星島地產王周刊 20190801 by Sing Tao Toronto 《星島日報》多倫多版-副刊雜誌

第 613 期•2019 年 8 月 1 日•星期四•隨周四星島日報附送•廣告部：416-596-8140

安享晚年仍留戀大城市生活長者對房地產影響不可少覷密市成全國最活躍租務市場 2 睡房柏文租金月升 6.9%

全國 6 市樓貴盤源缺搬遷率創 10 年新低

智庫指央行應減息為不景氣預留空間

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Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

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905-447-5371 647-937-9689 2019年8月1日 Sing Tao Real Estate Guide 5

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封面故事

本報綜合報道

安享晚年仍留戀大城市生活

長者對房地產影響不可少覷出生於1946至1965年的人，被統稱為嬰兒潮一代。根據市場調查公司Environics的數據，加拿大的長者人口，已經歷史性地超越了14歲或以下的兒童人口。2016年加拿大人口普查亦發現， 1996至2006年間，55歲以上人口激增了87%，未來10年，嬰兒潮一代人口還會再增加16%。與此同時，16至54歲加拿大人的人口，僅增長了14%。

加國歷史上最富裕一代這一批現時年齡介乎54至73歲的人口，也被譽為加拿大歷史上最富裕的一代。Environics的分析報告指，成員包括65歲或以上的本國家庭， 2016年平均淨值有84.5萬元。加拿大蘇富比國際地產(Sotheby's International Realty Canada)一份報告亦指出，嬰兒潮一代在房地產投放了大量資金，他們都認為，在房地產的投資收益，遠勝於其他如 RRSP、TFSA、股票、債券等投資。此說法對於生

Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

已屆退休之年的嬰兒潮一代，普遍被認為會在年紀大了或子女離巢後，大屋換細屋，甚至搬到偏遠一點的寧靜小鎮，安享晚年。但最近有調查卻發現，長者仍然留戀大城市生活，就算要換細屋，亦只會選擇房價便宜但稍遠少許的城郊。這種趨勢下，原本相對「年輕」的社區，也因為長者人口增加而變得老齡化。長者對加拿大房地產的影響，不可少覷。活於本國4大城市，包括多倫多、溫哥華、滿地可及卡加里的嬰兒潮一代，更為準確。正因為他們在房地產領域中累積到豐厚財富，所以他們也樂意見

到下一代能夠成為業主，投資房地產。

退休大屋換細屋為房市推波助瀾嬰兒潮一代除了在投資方面左右了本國房地產市場外，他們退休後的大屋換細屋計劃，也為房市起伏帶來推波助瀾的作用。他們會賣掉原來的單住戶房屋，讓年輕一輩有房可購。皇家地產公司 (Royal LePage)一項針對嬰兒潮一代置業情況與趨勢的網上調查，成功訪問了1,000名嬰兒潮一代國民，當中近8成都擁有房產，且大多是獨立屋、半獨立屋及鎮屋等低幢房屋，17%表示計劃在未來5 年換屋。換句話說，未來5年，將有140萬嬰兒潮一代國民，會活躍於加國房地產買賣。長者的大屋換細屋計劃，普遍認知的兩種典型模式，一是本來居於市區獨立屋的，搬到城郊或更遠小鎮的小戶型房屋，而本來居於城郊大屋的，則搬到市區的共管柏文單位，貪其鄰近生活所需，出入方便。

不過，地產資訊網站Point2Homes最近發布的一份數據分析發現，越來越多長者選擇在大城市居住，原因之一是想搬近其他家庭成員，而那些本

也超過4成。

10年前年輕城市「老」得最快

Georgina等，長者人口也出現超過4成增長。上述地區的長者人口增長率，與皇家地產公司的分析結果，可謂不謀而合。該份調查指出，願

來就居住在大城市的，則選擇「一動不如一靜」，

有趣的是，10年前相對年輕的城市，竟也是

意在換屋時遷離原居地的受訪者中，有35%表示可

繼續留守原居房屋至百年歸老。長者進駐及留守大

「老」得最快的城市。好像位於多市以西大約1小

以接受與原居地距離少於一小時車程的地方，另外

城市居住的人口分布趨勢，正逐步改寫本國未來的

時車程、去年被MoneySense雜誌評為全國最佳置

3成表示一小時車程以上的距離也可接受。

房市。

業城市的Brantford市，2006年55歲以上人口比例

但在安省，4成人表示會搬到另一城市或城

只有19%，但10年後，長者人口大躍進了61%，

郊，尋找更易負擔的房屋。因為大部份嬰兒潮人士

是全國城市中「老化」得最急速的第3位。約克

希望，大屋搬細屋也好，還是想購買獨立屋。所

年輕人與長者購房目標相同在房價可負擔性的前題下，年輕一輩的購房

區的Aurora市，2006年長者人口只有18%，但10

以，長者人口增長較快的城市，房價仍然較易負

目標，與嬰兒潮一代買家的目光，可說是撞個正

年後也增加了52%。其他安省城市如Clarence-

擔。就像Brantford市，平均房價才42.7萬元，相比

著，令此等住房類別的市場需求構成壓力。然而，

Rockland、Pickering、Newmarket、Ajax、

多倫多市的84萬元，便宜了一半。

初出茅廬且購房預算有限的年輕人，實在難與擁有一定財富的長者爭搶，無形中增加了年輕人上車的難度。根據加拿大統計局有關共管物業擁有權的數字顯示，32.6%共管柏文單位的業主，都年齡都在 65歲或以上，相比之下，35歲或以下的業主，僅佔17.05%。從數據看，多倫多的長者人口比例不高也不低，2016年55歲以上人口佔全市人口28%，從 2006至2016年這10年間，只增加了15%。安省最「年輕」的城市，要算是多市以西的Milton市。雖然10年間該市總人口增長了一倍，但55歲以上居民人數，反而下跌了3%至只有18%。Brampton、 Ajax和Bradford West Gwillimbury，也是安省最少長者居住的城市，55歲以上人口只佔市內總人口 22至23%。

安省多個小鎮長者逾4成至於最「年長」的安省城市，是距離多倫多一個半小時車程的Kawartha Lakes，長者人口佔 43%，也是全國長者人口最多的第5位城市。另外兩個偏遠城市Brockville及Owen Sound，長者人口 2019年8月1日 Sing Tao Real Estate Guide

熱辣專題

全國6市樓貴盤源缺搬遷率創10年新低

綜合報道

研究顯示，加拿大人在6大城市的搬遷率比10年前更少，2006年至 2016年間，地址變化率平均下降了 6.3％，多倫多地區下降的幅度最大。根據懷德遜大學(Ryerson University)城市研究與土地開發中心的一項報告，多倫多的屋主在 2006年的搬遷率是38.2%，2016年則是30.6%，在此期間內減少了7.6%。卡加利和溫哥華屋主的搬遷率則分別減少5.7%和3.8％，再其次是渥太華、滿地可和愛民頓。租戶通常比房主更具移動性，而租戶搬遷率降低的幅度也較少，例如多倫多地區房主搬遷率減少7.6％的期間，租戶的搬遷率卻僅減少3.9％，從2006年的63.9％下降到2016年的 60％。

■一項研究指出，全國6大城市的搬遷率創10年新低，地址變化率平均下降了6.3％。

購新屋成本高選擇翻新裝修該研究的共同作者克萊頓（Frank Clayton）

由於新建房屋不多，人們居住在原房屋的時間自然更久。

星報

獨立屋。」他並指出，多倫多地區每年增加10萬人口，

與克林卡德（John Clinkard）說，雖然負擔能力

克萊頓表示：「過去10年與21世紀初相比，

是決定搬遷的一個因素，但主要的相關性是新建

興建的獨立屋數量明顯減少。2002年多倫多地區

房屋單位的比例下降，在多倫多人口大幅攀升的

建造了22,115個獨立屋，但新的發展政策和審批

克萊頓分析，人口流動性下降令人擔憂，因

同時，房屋供應減少，這刺激房價上漲。

程序放緩，導致新屋開工率下降，過去10年中，

為這意味著人們無法為滿足其需求而轉向最適合

新獨立屋動工數量下降到8,000至9,000之間，

的房產，這可能會影響勞動力增長和整個經濟資

2016年已是最好的情況，當年推出了11,884個新

源的有效配置。

因為購買新屋的成本很昂貴，許多想讓房屋升值的買家或屋主，會選擇翻新裝修房屋。

所以每年需要40,000或45,000個新房屋單位，目前的供應量是遠遠不足的。

專家指房銷穩定增長料今年樓價微漲1.4% 樓市會在今年出現回暖現象。數據顯示，目前

了19%。報告指出，目前多倫多的房市交易活

多倫多地區的房屋銷售量呈現穩定增長。

動不再低於正常水平。

據《星報》報道，皇家地產公司(Royal

皇家地產主席兼行政總裁蘇柏(Phil Soper)

LePage)早前預測，多倫多地區房價在今年

指出，自安省政府2017年推出公平住房計劃

會平均提升1.4%。另根據多倫多地產商會

（Fair Housing Plan）抑制房價快速上漲以

(Toronto Real Estate Board，簡稱TREB) 的

來，多倫多的房市就開始慢慢復蘇。並認為多

最新數據，二手房交易量在今年六月增長了

個地區有機會繼續增加包括出租房在內的房

10.4%；今年到目前為止的房屋銷售總量，比

源，可有效避開未來房源不足的危機。

去年同期增長了8.5%。

房銷三個月累積增加19%

房貸壓力測試(Stress Test)是否有利於房

加拿大皇家銀行（RBC）最新報告也顯

素等。雖然這些狀況很難具體預測，但他認為

地產市場發展，還是導致房市低迷，至今仍有

示，在房屋銷售量方面，6月比5月份平均上升

房貸壓力測試是政府在市場復蘇時期，用於刺

不少爭議。但就多倫多而言，不少專家預測，

0.2%，而在過去三個月，總增長就已經達到

激房市的有效工具。

■多倫多樓市出現回暖。

不過，他亦提醒，當前樓市狀況與幾年前相比較仍不穩定，許多外在因素都會影響房屋

Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

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熱辣專題

撰文：本報記者

多市中心租金冠全國住2睡房需時薪73元

多倫多市中心卑街一帶的租金是全國最貴，要有73.17元的時薪，才負擔得起2睡房單位。全國只有3%社區的2睡房單位租金，是全職最低時薪打工仔負擔得起。加拿大另類政策中心（CCPA）指出，各級政府的房屋政策只顧及置業的可負擔能力，忽略了有三分之一租屋居住家庭的需要。報告顯示，依加拿大按揭及房屋公司

領取最低時薪的打工仔在大多倫多地區租一個

（CMHC）的標準，可負擔得起的核心住宅需要

2睡房單位，需要工作96小時；在溫哥華租一個2

（Core Housing Need）是稅前收入30%或以下。

睡房單位，更需要工作112小時，相當於每星期工

以2睡房單位為基準，是因為有50%的出租單位是2

作6天，每天工作18.6小時。

全國租金最貴城市城市

最低工資

負擔 2 睡房最低工資所需時薪所需工作時數

（2018 年 10 月）溫哥華 $12.65 多倫多 $14.00 維多利亞 $12.65 卡加利 $15.00 渥太華 $14.00

$35.43 $33.70 $28.47 $26.97 $26.08

112 96 90 72 75

加拿大另類政策中心提供

已經高出安省最低工資10元。他指出一般房屋政策只著重買屋，但全國有

睡房，1睡房單位有36%，套房單位和3睡房單位各

溫哥華的屋價是全國最高，但全國租金最貴

470萬家庭是租客，常中大部分人是領取最低工

佔不足10%。以全國平均計算，最低時薪要22.4元

的前3名，多倫多佔兩席。多市中心卑街（Bay

資。全國有四分之一打工仔的時薪，不超出各省最

才負擔得起一個2睡房單位租金，即使是1睡房租

Street）的2睡房單位，時薪要73.17元才可以負

低工資3元；當中有41%是成年夫妻，有子女或沒

金的最低工資也要20.2元。

擔。在溫哥華的北福溪（North False Creek）租

有子女約各佔一半。

報告指出，依各省規定的最低工資計算，全國 795個社區之中，只有24個社區（3%）的2睡房租

屋，時薪要60.93元。多市湖濱和中央島也要有 53.01元的時薪才負擔得起。

籲政府應關注470萬戶租客

金，是全職最低時薪打工仔可負擔得起。1睡房單

報告顯示，大多倫多地區的當士維

報告指出，扣除共管柏文(Condo)後，全國租

位情況略有改善，有70個社區的租金在最低收入

（Downsview）、Mount Pleasant West和密西沙

金相當穩定，2001年2睡房單位的租金，只需要17

打工仔的可負擔範圍內，但也只得9%。

加中（Mississauga Centre）各有超過10,000個出

元時薪便可負擔得起，2018年也只是調整至時薪20

租單位，但全部都超出可負擔能力。當士維的2睡

元。加拿大在70至80年代，每年興建超過10萬個出

大多區全超出可負擔能力

房單位時薪要28元，密西沙加中的時薪要31元；

租單位，但聯邦政府削減可負擔得起房屋撥款後，

CCPA高級經濟師及報告撰寫人麥當勞德

換言之，只領最低工資的打工仔，每星期要工作

新建出租單位跌至每年一萬個。

（David Macdonald）指出，大多倫多地區和大溫

超過80小時才負擔得起租金。在Mount Pleasant

他表示聯邦大選在即，各政黨應提出政綱鼓勵

哥華地區這兩個全國最大都會的租金，遠遠超過這

West租2睡房單位，時薪更要43元。雖然士嘉堡區

興建更多可負擔得起的出租單位，以冷卻租賃市場

個上限。

的租金相對較低，時薪23至25元便負擔得起，但

的租金。

■全國租金最貴的前三名地區，多倫多佔兩席，勝過全國屋價最高的溫哥華。星報資料圖片 10

Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

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熱辣專題

綜合報道

地產商會致函眾議院促放寬房貸壓測救市

安省房地產商會（OREA）日前致函聯邦眾議院財政委員會，反駁加拿大按揭及房屋公司（CMHC）負責人的意見，並呼籲放鬆抵押貸款規則。據加通社消息，OREA首席執行官胡達克（Tim Hudak）在給聯邦政策制定者的這封信中表示，渥太華應該考慮恢復30年期保險抵押貸款，放

擔能力預計將成為一個選舉的熱門話題。

要轉換貸方的情況，胡達克認為該要求限制競爭，

西多爾認為，通過減少借貸和緩解由債務推動

使得還款能力降低。西多爾則認為，由金融機構監

的房地產繁榮所造成的泡沫，壓力測試正在實現

管辦公室實施的續約規則，旨在防止銀行之間因信

應有的目標。他指出家庭債務總額已從1998年的

貸疲軟而展開競爭，並有效地要求貸方支持現有客

5,390億元，也就是佔家庭收入的106%，增加到去

戶應對危機。

年的2.2萬億元，佔家庭收入的178%，對經濟造成嚴重的潛在影響。對於續簽房貸的壓力測試，僅適用於借款人想

寬貸款利率壓力測試，並完全取消對轉到另一家銀

胡達克還試圖反駁西多爾對OREA和其他房地產商會提出的直接批評，認為他們在遊說採取措施提高房價是為了「純粹的自身利益」。

行續簽房貸的人的壓力測試。胡達克在信中表示，需要通過政策調整來應對購房的下降趨勢。他寫到，「加拿大人，特別是希望購買他們的第一套住宅的年輕千禧代家庭，現在面臨著購房的結構性障礙，這些障礙不會自行消失。」

籲恢復30年保險按揭條款這封信的目的是針對CMHC總裁兼首席執行官西多爾（Evan Siddall）日前所發表的言論，西多爾對那些遊說放鬆貸款規則的人持批評態度。在5 月份給財務委員會的一封信中，他稱允許30年保險按揭條款（2012年最高期限降至25年），將刺激借貸增加和價格膨脹，胡達克認為政府應該只遏制有風險的抵押貸款，而不是一般貸款。胡達克表示，對30年期抵押貸款的禁令是無針對性的，並以此懲罰那些有更多時間償還債務的年輕買家，儘管西多爾認為，提高所有買家負擔能力的最佳方法，是通過借貸限制推低房價。胡達克表示，壓力測試限制了房屋購買力，推低房屋銷售，並限制家庭通過換房升級來創造更多購買機會。要求借款人證明他們可以應對2%的加息是任意的，過於苛刻，應該更加靈活。

不可忽略家庭債務高企問題 OREA的反擊選在秋季大選之前，屆時住房負

6月份全國房價按月上升0.8% 最新公布的加拿大國家銀行房屋價格綜合指數（Teranet-National Bank Composite House Price

和6月的升幅均低於過去21年的平均水平，其中6 月的21年平均升幅為1.2%。

6月份部分加西市場錄得房價下跌或持平，其中溫哥華連續11個月未出現增長，卡加利在過

Index）顯示，受季節性因素影響，今年6月份全國

國家銀行高級經濟師皮森諾特（Marc

去12個月中有11個月房價下滑，愛民頓價格則持

房屋價格較5月攀升0.8%，但增幅低於過去21年的

Pinsonneault）指，過去兩個月的數據不能作為市

平。皮森諾特認為，這些數據顯示市場疲軟，與這

平均水平。

場元氣的標誌。如果去除季節性壓力，該綜合指數

些大城市重複銷售的其他指標相一致。

據《環球郵報》報道，該綜合指數衡量的是

5月份則下降0.4%，6月份下降0.5%。6月份的同比

加東的多倫多、咸美頓和渥太華連續第三個月

獨立屋住宅重複銷售額的變化。今年5月份上升

年增長率為0.5%，是自2009年11月以來的最低水

錄得房價增長，而滿地可的0.8%增幅是過去15個

0.5%，是自2018年8月以來首次錄得增長。但5月

平。

月以來第13次指數上揚。

Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

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熱辣專題

本報綜合報道

多市將投資4,800萬元 3年建120公里單車道

多倫多市議會以壓倒性多數通過在未來3年新建超過120公里的單車道。多倫多市議會以壓倒性多數通過在未來3年新建超過120公里的單車道。據加拿大廣播公司（CBC）報道，這項新計劃包括在未來三年耗資4,800萬元，興建120公里長的單車道基礎設施，以及對70公里長的路徑進行研究。市府人員將探討大學路（University Ave.）單車道、布爾街（Bloor St.）車道延伸段，以及丹佛大道（Danforth Ave.）沿線車道的試點項目。根據2016年批准的10年單車道發展計劃，多市已經在2016年至2018年期間興建了大約60公里長的新單車道。市議會在投票通過該計劃之前，進行了幾乎一整天的評論。

■多倫多市議會以壓倒性多數通過，在未來3年新建超過120公里的單車道。

市議員提議評估流量遭否決

單車人士需要使用道路？」

星報資料圖片

市府交通基建管理總監古拉蒂(Jacquelyn

市議員黃旻南（Denzil Minnan-Wong）在評論

不過，運輸服務部門的成員就表示，不應採

Hayward Gulati)說：「在我們的領域經常說，你

中，提議市府人員考慮新建基礎設施的「倉單管理

用這種思維方式，因為自從6年前興建了列治文街

不會通過計算游過河流的人數，來確定是否需要橋

系統」（warrant system），在建造新車道之前預

（Richmond St.)以及阿德萊德街（Adelaide St.）

樑。」

測單車交通流量。

單車道以來，使用者從當初的幾個人，躍升至目前

他說：「在你推出新的單車道之前，有多少騎

每天超過6,000人。

市議員們最終否決黃旻南的動議，以壓倒性多數通過市府的新計劃。

38%居民了解湖濱計劃支持項目者未過半數據最新民調發現，有38%受訪者能夠描述

英畝土地，改造成高科技社區，名為Quayside，

為方便。該公司曾經承諾不會出售個人資料，也

Sidewalk Labs在多倫多市湖濱的發展項目，相

該公司將會撥出13億元進行此計劃。夏菲說，曾

不會利用資料作為廣告宣傳，更不會向第三方披

對2017年的29%有所增加。支持及反對這個發展

聽到有不同的組織贊成或反對該項目。

露個人資料。

計劃的，分別是46%及44%，其餘的未能確定。《星報》報道，由獨立調查公司Forum

6成受訪者不信所收集的數據

不過，大多數受訪者（60%）表示，不相信該公司收集居民的數據；58％的人認為，該公司

Research7月3日至6日期間，訪問1,143個多倫

在皇后碼頭東附近上班的會計師麥卡費

不會履行承諾，不將居民數據用於廣告目的。

多市民，了解他們對多市湖濱發展項目的認識，

（McArthur）對計劃表示驚訝，在他認識的專業

目前，該公司就發展項目進行公眾諮詢。

超過六成人未能描述。

人士和同事中，沒有人曾經談過此事。

為此，《星報》訪問一名在皇后碼頭東

該民調結果顯示，市民對該項目的關注程度

（Queens Quay E.）媒體公司僱員夏菲（Philip

較兩年前增加，但大部分受訪者對此並不清楚，

Harvey），他說估計有關計劃會改善該區的科技

也不打算住在該區。當中支持的人士佔46%，反

設施，現時地盤有古舊貨倉、停車場和空置的土

對的44%，餘下的10%是未能確定。

地，但不知道詳情。

Quayside項目，其中一部分涉及使用感應器

谷歌姊妹公司Sidewalk Labs計劃在多市湖

收集各種類型的數據，Sidewalk Labs建議可以

濱皇后碼頭東及國會街（Parliament St.）附近12

追蹤交通、噪音和溫度等資料，使居民的生活更

■民調指38%受訪者了解多倫多湖濱發展項目，較2017年的29%增加近1成。

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2019年8月1日 Sing Tao Real Estate Guide

熱辣專題

本報綜合報道

民宅4年內7遭縱火無辜家庭飽受煎熬

咸美頓市一戶居於平房人家的房屋，過去4年7度遭人縱火，最新一宗發生在上月8日凌晨4時，女戶主稱半夜見到自己泊在門外的坐駕起火時，已心知可能又遭人縱火；她聲稱不知被縱火狂徒針對原因，並已報警調查，盼警方能盡快查出縱火犯，冀讓公眾明白事件與己無關。位於安省咸美頓市Stoney Creek社區的屋主席珍韋納(Mary Siljevinac)向CTV電視台表示，其房屋及停泊於停車路上的汽車，於過去4年間遭人惡意縱火焚毀7次之多，感到百思不得其解，聲稱至今仍想不通為何有人針對其一家，在其物業上放火。她說上月8日凌晨4時，見到泊於房屋停車路的汽車突然起火，馬上意識縱火狂徒又再犯案。她表示最嚴重的縱火事故發生在2年前，當時縱火者又向其坐駕放火，火勢更蔓延至房屋外牆，她稱不斷發生被縱火事故，令其一家感到不安及

■咸美頓市一戶屢遭惡意縱火的家庭，其部分房屋和汽車均被焚毀。困擾。

盼鄰里知悉事件與己無關

CTV

涉及該戶人家的多宗縱火案，呼籲住宅區內居民若發現可疑人士或房屋門外攝錄機拍攝下任何可疑事件，應聯絡咸美頓市警方提供相關線索。

席珍韋納形容家人惶惶不可終日，差不多每

戶主稱她選擇將遭遇公諸於眾，是希望告知

天晚上都睡不安寢，一聽到些微聲響便會如臨大

公眾及鄰里，寓所被縱火與己無關，她們一家亦

敵般防範，令一家人精神繃緊、飽受煎熬。咸美

很想知道為何在過去4年被人針對。期望縱火者能

頓市警方證實接獲該戶屋主報警，警方正在調查

放過其一家，不想家人及鄰里受到傷害。

連續縱火索賠個案保險公司或拒承保加華保險專業協會顧

咸美頓市家庭，其房屋於4年內7次被縱火，又

問兼資深保險從業員鄭偉

或者一些房屋經常被竊匪光顧，這些投保者物

東（圖）坦言，若房屋因

業有機會被列作高風險類別。

事常向保險公司索賠，例如該宗連續被縱火個案，

建議裝設保安攝錄警報系統

如連續出事故可能增加墊底費如果投保物業繼續連續出現同樣犯罪事故，保險公司有機會不再承保物業，也有可能對投保屋主物業保障設限，如房屋經常被縱火，保險公司便會單獨不承保被縱火索賠；亦有可能增加屋主的墊底費。

即使屋主聲言是無故被

即使屋主聲言自己是無辜被針對者，但站

針對的受害者，保險公司

在保險公司立場，保險公司是承保一些不能預

他舉例稱如一般房屋遇到火警事故，或僅

鑑於其房屋屬頻繁索賠個

期的房屋事故，並非一些可能預期到、被針對

需付500元墊底費；但被列作縱火高風險房屋屋

案，除非屋主願意為房屋

的個案。

主，或許需支付萬元墊底費。

安全作出改善措施，否則屋主有機會面對保險

鄭偉東認為屋主房屋若經常發生被縱火、

問到若經常出事房屋屋主出售樓房，對該

公司不願承保，或倍加某些事故墊底費，甚至

爆竊或經常爆水管遭水浸，屋主有責任令房屋

樓盤有興趣的潛在業主，能否透過保險公司知

不願為該房屋承保如縱火或爆竊個案。

不會再「被針對」，例如屋主必須要與警方合

悉樓盤「前科」，鄭偉東說，除非新業主已購

鄭偉東表示，如果一所房屋有連續因同一

作解決問題；房屋若有需要必須加強物業保

買該物業，若其並非物業具法律效力新業主，

事故或罪案，向保險公司索取賠償，便容易被

安，包括裝設高清保安攝錄系統、高科技警報

僅屬對樓盤有興趣者，基於私隱條例，保險公

保險公司視作高風險投保物業，例如類似此戶

系統等。

司不會向這些僅有興趣者披露房屋「前科」。

Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

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熱辣專題

▲（星報資料圖片）

撰文：本報記者文琪

收益誘人短租激增法規稅制有待跟上 Airbnb自2008年成立以來，使用共享模式將旅行者與世界各地的房東緊密聯繫在了一起，成為新興科技領域的黑馬，也成為當下旅遊行業的新星。比住賓館和旅店更為便宜的價格、更接地氣的布置、更像家的環境，以及共享概念所創造的空間利用增多，讓Airbnb的大軍不斷壯大。越來越多人希望能把房子用來短租，因為這比長租帶來的利益還要多。很多人認為這是「容易來錢」（easy money），真是這樣嗎？本刊曾與讀者分享了經營 Airbnb可能遇到的房屋保險問題。本期我們會探討經營Airbnb，還有哪些風險，以及又有哪些好處。

在當下，使用Airbnb住宿在世界各地都成為

下通過了規管短租的動議。要在Airbnb等短租

引領出游的時尚之選。多倫多在5年的時間裡，

網站上出租整個房屋，就必須向市府注冊，支

經營Airbnb的物業數量更是增長了288%。有報

付50元年費。一年內一整個單元最多可出租180

告顯示，多倫多13%的房東掌握了Airbnb上37%

天。短租平台則需要一次性支付注冊費5000

的短租單位。2014年至2016年間，短期租賃房

元，每晚一元的執照費，以及把所有在線房源

屋數量增加了兩倍，覆蓋10,800處房產。Inside

的信息做記錄保存。市府也對Airbnb的規管出台

Airbnb的數據顯示，截至2018年8月，多倫多的

了建議，包括從事短租的屋主要自行前往市府

Airbnb房屋上市量超過17,500。但與此同時，

登記交費，只允許自住物業作短租，空置物業

Airbnb也在世界各地受到酒店業和租客群體的抨

不可短租，多個房間的物業最多只可出租3個房

擊。

間等諸多條例。

目前，在多倫多市經營Airbnb雖然並非是

但不久後，數名從事airbnb的業主和相關

違法行為，但在一些情況下，仍有不少問題可

團體認為這樣的附例決議不公，隨即把市府告

能使屋主面臨法律訴訟。多倫多市府2017年

到了安省規劃上訴庭。原本的聆訊日期是2018

對規範短租市場出台了規管附例，但被一些

年9月﹐但並未成功舉行，隨即推遲到了2019

Airbnb經營業主和幾家相關的短租運營商告上

年8月。處於觀望中的民眾，現在該短租的還是

了安省規劃上訴庭（LPAT，The Local Planning

放出去短租收取更高的回報。而蠢蠢欲動希望

Appeal Tribunal ），目前正在等候聆訊，因此

加入短租行列，又怕政策風雲突變的也大有人

相關法律並未真正生效。而在大多地區的萬錦

在。

市（Markham），考慮到經營短期租賃可能產生的噪音、垃圾、滋擾、社區安全等情況，萬錦市更是明令禁止區域內的居民進行此類的出租業務。

Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

卑詩課收11%「苛捐雜稅」就在多倫多為規管Airbnb進行激烈討論的時候，溫哥華於2017年就公布了監管短期出租

加國兩大城市著手規管短租

的相關資訊政策，已於2018年4月正式實施。附

2017年底，多倫多市政府在市議員的投票

照，以及繳納一次性申請費54元。

例的要求包括，業主需購買49元的年度營業執

共管物業短租是否合規很重要不同的condo針對短期出租的單位有不同規定，有些condo大廈甚至明確規定不允許運營短租。對於condo業主來說，短租很可能違反了你最初購買物業時，同意遵守大廈附例章程的合約。出於安全考慮，許多condo會通過鎖定的大堂門、使用鑰匙扣激活電梯、要求租戶通過大廈前台登記等規定來規范住戶和客人的出入和停留。讓使用短租平台的陌生人進入到這些規管嚴格的condo大廈，意味著會增加整個公寓大樓的風險。因此通常關於短租、長租的相關規定都會在大廈的附例和章程中有所陳列。如果單位業主把 ▲（星報資料圖片）

單位出租給陌生人，大廈中的任何人都可向管理處匯報。如果被發現違反附例，可能會被警告及罰款。

2018年卑詩省政府也宣布，在Airbnb上出租

劉女士還表示，她對短租最滿意的地方就是

房屋的業主和租客會被收取8%的營業稅（sales

自己可以更自由地控制如何使用自己的房子。

tax）和3%的旅館稅（hotel tax），總共高達11%

「以前做長租最常遇到的就是租客不能隨意驅

如果按照商業收入（business income）去報，

的「苛捐雜稅」。收取的營業稅將用於補貼城市

趕，收回自用需要的手續很多。經歷過長租的房

不填在稅表的T776裡，也就是租金收入不在126

的可負擔住房計劃（affordable housing）。在去

東，都知道當房東太不容易了。有時候國內來了

這行，屋主的貸款申請就沒有收入可以抵減。銀

年4月溫哥華實施了附例後，一個月內在Airbnb

親友，你正在長期出租的房子也不能給他們使

行要看的是標地房產的債務和租金能不能抵減。

平台上下架的房源多達400套，大部分轉為了長

用。而短租的自由度很高。我知道有親戚朋友要

沒報在租金收入而是報在了商業收入裡，收入沒

租。

來住的時候，就會在Airbnb上提前把那些日子劃

法抵減，就會導致加按時很難，房屋的收入用不

掉。這能讓我在出租和自用之間做到平衡。這是

到。這時就要看其他收入是不是夠高了。」

旅館稅會被納為市政府一級的財政收入，促進城市的旅游業發展。未來一旦多倫多關於短租

我最喜歡短租的地方。」

王紅雨認為，經營短租的業主，守規矩的應

的立法開始實施，商業稅收制度必然參考其他城

劉女士對記者表示，在女兒的幫助下，自己

該把收入報為商業收入，因為這完全是經營性的

市。目前，在多倫多如果物業被算作為商業類，

有記賬並按收入都報了稅。對未來多倫多市府立

主動收入。「但的確通常大家不這麼報。大部分

需要按2.5% -2.7%交稅。而一般的民宅，地稅在

法的執行和法規的更改並沒有過多擔憂。「我們

人用的就是出租收入（rental income）。但是如

0.7-1%左右，差別較大。稅收的增加是短租業主

都是遵紀守法的公民。Airbnb只是屬於短期租賃

果銀行要看租金入賬記錄、每月存錢記錄，做短

不得不面臨的現實。

的一種，按照收入正常報稅，就不會有稅務上的

租的人恐怕就拿不出來了，會缺一分文件。並且

雖然目前在多倫多還沒有執行短租的相關立

問題。如果未來市政府的規管條例出來，我就正

存的每筆收入也不連續，金額不一致。銀行不會

法，但如果政府決定制定並執行類似其他省市的

常繳納商業稅，或者可以隨時換回長租，都不是

看平均值，其實是在銀行的規則裡從來沒有考慮

短租法律，短租業主最可能面臨的是來自省、市

問題。」

過短租。我遇到過原來做Airbnb的人，後來覺得

政府的增加稅收。為了市場公平原則，許多通過短租附例的城市都要求Airbnb等短租平台上的房

貸款怎麼批復？

不劃算，收回來做長租。他雖然擁有房子已經3 年了，但是前兩年沒有報稅記錄。這種情況下銀

一個一直用於

行可以變通地處理。比如他剛剛出租了，我們可

短租讓出租和自用轉換自如

短租的投資房，

以用租約（lease agreement）；或者現在正在

拿去銀行做加按

短租，提供不了租約，銀行也可以變通地做出租

拋開管理短租的瑣碎，Airbnb和長租相比，

（refinance）的

收入評估（rental income appraisal），也可以替

除了每月收入增加，還有一些其他優勢。本報讀

貸款申請，銀行如

代。因此具體個案具體分析，沒有標準答案。每

者劉女士一直對有關短租的話題感興趣。她是一

何審核收入也是很

個人情況不同。最怕短租同時租給多個家庭，銀

名家庭主婦，平日主職是照顧女兒、兒子上學和

多人關心的問題。

行做評估時發現是rooming house，那就完全沒戲

主，像酒店一樣支付旅游相關的稅項。

日常生活，同時她也兼顧一套市中心公寓的短租

▲滿地可（BMO）銀行房屋滿地可（ B M O ）貸款專家王紅雨

管理。她對記者分享道，「我有快兩年的短租經

銀行房屋貸款專家王紅雨在接受本報記者訪問

而當短租的房子不是標地房產時，會有甚麼

驗。租客大多是來加拿大探親或旅遊的，最多就

時表示，購買短租物業貸款沒有問題，續約

情況，王紅雨稱，「比如說有人想買個自住房，

是住個幾天到幾周，很少有超過一個月。這些人

（renew）也沒有甚麼問題，但是加按會比較麻

或想買個投資房，已有的債務需要用租金收入抵

因為行程忙碌，往往在外時間多，較少使用廚

煩，主要是因為拿不出租金收入去抵減債務。

減，這時銀行也要租金收入的文件。通常是看過

房，甚至有些人除了睡覺時間都很少待在房間

「本人不住在房子中，銀行會認為這是出租物

去連續兩年報稅的情況，以及現在有沒有入賬的

裡。因此，我認為這樣輕度使用房子，對房屋的

業（rental property）。做貸款時，會有兩種情

金額可以証明現在還在出租。租金收入只是為了

損耗小。我平時住在約克區，所以在市中心找到

況，如果是標地房產（subject property），買的

抵減債務，好申請下一個，看能不能批下來。所

了華人家政清潔公司，租客走了他們會上門幫我

時候不存在任何問題，別人的出租收入和你沒有

以這個問題非常複雜。雖然現在經營Airbnb處於

做清潔。因為頻繁定期做清潔，房子的保養比

關係。銀行會估長租的租金。而加按不是購買，

灰色地帶，但不論如何，法律沒有允許的情況

長租要多。我去市裡的時候也常會去照看一下房

是已經有了，要把升值部分的錢拿出來。這時就

下，銀行不會放開一個口，說Airbnb的收入可以

子。」

很困難了。首先要看是不是報稅了。經營短租，

支持貸款。這個太難了。」

了。」

2019年8月1日 Sing Tao Real Estate Guide

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Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

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2019年8月1日 Sing Tao Real Estate Guide

熱辣專題

撰文：本報記者

智庫指央行應減息為不景氣預留空間

加拿大中央銀行一如市場預期維持利率不變。智庫組織賀維學會認為，因應全球不穩定因素和貿易緊張，央行應減息為未來的不景氣預留緩衝空間。魁北克大學經濟學教授兼賀維學會貨幣政策主席的安博勒(Steve Ambler)認為，央行維持 1.75%利率是錯失良機。他稱加拿大今年第一季度經濟表現緩慢，第二季出現反彈；當中有部分原因是石油產量增加產生的短期效應，其他因素包括勞動力市場強勁。他表示過去5個月平均時薪持續上升，升幅在6月份達3.8%高位。失業率跌至有統計以來最低的5.4%。5月份出口有4.6%健康增長，與

■加拿大中央銀行一如巿場預期維持利率不變。

去年同期比較上升8.6%。

與樓市大勢相呼應全加5月份零售下降

稱維持利率不變錯失良機央行的商業前景調查也有多項利好消息。預計銷售加快的企業比率將增加，有意注資和增聘人手的意願也很強烈。6月份新屋動工量顯著上升，各省均增加新屋興建。通脹率超出央行2.4%的目標，3項核心測量中有2項超過 2%。安博勒指加拿大經濟看來一派榮景，製造業產能接近或已到頂。中央銀行在這種情況下一般會考慮加息，尤其是目前的利率仍比央行定下的中性利率低0.75%。央行不調整息口是為了應對全球經濟放緩和不穩定兩項外部因素。他表示加拿大是一個倚賴貿易的小型開放經濟體。外國公司加入本地市場的競爭促使成本下降，也令加拿大能夠從上次經濟衰退復蘇時保持低通脹率；但同時也使加拿大更容易受到其他經濟體疲弱和不明朗的影響。美國聯儲局已經有跡象要放寬貨幣政策，並認為全球的不穩定因素和貿易緊張，將影響美國的經濟展望。市場預料美國將在本月底宣布減息。加美兩國匯率已率先作出反應，並相信加拿大央行會維持息口不變。央行如果加息，必然會令加元有升值壓力，更不利出口。他說，央行維持利率不變看似是一個明智選擇，但現時距離上一個衰退周期已經超過10 年。換言之已經更接近下一個周期，加拿大將無可避免。因此，央行應預留空間應付未來出現的經濟不景氣。 22

Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

星報資料圖片

今年5月份本國整體零售銷售額出乎意料地

除安省和魁省外，每個省份的零售銷售都出

下降，主要原因是消費者減少購買雜貨、酒類和

現下滑，這與房地產市場的情況相呼應，加國東

衣服。加拿大統計局表示，今年5月本國零售銷

部地區正在復蘇，而西部地區仍處於低迷狀態。

售額下降了0.1％，與經濟學家預期增長0.3％相

不過，若以個別城市而言，零售額在本國3個人

反。若不包括汽車和汽油，下降幅度更為明顯，

口最多的城市多倫多、滿地可和溫哥華則出現上

達到1％。

升，有助緩解全國整體消極情緒。

較早前對於本國應否減息，有不同的意見。有人認為本國經濟反彈，也有通脹，不應減息。

此外，安省和魁省的破紀錄降雨量可能是一個因素。

可是，該份報告的數據對於那些認為本國央行最終需要跟隨美國聯儲局降低利率的人來說，無疑是一個指標。此外，周五公布的零售銷售數據，可能會加劇國民對債務服務成本接近可支配收入的程度感擔憂，這些成本接近自金融危機以來的最高水平，並且令人對本國可以繼續倚靠消費帶動經濟增長的程度，產生懷疑。

三大市消費上升沖淡消極情緒從數量上來看，除去價格變化的影響，該月的銷售額下跌0.5％，按年下跌1％。整體上，該月的超市食品銷售下降2％；啤酒、葡萄酒和酒類商店的收入下降2.7％；服裝銷售下降2.7％；一般商品下降1.1％。

■今年5月本國零售銷售額出乎意料下降。星報

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2019年8月1日 Sing Tao Real Estate Guide

投資者周記

攝影、文/Randey

旺市最旺社區如今選擇在旺市（Vaughan）安家的華裔越來越多，旺市很多社區也越來越受華裔購房者的喜愛，尤其是Patterson社區，因其房子年代新、房屋價格合理、性價比高、居住人群收入和學歷均高、交通位置便利等諸多優勢被個各族裔購房者喜愛。 Patterson社區是個僅有10多年歷史的新興社

適合平時散步、Hikking的步道，區內還分布著大片

區，被稱為旺市的朝陽社區。根據地產局的劃分，

自然保護林區，佔地2.4公頃的Sugarbush Heritage

社區北以Teston Road為界，南到407高速，西邊到

Park就位於社區中心，裡面有兒童活動場地、圓形

Keel Street東側的鐵路，東到Bathurst Street。

劇場、眺望觀景台和野餐區；區內還有設施齊備的

該區近10幾年來在逐步發展，直到現在還

大型社區中心、新建圖書館、其他小型公園和兒童

有不少待開發的地段，其中廣為人知的Thornhill

活動場及維護很好的運動場。社區附近更是既有高

Woods、Dufferin Hill、The Valleys of Thornhill和

爾夫球場，又有繁華商業中心，所有生活配套設施

Upper Thornhill Estates這些知名的新興住宅區都包

都非常齊備。

括其中。

自然環境好交通購物方便 ▲社區房屋普遍很新

Patterson社區交通方便，近在咫尺的400高速和Hwy7都可以方便抵達，也可方便的轉換407高速。在多倫多Downtown上班的白領們還可以搭乘

Patterson社區的風景非常好，社區中間夾雜著

Go Train火車，25分鐘即抵達Downtown的Union車

一片片天然樹林和一個個小湖泊，已經都規劃成了

站，完全可以實現在繁華中心工作，在風景秀麗處

▲

Oberfrick Ave 2 層獨立屋，部分完成地庫，可步出，6-15年新， 3500-5000平呎，底層洗衣房，2 車庫2車位，4+1臥室5浴室，硬木地板，廚房可步出Deck，帶早餐區，家庭廳帶壁爐，主臥帶6件套浴室，共2套房+2個半套房，地庫帶1 臥室，地庫帶家庭影院，lot： 40.35 x 105.64 Feet。

叫價：$1,780,000

Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

Patterson 安家的夢想。生活在Patterson社區，會發現商業設施非

住分散均勻，主要是移民多年的白領專業人士，不少家庭是在華人區居住多年之後換房過來的。

常發達，基本上在主要幹道的十字路口都有大型

隨著新居民的進住，人口結構的調整，旺市學

Plaza，各種大型超市、餐廳、咖啡店、銀行，各

校學生素質總體呈現上升趨勢。根據菲莎研究中心

種Daycare和寵物醫院等生活服務設施比比皆是，

公布的安省中小學排名，旺市有不少公校和天主教

而且超市的經營時間普遍很長，基本上都是早7點

小學躋身於3037所小學中的前100名，也有數所中

到晚上10點，也有一些24小時超市，上班族在忙

學排名在前100名。

碌了一天之後，還能有充裕時間買菜，料理生活。

Patterson的公立學校歷史都不長，但排名還不

而且大家都熟悉的Vaughan Mills Mall和Canada

錯。而且隨著高教育背景家庭的逐步遷入，排名也

Wonderland，也為居民的假日生活增添很多樂趣。

是在逐步上升中。

年輕多族裔高教育水平

▲Lauderdale Dr 2層獨立屋，地庫可步出，2車庫4車位，4 臥室3浴室，硬木地板，家庭廳帶壁爐，廚房大理石地面，花崗岩台面，早餐區可步出Deck，主臥帶5件套浴室，lot：叫價：$1,659,000 45.96 x 82 Feet。

在Bathurst/Rutherford附近，還新建了專門的猶太社區中心和私立學校。區內公立學校有Thornhill

Patterson社區是一個年輕、多族裔、教育水平

Woods PS小學和Dr. Roberta Bondar小學；公立高

和收入均較高的社區，居民70％擁有學院和大學

中Westmount高中，在全安省738所高中的菲莎排

文憑，平均家庭年收入為15.6萬。居民中前3位人

名中列第62名；Stephen Lewis高中也是不錯的學

口最多的族裔是意大利裔、猶太裔和華裔，分別佔

校，同樣排第62名，而且，縱觀這幾年的成績，每

22%、38%和10%，2/3以上居民為歐洲裔。區內華

年都有提升，相信隨著更多高素質家庭的遷入，學

人比例比萬錦和烈治文山市低不少，這裡的華人居

校排名也會越來越好。

▲Carrier Cres 2層獨立屋，部分完成地庫，0-5年新，30003500平呎，上層洗衣房，2車庫2車位，5+1臥室5浴室，硬木地板，主層書房，廚房帶早餐區，可步出後院，主臥帶7 件套浴室，4個半套房，地庫帶1臥室，地庫更衣室帶4件套浴室，lot：40.03 x 109.91 Feet。叫價：$1,598,000

▲Jazz Dr 2層獨立屋，完成地庫，3500-5000平呎，主層洗衣房，2車庫2車位，4+1臥室5浴室，硬木地板，射燈，家庭廳帶壁爐，Bay窗，廚房中央島，早餐區可步出後院，錯層家庭影院，主臥帶6件套浴室，共2套房+2個半套房，地庫帶 1臥室，lot：41.02 x 102.03 Feet。叫價：$1,568,000

▲Ascalon Dr 2層獨立屋，完成地庫分門出入，3000-3500平呎，上層洗衣房，2車庫2車位，5臥室6浴室，硬木地板，起居室可步出陽台，廚房花崗岩台面，不鏽鋼廚具，中央島，早餐區可步出Deck，主層家庭廳帶射燈，主臥帶5件套浴室，底層帶1臥室，底層家庭影院可步出後院，帶壁爐，帶4件套浴室，底層帶2件套衛生間，lot：39.37 x 102.69 Feet。

叫價：$1,549,000

▲Jazz Dr 2層獨立屋完成地庫，3000-3500平呎，2車庫2車位，5+2臥室5浴室，硬木地板，主層Eat-in廚房，花崗岩台面，早餐區可步出後院，家庭廳帶Gas壁爐，Bay窗，主層書房，主臥帶5件套浴室，2層共4個半套房，地庫帶水吧，4 件套浴室，lot：41.01 x 102.03 Feet。

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2019年8月1日 Sing Tao Real Estate Guide

投資者周記

▲Golden Orchard Rd 2層獨立屋，未完成地庫，30003500平呎，底層洗衣房，2車庫2車位5臥室5浴室，硬木地板，家庭廳帶Gas壁爐，廚房不鏽鋼廚具，花崗岩台面，早餐區可步出Deck，主層書房，2層家庭影院，主臥帶5件套浴室，4套房，lot：40.03 x 104.99 Feet。

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▲ Peter Rupert Ave 2層獨立屋，未完成地庫，6-15年新，3000-3500平呎，2車庫2車位，5臥室4浴室，硬木地板，廚房不鏽鋼廚具，花崗岩台面，早餐區可步出後院，主層書房，主臥帶5件套浴室，4個半套房，lot：44.95 x 105.31 叫價：$1,430,000 Feet。

地產犀牛對記者說，Patterson社區成立時間不長，但是發展很快。絕大部分房子建於 2006-2011年之間，房齡一般在10年以下，有的還不足5年新，市場上還有不少剛剛建成的新屋在售，也可以看到還有不少空地正在被開發建設中。他介紹說，該區的房屋類型以兩層獨立屋為主，佔65%。除獨立屋之外，也有一定數量的半獨立屋和鎮屋，尤其是有很多無管理費鎮屋，佔26%。房價從中位數70多萬到250萬不等。房屋中88%為自住，12%出租。地產犀牛說，目前Patterson社區的房產交易非常活躍。相比萬錦和烈治文山市而言，旺市憑借價位及房屋的相對優勢得到很多買家

▲Golden Orchard Rd 2層獨立屋，部分完成地庫，主層洗衣房，2車庫4車位，4+1臥室4浴室，開放設計，Eat-in廚房花崗岩台面，不鏽鋼廚具，可步出 Deck，家庭廳帶Gas壁爐，硬木地板，主臥帶5件套浴室，共2套房+2個半套房，2層帶家庭影院，lot：叫價：$1,398,000 49.18 x 107.06 Feet。

▲Ascalon Dr 2層獨立屋，未完成地庫，主層洗衣房，2車庫4車位，3臥室3浴室，硬木地板，廚房花崗岩台面，中央島，主層家庭廳帶壁爐，主臥帶5件套浴室，lot：40 x 105 Feet。

▲Lauderdale Dr 2層半獨立屋，完成地庫，6-15年， 2500-3000平呎，單車庫2車位，4+1臥室4浴室，硬木地板，家庭廳帶壁爐，主臥帶4件套浴室，地庫帶吧台，lot：24.61 x 101.71 Feet。

▲Ascalon Dr 2層半獨立屋，完成地庫步出地面，底層洗衣房，單車庫3車位，3臥室4浴室，硬木地板，大廚房，早餐區可步出Deck，主臥套房，地庫書房，地庫可步出後院，lot：24.61 x 104.99 Feet。

▲Lauderdale Dr 2層半獨立屋，完成地庫，15002000平呎，底層洗衣房，單車庫2車位，3臥室4浴室，硬木地板，家庭廳帶Gas壁爐，廚房花崗岩台面，不鏽鋼廚具，早餐區可步出後院，主臥帶4件套浴室，地庫帶3件套浴室，地庫書房，lot：24.93 x 叫價：$899,000 104.99 Feet。

▲Ascalon Dr 2層半獨立屋，未完成地庫，單車庫3 車位，3臥室3浴室，Eat-in廚房，不鏽鋼廚具，早餐區可步出Deck，硬木地板，主臥帶4件套浴室，lot：叫價：$849,900 24.61 x 104.99 Feet。

叫價：$1,150,000

青睞。即使比較同等價位或類似社區，該區的建筑風格、建筑質量、社區環境，明顯要好很多。房屋新、社區設施好是最大原因。他向記者解釋到，Patterson社區最近兩年被大家接受和認同的程度較高，根據地產局的數據我們可以看出，目前市場上的均價為135 萬，比去年低6%，最高價為250萬，最低價是 87.5萬。單車庫半獨立屋的價格從85萬左右一直到105萬不等，雙車庫獨立屋的價格則超過 115萬。

整屋出租價格優於華人區地產犀牛最後總結道，Patterson社區目前還處在價格低谷，而且整屋出租的價格要好於

叫價：$949,900

叫價：$920,000

華人聚集地區。目前有不少在Downtown工作的年輕人會選擇在Patterson社區租房，除了看重這裡的文化氛圍、商業氣息，以及房屋的質量較高外，方便的交通設施也使得這個社區越來越受白領上班族的追捧。所以對想投資房產用於出租的投資人士來說，Patterson社區絕對是一個很好的選擇。而且該區房屋普遍較新，房型以意大利、歐式建筑風格為主，房子格局設計都很適應現代生活。區內又有多處綠地、小徑，居住環境非常優美，而且社區安全，居民文化程度和收入都很高，交通方便，隨著社區越來越被大家熟知，房產投資的前景看好。

Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

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綜合報道

烈治文山市通過接納比特幣交地稅

加拿大廣播公司報道，安省烈治文山市的業主或是工商戶，可能很快將被允許以比特幣支付其房地產稅。烈市議會上月通過的一項動議，將令該市成為安省繼伊尼斯菲爾(Innisfil)之後第二個接納比特幣繳交地稅的市鎮。 CBC報道指，烈市目前正在與數碼貨幣交易平台Coinberry洽商合作協議。副市長迪帕拉表示， Coinberry作為第3方機構，將協助將居民使用比特幣繳交的地稅轉換成加元，再將錢轉給烈市政府。雙方的服務協議將保障市政府在這一過程中不承受風險和額外費用。迪帕拉希望透過這一舉動，令人們看到烈治文山市是一個具有高科技前瞻性的城市，希望藉此吸引更多高科技企業入駐。該市預計在未來一至兩個

月，將最後敲定與Coinberry服務合作細節，之後就會著手建立網上支付系統。迪帕拉表示，如果進展順利，未來也許會開放更多市政服務使用加密貨幣來支付，比如泊車費等。「也許未來市政員工甚至可以選擇以比特幣來支付薪水！」不過烈市並非首個宣布接受以比特幣繳交地稅的安省市鎮。伊尼斯菲爾市在今年5月已經宣布這樣做，並在最近一輪收繳地稅時接受比特幣。該市市長都林(Lynn Dollin)表示，雖然到目前為止只有兩戶居民以比特幣繳地稅，相信隨著宣傳普及，這

會有浮動，因此而造成的貨幣差值由居民負責。居

種做法將會更受歡迎。都林相信這種做法有助於該

民可能因兌換率下跌而欠市府一點錢，也可能因兌

市經濟發展，令有創新精神的企業選擇來這樣一個

換率上升而獲得一點贏餘退款。

擁抱新技術的地方紮根。

多倫多市議會也曾提出過比特幣支付問題。時

使用比特幣支付目前存在兌換率波動的不確定

任市議員凱利(Norm Kelly)曾經提交動議要求市議

性因素。迪帕拉表示，居民以比特幣在網上支付地

會考慮是否允許民眾以比特幣支付地稅及泊車罰

稅之後，系統通常要花費一個小時時間進行後台處

款、土地轉讓稅等市府稅項支出。這一動議最後未

理，才能完成交易。在這一小時期間，兌換率可能

被市議會採納。 2019年8月1日 Sing Tao Real Estate Guide

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熱辣專題

撰文：本報記者

貨幣政策助長列最不可持續或有崩潰風險

全球房地產泡沫膨脹加拿大新西蘭居榜首

經濟學家妮瑞莎（Niraj Shah）通過自己設計的「房地產泡沫儀表板」評估各個國家的房地產市場狀況，其中包含四個指標，即房價租金比、房價收入比、實際房價以及家庭貸款佔GDP比重；評估結果顯示，新西蘭和加拿大位居「房地產市場最不可持續」榜首。全球新一輪貨幣寬松政策可能助長房地產泡沫，其中新西蘭、加拿大的房地產市場最脆弱。研究認為，這兩個國家的房價收入比最高，其後是澳洲、英國、挪威和瑞典。妮瑞莎認為，新西蘭的房價租金比是世界最

高的，房價收入比也是最高的，分別達到196.8

一，從2000年1月至2019年3月期間，多倫多的房

和156.8，而加拿大的實際房價是全球最高的。

價漲幅比紐約高出133.39%。Better Dwelling的報

東方財富網報道，家庭貸款總額佔GDP比重方

告還指出，加拿大對房地產的依賴遠超於美國。

面，加拿大達到100.7%，新西蘭為94%，美國為

在2006年的巔峰時期，住宅投資佔加拿大GDP約

76.3%，澳洲高達120.3%。

8%，是美國的兩倍。

加拿大房地產網站Better Dwelling日前發布

無獨有偶，牛津經濟研究院在7月初公布的一

了一份關於美國和加拿大房價上漲對比的報告。

份研報中指出，隨著全球經濟增速放緩、投資減

報告顯示，自2000年以來，相對於美國的主要泡

少，房地產市場遭遇危機的風險正逐漸增加。報告

沫城市，加拿大幾大城市的房價經歷了爆炸式增

認為，在經合組織國家（OECD）中，目前樓市風

長。截至2019年3月，多倫多房地產價格同比上漲

險最高的是新西蘭、加拿大、瑞典和挪威；其次是

239.9%；蒙特利爾的房價上漲了189%；最誇張的

澳洲、英國和丹麥；而最小則是葡萄牙、日本和意

是溫哥華，房價飆升了315%。

大利。此外，美國、德國等大型經濟體國家受到衝

多倫多是房地產價格增長速度最快的城市之

擊的風險較低。

■有經濟學家評估得出新西蘭和加拿大的房市有崩潰風險，圖為加拿大溫哥華的一處房產。

Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

熱辣專題

撰文：本報記者

無保險按揭貸款比例急升至35% 聯邦政府收緊房屋貸款規定、利率調整和市道回軟等因素，促使去年的住宅貸款市場放緩。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)的報告顯示，無保險按揭貸款(Uninsured Mortgage) 的比例增加，也有更多業主向金融機構以外的貸款公司借錢。報告指出，2018年的房屋貸款增長率，是過去超過25年來最慢。新貸款比2017年減少19%，重新按揭也減少12%。無保險貸款與有保險貸款的差距持續擴大，去年批出的新房屋貸款只有不到三分之一屬於有保險貸款。50萬元或以上的無保險貸款佔總房貸，由2016年的29%升至去年的35%。今年第一季尚在供樓的有保險貸款只有 41%，較2015年的57%下跌大約16個百分點。加拿大按揭及房屋公司認為，無保險貸款增加，除了是有保險貸款的門檻相當高，成為首次置業者「上車」的一大障礙，也有部分原因是CMHC由2014年8月開始，停止向超過100萬元的房屋

其他融資方式利息高業界指貸款條件較鬆加拿大越來越多人透過其他途徑取得房屋

說，銀行在2016年以前，如果貸款人有足夠首

貸款，是因為銀行的要求太嚴格。鯤鵬國際金

期，可以將貸款額放寬至120萬元；但2016年

融公司總裁孫曉明指出，其他的融資方式雖然

開始已經取消這項優惠。

利息較高，但貸款條件更寬鬆。

她說，現時假如貸款者購置一間200萬元

孫曉明(圖)說，現時買家向銀行申請房屋貸

物業，即使能夠支付50%首期，銀行仍然只可

款，如果首期低於25%，規定必須購買貸款保

以批出25萬元貸款，尚有75萬元的缺口。置業

險。雖然金額是由銀行批出，但實際是由聯邦

者如果向其他私人貸款公司借錢則完全沒有問

政府轄下的加拿大按揭及房屋公司(CMHC)承擔

題，即使只有35%首期，也可以取得120萬元貸

風險。貸款人要支付相當高昂的保險金。保險

款。

金依首期比率釐定，一間50萬元的房屋，保險金可能多達1萬元。依一般貸款公式計算，貸款人如果只有5萬元收入，銀行批出的最高貸款額為25萬元。她

當然，私人貸款公司的利息起碼比銀行高 1%。她說，大多倫多地區的房價大約下跌了 20%，3年前要260萬元的房屋，目前是200萬元左右。因此貸款公司幾乎是完全沒有風險。

2019年8月1日 Sing Tao Real Estate Guide

熱辣專題

撰文：本報記者

密西沙加市的condo和辦公樓群（星報資料圖片）

密西沙加市的共管公寓出租量，雖然只佔整個大多地區總數不足一成，但已是繼多倫多市之後最活躍的租務市場，租金按月升幅更跑贏大多地區多個主要城市。數據亦顯示，小單位的放租量越來越多，但租金卻在半年內飆升 7成半，急升速度令人咋舌。

一之場市務租躍活最國密市全

% 9 . 6 升月金租 o 2睡房Cond 租務資訊網站Rentals.ca近日發布的6月分租金報告指出，密市是全國最活躍的租務市場之一，放盤量排行第8，大約佔全國3.3%。目前密

反，去年10月至12月一睡房月租最便宜的才900

睡房單位只佔不到一成。

元，但過去3個月，最便宜的一睡房月租已激漲

一睡房起步租金半年多漲75%

至1,575元。意思即是，短短6至9個月間，這地

市一睡房月租平均為1,841元，按月升4.1%；兩

值得留意的現象是，去年最後3個月，一睡

睡房月租為2,245元，比一個月前多出6.9%。以

房單位佔所有租盤48%；但今年3月至5月，一

租金升幅來說，已經比多倫多市、伊陶碧谷市、

睡房單位的佔有率已上升至51%。不過，小單位

至於兩睡房單位的分額，儘管由46%減少至

烈市、賓頓市、士嘉堡等優勝。

數量增多，不代表租金增幅會隨之平穩下來。相

43%，但入門版的租金同樣有所上升。去年10月

區小單位的租金，門檻已上漲了675元，增幅高達75%。

市中心投資業主比重高與所有城市一樣，密市租盤最多及租金最貴的地區，都是市中心區域。該網站綜合2018年 10月至2019年5月的放租資料，發現所有出租物業當中，密市北面與中南部區域，較多單位擁有多個睡房，即居住面積也較大。面積比較細小的單位，則集中在中部區域。以平均租金及睡房數量來計算，最小的是郵政編碼L5B地區，覆蓋範圍大概是密市中心(Mississauga City Centre)及 Cooksville社區。密市中心社區內，高層住宅大廈林立，業主為投資者的比重很高，所以這一區有大量共管condo單位及出租柏文單位供應，租務市場活躍。數據顯示，去年10月至今年5月，這一區的平均月租要2,232元，但可租到的睡房數量只有 1.6間。區內租盤最多的是1睡房及2睡房單位，3

Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

密市地標之一的Absolute World Towers（星報資料圖片）

至12月，兩睡房最低租金為1,337元，但剛過去

全國最高房租城市十大有9個在大多

的3個月，已經要1,755元，升幅超過3成。數量最少的3睡房單位，最低月租也由1,554元漲價至1,946元，半年來升幅達25%。與此同時，一睡房及3睡房單位的最貴月租，卻沒有出現變動，維持在2,800元及3,200 元水平。兩睡房單位的最貴月租，更由去年的 3,500元下跌至3,000元。以上數據反映，區內租金便宜的租盤選擇日漸減少。甚至可以說，租金越是便宜的小單位，越是搶手。一般情況下，越是受租客歡迎的租盤類別，會因為競爭激烈，租金越容易被推高。

舊樓面積大租金貴正如前文所說，L5B地區內的condo單位，為數不少是由投資者買入後再放租。出租情況比較活躍的住宅大廈，平均月租都在2,000至 2,400元之間。一些樓齡較高的大廈，如The Tiara Condos、Aspenview Condos，月租都在 2,500元以上，雖然租金水平較高，但由於這些大廈的單位面積相對大一些，所以按呎租來說反而較低。密市地標之一的Absolute World Towers(又名瑪麗蓮夢露大樓)，因為在Hurontario街以東，屬於L4Z郵政編號地區。Tower 5大樓在 2019年平均叫租2,560元一個月，Tower 4便宜少許，但平均也要2,421元。事實上，密市不同地區的平均租金與可租到的睡房數量，可以相差很大。好像郵政編號L5K地區，平均月租是全密市最便宜，只需 1,511元，已可租到2.1間睡房。L5H地區的平均月租雖然全市最高，達3,552元，但此租金平均可租到3.5間睡房。

根據最新一分報告，多倫多和溫哥華

睡房平均租金分別是1,512元及1,944元)；

仍然是全加最昂貴的租房市場。今年6月

內陸基隆拿(Kelowna)排第15(一睡房平均租

分，一睡房平均租金最昂貴的是多倫多，

金1,430元，兩睡房平均租金1,818元)；而

差不多要2,300元；而溫哥華兩睡房平均租

維多利亞排第16(一睡房及兩睡房平均租金

金則超過2,800元，高踞全國之首。在排名

分別是1,406元及1,774元)。

前10個城市中，有9個在大多倫多區。

無論是一睡房抑或是兩睡房，全國最

租務網站Rentals.ca的最新加拿大租

便宜的租房市場在魁省加蒂諾(Gatineau)，

金月度報告顯示，在6月分，兩睡房套間

一睡房平均租金825元，兩睡房1,101元。

的平均月租金，溫哥華以2,833元位列全

換言之，比全國一睡房最貴租金2,266元少

國最高；緊隨其後的是多倫多，平均租

1,441元，較全國最昂貴兩睡房租金2,833

金達到2,782元；排第3是安省怡陶碧谷

元少1,732元。

(Etobicoke)，平均租金要2,528元(見附表)。

根據該報告，加拿大單位呎數的平均租金由去年10月的每平方呎1,010元，降至

一睡房租金方面，全國平均租金最高

今年6月的每平方呎933元。

的市場在多倫多，每月平均租金2,266元；排第2是溫哥華的平均每月1,990元；排第3 亦是怡陶碧谷，每月平均租金跟溫哥華相若，要1,974元。該報告對全國33個城市的租金進行了排名。報告顯示，加拿大10個最昂貴的租房市場，有9個位於大多倫多地區。在省級而言，安省6月分租金最高，業主平均每月要價2,279元（所有房屋類型），比5月分2,244元上升1.6%。卑詩省 6月分平均每月租金為1,852元(所有類型)，按月計上升3.1%。卑詩省以溫哥華為最高，其次是排第 11的本拿比(一睡房平均租金1,566元，兩睡房租金2,326元)；二埠排第13(一睡房及兩

全國 6 月分租金排名前 10 位

一睡房租金兩睡房租金 (元) (元) 1 多倫多 2,266 2,782 2 溫哥華 1,990 2,833 3 怡陶碧谷 1,974 2,528 4 北約克 1,925 2,510 5 萬錦市 1,871 2,471 6 密西沙加 1,858 2,260 7 烈治文山 1,796 2,416 8 旺市 1,789 2,338 9 伯靈頓 1,789 2,041 10 賓頓 1,643 1,773

排名

城市

資料來源：Rentals.ca

按季度變化的租金中位數排名

城市

1 2 3 4 5 6 7

多倫多密西沙加北約克怡陶碧谷溫哥華賓頓士嘉堡

2018 年第四季 2,250 2,173 1,995 2,195 2,000 1,942 1,663

2019 年第一季 2,300 2,130 2,050 2,200 1,947 1,900 1,750

2019 年第二季 2,350 2,300 2,250 2,200 2,092 2,000 1,950

密市condo內景（星報資料圖片）

2019年8月1日 Sing Tao Real Estate Guide

法律連線

家人豪宅前被槍殺賣方未透露

上訴庭判命案與房屋品質無關一棟「凶宅」的賣方，在被問到賣房原因時，僅解釋說孫女要轉學，卻未進一步透露緣何轉學。而買方在簽約後得知原因，拒絕完成交易，雙方因此對簿公堂相互索賠。業主是否有責任向潛在買家公開物業曾經發生命案的事實？這個議題在今年4月一宗由卑詩上訴法院審理的案件中給出答案。

的法律將被反轉。

於2007年，在該幢位於溫哥華卡地亞街(Cartier

「如果現在要修改法律，要求賣家在被問到

St.)的大宅外遭人行刑式槍殺。死者涉嫌參與大

常規問題——例如上述情況下買家提出疑問（為

圈仔幫派活動。兇手至今未落網。

甚麼要賣房？）時，必須披露所有個人原因並解

在2018年，卑詩最高法院裁定，王美珍有

原買家拒成交降價再售案情顯示，交易雙方商定以613.8萬元成交，而賣方經紀僅僅透露，出售房子的原因是王美珍的外孫女要轉換學校，她並沒有補充說明，其外孫女被學校要求離開是因為她父親被謀殺一事。不過，當買方獲悉是校方以安全為由要求該女孩退學時，就拒絕完成交易。后來，王美珍以

無關。

披露孫女離開原學校的原因，與房地產交易相關

披露，她的黃姓(Raymond Huang，譯音)女婿

家這些資料。

業並非隱藏的缺陷，也與物業的物理和內部品質

任做更深層的披露。她補充說，如果賣家不得不

音)未有向買方邵峰雲(Feng Yun Shao，譯音)

上訴法院推翻了原判，並裁定王美珍毋須告訴買

翻了初審法庭的結論，一致裁決，發生命案對物

解買方會介意物業曾發生過命案，因此也沒有責

易，案情指，賣方王美珍(Mei Zhen Wang，譯

2009年交易中欺詐性的失實陳述負責。但卑詩

不過，今年4月在卑詩上訴法院，3位法官推

法官Mary Newbury認為，賣方並無理由了

該案涉及一宗2009年的溫市豪宅買賣交

責任告訴買家，物業曾經發生兇殺案，賣方應對

上訴庭結論大反轉

釋，即使這些原因與房子的客觀價值或實用性沒

作為買家，若對房屋某類缺陷或污名很介意，應在簽約前向賣方提出明確和詳盡的問題，並做好自己應盡的調查找出答案（星報資料圖片） 550萬元把大宅賣給另一買家。在初審庭，買方邵峰雲要求王美珍退回30萬元定金，而王美珍則反訴要求邵峰雲賠償因重售導致的63.8萬元差價損失。初審法官裁定，業主王美珍並沒有在物業狀況申報書中說明隱藏的缺陷，也沒有向買方透露賣房的真正原因，構成不實陳述，故此買方有權退出交易。

有關系，也會為大量索賠敞開大門。」

買方有責任詳細查以自保法官指出，「買家也許對他們的購買不滿意，就可能聲稱賣家疏忽，隱瞞信息或虛假陳述——盡管客觀上講，未披露的信息與房屋價值和可取性完全無關。」本案得出的教訓是，作為買家，必須在合約做實之前，向賣方提出明確具體和詳盡的問題，並做好自己應盡的調查，否則吃虧的是自己。

作者是多倫多地產律師Bob Aaron

買家賣家須遵循的4個交易要點問：我注意到您的專欄從未深入探討如何

是建議消費者與註冊房地產銷售人員或經紀人

4. 積極參與買賣流程，這意味著您需要進

獲得最佳交易的基本細節。請問讀者應該在專

合作，他們可以為您提供與另一方談判的建

行個人盡職調查，並公開誠實地讓您的銷售代

欄中向您提哪類問題？

議，或者設定符合您的需求、但仍對買家有吸

表瞭解您的需求和服務期望。

答：本專欄是一種不同類型的房地產咨詢專欄，設立的目的，是提醒安省房地產市場的買方和賣方在交易中的權利和責任。

循以下4個關鍵要點： 1. 當您在市場上購買或出售房屋時，至少

實際上，我不會在看房者來看房或房屋開放日之前，分析點香薰蠟燭或烘烤蘋果派的利與弊。

我總是很喜歡聽聽讀者的回饋。上個月，

與3位房地產銷售人員面談，瞭解他們的經驗、

但我會建議您閱讀並理

我寫了一篇關於購買投資共管公寓的專欄文

推薦人和買賣物業的一般方法，以及其它考慮

解您的協議，並與您的銷售

章，這篇文章是根據與一些打冰球孩子父母在

因素。

代表討論您可能對看房或開

隨意交談中提出的問題而寫成的。由於參與討

2. 使用RECO網站上的「查找房地產銷售

論的其他人非常感興趣，所以我認為他們提出

人員、經紀人或經紀人公司」（Look up a Real

同樣，我可能還會向您

的問題值得讓更多的人瞭解。

Estate Salesperson, Broker or Brokerage）功

建議應與銷售代表、律師或

能，來檢查他們是否已在RECO註冊並且信譽

貸方討論其它問題。

本專欄的目的不是告訴您如何推銷您的物業，或者如何達成一套物業的最佳交易。我無法向讀者提供法律、營銷或財務方面的建議。我和安省地產委員會（RECO）的同事總

引力的放盤價格，等等。我們還建議消費者遵

Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

良好。

Ask Joe

放日活動的任何疑慮。

想進一步瞭解您的權利

3. 閱讀並完全理解他們要求您籤署的任何

和責任嗎？請把您的問題通

文件，因為對於您與經紀人或其他消費者簽訂

過電子郵件發送給我，地址

好的合同，RECO無法幫您擺脫它的約束。

是askjoe@reco.on.ca.

Joe Richer Reco Registrar

房屋貸款

另類貸款個案淺談個案一

• 夫妻兩人的信用分數很低，只有500多分

客人購買物業在楓樹嶺（Maple Ridge），經認可評估師評估，估值價為$900,000。現借款人要求一按貸款 $630,000。

我們怎樣完成這棘手個案？和第一貸款機構確認如客户將所欠數個月的月供款還掉，幫客户恢復第一按揭，令客戶繼續保持低利率。此外，從第二按揭中幫客户支付物業稅。

關鍵細節 • 房屋前身是大麻屋

重點

• 客人是一對夫婦和兩個小孩，現時只是太太住在溫

• 貸款機構可借給信貸不好的客户

哥華，先生仍在多倫多照顧二個小孩直接學期季度

• 貸款機構可貸款在Squamish的物業

完結

• 貸款機構可貸款給法庭拍賣房的物業

• 夫婦二人的信用評分很低，房屋買價是$870,000，

• 貸款機構會幫客人支付拖欠的物業稅

比物業評估價低於$30,000

我們怎樣完成這棘手個案？我們先叫客人提供有關的入住許可証（Occupancy

個案三出租物業在白石鎮，經過認可評估師評

Permit）和維修好大麻屋的證明。貸款機構同意先只用太太

估，市值約$1,400,000，借款人現要求一個

做貸款人，房子也只是登記太太名字。先生可以容後再加

$200,000的第二貸款。

上他的名字在屋產證上。

重點 • 貸款機構可以貸款給曾經是大麻屋或己維修好的大麻屋

關鍵細節 • 借款人是非居民（Non Resident），住在中國，不會過來加國簽文件

• 貸款機構不集中在償債率（Debt Service Ratio），所以不需要夫婦二人都是貸款人

• 已有第一貸款$830,000 • 在加國沒有建立加拿大信用

• 貸款機構憑靠物業估值價來決定貸款比例，而不是以購買價為準。 • 信用不好也可以安排到貸款

我們怎樣完成這棘手個案？我們律師通過在中國加拿大認可律師，和客人完成簽字後，律師再快遞文件給加國律

個案二物業在Squamish經認可評估師評估，估值價為

師，在土地廳註冊。

$840,000。借款人在五大銀行其中一間有一個$515,000的第一按揭，現要求$115,000第二按揭。

重點 • 貸款機構容許借款人在其他國家簽署貸

關鍵細節 • 借款人仍未支付2017年的物業稅 • 物業已交給法庭拍賣，因借款人欠第一貸款機構供

款文件 • 貸款機構可以借錢給非居民

款

SALLY KWAN

關綺雪（按揭經理）

此專欄僅供讀者參考，一切以法律依據為準。

2019年8月1日 Sing Tao Real Estate Guide

加西地產

撰文：本報記者

溫擬制定新全市規劃繪未來30年發展藍圖溫哥華市議會通過一項動議，將於2019至2022三年內廣徵民意，制定一份「全市規劃」（city-wide planning)。工作將於今秋啟動，耗資近1,800萬元，需30至35名工作人員參與。市府稱，溫市已經有近百年未制定過全市規劃，上一次全市規劃要追溯到1920年代。溫哥華市議會日前通過了由綠黨市議員康艾琳(Adriane Carr)所提出的這一動議。上周三，溫市長甘迺迪(Kennedy Stewart)與多位市議員在市政廳發布消息稱，這是溫市居民共同參與、規劃未來的重要機會，制定城市未來發展、提供可負擔生活的方針，在歡迎新居民時，也保證原有居民仍可在他們喜歡的社區生活。新的全市規劃旨在解決全市社會、經濟、環境、文化、住房、和解、土地使用、交通規劃等多方面問題，作為從現在到2050年、甚至以後更長遠時期的發展指導藍圖。

■甘迺迪(中）與市議員上周三在市政廳宣布全市規劃流程。

市民可通過多種方式參與市府承諾將對居民、企業、非牟利機構、民間團體及其他相關利益持份者，展開深入諮詢，還會向市民提出一些基本問題，如「未來數十年你想要我們的城市變成甚麼樣子？為甚麼？」市民可通過多種方式參與，包括面對面，或是參與網上調查等。全市規劃的內容將覆蓋多個領域，包括鄰里需求和發展、住房可負擔性、面對氣候變化和地震的恢復能力、利用科技改造提高宜居性和生產力、經濟共同繁榮、公共設施投資、社會凝聚力和包容性、環境系統、精心設計的聚會場所以及促進獨特藝術和文化的方法等。規劃預計耗資近1,800萬元，其中750萬元用於諮詢及公眾參與過程，920萬元用於三年內聘請工作人員的費用。市府預計於今秋開展工作，至2020年春季收集來自各方的意見，確定共同價值觀、關鍵問題以及制定長期社區願景的指導原則；2020 年春至2021年冬季，考慮並制定出戰略方向； 2021年冬至2022年春季，起草、修改及最終制定計劃；預計2022年春季可以實施。 36

Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

■甘迺迪介紹規劃內容。甘迺迪表示，在新計劃未實施前，市府所有現

溫哥華市上一次制定全市規劃已經是1920年代

行政策都繼續有效，在新計劃推出後，市議會將選

的事情，1994年市府也曾再嘗試制定一份新的全市

擇是否根據新計劃而作出改變。

規劃，但最終未能完成。

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D ebbie Travis溫暖是我家

長椅功能變化多端配不同顏色襯墊添時尚親愛的黛比：

的長椅。例如，一張可移動的長凳既可以

本人較早前與朋友傾談，認為房間內哪

用作餐桌上的座位使用；當有朋友來到，又

些家具是必需的。結果大家都認為，一張

可以推到客廳使用。本人有一個好朋友表示

床、一張桌子和一支燈是必要的。如果房間

過，記得家中有一張鋼琴凳，有需要時從入

內仍有空位，那麼應擺放一個書架。請問您

口大廳搬到廚房的桌子旁使用，又曾推到壁

的選擇是什麼?

爐旁邊使用。若選擇有襯墊的長凳，有助增加舒適

親愛的安娜：這是一個很有趣的問題。若果給本人選擇，本人會揀一張長凳。長椅具備多種功能。可供選擇的長椅很

多長黑白相片，風格長椅配襯掛在牆上的獨特。

多，相信能夠挑選一張適合自己風格和要求

感，配襯不同顏色的襯墊，倍添時尚感。較傳統的用法是在近大門的走廊放有一張長椅，供大家坐在長椅上換鞋。同時，很多長椅更可用來儲存東西，十分實用，把襯墊靠在牆上，能為長椅打扮得更好。

一般的長椅都可以用來存放東西。

Debbie Travis，加拿大著名的家政女王，和美國的 Martha Stewart 齊名。她不但是電視節目主持，還是一大批家庭用品的招牌人物。 38

Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

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如何打造陽光房立體遮陽系統陽光房除了我們俗稱的sunroom，亦可翻譯為winter garden。包含了兩種含義：一是實現了冬日裡與大自然與陽光親密接觸的機會，即使在寒冷的冬

分適合格調高雅的場所。而立面選用室內蜂巢

材原色則最佳，總而言之，各種顏色不可過

簾，可保證遮陽系統的整體協調感，達到最佳

多，以恰如其分為準繩。

的設計視覺效果。室內蜂巢簾控制方式電動手動均可選擇。

日，也能夠享受到陽光的溫馨。二是由於陽光為家人營造一個溫暖的居室環境。

陽光房裡面綠色的窗簾與抱枕相互映襯，同時

如何選擇陽光房的色調

房獨特的保溫效果，即使在寒冷的冬天，也能

白色為主色調：白色沙發與裝飾給人一種

還有一些綠色的花草相互陪襯，使得陽光房裡面有一種微微的自然味道，在沙發上面觀看外面的景物十分舒服。

大多數陽光房的頂部和立面都為通透的玻

純潔的感覺，如果再放上一些花朵的話，那麼

藍色是一種令人發生遐想的顏色，是一種

璃，因此完整的陽光房必須配置相應的遮陽系

陽光房就會透著一種清新的味道，使陽光房更

搭配方便的顏色，藍色的環境也使人感到幽雅

統。

加的明亮。

恬靜。

那麼怎麼選擇陽光房的遮陽系統？頂面與立面遮陽產品如何配套呢？

頂部天棚簾+立面室內蜂巢簾蜂巢天棚簾顧名思義，系統採用蜂巢簾片進行遮陽，蜂巢簾片因其獨特結構遮陽隔熱效

白色會反射全部的光線，具有潔淨和膨脹

紫紅色為主色調：粉色靠墊與紫色的花草

感，所以在居家佈置時，如空間較小時，能夠

放到一起來裝飾更有另一番不同的味道，陽光

以白色為主，使空間添加寬闊感，陽光房首

房裡面的光線一定要好一點，否則會有一種比

選。

較暗的感覺。

家中之顏色最佳為乳白色、象牙色、白色，這3種顏色與人之視覺神經最適宜。

果佳，有多種不同厚度、不同顏色的簾片可供

木材原色也是最佳的顏色。木材之原色使

選擇，是一款視覺及遮陽效果明顯的天棚簾,十

人易生靈感與智慧，尤其書房部分，盡量用木

舒適家居

水晶外表晶瑩剔透，在光線折射下散發著閃耀清澈的光芒，總給人一種典雅高貴的感覺，配合精緻工藝，為空間增添瑰麗點綴。來自法國的Daum，以水晶製成各款藝術品，將法式創意工藝呈現眼前。

編織花瓶栩栩如生來自法國的水晶藝術品牌 Daum，圖中為 TRESSAGE 系列，製成恍如編織而成的花瓶。

駿馬馳騁 →這個Cavalcade系列，雕刻出馬匹在馳騁的姿勢，動感十足之餘，並配以多種深淺灰藍色調，用色讓人感覺典雅。

←TRESSAGE系列的靈感來自傳統籃筐編織技術，以竹葉、蕉葉及椰子葉互相交織而成，製作成紋碗等產品。

Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

粉紅：是溫順的最佳詮釋，這種紅與白色混合的顏色，意味著「似水柔情」。棕色：最容易搭配的顏色，它可以吸收任何顏色的光線，是一種閑適祥和的顏色。

活現

晶

神秘智者 ←貓頭鷹象徵智者，這款水晶製品雕刻出這種動物專注地站立於書上的場景，感覺神秘聰穎，配襯灰綠色和琥珀色的色彩搭配，最適合放置在書房。

綠藍色為主色調：綠色是大自然的顏色，

彩

←這款編織紋碗以翠綠色調為主，綴以淡淡的琥珀黃色，色彩簡約，但突顯貴氣優雅。

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2019年8月1日 Sing Tao Real Estate Guide

園藝 10

庭園的雕像（下）一般人美化庭院，通常會選漂亮或是自己喜歡的花卉來種。其實讓庭園出彩的元素不隻是花草樹木，還有搭配得宜的硬體。一個選擇適當的硬體，不僅突出花草樹木的美麗，還提高庭園的氣質，起到畫龍點睛的效果。 11

這些所謂硬體，最常見也最受歡迎的就是雕像，有時一個小小雕刻，隨便放在花園一角，就立刻有了韻味，而且特別適合小的庭園。

不僅如此，我們知道花草都是靜止的，但是物、雀鳥，都是屬於動的物，添加在花園中，就

上期介紹的雕像多數是水泥製成，比較便宜。近來常見銅製雕像（圖10），這種銅像先天具有古老的感覺，也比較貴，搬起來也更重，但有另一種貴氣。如果你認為適合你的庭園，也可如果是深宅大院，可以在前院用巨大的雕像來裝飾。圖11中兩間大屋，就用巨大的馬匹屋主的品味。都是青銅製品，非常豪氣。有些大宅使用大理石雕刻，更顯出歐式庭園的貴氣。但院子一定要夠大，同時庭園設計也須是歐式。像圖12這庭園，周圍是黃楊木圍籬，裡面種了玫瑰花。鋪石的小徑尾端就是巨大石雕。一定要大院子才適合。另外一個石雕在是附在牆上，與花草共同裝飾一幅牆。圖13是同一家院子的另一個角落，水池 13

中間一個青銅女神。注意，同一個院子不能有太多雕像，距離要夠遠，否則互相「搶鏡

Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

增加了動感及靈氣。特別是有眼睛的雕刻，等於是將靜物與動物結合。

水泥雕像變青銅效果一般雕像都是水泥做的，很重，有質感，也

以選擇。

及一個3女子跳舞的雕刻來裝飾。充分表現

到。多數雕像都給人動感，不論是人像、天使像、動

銅製雕像

頭」。除非有目的的排列，最好是彼此間看不

16a

18a

不貴。但不要以為所有表面上看是青銅的雕像一定

也有的先用Bronze Copper B Metal Coating，

是青銅做的，因為現在很流行用噴漆及一種銅漆，

噴兩次之後，再先後用綠色及藍色的漆，乾後用

將普通水泥雕像或石膏雕像，改製成看似青銅的雕

clear sealer封住。

像。所以如果你見到價錢特別便宜的「青銅」雕像，有可能就是用這方式做的。

你有興趣的話，可以在網上找video參考，關鍵字是 patina a concrete statue。

將水泥雕像變做青銅雕塑的方法很多，基本上

其實水泥做的花盆或其它飾物，也都可以用這

都是將一個灰色雕像，一層層噴漆，或抹漆，產生

方式變成銅綠效果。不過要知道，自製的銅綠效果

銅綠效果。下面隻是其中一種：

難及真的青銅雕像，除非功夫非常好，才能做到比

先在水泥雕像上噴或抹上一層黑漆，需要的是 black latex satin paint，噴過一次之後，待乾，大約一小時，再噴一次；也可以用抹布、刷子或海棉將油漆抹上，但必須均勻，同時不能留下毛刷印子。用噴的方式不用一小時就乾了，用塗抹的方式，就要大約一小時。然後再噴上一層綠色噴漆，可以用medium green latex satin。不要全部遮住，因為留少部分

較像真的青銅。圖16是在網上見到的兩件人工青銅成品，可以看出顏色選用的效果，及技術的差別: 現在的園藝店，出售的雕刻越來越多選擇，有些更具趣味性，甚至惡作劇性質的都有。不過我認為還是選擇增添美感、讓人看了開心的最好，畢竟要每天對住看的。圖18是其它使用雕像的方式；（注意很多都有照射燈在前面，夜間時有特殊效果。)

面積(大約一成)是原來的黑色，比較自然。大約一小時後，再噴一次淡綠色漆light green latex satin paint，或是選擇藍色漆blue latex satin paint。作用都是要得到不同層次效果，顯得更為自然。最後噴一層銅色漆copper latex satin paint。然後再用透明漆封住water-based semi-gloss clear

袁曉輝媒體人、作家、園藝愛好者。 www.ritagiang.com

18b

sealer。 2019年8月1日 Sing Tao Real Estate Guide

園藝

花色豐富

藍盆花綠化園林栽植株在冬季和早春需補光，在植物生長期間保藍盆花喜半陰，耐寒，適合

持短日照和強光照的條件有利於植株的緊湊性，

藍盆花的繁殖方式採用分株、播種繁殖，一

之後轉變成長日照和強光照的條件以促進植株開

般於春季進行。播種繁殖，在野生花卉種子成熟

花。

期及時採，採種後可以立即播種，也可以次年早

光線充足、通風的環

溫度：生育適溫為12℃至15℃。在冬季無霜

境。要求土壤疏鬆、肥沃、

的條件下，室內或室外溫度可保持在3℃至5℃。

排水良好，以沙壤土為好。生長

春季植株開始在15℃至18℃的溫度條件下生長

期充分澆水，雨季注意排水，忌積水

10至12周，在8℃至10℃的冷涼氣溫下會延長栽

和夏季高溫。分株、播種繁殖，一般於春

培時間。如果在低光照條件下栽培，溫度需保持

季進行。

冷涼，這有助於提高莖幹的品質。開花無需經過春化期。

形態特徵藍盆花為多年生草本，高30至50厘米，葉片

次。9月中旬以後不宜施肥。栽培：需乾燥、陽光充足和通風透氣的栽培環境。栽培過程中

花屬於陽性植物，莖直立，對土壤要求不高，但

可遵循乾濕循環的原則。在早春

需要長時間的陽光照射；根長，呈棒狀，高10至

進行補光有利於植株品質的提

20公分。葉對生，半抱莖，基生葉線狀披針形，

高。

0.5至0.6公分，莖生葉長0.4至0.5 公分。花小，兩性，密集成頭狀花序，花序具一長 5至6公分柄；總苞片3列，草質；苞片線狀披針形；小總苞 4角形，4至5裂；萼剛毛狀，與子房合生；花冠5裂；雄蕊4，生於花冠筒上，與花冠裂片互生；子房下位。裂至全裂。頭狀花序，具長柄，花序直徑2.5至4厘米。邊花二唇形，花期 7至9月。

栽培技術移植：萌芽後2至3周，便可將幼苗移植到口徑為13厘米的花盆中。基質：栽培基質需排水良好，基質中粘土。光照：為中日照植物。保持高光照水平，有利於促進開花和增強植株品質。盆

肥料：需肥量中等，每周一

披針形，邊緣齒狀。花序頭狀，花玫紅色。藍盆

羽狀淺裂至撕裂，無托葉，葉長5至12分，寬

Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

繁殖方式

春播種。藍盆花可用於盆栽觀賞，園林綠化，布置花壇，也可做切花。

實用家居

房中小屋

Palafitt是以3間小屋組合成的屋型櫥櫃，亦有單幢小屋可選擇；屋頂上有磁石造成的小鳥，就如一幢娃娃屋，讓人重拾童真。

小時候繪畫一間小屋時總要有三角形的屋頂、正方形的屋身和「田」字形的窗戶，才是標準的小屋樣子。長大了有自己的家，為它打扮時不妨將可愛的小屋造型的家具放入其中，延續童年回憶。

手工製作風箱

來自MUJI的布穀鳥時鐘，採用人手逐一製作的風箱，定時以自然音色報時；內置光暗感應器，在陰暗的環境下會自動停止報時，不會打擾睡眠。

以波羅的海樺木製成的小房子置物架有白色、粉紅色及綠色可選擇，無論是掛在牆上或放在桌子上都是放置你喜歡的小飾物的最佳空間。

置物收納盒

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Cath Kidston

2019年8月1日 Sing Tao Real Estate Guide

丞家立室

撰文：梁文威玄學顧問：李丞責

位於泰國曼谷市中心的四面神壇，其實本來是酒店範圍，但因為信奉者眾多，就連酒店拆去後，神壇仍然繼續存在，而且人流香火極度熱鬧，更是香港人拜四面神的必到地方。

事世間人掌神面四 ▲

拜四面神還神可以七色花、木雕大象等答謝四面神。

Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

香港人去泰國旅遊玩樂，除了按摩、購物、大吃大喝之外，最主要的活動，就是求神拜佛，當中最多人祈求的，相信就是「四面神」，這位香港人常常稱為「四面佛」的神。四面神是印度教的一位神祇，為三主神之一的梵天，乃創造宇宙之神，而在泰國傳統信仰中，四面神也是財富和保平安之神，所以香港人最喜歡供奉祭拜。

保平安旺財運香港人往泰國拜四面神，通常都是去曼谷市中心君悅酒店門前的四面神壇，可說是香火最鼎盛的一個神壇。其實，這座神壇建於一九五六年，據說當時是因為興建君悅酒店時，發生了很多工業意外，於是決定建造一座四面神壇供奉四面神，以保佑工業平安、諸事順遂，就算酒店後來拆了，但這個四面神壇一直保留。四面神手中拿不同的聖物，如令旗、經書、海螺、法輪、權杖、水壺、念珠等等。坐姿通常是單腿盤坐，通常盤右腿，法器與手印各有意義：令旗：代表萬能法力經書：代表智慧海螺：代表賜福法輪：代表消災、降魔、滅煩惱權杖：代表至上成就水壺：代表解渴；有求必應念珠：代表輪迴手印：代表保佑、保護

▲拜四面神必需還神，方法可以有很多種，除了各式供品之外，最多人做的就是請穿上傳統泰國服飾的女性跳舞酬神。

四面無量心在泰國傳統中，四面神是掌管人間所有事情的神，向四面神可以祈求任何事，四面分別代表事業、感情、財富及健康。四面神的四臉，順時針來看，代表「四無量心」正面，「慈無量」祈求功名、學業、事業、仕途。第二面，「悲無量」祈求愛情、人緣、親情。第三面，「喜無量」祈求財富、正財、橫財等。第四面，「捨無量」祈求健康、安全、親友健康等。

▲四面神壇是泰國人和遊客常到之地，亦曾發生過不少事故，但仍無阻信眾前往參拜。

無中生有難成傳說，四面神喜歡萬壽菊、蘭花、玫瑰，所以在泰國就會用這幾種花去敬拜，通常都以順時針次序祭拜四面，反時針方向據

從前香港人拜四面神，通常都要去泰國曼谷，但近十多二十年，香港不少地方都建了四面神壇。最多人知道的，就是荃灣芙蓉山新村竹林禪院的四面神壇，另外，在沙田的萬佛寺和大圍的古巖淨苑，也供奉有四面神。

說只適合個別偏門行業的人士，但亦有說法指順或反方面拜祭其實並無分別。達成願望的話，就一定要還神。還神可以用七色花、還願舞、還願舞人偶、木雕大象等答謝四面神。拜信時許下的諾言，一定要清楚仔細，言出必行。當然，除了誠心拜祭之外，也必須多做善事，救急扶危、孝順父母，才能得到應有的福報。不過，也有傳指祈願必要依據各人的因望，通常都不可能達成。

▲ 香港其實也有數個四面神壇，荃灣和沙田的四面神壇，都有不少信眾前往參拜。 ▲

果福報，無中生有或遠超個人福報範圍的願

2019年8月1日 Sing Tao Real Estate Guide

牆上

舒適家居

精彩想為家中增添藝術感，除了可以放置掛畫或其他藝術品，也可以在牆壁上發揮創意。不同圖案的牆紙都可為家居添上新鮮感，除了以圖形堆砌，也可以用上具立體感的牆紙，帶出更強烈的視覺效果，令平白無奇的牆壁增添美感，成為具欣賞價值的一道牆上風光。

Wall & Deco的Desus牆紙，由Christian Benini設計，以古羅馬的神明的肖像為主角，神情帶點嚴肅，富哲學氣息。

在家中的不同地方，都有牆壁，要是在牆上貼上海報、掛上牆飾仍不能滿足想求變的你，那麼，直接舖上一幅富美感的牆紙，或許會令你的家居增添新意。市面上有不少牆紙款式可供選擇。意大利Wall & Deco的一系列牆紙，可防水防潮，適合香港家庭使用，更有多種不同的款式選擇，立體效果款式如Desus及Cinetica，簡約之餘，不失趣味。如為牆上締造更多可能性，來自美國的 Brewster Home Fashions推出的多款全新牆紙，以特別的印花，為家中增添藝術色彩。品牌將中式的傳統建築，糅合在青花瓷瓷器中常見的「白底藍花」手法，將東方的美態，呈現在牆壁之中，令家中添上一絲清雅。而法國名牌 Herm s亦推出多款牆紙，當中以幾何圖形組成的 PAVAGE IMPRIME' col. M02牆紙，低調奢華，令人置身幾何世界。 48

Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

愛馬仕世界 Herms 的PROMENADE AU FAUBOURG IMPRIME' col. M02牆紙，由身兼設計師和插畫家的Nigel Peake設計，讓人想起一個夢幻般的世界裡，馬兒在當中行走。

品牌另一款PAVAGE IMPRIME' col. M02 牆紙，由品牌設計師Philippe Mouquet操刀，設計出對比強烈的圖形的幾何圖案牆紙，帶你走入幾何世界。

3D效果

只用黑、白兩色也可以令牆上有睇頭﹗以黑色作底色的Cinetica牆紙，白色花卉以3D效果呈現，視覺效果強烈。

Pana屬Goodrich的Nomades系列牆紙的其中一款，看上去有如木製的磚牆，有7種顏色可供選擇。

這款牆紙巧妙地將中式的亭台樓閣融入當中，以青花瓷中，白底藍花的手法呈現，更具古典色彩。像小鳥一樣自由自在飛翔，是不少人的夢想。這款牆紙將鳥兒和花兒結合，體現大自然之美。

資料提供

Wall & Deco 網址：www.wallanddeco.com Gautier Studio 網址：www.gautierstudio.com/ Goodrich Brewster Home Fashions 網址：www.brewsterwallcovering.com/ Herms

幾可亂真

牆上一排的白色抽屜，看上去十分壯觀，但這只是錯覺，實際上是一幅牆紙，立體的放果令人幾可亂真。

小朋友的睡房不一定只用卡通人物的牆紙，Gautier Studio推出的牆紙，大玩線條及圖形，為你提供不一樣的選擇。 2019年8月1日 Sing Tao Real Estate Guide

不少住宅的面積不大，要善用空間，又不想居所變得擠逼，這就要考考設計師的心思和創意。正如本案設計師，為戶主那面積 400 餘方呎的家居重新規劃間隔布局，利 Clifton 用半開放式間隔及活動式家具，設計出兼具多功能的生活空間。

原木溫暖家

室內設計

是次介紹的設計個案，位於西營盤的麗恩閣，實用面積約 450方呎，2房2廳間隔，為戶主夫婦2人的居所。

1 是次介紹的設計個案，位於西營盤的麗恩閣，實用面積約450方呎，為戶主夫婦的居所。夫婦2人希望單位能寬敞舒適，同時配合戶主喜愛收藏日本酒的緣故，增加更多貯物空間。室內設計師Clifton靈活運用半開放式的設計，為增加室內的空間感，特地把牆壁打通，配合趟門等活動式家具的運用，讓居所劃分成多個功能區，打造寬敞實用的居所。

間隔改動闢空間 5

甫入大門，玄關鋪設白色地磚，天花擺放2盞反射光綫的頂燈，映照天花和牆身，提供充足的照明。大門右邊原本為廚房，現在改成浴室，並繼續保留牆身，保障私隱。

經過玄關，便到達廳堂，客廳特地鋪設木地板，與玄關作明顯分隔。廳堂以淡色為主，配合木地板，營造舒適溫暖氛圍。長型沙發靠牆擺放，旁

１

邊設大窗戶，享部分海景。 2

4 ３

Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

玄關鋪設白色地磚，頂燈映照天花和牆身，提供充足照明。設計師Clifton靈活運用半開放式的設計，配合活動式家具的運用，打造寬敞實用的居所。餐桌部分位置能收納於廚櫃內，有需要時才拉出使用，節省空間。設計師為增加室內的空間感，特地把牆壁打通，讓居所劃分成多個功能區。廚房採用開放式設計，並利用玻璃屏和木趟門分隔煮食區及飯廳。

客廳特色之一是電視的牆身能自由拉趟，和後面

櫃內，有需要時能拉出來用作聚餐或招呼朋友，不需

的睡眠區結合，擴大客廳的空間感。需要時則能拉開

要使用時則能收起，節省空間。為增添室內格調，設

趟門，分隔廳堂和寢間，保障私隱。電視機則不設底

計師於飯廳上擺放一盞幾何吊燈，點綴空間。

座，以一條鋼管由天花板吊下，可作360度旋轉，讓戶主無論身處客廳和睡眠間均能觀看電視。

360度旋轉電視架客廳旁邊為飯廳及開放式廚房。由於戶主夫婦喜

餐桌靈活伸縮原本的客廳現在改成寢間，設2級地台，讓戶主能在台階上隨意坐卧。台階下則設收納櫃，增加貯物空間，存放各種雜物。

愛烹調，故設計師利用玻璃屏和木趟門，打造廚房煮

睡眠區靠窗放置一張雙人牀，旁邊的窗台則用作

食區，拉開趟門便能分隔烹調時的油煙。玻璃屏則讓

工作間，地台預留深窩，讓戶主工作時能放置雙腳。

戶主能在煮食時仍能和客廳的家人、朋友互動。

同時，寢間的另一端為衣櫃，以布簾分隔，提供大量

同時，設計師特地使餐桌的部分位置能收納於廚

貯物空間之餘，亦能保持空間觀感整潔。

設計小檔案實用面積：450方呎間隔：2房2廳設計主題：設計師改動間隔，配合地台和趟門等，把居所劃分成多個功能區，為單位增添寬敞明淨的感覺。

7 客廳電視牆能自由拉趟，和後面的睡眠區結合，擴大客廳空間感，需要時亦可以趟門分隔。

8 6

睡眠區靠窗放置一張雙人牀，窗台用作工作間，地台位置方便戶主工作時放置雙腳。寢間的另一端為衣櫃，以布簾分隔，提供大量貯物空間之餘，亦能保持空間觀感整潔。電視機以鋼管由天花板吊下，可作 360度旋轉，讓戶主無論身處客廳和睡眠間均能觀看電視。浴室面積不大，設計師以玻璃浴屏企缸的透視特點，保留浴室的空間感。不少家具均為木製，令細小的家居亦能擁有舒適溫暖之感。

2019年8月1日 Sing Tao Real Estate Guide

實用家居

晶益求精出色的設計，還要配上精堪的工藝，才能成就驚世之作。著名水晶品牌LALIQUE的熱工房主管Jean Claude HERTRICH，曾獲「法國最佳工匠」的榮譽，近日他專程來港，分享水晶製作過程及工作點滴。而品牌的注目新作「豐收十美女」香水瓶，正是工匠們精細的手藝的最佳示範。

LALIQUE有8位工匠大師坐陣，熱工房主管Jean Claude HERTRICH就是其中之一。Jean 自小受父親的薰陶，14歲便開始在品牌的工房學習，至今近36年。他表示，單以香水瓶為例，需經雛形、雕刻、浸酸、磨砂、修飾及拋光等6個步驟才完成。

LALIQUE的 2017年的年度限量版水晶香水瓶，瓶身的精緻雕刻彰顯了「豐收十美女」的顯赫光芒、倒置圓頂型的瓶塞為香水瓶添上光彩，裡面裝 Lalique de Lalique水果及茉莉花味的香水，集誘惑、優雅與女性韻味於一身。

Jean Claude HERTRICH自言初在工房內學習「萬事起頭難」，而面對工場中的高溫，可謂是當中的一大考驗。但對工場仍是充滿熱情的他，笑言感到「成日都有風吹住我」。

水晶藝術

豐收十美女品牌經典花瓶<Bacchantes 豐收十美女> 於1927年由創辦人 Ren Lalique設計，堪稱劃時代之作，品牌將之重新演繹，創作出2017年度限量版水晶香水瓶，藉此向 Ren Lalique致敬。

知名印度裔英國藝術家Anish Kapoor與品牌合作的水晶藝術品，直徑達1.3米，呈弧綫形態，光滑、通透，成為鑲嵌在精美大理石板上的一塊瑰寶。

資料提供

LALIQUE 52

Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

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2019年8月1日 Sing Tao Real Estate Guide

經紀索引地產經紀姓名

電話

區德銓

公司

廣告頁碼

地產經紀姓名

(647) 988-2715

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Ha, Tommy

Buenafe, Victoria

(905) 447-5371

Century21 Kennect Realty

Hau, Eric

Cao, Sicilia

(416) 568-6316

Century21 Kennect Realty

Chan, Anita

(416) 918-9933

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Au, Anthony

電話

公司

廣告頁碼

(647) 824-2256

Sultan Realty Inc.

侯文順

(416) 399-2179

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

He, Charlie

何人可

(905) 470-9800

ReMax Realtron Realty Inc.

Ho, Dennis

何迪康

(416) 720-8889

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

何麗貞

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

(905) 305-9669

Landpower Real Estate Ltd.

(647) 989-8218

Tradeworld Realty Inc.

Honarmand, Ardi

(647) 521-8224

Century21 Kennect Realty

Chan, Christina

陳妙玲

(416) 726-8211

Century 21 Atria Realty Inc.

Ho, Iris

Chan, Daniel

陳穗康

(416) 464-4622

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Ho, Tony

Chan, Samantha

陳思如

(416) 818-1181

Tradeworld Realty Inc.

Hon, Jimmy Hok Lam

Chan, Samantha

陳思如

(416) 818-1181

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Chan, Simon M.

陳文邦

(416) 616-0202

HomeLife Leader Inc.

Hong, Cathy

(647) 832-8599

Tradeworld Realty Inc.

Chan, Wayne

陳永光

(416) 564-4818

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Hu, Julia

(416) 880-6886

Century 21 Leading, Edge Experia Realty Inc.

Chau, Eddy

周達文

(416) 418-8888

HomeLife Leader Inc.

Huang, Mark

(416) 873-8286

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Chen, Brian

陳新質

(416) 994-3676

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Huang, Mary

(416) 816-8685

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Chen, Helen Yu-Mei

陳玉美

(416) 301-3188

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Hui, Nancy

(416) 804-3988

Tradeworld Realty Inc.

20-21

陳專

(416) 258-8101

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Hui, Roger

(416) 318-3316

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Cheng, Kent S.K.

鄭樹堅

(416) 723-6538

HomeLife Broadway Realty Inc.

Hung, Nelly

(905) 475-4750

ReMax Excel Realty Ltd.

Cheng, Maria

鄭小萍

(416) 716-2070

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Huynh, Trieu (True)

(416) 523-1783

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Cheng, Paul

(905) 475-4750

ReMax Excel Realty Ltd.

Kwong, Dixon

(647) 770-8080

Century21 Kennect Realty

Cheng, Regina

(416) 618-8228

Living Realty Inc.

Lai, Feva

黎炳華

(416) 816-7246

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Cheong, Elton Woo Sang

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lai, Jackie

賴國瑞

(416) 543-8988

Century 21 Atria Realty Inc.

Cheung, Alice

(416) 708-6788

HomeLife Broadway Realty Inc.

Lam, Earl

林兆明

(416) 885-8776

HomeLife Leader Inc.

Cheung, Eliza

(416) 388-1320

ReMax Excel Realty Ltd.

Lam, Joseph

林先生

(416) 371-3882

HomeLife Broadway Realty Inc.

張茲馨

(416) 617-3833

Century21 Leading Edge Realty Inc.

Lam, Man Ying

林文英

(647) 400-5606

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Cheung, Sammy Wah Sang 張華生

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lam, Peter

林柏濤

(416) 543-7879

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Chew, Eva

(647) 889-6238

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lau, Charmaine

劉小敏

(416) 804-8338

Landpower Real Estate Ltd.

(647) 280-4561

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lau, Grace

劉小姐

(416) 627-6888

Elite Capital Realty Inc.

Choi, Viviane

(647) 937-9689

Century21 Kennect Realty

Lau, Joana

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Chon, Howard

(416) 882-1000

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lee, Clement

(416) 616-2769

Mid-Land Group Realty Inc. Brokerage

Chong, Jennie

(416) 917-6008

Mid-Land Group Realty Inc. Brokerage

Lee, Eleanor

(416) 716-3738

HomeLife Broadway Realty Inc.

Lee, Fanny

(647) 686-8380

ReMax Excel Realty Ltd.

20-21

Leng, Hank

冷志平

(647) 296-0655

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Chen, Paul

Cheung, Ellen

Chiu, Julisa

趙太

韓學林

黃福祥

張加發

李瑞雲

20-21 23 20-21 5 20-21

Chow, Catherine

周慧儀

(416) 930-3730

Century21 Leading Edge Realty Inc.

Chui, Alan

徐先生

(416) 899-0567

Tradeworld Realty Inc.

(647) 996-8039

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Leung, Alec

梁錫鴻

(416) 505-7328

Tradeworld Realty Inc.

梁慧中

(416) 727-2682

Landpower Real Estate Ltd.

(416) 818-9896

Sultan Realty Inc.

Chung, Faith

20-21

Du, Alice

杜偉宏

(647) 248-0588

Sultan Realty Inc.

Leung, Eugenia

Du, Mark

杜智勇

(647) 832-6818

HomeLife Leader Inc.

Leung, Mary

(905) 475-4750

ReMax Excel Realty Ltd.

Leung, Sau Hong

梁秀雄

(416) 722-2710

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Eric Lin Fan, Cindy

湯遠芬

(416) 616-9383

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Leung, Teresa

梁小姐

(416) 804-8388

HomeLife Leader Inc.

Fan, Wayne

范瑋

(416) 508-3833

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Leung, Wing Sang

梁榮生

(416) 722-6883

Tradeworld Realty Inc.

20-21

(647) 927-2218

HomeLife Broadway Realty Inc.

Li, Kam Kwan

李先生

(416) 616-2638

Tradeworld Realty Inc.

20-21

(416) 727-3488

Tradeworld Realty Inc.

20-21

(647) 802-5932

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

(647) 898-5111

Century21 Kennect Realty

(416) 706-3288

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Feng, Kenneth Fong, Peter

方先生

(416) 618-0925

HomeLife Leader Inc.

Li, Lisa Yu Ying

Fung, Cliff

馮培吉

(416) 818-7858

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Li, William

Fung, Michael

馮先生

(416) 721-8000

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lin, Judy

(416) 568-0316

HomeLife Broadway Realty Inc.

Liu, Sidney

Gortva, Anna

Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

李國文

劉熹

地產經紀姓名

公司

廣告頁碼

地產經紀姓名

電話

公司

廣告頁碼

Wong, Sylvia

黃龔瑞玲

(416) 817-3588

Century 21 Heritage Group Ltd.

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Wu, Wai Man

胡慧雯

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

(416) 616-3972

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Yao, Remena

(416) 399-9331

Tradeworld Realty Inc.

20-21

(647) 292-3383

HomeLife Broadway Realty Inc.

Yeung, Kam

楊錦培

(416) 471-9777

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Ma, Maggie

(647) 803-9800

Century21 Kennect Realty

Yeung, Ken

楊先生

(416) 618-9890

Century21 Kennect Realty

Mou, George

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Young, May

楊潔美

(416) 918-6718

Century21 South Breeze Realty Inc.

60 28

Lo, Selwyn

廬少峯

電話 (905) 881-3661

HomeLife Broadway Realty Inc.

Lui, Manson

(416) 451-9868

Luk, Winson Wing Sou Lung, Tommy

龍家良

Mui, Anita

梅育英

(416) 312-1268

Century 21 Atria Realty Inc.

Yu, Lili

于莉莉

(416) 721-8983

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Ng, Bob

吳先生

(647) 868-8212

HomeLife Broadway Realty Inc.

Yu, Norman

余永權

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Ng, Dennis

吳漢昌

(416) 318-7653

Tradeworld Realty Inc.

Yung, Dennis Kaho

(416) 818-6884

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Ng, Ellen

吳瑞瑜

(416) 948-8612

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Zhao, William

(416) 816-9638

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Ng, Jessie

伍幼雁

(416) 230-6893

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Zhou, Sandy

(647) 402-1338

Century21 Leading Edge Realty Inc.

Ng, Ricky

吳國輝

(647) 408-3898

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Zhou, Wendy Ying Xian

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

Ni, Joseph

倪捷

(647) 802-6899

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Nip, Alice

簡聶麗芳

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

(647) 988-0329

Landpower Real Estate Ltd.

Pang, Merisa

20-21 23

潘國輝

(416) 918-1717

Tradeworld Realty Inc.

Poon, Martin

潘志朗

(647) 403-0427

ReMax Excel Realty Ltd.

Shen, Jacky

沈杰雄

(647) 409-1275

Tradeworld Realty Inc.

(416) 333-6935

ReMax Excel Realty Ltd.

4 15

20-21 4 20-21

Sun, Stephen

孫代浩

(416) 617-9997

ReMax Realtron Realty Inc.

Szeto, Ling

司徒玲

(416) 618-7820

Tradeworld Realty Inc.

(416) 857-3873

Landpower Real Estate Ltd.

譚北倫

(416) 817-9161

Tradeworld Realty Inc.

譚銘

(905) 467-6666

Royal LePage Elite Realty

(647) 700-0043

HomeLife Leader Inc.

(416) 906-0519

Tradeworld Realty Inc.

20-21

(647) 999-5386

Union Capital Realty

Szeto, Wilson Tam, Allan Tam, Steven To, Catherine Trinh, Vincent

林文成

Tsaparis, David

20-21 23 20-21

Tsui, Wendy

徐小姐

(416) 816-7887

Tradeworld Realty Inc.

Tung, Edmond

董建華

(416) 618-8922

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Wan, John

(416) 889-8882

HomeLife Leader Inc.

Wang, Angela

(647) 403-3328

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Wang, Bing

王兵

(647) 204-8855

Sultan Realty Inc.

Wong, Anissa

黃太

(416) 357-6388

ReMax Realtron Realty Inc.

Wong, Anny

黃小姐

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

(416) 888-8822

HomeLife Broadway Realty Inc.

(416) 930-7878

HomeLife Leader Inc.

Wong, Jean Carole

(647) 926-8066

ReMax Excel Realty Ltd.

Wong, Ken

(416) 720-2680

Sultan Realty Inc.

Wong, Mokei

(416) 930-8933

HomeLife Broadway Realty Inc.

(416) 917-6863

HomeLife Broadway Realty Inc.

(905) 305-9669

Landpower Real Estate Ltd.

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2019年8月1日 Sing Tao Real Estate Guide

樓價情報

大多倫多過去十年樓價（各種類型房屋總和）年份

總銷量

平均價格

2009

87,308

$395,460

2010

85,545

$431,276

2011

89,096

$465,014

2012

85,496

$497,130

2013

87,049

$522,958

2014

92,782

$566,624

2015

101,213

$622,121

2016

113,040

$729,837

2017

92,394

$822,681

2018

77,426

$787,300

2018 每月銷情 5,175

$767,818

7,228

$784,558

7,792

$804,584

7,834

$805,320

8,082

$807,871

6,961

$782,129

6,839

$765,270

6,455

$796,786

7,492

$807,340

6,251

$788,345

3,781

$750,180

77,426

$787,300

2019 每月銷情 4,009

$748,328

5,025

$780,397

7,187

$788,335

9,042

$820,148

9,989

$838,540

8,860 -

$832,703 -

43,950

$810,661

加拿大六大銀行房屋貸款利率一覽(2019年7月3日) RBC

SCOTIA

BMO

CIBC

HSBC

3.64%

4.75%

3.34%

4.20%

3.75%

3.19%

1年

3.39% (特惠)

3.64%

3.59%

3.79%

3.54%

3.29%

2年

3.38% (特惠)

3.74%

3.99%

3.64%

2.79% (特惠)

3年

3.35% (特惠)

4.39%

2.92% (特惠)

3.29% (特惠)

3.94%

3.69%

4年

3.09% (特惠)

4.59%

3.94%

4.89%

4.49%

4.29%

5年

3.24% (特惠)

5.19%

2.97% (特惠)

3.39% (特惠)

2.99% (特惠)

2.79% (特惠)

5.64%

5.44%

3.89% (特惠)

5.69%

5.80%

3.29% (特惠)

3.24% (特惠)

10年

6.19%

6.10%

6.50%

6.64%

3.24% (特惠)

3年

4.25%

定期固定利率(Fixed rate closed) 6個月

6年 7年定期浮動利率(variable rate closed) 5年

3.45%

4.15%

3.95% 3.35% (特惠)

4.10%

3.95%

** 以上數據均以最高25年房貸還款期為基礎 ** ** 以上數據均摘自各銀行官網，僅供參考，不同個案具體情況不一，請聯絡相關專業人員作出專業評估 56

Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

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此款五重過濾濾芯由日本製造，可使用約3個月，適用於CP005E及 CP006E濾水壺。這款濾芯可濾成「鹼性水」，可有效增強天然健康成分兒茶素，讓用家更健康。

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Sing Tao Real Estate Guide 2019年8月1日

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