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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月4日

高科技企業快速增長

多市辦公室租金大漲 本報綜合報道

新聞 快遞

根據業務涵蓋美加的商業地產 公司Marcus & Millichap展開 的一項最新市場分析，受需求 增加的刺激，大多倫多地區的商業地 產空置率目前處於全北美的最低水平 之列，從而推動租金不斷上漲，而最 大的驅動力，是近年來高科技企業在 多倫多的蓬勃發展。 據貸款經紀新聞網(mortgagebrokernews.ca)消 息，預計大多倫多地區今年商業地產的淨吸納量 接近500萬平方呎，這將使空置率下降至4.4％，成 為北美商業地產空置率最低的地區之一。

年底料增 220 萬平方呎辦公空間 上述市場分析認為，低空置率推動大多倫多 的商業地產租金增長超過了全國平均的增長率，在 過去5年大多區的商業地產租金增長近26％。

在此基礎上，近一年對商業地產空間的強烈 需求，將把市場空置率壓縮到本周期的最低點， 從而支持了健康的租金收益。 在此背景下，大多倫多的商業地產建設正加 緊進行，到2019年底，大多倫多將有約220萬平方 呎的辦公空間竣工。對辦公室空間的需求迅速增 長，歸功於大多地區科技行業的快速增長。多倫 多在全球科技領域的無可爭議的地位已經確立， 這對高科技領域那些利潤頗豐的租戶特別具吸引 力。 Marcus & Millichap在其研究報告中指出，開 放的移民政策和成熟的科技生態系統，讓國內和

■大多倫多區商業地產空置率列北美最低。 星報資 料圖片

國際的高科技公司都打算在多倫多吸納新的人力

增加了超過5萬個，其中許多是高科技公司，也

資源，增設新的部門和公司。

一直在推動辦公室空間需求。”

該報告稱：“作為科技和人工智能的主要樞

另外，報告解釋說：“大量新的商業地產空

紐，多倫多越來越受歡迎，類似Shopify、亞馬

間供應湧入市場，為多倫多帶來了更多選擇。絕

遜、微軟和許多其他領先高科技公司都宣布，計

大多數的建設都是在市中心進行，預計到2022年

划在多倫多增加工作人員數量並增加辦公空間。

將有大約860萬平方呎的商業地產空間交付

特別是今年第一季度，大多倫多地區的就業崗位

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

加國商業信心微升 料利率將維持不變

國鐵6月穀物運載 升幅超過15%

加航出價5.2億收購 獲Transat董事會批准

央行在5月及6月初期間進行一項調查，共訪問了約100間 企業的高層職員。日前公布的調查結果顯示，商業前景指標 微升至歷史平均水平。央行該項調查發現，企業普遍預期， 在本國和外國市場的需求量上升帶動下，來年的銷售額應會 有所增加。調查報告指，對未來銷售額感到樂觀的企業，主 要集中在加國中部。西部企業受到石油業不景氣影響，普遍 預期銷售情況仍會疲弱。但調查報告又指出，很多企業表 示，難以招聘到熟練或專業員工，近半企業認為，勞工短缺 問題短期內不會有改善。滿地可銀行資本市場（BMO Capital Markets）高級經濟分析師Robert Kavcic表示，央行該項調查結 果，比大部分人預期為佳，顯示加拿大經濟的疲軟狀況隻是 暫時性。他估計，加拿大央行短期內應該不會調整利率。

一周 財經新聞 債券回報率高達2成

Transat AT Inc.董事會已經批准了加拿大航空公司( Air Canada)以5.2億元收購該公司。不過，是項交易仍要得到主 要股東首肯。該兩家公司日前正式宣布，加航將以每股13 元收購Transat。根據雙方協議，加航打算保留Transat及Air Transat的品牌，並且保留Transat公司在魁省滿地可的總部及 主要部門。Transat董事會接納加航收購價的同時，代表拒 絕了魁省地產發展商Group Mach Inc.的競投出價，即每股14 元，或總額5億2760萬元。若順利收購Transat，加航將會佔 據加國跨大西洋航空市場的60%。

黑莓首季收入盈利佳 擴大與LG合作汽車軟件

AltaGas投資者大賺

低息 愈來愈多市場分析家預測，加拿大銀行會宣布調 者 券發行 長期債 國主要 司等加 能源公 s及其他 口，令AltaGa ，持 Indes） 獲益。根據彭博巴克萊指數（Bloomberg Barclays 今年享有 有10年或以上未對沖本地債券的加拿大投資者， 投資者， (notes)的 回報率為13%。第2佳是購買了7至10年票券 則有 回報率 的整體 回報率 達8.3% 。至於 加國公 司債券 回報 年債券 成為今 Gas， 的Alta 6.5%。總部設於亞省卡加利 司 有限公 用事業 拿大公 次是加 %。其 率最高的企業，達20 率為 ，回報 期票券 到期長 2062年 Ltd.）的 （Canadian Utilities Canadian 18.8%，緊隨其後是加拿大天然資源有限公司（ 報率 Natural Resources Ltd.）的2047年到期長期債券，回 18.6%。

2019年7月4日

加拿大通訊公司黑莓（BlackBerry Ltd.，TSE: BB）日前公 布第一季業績，顯示收入及盈利均有改善。同時，該公司更 宣布擴大與LG合作。截至5月31日為止的首個季度，黑莓收入 達2億4700萬美元，較去年同期的2億1300萬美元有改善。經調 整後，黑莓第一季收入為2億6700萬美元，每股攤薄盈利為1美 仙。這是黑莓自收購Cylance後的首份業績報告。今年2月份， 黑莓正式以14億美元收購美國人工智能及網絡安全公司 Cylance。黑莓同時宣布，擴大與南韓電子公司LG合作，從而 拓展由技術供應以至世界汽車製造業等市場的角色。其中黑 莓將會與LG共同發展有關接駁汽車的互聯網系統技術。根據 研究公司Strategy Analytics指，目前，全球有超過1.5億部汽車正 採用了黑莓的QNX軟件，比一年前激增了3000萬部，升幅達 25%。

加拿大國家鐵路公司(Candian National Railway，簡稱CN Rail)指出，6月份加西谷物運載量錄得超過15%的升幅，配合 今年定下創新高目標的步伐。今年6月份的西岸穀物運載量 超過230萬公噸，比去年同期錄得的199萬公噸，增長了差不 多16%，並且超過180萬公噸的3年平均水平。CN Rail大量貨 品部副總裁Allen Foster表示，公司樂觀地相信6月份的運載強 勁勢頭，將會維持至今個收割季節結束為止。2018至2019收 割年度的11個月內，總部設於魁省滿地可的CN Rail錄得的 穀物運載量，累計達2,550萬公噸。CN Rail行政總裁JJ Ruest 表示，該公司正斥資2.1億元提高卑詩省北溫的鐵路運載能 力，以支援正在擴展的煤及穀物出口碼頭。

第一電力新董事會主席 霍格森獲委任下月履新 安省第一電力公司（Hydro One）任命新董事 會主席，將於8月1日走馬上任。第一電力表示，新任命 的董事長霍格森（Tim Hodgson）將取代上周宣布辭任 的伍茲（Tom Woods）。霍格森是私人另類資產管理公 司Alignvest Management Corp.的董事合伙人，也是加拿大 國有公司PSP Investments的投資委員會主席，該公司為聯 邦公共服務（Public Service）、加拿大軍隊和皇家騎警的 養老金計劃做基金投資。他曾擔任加拿大中央銀行行長 的特別顧問以及高盛加拿大公司（G oldman Sachs Canada）的首席執行官。第一電力的前任董事會，去年 在安省進步保守黨政府的壓力下辭職，霍格森和伍茲其 後均獲委任為新的10名董事會成員之一。

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買期房猶似霧裡看花

讀懂設計圖成屋了然於心 買家可以通過設計圖了解房屋的布局、門柱、 大梁的位置，以及客廳、主臥室、露台的大小。那 麼，究竟要怎樣看懂這張設計圖？看圖時有哪些需 要注意之處？

1. 設計名稱

購買新建房屋或Condo時，除了 選擇好地段、選擇有口碑的建筑 商、了解價格之外，看清楚平面 設計圖(floorplan)也是重要一環。

而尺寸會以英尺和英寸標注。要注意，尺寸是從房 間的中心測量的，並假設空間是矩形的。真實尺 寸可隨房間的形狀和曲率而略有不同。

每種房型或套間都會有一個名稱，讓買家容易記 憶，並可用來比較不同的設計，然後根據自己的喜愛 而決定購買哪個單位。此外，在名稱旁邊，會有一個 數字，指的是房屋所坐落的lot尺寸，以英尺計算。

寫詞。常見的包括： * W.I.C（Walk in Closet）—步入式衣帽間

2. 造型資料 款式造型指的是房屋的外觀。不同造型可能會稍 微影響房屋的內部面積，因此平方呎數通常與每種風

* W/ D （Washer and Dryer） —洗衣機和乾衣 機（如果一起顯示，指洗衣機和乾衣機上下擺放，而 非左右擺放）

格相對應。在Condo的設計圖中，通常包括睡房、洗

* d/w（Dishwasher）—洗碗機

手間和書房的數目，以及陽台、露台、門廊等選項。

* DN—用於樓梯，指樓梯向下 * I.P.（Walk in Pantry） —步入式食物儲藏室

3. 主要組成元素

* STOR.（Storage area ）—儲藏區域 *LN.（Linen closet ）—織物（毛巾、桌布、床單

設計圖中的主要元素會被標記，方便買家看。這 些元素幾乎離不開家居的主要功能，如睡房、浴室、

等）存放櫃 *OPT（optional features）—可選功能，不是標準

廚房、門廊、門廳、洗衣房和起居空間，還可能包括 其它重要元素，令設計圖更通俗易懂，例如早餐區、 浸泡浴缸、儲物間和衣櫃。

4. 常用縮寫 由於空間有限，整個平面設計圖往往用上一些縮

配置 * PR（powder room）—化妝間

5. 面積 整個平面設計圖會顯示各個區域和房間的面積，

▲度量尺寸是從房間的中心測量，並假設空間是 矩形的（星報資料圖片）

6. 門 所有門都會在其打開的方向上用虛線表示。至於 滑動門(趟門)，如例圖中的衣櫃，是用兩塊薄的、略 微重疊的矩形表示，而滑動門的方向則以箭頭指示。

7. 瓷磚 瓷磚的存在以及各種各種瓷磚尺寸，在平面圖中 會以不同尺寸的方塊來表示。儘管並不一定，但是能

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月4日

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月4日

標表示。陰影區域用於顯示不同的特征，例如支柱 和/或結構樑；有時顯示不同功能周圍的空間，例如 淋浴間牆壁後面需要管道。 廚房和客廳之間的虛線表示開放區域或沒有牆 壁。各種窗口將由各種矩形表示，這些矩形顯示了 窗格的大小和數量。

12. 選項 在整個平面圖中，您可以看到可備選的各種設 備。例如客廳的壁爐（OPT. fireplace）。這些可選 項及價格，可以與裝修代表商談。

頭條 故事

13. 未完成地下室 部分新屋的地下室是未完工，這意味着地下室

(星報資料圖片) 看到全部或部分廚房鋪設瓷磚的情況並不少見，重 要的一點是，即使平面圖顯示瓷磚的大小，仍有不 同尺寸和顏色的升級版瓷磚可供選擇。這方面可以

或杆。

10. 樓梯和多個樓層

與銷售或裝修代表傾談。

只有木框架和混凝土地面，但沒有石膏牆和地板。 安裝在地下室的設施用虛線表示，例如樓梯和 機械設備區域。另外，多數地下室可選擇預留浴 室，意思是已安裝水管和有去水位，但整個浴室未 完成，沒有框架、石膏牆和瓷磚或固定裝置。帶有

在查看二維圖紙時，可能難以理解不同樓層之

虛線X的大區域，標記為未挖掘，意味着這些區域

間的開放空間之間的關係是如何組合在一起的。圖

將保持未加工和無法進入。地下室沿着牆壁顯示該

中每個樓梯圖標將顯示樓梯的位置，樓梯下的任何

區域的範圍，如果業主要求，可以選擇在那裡挖掘

上排櫥櫃的存在會以虛線表示，如例圖中的廚

特徵（儲藏室等）以及樓梯的方向，使用UP或DN

冷窖。

房區域所示。這樣可以讓大家了解櫥櫃深度。下排

以及方向箭頭。二樓通常有某個區域開放，可以俯

真正可視化您房屋空間的最佳方式，是綜合效

櫃是內嵌的，沒有特別說明。而櫥櫃數量和位置，

瞰下方樓層，這個區域會標注“向下開放”（Open

果圖、樣板房或小插圖，以及請銷售和裝修專業人

可以由買家的裝修代表查看並確認。

to below）。其它元素將被清楚地標記，例如二樓的

士幫助。

8. 櫥櫃

欄杆。主層和地下室樓梯上顯示的鋸齒狀線條，隻

9. 壁櫥

是表示各層之間的分界線。

不同的壁櫥會有不同的門和嵌入式儲放系統。 門會以擺動門或推拉門的圖標來顯示，而儲放系統

11. 牆壁與窗戶

會以實線和虛線顯示，用以代表放置服裝的格架和/

各種牆壁、戶外門及窗戶將用不同的線條和圖

首先想象您走在前門，然後穿過房子，真正了 解怎樣使用房子的空間，再想像一下完成後的外觀 和感覺。並非所有設計都適合您的生活方式或生活 狀況，這不要緊。如有任何困惑，可以與專業人士 商談，相信最終能找到適合自己的安樂窩。

看設計圖要注意什麼 注意間隔布局是否合心意，其次

的樓底高度。即使相同款式風格的單位，

要看尺數的比例。有些發展商為了給買家

在不同樓層、不同位置，可能會有不同的

房屋很寬闊的錯覺，隻會提供總的尺寸，

高度。

1.

沒有提供局部空間的尺寸。 4.

2.

向發展商查看房屋各細節的面積

及尺寸，以便計劃日后家具的位置和擺

注意車道（driveway）細節。因為

有些發展商不會顯示車道的長寬度，以及 行人道是建於街道的哪一邊。

放。因為很多平面圖未必會展示走廊的長 度、寬度、大門面積、洗手間面積，以及 窗戶與窗戶之間的尺寸等。

5.

買家查看平面圖時，要了解各種

空間細節的尺寸，以便日后能夠計劃家具 擺放的位置，以及准確估計實際的間隔與

3.

注意及詢問樓底高度。有些發展

商condo單位平面圖，不會顯示該單位款式

實用程度。若有任何疑問，應盡早向發展 商查詢，以免日后的法律爭議。 (星報資料圖片)

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月4日

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2019年7月4日

做15項微小改動同地再申請

旺市爛尾工程新發展項目獲批 本報綜合報道

曾在旺市撤消建造Condo大廈 的發展商，再度申請在原址建 造一個包括Condo大廈，酒店及鎮 熱點 屋的發展項目，獲得市府委員會開 話題 綠燈，准許進行有關程序。有前苦 主買家批評市府沒有向未披露資料 的發展商予以懲罰，忠告有意購買樓 花者應引以為鑑。 據新聞網站yorkregion.com報道，發展商古普 塔集團Gupta Group於去年撤消在旺市大都會中心 建造名為Icona towers項目後，再申請在原址建造 類同的發展項目，于6月27日獲市府調整委員會對 這個有15個微小改動的項目開綠燈，准許申請建造 Condo大廈，酒店及鎮屋計划，預計興建1,649個單 位，以及會議中心設施連地下停車場。 旺市有關部門於1月份曾拒絕該項目的發展修

■左圖是Gupta取消的Icona Condo項目。該項目已由7028 Yonge項目取代(右圖)。

資料看其經驗及信譽。 省府規管建築商機構Tarion在其網站上，仍然 未有就上述計划更新，這原本應該在夏季時就要作

訂申請，之後古普塔集團提出上訴，市政府主要針 購入該幅土地的條款之一，在法律上，是禁止在該 土地興建住宅物業。 古普塔集團於2017年初開始出售Icona項目的 由，宣布取消該項目的發展，及將定金退回所有買 家，令到部分買家採取法律行動。但6月初持有該 土地限制契約並擁有相鄰物業的公司通知市 府，有關問題已解決。 Icona買家一群已取回定金的仍感到氣憤， 指發展商同時營運伊士頓酒店，該物業受契約 管轄時，不應該向他們出售單位。他們目前已 難於入市，但發展商可以繼續向其他消費者發 售樓花來賺取更多的金錢。

前買家指目前已難入市 在臉書(facebook)Icona買家群組中，一名組織 者迪伯托拿（Patricia DeBartolo）表示，他們的經 驗應作為未來樓花買家的借鑑。發展商申請位於7 號公路及Interchange Way進行發展項目時，應該向 市府披露受到限制性契約的約束，該處的希爾頓花 園酒店將會因新的建築物而清拆。 迪伯托拿說，希望這些買家在決定前要三 思，是否可以把置業夢想及金錢交託給這個發展 商。她促請其他消費者要做足功課，搜尋發展商的

出改動的。另一Icona苦主柏尼斯亞（Rob Paniccia） 希望知道，為何市府對發展商沒有如實告知限制性 契約，而未有採取懲罰行動。

35億最大商住發展計划 Union Park座落多市

對土地限制契約的法律問題，這是古普塔於2005年

逾1,500個樓花單位，但由於發展商以法律問題為

網上圖片

地產發展商牛津物業集團（Oxford Properties Group），計划在多倫多市中心開展一項耗資35億 元的地產項目，這將是全加國最大型的地產項目 之一。 該個名為Union Park的地產發展項目，位於羅 渣士中心（Rogers Centre）和加拿大國家電視塔 （CN Tower）北面，佔地4英畝，計划興建面積 ■Union Park設計構圖。

430萬平方呎的商住空間。 發展商計划興建兩棟分別樓高58層及48層的

發展商提供

Union Park上班。

辦公室大樓，兩幢大樓提供約800個出租柏文單

牛津物業集團發展部副總裁蒂姆帕諾（Carlo

位，並有20萬平方呎的零售用地。此外，該項目

Timpano）指，在住房方面，集團會着重興建面積

亦包括3英畝的公共空間。

較大的出租單位，由一睡房至三睡房不等，因為

可容納 1.8 萬上班族

這類單位在市中心區明顯不足。他稱，建築工程 將爭取在2023年動工。

牛津物業集團北美區執行副總裁普萊斯曼

多倫多市目前正處於建築興旺期，除了Union

（Eric Plesman）表示，在市中心地區附近，很少

Park外，牛津物業集團另一個大型項目The Well，

看到如此大型的地產發展項目。

亦將提供300萬平方呎的零售、辦公室及居住空

該發展商認為，多市蓬勃發展的科技及金融

間。此外，發展商艾文豪劍橋（Ivanhoe

服務業，以及企業紛紛從市郊地區遷到市中心，

Cambridge）及Hines聯手進行的CIBC SQUARE，

將推高市場對市中心辦公室的需求。

將有兩棟辦公大樓，提供300萬平方呎的辦公室空

根據牛津物業集團估計，將有約1.8萬人在

間。

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地產 投資

隨着翻建房屋的增多，不少老社區在翻建潮 中紛紛煥發了新生。老社區本身具有悠久的 歷史文化、齊備的生活設施、便利的位置交 通等標配，再加上翻建后舒適時尚的住宅空間，很 受中產購房者偏愛。這其中位於烈治文山的北貴谷 （North Richvale）社區，就因其綜合性、混合型、 多樣化的特性，而被大家關注。

房型多樣 交易活躍 升值潛力大 北貴谷與烈治文山的發展幾乎一致，歷史上是城市 的Downtown。位於烈市西南，東起央街，西至Bathurst， 南部與著名的豪宅區南貴谷（S o u t h R i c h v a l e）以 Carrville(16街)分界，北側至Major MacKenzie大道。社區 東西向有一條主路Weldrick Rd，一直延伸到富豪山庄 Bayview Hill。

烈治文山 北

享城市便利 無車流喧囂 正由於極佳的地理位置，北貴谷的交通極其方便， 不但有Yonge街這條連接南北交通大動脈，附近有Go Train火車站，Bathurst大街、Major Mackenzie Dr和16街 上，還都有約克區公交車YRT和VIVA，無論離南邊的 Hwy407、Hwy7、還是東邊的Hwy404、西邊的Hwy400都 不算很遠，居民無論自己開 車或搭乘公共交通都可四通 八達，去往大多倫多的任何 地區。 北貴谷社區成熟，文化 設施齊全、生活極其便利， 位於社區南側的社區中心， 升級過的Richvale Community Centre是烈市設施設備運動 場地最齊全的中心之一；區 內東南角，位於Yonge街上的 Hillcrest Mall，是烈市最大的

層洗衣 超5000平呎，上 步出，0-5年新， 可 島，早 ， 央 文 中 柏 ， 庫 面 地 台 成 岩 獨立屋，完 ，廚房花崗 M on ta no Cr t 2層 2臥室8浴室，硬木地板，Gas壁爐 Gas壁爐。水吧，lot：61.22 x 5+ 庫帶 房，3車庫4車位， 房，共5套房，地 主層書房，主臥套 餐區可步出后院， ：$3,680,000 161.81 Feet。叫價

品牌購物中心；跨過央街東 側緊挨着South Hill Shopping Centre，有大量各式商店、 銀行、飯館，數不勝數；在 Weldrick 和央街交叉口東北

▲Pemberton Rd 2層獨立屋，完成地庫，單車庫10車 位，4+1臥室3浴室，可以分成兩個lot，lot：62.2 x 356 叫價：$3,398,800 Feet。

角的大統華超市，更是遠近華人的最愛；社區東北角是 烈治文山中心圖書館，也是該市最大的圖書館；社區正 北面就是約克區總醫院。 除此之外，北貴谷的自然環境也非常優秀。區內有 著名的Richvale Greenway、Eastern Don River河谷森林， 還有四五個大大小小的公園。Carrville Road以南有著名 的高爾夫球場Richmond Hill Golf Club，及Richmond Hill Country Club，社區南北兩頭均有兩個大型綠化帶和公 園，雖緊鄰繁忙的Yonge街，但卻無城市的喧囂。

教育資源豐富 北貴谷社區居民的文化背景以加拿大本地白人、意 大利、希臘等老移民為主，俄羅斯人、猶太人、華人，

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▲

Stockdale Cres 2層獨立屋，完 成地庫，3500-5000平呎，主層洗 衣房可直通車庫，3車庫6車位， 4+1臥室5浴室，硬木地板，家庭廳 帶壁爐，廚房花崗岩台面，早餐區 帶天窗，可步出后院，主臥帶7件 套浴室，共2套房，地庫帶1臥室， 壁爐，水吧，lot：43.09 x 156.4 Feet。叫價：$2,595,000

▲St oc kd al e Cr es 2層獨立屋，1+ 1廚房，地庫柏文 位，4+2臥室4浴 ，分門出入，2車 室，硬木地板，不 庫4車 鏽鋼廚具，家庭廳 主層洗衣房，可直 帶壁爐 通車庫，主臥帶4件 套浴室，地庫帶2臥 ，可步出后院， 109.33 Feet。 室，lo t：72.5 x

叫價：$1,725,000

山 北貴谷 以及波斯人各佔一部分，是典型的多元文化和諧社

此外，天主教學校排名也很靠前，小學St Anne Catholic Elementary School在2018年全省排名第213

區。 北貴谷社區的學校資源豐富優質，公立小學有

名，St Charles Garnier Catholic Elementary School

Roselawn P.S.和Rose Doan P.S.這兩所小學，雖然不

2018全省排名第250，如果有家長准備讓孩子就讀

參加安省小學測試排名，但教師資源很好，學生素

French Immersion的話，可以去排名第84的Christ the

質普遍很高。還有有以加拿大前總督伍冰枝命名的 法語小學Adrienne Clarkson P.S.，英語學校還有

層洗衣房，2車庫6車 立屋，未完車地庫，底 層獨 式3 側復 s Cre ale 家庭 廳帶 磚制 壁 ckd King Catholic Elementary School。高中是2018年全省 Sto 3臥 室3 浴室 ，硬 木地 板， 大廚 房， 早餐 區， 底層 90.8 x 110.34 ot： ，l 位， 生間 書房，主臥帶2件套衛 底層 院， 出后 可步 排名第10的著名天主教高中St. Theresa of Lisieux 爐， 叫價：$1,599,900 Feet。

Catholic High School。

高中是有藝術特長班的Alexander Mackenzie H.S.，及有法語教學科目的 Langstaff S.S.。兩所中學

房型多樣 豐儉由人

都是特點突出，綜合素質高，其中A l e x a n d e r

大鵬地產Bo, The Real Deal團隊經理Jason Gao

Mackenzie高中的最近費莎排名為101名，在烈治文

告訴記者，北貴谷社區始建於上世紀70年代初，由

山排第6名，又是新的IB高中。

Carrville向北逐漸發展。目前已發展為一個綜合性、 混合型、多樣化的社區。因靠近烈治文山市中心， 房屋物業類型多樣，從Condo樓房、Condo共管鎮 屋、Freehold鎮屋，到各式獨立屋，適合各類人群居 住。房屋價位也從40余萬的Condo 到400萬的豪宅都 有選擇，可謂環肥燕瘦，應有盡有。 Jason Gao繼續說，社區中部有一條東西向的主 路Weldrick Rd將社區自然分成南北兩部分，南側更 多的是價位較低的鎮屋、Link屋、單車庫獨立屋； ▲

大鵬地產 Jason Gao

北側更多的是雙車庫獨立屋，特別是May 街以南有 很多較新的大佔地獨立屋，外觀氣派、內部豪華，

Stockdale Cres側復式5層獨立屋，1+1廚房，完成地庫，分門出入，2車 庫6車位，3+1臥室4浴室，硬木地板，壁爐，Bay窗，廚房帶中央島， 主臥 帶3件套浴室，錯層家庭廳帶壁爐，可步出后院，底層帶1臥室柏文，底 層帶 壁爐，底層Eat-in廚房可步出車庫，lot：60 x 210 Feet。 ▲

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

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▲Gaby Crt 2層獨立屋，完成地庫，16-30年，3000-3500平呎，主層洗衣房，2車庫4車位，5臥室5 浴室，硬木地板，起居室帶壁爐，家庭廳帶壁爐，主層書房，摩登廚房可步出Deck，主臥帶6件套浴 叫價：$1,518,000 室，共2套房，地庫帶2件套衛生間，lot：46.72 x 166.35 Feet。

4.66%；Condo Townhouse均價$629,771.11，平均售出

一塊區域；May街以北至Major Mackenzie之間屬於中

天數25.5天，出售速度明顯加快。

等，房型各異。

無管理費鎮屋均價$721,700.00與去年相比微漲 0.35%；單車庫獨立屋均價$901,911.76，比去年下跌

Jason Gao說，整個社區由北向南有兩條步行小

1.4%；雙車庫獨立屋均價$1,298,729.17，比去年均價

徑穿過，一直延伸到南端的社區中心及公園區域，由

持續下跌6.37%。可見，百萬以內的剛需房市場已開

4個壘球場組成的花瓣形北貴谷運動公園(Richvale

始回暖，價格上漲；但價格較高的物業，特別是高於

Athletic Park)與這些樹林連成一體，是附近居民及孩

150萬的物業依然保持下降態勢。Jason Gao提醒到，

子非常喜歡的休閑運動場所。因此說，北貴谷不僅坐

目前市場上有一些200萬以上的盤在市場上停留超過

擁自然之美，更暢享都市生活的便利，物業選擇多

了2-3個月，個別盤已經超過200天，說明這類物業不

樣，是不可多得的優秀生活社區。

易成交。如果遇到合意的物業，可以嘗試以較低價格

交易活躍 升值潛力大

談起，也許會有驚喜。 最后Jason Gao總結道，北貴谷社區歷史相對悠

說到社區房屋目前的價格，Jason說，總體來

久，區內白人居民比例高，自住比例也高，因此相對

看，2018年該社區共有198棟物業成交，其中Condo成

來講最近幾年樓市炒作並不是很厲害，加之未來多倫

交104筆，共管鎮屋成交27筆，無管理費鎮屋及獨立

多地鐵將會延長至Hwy7/Yonge，對該區域的房價一

屋總計成交67筆。

定會有明顯提振作用，可以預見該區的房子具有較大

先來看看Condo 2018年交易數據，總計104筆成

升值空間及潛力。區內各式戶型齊全，價格范圍寬

交，平均成交價$482,205，平均售出天數29.48天。這

泛，很容易找到符合自己預算的房子。不過每個物業

些新Condo普遍戶型較小，一居室均價$399,572；1+1

的維護狀況不盡相同，具體情況需要具體分析，最好

均價 $439,918；兩居室均價 $600,380。這幾個樓盤單

請專業人士幫助分析、把關。此外，他提示讀者朋友

位面積均價基本在 550 -650每平方英尺，僅相當於多

們，該區域Weldrick Rd以北、May街以南的區域內，

倫多市中心的一半，性價比很高。共管聯排別墅管理

集中了大量翻建豪宅，同時還有一些超長Lot適合翻

費基本在$400 -$600，房屋價格大體在60–80萬區

建的地塊，對於有投資意向或喜歡大地塊的買家不妨

間，個別的超過90萬，平均成交價$698,648.15，平均

關注一下，在當前市場下，也許可以以較好的價格拿

在市場上33.11天。

到一個滿意的物業。

▲Gaby Crt 2層獨立屋，未完成地庫，2500-3000平呎，主 層洗衣房，2車庫4車位，4臥室3浴室，硬木地板，Bay窗， 廚房花崗岩台面，可步出后院，家庭廳帶壁爐，可步出后 院，主臥帶5件套浴室，lot：50 x 110.44 Feet。

叫價：$1,349,000

▲Houseman Cres 2層獨立屋，1+1廚房，完成地庫柏文， 主層洗衣房，2車庫4車位，4+2臥室4浴室，硬木地板， Bay窗，摩登廚房，不鏽鋼廚具，早餐區可步出后院，家庭 廳帶壁爐，可步出后院，主臥帶5件套浴室，地庫帶1臥室 柏文，復合木地板，地庫帶1個4件套浴室，lot：48.49 x 叫價：$1,298,800 142.71 Feet。

再來看一下無管理費物業的情況。2018年共有67 棟無管理費鎮屋及獨立屋成交，其中鎮屋均價$71.9 萬，平均售出天數30.4天；單車庫獨立屋(含Link獨立 屋)均價$914,859萬，平均售出天數24.79天；雙車庫獨 立屋95-130萬左右，少量超過200萬的物業成交，均價 $1,387,095.24，平均售出天數35.52天，其中最高價為 一棟兩年新近5000呎的大宅，成交價$3,530,000。 他接着分析今年的房屋交易情況，2019年至今近 半年的時間內，Condo及Condo Townhouse總計有92 筆成交，無管理費物業有48棟成交。今年上半年全部 Condo平均成交價$504,677.77，比去年均價上漲了

14

00柏文，可步出，25 2 1廚房，完成地庫 4+ 1+ ， ， 位 屋 立 5車 獨 庫 2層 可直通車庫，2車 ▲Mccallum Dr ， 院 后 廚 出 鋼 步 鏽 可 不 房 衣 房， 3000平呎，主層洗 廳帶壁爐，摩登廚 地板，射燈，家庭 浴室，地庫帶1臥室套房，lot： 臥室4浴室，硬木 套 5件 Deck，主臥帶 叫價：$1,388,000 具，早餐區可步出 42 x 110 Feet。

從200多萬 到 400多萬左右不等，是該區中較高端的 檔區域，以雙車庫獨立屋為主，夾雜着單車庫、鎮屋

2019年7月4日

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▲Houseman Cres 2層獨立屋，部分完成地庫，主層洗衣 房，2車庫2車位，4臥室3浴室，木地板，家庭廳帶壁爐， 廚房花崗岩台面，不鏽鋼廚具，中央島，早餐區可步出 Deck，主臥帶4件套浴室，地庫帶壁爐和一臥室，lot： 叫價：$1,249,000 41.01 x 110 Feet。

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月4日

熱點 話題

安省政府兩年前推出調控樓市辣招，樓市隨即降溫，房價與銷售量都明顯下 調，當中又以華人聚居的約克區最見 “成效” ，房價累積跌幅高達3成。不過，有 業內人士認為，近期地產市場氣氛良好，房價跌勢已到谷底，正是買家入市的好時機。

辣招推出兩年約克區成重災區

房價已到谷底買家入市好時機 本報記者

由前朝自由黨政府於2017年4月推出的《公平住

省各個地產局的數據，比對了各大城市2017年4月與

經漲到103.8萬元。如果單看獨立屋均價，2016年4

房計划》(Fair Housing Plan)，已經實施超過兩年。

2019年4月的平均房價及銷售與新掛牌比率(sales-to-

月才84.2萬元，但2017年4月已經要117.9萬元，一年

當中最具“殺傷力”的辣招，包括向外國買家征收

new-listings ratio)。結果發現，整個安省災情最嚴重

間勁飆4成。然而，省府辣招一出，當地房價應聲下

15%非居民投機稅、限製租金每年漲幅不得超過省

的，要算是華人聚居的約克區。排在跌價最多的首5

跌。經過兩年調整，房價已累積下跌3成。今年4

府規定上限等。一系列的樓市調控措施，對房市產

個城市，都在約克區，兩年累積跌幅高達2至3成。

月，綜合所有類型房屋的平均房價是72.6萬元，獨

生即時的心理影響。省內各個地產局的數據都顯 示，在政策出台後的幾個月，湧現了大量放盤。因

Newmarket 升得快跌得急

立屋均價83萬元。可以見到，當地房價跌到比2016 年水平還要低。

為賣家都想趕在樓市走軟之前，盡快沽貨套現。結

曾經備受追捧的Newmarket及Aurora，因為房價

果，省內多個房地產市場的房價與銷售量，都出現

相宜，又有404高速公路連接，成為投資者及用家北

雙位數百分比的跌幅，當中又以價格最高的獨立屋

上購房的熱點，地產開發商近年在當地興建的新樓

至於華人聚居的烈市，兩年來平均房價不單跌

類別最受衝擊。

盤更是遍地開花。不論新建低層房屋還是二手房

了27%，更跌破2016年4月的價位。在2017年的最高

盤，價格都像火箭般飆升。不過，當地房價升得快

峰時期，烈市平均屋價要140萬元，但兩年後同期，

亦跌得急。

已跌至只有101.6萬元，比2016年4月的110萬元還要

華人聚居地累積跌價 3 成 為了解樓市降溫政策在這兩年來對安省房市造

以Newmarket來說，綜合所有類型房屋的平均

成什麼程度的影響，地產網站Zoocasa收集及分析安

房價，2016年4月是75.4萬元，但到了2017年4月，已

烈市跌破 3 年前房價

低。獨立屋市場更是慘烈，今年4月獨立屋均價只有 139.7萬元，比2017年高峰期暴跌差不多50萬元。

16

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

持平，但新盤上市量增加了16%，銷售與新掛牌比

放盤量只會越來越多。市況確是較之前旺，但不過

率為67%，屬於賣家市場，導致房價受上行壓力影

是買家開始肯買。比較理性的買家，都相信目前房

響，兩年來平均房價升了25%，目前均價為34.4萬

價已去到合理階段，就算再等，買價應該不會相差

元。

太遠。

倫敦房價逆市升近兩成

買家願意入市

安省西面的倫敦市，兩年來銷售量跌了16%，

“之前的情況是，買家覺得市場會跌，所以不

新盤上市量也降了3%，但銷售與新掛牌比率高達

敢買。但現在買家認為房市已經觸底，相信房市可

72%，屬於賣家市場。由於買家之間的競爭非常激

能會回升，所以肯買了。至於賣家，都覺得現在已

烈，房價漲了19%至42.9萬元。

經好低價。他們去到一個地步是，再低的寧願不

對於大多地區目前的房市走勢，億兆地產副總 裁李惠芬(Fanny Lee)坦言，近期的市場報告，都在 “唱好樓市”，令氣氛變得熱鬧起來。

另一華人聚居的萬錦市，情況亦差不多。與兩 年前相比，平均房價下跌了24%至91.3萬元。獨立 屋均價亦由兩年前的171.5萬元跌至125.8萬元，帳 面價少了45萬元有多。 不過，並非所有安省城市的房價都被辣招拖 低，部分地區因為房價的可負擔性較高，加上強勁 的就業狀況，房價在過去兩年得以逆市上升。當中 升幅最顯著的，是Windsor-Essex地區。儘管銷售量

2019年7月4日

賣。即是說，價格已不會再有明顯跌幅。當然，還 要視乎賣家的心態，是否等錢用。” 過去兩年，市場上湧現大量割價求售房盤。李

“房市好壞與整體經濟有着不可分割的關係，

惠芬解釋，當中不少是買了另一間屋，且必須賣掉

尤其零售市場，都因為這兩年房市差而變差。如果

舊屋才能成交的業主。不過，這類賣家現時已經走

房市復甦，將有助經濟向上走。因此，大家都想唱

得七七八八。

旺樓市。”

“好像那些2016年左右買了新屋樓花的，現在 都差不多全部入伙了。這些買家一是劈價賣了舊

市場氣氛變熱鬧

屋，一是借得足房貸。此類賣家都已走了8成，所

她表示，對於不急於賣盤的賣家，之前都會建

以目前尚在掛牌的樓盤，已沒有非常迫切性的賣房

需要，價格自然不會再降。近期房貸較之前放鬆， 議他們再等一等。但最近氣氛轉好，不少從未放過靜音除味 盤的賣家，都認為現在是適當的放盤時機。但她指

利息亦不高，可按計划收樓的買家，大部分都沒有

出，現時市場上的二手盤很多，且隨着氣氛轉好，

借貸上的困難，所以也不用劈價賣舊房。”

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2019年7月4日

新屋銷售飆近倍

大多5月樓市火熱 建築業及土地發展協會 （BILD） 最新報告顯示，大多倫多地區 的新屋市場承接過去幾個月的 勢頭，5月份的銷售量繼續強勁。

熱點 協會委託統計的Altus顧問公司指出，5月份有 話題 4,794間新屋成交，較去年同期增加94%，也比10

年平均成交量上升27%。獨立屋、半獨立屋、連 屋和鎮屋在內的單戶家庭住宅有1,004間，是去年 同期的211%，但仍較過去10年平均水平低32%。

本報記者報道

大多倫多地區 5 月份新屋銷售

多層共管大廈

單戶家庭住宅

總計

區域

2019

2018

2017

2019

2018

2017

2019

2018

2017

杜咸區

49

242

116

269

70

89

318

312

205

荷頓區

491

24

178

157

31

69

648

55

247

皮爾區

844

252

804

288

130

171

1132

382

975

多倫多市

1,406

1,374

1,712

42

35

20

1,448

1,409

1,732

約克區

1000

257

749

248

57

149

1248

314

898

2,149

3,559

1,004

323

498

4,794

2,472

4,057

大多倫多地區 3,790

建築業及土地開發協會提供

這是單戶家庭住宅連續第7個月的成交量超過去年 同期。

共管物業價按年漲 2.8% 5月份的低、中、高層C o n d o 、堆疊鎮屋 （Stacked Townhouse）和複式單位（Loft）成交量 為3,790間，比去年同期升76%，也超出10年平均 成交量64%。 Altus顧問公司行政副總裁亞仙諾特（Patricia

Arsenault）表示，這是自2002年以來成交量最高的

Condo 5月份基準價升至779,687元，較去年同

5月份。4月份新樓盤的數量幾達最高紀錄，Condo

期升2.8%。單戶家庭住宅的基準屋價稍降至

令銷售保持暢旺，單戶家庭住宅也是兩年來首次突

1,109,501元，比去年同期減3%。 協會總裁兼行政總裁韋基斯（David Wilkes）

破1,000間。 5月份的新屋庫存量略減，共管物業

指出，過去幾個月的銷售數字，反映出市場上對

（Condo）和單戶家庭住宅的存貨，分別有12,537

Condo和單戶家庭住宅有相當的潛在需求；但業界

間和4,574間。

依然面對如何增建房屋以應付需求的政策問題。

聯邦撥款3.57億 多市229廉屋動土 在聯邦政府3.57億元現金撥款幫助下，多倫多數 百個可負擔新出租房單位，日前在市中心動工興建。 據加拿大廣播公司（CBC）報道，士巴丹拿－約克堡 （Spadina-Fort York）選區國會議員魏德方（Adam Vaughan）宣布，新動工的項目將包括3座大樓，共有 761個單位，其中229個為可負擔廉租單位、532個為市 場價格單位，而非住宅空間達4,371平方呎。

鄰近公共交通及學校 魏德方稱，該項目位於多倫多市中心西當河谷土 地（West Don Lands）的8號地段，將為多倫多的中等 收入家庭提供廉租房屋，並且鄰近公交、學校和各項 市政服務。 多倫多市長莊德利（John Tory）形容該項目，是 多倫多市的“一個非常重要項目”。這項投資將對許 多多倫多市民的生活產生積極影響，讓更多家庭能夠 有機會在多倫多，享受到可負擔的優質住房。該項目 也顯示三級政府與私營企業之間，可以成功合作。 聯邦政府對該項目的支持，是2017年11月宣布的 國家住房戰略的一部分。項目的土地由省府捐助，多

■一份最新報告指，大多倫多地區5月份新屋銷售量按年增加94%。

網上圖片

倫多市府也投入了資金，以確保項目中很大比例的單 位租金廉宜。

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2019年7月4日

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月4日

逾4成國民租屋開支

超收入3成壓力山大 本報記者

據新近民調顯示，有44%國民 在租屋方面的開支超過收入的3 都市 成，15%的受訪者支付的租金逾 新聞 收入的一半；而在業主方面，也有 兩成業主花費超過三分一的薪金， 在房屋開支上。 按加拿大按揭及房屋公司的建議，家庭在房屋

的國民打算未來會購 買房屋

加拿大按揭及房屋公司 建議，家庭在房屋方面 的開支應為收入的

誰願意為住房支出更多? 年輕的加拿大人，相對願意為 住房支出更多

三分一計划置業者表示，他 們將會把月入的三分一用在 新屋上

方面的開支應少於收入的三分一，否則會對財政造 年齡55+

成壓力。主導是次民調的網站RateSupermarket.ca發 言人布拉克(Jacob Black)稱，如果租屋是家庭的最佳 選擇，國民應尋找減少居住開支的方法，以便節省 數以百元來抵消租金帶來的財政壓力。 國民通常有不同方法節省家庭開支，例如在網 站上比較汽車和租客保險，尋找低息信用卡，並將 高息債務轉入合併債務支付等。布拉克稱，是次調

租客表示

業主表示

他們計划花費在住 房的支出上，超過 當局設定的負擔能 力門檻

他們計划花費在住房的 支出上，超過當局設定 的負擔能力門檻

下列地區的國民中，願意超支投入購 買新屋的比例

55歲或以下

支出30%或更少在 住房開支上

支出超過3成收入在 住房上

下列地區的國民中，願意超支投 入在住房的比例

查顯示加拿大人須在居住費用設定一個現實的預 算，以及業主應選用最優惠利息的按揭貸款，將會 幫助他們降低成本，增加最大的購買能力，而且在 網上做更為方便。

滿地可

加拿大西部

滿地可

加拿大西部

多市最多居民開支過度 以地區來看，房屋開支過度多數出現在多倫 多，有34%受訪者表示這方面開支超過收入三分

多倫多

多倫多

一；其次是滿地可33%，溫哥華30%。相比其他城市 房屋開支少於收入3成的，分別是愛民頓29%，卡加

可以得到適合的居所；有27%業主預期在這方面的開

受訪者認為地點令他們花費更多在房屋上；其他條

里27%及渥太華22%。

支更大。例如，在多倫多有44%的人說未來新屋的開

件如空間，家居特點及Condo大廈設施較為次要。少

支將會更大，溫哥華只有23%人士認同。

於五分一的受訪者願意花費更多在Condo大廈設施方

該調查指，有65%的受訪者打算未來會購買房 屋。當中40%的租客表示需要花費三分一的薪金才

至於國民對買房屋優先考慮的條件，有一半的

面，例如健身室、泳池、車房和派對房間等。

國民在租屋方面的 開支，超過他們能 力範圍

加人在住房支出的壓力方 面，已到達繃緊的地步 業主指出 他們花費在住屋的支出，超過收入 的3成 租客表示 他們每月收入的一半，需作租金 之用

20

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月4日

每日奉獻難有立足地

多市貴租趕絕打工仔 本報綜合報道

根據《多倫多星報》一篇專題報道，多倫多房屋租金高企，越來越多維 持多市正常運作的打工一族，例如廚師、急救人員、建築工人、社會 服務人員，以及零售業員工等，無法負擔市內的高昂租金。

需三四人合租一單位 她又指，廚師學徒的時薪一般只有15至16 元，他們只能與其他3人合租一個單位，即使在工 余時間，也沒有任何私隱可言。 除了餐飲業外，零售和社會服務業的員工， 亦面對同樣的問題。 針對多市的房屋可負擔性問題，多倫多地區 商會（Toronto Region Board of Trade，簡稱 TRBOT）特別製作了一系列地圖，顯示薪金水平 ■麥克拉斯基指，廚師學徒的時薪一般較低，他們往往只 能與其他人合租單位。 星報

一項調查發現，薪金處於平均水平的員工，在多 市中心要花近半的稅後收入，才可以租住一個最廉價 的單位。有專家呼籲，當局應該修改相關法律，容許 一些社區興建較高密度的房屋。 廚師及餐飲業者麥克拉斯基（Ang McCluskey） 表示，很多在餐廳廚房工作的30多歲員工，由於無法 負擔租金，被迫與父母同住，但他們不想讓其他人知 道，因為他們對此感到難堪。麥克拉斯基稱，知道很 多人為能租到較廉價的房屋，每天要花3至4小時，來 回工作地點。

較低的員工，在多市哪個地區可以找到負擔得起

貿易局（Board of Trade）副主席凱爾西 （Brian Kelcey）指，要解決房屋的可負擔性問 題，必須解決社會房屋和可負擔房屋缺乏的問 題。 不過，多倫多仍有一些地區，不允許興建密 度較高的可負擔單位。 凱爾西指，當局需要修改相關法律，讓更多 地區允許興建高密度房屋。他又指出，很多人喜 歡出外用膳，但卻不喜歡餐飲業員工住在附近， 因此除了修改法律外，這些人的思維也應改變。

的出租房屋或放售房屋，並顯示他們如果想在該 些地區租屋或買屋，需要多少收入才夠。 但該些地圖顯示，只有極少數地區能找到可 負擔房屋，大部分地區只有薪金處於最高組別的 員工，才負擔得起。 TRBOT的一項調查發現，一名年薪3.8萬的 副廚師，在多市許多地區，必須以30%至40%的 稅後收入，才能租到一間開放式單位；如果要租 住一睡房單位，更需要使用40%至50%的稅後收 入。 TRBOT又發現，年薪低於10萬元的打工一 族，幾乎不可能在市中心地區置業。

■建築工人托雷斯，無法在多倫多市置業。 星報

多市逾千廉租屋空置 近6萬家庭卻苦候 多倫多審計長的新報告發現， 多倫多每天大約有1,400個廉 租房單位處於空置狀態，但廉 租單位的輪候名單卻資料不完整或有 問題，市府無法確切知道到底什麼人 真正需要這些補貼住房。 據《星報》報道，多倫多的廉租房包括多倫

簡稱RGI）。

府在過去18個月內與他們進行了聯繫；5,000個家

空置的單位並非沒有成本。根據該審計報

庭已經獲得了RGI住房但正申請轉讓；2.7萬個家庭

告，即使一個單位處於空置狀態，住房提供商仍然

的狀態未知；6,700個狀態不活躍、6,400個申請資

可以通過市府獲得RGI資金，市府在這方面的損失

料不完整，另有1,000個家庭不合資格。也就是

僅2018年就達到約700萬元。報告指，這筆資金原

說，輪候名單上僅有56%的家庭合資格並處於活躍

本可以更好地用於幫助那些需要住房經濟援助的家

狀態。 審計報告呼籲建立一套更好的跟蹤系統，並

庭。

籲建立一套更完善跟蹤系統

根據收到的回复，將相關申請轉至不活躍或不合格 的類別。報告還建議市府改善與申請人的聯繫方

多社區公屋公司（Toronto Community Housing

審計報告顯示，輪候名單上共有超過10.6萬個

式，通過文本、電話或電子郵件而不是郵政信件。

Corporation，簡稱TCHC）的單位、合作社房屋

家庭，輪候期為2到14年，取決於他們需要的單位

市府管理層回應這份審計報告稱，認同其中

（co-operative housing）和通過其他住房提供者提

類型和申請人的優先需求。

供的租金與收入掛鉤單位（rent-geared-to-income，

審計確認，有近6萬個家庭正在等待住房，市

的所有建議，並承諾在2020年底前，處理檢視輪候 系統中的積壓問題。

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月4日

置業可負擔性見改善

多市大溫仍遙不可及 綜合報道

都市 新聞

里法斯這些最易負擔的房屋市場，家庭置業率也

續反彈的情況下，可負擔能力將是漸進獲得改

擔得起多倫多Condo的人也僅稍增至三分之一。

擔能力指數連續第三度得到改善，下跌1.9%至

加拿大的置業可負擔能力在今 普遍高漲。 善。 年首季再度取得進展，是繼去 他指出，大溫哥華地區只有八分之一的家庭 年第四季連續兩季有所改善。加拿 有足夠收入買屋，多倫多和維多利亞也只有五分 大多區屋價綜合指數達高點 報告指出，雖然大多倫多地區的房屋可負擔 大皇家銀行(RBC)的《房屋趨勢及可 之一的家庭有能力置業。 能力在去年曾獲改善，但置業的門檻依然很高。 負擔性報告》 （Housing Trends and 多市僅三分一人可負擔 Condo 今年首季皇銀的屋價綜合指數為直迫歷史性高位 Affordability Report）指出，主要是 報告表示，共管柏文（Condo）讓更多家庭 的66%。向上微升的屋價走勢令未來的置業可負 大西洋省份和加西屋價輕微滑落和家 有能力置業，全國大部分房地產市場，有接近三 擔能力難以有明顯改善。 庭收入增加；但多倫多和溫哥華可負 分之二的人能夠買Condo。但溫哥華的Condo只有 溫哥華的房屋轉手在今年春季終於停止滑 擔性仍然遙不可及。 四分之一的居民，可以負擔得起成為業主；可負 落，但置業可負擔能力仍是危機水平。皇銀可負 皇銀高級經濟師霍格(Robert Hogue)表示，可 負擔能力得以提高的關鍵，是政策引導的市道下

皇銀今年第一季的全國平均屋價指數略降

調，促使全國多個房地產市場屋價下跌。雖然多

0.3%至51.4%。這個指標是以家庭收入比率計

倫多和溫哥華的屋價，依然超出一般人可負擔得

算，指數愈低反映出置業的可負擔能力愈強。

起的水平，但聯邦政府應該對改善全國的置業可 負擔能力成果感到鼓舞。 聖約翰、聖約翰士、利齋拿、魁北克城和哈

82%。 滿地可今年頭5個月的房屋轉手數量增加 7%。雖然當地的房屋仍遠比多倫多和溫哥華可以

皇銀認為利率不會上調，家庭收入在未來仍

負擔得起，但買屋並不便宜。今年第一季的皇銀

會提高，因此預期今年第二季的全國房屋可負擔

可負擔能力指數為44.3%，與去年第四季相同，已

能力將再略有改善，但在多倫多的房地產市場繼

接近10年來的最高位，也超出長期平均的38.6%。

加國消費最貴城市 溫城居首多市僅次 根據一項調查指出，多倫多成為加國生活指數

Mercer指出，加國各大城市在全球最昂貴物業

第二高的城市，但在全球排名中，今年下跌6位，排

排行榜中有升有跌，例如多倫多今年下跌6位，排第

第115位；至於加國最貴物價的城市仍為溫哥華，世

115位，溫哥華亦下跌3位，排第112位，滿地可上升8

界排第112位。

位，排第139位，卡加利企穩排第153位，渥太華亦企

Mercer已連續25年公布世界各城市的物價指數

穩排第161位。調查發現，世界最貴物業的10個城市

排行榜，而評分標準是以樓價、通脹、商品及服務

中，8個在亞洲，這主要受消費及樓價高企所影響；

價格作計算，再確定其排名。

其中，香港連續第二年成為全球最昂貴城市。

加國消費最貴城市 第一位：溫哥華 第二位：多倫多 第三位：滿地可 第四位：卡加利 第五位：渥太華

全球最貴物業城市

第一位：香港 第二位：日本東京 第三位：新加坡 第四位：南韓首爾 第五位：瑞士蘇黎世 第六位：中國上海 第七位：土庫曼斯坦阿什哈巴德 第八位：中國北京 第九位：美國紐約 第十位：中國深圳

全球首 10 個最便宜城市

■多倫多成為加國生活指數第二高的城市。 資料圖片

第一位：尼加拉瓜馬那瓜 第二位：馬其頓斯科普里 第三位：格魯吉亞第比利斯 第四位：巴基斯坦伊斯蘭堡 第五位：納米比亞溫得和克 第六位：岡比亞班珠爾 第七位：吉爾吉斯坦比什凱克 第八位：巴基斯坦卡拉奇 第九位：烏茲別克塔什幹 第十位：突尼斯突尼西亞

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

王韜

產

新世界地

置業 寶典

2019年7月4日

不經意間市場又到了一個微妙時刻，此刻一 直到年底大多地區房市都將經歷歷史性的反 彈。不過由於普通百姓對市場的反應存在普 遍的時間差，所以當絕大多數人醒悟過來，我想基 本上已經到了市場高企的后半程了，因此才有了越 是艱險越向前，逢高必上的瘋狂局面，並且通常 也是作了被剪了羊毛、割了韭菜的那最后一批。 所以這次我提醒在先：這回咱出離一把，行不？

《你買房我包租》系列16

青山遮不住 上周緊趕慢趕幫客人拿下2間房子，不過都

生命，甚至可以說沒有時間

需要驗房，所以后續的事情還有很多。這個時節

參考就是一堆廢紙。所以我

真是忙壞了驗房師，上周我的“御用驗房師”幾

真是不知道這是有意誤導視

乎一周無休並且每天接單4份，密市、Barrie、

聽還是沒有起碼的認知，也

Oshawa多方游走，真是忙得不亦樂乎。市場好

許現代媒體已經完全沒有了

了，相關行業都開始抬頭，不過我還是為驗房師

追求公正、准確的責任，專

朋友捏一把汗，等到房市大起，買家瘋狂到認為

以吸引眼球為能事——這是一個信息泛濫的世

能被阻擋的巨大未來，青山遮不住畢竟東流去—

不管什麼東西，裝到籃子裡都是菜的時候，他又

界、一個魚龍混雜的時代，沒有自己的分析和主

—咱們不妨2、3年再回頭看！

該“失業”了。

見將隻能隨波逐流，而這恰恰就是世事與世人的

還有以前的老客人，他現在就住在

主流。

最后還是提醒下一步的投資操作。首先對於 買家，有志於在Oshawa置業的朋友，如果你的

Oshawa，由於想住得離兒子家（在Newmarket）

接下來再談一件與媒體有關的事情，我們談

目標是2500呎以上獨立屋，目前開始最多持續

近一些，所以准備換房。2014年他在Oshawa買的

論Airbnb這麼多，Airbnb也已出現了這麼長時

2、3個月，都是入市的好時機，因為目前搶Offer

房，那絕對是價格非常低的時候，因此無論現在

間，你看到媒體哪怕有一篇對Airbnb正面報道的

尚集中在$40萬、50萬的小型獨立屋，$60萬以上

怎樣賣都是躺着賺錢，這就是有投資眼光的好

文章嗎？答案一定是否定的。我們迄今為止看到

還處於引而未發的猶豫狀態。一旦小型獨立屋市

處。他邀請我去給他的房子估個價，順便探討一

的都是Airbnb的負面例子和聲音，而恰恰就在這

場增值夯實，就會迅速推及下一價位的市場，以

下上市方案。同時他還幫國內的幾個朋友照看着

幾年，全球的Airbnb進入了歷史性發展高潮，並

此逐層遞進。因此我預計2500呎以上市場會在今

幾間房子，其實就在左鄰右舍，不過那幾間都是

且越來越多的人們觸過Airbnb甚至成為Airbnb的

年10月的秋季市場開始大熱，直至明年初形成高

后期買的，買的時候就價格超高，所以即便現在

忠實擁躉。所以問題就來了，接觸和受益的人越

潮，所以想買的，接下來的時間該出手時便出

急着出手，我想也要等待些時日，因為這輪的價

來越多，Airbnb事實上越來越被認可的情況下，

手。

格反彈充其量也不過短期內回復到2017年一季度

為什麼媒體對Airbnb的報道和評價卻截然相反？

其次對於賣家，如果沒有特殊原因急於變

的水平，因此平價走已是幸運，想大賺還要更多

西人媒體如此，華人媒體就更是如此。我認為這

現，那麼可以考慮在10月之后上市，雖然屆時價

的時間和機遇——同樣是Oshawa置業，差距就是

已不是公正的問題，而完全是不正常現象，那麼

格還沒有回復到歷史最高點，但在這段時間非常

這麼大！

原因何在？我想既然媒體早已卸去了秉承真實、

容易出手，如果講求速戰速決，以期早日完成騰

不過最近媒體又刊出了一則消息：有研究機

公正的責任，那麼它就隻能淪為金錢和政治的奴

籠換鳥，這個時機要很好地利用。迄今為止我已

構將多倫多列為世界第三大房地產泡沫，僅次於

隸。說白了在這場關於Airbnb的市場對壘中，它

在Oshawa經營了5年多時間，最早投資Oshawa絕

香港和慕尼黑。由此我發現了一個很有意思的現

完全選擇站在另一面、另一方，如此一來贊成者

對是我的優勢，不過我發現轉眼我在Oshawa已

象，每當市場轉好，總有媒體大肆唱衰市場，每

一律被禁聲，社會和大眾隻能聽到一面之詞就絕

住了一年半時間，成為名副其實的當地經紀，一

每與市場趨勢背道而弛，並且偏偏不注明該報告

對不足為奇了。但令人樂觀的是，Airbnb確實有

個熟悉當地環境與市場的Local經紀——會讓你

的發布時間。一個統計數據和研究報告時效就是

極高的市場價值和廣泛的市場基礎，所以有着不

更放心嗎？

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月4日

項目牴觸廉房計划

拆樓建車場遭剎停 都市 新聞

在一位可負擔住房倡導者的反 對下，多倫多市府叫停一項拆 除住房改建公共停車場的計 划，因為該項目明顯與市府本身的可 負擔住房計划相矛盾。 據加拿大廣播公司(CBC)報道，倡導多倫多建設 更多可負擔住房的活動人士理查森(Mark Richardson)，日前勇闖多倫多停車管理局(Toronto Parking Authority)的會議，表達反對意見。阻止了工 作人員對這一85萬元的拆除項目的投標。他建議在 該塊土地建造可負擔的長者住房替代停車場項目。

為建 20 余車位擬拆 3 幢房屋 身為數據分析師的理查森，在今年1月建立了 HousingNowTO.com網站，為市長莊德利(John Tory) 的Housing Now計划提供地圖標註。該計划旨在於未 來12年內建造4萬套廉租屋，同時在靠近公交的地方 建造宜居社區。本次市府叫停的計划是位於多倫多 市西區Caledonia Road和艾靈頓大道西，擬改建一個 大約有20幾個車位的Green P停車場。為此要拆除該 地塊上的兩幢低層公寓和一幢獨立屋。而且該處距

■原擬拆掉改建為停車場的3幢房屋。

HousingNowTO網頁

離2021年開通的GO火車線和艾靈頓輕鐵的Caledonia 站不到500米。 理查森表示，在兩、三個星期前，知道該項目 首次出現在市府會議議程上時，簡直無法置信，於

有住房的想法就是精神錯亂。”

建議該地建造長者廉租房

格購買了601 Caledonia Road的獨立屋。據多倫多 停車管理局的文件，拆除住房將使新停車場更容 易進出，並提高停車場的可見度。

是他出席市政廳6月底舉行的多倫多停車管理局董事

市府首席傳訊主任羅斯(Brad Ross)表示，董事

開闢該停車場的初衷，是為了彌補附近因建

會會議，並發表以“住人還是停車？二選一”為題

會和市政經理同意推遲此項目，並咨詢市府的房

輕軌而取消的路邊停車位。但理查森認為，在新

的演講。

地產團隊CreateTO。該地塊是市府在CreateTO創

市長和新班子的時代，應在當前的房地產危機的

建之前購買的。

背景中考慮問題。鑒於該區域的人口老齡化趨

他表示，“唯一的選擇就是出現在會上，並用 照片和地圖說明，如果市府真的關心住房和以公共

多倫多市於2013年買下了位於艾靈頓大道西

交通為導向的地產開發，那麼在公交線附近拆除現

2204至2212號的公寓，並在兩年後以96萬元的價

勢，他建議在該地塊建造可負擔的長者住房替代 停車場項目。

“手機回收”10周年 近700萬支循環再用 加拿大去年有431,943部手提電 話經“手機回收”（Recycle My Cell）計划免被丟棄入垃圾堆填 區，但有三分二人的閒置手機仍留在 抽屜尚待回收。

數量反映出消費者愈來愈具備環保意識。在協會的

網頁www.RecycleMyCell.ca提供如何完全消除舊手

推動下，更多民眾願意把舊手機作適當處理，而不

機中個人訊息的資料。

是放在抽屜或丟入垃圾桶。 正確處理舊手機的程序非常方便，全國有數

話。協會的民意調查發現，97%民眾支持手機回收

千個棄置點。去年收回的431,943部舊手機當中，

計划；有超過80%人表示，如果知悉棄置點會考慮

有304,027部是再用，127,916部回收。

回收手機。去年有51%消費者選擇手機回收或循環

今年是加拿大無線通訊協會（CWTA）推出 “手機回收”10周年，至今已經有6,985,325部手提 電話獲回收或循環再用。 協會總裁兼行政總裁Robert Ghiz指出，回收

民眾可以到全國2,665個地點，丟棄舊手提電

6 成人有不使用的舊手機 協會表示，手提電話回收前應先把照片、通 訊錄和日誌等個人資料轉到新手機。“手機回收”

再用。有66%人承認家中有不再使用的舊手機。 加拿大的手提電話普及率接近90%，有9%人 用兩部手機，1%人用3部手機，有0.2%人使用4部 或以上的手機。

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月4日

多市4橋樑 7月2日起維修 學校暑假開始，既是熱 門旅遊季節，也是道路 維修旺季。雖然假日馬 路上會有更多車輛，但道路維 修工程隨處可見，部分主要道 路更24小時封閉，塞車將會十 分平常。 由7月2日開始，多倫多市政府展開多 項道路維修工程，包括維修4條主要橋 樑，包括橫越D o n V a l l e y P a r k w a y （DVP）的Don Mills路橋、Spanbridge路 橋、Wynford Drive橋及Lawrence大道東 橋，令市民似乎需要遠離DVP。 維修期間，部分DVP行車線及出入口 會封閉，包括由凌晨12時至早上5時，會 封閉DVP南北兩條行車線，而介乎Don Mills路至Lawrence大道東之間的DVP中間 北行線，會由7月2日至8月中，作24小時 封閉。 有關的道路維修工程要到10月底才結 束，故市民在10月底之前，應考慮盡量遠 離D V P，轉而使用B a y v i e w大道、D o n Mills及其他道路。 ■維修工程示意圖。

多倫多市府

GO火車鐵路建新天橋 史刁士道東段封閉2年 由於都會聯通(Metrolinx)計划在 車、單車和行人就行橋底的史刁士大道東。而都會 太古廣場附近的史刁士大道東 聯通亦會為多市政府擴闊該段史刁士大道東，變成 (Steeles Ave. East)GO火車通道 6條行車線(東西兩向各3條)，並設有單車專線及行人 新建天橋，由韋特里道(Redlea Ave.) 路。 至銀星道(Silver Star Blvd.)的一段史刁 搭建繞道時速限制 40 公里 士大道東，由今年9月起將暫時封閉兩 在都會聯通施工期間，由韋特里道至銀星道的 年，當局將在現址以北位置修建一條 一段史刁士大道東，將於今年9月1日至2021年8月31 繞道，連接東西兩向的汽車和行人交 日期間暫時封閉。公眾可經韋特里道及銀星道，進 通。 出史刁士大道東封閉路段南邊的物業。

■圖中所註STEELES AVENUE EAST-NORTH DIVERSION就是史刁士大道東臨時繞道的位置。 市府報告圖片

北兩邊路旁在任何時間皆不准停車。 因史刁士大道是屬多市政府管轄範圍，但上述

根據多倫多市政府交通服務組主管呈交市議會

此外，當局亦將在該段史刁士大道東以北位

繞道是修建在萬錦市和約克區管轄範圍的土地，多

基建與環境委員會報告指出，作為都會聯通GO運

置，修建一條繞道，連接東西兩向的汽車和行人交

市政府已向萬錦市政府和約克區區域政府申請延展

輸擴展項目之一部分，都會聯通計划GO火車史托

通。該條繞道同名為史刁士大道東，西至韋特里

其權限覆蓋該繞道，並已獲兩政府批准。

維爾線(Stouffville line)橫過史刁士大道東的通道，新

道，東至舊堅尼地路(Old Kennedy Rd.)，繞道東西

建一條鐵路天橋。

兩向各有兩條行車線，北邊亦設有行人路。

該天橋落成後，G O火車將行天橋鐵路，汽

該條繞道行車時速限制將定為40公里，繞道南

市府交通服務組主管報告建議，市議會基建與 環境委員會批核上述暫時封路和繞道安排，委員會 例會已商討有關建議。

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2019年7月4日

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撰文：本報記者

投資 置業

貴價高質豪華共管住宅 240個特色社區選擇多

Yorkville 地址: 50 Yorkville Avenue, Suite 5401 售價: $12,900,000 面積: 3,750平方呎 建築類別: Condo頂樓低層 間隔: 2+2房4廁 地稅: $45,807 每月管理費: $4,587

Waterfront 地址: 16 Harbour Street, Suite 5401 售價: $7,250,000 面積: 4,600平方呎 建築類別: Condo 間隔: 3房5廁 地稅: $6,466 每月管理費: $1,930

Queen West 地址: 290 Adelaide Street West, PH-1 售價: $6,198,000 面積: 3,568平方呎 建築類別: Condo頂樓 間隔: 3房4廁 地稅: $21,000 每月管理費: $2,358

King West 地址: 55 Stewart Street, PH-1024 售價: $2,750,000 面積: 2,500至2,749平方呎 建築類別: Condo頂樓 間隔: 2房3廁 地稅: $7,016 每月管理費: $1,431

The Core 地址: 311 Bay Street, Suite 5003 售價: $3,350,000 面積: 2,385平方呎 建築類別: Condo 間隔: 2房3廁 地稅: $16,383 每月管理費: $3,230

Dovercourt-Wallace 地址: 40 Westmereland Ave., Suite 11 售價: $2,885,000 面積: 2,750至2,999平方呎 建築類別: 共管鎮屋(教堂改建) 間隔: 2+2房4廁 地稅: $11,810 每月管理費: $1,377

Bay Street Corridor 地址: 388 Yonge Street, Suite 7910 售價: $3,880,000 面積: 3,100平方呎 建築類別: Condo 間隔: 2+1房3廁 地稅: $17,000 每月管理費: $2,030

Rosedale-Moore Park 地址: 25 Scrivener Square, Suite 1302 售價: $5,499,000 面積: 2,715平方呎 建築類別: Condo頂樓 間隔: 2+1房3廁 地稅: $17,659 每月管理費: $2,359

Casa Loma 地址: 200 Russell Hill Road, Suite 101 售價: $5,700,000 面積: 3,693平方呎 建築類別: Condo 間隔: 3+1房4廁 地稅: $0 (預計2020年入伙) 每月管理費: $3,693

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不少喜歡共管居住模式的買 家，特別是購房能力較高的一 群，都以為豪華共管住宅只有 在市中心某幾個核心地區才能找到。

不錯，共管豪宅的確比較集中於如

活、娛樂、消閒特色。而且，很多社區內都有高

Yorkville、Waterfront等地區，但絕不代表選擇只

質素的貴價豪華共管住宅正在掛牌求售，當中除

是如此狹窄。

了最常見的高層Condo單位，也有樓花、中幢

事實上，多倫多市有多達240個官方及非官 方划分的社區，每一社區都擁有不同的居住、生

Roncesvalles 地址: 1 Columbus Ave., Suite 302 售價: $3,366,000 面積: 2,250平方呎 建築類別: Condo(Hard Loft) 間隔: 3房2廁 地稅: $7,041 每月管理費: $1,368

Mimico 地址: 80 Marine Parade Dr., PH01 售價: $5,088,000 面積: 3,529平方呎 建築類別: Condo頂樓 間隔: 3房4廁 地稅: $16,631 每月管理費: $2,471

Bridle Path 地址: 49 York Mills Road, Suite 501 售價: $3,350,000 面積: 5,100平方呎 建築類別: 共管鎮屋 間隔: 4房6廁 地稅: $12,630 每月管理費: $941

Dovercourt-Wallace 地址: 40 Westmereland Ave., Suite 11 售價: $2,885,000 面積: 2,750至2,999平方呎 建築類別: 共管鎮屋(教堂改建) 間隔: 2+2房4廁 地稅: $11,810 每月管理費: $1,377

Lawrence Park 地址: 2 Chedington PL., PH 8B/9B 售價: $8,100,000 面積: 5,400平方呎 建築類別: Condo複式頂樓 間隔: 4房6廁 地稅: $27,472 每月管理費: $6,005

2019年7月4日

Bedford Park-Nortown 地址: 3600 Yonge Street, Suite 322 售價: $2,458,000 面積: 2,300平方呎 建築類別: Condo 間隔: 2+1房3廁 地稅: $8,107 每月管理費: $1,972

Condo單位、鎮屋、閣樓(loft)，甚至由教堂改建而 成的單位，絕對是選擇多多。

Junction Area 地址: 260 High Park Ave., Suite 316 售價: $3,899,900 面積: 3,081平方呎 建築類別: Condo頂層(教堂改建) 間隔: 2+1房3廁 地稅: $24,784 每月管理費: $1,695

Willowdale East 地址: 5 Sheppard Ave. East, PH-16 售價: $2,620,000 面積: 2,300平方呎 建築類別: Condo頂樓 間隔: 2+1房3廁 地稅: $11,742 每月管理費: $1,500

Kingsway South 地址: 60 Old Mill Road, Suite 2 售價: $2,195,000 面積: 2,750至2,999平方呎 建築類別: Condo 間隔: 3房3廁 地稅: $7,184 每月管理費: $1,425

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加國 獵奇

加國 獵奇

2019年7月4日

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舊糖廠老故事 一件

自創始人John Redpath於1854年創建同名煉糖廠 之後至今，Redpath砂糖已經成為加拿大消費者家 喻戶曉和信賴的糖製品。在多倫多，Redpath煉糖 廠自上世紀50年代末期以來，一直屹立於市中心的安 大略湖邊。 蘇格蘭裔移民John Redpath

Redpath在家中臥室被槍殺。當時正在

不但是Redpath糖廠的創建人，他

豪宅中的Peter Redpath－－家族長子，

還曾於早年參與修鑿連接魁省和安省

聽聞兩聲槍響後和僕人趕到事發房間，

的麗都運河Rideau canals和中國運河

但為時已晚。兩天之後，母子兩人的遺

Lachine canal。而Redpath糖廠的創建又

體被安葬於Redpath家族墓園。

將Redpath的事業帶向巔峰，Redpath家 族姓氏也從此躋身加拿大社會上流。和

▲ Redpath 家族長 ▲長女 Amy 子 Peter Whiteford Redpath Roddick Redpath 19 世紀 1890-1900 年 末

到底誰殺害了A d a母子？為什麼 Redpath家族沒有要求警方進行偵破？

歷史上很多名流家族一樣，Redpath家

史學家在仔細閱讀Redpath家族書

族似乎也和豪門恩怨脫不開干係。John

信後瞭解到，Ada的健康狀況在她死前

Redpath去世大約20年後，Redpath位於

的至少十幾、二十年就已每況愈下。也

蒙特利爾的宅邸發生了一起兇案。

許因為當時醫療診斷技術的欠發達，即

1901年6月13日晚，John Redpath

便Redpath家族這樣的巨富也未能對她

寡居的妻子，59歲的A d a M a r i a

的症狀進行確診。根據書信中記載描述

R e d p a t h和她24歲的兒子C l i f f o r d

的種種表現症狀，幾乎可以確定Ada生

▲ Ada Maria Redpath 和長女 Amy 1871 年

▲ Redpath 豪宅

▲ Redpath 糖廠門前 蒙特利爾 20 世紀初

▲

Redpath 家庭醫生 Dr. Thomas George Roddick 他在兇案發生 5 年 後，和 Redpath 長女 Amy 結婚

▲多倫多湖邊 Redpath 煉糖廠

▲

▲ Ada Maria Redpath 和她與 John 的 5 個孩子 Amy, Peter, John Reginald, Harold, 及 Jocelyn Clifford John Redpath 1836 年

▲幼子 Clifford Redpath 1900 年畢業於蒙特利爾麥吉爾大學 1901 年死於離奇槍案

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撲朔迷離的家族兇殺案

2019年7月4日

撰稿：叡

前患有嚴重的抑鬱症。事實上，在她出事 前數年，她通常在夏秋兩季長期生活在紐 約州的療養院。健康狀態稍有好轉的間 隙，她經常和長女Amy以及幼子Cliffrod一 起出遊、訪友、購物。儘管如此，Amy在 書信中曾經提到，1898年開始，母親明顯

▼年久失修的 Redpath 豪宅 21 世紀初

開始出現“厭世輕生”的傾向。 1900年開始，Ada幾乎很少離開自己 的臥室，也幾乎不在家庭聚會等場合露 面。直到1901年慘劇發生。 不過，Ada並不是Redpath家族唯一的 病人，她最年幼的兒子Clifford Redpath身 患先天性癲癇。當時的年代，治療和控制 癲癇的藥物還未問世，醫學界因此對此類 病症束手無策。當時很多人猜測，Ada和 Clifford之死一定是一起自殺謀殺案。常年 抑鬱的母親先槍殺了患有癲癇的兒子，隨 後自殺。不難理解，這應該是當時唯一合 乎情理的解釋。 不過，這起所謂的謀殺自殺案存在很 多疑點。首先，Redpath長子並沒有在兇 案發生後主動要求警方介入偵破。其次， Redpath家庭醫生Dr. Thomas George Roddick曾經表示他在兇案發生後第一時 間就檢查了死者遺體，但當時的蒙特利爾 星報的報道則稱，這位醫生案發時身在多 倫多。此外，如果這起案件真如所說，是 “謀殺自殺案”，那麼為何蒙特利爾市政 府1901年6月有關自殺一欄上的記錄為零 呢？ 但如今，一切都變得像迷一樣，慢慢 被人們遺忘。 1980年代起，Redpath宅邸被逐漸荒 廢，一度成為無家可歸者的棲身之地。 2014年3月，年久失修的豪宅被徹底 夷為平地。

▲ Redpath 宅邸內景

▲ 2014 年 3 月，宅邸被夷為平地

▲百年之後，很多史學者認為，Redpath 家族血案 並非自殺謀殺，而是被精心掩蓋的家族秘密

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2019年7月4日

種花種樹的人都免不了 遇到植物生病，葉子生 了白粉、生了黑斑，或 是又捲又皺…第一個想到的就 是用消毒劑。所以手頭具備一 罐消毒劑就很有用。消毒劑有 很多種，該用哪一種呢？

園藝

植物消毒劑 我經常在文章中提到：含硫磺的消毒劑、含銅

如果你的院子裡有容易得白粉病、黑斑病的植

的消毒劑，這些都是用在植物上最普遍的消毒劑，對

物，例如玫瑰、牡丹一類(很易生霉)的植物，就要具

付濕霉症、灰霉、黑斑症、炭疽症，都很有效。每一

備一罐這樣的消毒劑，以備不時之需。而這含硫消毒

個有前後院的家庭，都應當具備一罐。

劑針對的霉菌就包括灰霉症mold、白粉症powdery

不過經常有人問，什麼是含銅消毒劑，或是含 硫磺的消毒劑，還有其它種類消毒劑嗎？怎麼使用？ 有沒有毒？ 這裡介紹一些常見的植物消毒劑，以及各自功

使用含硫噴劑的時間，最好是在早春時期，植 物還沒有發芽的時候就開始(預防)，然後也要定期使 用，才有最好效果。 我在提及果樹時也經常說，早春時要使用休眠

效。

含硫消毒劑

油，與石硫水一起使用，這休眠油是為了殺蟲，而這 石硫水就是要阻止植物發芽之後生霉菌。

先說含硫磺(sulfur/sulphur)的消毒劑，因為最經

硫磺除了可以預防霉菌，對於一些害蟲也有

常被使用，也最普遍。這一類消毒劑包括石硫水lime

效，包括牧草蟲Thrips、螨蟲Spider Mites、木蝨

sulfur、Sulfur Powder，其實很多植物的消毒劑都含有

Psyllids等。

硫磺，例如我常提起的G a r d e n D u s t、s u l f u r fungicide、Garden Powder等。 含硫磺的消毒劑包括粉狀的、液體噴劑等，作

含硫消毒劑

mildew、黑斑病black spot、鏽病Rust等。

用是阻止霉菌擴展(繁殖)，對於已經存在的霉菌，沒 有治理作用，所以預防作用大於治療。

但是也有一些植物很怕硫磺，這類植物就要避 免使用：燈籠果g o o s e b e r r y、杏a p r i c o t、覆盆子 raspberry、醋栗currant，以及瓜類(黃瓜cucumber、 squash、冬瓜、西瓜melons)等。 所以為了預防植物生各種葉子的病變，包括上

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面說的幾種病症，可以在早春植株沒有發芽之前就 開始噴灑含硫噴劑，之後每一個月使用一次。有些

含銅消毒劑

招牌上就有sulfur這個字，有的沒有，但是隻要是瓶 罐上的成分中寫了有sulfur的消毒劑fungicide就可 以。 硫磺噴劑是有機藥物，所以算是安全，但是也 不要濫用，畢竟任何化學藥物使用過量對於環境都 有害，而且用多了，植株本身會有副作用。而且用 時最好戴手套，以及盡量避免進入眼睛。

含銅消毒劑 園藝家非常推崇含銅消毒劑，因為對很多植物 疾病都有效，而且除了消毒之外，還殺菌。 其實含銅消毒劑被農人使用已經超過150年， 不僅有效，而且屬於有機藥物，算是安全。即使是 室內植物也可以使用。 一般含銅消毒劑本身有硫酸銅copper sulfate， 所以也有硫磺的好處。含銅消毒劑在商業上叫做 Bordeaux mixture，除了可以對付上面說的灰霉菌 powdery mildew、downy mildew，還可以對付很多種 炭疽病，包括番茄的leaf spot，而且即使用過後下過 雨，仍然有效。 含銅消毒劑受歡迎跟番茄(馬鈴薯等)需要這類 消毒劑有關。因為番茄很容易得一種霉病blight（枯 萎病），而含銅噴劑就可以預防。要預防最好在蕃 茄幼時就噴撒，（即種植幼株後的2至4個星期 內），噴灑葉子正面、背面及枝莖。通常一次，最 多兩次（中間間隔7至10日）就足以達到作用。 此外預防瓜類、辣椒植物的葉子得斑枯病

可以太重。因為份量過重會傷害植物的葉子，而且幼 苗、嫩葉、花蕾對於銅都特別敏感。

Septoria，也可以用含銅消毒劑預防。而在番茄、瓜 類等葉子發病後繼續使用，可以減輕病情。大約每 7-10天使用一次。 對於一般容易得白粉病、灰霉病、黑斑病的植 物（例如玫瑰、牡丹、phlox等），也都有效。不過 就要記得，杜鵑花（azalea、rhododendron)對於銅敏 感，不要使用。

含油消毒劑 含油消毒劑多數是驅蟲(殺蟲)為主，其中果樹及容 易生蟲及生霉的植物，早春時都要使用休眠油dormant oil，雖然休眠油主要功用是殺蟲，但也有消毒作用。 另外一種有用的消毒油劑就是楝樹油Neem Oil，這 我將在 有機殺蟲劑楝樹油 Neem Oil中介紹。

含銅消毒劑一般品牌就叫作是Copper Dust、

楝樹油被認為是有效的控制霉菌的消毒劑，特別是

Copper Spray、Copper Fungicide，也有些叫做Liquid

對白粉病和灰霉病最有效。但對於番茄和馬鈴薯的blight

Copper Fungicide，或是Liqui-Cop等等，就在這幾個

霉病、黑斑病、銹病等，效果欠佳。但是楝樹油對於殺

字裡變花樣。而最初的品牌名Bordeaux Mix的名字

蟲功效顯著，而害蟲是傳播霉菌的主要媒介，所以除去

也繼續被使用。

害蟲也就減少了霉病的機會和程度。而且楝樹油完全有

最常見的copper fungicide是4-4-50的份量，就是

機，使用時不怕傷害人畜或是環境。

4磅硫酸銅、4磅石灰、50加侖的水。如果品牌上沒

前面也提過Horticultural Oil或叫做Summer Oil，這

有說明用法，通常是每一加侖水中使用1-3茶匙的份

也是相當有效的驅蟲劑，對於多數害蟲都有效，但也對

量。(如果包裝上的份量大過上面說的比例，使用時

於某些植物的白粉病有療效。例如草地上生霉菌(灰霉)，

就要多兌水。)

也可以使用 Horticultural Oil噴灑，份量大約2.5-4湯匙，

使用含銅消毒劑最好是在天氣較涼時，過高氣

兌一加侖清水。但這噴劑也會傷害一些益蟲，所以不要

溫會燒壞葉子。所以最好是清早或是傍晚使用。此

過分使用。如果你想完全有機，可以參考我寫的：自製

外用後最好12小時內不會下雨。

有機殺蟲劑 Organic Pesticide。

銅本身雖然無害，但是如果使用過量，積存在 土壤裡，不會分解，對於植物及環境還是有害。而 且銅雖然不會傷害蜜蜂，但是在蜜蜂活躍期使用還 是要克制。若是用 過量，對植物的葉子還是會構成 傷害。所以要依照指示的份量(稀釋的比例)，下手不

袁曉輝 媒體人、作家、園藝愛好者。 www.ritagiang.com

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花言 草語

奇樹奇花

紅千層色澤艷麗 撰文：花澤類

紅千層，為桃金娘科的常綠灌木或小喬木，屬陽性樹種，喜溫暖、濕潤氣 候，能耐烈日酷暑，不很耐寒、不耐蔭，生長速度快，原產澳洲。葉披針 形，似羅漢松葉終年不凋，四季常青。花稠密，聚生於頂端，花期6至8 月，花形極為奇特呈穗狀，且色澤艷麗，可作插花，同時也適合庭院美化，更可 根據綠化需要，隨意修剪成理想的株高和形狀，修剪成型後成優雅的盆栽，有奇 樹奇花之稱。

先盆栽 後地栽 栽培紅千層的方法是先盆栽，後地栽。採成熟的 果實，將種子與細砂撈勻，稍覆細土保持濕度，約35 天左右發芽，適時間苗，苗高約15厘米即帶土上盆，

剪除枝葉，大約佔全植株的三分之一左右，主要是內 膛枝和剛抽出的嫩枝，在冬、春季移植，要保留好有 花芽的頂枝，使移植後夏季便能開花，而收到綠化效 果。

選用大盆，以利生長。盆栽用土以砂壤土為宜，選擇 土壤的目的是便於脫盆，並保持土團完整，使根系不 受損傷。苗上盆後，置於陰涼處，待苗生長正常，可 置於半日照或全日照處。苗與苗之間要保持適當距 離，並隨着苗的長大，適時地調整苗距，以保持植株 球形。盆栽期間，每月施肥一次。翌年4月，苗高60厘 米左右，可脫盆栽到苗床培育，即地栽。

栽植和養護要點 1.修剪：雖然經過上述培育，移植後，水分的平

蒸騰，保持植株體內水分平衡的重要作用。對枝葉 噴水是種後能成活的又一重要環節。有些植株部分 泥土散落，如加強對枝葉噴水，也能成活，在6至9 月間移植，此時天氣炎熱，水分蒸發量大，應適當 增加對枝葉噴水次數。施肥對植株迅速恢復長勢， 極為重要，種後15天可薄施一次氮肥，一個月後施 一次優質有機肥。以後每年可施1至2次優質有機 肥。每年花期過後，進行一次修剪和整枝，控制生 長高度，維護樹形美觀，可促使萌發更多新枝開

2.起苗：土壤不能過濕，也不能過於乾燥，土球

花。

以直徑40至50厘米，柱高30至40厘米，成圓柱形為 宜。起苗後，立即用稻草或其他材料包紮，輕裝輕 卸，防止土球散落，根系裸露，這是成活的重要環 節。

播種繁殖為主 紅千層以播種繁殖為主，也可扦插繁殖。 播種繁殖因種子極細小，要採取小粒種子播種

3.栽植：要施好基肥，按土雜肥1比1施於底部，

方法。播種後大約10天發芽，當苗高3厘米時即 可移栽。最適宜春、秋移栽，夏季氣溫高移植

上加淨土5厘米厚壓實，避免根系與肥料接觸而灼傷，

時，需將枝條適當修剪，實生苗移栽後45天開

拆去土球包裝物，將植株置於穴中，土球面與地面持

花。扦插繁殖則宜在6至8月間進行，插穗採用半

平，然後分層填土夯實，使底部不存空隙，種後要立

成熟枝條，長約8至10厘米。插穗基部稍帶前1年

即灌透水。

生的成熟技。插床搭蔭棚，並保持環境濕潤。 栽培基質喜肥沃潮濕的酸性土，也能耐瘠薄乾

衡也不會很快恢復正常，起苗前的修剪是減少水分蒸 騰的有效措施，有利於保持植株體內水分平衡，特別

4.養護：種後每天澆水1至2次，均應澆透土層，

是在炎熱的夏天移植，蒸發量大，修剪更為重要。所

同時並對枝葉噴水，保持植株枝葉濕潤，有降低水分

旱的土壤。盆栽應用疏鬆透水、保水保肥的培 養土。

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。 Sunbrella能提供高質素的不同選擇

選用擋紫外線防水物料 自己動手後院創建綠洲 親愛的黛比： 本人是業余裁縫，平日喜歡裁製這東西，裁製那東西，也愛布置，例如自行製作裝飾 品。最近，本人首次擁有自己的後院，希望有一個具有特別風格的庭院。能否建議可以怎樣 做，令庭院可抵受充沛的陽光和偶爾的下雨? 親愛的瑪麗蓮： 聽到您現在擁有一個屬於自己的後院，多麼令人興奮，也相信您可以憑着自己的天賦，在 後院創造一個綠洲。您提到自己是一個女裁縫，也有許多適合後院的物料，不僅具有紫外線防 護，也有防水功能。Sunbrella是戶外面料的全球領導者，在色彩和設計方面能提供廣泛的選擇。 精選的家具面料具有時尚的款式和圖案，包括城市景觀和叢林圖案。

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室內 1 設計

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立體 光影空間

不少人對居所的要求，都希望 盡量以簡潔為主，但過於簡單 卻讓人感覺單調乏味。要在簡 約設計中增添點綴，就要考考設計師 心思。正如本次的設計單位，牆身以 純色為主，設計師則把立體裝飾放置 在屋內各處，配合不同的幾何綫條， 為空間增添個性，一掃單調感覺。

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本次介紹的設計個案，為連天台的頂層單位，實

本來為通往上層天台的扶手，但為了讓電視能掛牆安

用面積約1,100方呎。由於單位只有夫婦二人居住，可

裝，特地拆除扶手，加設及頂的白色飾面為電視牆

減少房間數量，故設計師把其中一間房間改成衣帽

身，同時內設影音層架，增設貯物空間。客廳的另一

間，並把牆身改為一列櫃子，一邊用作收納衣物，另

面放置橫紋地毯及幾何圖案的靠枕，為空間增添視覺

一邊則用作隔壁書房的書櫃。

效果。

特色掛鐘綴牆身 甫入大門，便看見簡約設計的廳堂。牆身以白色 為主調，配襯幾何點綴，型格而不單調。客廳電視牆

設計師以立體的幾何裝飾點綴空間，飯廳使用不 設數字的特色掛鐘。餐桌一邊配置長凳，方便招呼多 個客人到家用餐。飯廳旁邊的櫃子，則設木條子飾 面，凹凸立體。

這間面積逾千方呎的設計單位，設計師把立體裝飾 放置屋內各處，配合幾何綫條，為空間增添個性。

4 １ 客廳的布置簡潔，橫紋地毯

和幾何圖案靠枕，配合喜愛 幾何綫條的戶主品味。 2 戶主喜愛幾何綫條，設計師 在牆身裝飾及地毯，都選用 條子圖案及方形畫框。 ３ 單位有內置樓梯通往天台， 旁邊牆身設菱形圖案點綴， 簡約型格。 4 長形廚房有偌大窗戶，配以 大型廚櫃，整潔而光猛。

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主人房貫徹客廳簡約設計，牆身設數盞方形飾燈， 投射出不規則光影。

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露台和單位的天台同樣鋪設再生 木地板，讓人能觀賞更遼闊的景觀， 同時擺放扶手椅及水管造型的茶几， 讓戶主能在那裡享受休閒時光。 主人房貫徹客廳的簡約設計，牀 頭的牆身設數盞方形飾燈，投射出不 規則的光影，點綴室內空間。房內設 大窗戶，讓天然光綫能射進室內，並

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享遼闊景觀。

牀頭置小飾燈 書房為全屋最小的房間，為提升 空間感，門戶特地改成趟門式設計， 打開時能和走廊連接，開寬活動空 間。同時牆身鋪設三角形花紋牆紙，

燈光襯托 幾何天地

配合趟門上凹凸的三角形，帶來豐富

由於戶主喜愛幾何綫條的美感，故設計師在屋內各處運用不同的幾 何圖案，打造出型格的個性點綴。單位走廊的牆身以純色為主，配襯梯

的視覺效果。房內不但設大型書櫃， 並擺放沙發牀，方便招呼客人留宿。

形的壁燈，和趟門的三角形圖案，互相襯托，型格的外觀和光影為空間

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增添趣味點綴。

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設計小檔案 實用面積：1,112 方呎

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間隔：3 房 2 廳 設計主題：設計師把立體裝飾放置在屋 內各處，配合不同的幾何綫 條，為空間增添個性點綴。

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下層

天台

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主人房其中一面牆身鋪上木紋 牆飾，增添自然氣息。 衣帽間在細節上加上綫條，櫃 子上設各種幾何紋理的飾面， 增添型格點綴，另一面則設鏡 身，擴大空間感，並方便戶主 配襯衣物。 書房牆身鋪設三角形花紋牆 紙，配合趟門上凹凸的三角 形，帶來豐富的視覺效果。 拾級而上，走到天台，設計師 特地把地台升高，鋪設再生木 地板，讓人能望到更遼闊的景 觀。 浴室設計簡約，沐浴間設大窗 戶，必要時可拉下窗簾，保障 私隱。

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張小燕擔任媒人將率佼佼 赴 孟家提親 孫滿堂不再是傳統探案劇中一絲不苟、沉默 嚴肅的警員形象，帶著滿滿的藝術細胞，賦 予了人物在特殊時代特殊語境中新的意義。 導演黃志忠蓋章道：「孫滿堂是一個絕對『反 套路』的角色，警察局長只是身分符號，骨

部電視劇的機會，並首次與黃志忠、吳剛、李倩、左小青這些 前輩合作，是幸運也是挑戰。在這個「鮮花」「鮮肉」「顏值」霸 屏的時代，談及競爭、誘惑這些詞的時候，苑立若心說：「競 此本周末頒獎典禮時他準備赴屏東旅行， 砍半。 爭真的很激烈，誘惑也很多，我只想踏踏實實拍戲，演好每一 他笑說，躲起來放空看電視就好，離徒弟 至於場地則可能在桃園、新莊、南港 個角色，專心做自己喜歡的事情，其他的都隨緣。 」 Lulu愈遠愈好， 「很怕她表現不好會忍不住 展覽館二館3處場地中擇一。他說，最期待 CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2019年7月4日 36 的還是看到孟耿如穿婚紗的那一刻，「我怕 衝上台念她」。但其實他對首次獨挑大梁 主持典禮的Lulu很有信心：「她一定可以 我會哭」。 未入圍金曲獎讓佼佼直言有些悶，因 的！」

經歷著理想與現實的拷問，卻始終堅守內心 對正義的追尋。「從現在的話來講向羽就是 一個職場菜鳥，從學校剛剛畢業，懷著滿滿 的衝勁和新鮮感投入職場，然後一次次受打 黃子佼（佼佼）與交往多年的 吳剛 擊但也在慢慢成長。」李倩說。

女友孟耿如將於明年4月結婚，他 日前出席家電產品活動時透露，7 月6日將在擔任媒人的恩師張小燕 的陪同下，前往孟家提親，佼佼已 準備好「聘金」，將為孟家換整套 新家電。

高速節能雙門 三環煲湯爐

商用

據

獨家代理，新式 旋風爐餅，火力 強勁，永不塞嘴 餐館用10、

20加倫電熱 燒豬爐 和三門蒸櫃 火力平均， 中國時報報道，擔任媒人的張小燕慎 節省煤氣 水撑 重預告，已準備好許多提親專用術 語，還問佼佼當天穿甚麼？需不需要穿華 服？讓原本相當緊張的佼佼哭笑不得，反 雜碎式炒爐，原裝啤壓枱面， 港式強勁加風爐，獨立風機 清潔容易，絕不爆口漏水 過來要恩師穿輕鬆一點就好。 70 Dynamic Drive, Unit 11, Scarborough, Ont 被問是否有準備「聘金」，佼佼透露， Tel: 416 321-1533 www.camboequipment.com 他預計砸下「6位數」購入洗衣機、電視機 等整套家電為孟家換「新裝」，也應該會準 備個紅包，但紅包數字則還不知道該包多 少。他與孟耿如也為了未來的生子計劃， 準備去做婚前健檢以及基因檢測，記者問 他擔心檢查出甚麼基因？他開玩笑說怕檢 查出來有禿頭症及矮子症。 佼佼笑說，自己是「第一次」結婚，對 於籌備婚禮甚麼都是初體驗，每周都有新 進度，例如原先預計席開200桌，但前一天 他和孟耿如突然想到光是敬酒時，1桌以1 分鐘計算，就會花掉3個半小時，讓他直 呼：「冷靜想想還是算了。」所以桌數可能

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■據報道，黃子佼（右）7月6日將在媒人張小燕（左）的 陪同下，前往孟耿如家提親。 網上圖片

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D10 CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年6月28日 星期五

2019年7月4日

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2019年7月4日

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酒都是親戚報效的。 七月一日是加拿大國慶日， 車男手記 國慶日那天，老天爺特別體恤民情，知道許多節日活 是年中最大盛事，全國放假一 豪代理應本地市場需要，最近 動會在户外進行，早就吩咐太陽伯伯要為大眾服務，不 天，各省市都舉辦豐富節目和 首度引入XC40 T4 Momentum 可偷懶。怪不得七月一日晨早起床，東窗隔著垂簾已呈 大放煙花來慶祝國家誕辰，全民心情靚靚，紛紛參與活 香港保時捷中心日前在網 現一片光明，氣溫暖洋洋的，感覺良好。 動，真正做到舉國歡騰。 前驅新版，內外包裝及配套跟原有四 上公開718 Cayman GT4（ 圖左） 雖然人客下午二時才會陸續到來，老伴也不讓自己閒 就Richmond地區而言，每年國慶日，漁人碼頭的三 驅版沒大分別，2公升Turbo引擎和8 及718 Spyder（ 圖右）兩款特別版 著，他想得周到，怕燒烤食物比較燥熱，一早就煲定海 文魚節都吸引成千上萬的市民，無論男男女女、老老幼 新車售價，分別為$1,487,000起 文：車男 速Geartronic自動波箱配搭也沒變， 帶臭草綠荳沙和夏枯草飲品，媳婦也幫上忙，弄了一大 幼，絕大多數的人都穿上紅白國旗顏色的衣物，手持楓 圖：保時捷 和$1,446,000起，如無意外兩者 盤雜果薯仔沙律和Caesar Salad。我的工作除了布置好杯 葉旗，碰面時，大家互相道賀「Happy Canada Day」。 定價$399,800起感覺親民吸引。 應該是這一代編號981.2系列718 碟刀义餐巾外，也要在後院涼亭的木架上，橫掛了一串 霎時間，空氣中盪起一波波融合祥和之迴響。 Cayman及Boxster大改款前終極型 文、圖：William 楓葉國旗，又在草地上鋪一大張沙灘蓆，還豎立了兩個 去年，老伴也追隨許多加國人在國慶日最 愛做的 號。 帳幕，帳幕內放了幾個軟坐墊，好讓小朋友在內玩耍和 事……在後院BBQ。首先，他在網上發電郵，邀請鄉親 值得留意是兩者均配用全新開發4公升自然 休息。插在花盆中印有楓葉的三個風車，在涼風中不斷 父老共享燒烤樂，結果回郵是老老嫩嫩、大大細細，總 吸氣水平六缸引擎，馬力有420ps，廠方指出機 旋轉，可愛又好看。 共25人答應出席。 器是以新一代911 （992型） 3.0 Turbo平六機器為建 就這樣，在一家後院，有大人的笑談聲，有小孩的 當然，事前老伴和我要做足準備工夫，包括場地的 造藍本，刪減了兩個Turbo和擴大了排氣量，配 嬉戲聲，夾著陣陣的燒烤肉香，樂樂融融的，安安穩 清潔，例如剪草、power-wash平台、洗擦燒烤爐、搬出帆 合六速手波。傳聞這台全新自然吸氣引擎可能會 穩的，自自在在的，一天美好的夏日時光就不知不覺溜 布椅及一切用品。然後到超市買豬扒、牛扒、雞翼、腸 引用到新一代992 GT3，拭目以待。 走了。 仔、蔬菜、棉花糖等等。至於鮮魚、德國腸、西瓜和啤

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火交通事故，造成6人死亡， ⋜⛞*㢘〤圹 ✽朆乶䀥Ҹ Ҹ 䯸⇴⋻▇乶䀥✽朆䰉屎は 戙㨷⫍⩺⎐ 䰸榢0儔↺㜾 ⎕朏⢮〺⎉䭮 ‷〼㻊⫍戙㨷 DBOEZ 㜿ツ䐈⊈56 巹啾㒘㗸柱 䭐!⇩ 31人受傷。傷者隨後被送往 31!DPNNBOEFS!CMWE/ ㏎挺坴䬞⎸〃ⷍ呀五Ҹ╵伢毦RDᾏ▜梏 〺3㏎2もど┯卹䚷 䓷䱚ⷚῊⷳᾘ䣰㏎‛ 吻㹊㹱埤吡 ⢮〺ᾘ㏎慠桕╚滊啾 ⋷⧃䠌⁉泋⭈%231 ⪶㹱儝⬂!!乍㹈㒘㗸 ⒦ 亓 ⋚ 㳲 ⴦ 憩 伢 䂑‽⬂⁉ 㢘恙䏛Ҹ!$:.51!UJGGJFME!SE/ 527.3:9.7::9 醫院進行治療，其中大部分 ⷚ㢷⢿㤎慠恙䱨ⴇ も桨恙⃜抿慠⋻恙ⴇ UJNCFSCBOL!CMWE! 弔⾑啾瀦ⴽ拡㮢朏╲ ⏜⎦匉㒖⩢ 仰虇%56怺汣0匂〤㒘 %211 758.45:.7:99 梊處 527.866.88:: ⋶佩 212 剰䚮 ╵⪶捞⪥䠋Ҹ屚梊處 527.3:9.4929 弔 ⾑ ▗ ㊪ 䃣 棫 ⵅ 㦰㢗䭮%2791ᾜ⒔㷃 3㏎2もどぐ卹䚷㢘恙 恙䱨慠ⴇ㦰″憩㝈ⅎ 劇㔷␯⋷⫦㢜⑨ 㗸虇ᾼ⢚㝴㢻䠌⁉Ҹ 㝸:灭.㟩3灭 mbtqbupspoup/dpn 傷患是骨折或燒傷，目前事

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江蘇昆山一名男子利用各省之間

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住宅的陽台水池其實也可以坐凶向吉，也

陽 台水池對於現 在的人們來說並不罕 見， 一 些大 的住宅中會在陽 台設置 水池美化。 因 此， 有些人 會比較的關心陽台水池風水有什么講究，以便於布置一個 好風水的水池。下面就帶你一起去了解陽台水池風水有何 講究。

陽台水池講究多

風水

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月4日

影響。

就是說一般可以安置在家中的凶位。只不過一

有幾項事，是安裝“風水魚”必記的：風

般比較常見的都是安置住宅的門口，放置在門

水魚不應與神像直線對沖；魚缸不應對正廚房

口也可以起到趨凶避吉的作用。

爐灶；風水魚不宜放得太高；不高過一人頭，

水池最主要的方向應該還是根據人的命相

水不過胸，否則主災、主病符。

來決定，例如“陽命火相人”喜用的方位是西

養魚顏色馬虎不得

南，向着西南的風水就會有利於整體磁場運勢。 水池裏面一般都會選擇養金魚，“魚”在

養魚可是有學問的，像是魚的種類、顏

風水上面一直都被稱為是招財的風水物，是非

色、數目都馬虎不得。就風水而言魚好以紅、

常有利於住宅的財運。養魚不管是數量還是顏

黑、金等色為宜，數目則各具意義。養1條易惹

色方面都應該慎重，一般錦鯉與金魚都可以

桃花，2條會招疾病與是非，3條容易犯小人，4

養，可以根據人的命相來找出自己喜用的數字

條可開啟智慧，5條會罹患疾病，6條則財運會

然後再來選擇養魚的數量。錦鯉在風水上面是

好轉，7條主破財血光，8條有利置產，9條可催

招財進寶的好寓意，為家中增添喜慶的氣氛。

官。如果只想養1種魚，那就放6條紅或黑的，

在水池裏面其實也可以選擇養一些水養的 植物，首先不僅能夠給魚營造良好的環境，而

如想養兩種魚，那麼黑、紅色的就各放4或9 條，切記魚若死了可得趕快如數補齊。

且也能夠增添活力。在選擇水植物的時候應該

找出財位風水魚大的功能是添財添祿，其

避免五顏六色的植物，因為五顏六色的植物非

次才為化煞驅邪。要擺設風水魚缸，第一步一

常不利魚的養殖，一般都選擇常綠為主。常綠

定要找出合適的方位，唯有擺對了位置，才能

植物也是代表着財運，因此如果水養植物枯黃

夠讓魚缸提升致轉運的境界，而不僅僅只是美

了，立馬就需要更換，否則很容易帶來不利的

化環境的單一效果。

善擺時鐘增運勢 時鐘是生活中運用頗廣的工具，基本上很多 地方都會擺放時鐘，以提升人們的時間觀 念。但時鐘的擺放卻頗有講究，尤其是辦公室裏 時鐘的擺放一定要注意一些風水知識。 在中國的傳統文化里，時鐘具有 許多特殊的意義，既有八卦的功能，

形狀太過奇怪的時鐘，這樣不利於人 的健康。

又有風水輪的效應，如運用好了，可 增強人的運勢。 在風水上，時鐘有韻律的滴答聲 會給公司成長帶來更多的規律和節奏

放在辦公室的鐘不可過多，亦不 可過大。鐘有動的意思，過多過大都 會使坐在裏面辦公的人心緒不寧，坐 立不安，令人精神難以集中。

感，因此如在客廳或辦公室內擺放時

此外，辦公室可謂是除了在家，

鐘，最好是帶鐘擺的。由於室內無人

上班族接觸最多的一個場所，所以辦

時，氣是靜止的，鐘的擺動能令室內

公室風水要是好了，也利於個人運勢

氣運動起來，使室內布滿活力。

的發展。然而在辦公室風水中，座後

不能正對着大門擺放

有窗是個大忌，即所謂的無靠山。 辦公桌擺在大窗之前，自己則背

一些公司會將時鐘擺放在大門

窗而坐。光線從身後照進來，眼睛舒

處，不知不覺就形成了對着大門擺放

服，辦事方便。從風水觀點來說，後

的一個格局，這樣在風水中是非常忌

有“空門”，一切生意徒勞無功，負

諱的。時鐘正對着大門，對辦公室員

責人的辦公桌要有“靠山”，才是大

工和辦公室財運都有影響，所以一定

吉大利，生意興隆。“靠山”是指座

要避免時鐘正對着辦公室大門擺放。

位的後面有牆壁屏障，有“靠山”的

時鐘形狀不能太過怪異 一般生活中比較常見的時鐘形狀 是圓形或者正方形的，其中圓形的時

位置才能坐得安穩，也容易得到貴人 相助。且座位後面牆上，亦不適宜懸 掛玻璃，因玻璃會將負責人的背後反 映給別人看得清清處處。

鐘會比正方形來的多。但是現在市場

辦公室座位後有窗最好的破解方

上時鐘的形狀是越來越多了，有些人

法就是換位置，若是不能換，那麼就

喜歡形狀比較特別一點的，但是不論

要選擇一張有高靠背的座椅方能破

是在辦公室還是在家裏，都不要擺放

解。

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月4日

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香港管治進入新紀元

風水

有再發生類似“六四”翻版的事件。

林鄭政府強行修訂“逃犯遣送”條例，香

學生帶頭抗爭成功，像打開了“潘朵拉”

港民主派發動兩場百萬人大遊行，不但成功阻

的盒子，林鄭和她的司局長在為勢所逼下，放

港警在反修例示威行動，用催淚彈和橡膠

止修例，還將原來強勢的林鄭，打成跛腳鴨，

軟身段，以為學生就會收貨，這不是太天真了

子彈驅散示威者，被民主派咬住不放，指警方

林鄭亦由之前的意氣風發，變得岌岌可危。香

嗎？以後無論什麼議題，只要學生有所不滿，

使用過分武力。問心講，如果港警真的大開殺

港兩場反修例大遊行，均由年輕學生領銜演

隨時可“吹哨子”，召來十萬八萬人包圍特區

戒，甚至“阿爺”出動解放軍鎮壓，重演

出，叫好叫座，大獲好評，隨即又有大專學生

政府，要特首或有關部門首長對話。如果香港

“六四”慘劇，就正中民主派下懷，那時民主

發起包圍警察總部，香港學生在世人眼前顯

進入這種狀況，是政府說了算還是學生說了

火燄不但燒遍香港，甚至蔓延大陸，真的會動

示，只要有足夠群眾力量，執法者亦要叩頭認

算？

搖中共政權。 稍為有點教育的人，應該都不會反對民

香港民主派的真正對手並非特區政府，而

今次反修例大遊行，不啻為香港民主運

主，但盲撐學生抗爭，除了打倒政府，會有助

是“阿爺”，民主派打殘多少個特首，對促進

動，注了一針特大強心劑，亦為香港政治揭開

經濟發展？企業會放心，在一個3日、5日，就

香港實質的民主，並無多少幫助。林鄭闖下大

一個新時代，那就是“學生與師奶治港”。最

有包圍政府行動的地方，作出投資？把公司嚇

禍，“阿爺”身邊的人放風，修例是林鄭一手

近兩場大遊行，打頭陣的，不少是“未夠分

跑，無工得做，倒頭來誰是最大受害者？

主導，切割意圖十分明顯，其用意當然是棄車

錯。

保帥，讓“阿爺”與民主派有迴旋空間。

量”的“孩子”，我上期已說過，“孩子”抗

民主派兩場反修例大遊行，把林鄭打得土

爭，在無經濟負擔、時間充裕、易博得同情等

頭灰臉，贏了漂亮一仗，各路人馬恐怕被別人

香港回歸後，“阿爺”不斷派糖，討好香

佔優勢。而“孩子”參加抗爭活動，最大阻力

獨佔民主光環， 紛紛出來“搶Fo”，想在打

港人，但民主上腦的香港人，顯然並不受落，

來自家庭，但一群香港師奶效法“天安門母

倒特區政府一役，能名留青史。無可否認，林

所以香港今日出現的問題，並非民生問題，而

親”，力斥林鄭，疾呼媽媽不會開槍射自己的

鄭政府經反修例大遊行衝擊，已奄奄一息，各

是政治問題。97至今，董建華腳痛落台，梁振

子女，強撐“孩子”抗爭有理。這不是呼籲家

路民主英雄基本上已凌駕政府，隨時一個不

英無得連任，看來林鄭亦不會有好結果，“阿

庭為學生參加抗爭開綠燈？相信以後香港民主

滿，再發起百萬人大遊行，就把林鄭了結，但

爺”已犧牲3個特首，仍無法化解民主派反中

抗爭的形式，將會是“孩子”前線衝鋒陷陣，

民主派或學生這樣就能主宰香港？

的死結，照目前情勢發展，香港民主派將會得

香港民主運動的榮枯，並非取決於香港民

寸進尺，贏盡為止，“阿爺”再找特首做政治

林鄭政府驚魂甫定，司局長紛在網誌表

主派如何努力，而是繫於中國大陸的發展，只

“替死鬼”，亦於事無補，要平定香港“民主

示，會聆聽群眾意見，並致力搞好民生，弦外

要大陸保持經濟不墜，政治穩定，無論香港民

之亂”，早晚也要自己出手，那時民主派會否

之音，希望學生見好就收。在大遊行之後，據

主派發什麼功，都不可能把香港變成反共的橋

被連根拔起？讓香港真正回歸祖國？

香港傳媒報道，有學生群起在公開試胡亂作

頭堡。撇除一部分民主上腦的香港人，能夠令

答，表達對林鄭的不滿。

關心生活多於政治的香港人，對中共死心，只

師奶後方搖旗吶喊。

（下期批林鄭去留）

本欄免費為讀者批算，請將出生年、月、日、時，並附一些個人資料， 如教育、職業、婚姻等，電郵至 patkkip@gmail.com。 性格決定命運，你瞭解自己是一個什麼樣的人？如果你想掌握自己命運，易希素命理分析可助你一臂之力。

本欄免費為讀者批命：本欄原則問凶不問吉‧無特殊原因者不批‧請附出生地點及時間‧個人資料‧傳真至905-752-0133 或 email: yi@singtao.ca‧請勿查詢 2015年10月10日 SING TAO WEEKLY

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

易管家專欄 www.ibutler.ca 夏天到了。透過家裡的天窗、陽光房看天空看風景，

2019年7月4日

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天窗的魅力

美不勝收。天窗、陽光房、遮陽棚，給我們的家營造魅力 空間，但夏天陽光強烈刺眼，強烈的紫外線會曬傷家人孩 子，會損傷傢具。 怎麼辦？沒關係，我們有多種多樣的遮光簾，適合 不同的窗型，可大可小，可長可短，完美的個性化設

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聯邦快遞不願“背鍋” 一紙狀書告美商務部 CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月4日

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聯邦快遞公布 起訴詳細原因 被迫審查包裹 聯邦快遞稱，美國商務部的“出口 管理條例”不僅沒給聯邦快遞這種“公共 承運人”提供應有的豁免或“避風港”， 反而迫使公司要審查每一個包裹，否則 就會被嚴懲和重罰。

財經 專題

本身存在“越權” 聯邦快遞控訴“出口管理條例”本身 存在“越權”的問題，大大超過了美國 “出口管制改革法案”的授權範疇，應該 被復查和修改。

定義太過“寬泛” 聯邦快遞尤其不滿“出口管理條例” 中對於企業或個人是否“知曉”自己違規 的相關定義太過“寬泛”，不僅包括那些 明知違規確實發生的情況，也囊括了懷 疑違規可能發生的情況，這就導致“公 共承運人”可直接被認定違規和重罰。

在中國國際進口博覽會服務貿易展區，美國聯邦快遞公司 貨運飛機模型吸引參觀者目光。 資料圖片

美國聯邦快遞對華為多個包裹 “操作失誤” ，引發中方強烈不滿。被捲入美中貿易 糾紛的聯邦快遞，不願為限制華為再 “背鍋” ，6月24日對美國商務部提出訴訟， 尋求禁止美國商務部要求聯邦快遞執行的 《出口管理條例》 （EAR） 禁令。聯邦快 遞稱美國當局的快遞限制措施太過嚴苛，要求快遞方每天審查數百萬件包裹。 聯邦快遞集團24日在華盛頓特區的一個聯邦法院提

的民事隱私法。”此外，在聲明和材料中，聯邦快遞沒

起訴訟，指責美國商務部最新的限制措施，要求聯邦快

直接提及“華為”。在聯邦快遞聲明發布後，路透社報

遞審查每日遞送的數百萬件包裹，以確保沒有將敏感物

道稱，美國商務部發言人回應稱：“我們尚未評估該起

品出口給1100多個“管制實體”，否則面臨罰款。

訴，但仍期待捍衛商務部在保護美國國家安全的作

聯邦快遞認為，根據美國憲法第五修正案，《出口

產生法律糾紛 聯邦快遞控訴說，“出口管理條例” 逼得公司只有兩條路可走：要麼就冒着 被美國商務部執法的巨 大風險繼續運作， 要麼就只能停 止有風險的運 營，但也會因 此與客戶 乃至其他 國家的 政 府 產 生 潛在的 法律糾 紛。

用。”

管制條例》違反了公共承運人的正當權利。美國商務部

聯邦快遞近來兩度出現與華為的失誤，並兩

不合理地要求承運人在不需了解任何違規行為的情況

次道歉。聯邦快遞CEO史密斯25日接受美國霍士新

下，就要對可能違反《出口管制條例》的運品承擔嚴格

聞台的採訪，表示因地緣政治和貿易爭端而限制進

責任。“這給像聯邦快遞這樣的公共承運人帶來了難以

出口物品的措施已讓快遞公司無力承擔，而“華為

承受的負擔，諸如需要了解其所有承運貨物內容的來源

正是這個問題中的典型例子”。他解釋道，因為這

和技術構成，以及他們是否符合《出口管理條例》的規

些規定讓人困惑，因此上個月有員工錯誤地決定把華為

定。”聲明如是寫道。

兩個發往中國的包裹遞往聯邦快遞的美國總部合規審計

但聯邦快遞發言人表示，公司尚未改變定價策略，

部門。而最近，又有員工把英國發往美國的華為手機錯

而空運兩日到貨服務廣受市場歡迎，未來也將持續為電

誤地退回英國。被霍士電視台問道是否擔心被中國列為

商市場的中、小型商家提供龐大價值。聯邦快遞6月初指

“不可靠實體”，他澄清，“我們沒有邪惡活動，只是

出，該公司將於本月底結束與電商龍頭亞馬遜簽訂的國

一個好心的員工犯了一個小錯。”

內空運合約，以便日後能服務更廣大的電商市場，未來

“不是執法機構” 聲明稱，聯邦快遞遵守提供服務國家的所有法律， 強烈支持美國出口管制法律，並對內部出口合規性程式 投入了大量的人力和物力，“但我們認為，目前構建和 實施的《出口管理條例》給聯邦快遞帶來了不合理的負 擔，每天都要對數百萬貨物進行監察（police）。聯邦快 遞是一家運輸公司，而不是執法機構”。 在起訴文件中，聯邦快遞的起訴對象共有4個：美國 商務部和其下屬工業和安全局、商務部長羅斯和分管產

聯邦快遞大砍空運運費 聯邦快遞近日針對空運運費大打折扣，希望吸引更 多網絡商家使用他們家的服務。而這也凸顯出，該公司 試圖強化空運等運輸服務，以搶奪電商市場崛起帶來的 送貨商機。

業、分析的助理部長妮卡塔（Nazak Nikakhtar）。而在長

消息人士指出，聯邦快遞正調降全球快遞服務

達19頁的起訴材料中，聯邦快遞還寫到：“聯邦快遞對

Express部分客戶的運費，其中包括提供與地面貨運價格

每一個待運包裹進行檢查，這種做法將會侵犯公眾的隱

相同的“兩日空運到貨”服務。

私權利。而在轉口方面，要求聯邦快遞對國外的每一個

聯邦快遞大幅調降空運運費，一方面希望從勁敵優

包裹進行不加區別的檢查，可能會違反已經有明文規定

比速手中搶到更多客人，另外則鼓勵自家客戶多使用空

運等其他服務，不要老是偏好收費較低的地面貨運。

合作對象包括實體零售巨擘沃爾瑪與連鎖藥妝業者沃爾 格林等。 聯邦快遞樂觀預估，美國線上購物成長速度驚人， 每日平均包裹運量在2026年時將倍增至1億件。 看準這股電商崛起的趨勢，聯邦快遞近來不斷強化 空運等運輸服務，希望能拉抬自家業績成長。而這樣的 作法與先前呈現強烈對比，該公司先前曾以“低利潤 率”為由抗拒運送過多網購包裹。 此外，聯邦快遞也有意擴增實體據點，打算在連鎖 折扣商店Dollar General的8000間門市內設立服務站，讓 消費者方便寄送商品、取貨或退貨等。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月4日

業主 整裝師 挂牌經紀

Home Staging 照片歸誰所有？ 法律 連綫

賣家為了更好地宣傳推廣所賣 的房屋，有時會僱用房屋整 裝師 （Home Stager） 。那麼， 房屋整裝前後照片的所有權歸誰人所 有？

房也需要更加清潔。 業主因自己的隱私受到侵害而十分惱怒和沮 喪，並請我出面處理此事。 應客戶的要求，我向該雜誌、房屋整裝師、房

未意識到業主還未給予許可。 而挂牌經紀則向客戶寫信並致電道歉，稱事件 很不幸。她承認與房屋整裝師常互相分享照片，但 稱整裝師從未將整裝前的照片發給雜誌。

地產經紀均發送了郵件，要求對此進行解釋和道

我希望以此實例提醒大家，雖然房屋售前整裝

歉。在收到郵件幾個小時後，雜誌發行商回應表

對於出售房屋非常有幫助，但值得注意的是賣家和

是房屋業主還是挂牌經紀亦或是房屋整裝師

示，他們並不知道所發照片是未經業主批准的，並

買家都要明確說明，整裝前後房屋照片的用途，防

呢？這些照片在未經房屋業主的允許下，可以被隨

且即刻從該網站上刪除了相關照片與文章，以示歉

止挪為它用。

意使用嗎？

意。房屋整裝師隨後也回信表示道歉，並稱此前並

作者是多倫多房地產律師Bob Aaron

曾有客戶向我求助，他們發現自己Condo單位 整裝前後的照片，在沒有得到業主允許的情況下， 被刊登在本地一個著名雜誌的網站上。 去年7月，該業主的挂牌經紀聘請了一位專業 房屋整裝師，幫助銷售他們位於多倫多中城區的一 個545平方呎Condo單位。 當時，為了進行房屋整裝前策劃，這個一臥一 浴小戶型的典型雜亂細節均被拍照記錄了下來，包 括嬰兒床、秋千、裝嬰兒食品和尿布的紙箱、嬰兒 換衣台，以及寵物狗等。業主表示，他們完全相信 這些照片不會被曝光，因為當時拍照只是為了計劃 整裝方案和家具擺放，並不應該挪作它用。 房屋經整裝後，在一天之內就以高於叫價的價 格售出。 然而令業主驚訝的是，幾天后，房屋整裝前後 的照片竟被曝光在一份雜誌的網站上，而且還附有 Condo大廈的具體地址。緊接著，相關的文章和照 片也出現在另外多個網站上。盡管文章中並未提及 業主的姓名，然而，任何一位房地產經紀，都可以 在電腦盤MLS系統上，輕易發現業主是誰。 刊登照片的雜誌所發布的文章主題，是讚美房 屋整裝技巧，突出房屋整裝師的高超水準，反襯出

售前整裝有益於房屋售出，但業主和買家需明確所 攝圖片的用途和權限 (星報資料圖片)

業主原屋設計的低俗，暗示業主缺乏某種氣質，廚

誰應負責更換破損的公共設施？ 問：我家滑動院門的密封條老化或缺損

答：《共管物業法》1998第98條，是用於

關的協議，應在業主單位的產權上注冊。該協

了。公寓委員會曾拒絕更換大門，並指根據

處理單位業主對公共元素的增添、變更或改

議很可能作出了規定：單位所有人將負責維

《共管物業法》第98條規定，更換責任在我

進。委員會引用第98條表明，你或者以前的業

護、修理或更換所變更的內容——門。在這種

們。但最近，董事會又表示將會更換大門，費

主安裝這道門，是作為對公共元素的添加或改

情況下，更換門是你的責任。

用由我們支付。委員會是否沒有義務用法團的

進。

費用更換門？

《共管物業法》要求，與變更公共元素相

作者Gerry Hyman是星報共管物業法專欄作家

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