Diretório Condominial 03 by Síndicos Planning

EDITORIAL

EXPEDIENTE EDIÇÃO 03 | ABRIL 2020 NORTE DO ESTADO, VALE DO ITAJAÍ E GRANDE FLORIANÓPOLIS DIREÇÃO e EDIÇÃO

Karina Kino Pardal Inspiracom Marketing e Comunicação DIREÇÃO DE ARTE e DIAGRAMAÇÃO

Inspiracom Marketing e Comunicação DIREÇÃO COMERCIAL

José Luis Pardal Inspiracom Marketing e Comunicação REDAÇÃO

Fabiana Roza Marina Adriano de Andrade CAPA

Foto: Daniel Zimmermann TIRAGEM

2.500 exemplares

DIRETÓRIO CONDOMINIAL

Diretório Condominial é um canal de relacionamento com síndicos, administradoras de condomínios, fornecedores, profissionais, especialistas e líderes empresariais com conteúdo diferenciado destinado aos tomadores de decisões que precisam conhecer, enfrentar a diversidade e complexidade de conhecimentos necessários para o exercício da atividade de síndico e atuação na gestão condominial. A primeira edição do Diretório Condominial foi lançada em Outubro de 2019 com distribuição na Região do Vale do Itajaí. A segunda edição circulou na Grande Florianópolis e em 2020 o Diretório Condominial passa a ser distribuído simultaneamente nas regiões do Norte do Estado, Vale do Itajaí e Grande Florianópolis, ampliando a distribuição de 1.500 para 2.500 síndicos e administradoras de condomínios. Além disso, agora as revistas podem ser acessadas no site diretoriocondominial.com.br/revistas e lidas na íntegra, ampliando o alcance de leitores. Reuniremos neste espaço depoimentos de síndicos, administradoras e profissionais de mercado, apresentando cases de sucesso e discussão de temas atuais do dia a dia da gestão condominial, mostrado novos produtos e soluções para o mercado.

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SUMÁRIO

MERCADO CONDOMINIAL

Joinville tem crescimento no número de condomínios e otimismo no setor SITUAÇÃO DE EMERGÊNCIA

Especialistas recomendam medidas para evitar a transmissão do coronavírus em condomínios SEGURANÇA

Condomínio mais moderno e seguro

ENERGIA

Despesa que vira investimento MÃO DE OBRA

20 24

Desafios e oportunidades da terceirização GESTÃO CONDOMINIAL

Boas práticas para a gestão financeira SÍNDICOS MORADORES

28 32

Desafios do síndico que tem outra profissão TAXA CONDOMINIAL

Divergências sobre as formas de rateio SÍNDICOS PLANNING

Planning 1 - Oficina de planejamento e gestão condominial SOU SÍNDICO COM MUITO ORGULHO

Confira o perfil de 4 profissionais da área

Síndico Destaque desta Edição: Josué Cavalcante de Lavor

36 40 46

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MERCADO CONDOMINIAL

Fotos: Cleber Gomes

JOINVILLE TEM CRESCIMENTO NO NÚMERO DE CONDOMÍNIOS E OTIMISMO NO SETOR Com uma economia forte e cada vez mais diversificada, Joinville, conhecida pela relevância do setor industrial, fechou 2019 no 7º lugar do ranking de geradores de emprego no Brasil, conquistando ainda o melhor desempenho no mesmo levantamento em Santa Catarina

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maior cidade do Estado teve boa parte do crescimento decorrente do desempenho do segmento de serviços, que respondeu por 57% das novas vagas de trabalho criadas no ano passado. Tal realidade causa impacto direto em áreas como a construção civil que, apesar de ter sofrido reflexos da crise sentida em todo o País, vem não apenas crescendo, mas também se transformando na cidade. Dados da Prefeitura de Joinville compilados pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) da cidade, apontam para a diversificação no tipo de imóveis construídos no município. Entre 2017 e 2019, a Prefeitura aprovou a construção de quase 630 mil m² em projetos de residências multifamiliares que, na grande maioria das vezes, constituem condomínios, contra 570 mil m² em unidades unifamiliares, ou seja, casas. O aumento na autorização de projetos tem sido crescente pelo menos desde 2007. Segundo reportagem do Jornal A Notícia, entre aquele ano e 2017, foi autorizado um total de quase 3 milhões de metros quadrados somente para prédios. Elisangela Adriana Marcílio, sócia da Ágata Administração de Condomínios, explica que o aumento no número de condomínios em Joinville é facilmente percebido e ocorre

em todas as regiões da cidade. “Não é mais algo só da região central. Os bairros mais periféricos também estão registrando aumento no número de prédios, ainda que sejam de poucos apartamentos. Houve um período de baixa, mas a partir do segundo semestre de 2019 tem crescido mais”, afirma. O levantamento de Indicadores Imobiliários Nacionais da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), do 4º trimestre de 2019, reforça o otimismo do setor. Na maior parte do Brasil, houve aumento tanto no número de lançamentos, quanto no volume de vendas em relação ao 3º trimestre, e Joinville figura entre as cidades que contribuíram para o saldo positivo. “A cidade apresenta crescimento no número de condomínios, especialmente residenciais, mas comerciais também. A expectativa para este ano é positiva”, acrescenta Raquel Marcílio, também sócia da Ágata Administração de Condomínios. A Companhia Águas de Joinville (CAJ), responsável pelo tratamento de água e esgoto, acompanha a evolução no número de condomínios na cidade, que vem sendo de 6% ao ano. “Temos percebido um aumento no número de empresas administradoras de condomínios, reflexo do crescimento de imóveis verticais”, aponta o coordenador de segmentos de mercado da CAJ, Leonardo Kleczewski.

Elisangela e Raquel Marcílio

“A maioria das pessoas procura morar em um condomínio por fatores como segurança, facilidade, comodidade e economia, pois está mais fácil comprar um apartamento, por exemplo, do que construir uma casa. Influencia também o fato de que há uma equipe responsável por cuidar de toda a estrutura do condomínio, diferentemente de uma casa, onde o dono precisa se responsabilizar”, avalia o diretor de marketing da Associação dos Síndicos do Estado de Santa Catarina (ASDESC). A evolução na quantidade de condomínios fez com que a Águas de Joinville passasse a oferecer até mesmo um serviço diferenciado para estes clientes, facilitando o atendimento

para síndicos e administradoras. “Entendemos que os síndicos e empresas gestoras de condomínios são uma ponte entre a CAJ e a comunidade. Por isso, oferecemos informações via WhatsApp (pelo 047 99771-8115), além de agendamento de atendimentos, por exemplo”, ilustra Kleczewski. Já BRCondos, está entre as empresas especializadas em gestão condominial que nasceram por conta do desenvolvimento do mercado em Joinville. Com unidades por diferentes regiões do país, atende hoje mais de mil condomínios e 80 mil moradores em 14 estados e no Distrito Federal. “Vivemos uma grande transformação nesse segmento e a tecnologia é, obviamente, uma aliada”, afirma o diretor comercial da empresa, William Santos.

William Cesar dos Santos

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MERCADO CONDOMINIAL

Com o objetivo de contribuir para a qualificação dos síndicos de Joinville e reconhecer a relevância da cidade deste mercado, a primeira edição do ano do Workshop Síndicos Planning ocorreria no município no dia 25 de março, mas precisou ser adiada por causa das medidas de prevenção relacionadas ao Covid-19, o coronavírus. Ainda assim, Joinville é destaque desta terceira edição da revista “Diretório Condominial”, que agora passa a ser distribuída simultaneamente nas regiões do Norte do Estado, Vale do Itajaí e Grande Florianópolis.

Fotos: Cleber Gomes

Gestão qualificada Assim que os novos condomínios são entregues aos moradores, uma série de documentações já se fazem necessárias. “São muitas questões envolvidas e dá muito trabalho fazer a gestão do condomínio. Perder o prazo para recolhimento de um imposto, por exemplo, pode resultar em multa”, esclarece a contadora Elisangela Marcílio. “O síndico tem responsabilidade pelo condomínio em seis frentes da justiça: civil, criminal, trabalhista, previdenciária, ambiental e tributária. Ele responde por estar no cargo, independentemente do que ocorreu em gestões anteriores”, destaca o diretor de marketing da ASDESC, Antonio Vieira. “Os riscos incluem fazer obras ou contratações de forma irregular, o que pode acarretar não apenas em punições financeiras, Antonio Vieira

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mas até mesmo a prisão em alguns casos”, complementa. De acordo com o representante da ASDESC, cidades como São Paulo e Curitiba já apresentam um volume maior de síndicos profissionais e empresas especializadas na gestão de condomínios. Em Santa Catarina, esta realidade é mais comum em Balneário Camboriú, por exemplo. Cidades como Joinville e Jaraguá do Sul ainda contam maioritariamente com a figura tradicional do síndico, um morador que geralmente tem mais disposição e tempo para ajudar nas questões do condomínio. Ainda assim, William Santos, da BRCondos, destaca que a cidade conta com profissionais muito qualificados. “Joinville é um exemplo de profissionais sérios que praticam a sindicatura de forma efetiva. Graças aos recursos tecnológicos, eles podem ter acesso à informação de qualidade em uma velocidade incrível. Percebemos que a maior parte deles entende e preserva a rentabilidade do capital arrecadado e empregam na melhoria efetiva dos condomínios”, inclui. “A escolha por síndicos profissionais vem crescendo entre os condomínios, pois as pessoas têm cada vez menos tempo livre e preferem terceirizar várias questões. Além do mais, a tolerância e a educação são pontos-chave”, afirma o advogado Gustavo Camacho, especialista em direito condominial. “O síndico profissional está 100% envolvido com as questões da área, por isso, costuma estar bem melhor informado. Sabe lidar com tudo o que envolve o segmento condominial, pois vive estas questões em seu cotidiano”, reforça Vieira.

Mais de 350 processos em apenas seis meses atritos sobre garagens e transportes; e 5. Calote, ou seja, inadimplência”, explica. De acordo com o advogado, as questões de cobrança costumam ser as mais comuns nos tribunais, mas a intolerância também tem causado outras ações mais inusitadas. “Sabemos de ações envolvendo brigas em assembleias que terminam em agressões físicas. Este tipo de comportamento é mais um ponto que tem contribuído para que condomínios optem por profissionalizar a gestão”, acrescenta Camacho.

Gustavo Camacho – Colunista Diretório Condominial

Divulgação

A complexidade da gestão de um condomínio pode resultar em questões nada agradáveis. Um síndico experiente e até mesmo profissional pode acabar enfrentando situações que precisam ser levadas para a esfera judicial. Dados da Comarca de Joinville do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) mostram que, apenas no primeiro semestre do ano passado, questões relacionadas com condomínios geraram 364 processos. Entre 2010 e 2018, o número supera as 5,8 mil ações. Segundo o próprio TJSC, a maior parte dos processos são referentes às cobranças de taxas condominiais. O advogado Gustavo Camacho, especialista em causas neste segmento, explica que, especialmente nos últimos dois anos, a Justiça brasileira vem sofrendo com mudanças neste sentido. “Se antes os chamados “combinados”, como a Convenção de Condomínio ou o regimento interno, costumavam ser soberanos, atualmente o Código Civil de 2002 provou alterações”. “Costumamos dizer que cinco pontos concentram a maior parte dos problemas de condomínios que chegam até a Justiça, os chamados ‘5 Cs’: 1. Cachorro, que diz respeito às regras relacionadas aos animais; 2. Criança: que costumam gerar conflitos relacionados ao sossego; 3. Cano, que são os problemas de manutenção e estrutura; 4. Carro, que engloba

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SITUAÇÃO DE EMERGÊNCIA

ESPECIALISTAS RECOMENDAM MEDIDAS PARA EVITAR A TRANSMISSÃO DO CORONAVÍRUS EM CONDOMÍNIOS

Duca Baumgarten

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vitar ao máximo a disseminação do coronavírus é hoje uma grande preocupação de toda a população brasileira. Para quem vive em edifícios e condomínios, onde espaços são compartilhados e a circulação de pessoas é maior, houve uma mudança drástica na rotina de moradores e colaboradores. Síndicos e administradoras de condomínios tiveram que adotar ações emergenciais e específicas como isolar áreas comuns, redobrar os cuidados na limpeza,

desinfetar pontos de acesso e estimular a solidariedade entre vizinhos. O Síndicos Planning buscou síndicos, administradoras e especialistas da área da saúde, segurança e terceirização de serviços para passarem orientações específicas para os condomínios. Sócia-proprietária da Liderança Administradora de Condomínios e Coordenadora do Núcleo de Administradoras de Condomínios – CRA-SC, Neusa Maria Tribeck relata que

os condomínios tiveram que se preparar e se adequar muito rapidamente para viver esse momento de isolamento. “A medida foi muito repentina e atingiu serviços essenciais de edifícios e condomínios, como portaria, zeladoria e limpeza. Em alguns casos foi imprescindível dispensar equipes, em outros foi possível se organizar para manter

os serviços básicos em funcionamento. Tivemos casos em que o funcionário manifestou sintomas gripais, alguns não tinham com quem deixar os filhos, outros não tinham como se locomover pela falta de ônibus. Isso levou os síndicos de cada condomínio a estabelecer algumas rotinas para viver esse momento com o mínimo de transtorno possível”, conta.

Equipes de limpeza Sobre a dispensa de funcionários em condomínios, Osmar Viviani, que há 20 anos atua como consultor do Sindicato das Empresas de Asseio, Conservação e Serviços Terceirizados (SEAC-SC), pondera que não é recomendável reduzir equipes de limpeza. “Se restringir a equipe vai diminuir também a frequência da limpeza, e aí se cria um outro problema. Um exemplo é que em muitos condomínios há um carrinho para carregar compras. A pessoa chega, coloca os produtos no carrinho, leva para o seu apartamento, e depois que é devolvido, ninguém lembra de higienizá-lo. Tem que haver esse cuidado. E não se pode confundir essa prerrogativa de criar contingenciamento de emergência com redução de custos, não é hora de pensar em reduzir despesas”, avalia. “Além

de todos os ambientes e áreas de contato, desde elevador, pisos até interfones das áreas úteis, tudo deve ser limpo com água e sabão. O uso de Equipamentos de Proteção Individual (EPI) é uma ferramenta valiosa para resguardar os funcionários durante a limpeza e a coleta de lixo. “O uso de botas de borracha é importante em qualquer operação de lavagem, bem como luvas e uniforme, que além de proteger o funcionário, evita a disseminação bacteriana. Em qualquer circunstância deve ser rotina o uso de EPIs, está fundamentado em lei. Agora, em função do coronavírus, por solicitação da Anvisa é exigido também o uso de máscaras. No descarte do lixo devem ser usadas luvas adequadas e as máscaras”, salienta Viviani.

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SITUAÇÃO DE EMERGÊNCIA

Atenção ao elevador Em relação à segurança dos funcionários, o consultor ressalta ainda que deve haver uma preocupação com o aspecto de higiene pessoal, ou seja, fazer constantemente a higienização das mãos dos funcionários, de maçanetas de portas, botões de elevadores e do próprio elevador, lugar em que as pessoas ficam confinadas, espirram e tossem com frequência”, aponta. Se antes o elevador era lavado uma vez por dia, agora terá que ser lavado pelo menos quatro vezes. Esta limpeza deve ser feita com pano úmido, água e detergente. Se limpar desta forma irá eliminar mais de 80% das bactérias, enquanto a limpeza feita com o álcool gel não chega a 40%”, explica.

De acordo com o médico infectologista Ricardo Alexandre Freitas, que trabalha em hospitais de Brusque e na rede pública de Infectologia de Blumenau, não é preciso deixar de usar o elevador, basta seguir algumas recomendações. “Ao tocar no botão tem que fazer a desinfecção das mãos. Uma solução é disponibilizar o álcool gel no próprio elevador. A pessoa com sintomas respiratórios deve usar máscara e evitar contato próximo dentro do elevador. O ideal é restringir o número de pessoas para que fiquem a pelo menos um metro de distância. Dependendo da capacidade do elevador, deve se reduzir pela metade o número de pessoas”, sugere.

Áreas comuns isoladas

Serviços de entrega

Os cuidados dentro do condomínio se estendem a todas as áreas. Por isso, áreas comuns, como academia, piscina, quadras de esporte, playground e salão de festas tiveram que ser isoladas momentaneamente. Segundo informações do 1º Tenente e Chefe da Seção de Relações Públicas do 10º Batalhão de Polícia Militar de Blumenau, Nícolas Vasconcelos Marques, em prol da segurança e saúde de todos, foi determinada a proibição do uso dos equipamentos e áreas comuns dos condomínios. “Devem ser isolados com o trancamento das portas e avisos, sob pena de responsabilidade aos que descumprirem, nos termos do regimento interno”, afirma.

Os porteiros e moradores também precisam estar bem informados a respeito dos cuidados necessários com as entregas de produtos de farmácia, mercado, alimentação e correspondência. Daniela Cunha, síndica profissional com 14 anos de experiência e proprietária da empresa Condomínium de Florianópolis comenta que esta tem sido uma fonte de dúvida nos condomínios. “É preciso ter todo um cuidado, não se deve permitir a entrada do entregador na portaria. Se o porteiro tiver que receber, deve higienizar as mãos e esterilizar o material recebido. Em alguns condomínios há a opção de deixar a encomenda em uma sala reservada, para que depois o proprietário faça a retirada”, diz.

Solidariedade e informação

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A interação entre os condôminos é desaconselhada, mas isso não significa que o morador não possa ter uma atitude solidária. Segundo Neusa, como a determinação de isolamento aconteceu de forma muito repentina, os condomínios se movimentaram também no sentido de oferecer auxílio para pessoas acima de 60 anos para fazer compras e levar animais de estimação para passear. Estimular a solidariedade entre os condôminos, aliás, está entre as recomendações da Polícia Militar de Blumenau. “Recomendamos a formação de uma lista de pessoas voluntárias que podem sair para realizar a compra de alimentos e medicamentos àqueles que fazem parte do grupo de risco”, frisa o Tenente Nícolas.

Outra forma de apoiar os moradores é manter todos informados sobre os cuidados necessários para evitar a transmissão do coronavírus. O 10º BPM orienta o condomínio a compartilhar somente informações oficiais sobre as medidas governamentais de prevenção da doença, como isolamento social e reforço na higiene pessoal, evitando a propagação de fake news. Na opinião do doutor Ricardo, avisos sobre higienização são muito importantes. “Dá para colocar informativos no elevador ou no hall de entrada orientando sobre lavagem de mãos, uso de álcool gel, importância de manter a distância de 1 metro, etiqueta da tosse e necessidade de uso de máscara se for sintomático respiratório”, acrescenta.

Casos de Covid-19 Especialistas são unânimes em afirmar que os casos confirmados de COVID-19 dentro de condomínios devem ser informados ao síndico ou administradora. De acordo com a orientação da PM de Blumenau, os condôminos devem comunicar o síndico caso algum morador esteja com a doença confirmada, para que o alerta seja compartilhado ao conhecimento de todos, sem, contudo, expor o infectado. O médico infectologista reforça que a pessoa que tiver a confirmação da doença terá que ficar em quarenta por 14 dias no seu apartamento e manter a distância mínima de 1 metro das outras pessoas durante esse período. A síndica Daniela relembra que em um dos condomínios que administra foi relatado que um convidado de uma festa estava contaminado com o coronavírus. “O proprietário do apartamento nos informou sobre o caso. Como o zelador tinha entrado em contato com a festa em várias situações,

recomendamos a ele que ficasse em quarentena. Nesses momentos é uma ação comunitária, todo mundo se ajuda. E foi isso que aconteceu, todas as precauções foram tomadas pelo condomínio e também pelo proprietário, que se isolou e informou aos demais convidados sobre o ocorrido”. O descumprimento de regras que visam proteger a saúde dos ocupantes está sujeito à multa e outras medidas judiciais de emergência, informa a coordenadora do Núcleo de Administradoras de Condomínios. “Destaco que são crimes contra a saúde pública propagar doenças (artigo 267 do Código Penal) e descumprir determinações do poder público para evitar propagação de doença contagiosas (artigo 268 do Código Penal). O gestor condominial deve ter a cautela de solicitar um parecer jurídico antes de praticar qualquer dos atos mencionados ou recomendados neste trabalho”, observa Neusa.

Confira a matéria completa e atualizações sobre as medidas de prevenção ao COVID-19 nos condomínios no site diretoriocondominial.com.br

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SEGURANÇA

CONDOMÍNIO MAIS MODERNO E SEGURO Soluções tecnológicas como portaria remota, tags e circuito de câmeras na nuvem ajudam no controle de acesso e circulação de pessoas no condomínio aumento da criminalidade nos últimos anos tem gerado uma grande insegurança para quem mora em casas. Mas a preocupação com furtos, assaltos, sequestros e outros tipos de crime, cada vez mais afeta pessoas que vivem em edifícios e condomínios. A boa notícia é que à medida que cresce a ação e a engenhosidade dos criminosos, empresas de segurança também avançam em soluções e dispositivos tecnológicos como câmeras, alarmes e sistemas de monitoramento. Existem inúmeras possibilidades para ampliar a segurança em edifícios e condomínios, que podem ser personalizadas de acordo com a estrutura do prédio e o perfil dos moradores.

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Banco de Imagens

Na avaliação de Luis Carlos Batista Ribas, diretor comercial do Grupo Intersept, as ocorrências mais comuns atualmente são as de ordem patrimonial que envolvem ações rápidas, como furto de bicicletas e outros objetos de fácil subtração, transportáveis e acessíveis aos criminosos, os quais dispensam grande esforço ou ações de muito impacto. “Geralmente são praticados por oportunistas que, ao perceberem uma fragilidade ou mesmo a existência da falta de atenção de moradores, se aproveitam dessas situações para cometer crimes. São comuns arrombamentos em unidades específicas ou mesmo de áreas comuns, quando os delinquentes ingressam nas dependências do condomínio desprovidas de sistema de segurança ou de fácil acesso”, relata. Os condomínios também têm sido vítimas de crimes mais audaciosos como golpes e intrusões que geram roubos, arrastões e até sequestros. “Nesses casos, criminosos e quadrilhas especializadas tem um modus operandi bem estruturado, que passa pela observação das rotinas dos moradores e funcionários e a compreensão dos procedimentos de ingresso no

condomínio. Os tipos de crimes permanecem sendo os mesmos, o que mudou muito nos últimos anos é a engenhosidade dos criminosos. Com a evolução dos dispositivos de segurança como alarmes e câmeras, os marginais passaram a empregar elementos para tentar burlar tais dispositivos”, constata. Para Avelino Lombardi Júnior, diretor administrativo do Grupo Segura, apesar de a maioria dos condomínios terem estrutura mais elaborada, muitas vezes com segurança física e eletrônica, eles devem ser sempre equiparados a uma casa. “Nos dois casos têm que avaliar o que chamamos de círculo de segurança: o externo (barreira física e barreiras eletrônicas) e o interno (comportamento das famílias). Num condomínio que tem boa estrutura física - portão, muros, grades dificilmente vai ser roubada uma bicicleta ou carro. Enquanto naqueles com estrutura acanhada, esse furto é mais fácil de efetuar. Igualmente acontece com o controle de acesso, se tem maior rigidez será mais difícil ocorrer invasão de apartamento ou depredação de área comum, mas se não houver, esses crimes serão mais comuns”, analisa.

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SEGURANÇA

“Outra vulnerabilidade é a contratação de profissionais sem averiguação de antecedentes e referências ou empresas sem critérios de recrutamento e seleção de pessoal, circunstâncias que podem permitir livre acesso de pessoas mal intencionadas às dependências do condomínio.”

Pontos vulneráveis Ribas destaca que, geralmente, condomínios possuem áreas comuns muito grandes ou mesmo terrenos extensos e se torna inviável ao porteiro ou profissional de segurança ter visão de toda a extensão perimetral, o que pode permitir a intrusão de criminosos, pulando muros ou grades. “Essas áreas tornam desafiadora a proteção da segurança perimetral, pois se o sistema de segurança for mal dimensionado poderá ser facilmente burlado, e ainda não haverá imagens para identificação de delinquentes. Portanto, o perímetro e áreas comuns são pontos de atenção contínua”, adverte. Além disso, grande parte dos crimes cometidos têm início na porta de entrada. Seja pelas falhas de porteiros ou outros profissionais que não seguem corretamente protocolos de segurança, permitindo a intrusão de pessoas não autorizadas, ou golpistas disfarçados de entregadores, profissionais da vigilância sanitária, corretores imobiliários, etc. “Outra vulnerabilidade é a contratação de profissionais sem averiguação de antecedentes e referências ou empresas sem critérios de recrutamento e seleção de pessoal, circunstâncias que podem permitir livre acesso de pessoas mal intencionadas às dependências do condomínio. E, ocasionalmente, são os próprios moradores que fragilizam a segurança e o controle de acesso do condomínio”, ressalta.

Esse é o fator comportamental a que se refere Lombardi Júnior. “Em edifícios que os moradores não têm o costume de passar senhas, emprestar tags, abrir o portão para estranhos ou permitir que pessoas não autorizadas entrem, será menor a quantidade de roubos, furtos e depredações ao patrimônio. Para os condomínios o controle de acesso é o ponto mais vulnerável, já que há um volume muito grande de pessoas entrando e saindo. O que pode ajudar muito é investir em inteligência de segurança, contratar uma empresa que vai trabalhar para mitigar essas brechas com monitoramento, alarme, portaria remota, entre outros dispositivos para aumentar a segurança dos condomínios”, frisa.

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Recursos tecnológicos que surgiram nos últimos anos, como a tecnologia da informação, trouxeram a possibilidade de utilização de ferramentas muito mais eficientes na busca pela ampliação da segurança. “Diversos dispositivos foram criados ou aprimorados. Tecnologias como o armazenamento em cloud e monitoramento de sistemas IP, que dispensam necessidade de cabeamento e infraestrutura, foram inovações que possibilitaram o acesso dos condomínios a soluções extremamente funcionais, sem implicar em custos elevados. Tudo isso contribui enormemente para mitigar os principais tipos de delitos cometidos contra condomínios”, pontua Ribas. De acordo com o diretor comercial da Intersept, a segurança evoluiu no sentido de melhorar as formas de detecção de intrusão, pelo desenvolvimento de sensores mais modernos, com aplicações e capacidade de alcance maiores, além de sistemas de imagem formados por câmeras com resolução muito melhores, armazenagem em

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Evolução dos equipamentos

nuvem e softwares com inteligência artificial, entre outras soluções extremamente eficientes. “Também surgiram sistemas de controle de acesso que trouxeram além de maior comodidade, várias ferramentas, que, se bem aplicadas e utilizadas, reduzem a zero os casos de acessos não autorizados”, acrescenta.

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Dentre essas soluções inteligentes, Lombardi Júnior destaca a portaria remota com monitoramento à distância, liberação de entrada e saída de pessoas e automóveis através de um sistema de imagens com câmeras modernas e inteligentes. “Hoje a comunicação digital com dispositivos móveis e internet facilitou muito o monitoramento e possibilitou uma agilidade muito grande de comunicação com o condomínio. Com uma linha exclusiva de internet você consegue uma velocidade de dados enorme. No mesmo segundo que toca o interfone, toca o telefone da central de monitoramento e quem atende já identifica o apartamento que a pessoa deseja ir, faz o contato com o proprietário do apartamento e pergunta se ele autoriza a entrada ou não. A pessoa nem precisa estar em casa para ser informada de que recebeu uma visita e decidir se vai deixar que ela entre”, enfatiza. A vantagem é que o investimento para adquirir esses sistemas inteligentes pode variar bastante, o que permite adequar o valor de acordo com necessidades pontuais. “O mercado tem diversas opções de valores, a diferença está na tecnologia, na marca e na funcionalidade do equipamento. Por isso é importante contar com o serviço de uma empresa especializada para fazer um projeto, pois ela irá dimensionar o equipamento. Dessa forma, o investimento será mais assertivo, ou seja, o dinheiro será empregado em soluções que irão fazer sentido para aquele determinado condomínio e trarão uma pronta resposta para as suas necessidades, pois cada um tem suas complexidades e características”, pondera.

A TÉCNICA Engenharia e Perícias tem as soluções e conhecimento para assessorar sua obra desde a orçamentação, implantação, execução e entrega. Profissionais habilitados com vasta experiência na área de Engenharia Civil.

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SEGURANÇA

Segurança mais ampla

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O Condomínio Residencial Spazio Jovitá, que fica em Joinville, conta com 27 blocos e 540 apartamentos, e nos finais de semana têm uma média de fluxo de 2.300 pessoas, recentemente apostou em uma solução tecnológica para ampliar a segurança. O síndico Leiriano Oliveira da Silva Firmo decidiu implementar um sistema de monitoramento com câmeras e tags quando percebeu uma dificuldade em relação ao uso das vagas de estacionamento, mas a medida acabou impactando na segurança geral do condomínio. “Muitas pessoas entravam no condomínio e estacionavam o carro nas vagas dos moradores. Era um caos porque não conhecíamos todas as pessoas, não tínhamos como saber quem era morador e quem não era. Então decidi implantar esse sistema com 70 câmeras - em breve serão instaladas outras 25 - e que conta com um software que faz o monitoramento das imagens. Também iniciamos o processo de colocar tags em todos os blocos e para cada morador, com uma clausura na entrada do condomínio que dificulta o acesso de pessoas desconhecidas. As tags também foram implementadas para os veículos e funcionam como um passe-livre, em que os carros se aproximam da cancela e ela abre automaticamente”, comenta. As medidas, além de ajudarem no controle de acesso de pessoas e automóveis, diminuíram em 90% o problema da ocupação indevida das vagas de garagem. Segundo o síndico, também inibiram furtos que vinham acontecendo dentro do condomínio. “Antes das tags foram furtadas cinco bicicletas. Há cerca de 8 meses, desde a implantação desse novo sistema de segurança, não registramos mais nenhuma ocorrência”, comemora Firmo, que já pensa na possibilidade de adotar outras soluções tecnológicas, como o uso de sistema biométrico para restringir o acesso à piscina somente para moradores.

“Antes das tags foram furtadas cinco bicicletas. Há cerca de 8 meses, desde a implantação desse novo sistema de segurança, não registramos mais nenhuma ocorrência.”

Dicas para garantir maior segurança • Revisar, quando aplicável, adequar ou implementar sistemas de segurança no condomínio permitindo que todas as áreas frágeis sejam monitoradas, verificando se o “botão de pânico” está funcional e garantindo a obtenção de suporte externo em caso de suspeitas ou ações criminosas contra o condomínio. • Manter todos os profissionais do condomínio orientados para evitar golpes e garantir a impossibilidade de acesso ao condomínio por criminosos. • Implementar diretrizes para todos os moradores a respeito de procedimentos e boas práticas de segurança, evitando que bens (como bicicletas, patins e eletrônicos) sejam deixados sem proteção, sistemas de segurança permaneçam desativados, portões sejam mantidos abertos ou estranhos adentrem ao condomínio. • Ações preventivas, além de propiciar credibilidade em relação aos sistemas de segurança, tornam a atividade das empresas de segurança privada muito mais eficiente, ampliando sensivelmente a percepção dos moradores perante a proteção proporcionada pelo condomínio.

Fonte: Grupo Intersept

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ENERGIA

DESPESA QUE VIRA INVESTIMENTO Tendência que vem ganhando espaço nos condomínios catarinenses, os sistemas fotovoltaicos possibilitam economia na conta de energia elétrica

conta de energia elétrica costuma ser uma das grandes despesas em condomínios, o que reflete em taxas condominiais mais altas. Uma solução para reduzir esse gasto é implantar um sistema de energia solar, tecnologia que vem sendo cada vez mais utilizada em condomínios no Brasil. A instalação de painéis fotovoltaicos pode ser feita nos telhados dos edifícios ou na cobertura das garagens, medida sustentável e que vai garantir economia considerável para os condomínios. Outra boa notícia é que já existem linhas de financiamento especiais para fontes renováveis, com taxas diferenciadas e prazos de amortização mais longos.

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Diretor comercial da Solar Vale Energia e Sustentabilidade e especialista em projetos de energia solar fotovoltaica para condomínios, Thomas Henrique Knoch percebe desde o ano passado uma procura maior pelos sistemas de energia solar fotovoltaica por parte de edifícios em Santa Catarina. “Até algum tempo, muitos síndicos e administradoras tinham a percepção de que se tratava de uma tecnologia com valor muito elevado. Notamos que esse conceito vem mudando e que muitos passaram a entender que o sistema de energia fotovoltaica é um investimento para os condomínios”, pontua.

Blumengartens Condomínio Residencial Divulgação

Na opinião de Knoch, hoje os síndicos estão cada vez mais buscando inovações tecnológicas e soluções sustentáveis para melhorar a qualidade de vida e reduzir custos nos condomínios. “Além de gerar uma energia limpa, contribuindo para o meio ambiente, o sistema tem

a vantagem de se pagar sozinho. É trocar uma despesa por investimento”, alega. Knoch explica que o investimento nos painéis fotovoltaicos é proporcional ao consumo, portanto o valor pode variar bastante, assim como a economia na conta de luz.

Economia de mais de R$ 3 mil A economia foi o que levou o Blumengartens Condomínio Residencial, no bairro Passo Manso, em Blumenau, a adotar o sistema fotovoltaico. De acordo com Fernanda Roberta Pereira, gerente administrativa da RS Administradora de Condomínios, no condomínio de 320 apartamentos, as faturas de energia elétrica representam uma fatia grande nas despesas mensais. “A redução de custos foi a razão do síndico buscar uma segunda opção para geração de energia, mas também pesaram na decisão a valorização dos imóveis e o apelo sustentável”, conta. Aprovado por unanimidade em assembleia, o sistema de energia solar foi financiado a longo prazo e o valor do

empréstimo mensal foi somado na previsão orçamentária anual e é rateado mensalmente. O projeto atende todos os medidores de energia das áreas comuns, que inclui oito elevadores, piscina, portaria, academia, salão de festas, quadra de esportes e quiosque. Em funcionamento há três meses, foi instalado no telhado do condomínio e conta com 136 placas de 340W que vão gerar, em média, 4568 kWh por mês. “Como a economia varia conforme o consumo e geração de cada mês, terá meses que ela será maior e outros que será menor, mas na média iremos economizar um pouco mais de R$ 3 mil”, avalia Fernanda.

O SEU CONDOMÍNIO NÃO PODE PARAR! Chegou a hora de buscar soluções para manter o caixa do condomínio e cumprir com todas as obrigações. Em tempos de crise como este que estamos vivendo, é comum o aumento da inadimplência. Com muitos trabalhadores tendo a renda prejudicada, a dívida condominial tende a aumentar.

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ENERGIA

“Os condomínios que dispõem de sistemas fotovoltaicos tendem a se tornar mais atrativos também para quem vai comprar um apartamento. No momento de negociar um imóvel, o valor da taxa do condomínio é muito significativo. Então esse custo menor gerado pelo sistema fotovoltaico será um fator importante nesta negociação.”

Principais vantagens Knoch aponta entre as vantagens a valorização do imóvel. “Os condomínios que dispõem de sistemas fotovoltaicos tendem a se tornar mais atrativos também para quem vai comprar um apartamento. No momento de negociar um imóvel, o valor da taxa do condomínio é muito significativo. Então esse custo menor gerado pelo sistema fotovoltaico será um fator importante nesta negociação”, pondera. O especialista ainda ressalta outro diferencial para os condomínios: “Os painéis fotovoltaicos têm 25 anos de garantia e a vida útil é de 35 anos, o que traz maior tranquilidade para os edifícios que pretendem fazer o investimento”, observa. Graças às linhas de créditos criadas para disseminar a utilização de fontes de energia limpa e renovável, os condomínios que desejam investir em um sistema de geração de energia solar agora encontram maior facilidade. “Hoje as

linhas oferecem até 120 meses e taxas a partir de 0,4% + CDI. Com taxas mais baixas e prazos maiores, a parcela do financiamento fica muito parecida com a economia do sistema, e em alguns casos até mais barata. Isso possibilita que o condomínio, logo de início, pague menos do que pagava para a concessionária de energia. ”, ressalta Knoch.

Como funciona o sistema O sistema de energia solar fotovoltaico para condomínios não necessita de basicamente nenhuma manutenção periódica. O único cuidado é com a limpeza, que também é bastante simples e prática. “Não é preciso usar um produto específico, basta água e esfregão. E a frequência indicada é que os painéis sejam limpos uma vez ao ano, já que a placa é feita com um vidro especial, autolimpante. Como as placas são instaladas no ângulo do telhado, quando cai a água da chuva ela já faz uma lavagem do sistema, retirando o acúmulo de sujeira”, esclarece.

Divulgação

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A instalação dos painéis fotovoltaicos é mais frequente nos telhados dos edifícios, mas se não houver espaço adequado é possível utilizar outras áreas. “Nos casos em que não dá para usar o telhado, há possibilidade de fazer a instalação na cobertura da garagem. E se a garagem não for coberta, pode ser feito o sistema de Carport (garagem solar), onde é feito uma estrutura metálica de garagem e as placas podem ser instaladas no lugar da cobertura, sem a necessidade de construir um telhado. Outra solução ainda pouco utilizada no país é a fachada fotovoltaica, que consiste em instalar os painéis na cobertura da sacada dos apartamentos, mas essa alternativa vai depender de a convenção do condomínio prever mudança estética na fachada”, diz o especialista. Sobre o funcionamento dos painéis fotovoltaicos, Thomas explica que eles absorvem a radiação do sol e convertem a luz solar em energia elétrica. “Os painéis jogam essa energia para o inversor, que a converte de corrente contínua para corrente alternada, que é a energia da concessionária, a Celesc, e dali vai para o quadro de disjuntores. A energia produzida a mais é jogada de volta para a rede da Celesc, criando créditos em quilowatts/horas, que podem ser usados no prazo de cinco anos. É importante frisar que o sistema não funciona através de calor, mas da luminosidade. Em dias nublados e chuvosos os painéis também produzem energia, embora com menor intensidade por conta destas barreiras”, salienta.

MÃO DE OBRA

DESAFIOS E OPORTUNIDADES DA TERCEIRIZAÇÃO

terceirização de mão de obra é uma solução muito utilizada hoje na gestão de condomínios para atender serviços como limpeza, portaria, segurança e administração. Especialistas garantem que há muitas vantagens na contratação de prestadoras de serviços, porém é preciso atenção na hora de escolher a empresa. Entre os benefícios para o condomínio estão a possibilidade de o síndico se eximir da gestão de funcionários e a economia na folha de pagamento de funcionários. Para Osmar Worm Filho, Diretor Executivo da Meta RH Multiservice, a principal vantagem de terceirizar a mão de obra é a possibilidade de liberar o síndico para tratar de assuntos de maior relevância para o condomínio, mantendo o foco na gestão do dia a dia, das contas, das manutenções e dos investimentos. “Com a terceirização, o síndico deixa de se preocupar com a gestão de funcionários e seus benefícios, uma vez que a terceirizada irá garantir a reposição de funcionários em caso de faltas e férias, se responsabilizará pelo treinamento e a supervisão de tarefas, além de arcar com todos os possíveis passivos trabalhistas”, avalia. Se o condomínio optar por esta modalidade de contratação, o síndico e os conselheiros devem definir as atividades a serem terceirizadas de acordo com as necessidades existentes. “A partir dessa definição, a orientação é para pesquisar as empresas, no mínimo três, de acordo com as necessidades do condomínio, validando e

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Especialistas apontam os principais benefícios de contratar prestadoras de serviços e os cuidados essenciais na hora de escolher a empresa terceirizada

contratando aquela que estiver melhor habilitada dentre os critérios estipulados para a contratação”, recomenda. De acordo com Worm Filho, a empresa terceirizada é responsável pela contratação dos profissionais, administração da folha de pagamento e benefícios, supervisão operacional dos serviços e o mais importante, garantir que todos os serviços contratados sejam realizados dentro das melhores práticas e normas legais. “Terceirizar os serviços do condomínio é um ótimo negócio. No entanto, é preciso ter cuidado na hora de fechar o contrato. Do contrário, o que teria como principal objetivo facilitar as atividades pode acabar tornando-se prejudicial”, observa.

Vantagens e desvantagens

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Entre os 250 condomínios administrados pela Bruscon Administradora de Condomínios, cerca de 80% dos funcionários são terceirizados, especialmente nos serviços de limpeza. O sócio-proprietário Halisson Habitzreuter destaca que o setor vem optando pela terceirização, em razão do menor custo. “Essa decisão, no entanto, deve ser analisada caso a caso, considerando a realidade e as necessidades de cada condomínio. A terceirização é mais barata porque não envolve a questão de custos trabalhistas, além de ser mais prática, pois em caso de férias do funcionário não há a interrupção do serviço”, pontua.

Uma das desvantagens que costumam ser apontadas, segundo Habitzreuter, é que este tipo de contratação não cria identidade com o edifício. “Cada vez é uma pessoa diferente que vai fazer o serviço e muitos moradores não gostam desta mudança, preferem criar um relacionamento com os colaboradores. Alguns até relacionam isso à falta de segurança. Mas, esta posição é questionável porque se a administradora fizer o seu papel, vai ajudar a buscar empresas sérias e irá fazer a verificação dos antecedentes das pessoas antes de fechar o contrato”, ressalta.

Principais cuidados Por isso, o administrador alerta que o cuidado na hora de escolher a empresa prestadora de serviços é fundamental. Além de se preocupar com a segurança, o condomínio precisa ter controle das questões trabalhistas e tributárias para se assegurar de que estão sendo recolhidos os encargos como INSS e FGTS. “Exames admissionais e demissionais, segurança de trabalho, uso de EPIs, tudo isto é de responsabilidade da prestadora de serviços. Se o síndico notar que está sendo descumprido, deve notificar a empresa. Esses cuidados são de praxe não só para os terceirizados contínuos, mas em contratações temporárias como prestadores de serviços de manutenção”, diz. No contrato devem constar todas as responsabilidades e atribuições da empresa terceirizada. “Lá estará previsto que a prestadora irá assumir qualquer demanda. Agora se ela quebrar, não quer dizer que o condomínio estará 100% garantido. Em caso de golpes não tem como o condomínio se resguardar, por isso é tão importante escolher

prestadores de serviços sérios. Vale destacar também que as administradoras têm que oferecer todo o suporte ao síndico nessa contratação. Costumamos apresentar três ou quatro orçamentos e conversar bastante com o síndico para juntos chegarmos à melhor opção”, destaca. Sobre a possibilidade de ações trabalhistas, Habitzreuter afirma que com a mudança na lei de terceirização essa questão ficou muito mais tranquila para quem contrata uma prestadora de serviços. “Se a prestadora cumprir com todos os requisitos legais e burocráticos, dificilmente vai haver uma ação trabalhista. É importante também que o síndico, no momento da contratação, informe como deve ser a execução dos serviços. Essas informações constarão no protocolo de serviços da empresa e, independentemente de quem fizer o serviço, será sempre da mesma forma. O que não impede de, eventualmente, o síndico passar orientações para o funcionário, pois isso não vai caracterizar relação de subordinação”, afirma.

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MÃO DE OBRA

O que diz a lei sobre a terceirização em condomínios A terceirização é uma atividade autorizada por meio da Lei nº 13.429 de março de 2017. O texto diz: • Art. 4º A empresa prestadora de serviços a terceiros é a pessoa jurídica de direito privado destinada a prestar à contratante serviços determinados e específicos; • § 1º A empresa prestadora de serviços contrata, remunera e dirige o trabalho realizado por seus trabalhadores, ou subcontrata outras empresas para realização desses serviços; • § 2º Não se configura vínculo empregatício entre os trabalhadores, ou sócios das empresas prestadoras de serviços, qualquer que seja o seu ramo, e a empresa contratante.

Dicas para escolher a prestadora de serviços • Buscar referências em outros condomínios • Verificar a reputação da empresa no mercado • Conferir os alvarás de funcionamento • Observar se a empresa está em dia com os programas de medicina, saúde e segurança do trabalho • Solicitar um relatório com informações trabalhistas dos profissionais que prestarão os serviços no condomínio • Verificar se há emissão de nota fiscal de todos os serviços prestados • Certificar-se de que a terceirizada está remunerando os colaboradores, solicitando cópias das guias de recolhimento do INSS, FGTS e demais encargos.

Confira as atribuições das empresas terceirizadas Além de fornecer a mão de obra para os serviços de conservação, limpeza, portaria e outros, as principais atribuições são: • Não deixar o condomínio sem cobertura de funcionários • Oferecer mão de obra qualificada • Treinar os funcionários para função contratada DIRETÓRIO CONDOMINIAL

• Desenvolver um plano de trabalho • Promover os equipamentos de trabalhos e EPIs • Supervisionar e dar feedbacks aos funcionários • Cumprir o que foi acordado em contrato • Fazer a troca do funcionário, uma vez que ele não atenda às necessidades do contratante.

Fonte: Osmar Worm Filho, Diretor Executivo da Meta RH Multiservice

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GESTÃO CONDOMINIAL

BOAS PRÁTICAS PARA A GESTÃO FINANCEIRA No dia a dia ou em momentos de crise, manter as finanças do condomínio em dia requer planejamento, organização e ferramentas digitais

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ma das grandes responsabilidades na gestão condominial, assim como em qualquer negócio, é manter a saúde financeira. Para administrar o dinheiro do condomínio, síndicos e administradoras precisam fazer um bom planejamento, organizar os processos e adotar práticas que facilitem o dia a dia. Em momentos de crise econômica como a que vivemos atualmente, provocada pela epidemia de coronavírus, essa responsabilidade aumenta consideravelmente e exige medidas urgentes para driblar as dificuldades. As estratégias passam por renegociação de contratos, cobrança garantida, ferramentas digitais e soluções bancárias. À frente de mais de 50 condomínios, o síndico Josué Cavalcante de Lavor, sócio-proprietário da Lavor Síndico Profissional de Joinville, acredita que diante desta crise atual se impõe a necessidade de um projeto de planejamento financeiro. “Há uma preocupação nos condomínios, de maneira geral, porque entramos na crise em março e em abril já temos um número grande de condôminos que não está pagando o condomínio. Na opinião de Lavor, para síndicos e administradoras de condomínio conseguirem superar essa crise, o ideal é tentar renegociar todos os contratos de terceirizados (jardineiros, piscineiros, eletricistas, manutenção preventiva de elevadores e de portão, empresas de limpeza e vigilância etc.) pelos próximos seis meses. “Por exemplo, se o piscineiro cobra R$ 1.000,00 por quatro visitas mensais no prédio, reduza a visita para duas vezes e pague o valor proporcional. Com essa medida, é possível ainda diminuir material de limpeza e outros insumos. Para quem administra mais condomínios há alternativas como orçar uma quantidade maior de produtos, solicitar mais desconto e um número maior de parcelas. Essas medidas visam também a preocupação social, afinal, as empresas terceirizadas estão sofrendo muito com essa crise instalada no mercado. Com a redução de valores dos contratos e da jornada de trabalho temporariamente, também iremos ajudá-los a não quebrar. Não podemos sacrificar só um lado. Todos terão que ceder um pouco, inclusive o síndico e as administradoras. O síndico poderia, por exemplo, fazer um abatimento no salário e as administradoras flexibilizarem valores por um determinado período”, sugere.

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Vale ressaltar, complementa Lavor, que condomínios e condôminos ainda poderão se beneficiar de medidas do governo, como incentivo tributário, liberação do fundo de garantia, auxílio emergencial, entre outros, que somados viram bilhões. Lavor destaca ainda que há uma infinidade de ferramentas de gestão que podem ajudar os síndicos, e não somente neste momento de crise. Esses programas identificam onde está o crescimento das despesas, são uma ferramenta importante. Além disso ajudam a orçar valores, buscar prestadores de serviço. A dica é se abraçar com uma boa administradora, que dispõe de programas de gestão e que vai dar todo esse suporte para o síndico”, orienta.

Gestão de pagamentos Uma destas ferramentas que facilitam a organização financeira de síndicos e administradoras é a plataforma para gerenciar pagamentos. Jéssica Bortolato, head de vendas da Juno Intermediadora de Pagamentos, conta que a plataforma criada pela empresa permite emitir cobranças e receber pagamentos de forma simples, fácil de utilizar e sem burocracia. “No caso do condomínio, o síndico ou a administradora vai lançar a cobrança e a pessoa que for receber pode escolher a forma de pagamento”, explica. Além da intermediação de pagamentos, a plataforma possibilita fazer uma gestão financeira do condomínio, realizar pagamentos de contas e transferências do saldo para outras contas bancárias”, argumenta. Uma outra vantagem do uso deste tipo de plataforma pelo condomínio é a economia. “Oferecemos taxas competitivas tanto de boleto quanto de cartão”, complementa Jéssica. Na hora de escolher essas soluções é importante considerar

alguns fatores. A primeira recomendação de Jéssica é que o síndico ou administradora opte por uma ferramenta que poupe tempo, ou seja, que ele não precise executar manualmente e individualmente cada uma das cobranças. “Escolher uma solução automatizada é muito importante, pois ela irá facilitar e simplificar os processos.”, acrescenta. Essas facilidades de organização proporcionadas por ferramentas digitais também são importantes para auxiliar na prestação de contas. “Dentro da plataforma você consegue personalizar os pagamentos e cobranças por períodos, ver todas as movimentações, fazer o acompanhamento das cobranças geradas, para quem foram feitas, as datas de vencimento e de compensação, quem ele cobrou, de quem recebeu e quanto tem de dinheiro ainda. Com as informações que a plataforma oferece, ele consegue gerar um relatório de todas as cobranças, recebimentos e pagamentos feitos e poderá imprimi-lo para apresentar na assembleia”, afirma.

Informações compartilhadas Compartilhar o máximo de informações com os conselheiros, segundo Lavor, é outro segredo para garantir uma boa gestão financeira nos condomínios. “É aconselhável trabalhar no sistema de gestão compartilhada com o Conselho Fiscal e/ou Consultivo. Quatro cabeças sempre pensam melhor do que uma. É claro que a responsabilidade civil, criminal, financeira e tributária é do síndico, mas isso não o impede de dividir decisões com os conselheiros. Dizer olha, queremos

comprar isso, investir naquilo, perguntar o que acham, mandar orçamento pelo whatsapp, pedir para que ajudem a olhar o mercado, apontar críticas, essa troca é muito importante na hora de tomar decisões que afetam o coletivo”, salienta. Lavor ainda ressalta que há empresas que não registram tudo que fazem de levantamento de pesquisa de mercado no livro caixa, e garante que essa atitude é fundamental porque é lá que fica tudo registrado.

Nós cuidamos da vida ﬁnanceira do seu Condomínio Taxas justas, abaixo da média do mercado. Cartões

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Conta-corrente

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Seguros

Investimentos

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GESTÃO CONDOMINIAL

Soluções financeiras Em caso de investimentos, seja em ferramentas de gestão, para tomar linha de crédito bancária ou contratar garantidoras, Lavor relembra que é obrigatório que seja tudo aprovado em assembleia. “Para financiamentos é importante ficar atento às instituições financeiras, porque bancos federais ou de grande porte cobram hoje três vezes o valor de uma cooperativa de crédito. Enquanto numa cooperativa você paga cerca de R$ 1,70 no boleto, alguns bancos cobram R$ 7,00. Tem que buscar facilitadores junto aos bancos e levar para aprovação, sempre junto com a administradora de condomínio, para estarem alinhados no planejamento tributário e financeiro”, recomenda. Para Lavor, uma alternativa para o prédio se manter vivo neste momento crítico é buscar apoio financeiro em cooperativas, que oferecem linhas de créditos com taxas mais baixas e a longo

prazo. “Dependendo da capacidade financeira do condomínio, esse valor extra poderá ser usado como capital de giro para poder tocar o condomínio pelo menos por seis meses e, lá na frente, quando passar a crise, poder respirar”, sugere. Assessor de segmento de condomínios da Sicredi Vale Litoral SC, Ervin Paulo Skalee afirma que a instituição é especializada no atendimento a condomínios, administradoras e síndicos. “Contamos com gerentes exclusivos, que conhecem a realidade do segmento e entendem da gestão financeira do condomínio. Além disso, os condomínios associados possuem uma série de vantagens. Nossa conta para condomínios é isenta da tarifa de manutenção, possui transferências gratuitas (inclusive TED e DOC) e tem boletos a partir de R$ 1,39”, destaca Skalee.

Cobrança garantida

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Efeitos da crise, como o desemprego e a redução da renda, deverão impactar diretamente no aumento do número de inadimplentes nos condomínios. Com o atraso ou a falta de pagamento das taxas condominiais, o síndico poderá ter dificuldades em fazer manutenções e até mesmo arcar com as despesas mensais. O ideal é encontrar soluções para evitar o Fundo de Reserva, forma de arrecadação extra, que, de acordo com o Código Civil, deve ser usada somente em casos de emergência. “Muitos condomínios só contam com o Fundo de Reserva. Ou seja, se não tomarem medidas urgentes, vai chegar uma hora que o condomínio terá que usar o fundo para cobrir a inadimplência”, comenta Lavor. E nesse momento de crise pode ser uma alternativa para amenizar os prejuízos, desde que seja bem administrado. Mas reforço que para mexer no fundo, se não for para emergências, tem que ser aprovado antes em assembleia. Nesse momento há a possibilidade de realizar uma assembleia virtual”, esclarece. Uma das soluções para organizar as finanças nesse período, na opinião de Lavor, é a contratação de cobrança garantida. “Aconselhamos fazer uma boa negociação com uma garantidora de crédito, que irá cobrir esses recebíveis do condomínio. Ao vender os boletos para as garantidoras, o síndico deverá tentar negociar uma taxa de juros menor. Antes essas taxas variavam entre 4% e 6%, agora é preciso baixar mais. E se o condômino

não pagar, vai negociar com advogados da cobradora, o que vai tirar essa “batata quente” da mão do síndico”, opina. Gerente administrativa da Condoville Cobranças Garantidas, Juliana Alves explica que a cobrança garantida é um benefício permanente, mas que nesses momentos de crise acaba sendo um grande benefício para os condomínios. “Ainda não temos uma análise em números dos impactos da crise na inadimplência porque em março ainda foi tranquilo, mas a partir dos vencimentos de abril vamos conseguir entender melhor a situação. Mas para aqueles condomínios que já são clientes de uma cobradora, com certeza terão a garantia do valor total da receita para cumprir com suas obrigações financeiras, como pagamento de contas de luz, água e funcionários, sem ter que ficar se preocupando com o que vai entrar ou não”, avalia. Dentre as vantagens, Juliana destaca a possibilidade de ter a gestão financeira de recursos todo mês para as despesas do condomínio e a transferência da responsabilidade de cobrança. “A cobradora é que faz contato com os condôminos, envia o boleto e negocia com os inadimplentes. Assim, o síndico não tem mais essa demanda da cobrança e pode ter mais tranquilidade para administrar o condomínio. Além disso, nas ações de cobrança judicial, o condomínio não vai ter gastos. Tudo é feito pelo departamento jurídico da cobradora, que trabalha em favor do condomínio. As custas judiciais também são antecipadas pela empresa e depois cobradas dos devedores”, ressalta.

Confira a matéria na íntegra no site diretoriocondominial.com.br

PERFIL ADMINISTRADORAS

creditamos que os síndicos e administradoras de condomínios podem transformar o setor condominial. Por isso, queremos que cada vez mais profissionais tenham sucesso e passem a empreender neste setor. Apresentaremos neste espaço o perfil de algumas Administradoras de Condomínios da Região da Grande Florianópolis. Sua Administradora também poderá participar! contato@diretoriocondominial.com.br

Administradoras: Elisangela Adriana Marcílio e Raquel Marcílio Atuação: Joinville Fundação: Fevereiro de 2013 Número de colaboradores: 5 Quantidade de condomínios empresariais: 3 comerciais Quantidade de condomínios residenciais: 64

O nosso compromisso é com o seu conforto e bem estar. 47

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Serviços oferecidos: Oferece auxílio aos síndicos nas atividades contábeis, fiscais e administrativas, orientando-os sobre os aspectos legais e dandolhes suporte nas atividades diárias, tais como: pagamento e contabilização de receitas e despesas, elaboração de folha de pagamento, emissão de boletos de cotas condominiais, confecção da prestação de contas mensal; cobrança da inadimplência além do auxílio no desenvolvimento e acompanhamento das assembleias. Diferenciais da Administradora: Uma empresa familiar fundada com o objetivo de estreitar o relacionamento entre a administradora e os síndicos, formada por profissionais experientes que priorizam a ética e o profissionalismo em seus serviços. Investem em aplicativos onde as prestações de contas e as informações dos condomínios ficam disponíveis 24 horas, é possível agendar a utilização dos espaços e retirar a segunda via de boletos, entre outros. O principal diferencial da Ágata Administração de Condomínios é fazer uma gestão transparente, tranquila e segura, oferecendo confiabilidade nas operações realizadas e eficiência nos recursos.

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SÍNDICOS MORADORES

DESAFIOS DO SÍNDICO QUE TEM OUTRA PROFISSÃO Profissionais de diferentes áreas compartilham experiências na gestão de condomínios e contam como conciliam as duas atividades

azer a gestão de um condomínio não é uma tarefa simples, é preciso reconhecer. E, embora muitos síndicos sejam profissionais, há aqueles que são moradores ou voluntários. Mas se engana quem pensa que são apenas aposentados ou pessoas que querem se livrar de pagar a taxa condominial. Pelo contrário, a função de administrar um edifício ou condomínio muitas vezes é exercida por empresários super capacitados e ocupados ou profissionais de diferentes áreas que assumiram esse desafio. Eles emprestam a sua experiência e visão de negócios nesta empreitada e têm um desejo em comum: fazer do seu condomínio um lugar melhor para se viver. A atividade de síndico vem acompanhada de muitos desafios, ainda maiores para quem não é da área de administração. Afinal, a gestão de um condomínio ou edifício não difere muito da gestão de uma empresa. Além de

gerenciar despesas, negociar contratos, orientar funcionários, entre outras atribuições administrativas, o síndico ainda tem que gerir conflitos entre pessoas. É muita responsabilidade, sim. Mas, para aqueles que optam por assumir essa atividade, é maior a satisfação de ver tudo funcionando bem, poder fazer melhorias, estar com as contas em dia e saber que os vizinhos vivem em harmonia. E quem são essas pessoas corajosas e dispostas a abrir mão do seu tempo para dedicar momentos preciosos do seu dia por um bem coletivo? A convite da Revista Diretório Condominial, três síndicos moradores e que têm profissões paralelas compartilham um pouco da sua experiência, as principais dificuldades, como conciliam as duas atividades e de que forma empregam o conhecimento profissional para contribuir com a gestão do condomínio.

Entre um consultório e dois prédios

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Dentista há 17 anos e com 40 anos de idade, Jean Karlo Locatelli percebeu quando se mudou de uma casa para um apartamento que a função de síndico poderia ser uma oportunidade para testar seu espírito de liderança. Há dois anos passou a atuar como síndico no prédio onde mora em Blumenau, o Residencial La Isla, com três torres e 106 apartamentos. Pouco tempo depois já estava assumindo mais uma gestão, dessa vez do Edifício Maria Clara, onde possui uma sala comercial. “Na entrega do prédio, como já tinha a experiência no La Isla, resolvi me oferecer para ajudar e acabei assumindo a função de síndico lá também”, conta. Para Locatelli, conciliar essas duas atividades não é problema, pelo contrário, até ajuda no cotidiano como dentista. “É difícil explicar, mas como cirurgião dentista fico bastante tempo fechado na mesma sala e ser síndico me dá a possibilidade de sair da clínica e mudar a chave para uma

atividade pela qual tenho muito apreço”, justifica. A nova atividade inclusive trouxe alguns aprendizados para a sua carreira. “São profissões muito diferentes, mas tive ganho dos dois lados. A profissão de cirurgião dentista não me preparou como gestor. E como síndico aprendi muito sobre a organização e administração de uma clínica”, avalia. Como a atividade de síndico surgiu de forma um pouco imprevisível, Locatelli conta que não fez um treinamento formal e que aprendeu mesmo na prática. “Confesso que assumi mais na curiosidade e boa vontade. É importante conhecer algumas coisas de leis, principalmente quando se fala em leis que são superiores a regimentos. De nada adianta ter um Regimento Interno se as leis federais são soberanas. Mas é de suma importância um regimento adequado à realidade atual e à necessidade de harmonizar convívio pessoal, familiar e social, sem confundir com amizades”, diz.

Jean Karlo Locatelli

Daniel Zimmermanm

Nesses dois anos de síndico, ele revela que “O mais desafiador é fazer uma gestão que concilie a dificuldade em gerir custos desnecessários, balanceando de forma mais adequada possível receita x despesa, a fim de não aumentar as taxas condominiais. A vida de hoje nos faz ter custos na ponta do lápis e nos condomínios também precisa ser assim. Você tem que gastar o que realmente precisa sem deixar de lado manutenções necessárias, básicas, investimentos e valorização dos imóveis”. Os desafios, no entanto, são um incentivo para o dentista, que procura aprender cada vez mais sobre a gestão de condomínios. “Espero em breve dedicar um pouco mais de tempo à função de síndico. Tenho uma afinidade enorme com essa atividade e ela me deixa extremamente satisfeito, tanto que pretendo estar à frente da administração de cinco condomínios. Se forem vários edifícios você consegue aproveitar muito as coisas boas de um e aplicar em outro, e assim acaba gerindo melhor todos eles. Sempre me defino assim: “estou síndico, mas estou porque gosto, e isso não tem preço”, pontua.

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SÍNDICOS MORADORES

Conhecimento técnico como aliado experiência adquiridos nesses anos de profissão são grandes aliados na sua atuação como síndico. “Meu conhecimento técnico foi o ponto chave. O nosso portão eletrônico, por exemplo, era uma tragédia, estava sempre enguiçando. Analisei os serviços de manutenção e percebi que faziam apenas soluções paliativas. Cheguei a tirar uma peça do acionamento do portão eletrônico, levei para minha empresa para analisar e eu mesmo resolvi o problema. Como tenho essa noção técnica, consegui otimizar a contratação dos serviços de manutenção e fui resolvendo ponto a ponto os problemas. Estas ações resultaram em um ganho muito grande de tempo, praticamente não me incomodo mais hoje”. Somado ao conhecimento e experiência profissional, o perfil pró-ativo e organizado de Pintarelli também contribuem para que tudo funcione da melhor forma no Edifício Finlândia. “Gosto de tudo organizado, tenho muito apreço por coisas em ordem e limpas. Um amigo me disse certa vez e levo isso até hoje: “as máquinas, os equipamentos e os recursos têm que estar a tua disposição”. Ou seja, se quer abrir a porta, ela tem que abrir, se faltou energia, o equipamento de iluminação de emergência tem que acender. Se você tem um prédio organizado, com tudo funcionando, dispõe de uma boa equipe para executar os serviços de manutenção e conservação e mantém a harmonia entre as pessoas que ali residem, é tranquilo fazer a gestão”, afirma.

Daniel Zimmermanm

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A primeira experiência de Sérgio Pintarelli como síndico foi em 1991, na cidade de Joinville, onde morava na época. E tudo aconteceu meio inesperadamente, de forma involuntária. “A pessoa que estava como síndico do prédio renunciou e eu fui escolhido para assumir o cargo, tive que atender uma necessidade do edifício, não foi um ato planejado. A partir daí fiquei como síndico em torno de dois a três anos”, conta. Mas Pintarelli, que morou em apartamento desde jovem, admite que sempre gostou de se envolver de alguma forma com as atividades dos prédios. “Desde novo, com 22, 23 anos já tinha essa inclinação de dar palpite”, comenta em tom de brincadeira o empresário de 65 anos. Anos depois, já de volta a Blumenau, morou por algum tempo em uma casa até que se mudou para o Edifício Finlândia, prédio situado no bairro Victor Konder e com um total de 22 apartamentos, local onde vive atualmente. “Comecei como conselheiro e depois me tornei síndico, fazendo parte de um rodízio na gestão idealizado por pessoas que zelam pelo bem maior do prédio. O bom disso tudo é que aprendi a ser conselheiro, a lidar com pessoas, a negociar, a fazer análise de contas. Sempre olho o que a gente aprende com essas experiências, em vez de ficar só vendo o que a gente acha que está doando. Todo dia aprendo uma coisa nova, e me encanta muito aprender”, diz. Em relação às dificuldades na gestão do condomínio, ele diz que não enfrenta nada muito complexo atualmente. “Nunca foi difícil porque a minha função maior é cuidar para que o edifício se mantenha atualizado, em ordem. Os moradores também facilitam bastante na parte de investimentos, não são daqueles que só se preocupam com o gasto e sim com o resultado”, observa. Pintarelli admite, no entanto, que um dos maiores desafios no início foi montar uma boa estrutura de pessoas. “Em torno de dois anos consegui um zelador que está conosco até hoje, que nos ajuda muito e, sempre está às ordens para fazer todos os serviços necessários. Ter uma equipe trabalhando a seu favor, e que ajuda em vez de atrapalhar, é fundamental”, destaca. Na opinião do empresário, que tem formação em engenharia mecânica e é sócio-proprietário de uma indústria do Sérgio Pintarelli ramo metal-mecânico, o conhecimento e a

Cristiane da Costa Flores

e manutenções periódicas obrigatórias”, conta. Sobre o maior desafio na gestão, Cris faz uma analogia com a sua profissão, dizendo que não pode haver falhas. “A maior dificuldade era a falta de protocolos, métodos, guias e históricos das ações do condomínio. Era tudo no “achômetro”. E na minha profissão de barbeira, não dá para errar ou negligenciar os cuidados, pois ou vou ferir o cliente ou vou deixá-lo feio. O mesmo eu apliquei no condomínio. Se negligenciarmos qualquer ponto, alguém pode se machucar, causar algum prejuízo financeiro ou o condomínio vai ficar feio. Sou barbeira, mas na administração do condomínio não faço barbeiragem, não”, brinca.

Daniel Zimmermanm

Foram divergências em relação ao valor do condomínio e à administração do prédio onde vive, o Residencial Garcia Parque, em Blumenau, que levaram a barbeira Cristiane da Costa Flores, 44 anos, a se candidatar à síndica, cargo que assumiu em maio de 2019. Segundo Cris, o condomínio de 3 blocos e 16 apartamentos cada, têm idades diferentes, e isso impacta muito na administração, manutenção e custos. “Logo no início, fizemos coisas básicas que o condomínio não tinha, como criação de endereço de E-mail, grupos de WhatsApp e aquisição de linha de celular. Assim, a comunicação ficou direta com inquilinos, proprietários de apartamentos, fornecedores, administradores e Conselho”, destaca. Para se preparar para a nova função, Cris conta que no início comprou um guia de síndico na internet, mas que não teve muita serventia. “O que mais usei foi minha experiência na administração de negócios mesmo. Fiz minha formação no Sebrae em Administração, fluxo de caixa e Empretec. Um condomínio é como uma empresa de tamanho médio, então aplico o meu conhecimento como administradora de empresa. O curioso é que apesar de termos tido por um tempo um síndico profissional, quando assumi, havia muitas pendências no condomínio. Desde documentação a vistorias

DIRETÓRIO CONDOMINIAL

Barba, cabelo, bigode e gestão

TAXA CONDOMINIAL

DIVERGÊNCIAS SOBRE AS FORMAS DE RATEIO Divisão de despesas por fração ideal é a regra geral prevista em lei, mas o condomínio pode adotar outro modelo se houver alteração da convenção

Banco de Imagens

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s formas de rateio das despesas condominiais são motivo constante para divergências entre condôminos, muitas vezes chegando até a esfera judicial. O Código Civil prevê que a regra geral para o rateio é por fração ideal, ou seja, o cálculo é feito de acordo com o tamanho da propriedade privada e área comum que seja proporcionalmente atribuída àquela unidade. No entanto, o condomínio pode decidir por outras modalidades, como o rateio por unidade ou misto, desde que seja aprovada a alteração da convenção. O artigo 1.336, inciso I do Código Civil (Lei 10.406/2002), estabelece que, salvo disposição em contrário na convenção, o rateio das despesas se dará pela fração ideal do solo que a unidade condominial ocupe. Segundo Jean Gabriel Barros, sócio da Tambosi, Barros & Marcos Advogados Associados e atuante da Advocacia Empresarial, Imobiliária e Condominial, esta regra já estava prevista no artigo 12 §1º da 4.591/64 (Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias), que foi absorvida em parte quando entrou em vigor no Código Civil atual. “O rateio por fração ideal é uma forma legal, visto que

previsto em lei, como regra. Ou seja, valerá esta forma de rateio mesmo que a convenção não o especifique, pois, nesta situação, esta lacuna da convenção é suprida automaticamente pela regra legal. No caso, para que se estabeleça o rateio de outra forma, deve estar aprovada alteração da convenção por 2/3 dos condôminos”, esclarece o advogado. Barros explica que nos condomínios onde o rateio é regido pela fração ideal, raramente existe na convenção uma “flexibilização” em relação às unidades maiores. Ou seja, seguindo a regra geral do rateio, as unidades maiores pagam mais por todos os serviços ou despesas do condomínio e, em muitos casos, também por obras, manutenções ou pinturas. “A discussão destes condôminos é justamente esta: “pagar mais pela mesma utilização que os demais”, pondera. “As ações em andamento visam a nulidade da cláusula de rateio por fração ideal, se apegando no fundamento de que há por parte dos condôminos um enriquecimento ilícito, pois repassam a quem tem unidade maior um custo maior, sem que haja uma despesa proporcionalmente maior”, observa.

Rateio por unidade

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A síndica Bárbara Lenzi de Lavor, proprietária da empresa Lavor Síndico Profissional, que atua há 10 anos em Joinville, conta que entre os mais de 50 condomínios que administra residenciais, comerciais e industriais - a forma mais utilizada ainda é por fração ideal, mas está se tornando comum ratear as despesas por unidade. “Muitos proprietários de coberturas ou apartamentos giardinos (com jardim ou área estendida) estão entrando com requerimento no condomínio e até mesmo com ação judicial para que a taxa condominial seja dividida de outra forma”, afirma. Segundo Bárbara, normalmente o morador primeiro

notifica extrajudicialmente, solicitando que o condomínio faça uma assembleia para alterar a convenção. “Quando não há assembleia, não tem o quórum necessário de moradores ou a mudança não é aprovada, alguns condôminos apelam para a Justiça. Já tivemos casos de moradores que conseguiram alterar a convenção, assim como houve situações em que o morador da cobertura entrou com ação e perdeu porque o juiz entendeu que, como o condomínio prevê o rateio por fração ideal, não há enriquecimento ilícito. O resultado das ações muda caso a caso, dependendo da interpretação de cada juiz”, avalia.

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TAXA CONDOMINIAL

Na opinião de Bárbara, a forma mais justa de rateio é por unidade. “Acredito que devem ser cobradas por unidade as despesas ordinárias, e as que envolvam a metragem do apartamento, cobradas proporcionalmente ao seu tamanho. Porque além da questão das coberturas, há outras situações, como por exemplo, unidades normais que têm duas vagas de garagem. Nesse caso, seria justo que se cobrasse mais do apartamento com duas garagens do que daquele com apenas uma vaga. Para mim, teria que ser cobrado por unidade, mas que a convenção exigisse que o morador fizesse o pagamento por fração quando a despesa corresponder à fração ideal”, sugere. O advogado Barros também ressalta que hoje as construções são muito diferentes do que eram no passado e que há em um mesmo condomínio dois, três tipos de apartamentos, prédios mistos (comercial/residencial), porém, não houve uma modernização da lei neste sentido. “Já existem vários estudos sobre formas mais justas, ou melhor, mais modernas, de rateio das despesas condominiais, como o rateio misto. Divide-se igualmente as despesas, cujo uso é igualitário e por fração, aquelas cujo uso é adequado ao tamanho do imóvel. Porém, para validar qualquer forma diversa é necessário aprovar a alteração da convenção”, adverte.

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Apelo à Justiça

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Em situações em que o condômino entra com a ação judicial, Barros destaca que o primeiro ponto é que o síndico ou a administradora entenda a discussão e o alcance dela. Depois, deve ser levado ao conhecimento dos demais condôminos, mediante Assembleia Geral, e apresentada a defesa. “O Judiciário, nos últimos quatro ou cinco anos, tem se deparado com diversas ações pretendendo discutir a nulidade do rateio por fração ideal. Este grande volume de ações é originário de um processo de Minas Gerais, onde o juiz local deu ganho de causa ao condômino e o Tribunal de Justiça confirmou a sentença”, explica. Após isto, complementa o advogado, o condomínio recorreu para o Superior Tribunal de Justiça (REsp. 1.104.352MG), pretendendo reverter a decisão, já que o entendimento do STJ é no sentido de ser totalmente legal o rateio por fração ideal. Porém, faltou ao condomínio o preenchimento de requisitos processuais necessários para análise do recurso, o que fez com que fosse rejeitado e mantida a decisão que dava ganho de causa ao condômino. “Entretanto, a imprensa e alguns juristas, em uma grave

falha de interpretação, divulgaram que o STJ havia mudado a regra do rateio. Analisando a decisão, observa-se claramente que o STJ não alterou ou invalidou a regra geral do rateio por fração ideal. Na verdade, sequer analisou ou se manifestou sobre ela. O que fez foi apenas manter uma decisão já existente. Inclusive, diante da confusão na interpretação dada a esta decisão, o próprio STJ emitiu uma nota explicando o caso, confirmando que não houve análise do mérito, ou seja, não houve modificação na forma de rateio”, relata. O advogado ressalta que em Santa Catarina, à exemplo de outros estados, o Tribunal de Justiça entende que o rateio por fração ideal previsto na convenção do condomínio representa o interesse de toda aquela “comunidade”, sendo então, legítimo, inclusive porque previsto em lei. “Além disso, entendendo-se que o judiciário não pode legislar, só justificaria uma nulidade no rateio, seja ele qual for, se observada alguma irregularidade na assembleia que aprovou a alteração da convenção. Em todo caso, qualquer nulidade sempre determinará o seguimento do padrão legal, que é o rateio por fração ideal”, conclui.

SÍNDICOS PLANNING

PLANNING 1 – OFICINA DE PLANEJAMENTO E GESTÃO CONDOMINIAL

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brindo o calendário de eventos do Síndicos Planning de 2020, a Inspiracom realizou no dia 07 de março a terceira edição do “Planning 1 – Oficina de planejamento e gestão condominial”. Foi um sábado mais que especial para os sessenta Síndicos e Administradoras de Condomínios que participaram das oficinas com momentos de integração, demonstrações práticas com a participação da plateia e muito aprendizado. Luís Pardal, Diretor da Inspiracom Marketing e Comunicação, empresa idealizadora do Síndicos Planning, deu as boas-vindas aos convidados. A Diretoria da Zeus do Brasil, Patrocinadora e anfitriã deste evento, também fez um pronunciamento de boas vindas, o Sr. Fábio Hoepers - Diretor Executivo e Sr. Valter Diego Stolf, Gerente de Operações da Zeus do Brasil. A equipe da Zeus apresentou a loja aos convidados em uma visita guiada. A Zeus do Brasil, patrocinadora e anfitriã do “Planning 1”, abriu o evento com a palestra sobre a Importância do Preventivo de Incêndio. O palestrante Marcelo Ramos fez demonstrações práticas de como utilizar os extintores e destacou tópicos como: Elementos Fogo, Grandes

Incêndios, Dicas de prevenção, Equipamentos de proteção (Extintores, Hidrante, Alarme, Porta Corta Fogo, Para Raios) e Manutenção Preventiva. O 1º Tenente PM Nícolas Vasconcelos Marques, Chefe da Seção de Relações Públicas do 10º Batalhão de Polícia Militar de Blumenau, fez a palestra sobre “Segurança, a responsabilidade é de todos”, destacando a importância da iluminação, sinalização, sistemas de alarme, mostrando quais os principais fatores de riscos e alertando sobre os procedimentos preventivos, controle de portaria e medidas de segurança em caso de emergência. O Engenheiro Álvaro Ling Junior da Técnica Engenharia, elencou os procedimentos para a organização de um sistema de manutenção de edificações, demonstrando o que o síndico precisa fazer anualmente, para preservar ou recuperar as condições ambientais adequadas ao uso previsto para as edificações, quais as responsabilidades, sistemas de manutenção, documentação básica e registros, projeto, contratação de serviços de terceiros, controle da execução dos serviços de manutenção e gestão da qualidade do sistema de manutenção.

41 DIRETÓRIO CONDOMINIAL

A especialista em saúde, atividades físicas e bem-estar para mudança de estilo de vida, Claudia de Souza Santos, realizou a oficina “Como conquistar a saúde e a qualidade de vida”, mostrando como é importante incluir na rotina hábitos e comportamentos saudáveis, e com a participação da plateia, ensinou exercícios e práticas simples de fazer e fáceis de incluir na rotina diária, mas que geram um ganho expressivo na saúde e qualidade de vida. A Síndica Fernanda Roberta Pereira fez uma excelente palestra sobre Previsão Orçamentária, abordando os aspectos da previsão legal, formas de rateio, despesas ordinárias e extraordinárias, e variação anual dos valores. Fabricio Giovani conduziu a oficina sobre “Primeiros Socorros - Ações rápidas que salvam vidas”, orientando o que fazer em situações de risco, morte súbita - como atender uma vítima de parada cardiorrespiratória, a importância do uso do desfibrilador DEA e como chamar o socorro. Os síndicos participaram de vários procedimentos de primeiros socorros, aprenderam a fazer massagem de reanimação, manobras para desengasgar bebês, crianças e adultos, entre outros. Durante as oficinas foram realizados sorteios de muitos brindes. Os participantes receberam uma cartilha para utilizar como ferramenta prática e didática para executarem o planejamento do(s) condomínio(s). O evento foi uma realização da Inspiracom Marketing e Comunicação e contou com os patrocinadores: Deccory Pinturas, Tag Sinalização, Técnica Engenharia, Zeus do Brasil. O evento contou também com o importante apoio de: A10 Administradora de Condomínios, Admblue Administradora de Condomínios, Polícia Militar de Santa Catarina e RS Administradora de Condomínios.

Fotos: Daniel Zimmermann

SÍNDICOS PLANNING Fotos: Daniel Zimmermann

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SÍNDICOS PLANNING Fotos: Daniel Zimmermann

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Síndicos Planning tem o propósito de deixar um legado: uma realização maior do que nós mesmos, exemplo para as próximas gerações, que se sustenta ao longo do tempo, por isso, empreendemos nosso tempo e experiência para contribuir com o ecossistema de gestão condominial, fomentando conexões que transformam as pessoas e os processos. Sabemos que a transformação e as boas práticas na gestão condominial precisam ser construídas a muitas mãos. Nos workshops do Síndicos Planning, apresentamos soluções, planejamento e inovação, através de uma rede de profissionais e especialistas integrados, com o desejo de fazer mais e melhor. Proporcionamos também o espaço para que os profissionais de gestão condominial compartilhem experiências, erros e acertos, para encurtar o caminho de crescimento dos demais profissionais. Cada um de nós tem potencial de impactar o mundo ao nosso redor, transformando descobertas em aprendizados, registros e processos que podem ser compartilhados, colocando os objetivos coletivos acima dos individuais, pensando no todo e fazendo a nossa parte. Somos multiplicadores. Cada um de nós, tem a missão de atuar do lugar em que está, com os recursos que tem, para contribuir e ajudar os outros a crescer. Assim, queremos deixar mais uma semente de transformação, inspirando a todos os síndicos a olharem o lado cheio do copo, e se empoderarem na motivação de sempre fazer mais e melhor. Faça parte também desta ação de valorização. Participe dos eventos do Síndicos Planning, indique cases de sucesso e boas práticas, contribua com conteúdo para o Diretório Condominial, compartilhe suas dúvidas e vivências! Conheça os Síndicos Destaque desta edição nas próximas páginas.

O maior desafio nas Assembleias?

Daniel Zimmermann

Acredito que o maior desafio das assembleias seja os moradores com falta de respeito, ou que venham nas assembleias somente para tumultuar, pois atrapalham os demais presentes a formar suas próprias opiniões e atrapalham nas tomadas de decisões e andamento da assembleia. Quem sempre esteve ao seu lado quando precisou?

Josué Cavalcante de Lavor • Formação Pedagogia pela Associação Catarinense de Ensino; Bacharel em Direito pela Faculdade Guilherme Guimbala; Pós-Graduação em Psicopedagogia pela Aupex/Curitiba; MBA Finanças e Administração pela Fundação Getúlio Vargas/Rio de Janeiro. • Cidades em que atua como síndico Joinville • Síndico em Mais de 50 condomínios • Tempo de atuação como síndico Mais de 10 anos Qual o maior problema que já teve que resolver como síndico? Atualmente, o maior problema que estou enfrentando como síndico é este período de isolamento social devido ao coronavírus, pois é muito difícil fazer os moradores entenderem que as áreas comuns de lazer estão interditadas para uso com o intuito de evitar a proliferação do vírus. Ainda, este período é muito complicado financeiramente, pois temos que fazer um novo planejamento financeiro em todos os condomínios, adaptando o caixa do prédio para a crise financeira decorrente do covid-19. Qual a situação mais engraçada ou inusitada que já presenciou nos condomínios? Vivenciamos diversas situações inusitadas, a principal foi encontrar um indivíduo morto do meio da garagem de um prédio, pois ele tentou escalar o prédio para invadir uma unidade, escorregou e acabou caindo e falecendo no local.

Primeiramente minha família. Mas também estou cercado de uma equipe de funcionários extremamente treinada, comprometida e eficiente, bem como, minha empresa sempre esteve cercada de excelentes profissionais (prestadores terceirizados). Que legado deseja deixar? O legado que quero deixar é: O trabalho sempre vale a pena se feito com ética, transparência e honestidade. Conselho De Síndico para Síndico: Um conselho para o sucesso de sua profissão é: sempre seja o mais transparente possível com seus clientes e fornecedores. Ainda, um conselho operacional é: registre tudo o que puder por escrito/fotos e armazene estes documentos em seus arquivos. Uma dica para quem vai ser síndico pela primeira vez: Tenha paciência, pois você estará lidando na maior parte do tempo com conflitos e problemas. Procure sempre se atualizar, esta é uma profissão que traz ao profissional um aprendizado imenso, tanto no âmbito profissional, como no pessoal. Como é o síndico do futuro? Acredito que o síndico do futuro seja uma pessoa que utilize a tecnologia como sua aliada na resolução de problemas e penso que o síndico seja uma pessoa que deverá entender cada vez mais de relações interpessoais. Recado para os condôminos: O respeito e a educação com seus vizinhos, síndico, e prestadores de serviços do condomínio são os pilares de um bom relacionamento. Nenhum conflito se resolve com falta de educação. Lembre-se, o síndico é seu aliado, defende os interesses coletivos e não é seu inimigo. Quem é você? Entendo ser um mediador de conflitos e um ser humano em busca de constante aperfeiçoamento. Confira a entrevista completa no site diretoriocondominial.com.br

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Quem sempre esteve ao seu lado quando precisou? Procuro me cercar de bons profissionais, tanto na prestação de serviços quando na consultoria jurídica. Que legado deseja deixar? Um entendimento de que a busca harmônica da resolução de todos os problemas é sempre o caminho menos tortuoso e com resultados mais rápidos e efetivos. Conselho De Síndico para Síndico: Manter sempre o registro formal de todas as tratativas com todos os envolvidos no processo de administração de um condomínio. Uma dica para quem vai ser síndico pela primeira vez:

Divulgação

Muita leitura e busca incessante por conhecimento. A atualização do conhecimento é indispensável neste ramo. Como é o síndico do futuro?

Charles C. Scheel • Formação: Administração de Empresas • Cidades em que atua como síndico: Joinville

É um profissional capaz de se manter tecnologicamente atualizado, bem informado sobre legislação e um perito em gestão de pessoas. Recado para os condôminos: Busquem sempre se apresentar para o síndico de maneira solícita, perguntando e solicitando esclarecimentos antes de fazer qualquer tipo de julgamento. Assim, a maioria dos conflitos se resolvem por si só.

• Síndico em: 15 condomínios • Tempo de atuação como síndico: 14 anos Qual o maior problema que já teve que resolver como síndico? De ordem comportamental foram moradores entrando em vias de fato. De ordem administrativa foi o rompimento de tubulação pressurizada no topo de uma edificação que inundou todos os apartamentos, trazendo grandes prejuízos. Qual a situação mais engraçada ou inusitada que já presenciou nos condomínios?

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Quem é você? Um profissional focado tanto nas questões administrativas e de legislação e aperfeiçoando constantemente as habilidades para gestão de conflitos e de pessoas. Compartilhe alguma case bacana do(s) condomínio(s) que administra, que tenha gerado economia, ou contribuído para a integração dos condôminos, ou alguma ação de sustentabilidade, etc. Quando se fala em sustentabilidade acredito que o principal pilar seja a do próprio negócio de síndico profissional. Neste sentido, a Virtus Síndico Profissional buscar trazer para seus clientes sempre a maior transparência possível.

Algumas brigas de moradores que terminaram com discussões extravagantes em meio a área comum do condomínio.

É importante neste processo que o síndico profissional envolva o maior número de pessoas no processo de decisão da contratação de produtos e serviços. Principalmente, os que envolvam valores mais expressivos.

O maior desafio nas Assembleias?

Assim, o síndico se exime de qualquer dúvida em relação ao processo de escolha uma vez que cabe a ele orientar quanto as características técnicas e legais deste processo, para que os condôminos possam tomar uma decisão mais assertiva.

Fazer os moradores em geral entenderem o distanciamento entre a vontade do coletivo e aquilo que a legislação permite. Muitos têm um entendimento errado de que podem fazer o que bem entendem.

Com isto o síndico ganha a confiança de seus clientes pois todos os processos se tornam claros e transparentes.

O maior desafio nas Assembleias? Manter o controle emocional, nos pontos de maior divergência. Quem sempre esteve ao seu lado quando precisou? Minha família. Que legado deseja deixar? Divulgação

Ajudar a construir uma profissão respeitada, em todos os seus aspectos Conselho De Síndico para Síndico: Siga a legislação e não terás problema.

Nelson Antonio de Lima

Uma dica para quem vai ser síndico pela primeira vez: Controle emocional.

• Formação Formação Técnica Eletromecânica / Graduação Tecnológica Gestão Financeira / Administração • Cidades em que atua como síndico Biguaçu, São José e Palhoça • Síndico em 12 condomínios • Tempo de atuação como síndico 12 anos Qual o maior problema que já teve que resolver como síndico? A Falta de abastecimento da empresa CASAN, após o rompimento de adutora, 10 dias sem uma gota d’água, sendo abastecido por caminhão pipa privado, tendo que ajustar custos, para depois solicitar o ressarcimento pela empresa estatal. Qual a situação mais engraçada ou inusitada que já presenciou nos condomínios? Uma vez um morador marcou um horário comigo, mas não fez a definição da pauta, ao chegar na sala da ADM, começou a cantar uma música, esperei ele terminar a sua composição, e perguntei se poderíamos iniciar. Ele me olhou bem sério e falou: Já começamos! Eu surpreso falei... começamos, como assim? Ele me disse: Estou sem ninguém para escutar minhas composições e como vocês síndicos, estão a nossa disposição, vim cantar para depois escutar sua opinião. (Risos) era desafinado, mas no fim, a situação inusitada foi engraçada para ambas as partes.

Como é o síndico do futuro? Profissional, transparente, digital. Recado para os condôminos: Convenção, regimento interno e legislação vigente, abrangendo condomínios, não tem como dar errado. Quem é você? Um profissional, que fez todas as funções dentro de condomínios, que subiu degrau a degrau até chegar à gestão profissional. Disciplinado, atuante, com forte senso de coletividade. Compartilhe alguma case bacana do (s) condomínio (s) que administra, que tenha gerado economia, ou contribuído para a integração dos condôminos, ou alguma ação de sustentabilidade, etc. Instalação de medidores individuais de água quente e fria, com leituras e acompanhamento online, foi um case bem legal. Readequação de sistema de bombas de recalque de água potável, com medidores do fluxo, pressão e quantidade do m3, dentro dos reservatórios superiores, o que nos deixa com uma maior segurança no atendimento aos nossos clientes. Ao longo dos anos, foram diversas ações, desde as sociais, até as de gerenciamento de instalação de novas tecnologias destinadas aos condomínios edilícios multifamiliares.

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Divulgação

Salomão Oliveira • Formação Administração • Cidades em que atua como síndico Joinville • Síndico em 15 condomínios • Tempo de atuação como síndico 8 anos Qual o maior problema que já teve que resolver como síndico? Princípio de Incêndio em unidade autônoma . Qual a situação mais engraçada ou inusitada que já presenciou nos condomínios? Notificar condômino que gostava de ficar sem roupa e se exibindo para os vizinhos. O maior desafio nas Assembleias? Quórum baixo. Quem sempre esteve ao seu lado quando precisou? Esposa e colaboradores. Que legado deseja deixar? DIRETÓRIO CONDOMINIAL

Que amo a minha vocação, ou seja, servir as pessoas. Conselho De Síndico para Síndico: Parceria é a única divisão que soma.

Uma dica para quem vai ser síndico pela primeira vez: Tenha certeza que essa é a sua vocação, não se iluda com receita, isso não deve ser a sua maior motivação. Como é o síndico do futuro? Aquele que tem caráter ilibado. Recado para os condôminos: Que um condomínio dividido não subsiste. Quem é você? Discípulo do criador e sustentador do universo. Compartilhe alguma case bacana do(s) condomínio(s) que administra, que tenha gerado economia, ou contribuído para a integração dos condôminos, ou alguma ação de sustentabilidade, etc. Ser chamado para auxiliar em desafios psicológicos, questões de saúde e problemas familiares, ou seja, ter a confiança de inúmeros clientes para auxiliar na resolução de assuntos alheios a minha função, isso não tem preço.

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