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2019年5月16日

省府削支影響市政

多倫多業主或須繳二次地稅本報綜合報道

新聞多倫多市府羅斯（Brad Ross）稱，市快遞府的應對措施很可能包括重新檢討3月份已

多倫多市府工作人員表示，由於省政府的預算削減，今年多倫多不僅將面臨一些項目和服務的減少，屋主更可能會收到 “第二張地稅賬單” 。

經批准的市議會預算。他表示，工作人員目前

情況下做出，有可能阻礙多倫多作為“加拿大經濟

記者會後的市議會會議以25比1的投票結果，通

引擎”的表現。莊德利要求市議會支持他起草的動

過了莊德利的這項動議，只有省長福特的侄兒、市

議，敦促省府取消單方面的預算削減。

議員邁克爾福特（Michael Ford）投了反對票。

正在處理地稅賬單的發放，通知市民7月份支付地稅或分期付款。如果市議會的預算重新檢討，並將對地稅的影響納入其中，那麼市府可能會考慮向多倫多的屋主郵寄經過修改的地稅賬單。不過羅斯表示，市府工作人員會考慮和評估所有可用的選項。

通過莊德利動議促省府取消削支城市經理默里（Chris Murray）14日在市議會會議上表示，從2019年的城市預算中，削減近1.8 億資金卻不影響到服務，這是不可能做到的。市府不能排除向多倫多的屋主郵寄第二張地稅賬單的可能性。市議會14和15日會議的首要議題是省府的資金削減報告。默里稱，這些削減大多需追溯到4月 1日，而且非常難實施，因為多倫多市今年的預算已經花了近半。他認為，重新檢討今年早些時候已經過辯論和批准的市預算，以反映省府的資金削減，這將是一個“非常獨特的事件”。多倫多城市副經理卡邦尼(Giuliana Carbone)也表示，在她30年的政府機構職業生涯中，從未發生過這種事。市長莊德利在市議會會議開始前舉行記者會，稱省府的預算削減是在未考慮市預算流程的

■多倫多市議會投票支持莊德利的動議，敦促省府取消單方面的預算削減。

CBC

洗黑錢問題嚴重安省地產界籲引入土地登記安省地產經紀業者呼籲省府引入土地登記制

Board，簡稱TREB）亦表示，目前的土地登記制

過去10年中，未具名的公司在大多倫多地區用高達

度，以打擊非法洗錢活動。安省地產協會

度允許物業的所有者，利用公司或信託機構的掩護

200億元無法追溯源頭的現金，購買了總共5萬套物

（Ontario Real Estate Association）行政總裁胡達克

保持其匿名身份。TREB願與包括政府在內的其他

業。該協會行政總監科恩(James Cohen)表示，通過

（Tim Hudak）表示，安省的地產經紀不希望看到

住房市場利益相關者，一同探討要求房地產的實益

房地產市場洗黑錢，是一個遍及整個加拿大的問

任何髒錢進入房地產市場。當犯罪分子把錢藏在安

所有權向土地所有權機構表明身份的問題。

題，安省政府需要正視。現在是時候在安省實施土

省，房地產價格會被抬高到普通省民無法企及的高度。胡達克認為，安省房地產的業主登記早該實施了，類似這樣的改革應是輕而易舉的事。多倫多地產局（The Toronto Real Estate

200 億來歷不明現金投入地產加拿大國際透明協會(Transparency International Canada)今年3月的一項調查發現，在

地的擁有人登記制度了。省財政廳長費德利（Vic Fedeli）的發言人聲稱，財政廳在上次會議上討論了土地登記的問題，省府會一直關注相關事宜。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

ELITE CAPITAL

Grace Lau 劉小姐

宏富地產

國際註冊工商業房地產投資師加拿大地產學院院士加拿大特許地產專家

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4422 呎全獨立地段，新裝修高級西餐館，一流保養，租客好，租期長，投資回報高叫價 $799,000。餐

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2019年5月16日

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

新鮮蔬菜價格升14.5％加國4月通脹升溫至2％加拿大統計局表示，4月份全國食品價格上升2.9％，其中，新鮮蔬菜價格升14.5％，新鮮蔬果價格亦升7.8％，再加上汽車價格及按揭成本上升，引致通脹進一步升溫，綜合消費物價指數（CPI）上升2％。加國3月份通脹為1.9％，2月份通脹為1.5％。經濟分析員普遍預期加國4月份通脹為2％。加拿大統計局表示，雖然按揭成本、新鮮蔬菜及汽車價格等錄得上升，但酒店、童裝及數碼設備的價格錄得下跌。加國各省天然氣價格於4 月份雖然錄得上升，但扣除汽油項目後的4月份通脹為2.3％。報告指出，4月份引入或增加碳稅的6 個省份，汽油價格錄得較大增幅。

一周財經新聞 Peerage地產

收購加國蘇富比特許經營權

產 P e e r a g e地產 9日宣布收購加拿大蘇富比國際地易將於權。交（Sotheby's International Realty Canada）的特許經營蘇富比國際地本月中完成，但具體金額不詳。總部設在紐約的卑詩省擁有32 亞省和產成立於1976年，在加拿大安省、魁省、 e前行政 Peerag 元。據額50億間辦事處、540名地產經紀，年銷售產公司一些地與其他蘇富比）稱，副總裁柯堤克（Don Kottick 。和經營司擁有是由公營，而特許經不同，其辦公室不是營權。特許經的主要加拿大得其在的是獲購的目 Peerage今次收克稱，在柯堤克將接任加拿大蘇富比行政總裁一職。柯堤大。在加拿 Peerage的130億元地產年銷售額中，有120億元是經華地產大的豪 Peerage旗下的Chestnut Park Real Estate是安省最紀公司之一。

樸洛茲任期一年倒數央行長繼任人受關注

加國4月增職逾10萬 40年來表現最佳加拿大錄得1976年開始有統計數據以來，最大一個月就業增長數字；加拿大統計局表示，4月份加國新增職位10.65萬份，而失業率則下降至5.7％。新增職位中大部分屬於全職(7.3萬份)，而私營企業的新增職位為8.38萬份。 3.24萬份屬於批發及零售業的工職。加國就業市場自2016 年中以來一直表現強勁，而4月份新增職位增長達0.6％，是1994年錄得0.7％增長以來的最佳增幅月份。與去年比較，加國全年增加職位共42.64萬份，增幅為2.3%，平均每個月新增3.6萬份職位。至於4月份工人時薪增長2.5％，較 3月份的2.4％，上升0.1個百分點。工資增長，是加拿大央行作議息決定前一個主要的監察指標。

城際火車旅遊漸受歡迎維亞鐵路客量按年飆8% 根據加拿大國營客運火車公司維亞鐵路(VIA Rail Canada)發表的最新報告，去年乘客量和收入表現皆強勁，亦是該公司連續第4年錄得乘客量和收入俱增。維亞鐵路表示，2018年乘客量高達474萬人，與2017年相比上升8%，以2014年起計增加幅度更達25%。維亞鐵路旗下安省溫莎市(Windsor)至魁省魁北克城(Quebec City)走廊的最繁忙路線之乘客量，佔該公司總乘客量超過9成。去年度該路線乘客量多達450萬人，與前年比較上升 9.3%，此路線收入亦增長11.9%。去年度收入達至3.926 億元，與前年比較增加7.4%，以2014年起計增幅度多達 40%。維亞鐵路近數年來乘客量和收入持續上升，亦反映城際火車旅遊愈來愈受歡迎，今時今日有更多國民為了旅途舒適及避免交通擠塞，選擇乘坐火車出行。

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2019年5月16日

加拿大中央銀行行長樸洛茲(Stephen Poloz)將於6月踏入任期的最後一年，外間開始揣測其繼任人人選。樸洛茲於2013年出任央行行長一職，任期為7年，接替當年任期屆滿後轉任英國央行行長的卡尼(Mark Carney)。被譽為接任樸洛茲大熱之一是現年55歲的現任副行長威爾金斯，目前負責統管央行的策略規劃及經濟研究事務。她是加國首位女性出任央行副行長職務。另一位熱門人選則是現年46歲、全球最大規模投資公司BlackRock Inc.經濟與資產分配研究部主管博伊文。早於10年前，博伊文已獲得時任央行行長卡尼招攬，出任顧問一職。至2010年，他獲委任為副行長，2012年離任，轉任財政部助理副部長。他現時主要在英國倫敦工作。若獲委任為加國央行行長，將會成為歷來出任此職的首位法語人士。儘管央行董事局負責有關行長挑選程序，但最終決定權則在財政部長和總理手上。

多倫多星報業績改善首季電子訂戶增50% 多倫多星報集團（Torstar Corp.，TSX：TS.B），日前公布第一季業績，《星報》電子版的訂戶人數大幅上升50%。 Torstar在首季的淨虧損為740萬（每股虧損9仙），與去年同期的虧損1,450萬（每股虧損18仙）相比，虧損情況大幅改善。該公司在首季有超過1.5萬名電子版訂閱客戶，比2018年的約1 萬名訂戶，大幅增加50%。Torstar行政總裁博因頓（John Boynton），在年度股東大會表示，他會專注於把Torstar轉型為“新聞及數據公司”。博因頓強調，公司轉型的關鍵，在於發展更均衡的收入來源。Torstar擁有數家日報，超過80家周報，以及多個新聞網站和應用程式。該公司表示，未來將建立更強大的數據設施，以創造更多的廣告和訂閱收入。此外，Torstar在首季亦與蘋果電腦（Apple）展開合作，付費的 “蘋果新聞”Apple News+，將包括《星報》內容。

即將動工興建展銷中心

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月16日

2017年開始，匯款超額自動備案，超過萬元自動報送稅局，面對過去的快樂時光一去不返的情況，將如何面對？

海外資產講座：

05月19日（周日）10:30-12:00 濫用“非稅務居民”政策，使得非稅務居民家庭變為重點查稅對象。海外資產全靠父母贈與，全部都是借款就可以蒙混過關嗎？如何可以在合理合法的規則下做到既能滿足稅局的要求，又能做到最大化的稅務規劃的目的 • 匯款過萬自動申報稅局，這與你海外資產申報，與你全球收入有什麼不可躲避的關系 • 匯款過萬，這個與你加拿大境內家庭收入申報，海外企業申報有什麼繞不開的直接聯系。 • 匯款過萬，要求你必須准備怎樣的全球收入文件，以及海外資產的文件。而這些文件又必須怎樣符合額度與時間之間的平衡關系 • 用什麼途徑可以將國內的資產轉入加拿大，如何運作才能避免珂稅的發生 • 夫妻雙方一中一加的稅務策划以及夫妻雙方資產分配策略

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月16日

對不少人來說，新屋有其獨特的吸引力。尤記得數九寒天徹夜排隊等候開盤的數千人長龍、酷暑中擺在售樓處外的佔位折疊椅…這些畫面雖經多年仍歷歷在目。不過，近幾年新屋興建量大不如前，最新數據顯示，目前新屋銷售量較過去10年的平均水平減少超過3成。是不是新屋不再有投資價值了？其實，一些仍在預售階段的新屋發展項目，在過去一年價格有升有跌。重點是，閣下買的是哪一個發展項目。

頭條故事

新屋價升跌盡在2成間

金馬蹄投資者有喜有憂

撰文: 本報記者圖片: 網絡截圖

地產網站Buz zbuz zhom e分析了大金馬蹄地

樓盤名稱: Empire Legacy 所在城市: Welland 2018 Q1均價: 50.2萬元 2019 Q1均價: 60.8萬元

樓盤名稱: Box grove Village 所在城市: Mar kham 2018 Q1均價: 123.7萬元 2019 Q1均價: 150萬元變化幅度: +21 %

區(Greater Golden Horseshoe)56個已公開預售一年以上的新屋發展項目，發現其中半數，2019 年第一季度的平均價格，與2018年第一季度相比出現了增長，最高升幅超過2成。但是，也有另外半數，一年內出現跌價，最多的跌了16%。要留意的是，有些項目是同一發展項目，但銷售的單位類型可能有變。例如去年賣的是60呎地段獨立屋，今年賣的卻是20呎地段鎮屋。哪個項目賺到錢？哪個項目出現負增長？可看看該網站列出的大金馬蹄地區單住戶新屋

發展項目2018年Q1及2019年Q1平均價格變動。

樓盤名稱: Doon South

變化幅度: +21%

所在城市: Kitchener

平均價增長一成以上項目

2018 Q1均價: 54.3萬元 2019 Q1均價: 63.6萬元變幅: +17%

n 樓盤名稱: New Seato g 所在城市: Pickerin 元 2018 Q1均價: 87.5萬

萬元 2019 Q1均價: 106.7 變化幅度: +22%

樓盤名稱: Bear Cr eek Ridge 所在城市: Barrie

2018 Q1均價: 58.7萬元 2019 Q1均價: 65.9萬元變幅: +12%

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

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樓盤名稱: Empire Imagine

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所在城市: Niagara Falls

樓盤名稱: Kleinburg Summit

2018 Q1均價: 52.5萬元

所在城市: Vaughan

2019 Q1均價: 58.6萬元

2018 Q1均價: 122.7萬元

變幅: +12%

2019 Q1均價: 136.7萬元變幅: +11%

2019年5月16日

d Trails 樓盤名稱: Highlan ge 所在城市: Cambrid 元 2018 Q1均價: 45.6萬元 2019 Q1均價: 50.8萬變幅: +11%

平均價下跌一成以上項目

樓盤名稱: Hawthorne South Village Sixte en Mile

所在城市: Milton

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樓盤名稱: The Village of Killarney Beach 所在城市: Innisfil

2018 Q1均價: 78.3萬元

2018 Q1均價: 87.9萬元

2019 Q1均價: 65.9萬元

2019 Q1均價: 77.9萬元

變化幅度: -16%

樓盤名稱: Vista Ridge 所在城市: Lincoln 2018 Q1均價: 67萬元

2019 Q1均價: 60.8萬元變幅: -11%

變化幅度: -11%

Condo樓花銷售旺刺激興建量升全國4月新屋動工微增1.8%

加拿大房屋及按揭公司（CMHC）最新報告顯示，全國4月份新屋興建量達206,103間，超過3月份的202,420間。CMHC首席經濟分析師杜根（Bob Dugan）表示，市區的多戶式住宅增加，抵消持續減少的單戶家庭住宅。多戶式住宅在3、4月增加，也反映這類型物業經過去年底和今年初的下滑，正呈現反彈。

大溫發展商專注銷存貨加西方面，大溫哥華地區的新屋動工量，雖然受獨立屋減慢影響，較去年同期減少2%，但仍然有繼續增加的趨勢。多戶式單位比去年同期上升 3%；當中有53%是位於溫哥華市和本拿比。由於銷售放緩令掛牌數量增多，發展商專注手上的樓盤

報告指出，大多倫多地區受Condo和獨立屋銷

求強勁，推動condo單位動工量於去年創新高，建

情減慢影響，4月份的新屋動工量稍緩。由於過去

築商手頭正在興建中的存貨，也達歷史性高位。咸

卡加利市由於排屋較去年同期增加42%，帶動

兩年Condo預售樓花暢旺，將反映在未來幾年的新

美頓市2014年鎮屋動工量升至最高峰以來，各類型

4月份的新屋興建量略升。雖然多戶式單位和單戶

屋興建。同樣，過去一年獨立屋預售回落，影響未

房屋的興建量也有增加趨勢。鎮屋需求強勁，是因

家庭住宅繼續放緩，但Condo單位比去年同期升

來幾個月的動工量減少。

為價格在過去12個月吸引大部分二手屋買家。由於

19%；顯示買家和發展商看好較能夠負擔得起物業

二手樓競爭激烈，令不少買家轉向購買新鎮屋。

的前景。

奧沙華興建量降 40 年最低奧沙華市(Oshawa)4月份的新屋興建量是近40 年來最低。市場對較能夠負擔得起的多戶式住宅需

而未有新項目。

魁北克城今年頭4個月的新屋興建量，比去年

魁北克城今年頭4個月新屋興建量比去年同期

同期下跌超過30%，主要是出租公寓動工量減少；

下跌逾30%，主要是出租公寓動工量減少；但正在

但正在興建中的出租單位依然維持歷史性高位。

興建的出租單位依然維持歷史性高位。

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月16日

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在目前舊房翻建勢頭偏冷的市況下，老社區國王城 (King City)的翻建卻如火如荼的展開着，其中傳統的Kingcross Estate區，基本上50%的老房子都在翻建，一片火熱。尤其是一些佔大超大的庄園級別老房子，備受翻建人士的喜愛。

Champlain Cres 大平房，完成步出地庫，31-50年，3000-3500 平呎，底層洗衣房，2車庫8車位，3臥室3浴室，廚房中央島，硬木地板，起居室帶壁爐、陽光房，主臥可步出D e c k，主層書房，底層帶2 臥室、 1浴室， 3.92英畝佔地，l o t：85 x 1017 Feet。叫價：$2,950,000

選首宅庄園豪

King市位於大多倫多地區的中西部，隸

King市最大的社區，人口近5000人。這個社

屬約克區，在旺市正北方，烈治文山市的西

區被森林和湖泊環繞，環境宜人。King市的

北面，東臨Aurora市，東北為新市。從地理位

Go Train車站就在社區中，居民可以很方便的

置上說，King市東起 Bathurst大道，南下

乘坐。

King/Vaughan Township Line，北上9號高速公路與Bradford交界，西至50號高速公路即 York-Peel Townline約克地區和皮爾地區分界立屋，完成地庫，底層洗 ▲Kingscross Dr 后復式4層獨，3+1臥室3浴室，硬木泳池衣房，2車庫8車位，地面壁爐，主層書房可步出車地板，起居室帶天窗，磚制鋼廚具，花崗岩台面，不鏽板，熱地庫，錯層廚房，加層主臥，底層帶1臥，上錯層餐廳可步出Deck，早餐區 t。 Fee 242 x 3 45.6 t：4 ，lo 室和1個Den 48,000

叫價：$2,6

線。

歷史悠久田園牧歌 King City歷史悠久，其深厚的藝術氛圍更增添了迷人的色彩。城市社區的服務相當

高速路網密布

健全，圖書館、敬老院、游泳池、網球場、冰棍球、步行徑、公園、自然保護區、溜冰

King市可以說是多倫多人口最少最富裕

場和老人中心等，各種文娛活動中心、教堂

的衛星城。市政府投入超過3千萬元加幣用於

等也相當密集。社區設施優越，高爾夫球

城市的路橋建設，在過去的幾年裡，該市有

場、賽馬場、農場、牧場、公園、自然保護

800個新的住宅項目建設，總值達4.17億元。

區密布，城市北邊還有許多湖濱度假區。

King市連接着400、401、407和427等多

King City還有加拿大最為美麗的自然景點，

條高速公路，北上的高速公路400號從城直接

如Rolling Hills of the Oak Ridges Moraine，世

穿過，距離多倫多僅20分鐘車程。東邊404高

界頂級的馬場及奶牛場，並以安省的菜籃子

速駕車也隻有10來分鐘的路程，周邊高速路

著稱。彌漫着濃郁的田園牧歌式生活氣息，

網密布，交通便利發達。Go Train從城中穿

其深厚的藝術氛圍讓King City更增添了迷人

過，市內的公交車系統由Y R T提供服務，

的色彩。

TTC的32路、88路及90路公交車也會在Seneca 成地庫，可步出，31-50 ▲Manitou Dr 2層獨立屋，未完位，3臥室5浴室，硬 10車車庫，3 平呎年，3000-3500 家庭廳帶壁爐，主層洗衣木地板，大廚房，早餐區，主臥帶5 件套浴室，l ot：房，主層帶2 件套衛生間，叫價：$2,595,000 195.88 x 640 Feet。

超大佔地私

學院的 King市校區停靠。YRT的22路車，可以從Seneca學院通往多倫多市，為就讀的學生提供了方便。 King City位於King市的心臟地帶，也是

人均收入高教育資源豐富根據人口普查數據，目前King City的居民大約在2萬人左右，其中15歲以上的人口達到了82.9%，人口的平均年齡為42歲；家庭達

00 ，硬書 17 00

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Lo ckh art La ne 2層獨立屋，完成步出地庫，超 500 0平呎， 2車庫1 0車位， 5+1 臥室 6浴室，起居室帶壁爐，可步出后院，硬木地板，B ay窗，E atin廚房，早餐區，家庭廳帶壁爐，主臥帶4件套浴室，帶壁爐，共3套房，地庫可步出后院，lot：200.45 x 380 Fee t。叫價：$2,880,000

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Kingscross Dr 大平房，完成步出地庫，31-50年庫4車位，室內，超5000平呎，泳池，4+1臥室 4車 5浴室，起居室帶壁 3英畝佔地，lot：爐，定制大廚房 250.6 x 566.95 ， Feet。叫價：

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建翻批大好地私密性

y t i C g n i K 地首選之攝影、文/本文特約記者Randey

到5740個；就居民族裔來看，以英語為母語

生，該學校非常注重學生、老師和家長之間

的有14950人，佔97%，法語的有170人，

的聯誼。

3.28%俄語。居民中67%是大專及以上學歷，

King City有不少天主教學校，小學Holy

居民多從事管理、銷售、教育、健康、政府

Name Catholic School，設有學前班，學制為

等行業。居住的人群多是高端人士，人均收

1-8年級；高中Cardinal Carter Catholic High

入超過17萬加元，家庭平均收入高於鄰近地

School，學制9-12年級，設有IB Program。

區，是名副其實的富裕階層聚集地。整個城

當然在King City也有不少私立學校可以

鎮靜謐安詳，是當地人認可的高尚社區之

選擇，蒙校King City Montessori School，提供

一。

學前班教育，接受Kindergarten年齡組學生； King City清靜優美的自然環境除了適合

The Country Day School，設有Kindergarten，

居住外，同時也是多個商業巨頭的總公司所

接收1-12年級學生；St. Thomas of Villanova

在。Seneca College學院在國王城也有分校，

College，位於Mary Lake Shrine。位於離King

是King Township地區唯一官辦高等教育機

City不遠的Aurora的著名百年私立學校St.

構，為King City提供許多就業機會；多倫多

Andrews College也是不錯的選擇。

大學和Humber College也已經計劃在該地區興建校舍。

屋，部分完成地庫，16-30 ▲K ing swo rth Rd 2層獨立室，大佔地，可興建夢想年，3車庫6車位，5臥室4浴 t。 Fee .74 778 之屋，lot：313.83 x

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房價處低谷難得入市好時機

K i n g市雖說不大，但教育資源非常豐

地產犀牛對記者說，King City的人口以

富，公校私校都有。King City基礎教育分別

20-35歲和55-64歲居多，社區房屋90%自住。

隸屬於約克區教育局和約克天主教教育局。

King City的住房98%都是獨立屋，大部分是

鄰近Aurora的教育資源也對King City開放。

1961-1980年之間建造（40-58年），基本上lot

公立小學是King City Public School，設有學

都非常大。這裡人口密度低，既有一百多萬

前班，學制為1-8年級；法語小學B e y n o n

的普通大佔地平房，也有價值千萬的豪宅，

Fields Public School，學制1-8年級，提供全日

新建的社區以豪宅為主，普遍高大上。近幾

制法語教育。高中 King City Secondary

年的買家中，80%為歐洲移民及其后裔，目

School，學制為9-12年級，有大約1100名學

前，許多高端人士居住在King City，工作在

2廚房，地庫柏文，可步 ▲Kingscross Dr 2層獨立屋，位，地面泳池，4臥室 10車庫，出，主層洗衣房，2.5車，壁爐，廚房帶早餐區，花 4浴室，硬木地板，B ay窗帶5件套浴室，地庫廚房主臥 k， Dec 崗岩台面，可步出，地庫帶4件套浴室，后院帶大窗戶，地庫餐廳可步出：$2,458,000 lot：295.19 x 575 Feet。叫價

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多倫多。犀牛說，在King Rd 和Keele St的西南

業配備了室內和室外游泳池和網球場，房屋價值在200萬乃至上千萬加元。

面，有幾個較新的小區：T h e R o y a l

犀牛最后總結說，King City是大多倫

Collection和Corsica Estate。這裡大部分房屋

多地區富裕階層安居樂業和投資置業的首

是佔地寬度42呎到60呎以上，居住面積從

選之地，保值增值潛力大，抗跌性強，是

3000－5000呎以上的物業。這個社區的人

富豪華裔和華人海外買家越來越青睞的市

口數是800多人，人均收入超過17萬加元。

鎮。他最為推薦的是傳統的Kingcross Estate

現在這個社區裡佔地42呎寬的獨立屋，叫

社區，目前在社區中有接近50%的房子在

價都在130萬元以上；而佔地較寬的獨立屋

翻建，上市的房子最低224萬，最高340

則叫價170萬到200多萬元。

萬，均價264萬。而就在2、3年前，這裡的

犀牛接着介紹說，如果向北穿過King

房屋均價為310萬，目前正是房價處於低谷

Rd，則有許多由意大利和猶太建筑商翻建

時期，例如佔地3英畝大院子的大平房，才

的新房。這些物業大多佔地幾英畝，房屋

叫200多萬，可以說此價位已經位於歷史低

居住面積5000呎以上，設計豪華。許多物

谷，是難得的入市好時機。

▲Kingscross Dr 大平房，完成步出地庫，3車庫10

車位，室內泳池，3+2臥室4浴室，主層書房，大廚房，主層洗衣房，地庫帶1臥室套房，主臥帶5 件套浴室，2.3英畝，叫價：$2,299,999

衣

式3層獨立屋，底層洗 ▲We stg ate Blv d 側復畝佔地，浴室，1.75英房，3車庫30車位，4臥室3 x 385 Feet。 196 可興建夢想之屋，lot：

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完成步出地庫，底 ▲Cranberry Lane 大平房，硬木地板，

King City的房屋間隔普遍很大，隔很遠都難以見到一棟房屋

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熱點話題

2019年5月16日

多倫多Condo均價已突破60萬元大關，人們要 “上車” ，固然越來越難，但就算是租房，也不見得容易負擔。有數據指出，多倫多一睡房單位租金，平均要2,260元，是全國住宅租務市場之冠。不過，近期大多地區Condo租金的強勁漲幅已有降溫跡象。

Condo租金漲幅出現降溫

多市一睡房價格仍冠絕全國本報記者

根據地產網站PadMapper的3月份全國租金報

幅，但按年仍然有14.7%升幅。兩睡房單位租金與上

4.3%，按年亦升了14.3%。至於兩睡房單位，目前月

告，本國24個大城市中，只有5個城市出現一睡房單

月維持不變，平均月租在2,850元水平，但按年比較

租1,480元，短短一個月便多了40元，按月及按年分

位租金按月上揚，包括溫哥華、巴里(Barrie)、咸美頓

則有14%升幅。

別有2.8%及14.7%升幅。憑着這樣的走勢，令基秦拿的排名躍升兩位，打進10大中的第9位。

(Hamilton)、基秦拿(Kitchener)及利載拿(Regina)。租金

全國第二貴租的溫哥華，一睡房單位平均月租

下調的有8個城市，包括多倫多、基隆拿(Kelowna)、

為2,100元，按月比較升了1%，按年亦有5%增長。至

另一方面，排行第21位的魁省魁北克城

卡加里、倫敦(London)、愛民頓、魁北克、沙斯卡通

於兩睡房單位，平均月租達3,260元，與上月比較跌

(Quebec)，3月份經歷了最嚴竣的租金下調。目前該

(Saskatoon)及溫莎(Windsor)。另外有11個城市的一睡

了0.6%，按年則有3.5%增長

市的一睡房月租為810元，按月下跌了5.8%，就連兩

房平均租金，與上月持平。

半數城市租金見雙位數升幅

基秦拿房租升勢最勁在5個出現一睡房單位租金錄得按月上揚的城市

睡房單位租金亦大幅下跌了4.8%至1,000元。話雖如此，若與去年同期比較，兩者仍然錄得14.1%及 11.1%的按年升幅。

跟過往大部分城市每月租金都有增長的情況截

中，有3個都在安省，當中又以基秦拿市的租務市場

然不同，如今全國竟有如此多個城市都出現相對平

最火熱，不論一睡房還是兩睡房單位月租，在安省

穩甚至下跌的按月升幅，顯示租務市場的租金升勢

各城市來說都是升勢最強勁的。目前該市一睡房平

根據多倫多地產局(Toronto Real Estate Board)的

有緩和跡象。儘管如此，若與去年同期比較，半數

均月租1,200元，比一個月前多了50元，按月升幅

2019年第一季度租務市場報告，今年首3個月共有

多市開放式單位最受歡迎

城市的一睡房租金仍然見到雙位數的按年升幅，當

6,646個Condo單位透過多重放盤系統(MLS)租出，比

中只有沙斯卡通出現按年下調之勢，顯示這些地區

去年同期增加了7.7%。各間隔類別中，開放式單位

的租務市場整體上還是有大量需求。

(bachelor)、一睡房及兩睡房單位租出率及平均租金都

全國最貴租金城市多倫多稱王根據該份報告的數據，全國租務市場最昂貴的 5大城市中，安省只有多倫多入圍，且也是排在頭位。卑詩省的溫哥華、本拿比及維多利亞(Victoria)，則排行第2、3及5位，魁省滿地可排行第4。多倫多現時一睡房平均月租達2,260元，按月有0.4%輕微跌

有按年增加，當中又以開放式單位最火熱，租出率與租金都比去年高出近一成。但3睡房單位的租出率卻比去年下跌6.6%，然而，平均租金則錄得近一成升幅。

打工一族負擔沉重目前，適合1至2人居住的開放式單位及1睡房單

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月16日

位，平均月租分別要1,816元及2,143元。適合小家庭

地區來看，平均呎租要3.28元。以多倫多市中區(即排

市場的租盤增多，供應比需求增長速度快，令出租與

的兩睡房及3睡房單位，分別要2,811元及3,665元。如

除北約克、士嘉堡及伊陶碧谷)為例，平均租金按年

掛牌比率(leases-to-listings ratio)達到73%，是4年來的

此高昂租金，對於多倫多年薪中位數才5.5萬元打工

上漲4.5%，呎租約為3.71元，是兩年來最緩慢的漲

最低水平。此外，租盤在市場上的待租日期增加至20

一族來說，確實是頗沉重的負擔。

幅。

日，是3年以來的最高水平，意味着房東要較長時間

TREB總裁Garry Bhaura表示，Condo租金持續

租金增幅步伐放緩，其中一個原因是投入租務

才找到租客。

上漲，主要是因為大多地區強勁的經濟及多元化發展，吸引大量人口遷入。雖然目前放租的單位有所增加，但平均租金加幅亦比通脹率為高，顯示租務市場持續緊張。

多市空置率不足1% 今年1月至3月，大多地區有超過1.2萬個不同類型的C o n d o單位放租，雖然已比去年同期大增 22.4%，但空置率仍然偏低。以多倫多市為例，空置率只得0.7%，約克區只有0.8%，就算是空置率最高的杜咸區，亦不過1.1%。即是說，在租盤供應量最多的多倫多及約克區，每1,000個出租單位中，才有 7、8個單位是沒有租客的。對於還在市面上尋找出租單位的租客來說，競爭之激烈可想而知。TREB首席市場分析師Jason Merce指出，市場對於出租單位的強大需求，使潛在租客之間相互競爭，發生競價戰，租金亦隨之出現上行壓力。 Condo市場研究公司Urbanation日前發表報告指，今年首季儘管租金上揚，但相比幾個月前已見降溫。以同一座住宅大樓為基礎，今年首季與去年第4 季相比，租金升幅已由9.2%降至7.7%。以整個大多

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2019年5月16日

安省新住房供應計劃

開發商經紀成大贏家本報記者

安省政府剛出爐的房屋政策，讓業主更容易把地庫或車房改變為“第二套房”（S e c o n d a r y Suite），又將容易出租公寓和非牟利房屋的土地

熱點話題

發展稅（Development Changes）可以分5年繳交。安省市政事務及房屋廳長克拉克（Steve Clark）日前在士嘉堡宣布“安省房屋供應行動計

劃”時指出，現時很多人置業無望。官僚架構和文件審批，令多市一些新屋項目由規劃到落成要耗時 10年，也令房屋成本上升。

建築上訴個案積壓 10 萬宗克拉克表示，省府特別關注夾心階層房屋短缺的問題，鼓勵興建獨立屋、鎮屋、中層出租公寓、

安省政府旨在增加住房供應的“安省房屋供應行動計劃” （Ontario's Housing Supply Action Plan）近日出爐。根據新計劃，省府鼓勵業主把地庫或車房改變為“第二套房”（Secondary Suite）；並致力於減少市政當局在項目審批中的繁文縟節；大幅減少開發商需要繳納的費用等。但對地產業有關“取消土地發展費”和“開放綠帶”的呼吁不予採納。那麼，誰是新計劃的贏家？誰又是最大輸家？

第二套房和家庭式柏文等各類型的房屋。他稱解決房屋問題不能夠單靠政府，但省府可以鼓勵發展而不是成為絆腳石。增加房屋興建將為全省帶來數以千計就業機會，尤其是由彼德堡至喬治亞灣，並延伸至尼亞加

似乎是為發展商大開綠燈，重走舊路。陳志輝稱，除房屋建設之外，省府開放商務和削減繁文縟節的大方向，對交通和其他地方政府管轄的事務是一意孤行，直接凌駕地方政府。市政事務及房屋廳長也可以直接發出“土地用途規劃令” （Minister's Zoning Order），不需經地方政府直接執行，以鼓勵更多投資和加速發展。他指出，未來要視乎省府執行時如何與地方政府商討，希望取得雙方均可接受的協調。他認為法例賦予地方政府的權力並非消失，隻是執行上被地區規劃上訴庭，甚至市政事務及房屋廳直接參與；但實際影響的大少要等待細節出台後才清楚。至於省府提出發展稅可以分期5年繳交，陳志輝指將衝擊地方政府的財政。短期內勢必令地方政

顯然，新住房供應計劃出爐以後，地產經紀和開發商會是最大贏家。那麼誰不是贏家呢？

市府不滿取消對開發商收費

拉地區的金馬蹄地區的發展。省政府的發展計劃將

安省市政府協會（Association of Municipalities

令佔全國1/4人口的金馬蹄地區，繼續成為全球經

of Ontario）認為，市政府對住房開發的收費方法不

濟動力。

應該被觸及。市府靠收取這些費用，用於交通、社

府調整財務，長遠而言須省市政府加強溝通，協調各項基建項目以減少對居民的影響。他表示地方政府延遲收到土地發展稅，資金不足，圖書館和文娛康樂設施等服務將受影響。

恐住房供應增但民眾買不起城市租戶協會聯盟（Federation of Metro

克拉克又批評單是多倫多市的建築上訴個案，

區中心，以及道路等基礎設施。但是，現在省府已

Tenants' Associations）行政總裁Geordie Dent表示，

在地區規劃上訴庭（LPAT）積壓了10萬宗，不少

經取消了約200個市政府對開發商的收費。現在，

更讓他不安的是，省府沒有聽取他們的建議。他希

個案要排期24至26個月，嚴重影響房屋供應。未來

省府把市府的多項收費合併成一項新的社區福利費

望省府不僅在廣義上提高住房供應，更應特別提高

將加速和簡化程序以提高上訴效率。

（community benefits fee），而這項費用有封頂限

可負擔住房的供應。他說：“這完全是浪費時間。

制。封頂金額為多少，尚未確定。

他們可以規範管理短租市場，他們可以收空置稅，

繼續維持綠帶完整克拉克指出，省府維持用家付費的原則，無意取締土地發展稅，隻是提高透明度。出租公寓和非牟利房屋項目的相關稅務，可以分5年繳交。他強調，省府會繼續維持“綠帶”（Green

多倫多市議員黃慧文(Kristyn Wong-Tam)表示，市府的收入將會減少。市長莊德利也提出警告說，納稅人不應該為城市基礎設施“自掏腰包”。

示好發展商削地方政府話語權

B e l t）完整；但亦表示要約束地方保護機構

烈治文山市議員陳志輝擔心，省政府賦予“地

（Conservation Authority）專注防洪等核心事務，

區規劃上訴庭”（LPAT）更大權力，將令這個新

也對剷雪、單車徑和路邊公園等大約350個低風險

設的上訴機制，再次返回“安省市政委員會”

項目開綠燈。

（OMB）老路的隱憂。

據CBC報道，安省地產協會（Ontario Real

陳志輝表示，由於安省市政委員會被取消前，

Estate Association）行政總裁Tim Hudak笑得合不攏

已經完全失去上訴機制的作用，幾乎一面倒同意發

嘴。他說，安省政府聽取了協會去年冬天提出的10

展商所提出的各項要求；不少發展商甚至將市政委

項建議中的8項。這些被採納的建議，包括加速住

員會列為審批程序的一環，未等市政府回覆便向市

房審批、控制市府收取的開發費用。他認為，這些

政委員會提出上訴申請，令地方政府感到極為沮

建議被採納從而立法，將使普通家庭更容易擁有住

喪。前自由黨省政府為加強地方政府對土地發展的

屋。

話語權，才作出改革以取得平衡。現省府的新政策

可是他們一件也沒有做。” 開發商贏了，居民呢？新計劃還在諮詢過程中，但有居民權益組織擔心，可負擔社區住屋問題根本沒被提及。權益組織強調，僅僅關注供應問題，不能解決現在的住房危機。那麼，安省居民到底是贏家還是輸家呢？那要看省府的新計劃到底能不能實現目標：是會增加普通居民買得起的住房，還是變成由開發商驅動的市場，有大量住房供應，隻是普通家庭買不起。需要指出的是，省府之前已經安排了逾10億元，修補安省破舊的廉租屋系統，並縮短廉租屋的等待時間。但是省府幾個月前同時作出另一項改變，就是取消對所有剛上市的新單位的租金限制。時事評論員擔心，取消這限制將使租客不得不支付高額租金，有可能抵銷省府為廉租屋撥款的努力。

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2019年5月16日

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卑詩省府近日公布的兩份最新洗黑錢報告顯示，去年約有74億元髒錢在卑詩 “洗白” ，而其中約50億元是通過房地產交易，這導致全省樓市平均價格上漲5%，而大溫等樓市興旺的都會區，洗黑錢導致的樓市漲幅更高。

2019年5月16日

樓市可能洗黑錢情況業權物業由法人或被安排擁有由託管人擁有由海外買家擁有由高風險地區買家擁有登記業主使用不透明地址資金毋須外部借貸 ( 現金交易 ) 與不受監管借貸方辦理按揭迅速還清房屋貸款登記多個按揭之後還清按揭借款與物業價值比例反常按揭利率異常物業估值物業大幅高於或低於真實價值交易物業多次頻繁交易 (Flipping) 買家短期購買多個物業

都市新聞

*表一

資料來源：傑曼報告

馬洛尼報告建議撮要改進省級法規 ■卑詩省府報告指出，國際黑錢經常試圖通過卑詩樓市來漂白。圖為溫市中心柏文。資料圖片

卑詩洗錢觸目驚心

50億炒高樓價5%

本報記者

有關報告並為卑詩及聯邦提出29項建議，卑詩

者會，介紹兩報告內容。

律政廳長尹大衛（David Eby）直指，加大監察執法

馬洛尼表示，卑詩去年74億元洗黑錢金額還是

將讓不法分子體會到“洗黑錢的派對已結束”。而

保守數字，而加拿大全國的數字則高達470億元。她

幫助罪犯洗黑錢的隱形物業代持人，將面對巨額罰

說：“卑詩在預防洗黑錢犯罪上邁出重要一步，就

款，省府也在努力修改相關法律，同警方及稅務執

是計划推出土地受益所有人登記系統。”

法部門合作，充公以黑錢購買的物業。兩份調查報告均由卑詩省府在去年9月，委託獨

監察隱形代持物業者

立調查機構進行，一個由西門菲沙大學（SFU）教

尹大衛在記者會結束後，接受《星島日報》記

授、前卑詩副法務廳長馬洛尼（Maureen Maloney）

者電話專訪，他說，以往海外買家或不法分子以犯

領導的委員會，就洗黑錢對樓市影響進行調查；另

罪所得，在卑詩尋找信任的人購買並代持物業，這

一個由執業律師、前皇家騎警副總長傑曼（Peter

種隱形代持行為將無所遁形。他說：“比如本地工

German）負責，傑曼已在去年6月公布了名為《髒

薪人士賺取5萬元年薪，卻突然購買了數百萬元的物

錢》（Dirty Money）的報告，主要分析賭場洗黑

業，此人就要解釋清楚資金來源或如何獲得貸款。

錢，他將最新公布的報告命名為《髒錢2》，主要講

我要告訴他們現在這樣做十分危險，將面對至少5萬

述樓市、豪車市場及賽馬行業的洗黑錢情況，其中

元或物業估價值15%的巨額罰款。”

豪車市場內容已在數日前公布。

全國洗黑錢高達 470 億

傑曼報告揭示樓市洗黑錢活動觸目驚心。例如，傑曼調查團隊發現一位學生身分的買家，物業登記地址為卑詩以外的租賃辦公室，居然能在同一

日前公布的兩份報告內容豐富，合計共長達538

幢柏文大樓內購買總值2,900萬元的15個單位。一位

頁，馬洛尼、傑曼、尹大衛及卑詩財政廳長兼副省

家庭主婦，3年時間先後購買了價值410萬元、約12

長詹嘉路（Carole James），當日在維多利亞舉行記

個排屋（row house）。

卑詩省盡快實施，土地業主透明登記鼓勵各省實施土地受益所有人登記規管公司受益所有人信息規範地產經紀及發展商責任義務考慮推出無法解釋財產處理法規考慮為自我規管行業制定行為規範

全國行動及信息分享

整合司法專家報告可疑交易

強化反洗錢機構金融交易報告分析中心 (Fintrac)

Fintrac 提供更多加國及海外洗錢區域信息建立信息分享框架，供反洗錢機構使用呼籲加國各省採取一致措施增加功效 *表二資料來源：馬洛尼報告

一學生購買 15 個柏文一個二手豪華車銷售商，在大溫地區擁有總值 860萬元的3處物業，這些物業有多個按揭，不過，每個新按揭的利率都比前一個低。還有一個案例為，494個不同物業分別有4至29個按揭，登記後以迅速方式還貸，這是樓市交易可能涉及洗黑錢的警示信號（見表一）。尹大衛說：“傑曼報告發現了缺乏監管、信息蒐集不足，以及政府莫不關心導致嚴重後果的堅實證據，這些直到現在都是我們經濟體系及社區的毒瘤。”他借此批評前自由黨省政府不作為，導致事態惡化，也表示卑詩面對的洗黑錢問題十分獨特，需要聯邦聯手行動。詹嘉路說：“通過卑詩房地產市場洗錢的嚴重性，大大超過人們的想象，我們的房屋市場是為居民服務的，不是用來為犯罪所得漂白。” 馬洛尼的報告，為省府及聯邦提出了29項建議（見表二），卑詩省府已開始實施了其中的部分建議。尹大衛指出，將同聯邦政府溝通，以便所有可行建議能盡早落實。有溫市反洗黑錢律師表示，報告中很多建議有助堵上洗黑錢的漏洞。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月16日

多市春季大興土木逾10億元基建上馬

多倫多市長莊德利與基建及環境委員會主席兼市議員帕斯特納克(James Pasternak)日前宣布，該市超過10億元的2019年春季工程正式展開，當中計劃修建的項目包括道路、橋樑，下水道及水管，這是多市歷年季度工程最大的投資規模。是次的季度工程中，約有5.9億元用於改善交

位於Kipling Avenue、布爾西街(Bloor Street

通基建方面，包括：1億元在主要道路上；7,000萬

West)及登打士西街(Dundas Street West)的六點交匯

元地區道路；2億元在高速公路，包括嘉甸拿復修

重新配置；在當河谷高速公路下面，復修當河路

工程；6,000萬元在行人路及單車道；4,500萬元在

(Don Mills Road)、Spanbridge Road、Wynford

基建及道路安全計劃(Vision Zero infrastructure and

Drive及羅倫斯大道(Lawrence Avenue)的4個橋樑；

the Road Safety Plan)；以及1.15億元在橋樑、隧

嘉甸拿復修工程，由Jarvis Street至Cherry Street第

道、以及市政道路上其他的交通基礎設施。

一期工程；布爾街由巴佛斯街(Bathurst Street至士

此外，約有4.8億元投放在水道基建項目，包

巴丹拿大道(Spadina Avenue)，將會更換水管、街

括：2億元用在水管及用水服務上；7,500萬元地下

道，單車徑工程及道路重鋪工程；Richmond Street

水道；7,500萬元為地庫洪水保護；以及1.3億元在

由約克街(York Street至巴佛斯街；Jarvis Street由登

暴雨管理項目包括當河(Don River)及中央湖濱

打士街(Dundas Street)至皇后街(Queen Street)；當河

(Central Waterfront)。

及中央湖濱第一期工程，Coxwell Bypass Tunnel；

今次重大工程預計在今年進行，分別是：

皇后東街及東方大道(Eastern Avenue)更換多倫多街

車車軌；貝治芒路(Birchmount Road)由艾靈頓大道東(Eglinton Avenue East)至羅倫斯大道東路面重鋪；米蘭大道(Midland Avenue)由丹佛夫大道 (Danforth Avenue)至羅倫斯大道東道路重建；舊威斯頓路(Old Weston Road)由St. Clair Avenue West至 Rowntree Avenue路面重鋪；皇家約克( Royal York) 由Dixon Road至Summitcrest Drive路面重鋪；York Mills Road由Leslie Street至Don Mills Road路面重鋪；惠柳第大道(Willowdale Avenue)由Empress Avenue至芬治大道(Finch Avenue)路面重鋪及建造單車徑；在當河西上面的灣景大道(B a y v i e w Avenue)修理橋樑。這些工程將會在140公里長的道路進行重鋪工程，200公里長的地下水道及水管改善項目，範圍遍及多市超過600條道路，政府希望工程盡量減少對市民的影響。如欲了解工程詳情，請瀏覽網址：t o r o n t o.c a/i n v i e w，或t o r o n t o.c a/ roadrestrictions，以便獲知那些道路封閉情況。

現金註冊退學收支票國際生洗黑錢也瘋狂據卑詩省府一份調查報告指出，該省專上教育院校也成為洗黑錢工具，目前有證據顯示，一些國際學生使用現金支付每年數千至2萬元不等的學費，然後在退學時獲校方以支票退回未用款項，從而進行洗黑錢活動。據加拿大廣播公司(CBC)報道，該份由前皇家騎警副總監傑曼（Peter German）撰寫，並於上周公布的洗黑錢報告顯示，一些私立及公共專上院校，允許來自海外的學生以現金支付學費和其他收費，但這些學生登記註冊後就退學，而校方則以支票退回余款。傑曼表示，

■尹大衛（左）說，省府絕不姑息樓市洗黑錢行為，右為詹嘉路。

金，並成為可以簽發本票的潛在銀行?”

省府提供

薩(Jesus Herrera Esperanza)，曾於2013年入讀卑詩

如果這些用來交學費的現金是犯罪利益，那麼

目前，私立院校的學費每年可能高達2萬元，

這是一種典型的洗黑錢程序。他說，目前有國

但據尹大衛透露，卑詩新民主黨省府正在研究，

際學生用現金支付每年7,000至10,000元的學

要求所有卑詩省商戶向聯邦反洗黑錢情報機構

不過，傑曼表示，沒有證據顯示，私立的哥

費。

FINTRAC報告所有超過1萬元的現金交易。上述報

倫比亞學院知道埃斯帕蘭薩的背景，或者明知道

告表示，除房地產、賭場和名貴汽車外，其他洗

但仍然接受與犯罪利益有關的金錢。此外，CBC

黑錢工具，包括虛擬貨幣、拍賣行、豪華遊艇，

並未能獨立證實埃斯帕蘭薩曾經入讀哥倫比亞學

以及只收現金的大麻零售店等。

院，而該學院也未有即時回覆CBC的相關查詢。

9 千現金存賬戶支付 150 元欠款報告中指出，一個學生最近拿着一個裝滿 9,000元現鈔的運動袋，來到一所名字未公開的學院，要求校方把現款存入其學生賬戶，用以支付一筆150元的欠款。

省哥倫比亞學院(Columbia College)。當年埃斯帕蘭薩只有22歲。

據公立的道格拉斯學院(Douglas College)表

墨西哥毒梟親信曾就讀卑詩學院

示，該校目前只有極少數學生用現金交學費，但

傑曼指出，在一本有關墨西哥大毒梟古茲曼

由2020年起停止接受付現。西門菲沙(SFU)大學表

卑詩省律政廳長尹大衛(David Eby)表示：

(Joaquin El Chapo Guzman)的書《Hunting El

示，自2017年起已停止接受付現。卑詩大學(UBC)

“誰會想到，私立院校和大學竟會接受大額現

Chapo》中提到，古茲曼的一位年輕親信埃斯帕蘭

則表示，10年前已停止接受付現。

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2019年5月16日

士嘉堡K Square Condo / Michael Lin 林玉林創富地產

靚盤推介

K Square Condos地理位置優越，位於Sheppard Ave和Kennedy Rd東南角，是著名開發商Kingdom 在多倫多的處女作。它四通八達，緊鄰愛靜閣通勤火車站，24小時公交，生活便利，步行可到達愛靜閣購物中心、飯店超市。K Square Condos設施應有盡有，而且在7 層精心設計一個藏書數千冊的私家圖書館，僅供公寓居民休閑閱讀。K Square Condos價廉物美，30萬起價，即將隆重發售，目前是VVIP價格發售。

投資潛力選擇地產投資的三大要訣是什麼？Location！ Location！Location！可是在近年炙手可熱的公寓市場，這條投資“鐵律”竟發生了明顯變化。在獨立屋均價下調公寓逆勢上漲的當下，如果你有心去觀察，公寓投資人的新三大要訣竟變成了：旺市新中心、怡陶碧谷中部和士嘉堡中心。究其原因，無非是目前市中心新公寓動輒每呎1400-1700元的樓價，讓很多中小型投資人望而卻步，高不可攀，懼怕高位風險。而政府新出台的近300億地鐵擴建計劃，結合區域發展規劃和定位，將徹底改變城市格局，多個新核心地段即將誕生。未來的人口、就業、資本、技術，都將源源不斷涌入新核心，嗅覺敏銳的投資者已經行動起來，新樓花搶購熱火朝天。眾所周知，士嘉堡處於GTA核心地帶，有著優越的區域地理優勢。完善的交通網絡和成熟的工商業以及良好的教育資源，都吸引著人口源源不斷流入。此外士嘉堡也是多倫多市政府和安省政府重點和優先發展區域；無論城市的輕軌、地鐵，還是高等教育都優先在士嘉堡地區發展。單看士嘉堡地區的租金漲幅，在大多地區排名第3，僅比排名第一的多倫多市中心低了1.5%。而STC作為士嘉堡唯一擁有高層公寓的地段，以其各種便利的條件，形成得天獨厚的優勢更被大家青睞。尤其每年開學季，租房市場異常火爆供不應求，甚至每年都能出現搶offer的局面。因此一直以來，士嘉堡房價都具有非常大的升值潛力。尤其近幾年，當更多人意識到士嘉堡是一塊投資自住的風水寶地時，卻沒再有重大項目出現。

樓盤優勢及亮點 K Square Condos具體位置在2035 Kennedy Rd Scarborough，401高速和Kennedy路東北角。士嘉堡僅有的幾座高層公寓幾乎全部集中在其核心區域，

足見這塊地是多麼搶手。距離著名的Scarborough Town Centre隻有2公裡遠，毗鄰Kennedy Common、 Metro及沃爾瑪等大型購物中心，休閑、購物十分方便。該項目周圍有T T C、S c a r b o r o u g h L R T和 Agincourt GO火車站，交通情況極其優越；出門直上401，東來西往，要上404也十分便利，南下20分鐘直達DT。這樣的交通條件，無論是有車無車，出

【項目名稱】K Square Condo

行都不用愁。

【類型】Condominium

STC擁有優秀的基礎教育資源，比如Agencorut High School、白求恩中學等眾多優秀的高中、初中

【開發商】Kingdom Properties 【地址】2035 Kennedy Rd. Scarborough，ON

和小學。更重要的是，加拿大頂級高等學府多大士

M1T3G6

嘉堡校區就在項目東邊；此外還有備受中國留學生

【單元|樓層】644單元|35層

歡迎的百年理工學院，其中3個校區都在士嘉堡。

【戶型】1睡房、2睡房、3睡房

整個社區環境優雅，綠茵環繞，公寓周圍將有

【預計交樓】2022年

一條綠化帶環繞，方便居民散步和遛狗。公寓附近也有相當多的城市公園、野地自行車路線和徒步路

• 靠近Hwy401

線，使居民可以良好的在工作和生活中切換自如。

• 步行可至Agincourt Mall

公寓將配有24小時安保、圖書館、音樂廳、專業健

• 車行4分鐘至Midland地鐵站

身房、寵物美容間、兒童游樂房以及帶有超大露台

• 車行6分鐘至Scarborough Town Centre

和欣賞自然風光的派對室。

• 近商鋪、餐廳以及學校

大型購物中心有Scarborough Town Centre Mall

• 交通地理位置優越，多條出行線路可選

和 Kennedy Common。Scarborough Town Centre

• 附近公園綠地眾多，空氣環境優越

Mall內帶有Cineplex以及高檔商店The Bay。 Kennedy

這個坐落在Kennedy &401的新開發項目，是近

Common周圍則有華人超市、西人超市Metro，生活

年來士嘉堡地區唯一的新建大型項目。無論是投資

十分便利。該區還被Glamorgan Park、West Birkdale

自住，還是超強的出租回報率，都極具性價比。之

Pakr、McDairmid Woods Park和Snowhill Park這4個公

前錯過投資機會的人，必將對新項目拭目以待。有

園環繞，自帶天然氧吧。

想要投資多倫多大學士嘉堡分校和百年理工的投資

• 步行20分鐘至Agincourt Go Station

者，要提早好准備。

Canonhill豪華鎮屋隆重推出這個豪華鎮屋地處Richmond Hill 中心， Yonge夾Elgin Mills地區，面積1800-2400呎，雙車庫，僅79.9萬起。交通、購物方便，舉步 Richmond Hill High School。圖紙、價格在手，

目前正在VVIP內部發售。保証最早拿到你想要的戶型及Lot。20個月后入住。對以上項目感興趣者，請電總裁經紀 Michael Lin：647-287-4037，優先拿盤。

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2019年5月16日

9 列系》租包我房《你買

2 絡脈的投資

王韜

產

新世界地

置業寶典

最近在我所居住的小區有3間房子挂盤出售,很快一周之內其中的兩套就售出了，當然不會創出什麼高價，隻是用時間換空間見好就收。當然因為都是一手房主，其實隻是賺多與賺少的問題，不過隻要解開了價格這個心結，世界上就真的沒有賣不出去的房子了！資料圖片） 6年初至年中房價增幅進入大多地區前三（星報 2015年底之后，Oshawa開始進入涌入期，201

上一篇我們談到無聞期也有先拔頭籌的人，在

年中這段將近2年的時間，如果你細心的話，你會

性極大，而出租市場的容量是有限的，因此自相殘

這裡我再一次向他們表示敬意，因為他們無疑都是

發現前4個階段越往后持續時間越短，到后來完全

殺的可能性也是非常大的。如果有最后一點，那就

市場老手並且還是高手，在絕大多數世人依然懵懂

呈驚人的加速狀態，也就是說80%的時間留給了

是這樣作的前提也是樓花價最終也會與現房取齊，

的時候，他們卻首先發現並把握住了機會，所以請

20%的人，而那80%的人依然還在沉睡，他們會在

增值是相同的，隻不過現房的風險性顯然更小！事

記住這個時間點的這一批人。

后面的20%的時間裡奮起直追，於是房價會迅速飚

實也証明了以上判斷是正確的，我在2015年中之前

起。

所作的20單，全部在一個月內租出。

接下來是發現期，此時的樓花價開始上升，不過還是在相當長的一段時間裡遠低於現房。當然這

而從另一個角度講，從發現期結束到涌入期結

不過話還要再說回來，盡管華人喜歡買樓花，

和許多人的遭遇很可能相左，因為絕大多數情況

束都將是投資套現的最好時機，同時也是那些在無

但截至2015年中知道Oshawa的也是寥寥無幾，所

下，都是一聽到某個區域很火，其時的樓花價就已

聞期買入的朋友開始品嘗甘甜投資成果的時候。

以當時根本也談不到買樓花的問題，等到華人大肆

遠高於現房，而這其中的原因很簡單：那就是市場

我是2014年4月開始正式進入Oshawa市場的，

在Oshawa高價搶購樓花時，已經是樓花價遠遠高

已經跨越了我們上面所說的發現期，已處在涌入期

發現期我趕上了一年多一點兒的時間，作為華人經

於現房價的時候。而在這之前現房全面突破65萬加

甚至飽和期的緣故，也就是說，當一地普遍得到眾

紀中Oshawa最早的發現者，相信絕大多數華人不

元的2016年中，我已開始着手作退出Oshawa市場

人推崇的時候，從投資的角度看：其實已經晚了！

會比我早了。我是一到Oshawa就幫助投資者購買

的准備了，因為投資的另一個制約要素已經開始啟

其實還有一個硬性指標可作為衡量的標准，那

現房的，因為當時Taunton社區80%的新屋已經建

動，那就是現金流平衡，超過這個價位，我認為就

就是樓花價，當地的樓花價會在發現期迅速增長，

成，具備了成熟小區的雛形，出租市場也億初具規

已經開始超出普通家庭的最大承受上限——該是轉

一旦樓花價與現房拉平，發現期即告結束。我要說

模，所以對於先期的投資者來講，顯然已具備最直

移陣地，也就是選擇另一個更適合的時間地點的時

其實最好的市場機會主要集中在未聞期和發現期，

觀的說服力，於是買房-出租再到買房-出租，這個

候了。

可以打一個比方：如果全部的市場機會有100的

模式持續重復，客人理解容易，我操作也直接方

從2016年初至年中，房價增幅超越了當地歷史

話，那麼前兩個階段會佔到80%甚至更多，如果你

便，主要就是針對現房做文章，看得見摸得着，於

上任何一個時期，因此Oshawa的房價增幅當年進

錯過了，盡管不能說機會已經完全喪失，但幾乎所

是一直貫穿發現期的始終。

入大多地區前三，一間2500呎左右的房子價位已接

剩無幾，並且顯然投資成本和風險都相應加大了。

有人會問：為什麼一上來不直接買樓花？況且

近70萬，而之前我幫助買到的房子，實際已增值了

事實上按照我的經驗，確實會有80%甚至90%人就

這個時期樓花還便宜？我作出針對現房的決定基於

20萬，而前后才不過1、2年的時間。2015年底之

是在這個時間段開始加入進來的，從另一個角度講

3點：其一現房的狀況、位置等硬件條件更直觀，

后，Oshawa開始進入涌入期，而2016年中卻恰恰

，隻有不到20%甚至更少的人抓住了最好的80%的

相對於憑空畫餅的樓花，優缺點在選房就可以作到

正是華人正式開啟大規模涌入Oshawa模式的標志

機會，仔細想來這也確實符合20/80定律：20%的

一目了然、心裡有數。其二現房出租的市場數據更

性時刻。

人賺了80%的錢，而剩下的80%人一不小心就錯過

客觀、更可靠，也就是你買了的，一定能租出去，

了“一個億”。

看數據就會作到事先有底、到時有數，而樓花的未

Oshawa的黃金投資期就在2013年10月到2015

來畢竟有着可能的變數。其三樓花集中上市的可能

（未完待續）

聯系王韜請致電416-859-1767。更多詳情請見本刊第15頁廣告。

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2019年5月16日

不立遺囑後患無窮

網上辦理不用40元綜合報道

“遺囑”是華人的禁忌，但是不立遺囑卻後患無窮。如何做到既有效又省錢地訂立遺囑？答案在此。

投資理財

在你“百年”之後希望發生什麼？誰將繼承你的房產和養老金，你的集幣收藏又將由誰保管？

何，讓政府來替你做這件事？不是一個好辦法。你的同居伴侶得不到分文，如果你身後遺有同居關係的伴侶，那麼他或她無權分得您的房產。在

這些都是人們不情願回答的問題。訂立

某些省份，只有已婚配偶才自動允許申請繼承。政

遺囑意味着考慮你自己的身後事，關乎你的配偶

府將介入你子女的個人生活和財務問題。如果你未

或同居伴侶、甚至你的子女（如果你有的話）的事

給你的未成年子女指定監護人，政府將擔當監護人

情。通常整個過程包括面見律師、支付幾百或幾千

的角色。政府還將管理他們的財務直至他們成年，

元的費用，而費用多寡取決於個案的複雜程度。

而這項服務的費用極其高昂。

不足為怪的是，一次又一次的調查發現，半數或者超過半數的加拿大人沒有訂立遺囑。身故卻沒

網上訂立遺囑選擇

■不立遺囑隱患多多。

Global

識的人，甚至是一個已經疏遠了的家庭。目前至少有兩種值得信賴的選擇，可以讓你在家中花很少的錢完成遺囑的訂立。

有遺囑會帶來很多隱患，財產將被凍結，包括你擁

訂立遺囑可以幫你免交大筆的稅款。在你身故

遺囑網站Legal Wills自2003年起推出，目前在

有的以及仍欠債的。例如，如果你是單身，無人可

之後，你的合法代理人需向加拿大稅務局提交最後

加拿大境內英語地區運營，明年將在魁省推出英文

以進入你的柏文，清空你的冰箱。同時，你的未付

一份退稅申請，並支付截至你身故前的所有欠稅。

頁面。使用該網站訂立遺囑的成本是39.95元，可以

信用卡賬單上利息將不斷累積，沒有人可以幫你償

但是，如果你的資產留給仍在世的配偶，這些稅款

無限次免費更改。

清欠款。法官將指定一名執行人來管理你的資產，

均可以遲交。任何遺囑均可呈上法庭爭辯。但如果

這個過程可能會歷時數月。

你沒有訂立遺囑，家庭糾紛將在所難免。

你的配偶和子女需要搬出你們的房子，如果你

你的財物可能被留給一個你不認識的甚至不喜

身故之前未有決定如何分配你的資產，那麼政府將

歡的人，如果你沒有直系親屬在世，省法可能將你

根據省級法律設定的標準程式來幫你分配。無論如

的不動產判給你的遠房親屬，一個可能你幾乎不認

Willful是一家後起之秀，目前僅在安省和阿省推出。使用者可選擇99元、150元或250元費用不等的3種打包服務，同樣可以無限次免費更改。 Legal Wills和Willful均明確要求使用者將遺囑打印出來，並在兩位見證人面前簽署。

電話服務一次收10元手機用戶怒轟“騙錢” 根據加拿大廣播公司（CBC）的報道，有手機用戶打電話到電訊商的客戶服務中心，要求更改戶口資料和服務時，竟然被電訊商要求支付服務費。電訊業監管機構 “加拿大電台電視暨電訊委員會” （CRTC），現對這類收費表達關注。電訊商收取電話服務費，原意是希望客戶盡量使用免費的網上服務，但此舉卻招致很多想使用人工服務的客戶不滿。溫哥華Fido手機客戶多羅申科（Paul Doroshenko）怒稱，這簡直是一場騙局，電訊商每月賺了他那麼多錢，現在連一個簡單的客戶電話服務，竟然也要收費。由羅渣士電訊（Rogers Communications）持有的Fido，從5月14日開始，向透過電話要求提供某些服務的客戶，收取10元服務費。收取費用的服務，包括付費、更新聯絡資料或更新支付方式，以及重設留言信箱密碼，該些服務均可以在

網上辦理。

三大電訊商表示合法羅渣士電訊發言人基爾恩（Bill Killorn），回應

的期望，CRTC應該採取適當行動。根據《無線電訊守則》的規定，電訊商不得在未獲客戶同意下，更改重要的合約條款，而所有的一次性收費，亦必須清楚說明。

CBC提問時稱，“絕大多數”Fido客戶都已使用免

羅渣士、研科及貝爾均表示，他們已透過多種

費的網上服務，處理戶口的日常事務，這種方式對

方式，通知客戶相關的服務費，當客戶打電話要求

於客戶來說，其實更為便利。

提供須付費的服務時，他們也會預先告知客戶。

羅渣士電訊旗下的chatr，在去年8月起，已開始收取類似的5元服務費。在今年5月2日起，貝爾（Bell）旗下的Virgin Mobile，亦向打電話要求更改上網或收費計划的客戶，收取10元服務費。 CRTC上月向多家電訊商發信，指該些服務費可能不符合《無線電訊守則》（Wireless Code）。不過，CRTC沒有向CBC詳細解釋，電訊商此舉，如何違反該項守則。羅渣士、研科及貝爾均向CBC表示，他們的收費符合《無線電訊守則》。 “公眾利益倡權中心”（PIAC）總監勞福德（John Lawford）認為，電訊商應該將客戶服務，視為營商成本的一部分，他們這樣做明顯違背了客戶

■公眾利益倡議中心總監勞福德稱，電訊商此舉違背了客戶的期望。 CBC

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2019年5月16日

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肖郎Group eet

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可以產生“時間” 和“空間”的房產面對變化莫測的市場，表現出更強的稀缺性和抗跌性（本報資料圖片）

如何通過房地產投資實現“降維打擊” 筆者一直認為這個世界看似渾然一體，實際卻可以分為不同維度。不同維度的世界，就像一條條平行線，下一個維度的人隻能是上一個維度人的意識投射。所以人與人的差別，就像身處同一屋檐下，也有天壤之別。為什麼人要搶房子呢？因為房子的本質是一種 “高維度”產品。為什麼這樣說？物質世界可以分為3個維度：第一維度是：物質第二維度是：空間第三維度是：時間第一個維度的商品，指的是各種有形產品或者服務，屬於物質層面。這個維度的東西是處於最底層次，最容易發生變化。比如房子採取某種建筑風格，材質或者採用了某種特殊的屋頂。這樣的優勢處於最低層次，很容易發生變化。就像新能源汽車總會對傳統車造成沖擊，互聯網和人工智能總革掉

某一個傳統行業的命。第二維度的商品，指的是能夠給我們提供空間價值的產品。講完了場景感，這個領域的產品不會

各種延長生命的方法。他們通過人工智能、基因科學等方式，不斷修改生命密碼，企圖延長壽命，它屬於時間層面。

受第一維度創新的沖擊，隻有第二維度的創新才能

房子不能創造時間，但好的位置會節省時間，

帶來改變。也就是說隻有發生空間變化，才能使它

所以離大學近、地鐵近、學校近、社區中心綠地公

受到沖擊。它屬於一空間層面。比如房子，房子的

園近，都會產生“時間”。當這些可以產生“時

價值隻跟它的位置和大小有關，而位置和大小就是

間”的房產面對變化莫測的市場的時候，表現出更

空間的兩大尺度。房子的價值和建筑材料幾乎沒有

強的稀缺性和抗跌性，因為每個人的時間都是有限

關系，也就是無論建筑材料怎麼創新，但是和房子

的，不管這個人多麼富有或者地位多麼尊貴。

價值的關系不大。

所以當我們投資房產的時候，第三個維度的房

隻有當一個城市的格局發生位置轉移的時候，

產，也就是可以產生時間的房產會碾壓第二維度的

房子的價值才受影響。比如老城區被新城區取代，

房產，也就是可以產生空間的房產，第二維度房產

於是新城區的房子比老城區的房子升值的更快了，

會碾壓第一維度的房產，也就是一般性的房產。

也就是說隻有空間的轉移才能影響房子價值。

筆者建議大家多關注可以產生第三個維度和第

所以在投資房產的時候，要關注新的城市中心

二個維度的房產，隻有這樣的房子漲得快跌得慢，

或者副中心的產生。因為發生了空間的轉移，房子

極具投資價值。我願獨具慧眼為您點石成金，歡迎

的價值會改變挺大。比如新的軌道交通會產生新的

朋友們聯系和探討。

機會。第三維度的產品，指的是能夠產生“時間”的產品。比如近年來美國硅谷的一些大佬不斷地鑽研

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2019年5月16日

曾風靡北美的

多倫多歷史資料庫裡最受關注的那張照片，攝於1908年的漢蘭角Hanlan's Point，今天看來尤為奇怪。照片上遠遠看去，一匹純白色駿馬從目測至少十多米的跳水高台上，頭衝下向漢蘭角平靜的水面猛紮下去。不過，在跳下去數秒之後，白加國馬就會重游上水面，緊接着上岸。沒一會兒，便又週而復始地再次跳水。

獵奇

雜技表演。參與跳水表演的馬匹，從

思議，到底是怎麼回事？馬匹是自願

底部的斜坡爬到跳水台頂端，接着縱

的麼？

身一躍入水。

訓練馬跳水表演今天已經聞所未

直到今天，後人們仍不清楚當年

聞，銷聲匿跡。殊不知，19世紀末及

表演高台跳水的馬匹們是否自願走上

二十世紀初的北美大陸，這類表演卻

高台，又是否是自願一次接一次地跳

風靡一時。照片中的這匹白馬是一對

入水中。但當年巡迴表演的兩匹白馬

分別叫作國王和女王的兩匹白馬之

－－國王和女王，的確未曾因為跳水

一，它們的主人是美國人J.W.

受過傷。不過無論如何，這樣的表演

Gorman。Gorman和他的跳水白馬們當

換到今天，一定會引起動物保護主義

年曾在美國波士頓、紐約和加拿大多

者們的群情激憤。

倫多等城市的嘉年華巡迴演出。在跳

說到這裡，你一定想知道國王和

水表演的巔峰時期，甚至有騎手乘坐

女王之後的下落。國王於1924年辭

馬匹雙雙躍入水中。

世，被葬於緬因州；而女王退役後則

1908年的多倫多漢蘭角湖邊曾擁

在新罕布什維爾一處農場頤養天年。

有一座大型嘉年華遊樂場，這裡有旋

多倫多漢蘭角的大型嘉年華遊樂場也

轉木馬、木質過山車、大片野餐綠

在1930年關閉，其所在地則是今天的

地，及讓觀者無不驚心動魄的馬跳水

Billy Bishop機場。

▼

馬跳水？這聽起來有些不可

▲ J.W. Gorman 手下一名僱員牽着國王和女王 1906 年漢蘭角嘉年華遊樂場 1930 年 6 月 14 日

▲白馬跳水北美巡迴表演 20 世紀初 ▲多倫多漢蘭角嘉年華遊樂場的馬匹跳水表演 1908 年

▲漢蘭角嘉年華遊樂場 20 世紀初

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2019年5月16日

馬跳水表演撰稿：叡

▲

▲ 世界上首位騎馬跳水的女性騎手 Sonora Webster Carver (1904-2003)

▲國王和女王有着白裡透粉的皮毛，眼睛烏黑。根據它們的訓練者說，在接受選拔的 85 匹馬中，只有這兩匹馬可以接近人類的跳水姿勢，頭稍微朝下躍入水中。 ▼

▲ Sonora Webster Carver 和她的坐騎 ▲國王的墓碑（1894-1924）

▲馴馬者手持胡蘿蔔作為誘餌，訓練馬匹主動跳下高台 1953 年

▲騎馬跳水表演 1945 年

▲跳水表演 1956-1969 年

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园艺

2019年5月16日

物，再種植新作要將土壤翻鬆是的目，土割後都會翻農地在每年收

翻土之前，首先要說說為什麼要翻土。當院子裡的土壤太實，水分滲不下去，植物的根部無法伸展，這些都是種植的大忌。如果情況不嚴重，可以用尖銳的叉子往下插，鬆動土壤；又或是租用打洞機aerator，在地面打洞。但是嚴重的，這樣做可能幫不到忙，隻能翻土。

怎麼翻土

特別是當你搬到一個新家，還沒有開始種植之前，

翻土的另一個好處是，可以在翻土的同時添加好的

用這樣的勞力翻土，最好是在下雨之後，這樣土壤

如果發現整個院子或是大部分院子都是堅實的土壤，表

有機土，改變土質，甚至添加緩效性的土壤中合劑，例

比較鬆動，不會需要太多體力。同時最好是在清晨或是

面沒有什麼好土，那就最後一次過將土翻過，以免後患

如石灰、石膏等對改變土質有好處，甚至有肥料功效的

傍晚進行，避免在中午天熱時進行。要量力而為，分段

無窮。

物質。

進行，不要給自己太多壓力，希望快快完成。特別是在

翻土時還可以將土壤裡的無用雜質除去，這包括木

天熱的時候，長期勞動很容易造成難以愈合的身體傷

料、石塊等建築廢物，但也同時可以除去殘餘的樹根，

害。如果翻土時見到有蚯蚓，盡量不要傷害它們。因為

要知道土壤是否堅實，隻要抓起一把泥土，握緊之

以免將來生出雜草。翻土也有要注意的問題，比如說，

蚯蚓是對土壤最有益的昆蟲，除了可以幫忙鬆動土壤，

後，如果土壤聚成一團，就是黏土；如果這一團土鬆鬆

不要將雜草、雜草種又埋藏在土壤下，將來形成更多雜

其糞便更是極好的養料。

散散，就是好土。

草問題。所以翻土的同時最好使用殺雜草劑，或是阻止

將土都翻過之後，可以檢查是否都是黏土(通常都是

過去北美的房屋，特別是新屋剛剛建成後，前後院

雜草發芽的東西(如玉米蛋白粉)等，以防後患。也正因為

)，最好先等3-5天，讓土壤裡的雜草種子都曬乾之後，再

的土壤都很差，又或是非常堅硬，主要因為建築商在起

如此，最好是秋天時翻土，等到來年春天再種植，這樣

進行添加好土的工作。

建房屋前，都將表面土挖掉拿去賣了。主要因為地球表

土壤才算準備好。

什麼是好土

土就那麼幾吋好土，大家都爭着要。等到房屋建好，表面土已經所剩無幾，而且不少建築商會將一些建築廢料就埋在地下，他們以為沒有壞處，但就對於準備搞園藝

如何翻土如果隻是一小塊土壤不夠疏鬆，可以用一般的鏟

此時就可以將好土，包括堆肥土compost、動物糞土 manure、泥苔土peat moss等添加進去。如果範圍大，也可以用買來的表面土添加，(因為表面土比較便宜)。這些最好都是先混合好後再添加。

子，逐步翻動。通常翻到土面下8吋左右就足夠。這對於

好的土壤大約佔土面的兩三吋就足夠，都添加後，

在這情況下，一些人家的前後院不僅土壤堅實，還

種蔬菜、種一年生花卉，都足夠了。但是如果你是準備

可以再翻動一次，目的是將新舊土壤混合均勻，這樣就

有不少建築廢料埋藏其中。如果好好翻一次土，換上部

種玫瑰這樣的多年生，這一類植物的根部需要一呎以上

可以等待種植了。

分新的土壤，可以一勞永逸。

的生長空間，就要翻到土壤下一呎以上。

的人是一個極大考驗。

添加新土時，也可以加些對植物有益的元素，經常

在新屋前後院翻土，好處是避免在種植之後，再要翻土就很麻煩。但是如果已經開始種植了，發現土壤堅實，也可以局部翻土，改良一部分區域的土壤。例如要在後院開闢一個花圃、一個菜園，就可以進行局部翻土。

翻土的時節我們見到農村的田地，在每年收割後都會翻土，再種植新作物，就是要將土壤翻鬆，這功夫不可省。

如果是在已經的空位，下種植的花圃菜園翻土，一年就在翻過土的地方就隻能翻中間種植(網絡圖片)

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2019年5月16日

被添加的元素有石灰lime，以中和土壤的酸碱性；也可以

用機器翻土時，最好是在土壤偏干時，因為土壤潮

分大小，有馬力之分，由1.5馬力開始，超過3個馬力的就

添加幫助增加酸性的元素，例如含硫磺的 Ammonium

濕機器不方便運作。不像上面說的用體力時，土壤最好有

屬於中型。同時也有Front Tine，及Real Tine之分。尖刀

Sulphate硫酸氨(園藝店有售)，或是像前面說的泥苔土peat

些潮濕。用翻土機時，一行行翻土，每塊土隻要翻一次，

在前面的翻土容易，尖刀在後面的則可以打碎石塊、硬

moss，都有助於增加酸性。此外也可以添加骨肥bone

不要重複翻同樣地方，否則反而會使土壤堅實。

土。不過前者較輕便，後者就笨重。

meal、血肥blood meal一類有機肥料，這類肥料會在土壤

翻土之後也是要等3-5天，同時將翻出來的石塊、木

大小翻土機還有一個分別，最小的一次翻土寬度9

中自然發揮，不至於對植物造成傷害。甚至有人會先加上

料都除去，石塊會阻止植物根部發展，木料將來也會生長

吋，較大的翻土寬度可以達到2呎。當然一般家庭無需太

石膏，這些將來都對植物有益。

蘑菇一類的植物。此外見到植物根部也要除去，以免將來

寬的機器，大不了多走幾次就可以了，否則太重。

但是要知道，沒有一樣東西是好過堆肥土，即使什麼都沒有，隻要加堆肥土都足夠。(所以自己做堆肥土是

庭園使用，而且是用電力發動的，較為輕便，適合500平

人力翻土後的程序一樣。

最好，而且減少垃圾。在添加酸碱中和劑之前，最好是先測驗土壤的酸碱度，做適當的調和。

前面說過，秋天翻土最好，這樣等過了一個冬天，日曬雨淋，甚至由白雪覆蓋一個冬天，來年春天土壤豐

使用翻土機當土壤面積很大，用體力無法負荷時，就可以租用翻土機翻土。翻土機有很多形式，也有很多不同大小。幸好現在很多五金鋪都可以租借，而且也可以上網先研究，自己需要的形式和尺寸。

聊聊，知道自己的需要。同時要注意，翻土機畢竟是機器，使用時要完全小

要等2-3周時間讓土壤完全融合，之後再開始種植。但是

心，使用護目鏡，禁止兒童靠近。不要用手去碰尖刀或是

要知道，如果是夏天時種植，就要防止剛種的植株過分暴

鋸齒，如果要清除尖刀上的雜物垃圾，必須先將機器的電

曬。

源關閉。網絡中有翻土機使用方法的video，可以先參考。

租用翻土機翻土機分大小，一般庭園自然是用小型就足夠，一

節到自己的需要，最好不要超過一呎深。而且使用翻土機

方面容易操作，一方面方便運回家使用。除非你有大卡

之前要研究自己的前後院地下是否有電線、天然氣管、水

車，較大的翻土機根本無法帶回家。

翻土機 1.5馬力、寬度9吋的小型

方呎以下的庭院。租用之前最好先查資料，或是與店員多

潤，是最好的種植時間。但是如果你必須在春天翻土，也

翻土機一般都很易操作，而且可以將挖掘的深度調

管之類，以免造成傷害，甚至釀成大禍。

現在很多所謂的mini cultivator（迷你型）適合一般

生長出不需要的植物。然後添加新土的工作，就和上面用

袁曉輝媒體人、作家、園藝愛好者。 www.ritagiang.com

一般小型的翻土機叫做Cultivator，大的叫做tiller。要

52cc迷你翻土機

這款翻土機是尖 tine cultivator，刀在前面的 f r o n t 適合小型庭院

這款rear tine tiller適合較大的庭院

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2019年5月16日

中國特有品種荷葉鐵線蕨文：花澤類

荷葉鐵線蕨為鐵線蕨科鐵線蕨屬下的一個中

次才能保持葉色碧綠，還可每星期將盆放於水中浸

國特有品種。多年生蕨類，高5至20厘米。根狀莖

泡一次。在秋末以後，應逐漸減少澆水次數，保持

短而直立。葉橢圓腎形，寬2至6厘米，上面深

盆土濕潤即可，增強其抗寒性。水分不足時，葉片

花言草語

綠色，光滑並有1至3個同環紋，下面疏被棕

易變黃。

色的長柔毛，葉緣具圓鋸齒，長孢子葉的葉

但若土壤水分過於飽和，或根部太乾時立即

片邊緣反捲成假囊群蓋，形狀更接近腎形，

大量澆水，會使植株萎蔫什至死亡。需肥量不多，

通常在早春發葉，7月後形成孢子囊群，8至9

生長期15至30天施液肥一次即可，苗期可追施氮

月孢子陸續成熟。孢子囊群長圓形或短線形，生於

肥。施肥時勿將肥料沾污葉片，否則易致葉片枯

葉緣。孢子表面粗糙。

黃，降低觀賞價值。鐵線蕨適應性強，生長快，葉

生於石縫中

叢過密會導致生長衰弱，葉片發黃，應及時分株繁殖或換盆。鐵線蕨喜鈣肥，分株換盆時，可向盆中

荷葉鐵線蕨分布於中國重慶市，成片生於覆

加少量石灰和碎蛋殼，補充些鈣肥。葉叢過密還不

有薄土的岩石上及石縫中，海拔350米。荷葉鐵線

利於新葉萌發，可於秋季適當修剪，去掉一些老葉

蕨生於溫暖、濕潤和沒有蔭蔽的簿土上、石縫或草

黃葉，以利保持植株的清新優美。生長適溫為18至

叢中。光照和空氣濕度對其生長非常重要；荷葉鐵

25℃，越冬溫度不宜低於10℃。

線蕨喜陰怕光，它在強光下不能順利生長，尤喜溫暖陰濕環境，既不耐寒，也不耐旱，喜歡酸性土壤。盆栽荷葉鐵線蕨，盆缽可選用淡色的釉盆和瓦盆；盆土必須具有良好的透水性和通氣性，一般用富含腐殖質的泥炭土或腐葉土，再加入約1/3的粗砂和細砂，並放入一些骨粉，且盆底應墊一些碎瓦片或粗砂以利排水，根莖栽植深度為1.5至2.5厘米。

強光不利生長荷葉鐵線蕨喜陰怕光，在強光下不能順利生長，盆栽宜置於半日蔭或棚內的間接光照下培養，夏季忌陽光曝曬。生長季節要充分澆水。平時可每天澆水一次，夏季可每天澆水兩次，並保持較高的空氣濕度；夏季高溫季節還應每天向葉面噴水2至3

適合室內常年盆栽由於植株形體小巧、別緻優美，人們還將荷葉鐵線蕨作為盆栽觀葉植物。鐵線蕨喜陰，適應性強，栽培容易，更適合室內常年盆栽觀賞。作為小型盆栽喜陰觀葉植物，在許多方面優於文竹。小盆栽可置於案頭、茶几上；較大盆栽可用以布置背陰房間的窗台或客廳，能夠較長期供人欣賞。鐵線蕨葉片還是良好的切葉材料及乾花材料。

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2019年5月16日

温暖是我家

asha Bikoff)，充滿熱帶風味。這個設計，來自美國設計師比科夫(S

米蘭世界最大年度家具展覽前瞻潮流創意家具令人興奮米蘭家具展，一個每年在米蘭舉行的家具展，更是世界上最大的同類型家具展覽會，展示來

在這個家具展裏，被這麼多具前瞻的創意家具包圍，實在令人興奮。

他們的創作，並接受他們的年度獎項。還有，一些展出的作品，所用材料獨特，不

在當中大約20個巨型展館，每個面積有大型

少人心中可能會有疑問，能否實質使用，又或是否

每年4月，成千上萬的家具和燈具買家、經銷

商店Costco般的大小，部分展館更有3層，許多著

只是一個創作概念。舉例說，由編織繩或繩子製成

商和來自全球各個角落的媒體，都會參觀米蘭家具

名的設計公司都藉此良機，展示它們的新作品，例

的家具，曾在該家具展展出，相信會成為潮流。

展。

如rmani Casa、Minotti、Knoll、Paola Lenti、

自世界各國的最新家具和設計。

從中大家可以知道潮流興哪些家具材料；又興哪些牆壁顏色；家居照明系統又有哪些新技術。

Gervasoni和Dedon等，不勝枚舉。此外，設計師與前來支持的人士傾談，聊聊

專門設計室外家具的公司Dedon，便以其愛創新而聞名，作品除了擁有高質素之外，更結合現代科技和精美手工，令許多人讚賞不已。

Debbie Travis，加拿大著名的家政女王，和美國的 Martha Stewart 齊名。她不但是電視節目主持，還是一大批家庭用品的招牌人物。

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2019年5月16日

不少人都希望家中擁有高曠樓底，不但感覺更開揚舒適，在設計上亦可多花心思，為單位變出更多居住空間。如想善用家中的高樓底，不妨參考以下介紹的設計個案，闢出一個小閣樓，成為戶主的私家漫畫天地。

撰文：梁可昕

室內設計

懸浮天地這個單位面積約1,700方呎，優勢之一是擁有高曠樓底，所以可在現有間隔上再作更多改造，設計師於是提議在玄關上加建一個充滿特色的閣樓，作為戶主的漫畫天地。連接閣樓的樓梯外觀上利用懸浮及開放式設計，令視覺上更開揚，不會因樓梯而有壓逼感覺。底部巧妙地結合地櫃，與樓梯連成一體。閣樓以漫畫常見的對話框來設計抽屜，擺放戶主心愛的漫畫及模型。除了是戶主的私人空間之外，亦可在親友到訪時變成客房，相當靈活。

2 3

客廳注入自然元素往內走是大廳的所在地，廳堂空間寬敞舒適，客廳布置以大方簡約為主，加上少許大自然元素：如壁櫃旁邊選用真木頭襯托，加上木飾牆身及天花，沙發背後的牆身捫上了白色軟墊，營造出一種暖洋洋感覺。露台亦鋪設木地台，加上一旁的草皮牆飾，將兩個空間連接起來。設計師亦採用色彩鮮明的家具，點綴客廳，青綠色的扶手椅、鮮黃色的地毯，與整體自然色調帶出強烈對比。１一道暗花黑鏡牆身由廚房、小吧枱，伸延至飯廳，將整個用餐空間連成一體。 2 單位擁有高樓底優勢，於是在玄關上加建一個充滿特色的閣樓，作為戶主的漫畫天地。３玄關位置開揚，通往閣樓的樓梯底部巧妙地結合地櫃，善用空間。 4 改成開放式間隔的廚房，以黑白為主色，時尚簡潔又方便清潔。

客廳布置以大方簡約為主，加上木材等大自然元素，營造出一種暖洋洋感覺。

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2019年5月16日

廳堂更可搖身一變成為家庭影院，備有120 吋的巨型OS電幕，配上天花式可調角度的9.1環繞聲系統，安在家中都可以有影院級的視聽享受。除閣樓外，單位的廚房亦是另一個大改造的空間。設計師將接連飯廳的牆拆去，改成開放式間隔，提升飯廳空間感，可以容納更多好友共聚用餐。

立體規劃圖綴牆身飯廳另一角開闢一個上網位置，將時刻要上網的生活習慣融入設計當中。一道暗花黑鏡牆身由廚房及小吧枱，伸延至飯廳，將整個用餐空間連成一體；黑色更與廚房吊櫃互相呼應，時尚簡潔。單位為4房間隔，主人套房以清玻璃區間開睡眠區及浴室，空間分明之余亦可提升睡房的通透感。牀後特別綴以一幅立體的城市規劃俯瞰圖作牆身，與牀頭的黑白地圖掛畫互相呼應，為家中添上型格及藝術感。其余的睡房以簡約的設計，配上不同的自

主人套房以白色作主調，配搭木色，令整個睡眠空間休閒舒適。

然元素，如仿草皮的地毯、及木飾牀頭板，打造出舒適的睡眠空間。

5 主人套房以清玻璃區間開睡眠區及浴室，空間分明之余亦可提升睡房的通透感。 6 睡房牆身特別綴以一幅立體的城市規劃俯瞰圖作牆身，為家中添上型格及藝術感。 7 8 其余的睡房以簡約的設計，配上不同的自然元素，如仿草皮的地毯、及木飾牀頭板，打造出舒適的睡眠空間。 9 單位的偌大平台，裝飾成不乏綠色植物點綴的空間，予人悠然感覺。

7 8 9

設計小檔案實用面積：1,700 方呎間隔：4 房（1 套房）2 廳設計主題：單位設計以大方簡約為主，加上少許大自然元素；擁有高樓底的優勢，在玄關上加建一個充滿特色的閣樓。

生於遼寧市瀋陽市，

君）送吃的，就算我很晚回家他也不會給其是《仙劍奇俠傳3》，但當時他們在劇中分別他從小就有著濃厚的 ■劉衍辰在劇中是男主角的忠滿的愛，3歲以後再教」。他體會帶小孩真的不輕鬆，兒子「樂我的爸爸，我一直以為我了解，但其實完全不了解，在那個年夏靖庭、方芳、楊麗音、陳子強、蔡燦得、小馬。在此之後，兩人他男生機會，都會來接我，非常花心思。」有胡歌和唐嫣兩位「愛人」網上圖片冒險情節，並學過一誠夥伴。樂」會在媽媽肚子上扭來扭去，雖然這些都是他對媽媽愛的表代每個父親都望子成龍，他們都希望我們更好，但可能他們並中合作，出演一對劍拔正如楊冪所說，沈其南打動傅函君的並又在電影《逆時營救》段時間的武術；在 2016 年，他與蔣夢婕、姜潮、樊霖鋒合作等主演的全民大劇團舞台劇《當岳母刺字時…媳婦是現，但小孩子不會掌握輕重，所以他會趕快把兒子抱走。母親不知道怎麼教，所以說他們會要求比較多，造成我的叛逆，即《築夢情緣》中兩人終不是被某一件具體的事，而是一個長久的過弩張的敵人，而這次在主演青春校園穿越網絡劇《28 歲未成年》，在劇中飾演樂觀節將到，他說自己不太過節日，若能抽空和媽媽、老婆一起吃「跟兒子每天相 ■楊冪在劇中飾演知識女青年。網上圖片不讚成的》日前已結束台北場演出，該劇演出8年來程，是基於相處中共同的觀念與共同的夢於「牽手」成功。便那些要求是為了我好」。現在有了小孩之後，開朗且單純憨厚的馬田，從而受到關注。處，才發現沒有人是會乖乖的去聽從父母的話，愈是父母，他個飯就是很好慶祝方式，小他24歲的老婆懷第2胎沒有太多不舒 CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2019年5月16日 36 至今已累計88場，頗受好評。夏靖庭劇中飾演岳飛，們愈是反抗，就像是小孩不懂事時會黏著爸媽，到小學時就會服，「她覺得第2胎比較好生，所以不緊張」。《當岳母刺字時…媳婦是不贊成的》台北場演出已於國父紀 55歲的他天天靠拉單槓、臥推、伏地挺身等特訓，練說『我老師說』，到中年級就會說『我同學說』，再大一點就會說『我朋友說』，好像他們永遠不會說『我爸媽說』，好像反抗父母念館結束演出，高雄場自8月24、25日於高雄衛武營戲劇院。出一身肌肉，十分敬業。夏靖庭演出的中天、華視新劇《最佳利益》已於5日播出，劇真的是本能」。他感嘆，「所以我現在才感覺到，當年我爸心裏其實會很中他飾演律師事務所老闆。中國時報報道，夏獨家代理，新式靖庭是金鐘迷你劇悶。就像戲裏岳雲說要跟岳飛一起去旋風爐餅，火力強勁，永不塞嘴視帝，被問為何每次演出從軍，父親反對，因為希望辛苦的、前會特訓？他說，因為有危險的是都由爸爸來做，兒子留在家 - 承做中西食品工場，超市，自助餐館，酒樓，食肆等㕑房設備，不銹鋼裝飾，通風抽氣，煤氣，水電等工程。餐館用10、商用高速節能雙門三環煲湯爐場戲是岳母在岳飛背上刺裏孝順奶奶、母親，但岳雲就還是不 20加倫電熱 - 安省註冊工程師設計繪圖，申請PERMIT(CAMTEK) 燒豬爐和三門蒸櫃火力平均， - 煤氣爐頭，水喉，電器，配件品種齊全。節省煤氣水撑字，他必須脫掉上衣，所聽從爸爸的要求，最後還是去從軍」。 - 不銹鋼片，方通圓通枝等零售，加工無任歡迎。他工作之外的時間都陪小孩，因以要保持良好體態，「至 - 餐館用品，刀叉磁器，不銹鋼，鋁煲各樣雜項。 - 特大陳列室，可現場試火，歡迎參觀選購。少肌肉看起來要有點陰此跑步少了，老婆懷第2胎已7個月， - 特切外埠郵寄服務，快捷妥當，保證滿意。雜碎式炒爐，原裝啤壓枱面，他只要有空就會留在家幫忙帶小孩，影」。港式強勁加風爐，獨立風機清潔容易，絕不爆口漏水他一直為舞台劇辛苦「小孩子成長只有一次，如果我常在 70 。他說兒子 Dynamic Drive, Unit 11, Scarborough, Ont 排練，劇裏岳飛拿的兵器外就會錯失這難得機會」 Tel: 416 321-1533 www.camboequipment.com 647-403-8132鄧生/416-750-8333伍生是長槍，他為了練轉這條「樂樂」比較黏媽媽，其實他做不了甚槍，特地請教一位復興劇麼，所以大多負責粗活的事，像是搬校朋友，一般的槍是籐做東西、拿東西。小孩出生前後，他自的，比較輕，但他轉的這覺體力沒差異，但有件事讓他很有感支槍是木頭做的，加上長觸，因年紀大了，即使有運動，體力槍要比人高，才能看出將也只是維持。他說兒子「樂樂」12公軍的威武感，他說某次加斤，常扭來扭去，對手臂蠻負擔的，演後發現手痛，左手的骨「加上我家小孩喜歡黏著大人，如果半夜他醒來發現他不在我們身邊，是在刺可能是轉槍造成的。他兒子「樂樂」正在學自己的娃娃床上就會開始哭，一個晚走路。提到為人父的心上可以反復3到4次，晚上都無法睡，情轉變，他說以前和爸我覺得這是意志力考驗，有時候會因 ■夏靖庭為舞台劇中的「岳飛」練爸不親近，「在當上爸爸為睡不飽導致火氣上來，但我認為小出一身肌肉。網上圖片之前，我才發現不太了解孩子0到3歲甚麼都不懂，就是給他滿

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生活忙亂，每日工作都在趕死綫，加上雜務筱葫蘆一堆，身心透支，女士們還要時刻保持容光煥發，真箇不容易。所以別待薄自己，偷閒連袂好 Katharine Antolini說，這些早期母親節運動只在和平活躍談起母親節，絕大多數人會姊妹歎茶去。 Certified Comfort Expert 分子群體中流行，但隨其他鼓吹者取而代之而消退。歸功於在美國的母親節發起人欲吃一頓貴氣精緻的下午茶，給自己舒展身文：Edith 周五刊出有人認為前足球教練兼足球員Frank Hering推動早期安娜 • 賈維斯（Anna Jarvis）。心，推介香港嘉里酒店大堂茶座的法式華麗庭版本的母親節，1904年他在印第安納波利斯舉行的兄弟美國反戰運動期間，終生未婚的她侍母至孝，認為母愛園下午茶（5月17日至8月18日，$638/兩位）。是次與法國首飾名會（Fraternal Order of Eagles）促請定一天為全國性紀念偉大但默默無聞的奉獻沒有獲得肯定。1907年開始尋求牌Les Néréides合作，精美茶點的創作概日以紀念母親和母性，建議僅止於此。賈維斯認為母親申請將母親節成為法定節日。6年後，第28任美國總統念，源自首飾系列Luxurious Canopy華麗節無需有「父親」的成分，並因此撰文，題為《騎劫母 Woodrow Wilson定五月第2個星期天為母親節。的大嘴鳥及Hanging Garden空中花園，行 ●牛舌伴青葱醬油、精選牛舌 ●開胃小點脆炸墨魚、北海道親節：你會成為幫兇嗎？》。《國家地理雜誌》刊登Brian Handwerk的「7件你不政總廚Matthew及甜品大師Julien將品牌奢伴鹽漬昆布，前者切成薄片微帶子配鴨肝魚子醬脆餅和牛啫實情是為了母親節，沒有人比賈維斯付出更多。堅持知道有關母親節黑歷史的事」，包括母親節之母另有其華珠寶的精湛工藝及庭園風光，融入烹調燒，配麻油、青葱和醬油；後喱配粟米燉蛋，有齊日、法、母親節原意不可扭曲，她為阻止母親節變得商業化而傾人，如《共和國戰歌》作者Julie Ward Howe和大學教授及食物造型中，例如Leopard豹紋牛奶朱者切成條狀微燒，配鹽漬昆布。意式風味，開胃可口。家蕩產，她曾經在1920年代發表過，「如果美國人不願級前足球員Frank Hering。古力（見圖）、Toucan華麗的大嘴鳥、迷意保護母親節並利用作斂財手段的話，不如停止慶祝母 Julie Ward Howe早於1872年與其他反戰活躍分子包你鵝肝醬朱古力撻等美點，糕點造型富亞舊冷暖氣換和牛蕃親節。」括賈維斯的母親，在美國內戰和歐洲法國與普魯士戰爭馬遜森林動物特色及熱帶風情。惠顧可獲（Wagyu Vanne by Gosango）談起母親節，除了買花、買卡、買首飾、買手袋，還後，呼籲女性一年聚會以推動和平。歷史學家及《紀念高效能冷暖氣系統贈限量版品牌手鏈及購物禮券一份，令這有不需消費的慶祝方式吧。母親：安娜 • 賈維斯及其維護「母親節」的奮鬥》作者地址：銅鑼灣謝斐道535號Tower 535可獲政府$2400節能回扣 1樓頓下午茶添圓滿。查詢：2252 5237

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EMSLink編輯簽名__________________交版 2019/05/08 18:25:21

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大浪灣遠離塵囂，沙丘上的矮苔草(Carexpumila) ，三、四月是花果期，是香港唯一非森林苔草品種，亦是大浪灣所獨有，非常珍貴。我心目中的香港Big Wave Bay 比夏威夷的Waikiki Beach絕不遜色。提起西貢，忘不了的還有清水灣，位於新界西貢清水灣半島東南部，有兩個沙灘，分別是清水灣第一灣和清水灣第二灣，其得名與該處海水清澈有關。在第一灣，我和一班好友，渡過了最青葱的歲月。在那裏我學會了滑水(water skiing) 。滑水是一種驚險、刺激和充滿樂趣的水上運動，踏著滑板，用手拉著繩索，讓快艇拖行，在水上飛馳，那種刺激與自由快感是一般陸上運動所感受不到的。我的花名曾一度是「飛魚」，但滑水工 ●店內資深燒肉顧問於燒烤過夫只是緊緊及格，談不上花式滑水、高空跳躍等等。不程中引導食客，並提供桌邊代能成為滑水高手是我一生的遺憾。往事並不如煙，它不會像燒服務，圖為餐廳副廚黃歷理煙一般，散去得無形無 ―我原不是屬於北美蹤。它久不久會出沒腦際，提醒我― 示範燒肉技巧。洲地區的，我是來自亞洲一小島，香港。

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2019年5月16日

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沙灘與我

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圖書館放出一批廉價書，硬皮精裝的每本售1元，我買了一本《Why do we say it?》，講述的是一些詞的來源。隨手翻翻頗有趣，試舉其中一些。周一至五刊出港品嘗日式燒肉一向價格貴，二人消費動 Black Sheep 黑羊。解作敗家子，害群之可上網瀏覽：www.singtao.ca/nong 馬，一班人中無價值的那個。因為黑羊毛無輒上千元，當然要吃得有質素才對得住「荷法染色，羊毛賣不到好價錢，但飼料所需一樣，照顧所花人力物力一包」，最近在銅鑼灣新食廈登場的和牛蕃，主打樣，所以不受歡迎。 Break 頂級和牛烹調的日式燒肉，更有專人席前代燒， the Ice 破冰。解除困境。捕鯨船往北極作業，航道往往為堅冰所封，要派出破冰船解困。借用此語，解作打破僵局，繼續前行。文：Cassie 圖：褚樂琪提供高雅的嘗味體驗。 Crocodile Tears 鱷魚的眼淚。假慈悲。據說鱷魚吞食牠的獵物時會流眼淚，牠是同情被牠吞吃的那些不幸者嗎？不！只是當牠口中塞滿食優質和牛烹煮講究物時，壓住口的上部，使眼淚從淚腺中釋放出來。 Dandelion 蒲公英。如今正是蒲公英盛開季節。它的葉子是鋸齒和牛蕃室內裝潢以磨砂玻璃屏幕為主，設計樸實，主餐區飾以形，有點像獅子的牙。法文是 dent de lion，等於英文tooth of the lion。原木、石板及裸磚，並放置皮革沙發椅，感覺舒適。餐廳可容納一 Eye of a Needle 針孔。有一句表示困難的話：比駱駝穿針孔還難。百位客人，當中包括八個私人包廂。新店與日本老字號「日山和牛」耶路撒冷的城牆上有一狹窄的閘門，供行人通過。此閘門被稱為「針合作，將優質牛肉加入菜單中，日山和牛以豐富的大理石油脂花紋眼」。一隻小駱駝想穿過此閘，要先跪下，辛苦奮鬥一番，因此說「比聞名，油花綿密均勻，以燒肉技術烹調，更能鎖緊濃郁肉味。店內駱駝穿針孔還難。」廚師對前菜調味、上菜順序、選用和牛部位，以至燒肉方法都很講 Kangaroo 袋鼠。Captain James Cook「發現」澳洲時，見到一種前究，資深燒肉顧問於整個燒烤過程中引導食客，並提供桌邊代燒服所未見的動物，便問當地土人，這動物甚麼名字，土人說：Kangaroo。務，當然食客欲自行練習燒肉，也不失為有趣用餐體驗。從此這動物就叫Kangaroo。可是那土人說的或許真是這動物名字，也有可能他只是用土話說：I don't know。嘗味套餐豐富滋味

好看集

●可到祖雲達斯博物館參觀。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

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DINING 蒲公英為甚麼叫Dandelion？阿濃

●海上足球場供客人大顯腳法。

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中國社會

驢友穿越無人區遇險救援費誰出引發爭議

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學牙醫博士，27年豐富經驗

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風水學中常常是以 “ 山管人丁水管財為原則，根 ” 據房屋所處的地理環境、位置以及水法的關係，來衡量出這所房屋財運的旺衰。室外的旺財風水局有許多種，在這裏着重為大家介紹比較常見的四局室外旺財風水。

室外布局能旺財

風水

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

零堂得水財運亨通

2019年5月16日

形狀秀麗的“明山”;二是在房屋的後面有一幢比本幢

玄空飛星風水把當運的方位稱為正神(以“正”代表了旺，而正神對宮的失運衰位為零神，以“空”代表了衰)，如果零神(也就是失運衰方)為房屋、大廈的明堂(指的是大門入口前方的開闊位置)，簡稱“零堂”。風水學中主要以水法來論財論富，認為“零堂”最宜見水，因此稱之為“零堂得水”。我們通俗一點來講就是，房屋、大廈大門入口的地方，最適宜向着湖、海、河、溪、噴水池、游泳池、水塘等，這正好符合了“正神正位裝，撥水入零堂”的旺財風水

房屋更高大寬闊的建築物;三是房屋的後方有與本身高度相同而且群集的建築群。像以上這3種背後有靠的格局有利於“旺丁”，會讓居住者身體健康、貴人扶助、事業成功。所謂的“朝空”，就是指房屋、大廈的前面明堂開闊寬廣，最好是向着大海或者是風景秀麗的公園、寬闊的大馬路，與它前面的建築物距離比較遠，這樣就容易吸納當運的旺氣。居住者在裏面居住自然就會心曠神怡，工作起來事半功倍，當然會生財有道，招

局，居住者會財運亨通。

財進寶了。

玉帶環腰財星高照

向之宇路當主旺財

所謂的“玉帶環腰”就是指房屋附近的河流或者是道路呈現圓形、半圓形以及弧形圍着房屋、大廈。在風水學中也將這種地勢的房屋稱之為“腰帶水”或者“順弓水”，因為這種地形就像是古代高級官員們腰上系的腰帶，與房、大廈有情相繞，居住在這裏的人會非貴即富，家人事業成功、財運亨通，賺錢也比

風水學中主要是以水法論財，不僅河流是水，而且還有“低一寸即是水”的理論，因此道路也是以水相論了。水形可以分為金、木、水、火、土，其中以水形的水最為利財。而水又要以彎曲為吉論，也就是那種迂迴曲折的流水或者道路，比如出現“S”字形，又

較容易，還能積聚財富。

名“之字形”的道路正屬於水形的水。

坐實朝空丁財兩旺

句話大家不難看出，房屋或者大廈向着一條之字形的

古人有雲：“九曲入明堂，當朝為宰相。”從這

“坐實”就是說房屋、大廈的背後有靠山。所謂的“靠山”，一是房屋後面有一片茂盛的林木或者是

河流或道路，居住者就會得到大利事業和財運，非富即貴。

運勢走衰能轉化人不會總能一帆風順，好運連

你嗎？所以，走衰運的人換好一身清爽

連，總有不如意的時候。此時，建議有

的衣服，保持身體整潔干凈，放棄烏云

所改變，因為所謂的認命其實只是給自

蓋頂的髮型，切忌追求凌亂美！更別追

己慵懶找借口罷了。

求頹廢藝術。在所有時期，當頭髮不

當運勢走衰時，第一種可以做的

亂，身體潔凈時候，暖色調的衣服，都

事是：舉辦喜事或參加喜事。所謂沖喜

能讓人看着精神！人能讓別人看得精

就是這個道理。喜事臨門，能有吉星高

神，好運才會疊加！這是錦上添花的效

照，能夠祛除各種晦氣。一個是自己走

果。

衰自己舉行婚禮；一個是父母走衰，子女舉行婚禮；還有的是去參加婚禮。

第三是改善風水。很多衰運是因為風水不當導致，不是每個人都有條件

為何沖喜能達到去除衰運的效果

馬上搬房子，換新家，那么，這個時候

呢？其實道理很簡單，喜事臨門，人才

風水調理就變得很重要。如果一個經常

匯聚，人脈可以啓用一個人的活力；喜

有客人來的家庭，客廳和衛生間風水就

事一般都會放鞭砲，

很重要，而一個不善於接待的家庭，則

鞭砲裏的硫磺是一個非常好的防毒劑，能驅趕一些病氣；人逢喜事精神

臥室風水更重。依其重心，着重處理，必能改善運勢。

爽，人的免疫力能因此提高；添一個人

第四種是聽講座。成功人士經常

口多一份智慧；玄學角度，喜事人氣

做的兩件事，一個是聽講座，另一個是

旺，陽氣勝，能驅逐陰晦邪氣，能讓導

看書。這兩種方法是讓人的思維擴散的

致走衰的依附於宅內或身上的鬼魅遠

良好方法之一。但看書若沒人指導，則

離。

容易懈怠，相對來講，講座則只需要你第二是改變着裝髮型。其實運勢

靜靜聽，靜靜思考，激發你的智慧。

是這樣的，你越不修邊幅，不打理自

當然，不建議這個時候去聽賣產

己，你越衰。這是一個很簡單的道理，

品的講座，如保險，保健用品等，更不

你都不重視自己了，還能指望別人重視

建議傳銷、直銷等講座。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

風水

2019年5月16日

小花勾人老公源於命多官殺較早前香港一個電視台小花，在的士內

從格

被偷拍，與一名已婚男歌手攬攬錫鍚，片段

癸乙戊

曝光後，全城哄動。坦白說，被偷拍的男女主角，男的充其量不過二線歌手，半紅不黑，女的剛剛上位，也談不上演技，要聽歌

官

食

或看電視劇，這對男女主角都不是首選。

背後，均有一個級數較他們高得多的伴侶。男的老婆是香港頂尖女歌手之一，極受歡迎，兩人第一次拍拖時，已被外界覺得女尊

官食比

未丑辰

兩人在娛圈的地位，不成比例，主要是兩人

男卑，所以戀情才無疾而終。

殺比卩

殺才食

這次“偷食”事件，所引起的哄動，與

▲小花命盤

小花的男友，近年已攀至電視台一線小生，更被稱絕世好男，看他在女友出醜後，處處維護，大事化小，敦厚品性確不負暖男稱號，亦更襯托出小花，在家有安格斯牛排不食，卻出去啃漢堡牛肉的無知。 “偷食”事件曝光後，小花成為眾矢之的，被形容成絕世蕩女，所受的責難，明顯

白吃的午餐”，做什麼事都要付出代價。

因。

小花爆出醜事，似乎懊悔不已，她究竟

小花的八字，就像財才多的男命，財才

知不知道自己，在事業一片光明之際，為何

於男命為女人，並非所有財才多的男人，都

會去勾人老公，或者是否已汲取教訓？她的

有小三、小四，但多異性近身，應該是常

八字也許會透露一些端倪。

態。女人最怕男人變心，日防夜防，搞到自

比男歌手多得多，她被駡的話語也惡毒得

小花的出生時辰不詳，照她的背景分

多。我們不是說要“男女平等”嗎？今日仍

析，她應該是從格，食才官齊備，且都為喜

有不少男人公然或暗裡三妻四妾，但社會卻

神。從格食主藝術天分，才主經濟，官主事

小花官殺滿盤，身邊男伴不斷，也可說

默默接受，有些更覺得那是成功男人的象

業，食生才再生官，先天八字頗佳，這亦是

命中所注，她又能改變天命？小花被官殺包

征。

小花以為自己可控制一切，任性而為的潛在

圍，當中卻有一食，而食專尅官殺，小花雖

原因。

似風流，其實情路崎嶇，好事多磨，這是好

小花勾人老公，雖為道德所不容，但也

己神經衰弱，需要嗎？一打開男人的八字，他就無所遁形了！

算爭取男女平等，男人可風流快活，女人為

我相信大家對小花為何勾人老公，最感

命，還是壞命？若這是壞命，那些把小花當

什麼不能？小花為姊姊妺妹爭取平權，不受

興趣，我亦只批這一部分。就以小花出生的

作十惡不赦的人，不是在打落水狗？人格也

欣賞，更被駡狐狸精！凡事都有兩面，極醜

年月日，所得出的六字，就有四個官殺，和

高尚不到那裡。

陋的事，也有一些正面意義，小花成為全城

一個食。大家都知道，官殺於女命為男人，

官殺亦主事業，小花官殺極強，若她能

公敵，只不過反映跟紅頂白，一沉百踩的人

六個字裡有四個官殺，顯示小花生活離不開

汲取教訓，專心工作，未嘗不能再創新天！

性。當然小花年紀尚輕，不明白“天下沒有

男人，這也是小花出道後，緋聞不斷的主

（下期再批另一女主角，請留意）

本欄免費為讀者批算，請將出生年、月、日、時，並附一些個人資料，如教育、職業、婚姻等，電郵至 patkkip@gmail.com。性格決定命運，你瞭解自己是一個什麼樣的人？如果你想掌握自己命運，易希素命理分析可助你一臂之力。

本欄免費為讀者批命：本欄原則問凶不問吉‧無特殊原因者不批‧請附出生地點及時間‧個人資料‧傳真至905-752-0133 或 email: yi@singtao.ca‧請勿查詢 2015年10月10日 SING TAO WEEKLY

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

易管家專欄 www.ibutler.ca

易家居

2019 家居裝飾之風格趨勢

2019年5月16日

現在“重軟裝、輕硬裝”的家裝觀念愈發流

晰的線條搭配古樸素凈的顏色，能產生一種魔力

情，讓歷史文明與藝術設計相結合，把一個古老

行，越來越多的人把家裝重點放在軟裝上。軟裝

讓人變安靜。時間靜止了，世界也靜止了，其看

而神秘的國度帶回家。

就像是化妝品，無論你家硬裝的底子好不好，軟

似粗糙的紋路卻能讓你有種置身田園的感覺。

裝或多或少都能讓你的家變得美觀起來，至于能

如果你想要在喧囂的鬧市中辟出一片自在安

夠美化多少程度就要看你選的軟裝是否適宜好

寧的天地，可以考慮為家購置幾件文藝古樸的手

看。

工藝品。

1. 文藝古樸

3. 藝術生活藝術不是高高在上的，而是與生活息息相關的。想要提升家居格調，可以一幅高逼格的藝術品就足矣。中式、歐式、現代……選擇與家裝風

2. 異域風情

格相符的藝術作品擺在家中，在生活中註入藝

北歐風格的軟裝之所以大受歡迎，很大程度

“把世界裝進你的空間。”絕對不只是一句

術。我們還可以選擇由藝術作品衍生出來的一系

上與其簡約的設計和舒服的配色有關。其流暢清

口號。大眾爛熟于心的家裝風格有美式、歐式、

列居家藝術品，比如T恤、抱枕、馬克杯等，自

日式等等，每個國家的家裝都有各自的特色，把

由隨性、藝術生活。

家裝成地中海風格，于是你就來到了“地中海”。但是我們對于風格的選擇不能囿于老生常

4. 少女夢幻

談的那幾種，而是有所拓展，就像人人都去日韓

無論你是少女還是少女的媽，你都可以為家

東南亞旅遊，你也可以考慮去下波西米亞或者非

添置幾件可愛夢幻的軟裝飾品。這並非體現幼

洲。

稚，而是回歸本真，童心童趣有一種治愈心靈的引領潮流而非跟隨潮流，這一定是一件很酷

的事。如果你喜歡，可以把家裝得充滿異域風

力量，讓你在柴米油鹽的生活中體味到幾分幸福快樂。

淨化空氣高效能濾網

舒適家居

Ion Air迷你HEPA負離子空氣淨化機機身纖巧，低耗電量而且操作寧靜，適用範圍約100方呎。產品內置負離子產生器，能產生超過每立方厘米100萬負離子。其高效能HEPA濾網，有效過濾99%微塵及花粉，並有助吸附甲醛、苯、VOCs、香煙等有害氣體。

室內空氣夾雜不少懸浮有害物質及致敏源，長時間逗留在密封的環境，容易觸發氣管疾病及鼻敏感，持續的咳嗽影響睡眠質素，有損健康。適當地使用空氣清新機，可以隔絕污染物，助你打造潔淨安眠的空間。

可調校出風口 4種風速任擇 Ion Sense多功能UV空氣淨化機，採用6層空氣淨化系統，有濾塵、除味、抑菌等多種空氣淨化功能。體積輕巧及操作容易，適用範圍約300方呎。產品具有 4種風速選擇及定時設定，並特設睡眠模式。其內置的空氣質量感應器，能量度室內的空氣質素。

Smart Honey環保強力靜電空氣淨化機，採用嶄新高效能靜電空氣過濾技術，有效於1小時後減少空氣中超過99.9%的病毒，並於30分鐘過濾超過95%空氣中的塵埃及過敏源，適用範圍約200方呎。產品機身纖巧，過濾功能強勁，可旋轉調校出風口及風速模式，其耐用可水洗靜電過濾系統，無須更換濾網。

20分鐘 Turbo過濾功能 Smart Guard環保強力靜電空氣淨化機，能有效於30分鐘過濾95%空氣中的塵埃及過敏源，此外，亦可釋放適量活性氧。其適用範圍高達 400方呎，更附設20分鐘Turbo過濾功能，能在短時間內淨化空氣。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月16日

華買家不購高價海鮮

加出口商嘆被迫降價本報記者

財經專題

中美貿易戰近期再度升級，中國宣布對美國採取反制措施，將於6月1日起提高對美國進口商品的關稅。有本地經濟學家分析稱，中美間的博弈並不會影響加國，反而是華為公司副董事長孟晚舟事件成為加中貿易發展的“絆腳石”。有本地食品出口商認為，貿易戰讓中國經濟受打擊，令中國買家不願購入昂貴的加國食品，導致出口商必須調低價格來提升買家興趣，令本地出口商生意愈加難做。灰熊研究院副院長、昆特倫理工大學（簡稱： K P U）商學院教授張國任（圖）指出，中美兩個大國之間的博弈並不會影響加國經濟，反而孟晚舟事件為加國帶來傷害。加國經濟是以出口貿易為主的外向經濟模式，加中貿易存有許多互補的地方，不過目前卻因孟晚舟一事，中方對加國採取貿易抵制措施，令貿易來往受阻。

學者 : 孟晚舟事件打擊加中貿易張國任表示，芥花籽事件是中國政府採取的經濟制裁，報復孟晚舟被捕的方式。由於該產業涉及加國25萬份工作機會，加中貿易不佳對本國就業造成嚴重影響。他呼籲加國政府重視，同時應嘗試利用高科技產品打開中國市場，而不僅局限在農產品。他說，無論今後中美雙方貿易談判走勢如何，孟晚舟事件一日未解決，加中貿易仍無法恢復正常。加西漁業協進會創會會長趙德瑞認為，中美貿易戰會令中國經濟逐漸呈現衰退趨勢，中國買家不願購買高價格的海鮮產品，導致本地出口商只能把價格壓低，再向中國買家推售，令本地出口商承受壓力。他舉例稱，本地擁有營業執照的漁民喜歡把高價位的螃蟹賣給出口商，但中國國內疲弱的經濟導致許多買家“囊中羞澀”，不願出高價，出口商只能降價求售。他又指出，近期掀起的貿易爭端，令出口商每分鐘都要緊盯市場變化來決定是否入貨及定價，生意比以前更艱難。

■中美貿易戰，對加國影響最大。

網上圖片

中美貿戰無論誰輸贏加國都成最受影響國中美貿易戰，正在傷害加拿大的經濟。

■中國如果成功購買美國一家液化天然氣公司股權，加國正在卑詩基蒂馬特興建的液化天然氣措施將受重大影響。 LNG Canada官網

滿地可銀行高級經濟學家古泰利(S a l Guatieri)表示，兩大國博奕，多方面影響了加拿大，例如鋼鋁關稅的實施，乃源起美國想懲罰中國而導致的。中國宣布，將從6月1日起提高對美國進口貨品的關稅，並減少購買美國農產品及波音飛機訂單。古泰利初步估計，這將使美國經濟衰退一個百分點。

大環境下，出口受挫不是一個好兆頭。” 但糟糕的是，如果中美順利達成協議，恐怕加拿大還是成為犧牲品。

美國經濟衰退直接衝擊加拿大。古泰利表

華爾街日報報道，中美協議的關鍵部分將

示：“根據美國經濟增長變化對加拿大影響的

涉及中國石油化工股份有限公司從美國休斯頓

計算，美國國內生產總值減少1％可能轉化為加

Cheniere能源公司購買價值180億美元的液化天

拿大生產總值減少0.5％。”他分析，較早時的

然氣。報道提到，這筆交易若成功，將使加拿

鋼鋁稅和報復性關稅已經使加拿大經濟損失

大成為潛在輸家，因為中國購買液化天然氣的

0.3%，如果再擴大，總計影響0.8%，約有15萬

其他來源之一是加拿大液化天然氣公司（LNG

份工作崗位受到影響。

C a n a d a），該項目正在卑詩省基蒂馬特

中美達協議加仍遭殃金融研究機構凱投宏觀（Capital

（Kitimat）建設中，就是為了爭取亞洲市場，如果中美貿易談判結果讓中國只能購買美國天然氣，那加拿大損失可大了。

Economics）高級加拿大經濟學家布朗(Stephen

此外，中美談判中，美國還會要求中國大

Brown)警告，別忘了還有中國華為公司財務長

量購買美國的小麥、大豆、牛肉、豬肉和其他

孟晚舟司法事件帶來的傷害。他說：“中國正

農產品，中國因此可獲得美國關稅減免，可想

擴大抵制加拿大商品進口，在全球經濟疲弱的

而知，加拿大的商品會失去競爭力。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月16日

面對夢寐以求的靚屋

法律連綫

Offer放棄驗屋條件有風險嗎？問：我看中了一套夢想中的舊維多利亞風格房子。我的房地產代理建議，在Offer 中加入房屋通過驗屋的條件。請問我真的需要這樣做嗎？答：這完全由您自己決定，但我強烈

可見部分，即使是經驗豐富的驗房師，有

建議您採納代理的建議，這樣您可以對物

時也會錯過一個遮蓋得很好的嚴重問題。

業的總體狀況有一個了解。安省房地產委

儲油罐、水井、化糞池等特殊系統隻

員會（Real Estate Council of Ontario）有

能由有資格和具有相關領域專業知識的人

時會聽到一些買家抱怨，因為太過着急而

員進行檢查。您的房地產代理應該能夠推薦一位稱

沒有進行驗屋，事後他們對自己的決定很

職且信譽良好的驗房師，但在簽訂任何合

後悔。以我個人經驗來看，我發現在買房後

同之前，建議您向他詢問幾個有關培訓、

規劃維修和確定預算時，我的驗屋結果非

認證和工作經驗的問題。例如，您肯定想

常有幫助。

知道他是否檢查過維多利亞式的房屋，以

需要澄清的是，給您的offer設定前提

及是否對這類風格物業有很好的了解。

條件，意味着如果驗屋報告顯示該物業存

您可能還想知道他是否購買力一般責

在嚴重問題，您也許能夠退出交易。如果

任險（general liability insurance），以及錯

發生這種情況，賣方也可能同意在交吉之

誤和遺漏險(errors and omissions insurance)

前進行必要的維修，或者可能降低房價，

這兩項保險。一般責任險對於在驗房過程

但您仍可以選擇退出交易。請注意，如果

中萬一打破或損壞了東西的極端情況非常

您依據驗屋條款退出交易，必須是出於誠

重要，而錯漏保險則

意，而不是因為你對這宗交易反悔而以驗

針對在驗屋中忽略了

屋結果作為借口。

重大問題。

驗屋是由驗房師親臨現場，對物業可

請您務必要求驗

見的狀況進行檢查。驗房師將檢查房屋的

房師提供推薦人，以

狀況和主要系統的所有可見部分，然後向

及他將使用的驗房清

您提供檢查報告。一些驗房師可能有資質

單/驗屋報告副本，並

提供額外的服務，例如檢查室內空氣質量

堅持簽署書面合同，

或測試霉菌。

以防出現隻能通過法

切記，典型的驗屋不涉及結構中的不

Ask Joe

Joe Richer Reco Registrar

律行動解決的爭議。

通過驗屋可以對房屋的潛在問題有所了解 (星報資料圖片)

Condo禁煙令只針對業主嗎？問：業主委員會通過了一項新規定，禁止

答：《共管物業法》第119章規定，單位居

守規定。第17小節第3款要求法團採取所有合理

我們在condo單位內或公共區吸煙或吸食大麻。

住者應遵守法案、大廈章程書、附例和規定。

步驟，確保居住者遵守規定。因此，大廈法團

所有業主都收到了該規則的通知。但通知並沒

該法案第58小節第6款要求，業主委員會在製定

必須採取盡可能的合理步驟，確保居住者遵守

有發送給那些非業主的住戶，也沒有發送至

出一項新規定之後應立即通知業主，並未要求

新規定。

condo員工。Condo工作人員將不會執行這項規

業主委員會發放通知給非業主住戶。

定。請問這樣的做法能接受嗎？

然而，住戶即使沒有接到通知，亦必須遵

Gerry Hyman是星報共管物業法專欄作家

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除油效果

油網過濾 50% 隨空氣排出 40% 油網過濾 50% 隨空氣排出 30% 電熱除油 10% 隨空氣排出 30% 熱熔解除油 10%

殘留機體油污

殘留機體內 50% 殘留機體內 20% 殘留機體內 10%

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