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CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

全國9月新屋開建量

僅20.7萬幢19月最低

新聞 快遞 文 本/報記者

全國新屋開建量在9月份錄 得19個月以來的最低位，有 207,768幢新屋動工，較8月 份減少6,198幢。加拿大按揭及房屋 公司(CMHC)首席經濟師杜根(Bob Dugan)指出，這情況反映出過去6個 月的平均趨勢，最近的5個月中，有4 個月的新屋開建量下降。獨立屋和多 戶住宅的開建量均減少，令住宅樓宇 的新屋開建量由2017年的高位，恢復 至接近長期平均水平。

大溫哥華地區的獨立屋和多戶住宅的新項目均 有所下降。 9月份的建築項目集中在素里市(Surrey)，佔新 屋開建量四分之一。區內對房屋的需求仍然強勁， 令大溫地區今年頭9個月的新屋開建量，與去年同 期的高位持平。 基隆拿市的獨立屋和多戶住宅的開建量齊齊下 跌。今年頭9個月的新屋開建量從去年同期的高位 回落，但仍大幅超出過去10年的平均水平。

多市獨立屋建量跌破半 多倫多的新屋開建量增加，是由於獨立屋所減 少的數量被多戶住宅大幅蓋過；尤其是半獨立屋的

開建量最多。這些較高密度住宅相對的可負擔程

賓福特市的獨立屋開建量，是今年以來首次

下降。由於當地以獨立屋為主，令總開建量減

度繼續吸引買家。 聖嘉芙蓮-尼亞加拉地區的新屋開建量是4個 月以來首次上升，主要是柏文單位增加。獨立屋

少；但今年的獨立屋開建量，已經超過以往10年 的每年新獨立屋開建的數量。

仍然走低，是7年來的單月份最低位。更平衡的

魁省今年第三季的新屋開建量開始下降，但

二手市場和高房屋貸款成本，令相對高昂的獨立

仍比去年頭9個月略高，主要是大滿地可地區的

屋需求減弱。

出租柏文增加。

加拿大各省及主要城市新屋興建量 (2018 年 9 月 ) 省／城市

全國 ( 部分城市 ) 安省 巴里 貝爾維 (Belleville) 賓福特 (Brantford) 大濕比利 貴湖 咸美頓 京士頓 聖嘉芙蓮 尼亞加拉 雷灣 多倫多 溫莎 卑詩省 阿波斯福 - 米遜 (Abbotsford-Mission) 基隆拿 (Kelowna) 溫哥華 維多利亞

獨立屋 其他 2017 年 2018 年 變動 2017 年 2018 年 變動 9月 9月 % 9月 9月 %

合計 2017 年 2018 年 變動 9月 9月 %

6,351 2,602 39 60 36 17 19 70 32

5,025 1,973 35 37 15 22 12 147 38

-21% -24% -10% -38% -58% 29% -37% 110% 19%

12,434 3,853 16 10 0 6 38 78 47

11,710 4,644 6 7 0 12 19 296 21

-6% 21% 296% -30% 100% -50% 279% -55%

18,785 6,455 55 70 36 23 57 148 79

16,731 6,617 52 44 15 34 31 443 59

-11% 3% -5% -37% -58% 48% -46% 199% -25%

86

34

-60%

85

204

140%

171

238

39%

17 1,080 66 1,003

17 509 67 806

-53% 2% -20%

24 1,900 24 2,263

0 3,061 31 1,432

-100% 61% 29% -37%

41 2,980 90 3,266

17 -59% 3,570 20% 98 9% 2,238 -31%

40

25

-38%

134

13

-90%

174

38 -78%

91 501 62

36 404 73

-60% -19% 18%

338 1,072 538

31 839 190

-91% -22% -65%

429 1,573 600

67 -84% 1,243 -21% 263 -56%

資料來源：加拿大按揭及房屋公司

最壞情況已過 大多樓市反彈 大多倫多獨立屋的掛牌數量 減少，平均屋價開始反彈， 反映出房地產市場的調整期 進入尾聲。Re/Max地產代理安省 及大西洋省份行政副總裁亞歷山大 (Christopher Alexander)指出，最 壞的情況已經過去，未來幾個月有 相當多延遲置業的買家入市。 亞歷山大說，多倫多地產局的統計顯示， 自從今年 5 月份的高位以來，獨立屋的放盤量持 續緩慢減少。大多倫多地區有 9 個地產分區的平 均屋價，已經回升至 2017 年 7 月的水平。預期 這勢頭在秋天的傳統旺季會持續到年底。

庫存量低 買家入市 價格介乎 60 至 90 萬元獨立屋的首次置業

者，是推動市場的火車頭。今年 6 月以來，這價

郡和德芙蓮郡的獨立屋，也分別大漲 55%、52%

位的房屋成交量為 4,086 幢，比去年同期上升

和 59%。大多倫多地區最貴的多倫多市中心獨

22%。這價位的物業庫存量相當低，多倫多巿只

立屋也升 48%，由 2016 年 1 月平均 1,687,274 元，

有不到 900 幢，促使買家向貨源相對較充足的

升至 2017 年 2 月的 2,503,188 元。皮爾區、約克

905 外圍地區物色房屋。他說，大多倫多地區的

區和荷頓區的樓價，在 1 年內也有 38% 至 47%

獨立屋的行情在過去 32 個月彷彿過山車般起伏

的升幅。

不定。2017 年初上升至歷史高位之後，安省政

亞歷山大又表示，政府的辣招一度冷卻過

府在 4 月出辣招冷卻市場；聯邦政府在同年 10

熱的市況。很多買家持審慎態度，也有不少人趁

月宣布房屋貸款壓力測試，以及中央銀行在今年

低吸納。較可負擔得起的多市東西兩端房屋，今

1 月加息等措施，對地產市道造成極大的不穩

年 8 月的平均價格已回升至去年同期水平。備受

定。

投資者追捧的市中心物業，價格也緩步上升，尤

多市西區屋價 14 個月內升 60%

其是 401 高速公路以北的房屋。905 地區的市況 恢復較慢，但隨着庫存量下降，預期獨立屋價格

獨立屋價格從 2016 年 1 月至 2017 年初大幅

會上升。他說，獨立屋價格上升和未來加息的威

飆漲，升幅最大是多倫多市西區，平均屋價在

脅，將令不少買家趕入市。消費者信心提高、就

14 個月內升 60%，由 2016 年初的 763,327 元，

業穩定和經濟好景，將支撐大多倫多地區在今年

升至 2017 年 3 月的 1,223,700 元。杜咸區、閃高

以至 2019 年持續有一個健康的房地產市道。

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

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北約克 Yonge Street – 將落成 Condo (2019年初) 地面商舖，1,500呎單 位，面向 Yonge Street，高人流及繁忙車道，臨街商舖，高曝光度。地下 通道直達地鐵站 ，二樓及三樓店舖現已全部租出，尚餘少量地面單位。

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Danforth ─ 黃金地段，上居下舖。2000呎物業，1000余呎零售面積，二樓為 住宅單位，三睡房共700余呎。5分鐘到地鐵站。現租客月租$1400加煤氣、電 費。鄰近多個Condo發展項目。可經營或作未來發展，難得投資機會。 $115萬

已審批用地

大多市 –已審批鎮屋用地，建94+鎮 士嘉堡 ─ 已審批鎮屋發展用地，約70個鎮屋及商舖單位。難得 大多市 — 已審批鎮屋用地，建19+鎮 Stoney Creek ─ 已審批Condo 發展用地，約50個住宅單位及20+ 商舖單位 ， $850萬 近湖邊區 ，環境清優恬靜，鄰為QEW，交通方便。工程即將啟動。 $850萬 屋。 $3,000萬 黃金地段，鄰近HWY401，DVP。工程即將啟動。 $1,200萬 屋。 儲物倉生意 大型連鎖健身室生意 商鋪出租 重建發展 價

減

萬錦市 – 佔地約3400余呎，另有2400余呎擴展空間。位於 高人流商場包括T&T、銀行、餐廳、運動用品店等，營業超 過五年，24小時營業，容易管理，適合新移民。 $29万9

高爾夫球場

Parry Sound ─ 於Gravenhurst / Muskoka西北面。佔地186 英畝， 18洞高爾夫球場，多倫多以北2小時車程，近HWY 400。另有住宅物業可作分開或一起出售。 $99萬9

(杜林區) Durham – 佔地57,000余呎，另有10,000平方呎可建面積。140余個儲物單 Victoria Park/ Steeles – 少量辦公室、地舖出租，1000位及另有其他大形恆溫儲物單位，入口約14呎高。10%回報率，容易管理。 $600萬 3000尺，可作零售、寫字樓、餐館外賣等用途。 $20-25/尺

地板生意

商城

Bayview – 位於高尚社區，0.44英畝，重建發展 良機，可建鎮屋。 $700萬 可選擇一拼購買隔鄰相連地皮。價錢另議。

投資物業

Washago, HW11S — 特旺地段，3.7英畝，包括1獨立餐廳，1 北約克(North York) ─ 地板生意，經營超過20年，包括自 列治文山 – 占地約2英畝多，約3萬呎零售空間，位於住宅區、 平房住宅及可發展用地。暑假旺季，勿失良機。 $139萬8 家生產品牌， 生意穩定，年總收入約$250萬。 $130萬 近學校，多人流、穩定租客、收租投資或重建發展。 $2,000萬 或可選擇購買餐廳生意。$39.9萬

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

美房銷放緩 抵押貸款業蕭條 富國銀行摩根大通貸款部相繼裁員

美大型商業地產公司 收購加國Primecorp 納斯達克上市的大型商業房地產公司Marcus＆Millichap，宣 布收購加拿大商業地產公司Primecorp Commercial Realty。該公司看 好加拿大房地產市場，8月底剛剛宣布併購總部位於滿地可的商 業地產公司McGill Commercial。Marcus＆Millichap行政總裁Hessam Nadji坦言，今年兩度收購加拿大公司，就是認定加拿大是關鍵 市場，成長可期。Marcus＆Millichap專注於商業地產的投資銷 售、融資、研究和咨詢服務，公司在78個辦事處擁有1,800多名 投資銷售和融資專業人員，2017年共完成了8,979筆交易，銷售 額約為422億美元。Primecorp Commercial Realty總部位於渥太華，業 務範圍涵蓋安省和魁北克省。行政總裁Aik Aliferis表示，加入 Marcus＆Millichap團隊，可以有更多專業技術、經紀工具、培 訓管理的系統來提升Primecorp本地增長機會。

消息人士透露，摩根大通在消費者抵押貸款銀行部門裁 減400名員工，此次裁員計劃是因為市場放緩。由於抵押貸款 服務行業蕭條，擁有3.4萬名貸款銀行員工的摩根大通在傑克遜 維爾、哥倫布、鳳凰城與克利夫蘭等城市進行了裁員。因為抵 押貸款利率上升，加上待售房屋缺乏、價格上漲以及一項減少 了購房激勵的稅收法案，使得房屋銷售已經放緩。利率上升也 使房主不願意為他們目前的抵押貸款再融資或者搬家並不得不 獲得新的抵押貸款。摩根大通的發言人Trish Wexler稱，摩根大 通還發現，客戶拖欠率已下降，8月下降了約22%。目前的抵押 貸款需要的服務資源少於拖欠的抵押貸款。摩根大通並不是唯 一一家解僱抵押貸款員工的銀行。美國最大的抵押貸款機構富 國銀行8月份表示，它正在解僱大約650名主要從事零售業務和 抵押貸款服務的抵押貸款員工。

一周 財經新聞 2大石油鑽探商合併

加國2大石油及天然氣鑽探公司，本月初宣布達成 價值10.3億元的併購協議。全國最大的鑽探公司Precision Drilling Ltd.將出資5.4億元，以換股方式（all-share merger） 與第三大的Trinidad Drilling Ltd.合併，並同意承擔Trinidad的 4.77億元債務。對於Precision來說，該宗收購交易的最大好 處，是可以取得Trinidad在美國龐大鑽探業務。Precision Drilling Ltd.行政總裁Kevin Neveu 5日表示，公司本來並不急 於進行收購活動，但該宗收購所能創造的機會和價值， 實在太吸引。他又稱，Precision和Trinidad均十分重視美國 和中東地區的業務，合併後可增加在這些重要地區的市 場佔有率，為公司的持續增長和技術的有效利用，奠定 穩固基礎。Trinidad表示，公司股東應支持Precision的收購 建議，並堅持拒絕加國第二大鑽探公司Ensign Energy Services Inc.，在8月時提出的4.7億現金敵意收購。

咨詢公司Interband最新公布的排行榜報告顯示，古馳 （Gucci）和路易威登（Louis Vuitton）等奢侈品品牌躋身於全球 範圍內增長最迅速的品牌之列，其中時尚奢侈品和配飾板塊自 2017年以來的整體增幅達42%。報告顯示，在上榜的100家公司 中，奢侈品服裝是排在首位的一個行業板塊。上榜公司中還包 括來自科技、消費品、汽車和金融行業的品牌。在所有上榜的 時尚奢侈品品牌中，古馳的品牌價值增幅最大，與2017年相比 增長30%，達129億美元。路易威登的品牌價值則同比增長 23%，至282億 美元。上榜的9個奢侈品的品牌價值總和為1058 億美元，其中包括了愛馬仕、蒂芙尼、迪奧和博柏利等。香奈 兒在這份榜單中排在第23位，其品牌價值為200億美元，在2017 年中，香奈兒的營收為96.2億美元，同比增長11%；利潤則同比 增長18.5%，至17.9億美元。

產量激增唯無法運出 加國原油低美國43元

加拿大最大煉油廠爆炸 專家稱不致影響油價

收購協議總值逾10億

全球品牌排行榜 奢侈品行業增長最快

加拿大最大煉油廠——歐文石油公司聖約翰煉油廠8 日發生爆炸事件，但石油分析師表示，因為災情輕微，並 未導致供應短缺，因此不至於影響加拿大石油價格。油價 資訊網站GasBuddy.com分析師Dan McTeague指出，由於美國 東北部的石油庫存水平比一年前高出20％，紐約港主要市 場的汽油價格在9日早上還走低。肯特集團（Kent Group Ltd.）高級副總裁Michael Ervin表示，即使歐文煉油廠因爆炸 事件而延長預定的維修停工時間，但目前替代燃料供應很 容易從海上進入，所以應不會短缺而導致油價上漲。En-Pro 公司首席石油分析師Roger McKnight亦認為，此事件不會導 致加拿大汽油價 格升高。但他提 醒，颶風“麥考 ” （Michael）正襲擊墨西哥灣，可能導致一些煉油廠生產放 緩，這才是油價走勢需要觀察的因素。

加拿大原油與美國原油的差價進一步擴大，美國煉油廠 產量減少，加上加國產油量激增，導致現有的油管設施和鐵路 運輸無法承擔，都是造成差價擴大的主要原因。根據彭博社 （Bloomberg）的數據，Western Canada Select（加拿大石油價格 依據）與美國原油的差價，4日已擴大至每桶43.25美元，差價 為2008年以來最大。位 於亞省卡加利的德勤（Deloitte）合伙人 Andrew Botterill表示，美國的煉油廠在未來6個月將進行維修， 令部分加拿大重質原油“無處可去”，而Suncor Energy Inc.在 Fort Hills的油礦產量增加，造成差價進一步擴大。他稱，最近 加國原油產量超出了現有油管的運載量，且鐵路運輸量有限， 無助於石油業面臨的運輸瓶頸問題。他強調，加國須興建更多 油管和煉油設施，才可以真正解決石油供過於求的問題，但該 些工程需要多年才可以完成，他預計在未來將更經常看到加美 之間每桶40元的差價。

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

頭條 故事 文 本 / 報記者 文琪

交換資料 加中聯手

我在中國有房屋要征稅嗎 去年7月1日，加拿大 聯邦財政部宣佈全球金 加拿大特許專業會計師Allan Liu（劉燕龍） 今年的8月31日，中國通過了“個人所得稅 融賬戶信息交換系統（CRS，Common 在接受本報記者專訪時表示，此次中國更嚴格 法修正案” （Amendment to the Individual Report System） 在加國生效。多個國家的金 地界定了居民和非居民及其各自的納稅義 Income Tax Law，IIT），重新定義了中國的 融機構將採用相應的程序識別和收集非稅務居 務。“以前在中國這是比較模糊的，執行力 “稅務居民”，這樣長期往來於加中兩國工 民 （non-resident） 的金融賬戶信並提交給稅務機 度不大，監管上也有漏洞。此次新的個稅 作的華裔以及在中國居住的加籍人士，擁有 高淨值、海外房產的人群，都需充分理解和 關，以各國互通非居民的金融信息來提升稅收 法，對稅務居民的定義和加拿大更為類似， 面對全球稅務金融審查機制所帶來的影響。 透明度並打擊跨境逃稅。今年9月，加拿大稅 可以看出中國的立法機構在積極地與時俱 進，與國際接 務局（CRA）同多個國家的稅務當局首次展 軌。居民個人 中國個稅修改 與國際接軌 開了金融賬戶涉稅信息的交換，網上 和非居民個人概 加拿大稅務局（CRA）媒體關係負責人Dany 說 “華人正式邁入全球資產裸奔 念的引入，也是 Morin在接受本報記者訪問時稱，隨着中國對個人 時代” 。 為了配合即將實 所得稅法的修訂，CRA的審查程序不會改變。“根 施的C R S。因為

據加拿大的稅收制度，一個人對加拿大的所得稅的

在CRS的框架

義務是基於居民身份（residency status）。一個人的 新政規定，在中國有住所或無住所，在一個納

下，首要前提是

稅年度內，在中國境內居住累計滿183天的個人，

識別納稅人到底

對於在加拿大認真申報中國資產、按照規定報

為居民個人，期間從中國境內和境外的所得，依規

算 不 算 本 國 的 稅 ▲特許專業會計師Allan Liu

稅、納稅的華人移民來說，中國的稅法改變不會造

繳納個人所得稅。而非居民個人，是在中國境內無

務居民。”

成任何影響。但對漏報、瞞報資產的華人來說，伴

住所又不居住，或無住所且在一個納稅年度內在中

隨CRS，這些人會面臨補繳稅款和罰款。

國境內居住累計不滿183天的人。非居民從中國境

稅務居民身份是根據相關事實和情況逐案確定的， 包括該人與加拿大的社會和經濟聯繫。”

中國新通過的“個人所得稅法修正案”，把原

內的所得，依照所得稅法規定繳納個人所得稅。

（劉燕龍）

全球金融信息交換現已開始 Dany Morin表示，加拿大與中國交換信息的法

本的“在中國境內有住所，或無住所而在境內居住

簡言之，中國的居民納稅人負有完全納稅的義

定權力依據1986年簽署的加中稅收協定（Canada-

滿一年的個人，從中國境內和境外取得的所得，依

務，因此中國境內、外的全部所得需要繳稅。而非

China Income Tax Agreement）。“目前加國政府

照所得稅法規定繳納個人所得稅”，分成了“居民

居民納稅人，僅就其來源於中國境內的所得繳納個

正在實施的CRS旨在支持打擊世界範圍內的逃稅和

個人”和“非居民個人”兩個概念。

稅。

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

對華裔的影響

上接P8

管轄區共同決意同為稅務目的，要求

金融機構識別非居民客戶持有的金融賬戶，並每年 向其稅務機關報告這些賬戶。 迄今為止，加拿大 有61個CRS合作伙伴，包括中國。”

頭條 故事

加拿大稅務局將受益於這樣的協調安 排，以便與其他稅收管轄區有效、安全地交 換金融賬戶信息。Dany Morin認為，CRS的

對於往來中加兩國工作的華裔，或

對於主要工作和生意都在中國，每年只

在中國有金融資產的華人，最重要的是

是來加拿大短暫居住的人，很可能會被

首先要根據自己的情況確定到底是哪一

中國稅務部門認定為中國的稅務居

國的稅務居民。Allan稱，“可能要咨詢

民。”

加中兩國的專業人士甚至稅務部門，有

Allan認為，CRS今年9月才開始在加

些人的情況可能很複雜。其次，如果是

中兩國實施，其實施的力度、廣度都有

加拿大稅務居民的華人，一定要做好海

待觀察。“但是作為專業會計師，無論

外資產申報。在中國的金融賬戶信息都

有沒有信息交換，還是建議大家如實完

會被交換過來。如果以前有遺漏或根本

整的申報個人稅，特別是涉及海外資產

沒有申報，盡快聯繫專業會計師補救。

申報的納稅人，一定要引起重視。”

優點在於，信息將根據共同的識別要求自動交 換，從而使交換更有效，還可用於風險評估。 “為了提高加拿大保護其稅收基礎（tax base）的能

出售境外財產時稅務處理

力，我們將從CRS的合作伙伴處獲得境外的加拿大

1.一直空置，是作為私人財產，出售

居民持有的金融賬戶信息。9月底開始交換非居民信

時是以移民登陸那天的房產價值作為cost

息並接收加國居民在其他國家持有的賬戶信息。”

私人財產，虧損不允許抵減其他的capital gain。

特許會計師Allan分析，CRS伴隨着中國對稅務

成本來計算capital gain。50%的capital

2.如果是出租物業，基本和空置是一

居民的全球資產征稅，對一些高淨值的人士影響非

gain作為應納稅收入計入個人當年的收

樣的。唯一不同是因為是投資物業，如

常大。“以前中國沒有這方面的要求，導致大量海

入。

果產生了虧損，可以用來抵減其他的 但如果出售時產生了虧損，因為是

外資產產生的收益並沒有在中國申報。但現在這些

capital gain。

人逃不掉了。連開曼群島等避稅天堂都已經加入了 CRS。這些人必須把不同國家的稅務問題、資產保 值以及家庭財富傳承結合起來統籌規划。”

華人是否會被雙重征稅？ 根據加國現有規定，在一個納稅年度內，在加

不同，稅率不同。如果加國稅率高，差的那部分可 能要在加國補繳。”

中國出租房如何處理？

“重大疏忽罰款”，是指稅局除了計算正規的 罰款外，會對惡意隱瞞、欺詐的納稅人征收50%的 額外罰款。比如，計算過納稅人漏報、瞞報的稅款 後，應征收1,000元的罰款，加上重大疏忽罰款

拿大居住183天或以上，可能會成為事實居民或被視

在早期的移民中，不乏有人在八九十年代登陸

為居民（factual or deemed resident of Canada）。而

（landing）時並候沒填寫過完備的申報表，數十年

Allan Liu表示該政策也只有10年的期限。“超

中國稅法的改變，該人可能同時也對中國有納稅義

的移民生活中也沒有注意海外資產的申報。隨着

過10年的案例較麻煩。積累的罰款多，每年還會有

務。因此，雙重征稅成了很多人的擔憂。

CRS的開啟，這部分人在中國的資產也無處隱藏。

利息。這份收入產生的稅金加利息、罰金是不小的

50%，即500元後，這部分罰金變為1,500元。

對此，Dany Morin稱，“如果兩國根據各自的

Allan Liu表示，多年都沒申報過海外出租物業

數目。儘管不同的會計師、稅局不同的工作人員處

國內法（domestic law）將某人視為稅務居民，並對

收益的人群，會有很大的問題。“這主要體現在兩

理起來可能有不同的結果，但加拿大的法律不是條

同一項收入征稅，的確會產生雙重征稅（Double

點上：一是多年的房租收入沒有申報；二是海外出

文法，是案例法。作為專業的會計師，肯定要為客

taxation）的情況。幸運的是，加拿大擁有廣泛的稅

租物業也涉及到海外資產申報。

戶爭取，提出他是因缺乏稅務知識而忽略了這個問

收協定（tax treaties）網絡，包括與中國簽訂的稅收

首先要考慮自己是否符合加入CRA的主動披露

題，不是有意而為之。但因為租金在中國普遍都不

程序（Voluntary Disclosures Program，VDP），就是

申報，很難說服稅局你是因為忽略沒有報，因為租

Morin進一步向記者介紹，加拿大的稅收協定中

我們常說的‘坦白從寬’政策。在今年3月1日之

金也是個不小的收入。”

有“打破平局”（tie breaker rules）的規則，以解決

前，過往10年有漏報、不完整申報的，稅局會給一

記者提及，如能證明在中國申報了物業的租金

兩國同時將某人視為稅務居民的情況。在加中稅協

次機會，一次性把過去10年的補報。如果獲批，可

收入呢？Allan表示，這需提供詳細的證據。“據我

定（Canada-China tax treaty）中的第4條，保護了納

以免除過往10年部分的重大疏忽罰款（G r o s s

瞭解，在中國的大部分租金收入都是不報稅的。因

稅人免被雙重征稅。如果該人在同一時期也是中國

Negligence Penalty），甚至全部罰款和利息。但應交

為在中國不存在主動申報個人所得稅。總收入12萬

的居民，打破平局規則將有助於解決該人的居民歸

的稅款還要補交。未申報的出租收入稅率，是納稅

人民幣以下不需要申報，收入超過12萬人民幣以上

屬問題。此外，該條約的其他條款將解決加拿大和

人當年的個人邊際稅率。”

才報。且中國主動申報租金收入的人也不是特別

協定，旨在避免雙重征稅問題。”

中國對該人的收入征稅的各自權利，保護納稅人免 受雙重征稅。

而在今年的3月1號以後，稅局的政策改革了。

多，所以很少能有這種情況。”

Allan Liu表示，現在這部分人分為如下兩種情況：

Allan提示，海外資產申報的漏報，超過10萬加

Allan並不擔憂會產生雙重納稅的問題。“在以

“一種是因過失（mistake），指因無心的錯誤而沒

元而沒有報的，每年的罰金最高可達2,500加元。而

往，非居民在加國工作，勞務收入要向加國交稅。

有申報的，基本可以免除所有的罰款甚至利息，每

恰恰一般海外的房產都會超過10萬加元。在中國有

如還對中國有稅務義務，在加交的稅款可以抵減在

個案件單獨對待。另一種就是有目的（Intention）、

房產的加國稅務居民，儘管很多時候可以爭取

中國的稅款。同樣在中國產生的收入向中國交稅，

故意隱瞞的，只能免除重大疏忽罰款部分的罰

VDP，但在現有的情況下，是否能給免掉罰款並不

也可以抵減加國的（foreign tax credits）。根據收入

款。”

好說。 下轉P12

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

對孩子和父母的稅務上都沒有問題。

在美國的工作的加拿大人 如何報稅？

頭條 故事

Allan Liu建議，如果不存在要續楓葉

是在離開的時候最好告訴一下你的銀行和

卡繼續做稅務居民、保留身份的問題，建

每個金融機構你做非稅務居民了。因為金

議轉做非稅務居民。“最好在他離開加拿

融機構發給非稅務居民的表格就不再是T

大的那一年，做一個正確的申報。很多人

表，而是NR表。”

中國買的分紅保險 如何在加國 申報？ 曾有一位母親向本報記者表示，早期在中國給 孩子買過分紅保險。後來孩子在加拿大留學、工

可能就那麼走了，也沒有向CRA申報他在

對於那些去美國工作，在加拿大還有

作、移了民，現在這份在中國供款多年的分紅保

哪一天離開，CRA當然也不知道你做了非

RRSP、TFSA賬戶的人更要當心，一旦成

險，應在加拿大如何處理？Allan稱，分紅保險在稅

稅務居民。正確的申報是指，在你離開的

為非稅務居民，就不能再向這些賬戶供

務上的申報比較複雜。“有現金價值的保單，的確

這一年，報稅的時候要報一個離開的日期

款。Allan稱，“這個非常重要。已經供過

屬於海外資產申報的範圍。如果納稅人海外資產總

（departure date），這一年就成為了part-

的部分可以繼續保留。但一旦成為非稅務

額超過10萬加元，要在每年4月30日之前申報。因

time resident。

居民卻還在供款，就屬於超額。超額部分

此有一定保額的分紅保險也是要報的。如果沒有報

每個月的罰款是1%。”

的也要走主動披露程序（VDP）。分紅保險如果沒

這個雖然是下一年才報上一年的，但

有在當年提取現金，一般不會產生稅務影響，但沒 有申報的海外資產，會面臨每年最高2,500加元的

加人在中國工作，房產如何處理？

罰金。” Allan提出，總海外資產超過25萬加元的，需

加拿大籍在中國工作，是中國的稅務

做這件事，相對來說過程繁瑣。加拿大繳

要在報稅時詳細申報。“這種情況比較複雜，不單

居民，那他在加拿大的投資房怎麼辦？

了稅，是可以抵 減中國的全球資產稅收

要填資產類別，還要申報保單當年的調整成本基礎

Allan稱，如果你是加拿大的非稅務居民，

的。在哪兒產生的收入就在哪兒申報。如

（ACB，adjusted cost basis）。這個cost basis不是一

加拿大的投資房也要在加拿大申報。“非

果中國對當事人全球的資產征稅時，你在

般人能算出來的。應向保險機構查詢和詢問當年的

稅務居民的投資收入比較麻煩，要提前預

加拿大已經報過了，提供文件申報t a x

調整成本基礎，但不是每個保險公司都會給這樣的

繳（withholding），要找一個代理人幫你

credit即可。

數據。如果不能提供，就要自己想辦法計算。我建 議求助專業人士，最好有精算師的幫助。” 而如果不申報，在CRS施行的時候，這個錢就

上接P10

國內空置房產如何處理？ 如果中國的房產一直空着，怎麼處理？對此 Allan表示，相比較在出租的房產，空着的房產在補 報時較容易。“空置或由家人使用，屬於私人財產 （personal use property），符合條件的可以指定為 principal resident，就是我們說的自住房。” 在加國已有自住房的，不能再申報中國的房產 為自住房。這套房子空置或由家人使用時，不屬於 海外資產申報的範圍，不需填寫在稅表上申報。只 有這套房在賣出時，才需申報，因為會產生資產增 值（capital gain）。如申報為自住房，有主要居所豁 免，增值部分無須納稅，稅務上沒有影響。” 在過往，很多民眾儘管知道應該申報海外房產 為海外資產，但都並不清楚，在房屋用作私人財產 時，並不需要填寫在每年的稅表上。Allan提出， “只有當該房屋作為出租物業時，才需要在稅表上 申報，因為會有租金收入。很多華人自己報稅，並 不清楚這個概念。申報了國內personal use的房子， 又沒填出租收入，這會在稅局產生爭議。稅局會 問，既然申報了海外的出租物業，為什麼沒有申報 出租收入？這是大家應該注意的地方。” 還有民眾向本報記者提出過這樣的問題：同時 申報中國一套自住房、加拿大一套自住房可以嗎？ 對此Allan回應稱，“自住房的定義，我更願意用 ‘主要居所’這個詞。自住多少套無所謂，但同一 時期內，一個家庭只能有一套主要居所（principle residence）。主要居所才能有稅務上的豁免。比如， 某人在北京和多倫多各有一套房，如符合一定的條

件，海外房產也可以作為主要居所，並不一定只有

有可能會曝光。“CRS會自動交換金融賬戶的信

加拿大的房子才能是主要居所。我有一位客戶在多

息，你的分紅保險的保單是有現金價值的，這些都

倫多有一套condo，在深圳也有一套，每年去深圳住

可能會被交換到加拿大。”

幾個月。深圳的房子完全符合申報為主要居所的條

Allan補充稱，“如果在10年之內，這個保單暫

件。因深圳的房產增值更多，他就把深圳的房子指

時不會有收入產生，我建議這位母親聯繫會計師補

定為主要居所。如果賣加拿大的c o n d o時交增值

報。也盡量聯繫一下保險機構，讓他們出具一個正

稅。”

式的文件，或者給一個計算方法。分紅保險每年的 供款額並不是成本，因為有一部分是作為保費的。

賣房收入匯來加國有什麼困難？ 很多老移民也許都有這樣的擔憂：賣掉中國的 房產後，這筆收入想匯到加拿大來，會否影響退休 的老人領取退休金？特許專業會計師Allan Liu表示， 如果是合法收入，也如實、完整地申報了海外資 產，在加拿大是沒有任何障礙和限制的。“銀行問 到大筆匯款的來源時，拿出申報的材料即可。目前 主要的困難是，從中國匯款進入加國，中國有每人 每年不超過5萬美金的外匯管制。” 老人賣掉中國的房子，如果是主要居所，有主 要居所稅務豁免，任何增值都免稅，因此對老人在 加拿大領取老人金沒有影響。而如果是在加國已有 自住房，中國的房子是私人用途、不是主要住所， 賣掉以後，增值部分會計入當年的收入，產生了資 產增值。Allan稱，“這些收入可能會對下一年的老 人金（OAS）以及最低收入保障（GIS）有影響。但 這只是一次性收入，所以影響也就是一年。” 而如果這筆賣房的錢匯來加拿大是作為給孩子 買房的首付款時，按相關規定繳了稅款以後，即便 是大額，也完全沒有問題。給孩子的屬於是贈予，

所以要把這部分減掉，因此比較複雜。”

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

熱點 話題

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共管公寓（Condo）市場近 年大受買家追捧，但強勁 需求導致價格不斷上漲， 年輕買家以及首置人士，面對高 樓價都大叫吃不消。市中心部分 地區的Condo銷售量，暑假期間 竟出現了雙位數跌幅。業界人士 認為，這可能與高樓價導致買家 負擔能力被削弱有關。相信步入 秋季，市場仍然以一睡房單位最 受歡迎。

文 本 / 報記者

一睡房或開放式單位受首置人士歡迎，因 為這是最易負擔的價位（星報資料圖片）

Condo呎價飆升 可負擔性惡化

一睡房單位成最搶手戶型 根據多倫多地產局(Toronto Real Estate Board)

位易手量的3倍。

9.5%。

的9月份二手住宅市場報告，大多地區Condo均價

問題是，年輕人或首次置業買家，縱使本身

為57萬元，比去年同期漲價一成。416地區Condo

收入不錯，但在今時今日Condo高樓價底下，依然

均價達61.6萬元，按年升幅達11.7%；905地區均價

不足以借到足夠的房貸。也許，取消房貸壓力測

地產網站condos.ca最近也對多倫多的秋季

45.6萬元，按年升6.4%。銷售量方面，整個大多地

試，讓首置人士更易借到按揭，又或樓價不再飆

Condo市場進行了分析，按照目前的數據，大單位

區錄得1,791宗二手Condo易手，按年跌幅3.2%；

升，讓工資得以追回慢下來的步伐。

如兩睡房或三睡房單位，成交速度會繼續緩慢。

呎價攀升 一睡房熱銷

無可否認，樓價若是停滯不前，對一些新盤

其中一個原因是，市中心Condo樓價不斷攀升，現

買家來說肯定不是好消息。因為他們可能想以

時平均呎價已達971元，有些較大的單位更已呎價

事實上，416地區的二手Condo銷售情況，自

1,200元呎價轉售的單位，在二手市場可能隻有800

過千，對很多活躍買家來說已是高得難以負擔，

今年3月以來已不太理想。除了5月份出現過一陣

至1,000元。如果仍然覺得Condo價格還在升溫

迫使他們尋求大多地區其它置業地點。有人不禁

小陽春，銷售量按月增多了一成，其它月份的銷

的，可能要停一停，想一想了。雖然按年比較，

比較，100萬元在市中心買一個兩睡房Condo單

售量其實每個月都在下降。例如今年3、4月，416

Condo樓價仍可見到升幅，但從今年入春以後，

位，但在其它地區，可能已足夠買到一間鎮屋。

地區二手Condo銷量都在1,570多個單位，到了5月

416地區的Condo樓價已經沒有什麼升幅，在60萬

忽然激增至1,745個單位。但之後幾個月，又返回

元左右的價位徘徊。

當中416地區的跌幅更大，有5.5%，交易量為1,282 宗，但905地區則微升3%，銷量有509宗。

相反，一睡房單位依然是皇者。由於市場對 一睡房單位的需求強勁，很多放盤都有多個買家

當然，長遠一點來看，Condo業主在出售物業

競爭，爭Offer導致成交價被搶高的情況非常普

時仍然可賺到不錯的升值。該公司以一個位於市

遍，更出現成交價比業主最先開出的叫價高出10

中心St. James Town一個668平方呎的單位為例，現

萬元的案例。對於首置人士及投資者來說，50至

時業主是於去年8月以47.9萬元購入這個一睡房加

70萬元的一睡房單位是最吸引的。一睡房或開放

不過，隻是個位數的跌幅，已經不算太差。

書房單位，有露台，但沒有停車位及儲物櫃。業

式單位受首置人士歡迎，除了因為是上車的最佳

地產公司Re/Max Condos Plus在每月簡報中指出，

主今年8月放盤，最後以57.1萬元成交，呎價大概

之選，亦因為這就是他們最能負擔的價位。

如果只看市中心的二手Condo市場，跌幅更驚人，

是855元。即是說，一年時間，這個單位便漲價了

單是8月份便錄得16.5%的銷量跌幅。好像Humber

19%。

從前，由接近1,600個月銷售量的水位，連續數月 遞減。

出租量是易手量 3 倍

Bay Shores地區，8月份便錄得按年跌幅15%。然

在同一座大廈內的另一個大單位，面積1,280

而，二手盤新掛牌量沒有太大變化，與去年同期

平方呎，兩睡房加書房，有停車位但沒有儲物

相若。

櫃。業主於2013年以67.5萬元從發展商購入，呎價

該公司認為，這並不代表人們已經嫌棄或不

527元。業主今年放盤前，單位經過裝修，更額外

想再在市中心居住，這一點從市中心的租務市場

購入第二個車位及儲物櫃。最後，該單位以102.5

可窺一二。8月份市中心有超過1,500個單位租出，

萬元成交。如果不計算業主在單位投放的額外投

維持一直以來的紀錄。出租單位數量，是二手單

資，即是說，4年半時間內，該單位便升值了

大多地區Condo均價比去年同期漲一成，用家轉買為 租，租盤達買盤3倍 （星報資料圖片）

CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

滿地可上月房銷創9年新高 有數據顯示，魁省滿地可地區 9月房屋銷售量創9年新高。 據大滿地可地區房地產局（Greater Montreal Real Estate Board）公布的數據，該地區9月份房

熱點 話題

屋銷售量3,220個，創9年新高，與去年同月相比 增長8％，其中柏文佔增長額的大部分。

獨立屋價 33.6 萬 按年升 7％

263,000元。銷售量連續43個月增長。 儘管過去一年在溫哥華和多倫多房屋市場銷 售增長緩慢，以及在過去一年實施的房屋貸款 “壓力測試”（stress test）和更高貸款利率，並 沒有對滿地可的房地產市場產生負面影響。 大滿地可地區房地產局市場分析經理卡迪納 爾（Paul Cardinal）表示，主要針對省外買家的 投機稅計划，已經成功阻嚇一些炒房者，許多買 家也擔心價格可能已經過高。因此滿地可暫時不

綜合報道

獨立屋中位價達到336,000元，一年上漲7

必擔心房價過熱。他說，強勁的移民、消費者信

％。雙拼屋和類似的多戶住宅價格上漲6％，更

心、經濟增長、公共基礎設施項目，以及低失業

達到504,000元，而C o n d o則上漲4％，達到

率正在推動滿地可發展。

■更嚴房貸政策未對滿地可樓市產生負面影響，該市9 月份獨立屋價同比上升7% （本報資料圖片）

溫哥華仍供不應求 專家稱樓市無大風險

對於有人指卑詩省溫哥華樓市存在巨大風

供求關係的市場法則。總會有人有購買房屋的需

有疑問稱，加拿大統計局之前統計顯示，在

險，加拿大豐業銀行（Scotiabank）高級副總裁

求，當這種需求大於市場現有的供應量時，樓價

2016年5月僅溫哥華就有2.4萬個空置房屋，且都

兼首席經濟師佩勒特（Jean-Francois Perrault）並

就會上漲，反之則會下跌。”

不是度假屋及尋租未果的房屋，假設這些房屋因 政府政策或其他因素短期內湧入市場，會否因供

不認同，他指出，目前沒有證據及跡象顯示大溫

他以溫哥華為例，過去數年與人口的增加相

住宅樓市將出現回調。他認為，市場供求關係為

比較，樓市新增可供銷售的數量長期不足，其原

影響樓市走向最主要因素，大溫新屋動工能力目

因包括多方面，重要之一就是儘管存在市場需

佩勒特表示，半年前他領導的一個團隊，曾

前已達飽和，而且房屋供應的增加，遠未跟上區

求，但有限的建築工人已無法支持新屋更多更快

對大溫地區過去6至7年的新增房屋供應，與同期

域人口的增長。

開工，房屋市場增量已達極限。

人口增加對住房的需求對比研究，結果發現，大

價格升跌關乎供求問題 佩勒特稱：“很多人都說大溫樓市存在巨大 風險，我沒有看到。影響樓市走向的因素很多， 例如利率、經濟發展及就業等，但最主要的還是

大於求而導致樓價下跌？

他續稱，樓市如果要出現大幅度回調，最主

溫仍需要4萬個房屋單位才能達到供需平衡。不

要原因是過度興建房屋，目前這種情況在大溫沒

過，因他對該研究嚴謹性有些質疑，報告從未公

有出現。

布。

有些開發商手持足夠一年銷售的庫存但並不 擔憂，因為他們知道一年後也能賣出房屋。

佩勒特說即使如此，他也認為2.4萬個空置 房屋假使同時湧入市場，也會被市場吸收。

穆迪稱房價短期調整 巴里市或首當其衝

根據穆迪分析（Moody's Analytics）日前發

當穩定，未來5年不會出現重大短期調整。在房

省份的抵押貸款拖欠率，顯著高於全國平均水

布最新房地產市場預測報告顯示，安省的巴里市

價上漲的市場中，預計漲幅繼續放緩，並可能被

平。卑詩省和安省的收入增加，則使得這些省份

（Barrie）和沙省的利齋拿市（Regina），將意

收入的提高所抵銷。

的拖欠率大大降低。

想不到的成為加拿大房價短期調整最有可能的地

報告稱：“家庭收入中位數增長，將很有可

方。據《金融郵報》（Financial Post）報道，穆

能在未來幾年跟上甚至超過房價增長，從而提高

迪公司研究部門的報告稱：“最大幅度的市場調

住房的可負擔性。”

多市溫市單戶屋估值水平非常高 報告稱，多倫多和溫哥華的單戶住宅在估值

查將出現在最近房價下跌，估值過高和預計收入

該機構預測，到2020年利率上升，可能會使

方面，仍然處於非常高的水平。然而，自2016年

增長放緩的大都市地區。”巴里和利齋拿則是首

抵押貸款利率從當前的5年期利率4.4％回升至6％

中期以來，第一次限購政策出台後，這種情況已

當其衝。

左右。但該報告得出的結論是，沒有“顯著”的

經明顯改善。

穆迪分析是獨立於評級機構穆迪投資者服務

房價下跌，可以降低抵押貸款債務在此期間惡化

穆迪分析又表示，加拿大房地產市場基本展

公司（Moody's Investors Service）而獨立運營的

的風險。報告中強調的下行風險是，更高的貸款

望面臨的風險是，銀行業監管機構OSFI今年推出

研究機構，它根據年初至今的數據，對未來一年

利率可能與貸款政策的收緊及貸款壓力測試相結

的借款人壓力測試可能“過於強勢”。新的壓力

的單戶住宅價格走勢進行預測。

合，可能會導致多倫多和溫哥華這樣的地區房價

測試可能導致抵押貸款嚴重重組，因為潛在買家

全面調整，以及銷售額明顯下降。

會從銀行轉向信用合作社和其他不受OSFI監管的

料 5 年內不會出現重大短期調整 整體而言，該報告預計加拿大房地產市場相

該報告還指出了加拿大房地產市場，已經出 現的一些區域差異。例如，亞省、沙省和大西洋

非銀行抵押貸款機構。此舉將不能有效控制房 價，更會使負債惡化。

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

旺市熱門樓花剛退訂

發展商附近申建另一項目 綜合報道

大多倫多地區Condo建設項目 突然取消事件層出不窮，樓花 買家們等候多年往往無法收 熱點 樓。房地產開發商古普塔集團 話題 （Gupta Group）9月突然宣布， 取消在約克區旺市黃金地段的熱 門樓花項目Icona Condos，卻又申請 在原址附近建設新項目。其出爾反爾 的行為激怒數百位樓花買家，因此考 慮採取法律行動保護自身權益。 古普塔集團取消的樓花項目位於旺市大都會 中心站（Vaughan Metropolitan Centre Station）， 即7號公路（Hwy 7）3150號附近。而申請興建的 新項目，則位於央街(Yonge St.)7028號，此地為央 街夾士刁大道(Steeles Avenue)西北角，與取消發展 的Icona Condos項目，大約距離僅為11公里。

獲退訂業主擬採法律行動 開發商已在9月14日，向Icona Condos項目的

■房地產開發商古普塔集團，上月突然取消Icona柏文項目（左），轉而申請在央街興建另一新項目（右）。 星報

1,633個公寓單位。

責任，而且市府目前無規則進行管制。因此德巴托

買家發出放棄發展函（cancellation letter），也向該

旺市市府稱，古普塔集團去年以5,390萬元，

洛日前組織了一個買家會議，約400位買家參加該

批在2017年2月落了定金的買家，悉數退還定金，

買下位於央街夾士刁大道這塊2.85公頃的土地，計

會議，他們計划對古普塔集團採取法律行動。並且

並表示取消原項目是因為沒有足夠資金。然而，同

划建造3幢Condo大廈及一家酒店。但又於今年8月

在多倫多律師查爾尼（Ted Charney）的協助下，

一個發展商原來早在8月24日，向旺市市府申請建

再次提交了新的項目建設申請，目前一切還處於審

希望為本市的Condo買家爭取更多權益保護。

設一個更大型的地產項目。包括一棟65層與兩棟52

批流程的最初階段。

Icona Condo項目是大多倫多地區自去年以

層的共管公寓大廈，共有1,878個單位和12幢鎮

Icona Condo項目的買家於去年2月購買樓花，

來，被取消的第12個Condo建設項目。律師查爾尼

屋。而Icona Condos項目，則包只包括兩棟55層公

然而開發商的突然變卦使其備受打擊。其中一位買

此前曾代理另一組旺市買家的案件，向開發商提出

寓大廈和一座46層高的住宅及酒店大樓，共有

家德巴托洛(Patricia DeBartolo)指責開發商行為不負

集體訴訟。

近6成大多區居民 反對住宅旁建高樓 大多倫多地區87%的居民認為增建新屋有助 解決可負擔能力的問題。多倫多地產局與建築業 及土地發展協會(BILD)聯合進行的民意調查卻又發 現，30%的人反對在住宅半公里範圍內興建新的獨 立屋，反對興建高層Condo的比率更高達59%。

必須有政治勇氣和政治智慧打破僵局，才能夠真 正令更多人可以居者有其屋。

9 成民眾籲市例要有彈性

不過，當被問及在住宅半公里範圍內興建新 屋時，30%反對建獨立屋；37%反對有新鎮屋； 44%反對堆疊式鎮屋；49%反對小型Condo；52% 反對中高度Condo；59%反對高層Condo項目。

這項委託葉素斯民意調查機構所作的研究指

多倫多地產局行政總裁迪米歇爾(John

地產局主席巴羅(Garry Bhaura)表示，近期首

出，87%民眾覺得興建新屋有助解決可負擔能力的

DiMichele)表示，要真正解決大多倫多地區的房屋

次民意調查很清楚顯示，房屋問題將是下月市政

問題。多倫多市的居民以88%的支持率，略高於外

問題，必須要採取綜合方式，並且勇於創新和作

選舉的核心議題。這個星期的第二次民意調查則

圍杜咸區、約克區、皮爾區和荷頓區居民的86%。

出改變。

發現，民眾很支持興建新屋，令更多人可以有能

幾乎有90%的市民認為，各市政府應該檢討

現有的政策只是原地踏步，市政府要清理陳

及修改市政附例，為興建中密度住宅提供更大的

舊的土地規划和其他障礙。選民可以上網至

彈性。多倫多居民有89%贊成，周邊市鎮的支持率

UnLockMyHousingOptions.ca，向市政選舉的候選

也有85%。

人表達意見。

力置業。 不過，大部分人皆抱持“鄰避症候群”(Not In My Backyard)的矛盾心態。新的市政府領導班子

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

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（星報資料圖片）

共管物業的投資者，除了 關注所購物業的性價比、 現金流和找到好租客、准 時收支票之外，有多少人會積極 出席共管大廈的業主會議，參與 大廈的管理和維護呢？多倫多一 棟共管大廈，交鑰匙入住已近2 年，產權交割也超過一年，開發 商多次召集董事會交接大會，卻 始終湊不齊法定人數參加，導 熱點 致時至今日仍未選出由業主 組成的大廈委員會。

話題 文 本/報記者 文琪

踴躍投資Condo 消極對待開會

入住經年交接會數度召集終落空 近日，星島《都市地產》收到讀者關於共管公

王成續稱，“新的董事會成員一般應該由大廈

寓召開會議的相關提問。李女士稱，在近大半年以

業主組成。該公寓的附例（By-Law 1）應具體規定

來，3次收到由大廈物業管理公司寄出的相同表格，

了什麼人可以參選董事會成員。這是根據安省的

感到一頭霧水。從她發送給記者的幾份表格看，這

《共管物業法》（C o n d o m i n i u m A c t）第45條

些是由安省消費廳（Ministry of Government and

（1）、（2）、（3）的相關規定形成的。 根據《共管物業法》第43條（1）規定，年度

Consumer Services）發出的“preliminary notice of

大會應該在該建筑在政府注冊為共管公寓后的3個月

meeting of owners”表格。 李女士所擁有的是一個投資物業，於2016年底

內召開，以后便是在公寓的財務年度結束日后的6個

建成交鑰匙入住，交割業權的final closing是2017年6

月內召開。”王成認為，根據上述法律的相關規

月，迄今已超過一年。這棟大樓是針對附近大學生

▲加拿大華人物業管理協會副會長王成

定，此次李女士所在的大廈的管理公司，同時發了2

的出租公寓，常年有專門的物業管理公司打理租客

Association）副會長王成接受了星島《都市地產》記

個通知給李女士，在他看來，從時間上有點牽強。

相關的大小事務，業主基本不用參與太多。除去支

者的訪問。在瀏覽過李女士發來的數份表格后，王

付給管理公司的物業管理費用（property

成稱，“這是蓋好入住不久的較新大樓，目前大樓

management fee），以及每月大樓公共設施的公共

的董事會是由開發商組成。此次管理公司代表董事

目前，在我們的社區中，一些華人投資物業的

費用（condo fee），就是每月收取租金所得的支

會發出兩個通知：第一個是交接大會（t u r n-

確目的性過強，過多地關心租金的漲幅、租客的審

票。李女士說，華人熱衷於房產投資，對公寓類別

over），開發商組成的董事會交出公寓的所有權，

核，而往往不會參與到大樓董事會的選舉或會議中

的投資，大家可能更為關注管理費是多少，怎麼收

由新選出的董事會代表所有業主接過公寓的所有

去。很多房東在收到這樣的會議通知后，如果不是

取，然后每月坐等支票入賬。

權，並開始日常管理；而另一個是‘年度業主代表

必須參與的事項，就往往會忽略掉，不會願意花時

大會通知’（a n n u a l g e n e r a l m e e t i n g o f

間和精力參加這樣的會議。

21 天內開會拖延一年

owners）。”

多次召集始終不達法定人數

李女士提出，不回復或參與這樣發來給業主的

但是對於共管大樓的管理和維護，華人的參與

安省《共管物業法》(Condominium Act)規定，

表格，做為業主會有什麼損失？王成對此表示，這

相對很少，也就忽略了很多能夠爭取業主權利的機

每個注冊的共管業權於注冊10天內，必須任命一個

就是為什麼李女士近半年內會持續收到同樣表格的

會。她希望了解通知召開的是什麼性質的會議，還

董事會。因為此階段通常物業單位尚未全部出售，

原因。“在經濟上，不回復、不參與的確沒有什麼

是帶有政府名頭的表格，她認為這“非常嚴肅”。

故此董事會多由發展商任命。而發展商完全轉手業

大的損失。但是如果不到會、也不返回委托他人參

可由於移民來的時間不久以及英語程度有限，對於

權的交接大會(Turn-over Meeting)，應該在發展商失

加的委托書（Proxy），如果開會時達不到法定的需

形形色色的condo會議感覺“頭大”。

去擁有多過半數公寓單元的21天內召開，會上產生

要至少25%的業主參與的人數，董事會就會重新准

新的業主董事會，這個轉折點標志大廈業主們真正

備再來一遍，而開會所需的印刷材料會是一筆費用

當家作主，權力轉移的開始。

（運營資金）。在我看來，這也間接地是由每個業

擁有多年大廈物業管理經驗的加拿大華人物業 管理協會（Canada Chinese Property Management

CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

要，是因為其旨意是：第一，審議上次年度會議的

主要去分攤的花銷。”

還有機會表達對公共區域內的相關維修建議。”

決議。業主通過它可以了解到上屆大會中業主所關

王成呼吁擁有condo物業的華人業主，作為共

心或提出的問題是否得到了解決。第二，審計師會

管公寓物業的持有者，無論是投資還是自住，都應

而參加這樣的會議，又會帶來什麼樣的改變？

向到會的業主講解公寓的各種開銷、運營資金和儲

該盡可能多地參與公寓的管理。“最好也是最有效

王成認為，“作為業主，可以發出自己對於公寓管

備資金（reserve fund）的狀況，也會回答業主提出

的途徑，就是參選董事會成員，進而可以審定年度

理方面的建議，這是很必要的事。比如日常管理方

的相關問題。第三，業主將任命下一財務年度的審

預算，制定行之有效的條例，以及對主要維修的項

面、運營資金的使用方面、與業主和住戶的溝通方

計師；選出新的董事會成員。根據通知內容，每年

目進行了解和做出決定，把權利掌握在自己的手

面等。如果一些問題維修及時，開銷能夠得到控

應該有一名成員屆滿，需要重新選出。第四，業主

中。”

放棄開會即放棄管理權利

制，業主的每年公共費用（common expenses）增加

（星報資料圖片）

就會有比較小的百分比。” 李女士提出，這個會議的重要性在哪裡？王成 對此回應稱，“交接大會主要是按照附例1的規定， 選出新一屆董事會成員，並見証開發商轉交的所有 規定文件給共管公寓。如果有意參選董事會成員， 這個會議當然是十分重要的。” 李女士又提出，所有共管公寓大樓是否都要以 這種形式開會，對此王成表示，“交接大會隻開一 次，但是年度業主大會是每年都會以這種形式開會 的，這也是共管物業法中規定的。” 從物業管理的角度，業主為什麼需要參加這樣 的會議？王成認為，對於業主來說，這是非常重要 的會議，通過如下幾點去看，都應當參與。“首先 這是安省政府規定的必須要經過的會議流程。年度 業主大會（annual general meeting of owners）很重

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社區成熟生活交通方便

士嘉堡剛需社區

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說起士嘉堡生活最方便的街區， 不能不說到以街道命名的Steeles 社區。該區是華裔居住比例較高 的社區，因其便利的交通和生活設施， 優美的環境和優秀的學校資源，一直受 新移民和華裔房產投資者的偏愛。

小時通勤的TTC公交車，在Steeles大街上乘公車還可

Steels社區地處士嘉堡的西北，北邊到Steeles大

書館、銀行、快餐、咖啡店等生活設施應有盡有，為

街，南邊到McNicoll的高壓線，東至Kennedy大街，西

居民日常生活提供了便利；Kennedy和 Steeles路口的

起Victoria Park大街，基本以Bamburgh Circle為中心，

太古廣場、正擴建的城市廣場，以及錦繡中華等構成

是非常方正的一個社區。

了社區最大的兩個購物商圈，居民在社區中就可滿足

生活交通便利 新移民易融入 Steeles社區交通非常便利，幾條主干道上均有24

以直達Finch地鐵站。從社區驅車10分鐘即可抵達404 高速，無論是去往南邊多倫多Downtown，轉上401高 速，還是向北到萬錦和烈治文山都十分便利。 該區生活和商業設施非常齊備，區內不但有大量 華人餐廳，超市也舉步即到，Warden路口南北各有以 大統華超市和豐泰超市為主的兩個大型Plaza，其中圖

生活購物所有需求。 Steeles社區的自然環境也非常不錯，不但有不少 大大小小的公園綠地，有9個公園1個社區中心，4個

▲

Wintermute Blvd 2層獨立屋，1+1廚房，完成地庫，主層洗衣房，2車庫2車位，4+2 臥室5浴室，摩登廚房，可步出后院，竹木地板，起居室帶壁爐，家庭廳帶壁爐，主臥 帶4件套浴室，2層共2套房，地庫帶2套房，lot：41.58 x 110 Feet。

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叫價：$1,188,000

▲

Redheugh Cres 側復式4層獨立 屋，1+1廚房，完成地庫柏文，可 步出，31-50年，2000-2500平呎， 底層洗衣房，2車庫4車位，4+1臥 室4浴室，硬木地板，射燈，摩登廚 房，花崗岩台面，家庭廳帶壁爐， 可步出Deck，上層主臥帶4件套浴 室，錯層1臥室，地庫1臥室，帶壁 爐，地庫帶3件套浴室，帶桑拿， lot：30 x 114.84 Feet。

叫價：$1,160,000

社區 Steeles 教會，士嘉堡醫院亦與該區相臨。 最東南角還有有一片佔地不小的 L'Amoreaux Park，裡面遍布著森林和池塘，景色優美，是居民平 時散步、Hiking的好場所。

小學高中皆優 華裔比例高

圖書館。其中有華人熟知的Kennedy小學和Terry Fox 小學及很有聲譽的白求恩高中。 其中Kennedy小學歷來以良好的學風著稱，2011 年曾以滿分10分被費莎研究所(Fraser Institute)評為大多 名；David Lewis小學最新的費莎排名為101名，Terry Fox小學最新的費莎排名為307名，這些學校生源穩定,

住人口中60%為華裔，其他有東亞裔、希臘、英格

學生畢業后可升讀位於學校附近的白求恩中學 (Dr.

蘭、蘇格蘭、意大利、愛爾蘭、牙買加和菲律賓裔

Norman Bethune C.I)。

等。區內大約1/3家庭說中文，1/3雙語，近13%說英

Dr. Norman Bethune C.I位於士嘉堡東北部，成

語或法語。平均家庭收入8.6萬，有近19%的家庭收入

立於1979年，以名醫白求恩的名字命名。該校包括9

過10萬。

年級到12年級，在各學科領域，包括文學、藝術、體

個社區的重要原因，該區有6所小學，2所高中和1個

▲Frank Rivers Dr 2層獨立屋，完成地庫，2000-2500平 呎，底層洗衣房，2車庫2車位，4臥室4浴室，硬木地板， 大廚房，主臥帶3件套浴室，可步出衣櫥，二層和地庫均為 復合木地板，lot：34.51 x 122.83 Feet。

地區排名第一的小學，最新的費莎排名為安省第52

Steeles社區大約30%為青少年，長者佔14%；居

優秀的學校資源，是吸引眾多華裔購房者選擇這

叫價：$1,128,000

叫價：$1,050,000

育以及特殊教育、技術研究方面都有顯著成就，在最 新費莎的排名中為97名。

叫價：$998,000

▲ Sandyhook Sq 2層獨立屋，完成地庫，2車庫4車位， 3+1臥室4浴室，硬木地板，家庭廳帶壁爐，錯層起居室， Bay窗，Eat-in廚房定制櫥櫃，不鏽鋼廚具，早餐區可步出 后院，主層洗衣房，主臥帶4件套浴室，地庫帶1個2件套衛 生間，帶1臥室，lot：28.15 x 104.5 Feet。

叫價：$978,800

▲Wintermute Blvd 2層獨立屋，全地庫，2層獨立屋，主層洗衣房，2車庫3車位，4臥室3浴室，硬木地板，Bay 窗，Eat-in廚房，早餐區可步出后院，家庭廳帶壁爐，可步出后院，主臥帶4件套浴室、天窗，lot：50 x 110 Feet。 這個就是Julia Hu剛上市的Listing，性價比高。

▲River Grove Dr 2層獨立屋，完成地庫，2車庫2車位，3臥 室3浴室，硬木地板，起居室可步出后院，Bow窗，家庭廳 帶壁爐，Eat-in廚房，主臥帶4件套浴室，完成地庫帶吧 台，lot：32 x 110 Feet。

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

Carl Cres 2層獨立屋，1+1廚房，完成地庫分門出入，2000-2500平呎，主層洗衣房，2車庫4車位， 4+2臥室4浴室，硬木地板，起居室帶陽光房，家庭廳可步出后院，帶壁爐，大廚房帶石質台面，主臥 帶4件套浴室，lot：28.73 x 145.12 Feet。

▲

叫價：$899,000 ▲Sharrowbay Crt 2層獨立屋，完成地庫，主層洗衣房，2車 庫4車位，3臥室3浴室，Bay窗，壁爐，硬木地板，Eat-in摩登 廚房，主臥帶4件套浴室，雙衣櫥，地庫帶窗戶，lot：38.77 x 103.42 Feet。

地產 投資 叫價：$959,000

叫價：$880,000

剛需社區吸引新移民 Steeles社區中80%的居民擁有住房，20%為租 戶。房子51%為獨立屋，35.1%為多層Apartment （Bamburgh Circle)，7.8%為排屋，2.8%為半獨立 屋。 Royal LePAGE華楓地產公司持牌人Julia Hu對記 者說，Steeles社區以獨立房為主，西部房屋多建於70 年代，東部建於80初到中期。這一時期的房子通常為

▲Hood Cres 2層Link屋，完成地庫，31-50年，15002000平呎，底層洗衣房，1車庫2車位，3臥室3浴室，大 廚房，2層主臥，2層帶loft，地庫帶書房，lot：23.24 x 104.5 Feet。

叫價：$869,000

實木結構，外牆有多種形式。 她接著說到，由於Steeles社區非常靠近太古，社 區組成絕對以中國人為主，尤其是B i r c h m o n d到 Kennedy 的這一片。 Julia Hu表示，根據地產局的數據可以看出， Steeles社區從去年5月1日，從市場開始調整到現在， 社區交投並不活躍，新政策對Steeles社區的影響還是 很大的，近一年半來共計隻有122單成交，其中獨立 房86 個。目前社區中最高成交價150萬，獨立房成交

均價101萬左右。Julia介紹說，Steeles社區目前在市場 上可選擇的房源數量還是不少，而且價格也是相當不 錯，從半獨立屋、Link房到獨立屋應有盡有，Julia代 理的一棟4臥室雙車庫的2層獨立屋，Listing價格就在1 百萬以內，性價比很高，非常有吸引力。回顧2017年 上半年，該區鎮屋和Link屋的價格在在78-95萬之間， 獨立屋則在120萬左右。 Julia Hu說，Steeles社區的需求強勁，買家仍以剛 性需求組成，首次置業為主。也因為該區的種種方 便，出租容易，需求強勁，所以Steeles社區一直是士 嘉堡的領漲板塊，也為社區的物業提供了強大的增值 空間。 Julia Hu最后總結道，Steeles社區學校非常好，有 白求恩高中，還有多次名列全安省第一的Kennedy小 學和Terry Fox 小學。加上成熟的生活設施，方便的 交通購物，餐館超市遍布，使得Steeles社區還會繼續 成為新移民和投資朋友的選擇之一。

▲Longbow Sq 2層獨立屋，1+1廚房，完成地庫柏文，2 車庫2車位，4+3臥室3浴室，硬木地板，大廚房，家庭廳 可步出Deck，主臥帶3件套浴室，地庫帶3臥室柏文， lot：50 x 102 Feet。

叫價：$699,900

▲Sandy Haven Dr 2層獨立屋，完成地庫，單車庫2車 位，3臥室3浴室，硬木地板，壁爐，起居室可步出 Deck，大呎寸廚房，主臥帶2件套衛生間，大地庫， lot：26 x 125 Feet。

Mossbrook Cres 2層半獨立屋，1+1廚房，完成地庫，單車庫單車位，3+1臥 室4浴室，硬木地板，起居室帶壁爐，餐廳可步出后院，Eat-in廚房，主臥帶2 件套衛生間，地庫帶壁爐，lot：22 x 102 Feet。

叫價：$699,800

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

伙谷歌開發多市湖濱

社區智能化隱私堪憂 都市 新聞

谷歌的母公司與政府機構多倫 多湖濱開發公司(Waterfront Toronto)，準備聯合興建一個 智能化湖濱開發項目，現在因該項目 未來將要收集的數據涉及個人隱私問 題，而受到多方質疑。

本報綜合報道

據CTV報道，隸屬於加拿大三級政府的多倫 多湖濱開發公司，與谷歌的母公司Alphabet公司的 一個部門，正在策劃中的開發項目名為“人行道 實驗室”(Sidewalk Labs)。該項目對未來將要在多 倫多湖濱建造社區的描述極具誘惑力：在接觸冰 雪時會自動加熱融雪的街道、感應器將監控交通 並保護行人、無人駕駛車輛會將居民送到家門口 等。 該計劃的第一步是要在12英畝(4.9公頃)的土 地上建造中高層公寓、辦公室、商店和學校，而 最終是要實現佔地800英畝(325公頃)的開發項目。 使該地區變成史上最依賴電子網絡的社區，並從

■多倫多湖濱創新中心於日前宣布動工，而與谷歌合作的人行道實驗室項目，則因隱私問題遭質疑。

Twitter

或如何使其貨幣化，這仍然令人深感不安。她說，

的犧牲品。渥太華專利律師萊弗爾(Natalie Raffoul)

谷歌是在這裏賺錢，而加拿大人應該從所開發的數

也指出，目前的協議在未來的專利歸屬方面是有利

據或產品中受益，而不是成為別人的實驗室和失敗

於谷歌的。

根本上改變城市生活的模式。

智慧城市看似美妙 居民擔心隱私不保

恐谷歌將人們信息貨幣化 總理杜魯多和Alphabet前執行主席施密特(Eric Schmidt)曾一起出席了去年10月該計劃的簽約儀 式。但現在一些加方專家正在重新考慮隱私問 題。各種有關擬議的開發項目的投訴，促使多倫 多湖濱開發公司重新簽署協議，以確保其代表三 級政府發揮更大作用。到目前為止，該項目仍處 於萌芽階段。經過磋商，開發商計劃在明年初提 出正式的總體規劃。 人行道實驗室的首席執行官達特羅夫(Dan Doctoroff)表示，該公司並不希望像谷歌現在所做 的那樣，通過搜索信息的方式將人們的個人信息 貨幣化。該計劃旨在發明一些迄今為止還未定義 的產品和服務，使得人行道實驗室也可以在其他 地方將其市場化。 因該計劃從多倫多湖濱開發公司董事會辭職 的多倫多著名開發商羅倫佐(Julie Di Lorenzo)認 為，數據和谷歌想要如何利用這些數據，應該是 討論的前沿和中心。她還認為，加方讓對方取得 了過多的控制權。 在臉書和谷歌發生一系列泄露隱私醜聞後， 這種擔憂情緒越演越烈。湖濱董事會主席柏斯汀 (Helen Burstyn)承認，這讓所有人都停下來。開放 政府的倡導者懷利(Bianca Wylie)表示，人行道實 驗室仍然沒有明確，誰將擁有該項目產生的數據

發熱街道能夠即時融化降雪和冰。感應器 能夠監察交通並保護行人。無人駕駛穿梭車能 夠接載民眾到家門。谷歌母公司Alphabet的一個 部門，建議把多倫多一處日久失修的岸邊地 區，轉化成史上最連線的社區，來“徹底改善 城市生活”。 Alphabet的Sidewalk Labs與政府機構多倫多 湖濱局（Waterfront Toronto）合作，計劃在一 處佔地12英畝的地皮興建公寓大樓、辦公室、 商店以及一所學校，向着最終目標的800英畝發

谷歌改造多倫多一塊岸邊地區的設想圖。 Sidewalk Labs/美聯社

展項目邁出第一步。

羹。前黑莓（BlackBerry）執行長巴斯利（Jim

高層人士顯然十分有興趣：去年10月加拿

Balsillie）表示：“Waterfront Toronto高層以及

大總理杜魯多與Alphabet時任行政主席舒密特

董事局是太過愚笨，未能察覺到被人玩弄。”

（Eric Schmidt）一同現身公布這項計劃。

這位被視為國家英雄的智能手機先驅指出，聯

讓地球上其中一家最渴求數據的公司，有

邦政府正要迫使董事局去批准這項計劃。

機會把街燈以至行人路全部連線起來，已讓加

巴斯利表示：“谷歌知道他們要什么。而

拿大一些民眾擔憂在隱私方面的後遺症。亦有

政客要有公關宣傳，但Waterfront董事局不知道

人要求，要利用加拿大最大城市作為城市實驗

他們在做什么。付出代價的會是多倫多和加拿

室的話，公眾應可在開發產品的收入分一杯

大的市民。”

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

9月新增職位6.3萬個

全國失業率降至5.9% 都市 新聞

加拿大統計局（Statistics Canada）日前公布，加拿大 在今年9月份新增就業職位 6.3萬個，令失業率略降至5.9%， 情況比今年8月有所好轉。

本報綜合報道

據加通社報道，加拿大統計局每月市場調 查報告指，本國9月份的職位增長主要得益於 兼職工作崗位增加大約8萬個。這些職位大多 產生於安省和卑詩省，其他省份的變化不大。 在經過6、7兩個月職位增長之後，加拿大 在今年8月份流失了大約5.1萬個工作崗位，令 全國失業率上升至6.0%。最新一期的統計表 明，加拿大的就業市場仍起伏不定。不過按年 度比較，加拿大由去年9月至今共增加了22.2 萬個工作職位。

25 歲至 54 歲人口職位增長 統計數字還顯示，今年9月份所有的職位 增長，均發生於25歲至54歲的勞動人口，青年

■加拿大統計局調查報告指，9月失業率略降，情況較8月有所好轉。

勞動力的就業情況沒有改變。青年失業率在今

產租賃業增加的職位有1.3萬個，主要增加在安省

年9月份達到11%，比今年8月份略增長了

和亞省。公營機構9月份增加了1.2萬個工作職位，

0.1%。核心年齡組男性勞力增加工作崗位3.4

由去年9月至今一共增加了2萬個職位。

萬個，女性增加2萬個。 以行業而言，9月份在金融、保險及房地

新增職業中發生在建築業的有2.8萬個，扭轉 了前兩個月建築業崗位流失的情況。

加通社

農業領域也增加了9,000個職位，扭轉了今年 5月以來職位一直流失的情況。 與此相反，自僱領域流失了3.5萬個職位，大 抵相等於自僱領域在過去12個月中總共增加的工 作崗位。

經濟增長超預期 10月加息勢在必行 製造業的強勢助加拿大7月經濟增長超過預期，統計局數據顯示，經濟 成長率達0.2%。經濟學家預測，因為經濟勢頭好，央行10月加息毫無 懸念。 資本經濟（Capital Economics）高級加拿大經 濟學家布朗（Stephen Brown）表示，第二季度的

滿地可銀行首席經濟學家波特(Doug Porter)

經濟增長率約為2％左右，優於央行預計的1.5%。

說：“總體而言，今年夏天加拿大經濟勢頭比預

強勁的經濟數據導致通賬處於高位， 8月份的通貨

期的要強勁，早前能源公司Syncrude因電力中斷而

膨脹率為2.8％，低於7月份的3.0％，但仍處於加拿

停產的影響並不如外界擔心的那樣嚴重。”統計

大央行目標範圍1％至3％的最高端。這些因素都將

局報告中提到，20個行業別中有12個上漲，製造業

促使央行10月不得不加息。

增長了1.2％，這是自2017年11月以來的最強勁表

10 月 24 日央行議息 央行將於10月24日召開利率會議。自去年7月 ■製造業表現好，7月經濟成長率優於預期。 加通社

以來，央行已經4度調高基準利率，目前達1.5%

現。批發貿易增長1.4％，而運輸和倉儲服務增長 0.9％。建築業則在4個月內第三度下跌，7月下跌 0.6％。

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

退休大屋換小屋套現

近3成人怨花費更多 都市 新聞

不少人認為在退休之際大屋換小屋，可以預留更多金錢安享黃金 晚年。但有報告提醒臨屆退休人士，這是沒有絕對保證。相反， 降低現有居住空間質素，有可能花費更多，以及面對難以預計的 困境。

多寶貴的物品；在空間有限下，更要犧牲曾享受 的舒適生活。

專家奉勸切莫輕率決定 蘇美嘉表示，而對於能夠解決大屋換小屋所

房屋資產銀行(HomeEquity Bank)委託IPSOS

屋的打算。

遇到困境的長者則表示，對決定表示欣慰。88%

本報綜合報道

調查機構，在8月27日該星期內，在全國抽樣訪

在本年7月，房屋資產銀行委託IPSOS所做

表示沒有遺憾，亦沒有犧牲。例如。34%人表

問55歲或以上的1,870名屋主，作了一個關於退

的同類性質報告已經指出，不少長者都要面對大

示，如果要大屋換小屋，他們有計劃搬到一個新

休時是否要降低住屋條件，而可安享晚年的全面

屋換小屋的困境。51%75歲或以上的長者表示，

城市安頓。實際上，50%的人最後會搬離現在的

調查。報告結果顯示，27%戰後嬰兒潮一代，當

留在目前的家對他們來說至為重要。因為可接近

社區，在外面買下一間小屋住。這情況，55歲至

他們選擇大屋換小屋之後，始發覺比預期更花

家人、朋友及他們熟悉的社區。40%的受訪者則

59歲間的人士最多有59%。而65歲至74歲的則有

錢。39%沒有降低住屋質素的人，則對潛在節省

認為，在目前的家有太多美好回憶，令他們難以

57%。

金錢持懷疑態度。

離開。而在最近的調查中，有31%表示，為了退 休後的生活更舒適，所以不願大屋換小屋。

40% 受訪者指目前的家有好回憶

在網誌上專門撰寫退休生活議題的著名及獲 獎寫作人韋欣(Joyce Wayne)表示，大屋換小屋對

據房屋資產銀行行政副總裁蘇美嘉(Yvonne

她來講，是一個很錯的決定。她以為可以節省更

該報告指出，年長的加拿大人在退休時，往

Ziomecki)表示，大屋換小屋實際是需要成本的，

多，以及把現有的住所賣掉後，手頭會有更多

往考慮賣掉現在居住的樓房，入住較小的地方，

例如財務、情緒及個人因素。在財務角度上，退

錢。

或搬到較易負擔的社區生活，認為可以省下更多

休時如果搬離一直居住的社區及親友，就會失去

但事實上，亦因此而遠離了親友，失去人際

錢安享晚年。但這並非絕對。因為有39%屋主，

家人及朋友支持。這意味着，你將要花更多資源

網絡，花的錢更多。數年後，她忍受不了，重新

對大屋換小屋後是否節省到金錢持懷疑態度。對

來維繫關係，及在新環境下再要建立人際網絡。

搬回原來的舊社區生活。她奉勸大家切莫輕率決

27%已由大屋換小屋的長者，他們退休後的開支

這會令人更加焦慮無助。

定。在下決定前，最好與你的財務顧問商量，征

反而更多，且花錢花得更快。有近一半(48%)年

另外，由大屋搬到小屋，或認為上樓居住柏

屆55歲或以上的加拿大屋主，他們沒有大屋換小

文大廈單位，就要面對殘酷現實，你要捨棄你很

詢專業意見。或許，遲些退休，同時保留現有的 家未嘗不是一個好方法。

■調查顯示，27%戰後嬰兒潮一代選擇大屋換小屋後，始發覺較預期更花錢。

星報資料圖片

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

烈市2041年人口將倍增

需加快改善交通 增建高密度住宅 都市 新聞 本報綜合報道

烈治文山前規劃及規管服務專員巴絲奧斯 烈治文山由早年的農莊為主 的社區，發展至今天繁榮的 (Ana Bassios) 表示，要容納龐大人口，便需要高 密度的樓房。烈治文山政策規劃總監李柏德 市鎮，預期在2041年人口倍 (Patrick Lee)指出，政府已作好準備迎接新增的人 增。有專家指出，按現行的發展趨 口，按社區的需求進行適當的發展。 勢需要解決多方面的問題，包括建 設高層住宅大廈及改善交通設施， 基礎建設需配合人口增長 據2010年烈治文山官方規劃，目前進行的高 才可以配合龐大人口的需求。

灣景大道與麥健時少校東路(Major Mackenzie

在大金馬蹄地區，烈治文山是其中一個社區

密度住宅發展項目，集中在沿央街的兩個地區，

基礎設施未能配合密集的人口，其實是令人感到

需要達到省級增長計劃的要求。根據市鎮經濟發

分別是界乎卡維爾/第16大道(C a r r v i l l e/16t h

頭痛的問題。當局需要加快處理有關的交通撥款

展策略，預期在2041年人口增長至277,900人，比

Avenue)，以及與伯納德道(Bernard Avenue)的十字

及沿線建設築物，才可以達到需求。原居民柏羅

2001年多出一倍。

路口，居民將會看見有更多中密度及高密度的住

拉指出，所有基建設施如圖書館、公立學校、救

宅沿區域走廊建設。

護服務及社區中心等，均未能配合人口增長速

來自多倫多的城市及規劃顧問公司城市規劃

Drive East)的十字路口。 目前，沿央街建設巴士線設施預計在2020年 12月完成，當局希望有助減少該處的交通問題。 居民期待已久的央街地鐵伸延線，這是疏導交通 的計劃，尚未知道能否實行。 麥嘉思稱，有關規劃配合增長速度，但交通 配套仍是其中面對的挑戰。在發展的過程，交通

師麥嘉思(Leigh McGrath)接受新聞網站yorkregion.

另外，有一些較小規模的多用途服務中心計

度。他並非反對發展，只要是有關項目具持續

com訪問時表示，現時已缺乏土地可以建設低密

劃沿麥健時少校(Major Mackenzie)走廊建設，包

性，不會影響居民，期望政府首先做好基建設

度房屋。

括麥健時烈治文山醫院、Newkirk GO車站，以及

施，然後才開始建樓房。

央街地鐵延線規劃15年未成形

約克區盼省府牽頭盡早上馬 約克區居民一直期望央街地鐵延線能夠成真，但過去10多年卻 隻聞樓梯響。日前安省基建廳廳長與地方政府代表會面，咨詢 地方政府對地鐵發展的意見，且承諾建央街地鐵延線，代表着 央街地鐵延線計劃見到曙光。 萬錦市市長薛家平發表聲明，感謝省長

劃見到曙光。

政府，央街延線未來發展與能否成真，省府 起着領導作用，盡早落實工程，他相信這也 會是新一屆約克區域政府其中的要務。

省府拒絕約克區征稅修路 談到早前約克區域政府要求省府，容許

福特承諾推動央街地鐵延線成真，他期盼各

有指若發展央街地鐵延線，只會令Steeles

約克區與多市看齊，可征收土地轉讓稅作為

地方政府能摒除各自為政思想，整合不同區

大道以南央街沿線地鐵服務，更見人滿之

區內修路及基建發展所用，李國賢日前表

域的交通連線，落實交通惠民政策。

患，嚴重影響多倫多市地鐵乘客利益，薛家

示，已接獲省府正式回覆，指不會授予約克

根據去年“都會聯通”（Metrolinx）有

平極不認同此說法，他稱具有此種想法之

區府擁有與多市市府同樣征收土地轉讓稅之

關“多市地鐵舒緩線及央街地鐵延線”研究

人，似乎是認為即使人口增加兼道路擠塞，

權力。李國賢指區府本身不想透過借貸修

報告，多市中心地鐵舒緩線（Relief Line）及

政府也不該擴闊道路應付實際需求般。他認

路，原因是利息所費不菲，但依靠既有之稅

央街地鐵延線計劃，皆是未來安省交通計劃

為這種固步自封思想，隻會窒礙整體城市發

收模式，未必能應付到區內基建道路問題，

的重中之重，有助大多金馬蹄地區未來13年發

展，他認為央街地鐵延線及多市中心舒緩

在此情況下，區無可奈何地只能“頭痛醫

展所需。報告指多市中心地鐵舒緩線，能增

線，不應該是“兩個隻能活一個”，反而雙

頭，腳痛醫腳”，看看哪條道路情況堪虞便

加地鐵搭客載客量，央街地鐵延線則加強地

頭發展更可相輔相承，增加乘客數量，鼓勵

先作維修。

鐵通用度。

市民多使用公共交通工具，代替單獨一人開

李國賢說，央街地鐵延線計劃說了15年

車上班。他期望省府能明白約克區居民在交

之久，他形容最大“攔路虎”是與之毗鄰的

通上的苦況，盡快落實拓展央街地鐵延線至7

多市，即使是多市市長莊德利，亦認為要先

號公路之工程。

發展多市中心地鐵舒緩線，才考慮發展其它

整合交通連線 摒棄各自為政 身兼約克區運輸公司主席的萬錦市市長 薛家平，與安省基建廳廳長麥諾頓（Monte

競逐連任萬錦市約克區區域議員的李國

地鐵延線。他指交通問題不應是某一地方政

McNaughton）會面，他形容是次會面得到省

賢形容，約克區在過去15年不斷表示，央街地

府說了算，李國賢期望地方政府間應該在交

府正面支持，尤其感到省府正以開明態度，

鐵延線有實際需求，但多市卻執着於先建設

通發展上互相合作，並非各自為政，在此情

咨詢各地方政府地鐵線未來發展方向，且承

舒緩線，關上合作大門，令計劃一直處於膠

況下，安省政府對地鐵發展之取態有着決定

諾建央街地鐵延線，代表着央街地鐵延線計

着狀態，他認為唯一可解決此窘局的是安省

性作用，去解決此糾纏已久之問題。

26

CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

億萬富豪家族爭產

地產大亨兄弟失和 都市 新聞 本報綜合報道

■左起愛德華、格雷格及約瑟夫。

多倫多億萬富豪索伯拉 (Sorbara)家族爭產，捲入該 宗爭產糾紛其中一個成員是 前安省省議員格雷格(Greg Sorbara)。 據星報報道，在1925年，索伯拉一家逃離意 大利村莊，希望擺脫貧困，當時薩姆(Sam Sorbara) 只有14歲。其後，他們一家定居在安省南部。薩姆 的酗酒父親幾乎放棄了這個家庭，母親在抵達後幾 年就與世長辭。經歷了大蕭條後，薩姆的家人在街 頭工作，既曾經偷酒，又曾經偷煤來取暖。薩姆在 多倫多因為使用偽鈔而被捕，其後被判入獄3年。 後來，薩姆向多倫多地區的農民出售礦物飼 料，並開始向那些急於出售土地的人收購。他的努 力最終使他成為多倫多意裔社區的領袖和富翁。在 2002年，他離開人世，享年91歲，遺下家族經營的 索伯拉集團，這是一家多元化的房地產公司，估計 現時資產14億元。

父親遺地產公司估值 14 億元 可是，薩姆創立的公司承繼權導致他的家庭 出現爭拗。他的4個孩子，包括前安省財政廳長格 雷格陷入一場激烈的承繼權爭奪戰，這可能對該公 司造成影響。 格雷格形容，金錢可以損害家庭關係，這種 情況實在令人感到難過。

星報

薩姆的4個孩子，在該間位於旺市的私營公司

保羅，沒有原因。約瑟夫在申請書中稱，兒子保羅

擁有的股份都是一樣，各持有25%股權，無分彼

在發現公司財務資料的表達方式，似乎是為了掩飾

此。該公司主要業務是開發和建造商業大樓與低層

公司業績欠佳之後，便被解僱。

至高層住宅大廈，並提供財務服務。現時該公司擁 有、經營和管理超過800萬平方呎的工業、商業、 辦公及住宅物業。 家庭爭拗的法律部分始於2016年10月，當時 薩姆最年長的孩子約瑟夫(Joseph Sorbara)向高等法 院提出申請，指弟弟格雷格、愛德華(Edward)及妹 妹坦佐拉(Marcella Tanzola)的行為，損害了他在該 公司的利益。

長兄兒子突遭解僱成導火線 76歲的約瑟夫與家人共同管理該公司30年，

截至目前為止，上述申請書內容未在法庭上 得到證明。 格雷格否認財務指控，並指該公司在過去5年 的表現比以前任何時更強，財務報表亦清楚顯示出 公司財務狀況，沒有掩飾。 72歲的格雷格認為，糾紛經常發生在家族經 營的企業，尤其是涉及到繼承的問題。 格雷格在1985-95年及2001-12年擔任安省自由 黨議員，期間曾獲委為內閣廳長。在政壇期間，他 沒有參與家族生意。直到1985年，父親健康狀況惡 化，他才加入公司。

他要求法庭下令其弟妹，或者買斷他的股份把公司 清盤，或者均分收益。 約瑟夫在入稟法院的申請書中稱，他已對弟 妹，特別是愛德華和格雷格，以及他們為該公司爭 取最佳利益的能力失去信心。 申請書又指，約瑟夫與愛德華在該公司的日 常運作及未來計劃，存有不可協調的分歧。基於這 一點，他們不可能繼續拓展業務。 爭拗的核心還包括約瑟夫試圖讓他的長子保 羅(Paul)，最終接替他在公司出任共同行政總裁的 角色。 2014年8月，格雷格在愛德華的支持下，解僱

■約瑟夫(右)與愛德華2人。

星報

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

派發

派發

四免費

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逢星期

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www.dushi.ca/epaper

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投資人買舊屋拆掉再重建一間全新大屋， 建成後用來自住或出售。但有些人不大清 楚本國建築貸款情況和要求，有見及此， 本人再次和各位談談建築貸款知多少。

房屋 貸款

建築貸款知多少 準備充足流動資金 計划自己建房和申請建築貸款前，注意最重要是

不同貸款處理安排 在銀行角度來說，建築貸款風險比較高，客 人有機會超支，資金周轉不夠，和建商發生糾紛，中 途令到房子不能如期建完，以上種種因素都有機會發生。 客人要求建築貸款，可以是一個貸款，即土地加建築費 一起安排。另如果客人房子上已經有一個現成的第一貸款， 需要多余資金作為建築貸款，可以安排一個二貸建築貸款， 仍然把已有的第一貸款保留。又或在建築期間發生超支而 沒有足夠流動資金作補救，可代客人安排一個短期的 第三建築貸款。不同情況，有不同處理安排方

有充足流動資金。除了首期以外，還要有一筆額外資金周 轉。加拿大建築貸款是逐步放款給客人，意思是客人先開始建 屋，完成多少百分比(%)後，就放款多少百分比(%)。如拆屋費、挖 地，起地基等等花了$50,000，經評估師查證後，貸款公司才會發放 $50,000，即業主要先自己花這筆錢。但如果超支的話，超支額要業主 自付，所以要有足夠流動資金。照以往經驗，客人控制不到建築成本 而超支，手上資金不足而引至要停工，影響全盤計划。在這種情況 下，也有辦法解決，但客人需要付一個較高利息和短期搭橋費 用，度過難關，以便容許繼續建築到某一個程度，等貸款機 構可以再次放款。

法，總有辦法幫到你。

另類貸款機構 一般單戶房屋建築貸款，無論自住或出租，大約可以 有機會拿到75%貸款，利息則各有不同，根據客人本身條件來審 批。如果有足夠本地收入，客人可以拿到低利息。如果報稅低，可能 要去另類貸款機構，付一個較高利息。 如果買一塊很大的地來改規划（Rezone），建Townhouse或多層住宅， 則貸款比例更高額。不過這類是屬於商業貸款（Commercial Mortgage），審批 和住宅單户房屋完全不同。 很多客人建房沒有加拿大經驗，會聘用一個項目經理（P r o j e c t Manager），幫客人監管整個建築過程。銀行方面覺得如果客人沒有本地建屋 經驗，可能導至不能完工，因此會影響審批。這情況下客人最好聘用一個 有經驗的項目經理和建築商，增加銀行信心，覺得他們可以完成這個工 程。如客人沒有經驗而自己建房，借貸利息可能會較高。另外如果 自己不是建築商，建房是用來出售，需要注意提供新屋保證 書（New Home Warranty）。

SALLY KWAN

關綺雪(按揭經理)

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

High Park 有個 步

加國 獵奇

在多倫多High Park一帶度過童年的人們，一定都 知道Grenadier Pond步兵池塘是以民間傳說中， 1812年第二次獨立戰爭時在這片池塘墜入冰窟窿溺 水的英軍步兵團士兵命名的。不過，這很可能只是民 加國 間傳說罷了，步兵池塘之所以如此得名，是來自於 獵奇 不遠處的Fort York駐軍兵營。話說回來，這片不大 的池塘卻承載着不少歷史。除了曾經可以進行釣魚、 溜冰、冰球、游泳、冰壺和划船等戶外活動以外，在有 冰箱之前，這裡還曾被用於采冰。 曾經的步兵池塘佔地面積近50

不久，Chapman家族George

英畝，幾乎是現在面積的雙倍。隨着

C h a p m a n創立了G r e n a d i e r I c e

多倫多城市建設不斷擴張，下水系統

Company步兵采冰廠，開始向多倫多

被重新規劃，造成步兵池塘儲水量大

城內外居民和企業售賣池塘裡的冰塊

幅下降。1930年以前，這裡並不歸屬

用於製冷。在還沒有製冷設備的年

於High Park的一部分，而是最早扎

代，冰塊可稱得上是緊俏商品。被切

根落戶多倫多的家族之一──Ellis家

割成小塊的冰塊被放在被稱為“冰箱

族的私有地產。

Ice Box”的木箱子裡，幫助食品保

冰工廠可致富

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鮮。而大塊的冰則是釀酒，或者長途

▲ 夏日裡 孩子們在 High Park 戶外上 課 1910 年

▲ 在步兵池塘垂釣的一家人 1939 年 ▲ Grenadier Pond 曾經流傳着英軍 步兵在這裡溺水的傳說

運輸中不可或缺的部分。不僅如此，

1880年6月30日，John Ellis將包

在沒有冷氣的炎熱夏季，大量的冰塊

括大部分步兵池塘在內的名下地產轉

還可以幫助貴重貨品保鮮。除卻

手賣給了Wilma Chapman夫人。之後

Chapman家族采冰公司之外，當年的 多倫多，早已形成多家私人采冰公司 的聚集地。史料記載，George Chapman名下公司最早於1881年就開 始了在步兵池塘的采冰工作。 Chapman采冰公司的總部辦公室位於 市中心的Wellington Street。 雖然“采冰”聽來就是把冰從

皇家騎警在 High Park 1926 年

▲ 在 High Park 冬日玩耍的孩子們 1920 年

池塘裡取出來，但是實際操作卻極其 複雜。很多采冰業者往往從剛剛入冬

▲

▼ Grenadier Ice Company 刊登在 多倫多黃頁的宣傳廣告

Belle Ewart 采冰公司在森科湖的工作場地

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個 步兵池塘好賺錢

撰稿：叡

Grenadier Ice Company 步兵采冰廠的工人們 Ewart。那時候的多倫多，稍有財力和技

盡可能厚重的冰塊，從中牟利。采冰者

術的生意人，都想加入“撈第一桶冰”

們將需要被切割的冰面做好記號，接着

的行列。

由馬匹拉犁割出長條冰塊，接着徒手用

1893年1月，多倫多醫療健康官員明

鋸子將條狀冰塊切斷，最後用冰鉤將冰

令規定所有的采冰公司只能從城外的森

塊逐一取出。第一條冰面被切開之後，

科湖采冰，因為“只有那裡才有最干淨

其余的冰塊會被用筏運輸至儲冰屋進行

的冰”。然而事實上，很多公司更願意

細加工。因為有時短期內反復降雪，往

無證在多倫多其他開採地取冰。因為和

往造成表面積累幾英尺厚的質量稍次的

采冰利潤相比，罰款數字只是九牛一

冰層。這層冰會在這裡被移除。最終冰

毛。而因為市政健康標準規定，采自步

塊被去除雜質，精心挑選之後變得整齊

兵池塘的冰只能用於大型貨物冷藏而不

一致。隨着天氣逐漸轉暖，民眾對於冰

能被用於民用。因此Wilma Chapman夫

塊的需求也增大。冬天被用於拉犁采冰

人和她的步兵采冰公司向市政府索賠3萬

的馬匹，在夏天則被用於冰塊運輸。

元，因為如此新規大大縮小了他們的市

Chapman采冰公司所使用的第一個

場，從而讓利潤大打折扣。

儲冰倉庫坐落於步兵池塘邊，也就是當

20世紀初，隨着現代製冷技術和冰

時多倫多地界西邊。和當年絕大多數儲

箱的使用，人們漸漸不再需要采冰。上

存冰塊的倉庫一樣，那是一個純木質、

世紀二十年代開始，采冰業開始逐漸走

用鋸木屑做為隔離材料的廠房。雖然這

向消亡。不過，這一轉變並非一蹴而

樣的結構即使在夏天也能絕對隔熱，但

就，在相當一段時間裡，很多顧客仍然

它的缺陷就是非常容易發生火災。儘管

因為個人喜好等因素，選擇繼續購買天

史料並無任何有關火災的記載，但是首

然冰。

座儲冰庫在20世紀初曾因為未知的原

1930年，多倫多市政府以15萬的價

因，被徹底重建，取而代之的是一座材

格從Chapman家族手中購入步兵池塘。

料更加與時俱進的倉庫。

直到四十年代初，步兵采冰公司T h e

撈第一桶冰成行成市

Lake Simcoe Ice Co 森科湖采 冰公司的倉庫 ▼孩子們在步兵池塘的冰面打冰球

▲

開始就要“維護”冰源，從而確保收穫

在森科湖沿線城鎮 Jackson's Point 采冰的工人們 1912 年

Grenadier Ice Company才從城市黃頁中 銷聲匿跡。

雖然Chapman采冰公司從步兵池塘 提取的冰塊非常受歡迎，但是當年多倫 多最受歡迎的冰塊原產地當屬森科湖 Lake Simcoe。 James Fairhead創始於1870年的 Spring Water 采冰公司在森科湖采冰。 而另外一位Chapman家族成員──Alfred Chapman，也於1891年在森科湖開始了 采冰生意，並給自己的公司起名B e l l e

Belle Ewart 采冰公司 在森科湖的工作場地

雖然多倫多市政府曾一度因為安全隱患禁止步 兵池塘的冰面運動，但是仍有不少人樂於嘗試

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園藝 在北極圈拍到的地 衣 取一小部分經過放大，居然如此精彩

奇妙的地衣世界 L 我曾在2015年去過一個多倫多以北4小時車程的地方French River，在一個人跡罕見的別墅住了幾天，首次發現遍地地衣， 表面上看像是青苔，近看會發現比青苔更多採多姿。 後來我去旅行時就特別注意地衣，發現

的植物，幾乎是肉眼都看不到。我非常後悔

了不少種類地衣，也買了放大攝影鏡頭，對

沒有一個好的攝影鏡頭，就是帶放大功能的

於地衣也更有興趣。過去幾年，去過了北

鏡頭，無法將這些微小植物真實的記錄下

極，也到過阿岡昆公園的孤立小島上，未來

來。我們同船一個乘客就有備而來，用一個

也希望去一些偏遠地區，發現更多地衣，並

放大鏡頭，將之放大50倍，原來每一個小

將陸續介紹新發現的地衣。

點，事實都是一個小圓球，美麗無比。

放大鏡下的美麗 我去過北極圈內的格林蘭，及巴芬島 Buffin Island，真的大開眼界，不僅是見到各 種稀奇古怪的地衣，而且還因為這些極細微

我是回來後見到拍回來的相片，才知道 每一方寸都有那樣多種類的繁華美麗。我將 同一張相片對比，大家就知道了。 格林蘭及巴芬島都在北極圈內，我在其 中一些小島上，見到地面上、牆壁上

▲在北極圈見到的各式各樣地衣

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在北極圈拍 到的地衣及放 大后

界 Lichens（下）

▲在Lichens of North America一書的網頁上見到

生滿了地衣，不仔細看真的會忽視，即使見到了，

其實在北美很多較大面積的國家公園都可以發

也都不會查覺到，每一個極小面積，都充滿了各種

現地衣，我在網頁上見到很多稀奇的地衣，原來都

不同形狀、顏色的地衣，真的要用放大鏡才看得清

是在一些國家公園裡拍的。當然那些車水馬龍、人

楚。

來人往的公園是不會有，但一些較少人跡的公園角

安省也有稀奇品種

落，就可能發現。 我也見到一些中國的網頁，有人說過去中國很

2017年我又去了安大略省的阿岡昆公園，並且

多地方都有地衣，多到甚至用來炒菜吃。我想那是

劃船進到內部的湖泊及小島上露營，在這遠離人煙

一些樣子像海帶一樣的大片地衣吧，很難想像今天

的地方，自然也有機會見到很多地衣。並且再度見

的中國還會存在。如果你在那裡見到有，請告訴

到有紅色頂部的種類，向導告訴我，那是一種叫做

我，我是很想知道的。

English Soldier的地衣。 一些杯狀的地衣，仔細看真的像是玉杯一 樣。放大來看，粉雕玉琢；再度放大，連杯緣都有 裝飾。而這些美麗的植物，都隱藏在樹林裡、岩石 下，真的要仔細尋找。

我不是地衣專家，相片收集有限。如果你有興 趣可以在網上搜尋，Lichens of North America一書 的網頁上可見到很多種類。 作者袁曉輝：媒體人、作家、園藝愛好者 （http://www.ritagiang.com/）

有紅色頂部的English Soldier地衣

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花言 草語 文 花 / 澤類

小冠花

花色多變 實用價值高

小冠花原產歐洲及亞洲西南部，是多年生草

繁殖也可。

本豆科植物，分枝多，匍匐生長，匍匐莖長達1米

春夏秋季都可播

以上。根系粗壯又發達，根上具不定芽、密生根

種，播種前必須進行種

瘤。葉為奇數羽狀復葉，小葉互生，圓形或倒卵

子處理，少量種子可用

形。因花序似冠，並且花色多變（即由粉紅變為

15%的硫酸浸種20至30

後期的紫紅），花朵眾多、粉紅色或淡紅色。種

分鐘後播種，或用70

子小而堅，細長腎狀，紅褐色。

至80℃的溫水浸泡， 自然冷卻，浸種約12至15小時後播種。

抗寒越冬能力強

苗期要及時除草，一旦建植成功即可抑制雜草生 長。

小冠花喜溫暖濕潤氣候，因其根櫱芽潛伏在 地下20厘米左右之處，所以抗寒越冬能力較強。

有效防止雨水沖刷

喜光照充足，不太不耐澇，水淹數日後會爛根而

小冠花外觀很美，尤其在開花時，花

全株死亡；但也較抗旱，一般在年降水400至450

的顏色從淺紅到紫紅。小冠花生長蔓延

毫米的地方無灌溉條件也能正常生長。雨季注意

快，覆蓋度大，抗逆性強，盛花期在5至6

排水。小冠花對土壤要求不嚴，生長健壯，適應

月，盛花期後間中會開花至11月。既是草，

性強，管理簡單，極易栽培。

又是花，基本常綠，觀賞實用價值較高。 小冠花植株莖幹匍匐生長，能有效防止

播種前須浸泡種子 小冠花常用種子繁殖，但撒播、條播、穴播

雨水沖刷，防止土壤徑流，主要用於公路、 鐵路兩側護坡、河提固岸、水庫大壩的護理和 侵蝕坡地的保水保土等方面。

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

温暖 是我家

可從Farrow & Ball取靈感，這浴室 配襯得宜，十分漂亮。

配搭得宜深色亦可充滿生氣 系列色調營造出時尚與寧靜 有讀者問，他在閣樓傾斜的屋頂下，安裝了一

可以令小小的空間充滿生氣。

木架子和鏡框亦是一個自然的選擇，保持房間輕盈 通風。

個非常小的浴室。請問可否給予一些意見，怎樣布

以Farrow and Ball Jungle Collection所提供的靈

置該個小浴室，而他聽過有人說，淺色能令小小的

感為例，選擇了一系列色調，而非單色，由柔和的

此外，有讀者問，最近購買了一個新公寓，樓

空間看來大一點，但又覺得使用這方式，未免沉悶

玫瑰粉紅色和綠色，到迷濛的灰色和水藍色，都可

底很高，打算在天花板加上天花線條，請問這是否

了一點。

以營造出時尚與寧靜之感。深藍色/灰色油漆顏

適合現代布置。

家居布置專家特拉維斯(Debbie Travis)表示，

色，與洗手盆後面的格仔後檔板，可說是完美配

特拉維斯指出，裝飾天花線條或線板能令房間

自己也不喜歡千篇一律，反而喜歡不時打破常規。

搭，加上幾盆花卉，頓使這小浴室生氣盎然。而之

帶來建築趣味，可以說是錦上添花，為平實的房子

深色是否一定會令予人空間縮小的感覺？答案

字形地毯更為小浴室添加另一種圖案，在多種色彩

添加了額外的趣味，無論是較舊式的房子，以至較

是不一定的，只要加上一些想像力和配搭得宜，便

和圖案之余，又不失雅潔。白色的木地板，淺色的

新穎的房子，都適合使用。 Debbie Travis，加拿大著名 的家政女王，和美國的 Martha Stewart 齊名。她不 但是電視節目主持，還是一 大批家庭用品的招牌人物。

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藍白華麗格調 一間大宅擁有海天一色美景，要如何裝修布 置才完美？除了講究的布局及用料之外， 當然不能忽視設計師將藍天碧海自然氣息， 帶入室內的貼心巧思。本設計個案的藍白兩種主色 調，呼應窗外的海洋和天空，配以帶有華麗感覺 的高級建材，令複式大屋更顯氣派。

室內 設計

這間頂層複式大宅，樓底高曠、設3個小花園，以及外望瀑布灣 藍天碧海景致。為了擁有集時尚與華麗於一身的居室，戶主邀來着名 室內設計師Leslie Lam操刀，為大宅注入獨一無二的高貴氣息。

雲石螺旋梯添華麗感 設計以藍色和白色為主調，以配合窗外的自然景色，讓室內洋 溢舒適自然的感覺。一屋以雪花白雲石連接下層的客飯廳及上層走廊 地台，具統一效果之余亦增強空間感，凸顯高雅大方。

◆寬敞的客廳一道藍色特色牆，與窗外海景互相輝 映，後方的雲石螺旋樓梯，為居室添上華麗氣息。

本已高曠的樓底，在設計師以天花、燈槽和金鋼線條等裝飾之 後，在視覺上天花再被拉高，彰顯大宅氣勢，天花的設計無形中同時

1

划分了客飯廳區。 客廳一道藍色特色牆與Bentley沙發下的深藍色Fendi地毯互相輝 映，明顯區分了客飯廳空間。牆上的金色條子設計不但營造優雅效 果，亦融合了客飯廳之間電視櫃的香檳金不鏽鋼屏風，讓人視可貫 穿兩個不同空間，提升廳區的時尚感。

時尚香檳金屏風 後方飯廳與書桌旁邊的兩列陳列櫃之間，可通往清幽的花園， 花園後的牆身用上白木裝飾，貫徹室內的藍白色設計。 沿着鋪設了雪花白雲石的螺旋樓梯往上層，是睡房樓層。位於 上層的主人房延續客廳風格，運用木地板提高溫暖感，主人套房的假 天花，配合燈槽及金鋼條設計，還有一道藍色絲絨牆，散發陣陣華 貴而舒適的氛圍。

2 1. 飯廳側的近窗位置，放置了書 桌及椅子，既是戶主的工作間， 亦是休坐間。 2. 下層其中 1 間套房闢作休閒室， 窗台位置鋪設坐墊，善用每寸 空間。 3. 休閒室另一邊設有大電視及壁 爐。

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4. 除下層花園之外，上層亦有平台花 7. 套房浴室用料講究，深淺色調配搭 園，讓戶主及家人隨時欣賞美景。 加上石材的紋理，予人高雅的感 覺。 5. 客飯廳之間電視櫃設香檳金不鏽鋼 屏風，提升廳區時尚感。

8. 上層的樓梯位置，布置別具匠心， 選擇的擺設亦見講究。 6. 主人套房運用木地板提高溫暖感， 假天花配合燈槽、金鋼條及藍色 9. 下層的雙人睡房，在圖案地毯裝飾 絲絨牆，散發華貴氛圍。 之下，更見活潑。

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列 系 瓷 餐 限量 舒適 家居

生活講究起來真的沒有極限，簡簡單單的盤子也可以做得極致精美。我們不妨以餐具裝點美 食，賞心悅目又食得開心。來自意大利的Rosenthal及Versace，為紀念合作25載，今年特別 發行一套25款，以Versace經典設計為主題的限量版瓷碟及茶杯，將兩大品牌之間的歷史與 文化交織融合帶入居室。

“皇家梅杜莎”(Medusa Blue) 餐瓷系列，套 用“梅杜莎”的設計圖案，以古代皇室常用 的藍色作基調，餐具正中間是梅杜莎圖，充 滿古希臘神話色彩。

海洋之星

這款海洋之星 (Les Etoiles de la Mer)，屬 “海底寶藏”(Les Trsors de la Mer) 系列的 全新演繹，在柔和的淡灰色及象牙色調中，呈 現出深海風景，如貝殼、海星、珍珠和珊瑚等， 並以明亮奪目的橙色飾邊，完美融合現代與傳 統的設計特色。

Versace的經典設計風格元素非巴洛克莫屬， 此款“黃金巴洛克”(Gold Baroque) 系列， 碟器上的金黃色波浪條，與黑色背景形成 強烈對比。

蝴蝶花園

從 蝴 蝶 花 園 ( Le Jardin de Versace) 中，可見繽紛花朵伴隨蝴蝶漫舞在清新夢 幻的粉色餐瓷上，再搭配靜止的櫻桃和漿 果團，金邊勾勒復古念舊情懷，走進法國 國王路易十四的奢華花園。

這 款 餐 瓷 名 為 俄 羅 斯 之 夢 (Russian Dream)，如珠寶般奢華瑰麗、圖案豐富， 斑駁色彩交織出具現代氣質的花紋，茶杯 襯以精緻純金飾邊，閃閃發光。

夢迴東方

龍是中國神話中的傳奇，最具神秘色彩，夢迴 東方（Asian Dream）餐瓷系列中，大紅騰龍在掛碟 上展現雄霸天下的姿態，餐瓷上 4 個代表太陽的小 圓章，再加上 Versace 的標誌圖案梅杜莎頭像，配 以金色巴洛克花紋和紅色圍邊，更具東方傳奇氣派。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

簡單的睡枕設計 令你會心微笑， 夜夜好眠。

秋色滿屋 不少人都追求生活上的新鮮感，隨了每季為衣櫃換新裝 外，也會替家居添置家具家飾，換個新形象，為日常生活 增添生氣。H&M HOME為今個秋天設計了多個系列， 新品以現代藝術為靈感，配以幾何圖案及獨特色調等，為你家 帶來全新 “秋” 色。

H&M HOME 於今個秋季將目光投向紐約和現代藝術作設計主題，將富有獨 設計以世界各地的特色為靈感，當中尤其注重曼克頓 loft 元素，帶出簡約品 特形狀和質感的元素融入家具及家飾之中。 味生活風格。

在家中添上一點灰藍色，或是一抹時尚的橙色，更顯型格。質感方面採用絲 黑與白是今秋的主角，但色彩繽紛配上植物的圖案，我們置身於假期氣氛當 絨、鏡面和陶瓷為主要材料。 中。

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我怎樣教默書

副刊 談文

2 0 1 8 年 1 0 月星期五 5 日 星期五

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2018年10月5日

桑樹、桑園（上）

阿濃

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分工是個好辦法 中興事件鬧得正熱時，讀到一文，作者自 稱是中國芯片科研人員，在政府經營的研究機 構工作，非常吃力，因總得不到預期的成績， 發感慨說： （大意）不管我們突破何種障礙、到達某 周三至五刊出 一階段，都發現這物已存在，而且有專利，令 可上網瀏覽：www.singtao.ca/yuen 人十分沮喪。 這話很坦白可信，也有值得嘆息之處。實情就是這樣：起步晚了， 無路可走了，唯有買來用，再不然，只好抄。只是，芯片出事，被美國 拒售則非因「買」有罪，買賣是生意，不犯法，中國被美國為難（奧巴 馬時代已被罰，可是又重犯，被侵侵高調處理），是因中國買了美國的 芯片，再轉賣給伊朗，而伊朗，是美國的敵人。 當發生中國專家把美產芯片擦去招牌當作自行研發、生產醜聞傳 出，上述機構停辦，或索性不研發不生產了，買就是。 日前在鳳凰電視看到一個節目，講者自己是個科學家，先簡介電腦 源起、芯片作用等，主要介紹三名中國電腦科學家，都是中國出生、隨 父母到台灣、再到美國，其中以薩支唐最突出，他返台研發芯片生產， 其「台積電」芯片公司是世界三大芯片生產者之一。 我的感想是：主講者在安慰中國人， 別氣餒，中國人的頭腦不比別 人差。 講前，主持人有一段話這樣說：研發晚了，中國用外國芯片，外國 可以用中國的東西，大家分工，豈不是好。 文首道出中國研發的困境在：不管去到哪，都已有專利註冊的製成 品在，只有中國研發超越現存的所有，中國才算有自己的成品。分工確 是一個好辦法。然而中國在新科技上如果有自己的領先研發成果，無論 何領域，真讓別國使用？非常好奇。 圓圓

塵飛揚

純老貓

生命裏有著多少無法預料的 事情！本以為桑樹只在中國、朝 鮮和日本生長，卻原來早在十八 世紀初，桑樹已由亞洲傳入美洲 各國了。 我對桑樹有極深刻的印象，是因為小時候家傭八姐 的緣故。少女時代的八姐曾在廖仲凱女子職業學校修讀 養蠶一科，在她的口中，桑園是個十分豐饒和美麗的地 方，一行行排列整齊的桑樹，鬱鬱葱葱的，覆蓋了整個 面積約十數畝的園地，八姐最喜歡和兩三知己鑽進桑園 去摘桑椹吃，白天可以在園內捉蚱蜢玩，黃昏又可以追 逐螢火蟲作樂。八姐看見我和妹妹聽得津津有味，便繼 續說她的養蠶故事。 養蠶工作是非常緊張的，趁著桑葉繁茂成長，一天

貓 眼看天下

歐陽岳勳

師兄弟

香港中文大學前校長沈祖堯現 作風親民的中大前校長，親和力果然十足。結果，還是以 正在溫哥華，支持由中大校友會 「師兄」稱呼；這個對學長的叫法，永遠最穩陣兼親切。 聯會主辦、中大卑詩省校友會協 沈師兄穿著的白色短袖上衣，左胸繡了皇仁書院校 辦的舞台劇《摯愛》，為母校教 徽，右邊手袖則有年份1976，是該屆中學畢業生近年一 周五刊出 育基金籌募經費。 起訂造的紀念品。 中大校友會聯會去年開始策劃該齣舞台劇，經過一年 談到最想念母校哪樣東西時，沈師兄略想了想，就說是 22-19 Passmore Ave, Scarborough, ON ,M1V 4T5 多的努力，首站三場已於本年8月在香港舉行，獲得空前 一班舊同學，而且很緬懷當年打羽毛球的日子，「那時一放 成功，至今籌得超過1.4億港元捐款。《摯愛》隨即移師海 午飯，就飯都唔食，跑落(禮堂)霸場」。他說，當年經常打 外演出，溫哥華是北美唯一，也是海外 球，還入選校隊。 第一站，之後將在北京、上海、深圳及 「你咁高，殺波咪好勁？」筆者好奇。 倫敦等大城市，繼續世界巡迴演出。 「唔係呀，當時校際比賽是以球員 適逢沈祖堯教授到訪，卑詩省皇仁 身高，而非年齡來分組別。我因為高， 舊生會昨日特別邀請了沈教授及另一 一入就編去A Grade，要同大幾年的人 位QC old boy、現任中大副校長霍泰 打。」身高逾6呎的沈師兄解釋。 輝，到列治文一間酒家茶敘。 今晚7時半在本拿比米高霍士大劇院 席上，沈教授聽到筆者尊稱他「沈 多位皇仁師兄弟在列治文茶敘。前左 公演的《摯愛》舞台劇，沈祖堯教授將 校長」，就笑說：「而家無做喇，唔 三為沈祖堯，前右一為霍泰輝。他們 會客串一角，負責的對白雖不算多，但 好叫校長，叫我Joseph啦。」這位一向 之間的兩位，則是沈的同班同學。 十分「精警」，入場觀眾要留意了。

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地鐵車廂新觀感

最近開始在下城上課的課 程，每周兩次，為爭取看書的機 周五刊出 會，寧願坐地鐵。多倫多的地鐵 車廂「淳樸」，精美廣告欠奉，埋首看書，十分容易集中 精神，因此，曾經或者幾乎錯過轉車站Sheppard-Yonge。 不過，由多倫多地鐵主辦的Sketching the Line，雖然 大部分都是黑白素描速寫，但活靈活現地鐵百樣人最不 裝飾的面貌 —— 疲憊、溫情、寂寞、自得其樂。 多倫多地鐵每年招集及遴選突出的素描作品為車廂 添生氣，更重要是填滿空空如也的廣告位。今年踏入第 三年，最新一批獲選展出的畫作已經在地鐵車廂內上 架，這次作品多了不少色彩，風格比較多樣。 過去兩年獲展出機會的作品創作人，雖則並非大畫 家，但不乏從事藝術，包括廣告、繪畫老師、廣告公司

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EMSLink編輯簽名__________________交版 2018/10/03 17:42:09

要採摘幾回，去餵養不停密食20至30天的蠶寶寶，有時 甚至要夜半起來為牠們添食。蠶寶寶漸漸成長到最後階 段，便停止吃葉，肥胖的身軀又白又亮，在鋪滿稻草和 桑葉的箱子中進入休眠期，起初眠蠶各自搖頭擺腦，綿 綿不絕地吐絲，把自己困在蠶繭內，一條蠶蟲平均可吐 絲1200米，八姐說到這裏，竟學著眠蠶晃頭晃腦的吐 絲，跟著一聲歎息說: 真是作繭自縛。妹妹不解地問: 「蠶寶寶困在繭內不再吃桑葉會餓死嗎? 」 八姐想了一會，問非所答地說: 「養蠶就是為了蠶 繭，它是最值錢的東西，因為有商人專收購蠶繭用來紡 絲。只有一部分繭子留待孵化成蛹，然後再羽化成蠶 蛾，雌性蠶娥約能生產450顆卵，蠶卵經10至12天便孵出 蠶寶寶來了。」我和妹妹聽罷像恍然大悟似的，其實只 （未完待續） 是一知半解而已。

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在特殊學校上默書課，很可能全班都是 零分。因為每錯一個字扣5分，錯20字便零 蛋。還有一個缺點是錯20個字跟錯30個字沒 有分別。用過功的跟沒有準備的無分別，自 己有沒有進步也看不到。 周一至五刊出 可上網瀏覽：www.singtao.ca/nong 其實作為老師要知道默書的目的，就是要 學生能記得這些字怎樣寫，而不是為考而考。能達到目的就是正確方法。 我的默書課是這樣上的： 早一晚的家課是抄書，只抄一小段兩次，講明第二天要默的就是這 段。抄書不是好辦法，許多學生抄時心不在焉，但對部分學生有少許幫 助，因此還是值得做。 未正式默書之前先「板默」，叫學生把生字默寫在黑板上。寫錯的 即時在黑板更正，字體要大，筆筆清楚。這就讓大家獲得多一次印象。 板默之後「讀默」了，讀的速度較慢，還加一點解釋。像默「寧缺 毋濫」就說是「寧願缺少也不會降低要求隨便要一個」，這樣做除提點 外還加深他們對這個詞語的認識。 默完了，叫大家把默書簿合上，把筆放下，直到解除命令。這時叫 大家打開課本看剛才默寫的那段，去辨認和記憶自己剛才不會寫的字。 時間到了，叫大家合上課本，打開默書簿，改正剛才的錯，把不會 寫的字補回。 這樣做的結果，大部分人會及格，挫折感大減。 每個同學有四次機會認識那些字，而且有兩次是即場進行，最懶的 學生也會照做。 一般的默書做法，在一般學校沒問題，特殊學校便要有特殊方法。 若你問會不會縱壞學生？我確定的說：利多於弊。

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711Ҹ屚梊處

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感情發生裂變

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楊冪毀容般出演

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楊冪透露這樣的「妝容」其實很考究： 「江萌是一個有先天缺陷的棄 ᾏ⋘䒪⪶㏎ᾜ宼 ⦔ⷋ⢿Ὲⷋ卲‛㏎ᾏ ⩺⎐⫍瀴汧梁慠3佩遙最讓人心疼，新人任敏所承受的壓 慠⪶伀啾‛㮢⭟⭈⫦ 㮢ᾙᾏҷ‛ⷳ㜃⫦⎉ ⒦亓⋚ᾼㅒᾏ㏎␯⪹ ⶗㫼㒘㗸 㾾ゞ㒘㗸㔷㹈 䕁䙞㻽⎇!!㒘㗸摆泑 ⓙ⶞㟑%39 %251㢘20304䣰㏎㥞㜖⎉ 㜿ツ⋷⫦䐈⊈71 Ⅼ寋䂎㊞ 㤀唭ゞ⋷⫦㢜⑨ ⩺➘⦰Ⓩ 䥼㢮⌋分251ⓙ⶞㟑 ⏜ㄛ呀⢡₊懙 263!HSBZ!SE/ ㄛ呀⢡␯%31 䭐!⇩ 㜿洽㷃棗虇⌅㮑䊰䰽 戙⎸⫍⩺⎐ⓦ 嬰，她的消化系統是有問題的。皮膚粗糙、膚色暗沉、還有雀斑，都是 虇⎕朏⢮〺⫦㏎ もど┯卹䚷㢘恙⃜慠 姦恙慠庋䏸弔⾑䘿⨒力不言而喻。 ㏎虇䊰恙⃜虇懸▗ⶠ 䭮どぐ䓷䚷‍㺦姲恙 栌㏎㥞㜖虇㢘恙⃜⋁ 䰃⃜㔷㹈⏜⎦匉㒘㗸 ⎽㸨㑣僟!!厡䳾㻊仰 ᾏ寵桲ㅧ!!喻⒎撾懝 Ⅼ寋䂎㊞ 䭐!⇩䭮虇㢗䭮%2761弆Ҹ 㜿洽㷃棗虇⌅㮑䊰䰽 她有消化疾病的外化體現。 」 ⦔ⷋ⢿0桹㑣 桹㑣0㹱埤吡 㝸ⓐ厂㟩⋺㟑Ҹ 91⋒⋷⫦ TUPOFZDSFFL Ⅼ峘⬌㢜⑨ 棡㞴棩⭈ 桹㑣0㹱埤吡 㔴╦Ⅼ根 527.77:.5137 任敏坦言自己與易遙並不像，她 㝸ⓐᾏ厂⍛㟷‛㟑 ⦔ⷋ⢿0桹㑣 ┯虇㢘恙⃜Ҹ ⃜慠ⴇ㦰⢥㢇檷弔⾑ 棡㞴棩⭈ 桹㑣0㹱埤吡 䏸ⴳ虇⒔㷃梊虇㢗䭮 㢜⑨懀⎿!!⩺➘⦰ 㐏姢ᾏ㻐!!䘿⨒厡懸 恙䱨ⴇ㦰弔⾑⒔㷃梊 䐈⬌▗✽怺㳲分虇ᾜ 䋽橮⬂䚮Ҹ屚梊處 屚梊懚‷⢿䚱BMBO; 「你 758.:37.1:99 有著關愛自己的家人、朋友、同學， 758.757.1482㝸Ῥ灭ⓙ厂㟩‛灭 ╵屚⶞⭟!

IBNJMUPO ⩺➘⦰䰸榢吻㹊染慠預告中清晰地表明江萌與她所試圖拯救的嬰兒之間的相同命運， 㝸Ῥ灭ⓙ厂㟩‛灭 ᾜ㔴䊰ℕ梊槾䫉梊尀 548.::8.89420 ᾒ⋻彾0⪽251ⓙ⶞㟑 758.819.5783 758.613.3789 %71!桹㑣0㹱埤吡 758.:37.1:99 758.613.3789 ⋻恙䱨⒔㷃梊ᾙ佁 7.989.:7:8 ᾙ佁│⃞Ҹ 527.:1:.22390 %2:11虇梊處 䋨䊰ⶄ䏸虇ⶠ䋽橮Ҹ 527.955.9939 527.815.::14 榟亓屚梊 ■任敏將女主角易遙的自卑與倔強生動地表現出來。

網上圖片 也是棄嬰」 、 「多次做過手術」 、 「不能生小孩兒」 是長大成人的棄兒江萌， 自己在現實生活中也是扮演者開心果

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

門開正南火門入 屬木宅主洩氣須引財 風水 文 本 / 報記者

▲

在東西兩邊牆各放一張客戶 坐的長櫈，山水划上面再掛一 個大三針大圓鐘。

▲

中局是本宅偏財位所在， 在樓梯旁邊的西牆中央做一 個架，上面放一對貔貅夾一 個錢甕對正前門。 ▲男女宅主五行都是屬木，本宅座北向南，門開正南為火門入，對 男女宅主是有多少洩氣。

▲

後局是一個比前面高一些， 伍師傅建議宅主在此做一片假 的綠色草地，並將為狗隻吹乾 機放在西北位，由於西北是本 宅桃花位，所以放一張長櫈， 客人在此休憩，有園林感，能 夠吸引客人回頭生意。

伍子明大師最近為多市中心區的一間狗隻洗浴 中心看風水，由於宅主剛剛買下整棟物業，現 在的地鋪是一間禮物及書籍店，她準備進行一 次大裝修，將書店改變為狗隻洗浴中心。他們一直以來 都是伍師傅的客人，經過伍師傅的指點，在做生意及投 資都一帆風順。 男女宅主五行都是屬木，本宅

梯旁邊的西牆中央做一個架，上面放

坐北向南，門開正南為火門入。對男

一對貔貅夾一個錢甕，對正前門。東

女宅主是有多少洩氣。所以先要解決

牆中央的天醫位及五黃大煞，所以在

入門洩氣問題。本宅對外望的左前角

此放一個為狗隻洗澡的機器，本店有

位置，取走現在放的樹，改放四枝

3個大的狗隻洗澡機，兩架放在此個

竹，並在入門西南位的牆掛一幅山水

位置，另外一個放正西中央偏財位，

划。再在正南中央的收銀處，放一個

並在機器中央的天花板掛一個五柱風

大錢甕對正門外，而錢甕要一隻舉起

鈴以解五黃大煞。

左手的招財貓錢甕，以引動財氣入

在後局是一個比前面高一些， 伍師傅建議宅主在此做一片假的綠色

門。 此外，在東西兩邊牆各放一張

草地，並將為狗隻吹乾機放在西北

客戶坐的長櫈，山水划上面再掛一個

位，由於西北是本宅桃花位，所以放

大三針大圓鐘。

一張長櫈，客人在此休憩，有園林

中局是本宅偏財位所在，在樓

感，能夠吸引客人回頭生意。

52

CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

53

email: patkkip@gmail.com

風水

解決痛苦唯接受兒子平庸 易希素先生，

後來醫生說不是什麼大事，就不了了之。

謀生的必要性，以及我本人對於教育的過

你好！我這幾年斷斷續續拜讀你的文

我們盡力培養兒子，參加各類的課外

分焦慮和過度重視，但兒子對學業的不重

章，對於你對命理的深刻見解，我很佩

活動，補習英文和數學。但發覺他並不感

視，導致家庭不和睦，個個被折騰得人仰

服。我現在有個很難解的心結，很希望能

興趣，多年來，成績只是60、70、80分，偶

馬翻，甚至親子關係崩塌。

得到你的開解。

有90分的，實在是撞彩。也試過不合格。

我自己天天生活在煎熬中，看着不爭

我對他的學習成績感到非常的失望，痛

氣的兒子，我不知道怎麼辦，非常痛苦和

心。

生氣。

我和先生在中國受過高等教育。移民 後，兩人有穩定的工作，雖然收入不高， 但兩餐不憂，有自己的房子，勉強算是小 康。 我們有一個兒子，他4歲我們就移民， 是為了有更好的教育及生活環境。兒子在 小學被診斷為多動症，也看過專科醫生，

Nancy最大的痛苦，並不是她兒子

他現在是12年級了，依然吊兒郎當，

易先生，麻煩你幫幫忙看看我兒子的

對前途不着急，天天玩遊戲到深夜，罵

命盤，他會有前途嗎，有得救嗎，非常感

過、講道理都沒用，不聽。他性格叛逆、

謝你的幫忙！無限感激！

不服管教、散漫、沒有自律性。

我知道學歷在加拿大的重要性以及對

Nancy兒子丙火命，格屬身弱。以

痛苦不安的NANCY

於沒父母！印亦代表老師或長輩，缺印

有什麼大問題，而是她接受不了兒子平

木和火為喜神，Nancy子八字有3個火，

亦主與他們緣薄，Nancy子可能本身問

庸。Nancy兒子無心向學，可能受好動

兩個巳比和一個午劫，但都在地支，主

題，老師亦對他幫助不大，Nancy又何

症影響，如果他的身心真有問題，學習

個人能力被埋藏。

必強兒子所難？非要他讀書不可！

自然受到影響，就像有些孩子，一出生 可能就有殘疾，沒法像正常孩子一樣活 動，那有什麼好怪責的？作為父母不是 更應對孩子加倍愛護，以作彌補？ 就算不是天生有問題，很多孩子本 來就不喜歡讀書，父母明知孩子讀不了 書，還一味逼孩子去唸，這是愛護還是 虐待？

Nancy子八字最大缺憾為命中無

Nancy的心情，為人父母者都非常

木，木於其命格為印，身弱主讀書，所

瞭解，但Nancy要知道，母愛之所以偉

以Nancy子讀書平平，亦為命中有註，

大，並非子女可以光宗耀祖，而是子女

這豈又是後天能勉強改變？

有什麼問題，都不離不棄，悉心照顧。

印於六親為父母，Nancy子命中無 印，當然不是沒有父母，而身弱印為 喜，主父母愛錫，那沒有印又怎樣解 釋？就是父母愛錫不得其法，有父母等

品，唯有讀書高”那個已離我們很遠很 遠的年代。讀不好書，就沒有前途，這 個想法在今日行行出狀元的社會，不是 很不接地氣？

Nancy沒法接受自己的兒子平庸。

埋怨子女！

NANCY 子命盤

殺

財

巳 午 辰 巳

比食才

大多數，所以平庸並不是問題，問題是

命理上，父母也有問題，所以不要老是

食印官

70多億人，我敢說一生平庸的肯定佔絕

劫傷

書，就會在其他地方出人頭地。地球有

子女有問題，並非子女自己的問題，在

癸 丙 壬 辛 比食才

當然我不是說Nancy的兒子讀不成

官

弱

Nancy的想法還停留在“萬般皆下

我還有一點要提醒Nancy和其他父母，

本欄免費為讀者批算，請將出生年、月、日、時，並附一些個人資料， 如教育、職業、婚姻等，電郵至 patkkip@gmail.com。 性格決定命運，你瞭解自己是一個什么樣的人？如果你想掌握自己命運，易希素命理分析可助你一臂之力。

本欄免費為讀者批命：本欄原則問凶不問吉‧無特殊原因者不批‧請附出生地點及時間‧個人資料‧傳真至905-752-0133 或 email: yi@singtao.ca‧請勿查詢 2015年10月10日 SING TAO WEEKLY

103

CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

大多倫多過去十年樓價 （各種類型房屋總和） 年份

樓價 情報

2016 2017

總銷量

平均價格

113,040 92,394

$729,837 $822,681

2017 每月銷情

2018 每月銷情 5,175

$767,818

7,228

$784,558

7,792

$804,584

7,834

$805,320

8,082

$807,871

6,961

$782,129

6,839

$765,270

6,455

$796,786

60,031

$786,957

加拿大六大銀行房屋貸款利率一覽(2018年7月16日) RBC

SCOTIA

TD

BMO

CIBC

HSBC

3.49%

4.75%

3.14%

4.20%

3.75%

3.69%

1年

3.24% (特惠)

3.69%

3.04%

3.44%

3.39%

3.24%

2年

3.34% (特惠)

3.59%

3.44%

3.60%

3.34%

3.19% (特惠)

3年

3.49% (特惠)

4.04%

3.49% (特惠)

4.15%

3.64%

3.49%

4年

3.59% (特惠)

4.49%

3.89%

4.89%

4.29%

4.29%

5年

3.74% (特惠)

5.34%

5.59%

3.54% (特惠)

5.14%

3.44% (特惠)

3.77% (特惠)

3.74% (特惠)

定期固定利率(fixed rate closed) 6個月

6年 5.89%

5.80%

5.70%

6.20%

5.64%

10年

7年

3.79% (特惠)

6.49%

6.10%

6.50%

6.44%

6.24%

3年

4.00%

4.90%

3.70%

5.20%

3.85%

3.70%

2.64% (特惠)

定期浮動利率(variable rate closed) 5年

2.92% (特惠)

3.90%

2.75% (特惠)

** 以上數據均以最高25年房貸還款期為基礎 ** 以上數據均摘自各銀行官網，僅供參考，不同個案具體情況不一，請聯絡相關專業人員作出專業評估

54

CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

購買含出租單位的獨立屋前，先 確認房子位於合法出租區域，以 及符合法律要求的安全條例

（星報資料圖片）

法律 連綫

如何確定地下室出租合法？ Q：我在考慮購買一棟帶地下室柏文

規定。例如：多倫多市府只允許某些年代建造的獨

為，如果沒有柏文合法的保証，又有租客居住，當

（basement apartment）的房屋，但是擔心該柏文

立或半獨立屋存在地下室柏文。在你着手交易之

市府前來審查並發現其不符合規定時，你將被要求

可能違法，應如何處理？

前，還需要了解和遵守很多附加規定和附例。

遵守規定修改或全部拆除；還可能會產生相應罰款 甚至有牢獄之災。

A：如果房子所在區域的規劃（zone）並不允

有些市政府會頒發證書，以證明該柏文遵守

許附帶地下室柏文，或者地下室違反市府或省府的

相關的附例。交易時，你的地產經紀應向賣方代理

另一個嚴重的潛在風險就

標准條例，將地下室出租會伴隨很多風險。因此建

索取証書副本。並要求賣家提供建造地下室柏文之

是：責任。若出租單位未遵守

議你請有相關交易經驗的地產銷售人員或經紀公司

前，賣家就應申請到的建筑許可證，以及驗房報告

目前的省安全條例，一旦出現

協助處理。 若該柏文單位已經有租客，則需要詢

和批準的復印件。建議你在買賣協議（Agreement

火災、水浸、或房屋結構倒

問你准備聘請的房地產經紀是否熟悉《住宅租賃

of Purchase and Sale)中加入相關條件。

塌，導致租客個人財產損失，

法》(Residential Tenancy Act)，因為租客有他們的

如果該地下室柏文未符合附例，就無法出

權利，你不想侵犯他們。並要確保在著手交易初

租。有必要與你的律師和代理討論，你該怎麼做才

期，就向專業地產律師諮詢法律意見。

能確保房子沒有因建造柏文而造成損傷。

你還需確認該物業是否被規劃為多單位房

本人強烈反對你在不確定地下室柏文是否符

屋，並且在建築、消防及供電安全方面均符合條例

合附例和規范條例的情況下，買下房屋並出租。因

Ask Joe

人員受傷或死亡，房主都將面 臨重大的法律訴訟。 此外，保險公司也會拒絕

Joe Richer Reco Registrar

你的索賠，因此你不得不自行 承擔所有損失。

物業能否強制更新煙霧探測器？ 問：物業法團通知業主，將在每個單位安 裝新的煙霧探測器，收費50元。我已裝有一個 正常運作的煙霧探測器，他們可否強迫我安裝 全新的煙霧探測器? 答：如果法團有理由相信你的煙霧探測器 是有缺陷的，並且，如果探測器不是物業的公 共元素，而是你單位的一部分，法團可能需要 檢查單位。

支付更換費。 但是，如果檢查顯示你的探測器沒有問 題，則法團無權更換並向你收取費用。

向業主支付該法所規定數額的金錢。 業主也可以向小額法庭申請命令，要求法 團提供所要求的記錄。

問：我希望了解我們與管理公司簽訂的管

問：如果業主希望向董事會提交召開業主

理合約的期限，但一直無法得到答覆。我該怎

大會的請求，是否有規定的表格，或是我們可

麼做？

以自己製造表格？

答：管理協議是法團記錄，業主可以請求 准許審閱記錄或提供副本。

如果探測器存在問題，法團可要求你更

如果法團無理拒絕業主審查或收到記錄副

換。如果你不這樣做，則需要法團更換並由你

本的要求，修改後的共管物業法規定，法團應

答：共管物業法修正案規定，請求表應採 用規定的表格。不再允許使用自制表格。 作者 Gerry Hyman律師是星報共管物業 法專欄作家

55

CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

股價跌新低 業務表現佳

特斯拉一周市值蒸發百億 財經 專題

特斯拉已經連跌五日，8日下 跌4.3%，股價跌至18個月低 位。一周之內，特斯拉市值蒸 發超過100億美元。 特斯拉股價連跌五日，不過，美股盤 後，麥格理重新復蓋特斯拉，並給予其新跑

贏大盤評級，目標價為430美元，較8日的收市 價高72%。新浪財經引述麥格理分析師Maynard Um在一分報告中表示：“受到顛復性創新和技術 推動的汽車行業正處於數十年的轉型之中，而特 斯拉處在特別的領先低位。” 據彭博社數據，此前，在復蓋特斯拉的券商 中，有9家為買入評級，12家為持有，13家為賣出 評級；目標價均值為291.65美元。盤後，特斯拉股 價回升2%。儘管特斯拉股價不斷下跌，但其業務 表現卻並不糟糕。定價平民的特斯拉Model 3已經 成為北美市場最受歡迎的房車之一。

儘管特斯拉股價不斷下跌，但其業務表現卻並不糟糕。

路透社

此前，特斯拉表示，該公司今年第三季度產

不接受批評“成為問題”

量創歷史新高，出貨量也遠超此前水準。10月2

硅谷企業“崇拜創始人”

日，特斯拉公布，今年三季度生產電動汽車80142 輛，較此前創造最高記錄的二季度產量高出50%以 上，其中三季度生產Model 3 53239輛，幾乎是二 季度產量的兩倍。Model S和X產26903輛，略高於 二季度產量，符合公司全年預期產量指引。這意 味着，特斯拉的Model 3產量超出了華爾街共識預 期水準50416，略低於彭博Model 3追蹤指標預計的 53457，也意味着，三季度最後一周Model 3產量達 到了5000輛的目標，當季每周均產約4000輛。

特斯拉恐變雷曼第二 執掌對沖基金綠光資本的安霍恩，當年有先 見之明做空雷曼兄弟而聲名大噪，而今他再扮烏 鴉，警告特斯拉與雷曼兄弟有不少雷同之處，恐 步上這家倒閉券商的後塵。《工商時報》報道， 安霍恩列舉的事證包括，2013年特斯拉的電動車 Model S無法順利交車，這家電動車龍頭瀕臨破 產，現金水位幾近枯竭，穆斯克甚至一度想把公 司偷偷賣給谷歌來尋求解套。安霍恩批評，穆斯 克未將實情對股東坦承相告，而是以欺騙唬弄的 手段度過危機。 安霍恩在5日致投資者的信中指出，特斯拉的 欺瞞行徑，足堪與當年的雷曼兄弟相提並論。他 寫道：“雷曼威脅空頭投資者，拒絕籌資，管理 高層公開示意要私有化。結果數月後，雷曼高層 的魯莽行為導致公司破產，股東、員工、全球經 濟為此付出慘痛代價。”

科技投資者羅傑．麥克納米日前在接受CNBC

被非法共用的事件。Facebook當時承認，英國數據分

採訪時稱，特斯拉CEO埃隆．馬斯克（Elon Musk）

析公司“劍橋分析”在2016年美國總統大選前違規

的一些備受爭議的行為不僅僅是特斯拉一家公司的

獲得了8700萬Facebook用戶的資訊，並成功地幫助特

問題，也凸顯了整個硅谷所面臨的一個問題。麥克

朗普贏得了美國總統大選。

納米稱：“創始人崇拜已經成為一個問題。毋庸置

9月底，F a c e b o o k又發現一處安全漏洞，即

疑，偉大的創始人創建了偉大的公司；但是，一旦

Facebook的“View As”（訪客視圖）功能存在缺

公司成熟，上市，就有了其他的責任。這時，就需

陷，允許黑客獲取訪問許可權，從而控制用戶帳

要有團隊來履行這些職責。”

號。

近期，馬斯克和特斯拉因“私有化”問題而成

作為谷歌和Facebook的早期投資者，麥克納米

為了人們議論的焦點。今年8月8日，馬斯克宣稱他

親眼見證了一家公司董事會的責任及其重要性，以

正考慮以每股420美元的價格將公司私有化。其目的

及公司董事會應如何行使其權力。

是營造一種環境，讓特斯拉能以最好的方式去運

但麥克納米又指出：“越來越多的硅谷公司採 用‘雙重股權’機構，以確保創始人對公司的控制

營。 8月底，馬斯克宣布放棄私有化計劃。9月28

權，其他人很難有太大作為。”而這些擁有控制權

日，美國證管會（SEC）向紐約南區聯邦地區法院

的創始人又往往不接受他人的批評。麥克納米說：

提交起訴書，指控馬斯克涉嫌欺詐。但第二天，雙

“對於一些有建設性的批評，他們往往聽不進去。

方即達成和解。和解後，馬斯克又在Twitter上發文

當然，也別以為馬斯克只會懟人，他剛給一所

嘲諷SEC，認為他們幫助了做空特斯拉的人。這條

學校捐了錢。馬斯克將為整個Flint校區捐贈新的水站

Twitter消息又導致特斯拉股價下跌，讓其市值損失

和淨水系統，計48萬美元。

了近10億美元。

該校區發表推文對馬斯克及馬斯克基金表示感

除了馬斯克，今年被捲入各種旋渦之中的科技

謝，後者是馬斯克跟他的弟弟一起創辦的。馬斯克

公司創始人還有Facebook CEO朱克伯格（Mark

回道：“不必客氣，希望我未來還能多做些事

Zuckerberg）。今年3月，Facebook曝出大量用戶數據

情。”

56

CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

加息棒殺美債牛市

或遭遇更猛烈拋售 財經 專題

美聯儲局主席鮑威爾上周多 次公開講話均表明加息行動 將會持續，而且可能會較預 期略高，令債券市場長達10年的牛 市瀕臨告終。10年期美債和30年期 美債債息在5日都分別升上7年高點 和4年高點，但債價則持續回落， 基金經理紛紛預計美債會遭遇更猛 烈的拋售，尤其是長期債券。 經濟數據強勁、美聯儲官員頻頻發表鷹派講

杜指近月走勢 道指近月走勢

月/年 7/2018 8/2018 9/2018 03 09 12 17 20 25 30 02 07 10 15 20 23 28 31 06 11 14 19 24 27 02 05 日 點 26,500

週五收報26447點 周五收報26447點 跌180點 跌180點

26,000 25,500 25,000 24,500 24,000

話，近日交易員持續拋售美債。10月3日10年期美 債和30年期美債收益率分別觸及7年高點和4年高 點。在格羅斯對債券後市作出悲觀預測之後，管理 DoubleLine Capital旗下1230億美元資產的新債王岡 拉克也看淡債市，30年期債券債息也突破高位，將 導致各種期限的美債息集體進一步飆升。 路透社報道，更糟糕的是，投資者似乎已經 在為債券牛市終結做準備。一些分析師認為，這兩 天的跌勢有點過度，如果5日的美國就業數據尤其 是薪資數據不及預期，那麼跌勢可能迅速反轉。但 如果牛市真的終結，那麼場面或許會比想像中可 怕。 岡拉克認為，美股市場已經開始注意到債市 的慘狀。當前股票峰值顯然低於今年1月觸及的高 位，這一峰值或許會成為本輪周期的頂部。這意味 着，在債市崩盤後，市場極有可能面臨全球性股債 雙殺的局面。 美股三大指數上周都見高位回落，主要受到 債息急升，以及加息陰霾的衝擊。對沖基金經理 David Einhorn擔心中美貿易戰波及，蘋果會成為報 復對象，旗下Greenlight已在8月底悉售蘋果股份， 消息傳出後，5日蘋果曾跌3.2%，收報224.29美 元，跌1.62%。科技五強“F A A N G”之中， facebook跌0.96%，收157.33美元，亞馬遜市值突破 一萬億美元之後持續回吐，5日跌1.04%，報 1889.65美元，Netflix亦跌3.38%，收報351.35美元。 Alphabet跌0.78%，報1167.83美元。

“今年最牛市場或將腰斬” 10月初，國際金融市場發生了很多大事，其 中最令人矚目的一點是，美國10年期國債收益率攀 升至3.23%，突破200月移動平均線，創2011年5月 以來新高，30年期國債收益率攀升至3.396%，為 2014年7月以來最高水平。 這次美債收益率的飆升意味着美債30年牛市 徹底終結，該收益率也將進入持續攀升的節點。此

在各項不利因素影響下，美股表現失色。

前，美國“新債王”岡拉克就認為，一旦美國長

收益率上升，資本正在從部分新興市場大舉撤

期國債收益率突破3.25%，其將一直維持在3%上

出。

方。10年期美債收益率作為全球資產定價的基

目前，危機到來的信號已經在市場中蔓延開

準，它的走高意味着各類資產的收益率都要相應

來，美債收益率的飆升可能會引發“蝴蝶效

抬高，即資產價格將出現下跌。

應”，導致美股和美國企業債市遭受嚴重打擊。

該收益率快速走高觸發了投資者對美國企業

CNBC報道稱，美國政壇大老羅恩．保羅（Ron

財務狀況的擔憂，美股大跌就是最直接的體現。

Paul）認為，債券交易市場正在向投資者傳遞一

如果美債收益率未來進一步走高，一些新興市場

個有關美國經濟狀況的危險信號，人類史上最大

國家可能會非常危險。已有跡象顯示，隨着美債

的泡沫可能將會破滅，到時美股恐將暴跌50%。

美債風暴橫掃 新興股市熊出沒 受美債風暴強力橫掃，新興市場也慘遭兵

基於美債息率持續攀揚，抑制投資者對新

敗山倒！追蹤24個新興國家股市表現的MSCI新

興市場資產的熱情，加上美國利率看漲與美元

興市場指數過去一周狂瀉4.6％，創下今年2月來

強勢，都對新興國家企業帶來不利影響，因為

最大單周跌幅。

這將會大幅加重他們償付債務的成本。

MSCI新興市場指數繼4日暴跌2.4％、寫下

另外國際油價升高到4年高點，與中美貿易

2月以來最大單日跌幅後，5日隨着巴西與墨西

戰越演越烈，更令新興市場雪上加霜。儘管高

哥等新興國家股市收黑，再度挫低近1％。

油價對哥倫比亞等石油出口國是一大利多，不

新興股市曾在8月跌入熊市，但之後又呈現 溫和反彈。不過在歷經過去一周拋售賣壓，使

過對於印度、印尼與土耳其等石油進口國卻造 成沉重壓力。

得MSCI新興市場指數再度朝2018年低點下探。

然而有些分析師表示，近來這波賣壓可能

分析師指出，美債息率攀升、美元走強與

已讓新興股市出現超賣。他們認為美國經濟依

國際油價攀升，都是導致新興市場再度震盪走

然強勁不減，有助全球經濟持續擴張。Barclays

低的因素。美國經濟數據頻傳捷報，強化外界

Smart Investor投資策略部門負責人霍伯斯（Will

認為美聯儲將堅持緩步加息的預期，這也有助

Hobbs）指出，基於美國前景樂觀，將帶動全球

推升10年期美債息率上周一路升抵7年高點。

與新興國家經濟仍有不錯表現。

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年10月11日

菜 園

碧綠佛手瓜 全身是寶品味佳 佛手瓜又名合掌瓜、萬年瓜等，屬葫蘆科冬季稀特蔬菜品種。佛手瓜 形如兩掌合十，有佛教祝福之意，因此稱之為 “佛手 ” 、 “福壽” ，深受 人們喜愛。本篇教你如何在自己後院種佛手瓜。

專欄作者：藍莓酒莊莊主 微信號: lishuangzy

佛手瓜清脆多汁，味美可口，營養價值較高。

菜园 子

最為可貴的是佛手瓜非常耐儲存，在一般室溫下可

上都有分枝，分枝上又有2次、3次分枝。節上生葉 片和卷鬚。 佛手瓜雌雄同株異花，雄花多生於子蔓上，開

以保存3到5個月，是冬春季節優秀的蔬菜品種。 佛手瓜品種很多，常見有無刺和有刺兩種。無

花早；雌花多生於孫蔓上，開花遲於雄花。根據這

刺的品種耐寒性差，內陸地區不能安全越冬，食用

一特性，在實際種植中，為提高產量，需要搭配兩

前無需削皮。有刺品種耐低溫，可以安全越冬，但

到三個發育有差異的瓜種，以利相互授粉。並在主

食用前需削皮，口感較好。

枝伸長至1米左右時掐尖，刺激子蔓發展，在子蔓

佛手瓜喜溫、耐熱、不耐寒。

伸長至1米左右時再次掐尖刺激孫蔓發展。

生長適溫為12-25℃，超過30℃生長受到抑

佛手瓜果實梨形，有明顯的5條縱溝，瓜頂有

制，極端高溫為40℃，低於5℃會產生寒害；適於

一條縫合線。果色由綠色至乳白色，單瓜重

中等光強，耐蔭；要求空氣濕潤；適於在土質肥沃

250g-500g。果肉乳白色，一個果實內只具一枚種

和保肥保水力強的土壤上生長。

子，果肉與種皮緊密貼合，不易分離；種子扁平，

佛手瓜莖蔓性，攀援性強。

紡錘形。種皮系肉質膜狀，不具備控制種子內失水

主蔓可長達10m以上。分枝能力強，幾乎每節

的功能。

瓷磚脫落是為何？ 易蒸發，發生裂縫；過低會影響粘接力。

易管家專欄

www.hellobutler.com

易家 居

瓷磚脫落是瓷磚使用中常遇到的問題，而且 也是比較危險的情況。說簡單點，瓷磚脫落就是水

建議：選擇水泥砂子要仔細，使用時配比要 均勻，且攪拌均勻。攪拌後餳3分鐘使用。

3. 水泥砂漿塗抹不均勻、未形 成滿貼 鼓，發生脫落現象。 建議：塗抹時一定要小心仔細，而且瓷磚放

說，鋪貼好的瓷磚脫落，並不是瓷磚本身質量的問

好後一定要適度的按壓。如果用膠粘劑，也要塗

題。那麼，瓷磚脫落到底是哪些原因造成的呢？

抹均勻，粘接及時。

瓷磚廠在修邊的時候會留下一層灰漿，有的 瓷磚生產過程中，胚底有一層隔熱的氧化鎂，如果 這層灰漿未清理干淨，就會阻隔水泥砂漿與瓷磚的 粘接，從而造成脫落。

2. 水泥砂漿不合格 水泥的標號不符合。過高會散熱快，水分容

基層清理不處理好，其中的灰塵雜質會吸收 水泥砂漿與瓷磚裡是水分，並影響粘接力度，導 致空鼓或脫落。 建議：鋪貼前也要做好清理工作。

7. 二次敲擊 瓷磚鋪貼後，擔心瓷磚鋪貼的不平整，進行 二次敲擊壓平，會導致一部分已經干結的水泥砂 漿脫落。

4. 牆體變化及老化 基性剛面變形、結構變形易造成瓷磚開裂、 空鼓和脫落。牆體老化也會造成瓷磚脫落。 建議：確定牆體本身無結構性問題，或改造

建議：盡量避免二次敲擊，在鋪貼時一次做 好一切工作。

8. 溫差變化大、外部環境影響 瓷磚會受溫度變化進行熱脹冷縮，未及時進

後再進行鋪貼。

建議：使用瓷磚前，一定要把瓷磚背面清理 干淨。

6 基層清理未做好

快速塗抹，沒有抹均勻，這樣就會造成空

泥砂漿或瓷磚膠的粘性不足，掛不住瓷磚了。所以

1. 瓷磚背漿未清理干淨

建議：鋪貼時一定要預留足夠的縫隙。

行保護，就會出現空鼓脫落。受外界重力的影響

5. 鋪貼未留縫 鋪貼不預留合適的縫隙，會因熱脹冷縮等原 因，瓷磚相互擠壓，出現翹腳、空鼓等現象，從 而導致脫落。

也會出現空鼓脫落。其中穿堂風也會造成瓷磚脫 落。 建議：在溫差變化大的時候，一定要及時做 好保護，並盡量避免外界重力的衝擊。

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