星島都市地產 20190606 by Sing Tao Toronto 《星島日報》多倫多版-副刊雜誌

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加東版第351期 2019年6月6日星期四

待建住宅項目取消激增各方關注買家權益保護

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年6月6日

5月GTA銷量年增18.9%

新房源微增供應趨緊新聞快遞

多倫多地產商會最新統計報告顯示，5月份透過MLS系統進行的住宅交易與去年同期相比有顯著增加，增幅達18.9%；與此同時，新上市房源與去年同期相比隻有 0.8%的輕微增長，意味着市場行情對賣家有利。在condo和 townhouse市場的帶動下，房屋均價同比上升3.6%，整體屋價達到838,540元。地產商會主席G a r r y B h a u r a表

在置業者受房貸壓力測試影響，以及

示，由於大多地區移民人口增長依然

受上市房源持續疲弱的限制，銷售活

強勁，經濟繼續在多個部門創造就業

動仍然低於長期正常水平。

機會，因此在GTA擁有產權仍被視為

5月份的交易量為9,989宗，比去

是高質量的長期投資。然而，因為潛

年同期增加了18.9%，但仍低於過去10

5 月份銷量與均價對照表 416區 905區 GTA

年5月份平均數量的10,300宗。2018年5月的房屋銷量創下15年來5月份的銷售低點。 5月新

銷量

2019 均價

新房源

銷量

2018 均價

新房源

3,715

937,804

6,648

3,284

869,555

6,392

6,274

779,763

12,738

5,118

770,645

12,845

9,989

838,540

19,386

8,402

809,305

19,237

獨立屋年度變化半獨立屋年度變化鎮屋年度變化公寓年度變化

416

GTA

1,180

3,469

30.4%

23.4%

大多地區獨立屋銷量按年增長達到 25.1%，價格則僅有略高於1%的上漲，均價為1,042,218元；相比之下，townhouse的均價已達665,967元，漲幅為3.2%；condo則有近

5 月份各類房型銷量、均價及年度變化銷量 905

上市房屋數量僅增加了0.8%，為19386宗。

5%的漲幅，均價略超過59萬元。

416

均價 905

GTA

4,649

1,384,993

925,621

1,042,218

25.1%

1.5%

0.3%

1.1%

按年增長，這些增長目前在GTA地區基本上

地產商會市場分析主管Jason Mercer 表示，“我們正在經歷高於通貨膨脹率的價格

408

611

1,019

1,050,532

678,152

827,250

是可持續的，未來房價仍將維持單位數百分

34.7%

23.7%

27.9%

0.2%

2.1%

1.9%

366

1,290

1,656

796,089

629,049

665,967

比的漲幅。但是，如果上市房屋數量增長不

16.6%

24.8%

22.8%

6.2%

2.5%

3.2%

1,739

803

2,542

642,891

478,230

590,876

-0.2%

24.3%

6.4%

6.6%

4.9%

能趕上銷量的增長，可能導致房價加速上漲。不少有意售房的業主，因為市場上沒有更好滿足他們需求的房屋可供選擇，而不願意將他們的住房挂牌上市。”

省府倡增加交通樞紐居住密度提升Yonge與Eglinton建筑限高福特政府拒絕多倫多市政府對中城及市中心核心地區的城市發展修訂計劃，且建議可在主要交

Clark）表示，已拒絕多倫多市政府提出的兩項修訂計劃，並已將計劃送回市政府。

多倫多市政府的修訂計劃中，Y o n g e街與 Eglinton大道交界附近緊鄰Eglinton站的建筑物高度

卡拉卡表示，修訂計劃是不允許該兩區擁有

限制，東北角為58層高，東南角為65層，西北角介

足夠人口密度；他表示：省政府的意圖是增加住房

乎27層至37層，以及從交叉路口向各個方向流出的

多倫多市政府於2018年7月修改市中心及

供應，以支持在運輸方面的投資。他說：“我們希

區域通常較低的高度限制。

Yonge街與Eglinton大道附近的城市計劃，兩個地區

望與市府合作，令zoning更具包容性，在交通樞紐

但福特政府建議，允許距離Yonge街與Eglinton

的修訂方案，強調可繼續維持“混合社區”及保持

區域提供經濟實惠的住房機會。”“這些修改都反

大道交界較遠的地區，可興建樓高最多35層高的建

平衡發展；方案認為這些地區已有高密度住宅，故

映了政府的優先事項。”“它將提供更多的住房機

筑。卡拉卡表示，市政府的修訂計劃，是減少年輕

須保護及擴大公園範圍，而且要加強新運輸基礎設

會，我們必須更好利用285億元的交通投資優勢，

人的住屋選擇，令介乎20多歲至30多歲的年輕人，

施及單車徑，降低碳排放。

我們必須確保省民可居住在靠近公共交通工具的地

難以在交通樞紐附近置業；他強調，省政府的建

方，而且省民亦希望居住在這些地區”。

議，是為年輕人提供機會。

通樞紐附近興建更多更密住宅，令年輕人能在這些地區置業。

安省地區事務暨房屋廳長卡拉卡（S t e v e

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2019年6月6日

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

防經濟衰退添防禦性銀行需增持資本至2%

美聯儲擬減息股市振奮分析預計加拿大會跟隨

加國經濟失速首季增長僅0.4% 加拿大統計局公布，第一季經濟增長0.4％，表現較分析員預期差，但統計局預測，第二季經濟增長步伐會加快。第一季經濟增長僅0.4％，連同去年第四季經調整後僅增長0.3％，令加國錄得2015年上半年以來最差連續兩個季度經濟增長。統計局表示，第一季淨貿易疲弱，入口增長 1.9％，出口更錄得1％下跌，是2017年以來首次出現；其中，農產品及漁產品於首季度錄得9.5％跌幅，原油出口亦下跌2.8％。但季內購買汽車及影音設備則錄得強勁增長，加上家庭開支增加，推動第一季經濟繼續增長。統計局表示，2月份經濟萎縮0.2％，到3月份上升0.5％，故預測第二季經濟可能會有強勁開始。央行高級副行長Carolyn Wilkins 早前亦已預測，近期經濟出現放緩隻是短暫現象，預計第二季經濟增長會加快，增長可達1.3％。

一周財經新聞加國海外逃稅舉報計劃

美國聯儲局暗示可能會以降息來應對貿易爭端和對經濟放緩的擔憂，令市場情緒大幅提振。北美股市4日強勢反彈，交易日表現僅次於今年最佳，多倫多證券交易所全部板塊均錄得上揚。富蘭克林比塞特投資管理公司（Frank lin Bissett Investment Management）投資經理克勞瑟（Ryan

Crowther）表示，儘管聯儲局主席鮑威爾（Jerome Powell）並未明確透露下一步的利率政策，但稱將以適當的行動應對貿易衝突以保護美國經濟。對降息的這種開放態度顯然給投資者派了一顆定心丸。克勞瑟認為，市場重新調整預期是好事，特別是在經歷了10年牛市之後，分析師和投資者更容易對前景趨向樂觀。市場目前預計，美國年內至少會降息一次，克勞瑟認為加拿大央行可能會效仿。

軟木價低迷停工潮再現木材供應面臨挑戰

5年收回1,900萬元

在加拿大稅務局(CRA)根據其海外逃稅舉報計劃， 5 計劃於項。該一筆款放了第期間發年3月底 2018年4月至今的一部年前展開，屬於聯邦政府致力打擊國際逃稅行為，因為該分。CRA稱，無法披露支付給舉報人的具體金額酬，舉報該計劃數據可能會泄露舉報人身份。不過，根據近數據最這些新之間。金介乎在聯邦相關稅款的5％至15％ e-Luc (Pierr 員迪索務評論為回應聯邦新民主黨稅務事迪索3日表 Dusseault)所提出的書面問題，提交給眾議院。法衡量舉所以無資料，的詳細際支出關於實示，由於缺乏 5年 RA花了對於C ，迪索。此外和價值效程度報人計劃的有來這數字時間才收回1,900萬元，感到不滿。他指出，單從該 31日，看，該計劃似乎收效不大。CRA稱，截至今年3月而電話， 1,431個機構透過5年前所設立的舉報熱線，已收到審計。一步的人作進該機構根據這些資料，向425個納稅

2019年6月6日

三星超越華為首登5G市佔王

貿易糾紛和氣候變化，令加拿大軟木業現時舉步維艱。在行業集中地卑詩省，受缺乏原木供應和低價格影響，軟木企業一直在削減輪班和關閉工廠，預計更多關廠消息還將陸續宣布。滿地可銀行（BMO）分析師威爾德（Mark Wilde）估計，這些停工削減總共等同於大約5億板呎的木材產量，相當於北美木材年產量的0.8%，但仍完全不足以應對原木供應缺乏和市場現時面臨的挑戰。同時，加西較溫暖和乾燥的天氣也可能導致雲杉樹皮和道格拉斯-冷杉甲蟲的侵襲，而目前在亞省High Level鎮附近燃燒的山火，已迫使Norbord和Tolko關閉附近工廠。加拿大木材研究機構Forest Economic Advisors Canada的常務董事泰勒(Russ Taylor)表示，這些現象都與氣候變化有關。該機構一份報告稱，卑詩原木供應的壓力還將繼續增加，意味着未來10年可能會有12間工廠關閉。

聯邦金融機構監理辦公室（Office of the Superintendent of Financial Institutions，簡稱OSFI）將本國系統性重要銀行的國內穩定緩衝(domestic stability buffer)金額，由1.75%增加至 2%，要求它們增加持有資本，防範金融系統的脆弱性。4 日OSFI在聲明中表示，國內穩定緩衝所涵蓋的具體脆弱性仍包括加拿大消費者債務、加拿大市場資產失衡和加拿大機構債務。OSFI指，有效的資本制度確保銀行持有足夠的資本，來抵禦金融系統風險，同時也鼓勵他們面臨壓力時獲得緩衝，以避免要出售資產或貸款的大幅減少。OSFI在每年6月和12月兩次重新檢視和設定國內穩定緩衝。今次設定的新緩衝自2019年10月31日起生效。本國系統性重要銀行包括滿地可銀行、豐業銀行、加拿大帝國商業銀行、加拿大國家銀行、加拿大皇家銀行和多倫多道明銀行。

美國對中國通訊設備龍頭華為祭出全面封殺令，讓排名在華為之後的韓國通訊大廠三星得以“坐收漁翁之利”，加速趕超。研究機構最新報告指出，2019 年第一季，三星電子的5G設備在全球市佔率達37%，已遠超華為的28%，成為全球第一。根據通訊設備市場研究機構Dell’Oro Group最新報告，今年第一季，三星5G設備在全球市場份額已達到37%，遠超華為。緊跟在華為之後的是愛立信和諾基亞，其市佔率分別為27%和8%。報告稱，這是三星電子首次在全球行動電信設備市場中佔據首位。2018年，該公司在5G設備的全球市佔率僅有6.8%，而當時華為以31.8%的市場份額排名第一，愛立信、諾基亞和中興的市場份額分別是29.9%、23.9%和7.6%。

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2015，2016 RE/MAX最高鑽石大獎，2016 RE/MAX 名人堂大獎，華楓地產持牌人獨家代理——旺市四車庫獨立屋即將上市——世嘉堡獨立屋超值物業——列治文山雙車庫獨立屋獨家代理——北約克Condo轉讓獨家代理——萬錦Kennedy/16th上居下鋪即將發售狂降10萬——Richmond Hill 近3000尺房花轉讓正現金流——市中心全新公寓理代家獨

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年6月6日

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2019年6月6日

被取消的On the Danforth樓盤在今年 4月時的工地場景（星報資料圖片）

頭條故事

待建住宅項目取消激增

各方關注買家權益保護本報綜合

大多倫多 the Danforth等。最新一宗個案，是位於Islington夾地區置業門檻高昂，讓相 Finch W.的Step Condos，於上市3年111個單位對便宜的Condo受到熱捧。然全部售罄之后，在今年4月初宣布取消。而，即使在樓花發售時搶購到了心儀的單買家們支付了數萬元的定金購買預建 Condo單位，然後開始等待，有時候甚至位，也不意味着能如願拿到鑰匙入住。去年開是長達數年時間的等待。但最終，他們始，待建樓盤取消的消息一個接一個，多數買家沒能拿到房子鑰匙，等來的卻是樓盤項僅僅能取回定金，卻失去等待數年期間的房屋增目取消，建筑商退還定金的噩耗。值和定金利息。有開發商承認，被取消的樓盤數目多倫多地區的Condo買家表示，樓雖然相對較少，卻讓整個行業的聲譽受到影響。盤取消令他們被遺棄在房地產市場之有律師表示，Condo的升值部分應屬於買家，外，而建商隻需要轉身去開發另一個樓建筑商應以市價從買家手中回購所取消的單盤。位。關於保護買家利益，政府監管機買家發起法律行動構、法律界、開發商各有什麼說 Tarion的職責原本是保護消費者，卻一直因法？

店項目正等待申請。包括潘尼西亞在內的一群買家已經聘請了律師，試圖阻止Icona樓盤的開發商Gupta Group在旺市申請開發其他樓盤。今年3月份，On the Danforth樓盤被DIAM Developments取消，樓盤買家發起了一個臉書群組，並向律師諮詢如何為他們被放入一個信託賬戶長達3 年的定金尋求賠償。懷特夫婦（Dave and Laura Wright）3年前支付 48,650元定金，購買了該樓盤的一套32萬元單位。現在他們將獲得定金的退款，但為支付定金而借貸產生的3,000元利息卻未獲賠付。此外，懷特還認為，如果該樓盤建成，而他選擇將預先購買的單位賣出，應

站在開發商一邊而廣受批評。

希望看到一些改變的買家潘尼西亞（Rob 根據市場研究公司Urbanation的數據，2018年大多地區有17個condo開發項目4,672個單位被取消，數量比上年增加了不止一倍。2016年只有379個，2017 年為1,678個，今年項目取消的勢頭未減。被取消的有發售當時大熱的Gupta Group的Icona、Liberty Developments的Cosmos、DIAM Developments的On

Paniccia）說，建商應該承擔責任，作為消費者，他不應該受到傷害。潘尼西亞在旺市購買的 Icona Condo樓盤去年被取消。他說，“我隻是圖騰柱上的一個小人物，而他們卻高高在上。” 目前在旺市都會中心（Vaughan Metropolitan Centre）的Icona樓盤原址上，有一個類似的住宅和酒

曾經熱賣的旺市Icona Condo設計圖

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瀑布區酒莊 / 酒廠生意：

業

酒莊

尼瓜拉瓜瀑布區名牌釀酒廠生意，連 40 畝靚葡萄園。20 年釀酒經驗，設備齊全，另備莊園住宅，難得商機，叫價 $8,000,000

酒店 + 鎮屋發展項目離大多市約 1 小時，位於 Lake Simcoe 湖邊，約 23 畝靚地。現有靚酒店及可發展 124 套鎮屋。詳情請來電查詢。叫價 $18,500,000。

投資靚商場 rt

o Fo

AUrOrA

生意

廠豆腐

物業

ETOBiCOKE 大多市西區豆腐及素食製品生意，專供超市及批發商，設備齊全。長期客戶，叫價：$269,000

三層商用住宅物業合投資或自用。主層中式快餐店。二樓備 2 個 2 睡房柏文，物業叫價 $759,000。

盤

urt 靚

Co ood

CONDO

舖

MiDLAND & FiNCH

888 呎靚零售商舖，位於人流特旺商場，毗鄰各大小食肆。現作中藥店，可改作其他用途，叫價 $548,000。

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Aurora 市中心大路，能發展為 110 餘個高尚柏文單位及數個獨立豪宅。詳情請來電查詢。叫價 $14,000,000。

館

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Oakville市

名牌連鎖特許加盟海鮮餐廳，4577呎，專營新派手抓海鮮，百萬元投資裝修，專人設計，174座位有酒牌，叫價$399,000。

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22個單位，5層高，收租柏文，靚商業投資物業，一流保養，長期租客，無空置。叫價：$3,400,000 店水果大型

DOWNTOWN

市中心大型水果便利店，34餘呎位於人流熱旺，市中心地段。鄰近公寓發展項目，主流客戶，租約好，生意穩定。叫價$389,000

物業

投資

LONDON 埠

油站生意連物業，1.7 畝路角靚地，離大多市約 2 小時車程，備電油站，便利店及住宅。年生意額約 $9,500,000。叫價 $3,000,000。 / 新泰

館

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Woodstock 埠

4422 呎全獨立地段，新裝修高級西餐館，一流保養，租客好，租期長，投資回報高叫價 $799,000。餐

新泰

DUNDAS & WiNSTON CHUrCHiLL DUNDAS & THirD LiNE

密市 2,200 呎 80 座位備酒牌泰 / 越餐生意。位於特旺商場，主流客路。廚房設備齊， 15 年經營，業主榮休。叫價 $299,000

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新柏

新中

2,300呎90座位中餐，位於特旺商場，大量停車位，鄰近超市，銀行，客路穩定，容易運作，叫價$98,000。

萬錦市 Plaza 一流保養萬錦市全獨立 Plaza，位於大路街角，鄰近住宅，學校及社區中心，租客包括名牌餐館食肆，容易管理，叫價 $5,750,000。

Davids & Main, Newmarket

下舖

靚商

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發展項目

居新上

BriMLEy & HUNTiNGWOOD MCCOWAN & STEELES

Bay & Wellesley

Commercial Division Toronto Real Estate Borad

價 $918,000

BAy & QUEENS QUAy ViCTOriA PK & ST. CLAir

Food Court 生意，位於繁忙市中心大樓，直通地下城。五天營業。工作時間短，容易操作，總公司培訓。叫價 $699,000

Direct Line:

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資新投

CCIM, FRI, CRES Broker of Record, President/Owner

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2019年6月6日

22 Sanderling Dr. 萬錦

4房兩套廁，雙車庫，完成土庫，地點適中。價一百二十萬

士加保（93萬）

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年6月6日

頭條故事

一些失望的買家正在聯手反擊，Icona 的買家聚集在旺市市政廳聽取律師意見（星報資料圖片）

該有大約5萬元的獲利，這筆獲利開發商也應賠償。

樓盤取消建商土地仍升值懷特說，問題在於，在如此炙熱的房地產市場，建商如何能以一些非常值得懷疑的理由取消樓盤。而這期間，建商的土地還在繼續升值。這並不是說買家購買房地產的風險出現了偏差，而是一個有關消費者保護的問題，因為延遲和取消樓盤的建商本身毫髮無損。懷特認為，應該要求取消樓盤的建商清算資產，並向買家賠償失去的機會。他說，“我按照購買產品的要求做了所需的一切，而他們卻沒能交付產品。”

政府着手重組 Tarion

樓盤會否交付成買家考慮重點一些開發商承認，被取消的樓盤數目雖然相對較少，卻讓整個行業的聲譽受到影響。旺市Expo City和 CG Tower樓盤的開發商Cortel Group副總裁科特盧西（Peter Cortellucci）認為，這是整個行業的一個污點。消費者決定將積蓄投入這些樓盤，等了幾年之後樓盤卻被取消，令他們再也買不起房，聽到這樣的故事真是令人悲哀。科特盧西稱已經注意到，消費者買房時詢問開發商的問題正在發生變化，他們會問樓盤是否真的會開工建設、樓盤會不會被取消。科特盧西說，對於這些問題，Cortel Group都會認真對待，因為他們知道，買房是許多消費者的一項重大投資，是對建商的極大信賴，特別是Condo樓盤。

安省政府表示，已經開始着手改善買家的保護措

科特盧西是在一個提高公眾認識活動的發布會上

施，包括重組Tarion，以消除消費者保護措施與建商

發表上述評論的。該項活動的目的，旨在讓公眾瞭解

法規之間的衝突。該機構還必須在Tarion附錄中，加

多倫多建築行業本身在開發和建房方面面臨的挑戰。

強對購買預建Condo風險的披露。Tarion附錄附在

由建築業及土地發展協會（Building Industry and Land

Condo單位買賣協議中的標準表格，其中列出了付款

Development Association，簡稱BILD）提出的問題包

時間表、入住日期和協議終止理由等。

括，一些樓盤因何原因被取消。

安省政府與消費者服務廳長沃克(Bill Walker)的發言人伍雷（David Woolley）表示，Tarion附錄中還應

對取消樓盤的開發商應做何處理，可能要取決於被問的對象是誰。

包括可能導致一個樓盤取消的事項，如：未獲批准、

機構已收到有關取消DIAM樓盤的問詢，並已開始按照樓盤取消時應遵循的流程，正常審查開發商的行為。被發現行為不誠實的建商都將受到制裁，包括限制他們在一年內可建造的房屋數量，甚至撤銷其註冊資格。卡恩斯說，每個樓盤取消情況的獨特性，決定了 Tarion需要多長時間才能完成盡職調查。

存在銀行，雖然不會變富，但起碼有1.5%的利息收入。幾年前我把錢交給了開發商，希望他們把樓盤完成，這樣我就可以得到一定回報率。” O n t h e D a n f o r t h樓盤買家科爾貢尼（A n g i e Colgoni）認為，開發商應根據買家所購單位的平方呎數目以及定金被存放信託賬戶期間物業的升值幅度，支付給買家一定費用。她說，現在她隻能想像3年前購買的43萬元頂層單位現在升值了多少。科爾貢尼相信，那套單位如果建成，應該至少價值70萬元。她認為，這些開發商應該不可以在一定時間，例如5年內再申請開發樓盤，應該對他們施以某些罰款。 On the Danforth樓盤的開發商DIAM是一家總部設在賓頓市的定制住宅建商，也是伊尼斯菲爾鎮（Innisfil）一套鎮屋樓盤的建商。目前不清楚關於 DIAM有多少資訊可提供給消費者。Tarion去年表示，將對在其建商登記庫（Builder Registry）中已取消登記的建商做標記，但最近卻稱今年夏天才會實施這一步驟。在Liberty的Cosmos案例中，開發商過去信譽良好且還在繼續其運營，包括另一個緊鄰Cosmos的樓盤開發和重建Bathurst St.夾Clarke Ave.的Promenade Mall。買家很容易相信房地產的“位置、位置、位置” 規則。潘尼西亞說，“我喜歡那個地點，有地鐵，這

樓盤融資或產權限制性契約等。 Tarion發言人卡恩斯（Melanie Kearns）表示，該

幾乎沒有利息收益。潘尼西亞說，“我可以把10萬元

買家說法：開發商應分享物業升值及支付利息 Icona樓盤的買家潘尼西亞等認為，開發商需要承擔責任，而且要從對資金負責開始。他認為，現在是時候修改《共管物業法》（Condominium Act）了。該法目前規定買家的定金利息比央行利率低2%。由於現在低利率已經維持了相當長的一段時間，可以說買家

是那個樓盤吸引我的地方。”

律師說法：建商應市場價回購所取消樓盤《星報》法律專欄作家律師亞倫（Bob Aaron）認為，政府有責任引入新的立法，懲罰那些取消Condo

樓盤的建商，或者讓那些貪婪的建商無法取消樓盤。亞綸建議修改規則，讓開發商隻能在有限的時間內免受懲罰地取消樓盤，例如將時間限定在接受買家定金半年或一年之內，因為在市場上升階段，人們如果被套牢6個月，可能就失去了購買同等物業的能力。

已經取消的Cosmos項目原址，目前有一個類似的住宅和酒店項目正等待申請（星報資料圖片）

亞綸認為，應該讓建商知道，如果在任何時候或者超出限制時間後取消樓盤，就必須以公平的市場價格從買家手中回購那些單位，這個公平價格應該是市場正在出售的類似單位的每平方呎價格。

增值收益歸樓花買家代表數百位Cosmos和IconaCondo樓盤買家的律師查尼（Ted Charney）也認為，應該對建商處以金錢和其它形式的懲罰。他認為，Condo的升值部分應該屬於買家，因為建商通常依賴買家的定金來獲得樓盤施工的融資。如果開發商無正當理由取消樓盤，則賠償金應為Condo被購買以來在市場上的增值部分。對於不當取消樓盤的制裁，應該是一個吊銷令，阻止開發商獲得開建或投資新樓盤的牌照。監管機構可以實施這個吊銷和罰款，而買家必須開始尋求賠償的程式。

建商說法：取消僅少數，應建立分級系統

購買協議給開發商取消權買家欠法律保護投資卻步

建築業及土地發展協會（BILD）行政總裁韋基斯 (David Wilkes)指出，隻有3個理由會導致Condo樓盤取消：售出的單位太少；該樓盤項目未獲市政當局批准；由於樓盤的建設成本上升，已經超出原先的預算，導致建商無法獲得融資。由行業內部發起的提高公眾認知運動指出，在大多倫多地區，來自所有三級政府的稅費成本佔建造樓盤成本的24%。一般來說，為高層住宅提供貸款的銀行，希望開發商利潤預估為8%至13%之間。相比之下，電信企業的利潤通常為30%，一些零售和食品服務企業的利潤為2%至4%。業內人士認為，考慮到風險和時間跨度，開發和建房的回報率屬適中。韋基斯指，97%至98%的condo樓盤確實能完成交付，但不幸的是，在過去幾年中取消樓盤已成為發生在該行業的一部分事件。這不是一個新現象，也肯定不是普遍存在的現象。他說，業界現在專注於解釋這種現象發生的原因。

信譽好的建商更受追捧 Menkes Developments高層住宅樓盤業務副總裁門克斯（Jared Menkes）也承認，能感覺到少數樓盤取消給整個行業帶來的壓力，但他認為，這對於更有經驗且信譽更好的建商也有益處。門克斯認為，“大批買家會從追求數量轉向追求品質。我們已經看到我們的庫存銷售實際上有所上升，因為人們都在說，這是Menkes Developments的樓盤，他們會兌現承諾，會交付一件優秀的產品。” 門克斯建議，政府或行業可以考慮建立一套排名或分級式系統，將有經驗的建商和那些從未動工過的建商區分開來。他說，消費者絕對應該得到定金的退款，也許還應該有一些利息，但這取決於政府。

Liberty Developments公司的Condo項目Cosmos

協議的能力。Condo項目陷入破產或破產管理不太

因“無法確保獲得滿意的融資”而被取消後，2年前

可能符合買家的利益，因為這會使他們處於比提前

支付定金購買預建單位的買家，希望通過法律途徑

終止合同更糟糕的境況。

獲得賠償，但這個希望現在化為泡影，法庭4月底拒

房地產律師亞倫（Bob Aaron）認為，彭尼的裁

絕了買家要求將購買合同視為無效的申請。地產專

決不僅對Cosmos項目的買家，而且對於所有被取消

業律師表示，法官這一決定開創了一個法律先例，

項目的買家來說，都是不幸的。他說，裁決實際上

讓抱有同樣希望的其他類似買家灰心。

不鼓勵其他買家將來打官司，因為這樣的官司開發

據多倫多星報報道，安省高等法院法官彭尼

商會操勝券。亞綸等專家曾建議修改規則，讓開發商隻能在

（Michael Penny）在裁決中表示，視合同為無效，既不符合買家、也不符合開發商的最佳利益。

有限的時間內出於融資方面的理由取消項目，例如

雖然Cosmos項目的買家已獲定金退還，但不少

將時間限定在一年、18個月或者2年。超過這個時限

人認為，項目取消令他們被遺棄在房地產市場之

之後，開發商必須以公平的市場價格購買買家的單

外，因為在他們等待該項目期間，多倫多地區的購

位。

房成本已經飆升。代表Cosmos項目605名買家的律師查尼（Ted Charney）未對法官裁決發表評論。他在法庭上辯稱，購買協議是非法的，因為其中包含的語句超出了允許開發商終止合同的法律條件。Cosmos項目合

亞倫建議，買家需要尋找具有長期可靠記錄的建築商，並保護自己免受行業炒作的影響，還要考慮到各種假設情況。多倫多地區Condo項目的取消數量不斷上升，促使消費者呼籲更好地保護買家。

同中包括的一項附加條款，賦予了開發商“唯一、

市場研究公司Urbanation的數據顯示，去年取

絕對和不受約束的自由決定權”，使他們有更廣泛

消的condo單位數量為4,672個，而2016年只有379

的自由度，超出法律允許的融資條件項目。

個，2017年為1,678個，增加了不止一倍。有消費者

Liberty的代表律師吉爾森（Monique Jilesen）在法庭上表示，合同中“不受約束的自由決定權”條

表示，在相關法律得到強化之前，絕對不會投資預建項目。

款與融資條件無關，並且在任何情況下都不能用來

另一群失望的買家、旺市condo項目Icona的買

削弱開發商的義務，即“採取一切商業上合理的措

家正繼續採取法律行動。他們在項目被開發商Gupta

施去安排令人滿意的融資。”

G r o u p取消之後，一直在遊說旺市市政府，拒絕

法官彭尼也認為，“不受約束的自由決定權” 條款，並未賦予開發商超出允許的融資條件去終止

Gupta的另一個開發項目申請。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年6月6日

Carisbrooke Sq 2層獨立屋，完成地庫，分門出入，底層洗衣房，2車庫2車位，3臥室4浴室，硬木地板，起居室可步出Deck，Eat-in廚房，家庭廳帶壁爐，主臥帶4件套浴室，地庫帶1個2件套衛生間，lot：39.37 x 104.98 Feet。

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叫價：$780,000

叫價：$768,888 Red Hawk Rd 2層半獨立屋，1+1廚房，完成地庫，分門出車庫2車位，3+1臥入，單室4浴室，硬木地板，大廚房，早餐區，大衣櫥，地庫帶1臥主臥帶室和1個廚房，lot： 22.47 x 101.71 Feet。

地產投資

房價適宜租金較高正現金流

士嘉堡 Malvern社區攝影、文/Randey

近年來，提起士嘉堡，不少房產投資人士會認為房價不漲，投資回報不高等等。其實，在士嘉堡有一個社區，房屋的租售比很高，租金收入呈正現金流，有很好的投資回報，這個社區就是華裔購房者不太關注和熟悉的馬文（Malvern）社區。

馬文社區位於士嘉堡中部地區，按照比較廣義

新開了佔地約7萬平方英尺的大型華人超市

而在社區東面，是知名的多倫多動物園所在地，也

的標准，北以Finch Ave為界，南到 401高速，西邊

Freshland Supermarket，不但便利了居民生活，而

是孩子們最喜愛的地方。

至Markham Road，東面到 Morningside Ave，被多

且還提供了大量就業機會，帶動社區經濟活躍和發

倫多地產商會歸為E11區。

展；南面不遠還有Scarborough Town Centre；北面

該區交通非常便利，401高速公路為駕車人士

十余分鐘車程可到達大統華超市和華盛超市。

成熟社區多族裔學校多馬文（Malvern）社區的歷史開始於1856年，

提供了四通八達的快速交通，兩條多倫多最主要大

Malvern Recreation Centre有包括室內滑冰館在

一個名為 Malvern Post Office設立在Finch Ave和

街Finch和Sheppard貫穿此區，區內還有密集的公車

內的多項運動場館設施，The Malvern Community

Markham Rd交界處東南角，Malvern的名稱是來自

線路可直達地鐵站，居民無論駕車還是乘坐公共交

圖書館，藏有大量中英書籍、雜志、DVD和每日

於英格蘭的一個度假城鎮。參議員 David Reesor評

通都可以便利地去往多倫多的四面八方。

中文報紙，並有供社團活動的社交場所。值得一提

估到即將興建的鐵路線將經過此區，從而將

的是，多倫多最大規模的華人文化藝術中心，也是

Malvern包裝成未來Scarborough的核心區來推銷這

建立在社區內。喜愛戶外活動的朋友，這裡有很多

個社區大片住宅用地，但后來的鐵路線改為穿越

馬文社區的日常購物也非常方便，較大的室內

資源可以利用，在社區東北面，有北美城市內最大

Agincourt，Reesor參議員的推銷計劃也就不了了

商場是Malvern Town Centre，它位於社區中部，包

規模的紅河谷公園Rouge Park，可以充分享受大自

之。直到上個世紀50年代，加拿大公營的CMHC公

含有大型主流超市和多家零售商鋪，去年8月更是

然的樂趣，以及多倫多泛美體育中心和許多峽谷；

司征購此區農地，開始興建大片住宅區，馬文社區

新開大超市生活便利

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

叫價：$749,900

叫價：$679,800

2019年6月6日

Pioneer Ptwy 2層獨立屋，1+1廚房，完成地庫，單車庫單車位，3臥室4浴室，廚房可步出Deck，主層家庭廳，主臥帶4 件套浴室，地庫帶1臥室公寓。

公寓，分門出 Red Hawk Rd 2層半獨立屋，2廚房，完成地庫房花崗岩台面，入，單車庫2車位，3+1臥室4浴室，射燈，廚 lot： 22.5 x 早餐區，射燈，硬木地板，主臥帶 5件套浴室， 101.7 Feet。

叫價：$690,000 Lighthall Cres 2層獨立屋，1+1廚房，完成地庫，4車位，4+2臥室2浴室，復合木地板，起居室帶壁爐，射燈，早餐區可步出后院，廚房花崗岩台面，主臥帶大衣櫥，地庫2臥室，lot：50 x 118 Feet。

叫價：$649,999 Courtlands Dr 2層獨立屋，完成地庫，單車庫單車位，3 臥室3浴室，硬木地板，摩登廚房，主臥帶2件套衛生間，地庫復合木地板，lot：19.73 x 102.14 Feet。

區內有不少綠地公園

才逐步形成如今的規模。該區是一個多族裔社區，包含有60多個族裔，南亞族裔居多，從比例上來看南亞裔、華裔和英裔居民，屬於是數量較多的族群。家庭平均年收入9.5萬。該區成熟，學校很多，公立小學有Malvern Jr、 Tom Longboat Jr、White Haven Jr、Alexander Sterling、Emily Carr、Heritage Park、Mary Shadd；天主教小學有St. Barnabas、St. Bede、St. Columba、 Mother Teresa。其中White Haven是最新費莎排名中前 15%的學校，也是不錯的。社區的公立高中是Lester B. Pearson C.I。

房價便宜租售比高地產犀牛對記者說，馬文（Malvern）社區的房

Pennyhill Dr 2層獨立屋，完成地庫，單車庫3車位，3+1臥室3 浴室，復合木地板，射燈，起居室可步出后院，Eat-in廚房，早餐區，主臥帶雙衣櫥，地庫帶一臥室，lot： 19.71 x 100.62 Feet。

叫價：$688,800

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

叫價：$629,900

2019年6月6日

叫價：$630,00

叫價：$614,900 Glanvil Cres 2層獨立屋，完成地庫，單車庫單車位，3臥 Horseley Hill Dr 后復式3層半獨立屋，完成步出地庫，3車室3浴室，大廚房，大Deck，壁爐，2層3臥室，地庫帶1臥位，3臥室2浴室，復合木地板，大廚房，主臥硬木地板，底室，lot：69.48 x 121.51 Feet。層帶1臥室，底層大廳帶硬木地板，lot：24 x 116.6 Feet。

地產投資

屋類型多樣，絕大部分房子建於1961-

犀牛接着對記者說，如果純粹考慮

寓之外還有鎮屋、半獨立屋、Link房以及

出租，馬文社區的租金相對比大部分社

大平房和2層獨立屋等，其中93%為獨立

區都好，招租的時間也比較短，區內有

屋。社區中有不少單車庫的小獨立屋，

不少單車庫小獨立屋，在租金方面很有

價格非常有優勢。

優勢。而且社區房屋價格相比其他社區

犀牛說，其實馬文社區的地理位置

便宜，因此入場容易，對資金佔用不

非常不錯，在士嘉堡的中心位置，距離

大，且現金流強大，非常適合出租、投

百年理工學院、多倫多大學士嘉堡分校

資及預算有限人士。就像犀牛目前剛上

都很近，而且生活方便、交通便利，10

市的一個鎮屋來說，不到60萬的價格，

分鐘即可到Scarborough Town Centre，是

目前每個月的租金收入就在2400元左右，

學生租房的熱門選擇地。

非常可觀。

他分析到，從地產局的數據中可以

犀牛最后總結說，馬文社區配套生

看出，目前馬文社區獨立屋的均價為66

活、文化設施、綠地公園等周圍環境，以

萬，基本與去年持平，最高價為89.7萬，

至學校和醫療服務皆齊備，尤其是有較完

最低價是48.8萬。目前鎮屋不到60萬就可

善的交通網絡。而且房屋價格較周邊社區

以買到，半獨立屋的價格也就在60萬左

偏低，是還未被重視的價值窪地，租售比

右，但是房屋的出租價格卻非常好，

高，現金流強大，投資回報高，有興趣的

60-70萬價位的房子基本上月租金在2500-

房產投資人士可適當關注。

叫價：$579,999

叫價：$599,000

2600元之間，租售比可謂相當高了。

1980年之間，91%的房屋為自住。除了公

Horseley Hill Dr 2層鎮屋，完成地庫，單車庫2車位，3+1臥室2浴室，全面升級，復合木地板，lot：20 x 110 Feet。

Whispering Willow Pkwy 2層獨立屋，完成地庫，底層洗衣房，單車庫單車位，3臥室2浴室，硬木地板，摩登廚房，主臥帶雙衣櫥，lot：25 x 100 Feet。

Horseley Hill Dr 2層半獨立屋，1+1廚房，完成地庫，分門出入，單車庫2車位，3+1臥室3浴室，復合木地板，摩登廚房，主臥帶雙衣櫥，地庫帶1廚房，lot：30 x 125 Feet。

叫價：$609,990

Frontier Ptwy 2層獨立屋，1+1廚房，完成地庫，主層洗衣房，單車庫單車位，3+1臥室3浴室，起居室可步出Deck，硬木地板，摩登廚房，主層主臥，2層2臥室，2層帶水吧，3件套浴室，大地庫，lot：25 x 100 Feet。

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年6月6日

聯邦查安省卑詩4萬宗交易發現樓市偷漏稅逾10億元

綜合報道

聯邦稅務部長勒布蒂耶(Diane Lebouthillier)近日公布，加拿大稅務局(CRA)審查的最新資料，發現地產業自2015年起逃漏稅款逾10億元；同一期間，稅務局審查了安省及卑詩省超過 41,700宗地產個案，涉及逾1億元罰款。

熱點話題

作，以回應有關地產界增加的逃漏稅風險。例如收集及交換資料，以及改善匯報稅務問題，確保稅務局更有效處理稅務風險及改善審核結果。

與安省卑詩省府共同合作此外，卑詩省與加拿大稅務局通過參與地產業工作小組（Canada-BC Ad Hoc Working Group）共同合作，尋求處理有關數據收集及分享需要，規管 ■聯邦稅務部長勒布蒂耶近日公布最新審查資料。

Twitter

當局指出，去年加拿大稅務局（CRA）處理與

過去4年中僅從這兩省審計房地產逃稅漏稅，總

房地產相關的未繳納稅款，比前一年增加了1.71億

額就達到了10.27億加元。CRA補充說，在此期間確

元，增幅為65％。處罰總額也超過5700萬元，與上

定的未繳稅額每年都顯著增加。

一年相比增加逾一倍。

聯邦在2019年財政預算案計劃在未來5年投放

加拿大稅務局在過去4年中審計了來自安省的超

5,000萬元，以及持續撥款1,000萬元設立查緝地產工

過34,000個檔案，從安省繳回6.045億加元，其中近

作小組，專注追查大多倫多及大溫地區的逃漏稅。

2/3來自對購買新建住宅的GST / HST退稅審計。

此舉將會直接影響地產市場，遏止不合規定的稅

稅務局在過去4年中對來自卑詩省(BC)的7,400個檔案進行了審計，確定了超過4.22億元與房地產相關的未繳稅款，其中大部分來自對收入的匯報不足。

項。這些額外稅收將會資助社會計劃，並由聯邦政府管理，對國民帶來益處。

漏洞，執行稅務法律，標準及教育工作，改善執法及檢控程序。勒布蒂耶表示，聯邦政府承諾確保本國提供穩健樓房，使國民獲得益處。今年財政預算案計劃撥款於稅務局處理地產業個案，並會創立一個全新的地產稅務工作小組，加強打擊不合規例的報稅，實行正確的稅務條例。據當局規定，新建和裝修住宅或出租物業、再出售、首次出租，或作個人用途，須要向加拿大稅務局申報及支付銷售綜合稅。此外，當購買新住宅單位時，申請新屋回扣時須遵守有關規定。

過去數年加拿大稅務局與安省和卑詩省共同合

助買家迴避洗錢監控華裔地產經紀停牌9月卑詩省列治文一個地產經紀因未經買方同意簽署合約的某些部分，並協助買家迴避聯邦財務披露規定，而被紀律處分，包括被停牌9個月及罰款 7,500元。

買方簽署合約的某些部分。之後，她亦沒有把此事

為物業按金的金錢，以並非自己的名義進行現金轉

告知其管理經紀人。

移。同時，她也未能立即把有關的非常規現金轉

紀律罰款 7500 另付執行費

移，告知其管理經紀。該個裁決未有透露轉移的金額，也未有透露金額從何處轉移。

根據監管機構卑詩地產議會(Real Estate Council

此外，文燕作為買方的代理人，故意協助買方

of B.C.)紀律委員會在4月4日發出的裁決，Regent

迴避加拿大金融交易和報告分析中心（FINTRAC）

依照裁決，文燕由今年5月22日至明年2月22

Park Fairchild Realty地產經紀文燕(Yan Isabel Wen，

所制定的規則和要求，允許買方把金錢直接轉入她

日，被停牌270天；在此期間，不得擔任無持牌的助

譯音)被裁定行為不當，與2015年3月出售位於芝里

在加拿大的個人銀行賬戶。

理；繳交7,500元紀律罰款；必須完成商業實踐操守

華克(Chilliwack)附近的耶魯路(Yale Rd.)的物業有關。紀律委員會在裁決中稱，在事件中，文燕未有按照規定在事先得到買方書面授權的情況下，代表

FINTRAC是加拿大的“金融情報部門”，其工

課程 (Ethics in Business Practice Course)；停牌期過

作是“促進偵查、預防和阻止有人洗黑錢和資助恐

後，要接受管理經紀的“加強監督”，為期12個

怖活動”。

月；以及支付執行費用1,500元。

裁決又稱，文燕進一步知道或相信買方會把作

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2019年6月6日

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多市7.8英畝全新社區集都市動感互聯空間

2019年6月6日

多倫多市中心具歷史意義的《環球郵報》 (The Globe and Mail)舊址，即將發展為一個可容8,000人工作和生活的全新社區。位於芬街（Front Street）夾士巴丹拿街的 Tridel at The Well樓盤，6月3日正式推出。

熱點話題

多倫多市長莊德利當日出席樓盤正式銷售時項目的7幢住宅以

指出，市中心區正在不斷轉變。The Well發展計劃的及商業大樓，提規模，是多市政府一般樓盤的10倍。地盤在工程期間供空氣調節和能直接帶來1,600個建築工作機會。落成後是一個全新社源，周邊的社區區，有大約3,000人居住，安省不少巿鎮的人口不足也同樣受惠。 3,000人；並將有5,000人在商業大樓和1,200人在零售商

The Well的2 幢38層和22層住

店工作。

Tridel行政副總裁Andrew DelZotto表示，The Well 宅，分別提供400 是一個把都市體驗、動感建築與互聯公共空間合而為個和258個單位，一的社區，住戶不必踏足戶外，就可以滿足日常生活另外1幢只有14層的住宅大廈，有98個大型單位。

需要。佔地7.8英畝的The Well是安省最大的Condo工

■市長莊德利（中）與發展商T r i d e l、 RioCan及Woodbourne的代表在地盤合照。

為從市場的需求和供應而言，迷你單位的需求很狹

此外有超過100萬平方呎的商業大樓，以及超過50 窄，一個較大的單位可以適合更多的消費者。

程，現時已經有8組巨型吊臂在地盤運作，未來到工程萬平方呎的零售店鋪。一個高聳的玻璃天幕讓消費者

市中心的屋價雖然較難負擔得起，但市中心以外

最繁忙時，將會有大約10組吊臂投入。工人也將由目置身四季如春的室內，仍然可以感受到四季的氣候變其他地區的樓價相對較低。他說，有部分買家因為受前的330人增加至1,000人。地盤每日消秏200立方米的化。毗鄰CN塔、Rogers Centre和皇帝街娛樂區，吃喝財力的限制購買細小的單位，但不少人寧願以相同的玩樂和上班均極為方便。

混凝土。

利用湖水提供能源周邊社區受惠威靈頓街是一條歷史街道，The Well的外觀既與毗鄰社區融為一體，又展示出當代氣息。他表示The Well從西向東，建築材料也由紅磚改為木材再轉為混凝土。

價位，選擇地鐵沿線的單位，以求在價格和生活空間

商業地產顧問公司Altus Group的報告認為，The 兩者取得平衡。 Well商業和零售空間的持續營運和物業管理帶來的年

陳桂祥指出，除了一些生活在市中心的家庭，需

度收益，將提供超過23,000個就業機會，以及3億元的要有較大的單位之外，多市其他地區以至周圍市鎮搬家庭收入；並為多倫多市帶來9.39億元的經濟活動。

“迷你單位”不宜太小

遷到巿中心的人，原來的居住面積比較大，由獨立屋轉共管大樓(Condo)也要求更大的生活空間。

Tridel以往在市中心興建一些面積較小的Condo，加拿大地產學院全國主席陳桂祥表示，市中心寸但發現市場上對大單位有相當的需求，因此The Well 才動工，但The Well目前已經興建到接近地面才開始金尺土，入住“迷你單位”（Micro-Condo）在所難的Signatures Series是一幢中層住宅大廈，面積由1,500 Tridel副總裁陳桂祥聲稱，一般樓盤是預售樓花後

銷售。這個新樓盤以“井”（The Well）命名的其中免，但相當多選擇居住在市中心的買家，依然是希望至3,000平方呎，雖然價格較高，但很多是“大屋搬上一個原因，是有一個深井連接安大略湖，利用湖水為有較大的生活空間。Tridel的迷你單位也不會太小，因樓”（Smart Sizing）的買家。本報記者

房價貴置業難迷你單位大行其道多倫多和溫哥華的房屋價格令很多年輕人大嘆置業難。現時剛在職場上站穩腳步的第一梯次千禧世代是房地產市場的生力軍，不少人將貨就價，令“迷你單位”(Micro-Condo)愈來愈受歡迎。迷你單位是指面積介乎220至400平方呎的 Condo單位。這個實用面積在寸金尺土的香港和新加坡相當普遍，但對幅員廣闊的加拿大尚是異軍突起。新加坡地產網站Stacked Homes分析加拿大這個地產新屋型表示，迷你單位有利有弊，主要適合討厭花大量時間通勤，又不想繼續交租的單身上班族。隨着城市的發展，居住空間不斷縮小是國際大

都會必然的趨勢。

小單位的月費較低，水、電和冷暖氣的開支也較

價格易負擔但地方狹窄

少，也不必支付大筆物業稅。

該網站指出，迷你單位一般位於市中心的黃金地段，鄰近商業中心、餐廳酒吧和零售店。對於在市中心工作的人，購置迷你單位可以節省大量上下班的交通時間，日常生活娛樂也非常方便。迷你單位最吸引的，是價格相對容易負擔得起。尤其是剛有穩定工作的千禧世代，只需要支付低首期和金額較少的房屋貸款，可以有一個較大彈性的財務規劃，不致成為屋奴。柏文的管理費是按面積計算，

迷你單位最大的問題是地方相當狹窄，為方便日常生活，床鋪可能是朝拆晚桁的沙發床或向上翻起靠牆壁。開放式廚房也意味着炒菜的油煙會飄散全屋。由於迷你單位尚是新鮮事物，未能達到很多銀行的最低面積要求而拒絕批准房屋貸款。買家應事先查詢財務安排。網站指出，迷你單位基本上是為單身人士而設，如果計劃短期內結婚，或養育下一代，應作其他打算。

本報記者

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2019年6月6日

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2019年6月6日

警籲居民商戶裝保安攝錄器參與登記計劃滅罪都市新聞

約克區警方呼籲區內商戶及住戶們為自身安全著想，最好在家居及商鋪安裝保安攝錄系統；警方日前更進一步推廣“保安攝錄登記計劃” ，籲裝有保安攝錄系統市民可向警方登記，以便警方透過登記名冊，快速取得錄像協助破案，並且強調登記監控攝錄內容絕對保密，不會為管有者私隱帶來困擾。類似這種鼓勵為家居及商鋪安裝保安攝錄系統之住戶及商戶，向警方登記保安攝影裝置的計劃，在荷頓區（Halton）已推行一段時間，目的是透過住戶及商戶所安裝的保安攝錄系統，防止罪案發生；同時若該地區出現任

■警方呼籲商戶及住戶安裝保安攝錄系統，並加入登記計劃。

約克區警方

何罪案，警方也可以透過民居及商戶之保安攝錄，盡快取得與案有關影像，加快破案速度。約克區警隊3日表示，推出此計劃目的在於維繫社區安全，強調並非強制登記，住戶及商戶可自願瀏覽警方網站登記家居或商鋪保安攝錄系統。

警隊重視保護市民隱私

越早取得視頻越短時間破案根據警方網站顯示，願意向警隊登記住屋及商鋪監控攝錄系統之戶主與東主，需填寫保安攝錄系統所在地、方向、保留已攝下影像保存期，及影像儲存量等。警方形容上述登記資料，旨在協助警隊一旦在所屬區域發生任何案件，能根據登記冊的資料，向案發地點附

者逃跑方向與路線，最重要是警方可透過相關監控片段，掌握案發時關鍵情況等。警方指當調查人員越早從案發鄰近社區取得關鍵案發狀況的監控錄影，就可盡快得悉破案方向，且可盡早向社區發出線索，如涉案者外型等，冀可快速地將不法之徒緝捕歸案，保障案發社區安全。約克區警隊指現時調查工作，一般在案發後經由警方透過挨家逐戶拍門，向居民與商戶查詢，此舉花費不少人力物力及時間；若公眾踴躍地參與此“保安攝錄登記計劃”，警隊有信心將有更多案件可望在最短時間內破案。警方稱有意了解此計劃及參與登記的市民，可登入 yrp.ca/RegisterMyCam登記。

區街角，都安裝了保安攝錄系統，商戶如參與

山市及旺市華商會副

此計劃，更能加強他們與警方的聯繫，這對降

會長梁萬邦（見圖）

低社區內輕微罪案，例如爆竊及小偷行為，估

表示，約克區警方約

計將會相當有效。

一年前向區內商界及

對於私隱憂慮，梁萬邦相信加國警隊對保

居民組織等，就“保

障市民私隱有指引，亦相當重視，警隊向市民

安攝錄系統登記”計

索取保安攝錄影像，是以調查為重。

劃進行咨詢，他鼓勵

近之登記住戶與商戶，索取安裝在家居或商鋪的保安攝錄影像，查找出涉案人士之外貌、所駕駛之涉案汽車、涉案

萬錦市、烈治文

商戶積極參與此計

他深信如果警方有需要公開片段，也會在取得住戶或商戶同意才做。

劃，這不僅是為所在社區安全與防止罪案有

他談到有部分商戶遇罪案後，埋怨警方辦

關，身為社區一分子是有責任與警方合作，商

事不力，其實商戶及住戶本身，也需要做好自

戶更可以此表達與警方有深厚聯繫，趕走鼠竊

己本分，例如安裝高清監控攝錄系統，不要把

狗偷。

貴重物品放在店內，引起賊匪青睞等。

至於商戶與住戶會否因擔心私隱問題，未必願意登記家居與商鋪保安攝錄系統，梁萬邦

他認為商戶參與此計劃，加強與警方聯繫，對防止自己成為賊匪目標相當有效。

坦言對住戶來說，他們或想到家居有頗多涉及

他又指出，食肆更需安裝高清保安系統，

個人或家人私隱情況，對是否自願登記會有些

且應該在收銀櫃枱後裝有電視，全天候播放監

躊躇；但奉公守法的商戶，既然打開門做生

控影像，這對竊賊具有阻嚇作用。

意，就不存在太多私隱考慮，反而更應該考慮社區的整體治安。

有助減少區內輕微罪案發生他指出，其實商戶所在的每個商場甚至社

梁萬邦坦言，住戶方面或會考慮到家人與個人私隱，對參與計劃有所保留，他認為或需要多些時間，讓住戶多認識此計劃對整個社區安全所帶來的作用，才會吸引更多住戶參加。

本報記者

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人均服務成本逐年降

2019年6月6日

多市花費仍居GTA之首最近一項報告指出，過去10年多市市府花費在人均服務成本逐年下跌，在2016年人均花費成本約4,000元，雖仍是大多倫多地區眾市之冠，但人均計算比率不升反跌，服務質素成疑。

■最新報告指出多倫多市府花費在居民的人均服務成本逐年下跌。CBC

都市新聞

費金額最少的是米爾頓市（Milton），

緊絀下，多市市府仍維持人均約4,000元服務費用支

只有2,385元。

出，其實是相當困難。

該報告總結了2009年至2016年的

多市議員珀克斯(Gord Perks)認為報告指出市府花

市府花於居民人均服務費之分析，發

費於居民人均服務費，比率有下降趨勢，正響起了警

現多市在過去10年花費在居民人均服

號；他指出現時愈來愈多居民，使用公車與地鐵服務上

加國智囊機構菲沙研究所發表的最新報告，比較

務費逐年減少，2016年的人均服務費用其實較2009年減

下班，向無家可歸人士提供之宿位，經常出現人滿之

大多倫多地區13個主要城鎮政府，花費在居民身上的人

少了近8%，是13個大多倫多地區城鎮中削減幅度最多

患；不少家庭沒有得到日託服務，影響生計，便知道人

均服務成本款額，指出縱然多市政府花費於居民人均服

的地方政府。

均服務費用比率沒有增加，對整個城市發展帶來巨大的

務款額為每年4,010元，但過去10年人均花費金額不升

相反，皮爾區兩個主要城市：賓頓市在過去10年

影響。

反跌，這與其他大多倫多地區城鎮有明顯分野。

人均服務費用，增加了約15%；密市也增加了近10%，

懷雅遜大學於今年曾發表報告，指出多市地稅稅

賓頓密市服務費增逾一成

然而這兩個城市人均服務花費維持在每年2,700至2,800

率是大多倫多地區鄰近20個城市中最低，並指出多市有

元左右。

絕對空間可將地稅逐步提升多約20%，以應對開支。

據加拿大廣播公司(CBC)報道，多市在分配於人均服務成本款額是13個大多倫多地區城市之冠，緊隨其後

服務質素恐礙城市發展

靜音除味

的是約克區旺市，人均服務成本為3,087元；咸美頓市

菲沙研究所安省前景首席分析員艾森（B e n

以3,086元排第三；至於烈市及萬錦市，則分別以2,865

Eisen）形容，多市居民人數，眾市難比，在如此財政

對於菲沙研究所之報告，市長莊德利辦公室發聲

明強調，市府將繼續致力維持現有市府服務水平，保持地稅稅率與通脹掛勾，以及兒童福利補貼政策等服務。

本報綜合報道

元及2,840元排在第5位及第6位；當中人均服務成本花

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年6月6日

《你買房我包租》系列12

王韜

產新世界地

置業寶典

Airbnb的機會

時間已經進入6月，按照以往旺季的老皇歷，市場從1月開始啟動，及至6月房價已飆至巔峰，幾近高山仰止，不過今年市場已不似昨，但繼5月市場重開，6月正是如魚得水的時節，所以我預計6月的市場會給大家帶來一個全新的變化。

兩個突出特點，那就是價格和位置。某種程度上

狀態，而且非常有可能成為政府首批整治的靶

Airbnb是依據附近的酒店作價格調整和跟進的，

子，所謂槍打出頭鳥，所以盡管目前Condo好

其價格的優勢就保証了它是附近酒店最直接的競

做，但政策顯然會首當其沖，不容易做長。我要

爭對手甚至是殺手。位置的靈活和多樣性就更加

做的Airbnb首先是要合法，與政策和法令沒有抵

提升了價格優勢的殺氣，價格比你低、位置比你

觸，才能長治久安。在這方面顯然House的操作

好，換句話說這種突出的性價比就是Airbnb的殺

余地較大且目前競爭並不激烈，你想啊，現在有

手鐧和對酒店業來講相當致命的武器。好了，我

多少人還根本對Airbnb一無所知，即便知道還在

作為一個小的、民間的Airbnb業主，沒有那麼多

懷疑做House行不行，甚至還在質疑Oshawa和倫

市場分析的數據和信息，甚至不會作市場調研，

敦這樣的地方是否有市場，所以你說這是不是

市場抬頭，投資意向也開始亦步亦趨，目前

但我有一樣：就是跟着酒店走，你在哪選址，我

Airbnb的機會？

我手中至少已有3單就是純投資的概念蓄勢待

就在你邊兒上，蹭你的地利還低於你的價格，不

我從不擔心Airbnb的廣闊前景，也不但心目

發，但願吉人天相，市場會在適當時候給這個機

浮夸也不堂皇，但很實實在在，而這就是我的生

前Oshawa或者倫敦這樣地方的實際操作，我認

會和面子。我目前依然着力在兩個市場：一是老

存之道。

為未來兩年都是機會。我在這裡大談生意經，你

戰場Oshawa，另一個就是安省倫敦，目標房型

有了適當的人口基數，再加上已有的賓館酒

會認為有風險，但我還是說了，因為我是希望開

就是平房地下室分門、可以分成兩個獨立單元的

店已經為我們事先做好選址和價格模版，所以就

誠布公，以便使得有心人了解我的觀點，認可這

小獨立屋，這也是最適合作Airbnb的房型。說到

一定有Airbnb生存空間，因此我對Oshawa以及倫

些見解從而攜手合作。至於說有人偷藝，那並不

這兒，有人會有疑問：像Oshawa和倫敦這樣的

敦的Airbnb前景充滿信心。我作Airbnb的原則是

是我擔心的范疇，因為首先有心人不多，很遺憾

小城市，能作Airbnb嗎？這應該是許多人普遍的

饒開大路佔領兩廂，和解放軍解放東北的方針是

這是我以往推廣就得出的悲催經驗；其次即便別

疑問，所以下面我們就來探討一下這個問題。

一樣的：大家都搶着多倫多Downtown Condo的

人知道，但不見得就比我領悟得透、操作得好，

提出這個疑問的理由顯然是質疑這些小城市

Airbnb，而我做周邊的House；大家搶着做多倫

你學會了，但我已超越了——這就是我的自信。

是否有足夠的客流，一個顯著的對照例子就是多

多，而我做Oshawa和倫敦。Condo目前是Airbnb

所以請記住：未來2年就是投資短租的良機，感

倫多Downtown。無疑多倫多作為加國中心城市

的領頭羊，但目標大、競爭馬上就要進入白熱化

興趣的投資者，讓我們攜手並進。

以及旅游城市，客流量非常巨大，做Airbnb當然容易風聲水起，並且目前的Downtown確實如此。那麼客流量大可以作Airbnb，流量小的城市就不能做嗎？當然不是！回答這個問題之前，我想反問一下：為什麼這些城市裡也有Hotal，而且還不僅一家，並且絕對還活了很長時間？如果真是如此的話，那麼要怎樣解釋這些Hotal的存在呢？我要說客流量來自於人口基數，換句話說，有人口聚集就有人員的流動，隻不過人口眾多，人口流動幾率就更大，但當突破一個臨界點的時候，它就能養活一家適當規模的酒店。我聽說如果在一個區域華人家庭能達到5000家，就能夠養活一家較大型的華人超市，一定的人口一定會派生出一定的需求，盡管我不是統計專家，但我們完全可以根據現實的狀況倒推：Oshawa人口16 萬，倫敦30萬，這樣的人口數量已經具備了市場規模，並且在某種程度上還應當是相當活躍的市場。我們再來看看Airbna這種經營模式，它具有

（星報資料圖片）

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年6月6日

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新市近3000呎獨立屋作為約克區政府所在地的新市（Newmarket），前幾年曾經被買房客熱烈追捧。雖然2017年4月之后隨著地產新政出台冷卻下來，最近隨著市場升溫又重新獲得各類買家青睞。究其原因，其一，天下大勢，分久必合，合久必分；其二，則是由新市獨特的地理位置決定。新市雖不大，但它就如同三國時的荊州，屬兵家必爭之地。向南半小時進入多倫多市，向北半小時可

步出式地下室包含一個3-piece洗手間，簡單加一

達安省重鎮巴裡（Barrie），周末假日去Lake Simcoe、

面牆，就可以多一件寬敞明亮的臥室。當然也可以保

Muskoka、阿崗昆國家公園、藍山、布魯斯半島度假游

持現有空間，將其作為一個娛樂休閑地。

玩更是方便。隨著Davis Drive的拓寬，更使其成為從西27號公路到東48號公路的主要連接線。

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樓梯都做了升級，造型現代，格調溫馨。

從步出式地下室踱出，就有置身水岸田園的即視感，業主本打算自主，因此特意請開發商加大窗戶，

而新市的Woodland Hill（林地山）社區更是發展

讓人根本沒有傳統意義地下室的那種昏暗的感覺。房

商開發的重點，因為從居住功能來講，這個社區居都

子后面是即將落成的Woodland Hills Labyrinth Park的水

市而無喧囂，近自然卻交通便利。今天介紹的這個獨

景景觀綠地，夏天是各種鳥類水禽棲息游戲的場地，

立屋就位於Woodland Hill（林地山）社區。

景色宜人。

這個靚屋是著名開發商Sundial開發的ESPERIT一

盡享私家花園般的社區公園，4臥室、5衛生間，

期新房中的近3000呎獨立屋，於2018年6月交房。包含

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2019年6月6日

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置業寶典

值得投資的好高中學區房

值得投資的好高中學區房 2019年5月5日，加拿大菲莎學院公布了最新安省高中排名。從前10名的學校來看，不同類型的學校分布還是比較均勻的。 •第1名的Havergal是一間百年老校，女子私校，位於多倫多中城區。 •第2名的Wali ul Asr是一間伊斯蘭私校，位於 Caledon。 •第3名St Michael’s Choir是一間沒有校區要求的天主教公校，位於市區的Dundas Square附近；另外還有兩間並列第3的學校，一間是渥太華公校 Colnel By；一間是沒有校區要求的多倫多公校Ursula Franklin，位於怡陶碧谷的High Park附近。 •第6名是約克區天主教公校St Robert，位於萬錦的Leslie/Hwy7附近。 •第7名也是3個學校並列，一是約克區公校 Markville，位於萬錦的McCowan/Carlton附近；一個是荷頓區公校Oakville Trafalgar，位於Oakville；另外一個是多倫多公校North Toronto，位於中城區的 Yonge/Eglinton附近。 •第10名是約克區天主教公校St Therese of Lisieux，位於烈治文山Bathurst/Gamble附近。

多倫多多倫多2019年的好高中一共有13所，其中北約克4所，分別是並列14的William Lynn Mackenzie CI 和Cardinal Carter Academy for the Arts、排名第38的 Earl Haig SS和排名45的A Y Jackson SS；中城區3 所，分別是第1名Havergal College、第7名North Toronto CI和第49名的Leaside HS；Downtown有2 所，分別是第3名St Michael’s Choir School和第38名 Collège Français；怡陶碧谷3所，第3名Ursula Franklin Academy、第32名Etobicoke School of the Arts 和第62名的Toronto Ouest；士嘉堡一所，是名列第 49的Agincourt CI。

Havergal附近是老牌豪宅區，還屬Old Money，房價一向挺高。在這裡不做討論。排名第2的多倫多公校 Ursula Franklin附近的怡陶碧谷High Park附近的房屋，目前仍處於低位，值得進一步關注和長期持有。Agincourt CI附近的房子也是士嘉堡最值得投資的社區房產。

約克區

歡迎程度是相當不得了。 Aurora HS學區房產在本輪調整中已經有了較大跌幅，未來是很有機會強勢反彈的。

皮爾區整個皮爾區有7所好學校，其中1所位於 Calden，是排名第2的Wali ul Asr School；1所位於 Brampton，是排名第49位的École Secondaire Jeunes

2019年約克區有17所好高中，其中萬錦有9所，

sans frontières；另外5所位於Mississauga，分別是排

分別是排名第6的S t R o b e r t C H S、排名第7的

名第11的ISNA HS、排名第14的John Fraser SS、排

Markville SS、排名第13的Unionville HS、排名第14的

名並列32的The Woodlands SS和St Marcellinus SS、

St Augustine CHS、排名第20的Pierrie Trudeau HS、

以及第49的St Francis Xavier SS。

排名第24的Bur Oak SS、排名第45的Bill Hogarth SS、排名第49的Milliken Mills HS和排名第62的

杜蘭區、荷頓區

Markham District HS；烈治文山有4所，分別是排名

整個杜蘭區隻有兩所好學校，都在Whitby，分

第10的St Therese of Lisieux CHS、排名第20的

別是第38名的Saint-Charles-Garnier和第45名的Donald

Bayview SS、排名第24的Richmond Hill HS、排名第

A W i l s o n S S。杜蘭區最值得投資的社區都在

49的Richmond Green SS；旺市有3所，分別是並列62

Whitby，就是Saint-Charles-Garnier和Donald A Wilson

的Vaughan SS、WestMount CI和排名第67的Stephen

SS學區房產。

Lewis SS；Aurora有一所，是排名32的Aurora HS。

整個荷頓郡有6所好學校，都在Oakville，分別

St. Robert學校附近的老Thornhill和Leslie/HWY7

是第7名Oakville Trafalgar HS、第14名Iroquois Ridge

周邊社區位置，配套齊備且有大量適合首次置業

HS、第24名Garth Webb SS、第32名White Oaks

者、價錢尚在可承受范圍內的“上車盤”。目前也

SS、並列第49名的Abbey Park HS和St Ignatius of

是抄底和進場的好時機。

Loyola SS。

Markville學校附近的McCowan/Carlton社區，房

通常說起學區之域，華人會說萬錦和烈治文

子在這一輪調整中，價格愈發接近底部，有超高的

山，實際上皮爾區Mississauga和荷頓區的Oakville也表

性價比。

現相當出色。Mississauga 有5所能排名前50的中學，

St. Therese of Lisieux附近的房子，又近Mill Pond 和Go Train，社區也比較Mix，值得投資。 Milliken Mills HS和Markham District HS校區附近房產很值得投資，已經有先知先貴的買家和投資人在悄悄布局了。

Oakville有6所排名前50的中學（而烈治文山隻有4 所，士嘉堡隻有1所，隻有萬錦有9所超過了 Mississauga和Oakville）。所以Mississauga和Oakville的房價值得關注，也容易強勢反彈，值得買進和長期擁有。

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2019年6月6日

樹林裡的孩子

加國獵奇

1947年的一樁公園藏屍案被意外揭開，兩名孩童的屍骨觸目驚心，案件轟動全國。隨後的數十年經歷警隊數任探長的調查始終無法理出頭緒。如今，大半個世紀過去，這兩個“樹林裡的孩子們”的加國故事中的主人公，他們到底是誰？

獵奇

1953年1月14日，溫哥華史丹

場挖掘，在枯葉、樹木斷枝和泥土的

利公園的一名員工無意中踏入一片枯

掩埋之下，他們發現了一件殘損的女

葉堆中。他突然覺得腳下的這片枯葉

式毛皮大衣、兩個孩童的骨骸和一把

發出的聲響不大尋常，於是蹲下身將

斧子。除此之外，警探們還在現場發

枯葉和泥土挖開。在距離地面並不算

現兩個飛行員式樣的兒童皮帽、衣

深的地方，出現了一些殘骨。他意識

物、一個午餐盒，以及一雙7號半的女

到這些並非動物殘骸，於是報了警。

式皮鞋。而那把斧子，就是此案中的

接報而來的警察們立即開始了現

凶器。

▲發現遺骨的樹林入口

▲發現遺骨的位置地圖

案件轟動卻無結果警探們請一位考古學家到發掘現場。

乃至全國都甚為震驚。儘管此案轟動一

這位考古學家認定兩名兒童分別是一男一

時，市民線索不斷湧入，最後卻還是徒勞

女，一個5到7歲，一個7到9歲。另外還有

無功。

一點也被確定，兩名受害人的死亡時間應該是大約6年前，也就是1947年。 ▲

▲現場照片 1953年

一籌莫展的警探們無奈將所有物證和骨骸分別裝進兩個箱子，此案最終被塵

溫哥華警方立即向市民求助，呼籲在

封。年復一年，隨着此案逐漸陳舊，兩盒

1947年曾在史丹利公園一帶，見過一個帶

物證之一曾經一度被太平洋國家展覽館展

着一男一女兩個孩子的女人的民眾，主動

出，另外一盒則被溫哥華警察博物館收

和警方取得聯繫。在如此安靜的消閒去

藏。此案也被熟知的人們稱為“樹林裡的

處，發現被殘忍謀殺的兒童殘骸，讓全市

孩子們”Babes in the woods。

▲

▼ 史丹利公園 1950年代

▲考古學家Erna V. Van起初認定兩名年幼受害人分別是一男一女

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2019年6月6日

他們到底是誰？

撰稿：叡

探長新上任重開調查 1996年，溫哥華警探Brian

考古學家並非專業法醫。David Sweet所做

Honeybourn就職卑詩省懸案偵察處探長，

的進一步骨骼DNA鑒定發現，受害人其實

決定重開40年前的懸案B a b e s i n t h e

是兩名6到10歲之間，同母異父的兄弟。

woods。他之所以選擇此案，是因為自年

這個重大發現一定程度上改變了偵破

幼時代就一直聽說這個故事，因此念念不

方向。Honeybourn立即重新向公眾求助，

忘。

希望在1947年左右在史丹利公園曾經見過 Honeybourn和卑詩大學法醫學教授

一個女人和兩個小男孩的市民，能夠踴躍

David Sweet取得聯繫，後者提取了兩個受

提供線索。奇怪的是，在深究每個看似合

害人牙齒中的DNA，經過鑒定，推翻了當

理的線索之後，Honeybourn卻被再次引入

年的結論。也許因為當年前往現場鑒定的

一個又一個的死胡同。

▲

▲ 溫哥華星報有關此案的頭版報道 1953年

何時能還孩子公正 ▲現場物證之一其中一個男童的手環

看着躺在物證箱裡的殘骨，

子們的親屬。

Honeybourn頓悟，“這兩個孩子現在

“這個案子已經過去大半個世

最需要的是能夠好好安息”。他將大

紀，孩子們的直系親屬以及兇手都已

部分骨骸火化，舉行了一個簡單的儀

經不在人世了。這兩個年幼的受害者

式，將骨灰海葬。不過，Honeybourn

永遠也不能得到公正。”早已退休的

保留了最重要的部分骨骼，希望在不

Honeybourn說，“至少，我們應該為

久的將來，可以通過現代科技找到孩

他們找回名字。”

▲

▲現場發現的女鞋

▲溫哥華警察博物館的受害者骨骸複製品

▲溫哥華退休警探B r i a n Honeybourn ▲凶器斧頭和兒童飛行員帽

兩名男童的復原素描

▲

▲兒童皮帶和午餐盒

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2019年6月6日

土合混爾一米菜園和梅园艺

些新事物，有些每隔幾年園藝界就出現一久的農人智慧，經得起時間考驗，成為長有些則成為一時的風潮。

叫做Mel 紀80年代初，由一個一米菜園出現在上世箱，每一邊大動。他建議做一個無底的木 Bartholomew的美國人推在極小範圍，用最好的土，這樣就可以約4呎長度，分成9個方格的後院，讓一是適應都市中越來越小內種植9種不同蔬菜。主要蔬菜。而圍內，也可以種植80、90種般人家可以在一米平方的範及將雜草的土壤，達到最高效率，以使用的土壤，則是調配最好及蟲害比例減少到最低。用特一來土地面積不大，二來使這樣的觀念很適合都市人，代，被第的作用。所以到了奧巴馬時殊調配的土壤，起到最省事，推動有的是鼓勵都市居民也能種菜一夫人米雪兒大力提倡，目，也適合陽台、屋頂種植。機農業。而且因為土壤較輕介紹先這一米菜園就類似我以前其實這觀念一點也不新，首隔成一英固定為一米見方，同時再分過的升高花床。隻是將範圍分隔成一的後院夠大，是否需要將之尺見方的小塊。所以如果你。米見方，肯定是見仁見智了

分小方格，而每一個大過一米，原則是要劃積都圃面米菜數一 ▲多 ers.com）尺。（圖：gardenstart 小方格，都是大約一英

梅爾混合土 Mel’s Mix 成分是：

三分之一蛭石vermiculite；三分之一堆肥土compost；

ss ；三分之一泥苔土Peat Mo 極輕的顆粒顏色微帶黃色，是一種首先說這個蛭石，蛭石包含了19 是經過高溫處理過的礦石，（比土壤要輕很多）。其實強力加溫、氧化鋁、氧化鎂等，因為種礦物質，例如硅、氧化鐵通常蛭石可極端膨脹，所以十分之輕。（華氏1000多度），體積似，顏色岩P erl ite外型與蛭石十分相以與珍珠岩替代使用。珍珠是硅以及過強力加溫形成，主要成分稍微偏白色，也是火山岩經水的結晶體。製作soi lle ss 扦插時經常被用到，是蛭石及珍珠岩在播種及會減少感染及用的植土。因為不是土壤， soi l“無土之土”時最常石加泥苔時，以及移植幼苗時就用蛭生霉菌機會。一般是在播種使用珍珠岩及泥苔土。土peat moss，而扦插時，就高，，保持水分（吸水）能力很蛭石的好處是就像海綿一樣適合。蛭需水高的蔬菜等植物，特別甚至高於珍珠岩，所以種植鎂等元素（肥料的元素）。石另一個好處是會釋放鉀、

達到最高效率，以及，是調配最好的土壤， ▲一米菜園使用的土壤 deas.com） ngi llivi 到最低（圖：natura 將雜草及蟲害比例減少

分小方積都大過 1米，原則是要劃不過，多數一米菜圃面大約1英尺。格，而每一個小方格，都是其實類配出所謂的M el’s mi x，至於土壤，這位梅爾先生調是，將主要元土Triple Mix，唯一不同似一般園藝界推崇的三合一是蛭石不是成為蛭石ver mi cul ite，原因素之一t op soi l表面土，換強，土壤容易生蟲害，而且排水性更土，因此不會生霉菌或是不栽土主要高於土壤很多。（蛭石是盆不容易有積水。但是價格就 erlite。）元素，也有替代品珍珠岩p

梅爾混合土Mel’s Mix

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.com）石（取自：gardenerdy ▲左是珍珠岩，右是蛭

肥土就是土壤，因此好土不可缺，堆蛭石不是土，植物還是需要的compost，及多種，主要的是我們一般說括很土包堆肥壤。的土最好 f mold ，可以使用一在英國通常說的腐葉土lea 還有 e， nur ma 糞土動物養分（多數是的好處非常多，包括本身有肥土。堆更好使用混合種，質稀鬆，不會很多細微礦物元素。而且土，及細菌有益含有），氮肥及水分流通。面土，容易結塊，阻止空氣般表像一，不流通空氣阻止專文介紹）（堆肥土及糞土之前我都有而蛭石及土的比例提高到二分之一，事實是，很多人建議將堆肥泥苔土都減到四分之一。

2019年6月6日

這個東西在這個過去我也多次介紹過。最後說泥苔土peat moss，的樹木被掩埋是原產地，主要是遠古時期北美非常普遍，因為加拿大椰子殼纖維一樣的東萬年的水蝕，變成像是在地層下，經過千千萬是一種東西。殼纖維，或是泥煤苔，其實西。在亞洲有可能被叫做椰時的體積。是壓縮後出售，以節省運送 Peat Moss也很便宜，通常鬆土質，使土干使用。好處是可以幫助疏買回來後泡水一日後，等全，保持水分。壤不結塊，同時有聚水能力說起來成配，甚至改變成分及比例。有了這些東西就可以自己調似。栽土potting soil都有些相分與三合一土triple mix、盆對可以用使用的人都不一定實際，絕但是對於大量種植，及大量表面土top soil取代蛭石。因為亞洲地狹人在亞洲受到歡迎，主要我發現近年來一米菜園種植。當地居住環境，或是在陽台稠，這樣大小的菜圃很適合因為在較區家庭，就有些不切實際。但對於北美居民，特別是郊，限制種植面裡種植，無需使用升高花床大的庭院，絕對可以在土地積。

一米菜園的好處

因是土壤的質樣的種植生產量特別高，原 Mel Bartholomew宣傳這留人行道，所以平均產。不像地面種植，要保量高，而且是密集種植值更高。

花圃或是菜圃。對很容易就建成一個新的方便，無須開墾土地，力。於初次種植的人特別有吸引雜草機會。因為很因為密集種植，很少生不需要很多維持功夫，好，更不會爛根。（左的機會。加上排水功能少土壤，也很少生霉菌）圖取自: epicgardening.com

picgardening.com）維持功夫（圖取自：e ▲一米菜園不需要很多

一米菜園的缺點

造，或是由專人建周的木框需要買木材建價格可能偏高，除了四面不妨使用前面說 top soil要高些。所以這方造之外，購買蛭石也比購買。的代用品，或減少蛭石成分需要較大的地方種感到擁擠。有很多蔬菜種植久了之後，可能會、玉米、花椰菜等。甚多隻能種一棵，如番茄植，所以一個小方格最氣了。隻有小型蔬菜，、蘆筍等，就很令人洩至無法種植，例如瓜類或是香菜類herbs比較適合。般的一米菜園都隻生長的範圍受限制。一不夠深度，也就是根部菠菜、生菜、大般的菜葉類蔬菜植物，好像有大約6吋深，雖然適合一植物就不適合。白菜之類，對於根部較深的的木板，將深度加類植物，最好是用較寬所以如果你是要種這一再放木框及填土，是，先將地面的土壤挖鬆，高到8-12吋。另一個辦法生長到地裡面。這樣植物的根部就可以往下鬆，很容易干枯，聚水能力，但是土質疏雖然梅爾土壤有很強的常澆水。而蔬菜有一些像是盆栽，就必須經氣干熱時，有可類的需水量很大，因此在天理想是使用滴水管能需要每天都澆水。最水。是滲水管soaker hose方式澆 drip irrigation system，或

袁曉輝者。媒體人、作家、園藝愛好 www.ritagiang.com

▲泥苔土（圖取自： thehorse.com）

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花柱草花言草語

花柱草一年生小草本，花柱草屬約有300種，主要分布在澳洲南部、熱帶亞洲及中國南部。高5至13厘米。葉全部基生，卵圓形、卵形至倒卵形，長5至8毫米，頂端圓鈍或渾圓，全緣無毛；花冠白色，長約2毫米，蒴果細柱狀，長約8毫米。喜歡生長於丘陵溪邊濕草地中。

又稱扳機植物花柱草的花小，是一種很有趣的植物，通常花的雄蕊與花柱合生成柱，並向下彎曲成一個“倒U”形狀，當昆蟲來採蜜時，合蕊柱受到刺激，便以一定角度在10至20毫秒內彈出，因此花柱草又稱扳機植物（Trigger Plants）。經過幾分鐘到半個小時後，回復到初始位置。

生長特征合蕊柱運動是由一個位於合蕊柱彎曲部位的運動組織引起，這個運動組織受到刺激後形狀便發生改變。在合蕊柱觸發過程中合蕊柱頭就會與昆蟲接觸，由於雄蕊與柱頭成熟時間不同，這樣有利於避免自花授粉，雄蕊首先成熟，合蕊柱頭在與昆蟲接觸時把花粉沾到昆蟲上，之後柱頭成熟，在接下來合蕊柱觸發過程中柱頭又會接受到昆蟲帶來的花粉。花柱草的花莖、花萼、花瓣背側等部分有類似茅膏菜的腺毛，腺毛稍短，腺毛頂部有紅色腺體，能分泌粘液及消化液，可捕食昆蟲，但捕蟲能力則較弱。

形態優美獨特可捕食昆蟲

2019年6月6日

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2019年6月6日

親愛的

房屋單一主調

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主調顏色是單色，也可以令家居很漂亮。

黛比：直希望房屋的子女年顏色是幼，要淨色白達到這色，不目標實長大，過以前在不可請問如能，現何達到在子女將之實已經現? 親愛的戴安娜：房屋主調為單一顏可能做到色是一個。事實上挑戰，但，白色可並不表示時可以配以不有不同程合不同的度家的白色，具，令到為純白色同整個房屋而顯得單的室內不調。致因這可以從刷漆開始的沙發或，然後再椅子，接選擇與房着是地氈屋主色相燈，柔和或配地的燈光可板，再而以是令室內充照明的者放鬆心滿自然感情。，也可以令住相信自己的眼光和感覺。親愛的黛比：現在本人已經退休，喜愛旅有時間遊。過到處旅去本人遊，而旅行時件，請本人也，收集問如何了許多把這些不同的特別的物物品用在家中。親愛的洛麗塔：有一個讀者跟你一特的物品樣，喜歡，再作為在不同的家地方收集中物品，何擺設。既獨不擺放出然你收集來，供家了這麼多配便可，人的以至訪客沒有既定欣賞，只的模式。要相本人一

Debbie Travis，加拿大著名的家政女王，和美國的 Martha Stewart 齊名。她不但是電視節目主持，還是一大批家庭用品的招牌人物。

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2019年6月6日

身處光明的環境，總能予人精神奕奕的感覺，但在家中添置大量燈具，提高空間亮度，卻往往耗費不少能源。其實採光不一定單靠燈光，只要適當利用反光及透光材質家具，把室外自然光引進家居，一樣可以打造高雅明亮的安樂窩。

室內設計

廳堂大量採用亮面雲石元素，能反映室外光綫，提升空間明亮度。

是次介紹的單位由一家三口居住，戶主對室內設計的主要求是感覺光亮及精神奕

奕，因此設計師利用大量雲石、鏡面及其他反光物料裝潢全屋，透過光的反射及折射原理，提高室內的採光度，打造高雅明亮的空間。廳堂的家具、牆身及天花均採用淺色設計，配合大量亮面雲石元素，提升空間明亮度之余，更添上一份華麗感。客廳以淺灰色的牆壁搭配白色的沙發，帶出潔淨感覺。

鏡子增強空間感沙發前放有一個玻璃製造的小茶几，其

透明的物料不會阻擋窗外光源的折射，有利光綫穿透。電視櫃表層加裝了雲石，配搭嵌入式的柔黃燈光，讓該處成為大廳的發光源之一。走廊另一邊是飯廳的所在地，飯廳設計同樣以光亮為大前提，廳內放有鋼琴及餐桌，兩者表層均塗上光面物質，有利光綫傳遞。餐桌旁置有一個鏡面設計的大型貯物櫃，可反射影像，放大空間感。再者，鏡櫃對正落地玻璃窗，正好將室外光源反射到家居的其他角落。

１鏡面設計的貯物櫃既能反射影像，擴大空間感，亦可加強光綫的反射。 2 電視櫃表層裝上雲石，配搭嵌入式的柔黃燈光，華麗感十足。３客廁洗手台及牆壁均鋪上雲石及反光物料，給人整潔光亮感覺。 4 房間房門、櫃門及梳妝枱等位置，皆用上反光的物料，令空間整體感覺更光亮。

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設計小檔案實用面積：約 955 方呎間隔：3 房 2 廳

2019年6月6日

主人房以簡約優雅為主，窗台位置架設書桌，為戶主創造一個能飽覽海景的工作環境。

設計主題：利用雲石及鏡面等反光物料裝潢全屋，透過光的反射及折射原理，提高室內的採光度，打造高雅明亮的空間。

設計前

設計後

飯廳旁是開放式廚房，廚房的牆壁上均鋪設白色雲石，給人整潔光亮的感覺。設計師拆除原裝廚房牆身，改以白色吧枱劃分格局。釋放廚房空間後，大廳整體感覺更寬敞。

主人房以簡約優雅為主題，房內享有向海景觀，為了善用開揚景致，設計師特別在窗台位置架設書桌，為戶主創造一個能飽覽海景的工作環境。考慮到空間的明亮度，大牀旁邊的飾櫃特別選用透光的玻璃設計，讓窗外光源可穿透櫃子，照入內裏的空間。套廁的牆壁及地板均鋪上雲石，不但外觀高貴，而且方便打理。另外，設計師將原有的雜物房改為衣帽間，提供大量收納衣物的空間。

窗台置海景書桌女兒房間以清新的淺色調為主，配合格紋及條紋設計的牆頭牆身、房門和櫃門等，凸顯簡約時尚韻味。而房間的房門、櫃門及梳妝枱等位置，皆用上反光的物料，可以加強光綫的反射，令空間感覺更光亮。另外，客房布置則採用黑色及深色調，為免房內環境太過暗沉，設計師利用黑、白色印花圖案的枕頭及靠墊作為裝飾，帶出型格味道。

5 考慮到空間的明亮度，大牀旁邊飾櫃特別選用透光玻璃設計。 6 套廁牆壁及地板均鋪上雲石，不但外觀高貴，而且方便打理。 7 設計師將原則的雜物房改為衣帽間，提供大量收納衣物的空間。 8 客房布置以深色及黑色為主調。為免太過暗沉，牀上放了黑、白色印花圖案枕頭，帶出型格味道。 9 女兒房間以清新的淺色調為主，配合格紋及條紋設計的牆頭牆身、房門和櫃門等，凸顯簡約時尚韻味。

二季是要改成《我家那老小子》了嗎」。調侃「不要和陳學冬見面」，主持人欣然立刻的經紀人，其中的工作有每天歌手起床。「我願放棄熱愛的音樂，「一開始做這行承受很多外人對我的冷嘲後投入近600萬資金至今未回本，想起箇中艱辛，言野說：此次武藝再度中途回歸節目的消息，也讓不少網友好奇節在被吉克雋逸問到那些歌手是否還認識補刀：「見面即是挑戰」。此前，大張偉看到騎士》，專輯製作經費全靠主唱言野接製作案、幫家」熱諷，覺得我好像甚麼都不在乎、日子過得很爽，其實我心裏只想謝謝自己還活著。目的嘉賓人數問題，不少網友猜測將會有嘉賓退出節目，而許「可能他們陳學冬帶著好友秦奮、黃婷婷懸崖走鋼索，他時，陳學冬十分感慨的表示：「范克希」團員經歷多次改組，言野坦言對自己打擊很大，很難受，我發誓我是用命在拚，付出所有積蓄、時間也要做音裏販售茶葉等打零工賺來，白手起家的父親是他崇拜多網友猜測可能是武大靖，「武大靖吧，因為在預告中也沒有不禁發出這樣的感歎「千萬別和陳學冬做朋都不記得有我這樣一個人。」節目播出後，「哭」發泄情緒，34歲的他說：「我滿愛哭，但我絕樂。」 ■陳學冬獨自駕駛賽車，成功抵達終不順心時都用武大靖的鏡頭」「可能武大靖是因為運動員的關係，要訓練之友」。最終一向追求極限體驗的陳學冬不懼引發網友調侃「真是好神奇一男的，還有甚對象，卻也是第一個打擊他朝音樂發展的人！對不放棄音樂、一直到死為止！我可以回去幫家裏，但不代表他認為自己不該將父親白手起家、辛苦掙來一切，當成理所點。網上照片類的吧，所以就參加了幾期之後就退出了」。危險，獨自駕駛賽車，成功抵達終點，而吉麼是陳學冬不會的嗎」。

據中國時報報道，言野回想在加拿大求學時，一次父母飛去探望，他彈了段吉他想給爸媽驚喜，沒想到爸爸聽完後冷

、54歲還是做……即使70歲也不當然的享受：「我高中、大學，甚至暑假從海外回台，都自己找我不能做音樂，44歲做 CITY PROPERTY（音樂） GUIDE 都市地產 2019年6月6日 36 打工、快遞、咖啡廳、加油站、擺地攤……甚麼工作都做過，所會放棄。」冷地對他說：「隨便外面一個13歲的小孩彈得都比你好！」他大以每次當別人說『唉呦！公子哥過得真爽』，我聽起來是很不舒服的，你們瞭哭一場後，長達10年不跟父親說話。解我嗎？為甚麼這樣子獨家代理，新式斷定我？」回想這些批旋風爐餅，火力評，他忍不住眼眶泛紅。強勁，永不塞嘴他某次陪父親飛日 - 承做中西食品工場，超市，自助餐館，酒樓，食肆等㕑房設備，不銹鋼裝飾，通風抽氣，煤氣，水電等工程。餐館用10、商用高速節能雙門三環煲湯爐本談生意，在飛機上父 20加倫電熱 - 安省註冊工程師設計繪圖，申請PERMIT(CAMTEK) 燒豬爐和三門蒸櫃火力平均， - 煤氣爐頭，水喉，電器，配件品種齊全。節省煤氣水撑親閉眼休息時，夕陽照 - 不銹鋼片，方通圓通枝等零售，加工無任歡迎。 - 餐館用品，刀叉磁器，不銹鋼，鋁煲各樣雜項。映爸爸臉上的皺紋，言 - 特大陳列室，可現場試火，歡迎參觀選購。 - 特切外埠郵寄服務，快捷妥當，保證滿意。野突然感到自責：「爸爸雜碎式炒爐，原裝啤壓枱面，港式強勁加風爐，獨立風機清潔容易，絕不爆口漏水老了，我還要跟他嘔氣 70 Dynamic Drive, Unit 11, Scarborough, Ont 到甚麼時候？」自此他調 Tel: 416 321-1533 www.camboequipment.com 整心態、和父親破冰， 647-403-8132鄧生/416-750-8333伍生一邊幫忙家裏事業一邊做音樂，3年前他拿出近 300萬積蓄與朋友合夥開錄音室，沒想到經營不善、錢燒光後友人退股。言野不想錄音室後續工作這爛攤子不管，決定再拿300萬頂下錄音室，但每月至少15萬 ■言野（左一）組團「范克希」，堅持做音樂，擔任主唱的他發誓「即使70歲的房租及員工薪水等開也不會放棄」。網上圖片銷，讓身無分文的他壓

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是。他們兩位都與NBA冠軍無緣。反而，與姚、王合稱「移動長城」的中國三大中鋒之一、名氣略遜的巴特爾，卻證實最有「冠軍命」。 2002至2003年球季，是巴特爾征戰NBA的第二季，他效力全盛時期的聖安東尼奧馬刺隊，常規賽只披甲12次，共得9分，在季後賽則長坐冷板凳，沒有上陣。馬刺拿下總冠軍，巴特爾獲發一枚指環。接著的球季，巴特爾轉投猛龍隊。對，是多倫多猛 #2-226 Esna Park Dr,Markham,ON L3R 1H3 龍隊，奈何只出賽7場，沒有令球迷留下深刻印象，就重返中國CBA落班了。另一位「躺贏」冠軍的華裔，是得分後衛孫悅。 2008至2009年球季效力洛杉磯湖人隊的他，不單和高比拜仁做隊友，而且隨球隊登上盟主寶座，拿到冠車指環。回顧該球季，孫悅只打了10場常規賽，共得6分、2 助攻；在季後賽沒有展露過身手。林書豪的實力勝過巴、孫兩將，總決賽遇上他出道首間球會金州勇士，若機會來臨，仍有條件作出貢獻；且看球運方面，Jeremy能否比得上兩位前輩了。 ●2.4公升MIVEC引擎輸出

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2019年6月6日

逝，死後被埋葬在山楂樹下，留給靜秋的，就只有永遠藏在心底對老三的摯愛和懷念。香港保時捷中心日前在官方中國著名導演張藝謀，把《山楂樹之戀》拍成電網頁，率先公開全新限量版911 影，搬上大銀幕，配以蘇聯音樂《山楂樹》為主題曲， Speedster（俗稱991.1型）跑車售那悠揚動人的旋律使劇情更為蘯氣迴腸。文：車男價，連稅為$4,760,000起，還未計這樣的愛情故事，十分老土，我對它一點興趣也沒算附加項目，例如圖中所見是廠圖：保時捷有，吸引我的倒是那棵山楂樹。山楂餅是我自小就喜愛方專為車子推出的復古車花套餐。的零食，那一片片深紅色一元硬幣般的小圓餅，味道酸為何這麼昂貴？因為全球限量生產1,948部酸甜甜，十分可口，每次可吃上十塊廿塊也面不改容。（紀念品牌1948年誕生），而且此車是由廠方旗下山楂是薔薇科落葉灌木或小喬木，有幾百個品種， GT賽車部門研發，搭載源自GT3 Touring的4公樹高通常18呎，也有達至30呎以上的。山楂開花期由四升水平六缸自然吸氣機器，馬力高達509ps，並月至六月，花聚生成簇，有白色、桃紅色和粉紅色，非只有6速手波一種配搭，擺明車馬是專為喜愛駕常非常美麗，怪不得被世人公認為全球最美麗的樹木之駛發燒友而設計。香港代理沒有透露本地配額最終會有多少，只知道車子現在開始接受預訂，最（未完待續）一。快可能要今年底或明年初交付。

NBA總決賽與華將

今年常規賽尾段加盟多倫多猛龍隊的美籍華裔控球衛林書豪，最近接受媒體採訪時，自揭周五刊出遇到一件尷尬事。是這樣的，本月中NBA東區決賽第二戰賽後，當他準備登上猛龍隊的大巴時，突然被密爾沃基雄鹿隊主場館的保安員攔下，喝問他要去哪裏，並要他出示通行證。顯然，這位保安員認不出林書豪，也不相信他是猛龍隊球員。歷來在NBA立足的華裔屈指可數，即使林書豪現在已是一位上陣近500場、曾掀起「林來瘋」(Linsanity)熱潮的成名球星，卻仍然會在北美的體育館遇到這種待遇。猛龍隊已連過三關殺進總決賽，但林書豪在季後賽只七度上陣，平均落場僅3.7分鐘、得1.3分，仍在等待機會。好消息是，根據往績，擁有華人在陣的總決賽球隊，最後捧走冠軍的紀錄是百分百——從未失手的﹗ 首個奪得NBA冠軍指環的華裔球員是誰？若非籃球迷(還要是華裔籃球迷)，相信很難猜中。「小巨人」姚三菱代理環宇汽車繼去年推出香港成明？不是。第一個登陸NBA的中國球星王治郅？也不立五十周年特別版Outlander Golden Jubilee

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廣西南寧廖女士早前因為扁桃體

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婬ⅽ屚⁉ 屚婬ⅽ⾺∔ 527.429.4729 758.749.2449 廖女士和醫院正在磋商解決方案。

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護士操作不規範導管放在垃圾桶

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認領一隻小雞抱回家。但沒過幾天，小雞夭折的消息就接二連三傳來。「很多家長從小是在城市長大的，基本沒有養雞經驗。有對馬虎的父母，看剛生出來的小雞髒髒的，還用水給小雞洗了澡，當天晚上小雞就死了。」考慮到家長在社區內養雞不方

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玄關幾乎可說是家中的門面，尤其若時常招待訪客親友，迎賓的第一印象就特別重要。普遍也認为玄關在居家格局中，是風水上很重要的位置，在入口處擺放招財等有正面意義的物品，都能为家裏帶來好運！

玄關坐鎮風水好

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”

風水

“

很多小戶型也希望房間有玄關“坐鎮”，但苦於

2019年6月6日

玄關帶來的壓迫感。

空間不夠大，若使用櫃子區隔，勢必會吃掉一些地

風水觀念上，玄關是家中出入門必經之地，也是

坪。改以美觀的玻璃屏風，不但有了視覺上的緩衝，

開門所見的第一個空間，代表着家裏的門運。帶有招

同時也做出玄關與室內區域的分野。

財寓意的擺飾，如聚寶盆、金蟾、金元寶，象征生氣

玄關櫃利用凹櫃的高低起伏，增加空間的趣味

蓬勃的綠化植栽，另外還有代表居住者涵養的雅致掛

性，建議可以置放在玄關的收納，有鞋櫃、鑰匙抽屜

畫，如象征富貴的牡丹花卉圖、有山有水的山水畫，

（零錢盤）、衣帽櫃、傘架等，方便出入時隨手拿

這些都是可以裝飾玄關的吉祥擺飾。當然，不論是機能也好、風水也好，設計最終總

取。設計時，可以在地面懸空處或是展示櫃上方加入

是回歸到居住者的喜好與需求， “玄關是否必

燈光，讓晚歸的家人開門後能有光線照明；另外，適

要？”或“如何有玄關但不縮減空間感？”，當有這

當的遮蔽不但達成緩衝效果，更巧妙解決風水穿堂煞

些問題時，若能實際考慮到住家空間的大小、格局配

的疑慮。花多一點心思，就能讓玄關一個小小的空

置、動線規劃等，並多參考設計師的建議，一定能打

間，達成美觀、收納、照明、風水等多合一的功能

造出理想的玄關設計，讓居家生活更舒適便利。除此之外，中國易經哲學研究發展協會創會理事

性。窄長形的玄關走道，需要特別注意的是“減少冗

長蔡上機表示，在居家大門內明堂（包含一進大門的

長的感覺”，運用鏡面等素材組合，搭配亮眼的色

空間、玄關）主掌着全家的財路跟財運，同樣可以擺

彩、壁畫、擺飾，讓感官豐富且具有變化性。

“紅色”、“有溫度、燈光”的擺設旺氣，如紅色系

而櫃子等大型量體，則要注意色彩運用不要過

的檯燈、藝術裝飾都是不錯的選擇。

重，選擇淺木皮或白色烤漆等淺色系，都能減少狹窄

舖口對路聚氣四水到堂聚財在開設商舖時，商舖的選址問題是人流在此彙集，非常有利於財氣的彙極为重要的，所以繁華地段總是招人集，因此位於十字路口拐角處的商業大氣。此外，商舖選址的風水問題也是非樓財運風水都非常不錯，如果再加上個常重要，好的商舖風水，更能夠为商舖性、醒目的名稱和獨特裝修風格的幫帶來好運。好的商舖風水，主要是为了保證商

襯，一切都將事半功倍。在風水學中，最好的風水格局是配

舖的精力旺盛、招財迎客，能夠为商舖合良好的左青龍、右白虎，再加上門前招來充足的生意來源，就絕大多數商舖的明堂。而對商業選址而言，周圍所面而言，都是希望好的商舖風水能夠为商對的道路格局也是影響生意的關鍵。首舖帶來好的財運的，因而商舖在選址先要避開一條長路直沖店門，在風水中上，最需要注意的就是“藏風聚氣”。這被稱为穿心煞。在風水中，水是主財的，而街道、大路

一旦犯了穿心煞，生意很難興旺不

在風水學上對應着“水”。生意的好說，店主也易招致血光之災。其次店舖壞，大多取決於大門前街道上的人氣，大門對着弓形的馬路，且正好在其外因而在商舖選址的過程中，大門前的道側，也屬於退財的格局。路也是關鍵。

風水中所說的不祥之物，主要是指

商舖選址時通常要注意接納八方的類似煙囪、廁所、殯儀館、角煞、大生氣，店門前面一定要寬敞開闊。這一樹、電線桿等。風水上將這些物體稱之原則商舖前面不能正對着圍牆、看板、为煞氣物，也就是兇氣，會給店裏帶來大樹等遮擋物。只有不被遮擋，商舖才不利的影響，因此店舖的選址上要避開能被遠處的顧客注意到，並將這些資訊這些不利的煞氣，選擇空氣清新，視野傳播出去，促進氣的流動，這樣才會有良好的環境，在這樣的環境中更易容成顧客光顧，聚氣生財。

功。不宜在寺廟和教堂附近。寺廟和教

風水中水管財，街道就像河流一堂是民眾頂禮膜拜的地方，聚集着強烈樣，生意的好壞取決於街道所帶來的人的意念風波，擁有很高的能量，容易將氣。因此道路是商舖選址的關鍵。在風周圍的生氣吸走，而商業空間追求的是水中馬路又稱为水龍，其交匯的地方稱人氣和生氣，雖然人氣旺盛，卻會被寺为匯水口，十字路口則被稱为“四水到廟和教堂強大的力量吸走，導致生氣無堂”，不僅擁有開闊的明堂，而且車流法積聚，生意自然也就無法興旺。

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風水

2019年6月6日

算命沒有百算不誤的獨門秘笈易先生，你好

來很簡單，像不是黑便是白，可惜，我試

我一下，希望我可更明白命理多些。

本人是你的忠實讀者，自你第一期在

在自己的命中八字找強弱，靠書中提議的

我不介意你不把這個個案登在專欄，

《星島周刊》寫專欄，我便每隻字細心閱

方法，如得令、得地、得勢，點數、旺相

我只希望得到易先生的提點，因我現正像

讀，本人深知先生你只問凶不問吉，但本

休囚死等所有方法，一些顯示強，但另一

在海中摸索，我現把我的出生資料及我丈

人這次有另一類疑難，懇請易先生幫忙。

些又顯示弱命。

夫，兒子和女兒資料寄上，只希望你指點

同樣地，我也拿了我丈夫、兒子和女

這些命是強是弱，我不奢望易先生花太多

兒的八字來斷，卻也遇到同樣問題，我本

時間，把每個八字都分析，我只希望可以

我每天也會把口訣背熟，因這對明白

希望可利用八字的計算幫自己和家人趨吉

繼續學習這門精湛的學問。

書中知識有幫助，可惜有一難題，我從不

避凶，卻又怕斷錯，便害己害人。我對這

敢作肯定的答案，書中說看命先要斷強

門中國源遠流長的深奧學問，實在很感興

弱，強者宜剋宜洩，弱者喜劫比扶，聽起

趣，我很期望易先生你可幫我一把，指點

我幾年前已開始細閱命理八字的書籍，因我一向也對這門學問很有興趣。

最近整理一些讀者來信，發現A君的來函，原來已有10年，真是很抱歉，拖了這麼久

懇請你能幫忙，感激不盡。多謝

A君

方法定命格旺弱的書，摸索出其中道理，過了

一個命格正確的強弱，也不表示批算就會正確

這個關，學習就暢順得多。

無誤。

才作答。A君的來信，還是用傳真傳來的，看

為什么定命格旺弱那樣困難？像A君說很

八字或紫微斗數只是提供一些算命的法

傳真的電話號碼，估計來自溫哥華。首先衷心

多命理書籍，都有教人如何定旺弱，但有些說

則，但這些法則並非定律，一點也不能改變，

感謝A君捧場，很希望A君仍是本欄讀者，也沒

旺，有些卻說弱，令人無所適從！這就是問題

相反這些法則應隨每個人的實際情況，而作出

有放棄學習八字，若A君在過去10年，堅持學

的重心，命理流傳了兩千多年，至今仍值得學

調整，所以並非有了出生時間，就能準確算出

習，應該功力大進，不需我再為她解說什么是

習，顯示其有一定效力，否則早被時代淘汰，

一個命。

強命弱命了。

但命理不論是八字或紫微斗數，都不是科學，

在分析A君和她一家八字之前，或許將我

並非1加1就等於2，那樣非黑即白。

對算命有興趣的朋友，大概都知道無論八字或紫微斗數都有一些門派，不時互相爭論，

學習八字的一些心得，與她分享，如果A君真

老一輩的人論八字，把金木水火土，當作

誰的算法比較準確，算命真的有百算不誤的獨

的有心學習命理，我覺得這些學習經驗比知道

有機體來看，像民初命理大師韋千里，論金木

門秘笈嗎？算了吧！如果真有這套秘笈，那就

自己的命格更為有用。過去我在本欄多次提

水火土時，就有“強金弱金埋金沉金缺金熔

不是術數而是科學了，我碰過一些行走江湖多

及，我是自學命理，沒有跟過什么名師，甚至

金，強木弱木浮木焚木析木斷木，強水弱水滯

年，深諳八字和紫微斗數的大師，所算出來的

師父，單靠看書，摸索出算命的竅門。所以A

水縮水沸水淤水，強火弱火熾火晦火熄火滅

命也不是一蹋糊塗，真係“唔識就嚇死，識就

君或其他有志學命理的朋友，不必因一時的挫

火，強土弱土焦土變土流土傾土”等，我不敢

笑死”。

折而氣餒。

批評韋老的見解，但就他所說的五行，看完就

當然，每個人的天賦不同，有些人可以無

不知從何入手的感覺。

自學算命最大的難題，不是沒有資料，而是有太多的理論，卻不知哪一門是對，答案其

師自通，並不表示所有人都可以，但我可以告

A君又說，有以“得令得地得勢”論旺

實是沒有一個標準範式，算命引人入勝的地

訴A君，只要持之以恆地學習，必可以達到一

弱。這是較為現代的定法，也較易瞭解和有效

方，就是沒有一個標準答案，永遠都有改善的

定水平。我開始學習八字頭一兩年，也像A君

批算，但是否符合得令得地得勢，就能正確定

余地，學習算命也一樣，永遠都有進步的空

一樣，被定命格旺弱這個關口卡住，令我十分

出一個命格的旺弱？當然不是，因為這個定

間。希望A君有緣看到本文，再來信互相切

沮喪，並想放棄學習，後來我從一些以最簡單

法，也不是科學，不會萬試萬靈。就算能定出

磋。

（下期分析A君和其家人八字）

本欄免費為讀者批算，請將出生年、月、日、時，並附一些個人資料，如教育、職業、婚姻等，電郵至 patkkip@gmail.com。性格決定命運，你瞭解自己是一個什麼樣的人？如果你想掌握自己命運，易希素命理分析可助你一臂之力。

本欄免費為讀者批命：本欄原則問凶不問吉‧無特殊原因者不批‧請附出生地點及時間‧個人資料‧傳真至905-752-0133 或 email: yi@singtao.ca‧請勿查詢 2015年10月10日 SING TAO WEEKLY

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019春季流行新趨勢一覽

易管家專欄 www.ibutler.ca

易家居

2019年6月6日

2019年窗簾流行趨勢如何把握？本文根據一

典風格的房間內完成基本方案，例如，添加時尚

於窗簾的總寬度相對於軌道或桿的寬度。空心或

線設計師最近兩年案例參考，2019年窗簾布藝繼

淺色的窗簾，如米色、珍珠灰、沙色或象牙白

褶皺折叠的選擇通常不是由您的起居室風格決定

續圍繞混搭簡約拼接素色這幾個趨勢展開！因為

色。一切都取決於傢具，牆壁顏色，地板覆蓋物

的，而是取決於您自己的喜好和品味。關於桿的

隨着人們生活水平的提高，現在更多的人喜歡簡

和房間內其他紡織品。

安裝，它可以是牆壁安裝，也可以是牆到牆，或

客廳窗簾也可以從一種美學角度，讓觀眾驚

潔、簡單，但並不是空無一物的那種空白。當您想要營造舒適優雅的氛圍時，窗簾和

喜不已。如果起居室寬敞明亮，您可以選擇深色

百葉窗是室內設計中最有益的元素之一。無論

系的遮光窗簾。白色客廳或淺色木製傢具也是如

想要裝飾什麼樣的房間。窗簾在防曬的實用方

此。天鵝絨和其他厚織物為這

面，結合它們所創造的美學效果，在當代室內裝

種設計增添了更加生動的效

飾設計中起着至關重要的作用。

果。

當談到我們接待客人的房間，以及我們與家

不要忘記窗簾懸掛的類

人共度時光的地方、客廳，窗簾扮演的角色是重

型，褶皺和懸掛技術與織物或

要的，甚至是主要的。在這篇文章中，完美窗簾

顏色的選擇同樣重要，有時甚

將與您分享幾個關於2019客廳窗簾流行趨勢，包

至更重要。帷幔的存在，隱藏

括顏色，面料和懸掛方式。探索它們，在現代客

的桿，窗簾的長度和寬度- 這

廳窗簾中找到自己獨特裝飾的靈感。

些都是成功設計必不可少的細

選擇窗簾客廳時，最明顯的選擇是選擇與其他裝飾相對應的風格和顏色的窗簾。您可以在經

完美窗簾

邏輯上，折叠的數量取決

不少人對可樂情有獨鍾，不但喜歡閒時喝一罐，更愛收集相關的精品。如果你也是當中一員，今次可口可樂帶來的一系列實用的家居用品及其他精品，就一定適合你。以紅、白兩色為主，容易配襯，打造出現代風格的可樂部屋。現代人與電子產品可謂形影不離，可樂粉絲的你，亦可選擇JC Shop引入的可樂充電器，既有經典的罐裝造型，亦有薄身的復古圖案設計，美觀又實用。掛牆鐘以汽水蓋掩作鐘面，以 “六”及“nine”代替阿拉伯數目字的“6”、“9”，更具玩味。

▲

可樂這款陪我們成長的飲品，在世界各地都有不少的粉絲。若你也是可樂的狂迷，自然不可以錯過各款以此為題的家具及精品，由寢具、茶几、掛鐘等入屋家品，到單車、充電器等都有，讓你隨時隨地感受紅色狂熱。

舒適家居

定。

節。

家添樂趣 ▲要將睡房加入可樂元素，最直接是從寢具開始。可口可樂寢具套裝，有2種不同款式，每款包含2個枕袋、單及被袋。

者是天花板，特別是根據您的室內建築條件決

▼豆豆沙發同樣用上紅、白的經典用色，放在睡房或客廳都十分適合。

▲夏天不需用上厚厚的被子，用上這張薄薄的雙人珊瑚被剛剛好。

摺合式坐椅有2種不同的款式可供選擇，收納方便，蝸居必備。

復古充電器

另一款可樂充電器外形亦幾近真的罐裝汽水，100% 充滿電，即開即用，睇得又用得。

▼

這款充電器採用復古圖案，超薄扁平設計，夠輕巧，更有6個月保養期。

▼汽水蓋可作鐘面，更可化身為茶几面，設計簡約實用。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

Google涉嫌壟斷市場

2019年6月6日

美司法部擬展開調查美國數個主要媒體報道，美國司法部準備對網上巨企Google展開反壟斷調查，深入調查Google搜尋引擎及其他業務的營運方式，以確定該公司是否違反反壟斷法。美國共和民主黨兩大黨近年均抨擊Google等財經公司，民主黨人指大科網公司權力太大，共和黨人指 Google壓抑保守派的網上聲音，甚至特朗普本人去年專題也聲稱Google的搜尋功能受到操控。匿名知情人士說，司法部準備深入調查Google搜

一些共和黨議員

尋引擎及其他業務的營運方式。綜合《華爾街日

指Google涉嫌窒息保

報》、《華盛頓郵報》、路透社等媒體報道，執行反

守派在網上的言論。

壟斷法的司法部和聯邦貿易委員會（FTC）官員最近

共和黨德州參議員克

數星期會晤，商討由哪一方對Google展開反壟斷調

魯茲4月說：“若有科

查，最後決定由司法部官員採取行動。一名消息人士

網公司可以利用壟斷地位審查政治言論，我相信這是

指出，當局會集中調查Google涉嫌在搜尋結果中優先

真正需面對的反壟斷問題。”批評Google的共和黨參

顯示自己的業務。

議員霍利指司法部準備調查Google的消息非常好，但

這是特朗普政府打壓科網公司的最新行動，特

Google員工去年底在加州的總部，抗議公司處理高層人員不端性行為的手法。

來得太遲。

朗普陣營指責一些大型社交媒體及Google在網上平台

國際性旅遊評論網站貓途鷹行政總裁高弗爾對

壓抑保守派聲音。特朗普去年8月曾在在Twitter發

司法部準備調查Google的消息表示歡迎，他發表聲明

文，指Google的搜尋功能受到操控，只要搜尋“特朗

說：“為了消費者利益及互聯網公平競爭，我們歡迎

普新聞”（Trump news）就會出現許多他的負面報

美國當局對Google涉嫌壟斷行為的任何新調查。”聲

道。他質疑這樣是否違法。

明並表示繼續關注Google在美國、歐盟及全球其他地

聯邦貿易委員會曾對Google展開冗長調查，該次

Google搜索引擎、旗下的YouTube、地圖和其他服務大部分免費提供給消費者，再透過廣告收入賺錢，在面世只有20年間，成為全球最富有的公司之一。 Google的母公司Alphabet被資本市場列為全球五大公司之一，其余五大公司包括facebook。Google在網上廣告市場的地位強大，威脅了其他廣告形式的生存。facebook和亞馬遜也是網上廣告市場的重要勢力。

區的經營活動。

調查在2013年初結束，沒有採取處罰行動，稱沒有發

Google在海外也面對多國監管機構調查，特別是

現任何證據，可證明Google在搜尋結果頁面不公平呈

歐盟調查它們涉嫌在搜索引擎、廣告及手機系統方面

現偏袒自己的內容，及矮化競爭對手的內容。

壟斷市場。歐盟反壟斷當局兩年前裁定Google以不公

Google在科技行業及政界都樹敵不少，科技業同

資料圖片

平手法推銷其商務服務，處以罰款24億歐元。

行向當局投訴Google壟斷市場；國會議員指Google有

Google其後以招標方式讓廣告商公平競投其搜尋

政治偏見。民主黨總統參選人沃倫本年初提議將大型

網頁上方的廣告位置。歐盟去年裁定Google廣受歡迎

科網公司例如Google、facebook及蘋果等，透過反壟

的Android系統壟斷市場，處以50億美元罰款。Google

斷法分拆，她在網誌稱：“今天的大型科網公司權力

今年初宣布向智能手機用戶提供5個瀏覽器和搜索引

太大，涉及我們的經濟、社會和民主。”她日前在三

擎，以符合歐盟的反壟斷要求。

Google、facebook、Twitter公司的高層，上月在國會就選舉資訊的安全問題作供。路透社

藩市一塊宣傳板寫上“將大型科網公司拆骨”標語。反壟斷的民主黨參議員克洛布赫爾亦呼籲加強監管大型科網公司。

影響力增大拆分呼聲響起谷歌、亞馬遜、Facebook等美國科技業巨頭，對

Facebook聯合創始人Chris Hughes（已從Facebook

於全球經濟、社會的影響力越來越大，社會對其阻礙

離職）今年5月也發表文章稱，Facebook目前已經過於

市場競爭的憂慮也越來越深，對這些科技巨頭們加強

龐大，朱克伯格掌管着擁有數10億用戶的3個核心通

監管、甚至進行拆分的呼聲也逐漸響起。

訊平台——Facebook、Instagram 和 WhatsAPP，一人

就在今年3月8日，美國麻塞諸塞州民主黨參議員伊莉莎白．沃倫（Elizabeth Warren）就在自己的博客平台Medium上發布一篇題為《關於我們如何拆分大型科技公司》的文章，將矛頭直指硅谷科技巨頭。沃倫在文章中宣布一個大膽的計劃：如果自己在

角逐民主黨總統提名的沃倫提議分拆科網巨企。網上圖片

掌握着資訊流動的命脈。 Chris Hughes認為，Facebook和朱克伯格現在已經成為一種“很不美國”、“很危險”的存在。他呼籲動用反壟斷法，利用監管機構的力量強制將Facebook進行拆分。

2020年的總統大選中勝出，將把亞馬遜、谷歌、

萬維網的發明者蒂姆．伯納斯．李（T i m

Facebook等科技巨頭全部拆分，以促進科技行業的良

B e r n e r s-L e e）去年在接受採訪時也表示，像

性競爭，並將提名新的監管機構以阻止大型科技公司

Facebook、谷歌等科技巨頭影響力越來越顯着，除非

並購。新浪財經新聞報道，沃倫此前已宣布將參與

是競爭對手或用戶喜好變化削弱其影響力，否則這些

2020年美國民主黨總統候選人競選。

大型公司將可能需要被拆分。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年6月6日

購買Condo或Co-op物業需注意的特殊點法律連綫

問：我和丈夫對一套Condo單位感興趣。購買Condo與購買獨立屋有很大分別嗎？請問我們該如何着手？答：簡單地說，購買condo時需要考慮一些購買獨立或半獨立屋時不會遇到的特殊注意事項，您應該在提出買房合約之前了解這些事項。開始購買過程的最佳方式，是仔細考慮您的需求和財務狀況，然後與處理過類似交易、並能解答您疑惑的地產銷售人員合作，最好找位有經驗的地產經紀，以及執業房地產律師，他們會幫助你完成置業的程序和解答你的問題購買condo時，您購買的是建築物內的一個單位，可能還包括停車位或儲物櫃。您無法獲得建筑物下面土地的所有權，但將獨家使用您的單位，以及擁有使用單位外公共區域的權利，例如走廊、花園、洗衣房和其它設施。預計您還需要向大廈法團支付c o n d o月費，以獲得保安和維護等服務。此外還要遵守法團附例。在與房地產律師一起仔細閱讀並完全理解大廈附例以及大廈狀況証明書（status certificate）之前，請不要對任何單位提出買房合約。

買樓花有 10 天冷靜期如果您考慮購買condo樓花，那麼不妨與一位地產銷售人員合作。因為他們可以閱讀和解釋建築計劃、估算各項交接費用，並可能協助您與建築商談判合約。還有另外一個原因是：銷售人員和經紀人經常與建築商合作舉辦 V I P活動，在這些活動上會首次發售預建單位，因此他們可能會幫您選擇合適的單位，或者讓您有機會盡早購買到優先發售的單位。購買預建樓花的一個問題是，您需要花時間等待新屋建成，而且您預期的入住日期可能因意外的施工延誤而被推遲。建築商或開發商甚至有可能取消項目並退回定金，將您重新帶回到起點。如果您提出了購買condo樓花的合約，然後又改變了主意，那麼法律規定您有一個10天冷靜期，在此期間您可以取消協議。請

記住，安省大多數地產交易沒有冷靜期，預建 condo是個例外。

不論是買Condo或是co-op合作式物業，你都要按月交管理費，並遵守法團附例。例如不

您與建築商達成的協議可能不允許您在冷

得把單位租予第三者、不得養寵物，甚至不得

靜期後取消交易，或在condo完工前將您的單

掛不同顏色的窗帘等。記得向律師諮詢有關附

位出售/轉讓給其他買家。因此，請務必與律

例的問題。

師一起仔細閱讀協議，並在簽字之前了解所有規定和限制條件。

Co-op 物業與 Condo 有區別此外應注意的是，合作式(Co-operative，簡稱 co-op)物業與Condo也有些許不同，購買此類物業，其實是購買擁有該幢建築物的公司的股份，而並非直接擁有一個具體的單位。相關股份允許您有權根據公司的租約條款，在合作式屋苑內使用其中一個單位（您所“購買” 的單位）。如果考慮購買co-op物業，要清楚其特殊的融資限制。目前，一般隻有儲蓄信貸機構 (credit unions)會為這種產權模式的物業買家提供融資服務。不要忘記，你還需要獲得合作式屋苑業主委員會批准，才可以買他們公司的股份和租住任何單位。

另外，你應該要求律師審閱大廈現狀證書 (status certificate)，律師應該細讀這份文件內容，包括業主立案法團的財政狀況，以及建築物的維修情況等。此外，這份重要文件也提供有關單位的上一手業主，是否有逾期未繳的欠款等資料。申請取得現狀證書的費用法律限定為100元。我也強烈建議你登入安省政府轄下共管式物業局(CAO)的網站，參考有關公寓業主權利及責任的

Ask Joe

資料。如果你有任何關於買賣房地產的問題，歡迎聯絡本專欄作者、安省地產議會 (RECO) 註冊主任Joe Richer，電郵地址:askjoe@ reco.on.ca。

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