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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月30日

強調經濟正在復甦

央行維持利率不變加拿大中央銀行29日議息後決定，維持基礎利率1.75厘不變，且強調有更多證據證明經濟正在復甦。此舉符合市場預期，有調查顯示，加拿大央行在明年底前不會加息，並有機會減息。

新聞快遞

中央銀行的聲明指出，早前經濟增長幾乎停

的立場看齊。央行下一次議息定於7月10日，屆時

由於經濟增長放緩，央行應該會繼續維持較為寬鬆

滯不前，但第二季開始，已有越來越多證據證明經

央行會同時公布季度貨幣政策報告，及最新經濟預

的利率政策。

濟已重新開始向上；央行更強調，數據加強央行認

測。

為2018年底至2019年初的經濟放緩只屬暫時現象的看法。

該位經濟師又表示，如果經濟在今年下半年沒

經濟師：明年底前不會加息

有出現明顯起色，加拿大央行就有40%機會，在未來12個月至少減息一次。

路透社24日發表的一項調查顯示，加拿大央行

當被問到今年底前減息的可能性時，有23%的

在明年底前不會加息，並有機會減息。路透社該項

經濟師表示“有可能”。至於2020年底前會否減

央行表示，數據反映石油業開始復甦，樓市趨

調查在5月21至23日期間進行，共有40名經濟師參

息，有40%表示“有可能”，其中有近1/3更認

穩，就業市場增長依然強勁；數據亦反映消費開

與。對於明年底時的利率走向，有2/3經濟師認

為，減息的機會超過50%。

支、出口及商業投資亦在增長中。

為，央行會維持息率不變或減息。

央行：樓市趨穩

央行上一次加息是在去年10月，但央行在上月

不過，不是每個經濟師的看法都那麼樂觀。一

已放棄收緊銀根的立場，與美國聯儲局和歐洲央行

名摩根士丹利（Morgan Stanley）的經濟師指出，

另一方面，路透社的一份與房地產有關的調查顯示，加國房屋市場仍會處於低迷狀態，今年平均房價不會增長，明年將上漲1.7%。

安省決重建遊樂宮不設賭場不含住宅安省政府明確表示，將為安省遊樂宮（Ontario Place）尋求國際伙伴協助重建計劃，而且不會建造賭場或住宅。有社會服務機構表示歡迎，期望該處發展為康樂及遊玩的公眾地方，充分利用湖濱優勢，配合鄰近的設施，相信能夠吸引遊客及本地人士前往。

之前聽聞可能會建賭場，加上近日有關賭場不

據《星報》報道，安省旅遊、文化及體育

悐柏羅指出，《星報》較早時報道省長福

determinants of health）包括身心靈、居住、就

廳長悐柏羅（Michael Tibollo）28日在新聞發布

特支持建賭場的構思，自福特出任多倫多市議

業、上學，以及經濟等方面。在身體方面從預

會上宣布，該處將進行重建工作，並將成為世

員及其弟弟任市長時沒有討論。省府已聘請顧

防疾病及注射疫苗入手，心理健康由家人支持

界級的旅遊目的地。當局會考慮各方提出的建

問公司KPMG and Colliers International，協助從

及輔導相助，參加多元化及社交活動，與人多

議，由體育娛樂地標至公園，康體設施及零售

世界各地收集最好的重建計劃書。同時，當局

接觸及交流等，使個人維持整體健康。省府重

等。他強調，重建計劃不包括住宅或賭場。

樂於與多倫多及市長莊德利合作重建該處，成

建遊樂宮以運動及文娛為發展方向，將會是雙

為一個世界級的目的地，可以吸引安省及多倫

贏局面。她認為，遊樂宮位處多倫多市中心，

多居民，以及來自世界各地的遊客。

兼具湖濱優勢，交通方便，過去是本地人士及

入場人數下滑 2012 年關閉安省遊樂宮於1971年啟用，數據顯示當年入場人數達到250萬人次，近年下降至30萬人

社福機構稱為雙贏局面

會限制提供酒精飲品數量，這不僅令有賭癮及酗酒高危人士繼續陷於癮癖，對其家人同樣帶來影響，也是該會擔憂的事情。黃曉瑩指出，健康的社會決定因素（social

家庭以至遊客前往的目的地，期望重建為一個集康樂、遊玩與零售店鋪的公眾地方，加上鄰

次。前朝省政府因該處的收入下滑，並且面對

家和專業輔導中心總幹事黃曉瑩博士對省

近國家展覽館及其他配套設施，日後會吸引更

財政緊張等問題，自2012年開始關閉，停止對

府不設賭場的決定表示歡迎，形容是放下心頭

多人到訪及消閒，有助推動本地的旅遊及經濟

外開放。

大石。因為遊樂宮本來是家庭遊玩的地方，但

發展。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

獨立屋價已見底大溫樓市續低迷

美國通脹疲弱重燃減息預期由於市場對貿易緊張局勢加劇以及對談判可能延長的擔憂，金融機構和分析師都下調了美國經濟增長預期。美國美林美國短期利率策略主管Mark Cabana表示，“市場相信經濟數據，美聯儲很可能需要對此做出回應，試圖抵消和防止衰退。”上個月的通貨膨脹率為1.6%，預計4月份也將與去年同期持平，遠低於美聯儲2%的通脹目標。上周美國房地產市場數據、製造業數據、耐用品訂單數據都表現差於預期，使得美聯儲2020年1月減息的預期升溫。與此同時，由於對貿易戰結果的不確定性，摩根大通經濟學家已將二季度美國經濟 GDP增長預期下調至1%。這一預測低於該行此前2.25%的預期，也遠不及一季度3.2%的增長。摩根士丹利表示，若是貿易緊張局勢繼續拖下去，則全球經濟增速將面臨因此而降低100個基點的風險，而且美聯儲可能會被迫不斷減息。

一周財經新聞無力償還個案8年最多部分屬缺乏流動現金

歷來隨着借貸成本上漲、無力償還個案增加，並接近注家正關，分析 ratio） ce bt-servi 率（de 債備付最高紀錄的償 Howe .D. 全國家庭負債走勢。加國智庫組織賀維學會（C 無力償還 Instit ute）研究報告指出，儘管3月份消費者紀錄，但仍（consumer insolvencies）數字上升至過去8年最高提供的數當局所，因為難以了解“實質情況的惡劣程度” cy）與 insolven flow （cash 償還” 據並沒有把“現金流動無力分開 ncy）區 insolve sheet lance ”（ba “資產負債無力償還產所有資在變賣一個人，是指償還” 債無力來。“資產負個則指一償還” 動無力現金流。而“ 還債務後仍然無法償學。賀維人因在出售資產時遇上困難，因而未能償還債務 k指出， Kronic 會研究副主任兼上述報告撰寫人之一Jeremy 於缺乏流負債人可能在短期內未能出售名下物業，但這屬。還狀況無力償動現金問題，而非經濟學家所指的

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自住投資皆宜

日本央行行長對全球經濟發預警

中央第一信貸聯會（Central 1 Credit Union）28日公布20192021住宅轉售市場展望。報告稱，卑詩大溫哥華地區的獨立房價已經差不多穩定下來，公寓價格將繼續下跌。同時指出，即使房市下滑，整體經濟實際運作仍然良好。聯會副首席經濟學家Bryan Yu在報告中稱，大溫房地產市場的低迷和經濟增長沒有關係，因為經濟還在擴張，但樓市受到三級政府政策影響。Yu表示：“預計今年底將看到獨立屋價格趨於穩定。”大溫獨立屋從2016年高峰期後就處於跌勢，某些地區呈現暴跌。不過隨後上漲的公寓如今已進入下跌期，但似乎還沒有跌夠。Yu認為，隨着市場推出更多公寓，價格將繼續面臨下行壓力。他說：“聯邦和省府的政策持續讓需求受壓，所以未來一年樓市好轉的期待已經破滅。”據大溫哥華房地產委員會4月份月度報告，獨立住宅的基準價格下降了11％至140.5萬元；公寓基準價格下降6.9％至65.7萬元。

家庭債務創紀錄抑制借貸加銀行盈利仰仗國際業務

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日本央行總裁黑田東彥27日表示，全球經濟前景高度不確定，因貿易摩擦及英國脫歐談判等問題而面臨下行風險。“有很高的不確定性……下行風險很大。”積極方面，黑田東彥稱，對於新興市場經濟體資本外流和廣泛的貨幣貶值擔憂已有所緩解。他說今年的20國集團（G20）會議將討論經常賬失衡問題，同時表示雙邊的貿易措施將無法化解這類失衡。“作為G20輪值主席國，我們將在這場會議中依照所有相關資訊、以及對全球經濟情勢的適切評估來引導政策討論。”黑田東彥還表示。目前正值美國同貿易伙伴國之間的緊張關係升級。日本與美國正在協商一份雙邊貿易協定。美國總統特朗普在日本進行國事訪問期間，已明確表示對日本對美國的680億美元貿易順差感到不滿，順差中的大部分來自汽車出口。

消費者不換手機業者頭疼

加拿大各大銀行近日陸續發布第二財季報告，本國市值最大銀行皇家銀行（RBC）截至4月30日的利潤大漲7%，達32.3億元。 RBC表示，利潤增加的主要原因是資本市場、個人和商業銀行業務以及財富管理業務的增長。道明銀行集團（TD Bank Group）盈利達31.7億元，超過去年同季的29.2億元。道明業績報告顯示，加拿大零售銀行業務錄得18.5億元盈利，高於1年前的18.3億元。至於美國零售銀行業務在第2季盈利則有12.6億元，超過去年同期的9.79 億元。帝國商業銀行（CIBC）業績報告顯示，個人及小商業銀行業務增長放緩，比2018年同期回落了2.4%，僅有5.7億元，抵銷了資本市場及美國商業銀行業務升幅。盈利為13.5億元，較2018年同季的13.2億元，攀升了2.2%。豐業銀行（Bank of Nova Scotia）第2季淨收入22.6億元，超過去年同季表現，但仍低於預期水平。豐業銀行預期，下半年表現將有改善，主要原因是收購後所帶來的營運成效、國際銀行業務持續強勁增長，以及加國銀行業務和環球銀

獨家暗盤

2019年5月30日

全球智能手機市場正面臨一個共同挑戰，那就是消費者越來越不想換新手機。業者將希望寄託在高價折迭手機與5G高速行動網絡，但媒體調查發現這些新功能也不見得能吸引消費者掏錢。研究機構IDC近日公布，全球智能手機出貨量繼去年第四季年減4.9％後，今年第一季跌幅擴至6.6％。CCS Insight研究部門主管伍德表示，全球智能機製造商正面臨一個“複雜問題”，那就是各家手機不僅外觀相似，功能也大同小異。伍德認為智能機剛問世的頭幾年，業者每回推出新款手機都在硬件規格及軟件功能上發表許多創新成果，但近年創新程度越來越少。業者除了設法提高單價彌補銷售量下滑之外，也期望5G能帶動下一波手機更新潮。韓國三大電信公司及美國威瑞森電信都在今年4月推出5G行動網絡，中國及日本電信業者也正積極部署5G基礎建設。

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2019年5月30日

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月30日

（星報資料圖片）

頭條故事

在加拿大，老年人是所有年齡組中增長最快的一個群體。人口老齡化，正在為長者住房以及帶有特殊用途、醫療保健用途的房地產市場（Residential Care Homes/senior housing）創造新的投資機會。伴隨着嬰兒潮一代逐漸步入退休年齡，加拿大的養老類型房地產市場也將進入蓬勃發展期。銀行、機構投資者、房地產投資信托、私人投資者，都對加拿大養老行業的潛在規模頗感興趣，加拿大長者住房領域正在得到越來越多人的關注。

加國老齡化加速投資長者住房有利可圖根據加拿大社會發展委員會的統計，預計到2036

長者需要護理的程度和能

本報記者文琪

理，長期護理院的老人就需要更多的護理。” 好的養老院床位可謂“一床難得”，等待時間長

年，加拿大會有1040萬長者年齡在65歲或以上。到

否自理等情況，相關

2051年，大約1/4加人會在這個年齡段內。不斷增長

服務也劃分細致。

達數年，而護理院更是如此。林麗霞向記者闡述，在

的長者群體，需要在近期或不久的中期內進入擁有長

有收購養老院經歷

大多倫多地區，一些華人經營的護理院，每個床位每

者住房設施的房子。2018年12月，一個新成立的名為

的尼亞加拉地區

月租金大約在5000元左右，有些等待期（waiting list）

Oxford Living，LLC的加拿大長者住房平台，宣布以1

商業地產公司億

高達5年之上。這些動輒數千元花銷的養老床位，即

億元價格收購了9個安省退休社區（r e t i r e m e n t

龍地產的創始人林

便是貴，卻也依然求大於供。

communities），共計648個套房。該公司總部位於美

麗霞，在接受本報

國芝加哥，在養老院的運營方面擁有豐富經驗。加拿

記者訪問時介紹

大長者住房融資領域的專家Brian Kimmel去年曾討論

道，“加拿大養老

了加拿大養老住房需求的變化，以及行業競爭如何影

院大概分為4個類

響開發商的命運。作為該領域20年的資深人士，

型，有特殊護理院（Homes for Special Care）、援助

社會其實尚未到來。隨着科技發展和人類壽命的增

Kimmel認為現在是開發和經營加拿大長者住房產業的

之家（Housing with support）、長者公寓（Retirement

加，60多歲、行動自如的老人已經不能夠算作完全意

最佳時機，也是最具挑戰性的時刻，因為這個行業的

Homes）以及長期護理院（Long Term Care/Nuring

義上的“老人”。時至今日，服務窗口還能常見白發

資本從未如今天這般密集。

Homes）。類型不同，但都是給老人提供住宿和護

蒼蒼的人在堅持工作。

養老院種類多在加拿大，養老院的概念和中國並不相同。根據

▲尼亞加拉地區商業地產公司億龍地產創始人林麗霞

老齡化並未真正到來目前加拿大人對於老齡化的感受，更多的可能隻

停留在紙面數據和對將來的擔憂。真正的人口老齡化

理，包括一日三餐、24小時實時監控、藥物監管和家

時至今日，想要投資養老院行業的人非常多。提

政服務。但根據護理程度不同，房間的大小、配套設

及原因，林麗霞對記者表示，“二戰之后的嬰兒潮一

施、收費也不同。比如長者公寓的住戶基本都可以自

代在逐漸老去。我翻過加拿大統計局2018年的數字，

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數據顯示這批人目前大概到65歲了。但是在以前，65歲

2019年5月30日

的人是需要照顧的，而現在大家健康狀況都比較好。因此，現在的老人住到養老院的年齡就推遲到了75歲以上。銀行商業貸款部門也跟着統計局的數字做了調研。 2018年的數據顯示，嬰兒潮一代和養老行業的真正挂鉤可能是在8-10年后。從現在看來，大概就是2026-2028 年，很可能會突然間出現有一大批人需要住養老院，而養老院完全沒有床位的問題，供需關系緊張更勝以往。”

投資養老院越來越熱林麗霞居住在大瀑布一帶，最初移民加國時從事旅

游行業，隨后成為地產經紀，涉足商業物業的買賣。大瀑布一帶的酒店、旅館、酒庄和農場生意她都參與過收購。而真正涉足養老院的買賣，是從2017年起。“從最初幫助朋友買養老院，學習分析財報（f i n a n c i a l statement）開始，我發現這個行業收入穩定，需求逐年增長，回報相對其他行業來說還是很高的。在收購養老

（星報資料圖片）

院的過程中，從買賣雙方獲得了很多信息，因為他們都有這個行業的相關經驗。也是從那以后，我自己也陸續

地產服務和投資調查機構CBRE所公布的2015 年養老物

叫做援助之家（Housing with support/home with care），

開始找這個行業的資源。到現在為止，我前后去過至少

業資本回報率調查報告，大部分長者公寓每個床位每月

房租中有一部分或全部的錢由政府撥款，一般來自退休

50多家各式養老院進行實地考察。在這兩年中，我也發

的價格在2500-4000加幣之間，服務費另計。”

金（CPP）或安省殘障援助福利（ODSP），每月1號由政府撥款直接到帳。

現關注這個領域的人越來越多。不止是華人在投資這個

長者公寓是給退休居民提供的住宅，它必須擁有長

行業，包括其他族裔，甚至沒有太多相關經驗的人也會

者公寓監管局（Retirement Home Regulatory Authority）

林麗霞表示，“有些老人年紀較大，不能住自理型

願意去了解，甚至大手筆投資。”

頒發的營業執照。政府對於長者公寓的租金和服務收費

的長者公寓，情況又不滿足去長期護理院，就適合來這

並沒有限制，所以收費情況取決於市場供求關系。居住

裡。每個市政府對此的要求和補助情況都不一樣。例如

在長者公寓的居民需要遵守安省租賃法的相關規定。一

溫莎市（Windsor），每張床每個月補貼是700-1200左

般情況下，大型長者公寓的平均淨利潤會高於小型養老

右。就算沒有政府補貼，老人還會有老人金、退休金以

院。

及殘障援助福利，都可以支持租金。因此，欠租的情況

長者公寓收費取決於市場林麗霞與記者分享，長者公寓（R e t i r e m e n t

Residence）對於投資者來說，入手更為容易，因為此類養老物業主要是照顧無需護理的老人，在不同類型的養老物業中屬於經營最簡單的。“這類物業經營完全靠租

援助之家部分政府撥款

非常少，從這個角度來看更適合做投資。至於那些沒有退休金的老人，林麗霞稱，“一般在

金收入，入住的老人完全自費。護理上政府可以派一個

而在安省的住房支持計劃中，每年還會提供資金去

和養老院簽約之前，會看申請者的賬戶情況。比如退休

人來，在租金收入上經營者完全要自給自足。根據商業

援助老人、精神疾病患者及無家可歸者，這類養老物業

金不高或沒有退休金的，還有孩子承擔費用的情況。比如有3個子女一起支付，會去查每個子女的財務情況。這些接收機構因此收入很穩定，等候名單也長。這類養老物業對經營者的要求相對簡單，隻需要提供無犯罪記錄証明，基礎急救和紅十字會急求課程（CPR）資格

長者公寓的定義須滿足以下 3個條件： 1）居住者年齡超過65歲 2）居住人數在5個或以上

3）須提供2個或2個以上的護理服務給居住者

需要比它所能提供的服務更多的支持。長者公寓類型的房屋受養老院法案管制（Retirement Homes Act, 2010）。該法案主要要求包括：

•規定養老院的護理和安全標准，包長者公寓（R eti rem ent Ho me s）屬於括應急計劃、感染控制和預防計劃；護理私人企業（private busin esses），出售各種需求評估和護理計劃；警察背景調查和員針對長者的住宿組合。從共享房間到大型工培訓等。公寓，同時支持針對老年人的服務和個人 •制定居民權利法案，其中包括了解護理。任何人都可以申請住在這類養老護理和住宿的真實成本的權利，以及居住院，但需要個人承擔全部住宿和護理服務者有權生活在對虐待或忽視行為零容忍的費用。同時，住宿費用受到安省租金管控環境中。（r en t co ntr ol）。住宿條件和房價在護 •建立了長者公寓監管機構理、服務和設施方面可能有很大差異。申（R e t i r e m e n t H o m es Regulatory 請者不需要提供需要護理的醫 Au tho rit y）。這是一個公平的組織，負責學証據，但養老院會評估申請教育、頒發牌照和檢查養老院，以確保它者的情況，以確保申請者不會們符合規定的標准。

証。少部分地區會要求業主有3年經驗。”

長期護理院收入穩定門檻高而最難收購和持有的是有政府補貼、頒發牌照的長

期護理院（Long Term Care/Nuring Homes），它完全由政府撥款經營。根據安省長期護理法案相關規定，長期護理院可以由盈利或非盈利組織擁有和經營。林麗霞稱，“這種長期護理院有80%都在政府手上，隻有一小部分是個人的，因為牌照非常不好拿到。經營這類養老物業，會要求業主必須有3年以上經驗，沒經驗的人不可以購買，這就從一開始就給希望涉足此行業的新人制造了巨大障礙。長期護理院的價格受省法管制，會導致每張床位的收入有可能低於一些私人長者公寓。但是，整個安省長期護理的床位數受到安省健康衛生部的嚴控，需求大於供給，保証了較高入住率。由於有政府撥款，持有牌照等於擁有長期穩定收入。但對於投資者來說，它的經營門檻很高。” 林麗霞總結道，目前華人投資長者公寓類型養老物

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2019年5月30日

（星報資料圖片）

頭條故事

多倫多一長者公寓發售現場（資料圖片）

老年人有愛心，並且喜歡這個生意，有社會責任感，

的人中，各種級別都有，林麗霞回顧道。“以前有

才能接手。因為你每天面對的都是這樣的人，不是周

100多萬10個床位的，再往上最貴的我曾做過2000多

一到周五，不是偶爾做個義工，而是一年365天。”

萬養老院的單子。在私人投資領域中，還有一些是華

除了對生意上的了解，資金准備工作也頗為重

人和西人合作。比如西人有多年行業經驗，華人和西

要。林麗霞稱，“一般首付款要准備20-35%。經營狀

人合作，自己去建。很多華人背景豐厚，經濟實力強

況較好、物業規模大的，銀行大概會要求有20-25%首

大。最近也有人會去買稍微破舊一些的養老院，然后

付。而規模小的，大約需要准備35%的首付款。一些

自己去改造，讓生意升值。

規模較小的養老院和護理院，業主收購后可以親自參

林麗霞坦言，近年來找到她打探開發養老物業

與經營管理，不僅可以減少成本，還可以積累對此行

的華人也很多，但大都也是問問看看就走了，潛下心

業的比較多。“因為它需要的照顧比較少，相對簡

業的管理經驗。對於規模較大的養老院和護理院，最

研究這一樣、去做的並不多。“好多人說自己所在地

單，就和出租房是一樣，等於是業主出租房間給老

好保留原有員工，由全職經理進行管理操作。”

區缺少華人高端大型養老院，或者靠湖環境好的養老

人。和出租不同的是，需要提供餐飲、有牌照，並且很嚴格。另外還要配些醫護人員。在購買長者公寓之

貸款取決於生意運營收入

前，一定要在專業人士的幫助下，深入分析目標物業

林麗霞表示，在過去的養老物業成交經驗中，發

和自己的財務狀況。以及長者公寓是否得到認証，是

現銀行近年來更喜歡給養老型物業批復條件有利的商

否符合各級政府的要求等。”

業貸款，哪怕也許財報並不完美，但

入行不易

有，因為從開發到運營，其中的工程量巨大。真想做這一行並且有實力的潛在買家，更多會考慮接手別人的養老院生意。”

青睞於對行業未來的發展信息。“銀行肯借錢給這經營並不是非常好的養

養老院的買賣屬於商業地產范疇，資源緊俏，買

老院，是因為他們看好這個行業。現

賣所需時間也較長。記者向林麗霞提出前期需要做哪

在貸款利息非常低。我去年做的一

些准備，相關行業經驗是否重要，她表示，潛在買家

單，商業貸款利率是4.25%，銀行放

需要知道，自己要買的是生意，不是像買賣condo一

了1000萬，首付款300余萬。這是100

樣簡單。“這是主動經營的生意（active business）。

個床位規模的養老院。當時有幾間房

我會建議想要關注這行的人，先去看幾家不同的養老

沒有住滿，但是銀行就肯借這麼多

院，感受一下。不一定是市面上在賣的，可以以為家

錢，因為銀行預估未來住滿的可能性

中長者找養老院為由親自去參觀和了解。看完之后再

很大。而且租金一直在漲，添加服務

去感覺，這個生意適不適合你做？我還建議，有人想

也會漲。比如，有一家養老院之前配

自己參與經營，可以去養老院裡先做義工，或者兼職

藥費是含在租金裡的，看到其他養老

（part-time）打工，對以后收購會有幫助。”

院的配藥費是另外收的，所以他就把

目前，有些安省出售的養老院資本回報率（Cap

全部配藥費另收，每人每個月多收300

Rate）可以達到6-10%。林麗霞稱，“這幾類養老院

元。每天要給老人派藥、打針，這些

中，長者公寓算是投資門檻較低的，新手買家可以從

費用都不便宜。”

此入手，慢慢熟悉如何經營和管理。潛在買家需要對

院太少。有想法的人很多，但是邁出這一步的幾乎沒

現在華人社區收購養老類型物業

養老院收費

到讓普通民機構是不是價格會高沒有政府撥款的養老現在租金最多此回應稱，“養老院對霞麗林？擔負以眾難如果2000都花於2000的比較少。而低。間之 00 -30 00 20 的是己住就好。像院，可能租個公寓自老養去會不也人的不起較大的城市，或者大瀑布這些算比 n） lto mi Ha （頓爾哈密 ”“我甚至去的租金要3500左右。間一院老養的好較裝修家，都是全住級養老院，去看了幾高的 00 -85 00 50 月每看了公寓是按房間非常富裕。有的長者很人老少不大拿加滿。飯和打掃的的並不多，隻收個吃收多人個一出多，算的兩人如果年輕概多700多元。夫妻大月每人個一住多錢，拿錢出來住比、當警察，都會情願師老當，錯不都作時工較好的養老院。”

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2019年5月30日

地處交通要道風景宜人的絕佳社區投資者

Don Valley Village 圖文/本報特約記者Carol

本期介紹的是位於多倫多的Don Valley Village社區，這是個非常有名的老牌社區，因其優越的地理位置、區內眾多名校資源，在華人社區久負盛名。最近幾年，越來越多華人移民選擇在這一區安家樂戶，也有慧眼的投資者選擇在這裡買地翻建全新豪華大屋，或投資或自住。

地產投資 ▲

峰匯地產（Fenghill Realty）總裁池向峰（Kevin Chi）

社區街景

Green Meadows Circ，2層獨立屋，5+2臥房6浴室，2 車庫5車位,完成地庫。5000呎光猛大屋，超過$28萬豪華裝修。近公園、學校，生活便利。Lot：叫價：$2,050,000 48.92x104.99 Feet。

根據多倫多地產商會的新劃分，Don Valley

這裡是加拿大秋日賞楓的一處絕佳地段，池向峰

Village位於Leslie St以東，404高速以西，最南到

這樣介紹。加拿大素有楓葉之國美譽，每年秋天

401高速公路，北到Steeles St。

的那一片紅楓總是讓人期待一整年。區內自然風

交通要塞位置優越據峰匯地產（Fenghill Realty）總裁池向峰

Clareville Cres，2層新建獨立屋，4+1臥房5浴室，2車庫4車位，完成地庫。光猛大屋，交通便利，近高速、學校、超市。Lot：50x100.99 Feet。

叫價：$2,988,000。

景優美，道路高低起伏，形成波浪態勢。春末夏至，風景宜人，來一場遇見愛情的穿越河谷的旅行，生活變得美好而單純。

（Kevin Chi）介紹，Don Valley Village是一個中

Don Valley Village是個老牌名社區，非常關

規中矩的方正社區，交通位置優越，四通八達，

注社區建設。區內著名的Fairview圖書館和小型室

區內除兩條高速公路（401和404公路）方便駕車

內劇場，圖書館規模大，藏有大量中英書籍、雜

人士外，3條多倫多最主要大街（Steeles、 Finch

志、影帶和中文日報。社區中心點還有一個花生

和Sheppard）貫穿此區，密集的公車系統，直通

形狀的商場，故而取名Peanut Plaza。Skymark

地鐵站，為非駕車人士，提供方便快捷的交通工

Plaza和Finch & Leslie Square相互輝映，西人及華

具。小隱隱於野，大隱隱於市，D o n V a l l e y Village就是一個地處交通要道、鬧中取靜的絕佳處。古代用九省通衢來形容一個地方交通地理位置的重要性，Don Valley Village社區就處在這樣一個交通要塞上。

Lesgay Gres，3層全新翻建獨立屋，5+1臥房7浴室，2 車庫6車位，完成地庫。豪華設計，超過6000平呎（含 1660平呎完成地庫）光猛大屋，加熱地板，噴淋系統，監控系統。Lot：55x128.08 Feet。

叫價：$2,988,000

風景宜人 Don Valley Village社區裡，Don River Valley 河谷風光一覽無余，直通南邊Sunnybrook Park，

庫4 房5浴室，2車立屋，4+1臥 arson Dunlop房獨 2層 s， Cre 供C Clareville 裝修，可提交通便利。L o t： , 地庫。全新車位，完成近T T C和G O st a ti o n 00 。：$1,000,0 告報價驗叫檢屋 Feet。 60.01x100

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2019年5月30日

O'Meara Crt，2層獨立屋，4+1臥房4浴室，2車庫4車位，完成地庫。6000呎光猛大屋, 大量升級，室內台球、桑拿，天窗。社區便利，交通方便。Lot：54.51x110 叫價：$1,888,888 Feet。

Green Me a 成地庫。 dows Circ，2層獨立 5000呎光猛大屋，屋，4+3臥房7浴室住。Lot：豪華裝修 49x105 Fe 。專業車，2車庫6車位,完 et。道，適合大家庭居叫價：

$2,350,00 0

人超市皆有，陽光超市也坐落與此，生活非常方便。該區有兩個社區中心，Oriole Community Center提供居民戶外游泳池和室內冰上運動場，Seneca Village Community Center有室內籃球場，提供各年齡層次的人參與多樣化休閑娛樂活動。當然，必須要濃墨重彩提一筆的就是多倫多大型室內商場Fairview Mall也坐落其間，這是大多倫多地區非常有名的一處購物中心，裡面引進的品牌也深得華人喜愛。這個購物中心與Fairview Mall地鐵站相連，直達多倫多市中心，交通非常方便。如果覺得Fairview Mall逛得還不過癮，一趟地鐵南下，多倫多有名的購物中心Eaten Center就在地鐵盡頭。

Silas Hill Dr，后復式半獨立屋，4+1臥房3浴室，1車棚3 車位，地庫分門出入。大量裝修，學區好，近高速、超市、學校，生活交通方便。Lot： 27.85x120 Feet。

$1,028,000

名校——華人最重要的安家因素峰匯地產總裁池向峰介紹說，Don Valley Village是有名的學區房社區。區內的Seneca Hill小學常年排名第一，Crestview小學教育質量相當優質。區內著名的A Y Jackson 高中，在最新一期菲莎高中排名中相當靠前，該學校理工科尤為突出，被譽為多倫多大學和滑鐵盧大學的預備學校。Don Mills高中，大學升學率名列前茅，學生就讀美國常青藤大學的錄取率非常高。該校開設天才班，吸引大量天分好、素質

Shaughnessy Blvd，2層新翻建獨立屋，4+2臥房6浴室， 3車庫7車位，完成地庫。豪華現代，布局合理，自帶家庭影院系統。社區方便，近高速、超市、學校。L o t：叫價：$2,788,000 73x103.11 Feet。

高的學生。名校，向來是華人買家一個最重要的安家因素。當然，區內著名的社區大學Seneca College

O'Shea Cres，2層獨立屋，4+1臥房4浴室，2車庫4車位，完成地庫。大量升級，品位突出。生活交通方便。Lot：50x120 叫價：$1,488,000 Feet。

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地產投資

Waddington Crs，2層獨立屋，4+2臥房4浴室，車棚3車位，走出式地庫，分門出入，大量升級，派型地塊。近高速、超市、學叫價：$958,000 校。Lot：43x160 Feet。

不能不提，據統計，目前超過一萬名全職學生

求。沿着Finch一帶以半獨立為主，有復式結構

Seneca College坐落於此，Don Valley Village靠近

也有兩層結構或者平房。往南一點，Nymark這

Seneca College一帶的房屋租賃市場非常活躍，

條路以南，大多數房屋都是獨立屋，房齡多在

宜住宜租的狀況，可以在一定程度上緩解現金

40年以上，地塊大且標准，非常適合翻建。其

流問題。

實，現在小區內豪華翻建的大屋比比皆是，也

Don Valley Village是個老牌名社區，物業形

有一些正在推倒重建的房屋。池向峰認為，在寸土寸金的多倫多地區，有這樣一處鬧中取靜且極具升值空間的社區，相當難得。

式和價格選擇較多，從30余萬的公寓到200多萬

Don Valley Village社區，地處交通要道，區

的豪華獨立屋都有。池向峰表示，這樣的社

內名校林立，河谷穿城而過，風景宜人，鬧中

區，可以滿足不同要求、不同能力的客戶需

取靜，確實是自住、投資的上上之選。

Kingslake Rd，2層獨立屋，4+1臥房5浴室，2車庫5車位，完成地庫。南向光猛大屋，全樓實木地板。靠近 Seneca學院，交通便利。Lot：50x120 Feet。

叫價：$1,488,000

Axsmith Cres，后復式獨立屋，4+2臥房4浴室，1車庫6 車位，完成地庫，分門出入。全新裝修。交通方便，近高速、公交、超市、學校。Lot：60x100 Feet。

叫價:$1,289,000

Mosedale Cres，2層獨立屋，4+1臥房3浴室，2車庫6車位。完成地庫帶獨立廚房。安靜私密社區，交通方便。叫價：$1,358,000 Lot：68x120 Feet。

就讀，是加拿大最大的College之一。正因為

豪華翻建大屋比比皆是 Van Horne Ave，后復式半獨立屋，4+1臥房3浴室，1車庫4車位，完成地庫，分門出入。大量裝修，面向公園，近高速、超市、學校，生活交通方便。L o t：30x120 叫價：$1,080,000 Feet。

2019年5月30日

Oldborough Circ，平房，3臥房2浴室，2車庫4車位，完成地庫。光猛大屋帶桑拿房。近高速、超市和學校，交通便利，生活方便。Lot：50.08x133.33 Feet。叫價：$998,000

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

郊區人口10年增2成二線城市樓價快速升

熱點話題

2019年5月30日

綜合報道

有地產界人士表示，有越來越多人搬離大城市，遷居樓價相對較便宜的社區，亦令到這些地區的樓價開始出現較快速的增長。地產代理商皇家地產（Royal LePage）行政總裁

蘇帕（Phil Soper）表示，搬出大城市居住的趨勢已有所加劇，這亦引致安省內10個樓價錄得快速上升的地區中，有8個都屬於二線城市，包括溫莎、倫敦、基秦拿-滑鐵盧-劍橋、京士敦、尼亞加拉/聖卡芙蓮、咸美頓、貝爾維爾/川頓（Belleville/Trenton）及貴湖；至於卑詩省方面，賀普河谷（H o p e V a l l e y）及甘碌（Kamloops）的樓價亦錄得快速增長。現年26歲，居住在多倫多的銀行職員貝西

■安省10個樓價快速上升地區中，有8個屬於二線城市。

加通社

（Danielle Bacci），已決定搬到溫莎市居住，因為她在距離溫莎市大約15分鐘車程的利明頓（Leamington）

密市樓價穩定兩年來僅跌3.7%

獲得一份工作；貝西表示，搬到溫莎市，除了因為在那裏找到另一份工作之外，亦希望降低住屋成本。

逾 6 成多倫多市民置業感焦慮貝西是首次置業人士，表示這決定是逃避大城市的住屋高成本問題；她指出，到距離多倫多市360公里的溫莎市居住，可購入一間1,500平方呎的半獨立屋，而不是公寓單位，最主要是該處的樓價較低，她可以承擔。她表示，有些朋友亦搬到咸美頓及巴里居住，其他朋友則繼續在多倫多租住一個公寓單位，因為難以支付首期。蘇帕指出，搬遷至一些中等城市居住的趨勢已上升，如果年輕人獲得工作，他們十分樂意搬到遠離多倫多的地區居住。根據皇后大學的加國人口普查數據顯示，2016

密西沙加住宅物業成交量自2017年春季錄得高

（TREB）的數據分析，2017年4月密西沙加平均樓

峰後持續下跌，但樓價跌幅相對大多倫多區內其他

價為796,555元；如果與大多倫多地區作比較，密

地區表現理想，跌幅相對較輕微，以4月份的數字

西沙加的樓價表現相對穩定。

作比較，較2017年同期，即兩年僅下跌3.7％。網

報告指出，由2017年4月至2019年4月，新市平

上物業公司Zoocasa.com的最新研究指出，密西沙

均樓價由1,037,941元，下跌至725,710元，跌幅達30

加4月份住宅平均成交價為767,283元，較2017年4月

％；Aurora平均樓價由1,269,821元，下跌至888,387

下跌3.7％。

元，跌幅亦為30％；烈治文山樓價同期下跌27％，

銷量較 2017 年跌近 3 成 Z o o c a s a表示，如果以多倫多地產商會

萬錦市下跌24％，旺市下跌20％。成交量方面，密西沙加在今年首4個月錄得 2,532宗，2017年同期為3,560宗，跌幅為28.9％。

多市公交方便具優勢士嘉堡西屋價易負擔

年，加拿大有3/4人口居住在郊區，而由2006年至2016

在全國15個城市各有其適宜居住的優勢。據地

Fletchers Meadow社區，在多綠化空間、方便步

年期間，居住在郊區的人口增長17％，而遷至遠郊地

產代理公司RE/MAX的報告顯示，多倫多市中心

行，前往零售店舖和餐館，以及公共交通的排名甚

區的人口更上升20％。

地區，即布爾街以南，乘坐公共交通及步行甚為方

高。其中Sandringham的房屋供應最高，而Vales of

便。

Castlemore因提供較大面積物業，而屬於可負擔房

另外，根據按揭保險公司Genworth Canada的調查指出，有2/3多倫多人對置業感到焦慮，溫哥華人有58 ％，滿地可有60％。蘇帕表示，面對住屋成本高昂的問題，戰後嬰兒潮一代，亦希望跟隨下一代搬到二線城市生活。另一地產代理商R e M a x執行副總裁亞歷山大（Christopher Alexander）表示，千禧一代對樓價較低的地區感到興趣，他們正尋找負擔得起的物業，因為大多數千禧一代仍將物業視為一項最好的投資。

在綠化空間方面有多個選擇，特別是在北玫瑰

屋因素。

岱爾（North Riverdale）和里賽（Leaside）地區。

密西沙加市的Port Credit、Streetsville和

方便步行的則有戴維斯維爾（Davisville）、央街、

Cooksville社區，在綠化空間及公園、方便步行、零

艾靈頓和里賽。而士嘉堡西面有更多適宜居住的因

售店舖和餐館以及公共交通等宜居因素排名最高。

素，房屋價格較容易負擔。

密西沙加湖景區具潛力位於賓頓市的Heartlake、Sandringham和

Mineola和湖景區（Lakeview）是該市隱藏的優勢地區，後者可負擔房屋方面排在高位，最容易負擔及充足房屋供應量分別是市中心區（C i t y Centre）、Erin Mills和Cooksville社區。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月30日

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月30日

多市視障夫婦擬告經紀被騙以低價賣掉住房根據加拿大廣播公司（CBC）報熱點道，多倫多一名盲人聲稱，他和妻子遭地產經紀欺騙賣屋，蒙話題受巨大損失。他已聘請律師，研究是否控告該名經紀。現年72歲的韋爾傑（Harold Verge）是一名盲人，從事修理古董椅的工作，他的妻子佛羅倫薩（Florence Verge）體弱多病，曾經在麥當勞快餐店工作30多年，現已退休。他們稱，兩人於上月在不情願情況下，賣出居住了24年的房屋。韋爾傑夫婦的房屋在1995年買入，地點位於康諾特大道（Connaught Ave.）42號，在皇后東街（Queen St. East）夾格林伍德大道（Greenwood Ave.）附近。被指欺騙的經紀名叫伊內洛（Vince

■韋爾傑稱遭地產經紀欺騙。

Iannello），他所屬的地產經紀公司Royal LePage表

都會把房子賣出，因為年齡超過65歲的人，不可以

示，正就事件展開調查。

擁有房產。

簽字賣房以為是房貸續期

根據CBC獲得的一封電郵顯示，伊內洛稱韋爾傑夫婦有“強烈出售意願”。

CBC

帕特森在收到CBC電話提問時，掛斷電話。伊內洛拒絕回應CBC提出的多個問題，他只通過電郵稱，由於事件可能涉及司法訴訟，他無法提供事件的具體細節。

韋爾傑稱，伊內洛最初協助兩夫婦辦理房貸續

另一名經紀帕特森（Leslie-Jane Patterson）隨後

韋爾傑的代表律師瓦格曼（Charles Wagman）

期，當妻子查看相關文件時，伊內洛催促她：“不

帶來一名客戶，以67.5萬買下該棟房屋。帕特森之

向CBC表示，兩人明顯被騙，因為韋爾傑被告知

用看啦，簽字吧，簽字吧”。韋爾傑當時以為，他

前透過電郵向客戶推銷，指該棟房屋的估價為75萬

“無權擁有房產”後，才決定售出房屋。瓦格曼又

們簽的是房貸續期文件。

元，同一條街的另外兩棟房屋，最近分別以88萬元

指，該棟房屋的售價看來也遠低於市價。帕特傑、

及88.6萬元售出，形容該棟房屋是客戶的“買入良

伊內洛及經紀公司在該宗交易中，共獲得超過3.3萬

機”。

元的佣金。

韋爾傑說，伊內洛在數天後回到他們的住所，稱該棟房屋將會出售，又說無論他們願不願意，他

怒告發展商歧視黑人密市女護士索賠5萬一名密西沙加女子，向安省人權法院提出訴訟，指一間地產發展商及其銷售顧問，以她是一名黑人為由，拒絕向她出售一間鎮屋；該女子要求該發展商向她賠償5 萬元及作出道歉。 Michelle Walkes是一名註冊護士，2017年4月 11日計劃向總部位於安省劍橋市的地產發展商 Reid's Heritage Homes的銷售顧問Carmen Rocha，購買一間位於安省貴湖市以北Fergus的鎮屋。據Walkes在訴訟文件中指出，Rocha在電話上向她表示，有一間售價46.1萬元的鎮屋待售中；她之後與朋友Terrence Thomas由賓頓市駕車

到位於Fergus的銷售中心，Rocha當時向她們表

Thomas再問多數個問題後，Rocha開始發覺有問

示，需要支付2.2萬元定金，數分鐘後，Walkes向

題，之後急速結束對話。

Rocha表示會以支票支付定金時，Rocha拒絕接受這筆定金。

發展商否認任何歧視文件指出，Rocha當時表示：“不能把這個

Reid's Heritage Homes及Rocha表示，Walkes 無權要求賠償，且強調公司及員工對客戶及潛在買家均以“嚴格執行並尊重與維護沒有歧視環境的文化”而感到自豪，及指Reid's及Rocha均沒有作出任何歧視的行為。

單位出售給你們（Walkes和Thomas），且表示前

該公司表示，當Walkes出現在Fergus銷售中

一天已有一名客人對這個單位感到興趣，翌日這

心時，Rocha沒有因為Walkes的舉止或態度而產生

人已支付了定金”。

變化，但如果有變化，那也是只因為Walkes呆了

Walkes指，她與Thomas離開銷售中心後， Thomas再致電Rocha，表示對該間單位感興趣， Rocha不知道Thomas就是那天陪同我觀看的同一個人。對他表示：“該個單位仍然待售中”，但

一個小時都只是為了了解該物業，而最終沒有獲得成果而感到不滿。 Rocha亦強調，她曾向所有種族及國籍的人士出售物業，當中包括黑人。

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2019年5月30日

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

暴雨季前防洪清淤區市府籲居民自查都市新聞

2019年5月30日

本報記者

大多倫多地區市府趁夏天暴雨季到來前，不僅致力更新社區水利工程，更呼籲居民做好防洪措施，清理淤塞去水道，為今夏預計之暴雨惡劣天氣作出準備。多市政府多次警告居於市中心近湖邊低窪地

及超過55,000個維修坑洞，對區府來說維修區內

好房屋去水渠道之重要性，但大部分屋主並非每

區及中央島之居民，留意湖畔水位上升情況，市

水利系統是複雜工程，陳舊基建與氣候轉變，為

年夏季前都會讓渠務專家協助勘查屋內水管狀

府也會密切觀察水位漲退，在有需要時通知受影

每年雨季期間區內渠務系統帶來重大挑戰。

況，經歷冬季後一旦屋內水渠淤塞而不知情，容

響居民及早作出安排。至於約克區萬錦市也不敢

他形容區府希望引入高端監察天氣變化技

怠慢，依據聯邦政府及省府在2017年逾3,000萬元

術，預測惡劣天氣到臨期間，區內渠道與排水系

撥款，進行8個水利工程項目，包括更換陳舊水

統實時狀況，在水務情況未惡化前及早處理，減

管及渠道。

少區內出現嚴重水患。

皮爾區政府亦推出針對污水倒流、處理及防

大多倫多地區各地方政府除加強自身水利改

洪的策略措施，更新區內水管與疏通渠道，杜絕

善安排外，更希望居民能盡早做好家居防洪工

暴雨過後污水倒流與渠道堵塞，導致房屋地庫與

作，減少居住社區及房屋遭受水患之苦。

地窪區域出現嚴重水浸狀況。

皮爾區引入監察天氣技術

檢查自家水管滲漏不可省

易導致污水倒流入家中情況，令房屋地庫頓變澤國。他形容屋主不僅要在夏季前檢查屋內去水管及渠位，屋頂有否出現滲漏與洗衣機等用水頗多電器是否老化或需要更換，也是屋主防止水浸的主要準備工作。汽車會建議屋主可安裝防洪工具，包括地庫泵水系統、水位高度探測器、回水閥、門窗防水浸牌閘，以及保養房屋草坪，以免泥水容易被雨

加拿大汽車會（CAA）中南安省分會日前建

水沖走。屋主也應聯絡所屬房屋保險公司，了解

皮爾區區府工務部副專員法爾（A n d r e w

議一系列防治房屋水患之法，汽車會保險市場推

屋保內有否包括水浸等索賠條文與當中內容，一

Farr）日前指出，皮爾區內有超過3,500公里水管

廣經理Pierre Bourdeau坦言，即使屋主們明白搞

旦房屋地庫遇水浸，亦可知道該如何做。

安大略湖水位逼近新高狂風翻巨浪料數日內達峰值安大略湖水位目前已接近 2017年的創紀錄高位，當局提醒民眾密切注意洪水威脅。多倫多市府在多倫多島沿岸增堆5,000袋新沙包防範洪水。據多倫多及區域保護局（Toronto and Region Conservation Authority）稱，截至5月

雷加巴利指，因為水位不會很快下降，多倫多遭遇類似前幾日風暴的機率非常高。

受影響的地區包括布達佩斯公園

像25日那樣強風伴隨暴雨的天氣，就可能引

（Budapest Park）、森尼塞德湖灘（Sunnyside

發洪水，因為在水位高的情況下，任何方向

Beach）、瑪麗林貝爾公園（Marilyn Bell

的任何強風都會帶來大浪。而多倫多島由於

Park）、HTO公園（HTO Park）、港口廣場

四周環水，洪水威脅尤其高。據環境部的數

公園（Harbour Square Park）、糖果海灘

據，25日多倫多的降雨量達到28厘米。

（S u g a r B e a c h）、多倫多島、活拜沙灘

呼籲市民遠離岸邊

24日，安大略湖的水位為75.87米，僅比2017

雷加巴利提醒民眾在有大浪的日子，務

年4月的最高紀錄低7厘米。未來數天內，水

必遠離海岸地區，並嚴格遵守路徑封閉的規

位預計將達到一個峰頂，而且很可能在較長

定。

時間內維持在高點。保護局洪水風險管理高級經理雷加巴利（Rehana Rajabali）提醒民眾，沿岸地區仍面臨洪水威脅，特別是在強風和大浪的情況下。目前的狀況與2017年極相似。

池塘，大多倫多已有幾個地區發生洪澇。

（Woodbine Beach）、灰橋灣公園（Ashbridge's Bay Park）以及丘巴米沙灘（Kew-Balmy Beach）等。由於洪水威脅持續未減，多倫多島沿岸在3天內已增堆5,000袋新沙包。市議員周凱捷

保護局在其警告中表示，大多倫多地區

（Joe Cressy）在推文中稱，為保證該地區的

的所有海岸線、河流和溪流都應被視為危險

安全，市府將在沿岸地區增堆更多沙包，同

區域。

時安裝4個新的抽水泵，屆時抽水泵總數將達

目前沙灘已經“被縮短”，高水位導致一些小徑和木板路被關閉，有些地方形成了

到28個。這也是市府對減輕氣候變化影響長期措施的投資。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月30日

人口老化問題加劇急尋廉地充分善用

都市新聞

萬錦助長者安居獻策倡停車場建可負擔屋本報綜合報道

倡導長者可負擔房屋的委員會，在萬錦市尋找廉價的土地，認為解決方案是在停車場上興建可負擔的房屋，並且獲得教堂、清真寺或猶太教堂幾乎免費提供的土地，然後補建所需的停車位，可說是雙贏局面。據新聞網站yorkregion.com報道，這是由萬錦長者友好委員會（Making Markham Age-Friendly Committee）提出19項建議，早於3月在萬錦市議會上提交及討論。23日在於人村長老教會（Unionville Presbyterian Church）舉行長者房屋研討會，討論如何為日漸增加的長者人口尋找可負擔的居所。市議員麥克柏（Reid McAlpine）指出，由萬錦

政府的撥款支持，將會是可行的解決方案。

議員樂見其成

何胡景稱，今年在會上提出在停車場建可負擔房屋，得到大多數議員支持並且通過，暫時未有承建商申請。他估計，除去地價因素，現時建

對於在教堂寺廟停車場建造可負擔房屋，萬

築成本高昂，加上要補建原有土地的停車位，兩

錦市議員何胡景表示贊同。由於長者所需的居住

者合計費用不少，未知是否有建築商願意建造。

空間不多，租金較為廉宜而容易負擔，加上宗教

不過在市議會上對此已有共識，如果未來有承建

團體的土地多在主要街道上，可以同時解決居住

商申請，將可以簡化改變土地用途的審批程序。

及交通問題。他表示，近年市內樓房價格急升，

他透露，該市考慮建造背對背的鎮屋，只有

長者和年輕人難以負擔自置居所。有不少城市如

一面窗戶。其好處是因佔地較少而付地價較低，

溫哥華和多倫多市，利用車房頂上加建樓層，讓

房屋面積有一千呎，但房價與現時500至600呎的

長者或低收入人士居住。雖然去年市議會通過禁

公寓單位相近。房屋前面是車房，有少許前園，

止設第二居所和分租屋等政策，但某些獨立個案

車房平頂鋪上草皮，如樓上房間的露台可以通往

如在車房上加建，或地庫分門出入，可以視乎實

及打理花草。這類房屋在溫哥華已出現，現時有

際情況獲得批准。

6個發展商向萬錦市申請。

長者友好委員會、市府職員，及大多市公益金總裁施洛德（Daniele Zanotti）等人近日提交的報告確定，萬錦市人口老化問題惡化，因缺乏可負擔房屋而面臨挑戰，這是當前急需解決的問題。

停車場上興建住宅單位麥克柏說，有不少低價甚至免費的土地，由教會、寺廟、清真寺、猶太教堂或其他宗教團體擁有。這類土地通常是低用量如停車場，有時每周只用一天，有些是沒有使用。這些宗教組織以服務社區為本，如能善用這些土地有助解決問題。身兼該委員會共同主席及區域議員許正傑（Jack Heath）稱，委員會發現一些政府及公共機構的停車場未有充分善用，可以考慮建造一至兩層停車場，上面是長者或其他有需要人士的房屋單位。退休工程師辛澤爾（Surjit Sanchev）表示，希望精神疾病或身體殘障者與長者有同等機會入住可負擔房屋。而共管房屋概念是讓住客認識自己的鄰居，彼此傾談及一起用膳，使眾多長者不會感到被隔離，生活空虛寂寞。對長者來說，他們建立另類家庭，在歐洲已經盛行，但在加拿大較為落後。辛澤爾表示，在建築物的每扇門旁邊，廚房的窗戶彼此相對，可以看到鄰居，有公共區域一起喝咖啡或談話，這個想法是增進社交和避免孤立感。他認為，在宗教組織停車場建造這類房屋，並且得到三級

萬錦市議會將審議建4千鎮屋每幢50萬有規劃發展顧問建議，在萬錦市北邊興

市議員何胡景表示，每間鎮屋的售價為

建一個可供超過4,000個鎮屋單位的“可負擔

50萬元，可以讓那些沒法承擔目前樓價的人

房屋”（affordable housing）計劃，平均每單

士購買；而過去有不少發展商都認為這個價

位售價為50萬元。

格是不可能的。

規劃發展顧問蓋茲歐（Maria Gatzios）較早時在萬錦市議會上說明這項可負擔房屋

反對者稱人口密集太可怕

計劃的可行性；她建議在Elgin Mills路東以

萬錦市長薛家平（Frank Scarpitti）亦表

南，即麥健時少校徑（Major Mackenzie

示支持這項計劃，但副市長咸美頓（D o n

Drive）以北，沃頓大道（Warden Avenue）

Hamilton）表示不會支持這個申請，他強

以西，及Future Urban Area以東的地區，興

調，他不喜歡沒有綠地、沒有後院，令區內

建一個可提供超過4,000個鎮屋單位的可負擔

人口太密集，汽車數量大增。另一議員雷亞

房屋社區。

（Karen Rea）認為這個項目太可怕，沒有綠

蓋茲歐表示，預計平均每個鎮屋單位的

色空間，及懷疑日後發售時，售價是否真是

售價為50萬元。蓋茲歐的建議，獲得部分議

50萬元，因為鎮屋的建屋成本不可能低至50

員的同意，因為萬錦市內不少物業的售價已

萬元。

升逾100萬元；而根據數據顯示，年初至今萬錦市的平均樓價為91.3萬元。

有關建議已通過申請程序的這一階段，並將進入下一階段進行審議。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

/ Michael Lin 林玉林創富地產

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2019年5月30日

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月30日

王韜

產

新世界地

置業寶典產投資景廣闊的大市場，為地筆者認為，短租是個前片）料圖報資（星選擇者提供了更大的可能和

《你買房我包租》系列11

開心有木有

最近我在Oshawa的一個 Listing，上市僅7天就高價成交，並且還差一點兒就造成了搶 Offer的態勢。所以種種跡象表明：今年春季市場確實有了明顯起色。

願，我現在的投資客人都會心想事成、合作愉

租）是一個前景廣闊的大市場，它為地產投資者

快。

提供了更大的可能和選擇，盡管這一概念已誕生關注我的朋友，會發現我的廣告最近添加了

並經營多年，但對於相當多的人來講，目前依然

Airbnb的內容，這是我的一個新投資方向，也就

是新生事物，在未來兩年內參與進來的人士都是

是要全面介入Airbnb或者叫短租的運營，並且期

所謂先行者，而先行者必將得到最大同時也是最

望將此作為長期的事業。通常與我的Airbnb合作

特殊的回報。寫到這兒，我差點笑出聲來：這套

形成如此狀態的原因，我們以往也分析過，

有兩種方式：其一就是包租形式，就是通過我對

說辭是否有點兒像傳銷？不過這確實是我的真實

當然今年不加息是主要外因，但內因是起決定作

你房屋的具體位置、狀態、格局以及價格的綜合

看法，實實在在掏心窩子的話，我看好Airbnb這

用的，這符合科學唯物主義辯証法，那就是人心

考察，我可以以包租形式長期租用你的房子，進

個事業，希望與你同行。

穩了。有個成語叫作人心思變，那是指在某些極

行短租經營，通常我們會簽訂至少一年的出租合

5月份的許多時間，我與家人都在歐洲旅

端狀態之下，人們普遍有一種向好的方向轉化的

同，這個方法的好處是，首先我作為一個持續的

行。在倫敦、巴黎和柏林，我都有意識地選住了

想法或沖動，但在外界經常處在劇烈變化背景之

經營與合作者，你得到了一個長期、穩定的租客

Airbnb，就是想親身感受一下在歐洲的實際體

下，人心思穩則是常態。所以從2017年二季度開

和收入。其次，以往你可能會面對的是眾多租客

驗，得到的答案是滿意的。首先價格就是最大的

始的市場巨變，經歷了近兩年的浮浮沉沉之后，

進進出出的混亂和復雜狀態，如今你隻需要面對

殺手锏，我們都選住在市中心，比同等條件酒店

人們心態終於普遍走出當時的恐慌和觀望，開始

我一個，並且我還是一個懂行的業內人，所以不

的價格至少要便宜一半，這對於家庭旅行來講會

在另一個市場態勢下形成了買賣雙方的媾和。當

僅會省卻很多麻煩，特別對於那些首次嘗試出租

節省一筆不小的費用。其次位置超好，和酒店相

然與以往的輝煌時刻相比，今年的變化是微不足

的朋友就更不失為一個省事省時省心的好選擇。

比，Airbnb的位置選擇超多並且非常靈活，在倫

道的，隻屬於市場的一次小回調，幅度和放量也

第二種合作方式就是合作經營的形式，前提

敦我們就住在特拉法加廣場，巴黎我們離盧浮宮

不會很大，但畢竟是在加息兩年后，市場第一次

是你看好短租的巨大市場效益和未來，也願意參

和巴黎聖母院不到2公裡。柏林住在勃蘭登堡門

出現上升勢頭，所以尤為可喜可賀。

與到投資運營領域，那麼你來負責投資所有的硬

附近，這些地方的四星以上酒店，價格足可以嚇

因此這又是一個投資開始回潮的時期，人們

件和運營支出，而我們隻是負責具體的實際運

死人！其三是空間超級大，3人住兩室，還有廚

什麼時候具備投資實力以及投資思維的成熟與市

營，包括推廣、接單、結單以及清潔等具體運轉

房和客廳，你可以想像一下，這樣的輾轉空間要

場節奏相比較，往往是隨機的，我通常把這歸結

工作，概括講就是你作投資人，我們作經營者，

比酒館一間客房大上多少倍？

為機緣或者叫命運，其實每時每刻都有人具備了

從而在收益比例上我們隻收取一定比例而你佔大

財力和思維，但並不是任何時候都適合投資操

頭。

相對來講價格超低、位置超好、空間又超大，這是不是我們經常講的超好的性價比？所以

作，不過現在你的機會來了，我已經反復強調在

綜合來看兩種方式各有利弊，感興趣的朋

我說Airbnb真有點兒像毒品，你一旦沾上了就很

未來這段市場低潮期，盡管中間會出現小反彈，

友，可以按照自己的立場和觀點進行選擇，我們

難忘掉，這次住了以后都要住——Airbnb的實地

但都不失為投資好時機，在這裡我也衷心地祝

也可以根據具體情況交流分析。總之Airbnb（短

感受真是超級開心又超級棒，你說有木有？

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月30日

最難啟齒三大事項金錢居首

加人最忌提個人債務本報記者報道

金錢問題是民眾最難以啟齒的投資三大事項之一。據民調公司安理財格斯列特（Angus Reid）今年4月下旬向1,500人所作的調查發現，債務和破產是一般人最忌諱的話題。這項由加拿大信貸（Credit Canada）委託進行的研究顯示，有20%受訪者認為健康問題最尷尬，其次是性問題的有18%，金錢、宗教或政治問題均各有17%。有23%男性對談及健康問題感到不安，女性只有17%不願意提及健康。當被問到最不想提及的金錢問題時，有42%魁省居民最不願意談破產，是全國最高；安省人以 28%居全國最低。全國平均有34%人不希望談及個人債務或破產，有22%人不想談論資產，16%討厭講人工或收入，12%不願意提消費習慣，11%不談投資或儲蓄，5%人不討論房屋貸款。

■一項調查顯示，加拿大人最不想談論的是個人財務及破產問題。

星報資料圖片

加拿大信貸行政總裁甘寶（Laurie Campbell）

話題仍然是個禁忌，雖然每個人的財務問題都是獨

加拿大信貸的一項社交媒體競賽發現，一般人

表示，加拿大人平均有超過22,000元的非房屋貸款

一無二，但應破開神秘面紗，不再視討論金錢問題

寧願談論痔瘡治療、更年期、與親屬的性關係，也

債務，但沒有人願意討論這問題。調查顯示，金錢

為恥。

不願意提及個人財務問題。

清理債務應盡早求助壓力大恐致失眠抑鬱註冊信託師胡雪貞表示，華人和少數族裔

重組，因為比破產容易接納。大部分有債務問

特別認為債務是一個面子問題，因此不願意與

題的人已經踏入40至50歲的中年，既要負擔子

胡雪貞稱以她的一名客戶為例，他欠4,000

親友提及負債，但親友可以從蛛絲馬跡知道當

女，又有房屋和汽車貸款，很多債務是年輕時

元卡數，但即使剪卡只是供息也要37年。如果

事人有債務問題。有金錢問題會令人感到很大

延續下來，如果再加上失業，又難以重新就

未能償還本金，支付利息後的欠債仍會繼續增

壓力，失眠和工作欠佳。很多人看到賬單根本

業，問題更嚴重。尤其值得關注是，去年65歲

加，利疊利只要一、兩年時間便會到信貸額頂

不敢打開，眼不見為淨。負債者如果不願意面

以上求助的人增加50%，都是中年時未能解決

點。她剛在溫哥華便遇到兩名70多歲的退休夫

對現實，採取逃避的態度，自我孤立和抑鬱，

的債務，一直延續到退休後。年齡最高的一名

婦，兩人合共欠下70萬元卡數。

嚴重時甚至會有輕生的念頭。

負債者已經85歲。

婚姻問題以前也是一個涉及面子的問題，但社會逐漸接納單親家庭。胡雪貞指出債務問

拖延卡債息上加息難翻身

負債將難以翻身。

她說，很多華裔到走投無路才求助，但實際上可以提早解決，依據聯邦法例，進行債務重組或申請破產，免卻平白負擔多年的債務。

題的情況也大同小異，愈多人提及社會便會慢

信用卡是最常見、最容易發生的負債類

不少人欠債累累後返回原居地，以為7年後

慢打破忌諱。與親友談論債務既可以減壓，也

型，因為不必再經過銀行重新審批。她說社會

便可以脫身。她說，債權人可以每2年續債。因

能夠知悉更多解決的渠道和方法。

上很多人以為“長命債、長命還”，只需要支

此很多人6、7年後重返加拿大時，發覺原先欠

付最低還款額，但如果以30%複息計算，一旦

下的10萬元已經增加至大約20萬元。

胡雪貞稱，8、9成的華裔負債者選擇債務

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2019年5月30日

溜冰場拒絕少數

1945年11月，冬日裡的多倫多。15歲的Harry Gairey Jr.和幾個年紀相仿的朋友一起出遊。在多倫多這個冬天尤其漫長的城市，溜冰幾乎是全民娛樂消遣，幾乎每個孩子多少都會溜冰。Harry Gairey 加國 Jr.和朋友們打算去Yonge和St Clair的一家名叫獵奇 Icelandia的溜冰場。儘管父親告訴他，這家溜冰場對有色人種不友好的臭名遠揚，仍然未能阻擋他的腳步。畢竟，在這樣一個禮拜六，哪個孩子願意悶在家裡呢？更何況，Harry答應要教好朋友 Donny Jubas 溜冰。這幫孩子沒一會兒就到了溜冰

後來他們才知道，Icelandia溜冰場

場。不幸被父親言中，其他幾個孩子都

有時也會拒絕猶太人入場。H a r r y

被允許入場，只有Harry Gairey Jr.，唯

Gairey Jr.的朋友Donny Jubas，正是一

一的黑人孩子被攔了下來。“這裡不允

名猶太人。Harry Gairey Jr.的父親Harry

許黑人入內。” 溜冰場看門人說。

Gairey Sr.在得知兒子的遭遇之後，立

Donny Jubas 和同行的幾個朋友們

即在那之後的週一，和所在區市議員取

轉身從冰場裡出來，要求退票。幾個孩

得聯繫，並在幾天之後在市政府開會討

子在回去的路上悶悶不樂，而對於

論此事。當時的多倫多市長R o b e r t

Harry Gairey Jr.和Donny Jubas這對好朋

Saunders在得知之後說，“再也沒有比

友來說，打擊尤其大。雖然1945年的多

這件事更值得今天在坐的各位討論的

倫多，種族歧視看似已經淡化，但仍有

了。”

很多心照不宣的歧視。一些避暑沙灘和

Gairey Sr.在會議上作出假設，如

個別餐廳等場合很難看到有色人種的身

果黑人男孩子們不需要服兵役，那麼他

影。但是對於孩子們來說，所謂“只針

們就可以不被允許進入Icelandia溜冰

對”成年人的種族歧視，第一次毫不掩

場。“但是，事實並不可能這樣，不是

飾地展現在他們面前。

麼?”Gairey Sr.說，“作為一個加拿大

▲少年時代的Harry Gairey Jr.

▲Harry Gairey Jr. 1950年代

▲▼Harry Gairey Sr.從此成為著名多倫多黑人維權人士 1980年代

▲室內外溜冰是多倫多孩童們最喜愛的冬日玩耍項目上世紀初

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

族裔進入

2019年5月30日

▲▼1996年以 Harry Gairey Sr.命名的Harry Ralph Gairey Ice Rink 溜冰場

撰稿：叡

▲多倫多大學學生聚集在Icelandia溜冰場外抗議

人，我的兒子也必須要服從征兵要求，對

此偃旗息鼓的話，你就錯了。緊接着又傳

麼？”“既然如此，他就應該享有一切加

出Icelandia拒絕希臘裔市民入內的消息。

拿大人應該享有的權力。我們一直在談論

1947年2月22日，《環球郵報》頭版

民主，何謂民主？民主必須從這個城市的

刊登出一則大快人心的消息：多倫多警局

每條街道，每家每戶開始。如果加拿大國

審核通過了新的多倫多城市法規，明文規

人必須按照膚色劃分，接受不同待遇，那

定包括影劇院、音樂廳、展覽館、遊樂場

麼民主的意義何在?”

等在內的公眾場所，均不得以膚色、種

一周之後，一群多倫多大學學生在 Icelandia溜冰場外組織了為期兩天的抗議

Icelandia沒有撐過1950年代就關門

示威。雖然溜冰場負責人沒有親自出面，

了，其位於1941 Yonge Street的原址後來

但是一名工作人員出面否認任何種族歧視

成了一間商店。Gairey Sr.從此成為他那一

的存在。抗議進行到第二天，警察不得不

代人中赫赫有名的黑人維權人士，他在

出面控制局面。最後，有示威者提出了抵

1993年以98歲的高齡辭世。1996年，多倫

制Icelandia溜冰場的倡議。

多B a t h u r s t 和D u n d a s西街交界南邊的

那之後，有關Icelandia溜冰場種族歧視的事情接連發生，1947年一名猶太女孩

▲多倫多報刊當年的報道文章

族、信仰對民眾分類並歧視對待。

Alexander Park溜冰場被以他的名字重新命名Harry Ralph Gairey Ice Rink。

子再次被拒入內之後，民眾抵制Icelandia

在命名儀式上，Harry Gairey Jr.和兒

的風潮再次開始，比上一波抵制更大規

時故友Donny Jubas重逢，並自此幾乎每個

模。伴隨着多家報刊的輿論攻勢，很多工

月都會相聚。

會組織也加入在內，導致Icelandia生意一度停滯。如果你以為Icelandia在眾怒下就

▲Harry Gairey Jr.和兒時同學/朋好Donny Jubas 2009年

▲Harry Gairey Sr.生前著作 A Black man‘s Toronto 1914-1980

Harry Gairey Jr.於2015年辭世，享年 84歲。

Harry Gairey Jr. 2000年

▲兩位好友兒時曾經一起學習的學校Harbord Collegiate

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升高花床在英文是raised bed，見圖就知是用木板或是磚，圍起一塊面積，裡面填上土。這樣做最大的好處是，可以控制土壤的成分。如果是在一般土地上種花種菜，你要改良土壤。而要將地下10吋以上的土壤都改良，不是很容易的事。但是缺點是，外觀不好看。所以一般人後院不常見到。但是在較大的郊區住宅，以及公共花園，倒是常見到。

园艺

壤的深度就全看你圍起來的高度。而且，也不能種根

控制土壤，包括土壤成分、酸堿度，其它好處

部太長的植物。換言之，隻能種蔬菜、一年生花卉、

還包括，容易控制雜草、減少蟲害。因為一來面

香草植物herbs等。肯定不能種樹，不能種灌木，也不

積小，容易控制；二來土壤是新換的；此外，更可以

能種玫瑰之類的多年生。但是淺根的多年生草本，如

延長種植時間。不論是提早種植，或是在霜害後繼續

鳶尾花 iris則可以一試，不過這樣種多年生，有可能

種植，都可以控制溫度。隻要在夜間用布料landscape

隻能活一年，不要寄望太高。

前後可以各延長一兩個月的種植時間。升高花床也很適合密集種植，平均面積產量肯定高於一般的花園種植。做升高花床還有其它好處。如果你沒有後院，而隻有露台，也可以在水泥露台上做升高花床，不過土

升高花床 Raised Bed

喜歡種植的人都知道，這樣種植除了容易

fabric，或是其它覆罩物蓋住，甚至隻是一塊紗布。

2019年5月30日

我知道升高花床的另一個好處是，有些人行動不便，不能蹲下身，或是不能長久屈着身子，甚至有些人是坐輪椅，升高花床對於他們比較方便。有一些用圓木，或是用磚砌的升高花床，可以高到3呎，就完

材料

全適合輪椅人士。

高度

選用的材料也要小心。過去流行使用處理過的木板pressure-treated timber，因為經久耐用，但是被發現

升高花床的高度，當然是越高越好。但較高的花

這處理的化學藥物有毒。如果你種的是蔬菜，就擔心

床工程上就比較多功夫。因為四周的木板要能夠負荷

吃了有害。過去也流行使用火車軌用的枕木，疊起成

裡面土壤的重量，高過一呎的高度，四周的裝釘就要

為圍欄，現在都不能用了。（註：處理木材的化學

加強，否則在幾個星期後，出現鬆脫，整個就垮了。

藥劑是Chromated Copper Arsenate，中文名鉻化砷酸

其實四周的加強功夫，除了要用五金店出售的各

銅，能對抗木材中的白蟻及真菌，對人體毒性不高。

種hinge材料予以固定，較高的花床，最好是用一公分以上直徑的金屬柱steel rod，在四個角落插入土裡，至少6吋，將四個角固定。

但為小心計，一般就建議不用。）所以近來都建議使用未經處理過的硬木untreated hardwood，最常使用的是鬆木Pine。這類木堅固，而

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且不貴，一般可以使用5年到7年。其它還有雲杉木

也有人在框架建好後，在內壁舖一層黑色塑膠布。

Spruce及扁柏木Cedar，後者較貴。如果你住西海岸，當

這膠布必須堅固持久，目的是一來防止土壤流失，其次

然可以用紅木Redwood。

防止水分與木板直接接觸，因為長期浸泡，會縮短木料

目前很流行DIY，而做升高花床其實非常簡單。如

的壽命。這膠布隻要圍住四周，不要將底部封死，那會

果你是要做一呎高的升高花床，一般是用兩吋厚，一呎

阻止排水功能。因為排水仍然是所有種植最重要的元

寬的木料，術語是2 X 12（讀做 two by twelve）的木

素。

板，而花床的標準尺寸是長度8呎，寬度4呎，高一呎。所以買兩塊8呎長的2X12，及兩塊4呎長的2X12（也可以買3塊8呎長木板，然後將其中一塊切成兩半），之後將

2019年5月30日

如果不用木料，可以用磚。有一些比較重的空心磚，可以承受大量泥土的，都可以用來堆砌升高花床。另外有些園藝店出售prefab raised bed，就是材料都已經切割好，買回去照着圖樣自己裝配就可以。這一類

四邊豎起，就成形了。

做法

多半是用塑膠材料，以及紫外線處理過，不僅安全，也牢固，可以一試。

▲磚砌的花床

為了使這個框的形狀固定，除了四周釘釘子，用

袁曉輝媒體人、作家、園藝愛好者。 www.ritagiang.com

hinge固定，還應當用一條4呎長較細的木條，在木框底部中央，將左右連接，這叫做加強。這木條可以用2X4 （two by four）就夠了，就是2吋厚、4吋寬。一般升高花床都建議不可以寬過4呎，因為一來框架容易固定，不容易散；其次，如果寬過4呎，中間部分有可能難以顧及，因為沒有人的手臂可以長過2呎。

▲DIY做升高花床其實非常簡單（圖片出自：Organic Gardening）

▲升高花床也可以種豆類

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豹斑火焰蘭遠觀如絢麗般火焰，是蘭科植物中觀賞價值極高的一類。花瓣相似於中萼片而較小，先端近圓形，邊緣內側具桔黃色斑點，花期4至6月，喜充足陽光，耐寒，一般生長在海拔達1,400米，攀援於溝邊林緣、疏林中樹幹上和岩石上。

生長特征豹斑火焰蘭適宜生長於排水良好、疏鬆肥

花言草語

沃的沙壤土，生育期要求土壤有充足水分。

候注意深度是5厘米，這樣球莖能在種植的當年6月份就開花。

注意溫度喜光喜水平時養殖豹斑火焰蘭這種植物時要注意溫度的調節，它喜歡高溫的環境，當外界溫度處於18至35℃之間，它生長最快，另外這種植物的耐寒性較差，在進入冬天以後需要把它放在中溫或者高溫的室內過冬，只要能保持適宜的溫度，豹斑火焰蘭全年都不會出現休眠。

豹斑火焰蘭是匍匐生長的植物，它的蔓生

豹斑火焰蘭是一種喜光植物，平時生長時

力比較強大，在栽種之前一定要把土壤充

需要強光的照射，如果它不能吸收充足的陽光

分的翻耕，並且施用足夠的基肥，栽種的時

就會讓葉片發黃，讓花期延後，因此平時養殖

熱帶珍稀觀賞植物

豹斑火焰蘭

豹斑火焰蘭最好把它擺放在陽光充足的環境

出的新芽用刀切下，另行栽植即可；或將帶有

中。

3條以上氣生根的莖上部剪下，另植於新盆。豹斑火焰蘭也是一種喜水植物，平時在它

扦插繁殖：將豹斑火焰蘭剪裁余下的莖部

處於生長旺季時，每隔兩天就要澆水一次，但

過一段時間後會長出新芽，新芽長長後可作扦

是花盆中不能出現積水，在外界溫度過低時，

插材料。扦插宜在春、秋兩季或花後進行。

要停止澆水，或者每十天澆水一次，另外在生長旺季時還要及時向它的葉片噴施水分，增加空氣的濕度，這樣才能讓豹斑火焰蘭健康生長。

花色紅艷生長旺盛豹斑火焰蘭的觀賞價值非常的高，它的莖比較粗壯，質地也很堅硬，樹葉顏色是青綠色

分株或扦插繁殖豹斑火焰蘭一般採用分株或扦插進行繁

的，但是花朵的顏色非常紅艷，顯得十分的顯眼。它的花蕊是白裏泛黃，和火紅的花瓣又形成了非常鮮明的對比，開花的時候鮮紅色的花序就像熊熊的烈火一樣。不管是花朵大還是

殖。分株繁殖：在豹斑火焰蘭開花後或春、秋進行，將成株自然萌生的新芽或母株去頂後長

小，都非常的鮮麗，觀賞性相當強，而生長也特別的旺盛。

2019年5月30日

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温暖是我家

容器箱子栽種植物花卉布置戶外花園變化多端

2019年5月30日

放置一兩盆植物或花卉，為後園增添不少生氣。

又是栽種植物和花卉的好時間，其中以容器或箱子來栽種，既實用又方便，更可以四處移動箱子或容器，更改戶外園子布置，令園子的設計不致千篇一律。假如讀者想找尋在露台、前院或後園栽種花卉或植物的靈感，可參考國際知名及得獎的圖林設計師卡特（George Carter）所撰寫的書籍《Perfect Pots for Small Spaces: 20 Creative Container Gardening Projects》。這是一本很實用的書籍，並滿載了由攝影師馬耶魯斯（Marianne Majerus）所拍攝的各種花園容器的美麗鏡頭。作者卡特在書中提供了獨特的裝飾技巧，以及用木材、混凝土和陶土的容器時要留意的地方。他更提供不同類型和大小不同的容器，可選擇哪些植物栽種。該書分開4部分來講解容器栽種，分別是赤土、陶器、金屬和木材。其中以赤陶盆為例，可用其他顏色的植物來配襯赤陶盆，達到互相配合的作用。此外，金屬和木材造的容器，也非常吸引。舉例說，金屬造容器明亮又時髦，很適合予人自由卉放的雛菊甚至精緻的百合花。

用木造的容器來栽種植物也很好。

Debbie Travis，加拿大著名的家政女王，和美國的 Martha Stewart 齊名。她不但是電視節目主持，還是一大批家庭用品的招牌人物。

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不少人喜愛設計簡約的居所，但又不甘於平淡，並希望在兩者中取得平衡，務求有特色之余，亦能享簡約舒適感。如是次的設計個案，設計師以簡單白色為主調，鋪設淺色木地板，使室內空間變得柔和舒適，配合不同的橫直綫條及玻璃趟門，提供豐富的視覺效果，亦令居所在平凡中同時顯現獨特性。

白

純

簡約風

室內設計

這個室內設計個

甫入大門，便能看見設計簡約的單位，但

案是一間實用面積約600方

又毫不單調，鋪設淺色木地板，並特地把每個木

呎的單位，2房間隔，為戶主夫

塊斜鋪，點綴居所。牆身塗上白色，增強空間感

婦2人的安樂窩。單位間隔方正，故

之余，亦能為單位營造簡約休閒的氛圍。大門的左邊為廚房，由於戶主要求空間光

設計師並未有大幅改動間隔。

猛開揚，設計師特地採用半開放式設計廚房，不

“薄荷藍”畫龍點晴

設門戶。

色調方面，以素淨白色為主調，配合最近

另因客廳和廚房天花高度不一，故以藍色

大熱的薄荷藍色為點綴，並鋪設淺色木地板，營

的邊框，填補天花之間的空間，並劃分廚房和客

造柔和舒適的空間。設計師同時使用不同橫直綫

廳。出、入口旁邊設一個矮櫃，下面為貯物空

條的家具點綴空間，能豐富視覺效果，在簡約設

間，擺放洗衣機、鞋櫃等家具。上面的空間則恍

計中增加點綴。

如吧枱，讓戶主可以隨意擺放食材等東西。

2019年5月30日

2 １飯廳的白色餐桌配合獨特椅子，旁邊通透不規則的貯物櫃，極具設計感。 2 客廳設計簡約，沙發後方懸掛的旗子印有戶主夫婦的新婚相片，點綴空間的同時，亦為新婚生活增添甜蜜。 3 開放式廚房設置矮櫃，下方可擺放洗衣機及鞋櫃等，上方則有如吧枱，方便擺放食材。

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2019年5月30日

設計小檔案

4 實用面積：600方呎間隔：2房2廳設計主題：設計師以簡單的白色為主調，鋪設淺色木地板，配合不同的橫直綫條及玻璃趟門，豐富的視覺效果，令簡約開揚的居所能同時顯現獨特性。

設計後設計前

客廳同樣貫徹簡約開揚的設計，擺放灰白色的沙單位的特色之一為主人房和書房中間的玻璃趟門，設計師拆去原來的牆身，改以幾道玻璃趟門分隔主人房和書房。

發，配襯白色為主調的空間。上面懸掛的旗子印有戶主夫婦二人的新婚相片，點綴空間的同時，亦為屋主夫婦二人的新婚生活增添甜蜜。設計師巧花心思，重新分配間隔，把原來的牆壁向後移，刪減部分走廊及客房空間，同時避免擺放過多家具，增強客廳的整體空間感，使單位變得更開揚。

臥室地台助貯物單位的特色之一為主人房和書房中間的玻璃趟門，設計師拆開原來的牆身，改以幾道玻璃趟門分隔主人房和書房，猶如屏風。門上的玻璃為透明或飾有碎花，點綴空間之余，更能摺疊起來，讓書房能直視廚房及客廳，以增強空間感。同時為了確保私隱度，趟門同時附設窗簾，必要時可拉開作遮擋。書房亦擺放一張睡牀，方便招呼客人留宿。主人房同樣以簡約風格為主，設計師特地在房間增設地台，增加額外的貯物空間。地台上則只擺放睡牀及衣櫃。衣櫃設計獨特，中間設一個鏤空長方形，加設燈泡，成為戶主的私人閱讀空間。

百變趟門

可摺疊玻璃門拉闊空間感上文提及的單位設計一大特色，就是圖中主人房和書房之間的

4 主人房同樣以簡約風格為主，設計師在房間增設地台，增加額外貯物空間。地台上則擺放睡牀及衣櫃。 5 玻璃趟門更能摺疊起來，讓書房能直視廚房及客廳，以增強空間感。 6 浴室設置一道雲石磚特色牆，並靠牆擺放貯物櫃，以增加走動空間。

的軌道移動，作出不同的組合，以分間出不同的空間。

玻璃趟門，這列趟門不僅具實際功

選材方面，玻璃採用透明或碎

能，用以分隔兩個房間及走廊，更

花相間，點綴空間之余，更能全部

成了走廊的其中一大視覺焦點，令

摺疊起來，讓書房能直視客廳，保

人一見難忘。

留了整體空間感。為了確保私隱

設計師拆去原來的牆身，幾道靈活度十足的玻璃趟門，可隨天花

度，趟門同時附設窗簾，必要時可拉開作遮擋。

勢，而他也確實走的比較困難，只是因為臂贏比賽，全程專注於擼串。李晨趁王彥霖暴腰「呵」地笑了一下，完全沒有帶動作用，一股隨大流的氣「灼人秘密」在法國坎城影展「一導演趙德胤新片「灼人秘密」以#MeToo等事件為發想，日前在趙德胤大讚吳可熙力不錯，所以幾次險些落水都硬撐著挺了上風式吸入時，明目張膽拿走王彥霖的籤子，息。不像鄧超每次總能給觀眾始料未及的笑點。種注目」競賽單元世界首映，導演趙最後滿嘴烤串的王大爺直呼「我籤子呢？」而來。此外，在節目中，朱亞文也是多以發呆、一旁笑、旁電影《灼人秘密》緊扣演藝圈潛規德胤領軍「灼人三姝」吳可熙、夏于喬坎城影展舉行世界首映。本片編劇兼主演吳可熙當天在訪問中透露，則，吳可熙身兼編劇和主角，將荷里與宋芸樺盛裝出席，帶著新作和全球相較於李晨，聶遠表現相對輕鬆，很快節目組居然包庇李晨的耍賴行為，這讓很多觀、等著別人來帶動等，沒有發揮起領頭羊的作用，這季自己剛出道、還是菜鳥時，曾遭霸凌，被同行狂甩巴掌約30次。李晨活淫魔哈維溫斯坦（Harvey Weinstein）第一批觀眾一起欣賞這部作品。到達岸邊，節目組開始用水衝擊兩人，本就觀眾感到不公平。的李晨倒是很賣力，不過依然顯得很吃力。醜聞加入劇情，讓電影在坎城首映前趙德胤當天起個大早，先是炒了 CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2019年5月30日 36 央社的報道稱，吳可熙接受法新作噩夢，導演的聲音在我腦裏揮之不就獲得不少關注。導演趙德胤接受美一大鍋炒飯讓大家嗑光，之後又煎了社專訪時透露，儘管她未曾遭遇去。我一次又一次重新經歷羞辱。」媒採訪時大讚吳可熙：「她並不是專 10幾顆緬式荷包蛋給工作人員吃，用曾和吳可熙合作「冰毒」和「再見過如「我也是運動」（#MeToo）的濫用權勢性侵事件，但她很清楚被當眾羞瓦城」兩部電影的趙德胤認為，她的業訓練的編劇，但是她從心裏出發，下廚舒緩緊張情緒。他笑說，「心情用想像力撰寫，毫無限制。」更表示：『坎坷』不安」，從殺青到完成一路都症狀屬創傷後壓力症候群。辱、排擠霸凌的感覺。 ■吳可熙日前在72屆坎城影展開幕獨家代理，新式「我身為一個男性導演是寫不出這種在趕工，直到昨天才跟影展確認放映式上以華麗又優雅的造型亮相。旋風爐餅，火力被打臉的畫面揮之不去個人創傷讓吳可熙思考劇本的。」品質。強勁，永不塞嘴網上圖片一部由女性撰寫，從女性出發的加上這幾天在坎城，排滿中外媒吳可熙說，自己還是菜鳥時，曾吳可熙說，個人創傷經驗讓她開 - 承做中西食品工場，超市，自助餐館，酒樓，食肆等㕑劇本，為何由男性執導？趙德胤從容體採訪跟片商、投資者會議，「灼人結局，最後定剪版本會如何呈現，連房設備，不銹鋼裝飾，通風抽氣，煤氣，水電等工程。餐館用10、商用高速節能雙門三環煲湯爐在一個麻將遊戲廣告拍攝現場「斗膽」始思考，遭遇更慘對待的人必須克服 - 安省註冊工程師設計繪圖，申請PERMIT(CAMTEK) 20加倫電熱燒豬爐和三門蒸櫃火力平均，秘密」還沒首映，就有30至40篇國際她們都不知道。夏于喬直說：「終於問導演，某片段會用特寫或遠景處何種關卡。荷里活、韓國和日本演藝回應：「如果由女性來執導，恐怕會 - 煤氣爐頭，水喉，電器，配件品種齊全。節省煤氣水撑 - 不銹鋼片，方通圓通枝等零售，加工無任歡迎。可以看到完整的電影了，心情非常緊理，她想先知道，以便作好準備。沒圈的性醜聞和濫權事件，都是她撰寫加重女性的觀點，加上這位女主角來報道介紹、討論，各界高度期待讓趙 - 餐館用品，刀叉磁器，不銹鋼，鋁煲各樣雜項。張又很期待，我太緊張就會胃痛和痙自鄉下，在大城市工作，就像是我一德胤開心之餘也倍感壓力。 - 特大陳列室，可現場試火，歡迎參觀選購。想到，「導演要所有劇組人員把拍攝「灼人秘密」劇本的靈感來源。 - 特切外埠郵寄服務，快捷妥當，保證滿意。女主角兼編劇吳可熙第一次擔任攣，所以出發前先吃了2包胃藥。」用的鈔票整疊拿來，然後他就用這些荷里活製片大亨哈維溫斯坦個『外來者』的經歷，一個在台灣的緬雜碎式炒爐，原裝啤壓枱面，編劇的作品鈔票擺出一個扇子，命令另一名演員（Harvey Weinstein）利用權勢要求女演甸人。」港式強勁加風爐，獨立風機清潔容易，絕不爆口漏水首登 70 Dynamic Drive, Unit 11, Scarborough, Ont大銀趙德胤過去總能以低預算拍出劇拿這個鈔票扇子賞我大概30個巴掌」。員滿足他性需求的醜聞連環爆，觸發 Tel: 416 321-1533 www.camboequipment.com 「這次拍幕，她的心「我被一直打、一直打，導演同 2017年起延燒至今的全球#MeToo運情電影、紀錄片，他表示： 647-403-8132鄧生/416-750-8333伍生時用特寫鏡頭把過程拍下來。大家都動，也刺激吳可熙構思電影「灼人秘了許多配角和其他畫面，也因此提高情極度忐很震驚。劇本沒有這一段。」密」劇情。但她透露，韓國女性演藝不少花費。」而新片預算遠超過他眾多忑，前一晚吳可熙說，當時她飾演的是台詞人員被迫提供性服務的遭遇無疑震動前作的成本，甚至比《再見瓦城》多一甚至失眠，不超過5句的小角色，「位階這麼低的她更深，尤其是2009年的演員張紫妍倍，資金高達6000萬台幣，他表示自首映前也毫人沒有提問的權利」。她因此當眾受自殺事件。己正在嘗試不同的電影語言，「整部無食慾，她懲。吳可熙說，一些受害女演員在長電影資訊、符號比較多，一般觀眾可表示，「除不過，更驚人的在後頭。根據吳達10年期間反復企圖自殺，這著實讓能要慢慢看，這部電影的結構必須細了緊張還是緊張」。可熙的說法，原先被導演張狂行徑嚇她恐懼。多數人或許以為，事件結束細思考才會懂。」而夏于得目瞪口呆的劇組後來竟然先是刻意就是結束了，但其實受害者將「持續喬、宋芸樺首映式前吳可熙失眠閃避她，接著開始展現敵意、進而霸受折磨多年」，「這就是創傷後壓力症凌。「我猜，他們必須選邊站。沒人想候群」。「灼人秘密」日前在坎城影展世界當天都是首被開除。」趙德胤指出，亞洲電影產業的濫首映，放映前趙德胤直呼心情「坎坷」次看片，她「結果他們也開始霸凌我。經歷權或傷害文化可能和其他地方不相上不安，女主角吳可熙前一晚還緊張到們透露，趙這次事件，我回到家，有兩個星期腦下。但他坦承，講究「禮貌」之餘，亞失眠，演員夏于喬出發前還吃胃藥，德胤拍了各種不同的海不斷閃現我被打臉的畫面。」「我洲業界缺乏遇事攤開說的空間。以免胃痛痙攣。

中

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貓眼看天下

2019年5月24日星期五

加拿大2019年春這一波的麻疹傳播，先在卑詩發現，患者是小學生，應對之法是呼籲家長、尤其新移民，檢驗孩子的醫療記錄，如未可上網瀏覽：www.singtao.ca/yuen 注射，即帶孩子去打防疫針。每到當局呼籲家長帶孩子打防疫針，一定有三姑六婆出來散布一個收費作假的英國黃綠的謠言，說甚麼防疫注射會導致患自閉症等等。該名作假醫生名維克非爾德（Andrew Wakefield），於1998年在醫學面貌，同時提供單色及雙色共十五種刊物發表假的研究報告，得出疫苗與自閉症有關的結論，其後他已被除不同車身色調配搭，不過最吸引相信牌，去了美國。但，謠言一直不止，加拿大受害還加碼。是全新1.4公升Turbo引擎，馬力及扭加拿大著名喜劇明星Jim Carrey交了個美國艷星女朋友Jenny ●後排空間寬敞，天幕頂為標準項目。力輸出雖然不算異常突出，不過低扭 20周年慶的Toronto Doors 物館和郵局於一身的建築物，由約克鎮歷史協會運作。 MacCarthy，她有個兒子得了自閉症，得知維克非爾德的理論，為之著筱葫蘆力充沛，配合6速波箱（連軚盤+/-轉 Certified Comfort Expert Open周末連續兩天進行，共有21 建築物建於1833至1834年間，風格是喬治亞式建築，本迷，以之為事業，成立組織、招募會員、出版定期刊物、四處演講，因波）和簡單前驅設計，任何時候加速座建築物願意與眾同樂，其中13 來是三層大廈設計，前門有兩個，其中一個為私人住宅得大明星男友助宣傳（已分手），紅過當明星，而疫苗可致自閉症這謠沒有乏力之感，動力對於絕大部分家個是新景點，包括位於阿德雷德出入口，另一個為郵政局之用，原來當時郵差是住在上言就一直傳到現在。麻疹症則加3倍。庭人士已夠用。東街的多倫多第一家郵局。過去班的郵局。第四層的天台是後來1876年加建的。一發現麻疹，無論在何地，當局都十分緊張，「小題大做」，老周五刊出省卻四驅最大得益是車身重量減地址： 2370 Midland Ave. Unit B27 Scarb. Ont. M1S 5C6 19年，因著活動而開放過的建築在協會網站介紹歷史古跡後，有一段鳴謝1萬5000年一輩人說：出麻疹，個個細路必經的啦。那是過去式。麻疹於2000年輕，行車表現輕快，新Vitara車架及展廳地址：300 Steelcase Rd West Unit#15. Markham L3R 2W2 物超過700座，已經吸引超過200萬參觀者，擴闊大眾的前已經在此地生活的原住民，承認這家郵局的所在地正基本上已絕跡，因1963年起美國廣泛為幼兒作防麻疹疫苗注射，推廣懸掛頗有歐洲車的充實穩紮質感，轉網址： www.fasterheating.ca 眼界。是屬於他們的一片神聖土地。「今時今日，多倫多聚合到全世界，患麻疹漸漸不再是必然，但仍偶有爆發，以其傳染性高，彎抹角靈活穩健，又有典型日本車的 35年前，法國是第一個啟動Doors Open計劃的國家。的地方仍然是許多來自北美大陸各地原住民的家，我們是以都緊張。 ▲專業維修安裝家用冷暖氣機，即熱式熱水 ●車廂陳設時尚，軚盤背後備有 +/-直到1990年，才有英國第一大城市格拉斯哥跟上。現時，轉波輕巧、容易駕駛優點。感激有機會在這領土的這個社區中工作。」今年這一波麻疹潮，出乎意料地，卑詩家長對政府呼籲注射疫苗十器，煤氣管和風喉撥片。車子最吸引是空間闊落實用，前後 48個歐洲國家在每年9月歐洲傳統文化月參與這項計劃，而今年名列開放的建築物中，也有關於原住民的，包括分支持。不但讓自己的子女注射，還有8成家長讚成入學時須檢驗注射證 ▲專業設計安裝維修商用屋頂機，鮮風機，兩排載五人絕對稱職，尾箱最大容量高澳洲和美國也是參與者，令Doors Open行動成功國際化。辛力加學院新建的Odeyto，專為原住民而建造及供他們件，7成主張讓家長上課學習防疫注射的重要性；6成家長讚成不讓沒作熱水鍋爐，餐館抽氣機，大小冷房凍櫃達1,120公升。標準設備如皮革連麖面座多倫多是北美第一個參與Doors Open計劃的城市。使用的空間。Odeyto，名字由來自Anishinaabe原住民，防疫注射的兒童入學…… Vitara 2WD規格 ▲維修保養商用大廈的機電系統椅、玻璃頂、中控台7吋觸控式屏幕連 185年歷史的多倫多第一家郵局，同時是本國歷史最意指美好「旅程」。希望從此以後那些邪教式的醫療、營養、養生、保健、進補行業得傳動：6 速自動波，前驅引擎：1,373c.c. 直四 Turbo Apple CarPlay或Mirror Link功能、後泊悠久以郵務為目的興建的郵局，現在是集國家古跡、博 Toronto Doors Open應該也是不可錯過的旅遊好機會。讓公眾認清其真面目。周三至五刊出

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中國社會

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大證

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安全可控。 ⋷㝴⪫㢘㊞屚梊!灒第二是天氣情況。外側風擋 758.884.277: 玻璃受損會影響風擋加熱，飛機則不能在積冰區飛行，機組根據屚䌮㏚婬ⅽ⾺∔虇㢘屚㢘伢毦䌮㏚╙ⓙ䌮屚婬ⅽ⾺∔虇㢘伢毦帯帻㹈䂕ᾙESZXBMM 尯凧䌮㏚╙ⓙ䌮㏚婬尯凧婬ⅽ⽴⁉㜇▜虇汧圹屚首都機場最新天氣實況和預報發婬 ⅽ ⽴ ⁉ 㜇 ㆴ凧䌮㏚婬ⅽ⾺∔朆現天氣系統已基本過境，符合安 ⶗㫼㒘㗸 ⶗㫼㾔㑕虇≔㳳ᾏⵅ !527.:11.1221!!!!xxx/kmjoldbshp/db 恙⊹⋗Ҹ㢘㊞屚梊㫙 ⅽ⾺∔Ҹ圹汧乶䀥虇㢘䶰✽⽴⌆ㅔ梏卹∨ 㢮⽴Ҹ卹∨恙㢘䶰✽ ㏚婬ⅽ⾺∔虇╵屚䚮冔⊹⋗Ҹ屚梊處屚梊處 ▜虇卹∨″憩Ҹ㢘㊞全著陸條件。第三是首都機場導㾔䖕▓ⵅⷔ虇〼柱虇匂〤%490⶞㟑檙虇㏚㹤䓷䐈Ҹ䀺婫䰃⃜㔷㹈⏜⎦匉㒘㗸 ᾼ⢚ ˙˛ 䀺♴啾 ˙˛ ⪩↺⪩ ˙˛ ⓰␯⎸ ˙˛ 亟亓 ˙˛ 㺪㣘䩾 ˙˛ ᾘ坸⾑ ˙˛ 嬎桔⢥虇⒦儝▓⪶ 航設施。首都機場具有二類盲降 ⋗䚮處恙虇样㟑寵⽴虇⽴幖朆㢮朚⽴虇梏卹 ∨ 恙虇╾│朚⽴Ҹ ⽴⌆│朚⽴乶㢮䀥Ҹ ㏚㎥ⴇ䚮虇㢘恙ᾜ䋨屚梊處㢜⑨懀⎿!!⩺➘⦰ ぱ厙∱ⅻ虇桫䏸⤒⣍ 徸剛役剛!!屚㐏⾺刬勝虇令⶜›╦Ҹ 條件，可提升安全裕度。同時向京26日遭遇大範圍強降雨，雷聲⾑虇⢚株懚惇虇朆憣帷懚虇㾔杫⧀杫虇↘⋁惘懚虇㜃㱒㒋㱒虇⒔婬㖻懚虇㸌恙汧Ҹ〃悤冐㤎⬌尹尀恙Ҹ㢘㊞屚梊剰䚮處懚虇帷䏸Ⅼ根虇朏⎿朏㢜⑨虇␯儝憩杫ㅺ佩虇⪶⤚ҷ䐈㴙宼∨懚惇Ҹ 䉉ℂҸ梊處客艙了解到整體未見異常，綜合轟鳴。南航廣州上午飛北京的 527.955.9939 䳘Ҹ㖻ⷚ▛⊈Ҹ 5496桹㑣㞝䕯⛕⧃$26 758.:49.3599 以上情況，機組盡可能縮短空中 CZ3101次航班，在降落過程中，飛 758.394.1349栂 758.462.1199 五㵞◷⢉⴩䠋恙! 758.838.38370F.NBJM;jogpAkmjoldbshp/db 飛行時間，向管制申請優先著機遭冰雹襲擊。從網上流傳出的網友陸。最終，飛機於26日11點48分拍攝照片看到，飛機機鼻處油漆有明 ■南航客機26日在北京降落時遭遇冰雹襲擊，機鼻受損，擋風玻璃出現裂痕。網上圖片在北京首都機場36R跑道安全著顯破損，外部雷達罩有損傷，擋風玻分，CZ3101航班從廣州白雲機場正十秒的樣時，「感覺就像在坐過山車，我當時璃破裂嚴重。在CZ3101次航班機組「一共有三四段，每次幾⶗㫼㖻ⷚ!!撋䗃!!㼆杫㕟帷!婬┇帷㱒 ⴗ岍›崌ゎ〃伢毦39 ҿ 㳰㮑䘿䖒㖻ⵅ䏸㻐⋻▇Ӏ㐎㔴⪶⪩↺⪩⢿Ⓩ㖻ⵅ☛⽴はҷ⵺⳦㮢䠓戆䮊虇⶗㫼䐈 ᾏ ⎕ ⅰ ₊ > 喻 ⎕ 䂎㊞㛎〫寊陸。根據Flightradar24的航跡記 ⌙⋻▇35 尯㔴▓槭朆䥼憣ⵅⷔ⵺⳦㮢⛕厥⽴は差點吐出來，能夠平安降落真是太幸常起飛，11點20分在北京首都機場空錄，該航班在降落前疑因北京天人員與北京塔台一段確認機上情況的子，顛簸程度比我之前坐飛機經歷的愵⋻ⴳ㖻戆!!ⵅ⌆ⴘ婬!!朆䥼憣帷懚! ◝⪶⶞帷恙∨ⓖ柜㯮 ◝ҷ37◝ⓖ柜㯮帷㱒恙伢毦⶗㫼㖻ⵅ愵⋻ ㉯␯㒎⪶˙˛儝⢚朆䥼憣懚惇Ҹ㜇ⵅ撋䗃姛㒖⴩⶗㫼㐎懚⁉虇婬┇帷㱒虇▓槭∱ 懚虇㾔杫㕟帷憐帷虇婬┇帷㱒虇㸌恙此事一出，引發網友熱議，很域進近，在雲外繞飛雷雨時突然遭遇氣原因盤旋數圈。對話錄音中，機組人員稱，「可以看顛簸都要嚴重得多，可以看到飛機周運了。」 ⤒⣍㾔䖕!!!㛎〫寊⌙!!⛕㫼Ⅼ根㖻ⷚ㖻は撋䗃⵺⳦㮢 ⅻ╙幃捜帷䏸⒔婬虇㼆杫㕟帷虁憐帷╙⁲䖕㾔ҷ⧀杫㫼⑨虇䭐⁉∱ↀⵓ⳧虇⡭⢚ 雹擊，致使風擋玻璃外層破裂，影響㮢撋䗃ҷ㼆杫㕟帷婬┇帷㱒㾔䖕⤒⣍⶗㫼多人給機長「點讚」。圍都是很厚很厚的雲。」該乘客下飛機懚虇⶗㫼⡭㻐∱ⅻ⒔婬)⋜㣟㜨幊*伢民航資深機長陳建國表示，到外頭，風擋外側有裂紋。」南航方面表示，這架航班的機了飛行員的視線。尯㗾䉉㈷㕟K䢐㟑ⴘ⋷ⴘㅒ⊹幹㢜⑨ ⛕㫼帷懚婬┇帷㱒 ⳧㛍䳘虇⋻▇帷䏸朆䥼㢮↘⋁☛拜憐Ҹ㛎〫寊⌙Ⅼ根烙⋷Ҹ⶗㫼恙栙虇ⓐ〃伢毦出現這一緊急情況後，飛機宣布《北京青年報》報道，一名機上乘後拍攝的照片中可以看到，飛機機鼻 ⴘ⋷䀥㟑㢜⑨◷⎿Ҹ梊UPOZ␘處䌮㏚♰⽴虇ᾜ㑥㟑朢虇令䊰桀坞幊䚷飛行機組臨危鎮定，高效駕駛長叫賀湘航，飛行經歷15000小時左處油漆有明顯破損。緊急狀態，一般情況下來看，其客表示，當飛機已經廣播進入降落階屚梊處 758.929.3322 527.563.2234 䠓⋷分♰⽴Ҹⴱ㏅䂎㊞㞾㎠↠䠓㢏汧⴦㝷蘼 527.9:9.92930527.::6.:699 ⊈⊹蘼⿺㈷䢐撱䢐㟑蘼 527.943.18 五嚴格按照公司手冊操另一名乘客回憶說，飛機降落右，C類教員技術等級。26日8點35 艙資源管理，527.952.86660527.987.:644 他飛機將會對該飛機進行避讓。段後，先後遭遇了數次劇烈顛簸，

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冰雹襲擊南航客機玻璃爆裂驚險降落榧ҷ㏢㩦'▓扷朏)㟑斧〤圹宗₅⣖╾*朆

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人們在買房的時候都會考慮非常多的因素，比如價格、位置、周邊配套等等，只有從中挑出最適合自己的房子才會買。然而，許多人都會忽略了容易導致家裏欠債的風水細節。

風水

忽視風水易欠債

欠

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月30日

欠債對於每一個人來說都不是一個好消息，那麼

己家中漏水，自然容易對家中的財運造成比較負面的

要如何從家裏的種種風水細節中看出家裏人是否會欠

影響；而且家中的屋頂漏水還是所謂的“壓頂水”，

債呢？一起來家居風水看看。

更加對財運不利。

廁所積水

戶型結構選擇

廁所在風水中屬於聚集污穢的地方，這個地方通

此外，在最初選擇戶型的時候也要注意到留不住

常都是需要好的通風以及透光的，只有這樣才能將污

財的戶型結構。一般家居風水裏面，大門為主，為一

氣祛除。但如果家裏的廁所出現了積水情況，就很容

戶之樞紐，更是一屋之關鍵。

易導致家裏的財運流失，並且對家人的身體健康也會造成一定影響，所以需要及時處理。

因此，大門朝向的好壞，以及大門在整個家居中的大小比例，也極之重要。當然，一般情況下，陽台比大門一定要大一些的。但是，當陽台超級大，而大

玄關不干淨

門非常小，比例一旦失衡後，那麼這樣的戶型，就嚴

玄關處是進門就能看見的，這個方位必須保持干

重不利財運，容易破財。

淨和寬敞。很多家裏一進門就習慣將鞋子亂丟亂放，

洗手間位於整個戶型的中心，在如今的家居設計

甚至在玄關處隨意擺放雜物，這會大大影響到家裏的

中普遍存在，然而很多人一旦住進去這樣的戶型後，

財運，如果不及時處理，就會導致居住者財運受損，

財運一年比一年差。這個風水學上來說，叫中宮水，

最終欠債。

在現在八運來說，不是那麼的聚財。家居戶型中，不乏有面積大的，為了美觀舒

屋頂漏水

適，會把其設計成好幾個片區，其中就會用不少走道

如果自己家中的屋頂漏水的話，最好及時修補一下。在風水學中，一般把水視為財運的代表，如果自

來過渡，這並不是好現象，因為走道太多太長便致使室內“氣”不暢，出入皆不暢，就不好聚財。

黴運連連需調整在日常生活中有一些不好的習慣和與人爭奪室內的氧氣，增加陰性的氣家居風水容易給人事來不利，但卻常常場，反而會給人帶來黴運。被人忽視。以下介紹的幾種情況會使你

其次，盡量少擺放香味太濃的植

運氣變差，黴運連連，希望能夠重視，物，此類植物容易對中樞神經有刺激作趕快進行調整。從風水的角度講，頭為一身之主，

用，會不知不覺中讓自己走黴運。此外，有些植物是不可以家居或工

頭髮又是頭的重要組成部分，對人的影作中擺放的，例如帶刺類或者有尖銳角響非常大。一個清新自然的髮型，可以的植物要避面擺放，否則會影響人的健使人的整體形象迅速提升，運氣也會跟康，並會增加口舌是非。着增旺；而假如頭髮不整潔，髮型很凌亂的話，卻會給人帶來相反的效果。

門是氣流的出入口，氣場最不穩定，假如工作時背靠門而坐，這樣背後

對於那些整天忙碌，沒時間打理頭總是有流動的氣流，會擾亂自身的氣髮的人一定要注意，再忙也不要讓自己場，使自己心神不寧，在工作上就會容蓬頭垢面，不然黴運便會降臨到頭上。鞋子是腳最親密的伙伴，同時因為

易出差錯，從而使運氣下降。與門同理，窗子也是氣的出入口，

人立地而站時，是鞋子在直接與大地接窗子附近也是氣流流動的地方，氣場同觸，因此鞋子也象征着人的根基。

樣不穩定。假如工作、睡覺離窗太近的

假如腳上穿着一雙舒適而漂亮的鞋話，也會擾亂自己的氣場，使自己不知子，不但使人的形象得以提升，還能給不覺間被黴運光顧。人以自信，使好運光臨。因此鞋子一定要買合腳的，而且款式要時尚大方。

這是一種比較嚴重的風水問題，假如人的頭頂長期被壓的話，例如頭頂上

在家居風水中，植物的擺放有很多有橫梁或者是有重物等，人便會感到做講究，不能夠隨意亂放，否則會給人事起事來壓力重重。當想要做成一件事時業黴運，以下三點是需要特別注意的。

阻力很大，需要付出很多的努力，甚至

其一是在家居中適當擺放幾盆綠色還有可能不見得會有好結果。植物，可以起到美化環境，凈化空氣，

因此一定要避免這種情況發生，假

旺動擋煞的作用。但是不能擺放過多，如實在避不開，可在上面纏繞一些綠植甚至連臥室裏也擺滿了。過多的植物會進行化解。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

風水

2019年5月30日

敢提離婚勇氣可嘉但內心仍有遲疑易先生，你好！追隨你的專欄有多年了，現在才能鼓

得很獨立。他有婚外情已很久，被我發現

最終會接受事實，也就把離婚之說拖下

後，誓神劈願說會斬纜，但我知他沒有。

來。但我真的很想和他分開。我不知自己

起勇氣請教，希望先生能解答心中的困惑

但當時子女仍在求學階段，雖心已死

的出生日期，因當年父母帶我們逃落香港

和疑問。本人已婚多年，有仔有女。但丈

也要忍下來。到現在仔大女大，我和丈夫

後，只是隨意報上我的出生年月日，拿個

夫不是一個好丈夫，從不關心我或子女，

也各自經濟獨立，終於在一年前向他提出

身份。可否由丈夫的八字推測到我們會否

所有問題都只能自已去解決或承受，又加

離婚。他反應很大，不斷懇求我回心轉

終於離婚？謝謝！

上他有一半時間留在香港，所以我被訓練

意。他脾氣大，我不想太刺激他，希望他

無奈人上

謝謝無奈人對本欄的支持，很同情無奈人

構十分不錯。無奈人說她丈夫脾氣不好，應該

夫八字，其實並非太壞，尤其大運，一直頗

的遭遇，也很佩服無奈人，敢向丈夫提出離婚

可信，因其夫八字地支，兩個會殺成化，殺即

佳。無奈人可能與丈夫有份無緣，致婚姻不

的勇氣，以前的人說，“寧教人打仔，莫教人

殺氣，其人會較為暴躁，但因其八字有卩，書

美，但凡事無絕對，無奈人因丈夫不顧家，而

分妻”，這是站在男人的立場來講，基本上沒

云：“眾殺猖狂，一仁可化”，即印卩能把所

被訓練成獨立自主，亦算有所得着，所以不必

有顧及女人的感受。女人無論在婚姻受到什么

有殺氣化掉，所以無奈人丈夫惡極有個譜。

過於介懷。

委屈，華人的觀念，都認為女人應以家庭為

無奈人欲與丈夫離婚，其夫婚緣亦多有問

最後可一提的，算命可算一個人的姻緣好

重，不應與衰男人斬纜。對女人婚姻本來是歸

題，觀其夫八字有一才，男命主妻或其他女

不好，但不能幫一個人結婚或離婚，很多人婚

宿，但到最後卻變成活墳墓。

人，但才合化而去，有妻等於無妻，此所以無

姻不好，還是湊合在一起，所以這個世界才有

奈人與夫長期分隔兩地。綜合來說，無奈人丈

這麼多怨偶！

無奈人也是為了子女，被逼與無良丈夫做掛名夫妻，子女長大，才敢向丈夫提出分手，無奈人敢主動提離婚，已比很多只會啞忍一生疑，要來問我是否離婚得成。無奈人說提出離婚後，丈夫不斷要求她回心轉意，加上丈夫脾氣很大，不想太刺激他。如果無奈人是鐵了心要跟丈夫離婚，丈夫怎樣

巳酉醜巳

一批算，讓她了解一下自己丈夫。

兩個會殺成化

無奈人丈夫乙木命，格屬身弱，天干卩、比、殺盡為喜神，殺主事業，卩主教育，比主

卩

傷財官

間，這真是神仙難變，現只有為無奈人丈夫作

比

才卩殺

奈人批一批婚姻，無奈她不知道自己出生時

殺

更是要求離婚一個很强的理由。我也很想為無

辛乙乙癸殺

傷財官

哀求，也不會轉變心意，至於丈夫脾氣不好，

弱

的婦女勇敢得多，但無奈人心𥚃𥚃𥚃𥚃𥚃𥚃𥚃𥚃

▲無奈人丈夫八字

金錢，殺（金）生卩（水）再生比（木），結

本欄免費為讀者批算，請將出生年、月、日、時，並附一些個人資料，如教育、職業、婚姻等，電郵至 patkkip@gmail.com。性格決定命運，你瞭解自己是一個什麼樣的人？如果你想掌握自己命運，易希素命理分析可助你一臂之力。

本欄免費為讀者批命：本欄原則問凶不問吉‧無特殊原因者不批‧請附出生地點及時間‧個人資料‧傳真至905-752-0133 或 email: yi@singtao.ca‧請勿查詢 2015年10月10日 SING TAO WEEKLY

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

易管家專欄 www.ibutler.ca

易家居

2019年5月30日

2019 窗飾家居裝飾之色彩趨勢層次感，可以打造撲面而來的田園風。

流行色是一種社會心理產物，它是某個時期

的溫柔氣質，這抹氣質中飽含了歡樂與愉悅，令

人們對某幾種色彩產生共同美感的心理反映。國

人見之心喜，將煩擾遺忘，只一味地沉浸在這份

際權威色彩機構前不久給出了2019流行色的預

快樂之中。因此，打造充滿舒怡感的家居空間一

測：

定少不了山楊黃的介入，無論是用作背景還是主

焦糖色色調柔和而中正，總能夠讓人很容易

題強調色彩，無論是與傳統元素融合還是與現代

地散發出一種含蓄的都市感，那是一抹溫暖的顏

格調互搭，這抹溫馨的色彩都能打造出令人心心

色，是溫暖之余卻多了些清爽感，如同在寒冷的

念念的宜居格調。

秋冬季品上一杯奶咖般一絲柔和的暖意。美味的

1，Fiesta 嘉年華紅嘉年華紅洋溢着一種喜慶而熱鬧的氛圍，就像女人塗抹的烈焰紅唇一樣，性感嫵媚、妖嬈多姿，它實際上是一種橙紅色調，但比紅色更令人振奮，比橙色更熱情。

2，Jester Red 傑斯特紅純度偏低的傑斯特紅色調略為暗淡一些，但優雅、持重，艷而不俗，媚而不妖，具有一種風華絕代的都市格調。在家居空間中，這是一種極

4，Pink Lavender 粉紫薰衣草淡淡的薰衣草粉紫色，由薰衣草花得名。薰衣草飽和度低，少了一分華貴，多了一份少女的浪漫與夢幻。視覺帶動嗅覺，淡淡的香味蔓延到少女的夢境，有着撫慰人心的寧靜魅力。

6，Toffee 焦糖色

糖果令人口水難耐，而擁有此等視感的Toffee（焦糖色）也優雅得令人心動不已。溫潤清甜、內斂柔和，似是大提琴緩緩奏出低沉的音符，將思緒放空在一片寧和之中，舒逸的生活莫過于如此。

7，Spring Crocus 番紅花紫紫色是由紅色和藍色調和而成的，它處于冷

5，Pepper Stem 辣椒莖綠

暖之間游離不定的狀態，加上它低明度的性質，

為高級的點綴色。它可以與相近色系的軟裝結合

綠色象征着復蘇，新生，生機的黃綠色。讓

一直自帶神秘又女性化的感覺，蘭花紫比一般紫

起來，或是與大面積中性色形成碰撞，不但沒有

人想到大自然，清新而溫暖。迎接春天的顏色；

色更偏向桃色系一點，代表着優雅與美麗，並且

刺眼沖突，反而更添幾分時尚。

清新自然的辣椒莖色，喚醒了我們內心深處對于

有激發自信心散發歡愉、愛與健康的信息。相比

大自然的渴望。它融合了黃色與綠色兩種特質，

純度高的紫色，番紅花紫更能表達溫柔靜謐的一

顯得清涼通透，生機盎然。在居室中進行大面積

面。

渲染，結合綠植、碎花窗簾、床品、沙發等增加

3，Aspen Gold 山楊黃像極了燦爛的陽光般的山楊黃有着一抹獨特

完美窗簾

牆上森林追求潮流的你，當然希望為家居營造各種風格，牆紙可說是不錯之選，最低限度不用將室內裝潢翻天復地，只要以不同設計主題的圖案裝飾居所，你便能隨心所欲，為空間增添新意。來自法國的品牌Christian Lacroix推出以自然景致為主題的牆紙，為安樂窩注入大自然氣息。

舒適家居

法國品牌Christian Lacroix 推出以自然景致為主題的牆紙，設計色彩鮮豔，為你的安樂窩注入亮眼的大自然點綴。

▲

這款名為Coup de Vent Perce Neige牆紙以葉子和藤枝圍成一個個菱形，中間配襯花卉或自然湖景，設計典雅清新。 ▲

▲

這些牆紙的設計原圖來自 18世紀自然歷史家GeorgesL o u i s Leclerc，包括這款Primavera Labyrinthum Perce-Neige牆紙，一條條L字形條顯示出不同顏色的花卉和葉子，設計獨特簡約。

▲你亦可選擇這款Jardin des Reves Panoramic牆紙，以偌大的植物，配以繽紛色彩，製造出恍如置身叢林的效果，為空間增添亮眼獨特點綴。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月30日

消費者需求升級應對新技術競爭

汽車巨頭變革風暴無人倖免本報記者

為應對不斷升級的消費者需求和層出不窮的新技術競爭，汽車行業巨頭正在以自2009年金融危機以來財經最快的速度裁員。據再就業服務公司Challenger﹐Gray & Christmas 專題 inc.的資料顯示，由於汽車銷量下降至4年來的最低點，2019年前4個月，汽車行業已宣布裁員19802人，比去年同期的6451人增加了兩倍多。汽車巨頭福特21日宣布，計劃在今年8月底前裁員7000人，約佔其全球受薪員工總數的10%，其中管理層將裁員近20%。“AI財經社”報道，從通用、大眾、路虎到福特，這場席捲全球汽車業巨頭的變革風暴，似乎無人可以倖免。焦慮和悲傷的氣氛在整個福特公司蔓延。有人匿名在網絡論壇上透露，公司好幾個部門22日開了一整天會，有人被主管單獨叫到了辦公室裏。“這次裁員與工作表現無關，工齡越長越危險。”一位剛被解僱的員工在社交媒體上寫道，“我過去每周工作70個小時，假期也會加班，現在卻不得不賣掉房子，承受巨大的經濟打擊。”留下來的幸運兒則迫不及待地希望懸在頭頂數月的陰雲消散，公司盡快恢復正常運轉。對福特C E O吉姆．哈克特而言，這也是一件 “艱難而讓人感傷”的事，但在他看來，此舉是“為未來做好準備，幫助我們成為一家更強大的公司”。通過此次裁員，福特每年可節省6億美元。“我們正處於裁減受薪員工的最後階段，與此同時，我們正通過其他方式降本增效。”福特發言人布拉德．卡羅爾在一份聲明中稱，“這不僅是內部重組和削減成本，而是對未來業務的徹底重新設計。” 2018年，福特汽車淨利潤36.77億美元，同比下降52.4%，原因是在除北美以外的其他地區市場銷量

百年歷史的汽車行業巨頭別無選擇。

成本，才有可能實現既定的利潤目標，應對未來幾年

不過，華爾街對福特此次裁員反應冷淡。來自摩

的挑戰。市場分析師喬恩 ·加布里爾森也表示，福

根士丹利紐約最著名分析師之一亞當．約拿斯認為，

特目前的裁員數量遠遠不夠。年度報告顯示，福特

福特在目前計劃的基礎上，保守估計還需要盡快裁員

2017年有20.2萬名員工，2018年有19.9萬名員工，其

2.3萬人，相當於總共裁員3萬人，每年降低26億美元

中在美國擁有約8.6萬名員工。

降本增效強化核心業務為未來鋪路福特並不是第一家宣布大規模裁員的美國汽車製

未來鋪平道路。

造商。據哥倫比亞廣播公司（CBS）今年2月5日的報

據“今日美國”網報道，近5年來，通用一直在

道，通用汽車大規模裁員4000人，並宣布關閉5家北

嘗試開發自動駕駛和電動汽車，包括投入3400萬美元

美工廠。今年第一季度，通用在全球最大的汽車市場

鞏固和擴大電池業務，砸重金收購併培育估值115億

銷量下滑18%，營收同比減少37%至3.76億美元。為

美元的自動駕駛公司Cruise Automaiton，計劃今年為

了適應不斷變化的市場需求，該公司計劃在明年年底

其投入10億美元。通用3月22日宣布投資3億美元建設

前關閉8家工廠，削減超過1.4萬個工作崗位，包括

新工廠，用於製造電動汽車和自動駕駛汽車。在中國

8000名受薪員工和6000名合同工，相當於裁員15%，

市場，上汽通用計劃在2019年到2023年，推出60款以

其中包括25%的高級管理人員。美國有線電視新聞網

上全新或改款車型。

（CNN）評論稱，這是曾主宰美國道路交通的通用汽車，實現歷史轉型的第一步。

過去兩年間，通用在裁員的同時也重新招聘了 9000名與新業務相關的員工，甚至“每26分鐘就會有

裁員消息一出，通用股價上漲了200%以上。通

一位科學、技術、工程或者數學人才加入通用”。到

用CEO瑪麗．巴拉表示，通用目前財務狀況良好，但

2020年，通用對“零碰撞，零排放，零擁堵”的自動

她希望在潛在危機尚未到來時完成過渡，將公司轉型

駕駛汽車和電動汽車投資將分別增加一倍，並在2021

為一家技術公司。“我們所處的行業正在以我30多年

年推出可盈利的全新電動汽車平台。通用汽車堅信，

職業生涯中從未見過的速度發生變化。”巴拉稱，

自動駕駛和純電動車的利潤將超過其目前業務總和。

“這迫使我們必須向前邁進，為未來做好準備。”

不過，美國投資策略分析師大衛．庫德拉警告稱，

頂着政治和社會壓力裁員，通用汽車的目標在於

2019年對通用而言將是關鍵的一年。“在這一年裏，

強化其核心業務，增加利潤。通過降本增效，通用計

我們將看到這家百年車企如何採取激烈措施，實現從

劃到2020年底每年節約60億美元，為更靈活地投資於

燃油車到電動汽車的轉變，這是一個巨大的賭注。”

投資新車型研發成本巨大

慘淡。過去一年，福特在華銷量斷崖式下滑近40%，

隨着電動汽車、自動駕駛、共享汽車的到來，汽

告訴美國國家公共電台（NPR），“它們必須從現有

虧蝕11億美元。今年第一季度，福特全球銷量減少

車行業正在發生翻天復地的變化。這為傳統汽車巨頭

業務中，為未來投入騰出資金。但最大的問題是，它

23.7萬輛，同比下降14%。過去10年間，福特的全球

打開了一扇新的窗戶，但挑戰和危機也隨之而來。

們不知道未來的業務何時才會有回報。”

地位急劇下降，市場佔有率從7.9%降至5.9%。分析

一方面，為了在即將到來的自動駕駛、網約車和

根據全球資訊提供商IHS Markit的資料，自動駕

師預測，該公司在未來3年內將繼續以每年5%的速度

貨運市場佔據大部分份額，傳統車企不得不付出巨額

駛汽車仍處於測試階段，面臨安全和監管方面的障

丟失市場份額，甚至速度還可能加快。

的研發成本。為減輕壓力，不少車企計劃大裁員。

礙，而電動汽車僅佔美國汽車銷量的1% 。德勤的年

為了應對銷量下跌，福特正式啓動電氣化戰略，

然而，隨着汽車製造商大舉投資新車型和全球銷

投入大量精力和資源在電動汽車、自動駕駛等領域加

售放緩，行業分析師仍對2019年的車企利潤壓力充滿

速擴張，完成戰略布局。4月24日，福特斥資5億美元

擔憂。據統計，自2018年12月至今，已統計到859家

另一方面，隨着美國消費者對排放量更低、能效

入股電動卡車初創企業裏維安汽車公司，計劃聯合開

汽車行業供應商宣布裁員，原因是受主機廠商裁員影

更高、自動駕駛選項更多的汽車的需求，特斯拉、蘋

發新型插電式電動卡車。今年年底，福特首款純電動

響及中美貿易戰帶來的壓力。該公司預計，汽車行業

果、谷歌母公司Alphabet、Uber等科技公司也闖入賽

跨界SUV Mach-E將正式亮相。未來3年內，福特將在

大規模裁員現象很可能持續下去，特別是對中國商品

道。正如CNN所說，下一個汽車行業的領導者可能並

中國市場推出超過30款新車型，其中10款為新能源車

征收額外關稅的政策影響下，這是個“令人擔憂”的

非傳統車企。無論如何，戰鼓已經敲響，這將是一場

型。為了實現這一目標，福特將在未來幾年削減255

現象。“福特和其他汽車同行都面臨着籌謀未來的巨

危與機並存的殘酷較量。在向電氣化和智能化轉型的

億美元成本。除了採取各種措施降低成本，這家擁有

大壓力。”美國考克斯汽車公司高級分析師克雷布斯

過程中，傳統汽車巨頭未來的路程或許還十分漫長。

度汽車消費者研究顯示，半數美國人認為自動駕駛汽車不安全，高於2018年的47%。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月30日

路權季節性養護水源排污

購買度假屋需考慮的特殊事項問：我家有意購買一套度假屋。請問在起

法律連綫

還有些度假屋隻能穿過鄰居的物業才能到

進入。您還需要核實物業的實際邊界。如果物業

達。如果是這種情況，請讓您的代理經紀或律

的范圍以“公認邊界”（metes and bounds）來

師瞭解一下，是否存在正式的路權（right-of-

答：是的，購買度假物業有時涉及到不熟

確定，則可能指的是邊界線以不再存在的物體

way）協定或者通行權（easement），因為現有

悉的問題。我強烈建議您聘請有處理休閒類物

（例如樹或圍欄等）來確定。這種情況下，您

的協定可能無法轉讓給新業主。

業經驗的地產銷售人員。他們可以幫助您找到

也許需要請專人進行一次土地測量，請注意，

合適的物業，並代您提出合適的問題。

測量費用可能很高。

步之前，我們是否應該了解一些特殊的注意事項？

業主對度假屋的維護並不總是很妥善，所以最好以物業通過驗屋作為購房條件。某些設

首先，您需要確認進出物業是否有任何限

您或許不知道，即使度假小屋與一個湖泊

備，如儲油罐、燃木爐、碼頭、水井和化糞池

制，以及對物業提供的服務是否足夠。假如當

相鄰，您也有可能不擁有“私人湖灘”的產權

系統，隻能由有資格的相關領域專業人士進行

地政府將度假屋規劃為“季節性”的，則可能

或獨家使用權。公共區域可能會超越一些物業

查驗。

不會在淡季提供急救或鏟雪服務，您可能在某

的水界線，在水濱建造碼頭或船屋可能會受到

些月份無法在那裡居住、將其出租，甚至無法

限制。

度假屋可能沒有連接到市政供水和排污系統。如果是這種情況，請務必要求賣方向您提供所有書面記錄，說明何時對小屋的化糞池系統進行了必要維護和檢查，請您務必花一些時間去瞭解化糞池系統的總體狀況。您可以要求代理經紀在買賣協定中插入一個條款，要求賣家在您買入之前，由他們出資將化糞池清空。您也最好確認一下度假

Ask Joe

屋的供水來源（很可能是一口井或附近的湖），並聘請一名水質專家來確定自來水是否可安全飲用，水流大小是否足以滿足您的需要，以

Joe Richer Reco Registrar

及井的安裝是否滿足省級標

▲即使是臨湖度假屋，業主也有可能不擁有“私人湖灘”的產權或獨家使用權（星報資料圖片）

準。

物業經理行事須經業主會批准問：我們的物業經理未經業主委員會批准，

具法律約束力。

是由委員會全權決定。

自行聘用一家律師事務所處理立案法團的法律事

問：共管物業的業主，有權要求將業主委員

問：當業主委員會向業主公報下年度預算案

務。委員會是否需要召開業主大會才可委任另一

會每次會議的紀錄，通過電郵或其它途徑分發給

時，有必要一併提供列明下年度和上年度預算案

家律師事務所來代表立案法團?

他們嗎?

各項收入和開支的電子表格（spreadsheet）嗎?

答：業主委員會可直接否決該物業經理的有

答：業主們可以對分發會議記錄副本的方式

關決定，並通知業主該項任命未經委員會批准，

提出建議，但無權要求委員會必須例行向所有業

因此無效，無需召開業主大會。在此指出，共管

主提供每次會議的紀錄。

物業立案法團與其他公司不同，高級管理層例如

法團有責任向正式要求獲得會議紀錄副本的

物業經理的個人決定不能代表立案法團，因此不

業主提供會議紀錄。但是否向所有業主提供，則

答：是否要提供此類表格由委員會決定。不提供該表也不構成程序失當。作者Gerry Hyman是星報《共管物業法》專欄作家

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殘留機體油污

殘留機體內 50% 殘留機體內 20% 殘留機體內 10%

評比

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