星島地產王周刊 20191128

第 630 期•2019 年 11 月 28 日•星期四•隨周四星島日報附送•廣告部：416-596-8140

Home Staging 講究合理 切忌過度美化及個性化 安省推地產服務新例 多項修訂保障消費者

多倫多獲判可規管短租 經營者需繳 4% 市政稅

地板天花通風道遍布霉菌 「兩年新」夢想居須重建

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3

熱辣專題

綜合報道

九成加人債台高築 40%預期永難清 一項調查發現四成加人預計一生也不能清還債務。 ■ 星報資料圖片

家庭債務持續上升會否動搖加拿大 的財務根基？一項新近民調結果顯示，有 94%國民表示債台高築，開支對收入比率 呈現負面趨勢，春季時33%受訪者指開支 增長比收入快，如今是45%。有67%負債 累累的國民認為，其他人如自己一樣的處 境。而有五分之二的人更認為他們一生中 難以清還債務。 由宏利銀行（Manulife Bank）公布的調查發現， 今年春季46%國民表示，增加非按揭相關的債務，相 比現時是55%，升幅達9%。有60%受訪者指，他們 使用信用卡支付與按揭相關的債務，相對春季時的 48%增長12%。 開支持續增加會影響國民的開支對收入比率走向 負面情況，由春季的33%至秋季的45%；只有12%的 受訪者說收入增加速度比開支快。

嬰兒潮一代財務較佳 從國民出生年代看他們的財務前景，報告顯 示，嬰兒潮一代的財務狀況比X世代和千禧代為佳， 後兩者均面對財務壓力。每五名嬰兒潮人士有三人表 示，他們的財務比父母同年紀時更穩固，而X世代和 千禧代則是49%。 該調查稱，X世代認為自己負債最多，儲蓄的稅 後收入最少，並且最有可能是支出超過了收入，所以

對有生之年能否還清債項感到最懷疑。千禧代也是苦

超過一半的負債千禧代感到可以控制情況，反映科技

苦掙扎，因為他們在嘗試進入勞動力市場時，遇到最

幫助他們管理債務，而X世代和加拿大嬰兒潮中，只

大的困難。有14%的人表示處於困苦的掙扎，而41至

有三分之一認同。

69歲的人則為9%。

此外，約有90%的國民願意與配偶分享他們全部

但是，對於千禧代而言，情況並不完全暗淡，因

的財務狀況。雖然眾多人與伴侶共同承擔財務責任，

為有14%的人表明，他們的收入增長快於其支出，相

但有21%的人士既沒有合併財務，也不考慮這樣做；

對41至69歲的人為10%。而且科技也可以幫助千禧

23%國民認為財務自主性很重要。此外，有9%的人

代，在財務上比上一代更好，有四分之三的人認為，

提及伴侶是購物成癮，另有3%受訪者認為，伴侶因

上網查詢財務計劃非常重要，最好是通過應用程序。

吸毒或飲酒成癮是分開理財的原因。

有加拿大蟲控防治公司 ■ 發表加國公共衛生督察問 卷調查指出， 本國鼠群數 目正持續激增。 維基百科

本國鼠群數量激增 宜適當處理食物防患 就在中國內蒙古本月發現多宗鼠疫個案之際，有 加拿大蟲控防治公司發表加國公共衛生督察問卷調查 指出，本國鼠群數目正持續激增。

表示，過去3年他們接獲涉及鼠患投訴個案數目上升 9%。 多達75%受訪本國公共衛生督察稱在柏文出現鼠

1924年開業的Abell Pest Control蟲控防治公司，

患的投訴正在增加，66%受訪衛生督察亦指在私人

日前發表一份對加國公共衛生督察問卷調查報告，該

住宅出現鼠患的投訴增多。受訪衛生督察預測未來3

份問卷調查是於今年9月進行。

年，鼠害將增加14%。

該公司表示，多倫多的老鼠在今夏和2018年成為

受訪者認為，最大的挫折是公眾缺乏對老鼠的認

頭條新聞，多市去年更被戲稱「鼠夏」。城市鼠類數

知和意識，以及公眾教育資源和應付鼠患問題方面準

量增長，不僅限於多倫多，在加拿大和國際上也越來

備不足。

越受到關注。本國政府公共衛生檢查部門更是掌握鼠 患目擊報告增加的情況。

3年接獲鼠患投訴上升9% 是次問卷調查結果顯示，受訪本國公共衛生督察 4

Sing Tao Real Estate Guide 2019年11月28日

住宅鄰舍。 他又謂，深秋往往是老鼠慣常試圖進入民居或商 鋪過冬的季節，因此建議戶主移除任何可作為老鼠的

Abell Pest Control發言人凱巴赫（Mike

食物來源。老鼠的胃口很好，所以若想阻止牠們來

Heimbach）說，該公司接到涉及處理老鼠情況的來

訪，就必須將垃圾放在密封的容器中，並且消除水

電，數量一直在增加，單是2019年就激增了8%。

源。

該公司品質保證經理蘇德滕（Aaron Soudant） 指出，建築活動增加，導致老鼠遷移，迫使牠們進入

此外，破損的門檻及入屋電線周圍的縫隙，也是 老鼠登堂入室進入住宅或商鋪的常見入口。

The Forest Hill Condos (Eglinton Ave W/ Bathurst St) ForestHillCondos.KenYeung.ca 名建築商Centrecourt 興建，樓高15層，約 350個單位，提供Studio至三房單位。大堂 直通TTC地鐵站，步行至Eglinton West地鐵 站，13分鐘駕車至約克大學，鄰近Lawrence Square，Yorkdale Mall。2023年入伙。

No. 31 Condos （Parliament St/ Lakeshore Blvd）

Promenade Park Towers (Bathurst St/ Centre St)

Nordic Condos (Wilson Ave/Bathurst St)

No31Condos.kenyeung.ca

名建築商Lanterra Developments 興建，位於 31 Parliament Street，樓高41層，約428個單 位，提供Studio至3房單位，交通方便，鄰近 釀酒廠地段，步行至學校。集藝術、文化和歷 史於一身。購物、餐飲及娛樂場所舉步即至。

PromenadePark.KenYeung.ca 名建築商Liberty Development Corporation 興建，位於1 Promenade Cir。步行至 商店，餐廳，娛樂場所，數分鐘車程至 407及約克大學，鄰近Langstaff Go 火車 站和Yonge St Go 車站，2023年入伙。

NordicCondos.KenYeung.ca 由名建築商Collecdev興建，位於500 Wilson Ave。樓高12層，約429個單位， 2分鐘地鐵至Yorkdale Mall，10分鐘至 約克大學，15分鐘至多倫多大學，24分 鐘至Union Station。僅售四十餘萬起。

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The Saint Condos

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Galleria On The Park 2

(Parliament St/ Lakeshore Blvd) Galleriaonthepark2.kenyeung.ca

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樓花轉讓 樓盤

路口

Unionville Garden - 兩 Hwy 7/Village Pkwy 個不同單位可供選擇

面積 （呎）

睡房

廁

車位/ 儲物間

616

1

2

1

預計落成

售價

$505,000 至 $519,900 2021年11月 $499,900 2020年7月 $550,000 2020年10月 $599,900 2019年

The Ravine Condos DVP / Yorkmills Rd 624 1 1+D 2 Supersonic Condos Don Mills / Eglinton 612 0 1+D 2 780 2 1 Westwood Gardens Hwy 7 / Yonge 2 Transit City East 多個單位可供選擇,售價由四十餘萬起, 預計2020年入伙。 Tower

呎價 $820 至 $844 $801 $899 $769

2019年11月28日 Sing Tao Real Estate Guide

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封面故事

撰文：本報記者 文琪

HOME STAGING

講究合理

切忌過度美化及個性化

2019年的下半年，大多倫多地區低迷了兩年多的房地產市場呈現了復甦的跡象。房屋 量價齊升，讓很多房地產從業者看到了希望。在過去兩年的房地產市場寒冬中，許多房子上 市許久賣不掉都不足為奇。為了讓房屋盡快出手，房屋銷售包裝（Home Staging）是很多 經紀和賣家青睞的一種策略。Home Staging是怎樣一個過程，對賣房能起到怎樣的幫助？ 在市場復甦的階段，其作用是否還很大？相信這是許多房屋持有者和房地產行業從業者都會 思考的問題。

大多倫多地區全職地產經紀余浩（Gary）在接受 本報記者訪問時表示，很多人都會對Home Staging 以及軟裝存在一定的誤解，覺得在賣房的時候花錢去

配合賣房。」

售前美化有助賣房但非萬能

到是多餘的或要搬 走。其次，staging 起到多少作用，要看

包裝是浪費金錢。「我自己幾年前也有這樣的誤解，

New Concept Home Staging負責人兼設計師

多方面的因素。沒

覺得很多時候家居擺設是不需要的，因為那時候市場

Ariel Fu在接受本報記者訪問時表示，近兩年staging

有staging可能看房

好、買家多，容易賣。這兩年我完全改變了看法，尤

的生意的確好一些。「但並不是說市場好了staging

的（showing）會更

其是在市場並沒有那麼火熱的時候，包裝過的房子會

的生意就淡，其實反而會更好，因為人們的意識有了

少，開放屋（open

在眾多的掛牌之中脫穎而出。Staging是專業人士做

提高，賣家也越來越重視這樣的服務。」

house）的次數會更

的，和設計人的品味有關。Home Stager（售前美化

Airel表示，很多房子是賣家本身住在裏面

少，在網上的曝光率

設計師）不能是半路出家。現在市場上這一行的從業

的，做staging最大的挑戰就是要整理雜亂的物品

可能也更少。三個月

者魚龍混雜，很多人並不專業。甚麼樣風格的房子配

（decluttering）。「因為賣家住在這裏，他看房子

以後可能都沒有賣

甚麼傢具，都是有說法的。最好找尋經驗多的stager

的角度是以一個居住者的身份，很多東西他意識不

掉。」

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Sing Tao Real Estate Guide 2019年11月28日

▓大多倫多地區全職地 產經紀余浩（Gary）

Staging雖然被驗證能夠有助於房產銷售，但並 非能夠解決所有專業的問題。想要在低迷的市場中讓 房屋盡快脫手，僅僅有staging配合是不夠的。余浩 分享道：「首先，staging並不是萬能的。想快速賣 掉房屋，房子的定價一定是要在市場中屬於價格合 理，甚至相比同區在賣的房子價格還要稍低一點， 才能顯出最大的優勢；第二， staging並不是簡單的 家居擺設，其實它還包括一整套的掛牌之前需要做的 工作。比如，內部清潔、牆面或者其他地方的維修、 燈泡置換等。所以專業的地產經紀，在掛牌之前一定 會請專業staging公司的人進行一次專業的評估。除 了一部分需要打膠和刷漆的地方之外，還包括哪些傢 具需要增添和重新歸置，以及哪些牆上需要掛上畫 等。」 余浩認為，staging是在營造一種氣氛。「就像 去相親，女孩子都要化妝，其實和staging一樣的。 這體現了我們對工作以及賣家尊重的程度。如果為潛 在買家呈現的是空房子，很難讓他們想像在這個空間 中可以做甚麼，或在那個空間裏可以放甚麼搭配。如 果能擺上一些傢俱，就有了很好的畫面感。或者賣家 本身就住在房子裏，那就是一種天然的staging。我 們這樣做的目的是為了給買家一種實際的感官。相 對來說，staging過的房子肯定比甚麼都不放、沒有 任何感覺的空屋要好。這就像我們開車所使用的GPS （導航系統），是給我們一個路線的導向。」

Staging是一種投資 社區中許多有人覺得staging的花費很貴。余浩 對此表示認同。「Staging是一種比較先進的東西。

做staging也沒用。花很多錢進去，但如果是想要賣

不會用非常奢華的裝

到更高一個level（層級）的價格，那是不可能的，因

飾品，因為用了不會

為staging沒法從根本上給房子作一個改變。如果要

加分，反倒把房子給

房子有根本上的改變，必須是廚房、地板，或者衛生

拉低了。「這種房子

間等重新作大裝。Staging只是在意識形態上給看房

我們在色調上還有用

的人一個導向的感覺，並不能從根本意義上改變房子

的東西上會讓它有一

的硬件設施。所以它只是一個輔助作用，不能起到決

種家的溫馨感覺，讓

定性的作用。賣房，價格是最主要的東西之一。在價

人很舒服。可以加一

格可控的範圍內，能做到最好的staging就盡可能做

點點特色。這個是我

最好的工作。」

們對舊房子的策略。

舊房奢華裝反而拉低檔次

從國內過來的移民會覺得這樣做比較虛，因為擺完了 就沒有了，就是這幾天的使用權。有些人買了一、兩 百萬的好房子，大幾千的好傢具不捨得買，也是大有 人在的。不捨得花錢staging的人有很多，因為他們 看不到這種意識形態。和擁有先進一點的思想的人或 者本地人相比，移民的確對staging的意識會不太一 樣。因為他們認為經濟利益會達不到。」 余浩表示，如果大家能反方向去思考staging， 把它看成是一種投資（investment），而不是開銷 （cost），就會好一些。「這和大家租車一樣。如果 花了幾百塊租車出去玩幾天，租車費就是花費。但如 果這幾天你租了車去拉了幾個客人賺了錢，那這幾百 塊就是投資。看事物的角度不一樣。Staging如果以 投資的角度看，假如花費三千元，房子可以賣得更 快，也可能賣得更多，這就是投資。」 Ariel和余浩持相同觀點，認為staging對賣家來 說是個投資。「房子沒有賣掉，每個月都要交月供 （mortgage payment），通常大家的房子每個月都 有幾千的開銷，其實和staging每個月續租金是一樣 的。Staging如果能縮短賣房子的時間值，賣家其實 是省錢的。尤其是已經買了房子的那些屋主，還要同 時顧及現有房子的貸款的人，賣得快更是等同於賺 了。」 余浩表示，雖然staging好處多，但它其實只是 輔助作用。「不一定擺了東西就可以賣得更快和更 多。現在的市場和兩三年前不一樣，我們經紀需要做 最好的工作，也做最壞的打算。Staging可以做，但 是不能因此就把房子的價格定得過高。價格不合理，

一些賣家在賣房前常常會問，需要為房子做何 種程度的裝修，以及預算應控製在多少為好？余浩

如果是豪宅，我們就 會用很高級的裝飾和 傢俱，畫會很大，裝

▓New Concept Home Staging 負責人兼設計師 Ariel Fu

飾品用金銀色調等。」

對此表示：「如果預算在5000元內能辦成的裝修，

余浩提及這些年的確在工作的過程中也見到了

那就去做；如果預算在5000到1萬之間，要考慮一

過度裝修和過度staging的房子。「一個小區，如果

下性價比；如果預算超過1萬，就不大必要，要選擇

均價在100萬，不裝修都可以賣90萬，但你花了十

該做的去做。甚麼是該做的？比如刷牆、換電器、

幾萬去裝修，最後賣了102萬，那麼其實回報率不

檯面、衛生間換一下馬桶等，當然也要根據每一個

高，還不如不特別大動，做一些小修小補，以及配合

房子具體的狀況分析。Staging在這樣的舊房子其

staging做出最好的效果。比如衛生間，盡量干淨整

實是有效果的。在定價合理的基礎上，更要用心的

潔，物件有好的工作狀態（working condition），不

去做staging。因為如果房子位於老區，老舊房子的

需過分裝修。如果你打算在自己的房子裏住很久，每

競爭者一定也是較為老舊的房子。所以如果你做了

年階段性的裝修升級花個五千到一萬，我覺得很好，

staging，別的賣家沒有，一定會起到事半功倍的效

畢竟是自己享受。

果。」

另外，過分裝修會讓買家造成一種恐懼感。我之

余浩表示，如果客人的安排是先賣掉自己的房

前有個買家看到過度裝修的房子，會想屋主是不是

子，再去買新的房子，他往往會建議客人不要花太多

在掩飾甚麼？之前發生過甚麼事情或者事故？過度

錢去做裝修和staging。「如果客人多裝兩、三萬，

staging的我也見過，非常奢華，讓人進去一看就喜

不如把這個錢放到買房子的首付上，他買到的房子可

歡。但是花了太多錢投資進去，最後價格也沒有賣多

能會好一點。

麼好。這個房子屬於風水有問題，格局不夠好，有硬

另外，過分的裝修，比如地板花了兩萬塊，但是

傷。」

顏色或者材料，新買家不喜歡，就會造成一個尷尬的

Ariel對此則表示，是不是過度的staging，很多

局面。買家會拿這個和賣家去還價，因為覺得這個東

時候要看每個人的風格。「我認為過度是，比如這個

西沒有必要存在，或者搬進去之後還要換掉。所以我

咖啡桌明明很小，但你放了四五樣裝飾品，那就沒有

覺得在賣房之前花大手筆做過分的裝修、或花大價錢

意義。同時，我個人會避免同一個房間出現同樣的東

staging，其實沒有太大的必要，會容易讓買家造成

西。比如很多房子是開放式格局，客廳和餐廳是在一

不喜歡的感覺。除非你是真的花10萬以上的大價錢，

起的。如果我在咖啡桌上放花了，餐桌上就不放。如

找最好的裝修公司去做大翻修。」

果我在餐桌上放了蠟燭，咖啡桌上基本就看不到蠟

Ariel也表示，在做staging的過程中，的確舊房子

燭。我會盡量避免重複。過度了第一會讓人覺得沒有

2019年11月28日 Sing Tao Real Estate Guide

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有硬傷的房子怎麼辦？ 大多倫多地區全職地產經紀 余浩（Gary）表示，對於有硬傷 的房子，staging也難以起到太 大的作用，一切都是要看價格。 「有硬傷的房子，它存在就會有 人買。比如這個區裏的房子很 貴，有買家想進來，但又沒有那 麼多錢，只能去買稍微便宜一點 有硬傷的房子。必須降價去賣。 這時候staging起不了太大的作用 了。這時候也不僅僅是價格的問 題了。華人買家注重風水就是買 不買的問題。這種房獨立屋的價 格降到半獨立屋差不多的價位， 肯定會有人買的。」

設計感，第二，讓人不斷地看到重複花、花瓶、蠟

學校拿了staging的證書（certification）。市場上有

stagger給兩三個月，我做不到這麼久。我有的同學

燭。因為我本身是學設計的，所有的設計我有時候

很多stagger，但是並不是專業的。Staging從業者的

就是一個月一個月續，第二個月25%off。我的倉庫

會畫出概念，有時傢具也會畫好，融合之前的設計

牌照不像地產經紀是非常專業受到規管的，很多沒

多、大，東西也多，我可以給出續約後收取一半的

圖片，確保賣家看到我們完整的方案。」

有證書的stagger是自己在做。所以你會看到這一行

價格。有些stagger我知道兩三個月後再續就是500

人們對staging誤區多

價格會有比較大的差別。專業的stagger的價格不會

塊，甚至一天幾十塊。因為我們的商業模式不同，

那麼低。」

我們真的非常忙。很多stagger剛做這一行，續約的

Ariel表示，staging工作中最多的誤區是，有

提及staging主要學甚麼，對之前的從業經歷是

些賣家甚至是經紀，主觀意識很強。「他們通常提

否有要求，Areil表示，「不要求你之前學設計。但

提及如何找到適合自己的stagger，Ariel表示，

出要這樣做或那樣做。很多人忽略了我們不是做

我建議賣家多看看stagger的作品，多問一些問題

redesign（重新設計）。如果是，我一定會聽賣家

作對比。「比如問問家裏怎麼佈置？我們都會回答

和經紀個人的傾向。但其實staging是要以大眾的

的。當然有些人是拿了我們的方案去找別人做，所

方式去做，不能太個性化，因為有些人可能會接受

以我們會收咨詢費（consultation fee）， 大概3,000

不了。如果空間小，我們要相對展現得大一些。如

尺以下的房子是250元加稅。如果和我們做之後這筆

果是大豪宅，我們要想每間房要怎麼合理的利用起

錢會退回。因為我們花時間拍照、拍視頻，我還會

來。所以我們首先作為專業人士，要和賣家及經紀

花時間把所有信息編輯到圖片上反饋給他們。我之

講我們專業的意見是怎麼做。我們的合同會寫，我

所以發照片，是告訴賣家準備哪些東西要搬走，這

並不建議賣家和經紀參與到我的設計中。其實我們

些都是時間成本。所以他拿了我們這些資源不找我

在同一條船上，我也希望他們賣得快和好，我們希

們做，真的是非常不好。」 很多持不同觀點的賣家會認為，與其每個月花費

望彼此有絕對的信任。」 Ariel作為設計專業出身的staging從業者，非常

是學過會有很多幫助。學習的過程中，對傢具的質

數千元去租傢具做staging，不如這些錢都可以自己

重視不同年代、不同風格的房子會staging出有差別

地、房子的戶型都要學。沒有學的人對傢具的質地

用來買傢具。余浩對此表示，「我最近買過傢具，

的設計感。「拿到一個房子，我會先看它周邊的區

掌握不好，會把一些房子的特點搞沒了，把缺點暴

不可能這點錢就能買下傢具。打比方說，就算把客

域怎麼樣，買房子的人的年齡層，以及都是甚麼階

露了。學了以後發現這行真的很多細節要學習和研

廳、正餐廳和家庭廳（family room），買三套傢

層等。之前的房子是甚麼樣的裝修和設計對我也有

究。」

具，至少都要六七元千以上。如果一般的房子，第

很大的幫助。我建議很多同行，花一點時間看看房 子之前的Listing，會對工作很有幫助。」

8

價格這塊不同的公司差距很大。」

staging的花費是多少？

一個月基本才兩三千，第二個月就是付租金了。完 全不可能staging的價格高到把這些傢具買下來。」

Ariel Fu告訴記者，根據北美房地產售前美化協

Ariel認為staging的標準收費並不太容易說准。

現在很多地產公司會標榜出「找我賣房，給客戶

會（RESA， Real Estate Staging Association）的調

「因為每個人的投資、用的東西不同。不是說用便

免費staging服務」的承諾，以此吸引賣家和自己合

研報告顯示，買家往往是在看到房子的前30至40秒

宜的，就一定不是專業的。但是羊毛出在羊身上。

作賣房。Ariel對此表示，「其實這個錢還是從經紀腰

就決定了要不要這個房子的。「這是北美非常權威

去年有一個condo，賣家面試了3個stagger，我給出

包出。我的大部分客戶都是經紀在付我的錢。比例

的staging機構，他們的調研和數據顯示前30秒潛在

的價格為2,900元加稅，有個人比我報價低了1,000

大概是，70%經紀付，30%是賣家付。這要看他們之

買家就會覺得很喜歡這個房子還是不要這個房子。

多元，但是他看了過往設計圖集（portfolio）和整體

間的合作是怎樣的（deal）。有的經紀是出，有的是

我很榮幸今年拿了他們頒發的三個獎項。我學過設

的傢具對比後選了我。我給出的這個價格包括第一

經紀要賣家先出，賣掉後把這個錢返給賣家。他們

計後，專門又回到去Ultimate Staging Academy這個

個月所有的費用。續約每個公司收費很不同。很多

的合作形式不同。」

Sing Tao Real Estate Guide 2019年11月28日

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2019年11月28日 Sing Tao Real Estate Guide

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熱辣專題

安省推地產服務新例 多項修訂保障消費者 安省政府提出更新地產業的規例，是 近20年來首次進行修訂，藉此提高對消費 者的保障。同時，容許監管房地產行業的 機構有更大的自由度，對違反行業道德和 規例的地產公司和經紀代理，可以立即制 裁或罰款。 據新聞網站yorkregion.com報道，現行的《2002 地產商業經紀條例》（2002 Real Estate Business Brokers Act），改名為《地產服務信託條例》（The Trust in Real Estate Services Act）。政府及消費服務 廳長湯普森（Lisa Thompson）表示，條例將會為買 家和賣家提供更多資料和選擇。 湯普森稱，該法案自20年前首次通過以來，安省 以至整個加拿大的地產市場發生巨大的變化。以經濟 角度來說，地產業正在蓬勃發展。由2005年至2015 年間，安省所有住宅物業的總價值翻了一倍以上。

買家可選擇公開競爭報價

▲安省政府提出規管地產業者的新規例。

Metroland

規管地產公司及經紀的安省地產業議會（Real

人。其目的清楚顯示，即使同一家經紀可以向交易的

Estate Council of Ontario）註冊處代表韋卓拿（Joe

雙方提供資料，事實上只能代表買方或賣方的最大利 益，並為其中一方工作。

安省地產商會（OREA）總裁胡達克（Tim

Richer）說，這是容許賣方作出酌情決定而不是由經

Hudak）認為，此舉將使安省再次成為業界的領導

紀主導，當他們獲悉這些報價便知道哪些對其有利。

者，人們會更信任地產專業人士。

但現實情況是，這可能會使某些賣家受益。

韋卓拿指，安省地產業議會還可以立即對較輕微 的違規，向代理商和經紀收取行政罰款，例如違反廣

根據修改後的法律，買家可以選擇在多名購買者

此外，政府改變由同一經紀代表買賣雙方的交易

的情況下公開競爭報價。現行的規定要求地產代理告

用詞，這種慣例通常稱為雙邊交易。韋卓拿解釋，顧

新規定將會擴大及簡化對違規的代理商和經紀實

知，有多少潛在買家對物業提交報價，但不能透露這

客一詞將從這些交易所使用的形式和詞語刪除，消費

施罰款或上課的權力，使當局能夠更快地制裁那些違

些報價的金額或其他條件。

者是應負信託責任的客戶，或是他們成為自己的代表

規者。

告規則或無法提供經紀託管賬戶的每月對賬等。

新例切合時代發展 經紀可自行組公司 就省府提出修訂規 管地產業界的條例，

爭中如何處理事情。以往在這方面具有一定的

力。

透明度，賣方可以知道買家的資料。新規例容

安省華人地產專業

吳樹聲指出，地產商業經紀條例自2002年

許多個報價的情況下，買家得到其他競爭者的

協會副會長吳樹聲

修訂以來，期間作出少許變動，這是相隔17年

同意，才可以獲取對方更多的資料，但有關具

（圖）表示歡迎，

才更新內容，使條例切合時代的需要。

體內容及執行方法尚未清楚。

認為配合現時業界

早於年初省府向消費者及業界發出7,000份

吳樹聲說，過去地產經紀未如特許專業會

發展的需要，有助

問卷，以便收集各方的意見，綜合所得而成為

計師或律師，可以自行開公司營運，必須依附

加強保障消費者，

今次的修訂方案，內容看來正面，現時有待經

地產代理公司。如今不僅可以成立自己的公

過議會二讀和三讀通過才正式實施。

司，而且因為收入不穩定，有較大彈性處理財

並提升這個專業工作 質素。他認為大部分

10

從業員向來謹守規則，相信不會對他們帶來壓

Sing Tao Real Estate Guide 2019年11月28日

他稱，有關修訂的要點之一，是在報價競

務方面的事情，細節有待當局公布。

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熱辣專題

本報綜合報道

地板天花通風道遍佈霉菌 「兩年新」夢想居須重建 多倫多附近一個四口家庭購入一 間新屋後，兩個女兒不斷生病，最終發 現地面一層的地板下面及通風回流通道 長滿有毒黑色霉菌，已不適合居住，由 於須搬出及另外租屋，引致這個家庭瀕 臨破產邊緣，但幸好保險賠償剛被接受 而暫時解困。而造成這些問題，主要是 由無良發展商引起。

■多倫多附近一個四口家庭購入一間「新屋」 後，兩個女兒不斷生病，最終發現地面一層 的地板下面及通風回流通道長滿有毒黑色霉 菌。 Bridget Austin Bridget Austin與丈夫Mike，及兩名小女兒， 於2018年6月由安省Grisby搬到距離多倫多2個小 時車程的Port Sydney，兩人在當地購入一間新落 成的平房，一心認為這是他們的「夢想家園」。 但他們搬入新屋後的數星期，兩名小女兒就 不斷發高燒，其中一名女兒更被診斷患有鏈球菌 性喉炎（strep throat）；不久之後，在裝修廚房 時，發現地板下長滿霉菌，之後再發現地庫天花 板，甚至通風回流通道都長滿霉菌。 經專家取樣後，證實物業被霉菌入侵，已不 能居住；專家更認為，物業沒法復修，唯一途徑 是清拆。

宣布破產前夕喜獲保險賠償 Austin一家搬到一個出租單位居住，且從鄰

圖聯絡發展商，但未有獲得回覆。

Austin獲知可以獲得最高30萬元賠償額，她形

居得知，所購入的平房並非「新屋」，因為該物

數月後，Austin已出現財困，因為須支付按

容這是一個奇蹟。她表示，雖然30萬元足以支付

業並非Austin所知是2016年才興建，物業的部分

揭、地稅、租用單位的租金及水電費。雖然他們

清拆房屋及重建「主要部分」的開支，但整項工

一早已經建成，未完工的部分在沒有防護下暴露

獲得GoFundMe捐出的8,000元，但仍不足以支付

程實際需要47.5萬元。

多年。

有關費用。

但Austin表示，已經從社區內的企業收到捐

Austin表示，保險公司也拒絕承保並非新建

Austin於11月初表示，他們一家人再撐一至

款、全新空調系統及獲得低價電工服務，而且獲

及外露多年引致問題的損失。她強調，在收樓時

兩個月就得宣布破產了，但他們突然收到一個來

得折扣優惠，故她計劃明年春季開始進行清拆及

曾驗屋，但當時未發現有霉菌。

自新屋保險公司Tarion的消息，Tarion已經接受

重建。Austin表示，對她而言，之前的每一天，都

Austin的賠償申請。

像生活在噩夢中。

Austin於是向發展商提出訴訟，而傳媒亦試

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■經專家取樣後，證實物業被霉菌入侵，已不能居住；專家更認為，物業沒法復修，唯一途徑 是清拆。 Bridget Austin

Sing Tao Real Estate Guide 2019年11月28日

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熱辣專題

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多倫多獲判可規管短租 經營者需繳4%市政稅 安省地區規劃上訴審裁處（Local Planning Appeal Tribunal，簡稱 LPAT）18日裁決，支持多倫多對市內 短期租賃市場實行更嚴格的規定。根據 新規定，多倫多將要求短期租賃經營 者，必須居住在他們於Airbnb等網站 上放租的物業中。經營者最多允許出租 整套物業中的3間臥房；在出租房間之 前，他們還需要事先在市府註冊。對於 少於連續28天的所有出租收入，經營者 將被徵收4％的市政住宿稅。 現在若市民想在Airbnb網站上，發布一個多 倫多的房源，或想在多倫多留宿一晚，該規定將 會帶來哪些變化？ 首先，新政甚麼時候實施？市府稱更多實施 細則、時間表以及如何登記獲得牌照，還有4%的

■多倫多將執行更嚴格的Airbnb 規管附例 （星報資料圖片）

經營者市政住宿稅（Municipal Accommodation） 如何徵收等，要待12月才會有進一步信息。

料5千單位重投長租市場 其次，多少長租單位能夠重返市場？LPAT的 決定指出，預計新政實施後，大約5,000個單位可 能重返長期租賃市場。然而這個數字也可能會比 預期低一些，具體要取決於運營商對政策變化的

指，對於多倫多居民而言，這是一個好消息，是

數量，來增加長期出租房的供應量。但由於幾家短

規範短期租賃市場和保持社區宜居性的一項正確措

期租賃經營者向LPAT多次上訴，兩年來附例一直

施。

未得以實施。

多倫多市兩年前首次批准該附例，其主要目的 是通過減少Airbnb和VRBO等網站上的合格出租房

LPAT的裁決，意味著多倫多現在可以正式實 施該附例。

反應。 第三，這對Airbnb房東有甚麼影響？根據新 規定，短期出租只能在房東的主要住所中進行， 整個房子或柏文每年最多住180晚。房東用於短期 出租（租期少於28天）的房間，最多不能超過3 間。 至於此舉是否可令多市房屋變得可負擔，則

密市明年地稅增3.8％ 房價68萬多繳211元

不是上訴審裁處需要考慮的問題。但在聽證會 上，沒人對房屋供應和可負擔性之間的關係提出 質疑。

根據密西沙加市政府的初步預算顯示， 2020年度住宅地稅預期提高3.84％。

市府高級規劃師Narmadha Rajakumar也在聽

密市政府指出，初步計算2020年度城市

證會上表示，潛在的重返長租市場的房屋，會對

服務費用會提高1.74％，皮爾區服務費用則增

本市房屋供應產生影響，即使這影響很小。

加2.1％，令地稅總加幅為3.84％。

上訴審裁處則稱，新規旨在保護作為居民長

密市政府高級媒體顧問Catherine Monast

期居所的住房供應，即使不能令一些房屋重返長

表示，一間市值68.8萬元的獨立屋，預期在

租市場，也至少能減少更多房屋變為短租房。

2020年度須繳交的地稅，會較2019年度增加

規範短租利保持社區宜居 多倫多市長莊德利當日在一項書面聲明中

211.84元；她表示，211.84元之中，96.36元 是給予市政府，皮爾區佔115.47元。

皮爾區服務費明年增2.1％ 皮爾區原預測下一個年度服務費用增幅為 1.8％，現將提高至2.1％。 至於密市政府預算的服務費用中，用作消 防與緊急服務的費用會由1.146億元，提高至 1.16億元，較2019年度增加1.2％；市級公共 運輸機構MiWay的預算，亦由8,710萬元，提 高至9,070萬元，上升4.1％，藉此增加3.26萬 小時服務時間。

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○ 購買公寓樓花新合約： 增加保障買家之數項條款 ○ 安省地產監管局(RECO)新法例(Bill 145, The Trust in Real Estate Services Act, 2019)：改 善對消費者在房地產買賣過程中的保障 ○ 短租限制：政府最近頒布對短租限制的條款 不要錯過瞭解對你有切身關係議題的機會，請盡早來電或微信登記，座位有限。 黃太 (Susan Wong) 416-417-8123 Broker of Record 日期/時間: 2019年12月08日(週日) 下午 2 時 場地: 希爾頓酒店 (Markham Suites Hotel) 8500 Warden Ave, Markham, ON

同場介紹："怡東新天地"長者大廈項目

上週六很榮幸邀請到著名加中持牌律師行:焱律師和淼律師 從法律角度解說長者最關注的議題： * 什麼是終身租約( Life Lease) * 父母傳承物業給子女必知 在場者都獲益良多

另外，萬錦地產也藉此替華諮處舉辦義 賣日，不惜重本從外地採購禮品，特別 的，時尚的，與傳統的皆有，義賣延續 至聖誕，作為聖誕禮物給親朋 ，也可做 慈善，一樂也 2019年11月28日 Sing Tao Real Estate Guide

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熱辣專題

撰文：本報記者

烈市明年物業稅升幅 職員報告設上限1% 近日烈治文山市的財政部門職員報 告為住戶帶來了一個好消息，就是為明 年物業稅增幅設下不得超過1%的上限， 同時建議加強市內用者自付原則，建議 租用及使用公眾設施收費增幅不超過 5%；市府財政委員會冀財政官員能給予 更多實際信息，且在本月尾的財政委員 會內決定會否採納報告建議，交予市議 會討論。 烈市議會轄下財務委員會於10月22日會議上 向成員提交官員報告，應烈市市府要求，將明年財 政預算中物業稅增幅限制在1%或以下，這與今年 烈市物業稅增幅為2.07%下降幅度頗大。 不過此消彼長，烈市庫務官迪斯達（David Dexter）在闡述今年中期營運預測時，提到市府需 要收入應付各項服務與設施開支，將物業稅定在低

■烈治文山市明年的物業稅升幅，或設1%上限。

星報

稅率的環境下，市府職員正研究加強市內用者自付 原則，建議將現時公共服務、社區課程及活動與租

少年社區活動及服務，受影響較大，甚至小部分兒

賃市府社區設施費用，增加不超過5%。

童與青少年市府社區活動收費，增幅或逾5%。

擬新增70項社區收費 根據市府官員報告，市府擬於明年徵收1350 項社區收費，包括70項新增收費，預計兒童及青

雖然市府建議明年物業稅增幅不超過1%，數

他指出今年住戶約2%地稅加幅，平均每戶多付 39元作市府服務，然而整個地稅也包括約克區府物 業稅及教育稅，這也是按照房屋估值而徵收。

字令人鼓舞，也相信受市內住戶歡迎，不過市議員

財政官員的報告中，同時建議多項市府有效率

David West提醒市民，整體而言市民真正受惠的未

使費，財委會期待市府官員能於下次會議上，給予

必如想像中美好。

更多財務資料。

租賃設施採用者自付 耆英青少年最受影響 烈市市議員陳

居於烈市10多年的覃女士表示，寧願市府將

志輝（圖）相信，

物業稅上限設為1%，增加用者自付費用，亦不希

住戶歡迎市府擬將

望市府增加物業稅至高水平。

陳相信當中比例分別不大，市府仍頗倚重物 業稅收入。他深信住戶會歡迎將物業稅增幅限定

明年物業稅上限設

她稱若以社區服務自付，補貼物業稅收入，

在1%或以下，然而用者自付收費增加，對於一些

在1%之內，但因

確會對一些相當倚賴市府社區服務用家，帶來一

經常租用市府康樂設施的團體，尤其以長者團體

提高用者自付收

定程度影響，但對一般住屋家庭影響輕微，而且

及青少年團體，所受到影響及增加的負擔最深，

費，無疑對一些經

用者自付的話，市民若發現市府收費高昂，也可

他擬在下次會議上提出，市府可否考慮對一些經

常性租用市府設

貨比三家，選擇更適合自己財政狀況的服務。

常租用市府轄下設施團體，提供彈性租用費用處

施，如社區中心進 行長者健康活動或

16

增加，上述比例會有何分別？

建議豁免經常租用增費

理，容許他們毋須依照市府就用者自付的增幅租 用場地。

青少年活動的團體

市議員陳志輝稱市府財政官員的該份報告，

陳志輝又提到現時烈市住戶物業稅佔89%，

來說，並非好消息，他擬於會議上建議市府應向

是因應市府早前開門見山地，要求市府將明年物

而商業物業稅則佔11%，相較毗鄰的旺市及萬錦

經常租用市府康樂設施的人士及團體，提供彈性

業稅增幅上限設在不超過1%而進行，他指出去年

市而言比率相當低，他認為市府應考慮鼓勵商戶

處理租賃收費，令長者及青少年活動不會因此而

烈市收入63%來自物業稅，21%來自用者自付費

到烈市營商，令非住戶物業稅比率能達到13%甚

減少。

用。談到如市府財政報告獲通過，用者自付費用

至15%，為市府開源。

Sing Tao Real Estate Guide 2019年11月28日

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熱辣專題

撰文：本報記者 文琪

據多倫多地產局提供的數據顯示，大 多倫多地區房地產市場近期出現回暖趨勢， 銷售數量有較大漲幅。這讓很多人對低迷 了兩年的房地產市場重燃信心。隨著開放 屋（open house）數量的增多，有更多購 房、換房需求的人都走出了家門，也有很多 居民頗為關心自己小區內鄰居售房的情況。 這不單是因為鄰居賣房的價格直接影響自己 房屋的售價，也因為很多人願意引薦自己的 親友搬進自己居住的小區，相鄰生活會有諸 多方便。但當在沒有經紀帶領的情況下去看 開放屋時，都會有哪些情況需要注意？能夠 向放盤經紀（listing agent）透露或有義務 透露的情況又有哪些？很多人在獨自前往開 放屋時並不清楚自己的權益。

開放屋 自己看

我被地產經紀 糾纏不休

居住在約克區（York Region）的雷女士對本報記

讓雷女士沒想到的是，隨後在放盤地產經紀的追

郵件中寫道：「我瞭解您不喜歡房子樓梯的呈現方

者表示，自己在近期前往開放屋時遇到了不開心的經

隨訪問中，她與該地產經紀產生了糾紛。在來來回回

式，但是您當時可以向我們透露您的想法。但是您當

歷。在留給放盤經紀（listing）個人信息後，與放盤經

的郵件中，言語溝通並不和諧。

時看了整個房屋，因此我覺得這個問題並不明顯（it

紀產生了紛爭。在思來想去後，雷女士決定向本報的

雷女士在看過開放屋的周末過後，緊接著在周一

wasn't obvious）。我們不允許違反買方經紀代理協

爆料熱線分享這段經歷，也希望通過本報與相關部門

就聯繫到了心儀的經紀作為自己的代理人，想繼續在

議（buyer agency agreement），這也是我們這行的

的採訪，瞭解這件事情中雙方的對錯。

自家周圍附近看房。此時，周末訪問的開放屋經紀公

一個道德準則（a ethical rule）。我們只能聯繫您的

司打來電話，詢問雷女士對房子的印象如何。雷女士

地產經紀人。這一切都在小冊子『代理人關係解釋』

直接表明了自己不喜歡樓梯正對大門，因此不會考慮

（agency relationships explained）中進行了闡述，這

買房。

個小冊子在您周一與經紀人聯繫時必須簽署，簽署這

看房後被地產經紀糾纏 雷女士對記者表示：「周末我前往看開放屋，當 時我的確沒有任何經紀。在小區裡看到了開放屋，我

該經紀追問她是否有自己的地產經紀，雷女士說

份協議也是一項規則。我在嘗試幫助您瞭解我們的行

就直接走進去了。但是一進屋就看到房子的樓梯正對

有，剛剛簽約了。據雷女士稱，「對方經紀頓時變得

業規則以及我們最初致電的原因。 我希望這封郵件可

著大門，不少華人有風水的講究。我當時就覺得這個

非常生氣，在電話中責怪我不應該這樣做，應該當天

以澄清我的意思，祝您好運。」

房子不適合我，因為我是想買來給父母住的，也考慮

就告訴他們這個情況。問題是，我的確是剛剛才找到

雷女士表示，雖然自己收到的郵件裡，掛牌經紀

離我們近一些比較方便。我都不能接受這個風水問

了我的代理經紀。我去看房那天，的確是沒有經紀

闡述和澄清了意圖，但是她仍然對來電和往來的溝通

題，父母一定也不喜歡。所以我象徵性地看了整個房

的。而且我也問他，這個情況現在就是這樣了，我不

過程表示「鬱悶」。她隨後又回復了這封郵件稱：

屋就走了。他們讓我登記表格，我也登記了。我都是

會買他的房子，為甚麼還要追問我這麼多問題？」

「我為甚麼要向你透露這些信息？ 特別是在我告訴你

如實填寫的信息。」 18

Sing Tao Real Estate Guide 2019年11月28日

雷女士向記者提供，對方經紀在寫給雷女士的

我不會買一棟樓梯面向大門的房子時？我回復了你所

有的信息，你沒有得到潛在的客戶，應該放手。在 我告訴你我不再有興趣購買你所代理的房屋之後， 我沒有義務向你再透露任何信息。」 隨後，該地產經紀也再度回復了雷女士，他表 示：「即使在現在，你也沒有分享你地產經紀的 全部信息。我只是禮貌地告訴你，現在如果你正 在與地產經紀合作，你必須披露該信息，我們將 跟進該地產經紀。這無非就是買方代理人（buyer representation）的工作方式。祝你今天愉快。」 雷女士對記者表示，她認為這是「糾纏」，尤 其在已經闡明信息的情況下，要反復去重複自己的 立場。她給記者展示了她的回復：「我去你那裡看 房時，我的確是沒有地產經紀的。但是我再說一 次，在這個星期一我找到了一個。 我認為你無權因 你自願做的工作而怪我。我從未要求你跟進。我是 按照你的要求有禮貌地分享我的私人信息，否則我 不會。」 對方經紀又回復表示：「當你填寫開放屋的登 記表格時，你可以共享該信息。如果你有代理經

都是絕對自願的。」

代理經紀信息，不明白這樣的舉動意圖。對此RECO

提及在開放屋當天，放盤經紀提供的登記表中

高級傳訊官員Jennifer McCrindle回應稱：「這是因為

（Open House Registration Form）都可以問及哪些

當賣家或買家有了自己的地產經紀代表後，其他的銷

RECO稱不明該經紀舉動意圖

信息和細節，McCrindle答復稱：「註冊的地產銷售

售人員就不能直接與該買家或賣家聯繫。RECO無法

人員（salesperson）和地產經紀（broker）在開放

評論為甚麼這位放盤代表有興趣與雷女士後來簽約的

安省房地產理事會（RECO）高級傳訊官員

屋當日登記表上所問的問題不受任何的限制（are not

地產經紀代表交談，但是有時候地產銷售人員們通常

Jennifer McCrindle在接受本報記者針對該案件的

restricted by what they can ask）。 但是，以這種形

會聯繫彼此，討論買賣雙方的利益，即使將他們聚集

訪問時表示，根據你提供的信息，RECO在此不能

式收集的大多數信息大都是比較常見的。例如：姓

在一起的這個房子並不是某一方的客戶需要購買的房

評論該件事誰對誰錯。「也許這不是能分得清誰對

名、電子郵件地址、電話號碼，他們計劃購買/出售的

產。有時，他們會主動認識彼此，討論賣方是否可以

誰錯的事件，它應更好被形容為是有誤的溝通或誤

時間範圍，以及當前是否由地產銷售人員或地產經紀

採取任何措施使房屋更加理想，或者討論手中有的其

會。」

代表。該表格上還可以要求允許放盤代表或經紀聯繫

他的待售物業，或與他人分享可能滿足潛在買方需求

記者提及雷女士如果在沒有經紀陪同的情況下

訪客。根據賣方及其掛牌經紀商定的安全措施和開放

的其他潛在賣方的房屋信息。」

看過開放屋後，很快簽約了心儀的地產經紀，她是

房屋協議（open house protocols），開放房屋的訪

否有義務通知她看過的開放屋的放盤經紀，已與其

客在進入物業時也可能被要求提供帶有照片的身份證

他經紀簽約？McCrindle答復記者表示雷女士並沒

件。」

紀，我們不會跟進你，我們會直接跟進他們。祝你 的房屋搜索順利。」

有這樣的義務。

McCrindle表示：「的確，掛牌地產銷售人員通

雷女士不滿意對方經紀郵件中的相關回復。她

常會詢問訪客是否已與另一個地產銷售人員合作。這

聲稱，即便入門後不喜歡樓梯正對大門的格局，也

主要是因為如果潛在買家已經有代表他們的銷售人員

並不能阻止她繼續參觀房屋的其他佈局和細節。

代表，那麼根據法律，掛牌的銷售人員只能通過買方

McCrindle對此表示：「在看完開放屋後，雷女

的地產經紀與潛在的買家進行溝通。」

士的確並沒有必要與任何人分享她喜歡或不喜歡這

至於雷女士提出，掛牌經紀為何在明確自己不會

個房屋的任何特點或細節。任何她選擇分享的信息

購買開放屋的物業後，還反復要求自己提供新簽約的

瞭解相關房屋 銷售的信息 如果人們想要知道更多的關於地產經紀 代理買方、賣方的規則或法律信息，可以登 錄RECO的官方網站RECO.on.ca ，在「買 家和賣家」（Buyers and Sellers tab）一欄 下面就有免費的介紹信息。 https://www.reco.on.ca/home-buyerssellers/ RECO的官方網站是有興趣瞭解更多 有關買賣過程的房地產市場消費者的絕佳資 源地。RECO還鼓勵消費者閱讀每周新聞專 欄「 Ask Joe」，這裡專門回答房地產相關 的常見問題。 該欄目出現在每周六的《多倫 多星報》（Toronto Star）上，在每周四出版 的星島《地產王》也有中文翻譯版本刊登， 有興趣的讀者可以留意。

2019年11月28日 Sing Tao Real Estate Guide

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Sing Tao Real Estate Guide 2019年11月28日

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2019年11月28日 Sing Tao Real Estate Guide

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熱辣專題

綜合報道

布置聖誕燈飾防走火 電力局提供安全貼士

隨著聖誕節即將來臨，不少人在家 中擺放聖誕樹或在庭園設置雪人等並配 以燈飾，以增添節日氣氛，安省電力安 全局（Electrical Safety Authority） 提醒省民注意安全措施，避免觸電或 引致火災等危險，過一個平安歡欣的佳 節。

■認證標誌顯示產品經過測試並符合安全標 準。 電力安全局 安省電力安全局首席公共安全總監慕迪（Dr. Joel Moody）稱，省民享受節日的同時，在布置 裝飾品時較少留意潛在危險，所以須認識有關的 安全措施，可以減少引致觸電甚至火災而帶來的 悲劇。 為免出現與電力有關的意外，當局提供下列 安全貼士：

● 列出一張清單並重覆檢查，在這些裝飾品上 尋找認證標誌，這是證明該產品已經過測試並符合安 全標準。同時檢查所有電線是否損壞和磨損，因為可 能有觸電的危險。 ● 戶外天氣可能寒冷，所以要選擇適合的裝飾 品，並且只使用經認證可在戶外使用的產品，以及具

備接地故障電路斷路器（GFCI）的保護功能。 ● 應該避免把太多的燈和裝飾品插入同一個電 掣，容易導致過熱並引起火災。 ● 在設置梯子以懸掛室外照明燈和裝飾品前， 先留意附近是否有架空的電線。 ● 當離開家或晚上睡覺前，請關掉節日燈飾。

小型垃圾桶收費大漲 捱批有違減廢物初衷 所收到的市府補貼將減少76元。再加上收費標準提

據加拿大廣播公司(CBC)報道指，目前正在多倫

戶，全年支出會由497元增加至509元，平均增加12

多市議會討論的方案，有可能令市府逐步取消對於

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使用最小型垃圾桶的多市住 ■ 戶，明年將面臨垃圾收集費大漲 情況。 星報資料圖片

多倫多居民有可能在明年面對垃圾收 集費大幅增加。令人不滿的是，使用最小 型垃圾桶的住家，將面對最大的漲幅。批 評人士指這與鼓勵居民減少垃圾的初衷背 道而馳。

高，全年的垃圾費將會由2019年的242元，增加到 2020年的323元，多支出82元。 使用大型垃圾桶的住戶也將多支出費用，不過 增幅相對較小。其支出會由今年的428元增加到439 元，即全年多支出11元。使用超大型垃圾桶的住 元。

垃圾收集費用的補助，同時將收費標準提高。以今

增幅最小的是只使用垃圾袋而不使用垃圾桶的

年為例，使用小型垃圾桶的單一住家，每年支出的

住戶，費用大致由今年的166元，增加至2020年的

垃圾收集費為260元，但是可以由市政府獲得160元

170元。多住宅物業（multi-residential homes）的收

的補助，實際支出約100元。

費上漲幅度亦只小漲1.5%，2020年的全年收費大致

多市預算委員會成員、市議員林頓（Mike

由明年開始，垃圾收集的收費標準將上調

為219元，只比2019年增加幾元錢。一些居民感覺比

Layton）表示，垃圾收費應該反映市府這項工作的

2.5%，同時市府將把收費補貼減少一半，結果是使

漲價更令他們不開心的是，使用兩種最小型垃圾桶

實際支出，但是同時，也需要對於在垃圾分類方面

用小型垃圾桶的住家，最終需要支出186元，比今

的住家，面對的收費漲幅最大，均超過80元，這等

做得更好的住戶給予一定的獎勵。他指市府應該在

年平均增加86元。使用中型垃圾桶的住戶，比今年

於是變相懲罰那些盡心進行垃圾分類、盡量減少製

這方面研究實行新的獎勵措施。

Sing Tao Real Estate Guide 2019年11月28日

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熱辣專題

本報綜合報道

最近一段時間，許多民眾 收到自稱來自加拿大稅務局、移 民部等多個聯邦政府部門的電 話，威脅指接電話者因涉及詐騙 或其他不法活動、欠稅等而面對 當局採取法律行動。騙徒竟然還 假冒加拿大反詐騙中心的電話致 電受害者。有報道指，這是近年 來騙徒推出的一種全新及更為精 細的詐騙手法。已有數千加人上 當受騙，損失以千萬元計。騙徒 則遠在海外，是有組織國際犯罪 所為。

■全國各地的加拿大人，常常接到自稱來自多個聯邦政府部門的詐騙電話。

CBC

國際匪幫冒政府機構 電騙詐財數千人中招 CBC報道指，目前聯邦政府難以說清各部門被

在2018年曾經深入調查一個假冒CRA的詐騙操

假冒的情況有多嚴重。而新聞調查顯示至少有十幾

加拿大反詐騙中心（Canadian Anti-Fraud

作，在印度的孟買發現了其電話操作中心。由2014

個聯邦部門中招，包括加拿大就業及社會發展部及

Centre）發言人湯普森（Jeff Thomson）表示，這

年起，被假冒的政府部門開始由稅務局擴展到了其

其轄下的加拿大服務局（Service Canada）、加

類騙局令很多加拿大人上當。甚至他所在的反詐騙

他各機構，手法也更新更細緻。湯普森表示，現時

拿大司法部、聯邦法院、加拿大反欺詐中心、加拿

中心都中招，發現有人冒用由其辦公室打出的電話

中心仍會不時收到假冒CRA的投訴，但是騙徒假冒

大稅務局、皇家騎警京士頓及康沃爾（Cornwall）

去行騙。他本人的私人手機在一周內也收到過4次

其他政府部門的情況報告越來越多。

分部、加拿大懲教署（Correctional Service of

類似電話。「我們看到這種騙局的報告急劇增加，

Canada）、隱私專員辦公室、加拿大網絡安全辦

警局和政府部門都被民眾的諮詢來電淹沒。」

這類電話中假冒政府官員的騙徒，口氣聽起來 非常官方，會向接線人說出自己的工牌號碼，以及

公室、加拿大反壟斷局（Competition Bureau of

這種詐騙電話嚴重影響聯邦政府的功能運作。

一個很專業的頭銜，令一切聽起來都像是真的。

Canada）、加拿大邊境服務局，以及加拿大金融

聯邦就業及社會發展部轄下加拿大服務局發言人馬

然後他們會說情況很嚴重，敦促受害人立即採取行

消費局（Financial Consumer Agency of Canada）

休（Isabelle Maheu）解釋說，一方面有大量半信

動。

等。

半疑的民眾致電政府部門核實電話的真實性，令服

湯普森表示，這些騙局的背後是國際有組織犯

務熱線負擔加重，接線中心阻塞，真正有需要的民

罪。「如果行騙者遠在海外去針對另一個國家的人

眾難以打通電話。

行騙，而騙得的金錢又流到第三個國家，背後肯定

出動「警察」 威逼恐嚇

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的電話，落入一個連環騙局中。

騙徒以科技手法，令上述政府部門及警方真實

另一方面，民眾在接到真實的政府電話時，也

有效的電話號碼，出現在接線人手機的來電顯示

當作是詐騙電話一概忽略，令政府的重要信息難以

上，以增加騙局的可信性。接聽電話的人然後被告

傳達給當事人。

有其組織。這是有組織犯罪，這是國際犯罪。」 現時被假冒電話的多個聯邦政府部門，均在其 網站上張貼告示，警告加拿大人不要上當受騙。

知，他們的社會保險卡號碼被人盜用，並被用於從

在過往數年民眾一直收到假冒加拿大稅務局

加拿大廣播電視及通訊局（the Canadian Radio-

事不法活動，或是指他們積欠政府稅款，正面臨政

（CRA）的詐騙電話。加拿大反詐騙中心自2014

television and Telecommunications Commission）

府部門對其採取法律行動。在很多案例中，接線人

年以來，共收到逾7.8萬個假冒CRA或加拿大移

也向各大電話公司發出通碟，要求它們在12月19日

還被告知，警方會很快致電他們，然後在這一電話

民、難民及公民部職員的詐騙電話。該中心指有

之前設立系統，在其電話網絡內阻截這類騷擾和詐

過後幾分鍾，接線人果然收到來電顯示為當地警局

4695名加拿大人被詐騙了逾1670萬元金錢。CBC

騙電話。

Sing Tao Real Estate Guide 2019年11月28日

熱辣專題

匪徒騙女子把金錢 存入「政府安全機」 本報綜合報道

CBC報道一位溫哥華女受害人諾德 （Andrea van Noord）的經歷，從中 可以進一步了解騙徒的詐騙手法。在一 連串的連環組合詐騙行動之下，諾德近 日受騙失去了自己銀行戶中的6,000元金 錢。

■圖為比特幣機器。

資料圖片

她當天接起電話後，首先聽到一個預先錄好的留

這些都令諾德魂飛魄散。「他們說現時有逮捕我

言，聲稱電話來自加拿大稅務局。恰巧諾德真的欠了

的通緝令。我已被警方檢控毒品交易、洗錢及詐騙加

稅務局一小筆錢。「我聽到留言中說如果我不依從指

拿大稅務局等罪名。」那名假警察還告訴諾德，發現

令按1，就會等著上法庭解決問題。我非常害怕，所

多個用她的名字開的銀行賬戶，她詢問諾德到底有幾

以我按了1。」這之後電話另一端變成真人接聽。一

個賬戶，其中到底有多少錢。

名婦女核實諾德身份，然後告訴她她的社保號碼被

騙徒然後告訴諾德她的銀行賬戶在幾小時之內就

人盜用，捲入一個涉及300萬元、25張信用卡的詐騙

會被凍結，她必須在此之前將其賬戶中的錢取出來。

案。諾德的手提電腦恰巧在一年前放在車上被盜，可

騙徒設法一直和她全程保持通話，指示她搭計程車前

能被人盜去個人信息，因此對騙徒更加深信不疑。

往銀行，指導她取出自己的錢，然後告訴她前往一間

那名女騙子之後自告奮勇，提出幫諾德致電溫哥

咖啡店，將錢存在一個比特幣機器中。騙徒告訴她

華警隊洗清其罪名。幾分鍾之後，諾德的電話鈴聲果

那個機器是「政府錢袋安全機器（government wallet

然再次響起，來電顯示是（被騙子盜用的）溫哥華警

safe machine），可以「保護」她的錢。

局的號碼。另一名女子在電話中告訴諾德，登記在她

諾德後來與家人談起此事時才驚覺受騙，陷入深

名下的一輛豐田汽車被人丟棄在北溫，後座和後備箱

深的懊悔與自責。她對CBC表示，兩個與她講話的人

內都有血漬。另一間登記在她名下的房屋被警方查出

均帶有懷疑是印度的口音。而警方則告訴她，他們對

22公斤可卡因。

此事無能為力。

電騙黨升級危害更大CRTC令電訊商防堵 過去10年，騙徒透過電話及短訊 等，訛稱他們是稅局職員或執法人員，指 國民瞞稅，若不歸還稅款就將其拘捕。雖 然大部分國民已醒覺為詐騙電話，但始終 有人受騙，這些電話對國民也相當滋擾。 加拿大電視及電訊委員會（CRTC）有見 及此，要求電訊商需在聖誕節前採取措 施，限制這類騙案電話流通，盡力避免國 民接獲這類電話。 據Global電視新聞報道，警方或聯邦稅務局 不時提醒國民，不要相信以電話或短訊致電自稱 是稅局職員或執法人員的騙徒所言，他們一般都 指對方欠交稅款或涉及瞞稅，要求接聽電話事主 必須盡快繳回稅項，否則會派員上門採取拘捕行 動，意圖透過威嚇讓事主快速以電匯甚至利用比 特幣「過數」。 負責處理全國詐騙個案的皇家騎警加國反詐騙 中心高級情報分析員湯遜（Jeff Thomson）表示， 過去數年騙徒以稅務事宜，利用電話及短訊企圖 詐騙個案是一浪接一浪般嚴重，他們透過「漁翁 撒網」方式向民眾發放詐騙電話，目的是讓更多 受害人誤墮騙網。

■電話詐騙通常由有組織集團操縱，利用來電屏幕的號碼顯示為稅局或警局行騙。

名電話十之八九來自騙徒；但隨著科技進步，騙徒

加拿大電視及電訊委員會，要求在本國營運的

透過電腦技術，將顯示在受害人來電屏幕的號碼，

所有電訊網絡商，必須於下月19日前更新其保安系

「變身」為真正執法機構與稅務等政府部門電話號

統，以過濾及限制這些違反北美及國際電訊標準的

碼，務求令受害人信以為真，防不勝防。電子保安

電話，接駁到用戶地線及手機電話上。

專家形容，儘管現時大部分國民深知稅局及執法機

該委員會稱，同樣佯裝為執法或政府部門詐騙

構，是不會以電話形式追稅或威脅若不繳稅就會予

市民的騙財電話，並非本國獨有，這是國際社會共

以拘捕，但百中總有一、二人會相信並遭騙去大量

同面對的罪案，然而這些犯罪行為涉及科技層面，

金錢。

甚至司法管轄權限均非常複雜，委員會唯有盡量與

對執法機關而言，要搗破相關騙案並非易事，

羅渣士貝爾12月19日前更新

除因詐騙集團背後由有組織集團操縱外，行騙者可

他指過往要識別詐騙電話不甚困難，原因是來

能在海外犯案，騙徒甚或只需一部手提電腦就可以

電顯示號碼相當奇怪，使事主容易分辨這些不知

星報資料圖片

行騙，警方需時才可找到其蹤跡。

各地方政府及電訊業界合作，減少國民被詐騙電話 滋擾。 本國兩大電訊商羅渣士及貝爾均稱，會在下月 19日前更新旗下保安系統，攔截疑為詐騙的電話。 2019年11月28日 Sing Tao Real Estate Guide

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熱辣專題

本報綜合報道

印度電騙黨專詐加人 32疑犯假冒騎警就逮

■印度警方拘捕32名針對加拿大人的電話詐騙嫌犯。

印度警方在突襲一間電話呼叫中心 的行動中拘捕32人，全部涉嫌實施針對 加拿大人的新形式電話詐騙。 據CTV報道，新德里警方的副警務處長夏爾馬 （Sameer Sharma）在一份聲明中稱，這間針對加 拿大公民的國際詐騙電話服務中心，於11月中首次 引起警方注意。 警方於17日突襲該中心，逮捕了32人，並繳獲 了包括55台電腦和35部電話在內的電子設備。32名 嫌犯的年齡大部分介乎20歲至30歲之間，其中最年 長的為37歲。 夏爾馬稱，警方趕到該中心時，發現數個電話 詐騙活動正在進行當中，相關的電腦屏幕顯示的是 加拿大的電話號碼。當時在場的3名主管經反覆詢 問後，承認他們正打電話給加拿大人，並假冒自己 是加國警察。 全部32名嫌犯均因違反《印度電報法》

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Sing Tao Real Estate Guide 2019年11月28日

（Indian Telegraph Act）、《印度無線電報法》 （Indian Wireless Telegraphy Act）和《信息技術

新德里警方推特

該間中心主要在新德里的夜間運行，即加拿大 大部分地區的上午和下午。

法》（Information Technology Act）而被拘捕，對

加拿大反欺詐中心（Canadian Anti-Fraud

他們的指控包括從國際市場購買未經授權的VOIP通

Centre）稱，SIN騙局相對較新，使用此騙局的騙

話紀錄。

徒可能聲稱來自皇家騎警或當地法院，而不是加拿

4東主未落網現遭追緝

大服務局。 反欺詐中心還提醒民眾，不要相信來電顯示的

夏爾馬稱，該電話服務中心的4名東主當時不

號碼，因為詐騙者可以使用「改號欺詐」手段來掩

在場，現正遭警方追捕。夏爾馬透露，電話詐騙的

蓋他們的真正號碼。夏爾馬稱，新德里的騙子經常

受害人通常會在一開始接到一個自稱來自加拿大服

這樣做，令他們的電話看起來像是從加拿大境內打

務局（Service Canada）的自動電話。騙徒通常聲

出的。

稱，受害人已受到某種與其社會保險號碼（SIN）

反欺詐中心提醒民眾，每當有人打電話聲稱自

有關的指控，如果不回電，將被拘捕和監禁。任何

己代表政府機構並索要個人信息時，最好掛斷電

回電的人都會受到進一步威脅，之後騙徒提出，通

話，查詢該機構的電話號碼，然後直接致電相關機

過預付費信用卡、iTunes禮品卡或比特幣付款，便

構核實情況。

可以將事情解決。 夏爾馬稱，警方檢獲的其中一部手機上，裝有 一個可用於接收比特幣付款的應用程序。

此外，任何人提出通過iTunes禮品卡或其他難 以追蹤的現金等價物進行付款的請求，均值得懷 疑。

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熱辣專題

本報綜合報道

加最富家族之一遭查稅 成員獲千萬收入未申報

根據《多倫多星報》一篇獨家報 道，加拿大稅務局（CRA）正在調查本 國其中一個最富有的家族，及其外國信託 和公司網絡。稅局並指，其中一名多倫多 的家族成員曾領取失業保險金（EI），卻 有上千萬元的未申報收入。 稅務局的調查對象是格梅茲安（Ghermezian） 家族，該家族名下的Triple Five Group公司持有多

間大型商場，包括西愛民頓商場（West Edmonton

納德被查後辭去30家香港公司董事

Mall）、美國購物中心（Mall of America），以及位

稅局表示，當他們向4兄弟之一的納德（Nader

於美國新澤西州、剛剛開幕的大型商場「美國夢牧

Ghermezian）提問後一個月，納德辭去30家香港公

場」（American Dream Meadowland），該座新商

司的董事職位，由他兩個非加國居民身份的兒子接

場內設有水上樂園及室內滑雪場等娛樂設施。

任。稅局之後加強了對該些香港公司的審計工作，

為確認格梅茲安家族成員是否正確申報收入，

並開始追蹤懷疑由納德控制的香港公司匯款。

稅局正仔細查看許多位於中國、直布羅陀和美國的

稅局要求納德在30天內，須提供旗下至少7家

信託和公司資料，懷疑該些信託和公司，是由加國

外國公司的超過20年紀錄。不過，格梅茲安家族拒

境內的格梅茲安家族成員控制及管理，如果證明屬

絕合作，並稱稅局的審計決定是基於不合常理的推

實，該些資產便可能須繳納加拿大稅

格梅茲安家族稱，根據他們了解，該些香港公

項。 不過，稅局的上述指控均未經過

司均在香港成立，並且在香港管理。 稅局指，自2014年以來，納德的女兒瓦圖里

法庭證實。

拍攝日期不 在多倫多開會時攝（ 星報 ■ 格 梅 茲 安 家 族 4兄 弟 詳）。

論。家族已要求聯邦法院撤銷稅局的該項指令。

格梅茲安家族發表聲明指，稅局

（Dianna Vaturi），從境外公司獲取超過1,050萬元

所調查的外國公司，均由居住在外國

的「未申報離岸收入」。稅局又指，瓦圖里本人在

的家族成員持有和管理，家族對於稅

領取就業保險（EI）產婦津貼期間，只申報很少收

局的虛假指控感到不滿。

入。

格梅茲安家族的商業王國，主要

皇后大學（Queen’s University）稅務法教授

由家族的4個兄弟管理。4兄弟的父親

考克菲爾德（Arthur Cockfield）說，外國公司的財

名叫雅各布（Jacob），他早年在伊

務紀錄，是確定該公司的收入是否須要繳納加拿大

朗首都德黑蘭經營地毯生意，後來發

稅項的關鍵資料，如果政府無法獲得這些資料，根

展成為跨國企業，總部位於愛民頓。

本不可能進行稅務調查。

■格梅茲安家族公司名下的西愛民頓商場。 30

Sing Tao Real Estate Guide 2019年11月28日

西愛民頓商場

熱辣專題

綜合報道

十大最危險城市 安省添明斯上榜 加拿大《麥克琳》（Maclean's） 雜誌日前公布了全國最危險城市排名，卑 詩內陸3城市奎斯尼爾（Quesnel）、特 雷斯（Terrace）及威廉斯湖（Williams Lake）進入前10名。緬省北部的湯普森 （Thompson）名列榜首，而安省添明斯 （Timmins）則列第10名，是安省唯一進 入前10名的城鎮。 該年度排行榜，今年對全國237個城市，依據城 市犯罪嚴重指數作排名。該指數統計採用加拿大統 計局標準，以犯罪數量及嚴重性來衡量居民生活安 全性。這份最新報告，以2018年最新統計數據為依 據。

人口少 1宗兇殺即入十大

■卑詩省府此前發布的奎斯尼爾鳥瞰圖。

儘管奎斯尼爾去年僅發生一宗兇殺案，但該城市

哥華分別排名38及47。暴力犯罪方面，溫哥華排名

最近人口統計只有10,283人，按平均每10萬人兇案犯

59，素里則排名85。性侵犯罪方面，威廉斯湖排名

罪率的比例計算，相等於9.72宗，遠遠高於全國平均

全國第3，溫哥華及素里分列87及185。

水平1.76宗。同樣因為人口原因，該城市傷人及性侵 犯罪案發比例也很高。

在醉酒駕駛類別，卑詩滑雪度假地威斯勒 （Whistler）高居榜首，去年被查獲193宗，平均每

卑詩省府 性侵案分別發生23及7宗。 緬省湯普森（Thompson）被列為加拿大最危 險的地方，過去4年暴力犯罪率全國最高，這對只有 14,535人的社區來說是個壞消息。報告顯示，該地區 謀殺、性侵、可卡因走私和青少年犯罪率最高。

包括溫哥華在內的60個卑詩城鎮本次被評估，

10萬人發生1,478宗，遠高於加國平均的190宗。

在加國暴力犯罪最嚴重的50個地區中，有31個位

而該報告還可以選擇不同的犯罪類別排名。兇殺案方

而在相反的最不危險排名方面，卑詩橡樹灣（Oak

於安省西面。另外，本國暴力犯罪率最低地方是安省

面，奎斯尼爾及威廉斯湖仍名列前10名，素里及溫

Bay）居榜首，去年該地區沒有發生兇殺案，傷人及

的Thames Centre。

司機心中全球最佳10市 加國卡城渥京溫市上榜 細分為多個範疇，包括道路質素、交通質素、致命交 通意外數字，泊車費用及汽油費等。

卡加利獲100分居首 整個調查先從全球數百個城市收集數據，選出

■溫哥華被選為全球汽車司機最佳城市的第六 位。 資料圖片

100個，再以15個準則，定出全球司機最佳及最差城 市。排首位的卡加利，得到100分，第二位的杜拜得 分97.87，第三位的渥太華有96.60分；第四位的瑞士

由汽車零件公司Mister Auto選出的全球10個汽車

伯恩(Bern)有96.23分；第五位的美國艾爾帕索（El

司機心中的最佳城市，本國佔了3個，分別是排第一

Paso）有96.01分，也是美國唯一上榜的城市；第六

位的卡加利、第三位的渥太華，以及第六位的溫哥

位的溫哥華是95.99分。

華。據《北岸新聞》(North Shore News)報道，排名

至於致命交通意外方面，若以人口比例考慮在

主要看三大因素：基建、安全和支出。這三大類又會

內，英國曼徹斯特（Manchester）以及瑞典斯德哥爾

摩(Stockholm) 的比率為最低，而尼日利亞的拉各斯 （Lagos）、美國奧蘭多（Orlando），以及印度加 爾各答（Kolkata）則是司機最危險的城市。

全球 10 個汽車司機最佳城市 ( 得分 ) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

加拿大卡加利 (100) 阿拉伯聯合酋長國杜拜 (97.87) 加拿大渥太華 (96.60) 瑞士伯恩 (96.23) 美國艾爾帕索 (96.01) 加拿大溫哥華 (95.99) 瑞典哥華堡 (95.66) 德國杜塞爾多夫 (95.36) 瑞士巴塞爾 (95.28) 德國多蒙特 (95.27) 2019年11月28日 Sing Tao Real Estate Guide

31

熱辣專題

綜合報道

增1.5萬床位杯水車薪 「走廊醫療」未來更嚴重

安省財政問責辦公室一份報告指， 隨著嬰兒潮世代逐漸步入老年，「走廊 醫療」問題在今後兩年會更加嚴重，省 府必須提供更多護理院床位。反對黨批 評指，省府對醫療的投資明顯不足，根 本無法應付需求。 報告指，省府目前承諾增加的1.5萬個護理院 床位，遠遠無法滿足未來的需求，安省在2034年 以前，最少要增加5.5萬個護理院床位，才可以將 輸候名單人數維持在現有水平。 報告又指，去年有約3.5萬安省居民輪候護理 床位，輪候人數比2011年大幅增加了78%。

安省75歲以上長者增了20% 安省財務問責官韋特曼（Peter Weltman） 稱，在2011至2018年期間，安省的長期護理床位 只增加0.8%，但省內的75歲以上長者人數，卻增 加了20%。由於大量病人被逼留在醫院，等候入 住護理院，令醫院變得越來越擠迫。

■福特（左） 去年承諾在一年內解決「走廊醫療」問題，但衛生廳長葉麗雅（右）卻稱，問題不可能在 短期內解決。 星報資料圖片

省長福特在去年夏天時承諾，在一年內解

葉麗雅近日在省議會答問時段表示，「走廊醫

Horwath）批評指，即使省府能兌現目前的承諾，等

決「走廊醫療」問題，但省衛生廳長葉麗雅

療」問題不容易解決，除了在2023年前增加1.5萬個

候長期護理服務的名單仍會繼續增長，「走廊醫療」

（Christine Elliott）之後卻表示，解決該問題需要

護理院床位，省府計劃在下一個5年，再增加1.5萬

問題將進一步惡化，證明省府在醫療方面的撥款嚴重

較長時間。

個護理院床位。安省新民主黨黨領賀華絲（Andrea

不足，無法應付人口老化的需要。

摩擦微粒取代車尾氣 成都市空氣污染主因

一份最新研究報告發現，多倫多和溫哥華等大

少，而代之以其他交通污染源，包括來自剎車和輪

車輛排放已證實與多種疾病相關，從癌症和心血管

城市，主要道路的空氣污染水平，對公眾而言實在

胎劇烈摩擦造成的微粒和金屬塵埃，這與SUV等大

疾病，到對出生嬰兒和兒童發育的不利影響。

是太高。而路上的主要空氣污染源，已經不再是過

型車輛的流行趨勢相吻合。

去的汽車廢氣，而是柴油貨車和SUV等帶來的微粒 和金屬粉塵，但目前的空氣質量標準和交通法規並 未將其考慮在內。

報告作者之一，多倫多大學南安省大氣污染研

據《環球郵報》（The Globe and Mail）報道，

究中心主任伊雲斯（Greg Evans）教授表示，報

一項為期兩年的大型研究，測量了多倫多和溫哥華

告中傳達的一個更廣泛的信息是，如今管理車輛排

道路附近的一系列污染物（在某些情況下每秒檢測

放的法規是針對多年前的問題，即霧霾籠罩整個城

一次）。日前發布的研究報告，詳細介紹了日常交

市，而不是專門針對行車道附近的污染。

通所造成、對健康構成威脅的空氣污染的類型和來 源。 路和高速公路附近，某些空氣污染物的超標情況高

的汽車污染特徵。包括聯邦政府應推廣更先進的技

出2到5倍；就有害空氣污染物的濃度而言，交通類

術以減少污染，省級法規應禁止排放量最高的車輛

型與交通流量同等重要；柴油貨車在與車輛有關的

上路，以及市政規劃應考慮到，人們居住和工作的

空氣污染中佔很大比例，在冬季尤為嚴重，因為車

地方附近交通的局部影響。

Sing Tao Real Estate Guide 2019年11月28日

試，可見明顯的不同。這項研究發現，數量較少的 柴油貨車在城市街道上，造成的交通污染物約佔半 數，而在高速公路上的佔比則更大。

候變化委員會共同實施的，包括對決策者的建議。 伊雲斯表示，這表明各級政府都需要應對不斷變化

隨著技術進步，汽車尾氣排放的污染物已經減

車。研究團隊在平日和貨車較少的周末之間的測

該項目是與省市兩級政府，和加拿大環境與氣

該報告發現，與交通少的地區相比，在主要道

上過濾污染物的裝置在天冷時效率較低。 32

建議針對污染嚴重貨車

在建議列表中，最重要的是針對污染較高的貨

該報告指出，三分之一加拿大人生活在主要道 路的250米範圍內，也就是交通污染最嚴重的區域。

■研究指大城市的空氣污染源主要來自柴油貨 車等。圖為大溫一交通要道上貨車絡繹不絕。 本報記者攝

代 以電子投票取 委託投票 法律連線

業主參與屋苑事務興趣增

有 一 種 簡 單易行的方法， 既能解決共管物 業業主對屋苑事 務漠不關心的問 題，又能鼓勵業 主積極參與屋苑 管理事務，那就 是引入電子投票 系統。

（星報資料圖片） 《共管物業法》（Condominium Act）

人數」之內。這種做法其實不利於業主，同時亦

在2017年11月作出修訂，允許業主進行電子

導致同一些委員會成員可以輕易連任數年，有時

投票。雖然安省一些有遠見的共管物業法團

甚至數十年。

她將電子投票系統引入安省的共管物業。 她近日向我發電郵表示，所有使用電子投票 的業主都說，他們非常喜歡用這種方式投票。業

（condominium corporation）己通過附例，引入

《共管物業法》的2017年修正案，允許法團

主隻須登入一個安全的投票網站，透過加密的電

電子投票方式，但許多法團至今仍堅持使用書面

隻需在會議中滿足25%的法定人數投票獲得簡單

郵連接點進行投票，他們可以在有空時才投票，

委託投票方法，這種方法在1967年安省成立首家

多數票，便可以引入電子投票的相關附例。

又可以在私人空間內投票。拉什又指，業主可以

共管物業法團時，便開始使用。 共管物業業主委員會面對的其中一個大問 題，就是業主的冷漠態度。很多業主相信，業主 委員會成員能夠以有組織、高效率的方式，管理

採用電子投票後的經驗顯示，如果業主可以

在不受別人影響或滋擾下，參與投票及表達個人

在家中進行投票，無需親身出席會議，會大大增

看法，一些屋苑在實行電子投票後，投票率更高

加業主參與屋苑事務的興趣。

達90%。

另一個好處是，業主委員會通常不必花錢請

美國超過一半的州份，電子投票已相當普

律師，作為調解員出席會議，或點算有爭議的選

遍。有些州份（例如亞利桑那州和佛羅裡達州

結果是，許多業主不參與年度大會，由於無

票。此外，在選票數據電子化後，監票人的點算

等），甚至已立法禁止委託投票。由於業主不必

法達到法定最低出席人數，導致會議被逼重新安

工作亦會快得多。對於一幢有250個單位的大樓來

參加會議或授權代理人投票，電子投票必定會淘

排時間。

說，在第一次大會實施電子投票的成本約為700

汰委託投票方式。我認為，所有共管物業都應該

元，而在以後的會議，成本會更低。

採用電子投票，因為這種投票方式最能符合所有

屋苑事務，因此沒有興趣參與屋苑管理。

業主委員會成員或物業管理公司人員，經常 要逐家逐戶敲門，要求業主簽署委託書，這樣即

多倫多Lash Condo Law法律事務所的拉什

使這些業主不出席大會，也可以被計算在「法定

（Denise Lash），是condovoter.com的創辦人，

人的利益。 作者Bob Aaron是多倫多房地產律師

2019年11月28日 Sing Tao Real Estate Guide

33

房屋貸款

淺談

貸款個案 個案四:

另類貸款可以幫助申請人達到購買或套現的目的，並 且幫助申請人解決當前財務困難。而在問題改善後，還能 讓客人有機會重新轉回低利息「甲級」貸款機構。

個案一: 两家人合伙買一幢約$6,000,000的商業大厦。但由於 大厦租金低，不足夠借到客人要求的金額，因此需要客人

年初時，客人在溫哥華買價值$230萬的房屋，且沒加 貸款條件，並已付定金。到成交日前兩天，他的銀行還沒 有把貸款批下來。然後他馬上來找我們，我們幫他把貸款 在一天內批下來，而利息只比銀行略高，從而讓客人能順 利進行交易。

個案五:

多拿首付出來。但其中一個合伙人不願意從中国再多匯款 過來。因而，我們在他的自住屋安排做了一個二貸，以套 現多些錢出來作為首付，以補不足，這樣就不用再匯錢過 來，並能解决當時之需要。同時，這二貸的利息也可以扣 稅。而客人也順利成交大廈。

個案二: 大溫地區有一排舊房子作發展用途，地價共值$2,700 萬，而客人要求借$15,000,000。而買家正和市政府申請

客人在西溫有一間獨立屋，已有銀行貸款，但想辦建 築貸款。而且，地可分割成二塊，並改建為二間獨立屋， 但客人的貸款銀行不容許分割為二塊地。再加上，貸款人 沒有足夠收入証明，並且在加国的資產並不多。但我們仍 成功幫客人安排了一個新貸款，以還掉現有銀行的貸款， 並且協助客人到市政府做土地分割，並成功為二塊地安排 建築貸款。

個案六:

改地用途，但尚未獲批。在這初步階段，一般房貸机構 不會放款，而我成功幫客人安排了一個$15,000,000的貸 款。

客人已有一個$515,000按揭的大溫物業，但因客人 拖欠交銀行供款和物業稅，銀行採取法律行動，打算將物

個案三: 近期才開餐館的自僱人士，在素里已有一所自住物 業。然後，他又在列治文再買了一間$1,300,000的房子作 為自住，並決定將素里物業賣掉。但他首付只可以拿出 15%，但又不想在新屋成交前，將舊屋降價賤售。儘管客 人並不符合政府担保條件 ，我們仍成功幫客人安排了一 個非政府担保的85%的貸款，好讓客人可以慢慢將舊屋賣 掉，並賣個好價錢。

此專欄僅供讀者參考，一切以法律依據為準。

業交給法庭拍賣。而通過我們的幫助，客人在原有金融機 構恢復了按揭，並讓客人可以繼續保持低利率的按揭。同 時，我們安排一個小額第二按揭，以幫助客人支付所欠的 物業稅。客人很感謝我們的安排，能讓他渡過難關，並保 存他的物業。 如果申請人有良好信貸紀錄及足夠的收入證明，就可 獲大銀行最低的貸款利率和最佳的貸款計劃。不然，上述 另類貸款也可以幫到你。

SALLY KWAN

關綺雪(按揭經理)

34

Sing Tao Real Estate Guide 2019年11月28日

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加西地產

綜合報道

低陸平原10月房銷降23% 混凝土柏文掛牌量大減 溫哥華房地產市場服務公司MLA Canada發表的分析報告顯示，低陸平 原地區10月房屋銷售率略有下降，菲沙河谷地區木結構住房單位銷售看漲；另 外，今年掛牌出售的混凝土柏文數量較去年大幅減少。 MLA Canada公布的2019年10月報告Real Estate Insights顯示，低陸平原地區在10月放盤 出售的住房項目共計12個項目，涵蓋各類住房類 型，其中，銷售率對比9月下降23%。 菲沙河谷（Fraser Valley）地區的住房銷售情 況依然呈良好勢頭，其中5成木結構住房單位，均 在推出後的30天內售出，9月份上市的所有住房也 已售出45%。二手屋市場的活躍度也為預售屋市場 帶去正面影響。 報告還指出，受政府推出多項打擊地產市場 措施影響，2019年放售的混凝土住房數量較2018 年減少75%，不足3,000個，是過去五年的最低水 平，此前平均每年可達到8,000至12,000個。 而隨著新屋起建數急劇減少，住房需求不斷增 加，未來房價或將繼續上漲，進一步影響住房可 負擔性。報告預測，從11月到12月，新推出的預 售項目將減少，11月預計只有6個項目放盤，提供 292個預售單位，包括187個混凝土住房單位，65 個木質結構單位和40個城市屋單位，主要分佈在

■報告指2019年放售的混凝土住房單位，較去年減少75%。

北溫及列治文地區。

卑詩Airbnb稅收超預期 專家視為「不良信號」 最近的數據顯示，短租公司加拿大Airbnb在過 去一年便為卑詩省、各市及地區政府帶來近4,300

卑詩非牟利房屋協會(B.C. Non Profit Housing Association)政策經理克利福德(Brian Clifford)稱， 短期出租只是可負擔房屋危機的一部分，在過去 數十年住房計劃資助不足的情況下，這個危機已 惡化。 克利福德指出，卑詩省有21%租客將他們超過

切關注情況，確保市政當局掌握所需要資料，以

一半的收入，用在租金和水電費上，較全國平均

便對短期租賃市場作出適當的監管。

的18%為高。

萬元稅收，用於資助各級政府興建可負擔房屋及

瓦克斯穆特於去年6月與他人合作進行一項

他又表示，所有跡象表明，租金在上漲，而

推廣旅遊項目，但是有房屋專家指出，這些短期

研究，結果研究發現，Airbnb租盤的出租頻率十

且租金增長的速度比一般人收入增長的速度為

租賃房屋稅收，對卑詩省的房屋租住危機來說

分高，以至長期出租可能會減少，而卑詩省府收

快。

只是一個小小的補償，長遠來說需要興建更多房

取的相關稅款超出預期，這應被視為「不良信

屋，幫助家庭找到可負擔住房。

號」。

麥吉爾大學(McGill University)城市規劃學系教 授瓦克斯穆特(David Wachsmuth)表示，即使其中 的每一分錢都立即投入，在卑詩省興建可負擔房

他指出，拿Airbnb的估計及卑詩省府的估計相 比，該省的短期出租活動比預期高許多。

市政事務及房屋廳長羅品珍(Selina Robinson) 稱，新民主黨省政府正在努力擺脫數十年來日益 嚴重的住房危機，數千個可負擔房屋項目正在興 建，省民明年開始將可見到新的可負擔房屋落

當局加強監管恢復更多長租

成。

財政廳去年估計，一項Airbnb稅收協議會為省

溫哥華市政府近日表示，市府對短期出租單

房屋計劃，將在10年內提供11.4萬個單位。羅品

府帶來1,600萬元，但今年的省級回報為3,370萬

位進行監管，並恢復更多長期租賃選擇所作出的

珍表示，目前正在興建22,459個單位。在這些單

元，較預測多出逾一倍。

努力正奏效，因為自引入短期出租規定以來，長

位中，有3,281個完工，有6,304個正在興建，有

期出租營運牌照的數目有所增加。

12,874套正在開發和審批過程之中。

屋，也不能立即解決問題。

財政廳長詹嘉路(Carole James)稱，省府正密 36

資料圖片

Sing Tao Real Estate Guide 2019年11月28日

去年，省府推出了一項近70億元的可負擔

加西地產

綜合報道

卑詩10月房銷增兩成 大溫地區勁升四成五

卑詩地產協會（BCREA）13日發 表的一份報告顯示，全省10月份通過俗 稱電腦盤(MLS)售出的房屋成交量較去 年同期攀升接近兩成，其中大溫區更錄 得四成五的升幅。至於屋價方面，全省 10月易手房屋價格有溫和升幅，但大溫 屋價則持續跌勢（見附表）。

卑詩省主要地區平均屋價 地區

2019 年 10 月 份 ( 萬元 )

按年升 幅 (%)

大溫區

98.9

-4.3

菲沙河谷

72.0

-1.8

維多利亞

71.3

1.9

奧卡納根

51.7

2.3

芝里華克

50.6

5.4 資料來源 :BCREA

BCREA表示，卑詩省在10月共有7,666個住 宅單位易手，比去年同月增長了19.3％，平均 價格為724,045元，比2018年10月上調5.1％。 至於銷售總額則為55.5億元，比去年同月增長 25.4％。 10月份在大溫區，房屋成交量達2,892個單 位，按年上漲45%，平均價格則為989,304元，比 去年同月減少4.3%。銷售總額則有28.6億元，較

■卑詩省樓市持續溫和復蘇，10月份房銷量比去年回升近兩成。

星報

一年前增加38.8%。

溫西物業申土地變更 作為可負擔出租房屋

銷售總額按年降9％ BCREA首席經濟學家奧格蒙德森（Brendon Ogmundson）指出，全省大部分市場正在恢復 至更為典型的銷售活動。他補充說，銷售回復活 躍，加上新樓盤有限，正在為許多市場的價格帶 來上行壓力。

溫哥華基斯蘭奴(Kitsilano)一幢出租物業發展

(studio)為1,950元。

與2018年9月相比，全省樓盤數量僅增長了

計劃，其中3房單位，月租為4,000元，正向市府

市府向市議會呈交的報告指該計劃達至「牟

1％，至36,567個單位，經季節性調整後，卑詩

申請改變土地用途。市府職員報告指它與市府定

利可負擔出租房屋」標準，有資格豁免支付發展

省掛牌住宅數量更有輕微下降。同時，隨著銷量

下的「牟利可負擔出租房屋」(for-profit affordable

開銷費(Development Cost Levies，簡稱DCLs)，

和掛牌量的下降，該省的整體市場狀況收緊，銷

rental housing)的定義一致，現就改變土地用途召

估計該計劃的DCLs約為126.4萬元。

售與樓盤的比率為21％。

開公聽會。

根據計劃的租金，可負擔租客每年收入是由

若獲批有資格豁免支付發展開銷費

7.8萬至16萬元。該計劃也合乎溫市其他激勵措

據溫市《喬治亞海峽報》（Straight）報道，

該計劃也將其中至少20%，即其中13個單

年初至今，卑詩省的住宅銷售總額與2018年

該出租發展計劃位於拉克街(Larch St.)1805號，

位，租給中等入息租客，3臥室單位租金為2,000

同期相比下降了9％，至453億元。住宅銷售量下

有63個單位。3臥室單位租金為4,000元；兩房單

元；兩房單位是1,600元；一房單位1,200元；開

降6.2％，至65,468個單位，而平均價格則下降

位是2,925元；1房單位是2,200元；開放式單位

放式單位950元。

至於大溫區，10月份掛牌放售住宅單位共有 14,183個單位，較去年同期增加3.7%，銷售與樓 盤的比率則為20.4％。

施，如增加高度和密度。

了3％，至691,618元。 2019年11月28日 Sing Tao Real Estate Guide

37

D ebbie Travis 溫暖是我家

巧用蠟燭織物花草 營造濃烈聖誕氣氛

在客廳的一角擺 放一盆聖誕花， 已經帶出濃烈的 聖誕氣氛。

氣氛。 的餐巾，營造出聖誕 餐桌上放上顏色鮮艷

聖誕節快到，又是與家人和朋友慶祝的好機

顏色鮮艷的餐巾，以及散發著節日色彩的椅墊，

在客廳的桌上，不妨在花瓶和陶瓷器皿裏，

會。這裏有一些布置家居的貼士，令家居充滿聖

使一家人或一群好友品嘗美味食物的同時，增添

裝滿裝飾用的植物、乾花、樹枝和草，以及布置

誕氣氛，讓大家開開心心過一個聖誕節。

濃濃暖意。有些餐巾更印有與聖誕節有關的圖

用的堅果和水果。

在大門之處，可放聖誕花環。一入大門的當 眼處，也可放上一兩盆聖誕花。 飯廳方面，在餐桌上，可以擺放充滿聖誕氣 氛的蠟燭，再放上一些聖誕裝飾品，並用上各種

案，例如聖誕樹。電池操作的蠟燭最為安全。 此外，在照亮餐桌的燈方面，亦可布置一 番。在燈的附近放一些小樹枝，為整個飯廳加添 大自然氣息。

還有，在客廳內，可擺放一個類似梯級的裝 飾架，放上不同植物，旁邊地上放有一盆聖誕 花，簡單得來，已經很好看。 上述裝飾品，很多都可以在明年再用。

Debbie Travis，加拿大著名 的家政女王，和美國的 Martha Stewart 齊名。她不 但是電視節目主持，還是一 大批家庭用品的招牌人物。 38

Sing Tao Real Estate Guide 2019年11月28日

豪宅，商業地產，生意出售

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39

舒適家居

英倫春風 該系列的Little Village咕以簡單顏

色勾畫出英國小鎮的經典圖畫。

菊、野草等不同的野生植物組合而成， 為這系列的主打花卉圖案。

另外，亦推出咕、碗碟等不同

品牌Cath Kidston同時亦製作不少

家品，以清新簡約的色調，配襯綻放中

以可愛小動物為主題的家品，如小狗盆

的花朵圖案，輕易配襯各種家居擺設風

栽，狗狗的頭頂是插花的位置，設計小

格，點綴居所。

巧精緻。而Lobster & Friends的杯盤系

而Winfield Flowers系列，則以英國 當地著名的攝政公園地址命名，由雛

列，以生長在英國附近的康沃爾海岸的 龍蝦，以及其他海洋生物為主題。

這款深淺藍色花卉為主題的牀具，配襯白色為底色，為你的睡眠空間增添清 新自然的點綴。

Cath Kidston同時推出這款碗碟套 裝，以經典的印花圖案為主，白 色底色配襯淺藍色小花，感覺清 新獨特。 40

英國品牌Cath Kidston推出的Day Trip系列，以當地 傳統活動、鄉村小鎮等為主題，配合清新耀眼的配色， 增添英倫風格的趣致點綴。

Sing Tao Real Estate Guide 2019年11月28日

英倫品牌Cath Kidston推出Day Trip的新品，以當地傳統活動、鄉村小鎮等 為主題，配合清新耀眼的配色。

這款餐具外面畫上趣致的鴨子在湖中暢泳，配襯淺藍色橫紋，清新可愛。

想為不同家庭成員添置禮物？不妨考慮這套杯子，寫上爸爸、媽媽等字， 配合花卉、跑車、小鳥等可愛圖案，設計獨特有趣。

Cath Kidston推出不少以可愛小動物為主題的家品，如這款盆栽，小狗的 頭頂是插花的位置，設計小巧精緻。

這款Lobster圍裙 以生長在英國附近 的康沃爾海岸的龍 蝦，重複的設計配 合海藍色和鮮橙色 為主，獨特奪目。

龍蝦與朋友 這套Lobster & Friends的杯盤系列，以紅色的龍蝦及 其他海洋生物為主題。

這個玻璃水瓶 屬 於 新 品 中 Winfield Flowers 系列，以英國當 地著名的攝政公 園地址命名，由 雛菊、野草等不 同的野生植物組 合而成，為Cath Kidston春夏的 主打花卉圖案。

這款Little Village咕以 簡單顏色勾畫 出英國小鎮的 經典圖畫，為 你的日常生活 增添英倫風格 的趣致點綴。

此款咕以清新簡約的色調，配襯綻放中的花朵圖案，輕易配襯各種家具，點綴居所。 2019年11月28日 Sing Tao Real Estate Guide

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園藝

怎樣種竹子 Bamboo（上） 很多中國人對竹子有情意結，認為竹子跟梅蘭菊一樣，代表 中國文化，中式亭院。其實在北美大多數地方都適宜種竹子，只 是種的人不多，最主要原因：請客容易送客難。種了竹子之後， 後患無窮，因為太會蔓延，太難控制。所以要有心理準備，選擇 不易蔓延品種，並防患未然，之後再種。 竹子Bamboo是屬於「草」Grass這一家

四周地下用金屬片伸入地下至少3呎，阻止根部

每年還是要檢查是否有根部突破障礙物。所以不

族。總共超過100種，有的非常高大，也有迷你

蔓延。如嫌金屬片麻煩，也可以用較厚的黑色的

時檢查，及切除根部還是必須的。

種。有的必須在溫熱帶才能種，有的可以容忍攝

塑膠板HDPE (high density polyethylene，厚度

氏零下20度的氣溫。

須有40 mil 以上。)於地下進行阻隔作用。專門

人士的範疇了。

不過最主要的可以分成兩類，一類是大家要

防止竹子蔓延的塑膠板，一般約兩呎半寬。這寬

不要以為非蔓延種就不會蔓延，只是蔓延速

避免的由根部蔓延的品種，叫做running types

度就是使用時的深度。此外也有專門種竹用的、

度較慢。所以為保險，仍然可以使用上面講的用

(蔓生或散生種)；這一類的根部每年可以蔓延3-5

很厚的塑膠布，叫做bamboo barrier。

利鏟切根方式，阻止向四周擴散。

呎，最誇張的一年蔓延10呎以上。另一類則是

這樣做好像工程很大，方式是先在要種竹子

不會蔓延的品種clumping types (叢生種)。一般

的地方挖深洞(壕溝)，像挖水池一樣，至少兩呎

庭院最好堅持選擇這一種。

半深，然後四周豎立厚塑膠板或塑膠布，在裡面

阻止竹子蔓延 如果你種的是蔓延品種，又不希望蔓延太厲 害，有幾個方式：

填土之後開始種。 另一種裝設方式較簡單，就是在種竹子的範

竹子品種 竹子生長很快，一般每年長高3-5呎，而目 前一般院子都不大，因此可以選擇較矮的品種， 如pygmy bamboo (Pleioblastus)。

圍外與鄰居相隔處，或是與車道相隔處，挖兩呎

其他較常見的品種還有：

半的深溝，將塑膠板或塑膠布插入，達到阻隔效

Fargesia dracocephala (Rufa)：非常耐寒，

首先，可以經常在地面下切除根部。每年至

果。這些塑膠布或塑膠板，網上有出售，每100

少兩次用利鏟伸入土內，將根部斬斷。最好的季

呎售價在$150 到$350元之間，並不便宜，但較

節是春天及秋季。這方法非常有效，也省錢。

持久。

5-9區可種，生長旺盛，最高8呎。是叢生種。 Bambusa multiplex (Alphonse Karr)：適合 做圍籬，高至20呎，也是叢生種，8-10區可種。

也有人先將竹子種在盆內，再種入地裡。但

這樣做都是費功夫及體力的，但可以一勞永

Pleioblastus viridistriatus (dwarf green-

即使這樣，也要防患根部由盆的排水孔伸展出

逸。將來見到自己的一排竹子圍籬，那種開心應

stripe bamboo)：矮種，最高3-4呎，葉子有不同

去。(種在盆裡時，不可以封住排水孔。)

當可以補償。

顏色條紋因此受歡迎。但根部會蔓延，5-10區可

較多人使用的，也是專家使用的方式是：在

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我也見到有人在地下建水泥牆，那就是專業

Sing Tao Real Estate Guide 2019年11月28日

不過不要以為裝了阻隔層就萬無一失，以後

種。

種植

些。剛好相反。如果竹子生長環境不好，它就會

這樣種時可以斜著種，因為原來被切除頭部

設法向四周蔓延，侵佔更多地方。所以最好在施

的竹子已經夭折，新竹子會由根部生長，因此不

肥及澆水方面都照顧周到，才減少向外伸展機

要直著種。

會。

如果是移植，或買來的種在盆裡的，可以照 一般樹木種植方式種植。

竹子生長很快，因此不時修剪也很重要。像 一般灌木一樣，過多老枝，會爭取陽光及養分。

剛種好的竹子要保持土壤潮濕，最好多用

定期將較老的竹子由基部剪斷除去，可以使植株

mulch覆土，包括有機土、稻草、草葉及樹皮屑

看來更健康(因為老竹子不會自動萎謝)。大約上了

等。

10年的竹子都應當斬斷除去。不過竹子像一般喬

原則上竹子很不挑剔，土壤要求不高，一般 表面土top soil加些manure或堆肥土compost就可

木，如果剪去頂部，就會停止向上長。此外不能 將全部副枝都剪去，那就會夭折。

以。對於光照也一樣，需要有些光，一天最好有 5小時光照，太熱的地方需要有些蔭。此外病蟲害

袁曉輝

都少。

媒體人、作家、園藝愛好者。 www.ritagiang.com

如果要種成圍籬，每一團(clump) 要隔3-5 Borinda boliana是clumping叢生種，但生長很 快(最快的一種)，原產地四川，不喜太熱及潮濕，最 高30呎，7-10區可種。 Phyllostachys nigra (black bamboo)黑竹，戶內 戶外都宜，也適合大盆栽種，不過是蔓延種。野外 可高至30呎，7-10區可種。 如果種得多，早春時會有竹筍出現，大多數是 可以吃的。如果你想吃竹筍，應當種哪些品種的竹 子？ 所有的Phyllostachys生的新筍都可以吃， 不過一般中國人吃的竹筍都來自Phyllostachys edulis，而泰國人吃的筍則多來自Dendrocalamus asper。不過在北美能種的，有竹筍吃的就分別 屬於Phyllostachys edulis、P. vivax、P. dulcis、 P. stimulosa、P. plattyglossa、P. nidularia、 P. parvifolia、P. atrovaginata及Qiongzhuea tumidissinoda，換言之，多數屬於的Phyllostachys 都可以吃。 同時多挖竹筍，也可以控制竹的蔓延。

呎，否則太密。生長旺盛的，更要隔遠些。一般 叢生品種一年會長1-2呎，蔓延種Running types就 會長3-5呎。 種竹子最好在春天，使之有足夠時間生根， 應付冬天。在較冷的地方，入冬前必須覆上厚厚 的土。即使是耐寒品種，最好都覆土mulch約6 吋。在熱帶，秋天種都沒有問題，但要避免在夏 天種，除非是種在蔭地。 竹子很需要水分，不能長期乾旱。所以在熱 帶要種在蔭處，以保水分。如果天不下雨，通常 每3、4天就必須澆水。此外竹子也需肥，一年大 約兩次，在春季及夏季施以含氮較多的肥料。(就 是第一個數字高的肥。一般草坪肥亦適用。)春秋 季時添加manure在表土也有用。有機肥中的血肥 blood meal中含高氮肥，盡可使用。 每年春天加上2、3吋的新土在表面，也可以 促進生長。新土最好是堆肥土compost，動物糞 土manure一類的有機土。而且新土覆蓋的範圍可 以引導新竹的生長方向。 不要以為竹子生長不好，向外蔓延的就慢

2019年11月28日 Sing Tao Real Estate Guide

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園藝

撰文：花澤類

禾雀花 吊掛成串似禾雀飛舞

禾雀花為蝶

求很嚴，當溫度在8℃以下停止生長。

形花科藤本

禾雀花較喜光，向陽地方開花繁茂，半

植物。因其

遮蔭地方則開花亦多，忌蔭蔽；喜肥沃濕潤

花形酷似

土壤，適生於土層深厚的沙壤土。

雀鳥，吊

培育方法

掛成串有如 禾雀飛舞而

禾雀花可用扦插、壓條的方法進行繁殖

得名，主要分

育苗。扦插於春季萌芽前進行，選用健壯的

佈在亞洲熱帶

枝條作插穗，下端用生根粉等生根激素溶液

和亞熱帶地區。

浸泡後插入濕沙床內遮陽噴霧保濕，約1個月 發根；夏季在室外扦插，需搭蔭棚遮光。

特徵及習性

株，用於地植或垂直綠化時，可用塘泥拌泥

般盤繞在大樹上，簇串狀花穗，直接長在籐

炭土或垃圾土等緩效肥料，適當控制植株生

蔓上。花有5瓣，多白色，也有粉色、紫色，

長。因其萌芽性強，入秋後應對過密的藤蔓

甚至紫黑色，每朵花似一隻小鳥。花開在藤

以及衰老枝條修剪清理1次，增加透光度，促

蔓上，吊掛成串，每串二三十朵不等，串串

進花芽形成。

下垂，有如萬鳥棲枝，神形兼備，令人歎為

禾雀花對於盆栽的植株，除了在上盆時

觀止。每年3至4月下旬開花。花瓣淡綠色，

添加有機肥料外，在平時的養護過程中，還

有兩塊花瓣會捲攏成翅狀，風情萬種、十分

要進行適當地肥水管理。

禾雀花喜歡濕潤或半燥的氣候環境，要 求生長環境的空氣相對溫度在50至70%，

Sing Tao Real Estate Guide 2019年11月28日

刻傷後壓入土中，保持濕潤，發根後剪下新

禾雀花向上攀爬的本領極強，能像巨蟒

迷人，頗具觀賞價值。

44

壓條主要利用落地的藤蔓，在節間下端

禾雀花在冬季植株進入休眠或半休眠 期，要把瘦弱、病蟲、枯死、過密等枝條剪 掉。也可結合扦插對枝條進行整理。

如果空氣相對濕度過低時，下部葉片就會黃

禾雀花只要養護得法，它就會生長很

化、脫落，上部葉片無光澤。由於禾雀花原

快，當生長到一定的大小時，就要考慮給它

產於亞熱帶地區，因此它對冬季的溫度的要

換個大一點的盆，以讓它繼續旺盛生長。

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Bathurst夾Fort York 湖邊豪華柏 文， 少有開放式單位， 最合單身人仕 上車盤，自住或投資最佳選擇，中層市 區景，舉步至湖邊及公園，近CNE及超 市，門口TTC，往聯合車站或Bloor一樣 方便。 只售$428,000

McCown夾HWY 7 不一般特大豪華 柏文，1950呎特大空間，兩大睡房加太 陽房，全屋兩年新裝修，美倫美奐，大廈 有多樣康樂設施，舉步至商場、超市，鄰 近公園、社區設施及著名中學。少有雙車 位及寬敞儲物櫃。 只售$979,000

Parliament夾Mill 釀酒廠區豪華柏 文，獨特社區，年青一族至愛地區， 近湖邊及公園，門口TTC及各著名餐 廳。 一睡房四正間格，光猛開揚，釀 酒廠區靚景。豪華康樂設施 ，最合自 住或投資。優質正盤。只售$578,000 2019年11月28日 Sing Tao Real Estate Guide

45

丞家立室

撰文：梁文威 玄學顧問：李丞責

跑馬地，是一個充滿回憶的地方，不論是馬場、大球場以至天主教墳場外的 「今夕吾軀歸故土、他朝君體也相同」對聯，都是很多香港人生活的一部分。 不過，跑馬地的舊稱快活谷，當中其實有特別的涵義，「Happy Valley」本 意是「給軍人安息的地方」，「Happy」即「極樂」的意思，可想而知，跑馬地其 實是香港其中一個最早的墳場區，難怪跑馬地，一直都是香港都市傳聞中的一個重 要地標。

46

Sing Tao Real Estate Guide 2019年11月28日

英軍墳場 跑馬地在古代，本名其實是黃泥涌

是「給軍人安息的地方」，中文譯作 「快活谷」。

谷，後來英國人改名Happy Valley，中文

到一八四六年，英國人在此建運動

即為快活谷。又由於興建了馬場，所以

場地及馬場、球場等，現在養和醫院的

才有「跑馬地」這個名。

土地，本來即為愉園遊樂場。

約在一八四○年，英國在此設立軍

馬場大火

營，當時很多軍人因熱病身亡，於是就 葬在此地，由於病亡者過多，後來連軍 營也搬走，就只剩下軍人墳場，這個地

要講跑馬地最大的人命傷亡事故， 當屬一九一八年的馬場大火。

方就成為一個墳場區，「Happy Valley」

當年的二月二十六日，是周年大賽 第三日比賽，當時的看台都是木 製，下面就設有各種熟食檔。賽事 期間，其中一個看台棚架突然倒 塌，觀眾無處逃生，不少人跌入下 面的爐火之中，繼而引發大火，最

▲

馬棚遇難者公墓，位於大球場後 山，知道有此地的人不多。

▲跑馬地的靈異故事極多，或許與 此地本是墳場區有關。

▲

天主教墳場的對聯，意義深遠， 各人可以有不同的解讀。

後導致六百多人身亡。

者要珍惜生命，放下對短促生命的執着，

據說，當年能夠入馬場睇比賽的人，絕

真正的譯文，其實應該是：「旅人，你與

對非富則貴，平民百姓根本不可能負擔當中

放下執着

費用，更有不少是衣着華麗、但行動不便的 女性，難以逃生，所以死亡人數眾多。

跑馬地天主教墳場外，有一對香港人都

另外，其實當時社會較落後，不少屍體

十分熟悉的對聯：「今夕吾軀歸故土，他朝

在經火燒後，根本無從辨認，最後就集體葬

君體也相同。」但卻不是太多人知道其出

在現今大球場的後山，一個名為「戊午馬棚

處。

遇難中西士女公墓」的地方。 說到這場大火，當中最靈異的傳聞，就 是據說火災當日，有一對爺孫本來要入馬

我當年一般，而你終有一天也會成我這模 樣。」現在的對聯，應該是經熟悉中國文字 的人再修改而來，後來又有傳說，這對對聯 是為了安慰馬場大火燒死的亡靈。 而發生在跑馬地墳場的鬼故，就更是多 不勝數，住在該區的人，從年幼時就會被告

據上世紀初，一名神父指出，這是以查

知，千萬不要在天黑後行經墳場外，皆因會

理曼的老師，寫的拉丁文詩句翻譯而來，原

無法行出「結界」，一直在該段路面走不出

文為：

來。

場，但兩人乘坐電車到達後，年幼的孫兒突

「Quod nunc es fueram, famosus in

七、八十年代時，又常傳說有的士司

然大驚，竟然說見到每個入馬場的人，都頂

orbe, viator, et quod nunc ego sum, tuque

機，在墳場外遇上一名白衣女子截車，上車

着一支白蠟燭，大哭大叫不肯入場，爺爺沒

futurus eris.」

後一言不發，的士一駛出銅鑼灣後，該女子

法只得回家，最後兩爺孫逃過一劫。

意思是人無法逃離死亡的現實，告誡生

就突然消失不見，類似故事，多不勝數。

2019年11月28日 Sing Tao Real Estate Guide

47

舒適家居

旅 之 季 四 既可以逃 ， 歷 遊 國 牌 時間到外 抽 。日本品 要 勝 總 名 年 景 一 風 合 愛旅行， 欣賞各地 地方，配 能 同 又 不 ， 不少人喜 等 下 敦 ，休息一 法國、倫 。 作 把 ， 工 題 的 主 異國風情 為 點 」 一 離忙碌 程 添 增 「旅 ，為居所 ranc以 品 產 列 Francf 一系 ，設計出 素 元 季 四 —法 渡假勝地 門 熱 以 計 ，配合 春天的設 綫條為主 何 幾 以 ， 主， 典雅之餘 約 國南部為 簡 計 計的 配色，設 出簡約設 藍白色等 推 時 同 寫意。 主調， 讓人感覺 地色系為 大 以 ， 家具 適感覺。 木製系列 假般的舒 渡 添 增 地中 間 西班牙的 為室內空 入 加 則 具 配襯藍 夏天的家 的花卉， 紛 繽 彩 以色 ，點綴你 海元素， 品設計上 牀 入 加 朵放 ， 粉色的花 白色綫條 把 亦 牌 清新 間。品 讓人感覺 的睡眠空 ， 上 計 家品設 在餐具等 時推 cfranc同 悅目。 n a r F 外， V e r t ig e 除了家具 製造的 商 水 香 10種不 國傳統 出由法 燭，備有 蠟 及 薰 ce香 外國的花 Fragran 恍如置身 你 讓 ， 擇 同香味選 。 私人空間 園，享受

妨考 的你，不 喜歡自然 卉為主調的 花 慮這款以 粉色設計， 用 牀品，使 新悅目。 清 讓人感覺

、倫敦 ，把法國 列新 題 主 為 旅程」 計出一系 anc以「 四季元素，設 Francfr 方，配合 風情。 等不同地 增添一點異國 所 品，為居 點綴， 紛的花卉 綫條 繽 彩 色 的 不能缺少 配襯簡潔 夏天當然 藍白色為主， 格。 以 風 這款餐具 典雅的地中海 滿 充 設計，

炎熱的夏天，最好 能喝上一杯清涼的 果汁，這款以夏日飲 品為主題的杯具，色彩 繽紛。

48

Sing Tao Real Estate Guide 2019年11月28日

芬香怡人 洗滌心靈

傳統香 出由法國 rance 推 c n a e Frag Francfr 的Vertig 不同 水商製造 ， 備 有 1 0 種 外 燭 蠟 如置身 香薰及 讓你恍 ， 擇 香味選 。 國的花園

將藍白色綫條設計放 入咕，以粗幼不一 的直綫，配襯表面的 蝴蝶結，為居所增添 典雅點綴。

卉及藍 繽紛的花 彩 色 以 設計， 融入牀品 空間。 能 亦 卉 眠 夏天花 綴你的睡 點 ， 條 白色綫

感覺。 般的寫意 假 渡 添 空間增 ，為室內 調 主 為 地色系 具，以大 家 列 系 的木製 白 簡約設計 ，配合藍 主 為 條 幾何綫 具中，以 家 廳 客 格融入 南法風情 勝地法國南部的風 假 寫意。 品牌把渡 讓人感覺舒適 ， 色等配色

配襯法 何綫條，

以幾 這款咕 意。 寫 感覺舒適

國傳統圖

樣，

典雅之 設計簡約

餘，讓人

2019年11月28日 Sing Tao Real Estate Guide

49

室內設計

1

2

3

「時裝」和「室內設計」雖同樣屬於設計範疇，但兩者相 遇之下，卻能擦出不一樣的火花。這間由室內設計師Kenji， 與身為時裝設計師的戶主兄弟之共同心血結晶，以柔和啡灰色 調作主軸，帶出和諧舒適風格，並展現具藝術感的品味。

這間實用面積約2,000方呎

除了美觀，設計師亦照顧

的大宅，包含了3位設計師──

到戶主兄弟的置物需要，單計

室內設計師Kenji，以及時裝設

廳堂位置便已在大門兩側及廚

計師的戶主兄弟之心血。為了

房外的牆身，加裝了及頂大櫃

增加戶主的生活空間，Kenji將

或半高入牆櫃，門板以深淺色

單位的間隔布局大幅改動，由

調的木紋及以帶反光效果的飾

設計、入則、裝修、布置至完

面配搭，在柔和色調中注入豐

工，花了約2年時間，其所花

富的層次及質感。

的心思及設計的細緻度可見一

4

斑。

灰啡主調添層次

戶主閒時喜愛招呼一眾好 友於家中聚會，所以在間隔布 局上，廳堂及廚房都為此而注 入特色元素。Kenji指在今次

廳堂的裝修及家具用色，

的設計個案之中，最喜歡是與

以淺灰及淡啡色調為主，客廳

平台連接的飯廳位置：「飯廳

一列近天花位置的長層架，排

雖然離廚房稍遠，但其面積闊

列着一系列的畫作，具藝術氣

落，飯廳其中兩邊裝設玻璃趟

息之餘，在視覺上有延伸的效

門連接平台，整個空間開揚

果，令本來已寬廣的廳堂添上

光猛，是招呼親朋的理想位

透視感。

置。」

１ 廳堂的影音櫃及飯廳之間，放置具綫條美的椅子，添上點點

雅致氣息。

2 灰調子的型格廚房，配備齊全廚房電器，中央的島形廚櫃既

方便戶主兄弟進餐，亦可供三五知己小型聚會時使用。

３ 客廳一列長層架排列著多幅畫作，具藝術氣息，且有延伸視

覺效果。

4 客廳一角設置吧枱，方便戶主隨時與朋友把酒言歡。

經大幅改動間隔的居住空間，以淺 灰及淡啡色調為主，予人舒適和諧 的感覺。

50

Sing Tao Real Estate Guide 2019年11月28日

5 除了飯廳之外，客廳與大門之間的偌大空間，亦設 有吧枱位置，而吧枱側的小櫃子其實隱藏了雪櫃。 單位的廚房，佔全屋面積比例亦大，灰調子的型格 外觀，配以多件功能齊全的廚房電器，全因戶主喜愛下 廚，亦要在廚房內設置兼具餐桌功能的島形廚櫃，方便 兄弟二人進餐，或與三五知己作小型聚會時使用。

6

設計小檔案 實用面積：約2,000方呎，另設平台 間隔：4房連套房加工人房 設計主題： 室 內以啡灰兩色作主調，營造和諧感覺， 而室內間隔上除了照顧到戶主兄弟的生活 習慣，亦為戶主與朋友歡聚預留空間。

工作間連接平台花園 步入通往房間的走廊，即進入了戶主兄弟的私人空 間。最先經過的是弟弟的睡房，設計師為鍾情啡調的戶 主弟弟創造出一間以earth tone為主的寢室，旁邊更是 一間可通往平台花園的私人工作間，悠閒氣息相信能為 他激發更多創作靈感。 毗連是哥哥的套房，包括了寢區、衣帽間、套房浴 室及私人工作間，整個空間都經過拓闊，灰色是房間主 人的鍾愛色調之一，所以房間亦以此為主色，一派型格 味道。套房浴室在擴闊之後，不僅有空間裝設浴缸，更 可同時加設附有座位的淋浴間。

主人套房空間極為寬廣，兼備寢區、套廁、衣 帽間及工作間等功能，並以灰色作主色。

7 5 弟弟睡房以房間主人鍾愛的啡色作點

綴，洋溢溫暖感覺。

6 戶主兄弟均有自己的工作間，圖中屬於

弟弟的工作間，更有玻璃趟門連接平台 花園。 7 主人套房浴室擴闊後，備有浴缸及淋浴 間，後者更設有坐位。 8 衣帽間以玻璃門作分隔，保留通透開揚 感。 9 屋內放置不少特色畫作，風格和色調， 與室內空間尤如融為一體。

8

9

2019年11月28日 Sing Tao Real Estate Guide

51

舒適家居

抽濕兼凈化空間

惠而浦推出小巧的智淨抽濕機，佔地空間僅722cm2，具有獨立空氣淨化功能， 4重空氣淨化裝置：納米銀離子過濾網、HEPA過濾網、活性碳層及負離子淨化 裝置，全方位潔淨，帶來清新空氣。

抽濕高手

環保抽濕盒毋須插電

ECO-DRY環保抽濕盒毋須插電使用， 利用安全無毒性乾燥劑，可循環使用達 1,000次，若盒上顯示為粉紅色，即代 表抽濕盒需要插電烘乾，適用於廚房、 儲物盒、鞋櫃等，甚至掛於衣櫃裏亦 可。

52

抽濕機愈出愈高端，也愈來愈高性能，貼心迎合不同家庭 的需要。 惠而浦推出的智淨抽濕機，小小機

備有自動濕度控制功能，因應環境濕

身內藏2大獨立功能，可同時抽濕及淨

度調控除濕程度，加上濕度及風速選

化空氣，4重空氣淨化裝置，包括納米

擇、特長定時及自動除霜等功能，徹

銀離子過濾網、HEPA過濾網、活性碳

底抽除屋內濕氣。

層和負離子淨化裝置，助你全方位淨

除了各種須插電的抽濕機外，

化空氣中的微粒及懸浮粒子，大大提

ECO-DRY環保抽濕盒則毋須插電使

高空氣素質。

用，利用安全無毒性乾燥劑，可循環

而對於居室較大的家庭來說，抽濕

使用達1,000次，迷你設計令它適用於

量自然較多，德國寶的全新「勁抽」

廚房、儲物盒、鞋櫃等，甚至掛於衣

40公升抽濕機，配合特大水箱，而且

櫃裏亦可。

USB迷你流動版

USB迷你流動抽濕機採用日本最新開 發WD除濕機能，透過半導體製冷技 術把吸入機組內的濕氣冷卻，再把變 乾的空氣排出，特強去濕力，設計輕 巧，可放置於狹窄的空間如衣櫃及鞋 櫃內使用。

Sing Tao Real Estate Guide 2019年11月28日

輕觸式電子控制面板

「Mini Eco Aqua」 智能抽濕機以半導體製冷抽濕，毋須使用壓縮泵及化學劑， 環保慳電，而且有自動控濕或連續抽濕功能，共配有輕觸式電子控制面板，易 於使用。

簡便乾衣

日立RD-110EX專為小家庭而設，機 身纖巧，設有4個抽濕模式和自動關 機時間設定，而且配備連續抽濕功 能，有效乾衣。

這部Hello Kitty迷你抽濕 機機身上印有一個紅色的 Hello Kitty，非常可愛，而 且適合置於衣櫃、浴室等地 方使用。

Sales Rep.金牌業績

背向公園，全屋已裝修，可分門出 入，近TTC，EDWARDS GARDEN， 舉步名校。 $1,500,000餘

盤

北約近Edwards / Garden

士嘉堡獨立屋出售

盤

Brimely/Sheppard 獨立平房

多倫多餐館生意轉讓

盤

於人村近湖豪宅 9th Line / 407 地舖出租

新

獨家

50呎×145呎地4+2房，土庫完 成全新，分門出入，2廚房。近 商場，交通方便。$799,000

地50 x 130呎，4+2睡房， 3400呎，新窗，精工裝修。 $1,940,000

廿一世紀全加拿大金獎

(416)930-3730

www.catherinechow.ca

Website: www.Sandyzhou.com 漁人村，名校區，1000sqft 新 高檔豪華公寓，2睡房，2.5 廁，10呎樓底連車位，近超 市，407及404，公園，十分 方便。叫價93萬餘

名校區42×143 FEET後園130 呎”，可建8千呎新屋或自住，全 屋已裝修。叫價$1,600,000餘

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（647）402-1338

HWY 7/ Main ST. Unionville

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(Broker) Grand Centurion 2016

北約LESLIE / LAWRENCE

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周慧儀

Sandy Zhou團隊

Kennedy/Lawrence，35x133 Feet Lot，2廚房，3+2睡房，2廁，全新 裝修，讀庫分門出入，近學校，公 園，交通方便。叫價75萬餘

盤

盤

新

盤

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盤

北約克YONGE/FINCH 柏文

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2019年11月28日 Sing Tao Real Estate Guide

53

經 紀索引 地產經紀姓名

電話

公司

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地產經紀姓名

(416) 417-1609

ReMax Realtron Realty Inc.

59

Gortva, Anna

(647) 988-2715

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Hau, Eric

Benczik, Leslie

(905) 477-7766

ReMax All-Stars Benczik Team Realty Inc.

23

Buenafe, Victoria

(905) 447-5371

Century21 Kennect Realty

Cao, Sicilia

(416) 568-6316

Chai, John Chan, Anita

Ahn, Sam Au, Anthony

區德銓

電話

公司

廣告 頁碼

(416) 568-0316

HomeLife Broadway Realty Inc.

17

侯文順

(416) 399-2179

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

He, Charlie

何人可

(905) 470-9800

ReMax Realtron Realty Inc.

45

5

Ho, Dennis

何迪康

(416) 720-8889

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Century21 Kennect Realty

5

Ho, Herman

(416) 728-7756

Sultan Realty Inc.

35

(416) 318-6347

Union Captial Realty

11

Ho, Iris

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

(416) 918-9933

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Ho, Tony

(905) 305-9669

Landpower Real Estate Ltd.

(647) 989-8218

Tradeworld Realty Inc.

何麗貞

20-21 13

Chan, Christina

陳妙玲

(416) 726-8211

Century 21 Atria Realty Inc.

58

Hon, Jimmy Hok Lam

Chan, Daniel

陳穗康

(416) 464-4622

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Honarmand, Ardi

(647) 521-8224

Century21 Kennect Realty

Chan, Nancy

陳周觀善

(416) 769-0188

HomeLife Broadway Realty Inc.

17

Hong, Cathy

(647) 832-8599

Tradeworld Realty Inc.

(647) 588-4386

HomeLife Broadway Realty Inc.

17

Hu, Julia

(416) 880-6886

Century 21 Leading, Edge Experia Realty Inc.

39

(416) 873-8286

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Chan, Philip

韓學林

20-21 5 20-21

Chan, Samantha

陳思如

(416) 818-1181

Tradeworld Realty Inc.

45

Huang, Mark

Chan, Samantha

陳思如

(416) 818-1181

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Huang, Mary

(416) 816-8685

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Chan, Wayne

陳永光

(416) 564-4818

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Hui, Nancy

(416) 804-3988

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Chan, Wikee

陳惠奇

(647) 330-1380

HomeLife Broadway Realty Inc.

17

Hui, Roger

(416) 318-3316

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Chen, Brian

陳新質

(416) 994-3676

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Hung, Nelly

(905) 475-4750

ReMax Excel Realty Ltd.

27

Chen, Helen Yu-Mei

陳玉美

(416) 301-3188

Tradeworld Realty Inc.

(416) 523-1783

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

陳專

(416) 258-8101

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Ishag, Edmond

(416) 450-4330

Century21 Kennect Realty

5

Cheng, Kent S.K.

鄭樹堅

(416) 723-6538

HomeLife Broadway Realty Inc.

17

Kiang, Patrick

(416) 566-3937

HomeLife Broadway Realty Inc.

17

Cheng, Maria

鄭小萍

(416) 716-2070

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Kwong, Dixon

(647) 770-8080

Century21 Kennect Realty

5

Cheng, Paul

(905) 475-4750

ReMax Excel Realty Ltd.

27

Lai, Feva

黎炳華

(416) 816-7246

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Cheong, Elton Woo Sang

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lai, Jackie

賴國瑞

(416) 543-8988

Century 21 Atria Realty Inc.

58

Cheung, Alice

(416) 708-6788

HomeLife Broadway Realty Inc.

17

Lam, Joseph

林先生

(416) 371-3882

HomeLife Broadway Realty Inc.

17

Cheung, Eliza

(416) 388-1320

ReMax Excel Realty Ltd.

27

Lam, Man Ying

林文英

(647) 400-5606

Tradeworld Realty Inc.

20-21

張茲馨

(416) 617-3833

Century21 Leading Edge Realty Inc.

53

Lam, Peter

林柏濤

(416) 543-7879

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Cheung, Sammy Wah Sang 張華生

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lau, Charmaine

劉小敏

(416) 804-8338

Landpower Real Estate Ltd.

13

Chew, Eva

(647) 889-6238

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lau, Grace

劉小姐

(416) 627-6888

Elite Capital Realty Inc.

3

(647) 280-4561

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lau, Joana

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Choi, Viviane

(647) 937-9689

Century21 Kennect Realty

5

Lee, Clement

(416) 616-2769

Mid-Land Group Realty Inc. Brokerage

35

Chon, Howard

(416) 882-1000

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lee, Eleanor

(416) 716-3738

HomeLife Broadway Realty Inc.

17

Chong, Jennie

(416) 917-6008

Mid-Land Group Realty Inc. Brokerage

35

Lee, Fanny

(647) 686-8380

ReMax Excel Realty Ltd.

27

53

Leng, Hank

冷志平

(647) 296-0655

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

20-21

Leung, Alec

梁錫鴻

(416) 505-7328

Tradeworld Realty Inc.

Chen, Paul

Cheung, Ellen

Chiu, Julisa

趙太

20-21

Huynh, Trieu (True)

黃福祥

張加發

姜先生

李瑞雲

Chow, Catherine

周慧儀

(416) 930-3730

Century21 Leading Edge Realty Inc.

Chui, Alan

徐先生

(416) 899-0567

Tradeworld Realty Inc.

Chung, Faith

(647) 996-8039

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Leung, Eugenia

梁慧中

(416) 727-2682

Landpower Real Estate Ltd.

Eric Lin

(905) 475-4750

ReMax Excel Realty Ltd.

27

Leung, Sau Hong

梁秀雄

(416) 722-2710

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Escoe, Robert

(416) 968-3434

City Commercial Realty Group Ltd., Brokerage

23

Leung, Wing Sang

梁榮生

(416) 722-6883

Tradeworld Realty Inc.

20-21

李先生

(416) 616-2638

Tradeworld Realty Inc.

20-21

20-21 13

Fan, Cindy

湯遠芬

(416) 616-9383

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Li, Kam Kwan

Fan, Wayne

范瑋

(416) 508-3833

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Li, Lawrence

(416) 689-2228

ReMax Excel Realty Ltd.

(647) 927-2218

HomeLife Broadway Realty Inc.

17

Li, Lisa Yu Ying

(416) 727-3488

Tradeworld Realty Inc.

28

Li, William

(647) 802-5932

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

20-21

Lin, Judy

(647) 898-5111

Century21 Kennect Realty

5

Feng, Kenneth Fung, Cliff

馮培吉

(416) 818-7858

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Fung, Michael

馮先生

(416) 721-8000

Tradeworld Realty Inc.

54

Sing Tao Real Estate Guide 2019年11月28日

李國文

27 20-21

地產經紀姓名

電話

公司

廣告 頁碼

地產經紀姓名

Liu, Sidney

劉熹

(416) 706-3288

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Wong, Roger

Lo, Selwyn

廬少峯

(905) 881-3661

HomeLife Broadway Realty Inc.

17

Wong, Stephen

Lui, Manson

(416) 451-9868

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Wong, Susan

Luk, Winson Wing Sou

(416) 616-3972

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Wong, Sylvia

(647) 292-3383

HomeLife Broadway Realty Inc.

17

Wu, Li

Ma, Maggie

(647) 803-9800

Century21 Kennect Realty

5

Wu, Wai Man

Mou, George

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Yao, Remena

Lung, Tommy

龍家良

王恆達

電話

公司

廣告 頁碼

(416) 917-6863

HomeLife Broadway Realty Inc.

17

(905) 305-9669

Landpower Real Estate Ltd.

13

黃何婉宜

(416) 417-8123

Markham Centre Realty Inc.

15

黃龔瑞玲

(416) 817-3588

Century 21 Heritage Group Ltd.

27

(905) 477-7766

ReMax All-Stars Benczik Team Realty Inc.

23

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

(416) 399-9331

Tradeworld Realty Inc.

20-21

胡慧雯

Mui, Anita

梅育英

(416) 312-1268

Century 21 Atria Realty Inc.

39

Yeung, Kam

楊錦培

(416) 471-9777

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Ng, Bob

吳先生

(647) 868-8212

HomeLife Broadway Realty Inc.

17

Yeung, Ken

楊先生

(416) 618-9890

Century21 Kennect Realty

5

Ng, Dennis

吳漢昌

(416) 318-7653

Tradeworld Realty Inc.

45

Young, May

楊潔美

(416) 918-6718

Century21 South Breeze Realty Inc.

60

Ng, Ellen

吳瑞瑜

(416) 948-8612

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Yu, Lili

于莉莉

(416) 721-8983

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Ng, Jessie

伍幼雁

(416) 230-6893

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Yu, Norman

余永權

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

Ng, Ricky

吳國輝

(647) 408-3898

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Yue, Alfred

俞先生

(416) 567-8830

HomeLife Broadway Realty Inc.

Ni, Joseph

倪捷

(647) 802-6899

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

(416) 818-6884

Tradeworld Realty Inc.

Nip, Alice

簡聶麗芳

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

Pang, Merisa

(647) 988-0329

Pockay, Barry

28

趙惠明

(416) 816-9638

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Landpower Real Estate Ltd.

13

Zhou, Carmen

周嘉雯

(647) 867-8873

ReMax Excel Realty Ltd.

27

(416) 968-3434

City Commercial Realty Group Ltd., Brokerage

23

Zhou, Sandy

(647) 402-1338

Century21 Leading Edge Realty Inc.

53

Zhou, Wendy Ying Xian

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

(416) 918-1717

Tradeworld Realty Inc.

Poon, Martin

潘志朗

(647) 403-0427

ReMax Excel Realty Ltd.

Shen, Jacky

沈杰雄

(647) 409-1275

Tradeworld Realty Inc.

Shum, Christa

沈菊芳

(647) 241-3668

HomeLife Broadway Realty Inc.

17

(416) 333-6935

ReMax Excel Realty Ltd.

27

20-21

20-21

孫代浩

(416) 617-9997

ReMax Realtron Realty Inc.

9

Sun, Stephen

孫代浩

(416) 617-9997

ReMax Realtron Realty Inc.

59

(416) 877-3977

ReMax Excel Realty Ltd.

27

(416) 618-7820

Tradeworld Realty Inc.

(416) 857-3873

Landpower Real Estate Ltd.

譚北倫

(416) 817-9161

Tradeworld Realty Inc.

Tam, Steven

譚銘

(905) 467-6666

Royal LePage Elite Realty

Trinh, Vincent

林文成

(416) 906-0519

Tradeworld Realty Inc.

(647) 999-5386

Union Captial Realty

司徒玲

Szeto, Wilson Tam, Allan

Tsaparis, David Tsui, Wendy

徐小姐

(416) 816-7887

Tradeworld Realty Inc.

Tung, Edmond

董建華

(416) 618-8922

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

(647) 403-3328

Tradeworld Realty Inc.

Wang, Angela

20-21

27

Sun, Stephen

Szeto, Ling

20-21

Zhao, William

潘國輝

Sy, Iren Go

17

20-21

Poon, David

Signh, Gary

Yung, Dennis Kaho

20-21

20-21 13 20-21 58 20-21 11 20-21 29 20-21

Wong, Anissa

黃太

(416) 357-6388

ReMax Realtron Realty Inc.

Wong, Anny

黃小姐

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

Wong, Chastan

(416) 888-8822

HomeLife Broadway Realty Inc.

17

Wong, Jean Carole

(647) 926-8066

ReMax Excel Realty Ltd.

27

Wong, Joseph

(416) 543-2866

ReMax Excel Realty Ltd.

27

Wong, Micky

(416) 562-4500

ReMax Excel Realty Ltd.

27

Wong, Mokei

(416) 930-8933

HomeLife Broadway Realty Inc.

17

9 20-21

2019年11月28日 Sing Tao Real Estate Guide

55

樓價情報

大多倫多過去十年樓價 （各種類型房屋總和） 年份

總銷量

平均價格

2009

87,308

$395,460

2010

85,545

$431,276

2011

89,096

$465,014

2012

85,496

$497,130

2013

87,049

$522,958

2014

92,782

$566,624

2015

101,213

$622,121

2016

113,040

$729,837

2017

92,335

$822,727

2018

78,018

$787,865

2018 每月銷情 3,987

$735,874

5,148

$767,801

7,188

$784,514

7,742

$804,894

8,402

$809,305

8,024

$808,066

6,914

$781,792

6,797

$765,252

6,414

$796,782

7,448

$807,538

6,207

$787,559

3,747

$749,019

78,018

$787,865

2019 每月銷情 4,009

$748,328

5,025

$780,397

7,187

$788,335

9,042

$820,148

9,989

$838,540

8,860

$832,703

8,595

$806,755

7,711

$792,611

7,825

$843,115

8,491

$852,142

-

-

-

-

76,413

$816,105

加拿大六大銀行房屋貸款利率一覽(2019年10月10日) RBC

SCOTIA

TD

BMO

CIBC

HSBC

3.64%

4.75%

3.34%

4.20%

3.75%

3.19%

1年

3.29% (特惠)

3.64%

3.59%

3.64%

3.39%

3.29%

2年

3.38% (特惠)

3.74%

3.74%

3.89%

3.39%

2.69% (特惠)

3年

3.30% (特惠)

4.39%

3.02% (特惠)

2.92% (特惠)

3.94%

3.69%

4年

2.99% (特惠)

4.59%

3.94%

4.89%

4.49%

4.29%

5年

3.14% (特惠)

5.19%

2.97% (特惠)

2.97% (特惠)

2.99% (特惠)

2.69% (特惠)

5.64%

5.44%

3.59% (特惠)

5.69%

5.80%

5.80%

3.29% (特惠)

3.24% (特惠)

10年

6.19%

6.10%

6.50%

6.64%

3.24% (特惠)

3年

4.25%

定期固定利率(Fixed rate closed) 6個月

6年 7年 定期浮動利率(variable rate closed) 5年

3.47%

4.15%

3.95% 3.35% (特惠)

4.10%

3.95%

** 以上數據均以最高25年房貸還款期為基礎 ** ** 以上數據均摘自各銀行官網，僅供參考，不同個案具體情況不一，請聯絡相關專業人員作出專業評估 56

Sing Tao Real Estate Guide 2019年11月28日

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Georgina，投資良機，擁有您自己的發展項目，29.45 畝 地位於 Pefferlaw 心臟地段，可作家居發展用途，試想在這 片土地興建您的理想家園，再加建 10 個單位作投資，過往 幾年這地區是升值潛力最好的，郊區的寧靜，市區的方便 設備，15 分鐘可達 404 公路，30 分鐘可達 Newmarket。

MAIN ST N / 16TH AVE

MCCOWAN / QUEENSVILLE / HWY 48

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Markham 上佳開放式設計 ,3+1 房靚盤，獨立雙車房，額外 2 層連 2 樓兩睡房及 4 件頭浴 室設備，開揚娛樂間及時尚特式廚房，特大早餐花岡石檯面，不銹鋼家電，設計師牆飾， 特高廚櫃，溫馨大廳連火爐，教堂式氣派樓底，特大圖案大窗，主人套房連 3 件頭設備， 全屋實木及磁磚地板，分門出入專業完成土庫，土厙有娛樂廳及 3 件浴廁設施。$1,379,000

YONGE / BLOOR

SOLD

Toronto 上佳單邊 Sub-penthouse 單位 ,1100Sf + 240Sf 開 放平台 , 連娛樂廳及飯廳 , 位處典雅市中心 Yonge/Bloor, 黃金地段 , 9 呎樓底 , 開放式設計 , 主人套房步入式衣帽 間 , 4 件設備 , 1 車位及 1 儲物櫃 , 鄰近地鐵 , Yorkville, 酒 樓 食 肆 , 購 物 名 店 , 及 娛 樂 設 施 等 等。$980,000

WESTNEY RD / KINGSTON RD

SOLD

Ajax, 一流地點，開揚升級 2 睡房連两浴室，位於 Ajax 搶 手地段，Top Of Westney 建築，全新翻新單位，無遮擋 城市靚景觀，全屋全新複合式木地板，新近油漆照明等 等，主人套房 3 件全新浴室設備，特大衣帽間，開揚厨 房新厨柜，磁磚背飾，開放式生活廳及飯廳，可直出陽 台，靚景觀，開揚光猛向南單位，保養完善。$413,800

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East Gwillimbury 約 350 畝特大地段， 適合買地投 資者，必須與 McCowan Rd 的 175 畝地同時購買 覆蓋整個 Queensville Sideroad 東北角，McCowan Rd 的 175.52 畝 及 Queensville Sdrd176 畝 的 單 邊 地 段， 組 成 地 區 最 大 的 地 段， 共 351.52 畝。

MCCOWAN / QUEENSVILLE / HWY 48

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East Gwillimbury 約 350 畝特大地段，適合買地投 資 者， 必 須 與 Queensville Sideroad 的 177 畝 地 同時購買覆蓋整個 Queensville Sideroad 東北角， McCowan Rd 的 175.52 畝及 Queensville Sdrd 176 畝的單邊地段，組成地區最大的地段，共 351.52 畝。