星島地產王周刊 20181018

第 572 期•2018 年 10 月 18 日•星期四•隨周四星島日報附送•廣告部：416-596-8140

後園露台易被忽略難挨寒冬

徹底清潔修復損壞保養不能少 全國 9 月新屋開建量 僅 20.7 萬幢 19 月最低

安省今冬嚴重缺鹽 存貨量僅抵 2 場雪

業界指遏抑樓價措施 累「無殼蝸牛」置業難

2018年10月18日 Sing Tao Real Estate Guide

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2018年10月18日 Sing Tao Real Estate Guide

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封面故事

撰文：本報記者

後園露台易被忽略難挨寒冬

徹底清潔修復損 壞 當樹葉變色，氣溫驟降，意味著漫長的寒冬即將到來。很多屋主都知道，到 了這個時候，便要為房屋內外做好過冬的維修保養。但是，夏季經常被大量使用 的後園露台(Deck)，往往是容易被忽略的一環。欠缺適當入冬保養的後園露台， 挨過了寒冬，等到明年春天，積雪融化時，屋主可能驚覺，露台的木板變得面目全 非、腐爛甚至出現潛在危險。細心一點，後園露台的過冬準備其實頗多，屋主隨時 要花上一個周末才能完成。 後園露台，一大堆一大堆的樹葉，隨時一直待到下 完第一場大雪還未掃除。但是，這可是懶不得的工 夫。如果任由樹葉留在露台上，樹葉會分解，覆蓋 物會填滿木板之間的空隙。更重要的是，分解的樹 葉會令地面變得異常濕滑，對任何走過的人來說， 都會構成滑倒的潛在危險。一般來說，入秋後每星

1) 清除雜物

期清理一次或兩次樹葉，情況會較易控制。但如果

首先，要將放在露台上的所有夏季工具及用品

還是有大量樹葉積聚，便要考慮為大樹或灌木叢修

移走，如燒烤爐、後園家具等，收好在庭園小屋

剪一下。

內，但記得事先也要給它們一次良好的清潔。事實

3) 徹底清潔

上，那些適用於夏季的戶外物品，如果不趁入冬前 放回有瓦遮頭的地方，任由它們放在後園，經過一

每年入冬前將露台進行一次徹底清潔，是它

個冬季的風雪和嚴寒，壽命也不會長。到了明年入

能否「延年益壽」的關鍵。要記住，不是簡單的清

春，便會發覺它們都變得失色與殘舊。 當所有東西收起來，整個露台一覽無遺，便可 進行全面性的檢查，看看有什麼地方需要維修，也 可更方便地展開下一輪的保養工作。

6

Sing Tao Real Estate Guide 2018年10月18日

2) 清理樹葉

潔，是全面性的、深層次的清潔。碎屑、污垢和燒 烤污漬，不單破壞露台的外觀，最終更會導致木材

秋季落葉多，露台容易被樹葉覆蓋，加上入

降解。木材暴露在陽光下會變灰，暴露在潮濕環境

秋後天氣漸涼，很多人都不會再如夏季般頻密使用

中，又可以為黴菌、黴菌、苔蘚和藻類等創造良好

損 壞 保養不能少 好準備。

4) 修復所有損壞部分 在天氣仍然不差的時候，要把握時間修復任何 損壞，確保後園露台抵得住冬季的嚴寒天氣，就算 明年春天，看起來仍然很棒。修理鬆了的木板，檢 查翹曲或爆裂木材，確保完全沒有問題。很多時， 這些問題擱著不處理，之後只會隨著時間的推移而 惡化，因此最好還是及時維修，保持木製露台時刻 處於最佳狀態。如果想重新塗上油漆，應先去除舊

5) 使用保護塗層

油漆及污漬，再塗上兩層新鮮的油漆，但這個步驟 最好要有幾天良好乾燥的天氣。

清潔及維修後，應塗上防水面漆來保護露台 木板免受冬季的破壞性影響。 冰、雪、雨雪和雨

的生長條件。 因此，徹底清潔露台以清除夏季的殘 餘物，是為冬季做好準備的重要一環。 當露台上沒有任何雜物，便可清除木板間隙之 間的所有碎屑。因為木板與木板之間，要留有間 隙，才能有適當的通風，防止水分積聚。如果它們 被堵塞，木材便會有發霉或腐爛的危險。專家並不 建議使用高壓清洗機，因為它雖然露清除污漬，但 也可沖去油漆，操作不當更會損壞木材。 可以到五金店購買一些專為木材配製的無漂白 劑清潔產品，使露台木板恢復自然美。那些清潔產 品有助清除污垢，去除灰色和風化的木材，還有黴 菌和黴菌的污漬，為露台木板鋪設新的保護塗層做

水等水分，可以穿透未受保護的木材表面，導致分 叉，爆裂或翹曲。市面上有各種各樣的戶外木材保 護塗料，可以提供保護。完成保護塗層後，可試試 其防水性。在木板撥上一些水，水分應該會上升並 排走，但如果水分被木材吸收，便需要重新塗上保 護塗層。

6) 提起大型物件 當完成所有清潔及維修保養工作，可以將一 些物件放回露台上，例如大型的花盆、雜物箱等。 但是，這些物件最好不要平放在露台上，找一些東 西把它們提起，便可防止水分積聚在物件下面。

2018年10月18日 Sing Tao Real Estate Guide

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全國9月新屋開建量 僅20.7萬幢19月最低

熱辣專題

撰文：本報記者

全國新屋開建量在9月份錄得19 個月以來的最低位，有207,768幢新 屋動工，較8月份減少6,198幢。加 拿大按揭及房屋公司(CMHC)首席經 濟師杜根(Bob Dugan)指出，這情況 反映出過去6個月的平均趨勢，最近 的5個月中，有4個月的新屋開建量下 降。獨立屋和多戶住宅的開建量均減 少，令住宅樓宇的新屋開建量由2017 年的高位，恢復至接近長期平均水 平。

大溫哥華地區的獨立屋和多戶住宅的新項 目均有所下降。9月份的建築項目集中在素里市 (Surrey)，佔新屋開建量四分之一。區內對房屋 的需求仍然強勁，令大溫地區今年頭9個月的新 屋開建量，與去年同期的高位持平。 基隆拿市的獨立屋和多戶住宅的開建量齊 齊下跌。今年頭9個月的新屋開建量從去年同期 的高位回落，但仍大幅超出過去10年的平均水 平。多倫多的新屋開建量增加，是由於獨立屋 所減少的數量被多戶住宅大幅蓋過；尤其是半 獨立屋的開建量最多。這些較高密度住宅相對 的可負擔程度繼續吸引買家。

多市多戶房屋開建增

賓福特市的獨立屋開建量，是今年以來首

聖嘉芙蓮-尼亞加拉地區的新屋開建量是4 個月以來首次上升，主要是柏文單位增加。獨 立屋仍然走低，是7年來的單月份最低位。更 平衡的二手市場和高房屋貸款成本，令相對高 昂的獨立屋需求減弱。

次下降。由於當地以獨立屋為主，令總開建量 減少；但今年的獨立屋開建量，已經超過以往 10年的每年新獨立屋開建的數量。 魁省今年第三季的新屋開建量開始下降， 但仍比去年頭9個月略高，主要是大滿地可地 區的出租柏文增加。

加拿大各省及主要城市新屋興建量 (2018 年 9 月 ) 省／城市

全國 ( 部分城市 ) 安省 巴里 貝爾維 (Belleville) 賓福特 (Brantford) 大濕比利 貴湖 咸美頓 京士頓 聖嘉芙蓮 尼亞加拉 雷灣 多倫多 溫莎 卑詩省 阿波斯福 - 米遜 (Abbotsford-Mission) 基隆拿 (Kelowna) 溫哥華 維多利亞

獨立屋 其他 合計 2017 年 2018 年 變動 2017 年 2018 年 變動 2017 年 2018 年 變動 9月 9月 % 9月 9月 % 9月 9月 % 6,351 2,602 39 60 36 17 19 70 32

5,025 1,973 35 37 15 22 12 147 38

-21% -24% -10% -38% -58% 29% -37% 110% 19%

12,434 3,853 16 10 0 6 38 78 47

11,710 -6% 4,644 21% 6 296% 7 -30% 0 12 100% 19 -50% 296 279% 21 -55%

18,785 6,455 55 70 36 23 57 148 79

16,731 6,617 52 44 15 34 31 443 59

-11% 3% -5% -37% -58% 48% -46% 199% -25%

86

34

17 1,080 66 1,003

17 509 67 806

-60%

85

204 140%

171

238

39%

-53% 2% -20%

24 1,900 24 2,263

0 -100% 3,061 61% 31 29% 1,432 -37%

41 2,980 90 3,266

17 -59% 3,570 20% 98 9% 2,238 -31%

40

25

-38%

134

13

-90%

174

38 -78%

91 501 62

36 404 73

-60% -19% 18%

338 1,072 538

31 839 190

-91% -22% -65%

429 1,573 600

67 -84% 1,243 -21% 263 -56%

資料來源：加拿大按揭及房屋公司

最壞情況已過 大多樓市反彈 大多倫多獨立屋的掛牌數量減少，平均

升22%。這價位的物業庫存量相當低，多倫

貴的多倫多市中心獨立屋也升48%，由2016

屋價開始反彈，反映出房地產市場的調整

多巿只有不到900幢，促使買家向貨源相對較

年1月平均1,687,274元，升至2017年2月的

期進入尾聲。據Re/Max地產代理安省及大

充足的905外圍地區物色房屋。他說，大多倫

2,503,188元。皮爾區、約克區和荷頓區的樓

西洋省份行政副總裁亞歷山大(Christopher

多地區的獨立屋的行情在過去32個月彷彿過

價，在1年內也有38%至47%的升幅。

Alexander)指出，最壞的情況已經過去，未

山車般起伏不定。2017年初上升至歷史高位

亞歷山大又表示，政府的辣招一度冷卻

來幾個月有相當多延遲置業的買家入市。

之後，安省政府在4月出辣招冷卻市場；聯邦

過熱的市況。很多買家持審慎態度，也有不

亞歷山大說，多倫多地產局的統計顯

政府在同年10月宣布房屋貸款壓力測試，以

少人趁低吸納。較可負擔得起的多市東西兩

示，自從今年5月份的高位以來，獨立屋的放

及中央銀行在今年1月加息等措施，對地產市

端房屋，今年8月的平均價格已回升至去年同

盤量持續緩慢減少。大多倫多地區有9個地產

道造成極大的不穩定。

期水平。備受投資者追捧的市中心物業，價

分區的平均屋價，已經回升至2017年7月的

多市西區屋價14個月內升60%

格也緩步上升，尤其是401高速公路以北的房

水平。預期這勢頭在秋天的傳統旺季會持續 到年底。

庫存量低 買家入市

8

獨立屋價格從2016年1月至2017年初

屋。905地區的市況恢復較慢，但隨著庫存量 下降，預期獨立屋價格會上升。

大幅飆漲，升幅最大是多倫多市西區，平

他說，獨立屋價格上升和未來加息的威

均屋價在14個月內升60%，由2016年初的

脅，將令不少買家趕入市。消費者信心提

價格介乎60至90萬元獨立屋的首次置業

763,327元，升至2017年3月的1,223,700元。

高、就業穩定和經濟好景，將支撐大多倫多

者，是推動市場的火車頭。今年6月以來，這

杜咸區、閃高郡和德芙蓮郡的獨立屋，也分

地區在今年以至2019年持續有一個健康的房

價位的房屋成交量為4,086幢，比去年同期上

別大漲55%、52%和59%。大多倫多地區最

地產市道。

Sing Tao Real Estate Guide 2018年10月18日

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熱辣專題

撰文：本報記者

業界指遏抑樓價措施 累「無殼蝸牛」置業難

多倫多地區「無殼蝸牛」近年 想置業可說是困難重重，房價較早時 不斷飆升，一般打工仔根本無法與一 些「腰纏萬貫」新移民或外國投資者 搶「柯化」（出價）。至近期房價開 始回落，政府又推出嚴厲的借貸壓力 測試政策，銀行相應收緊房貸申請， 市場又步入加息周期，普通家庭想買 一幢房屋安居樂業，有人說是難於登 天。 以房地產貸款來 說，承諾貸款財務有 限公司總裁何啟新 （小圖）認為，兩年 前房地產高峰時，市 民購屋幾乎百分百可 以向銀行申請到房屋 貸款，現在只有40% 至50%的成功率。以新移民來看，很多銀行有 一些貸款給新移民買屋的計劃，移民加拿大5年 內都算是新移民，他們要在買房屋自住時付足 35%首期，銀行就會不論收入而批出按揭貸款 申請。現在除了上述條件外，還要通過壓力測 試，證明能夠付得起按揭供款。即是說，一定 要在加拿大有工作，而且收入十分穩定，因此 成功通過按揭貸款的機會就低了很多。

■樓價近日雖然回落，但嚴厲的借貸壓力測試政策令不少有意置業人士難圓業主夢。 星報資料圖片

銀行難借貸 轉求助高息財務公司 何啟新又表示，很多置業人士在銀行不能借 出足夠的錢時，轉向財務公司借款以圓置業夢。

同時每月只還利息，一年後才還本金。買家多運 用這種短期貸款作周轉用，倘若借款人因周轉不 靈，容易會「悲劇收場」。

因為銀行現在一定要求貸款申請人提供足夠的入

何啟新認為，市民能夠買到房屋安居樂業是

息證明、首期來源等，並且嚴格審查。財務公司

政府的責任，如果政府為遏抑房地產價格上升，

當然寬鬆很多，但貸款人要付的利息十分高，

以收緊房屋按揭貸款令市民更難置業，這種做法

往往10厘至12厘，並多是一年期的短期貸款。

就值得商榷。

華裔向財務公司借貸 樓價跌無力還被「逼倉」 有財務公司負責人稱，如果市民置業經銀

下決心購買。由於當時房價一直上漲，客人認

其他地稅、水電費等是很大的支出。所以勸說

行貸款風險應該不太，因為銀行是通過查核及

為買獨立屋是只升不會跌，於是在4年前下決心

客人要三思，但客人不接受勸告，並強調自己

測試才會批出貸款，所以貸款人無力供款的機

和人搶「柯化」，並以180萬元成功購得一幢獨

住一年後房價會升值，然後把房屋出售套現就

率不大。但向財務公司借錢出問題則較多。業

立屋。其實當時該名客人的財力及收入，都不

能解決所有問題。

主向財務公司貸款如果用物業抵押，最高可達

足以購買價格180萬元的獨立屋。他把所有能動

不過事與願違，在他購入獨立屋後，房價

物業市值80%，一旦物業價格下跌，財務公司

用的資產40萬元作為首期，首先向銀行申請以

並沒有如預料般上升，之後更開始回落。何啟

就會「逼倉」。

2厘多利息借了65%房價的款項，然後再向財務

新向他進言，應該趁獨立屋還有市場就把屋賣

公司借20萬元餘款買入這幢房屋。

掉，以免房價再回落時血本無歸。但業主不聽

財務公司總裁何啟新指出，以往客戶用住 房向財務公司貸款，最後導致被財務公司收樓 的個案十分少，但近期這情況有所增加，大約 10宗貸款中有兩宗出現業主被迫破產，遭財務

勸告認為房價下跌只是短期，一定要守下去。 由於財務公司貸款利息高，在這個時候屋主的

何啟新聲稱，一般財務公司都有專業道

收入不足以應付這麼多的開支，於是再向財務

德，不會明知某人借款不能還就乘機收去對方

公司加按借錢來應付供樓及供息。經過3年的

何啟新舉出去年一個例子，有一客人於幾

的物業。當時他計算過之後，認為這客人根本

房地產下調，最後房子被迫出售以還款，變成

年前看中一些售價逾百萬元的獨立屋，一直沒

無法負擔，因為除了房屋按揭貸款供款以外，

「身無分文」。

公司收樓的情況。

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無力供款再加按 越陷越深

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2018年10月18日 Sing Tao Real Estate Guide

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熱辣專題

本報綜合報道

安省今冬嚴重缺鹽 存貨量僅抵2場雪 安省及美國東部在今個冬季可能面 臨嚴重缺鹽灑路的問題，影響市民在其 車道上鏟雪的工作。據安省園藝行業協 會(Landscape Ontario Horticultural Trades Association)，正在向會內成 員提出缺鹽的警告，目前鹽商先配給市 政府，但私人承包商難以找到貨源，而 且價格昂貴。 新聞網站yorkregion.com訪問約克區路面運作 經理柏德勒斯(Peter Pilateris)，他表示該區及區內 9個市府有足夠的鹽量，應付冬季時路面的需求。 不過，承包商難以有足夠的鹽供應私人物業， 如購物中心停車場、工作場所、政府建築、公共 交通車站、醫院，警察局及消防局。

大湖區鹽庫存貨短缺 其實，在業界的情況更差，位於萬錦市鏟雪承

■鹽商憂慮今年冬天面臨融雪的鹽會出現短缺的情況。

星報資料圖片

包商副總裁尼哥尼遜(Terry Nicholson)，以及營運 總監兼訓練部總監嘉爾斯(Brent Giles)稱，特別從

抵滿地可，然後放到湖泊的船隻，通過運河到達

埃及訂購來應付客人的需求。該公司與一些承包

大湖區，再分發給承包商。該公司位於萬錦的專

現時有3個鹽庫供應大湖區，範圍包括安省、

商，向埃及購買48,000噸鹽，需要4至6個星期通

營公司，現時近士嘉堡的地點，只有可以應付兩

伊利諾州、麥芝根州，紐約及俄亥俄州，每年使

過船運來到加國，然後分配給南安省及克利夫蘭

場的雪暴的鹽量可以應付本地客人的需求。

用數以千噸的鹽。但其中位於Goderich的鹽庫曾

(Cleveland)。

傷，承包商將會被起訴。

尼哥尼遜說，政府只負責道路，其他地方由承

發生11星期的罷工，直至7月才完結；而克利夫蘭

尼哥尼遜及嘉爾斯表示，期望雪鹽可以在感恩

包商負責，但他們使用的鹽比政府部門所用的為

則被洪水淹沒。由於3個鹽庫中有2個沒有存貨，

節上船，趕及冬季時使用。航運需要多個星期運

多，因為覆蓋的範圍大。如果有人因此滑倒而受

所以面臨短缺的情況。

烈市41年人口將倍增 交通設施需加快建設 烈治文山由早年的農莊為主的社區，發展至今

樓房。烈治文山政策規劃總監李柏德(Patrick Lee)

天繁榮的市鎮，預期在2041年人口倍增。有專家

指出，政府已作好準備迎接新增的人口，按社區的

指出，按現行的發展趨勢需要解決多方面的問題，

需求進行適當的發展。

包括建設高層住宅大廈及改善交通設施，才可以配 合龐大人口的需求。

目前，沿央街建設巴士線設施預計在2020年 12月完成，當局希望有助減少該處的交通問題。居 民期待已久的央街地鐵伸延線，這是疏導交通的計 劃，尚未知道能否實行。

在大金馬蹄地區，烈治文山是其中一個社區需

據2010年烈治文山官方規劃，目前進行的

麥嘉思稱，有關規劃配合增長速度，但交通配

要達到省級增長計劃的要求。根據市鎮經濟發展策

高密度住宅發展項目，集中在沿央街的兩個地

套仍是其中面對的挑戰。在發展的過程，交通基礎

略，預期在2041年人口增長至277,900人，比2001

區，分別是界乎卡維爾/第16大道(Carrville/16th

設施未能配合密集的人口，其實是令人感到頭痛的

年多出一倍。

Avenue)，以及與伯納德道(Bernard Avenue)的十

問題。當局需要加快處理有關的交通撥款及沿線建

字路口，居民將會看見有更多中密度及高密度的住

設築物，才可以達到需求。

來自多倫多的城市及規劃顧問公司城市規劃師 麥嘉思(Leigh McGrath)接受新聞網站yorkregion. com訪問時表示，現時已缺乏土地可以建設低密度 房屋。

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基礎建設需配合人口增長

Drive East)十字路口。

宅沿區域走廊建設。

原居民柏羅拉指出，所有基建設施如圖書館、

另外，有一些較小規模的多用途服務中心計

公立學校、救護服務及社區中心等，均未能配合人

劃沿麥健時少校(Major Mackenzie)走廊建設，包

口增長速度。他並非反對發展，只要是有關項目具

烈治文山前規劃及規管服務專員巴絲奧斯(Ana

括麥健時烈治文山醫院、Newkirk GO車站，以及

持續性，不會影響居民，期望政府首先做好基建設

Bassios) 表示，要容納龐大人口，便需要高密度的

位於灣景大道與麥健時少校東路(Major Mackenzie

施，然後才開始建樓房。

Sing Tao Real Estate Guide 2018年10月18日

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撰文：本報記者 文琪

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我在中國有房屋要徵稅嗎 去年7月1日，加拿 大聯邦財政部宣佈全球金融賬戶信 今 年 的 8 月31日，中國通過了「個人 繳納個稅。 息交換系統（CRS， Common Report 所得稅法修正案」 （Amendment to the 加拿大特許專業會計師劉燕龍在接受 System）在加國生效。多個國家的金融機 Individual Income Tax Law，IIT），重新 本報記者訪問時表示，此次中國更嚴格地 構將採用相應的程序識別和收集非稅務居民 定義了中國的「稅務居民」，這樣長期往 界定了居民和非居民及其各自的納稅義 （non-resident）的金融賬戶信並提交給稅務 來於加中兩國工作的華裔以及在中國居住 務。「以前在中國這是比較模糊的，執行 機關，以各國互通非居民的金融信息來提升稅收 力度不大，監管上也有漏洞。此次新的個 的加籍人士，擁有高淨值、海外房產的人 群，都需充分理解和面對全球稅務金融審 稅法，對稅務居民的定義和加拿大更為類 透明度並打擊跨境逃稅。今年9月，加拿大稅 查機制所帶來的影響。 似，可以看出中國的立法機構在積極地與時 務局（CRA）同多個國家的稅務當局首次 俱進，與國 展開了金融賬戶涉稅信息的交換，網上 中國個稅修改 與國際接軌 際接軌。居民 說「華人正式邁入全球資產裸奔 個人和非居民個 加拿大稅務局（CRA）媒體關係負責人 時代」。 人概念的引入， Dany Morin在接受本報記者訪問時稱，隨著中國 對個人所得稅法的修訂，CRA的審查程序不會

也是為了配合即

改變。「根據加拿大的稅收制度，一個人對加拿

將實施的CRS。

大的所得稅的義務是基於居民身分（residency

了「居民個人」和「非居民個人」兩個概念。

因為在CRS的框

status）。一個人的稅務居民身分是根據相關事

新政規定，在中國有住所或無住所，在一個

架下，首要前提

實和情況逐案確定的，包括該人與加拿大的社會

納稅年度內，在中國境內居住累計滿183天的個

是識別納稅人到

和經濟聯繫。」

人，為居民個人，期間從中國境內和境外的所

底算不算本國的

對於在加拿大認真申報中國資產、按照規定

得，依規繳納個人所得稅。而非居民個人，是在

稅務居民。」

報稅、納稅的華人移民來說，中國的稅法改變不

中國境內無住所又不居住，或無住所且在一個納

會造成任何影響。但對漏報、瞞報資產的華人來

稅年度內在中國境內居住累計不滿183天的人。

說，伴隨CRS，這些人會面臨補繳稅款和罰款。

非居民從中國境內的所得，依照所得稅法規定繳

中國新通過的「個人所得稅法修正案」，把

納個人所得稅。

▲特許專業會計師劉燕龍

全球金融信息交換現已開始 Dany Morin表示，加拿大與中國交換信息 的法定權力依據1986年簽署的加中稅收協定

原本的「在中國境內有住所，或無住所而在境內

簡言之，中國的居民納稅人負有完全納稅的

（Canada-China Income Tax Agreement）。

居住滿一年的個人，從中國境內和境外取得的所

義務，因此中國境內、外的全部所得需要繳稅。

「目前加國政府正在實施的CRS旨在支持打擊

得，依照所得稅法規定繳納個人所得稅」，分成

而非居民納稅人，僅就其來源於中國境內的所得

世界範圍內的逃稅和故意避稅（aggressive tax 下轉P18

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Sing Tao Real Estate Guide 2018年10月18日

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17

熱辣專題 上接P16

avoidance）。100多個司法管轄區

入向中國交稅，也可以抵減加國的（foreign tax

共同決意同為稅務目的，要求金融

credits）。根據收入不同，稅率不同。如果加國

機構識別非居民客戶持有的金融賬戶，並每年向

稅率高，差的那部分可能要在加國補繳。」

其稅務機關報告這些賬戶。 迄今為止，加拿大有

中國出租房如何處理？

61個CRS合作伙伴，包括中國。」 加拿大稅務局將受益於這樣的協調安排，以

在早期的移民中，不乏有人在八九十年代登

便與其他稅收管轄區有效、安全地交換金融賬戶

陸（landing）時並候沒填寫過完備的申報表，數

信息。Dany Morin認為，CRS的優點在於，信息

十年的移民生活中也沒有注意海外資產的申報。

將根據共同的識別要求自動交換，從而使交換

人的擔憂。

隨著CRS的開啟，這部分人在中國的資產也無處

更有效，還可用於風險評估。「為了提高加拿大

對此，Dany Morin稱，「如果兩國根據各

保護其稅收基礎（tax base）的能力，我們將從

自的國內法（domestic law）將某人視為稅務居

劉燕龍表示，多年都沒申報過海外出租物業

CRS的合作伙伴處獲得境外的加拿大居民持有的

民，並對同一項收入徵稅，的確會產生雙重徵

收益的人群，會有很大的問題。「這主要體現在

金融賬戶信息。9月底開始交換非居民信息並接

稅（Double taxation）的情況。幸運的是，加拿

兩點上：一是多年的房租收入沒有申報；二是海

收加國居民在其他國家持有的賬戶信息。」

大擁有廣泛的稅收協定（tax treaties）網絡，包

外出租物業也涉及到海外資產申報。

特許會計師劉燕龍分析，CRS伴隨著中國對 稅務居民的全球資產徵稅，對一些高淨值的人士

括與中國簽訂的稅收協定，旨在避免雙重徵稅問

隱藏。

首先要考慮自己是否符合加入CRA的主動 披露程序（Voluntary Disclosures Program，

題。」

影響非常大。「以前中國沒有這方面的要求，導

Morin進一步向記者介紹，加拿大的稅收協

VDP），就是我們常說的『坦白從寬』政策。在

致大量海外資產產生的收益並沒有在中國申報。

定中有「打破平局」（tie breaker rules）的規

今年3月1日之前，過往10年有漏報、不完整申

但現在這些人逃不掉了。連開曼群島等避稅天堂

則，以解決兩國同時將某人視為稅務居民的情

報的，稅局會給一次機會，一次性把過去10年的

都已經加入了CRS。這些人必須把不同國家的稅

況。在加中稅協定（Canada-China tax treaty）

補報。如果獲批，可以免除過往10年部分的重大

務問題、資產保值以及家庭財富傳承結合起來統

中的第4條，保護了納稅人免被雙重徵稅。如果

疏忽罰款（Gross Negligence Penalty），甚至

籌規划。」

該人在同一時期也是中國的居民，打破平局規則

全部罰款和利息。但應交的稅款還要補交。未申

將有助於解決該人的居民歸屬問題。此外，該條

報的出租收入稅率，是納稅人當年的個人邊際稅

約的其他條款將解決加拿大和中國對該人的收入

率。」

華人是否會被雙重徵稅？ 根據加國現有規定，在一個納稅年度內，

徵稅的各自權利，保護納稅人免受雙重徵稅。

而在今年的3月1號以後，稅局的政策改革

在加拿大居住183天或以上，可能會成為事實居

劉燕龍並不擔憂會產生雙重納稅的問題。

了。劉燕龍表示，現在這部分人分為如下兩種情

民或被視為居民（factual or deemed resident of

「在以往，非居民在加國工作，勞務收入要向加

況：「一種是因過失（mistake），指因無心的

Canada）。而中國稅法的改變，該人可能同時

國交稅。如還對中國有稅務義務，在加交的稅款

錯誤而沒有申報的，基本可以免除所有的罰款甚

也對中國有納稅義務。因此，雙重徵稅成了很多

可以抵減在中國的稅款。同樣在中國產生的收

至利息，每個案件單獨對待。另一種就是有目的 （Intention）、故意隱瞞的，只能免除重大疏忽 罰款部分的罰款。」

對華裔的影響 對於往來中加兩國工作的華裔，或

救。對於主要工作和生意都在中國，

在中國有金融資產的華人，最重要的

每年只是來加拿大短暫居住的人，很

是首先要根據自己的情況確定到底是

可能會被中國稅務部門認定為中國的

哪一國的稅務居民。

稅務居民。」

劉燕龍稱，「可能要咨詢加中兩國

劉燕龍認為，CRS今年9月才開始

的專業人士甚至稅務部門，有些人的

在加中兩國實施，其實施的力度、廣

情況可能很複雜。其次，如果是加拿

度都有待觀察。「但是作為專業會計

大稅務居民的華人，一定要做好海外

師，無論有沒有信息交換，還是建議

資產申報。在中國的金融賬戶信息都

大家如實完整的申報個人稅，特別是

會被交換過來。如果以前有遺漏或根

涉及海外資產申報的納稅人，一定要

本沒有申報，盡快聯繫專業會計師補

引起重視。」

「重大疏忽罰款」，是指稅局除了計算正規 的罰款外，會對惡意隱瞞、欺詐的納稅人徵收 50%的額外罰款。比如，計算過納稅人漏報、 瞞報的稅款後，應徵收1,000元的罰款，加上重 大疏忽罰款50%，即500元後，這部分罰金變為 1,500元。 劉燕龍表示該政策也只有10年的期限。「超 過10年的案例較麻煩。積累的罰款多，每年還會 有利息。這分收入產生的稅金加利息、罰金是不 小的數目。儘管不同的會計師、稅局不同的工作 人員處理起來可能有不同的結果，但加拿大的法 律不是條文法，是案例法。作為專業的會計師， 肯定要為客戶爭取，提出他是因缺乏稅務知識而 忽略了這個問題，不是有意而為之。但因為租金 在中國普遍都不申報，很難說服稅局你是因為忽

出售境外財產時稅務處理 1.一直空置，是作為私人財產，出 售時是以移民登陸那天的房產價值作

是私人財產，虧損不允許抵減其他的 capital gain。

為cost成本來計算capital gain。50%的

2.如果是出租物業，基本和空置是

capital gain作為應納稅收入計入個人當

一樣的。唯一不同是因為是投資物業，

年的收入。

如果產生了虧損，可以用來抵減其他的

但如果出售時產生了虧損，因為

capital gain。

略沒有報，因為租金也是個不小的收入。」 記者提及，如能證明在中國申報了物業的租 金收入呢？劉燕龍表示，這需提供詳細的證據。 「據我瞭解，在中國的大部分租金收入都是不報 稅的。因為在中國不存在主動申報個人所得稅。 總收入12萬人民幣以下不需要申報，收入超過12 萬人民幣以上才報。且中國主動申報租金收入的 人也不是特別多，所以很少能有這種情況。」 劉燕龍提示，海外資產申報的漏報，超過10 萬加元而沒有報的，每年的罰金最高可達2,500

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Sing Tao Real Estate Guide 2018年10月18日

住所，賣掉以後，增值部分會計入當年的收入，

在美國的工作的加拿大人 如何報稅？ 劉燕龍建議，如果不存在要續楓葉

但是在離開的時候最好告訴一下你的銀

卡繼續做稅務居民、保留身分的問題，

行和每個金融機構你做非稅務居民了。

建議轉做非稅務居民。「最好在他離開

因為金融機構發給非稅務居民的表格就

加拿大的那一年，做一個正確的申報。

不再是T表，而是NR表。」

很多人可能就那麼走了，也沒有向CRA

對於那些去美國工作，在加拿大還

申報他在哪一天離開，CRA當然也不

有RRSP、TFSA賬戶的人更要當心，一

知道你做了非稅務居民。正確的申報是

旦成為非稅務居民，就不能再向這些賬

指，在你離開的這一年，報稅的時候要

戶供款。劉燕龍稱，「這個非常重要。

報一個離開的日期（departure date），

已經供過的部分可以繼續保留。但一旦

這一年就成為了part-time resident。

成為非稅務居民卻還在供款，就屬於超

這個雖然是下一年才報上一年的，

額。超額部分每個月的罰款是1%。」

產生了資產增值。劉燕龍稱，「這些收入可能會 對下一年的老人金（OAS）以及最低收入保障 （GIS）有影響。但這只是一次性收入，所以影 響也就是一年。」 而如果這筆賣房的錢匯來加拿大是作為給孩 子買房的首付款時，按相關規定繳了稅款以後， 即便是大額，也完全沒有問題。給孩子的屬於是 贈予，對孩子和父母的稅務上都沒有問題。

中國買的分紅保險如何在加國申報？ 曾有一位母親向本報記者表示，早期在中國 給孩子買過分紅保險。後來孩子在加拿大留學、 工作、移了民，現在這分在中國供款多年的分紅 保險，應在加拿大如何處理？劉燕龍稱，分紅 保險在稅務上的申報比較複雜。「有現金價值 的保單，的確屬於海外資產申報的範圍。如果納

加人在中國工作，房產如何處理？ 加拿大籍在中國工作，是中國的稅

一個代理人幫你做這件事，相對來說過

務居民，那他在加拿大的投資房怎麼

程繁瑣。加拿大繳了稅，是可以抵 減中

辦？劉燕龍稱，如果你是加拿大的非稅

國的全球資產稅收的。在哪兒產生的收

務居民，加拿大的投資房也要在加拿大

入就在哪兒申報。如果中國對當事人全

申報。「非稅務居民的投資收入比較麻

球的資產徵稅時，你在加拿大已經報過

煩，要提前預繳（withholding），要找

了，提供文件申報tax credit即可。

稅人海外資產總額超過10萬加元，要在每年4月 30日之前申報。因此有一定保額的分紅保險也 是要報的。如果沒有報的也要走主動披露程序 （VDP）。分紅保險如果沒有在當年提取現金， 一般不會產生稅務影響，但沒有申報的海外資 產，會面臨每年最高2,500加元的罰金。」 劉燕龍提出，總海外資產超過25萬加元的， 需要在報稅時詳細申報。「這種情況比較複雜， 不單要填資產類別，還要申報保單當年的調整 成本基礎（ACB，adjusted cost basis）。這個

加元。而恰恰一般海外的房產都會超過10萬加

還有民眾向本報記者提出過這樣的問題：同

元。在中國有房產的加國稅務居民，儘管很多時

時申報中國一套自住房、加拿大一套自住房可以

候可以爭取VDP，但在現有的情況下，是否能給免

嗎？對此劉燕龍回應稱，「自住房的定義，我更

掉罰款並不好說。

願意用『主要居所』這個詞。自住多少套無所

國內空置房產如何處理？

謂，但同一時期內，一個家庭只能有一套主要居 所（principle residence）。主要居所才能有稅務

如果中國的房產一直空著，怎麼處理？對此

上的豁免。比如，某人在北京和多倫多各有一套

劉燕龍表示，相比較在出租的房產，空著的房產

房，如符合一定的條件，海外房產也可以作為主

在補報時較容易。「空置或由家人使用，屬於私

要居所，並不一定只有加拿大的房子才能是主要

人財產（personal use property），符合條件的

居所。我有一位客戶在多倫多有一套condo，在深

可以指定為principal resident，就是我們說的自住

圳也有一套，每年去深圳住幾個月。深圳的房子

房。」

完全符合申報為主要居所的條件。因深圳的房產

在加國已有自住房的，不能再申報中國的房 產為自住房。這套房子空置或由家人使用時，不 屬於海外資產申報的範圍，不需填寫在稅表上申 報。只有這套房在賣出時，才需申報，因為會產

增值更多，他就把深圳的房子指定為主要居所。 如果賣加拿大的condo時交增值稅。」

賣房收入匯來加國有甚麼困難？

生資產增值（capital gain）。如申報為自住房，

很多老移民也許都有這樣的擔憂：賣掉中國

有主要居所豁免，增值部分無須納稅，稅務上沒

的房產後，這筆收入想匯到加拿大來，會否影響

有影響。」

退休的老人領取退休金？特許專業會計師劉燕龍

在過往，很多民眾儘管知道應該申報海外房

表示，如果是合法收入，也如實、完整地申報了

產為海外資產，但都並不清楚，在房屋用作私人

海外資產，在加拿大是沒有任何障礙和限制的。

財產時，並不需要填寫在每年的稅表上。劉燕龍

「銀行問到大筆匯款的來源時，拿出申報的材

提出，「只有當該房屋作為出租物業時，才需要

料即可。目前主要的困難是，從中國匯款進入

在稅表上申報，因為會有租金收入。很多華人自

加國，中國有每人每年不超過5萬美金的外匯管

己報稅，並不清楚這個概念。申報了國內personal

製。」

use的房子，又沒填出租收入，這會在稅局產生爭

老人賣掉中國的房子，如果是主要居所，有主

議。稅局會問，既然申報了海外的出租物業，為

要居所稅務豁免，任何增值都免稅，因此對老人

甚麼沒有申報出租收入？這是大家應該注意的地

在加拿大領取老人金沒有影響。而如果是在加國

方。」

已有自住房，中國的房子是私人用途、不是主要

cost basis不是一般人能算出來的。應向保險機 構查詢和詢問當年的調整成本基礎，但不是每個 保險公司都會給這樣的數據。如果不能提供，就 要自己想辦法計算。我建議求助專業人士，最好 有精算師的幫助。」 而如果不申報，在CRS施行的時候，這個錢就 有可能會曝光。「CRS會自動交換金融賬戶的信 息，你的分紅保險的保單是有現金價值的，這些 都可能會被交換到加拿大。」 劉燕龍補充稱，「如果在10年之內，這個保 單暫時不會有收入產生，我建議這位母親聯繫會 計師補報。也盡量聯繫一下保險機構，讓他們出 具一個正式的文件，或者給一個計算方法。分紅 保險每年的供款額並不是成本，因為有一部分是 作為保費的。所以要把這部分減掉，因此比較複 雜。」

2018年10月18日 Sing Tao Real Estate Guide

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Sing Tao Real Estate Guide 2018年10月18日

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2018年10月18日 Sing Tao Real Estate Guide

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熱辣專題

撰文：本報記者

薛家平盼各市府合作 落實建央街地鐵延線 不少約克區居民一直期望央街地 鐵延線能夠成真，但過去10多年卻只 聞樓梯響，日前安省基建廳廳長與地 方政府代表會面，諮詢地方政府對地 鐵發展的意見。萬錦市市長薛家平前 日發表聲明，感謝省長福特承諾推動 央街地鐵延線成真，薛家平期盼各地 方政府能摒除各自為政思想，整合不 同區域的交通連線，落實交通惠民政 策。 根據去年「都會聯通」（Metrolinx）有關 「多市地鐵舒緩線及央街地鐵延線」之研究報 告，指出多市中心地鐵舒緩線（Relief Line）及 央街地鐵延線計劃，兩者皆是未來安省交通計 劃的重中之重，有助大多金馬蹄地區未來13年 發展所需。

鼓勵市民多使用公共交通工具 報告指多市中心地鐵舒緩線，能增加地鐵 搭客載客量，央街地鐵延線則加強地鐵通用

■薛家平表示，支持省長福特推動央街地鐵延線，期盼各地方政府能合作落實該計劃。

度。

議員寄望延線工程

身兼約克區運輸公司主席的萬錦市市長 薛家平，與安省基建廳廳長麥諾頓（Monte

獲省府牽頭盡早上馬

McNaughton）會面，他形容是次會面得到省府 正面支持，尤其感到省府正以開明態度，諮詢 各地方政府地鐵線未來發展方向，且承諾建央

競逐連任萬錦市約克區區域議員的李國賢

式，未必能應付到區內基建道路問題，在此

形容，約克區在過去15年不斷表示，央街地

情況下，區府無可奈何地只能「頭痛醫頭，

有指若發展央街地鐵延線，只會令史刁士

鐵延線有實際需求，但多市卻執著於先建設

腳痛醫腳」，看看那條道路情況堪虞便先作

大道以南央街沿線地鐵服務，更見人滿之患，

舒緩線，關上合作大門，令計劃一直處於膠

維修。

嚴重影響多倫多市地鐵乘客利益，薛家平極不

著狀態，他認為唯一可解決此窘局的是安省

說到萬錦市市長薛家平感謝省府，提交央

認同此說法，他稱具有此種想法之人，似乎是

政府，央街延線未來發展與能否成真，省府

街地鐵延線計劃，令此計劃開展見到曙光，

認為即使人口增加兼道路擠塞，政府也不該擴

起著領導作用，盡早落實工程，他相信這也

李國賢說，央街地鐵延線計劃說了15年之

闊道路應付實際需求般。

會是新一屆約克區域政府其中的要務。

久，他形容最大「攔路虎」是與之毗鄰的多

街地鐵延線，代表著央街地鐵延線計劃見到曙 光。

薛家平認為這種固步自封思想，只會窒礙

談到早前約克區域政府要求省府，容許

市，即使是多市市長莊德利，亦認為要先發

整體城市發展，他認為央街地鐵延線及多市中

約克區與多市看齊，可徵收土地轉讓稅作為

展多市中心地鐵舒緩線，才考慮發展其他地

心舒緩線，不應該是「兩個只能活一個」，反

區內修路及基建發展所用，李國賢昨表示，

鐵延線。

而雙頭發展更可相輔相承，增加乘客數量，鼓

日前接獲省府正式回覆，指不會授予約克區

他指交通問題不應是某一地方政府說了

勵市民多使用公共交通工具，代替單獨一人開

府擁有與多市市府同樣徵收土地轉讓稅之權

算，李國賢期望地方政府間應該在交通發展

車上班。他期望省府能明白約克區居民在交通

力。

上互相合作，並非各自為政，在此情況下，

上的苦況，盡快落實拓展央街地鐵延線至7號公 路之工程。

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星報

Sing Tao Real Estate Guide 2018年10月18日

李國賢指區府本身不想透過借貸修路， 原因是利息所費不菲，但依靠既有之稅收模

安省政府對地鐵發展之取態有著決定性作 用，去解決此糾纏已久之問題。

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Royal LePAGE華楓地產公司持 牌人Julia Hu

Circle為中心，是非常方正的一個社區。

生活交通便利 新移民易融入 Steeles社區交通非常便利，幾條主幹道上均有

24小時通勤的TTC公交車，在Steeles大街上乘公車 還可以直達Finch地鐵站。從社區驅車10分鐘即可 抵達404高速，無論是去往南邊多倫多Downtown， 轉上401高速，還是向北到萬錦和烈治文山都十分 便利。 該區生活和商業設施非常齊備，區內不但有 大量華人餐廳，超市也舉步即到，Warden路口 南北各有以大統華超市和豐泰超市為主的兩個大 型Plaza，其中圖書館、銀行、快餐、咖啡店等生 活設施應有盡有，為居民日常生活提供了便利； Kennedy和 Steeles路口的太古廣場、正擴建的城 市廣場，以及錦繡中華等構成了社區最大的兩個 購物商圈，居民在社區中就可滿足生活購物所有需 求。

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叫價：$1,188,000

▲

Redheugh Cres 側複式4層獨 立屋，1+1廚房，完成地庫柏 文，可步出，31-50年，20002500平呎，底層洗衣房，2車庫 4車位，4+1臥室4浴室，硬木 地板，射燈，摩登廚房，花崗 岩台面，家庭廳帶壁爐，可步 出Deck，上層主臥帶4件套浴 室，錯層1臥室，地庫1臥室， 帶壁爐，地庫帶3件套浴室，帶 桑拿，lot：30 x 114.84 Feet。

叫價：$1,160,000

叫價：$1,128,000

社區 Steeles Steeles社區的自然環境也非常不錯，不但有不

這個社區的重要原因，該區有6所小學，2所高中

少大大小小的公園綠地，有9個公園1個社區中心，

和1個圖書館。其中有華人熟知的Kennedy小學和

4個教會，士嘉堡醫院亦與該區相臨。

Terry Fox小學及很有聲譽的白求恩高中。

最東南角還有有一片佔地不小的 L'Amoreaux

其中Kennedy小學歷來以良好的學風著

Park，裡面遍布著森林和池塘，景色優美，是居民

稱，2011年曾以滿分10分被費莎研究所(Fraser

平時散步、Hiking的好場所。

Institute)評為大多地區排名第一的小學，最新的費

小學高中皆優 華裔比例高

叫價：$1,050,000

莎排名為安省第52名；David Lewis小學最新的費 莎排名為101名，Terry Fox小學最新的費莎排名為

Steeles社區大約30%為青少年，長者佔

307名，這些學校生源穩定, 學生畢業後可升讀位於

14%；居住人口中60%為華裔，其他有東亞裔、希

學校附近的白求恩中學 (Dr. Norman Bethune CI)。

臘、英格蘭、蘇格蘭、意大利、愛爾蘭、牙買加和

Dr. Norman Bethune CI位於士嘉堡東北部，

菲律賓裔等。區內大約1/3家庭說中文，1/3雙語，

成立於1979年，以名醫白求恩的名字命名。該校包

近13%說英語或法語。平均家庭收入8.6萬，有近

括9年級到12年級，在各學科領域，包括文學、藝

19%的家庭收入過10萬。

術、體育以及特殊教育、技術研究方面都有顯著成

優秀的學校資源，是吸引眾多華裔購房者選擇

▲Frank Rivers Dr 2層獨立屋，完成地庫，20002500平呎，底層洗衣房，2車庫2車位，4臥室4浴 室，硬木地板，大廚房，主臥帶3件套浴室，可步 出衣櫥，二層和地庫均為複合木地板，lot：34.51 x 122.83 Feet。

就，在最新費莎的排名中為97名。

叫價：$998,000

▲ Sandyhook Sq 2層獨立屋，完成地庫，2車庫4 車位，3+1臥室4浴室，硬木地板，家庭廳帶壁爐， 錯層起居室，Bay窗，Eat-in廚房定製櫥櫃，不鏽 鋼廚具，早餐區可步出後院，主層洗衣房，主臥帶 4件套浴室，地庫帶1個2件套衛生間，帶1臥室， lot：28.15 x 104.5 Feet。

叫價：$978,800

▲Wintermute Blvd 2層獨立屋，全地庫，2層獨立屋，主層洗衣房，2車庫3車位，4臥室3浴室，硬

木地板，Bay窗，Eat-in廚房，早餐區可步出後院，家庭廳帶壁爐，可步出後院，主臥帶4件套浴 室、天窗，lot：50 x 110 Feet。 這個就是Julia Hu剛上市的Listing，性價比高。

▲River Grove Dr 2層獨立屋，完成地庫，2車庫2車 位，3臥室3浴室，硬木地板，起居室可步出後院， Bow窗，家庭廳帶壁爐，Eat-in廚房，主臥帶4件套 浴室，完成地庫帶吧台，lot：32 x 110 Feet。 2018年10月18日 Sing Tao Real Estate Guide

25

投資者周記 Carl Cres 2層獨立屋，1+1廚房，完成地庫分門出入，2000-2500平呎，主層洗衣房，2 車庫4車位，4+2臥室4浴室，硬木地板，起居室帶陽光房，家庭廳可步出後院，帶壁爐， 大廚房帶石質台面，主臥帶4件套浴室，lot：28.73 x 145.12 Feet。 ▲

叫價：$899,000 ▲Sharrowbay Crt 2層獨立屋，完成地庫，主層洗衣 房，2車庫4車位，3臥室3浴室，Bay窗，壁爐，硬木 地板，Eat-in摩登廚房，主臥帶4件套浴室，雙衣櫥， 地庫帶窗戶，lot：38.77 x 103.42 Feet。

叫價：$959,000

叫價：$880,000

剛需社區吸引新移民 Steeles社區中80%的居民擁有住房，20%

量還是不少，而且價格也是相當不錯，從半獨立

為租戶。房子51%為獨立屋，35.1%為多層

屋、Link房到獨立屋應有盡有，Julia代理的一棟4

Apartment（Bamburgh Circle)，7.8%為排屋，

臥室雙車庫的2層獨立屋，Listing價格就在1百萬

2.8%為半獨立屋。

以內，性價比很高，非常有吸引力。回顧2017年

Royal LePAGE華楓地產公司持牌人Julia Hu 對記者說，Steeles社區以獨立房為主，西部房屋 多建於70 年代，東部建於80初到中期。這一時期 的房子通常為實木結構，外牆有多種形式。

▲Hood Cres 2層Link屋，完成地庫，31-50年， 1500-2000平呎，底層洗衣房，1車庫2車位，3臥 室3浴室，大廚房，2層主臥，2層帶loft，地庫帶 書房，lot：23.24 x 104.5 Feet。

叫價：$869,000

紹說，Steeles社區目前在市場上可選擇的房源數

上半年，該區鎮屋和Link屋的價格在在78-95萬之 間，獨立屋則在120萬左右。 Julia Hu說，Steeles社區的需求強勁，買家仍 以剛性需求組成，首次置業為主。也因為該區的

她接著說到，由於Steeles社區非常靠近

種種方便，出租容易，需求強勁，所以Steeles社

太古，社區組成絕對以中國人為主，尤其是

區一直是士嘉堡的領漲板塊，也為社區的物業提

Birchmount到Kennedy 的這一片。

供了強大的增值空間。

Julia Hu表示，根據地產局的數據可以看出，

Julia Hu最後總結道，Steeles社區學校非常

Steeles社區從去年5月1日，從市場開始調整到

好，有白求恩高中，還有多次名列全安省第一的

現在，社區交投並不活躍，新政策對Steeles社區

Kennedy小學和Terry Fox 小學。加上成熟的生

的影響還是很大的，近一年半來共計只有122單

活設施，方便的交通購物，餐館超市遍布，使得

成交，其中獨立房86 個。目前社區中最高成交

Steeles社區還會繼續成為新移民和投資朋友的選

價150萬，獨立房成交均價101萬左右。Julia介

擇之一。

▲Longbow Sq 2層獨立屋，1+1廚房，完成地庫 柏文，2車庫2車位，4+3臥室3浴室，硬木地板， 大廚房，家庭廳可步出Deck，主臥帶3件套浴 室，地庫帶3臥室柏文，lot：50 x 102 Feet。

叫價：$699,900

叫價：$699,800 ▲Sandy Haven Dr 2層獨立屋，完成地庫，單車 庫2車位，3臥室3浴室，硬木地板，壁爐，起居 室可步出Deck，大呎寸廚房，主臥帶2件套衛生 間，大地庫，lot：26 x 125 Feet。 26

Sing Tao Real Estate Guide 2018年10月18日

Mossbrook Cres 2層半獨立屋，1+1廚房，完成地庫，單車庫單車位，3+1臥室4浴室，硬木地 板，起居室帶壁爐，餐廳可步出後院，Eat-in廚房，主臥帶2件套衛生間，地庫帶壁爐，lot：22 x 102 Feet。

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Sing Tao Real Estate Guide 2018年10月18日

2018年10月18日 Sing Tao Real Estate Guide

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熱辣專題

本報綜合報道

9月新增職位6.3萬個 全國失業率降至5.9% 加拿大統計局（Statistics Canada）最近公布數字，加拿大在今 年9月份新增就業職位6.3萬個，令失 業率略降至5.9%，情況比今年8月有 所好轉。 據加通社報道，加拿大統計局每月市場調查 報告指，本國9月份的職位增長主要得益於兼職 工作崗位增加大約8萬個。這些職位大多產生於 安省和卑詩省，其他省份的變化不大。 在經過6、7兩個月職位增長之後，加拿大在 今年8月份流失了大約5.1萬個工作崗位，令全國 失業率上升至6.0%。最新一期的統計表明，加 拿大的就業市場仍起伏不定。不過按年度比較， 加拿大由去年9月至今共增加了22.2萬個工作職 位。

25歲至54歲人口職位增長 統計數字還顯示，今年9月份所有的職位增 長，均發生於25歲至54歲的勞動人口，青年勞 動力的就業情況沒有改變。青年失業率在今年9 月份達到11%，比今年8月份略增長了0.1%。核 心年齡組男性勞力增加工作崗位3.4萬個，女性 增加2萬個。 以行業而言，9月份在金融、保險及房地產 租賃業增加的職位有1.3萬個，主要增加在安省 和亞省。公營機構9月份增加了1.2萬個工作職 位，由去年9月至今一共增加了2萬個職位。 新增職業中發生在建築業的有2.8萬個，扭

■加拿大統計局調查報告指，9月失業率略降，情況較8月有所好轉。 轉了前兩個月建築業崗位流失的情況。 農業領域也增加了9,000個職位，扭轉了今 年5月以來職位一直流失的情況。

加通社

與此相反，自僱領域流失了3.5萬個職位， 大抵相等於自僱領域在過去12個月中總共增加 的工作崗位。

外資看好 加國商業地產錢景樂觀 據國際地產服務集團Avison Young本周發 表最新的《2018年秋季北美及歐洲商業地產

他說，目前的地緣政治緊張，以及全球金

投資檢討》報告顯示，在利率上升和其他不確

融市場動盪不穩，令加拿大成為全球首選資金

定經濟因素的氛圍下，投資者對加拿大商業物

安全港之一。

業興趣仍然濃厚。不過，加國商業地產投資機 會，受到此類物業供應相對缺乏所限制。

32

商業地產投資市場的加國城市。

另外，阿傑羅波洛斯又指出，高科技產業 發展迅猛，加上傳統行業需求有增無減，使到

據Avison Young加拿大研究部主任阿傑羅

加拿大辦公室大廈成為最大的吸金磁石。其次

波洛斯(Bill Argeropoulos)表示，加拿大本地和

是出租柏文樓宇，以及零售商場等。在2018年

海外投資者，均對加拿大前景感到樂觀，其中

上半年，一個英國投資者以8.5億元，買下多

溫哥華和多倫多最受投資者青睞。其他加國城

倫多市中心商廈Bay Adelaide Centre的50%權

市包括：愛民頓、滿地可、渥太華，以及卡加

益，成為本年至今加國最大一宗有外資參與的

利。不過，多倫多是唯一躋身北美洲十大最佳

商業地產投資項目。

Sing Tao Real Estate Guide 2018年10月18日

■多倫多 市 中 心 商廈Bay Adelaide Centre。 網上圖片

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一手業主時尚設計保養佳 今期為大家介紹在萬錦市Cornell 區 內的一座全磚雙車房鎮屋。單邊開揚，似 半獨立屋。位於16街及Bur Oak東北面的 一個鬧中帶靜的內街，一手業主保養佳。 全屋光猛明亮，主層木地板，9呎樓底，寬敞舒 適。客飯廳開放式時尚設計。Eat-In廚房可容納餐桌， 花崗岩枱面及不鏽鋼電器組合。家庭室壁爐溫馨怡 人，可步出庭院。 二樓共4間睡房，主人套房4件頭浴廁，男女主人 衣帽間。另外3間睡房均有衣櫃。土庫預留3件頭衛浴 接駁管道位及冷房。 該區發展成熟，設施齊備。附近車站、公園、教 堂、Little Rouge公立學校等。數分鐘直達Bill Hogarth 及Bur Oak高中、社區中心、Boxgrove Shopping Centre、Go火車站、高速公路407及7號公路等。現只 叫價849,900元，萬物錯過。有意者請電Peter Kwan 關榮光 416-288-8811。

Peter Kwa

RE/MAX

n

運亨地產

2018年10月18日 Sing Tao Real Estate Guide

33

法律連線 購買含出租單位的獨立屋前， 先確認房子位於合法出租區 域，以及符合法律要求的安全 條例 （星報資料圖片）

如何確定地下室出租合法？ Q：我在考慮購買一棟帶地下室柏文

條例規定。例如：多倫多市府只允許某些年代

符合附例和規範條例的情況下，買下房屋並出

（basement apartment）的房屋，但是擔心該

建造的獨立或半獨立屋存在地下室柏文。在你

租。因為，如果沒有柏文合法的保証，又有租

柏文可能違法，應如何處理？

著手交易之前，還需要了解和遵守很多附加規

客居住，當市府前來審查並發現其不符合規定

定和附例。

時，你將被要求遵守規定修改或全部拆除；還

A：如果房子所在區域的規劃（zone）並不 允許附帶地下室柏文，或者地下室違反市府或

有些市政府會頒發證書，以證明該柏文遵守

省府的標準條例，將地下室出租會伴隨很多風

相關的附例。交易時，你的地產經紀應向賣方

另一個嚴重的潛在風險就

險。因此建議你請有相關交易經驗的地產銷售

代理索取證書副本。並要求賣家提供建造地下

是：責任。若出租單位未遵

人員或經紀公司協助處理。

室柏文之前，賣家就應申請到的建築許可證，

守目前的省安全條例，一旦

若該柏文單位已經有租客，則需要詢問你準

以及驗房報告和批准的複印件。建議你在買賣

出現火災、水浸或房屋結構

備聘請的房地產經紀是否熟悉《住宅租賃法》

協議（Agreement of Purchase and Sale)中加入

倒塌，導致租客個人財產損

(Residential Tenancy Act)，因為租客有他們的

相關條件。

失，人員受傷或死亡，房主

權利，你不想侵犯他們。並要確保在著手交易 初期，就向專業地產律師諮詢法律意見。 你還需確認該物業是否被規劃為多單位房 屋，並且在建築、消防及供電安全方面均符合

可能會產生相應罰款甚至有牢獄之災。

如果該地下室柏文未符合附例，就無法出

都將面臨重大的法律訴訟。

租。有必要與你的律師和代理討論，你該怎麼

此外，保險公司也會拒絕你

做才能確保房子沒有因建造柏文而造成損傷。

的索賠，因此你不得不自行

本人強烈反對你在不確定地下室柏文是否

Ask Joe

Joe Richer Reco Registrar

承擔所有損失。

物業能否強制更新煙霧探測器？ 問：物業法團通知業主，將在每個單位 安裝新的煙霧探測器，收費50元。我已裝有 一個正常運作的煙霧探測器，他們可否強迫 我安裝全新的煙霧探測器? 答：如果法團有理由相信你的煙霧探測 器是有缺陷的，並且，如果探測器不是物業 的公共元素，而是你單位的一部分，法團可 能需要檢查單位。

34

你支付更換費。 但是，如果檢查顯示你的探測器沒有問 題，則法團無權更換並向你收取費用。

業主也可以向小額法庭申請命令，要求 法團提供所要求的記錄。

問：我希望了解我們與管理公司簽訂的

問：如果業主希望向董事會提交召開業

管理合約的期限，但一直無法得到答覆。我

主大會的請求，是否有規定的表格，或是我

該怎麼做？

們可以自己製造表格？

答：管理協議是法團記錄，業主可以請 求准許審閱記錄或提供副本。

如果探測器存在問題，法團可要求你更

如果法團無理拒絕業主審查或收到記錄

換。如果你不這樣做，則需要法團更換並由

副本的要求，修改後的共管物業法規定，法

Sing Tao Real Estate Guide 2018年10月18日

團應向業主支付該法所規定數額的金錢。

答：共管物業法修正案規定，請求表應 採用規定的表格。不再允許使用自製表格。 作者 Gerry Hyman律師是星報共管物 業法專欄作家

543..2..1 最後倒數開始

豪華柏文即將推出

請即登記

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房屋貸款

客人買舊屋拆掉再重建一間全新大屋，建成 後用來自住或出售。但有些客人不大清楚本國建築 貸款情況和要求，有見及此，本人再次和各位談談 建築貸款知多少。

建築貸款知多少 準備充足流動資金 計劃自己建房和申請建築貸款前，注

不同貸款處理安排 在銀行角度來說，建築貸款風險比 較高，客人有機會超支，資金周轉不夠，和 建商發生糾紛，中途令到房子不能如期建完，以 上種種因素都有機會發生。 客人要求建築貸款，可以是一個貸款，即土地加 建築費一起安排。另如果客人房子上已經有一個現成 的第一貸款，需要多餘資金作為建築貸款，可以安排 一個二貸建築貸款，仍然把已有的第一貸款保留。 又或在建築期間發生超支而沒有足夠流動資金 作補救，可代客人安排一個短期的第三建築 貸款。不同情況，有不同處理安排方

意最重要是有充足流動資金。除了首期以外， 還要有一筆額外資金周轉。加拿大建築貸款是逐步 放款給客人，意思是客人先開始建屋，完成多少百分 比(%)後，就放款多少百分比(%)。如拆屋費、挖地，起地 基等等花了$50,000，經評估師查證後，貸款公司才會發放 $50,000，即業主要先自己花這筆錢。但如果超支的話，超支 額要業主自付，所以要有足夠流動資金。照以往經驗，客人 控制不到建築成本而超支，手上資金不足而引至要停工， 影響全盤計劃。在這種情況下，也有辦法解決，但客人 需要付一個較高利息和短期搭橋費用，度過難關， 以便容許繼續建築到某一個程度，等貸款機構 可以再次放款。

法，總有辦法幫到你。

另類貸款機構 一般單戶房屋建築貸款，無論自住或出 租，大約可以有機會拿到75%貸款，利息則各有不 同，根據客人本身條件來審批。如果有足夠本地收入，客 人可以拿到低利息。如果報稅低，可能要去另類貸款機構，付 一個較高利息。 如果買一塊很大的地來改規劃（Rezone），建Townhouse或多 層住宅，則貸款比例更高額。不過這類是屬於商業貸款（Commercial Mortgage），審批和住宅單户房屋完全不同。 很多客人建房沒有加拿大經驗，會聘用一個項目經理（Project Manager），幫客人監管整個建築過程。銀行方面覺得如果客人沒有 本地建屋經驗，可能導至不能完工，因此會影響審批。這情況下客 人最好聘用一個有經驗的項目經理和建築商，增加銀行信心，覺 得他們可以完成這個工程。如客人沒有經驗而自己建房，借 貸利息可能會較高。另外如果自己不是建築商，建房 是用來出售，需要注裏提供新屋保證書（New Home Warranty）。

讀者如有房屋及按揭問題，歡迎來電查詢， 又或請電郵到 sally@sallykwan.com，中、英文均可。 此專欄僅供讀者參考，一切以法律依據為準。 36

Sing Tao Real Estate Guide 2018年10月18日

SALLY KWAN

關綺雪(按揭經理) 網址：www.sallykwan.com 電話：604-377-1683 / 604-505-1683

第三期 M CITY 即將 升起 優雅精緻 及精雕細琢的建築設計 將成為此社區的核心 標誌 81 層樓高的設計高聳入雲 令人讚嘆不已 是密西沙加的摩天地標。

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D ebbie Travis 溫暖是我家

這樓梯後面 使用了有圖 案的牆紙， 非常吸引。

。 置可以充滿創意 樓梯旁牆壁的布

室內擺設突顯個人風格 新書提供靈感妙用顏色 讀者可能聽過本人多次講過，居所的裝修

霓虹藍色的廚房牆壁，生動的綠色牆身，吸引

和擺設能表現出一個人對於家的感覺。正如沒

注意力的地燈，葡萄柚黃色的沙發，超大的橙

此外，這道蜿蜒的樓梯採取了美麗對比

有兩個人是完全相同，沒有兩個房間是一模一

身蘑菇形椅子，粉紅色的梳妝台，繽紛圖案的

光，淡綠色的牆壁與黑暗的彩繪台階；牆壁上

樣，像倒模一樣。無論是室內的一桌一椅，擺

裝飾牆，營造出不拘一格的獨特風格。

的平面飾面與台階上的光澤飾面完美搭配；以

投和風格都是取決定自己。

該書介紹的其中一道樓梯，展示了屋主對

有更多富原始味道的裝飾牆壁和家具。

及定制的櫥櫃覆蓋著美麗的植物印花，大膽之

亨森(Emily Henson)最新名為《Be Bold,

圖案的熱愛。一級級樓梯的後面貼上了圖案吸

中不失優雅。

Interiors for the Brave of Heart》的書籍，加上

引的牆紙，還有金色的樓級邊和扶手末端，以

該書亦提到巧妙地使用不同顏色，可以帶

格拉特威克(Catherine Gratwicke)令人驚嘆的攝

及溫暖的紅色牆壁飾有手繪黑色和金色條紋。

出良好的效果，例如樓梯和牆屆可髹上各種深

影，圖文並茂，相信能為大家提供不少靈感。

令人在踏進這間屋，見到這道樓梯，期待屋內

淺不一的藍綠色。 Debbie Travis，加拿大著名 的家政女王，和美國的 Martha Stewart 齊名。她不 但是電視節目主持，還是一 大批家庭用品的招牌人物。

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Sing Tao Real Estate Guide 2018年10月18日

即將落成於交通便利 的t Don Mills Subway 地鐵站 北約克區最龐大的 交滙中心 禀承一貫 FRAM'S 的卓越成就，最新發展 項目 Verdé 即將閃亮於Fairview Park 社 區。就近於 Fairview Mall 及 Don Mills 地 鐵站，Verdé 把住客帶進主要交匯中心。 圍繞於綠化 的 環 景 及 充 滿 活 力 的 社 區 公 園，Verdé將為你帶來與別不同的體驗。

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菜園子

菜 園 專欄作者：藍莓酒莊莊主 微信號: lishuangzy

碧綠佛手瓜 全身是寶品味佳 佛手瓜又名合掌瓜、萬年瓜等，屬葫蘆科冬季稀特蔬菜品種。佛手瓜形 如兩掌合十，有佛教祝福之意，因此稱之為「佛手 」、「福壽」，深受人們 喜愛。本篇教你如何在自己後院種佛手瓜。 佛手瓜清脆多汁，味美可口，營養價值較 高。最為可貴的是佛手瓜非常耐儲存，在一般室 溫下可以保存3到5個月，是冬春季節優秀的蔬菜 品種。

佛手瓜雌雄同株異花，雄花多生於子蔓上，

佛手瓜品種很多，常見有無刺和有刺兩種。

據這一特性，在實際種植中，為提高產量，需要

無刺的品種耐寒性差，內陸地區不能安全越冬，

搭配兩到三個發育有差異的瓜種，以利相互授

食用前無需削皮。有刺品種耐低溫，可以安全越

粉。並在主枝伸長至1米左右時掐尖，刺激子蔓

冬，但食用前需削皮，口感較好。

發展，在子蔓伸長至1米左右時再次掐尖刺激孫 蔓發展。

生長適溫為12-25℃，超過30℃生長受到抑

佛手瓜果實梨形，有明顯的5條縱溝，瓜頂

製，極端高溫為40℃，低於5℃會產生寒害；適

有一條縫合線。果色由綠色至乳白色，單瓜重

於中等光強，耐蔭；要求空氣濕潤；適於在土質

250g-500g。果肉乳白色，一個果實內只具一枚

肥沃和保肥保水力強的土壤上生長。

種子，果肉與種皮緊密貼合，不易分離；種子扁

佛手瓜莖蔓性，攀援性強。

平，紡錘形。種皮系肉質膜狀，不具備控制種子

主蔓可長達10m以上。分枝能力強，幾乎每

內失水的功能。

瓷磚脫落是為何？ 容易蒸發，發生裂縫；過低會影響粘接力。

易管家專欄

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瓷磚脫落是瓷磚使用中常遇到的問題，而 且也是比較危險的情況。說簡單點，瓷磚脫落

建議：選擇水泥砂子要仔細，使用時配比 要均勻，且攪拌均勻。攪拌後餳3分鐘使用。

3. 水泥砂漿塗抹不均勻、未形 成滿貼 快速塗抹，沒有抹均勻，這樣就會造成空

就是水泥砂漿或瓷磚膠的粘性不足，掛不住瓷

建議：塗抹時一定要小心仔細，而且瓷磚

磚了。所以說，鋪貼好的瓷磚脫落，並不是瓷

放好後一定要適度的按壓。如果用膠粘劑，也

磚本身質量的問題。那麼，瓷磚脫落到底是哪

要塗抹均勻，粘接及時。

1. 瓷磚背漿未清理乾淨 瓷磚廠在修邊的時候會留下一層灰漿，有 的瓷磚生產過程中，胚底有一層隔熱的氧化 鎂，如果這層灰漿未清理乾淨，就會阻隔水泥 砂漿與瓷磚的粘接，從而造成脫落。 建議：使用瓷磚前，一定要把瓷磚背面清 理乾淨。

2. 水泥砂漿不合格 水泥的標號不符合。過高會散熱快，水分 Sing Tao Real Estate Guide 2018年10月18日

建議：鋪貼時一定要預留足夠的縫隙。

6基層清理未做好 基層清理不處理好，其中的灰塵雜質會吸 收水泥砂漿與瓷磚裡是水分，並影響粘接力 度，導致空鼓或脫落。 建議：鋪貼前也要做好清理工作。

鼓，發生脫落現象。

些原因造成的呢？

40

生葉片和卷鬚。 開花早；雌花多生於孫蔓上，開花遲於雄花。根

佛手瓜喜溫、耐熱、不耐寒。

易家居

節上都有分枝，分枝上又有2次、3次分枝。節上

4. 牆體變化及老化 基性剛面變形、結構變形易造成瓷磚開 裂、空鼓和脫落。牆體老化也會造成瓷磚脫 落。 建議：確定牆體本身無結構性問題，或改 造後再進行鋪貼。

5. 鋪貼未留縫 鋪貼不預留合適的縫隙，會因熱脹冷縮等 原因，瓷磚相互擠壓，出現翹腳、空鼓等現 象，從而導致脫落。

7. 二次敲擊 瓷磚鋪貼後，擔心瓷磚鋪貼的不平整，進 行二次敲擊壓平，會導致一部分已經乾結的水 泥砂漿脫落。 建議：盡量避免二次敲擊，在鋪貼時一次 做好一切工作。

8. 溫差變化大、外部環境影響 瓷磚會受溫度變化進行熱脹冷縮，未及時 進行保護，就會出現空鼓脫落。受外界重力的 影響也會出現空鼓脫落。其中穿堂風也會造成 瓷磚脫落。 建議：在溫差變化大的時候，一定要及時 做好保護，並盡量避免外界重力的衝擊。

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距多倫多西1.5小時。全新Esso加油站，便利店，自 動洗車與TimHortons租客，計劃明年中開業，緊鄰大 型新建發展小區，預測年加油量超過600萬升，便利 店銷售額超過100萬，TimHorton長期穩定租約，高 租金收入且吸引大量客流。未來有巨大潛力，生意可 全托管，讓業主高枕無憂。 Asking: 4.5M

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在當下低迷的住宅市場，是你殺入商業地產的絕佳時機。我可以成為你背靠背的戰友 2018年10月18日 Sing Tao Real Estate Guide

41

園藝

在北極圈拍到的地 衣

取一小部分經過放大，居然如此精彩

奇妙的地衣世界 L 我曾在2015年去過一個多倫多以北4小時車程的地方French River，在一個人跡罕見的別墅住了幾天，首次發現遍地地衣，表面上看 像是青苔，近看會發現比青苔更多采多姿。 後來我去旅行時就特別注意地衣，發

各種稀奇古怪的地衣，而且還因為這些極

現了不少種類地衣，也買了放大攝影鏡

細微的植物，幾乎是肉眼都看不到。我非

頭，對於地衣也更有興趣。過去幾年，去

常後悔沒有一個好的攝影鏡頭，就是帶放

過了北極，也到過阿岡昆公園的孤立小島

大功能的鏡頭，無法將這些微小植物真實

上，未來也希望去一些偏遠地區，發現更

的記錄下來。我們同船一個乘客就有備而

多地衣，並將陸續介紹新發現的地衣。

來，用一個放大鏡頭，將之放大50倍，原

放大鏡下的美麗

來每一個小點，事實都是一個小圓球，美 麗無比。

我去過北極圈內的格陵蘭及巴芬島

我是回來後見到拍回來的相片，才知

Buffin Island，真的大開眼界，不僅是見到

道每一方寸都有那樣多種類的繁華美麗。

▲在北極圈見到的各式各樣地衣 42

Sing Tao Real Estate Guide 2018年10月18日

在北極圈 拍到的地衣及 放大后

界 Lichens（下）

▲在Lichens of North America一書的網頁上見到 我將同一張相片對比，大家就知道了。

岩石下，真的要仔細尋找。

格陵蘭及巴芬島都在北極圈內，我在其中一

其實在北美很多較大面積的國家公園都可以

些小島上，見到地面上、牆壁上生滿了地衣，不

發現地衣，我在網頁上見到很多稀奇的地衣，原

仔細看真的會忽視，即使見到了，也都不會查覺

來都是在一些國家公園裡拍的。當然那些車水馬

到，每一個極小面積，都充滿了各種不同形狀、

龍、人來人往的公園是不會有，但一些較少人跡

顏色的地衣，真的要用放大鏡才看得清楚。

的公園角落，就可能發現。

安省也有稀奇品種

我也見到一些中國的網頁，有人說過去中國 很多地方都有地衣，多到甚至用來炒菜吃。我想

2017年我又去了安大略省的阿岡昆公園，並

那是一些樣子像海帶一樣的大片地衣吧，很難想

且劃船進到內部的湖泊及小島上露營，在這遠離

像今天的中國還會存在。如果你在那裡見到有，

人煙的地方，自然也有機會見到很多地衣。並且

請告訴我，我是很想知道的。

再度見到有紅色頂部的種類，向導告訴我，那是 一種叫做English Soldier的地衣。 一些杯狀的地衣，仔細看真的像是玉杯一 樣。放大來看，粉雕玉琢；再度放大，連杯緣都 有裝飾。而這些美麗的植物，都隱藏在樹林裡、

有紅色頂部的English Soldier地衣

我不是地衣專家，相片收集有限。如果你有 興趣可以在網上搜尋，Lichens of North America 一書的網頁上可見到很多種類。 作者袁曉輝：媒體人、作家、園藝愛好者 （http://www.ritagiang.com/） 2018年10月18日 Sing Tao Real Estate Guide

43

園藝

小冠花

花色多變 實用價值高

小冠花原產歐洲及亞洲西南部，是多年生

進行種子處理，少量種

草本豆科植物，分枝多，匍匐生長，匍匐莖長

子可用15%的硫酸浸種

達1米以上。根系粗壯又發達，根上具不定芽、

20至30分鐘後播種，

密生根瘤。葉為奇數羽狀複葉，小葉互生，圓

或用70至80℃的溫水

形或倒卵形。因花序似冠，並且花色多變（即

浸泡，自然冷卻，浸

由粉紅變為後期的紫紅），花朵眾多、粉紅色

種約12至15小時後播

或淡紅色。種子小而堅，細長腎狀，紅褐色。

種。苗期要及時除 草，一旦建植成功即可抑

抗寒越冬能力強 小冠花喜溫暖濕潤氣候，因其根櫱芽潛伏 在地下20厘米左右之處，所以抗寒越冬能力較

制雜草生長。

有效防止雨水沖刷

強。喜光照充足，不太耐澇，水淹數日後會爛

小冠花外觀很美，尤其在開花時，

根而全株死亡；但也較抗旱，一般在年降水400

花的顏色從淺紅到紫紅。小冠花生長蔓

至450毫米的地方無灌溉條件也能正常生長。雨

延快，覆蓋度大，抗逆性強，盛花期在5

季注意排水。小冠花對土壤要求不嚴，生長健

至6月，盛花期後間中會開花至11月。既

壯，適應性強，管理簡單，極易栽培。

是草，又是花，基本常綠，觀賞實用價值 較高。

播種前須浸泡種子 小冠花常用種子繁殖，但撒播、條播、穴 播繁殖也可。春夏秋季都可播種，播種前必須

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Sing Tao Real Estate Guide 2018年10月18日

小冠花植株莖幹匍匐生長，能有效防 止雨水沖刷，防止土壤徑流，主要用於公 路、鐵路兩側護坡、河提固岸、水庫大壩 的護理和侵蝕坡地的保水保土等方面。

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2018年10月18日 Sing Tao Real Estate Guide

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風水檔案實錄

玄學顧問 伍子明

撰文：本報記者

粉紅水晶球聚桃花氣 保再婚宅主恩愛不離異 伍子明大師最近到安大略湖西邊的伯靈頓市，為

火，所以廚房的生財力不足，同時他們是租客，就算有

一對西人夫婦的公寓單位看風水，男宅主五行屬金，

很大的風水問題，亦不能作建築上的改動。所以在灶兩

女宅主屬土，兩人都是再婚。男宅主與前妻育有兩個兒

邊各放一盆植物，助其生財。在灶和冰箱夾角位放一個

子，一個屬水，一個屬火，但並不與男宅主同住。公寓

3至5吋粉紅色水晶球，聚回桃花氣，以保男女宅主恩

是坐東南向西北，門開西北門。對男宅主是有助旺，加

愛，不要再次離婚。

上本宅財位在西北，一入門就是財位，更能夠協助宅主 賺到錢。 伍師傅請宅主在入門的牆上掛一幅山水畫，下面 放在一個矮櫃，櫃上放一個有半滿錢的錢甕，正對大

方是健康位及五黃大煞位，將電視搬到東北角放，在夾 角位掛一個五柱銀色風鈴，以解五黃大煞。

門，再在錢甕後面放一盆金錢樹。何以要在錢甕後面擺

主人房是長壽位兼病煞位。伍師傅教宅主頭東北

金錢樹呢？伍師傅解釋，原因一是用來聚財，第二是加

腳西南，以配合屬土的女宅主。主人房更出現橫樑壓頂

強錢甕在財位的靠山。

現象，在床兩邊各放一枝中華之光，向天花的射燈以解

公寓是坐東南向西北，門開西北門。對男宅主是有 公寓再入是廚房，為本宅桃花位，但這個位置亦 助旺，加上本宅財位在西北，一入門就是財位，更 能夠協助宅主賺到錢。 有一個問題，是灶在本宅西南位，西南為土，土不能生

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餐廳是本宅創作位兼事非位，首先伍師傅教各人 的坐向，再在角落上放9枝紅花以解事非。本宅近窗地

之。又在左手邊近窗地方掛一個六柱銀色風鈴以解病 煞。

公寓再入是廚房，為本宅桃花位，但這個位置亦有一個問 題，是灶在本宅西南位，西南為土，土不能生火，所以廚 房的生財力不足。

餐廳是本宅創作位兼事非位，首先伍師傅教各人的坐 向，再在角落上放9枝紅花以解事非。

本宅近窗地方是健康位及五黃大煞位，將電視搬到東北 角放，在夾角位掛一個五柱銀色風鈴，以解五黃大煞。

主人房是長壽位兼病煞位，更出現橫樑壓頂現象，在 床兩邊各放一枝中華之光，向天花的射燈以解之。

Sing Tao Real Estate Guide 2018年10月18日

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2018年10月18日 Sing Tao Real Estate Guide

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藍白

室內設計

一間大宅擁有海天一色美景，要如何裝修布置才完美？ 除了講究的布局及用料之外，當然不能忽視設計師將藍天碧海 自然氣息，帶入室內的貼心巧思。本設計個案的藍白兩種主色 調，呼應窗外的海洋和天空，配以帶有華麗感覺的高級建 材，令複式大屋更顯氣派。

1

華麗格調

這間位於薄扶林貝沙灣的頂層複式大宅，本身已有不少優勢和特色：樓

底高曠、設3個小花園，以及外望瀑布灣藍天碧海景致。為了擁有集時尚與華 麗於一身的居室，戶主邀來著名室內設計師Leslie Lam操刀，為大宅注入獨一 無二的高貴氣息。

2

雲石螺旋梯添華麗感

設計以藍色和白色為主調，以配合窗外的自然景色，讓室內洋溢舒適自

然的感覺。一屋以雪花白雲石連接下層的客飯廳及上層走廊地台，具統一效 果之餘亦增強空間感，凸顯高雅大方。 本已高曠的樓底，在設計師以天花、燈槽和金鋼綫條等裝飾之後，在視

覺上天花再被拉高，彰顯大宅氣勢，天花的設計無形中同時劃分了客飯廳 區。客廳一道藍色特色牆與Bentley梳化下的深藍色Fendi地毯互相輝映，明顯 區分了客飯廳空間。牆上的金色條子設計不但營造優雅效果，亦融合了客飯 廳之間電視櫃的香檳金不鏽鋼屏風，讓人視綫可貫穿兩個不同空間，提升廳 區的時尚感。

3

時尚香檳金屏風

後方飯廳與書桌旁邊的兩列陳列櫃之間，可通往清幽的花園，花園後的

牆身用上白木裝飾，貫徹室內的藍白色設計。 沿鋪設了雪花白雲石的螺旋樓梯往上層，是睡房樓層。位於上層的主

人房延續客廳風格，運用木地板提高溫暖感，主人套房的假天花，配合燈槽 及金鋼綫條設計，還有一道藍色絲絨牆，散發陣陣華貴而舒適的氛圍。

1

飯廳側的近窗位置，放置了書桌及椅子，既是戶主的工作間，亦 是休坐間。

2 3

下層其中1間套房闢作休閒室，窗台位置鋪設坐墊，善用每寸空間。 休閒室另一邊設有大電視及壁爐。

設計小檔案 單位

薄扶林貝沙灣頂層複式

實用面積

約4,920方呎 (建築面積約6,400方呎)

間隔

4房(3套房)2廳

設計主題

以藍白兩色配合窗外景色，再以雪花白雲石 串連兩層空間，統一並增強空間感，亦帶出 高貴感覺。

設計公司

Primocasa Interiors Limited

4

50

Sing Tao Real Estate Guide 2018年10月18日

5

6

7

寬敞的客廳一道藍色特色牆，與窗外海景互相輝映，後方的雲石 螺旋樓梯，為居室添上華麗氣息。

8

9

4

除下層花園之外，上層亦有 平台花園，讓戶主及家人隨 時欣賞美景。

5

客飯廳之間電視櫃設香檳金 不鏽鋼屏風，提升廳區時尚 感。

6

主人套房運用木地板提高溫暖 感，假天花配合燈槽、金鋼綫 條及藍色絲絨牆，散發華貴氛 圍。

7

套房浴室用料講究，深淺色調 配搭加上石材的紋理，予人高 雅的感覺。

8

上層的樓梯位置，布置別具 匠心，選擇的擺設亦見講究。

9

下層的雙人睡房，在圖案地 毯裝飾之下，更見活潑。

2018年10月18日 Sing Tao Real Estate Guide

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2018年10月18日 Sing Tao Real Estate Guide

53

經 紀索引

地產經紀姓名

電話

公司

廣告 頁碼

地產經紀姓名

電話

公司

廣告 頁碼

(416) 417-1609

Re/Max Realtron Sam Ahn Realty Inc.

47

Hau, Eric

侯文順

(416) 399-2179

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

(647) 988-2715

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

He, Charlie

何人可

(416) 505-9828

ReMax Realtron Realty Inc.

53

Bang, David

(647) 838-8802

Landpower Real Estate Ltd.

13

Ho, Dennis

何迪康

(416) 720-8889

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Buenafe, Victoria

(905) 447-5371

Century21 Kennect Realty

5

Ho, Iris

何麗貞

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

Cao, Sicilia

(416) 568-6316

Century21 Kennect Realty

5

Ho, Lik Iu

(416) 827-3811

Landpower Real Estate Ltd.

13

Chai, John

(416) 318-6347

HomeLife/Bayview Realty Inc.

11

Ho, Selina

(647) 272-7070

Landpower Real Estate Ltd.

13

Chan, Anita

(416) 918-9933

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Ho, Tony

(905) 305-9669

Landpower Real Estate Ltd.

13

(647) 989-8218

Tradeworld Realty Inc.

Ahn, Sam Au, Anthony

區德銓

何太

20-21

Chan, Christina

陳妙玲

(416) 726-8211

Century 21 Atria Realty Inc.

57

Hon, Jimmy Hok Lam

Chan, Christine

陳曉瑩

(416) 272-6729

HomeLife Broadway Realty Inc.

49

Honarmand, Ardi

(647) 521-8224

Century21 Kennect Realty

Chan, Daniel

陳穗康

(416) 464-4622

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Hong, Cathy

(647) 832-8599

Tradeworld Realty Inc.

Chan, Nancy

陳周觀善

(416) 768-0188

HomeLife Broadway Realty Inc.

49

Hu, Wei (Jansen)

胡偉

(905) 962-2121

Global West Realty Brokerage

41

Chan, Samantha

陳思如

(416) 818-1181

Tradeworld Realty Inc.

黃福祥

(416) 873-8286

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Chan, Simon

陳志明

(416) 399-9981

Chan, Simon M.

陳文邦

Chan, Wayne

韓學林

20-21 5 20-21

20/57

Huang, Mark

Century21 Leading Edge Realty Inc.

53

Huang, Mary

(416) 816-8685

Tradeworld Realty Inc.

20-21

(416) 616-0202

HomeLife Leader Inc.

17

Hui, Nancy

(416) 804-3988

Tradeworld Realty Inc.

20-21

陳永光

(416) 564-4818

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Hui, Roger

(416) 318-3316

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Chau, Eddy

周達文

(416) 418-8888

HomeLife Leader Inc.

17

Huynh, Trieu (True)

(416) 523-1783

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Chau, Ka Sang

巢家聲

(416) 318-1813

HomeLife Broadway Realty Inc.

49

Ishag, Edmond

(416) 450-4330

Century21 Kennect Realty

5

Chen, Brian

陳新質

(416) 994-3676

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Kwan Patrick

關証之

(647) 622-6226

ReMax Realtron Realty Inc.

30-31

Chen, Helen Yu-Mei

陳玉美

(416) 301-3188

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Kwan, Peter

關榮光

(416) 288-8811

ReMax Realtron Realty Inc.

30-31

陳專

(416) 258-8101

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Kwan, Philip

關証鍵

(416) 720-1862

ReMax Realtron Realty Inc.

30-31

鄭小萍

(416) 716-2070

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Lai, Feva

黎炳華

(416) 816-7246

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Cheng, Regina

(416) 618-8228

Living Realty Inc.

57

Lai, Jackie

賴國瑞

(416) 543-8988

Century 21 Atria Realty Inc.

57

Cheong, Elton Woo Sang

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lai, Victor

黎耀國

(416) 930-0387

Living Realty Inc.

58

(416) 708-6788

HomeLife Broadway Realty Inc.

49

Lam, Carolina

林舜麗

(416) 917-6863

HomeLife Broadway Realty Inc.

49

(416) 388-1320

ReMax Excel Realty Ltd.

45

Lam, Earl

林兆明

(416) 885-8776

HomeLife Leader Inc.

17

張茲馨

(416) 617-3833

Century21 Leading Edge Realty Inc.

53

Lam, Joe

林先生

(416) 371-3882

HomeLife Broadway Realty Inc.

49

Cheung, Sammy Wah Sang 張華生

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lam, Man Ying

林文英

(647) 400-5606

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Chew, Eva

(647) 889-6238

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lam, Peter

林柏濤

(416) 543-7879

Tradeworld Realty Inc.

20-21

(647) 280-4561

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lau, Charmaine

劉小敏

(416) 804-8338

Landpower Real Estate Ltd.

13

Choi, Peter

(416) 616-1323

Homelife Bayview Realty Inc.

4

Lau, Grace

劉小姐

(416) 627-6888

Elite Capital Realty Inc.

3

Choi, Stella

(416) 930-2362

Homelife Bayview Realty Inc.

4

Lau, Joana

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Chon, Howard

(416) 882-1000

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lau, Peter

劉彼得

(416) 677-2333

Trustwell Realty Inc.

4

(416) 899-0567

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lee, Eleanor

李瑞雲

(416) 716-3738

HomeLife Broadway Realty Inc.

49

(647) 996-8039

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Lee, Sarah

(647) 980-4877

Century21 Kennect Realty

5 28

Chen, Paul Cheng, Maria

Cheung, Alice

張佩慧

Cheung, Eliza Cheung, Ellen

Chiu, Julisa

Chui, Alan

趙太

徐先生

Chung, Faith

張加發

Du, Mark

杜智勇

(647) 832-6818

HomeLife Leader Inc.

17

Leng, Hank

冷志平

(647) 296-0655

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Fan, Cindy

湯遠芬

(416) 616-9383

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Leung, Alec

梁錫鴻

(416) 505-7328

Tradeworld Realty Inc.

Fan, Wayne

范瑋

(416) 508-3833

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Leung, Eugenia

梁慧中

(416) 727-2682

Landpower Real Estate Ltd.

13

Fong, Peter

方先生

(416) 618-0925

HomeLife Leader Inc.

17

Leung, Jay

(416) 722-6131

ReMax Excel Realty Ltd.

45

Fung, Cliff

馮培吉

(416) 818-7858

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Leung, Sau Hong

梁秀雄

(416) 722-2710

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Fung, Michael

馮先生

(416) 721-8000

Tradeworld Realty Inc.

Leung, Teresa

梁小姐

(416) 804-8388

HomeLife Leader Inc.

17

(647) 248-2244

Century21 Kennect Realty

Leung, Wing Sang

梁榮生

(416) 722-6883

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Hanna, Lillian 54

Sing Tao Real Estate Guide 2018年10月18日

20-21 5

20-21

地產經紀姓名 李先生

電話

公司

廣告 頁碼

地產經紀姓名

電話

公司

廣告 頁碼

(416) 616-2638

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Wan, John

(416) 889-8882

HomeLife Leader Inc.

17

(416) 727-3488

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Wang, Angela

(647) 403-3328

Tradeworld Realty Inc.

20-21

(647) 802-5932

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Wong, Anissa

黃太

(416) 357-6388

ReMax Realtron Realty Inc.

(647) 898-5111

Century21 Kennect Realty

5

Wong, Anny

黃小姐

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

劉熹

(416) 706-3288

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Wong, Chastan

黃先生

(416) 888-8822

HomeLife Broadway Realty Inc.

49

Lo, Jessi

勞蔚筠

(416)882-8882

Landpower Real Estate Ltd.

13

Wong, Emily

黃振雯

(416) 930-7878

HomeLife Leader Inc.

17

Lo, Selwyn

廬少峯

(905) 881-3661

HomeLife Broadway Realty Inc.

49

Wong, Joey

(416) 617-3030

ReMax Excel Realty Ltd.

45

Lui, Manson

(416) 451-9868

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Wong, Joseph

(416) 543-2866

ReMax Excel Realty Ltd.

45

Luk, Winson Wing Sou

(416) 616-3972

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Wong, Micky

(416) 562-4500

ReMax Excel Realty Ltd.

45

(647) 292-3383

HomeLife Broadway Realty Inc.

49

Wong, Roger

(416) 917-6863

HomeLife Broadway Realty Inc.

49

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

(905) 305-9669

Landpower Real Estate Ltd.

13 52

Li, Kam Kwan Li, Lisa Yu Ying Li, William

李國文

Lin, Judy Liu, Sidney

Lung, Tommy

龍家良

Mou, George

20-21

王恆達

Wong, Stephen

47 20-21

Mui, Anita

梅育英

(416) 312-1268

Century 21 Atria Realty Inc.

10

Wong, Sylvia

黃龔瑞玲

(416) 817-3588

Century 21 Heritage Group Ltd.

Ng, Dennis

吳漢昌

(416) 318-7653

Tradeworld Realty Inc.

57

Wu, Wai Man

胡慧雯

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

Ng, Ellen

吳瑞瑜

(416) 948-8612

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Yang, Christine

(905) 475-4750

ReMax Excel Realty Ltd.

Ng, Jessie

伍幼雁

(416) 230-6893

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Yao, Remena

(416) 399-9331

Tradeworld Realty Inc.

Ng, Ricky

吳國輝

(647) 408-3898

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Yeung, Kam

楊錦培

(416) 471-9777

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Ngai, Raymond

魏先生

(905) 811-3661

HomeLife Broadway Realty Inc.

49

Yeung, Ken

楊先生

(416) 618-9890

Century21 Kennect Realty

5

Ni, Joseph

倪捷

(647) 802-6899

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Yip, Jason

(416) 318-2088

Elite Capital Realty Inc.

3

Nip, Alice

簡聶麗芳

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Young, May

楊潔美

(416) 918-6718

Century21 South Breeze Realty Inc.

60

(647) 988-0329

Landpower Real Estate Ltd.

Yu, Lili

于莉莉

(416) 721-8983

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Yu, Norman

余永權

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

(416) 818-6884

Tradeworld Realty Inc.

20-21

(416) 816-9638

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28 53

Pang, Merisa

13

Poon, David

潘國輝

(416) 918-1717

Tradeworld Realty Inc.

Poon, Martin

潘志朗

(647) 403-0427

ReMax Excel Realty Ltd.

45

Yung, Dennis Kaho

(416) 300-2000

Re/Max Realtron Power 7 Realty

1

Zhao, William

20-21

Zhou, Sandy

(647) 402-1338

Century21 Leading Edge Realty Inc.

Zhou, Wendy Ying Xian

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

Power 7 Realty

20-21

Shen, Jacky

沈杰雄

(647) 409-1275

Tradeworld Realty Inc.

Shui, Cherry

水媛

(647) 890-3628

ReMax Excel Realty Ltd.

45

Shum, Christa

沈菊芳

(647) 241-3668

HomeLife Broadway Realty Inc.

49

(416) 816-3555

Landpower Real Estate Ltd.

13

Shum, Wai (Nicky) Sin, David

冼先生

(416) 587-8932

Elite Capital Realty Inc.

3

Sun, John

孫子厚

(647) 629-8281

ReMax Infinite Inc.

59

Sun, Stephen

孫代浩

(416) 617-9997

ReMax Realtron Realty Inc.

47

Szeto, Ling

司徒玲

(416) 618-7820

Tradeworld Realty Inc.

(416) 857-3873

Landpower Real Estate Ltd.

譚北倫

(416) 817-9161

Tradeworld Realty Inc.

譚銘

(905) 467-6666

Royal LePage Elite Realty, Brokerage

58

(647) 700-0043

HomeLife Leader Inc.

17

(416) 906-0519

Tradeworld Realty Inc.

20-21

(647) 999-5386

HomeLife/Bayview Realty Inc.

11 49

Szeto, Wilson Tam, Allan Tam, Steven To, Catherine Trinh, Vincent

林文成

Tsaparis, David

45 20-21

20-21

20-21 13 20-21

Tse, William

謝永樑

(416) 617-7188

HomeLife Broadway Realty Inc.

Tsui, Wendy

徐小姐

(416) 816-7887

Tradeworld Realty Inc.

Tung, Edmond

董建華

(416) 618-8922

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

(416) 670-7780

ReMax Excel Realty Ltd.

45

Vu, Amy

趙惠明

20-21

20-21

2018年10月18日 Sing Tao Real Estate Guide

55

樓價情報

大多倫多過去十年樓價 （各種類型房屋總和） 年份

2016 2017

總銷量

平均價格

113,040 92,394

$729,837 $822,681

2017 每月銷情

2018 每月銷情 5,175

$767,818

7,228

$784,558

7,792

$804,584

7,834

$805,320

8,082

$807,871

6,961

$782,129

6,839

$765,270

6,455

$796,786

60,031

$786,957

加拿大六大銀行房屋貸款利率一覽(2018年7月16日) RBC

SCOTIA

TD

BMO

CIBC

HSBC

3.49%

4.75%

3.14%

4.20%

3.75%

3.69%

1年

3.24% (特惠)

3.69%

3.04%

3.44%

3.39%

3.24%

2年

3.34% (特惠)

3.59%

3.44%

3.60%

3.34%

3.19% (特惠)

3年

3.49% (特惠)

4.04%

3.49% (特惠)

4.15%

3.64%

3.49%

4年

3.59% (特惠)

4.49%

3.89%

4.89%

4.29%

4.29%

5年

3.74% (特惠)

5.34%

5.59%

3.54% (特惠)

5.14%

3.44% (特惠)

3.77% (特惠)

3.74% (特惠)

3.79% (特惠)

5.89%

5.80%

5.70%

6.20%

5.64%

10年

6.49%

6.10%

6.50%

6.44%

6.24%

3年

4.00%

4.90%

3.70%

5.20%

3.85%

3.70%

2.64% (特惠)

定期固定利率(fixed rate closed) 6個月

6年 7年 定期浮動利率(variable rate closed) 5年

2.92% (特惠)

3.90%

2.75% (特惠)

** 以上數據均以最高25年房貸還款期為基礎 ** 以上數據均摘自各銀行官網，僅供參考，不同個案具體情況不一，請聯絡相關專業人員作出專業評估 56

Sing Tao Real Estate Guide 2018年10月18日

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