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2019年7月25日

度假屋價年漲7%

千禧代入市增14%

本報記者

新聞快遞

據最新民調結果顯示，全國度假屋價格按年穩健增加，有74%的地區有上升趨勢。有 56%千禧代入市購買這類房屋，相比去年增幅為14%，其中原因是房價較大都會城市容易負擔。由地產代理公司RE/MAX於今年2月4至10日期

分地區度假屋市場表現強勁，只有草原省份因經濟

是次調查結果重點如下：

疲軟而令需求保持低位。

1. 40％加拿大人和56％的千禧代入市購買度假屋。

藍山中位價升 36% 他認為，都會城市和度假屋市場之間形成鮮明對比的原因眾多，當中由強勁的就業與經濟條件帶動，但受到千禧代買家的影響，他們發現自己難以負擔都會被擠出城市市場，轉到價格較低的市場。

2. 擁有或想擁有度假屋的原因，64%作為放鬆、與朋友和家人共度時光的地方。 3. 43%因住所不能做的活動如遠足和釣魚等； 30%作為物業投資；20%為退休之家；其他是2%。 4. 30%國民表示，使用或將會使用度假屋作為投資機會，千禧代排名最高，達33%，而嬰兒潮為

間進行的民調，在網上共訪問2003人(不包括魁省)。

整體來說，卑詩省度假屋價格上升8%，其中吐

對比去年的數據，今年度假屋物業，包括位於湖邊

芬奴(Tofino)中位價上升35%而領先，如位於湖邊的

5. 擁有或正在考慮購買的國民，有54%願意前

及非湖邊、就近水上活動及滑雪的物業，中位價上

更上升80%，主要是這類房屋庫存量偏低；第二位

往時間最多兩小時，而24%的人表示兩小時以上，

升7%。此價格計算期由2017年7月至2018年6月，以

Shuswap中位價升25%。

22%是3個小時或更長時間。

及2018年7月至2019年6月。

28%。

安省整體同樣上升8%，近水邊物業的地區如

6. 考慮目前或未來購買度假屋的原因：實惠價

該公司安省-大西洋省執行副總裁及地區總監

Collingwood和藍山(Blue Mountain)中位價升36%；在

格61%；合理的維護費用46%；前往海邊45%；靠

亞歷山大(Christopher Alexander)稱，在主流城市地

Haliburton湖邊物業上升29%。只有Manitoulin

近城鎮44%；與主要居住地的合理距離35%；相對

產市場，加國東部和西部之間形成鮮明對比，前者

Island、French River和Rideau Lakes地區的中位價下

隔離28%；土地使用權24%；靠近運動或娛樂場所

顯示有所增長，而後者則持平至負面。同時，大部

降。

24%；鄰近房產12%；島嶼財產7%；其他1%。

手提:647-685-7766 優惠租金每呎僅$58 Yonge/Bloor 商業地產出租/出售

多倫多市中心地區！機會難得！

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

與樓市大勢相呼應全加5月份零售下降

加國6月通脹率降至2％預計央行維持現利率政策加拿大統計局17日公布，加國6月份年度通脹率(消費物價指數)為2％，如扣除能源類數據，6月通脹率是2.6％。加國食品、住房、服裝、家居用品、服務、保險、新車等價格在過去一年中都有所上漲，但整體通脹率從5月的2.4％降至6月的2％，主要原因是能源價格與去年同期相比急劇下降。至於加國央行最關注的核心通脹率，6月份平均值為2.03％，較5月份經修訂後的2.1％，升幅收窄0.07個百分點，符合央行定下的2％目標中位數。在食品類別中，農業區受到惡劣天氣影響，6月份新鮮蔬菜價格急劇上漲17.3%，是價格升幅最大的類別，並是自2016年1月以來，新鮮蔬菜價格升勢最急速的月份。央行是否調整利率，通脹率的升跌為主要考慮因素之一，有經濟師表示，通脹率返回2%的央行指標水平，由於貿易緊張形勢升溫，加上全球央行正採取寬鬆政策，以及全球性經濟衰退問題正於加拿

一周財經新聞

大浮現，相信本國央行將維持目前的利率政策。

共享汽車公司出奇謀推超跑豪車搶攻市場

加拿大統計局日前表示，今年5月本國整體零售銷售額出乎意料地下降了0.1％，與經濟學家預期增長0.3％相反。主要原因是消費者減少購買雜貨、酒類和衣服。若不包括汽車和汽油，下降幅度更達到1％。較早前對於本國應否減息，有不同意見。有人認為本國經濟反彈，也有通脹，不應減息。可是，該份報告的數據對於那些認為本國央行最終需要跟隨美國聯儲局降低利率的人來說，無疑是一個指標。零售銷售數據，可能會加劇國民對債務服務成本接近可支配收入的程度感擔憂，這些成本接近自金融危機以來的最高水平，且令人對本國可以繼續倚靠消費帶動經濟增長的程度，產生懷疑。除安省和魁省外，每個省份的零售銷售都出現下滑，這與房地產市場情況相呼應，加國東部地區正在復蘇，而西部地區仍處於低迷。不過，若以個別城市而言，零售額在本國3個人口最多的城市多倫多、滿地可和溫哥華則出現上升，有助緩解全國整體消極情緒。

福特汽車公司（Ford Motor）19日表示，由於若干款汽車銷售業績不佳，公司計劃從今年9月起，在其安省奧克維爾（Oakwille）車廠裁員200人。福特公司表示，該公司的 Ford Flex SUV及Lincoln MKT跨界車的銷售正在趨緩。同時，福特在一些歐洲市場也將停止銷售Ford Edge SUV。安省奧克維爾廠生產上述3款車種，共有員工4,600人。安省政府表示，正在努力通過其“駕駛繁榮計劃”（Driving Prosperity）支持汽車行業，並對受影響的工人提供協助。

隨着越來越多的市民選擇共享汽車出行，多倫多共享汽車市場的競爭也日趨激烈。最近一家名為R-Club的共享汽車公司以大馬力豪車投入市場。據CTV報道，R-Club 是韋斯特蘭（Adam Westland）和巴洛（Noah Barlow）共同創立的一家新型共享汽車公司，巴洛說：“R-Club就像是豪華車的集中地，車型多為2018年的Acura NSX。此外還有其他車型包括保時捷、經典野馬和愛快（Alfa Romeo）等。”這些汽車目前存放在東約克倉庫，該倉庫還提供各種服務，如汽車維修。車庫旁，人們可以享用啤酒和玩電子遊戲。R-Club採用俱樂部會員制，每年的會費為9千元。根據多倫多大學副教授Shauna Brail統計，2010年北美道路上隻有1,500輛共享汽車，現在已超過13萬輛。估計目前在北美使用共享汽車服務的人數達290萬之多。

加國5年最大公開招股 GFL集資15億拓業務

加國兩餐飲集團合作將赴華開1,500快餐店

福特汽車銷情欠佳安省車廠將裁200人

2019年7月25日

加拿大國際餐飲品牌集團(Restauran t Brands International，簡稱RBI)23日宣布，與另一餐飲集團TFI TAB Food Investments（簡稱TFI)簽訂合作協議，未來10年內在中國開設1,500間Popeyes快餐店。總部設於多倫多市的RBI，旗下業務除了Popeyes之外，還有Tim Hortons咖啡店及Burger King快餐店。至於TFI目前在土耳其及中國擁有超過2,000間餐廳。同時，早於2012年開始，RBI已經與TFI合伙在中國經營Burger King快餐店業務。

加國廢料管理公司GFL Environmental Inc.申請首次公開招股，這將是加拿大約5年來最大的一次公開招股活動。據彭博社（Bloomberg）報道，該公司目標是募集約15億美元，並將公司估值提高到約150億美元。市場營銷活動將於9月開始，計劃將在多倫多證券交易所和尚未決定的美國交易所上市。該人士表示，所有資金將用於公司財務部門的支出和資助公司未來增長。資料顯示，GFL在加拿大和美國23個州擁有設施，為400萬個家庭提供服務。該公司擁有超過9,500名員工和13.5萬名企業客戶，提供固體廢物運輸、土壤修復和液體廢物管理等服務。GFL招股由加拿大皇家銀行、豐業銀行、滿地可銀行、摩根大通公司和高盛集團等銀行主導進行，其他主要股東包括安省教師養老金計劃、BC Partners和新加坡主權財富基金GIC Private。

Century 21 Leading Edge Experia Realty Inc. Brokerage Broker of Record, President

2015，2016 RE/MAX最高鑽石大獎，2016 RE/MAX 名人堂大獎，華楓地產持牌人超值物業——列治文山獨立屋超值物業——萬錦雙層獨立屋超值物業——列治文山獨立屋超值物業——多倫多獨立屋超值物業——旺市雙車庫雙層獨立屋超值物業——Newmarket獨立屋超值物業——多倫多市中心鎮屋業物值超

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列治文山Bathurst/King高尚社區， 3650尺雙車庫獨立屋。50尺面寬！全新！全新！全新！大地塊，Walkup地下室，一樓10尺頂，二樓和地下室9尺頂。叫價僅：$180萬

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Yonge/Steels，44乘132尺大地塊，南朝向，Corner Lot，三臥房雙車庫，完成地下室帶獨立入口，2018新屋頂。屋內狀態良好，拎包即可入住。社區完善，交通便利。實心價：$1,095,000

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Dufferin/Rutherford，旺市雙車庫雙層獨立屋，四臥三衛，近2500尺生活空間。全屋高檔裝修，洗衣機等家電均為2019全新升級。小學高中均是TOP，近Go Train 車站和高速路口。叫價僅：$1,155,000

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Leslie/Green Lane，Newmarket獨立屋，66尺乘200尺超大地塊。超大後院，超長drive way，超大主臥帶 Bay window，屋內狀態良好，自住、翻建、投資皆宜。叫價僅：$688,000

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

ELITE CAPITAL

Grace Lau 劉小姐

宏富地產

國際註冊工商業房地產投資師加拿大地產學院院士加拿大特許地產專家

Realty Inc., Brokerage

Member

Tel: (905) 475-3300 Fax: (905) 475-3399

CONDO

尼瓜拉瓜瀑布區名牌釀酒廠生意，連 40 畝靚葡萄園。20 年釀酒經驗，設備齊全，另備莊園住宅，難得商機，叫價 $8,000,000

酒店 + 鎮屋發展項目

發展項目

投資靚商場

EToBiCoKE

大多市西區豆腐及素食製品生意，專供超市及批發商，設備齊全。長期客戶，叫價：$269,000

Davids & Main, Newmarket

舖居下資上投新

新

自

助

餐

館

舖

Steeles & main St. Brampton 15,100 呎大型自助餐生意，位於繁忙主流商場。468 座位有酒牌。新派重本裝修。生財設備齊全，容易運作。叫價 $1,200,000。中餐

型新大

mArKHAm rd. & FinCH WoodBinE&ESnA PK

連生意。叫價 $918,000 店鎖商鮮連海新

midLAnd & FinCH

888 呎靚零售商舖，位於人流特旺商場，毗鄰各大小食肆。現作中藥店，可改作其他用途，叫價 $548,000。

盤

urt 靚

Co ood

Aurora 市中心大路，能發展為 110 餘個高尚柏文單位及數個獨萬錦市 Plaza yonGE&SHEPPArd 立豪宅。詳情請一流保養萬錦市全獨立 Plaza，位於大路街 680+611 呎辦公室用物業，樓底高，採光好，位來電查詢。叫價角，鄰近住宅，學校及社區中心，租客包括於北約心臟地帶，數年新大樓內，直達地鐵，舉 $14,000,000。名牌餐館食肆，容易管理，叫價 $6,000,000。步到各大商業，銀行，超市等，叫價 $650,000。

居下

新上

舖

生意

廠豆腐

公樓

辦北約

投資靚地

靚商

BAy & QUEEnS QUAy

416-627-6888

市中心獨立商場，位於央街大路，主層零售商舖，二樓多個住宅 HAmiLTon 威美頓市柏文，周邊發上居下舖靚物業，主層 37 年經營，60 座 25 年經營紙品生產及餐館用品供應生意，展迅速，潛力位中餐廳，二樓 4 睡房 2 廁公寓，鄰近各設備齊全，穩定長期客路，運作成本低，無限，叫價大工商業客戶，熟客多，獲獎無數，物業競爭對手小。容易運作，東主榮休，請來 $11,000,000。

Food Court 生意，位於繁忙市中心大樓，直通地下城。五天營業。工作時間短，容易操作，總公司培訓。叫價$699,000

Commercial Division Toronto Real Estate Borad

一流商業投資物業，二座地段共 47×121 呎。 nEWmArKET 以北位於 MAIN 街中心靚地段，主層 90餘畝農用靚地，鄰近長期穩定餐館及 404出口，合長線投資及發零售租客。二 / 三樓共 9 個柏文單位。收租好，穩定回報，叫價展用，詳情請來電查詢。 $4,180,000

AUrorA

o Fo

Direct Line:

yonge street Aurora

地新靚

離大多市約 1 小時，位於 Lake Simcoe 湖邊，約 23 畝靚地。現有靚酒店及可發展 124 套鎮屋。詳情請來電查詢。叫價 $18,500,000。

CCIM, FRI, CRES Broker of Record, President/Owner

5 Shields Court, Suite 103, Markham, ON Canada L3R 0G3

瀑布區酒莊 / 酒廠生意：

2019年7月25日

+ 咖啡

oakville市

名牌連鎖特許加盟海鮮餐廳，4577呎，專營新派手抓海鮮，百萬元投資裝修，專人設計，174座位有酒牌，叫價$399,000。

店

便利

西區老牌咖啡店連便利店生意，生意穩定，客足運作，附近競爭小，便利店備彩票，合家庭經營，東主榮休叫價$90,000。

住宅出租

Bay & Wellesley

店水果大型

/ 新泰

doWnToWn

市中心大型水果便利店，34餘呎位於人流熱旺，市中心地段。鄰近公寓發展項目，主流客戶，租約好，生意穩定。叫價$389,000

館

越餐

dUndAS & WinSTon CHUrCHiLL

密市 2,200 呎 80 座位備酒牌泰 / 越餐生意。位於特旺商場，主流客路。廚房設備齊，15 年經營，業主榮休。叫價 $299,000

2,300呎90座位中餐，位於特旺商場，大量停車位，鄰近超市，銀行，客路穩定，容易運作，叫價$98,000。

1,500 呎，2 睡房 2 廁，高級柏文，高層無敵靚景，一到二年租約，叫價 $4,990 / 月。

中餐

密市

miSSiSSAUGA

十餘年經營，密市中國城內有各中餐生意，140 座位有酒牌，新裝修，長租約。可轉其他用途，叫價 $279,000

餐

新泰

dUndAS & THird LinE

名牌泰餐館 30 餘座位有酒牌。一流位置，主流商場毗鄰主流超市、藥房及醫院，時間短。容易運作。叫價 $269,000

文

餐

新柏

新中

BrimLEy & HUnTinGWood STEELES&WEoTon rd mCCoWAn & STEELES

Food Court中式快餐，位於靚商場，車位足，毗鄰超市，客路好，容易運作，叫價$98,000。

電查詢。叫價 $849,000

10,675 呎，405 座位有酒牌大型中餐生意，位於萬錦市主要大路，數年新裝修，寬敞大廳，大量停車位，租金平，五加十年長租約，東主榮休。叫價 $799,000。

超級筍盤

烈治文山，近COSTCO， MATTAMY全新兩層鎮屋，3房兩廁，單車房 1700呎，有後園，3萬元升級。價949,000

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16街夾MARKHAM RD，四房，雙車房，價一百一十萬。

yonGE & SHEPPArd

北約高層東北單邊靚柏文，千餘呎二睡房，寬敞客飯廳，舉步到地鐵，叫價 $699,000。

越餐

新泰

yonGE & STEELES BUrLinGTon 埠

北約靚區，50.5X130 地段，4+2 睡房雙車 3470 呎泰越餐館，122 座房，坐南向北靚屋，專業裝修，分門土庫，位有酒牌，雅致裝修，可交通方便，一流保養。叫價 $1,899,000 改餐種，叫價 $129,000。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月25日

▲（星報資料圖片）

頭條故事

收益誘人短租激增法規稅制有待跟上本報記者文琪

Airbnb自2008年成立以來，使用共享模式將旅行者與世界各地的房東緊密聯系在了一起，成為新興科技領域的黑馬，也成為當下旅游行業的新星。比住賓館和旅店更為便宜的價格、更接地氣的布置、更像家的環境，以及共享概念所創造的空間利用增多，讓 Airbnb的大軍不斷壯大。越來越多人希望能把房子用來短租，因為這比長租帶來的利益還要多。很多人認為這是“容易來錢”（easy money），真是這樣嗎？在前幾期的都市地產中，本刊與讀者分享了經營Airbnb可能遇到的房屋保險問題。本期我們會探討經營Airbnb，還有哪些風險，以及又有哪些好處。

在當下，使用Airbnb住宿在世界各地都成為引

通過了規管短租的動議。要在Airbnb等短租網站上

領出游的時尚之選。多倫多在5年的時間裡，經營

出租整個房屋，就必須向市府注冊，支付50元年

Airbnb的物業數量更是增長了288%。有報告顯

費。一年內一整個單元最多可出租180天。短租平

示，多倫多13%的房東掌握了Airbnb上37%的短租

台則需要一次性支付注冊費5000元，每晚一元的執

單位。2014年至2016年間，短期租賃房屋數量增加

照費，以及把所有在線房源的信息做記錄保存。市

了兩倍，覆蓋10,800處房產。Inside Airbnb的數據

府也對Airbnb的規管出台了建議，包括從事短租的

顯示，截至2018年8月，多倫多的Airbnb房屋上市

屋主要自行前往市府登記交費，隻允許自住物業作

量超過17,500。但與此同時，Airbnb也在世界各地

短租，空置物業不可短租，多個房間的物業最多隻

受到酒店業和租客群體的抨擊。

可出租3個房間等諸多條例。

目前，在多倫多市經營Airbnb雖然並非是違法

但不久后，數名從事airbnb的業主和相關團體

行為，但在一些情況下，仍有不少問題可能使屋主

認為這樣的附例決議不公，隨即把市府告到了安省

面臨法律訴訟。多倫多市府2017年對規范短租市場

規劃上訴庭。原本的聆訊日期是2018年9月﹐但並

出台了規管附例，但被一些Airbnb經營業主和幾家

未成功舉行，隨即推遲到了2019年8月。處於觀望

相關的短租運營商告上了安省規劃上訴庭

中的民眾，現在該短租的還是放出去短租收取更高

（LPAT，The Local Planning Appeal Tribunal ），

的回報。而蠢蠢欲動希望加入短租行列，又怕政策

目前正在等候聆訊，因此相關法律並未真正生效。

風雲突變的也大有人在。

而在大多地區的萬錦市（Markham），考慮到經營短期租賃可能產生的噪音、垃圾、滋擾、社區安全等情況，萬錦市更是明令禁止區域內的居民進行此類的出租業務。

加國兩大城市着手規管短租 2017年底，多倫多市政府在市議員的投票下

卑詩課收 11%“苛捐雜稅” 就在多倫多為規管Airbnb進行激烈討論的時候，溫哥華於2017年就公布了監管短期出租的相關資訊政策，已於2018年4月正式實施。附例的要求包括，業主需購買49元的年度營業執照，以及繳納一次性申請費54元。下轉P8

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月25日

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月25日

上接P6

共管物業短租是否合規很重要不同的condo針對短期出租的單位有不同規定，有些condo大廈甚至明確規定不允許運營短租。對於condo業主來說，短租很可能違反了你最初購買物業時，同意遵守大廈附例章程的合約。出於安全考慮，許多condo會通過鎖定的大堂門、使用鑰匙扣激活電梯、要求租戶通過大廈前台登記等規定來規范住戶和客人的出入和停留。

頭條故事

讓使用短租平台的陌生人進入到這些規管嚴格的condo大廈，意味着會增加整個公寓大樓的風險。因此通常關於短租、長租的相關規定都會在大廈的附例和章程中 ▲（星報資料圖片）

有所陳列。如果單位業主把單位出租給陌生人，大廈中的任何人都可向管理處匯報。如果被發現違反附例，可能會被警告

2018年卑詩省政府也宣布，在Airbnb上出租房

劉女士還表示，她對短租最滿意的地方就是自

屋的業主和租客會被收取8%的營業稅（sales tax）和

己可以更自由地控制如何使用自己的房子。“以前

3%的旅館稅（hotel tax），總共高達11%的“苛捐雜

做長租最常遇到的就是租客不能隨意驅趕，收回自

稅”。收取的營業稅將用於補貼城市的可負擔住房

用需要的手續很多。經歷過長租的房東，都知道當

收入可以抵減。銀行要看的是標地房產的債務和租

計劃（affordable housing）。在去年4月溫哥華實施

房東太不容易了。有時候國內來了親友，你正在長

金能不能抵減。沒報在租金收入而是報在了商業收

了附例后，一個月內在Airbnb平台上下架的房源多

期出租的房子也不能給他們使用。而短租的自由度

入裡，收入沒法抵減，就會導致加按時很難，房屋

達400套，大部分轉為了長租。

很高。我知道有親戚朋友要來住的時候，就會在

的收入用不到。這時就要看其他收入是不是夠高

Airbnb上提前把那些日子劃掉。這能讓我在出租和

了。”

旅館稅會被納為市政府一級的財政收入，促進城市的旅游業發展。未來一旦多倫多關於短租的立

自用之間做到平衡。這是我最喜歡短租的地方。”

及罰款。

王紅雨認為，經營短租的業主，守規矩的應該

法開始實施，商業稅收制度必然參考其他城市。目

劉女士對記者表示，在女兒的幫助下，自己有

把收入報為商業收入，因為這完全是經營性的主動

前，在多倫多如果物業被算作為商業類，需要按

記賬並按收入都報了稅。對未來多倫多市府立法的

收入。“但的確通常大家不這麼報。大部分人用的

2.5% -2.7%交稅。而一般的民宅，地稅在0.7-1%左

執行和法規的更改並沒有過多擔憂。“我們都是遵

就是出租收入（rental income）。但是如果銀行要看

右，差別較大。稅收的增加是短租業主不得不面臨

紀守法的公民。Airbnb隻是屬於短期租賃的一種，

租金入賬記錄、每月存錢記錄，做短租的人恐怕就

的現實。

按照收入正常報稅，就不會有稅務上的問題。如果

拿不出來了，會缺一份文件。並且存的每筆收入也

未來市政府的規管條例出來，我就正常繳納商業

不連續，金額不一致。銀行不會看平均值，其實是

稅，或者可以隨時換回長租，都不是問題。”

在銀行的規則裡從來沒有考慮過短租。我遇到過原

雖然目前在多倫多還沒有執行短租的相關立法，但如果政府決定制定並執行類似其他省市的短租法律，短租業主最可能面臨的是來自省、市政府的增加稅收。為了市場公平原則，許多通過短租附例的城市都要求Airbnb等短租平台上的房主，像酒店一樣支付旅游相關的稅項。

短租讓出租和自用轉換自如拋開管理短租的瑣碎，Airbnb和長租相比，除了每月收入增加，還有一些其他優勢。本報讀者劉

貸款怎麼批復？

來做Airbnb的人，后來覺得不劃算，收回來做長租。他雖然擁有房子已經3年了，但是前兩年沒有報

一個一直用於短租的

稅記錄。這種情況下銀行可以變通地處理。比如他

投資房，拿去銀行做加按

剛剛出租了，我們可以用租約（lease agreement）；

（refinance）的貸款申請，

或者現在正在短租，提供不了租約，銀行也可以變

銀行如何審核收入也是很

通地做出租收入評估（rental income appraisal），也

多人關心的問題。滿地可

可以替代。因此具體個案具體分析，沒有標准答

（BMO）銀行房屋貸款專 ▲滿地可（BMO）銀

案。每個人情況不同。最怕短租同時租給多個家

女士一直對有關短租的話題感興趣。她是一名家庭

行房屋貸款專家家王紅雨（Henry）在接受王紅雨（Henry）

主婦，平日主職是照顧女兒、兒子上學和日常生

本報記者訪問時表示，購買短租物業貸款沒有問

活，同時她也兼顧一套市中心公寓的短租管理。她

題，續約（renew）也沒有什麼問題，但是加按會比

而當短租的房子不是標地房產時，會有什麼情

對記者分享道，“我有快兩年的短租經驗。租客大

較麻煩，主要是因為拿不出租金收入去抵減債務。

況，王紅雨稱，“比如說有人想買個自住房，或想

多是來加拿大探親或旅游的，最多就是住個幾天到

“本人不住在房子中，銀行會認為這是出租物業

買個投資房，已有的債務需要用租金收入抵減，這

幾周，很少有超過一個月。這些人因為行程忙碌，

（rental property）。做貸款時，會有兩種情況，如

時銀行也要租金收入的文件。通常是看過去連續兩

往往在外時間多，較少使用廚房，甚至有些人除了

果是標地房產（subject property），買的時候不存在

年報稅的情況，以及現在有沒有入賬的金額可以証

睡覺時間都很少待在房間裡。因此，我認為這樣輕

任何問題，別人的出租收入和你沒有關系。銀行會

明現在還在出租。租金收入隻是為了抵減債務，好

度使用房子，對房屋的損耗小。我平時住在約克

估長租的租金。而加按不是購買，是已經有了，要

申請下一個，看能不能批下來。所以這個問題非常

區，所以在市中心找到了華人家政清潔公司，租客

把升值部分的錢拿出來。這時就很困難了。首先要

復雜。雖然現在經營Airbnb處於灰色地帶，但不論

走了他們會上門幫我做清潔。因為頻繁定期做清

看是不是報稅了。經營短租，如果按照商業收入

如何，法律沒有允許的情況下，銀行不會放開一個

潔，房子的保養比長租要多。我去市裡的時候也常

（business income）去報，不填在稅表的T776裡，也

口，說A i r b n b的收入可以支持貸款。這個太難

會去照看一下房子。”

就是租金收入不在126這行，屋主的貸款申請就沒有

了。”

庭，銀行做評估時發現是rooming house，那就完全沒戲了。”

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2019年7月25日

人們搬家前，或會查查黃曆，擇個良辰吉日，可見搬家也是人生大事之一。不過，搬家要顧及的事情十分煩瑣卻非常重要，若不幸地顧萬漏一，遷居的高興心情將一掃而空。

熱點話題

搬屋旺季到提前籌劃好避免犯常錯順利遷新居

不要忘記量度新居的門廊、走廊、樓梯、電梯等尺寸，是否足夠大型傢具通過（星報資料圖片）

本報記者

有幾種普通到極的搬屋錯誤，就算專家們如何

搞亂了整個搬屋日流程事大。聘請哪一間搬屋公

不厭其煩地提醒，仍然有人會犯。不想搬進新居第

司，不能單靠價錢來判斷，信譽與口碑也很重要。

一天便頭痛，就要小心避免以下所述搬家常見經典

多問幾間，貨比三家。

錯誤了。

1. 沒有提前預約搬屋公司

有些搬屋公司隻在電話裡或網上報價及預約，但這作法對雙方都沒有保障。最好還是請搬屋公司派員上門，估算清楚搬運量及價錢，白紙黑字寫清

大家或會認為，這是不可能犯的錯誤。但事實

楚收費、搬屋日期、到達時間、有什麼額外收費

是，很多人總是拖到最後一刻才預約搬屋公司或預

等。就算不派職員上門，所有細節至少要透過電郵

約貨車，結果搬家大日子便發生意想不到的狀況。

或文字短訊交待，將來有何爭拗，起碼有通訊紀錄

一般來說，6月至8月是搬屋的旺季，而每個月的第

為證。

一天及最後一天，更是搬屋高峰期，所以預約很快便會爆滿。建議最好在搬屋日之前兩個月，開始物色搬屋公司。

4. 沒有在裝箱前清理雜物沒有人喜歡將無謂的東西搬來搬去，搬屋正是

早一點跟搬屋公司落實細節的好處之一，是可

清理家中雜物的最好時機。在進行物品裝箱打包

以預訂最早的開工時間，做當日的第一張單。因為

前，將所有物品來一次“斷捨離”的分類。真正有

搬運、交通等不確定因素，搬屋公司的貨車及工

需要的，可以裝箱。沒有用又殘舊的，可以丟棄。

人，可能會因此延遲到達第二張單的搬運地點。如

不再用但仍然很新淨的，可以捐到慈善機構，又或

果閣下是第二張單的客人，搬屋當日的所有環節都

放到二手網站賣一點錢。好像Craigslist、Kijiji、

可能會被延遲。

Facebook Marketplace等，都可以放售二手物品，賣

2. 沒有提前預約大廈電梯居住在共管公寓大廈的話，提前預約電梯跟提

到的錢用來補貼一下搬屋開支也是不錯的。

5. 沒有系統或錯誤的標貼

前預約搬屋公司一樣重要。在搬屋旺季或搬屋高峰

將物品放進紙箱時，最好是分門別類地放，廚

期，可能同一座大廈內，會有其他住客在同一天搬

房的、浴室的、睡房的。就算是客廳的物品，也可

走或搬入，電梯的預約一定會被人搶。如果希望預

以分開幾個紙箱，放小擺設的、放獎盃的、放相架

留心目中想要的時間，應儘早跟大廈管理處聯繫。

的，諸如此類。封箱後，在紙箱上寫上裡面的物

3. 沒有貨比三家

品，以及屬於哪個房間。搬運工人可以按照紙箱上的標示，把物品搬到它應該到的地方。如果想再有

搬屋日能否一切順利，可以由搬屋公司開始說

系統一點，可以在紙箱上加上號碼，並用記事簿紀

起。如果選擇了一間不靠譜的搬屋公司，例如遲

錄。當所有物品搬進新居後，可較容易清點是否有

到、物件破損、臨時加錢，弄得一肚氣還是其次，

所遺漏，又或缺失了的是什麼物品。

6. 忘記量度新居走廊或通道的尺寸大型傢具如沙發、櫃、餐桌等，當年搬得進舊居，但不代表同樣能搬得進新居。很多人忘記量度新居的門廊、走廊、樓梯、電梯等的尺寸，是否足夠大型傢具通過。當搬運工人把傢具搬到新居時，才發覺根本搬不入屋，最後可能要拜託搬運公司將傢具臨時存倉，當然要額外付費啦。此外，購買新的大型傢私或電器，也要量度好搬運路徑的尺寸。

7. 忘記找兒童或寵物日託搬屋當日，可謂兵慌馬亂，搬屋工人行出行入，紙箱、傢私、雜物又重又大件。如果家中有兒童，除了難以照顧外，還可能有碰碰撞撞的危險。如果家有小貓小狗，搬屋過程可能會嚇驚它們。由於搬屋期間大門經常敞開，一不留神，貓狗甚至溜走了也沒人察覺。因此，預先找家人或朋友，在搬屋當日代為照顧孩子或寵物，這樣便可專心地處理搬屋事宜了。

8. 忘記收拾一袋過夜必需品搬屋當日，就算一切順利完成，應該已是入夜了。相信經過一天的勞累和緊張，身心俱疲，亦沒有打算當晚開箱收拾吧。可是，正當想在新居浴室第一次洗澡時，才發覺所有個人護理用品、睡衣、拖鞋，甚至是清潔的內衣褲及第二天要穿的衫褲鞋襪，也不知收在哪一個紙箱中，可以想象到那一刻的無奈吧。因此，搬屋前為家中各人收拾至少2至3 天的衣物、日用品、藥物等，每人一個旅行袋也好，全部放在一個容易辨識的紙箱或膠箱都可以。最好也另外裝一袋清潔用品、零食、飲料、重要文件、工具箱等。

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

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2019年7月25日

旺市最旺社區如今選擇在旺市（Vaughan City）安家的華裔越來越多，旺市很多社區也越來越受華裔購房者的喜愛，尤其是Patterson社區，因其房子年代新、房屋價格合理、性價比高、居住人群收入和學歷均高、交通位置便利等諸多優勢被個各族裔購房者喜愛。 Patterson社區是個僅有10多年歷史的新興社區，

平時散步、Hikking的步道，區內還分布着大片自然保

被稱為旺市的朝陽社區。根據地產局的劃分，社區北

護林區，佔地2.4公頃的Sugarbush Heritage Park就位於

以Teston Road為界，南到407高速，西邊到Keel Street

社區中心，裡面有兒童活動場地、圓形劇場、眺望觀

東側的鐵路，東到Bathurst Street。

景台和野餐區；區內還有設施齊備的大型社區中心、

該區近10幾年來在逐步發展，直到現在還有不少

新建圖書館、其他小型公園和兒童活動場及維護很好

待開發的地段，其中廣為人知的Thornhill Woods、

的運動場。社區附近更是既有高爾夫球場，又有繁華

Dufferin Hill、The Valleys of Thornhill和Upper

商業中心，所有生活配套設施都非常齊備。

Thornhill Estates這些知名的新興住宅區都包括其中。

自然環境好交通購物方便 Patterson社區的風景非常好，社區中間夾雜着一 ▲社區房屋普遍很新

片片天然樹林和一個個小湖泊，已經都規劃成了適合

Patterson社區交通方便，近在咫尺的400高速和 Hwy7都可以方便抵達，也可方便的轉換407高速。在多倫多Downtown上班的白領們還可以搭乘Go Train火車，25分鐘即抵達Downtown的Union車站，完全可以實現在繁華中心工作，在風景秀麗處安家的夢想。

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月25日

Patterson 攝影、文/Randey

生活在Patterson社區，會發現商業設施非常發達，基本上在主要干道的十字路口都有大型Plaza，各

是移民多年的白領專業人士，不少家庭是在華人區居住多年之后換房過來的。

種大型超市、餐廳、咖啡店、銀行，各種Daycare和寵

隨着新居民的進住，人口結構的調整，旺市學校

物醫院等生活服務設施比比皆是，而且超市的經營時

學生素質總體呈現上升趨勢。根據菲莎研究中心公布

間普遍很長，基本上都是早7點到晚上10點，也有一些

的安省中小學排名，旺市有不少公校和天主教小學躋

24小時超市，上班族在忙碌了一天之后，還能有充裕

身於3037所小學中的前100名，也有數所中學排名在前

時間買菜，料理生活。而且大家都熟悉的Vaughan

100名。

Mills Mall和Canada Wonderland，也為居民的假日生活增添很多樂趣。

年輕多族裔高教育水平

▲Lauderdale Dr 2層獨立屋，地庫可步出，2車庫4車位，4 臥室3浴室，硬木地板，家庭廳帶壁爐，廚房大理石地面，花崗岩台面，早餐區可步出Deck，主臥帶5件套浴室，lot：叫價：$1,659,000 45.96 x 82 Feet。

Patterson的公立學校歷史都不長，但排名還不錯。而且隨着高教育背景家庭的逐步遷入，排名也是在逐步上升中。在Bathurst/Rutherford附近，還新建了專門的猶太社區中心和私立學校。區內公立學校有

Patterson社區是一個年輕、多族裔、教育水平和

Thornhill Woods PS小學和Dr. Roberta Bondar小學；公

收入均較高的社區，居民70％擁有學院和大學文憑，

立高中Westmount高中，在全安省738所高中的菲莎排

平均家庭年收入為15.6萬。居民中前3位人口最多的族

名中列第62名；Stephen Lewis高中也是不錯的學校，

裔是意大利裔、猶太裔和華裔，分別佔22%、38%和

同樣排第62名，而且，縱觀這幾年的成績，每年都有

10%，2/3以上居民為歐洲裔。區內華人比例比萬錦和

提升，相信隨着更多高素質家庭的遷入，學校排名也

烈治文山市低不少，這裡的華人居住分散均勻，主要

會越來越好。

▲Carrier Cres 2層獨立屋，部分完成地庫，0-5年新，30003500平呎，上層洗衣房，2車庫2車位，5+1臥室5浴室，硬木地板，主層書房，廚房帶早餐區，可步出后院，主臥帶7 件套浴室，4個半套房，地庫帶1臥室，地庫更衣室帶4件套浴室，lot：40.03 x 109.91 Feet。叫價：$1,598,000

▲Jazz Dr 2層獨立屋，完成地庫，3500-5000平呎，主層洗衣房，2車庫2車位，4+1臥室5浴室，硬木地板，射燈，家庭廳帶壁爐，Bay窗，廚房中央島，早餐區可步出后院，錯層家庭影院，主臥帶6件套浴室，共2套房+2個半套房，地庫帶 1臥室，lot：41.02 x 102.03 Feet。叫價：$1,568,000

▲Ascalon Dr 2層獨立屋，完成地庫分門出入，3000-3500平呎，上層洗衣房，2車庫2車位，5臥室6浴室，硬木地板，起居室可步出陽台，廚房花崗岩台面，不鏽鋼廚具，中央島，早餐區可步出Deck，主層家庭廳帶射燈，主臥帶5件套浴室，底層帶1臥室，底層家庭影院可步出后院，帶壁爐，帶4件套浴室，底層帶2件套衛生間，lot：39.37 x 102.69 Feet。

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▲Jazz Dr 2層獨立屋完成地庫，3000-3500平呎，2車庫2車位，5+2臥室5浴室，硬木地板，主層Eat-in廚房，花崗岩台面，早餐區可步出后院，家庭廳帶Gas壁爐，Bay窗，主層書房，主臥帶5件套浴室，2層共4個半套房，地庫帶水吧，4 件套浴室，lot：41.01 x 102.03 Feet。

叫價：$1,568,000

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

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▲Golden Orchard Rd 2層獨立屋，未完成地庫， 3000-3500平呎，底層洗衣房，2車庫2車位5臥室5 浴室，硬木地板，家庭廳帶Gas壁爐，廚房不鏽鋼廚具，花崗岩台面，早餐區可步出Deck，主層書房，2層家庭影院，主臥帶5件套浴室，4套房，lot： 40.03 x 104.99 Feet。叫價：$1,468,000

房屋新設計現代

2019年7月25日

▲ Peter Rupert Ave 2層獨立屋，未完成地庫，6-15年新，3000-3500平呎，2車庫2車位，5臥室4浴室，硬木地板，廚房不鏽鋼廚具，花崗岩台面，早餐區可步出后院，主層書房，主臥帶5件套浴室，4個半套房，lot：44.95 x 105.31 叫價：$1,430,000 Feet。

地產犀牛對記者說，Patterson社區成立時間不長，但是發展很快。絕大部分房子建於20062011年之間，房齡一般在10年以下，有的還不足 5年新，市場上還有不少剛剛建成的新屋在售，也可以看到還有不少空地正在被開發建設中。他介紹說，該區的房屋類型以兩層獨立屋為主，佔65%。除獨立屋之外，也有一定數量的半獨立屋和鎮屋，尤其是有很多無管理費鎮屋，佔 26%。房價從中位數70多萬到250萬不等。房屋中 88%為自住，12%出租。地產犀牛說，目前Patterson社區的房產交易非常活躍。相比萬錦和烈治文山市而言，旺市憑借價位及房屋的相對優勢得到很多買家青睞。即使比較同等價位或類似社區，該區的建筑風格、

▲Golden Orchard Rd 2層獨立屋，部分完成地庫，主層洗衣房，2車庫4車位，4+1臥室4浴室，開放設計，Eat-in廚房花崗岩台面，不鏽鋼廚具，可步出 Deck，家庭廳帶Gas壁爐，硬木地板，主臥帶5件套浴室，共2套房+2個半套房，2層帶家庭影院，lot： 49.18 x 107.06 Feet。叫價：$1,398,000

▲Ascalon Dr 2層獨立屋，未完成地庫，主層洗衣房，2車庫4車位，3臥室3浴室，硬木地板，廚房花崗岩台面，中央島，主層家庭廳帶壁爐，主臥帶5件套浴室，lot：40 x 105 Feet。

▲Lauderdale Dr 2層半獨立屋，完成地庫，6-15年， 2500-3000平呎，單車庫2車位，4+1臥室4浴室，硬木地板，家庭廳帶壁爐，主臥帶4件套浴室，地庫帶吧台，lot：24.61 x 101.71 Feet。

▲Ascalon Dr 2層半獨立屋，完成地庫步出地面，底層洗衣房，單車庫3車位，3臥室4浴室，硬木地板，大廚房，早餐區可步出Deck，主臥套房，地庫書房，地庫可步出后院，lot：24.61 x 104.99 Feet。

▲Lauderdale Dr 2層半獨立屋，完成地庫，15002000平呎，底層洗衣房，單車庫2車位，3臥室4浴室，硬木地板，家庭廳帶Gas壁爐，廚房花崗岩台面，不鏽鋼廚具，早餐區可步出后院，主臥帶4件套浴室，地庫帶3件套浴室，地庫書房，lot：24.93 x 叫價：$899,000 104.99 Feet。

▲Ascalon Dr 2層半獨立屋，未完成地庫，單車庫3 車位，3臥室3浴室，Eat-in廚房，不鏽鋼廚具，早餐區可步出Deck，硬木地板，主臥帶4件套浴室，lot：叫價：$849,900 24.61 x 104.99 Feet。

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建筑質量、社區環境，明顯要好很多。房屋新、社區設施好是最大原因。他向記者解釋到，Patterson社區最近兩年被大家接受和認同的程度較高，根據地產局的數據我們可以看出，目前市場上的均價為135萬，比去年低6%，最高價為250萬，最低價是87.5萬。單車庫半獨立屋的價格從85萬左右一直到105萬不等，雙車庫獨立屋的價格則超過115萬。

整屋出租價格優於華人區地產犀牛最后總結道，Patterson社區目前還處在價格低谷，而且整屋出租的價格要好於華人聚集地區。目前有不少在Downtown工作的年輕

叫價：$949,900

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人會選擇在Patterson社區租房，除了看重這裡的文化氛圍、商業氣息，以及房屋的質量較高外，方便的交通設施也使得這個社區越來越受白領上班族的追捧。所以對想投資房產用於出租的投資人士來說，Patterson社區絕對是一個很好的選擇。而且該區房屋普遍較新，房型以意大利、歐式建筑風格為主，房子格局設計都很適應現代生活。區內又有多處綠地、小徑，居住環境非常優美，而且社區安全，居民文化程度和收入都很高，交通方便，隨着社區越來越被大家熟知，房產投資的前景看好。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月25日

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月25日

多市中心租金冠全國

住2睡房需時薪73元本報記者報道

熱點話題

多倫多市中心卑街一帶的租金是全國最貴，要有73.17元的時薪，才負擔得起2睡房單位。全國只有3%社區的2睡房單位租金，是全職最低時薪打工仔負擔得起。加拿大另類政策中心（CCPA）指出，各級政府的房屋政策只顧及置業的可負擔能力，忽略了有三分之一租屋居住家庭的需要。報告顯示，依加拿大按揭及房屋公司

領取最低時薪的打工仔在大多倫多地區租一

（CMHC）的標準，可負擔得起的核心住宅需要

個2睡房單位，需要每週工作96小時；在溫哥華租

（Core Housing Need）是稅前收入30%或以下。以

一個2睡房單位，更需要工作112小時，相當於每星

2睡房單位為基準，是因為有50%的出租單位是2睡

期工作6天，每天工作18.6小時。

全國租金最貴城市城市

最低工資

負擔 2 睡房最低工資所需時薪所需工作時數

（2018 年 10 月）溫哥華 $12.65 多倫多 $14.00 維多利亞 $12.65 卡加利 $15.00 渥太華 $14.00

$35.43 $33.70 $28.47 $26.97 $26.08

112 96 90 72 75

加拿大另類政策中心提供

省最低工資10元。他指出一般房屋政策只着重買屋，但全國有

房，1睡房單位有36%，套房單位和3睡房單位各佔

溫哥華的屋價是全國最高，但全國租金最貴

470萬家庭是租客，當中大部分人是領取最低工

不足10%。以全國平均計算，最低時薪要22.4元才

的前3名，多倫多佔兩席。多市中心卑街（B a y

資。全國有四分之一打工仔的時薪，不超出各省最

負擔得起一個2睡房單位租金，即使是1睡房租金的

Street）的2睡房單位，時薪要73.17元才可以負擔。

低工資3元；當中有41%是成年夫妻，有子女或沒

最低工資也要20.2元。

在溫哥華的北福溪（North False Creek）租屋，時

有子女約各佔一半。

報告指出，依各省規定的最低工資計算，全國795個社區之中，只有24個社區（3%）的2睡房

薪要60.93元。多市湖濱和中央島也要有53.01元的時薪才負擔得起。

籲政府應關注 470 萬戶租客

租金，是全職最低時薪打工仔可負擔得起。1睡房

報告顯示，大多倫多地區的當士維

報告指出，扣除共管公寓(Condo)後，全國租

單位情況略有改善，有70個社區的租金在最低收入

（Downsview）、Mount Pleasant West和密西沙加

金相當穩定，2001年2睡房單位的租金，只需要17

打工仔的可負擔範圍內，但也只占9%。

中（Mississauga Centre）各有超過10,000個出租單

元時薪便可負擔得起，2018年也只是調整至時薪20

位，但全部都超出可負擔能力。當士維的2睡房單

元。加拿大在70至80年代，每年興建超過10萬個出

位時薪要28元，密西沙加中的時薪要31元；換言

租單位，但聯邦政府削減可負擔房屋撥款後，新建

C C P A高級經濟師及報告撰寫人麥當勞德

之，只領最低工資的打工仔，每星期要工作超過80

出租單位跌至每年一萬個。

（David Macdonald）指出，大多倫多地區和大溫

小時才負擔得起租金。在Mount Pleasant West租2

他表示聯邦大選在即，各政黨應提出政綱鼓勵

哥華地區這兩個全國最大都會的租金，遠遠超過

睡房單位，時薪更要43元。雖然士嘉堡區的租金相

興建更多可負擔的出租單位，以冷卻租賃市場的租

這個上限。

對較低，時薪23至25元便負擔得起，但已經高出安

金。

大多區全超出可負擔能力

地產商會致函眾議院促放寬房貸壓測救市安省房地產商會（OREA）日前致函聯邦眾議院財政委員會，反駁加拿大按揭及房屋公司（CMHC）負責人的意見，並呼籲放鬆抵押貸款規則。

負擔能力預計將成為一個選舉的熱門話題。西多爾認為，通過減少借貸和緩解由債務推

據加通社消息，OREA首席執行官胡達克

在5月份給財務委員會的一封信中，他稱允許30

動的房地產繁榮所造成的泡沫，壓力測試正在實

（Tim Hudak）在給聯邦政策制定者的這封信中

年保險按揭條款（2012年最高期限降至25年），

現應有的目標。

表示，渥太華應該考慮恢復30年期保險抵押貸

將刺激借貸增加和價格膨脹，胡達克認為政府應

款，放寬貸款利率壓力測試，並完全取消對轉到

該只遏制有風險的抵押貸款，而不是一般貸款。

另一家銀行續簽房貸的人的壓力測試。

胡達克表示，對30年期抵押貸款的禁令是無

胡達克在信中表示，需要通過政策調整來應

針對性的，並以此懲罰那些有更多時間償還債務

對購房的下降趨勢。他寫到，“加拿大人，特別

的年輕買家，儘管西多爾認為，提高所有買家負

是希望購買他們的第一套住宅的年輕千禧代家

擔能力的最佳方法，是通過借貸限制推低房價。

庭，現在面臨着購房的結構性障礙，這些障礙不會自行消失。”

籲恢復 30 年保險按揭條款這封信的目的是針對CMHC總裁兼首席執行官西多爾（Evan Siddall）早前所發表的言論，西多爾對那些遊說放鬆貸款規則的人持批評態度。

他指出家庭債務總額已從1998年的5,390億元，也就是佔家庭收入的106%，增加到去年的 2.2萬億元，佔家庭收入的178%，對經濟造成嚴重的潛在影響。對於續簽房貸的壓力測試，僅適用於借款人想要轉換貸方的情況，胡達克認為該要求限制競

胡達克表示，壓力測試限制了房屋購買力，

爭，使得還款能力降低。西多爾則認為，由金融

推低房屋銷售，並限制家庭通過換房升級來創造

機構監管辦公室實施的續約規則，旨在防止銀行

更多購買機會。要求借款人證明他們可以應對2%

之間因信貸疲軟而展開競爭，並有效地要求貸方

的加息是任意的，過於苛刻，應該更加靈活。

支持現有客戶應對危機。

不可忽略家庭債務高企問題 OREA的反擊選在秋季大選之前，屆時住房

胡達克還試圖反駁西多爾對OREA和其他房地產商會提出的直接批評，認為他們在遊說採取措施提高房價是為了“純粹的自身利益”。

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2019年7月25日

全國6市樓價貴盤源缺

搬遷率創10年新低本報綜合報道

熱點話題

研究顯示，加拿大人在6大城市的搬遷率比10年前更少，2006 年至2016年間，地址變化率平均下降了6.3％，多倫多地區下降的幅度最大。根據懷德遜大學(Ryerson University)城市研究與土地開發中心的一項報告，多倫多的屋主在 2006年的搬遷率是38.2%，2016年則是30.6%，在此期間內減少了7.6%。卡加利和溫哥華屋主的搬遷率則分別減少5.7%和3.8％，再其次是渥太華、滿地可和愛民頓。租戶通常比房主更具移動性，而租戶搬遷率降低的幅度也較少，例如多倫多地區房主搬遷率減少7.6％的期間，租戶的搬遷率卻僅減少3.9％，從2006年的63.9％下降到2016年的60％。

購新屋成本高選擇翻新裝修該研究的共同作者克萊頓（Frank Clayton）

■一項研究指出，全國6大城市的搬遷率創10年新低，地址變化率平均下降了6.3％。

升值的買家或屋主，會選擇翻新裝修房屋。由於新建房屋不多，人們居住在原房屋的時間自然更久。

星報

年已是最好的情況，當年推出了11,884個新獨立屋。” 他並指出，多倫多地區每年增加10萬人口，

與克林卡德（John Clinkard）說，雖然負擔能力

克萊頓表示：“過去10年與21世紀初相比，

所以每年需要40,000或45,000個新房屋單位，目前

是決定搬遷的一個因素，但主要的相關性是新建

興建的獨立屋數量明顯減少。2002年多倫多地區

的供應量是遠遠不足的。克萊頓分析，人口流動

房屋單位的比例下降，在多倫多人口大幅攀升的

建造了22,115個獨立屋，但新的發展政策和審批

性下降令人擔憂，因為這意味着人們無法為滿足

同時，房屋供應減少，這刺激房價上漲。

程序放緩，導致新屋開工率下降，過去10年中，

其需求而轉向最適合的房產，這可能會影響勞動

新獨立屋動工數量下降到8,000至9,000之間，2016

力增長和整個經濟資源的有效配置。

因為購買新屋的成本很昂貴，許多想讓房屋

專家指房銷穩定增長料今年樓價微漲1.4% 房貸壓力測試(Stress Test) 是否有利於房地產市場發展，還是導致房市低迷，至今仍有不少爭議。但就多倫多而言，不少專家預測，樓市會在今年出現回暖現象。數據顯示，目前多倫多地區的房屋銷售量呈現穩定增長。據《星報》報道，皇家地產公司(Royal LePage)早前預測，多倫多地區房價在今年會平均提升1.4%。另根據多倫多地產商會 (Toronto Real Estate Board，簡稱TREB) 的最新數據，二手房交易量在今年6月增長了

10.4%；今年到目前為止的房屋銷售總量，比去年同期增長了8.5%。

房銷 3 個月累積增加 19%

源，可有效避開未來房源不足的危機。不過，他亦提醒，當前樓市狀況與幾年前相比較仍不穩定，許多外在因素都會影響房屋價格，導致房市再次放緩，包括經濟、貿易

加拿大皇家銀行（RBC）最新報告也顯

因素等。雖然這些狀況很難具體預測，但他認

示，在房屋銷售量方面，6月比5月份平均上升

為房貸壓力測試是政府在市場復蘇時期，用於

0.2%，而在過去3個月，總增長就已經達到了

刺激房市的有效工具。

19%。報告指出，目前多倫多的房市交易活動不再低於正常水平。皇家地產主席兼行政總裁蘇柏(Phil Soper) 指出，自安省政府2017年推出公平住房計划（Fair Housing Plan）抑制房價快速上漲以來，多倫多的房市就開始慢慢復蘇。並認為多個地區有機會繼續增加包括出租房在內的房

■多倫多樓市出現回暖。

資料圖片

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2019年7月25日

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2019年7月25日

黑手黨開賭為禍約克

警拘15人沒收27豪宅本報記者報道

都市新聞 ■意國警隊反罪案總監林波列利（右），專程來加出席記者會。

約克區警隊聯同意大利市鎮卡拉布里亞（Calabria）警隊進行跨國拘捕行動，搗破由意裔黑手黨犯罪家族經營、活躍旺市木橋區的多個非法賭檔。該個跨國執法行動共逮捕了27人，包括集團的9名高層，檢獲超過3,500萬元非法財物，包括充公司27間豪宅，23 輛豪車等。

■警方在記者會展示搜獲贓物及贓款。

警隊表示，該行動在加國境內共緝捕15名成員，

警方於2018年初展開對該犯罪家族的專責行動，

包括主腦男子及管理資產與洗黑錢高層；警方稱他們

並與意大利卡拉布里亞區域警隊合作，針對集團在洗

利用區內11間咖啡店作幌子，實際於深宵經營非法角

黑錢、放高利貸及地下賭檔進行調查。

子機賭場，每晚至少50名賭徒光顧，他們亦借經營建築公司及地產公司將黑錢洗白。

約克區警隊有組織犯罪專責小組高級探長邁丁納（Carl Mattinen）形容，警方經過年半調查及搜證工

約克區警察總長祖列夫(Eric Jolliffe)18日在記者會

作後，於近日連續3天採取行動，大多倫多地區不同

上形容，是次所瓦解由犯罪家族經營的多個非法賭

警隊合共持48個手令，搜查27幢房屋、11個相信用作

檔，以及所起獲的贓款、籌碼及透過贓款購買的名貴

非法賭檔及角子老虎機賭場的咖啡店，以及多個商業

物品，相信是警方歷來最大型及價值連城的犯罪贓

店鋪，包括具規模的建築公司及房地產公司。

物；此次更是約克區警方不單與其他安省警隊合作，更重要是跨國與意大利地區警方共同合作，進行聯合拘捕及偵查行動。

木橋區多宗謀殺案引關注該個以意大利文“Sindacato”取名的跨境執法行動，早於2017年旺市木橋區發生多宗暴力傷人甚至謀

搜 27 豪宅起獲百萬元現鈔警方於記者會上展示大批於行動中搜獲的財物，如總值超過100萬加元及美元現鈔、23部相信是透過贓款購入的名貴跑車，包括5部法拉利辣跑、一批勞力士名錶、價值不菲的名牌珠寶首飾，以及每枝平均約值7,000元的名酒等。

殺案件，開始引起約克區警隊關注，警方在區內透過

警方指行動期間搜查的27間豪宅，當中涉及透過

臥底調查及收集犯罪集團情報，相信木橋區

洗黑錢方式，支付按揭及房產等費用，利用房地產項

（Woodbridge）遍布由涉案頭目菲利奧曼尼(Angelo

目將黑錢洗白。

Figliomeni)及其犯罪團伙所經營的非法賭場，並相信

邁丁納表示，至今警方共起獲超過3,500萬元非

這個有組織犯罪團伙涉及和爭地盤相關的暴力罪案。

法財物，相信都是透過經營地下賭坊及角子老虎機等

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2019年7月25日

賺取的黑錢所買入。他指出在過去一年半調查行動中，警方調查了數以百計疑與該案有關的銀行賬戶，懷疑部分是犯罪家族用作洗黑錢的戶口，也因應這些戶口，警方追查到與他們相關的建築公司及房地產公司，並將相關資料交予意大利卡拉布里亞區域警隊跟進調查。專程從意大利飛抵約克區，出席記者會的卡拉布里亞警隊中央執法服務部門反罪案總監林波列利 (Fausto Lamparelli)表示，借助約克區警隊向意大利警方提供有用情報，意警在卡拉布里亞地區，拘捕12名疑與菲利奧曼尼為首犯罪團伙有密切關係的危險幫派成員。他稱整個跨國打擊罪案行動，證明打擊罪案是

■警方在涉案咖啡店搜獲多部角子老虎機。

無疆界分別，罪犯別以為警方受地域限制，便對罪犯無可奈何，此例足證國際聯手打擊犯罪會令不法之徒無所遁形。警方強調案件調查工作，沒有因為該結束的大規模拘捕行動而停止，不排除會有更多涉及該集團涉案人士落網。

■約克區警方在行動中搜獲逾3,500萬元涉案資產及現鈔，包括圖中名車，形容這是歷來金額最龐大非法賭場贓物。

■約克區有組織犯罪專責小組高級探長邁丁納詳述涉案犯罪家族如何借在旺市木橋區經營地下賭坊與洗黑錢。

地下賭場吸金放貸 “利疊利” 事主債難償約克區警方稱涉及地下賭檔的犯罪家族，數十

緝令緝捕其歸案。

名酒，又利用開設建築公司及經營房地產業務，將錢購入豪宅房屋圖將髒錢洗白。

年來以此起家，金主自然是一眾明知賭場不法經營

警方提到每個賭檔每晚至少吸引30名賭徒光

的“捧場客”，談到這些地下賭檔吸引力，令賭檔

顧，為何賭徒明知這些賭檔是非法經營，仍然樂此

邁丁納稱，整個經歷至少一年半的調查過程

每晚門庭若市，邁丁納說這些地下賭檔以“賭得

不疲光顧，邁丁納稱這些地下賭檔的角子老虎機及

中，最困難是警方希望有受害人，包括被不法團伙

多、優惠多”作招徠，加上“總有一間在附近”之

賭桌，為顧客提供“賭得多優惠多”利益，直至賭

脅迫勒索的賭仔，甚至是非法賭檔鄰近商戶指證犯

便利，使賭徒無法自拔並借高利貸，犯罪集團又恐

徒深陷其中輸到入肉，他們又向這些急欲“翻本”

罪集團，但他們基於恐懼，怕被尋仇，而對警方調

嚇會傷害其家人，令事主不敢報警。

的賭徒提供簡易借高利貸服務，令他們難以自拔致

查避之則吉。

威脅若報警會對家人不利

他表示曾有一名受害人向警方稱有想過向警方

債台高築。他指出警方搗破的非法賭坊，多數是表面看似

求助，但鑑於賭債難以償還，團伙旗下“大耳窿” 威脅若報警會對其家人不利，令他不敢報案。

邁丁納透露涉案被捕的犯罪家族，懷疑56歲旺

平凡的咖啡店，但深宵就會變成非法賭場，招待

市男子菲利奧曼尼(Angelo Figliomeni)為主腦，另8名

“會員”進內耍樂。涉案團伙透過放數“利疊利”

約克區警察總長祖列夫形容，是次跨國打擊有

被捕人士皆在團伙中各司其職，如有負責策划將黑

與經營地下賭坊牟取暴利，涉及金額數以千萬元

組織罪案非常成功，同時相信也紓緩困擾相關社區

錢洗白的Vito Sili、Salvatore Oliveti;有負責不見光資

計。

數十年的非法賭博，以及所造成的暴力罪案問題。

產管理的Nick Martino及Erica Quintal；以及經營非

他們利用所賺的“不見光”金錢，透過多途徑

然而調查工作繼續下去，警方會繼續調查其所涉的

法賭檔的另外4名男子，其中一名賭檔經營者

將其洗白，涉案人士除利用贓款過着奢侈生活，駕

國際洗黑錢與槍械暴力罪案，包括謀殺及傷人案

Giacomo Cassano現時仍然在逃，警方已發出全國通

駛辣跑名車、購買有相當保本價值的名表、珠寶及

件。

“光榮會”滲透加國多市恐成洗錢樞紐旺市木橋區去年6月29日凌晨發生雙重槍殺案，一男一女被人連開多槍，死於坐駕內。警方在案發後公布兩個死者的姓名，男死者為33歲來自旺市的科密素（Cosimo Commisso），女死者則是來

年中，在加拿大東部地區至少造成15人死亡。

“光榮會”年收入超微軟

2008年，朱塞佩被捕並被遣返至意大利；去年7 月，安東尼奧在意大利被判處30年徒刑。 “光榮會”是目前全球最強大的有組織犯罪

佩瑞表示，意大利黑手黨嚴重威脅着當今世

集團。它在120個國家開展業務，其收入估計佔意

界，每年從貪污、毒品和洗錢中賺取500億至1,000

大利國內生產總值的3.5％，超過微軟年收入100億

男死者的姓氏與數十年來大多倫多地區一個

億元。而多倫多成為意大利黑手黨洗錢的全球樞

美元。光榮會的犯罪行為，已經嚴重影響了每個人

相信是黑手黨頭目的姓氏一樣。據悉，男死者生前

紐，多倫多卡拉布里亞黑手黨的一個名為“光榮

的生活。

沒有案底，但個人與犯罪分子有關。

會”('Ndrangheta)的團伙，已經成為北美非法販毒

自多倫多的26歲阿美達（Chantelle Almeida）。

《環球郵報》專欄作者佩瑞（Alex Perry）曾

的主導力量。

指出，加拿大正位於反全球有組織犯罪的新戰爭前

據悉，光榮會主要頭目朱塞佩（Giuseppe）和

線，多倫多更是首當其衝。類似槍殺事件在過去10

安東尼奧（Antonio）曾在多倫多定居了好幾年。

專門研究光榮會財務的卡拉布里亞檢察官龍巴多（Giuseppe Lombardo）說，該集團在全球市場中佔據了“不可或缺的地位，或多或少對全球經濟體系的順利運作產生至關重要的影響”。

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《你買房我包租》系列19 上篇我們着重的是趨勢，本篇我們討論政策和行動： •《政策篇》有人說自由黨政府不懂經濟，其實我並不這樣看，每個政黨上台都有自己的經濟顧問團隊，應該說這是代表加國經濟領域水平和能力的專家團，如果說任何政黨的經濟政策有失水准，一個原因隻能說加國經濟學家的水平就是這樣，而另一個可能更准確一點的原因，就是受到政治因素和意識形態制約。大眾的一般觀點會認為：保守黨比較務實，而

念念不忘

最近利好頻出：央行降低了壓力測試的指標，等於給貸款間接鬆綁起了個頭，所以盡管如今已是7月中，放在往常已經進入暑期淡季，但今年的政策利好似乎打亂了市場節奏，淡季不淡，七八月份看來是要連軸轉了。

變成隻有有錢人才能玩得起、玩得轉的游戲，金錢的落差已抵消了時間效應，所以對於廣大普通投資者來講，未來的投資，重在選點。這個道理很好理解，第一個是房價上升，你已經買不起；第二個是房租完全不能Cover費用，甚至現金流負值已經超出你能承擔的最大上限，即便買得起也養不起。所以實質上房價就是一道門檻，金錢在裡面——而你隻能在外面。那麼如何選點呢？還是和房價有關，房價高的，咱玩兒不起，那咱玩兒低的，找能玩得起的低房價市場——於是就有了我一直推薦的安省倫敦，當然還有許多其他地

自由黨則比較理想化，也就是說更願意追求政治正

方，但這是一個思路，在這裡隻是拋磚引玉。

確，所以自由黨的收容難民政策，你認為擠佔你的

市”，其實這是一件好事，政策左右不了市場了才

福利。而安省保守黨上台推行了一系列壓縮開支的

是災難，因為這說明一切還是可控的，而隻有可

從房價思考是一個思路，那麼跳開這個思路，

措施，許多人一開始都是拍手稱快，等到事到臨

控，階段性的結局就總會轉到利好上來。未來10年

還有什麼？那就往養得起的路子捉摸捉摸，就是增

頭，才發現其實也是減少了你的福利。自由黨的作

盡管大多地產已不可能長居風口浪尖，但還是可以

加房子收入，收入高了就不用費心費力地選點，我

法往往是明的，而保守黨則多半是暗的，俗話說：

坐穩“政策市”，好好分幾杯羹的。

就守在大多這個金飯碗裡刨食不行嗎？當然可以，

明槍易躲、暗箭難防，作為升斗小民，其實人為砧

•《行動篇》

那麼怎麼增加收入呢？作短租或者叫Airbnb就是一

板我為魚肉，明槍與暗箭其實都是最后招呼到你身

投資還有得作嗎？任何時候都有投資的點，區

個好辦法。所以說到這兒，你就基本明白了：這就

別隻在於操作空間的大小而已。應該說這以前的10

是我一直尋求的作投資的思路或者叫作操作，所以

說了這麼多，其實隻是想表明一個觀點：無論

年，投資要點隻是一個早字，也就是說隨着整個市

至此已不是什麼拋磚引玉，完全是傾囊而出——我

哪個政黨當政，都希望經濟好下去、地產好下去，

場大潮興起，投在哪裡都有賺，更早就更有賺。所

和你一直說的，就是我一直在做的。

這對於他們是有利的，是不能含糊的，所以如何才

以從投資同一區域的角度來講，時間是產生收益差

2014年我的體重曾達到歷史最高峰，於是減肥

能讓經濟長治久安、地產生生不滅？小火慢墩！不

別的關鍵因素甚至是唯一因素——那確實是一個隻

就成了我的當務之急，健步加節食就是我當時的瘦

能讓房價升得太快，時不時地用政策控控市：太高

要你邁出投資這一步，就能躺着賺錢的黃金時代。

身方法，不過說起來簡單，實際操作那才叫一個千

了適當緊緊籠頭、太緊了適時鬆鬆綁，所以我從來

那麼對於未來來講，時間要素依然還會階段性

回百轉，不斷調整嘗試，不斷確立打破，絕對是不

不排斥“排外稅”、加息、緊縮貸款等舉措，這都

地存在，比如說目前市場價位就處於近幾年的低

瘋魔不成活。3個月后成功減肥30磅，那是一個巨

是追求市場長遠運行的一部分，在這一點上政府和

點，早投與晚投就一定存在差別，但隨着房價走進

大的人生戰場和生命歷練，使我堅信隻要矢志不

我們的想法其實是一致的。

高位，已經對一些實力一般的投資者形成了壁壘和

移，你一定會作到！念念不忘、必有回響——投資

門檻，也就是說大多市場很快在很多地方，投資已

也是如此。

上來的——還用得着分清誰好誰壞嗎？

因此目前的加國房市在某種程度上還是“政策

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2019年7月25日

重災區谷底反彈連月有雙位增長

約克區獨立屋買家重回市場投資置業

市場，在過約克區的獨立屋，可說是大去兩年調整期中齊跌的重多地區房市價量過去幾個月的銷察觀，過不。災區是獨立屋價儘管還區克約，據數售月銷售量來說，每顯得呆滯，但以證按年增長幅度，的數位雙得錄都指市場。業界人士明買家已經重回做到100萬元以下能額款貸要只出，較易賣出。的獨立屋盤，都

根據多倫多地產局過去幾個月發布的二手住

擊下，過去兩年多，當地房市都處於挨打狀態，獨

宅銷售報告，不論416還是905地區，包括獨立屋、

立屋市場更慘成重災區。很多賣家不願接受現實，

半獨立屋及鎮屋等的低層住房類別，銷售表現都較

依然希望能以高價賣出，拒絕降價，導致放盤無人

共管公寓優勝。好像5月份的半獨立屋銷售量，416

問津，幾個月、半年、甚至超過一年仍未賣出的案

地區便錄得接近35%的按年升幅，稍為遜色一點的

例比比皆是，同時間亦對房價構成下行壓力。

獨立屋銷售量，也有超過3成按年升幅。至於包括約克區、皮爾區、荷頓區及杜咸區等的905地區，低層房屋類別同樣錄得兩成以上的按年升幅，當中又以獨立屋的表現較理想。

約克區過去兩年處挨打狀態華人聚居的約克區，受省府房市調控辣招打

萬錦市均價跌逾 50 萬例如萬錦市的獨立屋均價，2017年最高峰期曾高上170多萬元，但今年6月，均價已降至不到 120萬元。同樣是華人聚居的烈市，兩年多前最高峰曾見過188萬元的癲價，但最近均價已回落至140 萬元水平。

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2019年7月25日

雖然從房價角度看，數據確實使人氣餒。但從銷售量來分析，其實已可看到一絲曙光。

年初起銷量止跌回升大約是從今年2月開始，約克區的二手獨立屋銷量已出現止跌回穩之勢。與去年同期相比，今年3月至6月期間，獨立屋每月銷量有14%、25%、31%及 20%的按年升幅。區內二手獨立屋盤的庫存量變化，也可作為佐證。約克區獨立屋的庫存量在2017年4月辣招推出後，開始急劇上升。在差不多兩年的時間內，庫存量平均都處於6個月左右的高位。但同一時期，大多地區的平均庫存，只是3個月以下。不過，自從今年初，情況已見改善，並慢慢回落至4個月左右。一般來說，當成交量增加，庫存減少，下跌的房價會逐漸平穩，甚至出現反彈。然而，這情況並未出現。

平均價仍處低位儘管約克區二手獨立屋成交量在過去幾個月出現按年2至3成增幅，但平均價比去年同期還要低。以去年4月為例，約克區獨立屋均價為117萬元。但今年4月，均價只是111.7萬元。而且，這個價格水平已經從今年初一直維持了半年。

貴價房銷情滯多倫多地產代理公司Realosophy主席John Pasalis 分析，約克區獨立屋均價仍低於去年，部分原因是由於200萬元以上貴價房屋銷路麻麻，成交量不及往年，令價格出現下行壓力。他續說，近期約克區獨立屋的買家需求增加，表面看確是一個正面訊息。但若細看區內各城鎮的房市表現，卻又不期然令他感到疑惑。從數據上看，烈市、萬錦市及紐馬克市在今年1月至5月期間的銷售量，分別是按年增加了28%、19%及31%，但奧羅拉市、旺市及史托維爾市，銷量只是按年升了 4%至13%。按照John Pasalis在2017年進行的研究所得，紐

及28%是由投資者購入。即是說，以上3個城市的單住戶房屋買賣，投資者的角色可謂舉足輕重。

馬克市及烈市的二手樓房成交個案中，分別有34%

業界憂慮炒風再起

浴室，裝修不夠靚，絕對難以吸引買家。”

130 萬以下獨立屋較易售出李惠芬指出，獨立屋的去貨速度，要看房價而

問題是，究竟近期約克區獨立屋再次受青睞，買

定。低於130萬元的盤，房貸約100萬元，會比較易

家是來自一般用家，還是投資者再次活躍市場？John

借，因此也較易賣出。但房貸超過100萬元，暫時還

Pasalis的見解是，如果近期的升幅是由投資者主導，

是很困難，所以那些叫價160萬元或是200萬元以上

大家便需保持警覺，小心可能出現另一次由炒風帶起

的，去貨速度都很慢。除非買家有足夠資金，填補

的升市。

100萬元房貸以外的房價。

不過，億兆地產副總裁李惠芬卻認為，現在買賣

她舉例如萬錦市的Bercy社區或Upper Unionville

獨立屋的都是用家而非炒家，就算買來投資，也是用

社區，房價90萬左右的，有新裝修過的，去貨速度都

作長線投資而非短炒賺錢。雖然炒家依然存在，但都

較快，亦不難出現搶offer情況。“由於現在放盤量較

轉向去了Condo市場。

之前多了，裝修不差的話，把叫價稍稍調低一點，不

“很明顯現時市況好轉，有成交，但也要房盤夠

難吸引潛在買家來看房。優質的物業，賣得不錯的。

優質才賣得好。屋齡10年以上的，都需要一定程度的

不過，200至300萬元的大屋，真的挺難賣出，因為不

重新裝修。就算只是5年新的屋，最好也執執廚房或

是太多買家拿得出那麼多現金。”

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2019年7月25日

無保險按揭貸款

比例急升至35% 本報記者

聯邦政府收緊房屋貸款規定、利率調整和市道回軟等因素，促使去年的住宅貸款市場放投資緩。加拿大按揭及房屋公司(CMHC) 置業的報告顯示，無保險按揭貸款 (Uninsured Mortgage)的比例增加，也有更多業主向金融機構以外的貸款公司借錢。報告指出，2018年的房屋貸款增長率，是過去超過25年來最慢。新貸款比2017年減少19%，重新

由2014年8月開始，停止向超過100萬元的房屋提供

款，是因為銀行的要求太嚴格。鯤鵬國際金融公司

貸款保險。

總裁孫曉明指出，其他的融資方式雖然利息較高，

調查發現，聯邦政府監管金融機構(FRFI)依然

但貸款條件更寬鬆。

是置業者的首選，佔房屋貸款市場大約78%，平均

孫曉明說，現時買家向銀行申請房屋貸款，如

貸款額為220,650元，利率為3.3至5.4%。信用合作社

果首期低於25%，規定必須購買貸款保險。雖然金

(Credit Union)佔14%，平均貸款額為150,995元。貸

額是由銀行批出，但實際是由聯邦政府轄下的加拿

款金融公司(MFC)佔6%，平均貸款額258,140元。貸

大按揭及房屋公司(CMHC)承擔風險。貸款人要支

款投資公司(MIC)平均貸款額為194,760元，利率為7

付相當高昂的保險金。保險金依首期比率釐定，一

至15%。雖然市場佔有率只是大約1%，但已經較過

間50萬元的房屋，保險金可能多達1萬元。

往幾乎增加一倍；估計擁有130至140億元的貸款物

依一般貸款公式計算，貸款人如果只有5萬元收入，銀行批出的最高貸款額為25萬元。她說，銀

業。貸款投資公司新增加的業務大部分是屬於無保

行在2016年以前，如果貸款人有足夠首期，可以將

險貸款，一般是6至24個月的短期貸款。信用合作

貸款額放寬至120萬元；但2016年開始已經取消這項

社、金融機構和貸款金融公司逾期未能還債的比率

優惠。她說，現時假如貸款者購置一間200萬元物

為0.17至0.25%，但貸款投資公司的逾期未能還債率

業，即使能夠支付50%首期，銀行仍然只可以批出

高達1.93%。報告顯示，置業者的房屋貸款大多數

25萬元貸款，尚有75萬元的缺口。置業者如果向其

57%下跌大約16個百分點。

選擇5年期固定利率，但市場趨勢是選擇浮動利率。

他私人貸款公司借錢則完全沒有問題，即使只有

有保險貸款門檻高

動利率，較2017年同期上升12%。

按揭也減少12%。無保險貸款與有保險貸款的差距持續擴大，去年批出的新房屋貸款只有不到三分之一屬於有保險貸款。50萬元或以上的無保險貸款佔總房貸，由2016年的29%升至去年的35%。今年第一季尚在供樓的有保險貸款只有41%，較2015年的

加拿大按揭及房屋公司認為，無保險貸款增加，除了是有保險貸款的門檻相當高，成為首次置業者“上車”的一大障礙，也有部分原因是CMHC

今年第一季新批出的房屋貸款，有29%選擇浮

私貸利息高貸款條件寬鬆加拿大越來越多人透過其他途徑取得房屋貸

最吸引加人移居置業多市居全國22市首位雖然多倫多樓價高企，令不少人難以置業，但物業市場仍然是很多國民的投資首選(見附表)。根據Finder的最新調查指出，有54％國民願意為置業而搬屋，其中，最多人選擇的是多倫多。調查指出，10％受訪者表示，為能夠購買

民是否願意搬遷，及其願意搬遷的地方。

一個物業，會搬到多倫多；調查亦指出，Z世

例如，多倫多是Z世代、千禧一代，以及

代（Generation Z）中，有超過四分一人會樂意

35歲至44歲國民的首選，但在45歲至54歲界別

搬到多倫多，而希望搬到草原省份的人數比例

國民中，只排第4，55歲至64歲國民則排第8，

只有3.5％。

65歲以上國民的排名更在第18。

Z世代第二個最想到的城市是哈利法斯，

Finder全球主編Angus Kidman表示，超過

第三個城市則為聖卡芙連與尼亞加拉；至於在

一半成年國民希望擁有物業；但他表示，一個

22個城市中，最少人希望移居置業的城市是利

城市受歡迎，並不意味是一個良好生活的地

齋拿。研究亦發現，人口統計數據，會影響國

方，最重要是能否負擔。

35%首期，也可以取得120萬元貸款。當然，私人貸款公司的利息起碼比銀行高1%。她說，大多倫多地區的房價大約下跌了20%，3年前要260萬元的房屋，目前是200萬元左右。因此貸款公司幾乎是完全沒有風險。

國民最希望移居置業城市排行榜

第1位第2位第3位第4位第5位第6位第7位第8位第9位第 10 位第 11 位第 12 位第 13 位第 14 位第 15 位第 16 位第 17 位第 18 位第 19 位第 20 位第 21 位第 22 位

多倫多哈利法斯聖卡芙連 / 尼亞加拉渥太華基隆拿（Kelowna）倫敦基奏拿滿地可卡加利溫哥華維多利亞聖約翰斯咸美頓 Canmore 溫尼伯魁北克愛民頓奧沙華沙斯卡通溫莎威斯勒利齋拿

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2019年7月25日

全球房地產泡沫膨脹

加拿大新西蘭居榜首本報綜合報道

經濟學家妮瑞莎（Niraj Shah）通過自己設計的“房地產泡沫儀表板”評估各個國家的房地產市場狀況，其中包含4個指標，即房價租金比、房價收入比、實際房價以及家庭貸款佔GDP比重；評估結果顯示，新西蘭和加拿大位居“房地產市場最不可持續”榜首。

全球新一輪貨幣寬松政策可能助長房地產泡沫，其中新西蘭、加拿大的房地產市場最脆弱。研究認有經濟學家評估得出新西蘭和加拿大的房市有崩潰風險，圖為加拿大溫哥華。為，這兩個國家的房價收入比最高，其後是澳洲、英

份關於美國和加拿大房價上漲對比的報告。報告顯

拿大對房地產的依賴遠超於美國。在2006年的巔峰時

國、挪威和瑞典。

示，自2000年以來，相對於美國的主要泡沫城市，加

期，住宅投資佔加拿大GDP約8%，是美國的兩倍。

妮瑞莎認為，新西蘭的房價租金比是世界最高

拿大幾大城市的房價經歷了爆炸式增長。截至2019年

無獨有偶，牛津經濟研究院在7月初公布的一份

的，房價收入比也是最高的，分別達到196.8和

3月，多倫多房地產價格同比上漲239.9%；蒙特利爾

研報中指出，隨着全球經濟增速放緩、投資減少，房

156.8，而加拿大的實際房價是全球最高的。東方財富

的房價上漲了189%；最誇張的是溫哥華，房價飆升

地產市場遭遇危機的風險正逐漸增加。報告認為，在

網報道，家庭貸款總額佔GDP比重方面，加拿大達到

了315%。

經合組織國家（OECD）中，目前樓市風險最高的是

100.7%，新西蘭為94%，美國為76.3%，澳洲高達 120.3%。加拿大房地產網站Better Dwelling日前發布了一

多倫多是房地產價格增長速度最快的城市之一，

新西蘭、加拿大、瑞典和挪威；其次是澳洲、英國和

從2000年1月至2019年3月期間，多倫多的房價漲幅比

丹麥；而最小則是葡萄牙、日本和意大利。此外，美

紐約高出133.39%。Better Dwelling的報告還指出，加

國、德國等大型經濟體國家受到衝擊的風險較低。

加人投訴金融服務長者遭欺詐居首位加拿大銀行服務及投資申訴專員辦事處（Ombudsman for Banking Services and Investments，OBSI) 日前發布報告，首次對於本國耆老在使用銀行及金融服務時，所面對的困難及投訴最集中的問題展開研究。報告指耆老投訴比例高於在全國人口所佔比例，安省投訴的百分比也遠高於本省人口佔全國人口的比例。

投訴焦點主要集中在他們在考慮投資時，沒有從金

OBSI是一個全國獨立的非牟利機構，旨在協

人口不到三分一，顯示耆老投訴的情況較一般人口

品，未被告知收取費用的數額。一些耆老發現他們

助解決消費者與本國銀行和其他金融服務業者之間

更為普遍。投訴人中男性多於女性，特別是已婚人

的投資產品不能出售，從而打亂了他們的金融安排

產生的糾紛。OBSI接受消費者就金融服務方面的咨

士。投訴者半數以上人士家庭年收入低於6萬元。

及危機應對。一些人更陷入投資騙局。還有一些因

詢及投訴，對會員機構展開獨立調查，如果確認為

佔總數三分一的投訴人仍未退休。大多數投訴人生

聯合賬戶或授權他人（POA）而產生的問題。

金融機構的問題，OBSI會建議向消費者提供補償

活在都市（53%）及城郊（27%）。來自安省的投

報告指耆老在獲取和使用金融服務時，面對比

（最高金額為35萬元）。該機構考察了2017及2018

訴佔到全部投訴的52%，相比之下安省的耆老人口

年輕國民更多的障礙，包括信息障礙、情感及社會

兩年期間所收到的來自本國耆老（以60歲以上的人

佔全國耆老總人口約38%。

障礙、身體障礙及經濟障礙等。此外，耆老往往面

融服務人員那裏得到適當的建議。其中沒有被推薦適合的金融投資產品及沒有披露收取的費用，是耆老在投資方面投訴最多的問題。報告中採取一些個案研究，來說明耆老投訴最為集中的問題，包括被推薦投資了高風險金融產

士來定義）投訴情況，希望找出這一群體在使用

報告指欺詐（fraud）在耆老對銀行服務投訴中

對更多溝通困難。比如他們面對冗長的披露文件

銀行和金融服務時所面對的特定困難。研究結果集

佔第一位。信用卡是所有銀行產品中被投訴最多的

時，感到其中包含信息量過大，不得不花費更多時

結成報告發表。

一種。信用卡退款則是所有結合銀行產品和服務中

間和精力去理解。報告指耆老總體而言接觸新技術

投訴最多的一種。在70歲以上的投訴者中，賬戶中

較少，不似年輕國民那樣享受其便利。即使耆老使

的金錢丟失或損失也是一個主要的投訴原因。

用諸如網上銀行這樣需要新技術的服務，也可能在

投訴人中男性多於女性報告指在OBSI所接到的投訴個案中，60歲以

在投資方面，報告指耆老一般比年輕加拿大人

上的投訴人佔38%。而這一年齡段的人口佔加國總

投訴更多，主要問題集中於互惠基金和一般股票。

安全設置等方面面對更多挑戰，不如年輕國民那樣懂得自我保護。

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2019年7月25日

加拿大的德軍

加國獵奇

你或許有所不知，二戰期間加拿大境內至少有25 個德軍戰俘營，而僅安省就有13個。今天我們要說的是坐落在距離多倫多一小時車程－－安省 Bowmanville的Camp30。

加國獵奇

追溯Camp30的起源，這裡

國也岌岌可危。當時在英國境內的德軍

可並非一開始就是戰俘營。竣

戰俘營早處於飽和狀態，一旦納粹入

工於1927年，佔地300英畝的

侵，大批的德軍戰俘也會成為英國國內

Camp30前身，原先是一座專為問

隱患。因此，英國決定尋求加拿大協

題少年設計的少管所。與其說是一所少

助。1941年秋，德軍戰俘陸續從歐洲前

管所，這裡更像一所訓練學校，學員們

線被送往加拿大的戰俘營。二戰期間，

可以在這裡通過各方面的學習積攢高中

C a m p30的德軍戰俘多為德軍高級將

學分，希望有朝一日重新成為社會一

領，大約880人。

員。14年後的1941年，在聯邦政府的強

因為這裡曾經是一所學校，所以

制要求下，少管所被改造成了二戰戰俘

Camp30絕非普通條件的戰俘營。可以

營。

說，這裡的環境氣氛較為舒適，不但配當時，二戰仍然處於早期。1940

備有室內游泳池、體育館，甚至還有室

年6月，法國向德國納粹投降之後，英

外足球和橄欖球場。不僅如此，戰俘還

▲ Camp30 前身 -Bowmanville 少年管教學校

▲空中鳥瞰 Camp30 德軍戰俘集中營

▲ Camp30

▲二戰時期加拿大境內有數十個德軍戰俘集中營

▲ Camp30 戰俘之一德軍上將 Johann Von Ravenstein ▲

Camp30 戰俘之一德軍中將 Artur Schmitt

▲ Camp30 戰俘之一德軍少將 Georg Friemel

▲ Camp30 戰俘之一德軍潛水艇 U Boat 艦長 Otto Kretschmer

保持和親屬通信聯繫。此外，因為這些戰

“Ehrenwort”。德語Ehrenwort意為言而

俘在附近農場勞改，生活可以說是自給自

有信。這裡的戰俘們只要保證他們不會試

足，而且衣食無憂。他們的伙食清單時常

圖逃跑，他們就完全可以離開營區，甚至

包括黃油、咖啡、果醬、烤牛肉、胡蘿

去附近湖裡游泳。

蔔、土豆等非常不錯的選擇。可想而知，沒有人抱怨Camp30戰俘營的生活條件。千萬別以為這裡的戰俘們都會被日夜監視，這裡的氣氛更加趨向於

▲ Camp30 的戰俘多為德軍將領

不過，這並不代表Camp30沒有發生過任何意外。歷史記載，這裡曾發生過幾起失敗的試圖逃跑，甚至集體揭竿起義的事件。

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戰俘營

撰稿：叡

▲ Camp30 戰俘勞改的 Darch 農場

將軍拒絕戴腳鐐其中最著名的一件事就是

位戰俘在混亂中被木棍戳瞎了一隻眼睛…

“B o w m a n v i l l e之戰”（B a t t l e o f

…”曾經是Camp30戰俘一員的前德軍將

Bowmanville），這一事件的起源是希特勒

士Johannes Maron在回憶錄中說道。

下令讓歐洲戰場的盟軍戰俘佩戴腳鐐。緊

在加拿大二戰德軍戰俘營的約34000

接着，英國政府隨之命令加拿大Camp30

名德軍戰俘裡，大約有137人因為自然原

戰俘營的所有德軍戰俘也戴上腳鐐，直到

因死於營中。他們身後被葬於安省

盟軍戰俘不再佩戴腳鐐。當Camp30的加

Kitchener的Woodland墓園，而同時期前蘇

拿大守衛命令所有德軍戰俘戴上腳鐐時，

聯境內關押的300多萬德軍戰俘中的三分

也許因為他們都曾經是戰場上叱詫風雲的

之一，死於獄中。

將領，這些德軍戰俘拒絕從命。他們聚集

二戰結束後，6千多名前德軍戰俘申

在營區餐廳，運用手邊一切可以作為自衛

請留在加拿大定居。他們中的不少人或是

武器的工具，和戰俘營守衛僵持了三天三

家人已死於戰亂，或是家鄉已經不復存

夜。這就是後人們所說的“Bowmanville之

在；另一些人在戰爭中漸漸認清了納粹的

戰”。三天之後，加拿大一方重新控制局

真面目；更有一些人已經在戰俘營的勞作

面，125名德軍戰俘被分散安置到加拿大

和生活中和身邊的加拿大人，乃至加拿大

境內其他戰俘營中。

這個國家建立了感情。

“我們用冰球棍、掃把當作武器，甚

他們中的一部分人最終定居加拿大。

至用硬紙殼和床墊堵住窗戶。之後加拿大

“我被俘的那一刻非常絕望，但正因為被

守衛衝進來，用高壓水龍頭驅趕我們。一

俘我才有幸來到加拿大。”

Camp30 建築內部除了當年的大致結構外，已經遍佈塗鴉，損毀殆盡

▲今天已經荒廢的 Camp30 外景

2019年7月25日

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2019年7月25日

庭園設計

庭園的雕像（下）一般人美化庭院，通常會選漂亮或是自己喜歡的花卉來種。其實讓庭園出彩的元素不隻是花草樹木，還有搭配得宜的硬體。一個選擇適當的硬體，不僅突出花草樹木的美麗，還提高庭園的氣質，起到畫龍點睛的效果。 11

這些所謂硬體，最常見也最受歡迎的就是雕

不僅如此，我們知道花草都是靜止的，但是

像，有時一個小小雕刻，隨便放在花園一角，就立

多數雕像都給人動感，不論是人像、天使像、動

刻有了韻味，而且特別適合小的庭園。

物、雀鳥，都是屬於動的物，添加在花園中，就增加了動感及靈氣。特別是有眼睛的雕刻，等於

銅製雕像

是將靜物與動物結合。

上期介紹的雕像多數是水泥制成，比較便宜。近來常見銅製雕像（圖10），這種銅像先天具有古老的感覺，也比較貴，搬起來也更重，但有另一種貴氣。如果你認為適合你的庭園，也可以選擇。裝飾。圖11中兩間大屋，就用巨大的馬匹及一個3 女子跳舞的雕刻來裝飾。充分表現屋主的品味。都是青銅製品，非常豪氣。有些大宅使用大理石雕刻，更顯出歐式庭園的貴氣。但院子一定要夠大，同時庭園設計也須是歐式。像圖12這庭園，周圍是黃楊木圍籬，裡面種了玫瑰花。舖石的小徑尾端就是巨大石雕。一定要大院子才適合。另外一個石雕在是附在牆上，與花草共同裝飾一幅牆。圖13是同一家院子的另一個角落，水池中間一個青銅女神。注意，同一個院子不能有太多 13

雕像，距離要夠遠，否則互相“搶鏡頭”。除非有目的的排列，最好是彼此間看不到。

一般雕像都是水泥做的，很重，有質感，也不貴。但不要以為所有表面上看是青銅的雕像一定是

如果是深宅大院，可以在前院用巨大的雕像來 12

水泥雕像變青銅效果

16a

青銅做的，因為現在很流行用噴漆及一種銅漆，將

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2019年7月25日

18a

普通水泥雕像或石膏雕像，改製成看似青銅的雕像。

次之後，再先後用綠色及藍色的漆，干後用clear sealer

所以如果你見到價錢特別便宜的“青銅”雕像，有可

封住。

能就是用這方式做的。將水泥雕像變做青銅雕塑的方法很多，基本上都是將一個灰色雕像，一層層噴漆，或抹漆，產生銅綠效果。下面隻是其中一種：

你有興趣的話，可以在網上找video參考，關鍵字是 patina a concrete statue。其實水泥做的花盆或其它飾物，也都可以用這方式變成銅綠效果。不過要知道，自製的銅綠效果難及

先在水泥雕像上噴或抹上一層黑漆，需要的是

真的青銅雕像，除非功夫非常好，才能做到比較像真

black latex satin paint，噴過一次之後，待干，大約一

的青銅。圖16是在網上見到的兩件人工青銅成品，可

小時，再噴一次；也可以用抹布、刷子或海棉將油漆

以看出顏色選用的效果，及技術的差別:

抹上，但必須均勻，同時不能留下毛刷印子。用噴的方式不用一小時就干了，用塗抹的方式，就要大約一小時。然後再噴上一層綠色噴漆，可以用medium green latex satin。不要全部遮住，因為留少部分面積(大約一成)是原來的黑色，比較自然。大約一小時後，再噴一

現在的園藝店，出售的雕刻越來越多選擇，有些更具趣味性，甚至惡作劇性質的都有。不過我認為還是選擇增添美感、讓人看了開心的最好，畢竟要每天對住看的。圖18是其它使用雕像的方式；（注意很多都有照射燈在前面，夜間時有特殊效果。)

次淡綠色漆light green latex satin paint，或是選擇藍色漆blue latex satin paint。作用都是要得到不同層次效果，顯得更為自然。最後噴一層銅色漆copper latex satin paint。然後再用透明漆封住water-based semi-gloss clear sealer。也有的先用Bronze Copper B Metal Coating，噴兩

袁曉輝媒體人、作家、園藝愛好者。 www.ritagiang.com

18b

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月25日

花色豐富

藍盆花綠化園林物。保持高光照水平，有利於促進開花和增強植株品質。盆栽植株在冬季和早春需補光，在植物生長

花言草語

藍盆花喜半陰，耐寒，適合光線充足、通風的環境。要求土壤疏鬆、肥沃、排水良好，以沙壤土為好。生長期充分澆水，雨季注意排水，忌積水和夏季高溫。分株、播種繁殖，一般於春季進行。

期間保持短日照和強光照的條件有利於植株的緊湊性，之後轉變成長日照和強光照的條件以促進植株開花。溫度：生育適溫為12℃至15℃。在冬季無霜的條件下，室內或室外溫度可保持在3℃至5℃。春季植株開始在15℃至18℃的溫度條件下生長10至12 周，在8℃至10℃的冷涼氣溫下會延長栽培時間。如果在低光照條件下栽培，溫度需保持冷涼，這有助於提高莖幹的品質。開花

形態特征藍盆花為多年生草本，高30至50厘米，葉片披針形，邊緣齒狀。花序頭狀，花玫紅色。藍盆花屬於陽性植物，莖直立，對土壤要求不高，但需要長時間的陽光照射；根長，呈棒狀，高10至20公分。葉對生，半抱莖，基生葉線狀披針形，羽狀淺裂至撕裂，無托葉，葉長5至12分，寬 0.5至0.6公分，莖生葉長0.4至0.5 公分。花小，兩性，密集成頭狀花序，花序具一長 5至6公分柄；總苞片3列，草質；苞片線狀披針形；小總苞 4角形，4至5裂；萼剛毛狀，與子房合生；花冠5裂；雄蕊4，生於花冠筒上，與花冠裂片互生；子房下位。裂至全裂。頭狀花序，具長柄，花序直徑2.5至4厘米。邊花二唇形，花期7至9 月。

栽培技術移植：萌芽後2至3周，便可將幼苗移植到口徑為13厘米的花盆中。基質：栽培基質需排水良好，基質中粘土。光照：為中日照植

無需經過春化期。肥料：需肥量中等，每周一次。 9月中旬以後不宜施肥。栽培：需幹燥、陽光充足和通風透氣的栽培環境。栽培過程中可遵循幹濕循環的原則。在早春進行補光有利於植株品質的提高。

繁殖方式藍盆花的繁殖方式採用分株、播種繁殖，一般於春季進行。播種繁殖，在野生花卉種子成熟期及時採，採種後可以立即播種，也可以次年早春播種。藍盆花可用於盆栽觀賞，園林綠化，布置花壇，也可做切花。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月25日

尋找房間浴室裝飾新靈感防消極去憂慮發放正能量温暖是我家

今天有很多關於正能量想法的討論，即是只聽到周圍的安靜，保持一種充滿活力和充滿感情的狀態，並阻止消極的想法，以及放下對

建築和室內設計，從當中的細節，可以有助大家捕捉正能量想法的精神。泰國的Phulary Bay Reserve獲稱讚為一個天堂般的天堂，可以調整世界的噪音，為健康、

過去或未來的擔憂。懷着處於當下的想法，讓大家可以釋放日常的壓力，不過對於許多人來說，這不是易事。追求美好生活需要時間、念頭和計划。通過研究一些酒店、水療中心和休養所的

周到的生活方式奠定基礎。

滿異國情調的島嶼。 Phulary Bay Reserve帶出的平和及正能量，可以作為裝飾浴室以至房間的靈感，例如房間裏濃郁的深色木料和豐富的白色織物。也可以嘗試把一個超大的家具，放在一個

Phulary Bay Reserve位於泰國南部的西海

狹小的空間內增加戲劇效果，或者設置一個放

岸，沿着安達曼海的海岸，可以看到美麗的海

了多張墊子的私人角落，每天可以用幾分鐘閉

岸線，波光粼粼的海灘，清澈的藍色海水和充

上眼睛，有助洗滌心靈。

戶外設計予人平靜的感覺。

在涼爽的天蓬床可以好好休息。白色和明亮的臥室都閃爍着寧靜的氛圍。

Debbie Travis，加拿大著名的家政女王，和美國的 Martha Stewart 齊名。她不但是電視節目主持，還是一大批家庭用品的招牌人物。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月25日

木石質感現代人工作繁忙，不少人喜歡假日到郊外遊玩，欣賞大自然的景色，放鬆身心。喜歡這些景色的你，不妨以天然物料點綴家居，為空間增添自然簡約的格調。特別是以人手製的產品，以精緻工藝加上用心製作，每件均獨一無二。來自荷蘭的Barn in the City，把木材和大理石等物料結合，設計出獨特貴氣的家具，凸顯個人品味。

舒適家居

這個 James Side Table，由扭曲的黃銅製成圓柱形，表面輕微彎曲，一圈圈紋路恍如木的年輪，外型獨特，並容易配襯各種家具。

黑白紋石 '

這款名為 Small Table Herve，由典雅的黑白色大理石，配襯天然木紋的圓形桌面組成，簡約之余，亦顯出貴氣，同時顏色容易配襯各種家居設計。

另一款 Guillaume 的咖啡桌則以白底啡紋的大理石，配襯黃銅作桌腳，堅固實用，桌腳只設 2 個，一左一右，支撐桌子，設計創新。

咖啡桌外型像戒指的這款 Amber 咖啡桌，由黑底白紋的大理石製成或深色木材製成，為空間典雅簡約的點綴。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月25日

花般鍋具花朵的艷麗總令人心醉，但總有凋謝的一刻，何不考慮一個耐用的花形廚具？淺紫色和淺藍色的藍鈴花化身成為鑄鐵鍋，為你烹調各種花形菜式，滿載幸福浪漫感覺，令不論是煮的人、還是吃的人都心“花”怒放。

淺底

法國廚具名牌LE CREUSET一直致力在外形和顏色上凸顯創意，令它在琳瑯滿目的廚具品牌中突圍而出，今次首次推出罕見的花形淺底鑄鐵鍋，以藍鈴花為藍本研發限量色系Bluebell Purple和Coastal Blue的廚具，可直接放上電磁爐或明火使用，或放進焗爐，而且繼續秉承品牌著名的“無水蒸”技術，重身的

鑄鐵鍋 LE CR E U S E 具外形 T 一直次更首上創新設計在廚的花形次推出市場，今形加上淺底鑄鐵鍋罕見既可放漸變色的鍋，花又可放上電磁爐或蓋，士蛋糕入焗爐，花明火，就此誕形生。芝

鍋蓋可鎖住蒸氣，逼出食材自身的水分來蒸煮，保留食物原汁原味。

煮出原汁原味淺底鑄鐵鍋一向以製作 “無水蒸”菜式而大受歡迎，重身的鍋蓋鎖水能力高，能鎖住蒸氣，逼出食材自身的水分來蒸煮，保持食材的嫩滑質感及原汁原味。

Bluebell Purple 22 厘米圓形鑄鐵鍋，高身的設計令它可炮製更多元化的菜式，適合喜歡嘗試各種新菜式的你，實行 “一鍋走天涯”！

限量版藍鈴花這是以藍鈴花為藍本，研發限量色系 Bluebell Purple 琺瑯鑄鐵廚具系列，另外還有 Coastal Blue 顏色可供選擇，甜蜜浪漫感覺油然而生。

之後卻改成《親愛的，就暴露短板了。」李現大洋網報道，針對李現的台詞問題，粉絲們替他辯解熱愛的》，有些俗氣，方家人都相當喜歡對方，但礙於2人肩上都揹有父親賭債的重資深藝人張琪與妹妹張琴日前一起上《MUCH 稱書中就是這樣描述的，不是低音砲，就是沙啞，熬夜、給人千篇一律的感覺，讓人很難記住。擔，不敢有兒女私情，最後戀情不了了之。此外，為了過審順利開播，電視劇將原來小說中的電愛吼人，所以他聲線就比較低，而他本身的聲音不是這樣金點秀》，張琪幼時由張琴父母領養，雖無血緣關張琪1964年出道，走紅後領著妹妹張琴進入演藝圈，但當的，比較溫柔。還有人表示不要太苛刻，接下來應該會更競主線，改成了網路安全，這也讓很多書粉們不太滿意，時家中負債纍纍，2人都相當節省，張琪形容自己喝杯咖啡會係，但2人情同姊妹，張琴甚至說：「比親姊妹還觀眾看得也覺得很莫名其妙。好。用掉店家一整罐奶精，「當奶粉在喝」，讓店家老闆嚇歪，只要 CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2019年7月25日 36 親。」看到她光顧都會先把奶精挖一半出來。張琪更挖苦謝雷當年也中國時報報道，姊妹倆出道超過40年，但已將近36年未是省錢一哥，連五毛錢車資都要跟她計較，一句「明天給我」讓在螢幕上同台演唱，2人不僅秀出年輕時的絕美照，72歲張琪記憶猶新。在八點檔《砲仔聲》中飾演「世界集團」豪門阿嬤的張琴，當的張琪還鬆口透露當年與歌壇情侶謝雷「連喜餅都談好了」，雙年去麵攤吃麵時，為了增加飽足感，會加入大獨家代理，新式旋風爐餅，火力量的免費酸菜，張琪爆料妹妹是「整罐吃完」。強勁，永不塞嘴張琪與副導演楊靜塵2度離婚3度結婚，提 - 承做中西食品工場，超市，自助餐館，酒樓，食肆等㕑到再婚話題，她笑說：「我沒有換人欸！」被一房設備，不銹鋼裝飾，通風抽氣，煤氣，水電等工程。餐館用10、商用高速節能雙門三環煲湯爐旁同樣再婚的主持人張秀卿虧「好無聊」，她則 20加倫電熱 - 安省註冊工程師設計繪圖，申請PERMIT(CAMTEK) 燒豬爐和三門蒸櫃火力平均， - 煤氣爐頭，水喉，電器，配件品種齊全。水撑淡淡地說：「人都有慣性。」節省煤氣 - 不銹鋼片，方通圓通枝等零售，加工無任歡迎。 - 餐館用品，刀叉磁器，不銹鋼，鋁煲各樣雜項。談到當年沸沸揚揚的歌壇螢幕情侶謝雷 - 特大陳列室，可現場試火，歡迎參觀選購。 - 特切外埠郵寄服務，快捷妥當，保證滿意。時，張琪爆料當時謝雷四姊有去家裏說媒，連雜碎式炒爐，原裝啤壓枱面，喜餅都談好了，但2人一心衝刺事業，最終戀清潔容易，絕不爆口漏水港式強勁加風爐，獨立風機情無疾而終。她感慨相遇的時機點不對，但豁 70 Dynamic Drive, Unit 11, Scarborough, Ont 然地說道：」張琪還表示從過 Tel:「年輕、快樂過。 416 321-1533 www.camboequipment.com 647-403-8132鄧生/416-750-8333伍生世母親床底找到一只鐵盒，裏面放滿她與謝雷的合照以及謝雷個人的大頭照，可見母親一心希望兩人修成正果。歌手出道的張琪近年投身公益活動，已鮮少上節目，而曾入圍金鐘獎最佳女主角的張琴雖已66歲，但仍活躍於八點檔戲劇，如近年收視高居不下的《砲仔聲》、《甘味人生》等等，演技令人印象深刻。姊妹倆出道超過40年，卻已將近36年未在螢幕上同台演唱，主持人邵大倫問是否有吵架，張琪趕緊解釋是2人各自在歌壇、戲劇圈 ■張琪（左）與張琴（右）年輕美照曝光。網上圖片 ■張琪（右）、張琴（左）日前同台，講述年輕時的往事。網上圖片太過忙碌，才會導致無法同框。

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曾在溫哥華UBC任過教職的潘銘燊，最近在臉書上鋪了兩張照片，一張攝於中山公園，一張攝於藝術館前，都是29年前所攝，是他從沙田書庫中尋得的照片。周一至五刊出潘君是書癡，家裡地方不夠，就在工廠可上網瀏覽：www.singtao.ca/nong 大廈購置一單位做他的私人書庫。他最近的工作單位是美國國會圖書館。該是最適合他的工作單位。我跟潘君結緣也與書有關，那時他在溫哥華我在香港。他跟幾位朋友設立了一個楓橋出版社，出版了他自己、圓圓、陶永強、徐明耀等人寫的書，內容都與溫哥華有關，時為89前後，港人大批移民，想對加拿大多點認識。估計這類書有市場，他在第一屆香港書展（1990）租了一個攤位。因為地方用不完，不知通過誰的關係找到我邀請合作。書展在會展舉辦是第一次，攤位不像現在多，租金不像現在貴。作家可以在「作家廊」為讀者簽名，也可以在出版社的攤位簽名，我更可以在自己的攤位簽。那時我頗有幾本書很暢銷，攤位前經常有排隊等候簽名的讀者。後來潘君把這熱烈情況寫在他的文章裡。一晃就是29年，書展正好這幾天開幕，已是第30屆了。他人在香港，一定會去緬懷一番吧。我也曾在書展期間飛香港，人在攤位的確可以多賣幾本。後來因為明星出寫真集來到現場，引起人群阻塞，妨礙鄰近攤位。當局把簽名活動調往遠離攤位的別處，促銷作用大減。我怕坐長途機，多年沒回港，卻仍有朋友問：書展沒回去？

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他們不知道英國樂隊披頭四歌手約瀚連儂於1980年12 月在紐約被一個青年槍殺亡，青年是祖迪科士達（Jodi Foster，成名作《的士司機》）的影迷，為要引起她的注意，便做了這宗大事。 1968布拉格有「布拉格之春」民主運動，周三至五刊出人們在牆上寫上披頭四的歌詞，連儂被槍殺、可上網瀏覽：www.singtao.ca/yuen 至 1988年有「天鵝絨革命」，捷克人民爭取民主成功，他的歌迷及能畫者，在少為人管理或廢置的牆上繪graffiti、連儂歌詞和金句，凡50年，傳開去，就成了「連儂牆」（Lennon Wall）。 2014年的香港「佔中」運動現場，靜坐者（又稱「黃絲」，以擋催淚彈所用之傘中以黃色最搶眼，引用至反政府、倡民主派都統稱黃絲，與之對立者稱「藍絲」）想到在牆上貼小紙片作留言、表達、交流這主意，並做了，稱作連儂牆。5年後有「反送中」運動，連儂牆再起作用，發展至全港九新界。出事了。使用連儂牆者是「反送中」派，只有他們才會知道連儂牆的來歷，地址： 2370 Midland Ave. Unit B27 Scarb. Ont. M1S 5C6 領會其中的「反」意而引用之，反「反送中」者不會知道連儂牆的來歷，只當破壞反送中者的連儂牆，就是對建制及對中、港政府忠誠的表展廳地址：300 Steelcase Rd West Unit#15. Markham L3R 2W2 現，他們的破壞行動引發的最嚴竣事件，發生在7月頭，一個破壞連儂牆網址： www.fasterheating.ca 者重拳毆打一個連儂牆的守護者，至重傷送院救治。被打者全未還手。 ▲專業維修安裝家用冷暖氣機，即熱式熱水令人痛惜。器，煤氣管和風喉披頭四及一切60年代以來的流行樂隊、以至在公眾空間「破壞公 ▲專業設計安裝維修商用屋頂機，鮮風機，物」的牆上塗鴉，都屬反建制，anti-establishment，維持至今有半世紀。熱水鍋爐，餐館抽氣機，大小冷房凍櫃對之予以容忍的國家和社會，都具有一定的文化認知、包容異見的胸 ▲維修保養商用大廈的機電系統懷，香港那些以暴力對待連儂牆的使用者和保護者，與世界及現代思潮距離太遠，他們反民主，就不奇怪了。圓圓

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《肩上蝶》(Rest On Your Shoulder)是著名導演張之亮 (Jacob Cheung)2011年執導的奇幻愛情大片。他加入大量3D和 CG(computer graphics) 技術，增強科幻特效鏡頭，視覺效果十分震撼。音響方面由日本動畫大師宮崎駿的御用音樂家久石讓全權主理，至於剪接則由「亞洲第一剪輯師」鄺志良操刀。主要演員包括陳坤、梁詠琪、桂綸鎂和江一燕等。《肩上蝶》講述一位年輕昆蟲學家，與三個少女所發生的愛情故事，每段戀情都淒美動人，可惜均沒結果。三個不同性格的女人都極愛這位有為的科學家，但最終只有一個有機會「化蝶」，棲息在少年肩頭上，守

護情人的身邊。跟着所寫的《肩上蝶》不是電影，是一個真實故事，發生在我最初任教學校的一位同事身上。當年H君是三十歲出頭的數學老師，正當盛年，身體健康，應該是一臉陽光才是，但他卻鬱鬱寡歡，常獨自站在窗前，我看見他沉思的臉，深邃的眼睛凝視着外間飛舞的蝴蝶。我是新來的教師，當然不知底蘊，經過一輪八卦後，才知道他不久前喪妻，在靈堂上有一粉蝶，常徘徊在H君左右，後來在家屬謝禮時，粉蝶索性停留在H君的右肩上，出席喪禮的人無不嘖嘖稱奇，那肩上蝶逗留了好一會，終於不捨地要飛走了，就在飛出靈堂之際，一路表現冷靜的H君，突然整個人崩潰了，像小孩子一般，仆倒在地上，嚎啕大哭起來。

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小時候玩「麻鷹捉雞仔」遊進；不遠處，一頭大藍鷺在水中央，忙於捕食小魚。鴨戲，一個大人做麻鷹，與扮演母鷺相逢，會有甚麼事發生呢？雞的另一大人相對而立，母雞背要知道，大藍鷺除了吃魚，還會捕食田鼠、蝦、周五刊出後躲著幾個小孩，就是麻鷹要捉蟹、昆蟲，以及細小的鳥類如初生幼鴨等，對鴨媽媽來的雞仔了。說，大敵當前，絕不是遊戲。麻鷹當然不會呆若木雞，牠會鴨媽媽見勢色不對，示意四小千方百計企圖繞到母雞身後，把雞鴨靠邊游，自己則踢動鴨掌，一邊仔叼走。母雞則張開雙翼擋在雞仔嘎嘎大叫，一邊直衝攔在前面的大 #2-226 Esna Park Dr,Markham,ON L3R 1H3 前面，不停移動封住麻鷹的去路。鳥。大藍鷺剛有幾條「魚毛」落雞仔們則一個接一個排在母雞後肚，未夠填牙罅，但深知護孩心切面，左閃右避，對小朋友來說，明的母親奮不顧身、最不好惹，遂即知是假，仍覺十分刺激。毫不猶豫，振翅離開現場。前幾天到郊外散步，幾乎目擊四小鴨目送藍色大鳥飛走，渾一幕現實版的「麻鷹捉雞仔」。當然不知剛才幾乎大難臨頭；鴨媽媽時，一隻鴨媽媽帶著四小鴨，優哉 ■大藍鷺被鴨媽驅趕飛走，小鴨們(右上)在旁卻一直盯著大藍鷺，直至消失於視游哉在一條狹窄水溝緩緩向前邁注視著。線範圍，始鬆一口氣。

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PHARMACY AVE., #12 憮⒔㷃梊⍆㠥汧憮ᾙ 賭。《中國時報》分析指，但長遠㢮宑✽虇帷䀟㹘㿶虇圹⊹乶䀥蘼㊂㖍㎥㢘恙䏛Ҹ!$:.51!UJGGJFME!SE/ 527.3:9.7::9 㒠ҷ⏹佩Ҹ 庋䏸汣㰱庋䏸汣㰱 ⵅҷ撋䗃ҷ帷㱒ҷ⤒ ⵅҷ撋䗃ҷ帷㱒ҷ⤒ ∨ⓖ柜厉虇㢜⑨ 憣虇∨ⓖ柜厉虇㢜⑨ ‣〶⋺〶⪶恙懙朆䥼憣⒔恙35⶞㟑 ‣〶⋺〶⪶恙懙朆䥼憣⒔恙35⶞㟑㖻⏜榟∨!!戆▝㾔⧃ 容╚孏⋘!!⶞⤚㖻ⵅ 容╚孏⋘!!⶞⤚㖻ⵅ 庋䏸ᾙⴇ!!䀥㟑ⴘ⋷ 庋䏸ᾙⴇ!!䀥㟑ⴘ⋷ ⁉䣖挺䚮虇䐈⊈蘼╵ ⁉䣖挺䚮虇䐈⊈蘼╵ 㤦䱚慠啾⁉弔⾑。⊈ ⪹╳UJN!IPSUPOTҸ ″ 憩㝈 ⅎ 㢘 ᾙ 佁 ⍆ 㖻⏜榟∨!!戆▝㾔⧃ 㷃梊ᾙ佁虇䘿⨒⬌虇㏎ᾏもど┯卹䚷⒔㷃佁。憩⋷⾑▗ᾜ◇䋨姲ᾙ佁慠弔⾑汧憮⎕ 恙⃜㷃梊ᾙ佁▗ᾜ䋨㦰㢗䭮%2791ᾜ⒔㷃工作的「公事包」⋶佩，20、21日來看，柯如不參選，政治生命恐或電416-498-5637轉215 惘㕪䘿⨒虇屚梊灒⪹處梊處 527.866.88:: 212 剰䚮 758.946.3937 ╵⪶捞⪥䠋Ҹ屚梊處⣍埤䖕ҷ朆䥼憣懚惇 527.3:9.4929 249!OVHHFU!BWF/ ⶗㫼ⴘ⋷ⴗ㟑 ⶗㫼ⴘ⋷ⴗ㟑 ⣍埤䖕ҷ朆䥼憣懚惇 Ҹ㵞⶞㟑%56Ҹ 尯㍖Ҹ㵞⶞㟑%56Ҹ ‍⍗ⴘ⋷䀥㟑 ⢚乄咀尭梊處 ‍⍗ⴘ⋷䀥㟑 ⢚乄咀尭梊處㝈ⅎ䀥㟑!!⃨䚮㝈ⅎ䀥㟑!!⃨䚮じ⊈亨䵀!!⒔婬䏸㜨㢘Ⅼ根☛䮊㶠‚⑨Ҹ 㢘Ⅼ根☛䮊㶠‚⑨Ҹ 527.619.1443 梊䋳㶲Ҹⓗㄛ處 527.619.1443 ⊹㉯Ҹ 527.738.39730 㶲▗✽怺⬂⩺ │⃞Ҹ◷䚮處梊ᾙ佁㺦姲″憩ⅎ ⶠ䋽橮✽怺⬂⩺ 朏⎉⋴│⃞Ҹ ⶠ䋽✽怺䛆⩺!梊 527. じ⊈亨䵀!!⒔婬䏸㜨佁䳘㢘∱ↀҸ 就到市長任期結束，最重要的更深入走訪綠營票倉台南。 758.797.99:: 758.391.:79: 758.797.99:: 27.944.:184 :16.6:9.4449 527.944.:184 758.:9:.889:㜿 671.:996 758.:9:.889: 758.99:.:789 758.99:.:789 758.9:5.9933 䔚⋗䚮)⢚ҷ乄ҷ䁻* 758.9:5.9933 527.671.:996 527.671.:996 758.499.4347 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新聞分析

Kennedy廠房新擴充

現開新組大量招聘熟手車位30名及查衫包裝多名有醫療福利及獎金現金無證免問有意請到3447 Kennedy 6室或致電647-348-1668

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雖未正式鬆口要競逐總統， ⶗㫼㷃✘ 滊㞛ⵅ梊似ⅽ ␯␯㔴憐 ⩺⎐瀴⓰梁嬎 ✽㏎⎉䭮滊㞛ⵅ梊似ⅽ 慠⪹╳⎕朏㏎ ⩺⎐0瀴♇彾 θ䐈。⶞似ⅽ ⌿㨷⫍⩺⎐ θ䐈。⶞似ⅽ 屚䚮䚱扷♰⽴虇䊰梏尯凧䚮䌮㏚✽捬ҷ〈 ᾼⓏ䠖▝姦屚伢毦恙

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但一言一行無不象徵「天亮

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對外界關注選不選2020，柯文 LFFMF0儔↺㜾俐ㅨ 31⪩〃冐〦屚⏜㰾䴰 ⋷分⶗㫼㢒宗⾺䉉↚ 抿慠⢿旄㢘ᾘ㏎,⫦ 哲4月份曾以日本「桶狹間之戰」 TQB虇嬎⁉ⴱ䀟虇⶞ 䖕♰☛㒘㗸⶞⭟虇〃 ⁉╙ᾼ⶞⤚⋻▇埤䖕㏎Ҹ╵䇲㟾⫍⩺⎐㢘為例，稱自己就像織田信長，「等天烰ᾜ柟虇䊰伢毦╾Ҹ ⿂⑨䮔⑨㥴⿂寊⌙寊 ⫦ ㏎卹亮、等下雨，等敵軍走到設定的陣地䚷ど ┯ 㢘恙幊⬌虇屚匩䠌呦㨬㢘摆⋻▇Ҹ 䏛⶞⭟Ҹ屚梊處後，再出兵」。之後國、民兩黨接連㢘㊞梊處 ⃜Ҹ 舉辦黨內初選，他也的確偃旗息鼓， 527.867.3791 527.867.3791 527.386.1:98 758.823.9199 527.939.7939 758.977.7138 527.967.297: 對各界追問明年大選一事，多半大打模糊仗，不願正面回應。《中國時䖍捠㛅ぱ厙恙䖍捠㛅ぱ厙恙汧⊈㛅恙汧⊈㛅恙氷乍桲ㅧ㬄♐ ‣ⓐ券䝪蘼蘼㹿ゞ㒘㗸喻撵⇴うᾼㅒ 報》報道，不過，就在藍綠參選人塵汧⊈㛅庋▓槭⤚ぱ厙汧⊈㛅庋▓槭⤚ぱ厙汧⊈㛅庋▓槭⤚㜿厙汧⊈㛅庋▓槭⤚㜿厙㳲⴦㾾ゞ㒘㗸㮲帛⮮ 懝〵䝁⑭榼䝪槇䝪勿 4:⋒ᾏ⶞㟑 ⶗㫼⏜⎦匉㒘㗸⋷怺埃落定後，柯文哲積極在媒體上左批恙㘭㵏恙╙▓槭WBO 恙㘭㵏恙╙▓槭WBO 㸌恙虇 ⶗㫼ᾙ朏⧀ 㸌恙虇⶗㫼ᾙ朏⧀ ⬌⽶㏚ᾏ⁉㜿厙氷乍剛䝪䣰䢯ᾜ⬌厡䳚㻊吁㉔⋜⛞ 儝⬂㒘㗸⎽㸨券槇剛藍、右批綠，尤其特別針對執政的民 ⋜幊䉉朲ᾚ⎿₊⃤⢿ ⋜幊䉉朲ᾚ⎿₊⃤⢿ ⊈虇㏚倛㝈ⅎ虇㢘㊞ ⊈虇㏚倛㝈ⅎ虇㢘㊞㢏ℂ戇㙖Ҹ⪽027姦! 仰㑣䇺僟䰃⃜⎽䝶㔷䝪㑣僟Ҹ㔴╦Ⅼ根屚梊進黨，不但數次批評蔡英文總統做不好，更大爆粗口罵行政院長蘇貞昌不灭ᾙ朏㑥恙Ҹ梊處灭ᾙ朏㑥恙Ҹ梊處屚梊䔚䚮處屚梊䔚䚮處㝸Ῥ㟑厂㟩ᾏ㟑㒎SNU⩺⎐⫍丂垼 758.898.456: :16.715.47890

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ᾼ⪽⍆㶲␯桹䮽:1⋒ ▓槭⍆㠥㶲梊␪宼∨ ᾏ㏎⢮〺⎉䭮Ҹ⦔ⷋ 弆㸌恙␯桹䮽81⋒虇䎟榼桹㱒╙梊⟷宼宗 ⢿027姦Ҹ╵戙㨷0Ὲ 似ⅽ䎟榼ҷ桹㱒虇㢘 ⴘ婬檟檷⍆㠥㶲樷䴰 ⷋ卲Ҹ㢘㊞屚梊處㒐䏛Ҹ ╙㑌㶲柁䇺亊伀 527.429.2924

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的高規格、大規模選舉，在全台㷃梊䚆䩩!!⪶ⅽ⶞婫㷃梊似ⅽ憩㾯婫䂞ど㷃梊似ⅽ憩㾯婫䂞ど瀴汧梁⫍FMTPO!TU/ 慠 ⪹╳㮢ᾙ㢘㏎⎉ 憮䖍捠⽴虇㝴榧汧圹屚㢘怺₌‽瀦⶞⭟虇為「白色力量」拓點。 ⋶⪥㹈䂕!!⢿㤎㮢㨾ぐ朏䰦朢㧋䚆䩩⢿㤎ぐ朏䰦朢㧋䚆䩩⢿㤎棩婬ⅽ⒔㷃梊LⅬᾙ 䭮虇⒔㷃梊ᾙ佁㢘恙 %611.2111Ҹ㢘㊞冔歟〦⋷分汧㛅⋴Ҹ 柯日前已明確說出他鎖定的ど㏎㼃ⴳ!!⢮〺婬ⅽ 㹈䂕㹴㷃䳘⋷䭠㢜⑨ 㹈䂕㹴㷃䳘⋷䭠㢜⑨ 佁㢘恙⃜䓷ど䓷┯▗ ⃜Ҹ屚梊處屚梊處 889.:33.⡪ᾒ梅⋼ 族群，「知識藍、知識綠，意識 ⋷ⷚ婬ⅽ!!乍⽴尯ⅰ ゎ〃␯⢚伢毦ゎ〃␯⢚伢毦 548.::3.76290 ✽怺㎥⪺⯵Ҹ屚梊處形態不是非常強的那種知識階級 QboebDmfbojoh 㜿 758.884.71:9 五㳳梊尀朆㢮㢘㛗 548.328.2716 527.849.7741 527.849.7741 527.386.6139 527.428.1:81 527.428.1:81 527.867.1378 527.867.1378 527.:49.::43 527.:49.::43 758.979.4:49 527.729.9:6: 758.979.4:49 ␘ 527.729.9:6: ␘ 758.963.9874 五 758.:8:.:344 五 758.:39.642: 758.791.1793中央社527.:1:.3333 527.951.9991 或中間分子，在這一個禮拜以來 ■台北市長柯文哲21日出席一場體育活動，目前還未表態是否參選總統。應該相當焦慮」，他想知道這些䂎⢿╾⶞攽 %3-299-111 ㆴ凧⶞⭟ 㒘㗸柱屚⁉ ⶞攽屚⁉長韓國瑜形成「三腳督」，柯以25.8％要臉。柯自詡是公事包，是否要凸顯和 %3-299-111 ⪹╳厥卹崢 ⪹╳厥卹崢䓷⾑⚟檟檷䓷⾑⚟檟檷 8⋻彾0䇲㟾汽⤚ⷚ⎕䭮 θ䛁〦⎉䭮θ 人的支持度夠不夠讓他參選總支持度勝過小英的23.8％，40歲以下草包、菜包的不同？他隨後形容自己屚棡㞴‽瀦⶞⭟虇汧䭐⁉⢿㝈棭⿇俐ㅨ⬌ 㑪帛儝ㆶ㊮䀺㥣✓叾尯凧棡㞴棩瀦㢜⑨㋚統。而近期他還批評蘇貞昌不要 38!XFOUXPSUI!DPVSU-VOJPOWJMMF 38!XFOUXPSUI!DPVSU-VOJPOWJMMF ⪹╳ひ⧃⋸㞉厥 ⪩⾑嬎⒦⾑ᾼㅒ䏸㫼 ⪹╳ひ⧃⋸㞉厥 ⪩⾑嬎⒦⾑ᾼㅒ䏸㫼汧ⷳ桔㏎㎥⫦㏎″憩儝ⵈ㏎⎉䭮Ҹ㢘㊞屚 NBSLWJMMF!NBMM⋶ 搶攻綠營票倉味濃選民，其支持度更勝過藍綠參選人。也是「誠實豆沙包」，最近這段時間一臉，透露對蔡的怨恨，也不忘酸 ⶩⴱ䀟虇⬌⶞幊Ҹ屚 ⴱ䀟ⴘ⋷╾棯虇Ⅼ寋梊處 ⬂⩺㢗⋴懝喻Ҹ╵屚〵⬌朆㢮歟〦虇䃣棫 ⪶ⷚ虇⵶棫姦懢虇⊹幹ⴇ㦰Ҹ㜿⏆㹈䂕╙⢿㤎Ҹ ⪶ⷚ虇⵶棫姦懢虇⊹幹ⴇ㦰Ҹ㜿⏆㹈䂕╙⢿㤎Ҹ 啾⁉㢏㞉Ὶ⛕⧃ 憲䚮㊞㮢ᾙ‣㏎㥞㜖啾⁉㢏㞉Ὶ⛕⧃ 憲䚮㊞㮢ᾙ‣㏎㥞㜖㝈ⅎ⒔㷃梊ᾙ佁㺂㷯 OBJM!TBMPO⎉䭮直在想台灣下一步怎麼辦，很多知識連日「撿到大砲」的言行，讓政大韓國瑜，更直言只有「草包」、批蔡前瞻預算浪費錢梊處㢗⋴ᾏ喻‣⎿⋸喻虇㔴梊尀㜇▜刁概䚫儝㢘帻₊ㅒ虇嬎⁉ⴱ䀟样㟑╾╵姛婬ⅽ㎥㚃らҸ棯慠WJWBҷHPҷ518ҷ515″憩亊伀样㟑╾╵姛婬ⅽ㎥㚃らҸ棯慠WJWBҷHPҷ518ҷ515″憩亊伀慠ᾼ⪽⪶⦑⪶姦 ⎕朏欥㢮31喻㫼Ὴ↮ 慠ᾼ⪽⪶⦑⪶姦 ⎕朏欥㢮31喻㫼Ὴ↮ ⇴怺∱ⅻ㢘恙⃜│⃞ 758.::9.82990 758.94:.9::2 分子、產業界應該都跟他一樣焦慮。「菜包」可以選實在糟糕，就是在教授陳芳明暗諷柯文哲忘恩負義；新值得注意的是，柯文哲20日結束㢘㊞屚梊XBMTFUI0CPTMFZ!SFBM!FTUBUF䍮㫼⁲姷㢘㊞屚梊XBMTFUI0CPTMFZ!SFBM!FTUBUF䍮㫼⁲姷搏㢮!⮐䗹⢿䚱攍䚮搏㢮!⮐䗹⢿䚱攍䚮 527.429.9559 527.429.9559 㳰慝㜿䮊㶠╾⁴⒔⃞ ⶜⽴⃫㢘帻₊ㅒҸ 724.779.789: ⶞幊⬌虇㢘㔴憐Ҹ 面對陳芳明批評，他更說，自己成立政黨「白色聯盟」更批評他是「白 ▗ᾜ䋨ⶠ䋽橮⬂⩺ 758.383.3:49 ㄽⅰ{fkj9::2 一口氣切割藍綠，試探第三勢力在台北市的公務行程後，馬不停蹄南的理念價值觀在台灣政界格格不入，色寄生蟲」；但是，這一連串發言內 WJDUPSJB處!758.653.6664 WJDUPSJB處! 527.433.9111 虃咀尭虄 527.433.9111五虃咀尭虄 ◂!⪹ ◂!⪹ 527.98:.4979 㜿 527.673.8871 㜿 527.988.4852 337.513.4713 㜿 527.673.8871 的空間有多大。柯文哲參選幾乎容，已讓柯文哲低落多時的網絡聲量下台南市，參拜南鯤鯓代天府、正統不可能要求每人對自己講好話，「我是勢在必行，他近期的動作只是土城鹿耳門聖母廟、鹿耳門天後宮等的缺點就是太有理想、不願利益交攀升至半年來最高。更直接地說，柯刘滎慁⧃⎉⚽ 刘滎慁⧃⎉⚽ 俐ㅨ㒘㗸柱崢 ᾼ㝴⪥干檟檷 ᾼ㝴⪥干檟檷䭐⚽ᾙⷔᾚ厥䭐⚽ᾙⷔᾚ厥 θ凥⪶㖻ⵅ帷懚θ尯ⅰ䉉㢻 %510⶞㟑 ㅒㆬㆬ ♥ ♥ 㒘㗸♥ ♥ 俐ㅨ㒘㗸柱崢在試水溫。鎖定知識藍、經濟綠透過不斷質疑兩黨參選人，成功突顯廟宇，所到之處皆吸引大批民眾冒雨換，很多事情可以妥協卻不願意」，就是企圖拉攏那些對藍綠初選不埤OFXNBSLFU虇36䛬⢿虇⶗K㍘檟檷ҷ 埤OFXNBSLFU虇36䛬⢿虇⶗K㍘檟檷ҷ ⒦亓⋚〦。⊈惘虇䭮 ⒦亓⋚〦。⊈惘虇䭮 ⪶⤚QMB[B弔⾑搏姛 ⪶⤚QMB[B弔⾑搏姛 ⢿旄䱨╲CSPBEWJFX ⢿旄䱨╲CSPBEWJFX ⶗㫼㒘㗸尯㔴▓槭朆䥼憣ⵅⷔ⵺⳦㮢⛕厥⽴は㖻㢘㧠㒎!!⋷⾑㢏。 ᾼ㾾ゞ䰃⃜㒘㗸ҷ㔷自己作為2020「第三個選擇」的角色，守候搶合照，搶攻綠營票倉的意味濃就像不喜歡看到蔡政府用前瞻計劃消滿的族群，看看他自己有沒有能弔⾑虇䚮㊞䯸⴩⨭朆Ҹ㢃╾⨭␯ᾜ▛䚷弔⾑虇䚮㊞䯸⴩⨭朆Ҹ㢃╾⨭␯ᾜ▛䚷捠 ⃝ ‛ ⓒ 虇耗預算，有些工程明明做不完，政府嬎⁉ⴱ 捠 ‣捠〦⚾ᾏᾼ㝴檟慠 ⃝ ‛ ⓒ 虇嬎 ⁉ ⴱ ‣捠〦⚾ᾏᾼ㝴檟慠 ⫍Ὲ⃪虇⋸䣰㏎ᾘ↚ ⫍Ὲ⃪虇⋸䣰㏎ᾘ↚ 䰃⃜㔷㹈⏜⎦匉㒘㗸懚虇㾔杫㕟帷憐帷虇婬┇帷㱒虇㸌恙㏧匂〤%490⶞㟑㹈ҷ㹱㔷㔒到虇榑亩厚。據悉，接下來周末若無市政行宣布參選幾乎是箭在弦上。而事實力號召這群人打通藍綠之外的第憣虇䃪␪䊰柟蘼凾仰處㣝⶞⭟ 憣虇䃪␪䊰柟蘼凾仰處㣝⶞⭟ 䀟Ҹ㔴㏚│庉撱Ҹ䠋 DPTUDP幼⧃‛〃㜿Ҹ DPTUDP幼⧃‛〃㜿Ҹ 㥞㜖✽⃜㮢ᾚ㞾檟㥞㜖✽⃜㮢ᾚ㞾檟㢜⑨懀⎿!!⩺➘⦰ 䀟Ҹ㔴㏚│庉撱Ҹ䠋懚虇⶗㫼⡭㻐∱ⅻ⒔婬)⋜㣟㜨幊*伢毦徸剛役剛!!屚㐏⾺㐏姢虇棭ᾏ去䠓›╦ 程，柯也會往外縣市，例如8月初將卻要求限時消化掉預算，根本浪費上，根據中時電子報最新民調，如果三條路。到南投縣參訪。錢。柯文哲出馬參選，與蔡英文、高雄市 527.991.9:57 527.991.9:57 䥼宙䥼宙㢘㊞梊處㢘㊞梊處檷虇朚⊈311檧喻Ҹ 檷虇朚⊈311檧喻Ҹ 朚㝸ⓐ㟑厂㟩ⓐᾏ㟑䌮㏚♰⽴虇ᾜ㑥㟑朢虇令䊰桀坞幊䚷Ҹ 瀴汧梁⫍⩺⎐ 5496桹㑣㞝䕯⛕⧃$26 ++!棭尯⒎㚍!++ ++!棭尯⒎㚍!++ 39:.332.8:18 527.383.3629 527.383.3629 758.3:9.722: 758.3:9.722: 527.955.9939 ⊈⊹蘼⿺㈷䢐撱䢐㟑蘼 527.943.1829 758.462.1199 548.331.1494 㜿 39:.332.8:18

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搬家是許多人都會碰到的事，搬家風水關係到家人的健康和運勢，處理不好很有可能會帶來負面影響。而一個舒適的家居環境，不僅是居家生活的保證，更會給人帶來平安幸福和好的運氣。

搬家也要看風水

風水

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月25日

挑選水日和吉時

每年的黃道吉日以及凶日都不同，搬家的時候必須要遵循風水規則，否則容易觸犯禁忌，導致運勢

2019年的吉利日期要測算好，不能夠選擇火日

下滑，甚至有可能引來各種災禍，麻煩不斷。要想

搬家，否則災禍不斷。建議選擇水日比較利於運勢，

2019年裏事業順利，財源滾滾，生活如意，運氣越來

同時時辰也要選好，吉時是非常重要的，而且時辰必

越好，就要留意搬家的注意事項。

須要和自己以及家人的八字和生肖不相衝突，否則也容易惹禍上身，導致出現血光之災。注意病患不宜搬

禁止搬向西南方

家。

搬家的方位非常重要，關係到財運。對於2019

懷孕後不宜搬家

年來說，西南方是不利於搬家的，如果往這個方向搬家，容易引來災禍，尤其是意外災禍比較多；家裏如

如果有家庭計划在2019年添丁，那麼在懷孕後

果有老人或者小孩，體質較弱，更容易招來煞氣和邪

是不能夠搬家的，甚至在備孕期間也是不宜搬家的，

氣，不但身體健康受到損害，而且黴運不斷，病災

因為孕婦體質比較弱，胎兒容易受到驚嚇，邪氣和陰

多，甚至影響生命安全。

氣最容易在這個時候干擾，這個期間搬家容易影響胎兒正常發育，最好在孕前就搬家，或者生完孩子再

避開凶日搬家

搬。

在2019年的時候搬家，要注意先算好黃道吉

避免經過陰氣重的地方

日，根據黃曆的吉日來搬家，同時還要測算自己的八字，如果在搬家當天，和自己的八字相沖，是不宜搬

搬家之前要先選好路線，一般搬家的路線會比

家的，否則容易倒楣，尤其是出現衝突的這個人，搬

較多，選擇不影響風水運勢的。如果路線裏要經過大

家後容易使事業受到阻礙，財運不佳，感情運差，社

型垃圾場，醫院，墳場等陰氣和穢氣比較重的地方，

交問題多等。

容易沾惹黴運，所以路線裏最好不經過這些地方。搬家的時候不能夠在晚上進行，否則陰氣加重。

心理測試從是否經常傻笑測會帶給誰歡樂給別人帶來快樂是一件很了不起的事情，那麼你會成為誰的歡樂源泉？測試一下就知道答案了，請問你經常一個人傻笑嗎？ A、經常 B、偶爾 C、很少 D、並不會

【選 A 的人】

【選 B 的人】

你在父母的心裏是最重要

你會成為愛人的歡樂源泉

的存在了，會成為父母的歡樂

的，會給愛人想要的一切，無時

源泉。生活中，只要你覺得

無刻不在想着怎麼才能夠讓對方

好，父母就心滿意足了，你就

開心起來。

是他們的開心果。

【選 C 的人】

【選 D 的人】

你是懂得調節工作氣氛的

你自己就能夠給自己帶來快

人，會成為同事的歡樂源泉，

樂，你覺得什麼都要靠自己，就

因此你特別的受歡迎，同事都

連快樂這種事情也是的，你會把

喜歡和你一起工作。

生活過成了自己喜歡的樣子。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

風水

2019年7月25日

香港民主運動台灣化落場空香港反“逃犯遣送”修例大遊行，已滿

不算“只許學生放火，不許校長點燈”？港大

息。香港這次反修例大遊行，演變為暴力衝擊

一月，打着反修例旗幟，或借着這波民怨，宣

是香港的龍頭大學，在殖民地時代，校長享有

立法會，與台灣的太陽花運動如出一轍。

揚自己訴求，如上水什麼反水客的遊行和示

崇高地位，身份尊貴。如今卻被學生呼來喚

香港反修例大遊行，打出為民主、自由

威，每個星期都有出現。這印證了本人較早前

去，無長無幼，不論學生做了什麼，也只能盲

的旗幟。台灣有民主選舉超過20年，台灣又變

在本欄所說，香港民主派和學生，會在這波運

撐，不能有所批評，大學校長做到這個田地，

得怎麼樣？

動贏盡為止，一直咬着林鄭不放，為年尾的區

代表一個社會的進步，還是墮落？

被“經濟學人”評為全球百大最具影響

議會和明年的立法會選舉造勢；由於兩場反修

反修例運動，主要針對林鄭政府，但已

力經濟學家之一的泰勒高文（Tyler Cowen)，

例大遊行，成功打殘林鄭，群眾力量已被爭取

漸漸轉為意識形態之爭，像香港不少地區出現

最近應邀到台，參加一個名為“台灣大未來”

訴求的香港人，視為無堅不摧的“神聖”武

所謂“連儂牆”，專門張貼支持反修例的海

的論壇，發表演說。

器，香港成為全球“示威之都”，毫無懸念。

報，最近便有民眾不滿“連儂牆”只貼反修例

高文謂：“令我相當驚訝的，台北與30

香港就算不能取得“示威之都”這個頭

和反建制的宣傳，要把一些海報撕除，雙方因

年前相比，幾乎沒有什麼變化。”他又說：

銜，也會成為一個抗爭城市，隨着反修例大遊

此發生衝突。反修例所引發的社會矛盾，相信

“30年前的廣州與現在相比，有90%的不同，

行的發酵，香港的抗爭對象，已由泛民對政

在未來一段時間，仍繼續蔓延，這樣的話，家

首爾、香港、新加坡，10年的變化就很大。台

府，演變為學生對校方，民眾對民眾，最後甚

庭成員或朋友，因持不同看法，他們之間的關

北是我所知的亞洲城市，變化最少的。”高文

至個人對個人。

係也必受到影響。

歸咎台北的落後，在於台灣薪資增長停滯，以

香港大學校長張翔因譴責破壞立法會的

香港這一波民主運動，其發展過程似曾

行為，並定性為暴力事件，受到一部分港大學

相識。不錯，就是出現在經常自詡是中國第一

台灣自民選總統後，民進黨和國民黨輪

生不滿，包圍校長官邸，張翔被迫深夜出來與

個有民選總統地方的台灣。1996年，在李登輝

流做莊，陳水扁和馬英九分別做了兩任，蔡英

學生對話，言談中張翔放軟身段，未再強力譴

自導自演下，台灣舉行第一次民選總統，由那

文極可能打破慣例，一任就玩完，為什麼？台

責衝擊立法會的暴力行為。香港立法會因反修

時開始，台灣藍綠陣營激烈對抗，這不但發生

灣人已經醒覺，原來藍綠政客一樣差，“講就

例示威，遭到前所未有的破壞，連外國政府也

在政治上，連家庭因成員持不同政治立場，而

天下無敵，做就有心無力。”因而對政客失去

同聲譴責，港大校長張翔所說的，也不過是附

形同陌路，出外坐計程車，也因政治顏色與司

耐性，一做得不合心意，便要他們謝幕。台灣

和被香港民主派視為再生父母的外國政府，這

機不一樣，會被拒載。

人的政治對立，也較民選總統初期，大為減

又有什麼不對？

及大量資金到大陸投資所致。

2014年3月，台灣大學生反對台灣與中國

低，因發現，吵贏了，原來生活並沒有變好。

要求張翔對話的學生，指張翔沒有同理

大陸簽訂的“兩岸服務貿易協議”送審，佔據

香港正要步台灣後麈，贏了民主，輸掉

心，不同情暴力衝擊立法會的示威份子，這算

立法院，攻佔行政院，擾攘近一個月，才告平

身家！

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103

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月25日

易管家專欄 www.ibutler.ca

如何打造陽光房立體遮陽系統陽光房除了我們俗稱的sunroom，亦可翻譯為 winter garden。包含了兩種含義：一是實現了冬日裡與大

易家自然與陽光親密接觸的機會，即使在寒冷的冬日，也能夠享受到陽光的溫馨。二是由於陽光居房獨特的保溫效果，即使在寒冷的冬天，也能為家人營造一個溫暖的居室環境。

擇，是一款視覺及遮陽效果明顯的天棚簾,十分適

色則最佳，總而言之，各種顏色不可過多，以恰

合格調高雅的場所。而立面選用室內蜂巢簾，可

如其分為準繩。

保證遮陽系統的整體協調感，達到最佳的設計視

綠藍色為主色調：綠色是大自然的顏色，陽

覺效果。室內蜂巢簾控制方式電動手動均可選

光房裡面綠色的窗簾與抱枕相互映襯，同時還有

擇。

一些綠色的花草相互陪襯，使得陽光房裡面有一

如何選擇陽光房的色調

十分舒服。藍色是一種令人發生遐想的顏色，是一種搭配方便的顏色，藍色的環境也使人感到幽

大多數陽光房的頂部和立面都為通透的玻

白色為主色調：白色沙發與裝飾給人一種純

璃，因此完整的陽光房必須配置相應的遮陽系

潔的感覺，如果再放上一些花朵的話，那麼陽光

統。

房就會透着一種清新的味道，使陽光房更加的明

紫紅色為主色調：粉色靠墊與紫色的花草放

亮。白色會反射全部的光線，具有潔淨和膨脹

到一起來裝飾更有另一番不同的味道，陽光房裡

感，所以在居家佈置時，如空間較小時，能夠以

面的光線一定要好一點，否則會有一種比較暗的

白色為主，使空間添加寬闊感，陽光房首選。家

感覺。

那麼怎麼選擇陽光房的遮陽系統？頂面與立面遮陽產品如何配套呢？

頂部天棚簾 + 立面室內蜂巢簾蜂巢天棚簾顧名思義，系統採用蜂巢簾片進

中之顏色最佳為乳白色、象牙色、白色，這3種顏

雅恬靜。

粉紅：是溫順的最佳詮釋，這種紅與白色混合的顏色，意味着“似水柔情”。

色與人之視覺神經最適宜。

行遮陽，蜂巢簾片因其獨特結構遮陽隔熱效果

木材原色也是最佳的顏色。木材之原色使人

佳，有多種不同厚度、不同顏色的簾片可供選

易生靈感與智慧，尤其書房部分，盡量用木材原

水晶外表晶瑩剔透，在光綫折射下散發着閃耀清澈的光芒，總給人一種典雅高貴的感覺，配合精緻工藝，為空間增添瑰麗點綴。來自法國的Daum，以水晶製成各款藝術品，將法式創意工藝呈現眼前。

編織花瓶栩栩如生來自法國的水晶藝術品牌 Daum，圖中為 TRESSAGE 系列，製成恍如編織而成的花瓶。

駿馬馳騁 →這個Cavalcade系列，雕刻出馬匹在馳騁的姿勢，動感十足之余，並配以多種深淺灰藍色調，用色讓人感覺典雅。

舒適家居

種微微的自然味道，在沙發上面觀看外面的景物

棕色：最容易搭配的顏色，它可以吸收任何顏色的光線，是一種閑適祥和的顏色。

活現

晶

神秘智者 ←貓頭鷹象征智者，這款水晶製品雕刻出這種動物專注地站立於書上的場景，感覺神秘聰穎，配襯灰綠色和琥珀色的色彩搭配，最適合放置在書房。

←TRESSAGE系列的靈感來自傳統籃筐編織技術，以竹葉、蕉葉及椰子葉互相交織而成，製作成紋碗等產品。

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←這款編織紋碗以翠綠色調為主，綴以淡淡的琥珀黃色，色彩簡約，但突顯貴氣優雅。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月25日

智庫指加國央行應減息

為不景氣預留緩衝空間本報記者報道

財經專題

加拿大中央銀行一如市場預期維持利率不變。智庫組織賀維學會認為，因應全球不穩定因素和貿易緊張，央行應減息為未來的不景氣預留緩衝空間。魁北克大學經濟學教授兼賀維學會貨幣政策

主席安博勒(Steve Ambler)認為，央行維持1.75%利率是錯失良機。他稱加拿大今年第一季度經濟表現緩慢，第二季出現反彈；當中有部分原因是石油產量增加產生的短期效應，其他因素包括勞動力市場強勁。他表示過去5個月平均時薪持續上升，升幅在 6月份達3.8%高位。失業率跌至有統計以來最低的

■加拿大中央銀行一如巿場預期維持利率不變。

星報資料圖片

5.4%。5月份出口有4.6%健康增長，與去年同期

產能接近或已到頂。中央銀行在這種情況下一般會

認為全球的不穩定因素和貿易緊張，將影響美國的

比較上升8.6%。

考慮加息，尤其是目前的利率仍比央行定下的中性

經濟展望。市場預料美國將在本月底宣布減息。加

利率低0.75%。央行不調整息口是為了應對全球經

美兩國匯率已率先作出反應，並相信加拿大央行會

濟放緩和不穩定兩項外部因素。

維持息口不變。央行如果加息，必然會令加元有升

稱維持利率不變錯失良機

值壓力，更不利出口。

央行的商業前景調查也有多項利好消息。預

他表示加拿大是一個倚賴貿易的小型開放經

計銷售加快的企業比率將增加，有意注資和增聘

濟體。外國公司加入本地市場的競爭促使成本下

他說，央行維持利率不變看似是一個明智選

人手的意願也很強烈。6月份新屋動工量顯著上

降，也令加拿大能夠從上次經濟衰退復蘇時保持低

擇，但現時距離上一個衰退周期已經超過10年。換

升，各省均增加新屋興建。通脹率超出央行2.4%

通脹率；但同時也使加拿大更容易受到其他經濟體

言之已經更接近下一個周期，加拿大將無可避免。

的目標，3項核心測量中有2項超過2%。

疲弱和不明朗的影響。

因此，央行應預留空間應付未來出現的經濟不景

安博勒指加拿大經濟看來一派榮景，製造業

美國聯儲局已經有跡象要放寬貨幣政策，並

氣。

中國買家大減佔比仍最高外國人置業成交額跌36% 地產業統計顯示，過去一年外國公民在美購買房屋的交投宗數及金額均告下降，其中成交額按年跌幅達到36%。業者指，受到美中關係緊張、中國政府收緊資金外流等因素影響，中國買家赴美置業的熱情已今非昔比。

NAR 首席經濟師勞倫斯• 雲（Lawrence Yun）表示，中國買家減少赴美置業的現象尤其明顯，背後涉及多方因素，比如中國本身的經濟放緩、中央政府收緊資金外流、美元強勢、美國房屋庫存量減少等，但下跌的幅度頗為驚人，反映外國買家對持有美國物業信心下降。也有業者分析，總統特朗普上任後美中摩擦不斷，也與現在的現象有關。協助中國公民物色

■中國政府收緊資金外流等因素影響下，中國買家赴美置業的熱情今非昔比。 CNBC圖片

開始不好過。紐約的經紀哈伯爾表示，以往自己已習慣用微信和中國客戶溝通，現在因為生意冷清，微信的功能都不熟悉了。

綜合 CNBC 與《華爾街日報》報道，全國房

海外物業的居外網（Juwai.com）表示，今年首季

數字顯示，中國買家依然在外國顧客中佔了

地產經紀人協會（NAR）的最新報告發現 , 在去年

用戶查詢美國物業的流量按年下降了 27.5%，也是

最大比例，成交總額大約在 130 億左右，不少家

4 月至今年 3 月間，外國買家共在美購買 18.3 萬

在過往 5 個季度中，第 4 次出現跌勢。居外網行

長為了方便子女念書，尤其會在南加州置業。跟

棟物業，總成交額 779 億元，明顯遜於上一年度

政總裁羅雪欣（Carrie Law）表示，同行將這個現

隨其後的是加拿大買家（總成交額 80 億），印度

的接近 26.7 萬棟物業和 1210 億元。若以成交物業

象稱為“特朗普效應”，當中包括了敵對政治氣

買家（69 億）、英國買家（38 億）以及墨西哥買

的價格中位數計算，過去一年的 28 萬元也低於前

氛籠罩華府、美方收緊簽證審批以及關稅等。

家（23 億）。置業目的地方面，前三位依次是佛州、

年度的 29 萬元。

正是在這樣的情況下，房地產中介的日子也

加州、德州，新澤西排在第五，紐約也在前十。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年7月25日

家人豪宅前被槍殺賣方未透露

上訴庭判命案與房屋品質無關法律連綫

一棟 “凶宅” 的賣方，在被問到賣房原因時，僅解釋說孫女要轉學，卻未進一步透露緣何轉學。而買方在簽約后得知原因，拒絕完成交易，雙方因此對簿公堂相互索賠。業主是否有責任向潛在買家公開物業曾經發生命案的事實？這個議題在今年4月一宗由卑詩上訴法院審理的案件中給出答案。該案涉及一宗2009年的溫市豪宅買賣交

“如果現在要修改法律，要求賣家在被問到常

人行刑式槍殺。死者涉嫌參與大圈仔幫派活動。兇

規問題——例如上述情況下買家提出疑問（為什麼

手至今未落網。

要賣房？）時，必須披露所有個人原因並解釋，即

在2018年，卑詩最高法院裁定，王美珍有責任

案情顯示，交易雙方商定以613.8萬元成交，而賣方經紀僅僅透露，出售房子的原因是王美珍的

法官Mary Newbury認為，賣方並無理由了解

被反轉。

在該幢位於溫哥華卡地亞街(Cartier St.)的大宅外遭

原買家拒成交降價再售

非隱藏的缺陷，也與物業的物理和內部品質無關。

女離開原學校的原因，與房地產交易相關的法律將

她的黃姓(Raymond Huang，譯音)女婿於2007年，

翻了原判，並裁定王美珍毋須告訴買家這些資料。

了初審法庭的結論，一致裁決，發生命案對物業並

更深層的披露。她補充說，如果賣家不得不披露孫

音)未有向買方邵峰雲(Feng Yun Shao，譯音)披露，

交易中欺詐性的失實陳述負責。但卑詩上訴法院推

不過，今年4月在卑詩上訴法院，3位法官推翻

買方會介意物業曾發生過命案，因此也沒有責任做

易，案情指，賣方王美珍(Mei Zhen Wang，譯

告訴買家，物業曾經發生兇殺案，賣方應對2009年

上訴庭結論大反轉

使這些原因與房子的客觀價值或實用性沒有關系，作為買家，若對房屋某類缺陷或污名很介意，應在簽約前向賣方提出明確和詳盡的問題，並做好自己應盡的調查找出答案（星報資料圖片）

賣給另一買家。

也會為大量索賠敞開大門。”

買方有責任詳細查以自保法官指出，“買家也許對他們的購買不滿意，

在初審庭，買方邵峰雲要求王美珍退回30萬元

就可能聲稱賣家疏忽，隱瞞信息或虛假陳述——盡

定金，而王美珍則反訴要求邵峰雲賠償因重售導致

管客觀上講，未披露的信息與房屋價值和可取性完

的63.8萬元差價損失。

全無關。”

外孫女要轉換學校，她並沒有補充說明，其外孫女

初審法官裁定，業主王美珍並沒有在物業狀況

被學校要求離開是因為她父親被謀殺一事。不過，

本案得出的教訓是，作為買家，必須在合約做

申報書中說明隱藏的缺陷，也沒有向買方透露賣房

當買方獲悉是校方以安全為由要求該女孩退學時，

實之前，向賣方提出明確具體和詳盡的問題，並做

的真正原因，構成不實陳述，故此買方有權退出交

就拒絕完成交易。后來，王美珍以550萬元把大宅

好自己應盡的調查，否則吃虧的是自己。

易。

作者是多倫多地產律師Bob Aaron

買家賣家須遵循的4個交易要點問：我注意到您的專欄從未深入探討如何獲

我和安省地產委員會（RECO）的同事總是建

4. 積極參與買賣流程，這意味着您需要進行

得最佳交易的基本細節。請問讀者應該在專欄中向

議消費者與註冊房地產銷售人員或經紀人合作，他

個人盡職調查，並公開誠實地讓您的銷售代表瞭解

您提哪類問題？

們可以為您提供與另一方談判的建議，或者設定符

您的需求和服務期望。

答：本專欄是一種不同類型的房地產咨詢專欄，設立的目的，是提醒安省房地產市場的買方和賣方在交易中的權利和責任。我總是很喜歡聽聽讀者的回饋。上個月，我寫了一篇關於購買投資共管公寓的專欄文章，這篇

合您的需求、但仍對買家有吸引力的放盤價格，等等。我們還建議消費者遵循以下4個關鍵要點：

實際上，我不會在看房者來看房或房屋開放日之前，分析點香薰蠟燭或烘烤蘋果派的利與弊。

1. 當您在市場上購買或出售房屋時，至少與3

但我會建議您閱讀並理解您的

位房地產銷售人員面談，瞭解他們的經驗、推薦人

協議，並與您的銷售代表討論

和買賣物業的一般方法，以及其它考慮因素。

您可能對看房或開放日活動的

文章是根據與一些打冰球孩子父母在隨意交談中提

2. 使用RECO網站上的“查找房地產銷售人

任何疑慮。同樣，我可能還會

出的問題而寫成的。由於參與討論的其他人非常感

員、經紀人或經紀人公司”（Look up a Real Estate

向您建議應與銷售代表、律師

興趣，所以我認為他們提出的問題值得讓更多的人

Salesperson, Broker or Brokerage）功能，來檢查他

或貸方討論其它問題。

瞭解。

們是否已在RECO註冊並且信譽良好。

想進一步瞭解您的權利和

本專欄的目的不是告訴您如何推銷您的物

3. 閱讀並完全理解他們要求您籤署的任何文

責任嗎？請把您的問題通過電

業，或者如何達成一套物業的最佳交易。我無法向

件，因為對於您與經紀人或其他消費者簽訂好的合

子郵件發送給我，地址是

讀者提供法律、營銷或財務方面的建議。

同，RECO無法幫您擺脫它的約束。

askjoe@reco.on.ca.

Ask Joe

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