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CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

涉上網及手機問題多

電訊商遭投訴萬四宗新聞快遞

手機已成國民不可或缺的隨身用品，本國電訊電視服務投訴委員會 (CCTS)日前公布，去年8月初至今年7月底，該委員會接獲關於通訊及電視服務的投訴逾1.4萬宗，較2016至2017年同期多出57%。委員會形容投訴大部分與手機及家用上網數據服務有關，投訴類別都是老問題，如服務質量不似預期、銷售交易出錯及賬單問題等。

文本 / 報記者報道

電訊電視服務投訴專員邁加(Howard Maker)

訴涉及電訊商及上網服務於銷售交易中出現狀

形容，大部分投訴事宜都與手機及家居上網數

況；用戶對電訊及上網服務質量不滿意，且得

據有關，涉及電視服務之投訴少於5%，他指

不到服務供應商恰當回應；以及賬單出現未料

出，雖然有關電視服務的投訴有增加，但與手

之增幅等。

2017-2018 年度部分電訊業者被投訴情況

公司名貝爾 (Bell) 羅渣士 (Rogers) 研科 (Telus) Freedom Mobile Fido Cogeco

宗數 4,734 1,449 944 850 650 546

年增率 +45.8% +34.4% +49.6% +185.2% +42.9% +358.8%

報告指若以本地多個主要電訊商計算，關於

邁加表示，手機數據及通訊服務佔去投訴

服務本國逾2,200萬個電訊戶口的最大通訊業務供

他指出該份電訊電視服務用戶投訴報告，

數目的大部分，於去年8月至今年7月尾之間，

應商貝爾公司(Bell Canada)的爭端最多，有超過

是統計去年8月1日至今年7月31日之間的投訴事

委員會共收到12,757宗與無線通訊相關爭端，較

4,700宗佔總數約33%，當中不包括與貝爾公司有

宜，上述時期，該委員會共接獲14,272宗電訊及

前年至去年間上升近50%。

聯繫的供應商及同盟公司的投訴。

機或上網電訊服務相比，實不能同日而語。

電視用戶之投訴，較前年至去年的同期多出了 57%，涉及爭端總數30,734個，按年升67%。

電訊三巨頭佔投訴榜前三名

邁加對此並不感到意外，他說服務客戶越多，被投訴數目自然會越多；其次涉爭端較多的

此外，家居上網服務之投訴亦見急升，共

是羅渣士(Rogers)公司，有1,449宗，佔整體數字約

收到近9,000宗相關爭端，升幅約56%。當中之

10%。對此羅渣士公司表示，在過去5年有關該公

邁加相信有此顯著升幅，除因本國手機及

爭拗涉及賬單問題，用戶與供應商之間的合約

司的投訴個案，若以客戶量而言下降了60%，羅

上網數據用戶急增所致外，也因聯邦政府透過

糾紛，如上網服務用戶在沒有收到供應商通知

渣士公司承諾會盡力與客戶保持良好關係，並繼

不同渠道，鼓勵國民應積極投訴電訊商及電視

下，其數據使用量因超過限額而遭到超額收

續改良服務質素，務求做到零投訴。而研科(Telus)

服務代理商等的不良行為，增加國民對電訊商

費。

則以944宗爭端，排名第三。

政府鼓勵國民投訴奏效

及電視服務商戶作出投訴的信心。委員會表示，所接獲的投訴事宜，其實都是用戶與電訊商間老生常談的矛盾，大部分投

邁加坦言加拿大電台電視暨電訊委員會

另外，電訊電視服務投訴委員會形容，超過

(CRTC)重視越來越多與上網服務有關的投訴，

10,000宗投訴已獲即時解決，有1,935宗則在調查

當中不乏用戶與電訊商間各執一詞的紛爭。

階段或委員會介入後得到和解。

電訊銷售員拚業績包裝陷阱誘簽約

電訊公司與客戶的糾紛，經常成為新聞。加

員都會向顧客撒謊或隱瞞，因為有太多廣告包裝

裝調製解調器，其實電視不需要調製解調器，只

拿大電台電視暨電訊委員會上個月在魁省舉行聽

的陷阱。”比如說，曾經有一個Fibe Alt TV計

有住宅的網路服務才需要調製解調器。如果客戶

證會，聽取數十位消費者被電訊公司欺詐、誤導

划，在宣傳的時候說是30天免費。但實際上，這

已經有了住宅電話，他會建議客戶再加一條線，

的案例，有消費者抱怨受到銷售誤導而簽約，沒

個免費的條款只有在顧客還繼續執行這個計划的

說加了一條線其訂購的其它服務就可以得到折扣

想到3個月後費用就上漲了。還有電訊公司的銷售

時候才有效，如果第一個月就取消了，顧客就會

優惠價。

客服人員坦承受到龐大業績壓力，公司甚至要他

被收費。

們強迫推銷客戶根本不需要的產品。根據加拿大廣播公司(CBC)報道，第一位在

明知長者沒電腦照推銷上網服務

這位男性僱員承認，公司有時明知長者客戶家裏沒有電腦，卻還是把互聯網服務推銷給他們；他們也不會主動告訴客戶設備安裝費或啟動費等，但最終這些附加收費會列在賬單上。

C R T C公聽會上發言的是艾哈邁德(S h a w n

CBC並採訪十幾位羅渣士(Rogers)客服部門的

Ahmed)，他看到每個月74.99元的高速網路的宣傳

工作人員，他們提到，管理層不斷向他們施加壓

72歲的奈德(Sheldon Nider)是羅渣士電話公司

廣告時，很高興與業者簽了約，沒想到3個月後就

力，要他們每接一個客戶電話都要向顧客推銷其

的客戶，他一年前打電話給客服部想換一部新手

漲價了，他說自己感覺被欺騙了。後來他才知

還沒有訂購的產品和服務，即便對那些不懂、也

機，並想知道自己是否能得到25%的工作單位折

道，電訊公司可以隨時提高網路、有線電視和家

不使用那些新潮產品和服務的長者客戶，也要施

扣；接電話的客服員說可以得到折扣，並花了一

庭電話的費用，消費者無反抗之力。他在聽證會

展強力推銷手段，若他們達不到銷售目標就會丟

個半小時的時間建議他訂購更多的服務，包括給

上呼籲CRTC要制定清楚規定，保護好消費者，

掉工作。

其孫女加個電話服務。接到賬單後他大吃一驚，

而不是電訊業者。本年度被投訴最多的是貝爾(Bell)電訊公司，曾在貝爾客服中心工作過的22歲的阿里（Idris Ali）就曾向CBC提到：“許多情況下，電話推銷

一位男客服人員說，有時他實在無法達到銷

因為每個月的電話費比原來貴了135元，而且根本

售目標，只好連哄帶騙的對那些長者顧客使勁推

沒給予承諾的25%折扣。CRTC舉行聽證會並進

銷其根本不需要的服務。

行多方調查，將在2019年2月底之前向政府提交調

比如會告訴長者，技術員會上門為其電視安

查報告。

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多倫多 – 位於高人流主車道，3層，共約5,500平方呎， Brantford – 約7.5英畝，可租面積約70,000餘 AAA租戶。可與相鄰地皮一起作重建發展。 $950萬平方呎，AAA租戶，回報率約5%。 $2800萬

士嘉堡黃金地段華人區商場

北約克(North York) ─ 地板生意，經營超過20年，包括自租盤—位於高密度住宅區，黃金地段，高人流出名商場。約7,000 租盤— 400余呎單位，位於商場入口旁。鄰為出名連鎖大型租戶，保証人流暢旺。 $3,000/月家生產品牌，生意穩定，年總收入約$250萬。 $130萬呎，位置搶眼，位於大街，臨街可見。可作餐館酒樓用途。

大型連鎖健身室生意

商鋪出租

價

減

窗簾生意 – 多年經驗，在大多市有多個直營零售店，優良口碑。自設廠房，供貨準，成本低，利潤高。創業成本低，並提供完善培訓。特許經營，提供物料及技術支援。有意創業者良機。

萬錦市 – 佔地約3400余呎，另有2400余呎擴展空間。位於高人流商場包括T&T、銀行、餐廳、運動用品店等，營業超過五年，24小時營業，容易管理，適合新移民。 $29万9

Victoria Park/ Steeles – 少量辦公室、地舖出租，10003000尺，可作零售、寫字樓、餐館外賣等用途。 $20-25/尺

北約克 Yonge Street – 將落成 Condo (2019年初) 地面商舖，1,500呎單位，面向 Yonge Street，高人流及繁忙車道，臨街商舖，高曝光度。地下通道直達地鐵站，二樓及三樓店舖現已全部租出，尚餘少量地面單位。

投資物業

商場

寫字樓

儲物倉生意

Washago, HW11S — 特旺地段，3.7英畝，包括1獨立餐廳，1 平房住宅及可發展用地。暑假旺季，勿失良機。 $129萬8 或可選擇購買餐廳生意。$29萬9

列治文山 – 占地約2英畝多，約3萬呎零售空間，位於住宅區、北約克 – A級寫字樓，高速公路旁，占地2 (杜林區) Durham – 佔地57,000余呎，另有10,000平方呎可建面積。140余個儲物單近學校，多人流、穩定租客、收租投資或重建發展。 $2,000萬英畝，15萬尺，淨收入200余萬。 $3,500萬位及另有其他大形恆溫儲物單位，入口約14呎高。10%回報率，容易管理。 $600萬

汽車維修服務商場

醫院連發展用地

已審批用地

佔地約7英畝，收租物業，現有多個汽車維修服務商戶，租金具上調10-15%空間。另可拓展約5-10萬平方呎物業，及另一約1英畝用地發展約2萬呎收租物業。2,600萬

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士嘉堡 ─ 已審批鎮屋發展用地，約70個鎮屋及商舖單位。難得 Stoney Creek ─ 已審批Condo 發展用地，約50個住宅單位及20+ 商舖單位，黃金地段，鄰近HWY401，DVP。工程即將啟動。 $1,200萬近湖邊區，環境清優恬靜，鄰為QEW，交通方便。工程即將啟動。 $850萬

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

通脹與利率掛勾政策是否與時俱進受質疑

10月份通脹率2.4% 紓緩12月加息壓力加拿大統計局23日公布的數據顯示，加拿大今年10月份的年度通脹率雖然有所升高，但幾乎沒有跡象表明加拿大央行將在12月再加息。統計局表示，年度通脹率從9月份的2.2%微升至10月的2.4%。加拿大央行一直強調，通脹將在2019年初回落至2%的目標，央行將於12月5日公布其新的基準利率。加拿大帝國商業銀行資本市場（CIBC Capital Markets）的高級經濟學家Andrew Grantham指出，加拿大主要出口產品之一的石油，價格大跌將很快開始拉低通脹率。省份方面，卑詩省的通脹率為3%，較9月份上升 0.5%，全國最高；其次為新斯高沙省的2.9%，亞省與紐賓士域省同為2.8%，安省是2.5%，較9月份微升0.3%。

一周財經新聞經合組織OECD

美聯儲“或轉為鴿派加息” 美國股市近日接連暴跌，分析指出，經濟放緩隱憂、金融風險加大等多重因素的交織作用下，美聯儲放緩加息步伐的壓力也在增加。分析指出，美聯儲主席鮑威爾和同事們在加息問題上可能很快就會從自動駕駛模式轉向根據他們對經濟擴張力度的感受來決定的方式，金融市場動盪、貿易摩擦加深、全球經濟增長放緩是主要原因。摩根士丹利認為，美聯儲可能很快改變，確保未來對進一步加息持更謹慎態度。摩根士丹利貨幣策略師在報告中稱，美國經濟仍高於潛力，表明美聯儲將繼續加息，不過，曾經的鷹派加息可能會變成鴿派加息。借貸成本上升，以及它們對經濟的影響，也表明美聯儲需要對貨幣政策持謹慎態度。策略師還稱，收益率需要升高，以便吸引外國資本進入美國，並已滲透到美國經濟中資金成本敏感的部分，包括住房和汽車市場。他們認為美聯儲明年僅加息兩次，是高盛和摩根大通預期次數的一半。

現在已踏入加息周期，但通脹率與利率掛勾政策是否仍然合時宜，未來貨幣政策是否看通脹，開始受到一些人質疑。自20世紀90年代中期以來，消費物價指數一直非常接近加拿大央行2％的粗略目標。據《金融郵報》(Financial Post)報道，加拿大央行高級副行長威爾金斯(Carolyn Wilkins)，日前在麥吉爾大學(McGill University) Max Bell公共政策學院舉辦的一次活動上表示，在70年代和80年代，見過通貨膨脹情況的人士，都不會喜歡通貨膨脹。但到了現在，就有不少人會問，都沒有通貨膨脹，為何要加息？經過10年的超低息金融煉金術之後，多國的央行行長已準備好恢復正常。自2015年底以來，以美國聯儲局8次加息領先。自2017年7月以來，加拿大央行一直落後，只增加了5次。

維鐵10億簽約西門子魁省怒未保本地利益

下修明年全球經濟預測

經濟合作暨發展組織（OECD）21日表示，貿易戰開打及美國加息都將威脅全球經濟成長。OECD在9月曾預期，今明兩年全球GDP將成長3.7%，但最新報告將明年增長率下修為3.5%，並預期2020年GDP成長3.5%。OECD首席經濟學家布恩表示：“全球經濟的長期趨勢是成長逐漸減速。雖然我們不認為全球經濟將大幅衰退，但未來仍面臨諸多風險。”報告預測，貿易戰規模擴大造成的市場動盪將使全球GDP在2021年前損失0.8%，但貿易戰的源頭美國卻能在今明兩年維持2.9%及2.7%的GDP增長率，與9月預期相同。OECD以貿易戰衝擊為由，將今明兩年中國 GDP增長率下修為6.6%及6.3%，2020年增長率更將縮小至 6.0%，將是30年來最低點。歐元區至今雖維持寬鬆貨幣政策，但OECD仍預期GDP增長率將從今年的1.9%一路下滑到2020年的1.6%。

加航簽最終交易協議 4.5億現金購Aeroplan

聯邦政府27日允許維亞鐵路(Via Rail)將10億元合同交給德國西門子，魁省省長勒格（Francois Legault）對此表示氣憤，勒格表示，他很驚訝渥太華未能確保該計劃中的加拿大投資條款。他表示：“當製造火車主要產品時，需要有本地投資，聯邦用稅款資助10億元，卻沒有要求任何本地投資。沒有意義。”他說，不害怕引發與美國的貿易戰，因為即使是美國總統特朗普也要求60％的本地投資。勒格表示，他對聯邦運輸部長嘉諾（Marc Garneau）的反應非常失望。嘉諾表示，由於與歐洲和美國簽訂自由貿易協定後，阻止了維亞鐵路在簽訂合同時選擇龐巴迪。他指，聯邦與西門子的合同招標過程尚未完成。今年3月，維亞排除了要求本地投資的可能性。該公司正計劃建造32輛用於溫莎─魁北克市的新型燃油高效雙向列車。龐巴迪11月宣布將裁減全球5,000名員工，其中一半在魁省。

加拿大航空公司(Air Canada)簽署一項最終協議，以4.5 億元現金購入Aimia Inc.旗下的Aeroplan忠誠度計劃，加航還將承擔19億元的Aeroplan裡程責任。加航26日表示，道明銀行(TD)、加拿大帝國商業銀行(CIBC)和Visa信用卡公司均簽署協議，代表他們將繼續參與Aeroplan忠誠度計劃。根據協議，道明銀行將向加航支付6.22億元，另加3.08億元，這將用於未來購買忠誠度積分。加拿大帝國商業銀行將向加航支付2億元，另外還將支付9,200萬元，用於未來支付每個月 Aeroplan裡程的付款。Visa也將付款給加航。總部位於滿地可的加航表示，它仍在與美國運通公司(Amercian Express)進行談判，因為美國運通也發行了Aeroplan聯名卡。Aimia將於1月8日召開股東大會同意此案，預計整個交易在1月即可完成。

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

GM組裝廠關閉

在何市響樓 a 影 w a h 對Os 文/本報記者文琪

頭條故事

多倫多高昂的樓價，讓越來越多的自住者和投資客將眼光投向周邊地區，在房地產市場受到管控之前，多倫多以東的杜蘭區多次成為全國房價升幅最大的地區。然而2017年4月之后，該區房價下跌嚴重。日前通用汽車公司（General Motors，GM）宣布關閉杜蘭區奧沙華的組裝廠，會不會進一步打擊該區的房地產投資？幾位受訪的房地產經紀認為，奧沙華房價下跌是受安省市場大環境所影響，GM是去還是留並非重要因素。不過，在GM關廠后，部分房東會受影響，但相信其中華人不多。奧沙華市（Oshawa）位於大多倫多地區的東部，是杜蘭區（Durham）的中心，也是加拿大2016 年GDP增長最強的中等城市。奧沙華從2012年底開始在房地產市場嶄露頭角，當時安省政府宣布407高

▲

GM組裝廠外景（加通社資料圖片）

華這座城市中的經濟、房地產、商業、零售、服務行業等也必然會受到居民失業后的連帶影響。

奧沙華經濟幾年前已開始轉型

舊城區和擴建興建大型mall、plaza等。”

GM 並非投資奧沙華吸睛點 Gina認為，其實數年來，通用汽車工廠的存在

速公路將會東延的消息讓市場為之振奮。加之汽車

杜蘭區全職地產經紀

並不是投資客選擇奧沙華的原因。“GM周圍都是

制造行業一直是奧沙華的經濟支柱，很多人都看好

Gina Zheng在接受星島

50年以上的舊房子。人們投資奧沙華的時候，不愛

投資奧沙華的房地產。

《都市地產》記者訪問時

投資舊房。而且GM不單單是今天才有問題。甚至

奧沙華市沿401高速公路去到多倫多市僅需25分

表示，自己於2010年舉家

10年前、30年前都有不好的傳言。其實准確地說，

鐘的車程，沿407公路到萬錦也隻有約15分鐘。華人

遷往奧沙華居住。“我所

是2015年才有人真正往奧沙華來投資。而2012-2015

之所以投資奧沙華，還因為該市北部的安省理工大

有同事都是西人，沒有華

期間，人們不來奧沙華投資的主要原因就是GM。

學（University of Ontario Institute of Technology）和

人。我們公司所有經紀，

GM裁員1萬多人的時候，已經給奧沙華造成過很大

以及我本地的一些朋友，

沖擊。奧沙華當時的產業太單一、太依靠G M

杜蘭學院（Durham College）的擴招，以及未來加拿大第二大商業購物中心也選址在會在那裡開業。

▲杜蘭區全職地產經紀今天沒有一個人在想房地 Gina Zheng

一些人認為，投資買在學校旁，總不會錯。

產市場會如何這件事，完全沒有人提。他們關心的

Gina回顧，GM大規模裁員后，在奧沙華靠近

都是：這麼多人失業了，他們的孩子怎麼辦？整個

湖邊和401以南的廠址所在區，開始逐漸落破，屬於

奧沙華對GM工廠有一種很強的情感關聯。以前奧

落后的貧困區了。“我自己把奧沙華大致分為了4個

通用汽車位於奧沙華的工廠是全球最大汽車工

沙華就等於GM，現在這個東西被拿掉了，整個城

區域。一是401以南GM工廠附近。二是401到市中

廠之一。早在2015年，位於奧沙華的GM生產線要

市的人都在傷心，沒有人在考慮房地產。而投資客

心，是政府近年來花精力的地方。奧沙華是老城，

遷往美國的消息就被人們關注和熱議過。今年11月

們，很多可能隻是這個城市的stranger。”

城中在升級。以前小生意在這裡難生存，因為人

百年工廠支撐整個城市

了。”

26日，通用汽車公司宣布預計在全球范圍內關閉5個

Gina形容，這一天的到來其實是一種魚鯁在喉

口、勞動力、消費力都不夠。最主要的消費人群還

生產基地，將於明年年底前在北美裁員約8,000人，

的感覺。“GM這根魚骨，吞下去不是，不要了也

不住在這裡。市政府希望把它變成文化中心，拆遷

而位於奧沙華的汽車組裝廠未能幸免，恐有約2,973

不是。它已不會帶來真正的經濟增長，但又是這個

改造，建高密度住宅，希望有更多人住進來。這幾

名工人失業。隨着GM廠關閉，大規模失業必將會

城市的舊日代表。此次事件對奧沙華短期房市影響

年很明顯的改變是Costco開在城中附近，生意非常

引起漣漪反應，無可避免地沖擊到工人、他們的家

肯定會有，至少心裡影響是會有的。但是奧沙華的

好。安省法庭也在城中。三是市中心北邊Rossland附

人以及相關群體。這不僅僅是奧沙華一個工廠的關

經濟本身已經在幾年前就開始轉型，逐漸轉向其它

閉，也會影響安省乃至全國的汽車制造業。而奧沙

行業，例如，幾所大學的擴建、醫療、改建、修補

近，40年前是有錢人住的地方，人口集中、社區穩下轉P10 定，所以跌的不是很慘。四是Taunton

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

上接P8

以北的大學區和新房區，也是樓花投

資虧損多的區域。” 不了解奧沙華的人，一定不知道一個小城能細

我們華人裡。”

Location 原則在奧沙華同樣重要

的outlet正在建。可是很多人之前根本不了解到底地有沒有批、有沒有開工、什麼時候建、跟自己投資的房子距離多遠等。不管新區還是舊區，肯定都有值得投資的地方。但是你要分析性價比、分析房

分這麼多帶有不同特點的區域。Gina分析，Taunton

2015年后，人們開始逐漸涌來奧沙華投資房地

是奧沙華房地產樓花投資虧得最多的，也是離GM

產。Gina 承認近年來在奧沙華炒房的華人的確比較

最遠的區域。“奧沙華市政府主要發展北部區域。

多。她稱，作為經紀，近年來她已經提醒客戶不要

其次，如果投資，一定要考慮現金流。如每個

越靠南，城區越老。越靠北，建設越新。407和兩所

投資G M所在的奧沙華的南部。“因為那裡比較

月不停地往裡面墊錢，很難維持下去。比如，35%

大學，導致大家來北部炒樓花。華人進入奧沙華比

舊，街上的狀況很明顯比較亂、很差。”

的首付，產生正現金流的物業在奧沙華是有的。但

子。

其他族裔晚，二手房的接盤價格已經沒有那麼多優

而2017年4月之后至今，奧沙華的房價下跌完全

如果在多倫多，可能就找不着了。在奧沙華投資，

勢。現在那個區域的房子大部分都不是自住而是

是因為政策影響。“那是對整個安省房地產市場的

肯定要長期持有。如果搬過來住，定居下來，也要

出租，主要是學生，新移民家庭比較多。”

影響。不單單是奧沙華，大多倫多地區其它人們熱

看自己的工作和家庭情況。房價這裡還是比多倫多

衷的炒房區，都有類似情況。這些區下跌得比奧沙

便宜，70-80萬可以買到3000呎的房子。自住和投

華更嚴重。

資，奧沙華總之是值得考慮的。”

頭條故事

大多倫多地區全職地產經紀Evan T a n g對此表示認

網友也對此話題展開熱議，有人認為，懷疑很

同：2016年幫客戶在奧

多早前投資奧沙華樓花的人根本就沒好好在城市中

沙華買房，房子賣家都

轉轉、感受一下城市的發展。“但凡花個半天在

搬去了B o w m a n v i l l e、

Oshawa呆半天，就不會買那兒。”

投資二三線城市房產需謹慎某銀行不願透露姓名的房屋貸款經紀表示，在為客戶辦理貸款的過程中，發現2018年交房的新屋

Kingston等更東邊的地

Gina對此表示認同。大家對奧沙華的印象本來

中，奧沙華的樓花是悲劇的主角。“年初的時候，

方。奧沙華北邊都是新

就不太好，當時大多數人都是抱着對這個區並不太

買價100萬左右的樓花，銀行估價（appraisal）出來

移民群體。

了解的心態去搶房，我覺得這和賭博沒有多大區

比買價低10幾萬。而到了年底，這個差距擴大到了

別。沒有了解甚至沒有一個本地的專業人員帶你去

20幾萬。然而這隻是悲劇的開始。”

▲大多倫多地區全職地產 Evan Tang在接受本經紀Evan Tang

報記者訪問時表示，並不認為GM關廠會對奧沙華

學習這個城市的相關信息，這是太盲目的投資。”

該貸款經紀認為，GM關閉位於奧沙華汽車組

的房價有影響。“奧沙華、皮克靈（Pickering）、

記者向Gina提出，大家對奧沙華的印象這麼負

裝廠的消息對於房地產市場的打擊是無疑的。“人

阿積士（Ajax），甚至再往東走的Bowmanville，

面，甚至她本人也認同這樣的想法，加之GM關廠

口是支持房價的基礎。人們應該看清楚，你投資的

2017年之前是很火的。近來房價下跌，不是因為1萬

帶來的影響，對從業會有壓力嗎？她回應稱，“不

地方，真的有人口流入嗎？跟風，會把以往的投資

還是3000人失業，而是因為海外買家稅、壓力測試

會，因為在整個杜蘭區，奧沙華是最老、人口密度

和資產全部銷毀。”

等政策。我覺得關廠新聞出來后市場上傳言是小題

最高的。從現在來講，它還是整個杜蘭的中心。它

還有人對跟風買房表示了批判：“早些時候哪

大做。房價最主要還是看本質的相關政策，比如稅

現在本身還是有一些投資價值的，不管是商業的物

裡有人會去奧沙華好好轉轉？沒人關心價值投資。

和貸款。稅是否歡迎海外投資、貸款是不是容易貸

業還是別的。”

在瘋長、不理性的市場環境下，很多人甚至連房子

等。就算GM沒倒，再雇佣1萬工人，奧沙華的房價也不會起來。”

Gina認為，現在投資奧沙華，不可能再做短

都不看一眼就下offer了。”

線，並且一定要看兩點。“首先，投資奧沙華房地

該名貸款經紀總結，地產投資，房子隻能買在

Gina總結，房價跌時，奧沙華Taunton這片是

產要看地點附近有沒有發展新的商業。或者如果投

一線城市。“加拿大的多倫多和溫哥華；美國的紐

受傷最重的區域。“而這都不是因為GM，因為極

資在舊區，政府有沒有花精力去改造。看10年太

約、波士頓、硅谷、洛杉磯。地產投資切記不能買

少有員工住在這片去GM上班。因此GM關廠對本地

遠，就看兩三年它有沒有做一些動作，當然也要看

便宜貨，絕不能偏離‘一線城市’這個鐵律，否則

房地產的影響不會太大。”

性價比。比如，北邊有一個新建的plaza，一個7萬呎

要用一輩子去后悔。”

GM 關廠對樓市的影響 Gina相信， GM關廠的確會影響奧沙華，並且還會影響整個杜蘭區甚至杜蘭以外的區域。“因為 GM工廠不單創造了兩千多個工作，還影響了兩千多個家庭。相關的產業，甚至附近高等院校裡的很多專業都是和它有關，實習點都在這裡。說沒有影響不可能，並且影響范圍比我們想象得要廣泛，要復雜。但我認為不會對房地產市場馬上造成直接、非常大的沖擊。這是我個人的看法。” 盡管如此，Gina認為，奧沙華有部分房東還是會受到GM關廠的影響。“我剛剛看到一個人發表了對於GM關廠對本地房地產影響的觀點，我很同意，也想分享一下：失業工人會拿到補助金等，但如果這些人在租房，相關的房東馬上會受到一些影響。租客拿到了EI，但不一定願意交房租，賴着是有可能的。而且他們變成了被失業人群，屬於弱勢群體。但是我相信這部分房東並不會很多，尤其在

▲GM在26日宣布關廠后，工會成員及車輛在廠門口組成糾察線抗議（星報資料圖片）

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坐村人漁毗鄰

自從2010年由Armadale Properties與Cadilllac Fairview宣布合作計劃，把萬錦市Buttonville機場改為多用途商業住宅發展項目，迄今已經過去8年。大家似乎已疲憊於這個消息，認為機場搬遷不過是個概念。但最近又有新動作，Cadilllac Fairview與Million Air一方面宣布繼續運作機場至起碼2023年春季，一面宣布機場航空交通指揮塔將於 2019年1月3日關閉。有聲音出現，就表示該項目還在運作中，困難是一定有的，有業界人士相信，Buttonville社區一定會成為萬錦下一個經濟引擎。 Buttonville社區位於407以北，16街以南，404 屋，4+2臥房4浴室，2車 ▲Radcliffe Rd，2層豪華獨立完成地庫。3000呎光猛專業區，庫4車位，安靜安全社粉刷，更新衛浴，自有熱水大屋。豪華實木地板，全新，大量櫥櫃。安靜后院，永台面理石器。寬敞廚房，大。地庫帶2臥房1浴室，大車道久保修Marley屋頂，磚面的櫻桃樹和蘋果樹。L ot：量射燈。超大陽光房。成熟叫價：$1,499,000 42.19 x 116.9 Feet。

以東，Rodick以西的一個比較方正的區域。

地理位置得天獨厚 Location!Location!Location!大鵬地產資深經紀劉學東（David Liu）強調說。該區環境優美，紅河蜿蜒穿區而過，郁郁蔥蔥的森林穿插於房屋之間，街道起伏，房屋整齊。區內有6個公園，一個社區中心。交通便利，生活方便是該區一大特色。位於 Woodbine與Hwy7東南角的大型綜合商場萬錦廣場 (First Markham Place)，商場內商鋪林立，品種齊全，為附近居民提供方便的購物環境。商場外圍眾多中西餐飲，滿足各方來客的口味。緊挨着萬錦廣場是西人購物廣場Woodside Square，裡面有 Winners、Home Depot、Longo’s超市、LCBO等

4臥房4浴室，2車庫4車位。 ▲Coledale Rd，2層獨立屋，直接到車庫。全新車庫，庫。 Pie型佔地。3200呎。完成地衛浴。2018冰箱、爐灶、內嵌射燈，全部實木地板，更新 oledale P.S.、Unionville 區(C 有社洗碗機和抽油煙機。稀 tin Martyr)。佔地：40.76 Jus t. H.S.、St. Augustine H.S.、S 叫價：$1,688,000。 x 118.46 FT。

等大型連鎖店。位於Woodbine和16街的交界處，與Buttonville 機場之間隔了Markham Golf & Country Club高爾夫球場。

Con 完成衛浴房，的S 風水心， 133

教育資源得天獨厚 Education!Education!Education! 劉學東表示，重要的事情要重復3遍。 Buttonville社區集中了眾所周知的四大名校，分別是Buttonville公立小學、Coledale公立小學，聖 .賈斯丁天主教小學以及Unionville High School。這幾所學校，在校風、綜合成績方面，經過多年的積累、努力，都贏得了很高的聲譽。在校生、畢業生以及學生家長，均對他們有很高評價。 Coledale小學不僅成績名列前茅，極具特色的是室內劃艇俱樂部，有近半數學生參加，曾在全國獲獎，並有機結合了閱讀比賽，課外活動有生有色。Unionville高中，老牌名校，多年成績一直名列安省前茅，擅長英語、科學、數學方面的教學，在科學技術教育方面處於領先地位。所以，以華人素來重教育的眼光來看， Buttonville社區就是妥妥的學區房社區。同時，與 Warden一街之隔的漁人村相比，該區房價會更平民化。

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

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o t t u 萬錦B 優質的房屋資源 Buttonville社區房型以獨立屋為主，房齡多在25-30 年左右。房型非常整齊，大多是4睡房雙車庫獨立屋， Lot多為：50x120呎的大地塊。每個獨立屋基本上都是單一住家，家庭穩定，閑雜人等較少，這樣的家庭結構，對學生在校、在家、在社區的成長，都有較正面影響。居民以收入高且穩定的白領階層居多，教育水准多為大學以上，平均年收入為12萬余，多為小家庭，每個家庭平均有兩個孩子，多代共居的情況不多。 Woodbine以西的Buttonville住宅並不多，主要為一些鎮屋。Apple Creek以南有一片Condo Townhouse較

新，價位相對低一些，適合首次購房的小家庭——劉學東推薦說。

談談機場搬遷影響大鵬地產劉學東認為，從投資角度來講， Buttonville Municipal Airport這片土地，地理位置絕無僅有。經常行走於404/DVP高速的駕車人可以非常清楚地看到Buttonville飛機場。就在16街以南，Hwy7以北， 404高速以東。緊靠R i c h m o n d H i l l，離多倫多 Downtown隻有29公裡。處在一個天然的“社區十字路口”位置，對於將該社區成功轉型為一個主要的就業 ▲即將搬遷的Buttonville機場

▲大鵬地產經紀劉學東（David Liu）

圖文/本報特約記者Carol

Walter Thomas Wa y，聯排鎮屋，1 車庫2車位。約1730 呎，主樓9呎層高。交通便利，步行公車站、銀行、購物中心、大統華、學校、公園。不鏽鋼冰箱、爐灶、洗衣機、洗碗機，報警系統。實木地板，較新屋頂（2014）。

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地區至關重要。

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Buttonville再開發項目具體將如何使用這片170

擁有50多年歷史的Buttonville飛機場是加拿大最

英畝土地呢？Cadillac Fairview表示，Buttonville將歷

大的飛行訓練學校。不知是否和訓練學校有關，這

時數年，分階段開發，創造大約720萬至940萬平方

個起降頻繁的民用飛機場確實存在不少問題。

英尺的混合使用空間，包括總面積為120萬平方英尺

Buttonville飛機場接連發生過3起飛機起飛后失事的

的零售、服務、商業、餐廳及娛樂空間。另外辦公

嚴重事故，先后有6人在事故中喪身。這樣的事時有

面積將相當於260萬至460萬平方英尺。屆時該開發

發生，已經給附近居民和社會帶來巨大負面影響，

項目將造就一個能容納2.2萬個就業機會、人口為

機場改換成住宅和商業區成為一個必然趨勢。

7000的新興城鎮。

像Buttonville這樣的大型再開發項目，商業開發

話說回來，Buttonville社區無疑將會從這場改造

公司對於整個項目的成敗起到舉足輕重作用。說到

中獲得最大收益，這麼一個龐大的商業項目，必然

Cadillac Fairview 商業開發有限公司，或許很多人都

會帶火整個萬錦地區。“再開發項目的落成無疑會

陌生，但一說到Toronto Eaton Centre、Fairview

給大多倫多地區增添一座新地標，也肯定會帶動周

Mall、Maple Leaf Square，相信大家非常熟悉。沒

邊地區物業買賣和出租市場的價格上升。這種對周

錯，這些商業中心的背后擁有者就是C a d i l l a c

邊社區的有利影響，會隨着商圈的成熟，穩步成倍

Fairview，因此有理由相信，Buttonville的發展前景將

增長。”萬錦已經是加拿大最富裕的社區之一，相

會不可估量。

信Buttonville 將會給萬錦帶來更繁華的發展。

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外來人口激增創紀錄

多市Condo租金飆至2,385元熱點話題

據統計加拿大外來人口近一年增長迅猛，打破1957年的最高紀錄，同時也是七國集團中人口增速最快的國家。這給加拿大各大城市的租房市場帶來巨大壓力。多倫多首當其衝，第三季度公寓租金較去年同期平均飆升7.6%至2,385元，新增專用出租單位租金則上漲17%。

不能不承認這仍是一個相對很好的機會。

過去一年近 10 萬人湧入多市在過去的一年，近10萬名移民在多倫多登陸，其中包括難民申請人、激增的國際留學生，以及優步和微軟等公司引進數千個高科技工作崗位的員工。加上過去5年的房價上漲60%，及更

綜合報道

嚴格的抵押貸款規定，使得租房大戰全面開打。房源的供應並沒有開始跟上。據Altus集團的數據，公寓的完工量已接近5年來的最低水平，約為1萬套。根據房地產研究公司Urbanation Inc. 的數據，自2005年以來，多倫多僅建造了約60幢專用於出租的大廈，相當於11,620個單位，每年卻有17,000個新增租房家庭。結果是價格暴漲。根據Urbanation的數據，第三季度公寓租金較去年同期平均飆升7.6%至 2,385元，新增專用出租單位租金上漲17%。與此同時，公寓空置率約為0.5%。這令住房階梯底部的人受到最嚴重的打擊。代表中低收入家庭的社區組織發現，無家可歸和 “沙發客”(couch-surfing)現象正在增長。難民支 ■多倫多第三季度Condo平均租金較去年同期上升7.6%，柏文租金更上漲了17%

（星報資料圖片）

持組織也表示，由於過去一年加拿大的庇護申請

《多倫多星報》報道了多倫多一位56歲失業

多市府公租房的抽籤系統，與3,779人來競爭75間

人增加了一倍，難民通常需要4到6個月才能找到

婦女羅斯(Deddie Ross)的租房經歷。她嘗試了多倫

出租公寓的機會，抽中的比率只有大約50：1。但

住房，通常會將85％的社會救助收入用於住房。

1/3家庭蝸居1房柏文調查指不符國家標準根據一項研究顯示，大多倫多及咸美頓市（Hamilton）超過三分一居住在一睡房柏文的家庭，居住環境過度擠迫，不符合應有的居住標準。居住在兩睡房柏文的家庭，也有高達21%不符合標準。該項研究由規划顧問公司Malone Given Parsons所做。羅扎達（Martha Lozada）一家四口居住在費明頓園（Flemingdon Park）的一個兩睡房柏文。由於兩名子女已十多歲，16歲女

根據加拿大統計局（Statistics Canada）的

睡房的單位。科里認為，如果有人選擇居住在

標準，缺乏足夠睡房容納同住者的房屋，均被

如此擠迫的居所，當然沒有問題，但如果他們

界定為“不合適住房”（unsuitable housing）。

是被迫的話，那就不是好事。

費明頓園主管威廉姆斯牧師（Rev. Beverley

根據國家居住標準（National Occupancy

Williams）指，像羅扎達家庭這樣的居住環境，

Standard）規定，每間睡房不應該住超過兩個

在費明頓園相當普遍。她曾見過一家六口擠在

人，兩名年齡低於5歲、不同性別的幼童，可以

一個一睡房柏文，因為他們租不起更大的單

住在同一個房間；兩名年齡高於5歲、不同性別

位。威廉姆斯稱，大部分居住環境擠迫的居

的兒童，應該有各自的房間；兩名年齡低於18

民，住在低收入和出租房屋，他們很多都是難

歲、同一性別的少年，可以住在同一個睡房；

民、移民和在職貧窮人士。

至於18歲以上成年人，則應該有自己的房間；

城市房屋類型不夠多元化

夫妻也應該有獨立的房間。專注房屋問題的非牟利組織E v e r g r e e n成員格瑪（M i c h e l l e

兒須要單獨住在睡房，而14歲弟弟拉菲（Rafi）

居住環境欠佳的情況，不只出現在低收入

German）指，最大的問題是，由於城市的房屋

則被迫睡在廚房旁邊，沒有任何私隱可言。羅

社區。任職規划師的科里（Matthew Cory）一

類型不夠多元化，導致許多家庭找不到合適居

扎達表示，她也希望搬到較大的柏文，但由於

家四口，在多倫多市中心的一睡房柏文單位居

所，如果有更多的像後巷屋（laneway housing）

租金太貴，兒子惟有繼續當“廳長”。

住。他指，像他這樣的家庭，應該住在至少兩

等的另類住屋模式，應該有幫助。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

10月多市Condo售價創新高熱點話題

多倫多地產局（TREB）數據顯示，該市獨立屋價格從峰值下跌十分一，但Condo價格仍在走高。10月份Condo售價創下歷史新高，相信是銷量增加和庫存減少結果。儘管市場趨緊，但價格漲幅放緩，僅為去年一半。

本報記者

地產網站 Better Dwelling 報道，多倫多 Condo 價格在城市和郊區都創下新高。TREB 報告指，10 月 Condo 基準價為 507,700 元，比去年漲 9.56％。多倫多市 Condo 基準價達 538,300 元，比去年漲 10.92％。不出所料，市區 Condo 價上漲速度快於郊區。多倫多 Condo 中位價也大幅上漲，10 月中位價為 49.5 萬元，比去年增 8.79％。Condo 平均價格也走高，售價為 562,523 元，比去年增長 7.5％。報告指，多倫多 Condo 銷售額也

Company:416-490-1068

■多倫多Condo價格創下歷史新高。

資料圖片

比去年有所增加，10 月銷售量為 2,127 宗，比

新出售 Condo 增加，不足以使總庫存增

去年增 5.5％。多倫多市銷售額為 1,519 宗，

加。10 月錄得 3,702 個待售 Condo，比去年降

比去年增 2.8％。多倫多 Condo 新房源與去年

4.41 ％。多倫多市則有 2,470 個，比去年降

相比有所增加。10 月錄得 3,401 套新 Condo，

3.09％，實際上庫存比去年少。報告指，多倫

比去年增加 1.25％。市區庫存增長速度快於郊

多 Condo 價格創下新高，但減速值得關注。

區。

儘管庫存趨緊，但價格漲幅仍是去年的一半。

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黃福祥

Mark Huang，MSc，MA. Top 5 Award (2012/2017)

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

加樓市無泡沫危機

短期房價仍難負擔熱點話題文本 / 報記者

國民負債增加和部分地區的樓價上升至普通居民遙不可及，令不少人擔心房地產市場出現泡沫。加拿大特許專業會計師公會（CPA Canada）指出，加拿大與美國的樓市情況截然不同，並沒有泡沫化或爆破的問題；但可負擔房屋問題，在短期內仍難以解決。會計師公會首席經濟師馮法蘭斯(F r a n c i s Fong，譯音)撰寫的報告指出，除了樓價和負債水平高之外，加美兩國的房地產市場有很大差異。美國樓市在2008至09年崩潰是由於規管寬鬆，以及向無力還款的低信用買家批出大量次按。信用素質是以個人還債能力而定。

向非監管機構貸款急劇增加報告發現，加國的情況與美國10年前相反。加拿大按揭及房屋公司（CMHC）指出，高信用買家的比率由2002年的66%，2017年升至88%。低信用買家在同期則由17%大幅降低至3%。報告認為，加拿大樓市並非完全沒有風險，但不會如美國崩盤。值得關注的是，向非監管金融機構貸款的情況急劇增加，令貸款人可能不獲得保障。然而，即使非監管金融機構有任何大問

■加拿大特許專業會計師公會指出，加拿大樓市沒有泡沫化或爆破的問題。

星報資料圖片

報告亦提到，加拿大的房地產市場不是泡

球最佳居住和工作城市之列，與世界其他同級

近年收緊房屋貸款規定和更嚴格的收入測試

沫，也不會因為通縮而出現危機。樓價是反映

城市的樓價比較並不是最昂貴，只是單純的供

標準，即使面對國內或國外的經濟回軟，加拿大

出居住空間的真實價值，部分市場的物業可能

求定律，因此要解決房屋可負擔性的問題，在

也有足夠能力應付。

令買家增加負債。加拿大的城市經常被列為全

短期內仍是一項挑戰。

題，所產生的衝擊規模將遠不若美國的廣泛。

樓市回歸健康發展議員業界促加快審批曾任多倫多地產局主席的多倫多市議員封賴

出手是意識到樓價高的問題。姑且勿論是否有泡

他稱政府無意令樓市倒塌，只是控制貸款金

桂霞指出，多市興建可負擔房屋或出租公寓的審

沫，政府已經減了壓，現時房地產市場已經回歸

額為100萬元，令130至150萬元以上物業較難承

核和批准程序太慢，也有太多官僚架構，打擊地

正常水平。目前，獨立屋平均100萬元，Condo平

接；但對Condo的承接力或升幅並沒有影響。樓

產商的發展意願。新一屆市議會在12月4日召開

均50萬元，獨立屋價值為Condo兩倍是一個非常

市健康和獨立屋更值得買，令現時是入市時機。

後，她才有機會檢討現行政策，希望可以作出改

健康的比例。政府出手前，樓市瘋搶時，獨立屋

未來政府政策，銀行希望降低風險，再加上

善，加快審批程序；但要解決房屋供應問題，要

價值與Condo的比例擴大至三、四倍，並不健

利率調升，買家越是持續等待，可能要付出的首

各級政府和多方配合。

康。當時很多人瘋狂搶獨立屋，忽視每個月還款

期會越多。這並不是貸款額相差幾萬元的問題，

的承擔能力。

而是可能令新買家無法“上車”。

運亨地產物業代理黎宇昌表示，政府在去年

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

通用汽車關奧沙華廠

2,973僱員恐丟飯碗熱點話題

通用汽車(GM)11月26日證實，將於2019年關閉位於安省奧沙華 (Oshawa)廠房。路透社報道，有2,973個組裝廠僱員職位受到影響。晴天霹靂般的消息，讓奧沙華工廠員工隨即展開罷工，工會表示將繼續戰鬥到底。除奧沙華外，通用汽車還關閉了美國底特律-漢姆川克(Detroit-Hamtramck)、俄亥俄州洛茲敦（Lordstown）的廠房，以及關閉馬里蘭州和

本報綜合報道

密歇根州的運營公司。公司表示，將把重心放在生產電動和自動汽車領域。奧沙華位於多倫多以東60公里，人口大約 16萬人。通用汽車在奧沙華的工廠於1953年開始運營，1980年代達到產量高峰，工人總數曾多達2.3萬人。目前，這條生產線組裝的汽車主要是雪佛蘭羚羊(Chevrolet Impala)和凱迪拉克 (Cadillac)的XTS，這兩種型號汽車曾一度暢銷，但是近兩年銷量嚴重下滑。通用汽車目前在加拿大總僱員人數約8,150 人，其加拿大總部就設在奧沙華。在英格索爾（Ingersoll）、萬錦市（Markham）和聖卡芙蓮（St.Catharines)還有汽車生產業務，現在還不清楚奧沙華以外地區的工作職位會否受到影響。

關廠轉型消息一出股價升 7.8% 加通社消息指，通用汽車行政總裁芭拉 (Mary Barra)強調，做出這個決定是延續公司更

■GM決定捨棄奧沙華工廠。

星報

為柔韌、充滿生機和效益的轉型，同時能給公司未來的投資帶來靈活性。隨着北美這些工廠停工關閉，預計縮減 15%員工，公司可節省約60億美元。此消息一出，通用汽車在紐約的股價躍升至7.8％至38.75 美元，為7月以來的最高水平。通用汽車股東們是樂了，但是奧沙華工廠卻籠罩着低氣壓。對於通用汽車關閉奧沙華工廠，行業專家的反應卻很淡然，認為汽車工業面臨新環境和新挑戰，必須要改變。安省貴湖大學教授耶茨（Charlotte Yates）表示，通用汽車幾年前就已經停止給奧沙華組裝廠新型號的組裝任務了，這其實已暗示通用遲早會放棄奧沙華。

GM 奧沙華廠百年大事

1918 年奧沙華廠併入加拿大通用汽車公司 1937 年 4,000 多名奧沙華廠的工人發動罷工，要求每天工作 8 小時、提高薪酬和承認新成立的工會 1953 年開始為通用汽車生產 Pontiac、雪佛蘭（Chevrolet）及別克（Buick）等車款 1955 年近 1 萬名工人參與罷工，要求改善醫療福利、工作安全及加薪 1970 年通用汽車工人工會，進行持續 94 天的罷工行動 1984 年奧沙華廠工人參與加美兩國的通用汽車工人大罷工，成功爭取到更高的超時工作補貼 1985 年奧沙華廠關閉改建，從連續裝配線改為彈性生產系統 1986 年一部起重機墜落在奧沙華廠的兩個主要發電機，4,000 名工人被迫停工 1986 年加拿大通用汽車公司投資 20 億元到奧沙華廠，令該廠成為當年全北美最大的汽車廠 2008 年通用汽車宣布關閉奧沙華廠的貨車生產線，憤怒的汽車工人堵塞通用汽車總部的入口 2009 年通用汽車宣布申請破產保護。美國政府接管通用汽車，成為最大股東 2012 年通用汽車在 2011 年賣出 900 萬部汽車，成為全球和中國最大的汽車生產商 2014 年由於通用汽車拖延回收有問題車輛，導致 13 人死亡，15 名通用員工事後被解僱 2015 年通用汽車面對 4,180 宗索償，指通用汽車的機件問題導致多人傷亡 11 月 26 日通用汽車宣布，奧沙華廠將於 2019 年底停產資料來源：星報

評者籲聯邦出手買下GM 創加國汽車品牌通用對加拿大汽車產業當頭國汽車產業重獲新生。棒喝。《星報》商業新聞專欄不應該等着被宰割作家奧利弗(David Olive)撰加拿大是世界上最大且最古老的汽車製造業文提到：現在是認真考慮創建第一發祥地之一，早在豐田汽車誕生前50年，安省南家加拿大汽車製造商的時候了。部就已經是機動車輛製造的重鎮。但具有豐富汽

放棄加拿大。奧利弗認為，不應該等着被宰割的命運，聯邦政府應積極作為，通過全面收購加拿大通用汽車公司，使本國擁有一家垂直整合的大型汽車製造商。加拿大通用汽車擁有經營裝配和零件工廠、工程實驗室、配送中心、全國經銷商網絡和

文中提到，通用關閉奧沙華工廠，廠內的人

車製造歷史的加拿大，竟沒有自己的汽車製造

力資源與機械設備將何去何從成了一大問題，如

商。因為一直為美國市場代工，所以當美國總統

加拿大僅四大退休基金就擁有超過1萬億元

果聯邦政府能買下加拿大通用汽車公司(G M

特朗普威脅要對汽車業開征懲罰性關稅時，加拿

的資產，有足夠財力買下加拿大通用汽車。況且

Canada)，不僅直接擁有這些資源，還可以使加

大毫無招架之力。因為我們擔心，如果開征25%

渥太華最終可將這家汽車公司分拆給私營部門，

的關稅，將失去18.6萬個工作崗位。

就像加拿大航空公司和加拿大國家鐵路公司一

寒冷天氣測試中心。

這是多麼諷刺！回想2008年金融風暴時期，

樣。若能自己擁有汽車製造商，就能在全球汽車

聯邦政府與安省政府共同提供包括通用汽車等美

技術創新領域有更好的發展，包括電動汽車、無

國三大車廠紓困資金108億元，這筆資金挽救了

人駕駛汽車以及至關重要的人工智能(AI)。

約100萬美國人的工作崗位，但是拿了錢的美國

重塑加拿大通用汽車的品牌形象，生產製造

三大車廠卻沒有積極投資安省工廠，還不時威脅

的車輛不僅可內銷，還可以外銷全球，關閉奧沙

會關閉它們。終於，通用關閉了奧沙華工廠，連

華工廠是一個危機，也可以轉化為加拿大汽車產

這顆掌上明珠它都願意捨棄，代表他們打算徹底

業的新生機。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

省府擬接管地鐵計划

構思擴建至多市郊區熱點話題

安省政府準備接管多倫多市的地鐵系統的計划有新進展。新任交通廳長近日承諾，省府接管後，能夠將地鐵擴建到約克區、皮爾區和杜鹹區。據《環球郵報》The Globe and Mail報道， 11月初在安省保守黨內閣改組中接任交通廳長的

綜合報道

尤列克（Jeff Yurek）表示，省府的專家小組將在本月底，就地鐵擴建問題提交報告，而允許省府接管多倫多地鐵系統的立法或法規，可能會在明年年初推出。他是11月21日在多倫多地區貿易委員會，發表上任以來首次講話時談到此議題。他說：“展望未來，當接管完成後，安省將有更大的控制力，來實施重要的區域公交政策目標。將能夠將地鐵擴建到約克區、皮爾區和杜咸區。” 此承諾與省長福特在夏天發表的承諾相呼應。

批評市府審批程序耗時尤列克批評多倫多市府交通擴建審批程序耗時，及不能準時和按預算完成項目。他沒有提到

安省交通廳長尤列克日前在多倫多地區貿易委員會發表演說時証實，多倫多市中心地鐵紓緩線仍列優先考慮（星報資料圖片）

多倫多市府一直認為最迫切需要擴建的紓緩線，卻多次指出地鐵不僅只對多倫多人來說重要，對

些項目處於不同的進展階段，而紓緩線的資金最

全省都很重要。

少。

市交通專家之間存在許多爭議。作為加速地鐵擴建的一種方式，省府已表達

隨後被問及為何紓緩線不在省府的優先考慮

一個省級委任，由安省基礎設施公司前副總

接管地鐵的願望，並希望市府仍負責地鐵的日常

之內時，尤列克的發言人在一份電郵中，將其列

裁Michael Lindsay領導的專家小組，現正研究省

運營。Lindsay領導的專家小組在月底將向省府提

為多倫多的幾個在建和計划中的項目之一。稱這

府接管地鐵的機制。省府控制地鐵的可行性在多

交可行性報告，作為明年初同市府談判的基礎。

多市至溫莎高鐵或叫停安省原本計划興建的多倫多至溫莎市高速鐵路可能生變，福特省政府的新交通廳長說，正尋找替代方案，確保該地區得到最適合的交通方式。據加通社報道，該項目正進行的環境評估將繼續展開，但省進步保守黨表示，正擴大研究範圍，確定是否採用其它選擇，例如增加維亞鐵路（Via Rail）服務、更多公車或改進公路基礎設施，或可更好運作。交通廳長尤列克（Jeff Yurek）說：“這是一個巨大的項目，我們必須確保正在採取正確的步驟。” 前自由黨政府原本計划高鐵首期由多倫多

的經濟活動。但批評者對該項目可能納入大片優質農地表示擔憂。安省農業聯會（Ontario Federation of Agriculture）表示，該線路須建在被征用的

至倫敦段，在2025完成，並在2031年前完成倫

農田上，在整個農田中建立一個永久性分區，

敦至溫莎段的二期工程。

以免破壞野生動物走廊和自然排水模式。

今年3月，曾承諾投入初始預算110億元，但沒有最終預算。

尤列克說，前政府無視農民的擔憂，並表示保守黨將與農業部門成員進行磋商。他補充

自由黨當時承諾，火車將以每小時250公

說，由前聯邦交通部長高倫尼特（D a v i d

里的速度行駛，從而把多倫多和溫莎之間的旅

Collenette）領導的規划咨詢委員會已被解散。

程時間縮短到4小時。前省長韋恩曾表示，該項目將成為超過 700萬人的經濟走廊，以及貢獻安省60％以上

代表溫莎選區的安省新民主黨省議員格雷茨基（Lisa Gretzky）、薩尼亞（Sarnia）市長等人都表示，對此表示失望。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

/ Michael Lin 林玉林創富地產

新盤推介

多市中心地標式建筑

YSL Condo

地段：Yonge/College，毗鄰Ryerson大學，步行2分鐘至College或Dundas地鐵站，步行可至

多倫多市中心地標式公寓建筑，最高層85

越的地理位置，良好聲譽的開發商，預期可觀

層，直通Ryerson大學、地鐵，適宜投資及自住

的投資回報等等，有着眾多優點來吸引投資

者。

項目簡介

YSL樓盤的開發商Cresford是加拿大頂尖的高級公寓開發公司，是最近10年發展最快的地

多倫多大學，舉步Eaton Centre購物中心、PATH

YSL樓盤位於多倫多市中心Yonge夾College

產開發集團，着重於開發多倫多核心位置和極

地下走廊、超市、奢侈時裝精品店、金融街、醫

地區，有超過1萬平方呎的零售商鋪，18.6萬平

具升值潛力的關鍵位置項目，尤其在多大區開

院及公園等。

方呎專業辦公空間和總共1106間豪華公寓房，更

發了很多高端樓盤，如33 Yorkville、1 Thousand

有Ryerson大學入駐。

Bay、CASAI、II、III，以及Clover、VOX等項

開發商：Cresford Development Group 建筑設計：Quadrangle Architects

樓盤附近擁有加拿大五大銀行的總部、加

目，在業界享譽盛名。

拿大最著名的醫院和醫療研究機構等，數萬高

YSL Condo V-VIP內部選盤開始，有興趣

級白領在此工作居住。附近更有來自多倫多大

者請速聯系創富地產林先生/陳女士，確保享受

學和懷爾遜大學學生的強勁出租需求。因此，

內部最低價以及一系列優惠政策。電話請見本

無論是自住還是投資，YSL樓盤都非常適合，優

刊第3頁廣告。

恐懼與貪婪

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

王韜

產

新世界地

置業寶典

東部置業系列

▲Oshawa的GM工廠（加通社資料圖片）

44 首先，關閉對於Oshawa至少意味着什麼？現

Oshawa生活，其實他們中間很多人並不在Oshawa

在GM有約3000名員工，而Oshawa現有人口將近17

工作，Oshawa理所應當地享受了市場虹吸效應的

萬，且這3000員工分布在東部各個城鎮，真正能落到Oshawa的有多少？我們就說至少有1000人，並且還是1000個家庭，目前Oshawa的家庭總數達至 5-6萬，比例大致在1.5%左右，那麼這1.5%能掀起什麼大浪？諸位可以自行腦補。所以有人問我：這是否會連帶着Oshawa的飯店和托兒所關門？真是把我氣樂了，我們要搞清楚，到底是 GM關門還是Oshawa政府破產？朋友，這也太抬舉GM了！其二，關閉對我們在Oshawa的投資意味着什麼？4年多來我在Oshawa累計代理了40個以上的

本周一則新聞搞得市場一通雞飛狗跳，說的是通用汽車准備關閉 Oshawa的工廠，約3000工人即將身處水深火熱，而Oshawa整個城市似乎也即將遭受滅頂之災，看來有人是唯恐天下不亂，但我可以給諸位一個非常簡潔的答案—— 就叫做無關大局！

結果，所以你用所謂工作機會去衡量Oshawa的市場肯定是片面也是不准確的，這就是很多人對GM 事件過分解讀以致產生惶恐的根源。談到這兒，我要說其實很多人根本不知道這個市場的來龍去脈，更有甚者還有些人借此事件趁火打劫，我要提醒我的同行們，既然你們當中絕大多數並不了解 Oshawa，如果趁着當年市場好的時候跟着賺點錢也就算了，而在這樣一個對於投資者非常非常關鍵的時刻，卻為一己之私鼓動拋售、加劇恐慌，那就不僅失去了職業底線，更徹底失去了做人的底線。市場低潮來了，就應該扎扎實實把房子握

租客，當然也包括我自己的投資房在內，一個有

住，老老實實地出租、堅定信心地等待。按照未來

意思的現象卻是：至今沒有一個是GM的員工！

的人口規劃，到2035年大多地區人口將要翻倍，而

仔細想來原因有兩個：一是通用員工在這個城市的

就業，這樣想對不對？我認為隻對了一少半兒，或

多出來這一倍人難道要安家在露天地裡嗎？並且加

比例實在太小，第二他們的工資水平或者選擇租房

者20%都不到。

息總有一天會到達一個適當的節點，試想如果一直

的區域根本不屬於我們投資的范疇。所以說得直接

我認為選擇投資區域最應該考慮的有兩點：

加下去政府會受的了、會挺得住嗎？而一旦加息告

一點兒，那就是他們根本不是我們的客戶群。所以

一是當地的人口規模，我認為人口基數最少在10萬

一段落，那麼還有什麼會阻擋剛需的再一次強力釋

不管GM是死是活、是走是留，事實上對我們的投

以上，這就是基本盤。二是新房市場規模，新房是

放嗎？所以我對未來有信心！

資根本不存在影響，甚至可以說就是兩碼事。

帶動當地市場上升的龍頭，規模小談何炒？注意這

其實任何時候真正的危機並不可怕，而真正

其三，目前GM其實根本不對Oshawa民生產生

裡沒有一條提到就業，因為有人口規模，就勢必有

可怕的是人們的恐懼，正是因為恐懼才使危機具備

影響，因為遠在2013年之前三大車廠破產並相繼退

一定的就業水平和經濟規模，相反那些單純靠一個

了更大的不確定性，甚至扭曲、夸大了危機本身的

出之際，Oshawa已經涅槃重生，如果說在2013年

企業支撐的就業，也會由於這個企業的問題垮掉，

范圍與影響，以致讓自己本身就成了危機的一部

之前Oshawa還號稱安省的汽配城，那麼從那以后

如此其實更危險，所以與其看就業不如看人口容量

分，那麼說到底為什麼會產生這麼多不切實際的恐

就已完成了城市蛻變。所以現如今GM對於Oshawa

和規模，這樣更穩定、更直觀、更有效。在人口規

慌？那就隻有一個原因，不了解真相！不僅是市場

政治意義遠大於經濟利益，可以說2013年開始的

模方面，Oshawa以及東部四鎮符合這個標准，所

壞的時候不了解，市場跟風受益時其實也不了解，

Oshawa房地產大發展，根本就與GM去留沒有任何

以就活了下來，而皇后屯和東桂林則不可避免地陷

事實上市場上絕大多數人都在此列。所以我希望朋

關系，所以這和當初一度曾甚囂塵上的核電廠問題

入岌岌可危的境地，這是切膚之痛也是血的教訓—

友們一定記住：你離事實的真相有多遠，此刻捕風

一樣，都是徹頭徹尾的偽命題。

—忘記就等於背叛。

捉影的恐懼就有多深！巴菲特曾說過：當別人恐懼

事情說到這兒，我不知道諸位是否已經聽清

另外一個就是大市場的吸引或者叫做虹吸效

時我貪婪，當別人貪婪時我恐懼。此時此刻周遭都

楚了，如果還是模糊，那麼我就把來龍去脈再說一

應。Oshawa是東部最大的地產市場，同等類型租

是恐懼，如果你反而更恐懼，就是一個活該倒霉的

遍。一說到投資房，許多人首先關注的就是當地的

金最低，也就吸引了東部租得起房子的家庭選擇到

糊涂蛋。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

典型家庭貸款成本

過去2年猛增約1/3 投資理財

加拿大中央銀行（ B a n k o f Canada）的最新數據顯示，本國國民的借貸成本正在迅速上升。在過去兩年，一個典型家庭的貸款成本增加了接近三分之一。點。有效借貸利率升至3.96厘，比一個月前增加了 3.39%。與上年同期相比，現在的利率已上升了

百分比

綜合報道

本國的典型借貸利率近日躥升至數年來的高

有效利率

15.78%，這意味着現在借貸同樣數額需多付 15.78%的利息。有效借貸利率是指消費者的典型借貸成本，是房貸利率和消費者利率的混合值，包括折扣和顯示利率。

預料利率短期內難下降借貸利率已從歷年低點大幅攀升。本國的最

數據來源：加拿大中央銀行、Better Dwelling

低利率為2016年11月的3%。在過去兩年中，利率的升幅高達32%，意味着典型家庭需多支付近三分

國民關心的一個問題是，利率是否有望再次

大變化，否則不要指望利率在短期內下降。如果

之一的利息。而對於浮動利率借貸者來說，本金下降？可能性或許存在，但是現在加拿大中央銀

您選擇的是浮動利率，則需要做好準備在不遠的

還款額在減少。

將來承擔更多借貸成本。

行正轉向中性的利率政策。除非宏觀環境發生重

申請借貸長者日多逆按揭年增逾4成根據地產網站Better Dwelling的報道，許多加國長者手上缺乏現金，但由於房產價值節節上升，他們紛紛利用“逆按揭”（reverse mortgage）方式獲得借貸。今年9月，銀行在聯邦金融機構監理辦公室（OSFI）登記的逆按揭金額，比去年同期大幅增加逾4成。

所謂“逆按揭”，是指長者業主利用房屋進行抵押貸款，長者可以選擇一次過或定期收取借貸款項。他們可以選擇償還該筆貸款，也可以選擇不償還，視乎他們想剩下多少房屋净值而定。

若不還款房屋淨值恐急降這類貸款最大的問題是，銀行所收取的利率，遠比一般的房屋净值信用額度貸款（HELOC）為高。這意味着如果借款人不還款的話，他們的房屋净值可能會迅速降低。由於央行近年來多次加息，長者為“逆按揭”續期時，肯定將要承擔更高利息。銀行在9月登記的逆按揭金額達到30.7億元，比上一個月上升了1.16%，比去年同期大幅上升了43.98%。大幅上升的部分原因是，國家銀行（National Bank）於2017年11月收購了超過 4.27億元的逆按揭貸款。此前，這筆貸款並沒有 ■許多加國長者利用“逆按揭”獲得現金。 CBC

出現在由OSFI監管的銀行。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

如何應付子女回巢後的財務壓力

投資理財

青年失業率高，加上房地產價值上漲，令更多的成年人要與父母同住。為人父母者若沒有妥善的計劃，支持成年子女的生活可能會令自己的財務面臨風險。

道明加拿大信託(TD Canada Trust)的研究顯示，於嬰兒潮時期出生的父母，大部分在財務上給予成年子女某種程度的支持。

70歲的雅妮享受退休後的生活，並樂於當一名活躍的祖母。以前她辛勤工作，為退休生活努力儲蓄，現在獲得回報。可是數月前，35歲的女兒向她訴說婚姻已結束。女兒正在努力完成學院文憑課程，但要帶着兩個孩子展開新生活實是捉襟見肘。關心愛女的雅妮表示願意讓女兒回來暫時同住。

讓他們回家居住而不需支付租金

雅妮本來享受着與丈夫一起的安靜退休生活，現在要面對家裏增添的忙亂，除了與她同住的女兒、兩名8歲和6歲的外孫、兩隻狗和一隻貓外，她還須突然重新調整她的退休儲蓄，以承擔她的女兒及其家

分擔例如食物雜貨和租金等每月開支

協助償還信用卡欠款或其它債務

資料來源：道明銀行（TD Bank/Environics Poll）

雅妮知道女兒對搬回同住猶豫不決，但明白女兒現處於人生中轉折階段，自謀生計確是艱難。

資助購買新車或電腦等高價品

學會獨立，在職場上可能會艱難得多。因此，如果成年子女帶着行李在您的門前出現，以下一些提示幫助您管理儲蓄和保持理智：

1. 設定規則

子的醫療保健或牙醫費用？即使您的孩子沒有回巢，您也很難對真正有需要的孩子說不。在預算中加入幫助子女的支出，這是審慎之舉。想想幫助孩子的方式。這可以是房屋首期付款、對研究生學位課程的資助，或者對孫輩日託費

人的開銷。雅妮知道花費將不低。她不知道女兒

雅妮承認她並沒有制定計劃，甚至沒有與女

用的資助。然後為您將撥備多少，設定一個合乎實

一家人會和她同住多久，她估計將是數月至兩年。

兒討論家庭義務。Di Giulio指出，雖然父母子女以

際、負擔得起的限額。在幫助他們作大額購物支出

在這段期間，額外的食物和水電費用會令她的正常

前曾經共同生活，這並不意味着以前的規則仍然適

之前，與財務顧問討論是否能夠負擔，尤其是如果

每月開支增加數百元。她向女兒提供的支持不僅是

用。回巢的成年人應有不同的規則和期望，把它們

將來需要償還按揭或貸款，更有此必要。

經濟上的幫助。曾經當教師的她會於有需要時照顧

寫下來是明智之舉。向孩子闡明財務責任，例如要

據2011年人口普查顯示，在4,318,400名20至29

孩子，並且可能最終會承擔其它生活開支，直到女

負責租金、食物雜貨或家庭賬單。要設定界限，分

歲的年輕人中，有42.3%居住在父母家中，原因是

兒找到工作為止。雅妮表示並不介意，她其實感到

擔家庭開支是極佳方式，或者要求孩子為回家居住

因為他們從未離巢，或者是在別處居住後回來。

興奮，歡迎女兒一家人在重新站穩陣腳、恢復獨立

的特權支付租金，即使這是遠低於其它地方的租

能力前一直留下來。

金。家務和其它責任也應該明確界定。

像雅妮那樣鐘愛成年子女的不乏其人。道明銀行集團 (TD Bank Group) 進行的一項意見調查顯

2. 先為自己着想

4．教授財金智慧並以身作則雅妮對女兒搬家沒有感到非常不安，原因之一是她過去在孩子成長過程中非常積極地教授理財

示，許多父母在子女長大成人後仍給予若干程度的

您有必要堅守自己的儲蓄計劃，以免為孩子

知識。她利用每一個機會教導他們儲蓄和消費。在

支持，比如讓他們在家中居住而不用支付租金、資

犧牲一切。以預先授權付款方式向註冊儲蓄計劃

子女年幼時向他們灌輸這些原則，當然可以防止他

助購買例如汽車等高價品，或者幫助他們償還債

(RSP)、免稅儲蓄賬戶 (TFSA)、其它儲蓄和投資賬

們在日後養成依賴循環。另一可取做法是為子女安

務。事實上，五分之一的嬰兒潮一代承認，他們甚

戶供款，有助確保您的財務策略不會動搖。雅妮以

排與財務顧問商討目標，並幫助他們着手構想未

至會為了支援其成年子女，考慮讓自己的安穩和財

預先授權付款方式向免稅儲蓄賬戶供款。如果金錢

來。將您所傳授的付諸實行，以身作則地展示負責

務未來處於風險之中。

並非直接由您支配，這有助減少您在孩子身上大灑

任的理財行為。

青年失業率高、學費高昂，而房地產非常昂

金錢、罔顧自己財務未來的機會。在您賺取收入的

雅妮期待她的女兒回巢，沒有預見任何關於

貴，這意味着許多人成年後也依賴父母，甚至在一

時候優先考慮退休儲蓄，在沒有收入時謹慎制定預

女兒和經濟上依賴的問題。對於她以前向孩子灌輸

生中不時投靠父母。父母想幫助子女是人之常情，

算，這是至關重要的。

的金錢價值觀，她抱有信心，不介意為她的家庭花

但重要的是在給予支援的同時，不要讓自己的財務穩定和目標受損。

3. 制定愛護子女的預算

費可動用的收入。至於那些對回巢子女和他們的用錢習慣沒那麼有信心的父母，設定一些界限是個好

多倫多保健診所 Medcan 的心理科總監 Gina

重新制定預算，計入每月所有新的額外費

開始。以身作則，並強調管理自

Di Giulio 博士指出，為了避免處於嚴竣的財務狀

用。有些支出很明顯，例如更多的食物雜貨和水電

己財務的必要性，有助於回巢子

況，父母有必要設定界限，甚或只是替孩子打理衣

開銷。但也有一些隱藏的費用來自搬家的子女，例

女再次站起來，自食其力。

服鞋襪。她忠告父母不要打造依賴雙親的一代，使

如汽車保險可能因為家中多了一名駕駛員從而上升

他們失去非常重要的生活技能，因而不能在社會中

(保險公司預期新房客可能會駕駛您的車輛，即使

充分發揮作用，成為成功的一員。如果這些孩子不

只是偶爾為之，也是合理的想法)，誰將負責您孩

■道明財富私人投資咨詢部副總裁兼投資顧問楊協群 (Richard Yu)

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

Jarvis大街上

加國獵奇

Jarvis大街一帶可以說是維多利亞時代多倫多上層社會的社交據點。今天的Jarvis仍彙集着醒目的歷史地標，且沒有一座沿街宅邸雷同。其中最為矚目的當屬THE KEG MANSION。1976年，The Keg餐 KEG MANSION，作加國廳買下了Jarvis大街上的THE 為旗下的一間餐廳。

獵奇

這座宅邸最初由 Arthur 沒錯，Arthur McMaster 就是麥克馬 McMaster 於 1867 年興建。如果斯特大學創始人 William McMaster 你覺得 McMaster 這個姓氏耳熟的話，的侄子。

Jarvis Street 1900 年代前後

THE KEG MANSION前身 1873年，地位顯赫的Hart Massey一

6年之後，也因病在家中去世。Lillian死

家在購入宅邸後遷入。Hart Massey以售

後不久，家中一名女傭在大廳樓梯的天

賣農場器材發家，是一名成功的商人。

花板上吊自殺。有人說，她的死是因為

並且幫助興建了多倫多大學創始時期的

女主人辭世太過悲痛，也有人說她因為

幾座樓宇，當然，還有Massey Hall音樂

和Massey家族一名男性有地下情，才不

廳。

堪壓力尋了短見。 Hart Massey的獨女Lillian Massey無

從那以後，包括THE KEG餐廳員

疑是超前於時代的，她畢業於漢密爾頓

工在內的不少人都說，有時在大廳猛然

Wesleyan Woman’s College 衛斯理女子

抬頭會看到一個從天花板垂下的女性身

學院。儘管對於當時的富家女來說，接

影一閃而過。

受高等教育也屬少有。但是追尋尊重和

其實鬧鬼的傳說從未離開過這幢房

自立的Lillian仍然在父親之後接管了家

子，當年Massey宅邸二樓是孩子們玩耍

族生意。

的地方。不少人說，經常能看到模糊的

Hart Massey的兩個外孫Vincent和

孩童身影一個接一個跑上樓梯，消失在

Raymond也各有成就。前者在1952年成

二樓一處拐角。更有人說，其中一個小

為加拿大聯邦總督，後者Raymond則成

男孩經常在餐廳裡走動，好奇地四處觀

為一位頗有成就的好萊塢演員，甚至因

察。曾有不少帶孩子來吃飯的家庭最後

為飾演美國前總統林肯的角色在1940年

不得不提早結束用餐，因為孩子總是提

拿下奧斯卡。在這裡最終演變為今天的

出要和一個坐在台階上的小男孩一同玩

THE KEG MANSION餐廳之前，世代

耍的要求。如果恰巧在T H E K E G

一直居住在這裡的Massey家族也發生了

MANSION用餐的你，覺得似乎被暗中

不少變故。

注視，也許就是這個徘徊於台階好奇的

1915年，Lillian Massey繼夫婿過世

Hart Massey 獨女 Lillian Massey

Hart Massey

小男孩。

The Keg Mansion 曾是 Massey 家族宅邸

▲ 多倫多市中心 515 Jarvis Street 的 THE KEG MANSION

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

一座古宅常鬧鬼

撰文叡

音樂廳 Massey Hall 今昔

▲ THE KEG MANSION 內景

餐廳

▲ THE KEG MANSION 外景

秘密通道和很多維多利亞時代的宅邸一樣，

走進洗手間之後她才意識到自己還拿着用

THE KEG MANSION的地下也有一條秘

餐時購買的一瓶紅酒。她於是小心翼翼將

密通道。傳說，Hart Massey家的這條通道

裝有紅酒的提袋掛在門上。可當她還沒走

通往Wellesley醫院大樓，為了隨時送他的

出洗手間突然聽到門的位置傳來塑料拎袋

小兒子Frederick Victor去醫院。除女兒

的沙沙聲響，她扭頭看到裝着酒瓶的袋子

Lillian之外，Hart Massey曾有兩個兒子，

突然被什麼無形力量推向半空，又向下方

但都在童年時代就不幸因病夭折。小兒子

墜落。

Frederick Victor死於14歲，兄長Charles則

但接下來發生的一幕讓她終身難忘。

在那之前的6年就已經過世。因此，人們

當時她親眼看到酒瓶穩穩地、輕輕地

相信，徘徊於台階上的小男孩一定是

落在地上，毫髮無傷。這裡曾是Lillian Massey的房間。從

Frederick Victor或者Charles。還有一位女賓說，一天晚間和友人在 THE KEG用餐，臨走前打算用洗手間。

此，在這裡用餐的女賓們，又多了一個結

▲ 多倫多大學 Hart House

伴去洗手間的理由。

曾於 1952-1958 年任職加拿大聯邦總督的 Vincent Massey

Raymond Massey 則是名噪一時的好萊塢演員

Raymond Massey 飾演的林肯形象

私人玩樂空間室內設計

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

為增加額外的貯物空間，底層樓梯下改建成鞋櫃空間，方便戶主，鞋櫃對面更加放置東西。設貯物

男戶主為愛車之人，計師把單位底層改建為車庫，停泊戶主其中 1 輛愛車，旁邊的空間則用作遊戲室，放置沙發、電視機及健身器材，成為男戶主的私人空間。

愛車之人將車視為至寶，恨不得與愛車同住，本案設計師特意切合男戶主的喜好，將別墅底層改建為車庫，停泊戶主其中一輛愛驅。底層除了用作車庫外，設計師更將余下的空間打造成遊戲室，放置沙發、電視機及健身器材，成為男戶主的個人空間。這個4層高別墅，實用面積約1,300方呎，偌大的空間，是戶主夫婦和5隻愛貓的居所。為單位操刀的設計師Monique，切合周圍的綠化環境，加大別墅的窗戶，並運用黑、白、灰色等顏色，配合木製家具，為居室營造溫暖簡約的感覺。甫入大門，右側為室內車庫，停放了男戶主的愛車，車庫門更特地在德國訂造，實用之余，外形亦富時代感。

引“車”入室車庫與遊戲室相連，放置灰、黑色的長形沙發及電視機，方便男戶主休息及娛樂之用。另一個角落則擺放跑步機及划艇機，形成小型健身室，供戶主隨時隨地做運動。設計師亦額外增加貯物空間，底層樓梯下的位置為鞋櫃，鞋櫃對面更加設貯物空間。一樓客廳以灰、白色為主調，中間放置一張曲尺形沙發，並跟廚房相連。設計師把客廳改建至飯廳位置，拆去1樓廁所，增加客廳空間。

１飯廳擺放長形餐桌，方便戶主招呼朋友，旁邊更有 5 隻愛貓的相片及擺設，營造溫馨的氣氛。 2 戶主為愛貓之人，單位設計亦配合 5 隻愛貓所需，全屋有大量供貓咪使用的設置、擺設和掛畫。 3 客廳僅放置一張曲尺形沙發，面積偌大，方便好客的戶主接待朋友。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

4 書房位置原為主人套廁部分空間，房間內設有多組貯物櫃，以便貯物。主人房以白色為主調，採用深灰色及淺灰色互相配搭的牀頭板。

原有的廚房和工人房大部分牆身已拆除，在設計師的重新打造下，工人房空間縮減成雜物房，廚房則改建為開放式，使客廳和廚房相通，即使戶主置身客廳，亦可與廚房內的人交流，對於戶主招呼朋友前來用餐，就最合適不過。開放式廚房更設吧枱，讓戶主夫婦隨時輕鬆用餐。

5 拾級而上，樓梯採用開揚設計， 6 客房用作招呼親友留宿，因戶增強空間感，並方便戶主的愛貓上落樓梯。

主希望把客房預留作 BB 房，故房間內寢具均可移動。

7 廚房上方擺放特別訂造的廚櫃，增設貯物空間，為喜愛烹調的女戶主而設，用作放置各類大型廚具，就最適合不過。

開放式烹廚樂拾級而上，樓梯採用開揚設計，以增強空間感。由2樓開始，牆身以白色為主調，並鋪上木地板，營造溫暖舒適的感覺。由於戶主好客，飯廳擺放長形餐

設計師把原有的廚房和工人房大部分牆身拆除，廚房改建為開放式，更在廚房設置吧枱，方便戶主夫婦用餐。

桌，以便接待朋友。飯廳設特色牆，將戶主5隻愛貓的相片放大成掛畫，以配合屋內大量的貓咪擺設。同層的客房，用以招呼家人或好友留宿，由於戶主希望把客房預留作BB房，故房間內所有寢具均可移動，方便搬移。主人房、書房及衣帽間則位於3樓。主人房以白色為主調，採用深灰色及淺灰色互相配搭的牀頭板，配合偏低矮的牀架，以增強房間的空間感。設計師為使睡牀兩邊余下的空間能夠對稱，遂將主人套房的浴室縮細，並將原有的部分套廁空間改為書房。書房設有兩組櫃子，一組在書桌上，另一組則在書桌對面，增加貯物量。屋內所有櫃子均為訂造，以用盡每寸空間。

設計小檔案實用面積：約 1,300 方呎間隔：3 房 2 廳設計主題：設計師採用現代簡約設計風格，以黑、白、灰色為基調，配合木家具，營造簡約溫暖的感覺。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

藍白二重奏清爽平靜舒服感覺又不減時尚温暖是我家

▲

這飯廳以藍白兩色為主，讓人聯想起天與海。

本人曾向一個屋主建議，在本是陳舊及

洋；白雲；藍色牛仔褲；白色襯衫。若在家

看來枯燥的廚房，擺放明亮的橙色櫥櫃，又

中結合這兩種顏色，可以為房子帶來清爽、

建議在孩子的房間以薰衣草和紫色為主，亦

和平及平靜的感覺。

建議在廚房和食物房刷上充滿大自然氣息的花園綠色。該屋主都喜歡大膽的選擇。

不少人會把飯廳視作只是用來進食晚餐的地方。然而耶瓦德指出，飯廳並不止於

若想為房屋尋找平靜的氛圍時，本人認

此，無論是午餐以至晚餐都需要一個令人振

為回歸的顏色二重奏是藍色和白色，屢試不

奮的飯廳，並且應充分利用日光。例如圖中

爽。

所示，格魯吉亞建築風格的飯廳，牆壁採用《藍白相間及其他的故事》B l u e &

藍白相間的亞麻織物，以及印有沙子中的漣

White and Other Stories一書的作者耶瓦德

漪圖案，配合以雲為靈感的白色地毯設計，

（William Yeoward），與本人的想法相若。

採用前衛的藍色和白色圓點和波浪形，再加

耶瓦德集時尚設計師與零售商於一身，

上飯桌上的白色花瓶，予人舒服感覺的同

並已在其事業上建立了無數的色彩。他表示，藍色和白色的顏色超越了時尚，更是所有人體驗的一部分，例如蔚藍天空；藍色海

時，又不減時尚之感。

▲傳統沙發配靛藍色亞麻布，及多個採用混合圖案的靠墊，強烈對比，充滿生氣。

耶瓦德在書中也提出其它顏色的故事，包括紅色和橙色表現出熱力和能量。

Debbie Travis，加拿大著名的家政女王，和美國的 Martha Stewart 齊名。她不但是電視節目主持，還是一大批家庭用品的招牌人物。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

花言草語文花 / 澤類

喜肥沃、深厚、排水良好的土壤花煙草是一二年生草本，株高約80至150厘米，全株密被粘毛。喜溫暖、向陽的環境及肥沃疏鬆的土壤，耐旱，不耐寒。原產南美，在中國很多地方也有栽培，有一定的觀賞價值。花煙草葉在莖下部鏟形或矩圓形，基部稍抱莖或具翅狀柄，向上成卵形或卵狀矩圓形，近無柄或基部具耳，接近花序即成披針形。莖直立，基部木質化，葉互生，披針形或長橢圓形。疏鬆總狀花序頂生，花長3厘米，逕約5厘米，花喇叭狀，花冠圓星形，中央有小圓洞。小花由花莖逐漸往上開放，花色有白、淡黃、桃紅、紫紅等色，花外面紫紅色，內面白色，夜間及陰天開放，晴天中午閉合。花期4至10月。花煙草

花煙草在小苗期長勢緩慢，易於在1或2月份播種，早春定植於花盆或園地中。養護過程較粗放，比較簡單。將種子均勻撒播於土面，種子好光不可覆土，應充分見光，澆水保持濕度，土面再覆蓋1塊透明塑膠布，待幼苗本葉4至6枚時移植栽培。

及時上盆避免植株老化花煙草上盆必須及時，否則會引起根系的嚴重盤結和植株老化。為保證生長的順利，基質盡量保證透水透氣、保肥，白天溫度為18至21℃，晚間溫度應在16 至18℃。溫度過低會引起白化苗，溫度劇升會引起葉片灼傷，嚴重時會導致部分種苗死亡。移苗後的第一次澆

種子長約0.7毫米，灰褐色。

水必須澆透，否則會影響成苗率及後期盆花生長的整

宜用含有機質之砂質土壤

要。

花煙草日照不足植株就容易徒長，開花疏鬆而色淡不美觀。定植成活後摘心一次，促使多分枝。梅雨季節需防長期潮濕，生育適溫約10至25℃。栽培花煙草土質以富含有機質之砂質土壤為佳，排水需良好，排水不良根部容易腐爛。

齊。花煙草的育苗階段很關鍵，其後期生長也很重養護過程較粗放，比較簡單。開春後多施幾次有效肥，不但長勢好，也促進開花。由於花期長，花色鮮艷，地栽、盆栽都很適宜。花煙草生長後期的病害較嚴重，生產時應注意綜合防治，定期施藥，同時注意夏季連陰天後防止葉腐病等的發生。

花上煙盆草時花密色切鮮控艷制溫度

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

鳳梨花 Bromeliads的鳳梨花過去被認為是室內盆栽的貴族，因為開花時光彩奪目，是室內設計家愛用的裝飾盆栽。多數花是鮮豔的紅色或粉紅色，即使沒有明顯的花，葉子也會出現美麗的顏色。過去售價不便宜，近來已沒有那麼貴，而且其實照顧也不難。

園藝

上期介紹了開花鳳梨中，一些常見及受歡迎品種，本期接著介紹。

虎紋鳳梨 / 火燄蘭 Vriesea 這一類葉子有老虎紋一樣的條紋，有些是

▲有紅色像火燄一樣的細長花朵的虎紋鳳梨，又叫做Flaming Sword 火燄長劍

深紅色。這些鳳梨花屬在自然界是附生在樹幹上，內心也有水兜，可以儲水。而葉子一般都有橫紋。葉子一般有一尺長，但最短可以隻有5寸，最長的有5、6尺。

綠色花紋，有些是紅棕色，因此叫虎紋鳳梨。

這一類鳳梨花喜溫暖，夏天可以到27度攝

也包括一些有紅色像火燄一樣的細長花朵，這

氏度（華氏80度），冬天夜晚最低不要低於攝

一種又叫做Flaming Sword 火燄長劍，表示像火

氏13度。不怕多光，冬天時更要有光照，葉子

燄一樣的花。其實紅色的是花苞，黃色花朵非

及花才美麗。水兜中應當有水，最好一個月換

常小。

一次，最好是天然雨水或是蒸餾水。春夏季時

因為艾克米亞也有一些葉子是有虎斑花

可以每兩三個禮拜施一次薄肥，將稀釋的肥料

紋，因此很易搞混。不過艾克米亞的花與珊瑚

澆入水兜。必須十分稀釋，越淡越好。此外最

鳳梨比較像，而虎紋鳳梨的花就是比較單純的

好不時在附近噴霧水。

鳥巢鳳梨

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

s的種法（下）花謝之後可由花柄剪去。

鳥巢鳳梨 Nidularium 最近在很多花店見到出售這一類鳳梨花，中文名又叫鴻運當頭，這一類種類非常多，常見的一種是Nidularium innocentii，這一類多數是紅色花，也有些是不見花，但葉子會變成鮮豔的紅色內心。另一種Nidularium billbergioides 則多數是黃色花。此外也有粉紅及白色的。有些花柄伸出開花，有些花朵開在花心。

虎紋鳳梨

原產地主要在巴西熱帶雨林，喜歡熱與潮濕環境，也喜歡蔭。如果是室內種植，要保持附近環境潮濕，可以經常噴霧氣，及保持水兜裡一直有乾淨的清水，最好是天然雨水。生長季最好有攝氏24度室溫(華氏75度)，冬天最好氣溫低10度左右，但也不要低於攝氏13度(華氏55度)。冬天時水

有些空氣鳳梨會開花，這是 Tillandsia cyanea

兜也要有水，但盆土就可以少澆水。夏天時如感到盆土過乾，可以偶爾將全盆放入室溫的清水中，就是浸盆，等全盆浸濕後就取出。也可以在夏天時放在室外，讓之淋自然雨水，但必須是有蔭處。花謝後剪去花柄，到春天四五月時可以分株，就是將新的子株種植到小盆裡。

Tillandsia 空氣鳳梨 (Air Plant) 鳳梨花中有一類是較奇特的，外形也極不相似，就是氣生根的Tillandsia (俗名Spanish Moss，有人譯做空氣鳳梨。)外形像一堆硬草，完全由空氣中吸收水分及氧氣。這一類在潮濕的熱帶地方很常見，一團團附生在大樹上，在美國南方幾個州：佛羅裡達、路易斯安娜、喬治亞州等地方尤其多見，遠看像一團團破布一樣，其實都是生物。有一陣，空氣鳳梨很受歡迎。花店將之種在貝殼裡，枯木上，甚至礦石上。又不用澆水，它自會由空氣中吸取水分。如果想它活得好些，每天用噴霧器在四周噴霧氣就足夠了。又或者每周一次將整個Tillandsia浸在室溫水中幾

有人將空氣鳳梨種在貝殼裡，枯木上，甚至礦石上

個小時，等於是下雨的環境，讓它吸收足夠水分。作者袁曉輝：媒體人、作家、園藝愛好者。 (http:// www.ritagiang.com/)

▲

▲空氣鳳梨

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

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的好處

債務重整一舉兩得

負擔每月$2,064的供款，那么他的信用分數便會

人生際遇裏，並不是常常順利，有時會遇上

照以上計算，客人每個月要負擔$2,064。過

一直下降，影響客人重阻債務的機會，如果客人

經濟不景，財政困難，尤其是自僱人士，沒有穩

了4至5個月後，客人開始覺得很吃力，無能力負

一直拖欠款，會被金融機構採取法律行動，將物

定收入，當需要一筆金錢緊急周轉時，一般人會

擔，而且客人是自僱人士，沒有固定收入，只可

業交給法庭拍賣，變為銀主盤。到這地步，就算

利用高利息信用卡透支現金出來，應付眼前之

以用自己報稱的收入來證明，信用卡也試過數期

有另類貸款公司願意安排貸款，利息也會高。

急。過了一段時間，他們會覺得負擔太重，非常吃力。當客人遇到這種情况，便會找我們幫助，為他們尋求一個解决方法，減輕沉重的負擔。今次嘗試用以下例子，告知讀者債務重整的好處，可以看到為客人每月節省超過$500的支出。

遲交款，令信用分數非常低。在此情况下，客人已被“A”金融機構拒絕，換句話說，現時不合資格獲得“A”金融機構之低利率，但為了應付目前的經濟困境，令他有能力負擔供款，只可以安排另類貸款公司，幫他重組一個共$310,000的新房貸，來還掉現時的房貸和其它非房貸債務，如信用卡等等，而每月供款只需要$1,537，比起原有的月供款$2,064，省了客人每月$530，令他可以輕鬆供款，又可以重整他的信用，一舉兩

•客人現時房貸剩余額是$280,000，利息 3.89%，每月供款 $1,314 •另外客人還有其它非房貸債務 $25,000，

有機會重回甲級貸款機構以上只是其中一個例子，在眾多不同等如 A、B或C級金融機構中，總有辦法幫到客人，助他們解决燃眉之急。B或C級金融機構要求條件比較低，客人容易獲批，但相對利率較高，這只是權宜之計，當客人或收入條件轉好時，我們會為客人再轉回好利率的“A”級金融機構。有時客

得。一年後，如客人信用分數上升了很多，又有

人會誤會以為做了B或C級金融機構，便永遠要受

足夠收入証明，便有機會轉到一個低利率的金融

制於這計划，其實這是不正確的想法。我們不少

機構。

客人在一至二年間便可改回到甲級機構的低利率

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此專欄僅供讀者參考，一切以法律依據為準。

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「河南燕子崗附近居民梁××、王××、楊××」。雖然他們聲稱手上掌握了「充分資料」，可以證明這些死者是武鬥中被打死的人，但信中除了一位怡樂村工友的小道消息之外，似乎沒有再提供其他更有力的資料。至於他們有沒有通過其他渠道反映，我就不（未完待續）得而知了。

登記的選民簽名才有效。若符合所有法定要求，該名議員必須辭職，但公眾不可以在省選18個月之內罷免省議員。而今次代表有關組織最快只可以在今年11月9日才可以展開罷免行動，不過律政廳長尹大衛卻在第53號法案，就在

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香甜軟糯吃法多樣

罷免尹大衛的組織就是他的選區居民不滿他，增加屋價在300萬以上的額外學校稅，不少無收入的耆英業主無力支付而起。不過無論如何，罷免省議員過去未有一次成功，今次再增加條例，就難上加難。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

廚神譜副刊

烤紅薯焗蕃薯煨地瓜

本報訊

■蕃薯不僅含有豐富維生素，還可填飽肚，又香又甜非常誘人。圖為蕃薯糖水。資料圖片用大油桶改裝成烤爐煨蕃薯乃歷史以久，在黃山腳下的民宿前，帶車輪的大油桶在中腰以上開了四個口子，改裝的抽屜裝著要烤或烤好的蕃薯、玉米，操作方便。在西班牙的火車站前，手推車的大油桶多了一個截

頂的圓錐蓋，原以為是煙囪，卻原來是烤箱。隆冬下班，總被「走鬼檔」的煨蕃薯吸引；隨時準備啓動的三輪車上，用大油桶改裝的炭爐內，蕃薯的香甜是最好的招客廣告……不過燒烤過後，來一碗「蕃薯糖」乃是最清潤的。

秋燥最潤蕃薯糖品出鄉土情

蕃薯，昔日勞苦大眾度饑荒的主糧，現已成為養生的保健食品。不同產地的蕃薯有不同的品種，各自獨特的口感，在廚師的手下均被發揮得淋漓盡致。除了最大眾化的烤蕃薯，還有考心思的切片煎餅、壓茸蒸丸、磨粉烹糕……用蕃薯代替土豆的薯片一樣美味，用蕃薯配乳酪更顯健康，吃過客家傳統的「蕃薯燜大芥菜」一定令你驚喜。而對於廣府人來說，最能解鄉愁

的媽媽味，則是上得團圓飯桌出得宴薯塊並約高出一寸，調入片糖一同加熱，見完全融化了便加蓋轉小火，把客酒席的「蕃薯糖」。烹製「七彩蕃薯糖」，需要準備紅蕃薯煲透至薯心鬆化。「蕃薯糖」是一款典型的粵菜甜心蕃薯、黃心蕃薯、紫心蕃薯、白心蕃薯各一個，片糖、老薑各適量。老點，選用廣東產的糖心蕃薯最佳，薑連皮拍鬆再切碎，加適量清水以中能讓其香甜軟糯的特點充份發揮。是一款糖水，紅糖薑湯是主火煲滾，十分鐘後熄火焗，至室溫時「蕃薯糖」角，持羹的第一口，嚐的便是這品質便濾出薑渣。各色蕃薯去皮，大刀切出蕃薯的指標，故調製的要求特為講究。喜心，再改刀成麻將塊，擺入薑湯中。食蕃薯的，會只選用蕃薯心，改刀成往薑湯調開水，令薑湯能完全浸沒蕃比麻將塊稍大；而糖水的甜度則相對

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地減低，以突出糖心蕃薯的香甜。有人會加入紅棗、蓮子、雪耳等同烹，也有人會加入木瓜、荔枝、菠蘿、香瓜等凍食。若為出品新產品那無可口非，但若以為可提高身價而迎合所謂的「洋口味」就不必了；蕃薯、老薑、片糖是一個完美搭配的鐵三角，缺一不可，滲異無需。食「蕃薯糖」，就是要食那份土味道；而且只有熱食「蕃薯糖」，方可品出那份鄉土情。

蕃薯香餅

煎蕃薯餅好吃也簡單。蕃薯切一厘米厚片，熱油後逐一貼入，以小火慢慢地烘焙…… 蕃薯煎熟會自動轉色，輕輕鏟起翻個身，把另一邊烘焙得軟身流糖，呈焦香帶脆皮。家有烤爐就更方便了，蕃薯洗淨切成超薄的片，蜂蜜加熱水調稀了；雙面刷上蜂蜜漿，歡酸甜的也可撒上點點梅子粉；烤盤鋪錫箔紙，塗一層牛油，擺上蕃薯片，以180℃烤熟。酥皮蕃薯餅 22-19 Ave,煲 1、蕃薯連皮擺入Passmore 清水中 Scarborough, ON ,M1V 4T5 熟，稍涼了取出； 2、從裂口中用勺子把蕃薯肉挖出，混合洋蔥碎、香菜碎和鹽，充份攪拌成蕃薯泥； 3、磕雞蛋，調入適量的糯米粉、芝麻、黃油徹底拌勻，混合蕃薯泥可增加粘稠度； 4、密封存入雪柜30分鐘，適當抽乾水分便平均切成等份； 5、先用雙手揉成球，再輕輕按壓入餅模，反身扣出便成蕃薯餅坯，在麵包糠堆上驢打滾； 6、以中高火熱油鑊，以寬油半煎炸蕃薯餅，見兩面均呈金黃，便即可夾上碟瀝油； 7、佐蘸著沙拉醬、辣椒醬、蕃茄醬，小孩就最喜歡了。菜頭蕃薯糕 1、蘿蔔刨絲煮熟，臘肉、蔥菜切粒炒香，蕃薯煲熟刮泥； 2、充份混合後調以食鹽、胡椒粉，拌成菜頭蕃薯糕漿； 3、用勺舀菜頭蕃薯糕漿，輕輕滑入大油鑊中，煎熟呈金黃； 4、出鑊瀝油，用一雙筷子分開插入，把在手上以辣蘸食。蘿蔔糕是一種廣東年糕，蘿蔔刨絲煮熟，攪拌粘米粉，撒上胡椒粉，配廣東臘肉隔水蒸。潮州人把粘米粉換成蕃薯泥，「菜頭蕃薯糕」又呈現另一翻好食味。

精選食譜

野炊，是秋日聚會頗受歡迎的節目；燒烤，是人類最原始的烹食方法。野炊不局限是燒烤，特別是中國人，煮食手段豐富，連飯後甜品的「蕃薯糖」也可奉上。蕃薯，由南洋經福建經廣東進入中華大地，由蕃薯成了紅薯成了紅苕成了地瓜，在頗長的歲月里是勞苦大眾一種的基本主食。曾幾何時，人們以「回家吃你的蕃薯吧」而看不起農村人，也以「大不了回家賣紅薯」作為生活的最低等級。但時至今天，蕃薯以

其益氣力、健脾胃、強腎陰成了養生保健的萬能，身價「升呢」勝樓市；以其香甜軟糯贏得了廚師的青睞，出得廳堂上得宴席。食蕃薯，最原始的方法是煨是烤是焗。隨手用蕉葉用荷葉包裹，或用黃泥和著稻草糊身，利用灶頭火炭的餘熱煨、擺入河邊燒紅的鵝卵石堆烤、甚至埋入燒得滾燙的泥沙土焗，做法就如「乞兒雞」一般。相信每個被送農村接受再教育的孩子，再不會「偷雞摸狗」填肚皮，也懂得「上樹下河」找吃的，人人肯定都有著一段「偷蕃薯」的美好回憶。現退休了，在家用高科技烤蕃薯，卻常被晚輩叮嚀：用微波爐烤蕃薯，包裹錫箔紙前得緊記要「鬆針」…… 不過，由島國空運到港的蕃薯雖是真正的泊來物，但總是找不回兒時的好味道。不是留戀昔日的「芳華」，而是在沙質土上種植的中國蕃薯的確是出色：紅心的是蛋黃蕃薯、紫心的叫檳榔蕃薯、黃心的軟得流糖、白心的粉得綿糯……這大概也是所謂「有基種植」與「無基種植」的區別吧。蕃薯早以融入華人社會：因皮薄個大體重，故有俗語以「大蕃薯」形容遲鈍或內歛者；因能助消化通大腸，也成民間治便秘的良方；連外傭也懂的以「蕃薯屎」報告小孫女的腸胃正常……

珍惜資源循環再造

秋日野炊燒烤的食材除了肉串、雞翼、魚蝦，還會有主食：饅頭、香蕉、土豆、玉米、栗子、花生…… 當然更少不了蕃薯。一邊燒烤，一邊把主食用錫箔紙包裹，埋在炭堆以暗火煨，最受歡迎的是香甜軟糯的蕃薯。

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神》中飾演的「黃毛」給觀眾留下深刻

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適合他。」影片開頭，章宇飾演的角

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與章宇用方言互懟

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任素汐癱瘓脾氣暴

並註明申請的部門及門店所屬地區。

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寧桓宇與債主殊死一戰

喘息和安慰。此外，二人在影片中的角色也代表著很多當下年輕人迷茫的城，從而被迫承受著超出其年齡段的狀態，向左走向右走仿佛都無法獲得儝⬂㒘㗸 %510⶞㟑 θ㒘㗸䐈⊈θ 㜿ツ⇴うᾼㅒ 䐈⊈49 ⋷怺䝪䝖㹊年前，一直活躍在話劇界的饒《無名之輩》裏再次挑戰小人物角色，陳建斌片中的妹妹，但兩人只有一場責任與重擔，經歷種種事情和變故慰藉，只能努力試圖證明所謂的自我「沒對到戲確實曉志轉型大銀幕帶來《你好，瘋飾演做夢都想當協警的保安馬先勇。隔著門板的對手戲。尊嚴和價值。寧桓宇將面對仇家的挑後，最終決定為父親的尊嚴而與債主 ⶗㫼䰃⃜!!券槇剛䝪㢘㧠㒎!!⋷⾑㢏。儝⬂⋷怺㔷㹈㒘㗸喻撵⶗㫼⏜⎦匉㒘㗸 %49Ҹ⶗㫼⏜⎦匉Ⅼ 劌㹊券◷䈝榼䝪姦ⵅ㮑姦⏜䏪宧㳲⴦㾾ゞ㒘㗸㮲帛⮮ BRVB!TQB 27姦0⦔ⷋ⢿ 㾾ゞ㒘㗸子！》，獲得不俗口碑。不同於該片「他有一個死皮賴臉的勁兒，明知不很遺憾，這麼好的老師卻沒有學習的殊死一戰。釁時的不羈傲氣，將角色不諳世事、徸剛⎽䝶!!㉔⁉㊮孉 Ⅼ檙⏜⎦匉! ⪸⪸ᾜ ⋷怺儝⬂㒘㗸⎽㸨㹊匂〤%490⶞㟑檙虇㏚㹤䓷䐈Ҹ䀺婫 ⣟氷䫭伢䝪㏚匂虇朚㫼ⓐ〃䐈⊈ ⬌⽶㏚ᾏ⁉㜿厙氷乍儝ⶠ⬂!!ᾏ㻐㒘㗸㐏⬌⁉棩虇㢜⑨⬌虇䍀㉔䀺㥣機會。」任素汐說，「拍那場戲的時候的封閉空間限定，《無名之輩》設置了可為還要去做，這點我特別喜歡，我鄧恩熙則在影片中飾演馬依依一天不怕地不怕的張狂演繹出來。䍀㉔㢜⑨ 徸剛役剛!!屚㐏⾺ ▛棩⬂!!⩺➘⦰ 䟑券槇剛䝪㑣僟刬勝虇令⶜›╦Ҹ 䝋䝪㏚⎿䝔柳╲ 我在屋裏搭詞，那時候光顧著研究自時間㢏ℂ戇㙖Ҹ⪽027姦! 限定：所有故事發生在㝸ⓐ厂㟩ⓐ‛ 一天之覺得這是人這個物種值得被尊重的重虇䚷⌆烙Ҹ岬䚮 ⊈㧋⋻懢㢘㊞屚梊處角色，與高翔為同窗好友，同時也與己的口音問題了，因為那會兒我的貴要原因。」吁㉔⋜⛞ 內。 ⦔ⷋ⢿⫍桹㑣 5496桹㑣㞝䕯⛕⧃$26 758.:49.3599 %610⶞㟑Ҹ屚梊陳建斌二人在758.829.9:210 影片中扮演著父女㔴╦Ⅼ根!屚㒘㗸⾺關 21336⪽姦0瀴⇴⩺ 㝸Ῥ㟑厂㟩ᾏ㟑 25.:38.4546 548.337.:373 新華網報道，陳建斌扮演的皇帝州話還說不好。希望下次能真正地合「我們都是微不足道的人，再艱 548.:81.9343 758.462.1199 :16.715.4689 527.446.6779 係，可父女二人卻因為誤解留下種種㜿 758.729.47 758.::7.2788 548.:81.3466 758.786.2699 ⩺➘⦰ 難的時候，都要迎難而上，即使無角色深入人心，但小人物是他更想作一把對手戲。」矛盾，接連上演一幕幕揪心的爭吵戲在合作過程中，陳建斌總是能夠份。名，也要有尊嚴。」談及片名及創作初演的類型。他笑說：「雖然我演過皇 K.MJOL懚惇桕⢧!!!!ᾼ⢚䐈⊈%3410DCN 㐙㳰㮑衷，饒曉志說，「生活的幽默處處都帝，但在我們家我就是個無名之輩，想出一些意想不到的點子來。有一場此次，在寧桓宇和鄧恩熙二人角 ҿ 㳰㮑䘿䖒㖻ⵅ䏸㻐⋻▇Ӏ㐎㔴⪶⪩ !527.:11.1221!!!!xxx/kmjoldbshp/db 所以一直想有機會演出我的ⴗ岍›崌ゎ〃伢毦39 真實身他買李子的戲就是在現場商量出來色身上不僅體現著青春時期的友情歲 ⶗㫼㒘㗸有，生活的荒誕處處都在，那種可能䐈⊈%560⶞㟑 Ҹ⶗㫼⏜⎦匉Ⅼ 劌㹊券◷䈝榼䝪勿䝪的，陳建斌 ᾼ⢚ 和賣˙˛ 水䀺♴啾果的大媽插科打分。」會帶給我們無可奈何的東西，恰恰是㉯␯㒎⪶˙˛儝⢚朆䥼憣懚惇Ҹ㜇 ˙˛ ⪩↺⪩ ˙˛ ⓰␯⎸ ˙˛ 亟亓 ˙˛ 㺪㣘䩾 ˙˛ ᾘ坸⾑ ˙˛ 嬎桔⢥虇⒦儝▓⪶⥝ 月，還承載著對於親情的解讀。在影徸剛役剛!!㒖⩢㔷㹈 ◝⪶⶞帷恙∨ⓖ柜㯮㏚㹤䓷䐈Ҹ䀺婫 ⣟氷䫭伢䝪㏚匂灊㢷䰃⃜㔷㹈⏜⎦匉㒘㗸演技備受稱讚的任素汐在片中飾諢，買完李子之後還順走了一個雞片中，兩人互動默契，形影不離，仿有前面的狂歡，才有後面的深沉。」 ⅻ╙幃捜帷䏸⒔婬虇㼆杫㕟帷虁憐⾑虇⢚株懚惇虇朆憣帷懚虇㾔杫⧀杫虇↘⋁惘懚虇㜃㱒㒋㱒虇⒔婬㖻懚虇㸌恙㏧䘿⨒「桔!!㻐憲ㅧ慣! ! 㖻ⷚ㖻は撋䗃⵺⳦㮢虇令⶜›╦Ҹ 䝋䝪㏚⎿䝔柳╲䨠⬌ 㢜⑨懀⎿!!⩺➘⦰ 繼《一個勺子》之後，陳建斌在演高位截癱只能待在家中的嘉旗，是蛋，極其生活化。寧桓宇佛只有在兩人的世界之中，才能獲得 ⳧㛍䳘虇⋻▇帷䏸朆䥼㢮↘⋁☛拜懚虇帷䏸Ⅼ根虇朏⎿朏㢜⑨虇␯儝憩杫ㅺ佩虇⪶⤚ҷ䐈㴙宼∨懚惇Ҹ

527.929.6944 758.747.3171 五 ■陳建斌（右）與兩名悍匪發生矛盾。

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異味。一塊優秀的廚房抹布應該擁有以下品質：純棉、吸水性好、不掉毛、整體較薄、容易晾干、帶有一點摩擦力、干淨的顏色。此外，清洗抹布時，建議用燙一些的熱水，讓抹布中的油全部融在水裡。

灶台上飛濺的油點，砧板上日積月累的油

鋼絲球也可以涅槃重生。

污、鍋碗裡殘留的油漬、廚房紗窗上，牆壁瓷磚

洗鍋用的細鋼絲清潔球，用得很髒後，不要

的縫隙裡，油污小妖精就更猖狂了，可是非常讓

扔掉，把它放到火上燒，污垢會變成碎渣掉下

人頭疼的。

來，又是一個新的鋼絲清潔球了。

小編都要給你科普一下關於廚房油污清潔的

補習完油污清潔工具的基礎知識，我們開始

小知識，助大家擁有一個清爽明亮的干淨廚房。

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跑得再快，在廚房，腳下可不能抹油！

多種清潔劑混在一起，清潔效果暴增？

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如果廚房的地面是水泥地，只需往擦布上倒

這是非常錯誤的一種懶人式臆想。多種清潔

好。

到紗窗清潔為止。

上一點醋，就能將地面上的油漬擦拭干淨，即便

劑混在一起，只能用來殺害蟲。清潔劑的正確打

裝修廚房不要裝紗窗，如果已裝看這裡。

是灑上了又厚又重的油污，也不用擔心，將衛生

開方式應該是：每種單獨使用！特別是日常洗碗

紗窗是廚房油污的重災地，所以放在第一個

紙或紙巾貼復蓋在地板上，噴灑上清潔劑靜置一

用的洗潔精，除了不能用其它清潔劑代替或混合

講。清洗廚房油膩的窗紗，可用加熱後的稀麵糊

會兒，等待油垢全部浮上來後，再將衛生紙撕掉

以外，最好選擇不含人造果香氣味的洗潔精。

均勻刷在窗紗兩面，十分鐘後，用水刷洗掉麵

用干淨的布沾清水擦拭一到兩次就可以了。瓷磚

也不是誰都可以做抹布的。

糊，窗紗上的油膩便可刷洗干淨；也可用不會起

地則更簡單，在地面上噴上廚房清潔劑停留十幾

真的不會所有的布都能做廚房裡的抹布。吸

毛的布沾蘇打水反復刷洗，油垢刷淨後，再用清

分鐘後，用滾燙的熱水拖或沖洗干淨，就清爽如

水性不好的抹布洗完碗會有油膩膩的感覺；布料

水刷洗一遍，如一次清洗不淨，可重複一次，直

新啦。

清新氣息 ◆ Philips 最新推出智能連接空氣清新機 5000i 系列，特設三種不同模式（包括防敏、防菌、除污），讓你按喜好和情況隨意調校。產品經歐洲過敏研究中心機構（ECARF）認證，選用防敏模式時，針對性偵測和過濾花粉等致敏原。

特設防敏模式雙氣流動力學設計

連接手機應用程式產品配備智能連接功能，配合 Air Matters 在意空氣手機應用程式，即時查看室內空氣質素及污染指數等，並備濾網更換提示、檢視記錄等功能，方便使用，同時能遙距控制機器，在回家前預先啓動，讓你輕鬆享受潔淨家居。

▲

家電世界

Philips 最新推出空氣清新機 5000i 系列，採用 VitaShield IPS 微護盾空氣淨化技術，機身兩邊各配備一塊特厚納米複合甲醛 HEPA 濾網，有效過濾 99.9% 小至 PM0.0031 的超微細粒子，包括 PM2.5、細菌、病毒，亦可過濾花粉、灰塵和寵物毛髮、甲醛、異味及有害氣體，配合 Air Matters 在意空氣手機應用程式，即時查看室內空氣質素及污染指數等，方便使用。

這款清新機備有創新的兩面進風雙氣流動力學設計，配合螺旋形出風口，潔淨空氣輸送率（CADR）高達每小時 600 立方米，約 5 分鐘便能清潔約 200 方呎空間。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

光線冷暖強弱影響大

如何布置室內照明？風水

光線對人類有着非常重要的意義。我們的各種感覺器官中，眼睛承受了85%的客觀世界資訊的接收。可以說，人們獲得的絕大部分知識都是由光輸入的。因此，光線的重要性是可想而知。

計算光源強度光線的強度或者弱度，對於人

文李/克勤圖 /Stephen

的生理和心理是有着明顯的幫助和破壞。審察住宅、辦公場所、營業場地、工廠、食肆，甚至倉庫的風水時，不得不時刻注意。計算產生光線的光源強度是以燭光為單位，計算物體表面被照射的光線強度是以米燭光為單位，計算物體表面所反射的光線亮度以朗伯為單位。環境中的光線多是兩種光源，自然光和人工照明光。人們自幼習慣於太陽光的照射，由光線強度來看，採用自然光較為合適。當自然光不能滿足要求時，可採用人工照明光予以補充。在無法採用自然光的環境中（如地下室、礦井），只好全部用人工照明光。但是，進行人工照明時，螢光燈的效果較白熾燈好3至4倍，使用接近太陽光的光線，適宜工作時的活力和安全。

影響工作環境和生產力光線是否合適，對生產的影響很大。某些生產需要充足光線的工作，如以前的排字印刷、檢驗筆尖，在一定的光線強度範圍內，其工作效率和錯誤率與光線強度呈現出明顯的正相關。不少工傷事故是直接間接地因照明不良所致。過強的光線還容易令人疲勞、煩躁，具挑釁性和攻擊性。

方法：

按照光線與照射物之間的關係，光源可分為直射光源、反射光源以及透射光源3種。直射光源發出的光線，能夠直接照射在物件上，所以物件的向光部分明亮，背光部分黑暗，光線的強度分布不均勻。反射光源是由直射光源照射在燈罩或天花板及牆壁等地方後，反射到工作場所或加工物件表面的。昏暗的房間容易使人產生疲倦感，造成精神萎靡。如果居室內有合理的採光和照明，可以使人精神振奮、心情舒暢。對於一般居室，應該有透明窗戶，不要用普通紙和塑膠薄膜糊窗，窗上應該安裝玻璃，並經常擦拭，保持潔淨。積塵和不潔的玻璃，可能減少一半的光線通過。十幾個平方米的普通房間最好裝一支40瓦的日光燈作為全面照明。光線太強也不好，刺激眼睛，使人興奮，妨礙睡眠或推遲睡意。

布置燈光有辦法室內照明方式一般可分為直接照明、間接照明和散射光照明。直接照明光線集中，間接照明光線柔和，散射光照明效果介於上述兩者之間。如能巧妙地綜合使用，因物而異，交相輝映，與室內陳設彼此烘托，會造成千姿百態、神秘莫測的光影環境。

1. 燈分為冷光源和暖

燈與物體的距離通常在250至400MM

光源，怕冷的業主家應多

左右，燈與物體（牆或櫃子）越近

用暖光，另則相反。 2. 在有夏冬之分的地區，也要考慮冷暖光的補充運用，即有冷光

則光線越亮，越白（冷），400MM 左右則相對較柔和（偏暖）。 4. 筒燈，它有冷暖兩種光源可

也有暖光，這樣在夏天就開冷光，

選擇，（白熾燈，燈泡）一般用在

冬天開暖光。

相對平坦柔和的空間。

3. 燈與燈和燈與物體的距離，一般射燈與射燈應有約1.2至1.5米；

5. 衛生間的筒燈適宜是帶玻璃罩的，這樣有着防潮作用。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

風水

卅年愛與付出留不住丈夫變心尊敬的易先生你好！當我再次見到你重新為讀者解答難題，真是欣喜萬分！有一種老朋友久別重逢的感覺！以前一直堅持每一期都拜讀你的文章，令我受益匪淺。你不僅僅是一位很出色的命理學專家，更加是一位非常資深的心理輔導專家，我從中學到了許多的人生道理。你的文章我都會收集，做筆記再讀。早在五、六年前我因為工作受傷而陷入困境。多謝你的鼓勵，從此“憂心的媽媽” 慢慢學會了愛自己，明白到你所講的“盡力就好，不要作賤自己”。這一年來我經歷了人生中重大的挫折。（星報資料圖片）

我和先生移民來加拿大20多年，一切都是從零開始打拼。我們都是刻苦勤勞愛家庭愛孩

這個理由對我來說簡直是太荒唐！但無論我

辦一份分居財產協議，保障我的權益。但他

子的人，專心認真教育三個孩子。在家人朋

如何解釋道歉他還是執意要離開。我無法改

完全沒有合作提供他的財證資料。(結婚多年

友眼中，我們是模範夫妻，家庭美滿幸福，

變他但我照樣和以往一樣買菜煮飯洗衣服伺

都是他掌管我的錢) 他指責我不應該找律

我們也為此而非常自豪。雖然間中也有些小

候他，期間他入院做手術，我還是細心盡力

師，他沒有想過離婚。

吵小鬧，但都是無關緊要的小問題。孩子們

照顧他，繼續表示我的誠意。我始終相信一

所有的家人和朋友都不明白他是什麼心

長大工作讀書都很優秀，我倆也有固定的收

家人沒有什麼是不能解決的。但他始終一直

態。昔日那個顧家的好男人為什麼竟然變得

入，是人生的收成期。

對我冷若冰霜。

像中了邪一樣冷酷無情？那個聰明絕頂的他

幾年前開始，他的脾氣越來越暴躁，對

直到一次我偷看他手機，見到他和另一

為什麼要將自己放在這樣的位置？他令所有

我百般挑剔，說我不夠獨立，說我用愛和關

個女人的曖昧對話，還說“我愛你”。這是

愛他的人感到痛心！不明白為什麼一個大好

心的名義控制他。我是一個職業女性，一邊

我兩年都沒有聽到說話！我當時整個人整個

家庭，有一個全心全意愛他，可以為他犧牲

做全職工作，一邊包攬所有的家務，盡心盡

世界崩潰了。傷心，痛心，失望，絕望！我

一切的妻子，他竟然不顧而去？

力照顧他和三個孩子的起居飲食。婚姻和家

無法接受我深愛的人變成這樣，辛辛苦苦幾

人對我來說就是我生命的全部。面對他各種

十年建立的家就這樣被摧毀了。

易先生，我覺得人性好可怕，我浪費了 30年的時間去愛一個不懂感恩的人。好害怕

的指責，我有和他爭吵，但同時也努力改變

我只想結束這一切，絕望中我吞了兩瓶

婚姻。我應該如何面對以後的人生呢？

自己去迎合他。希望家和萬事興，只要一家

安眠藥想一了百了。但昏迷三日之後醒過

多謝你的時間和幫助，萬分感激！

人齊齊整整，我做什麼都願意。

來，他還是執意要搬走，三個孩子都在外面

但這一切的付出和卑微並沒有得到他的欣賞。上年他突然提出要分居，自己搬到地

讀書工作，就剩下我一個人面對一間空蕩蕩

C女士 (下期分析C女士和她丈夫八字）

的大房子。

庫住。更可怕的是他說已經處心積慮兩年要

這一年多來，多得家人和朋友的陪伴，

小啟：上期兩個命盤出現錯誤，其中

離開我了。我好震驚，完全無法接受這個事

我自己通過做運動、畫畫、唱歌、跳舞、讀

Emily 命盤年柱應為戊午年，誤植戊未; Kelly

實。離開的原因竟是因為我們吵架的時候講

書令自己慢慢重新振作起來。但還是要吃抑

命盤時柱應為己卯，誤植戊卯，特此更正。

過一些傷害他的話，所以他受不了要離開。

鬱藥來維持。在朋友的建議下我找了律師要

但對批算並無構成影響。

本欄免費為讀者批算，請將出生年、月、日、時，並附一些個人資料，如教育、職業、婚姻等，電郵至 patkkip@gmail.com。性格決定命運，你瞭解自己是一個什么樣的人？如果你想掌握自己命運，易希素命理分析可助你一臂之力。

本欄免費為讀者批命：本欄原則問凶不問吉‧無特殊原因者不批‧請附出生地點及時間‧個人資料‧傳真至905-752-0133 或 email: yi@singtao.ca‧請勿查詢 2015年10月10日 SING TAO WEEKLY

103

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

休閒大麻合法，我們準備好了周警官 : 您好！

周警官信箱

很感謝您能在雙周的警官信箱回答問題。我想我的問題發表的時候，大麻合法化的日子已經到了。其實我是想問，您所在的約克區警隊，對警察和相關人員都做了怎樣的培訓？到現在為止我都無法想象，大麻合法化這麼大的事情，應該很早，至少一、兩個月，就做相關執法人員的培訓和民眾教育知識的普及了吧？而到今天，我寫信的

周警官為約克區警隊多元文化部警官

警官信箱

10月 9號為止，我還什麼都沒看到。對此表示失望之余，我希望知道約克區的警務人員都在這方面做了哪些後備工作，有什麼培訓。未來是不是還會有更多的配套設施去協助大麻合法化的進程？謝謝！

Mr.Liu

歡迎讀者提問題劉先生：

trainings），還為警官提供了課堂講座（classroom

當你看到我對你提問的回答時，休閒大麻已經合法

sessions），以便他們練習應對將來可能在路上遇到的相

了。坦率地說，我們在2018年10月17日之前接受過培

關情景。

訓，儘管我們必須等待聯邦法律、大麻法案（Cannabis

大麻合法化後的情況非常具有挑戰性，因為我們正

Act）和安省大麻立法（Ontario Cannabis Legislation）的

面臨着法律制定者必須去解決的新問題，甚至是最後一

通過。那就是說，一旦大麻法案成立，就必須相應地修

刻的法律變化。例如，10月17日，安省政府仍然需要根

改刑法（the Criminal Code）。在此之後，需要根據聯邦

據2017年無煙安省（Smoke Free Ontario 2017）的條例對

大麻法案和每個省的情況推出省級法律（the provincial

可以在哪裡使用大麻進行限制（Ratelband,＆Fimiani,2018

law）。一旦所有的法律塵埃落定，我們就有了培訓的基

年10月17日）。無論如何，我們正在盡最大努力處理問

礎。

題，並且相信我們擁有能確保方向正確的領導人才和管但是，警察的培訓是內部事件，我們通常不向公眾

理能力；我們也擁有能夠勝任工作的警官去執行法律和

宣傳。在教育方面，政府的責任是提高公眾對大麻可能

保護公眾。同時，我們希望公眾在看到危險駕駛

對公眾健康和安全造成的負面影響的認識。如果你需要

（impaired driving）或其他違法行為時與我們聯繫，以便

更多信息，可以訪問加拿大政府的網站瞭解更多信息

我們能夠共同努力，盡量減少使用大麻所帶來的負面影

https://www.canada.ca/en/services/health/campaigns/

響。參考文獻：Ratelband,B.,&Fimiani,M. (2018, October 17). Bill

cannabis.html 至於約克區警察局，我們為警官提供了充分的培

36 Passes -安省對大麻管制進行最後一刻的改變| Lexology. 來自

訓，以便提供有關大麻的最新信息和訓練。我們為將要

https://www.lexology.com/library/detail.aspx?g=ecf6b741-e892-467f-

與大麻打交道的警察們進行了在線培訓（o n l i n e

8378-039cb3ffac93

周警官信箱是本報與約克區警隊合作的警訊專欄，讀者如有問題詢問，可以電郵至 yp@singtao.ca，周警官將會定期回答讀者的提問。

報警本報信箱為警民合作專欄，讀者有緊急情況需要報警，請按照警方指引報警。

■約克區警隊報警方式

緊急情況請立即撥打 911 非緊急情況請撥打 1-866-876-5423 匿名滅罪熱線： 1-800-222-TIPS （8477）

■多倫多警隊報警方式

緊急情況請立即撥打 911 非緊急情況請撥打 416-808-2222 匿名滅罪熱線： 1-800-222-TIPS （8477）如果你存在語言障礙，請不用担心，警方接線員會講多種語言，包括普通話和廣東話。

加拿大六大銀行房屋貸款利率一覽(2018年11月6日) RBC

SCOTIA

BMO

CIBC

HSBC

3.64%

4.75%

3.34%

4.20%

3.75%

3.69%

1年

3.39% (特惠)

3.79%

3.59%

3.79%

3.54%

3.24%

2年

3.49% (特惠)

3.79%

3.74%

3.99%

3.64%

3.29% (特惠)

3年

3.64% (特惠)

4.44%

3.84% (特惠)

4.29%

3.94%

3.59%

4年

3.74% (特惠)

4.59%

3.94%

4.89%

4.49%

3.64% (特惠)

5年

3.89% (特惠)

5.44%

5.59%

3.69% (特惠)

5.34%

5.04%

3.97% (特惠)

3.94% (特惠)

定期固定利率(fixed rate closed) 6個月

6年 5.99%

5.80%

6.45%

5.64%

10年

7年

3.99% (特惠)

6.59%

6.10%

6.50%

6.64%

6.24%

3年

4.25%

4.90%

3.95%

4.10%

3.95%

定期浮動利率(variable rate closed) 5年

3.3% (特惠)

4.15%

3.35% (特惠)

** 以上數據均以最高25年房貸還款期為基礎 ** 以上數據均摘自各銀行官網，僅供參考，不同個案具體情況不一，請聯絡相關專業人員作出專業評估

3.04% (特惠)

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

明確禁止“Open House性行為”

並非畫蛇添足

法律連綫

業主出售房屋，往往要借助開放日（Open House）來吸引潛在買家。但是相信多數賣家或許不會想到，在提供給挂牌經紀的各項指引中，可能需要包括“不得在屋內進行性行為”這一項。此舉並非異想天開，因為這種不當行為真真確確會發生。

如果你發現裝飾整潔的睡床在舉辦Open House后變得凌亂不堪，要詢問代理經紀，我一位同事的客戶前來諮詢法律意見，稱二並與房地產律師聯絡（星報資料圖片）

樓睡房在“開放日”前明明打理得整齊清潔，但之後竟發現，睡床一片凌亂。很明顯，睡床不是被房地產經紀就是被看房者用來做了一些與房屋銷售無關的事。面對這種情況該給客戶什麼建議呢？法律學院的相關課程可能被我錯過了。不過，我的本能反應是，客戶應該立即與地產經紀對質。如果發現經紀知道（甚至參與）某種不當行為，那麼客戶就應該立即與該名經紀解約，並考慮向其公司及安省房地產理事會（RECO）等監管機構提出投訴。如果經紀對此毫不知情，那麼，是時候調查一下為什麼會發生這樣匪夷所思的事情，並採取措施避免事件再度發生。

令我驚訝的是，互聯網上類似的故事俯拾皆

（Marjorie Garber），在她於2000年出版的書《性

是，竟然真的有不少人利用房屋開放日，在屋內

與房地產，為什麼我們喜愛房屋》（Sex and Real

進行性行為。

Estate: Why We Love Houses ）中指出，房屋開放

GQ雜誌在2006年3月刊登一篇題為“房地產

日，彷彿給予人一個受到社會認可的通行證，讓

會否令人感到性衝動”的文章，報道了被稱為

人可以盡情幻想，別人家關上房門後發生的事。

“開放日性行為”（house humping）流行的趨

“在不恰當的地方發生不恰當的性行為，很有誘

勢，指的是一些喜歡尋求刺激的伴侶，特意在開

惑力。”

放日，趁着展示房屋的經紀分心之時，偷偷躲藏

同意舉辦Open House的賣家，或許可以從上

在房屋僻靜角落、衣櫃或廁所內性交。該篇報道

述事件中獲得一些啟發。在進行開放日前，業主

刊出後，“開放日性行為”一詞開始進入主流媒

最好先與地產經紀約法三章，清楚指明不被允許

體。

的行為，要求地產經紀嚴格監控參觀者及其在屋開放日的房屋，通常裝飾收拾得優雅整潔，

有些業主還為訪客備上茶點。哈佛大學教授加伯

內的行為。作者Bob Aaron是多倫多房地產律師

簽署挂牌協議前賣家的責任業主通過經紀掛牌出售物業，通常要簽署一份掛牌協議 (listing agreement)，而賣家和經紀雙方，在這份協議下均有權利也有責任。

已分居的夫婦。如果選擇簽訂聯合挂牌協議，賣家

此外，經紀如何安排潛在買家參觀物業，如何

一定要在協議中明確，同意支付的佣金總額，並且

進行宣傳和賣房策略的細節等。賣家如有疑問或含

指明挂牌經紀公司自行決定他們之間的佣金分享比

糊地方，不要懼怕要求經紀解釋清楚，或請他們逐

例。

條通讀。建議賣家在簽署掛牌協議前，最好咨詢地

挂牌協議（listing agreement）是一個有法律約

紀佣金。另外，如果掛牌協議中包含“延長期”條

束力的合約，賣家簽署了挂牌協議之后，就從普通

款(holdover)，即使該份協議已經到期結束，但賣家

關經紀的業績和聲譽非常重

的消費者變為某房地產經紀公司的客戶（client），

是在延長期內將房子賣出，而買家又是在掛牌協議

要，其次就是有關經紀能夠提

而該公司對客戶負有誠信義務。意味着賣家銷售代

有效期間，通過經紀介紹而認識的，那麼賣家仍然

出一個積極和周全的宣傳計

理及經紀公司的其他員工，在交易中必須聽從賣家

需要向經紀支付佣金。

劃，協助賣家以最理想的條件

必須注意的是，在掛牌協議生效期間，即使賣家自己找到買家，也可能需要根據掛牌協議支付經

產律師。賣家還有責任向經紀和潛在買家誠實公開自己物業的維修狀況，以及其它特別事項。賣家有權挑選最適合代表自己的經紀，因此有

的指引，照顧賣家的最佳利益、以及保護賣家隱私

作為賣家，首要責任是在簽署掛牌協議前詳細

出售物業。一般而論，曾經對

等。而賣家則在合約商定的一個時間段內，僅僅與

了解協議內容，例如，協議中是否包括“延長期”

經紀有過不愉快經驗的賣家，

簽約的這家公司合作賣房。

條款，如果有，期限有多長?一些專門的服務，例如

絕大多數涉及三個理由，包括

有時，賣家可能與超過一家經紀公司簽署聯合

房屋售前美化和整理房屋的費用，是由你還是由經

掛牌時期太長，以嚴重低於叫

挂牌協議（co-listing agreements）處理售屋事宜。聯

紀公司負擔；賣家需要確定最後要向經紀支付的佣

價出售物業，以及經律師多次

合挂牌有多種原因，例如一對共同擁有一棟物業但

金總額，包括是否有花紅或削減佣金的條款。

托管物業後才成交。

Ask Joe

Joe Richer Reco Registrar

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月29日

第一大科技股易主

微軟市值趕超蘋果財經專題

近兩個月來，蘋果股價一跌再跌，到本月末，市值8年來首次被微軟超越。彭博資料顯示，26日盤中，蘋果股價一度跌超1%，市值縮水至 8090億美元；微軟漲約1.8%，市值達8130億美元，盤中一度漲2.7%。這是2010年年中以來微軟市值首次超越蘋果，成為美股最高市值的科技股。

綜合報道

這是在美國科技股經歷大跌後微軟實現的逆

26日美國最高法院的法官共同聽取了蘋果試

襲。蘋果股價已較紀錄高位跌去25%以上，而微

圖終結一起反壟斷訴訟的申辯。蘋果辯稱，自己

軟較自身高位跌去9%左右。自今年10月初市值達

只是充當應用開發者和消費者之間的管道。據美

到1.1萬億美元的巔峰後，截至11月23日，蘋果的

聯社報道，聽取申辯結束後，對於這宗iPhone用

市值蒸發了將近3000億美元。

戶提起的訴訟，在9位法官之中，僅有J o h n

iPhone XR的需求不旺，蘋果對兩家中國零部件供

Evercore ISI的技術分析師 Rich Ross在26日的

Roberts法官一人看上去準備支持蘋果立場。而如

應商的訂單削減了30%。

報告中悲觀預計，蘋果的股價還會再跌約18%，即

果蘋果敗訴，可能迫使蘋果降低對入駐App Store

高盛就在一周內第二次下調了蘋果目標價，

可能跌至140美元。在全球最高市值個股處於“利

軟件發展商收取的30%分成。法官可能根據反壟

降幅達到約13%，降至182美元。高盛重申中國市

刃下跌”模式的時候，這不是牛市。

斷法判決，蘋果對消費者的賠償是目前的3倍。

場對iPhone的需求意外疲軟，認為今年夏末中國

微軟市值首次超越蘋果，成為美股最高市值的科技股。資料圖片

需求疲軟和美元走強是蘋果意料之外的負面因

截至23日，蘋果與微軟尚有47億美元以上的

《華爾街日報》稍早前消息稱，蘋果在最近

差距，26日，蘋果本有可能保持這一差距，其盤

幾周削減了9月發布的所有三款iPhone手機的生產

初曾漲超1.5%，但在傳出美國最高法院傾向於支

訂單，由於高估了iPhone XR銷量，提前準備零部

不過，也有人仍堅信蘋果有空間上漲。“股

持消費者對蘋果的反壟斷案訴訟的消息後，蘋果

件導致部分庫存積壓。iPhone XR的需求預測尤其

神”巴菲特執掌的巴郡就在第三季度增持蘋果。

股價盤中轉跌。

有問題，預期下調幅度接近三分之一。而由於對

摩根士丹利也在11月重申對蘋果的增持評級。

素，是難以預料的。

蘋果下調業績預期收縮戰線過冬手機市場正在經歷一輪下行期，已經連續4個季度出貨量出現同比下滑。在新機推出後，由於高價機缺乏創新等因素，並未能受到市場歡迎，蘋果已經削減訂單，這導致蘋果股價已經大幅下跌，同時也影響了供應商，不少供應商下調了業績預期。競爭是殘酷的，小廠商則不得不收縮戰線過冬。

士康母公司鴻海集團股價跌破1萬億台幣市值，這

近日，高盛對蘋果公司股票給出了“中性”

一葉知秋，蘋果產業鏈的多個合作伙伴已經

術含量普遍不足，非常容易尋找到替代的企業。

的評級，並且將目標股價從209美元/股下調至182

開始顯現疲軟。中國國內供應商也是雪上加霜，

這就導致其議價能力不足，受到出貨量下降的強

美元/股，此舉再次引發市場對蘋果股價的憂慮。

Wind資料顯示，年初至今，A股“蘋果概念”指

烈波及。

《21世紀經濟報道》報道，蘋果剛剛發布的史上

數整體下跌了37.9%，其中有多隻股票慘遭腰

藍思科技可以作為例證。該公司財報顯示，

最貴iPhone也傳出銷量不佳的消息，並因為訂單

斬。截至11月21日，36只蘋果概念股中，共有10

今年前三季度收入190億元，同比增長25.64%；淨

減少，波及到產業鏈相關公司。11月15日以來，

只個股跌幅超過50%。

利潤10.65億元，同比增長19.23%。但是Q3單季

多家蘋果公司供應商相繼調低業績預期。

是自2013年來的最低值。

果手機遭遇“降溫”的兩大原因。 “供應商紛紛在調低預期，這明顯不是個

一名不願具名的經銷商透露，按照以往蘋果

案，而是蘋果出貨量下滑所帶來的必然影響。”

的強勢，賣出一台iPhone手機能賺到的收益還不

一位不願具名的行業人士表示，蘋果公司在亞洲

如華為、OPPO等中國國產手機。“今年必須要

市場呈現疲軟態勢。面對華為、小米等手機品牌

給點利潤空間了，這麼高的定價下，從用戶數量

的競爭，以及全球整個手機市場的增量不足，蘋

上來說，蘋果肯定比不過國產手機。”

果新品的出貨量明顯不及預期，也為供應鏈企業

國際資料公司IDC資料顯示，全球智能手機

帶來不小的挑戰。

出貨量在第三季度（蘋果第四財季）仍在持續下

而在王艷輝看來，蘋果手機的增量不足，影

滑。2018年第三季度，智能手機廠商總共出貨

響最大的群體可能是中國國內供應商。面對銷量

3.552億部，同比下降6.0%。這已經是全球智能手

下滑，蘋果為了保證其利潤率，還會砍低供應商

機市場，連續第四個季度銷量下滑。

的價格。相比國外的芯片廠商，中國的供應商技

中國手機聯盟秘書長王艷輝表示，相比較

收入81億元，同比增長25.47%；淨利潤6.06億

iPhone光感測器供應商AMS將第四季度營收

iPhone X，iPhone Xs Max的特點僅僅是螢幕變

元，同比增長僅4.19%。該公司解釋稱，大客戶

預期從5.70億美元至6.10億美元，下調至4.80億美

大，這對於普通用戶換機動力不足。另一方面，

蘋果的watch新品工藝改動幅度大，前期良率不高

元至5.20億美元。蘋果手機螢幕供應商日本顯示

蘋果相比較其它手機具有更長的換機周期，在

影響了獲利。同時，在國產客戶方面，隨着競爭

器公司，人臉識別芯片供應商Lumentum以及紅外

iPhone X的增長紅利過去後，新機型的全面發力

有所加劇，降價幅度較大，共同使得公司盈利能

芯片公司Qorvo均下調業績展望。11月20日，富

要等到下一個季度。售價過高與缺乏創新，是蘋

力下滑，拖累業績。

ELITE CAPITAL

Grace Lau 劉小姐

宏富地產

國際註冊工商業房地產投資師加拿大地產學院院士加拿大特許地產專家

Realty Inc., Brokerage

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瀑布區酒莊 / 酒廠生意：

業

/物

酒莊

尼瓜拉瓜瀑布區名牌釀酒廠生意，連 40 畝靚葡萄園。20 年釀酒經驗，設備齊全，另備莊園住宅，難得商機，叫價 $8,000,000

Direct Line:

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yonge street Aurora

發展項目

酒店 + 鎮屋發展項目

416-627-6888

Commercial Division Toronto Real Estate Borad

Aurora 市中心大路，能發展為 110 餘個高尚柏文單位及數個獨立豪宅。詳情請來電查詢。叫價 $14,000,000。

萬錦商場

離大多市約 1 小時，位於 Lake Simcoe 湖邊，萬錦商場 - Markham Plaza 1.5 畝地，萬餘呎建築面積，位於約 23 畝靚地。現有靚酒店及可發展 124 套鎮成熟社區靚街角。車位充足，租客穩定，回報好。叫價 $5,500,000。屋。詳情請來電查詢。叫價 $18,500,000。

投資靚商場新

靚

屋

NEiLSON & 401

70×203 特大地段靚屋，背向河谷，環境優雅。4+1 睡房，一流保養，特長車路可停 12 部車。新磚路專業土庫新裝修特大廚房。叫價 $1,390,000

d Foo

盤

rt 靚

Cou

BriMLEy & HUNTiNGWOOD

Food Court中式快餐，位於靚商場，車位足，毗鄰超市，客路好，容易運作，叫價$98,000。

AUrOrA

市中心獨立商場，位於央街大路，主層零售商舖，二樓多個住宅柏文，周邊發展迅速，潛力無限，叫價 $11,000,000。

店鎖商鮮連海新

Oakville市

名牌連鎖特許加盟海鮮餐廳，4577呎，專營新派手抓海鮮，百萬元投資裝修，專人設計，174座位有酒牌，叫價$499,000。餐

新中

MCCOWAN & STEELES

2,300呎90座位中餐，位於特旺商場，大量停車位，鄰近超市，銀行，客路穩定，容易運作，叫價$98,000。

靚盤投資業商

投資 : 靚柏文

HAMiLTON 咸美頓市

22個單位，5層高，收租柏文，靚商業投資物業，一流保養，長期租客，無空置。叫價：$3,400,000

新

FOO

渥太華

賺錢連鎖快餐生意，位於繁忙ST. LAURENT購物中心，特旺商場，人流多，主流客路，租約長，容易運作，叫價$610,000。

FOOD

CrT

LONDON 埠

油站生意連物業，1.7 畝路角靚地，離大多市約 2 小時車程，備電油站，便利店及住宅。年生意額約 $9,500,000。叫價 $3,000,000。

餐館

海新上

WArDEN & HWy 7 多年經營，賺錢上海菜餐館，3,650呎， 130座位有酒牌，租金平，純利高，叫價 $480,000。

Woodstock 埠

4422 呎全獨立地段，新裝修高級西餐館，一流保養，租客好，租期長，投資回報高叫價 $990,000。 / 新泰

yONGE & GErrArD

全新Food Court備抽煙系統出租，位於全新 AURA大樓，連接地下城 PATH，叫價$75/呎加雜費，詳情請來電查詢。

1,500 呎，2 睡房 2 廁，高級柏文，高層無敵靚景，一到二年租約，叫價 $4,990 / 月。

新

餐

助

自

館

Steeles & Main St. Brampton 15,100 呎大型自助餐生意，位於繁忙主流商場。468 座位有酒牌。新派重本裝修。生財設備齊全，容易運作。叫價 $1,800,000。 et

ark

m New

靚地

館

越餐

WOODBiNE & DAviS 44 畝長線投資靚地，近 404 出口交通極方便，叫價 $2,800,000。餐

新泰

DUNDAS & WiNSTON CHUrCHiLL DUNDAS & THirD LiNE

密市 2,200 呎 80 座位備酒牌泰 / 越餐生意。位於特旺商場，主流客路。廚房設備齊， 15 年經營，業主榮休。叫價 $299,000

出租

住宅出租

Bay & Wellesley

業

物投資

萬錦市 Plaza 一流保養萬錦市全獨立 Plaza，位於大路街角，鄰近住宅，學校及社區中心，租客包括名牌餐館食肆，容易管理，叫價 $6,500,000。

名牌泰餐館 30 餘座位有酒牌。一流位置，主流商場毗鄰主流超市、藥房及醫院，時間短。容易運作。叫價 $269,000

靚盤

住宅

OAkviLLE 市

全新 6,000 餘呎獨立雙車房 4 睡房豪華靚屋。新派設計設施應有盡有，購物，交通，學校（Appleby College），樣樣方便。叫價 $2,680,000 生意

廠豆腐

ETOBiCOkE

大多市西區豆腐及素食製品生意，專供超市及批發商，設備齊全。長期客戶，叫價：$269,000 文

新柏

119 STAGLiN CrT 萬錦

MAJOR MAC&WOODBINE 鎮屋無管理費，3房新裝修地窖，3 廁，價97萬，即可入伙。

士加保（98萬）

22 Todd Rd，獨立平房3房，地庫兩房兩側分門出入。

yONGE & SHEPPArD

北約高層東北單邊靚柏文，千餘呎二睡房，寬敞客飯廳，舉步到地鐵，叫價 $699,000。

越餐

新泰

yONGE & STEELES BUrLiNGTON 埠

北約靚區，50.5X130 地段，4+2 睡房雙車 3470 呎泰越餐館，122 座房，坐南向北靚屋，專業裝修，分門土庫，位有酒牌，雅致裝修，可交通方便，一流保養。叫價 $1,899,000 改餐種，叫價 $129,000。

櫻花牌吸油煙機 DC直流變頻馬達

最新上市U3 - Heat 電熱除油功能

獨創

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Turbo除油煙瞬間秒殺

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達提升 40% 吸力較傳統馬達提升 35% 以上

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速降低至 500 傳，噪音降低 42db 超低分貝，靜音除味循環換氣無噪音。

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除油效果比一比機種

一般電熱

櫻花油網

櫻花雙效

圖示

除油效果

油網過濾 50% 隨空氣排出 40% 油網過濾 50% 隨空氣排出 30% 電熱除油 10% 隨空氣排出 30% 熱熔解除油 10%

殘留機體油污

殘留機體內 50% 殘留機體內 20% 殘留機體內 10%

評比

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