Vastgoed als wapen tegen de inflatie

Huizenjagen in onzekere tijden

2021 zorgde voor een piek in de woningprijzen, en de hoge vraag lijkt zich door te zetten in 2022. Geen goed nieuws dus voor huizenjagers. Wat brengt de toekomst voor de vastgoedmarkt? En kunnen deze hoge prijzen blijven aanhouden?

De voorbije jaren waren erg stormachtig, iets wat ook gevolgen had voor de vastgoedmarkt. Volgens de Notarisbarometer werd een huis in een van de vijf Vlaamse provinciehoofdsteden gemiddeld maar liefst 8,4 procent duurder in 2021.

“Corona zorgde voor een andere manier van kopen”, verklaart Bart van Opstal, notaris en woordvoerder van Notaris.be. “Mensen wilden meer ruimte. Ze wilden bijvoorbeeld een kamer om als bureel voor thuiswerk te gebruiken, of een extra slaapkamer omdat de kinderen online school moeten volgen. Groenruimte staat ook hoog op het verlanglijstje, na de ervaring van de lockdown. Milieu en isolatie worden tegelijk belangrijker. Dat alles betekent dat je al snel in een hogere prijsklasse terechtkomt. Een extra slaapkamer of een betere isolatie zorgt vaak voor een meerprijs.”

Het begin van 2022 zag daarbovenop een sterke groei van de vraag, maar Van Opstal schrijft dat toe aan een verandering van de regels. “In januari en februari was er een grote impact”, stelt hij. “De notarissen zagen een stijging van 20 procent of zelfs meer bij de aankopen. Maar dat kwam doordat heel wat mensen hun aankoop vorig jaar uitstelden, om te kunnen genieten van de recente vermindering van de registratierechten. Als je vorig jaar iets kocht, bedroegen de registratiekosten 6 procent. Dit jaar is dat 3 procent. Dat maakt een verschil, en daarom wachtten er zoveel mensen. Deze stijging is dus een tijdelijk fenomeen.” Maar wat zit daaronder? De huizenprijzen stijgen namelijk al enkele decennia. Wat verklaart die langetermijnstijging? “De prijs van vastgoed komt tot stand door vraag en aanbod”, reageert Sven Damen, professor vastgoedeconomie aan de UAntwerpen. “De aanbodzijde is in België heel inelastisch, er komen dus maar weinig woningen bij elk jaar. Elke verschuiving aan de vraagzijde vertaalt zich dan in een stijgende prijs, wat we de laatste decennia ook zagen. Huishoudens konden makkelijk geld ontlenen, door lage rentes en stijgende lonen, met daarbovenop maatregelen zoals de woonbonus. Dat alles zorgt dus voor stijgende prijzen.”

Maar dat betekent niet dat het kopen van een woning onmogelijk wordt. Het blijft zelfs een goede investering volgens Van Opstal. “De prijzen zijn behoorlijk gestegen”, stelt hij. “En dat zorgt voor een lager rendement vanuit investeringsperspectief, want je moet duurder inkopen. Jonge mensen hebben op bepaalde vlakken nog de wind mee, zoals op het gebied van rentevoeten. Maar op andere vlakken hebben ze de wind tegen, want vastgoed is vandaag duur. Niettemin is vastgoed een wapen tegen inflatie, want het behoudt nu eenmaal goed zijn waarde.”

Damen ziet de situatie echter pessimistischer in voor huiseigenaren. “Een voordeel van vastgoed is dat je een groot deel van de woningwaarde kunt lenen”, stelt hij. “Als het goed gaat met de markt, en de prijzen blijven stijgen, is dat financieel erg aantrekkelijk. Maar dat houdt ook een risico in, want als de prijzen zouden dalen dan gaat het in de foute richting. Er is volgens mij moeilijk een case te maken waarin de grote prijsstijgingen die we de laatste jaren zagen zullen aanhouden. Die stijgingen werden gedreven door dalende rentevoeten en maatregelen zoals de woonbonus. Het is dus mogelijk dat de gouden tijden voor huiseigenaren de komende jaren zullen eindigen.”

Daarbij komt nog eens het conflict in Oekraïne, en de onzekerheid die zoiets oplevert. “We leven in een gespannen situatie”, besluit Van Opstal. “Je zit met een militair conflict in Europa, en we weten niet wat de gevolgen daarvan zullen zijn op de vastgoedmarkt, tewerkstelling of de rentevoeten. Het is koffiedik kijken. Het is te vroeg om te zien wat de invloed op huizenprijzen zal zijn, maar ik denk dat iedereen met argusogen naar de situatie kijkt.”

Het is mogelijk dat de gouden tijden voor huiseigenaren de komende jaren zullen eindigen.

— Bart van Opstal, Notaris.be

Waarom beleggen in een vennootschap ook interessant kan zijn

Beleggen associëren we doorgaans met particulieren die een beleggingsportefeuille aanhouden. Toch kan het opbouwen van een beleggingsportefeuille in een vennootschap in sommige gevallen een interessante piste zijn.

Dat we bij beleggingsportefeuilles traditioneel aan particulieren denken, komt vooral door een aantal fiscale vrijstellingen waarvan ze kunnen genieten, zoals de niet-belastbaarheid van meerwaarden op aandelen. Daartegenover staat dat alle financiële inkomsten, inclusief de meerwaarden op aandelen, in een vennootschap in de regel onderworpen zijn aan vennootschapsbelasting.

Reserves en liquide middelen

Toch kan beleggen in een vennootschap in sommige gevallen interessant zijn, aldus Degroof Petercam, een van ’s lands grootste onafhankelijke private banken. We mogen niet vergeten dat de roerende voorheffing sterk is gestegen – van 15 procent naar 30 procent.

“Er is weliswaar nog de vrijstelling op meerwaarden op aandelen, maar de fiscale druk op financiële inkomsten is globaal gezien sterk toegenomen voor particulieren”, aldus Niko Hostyn, Manager Estate Planning Flanders.

Het voordeel van beleggen via de vennootschap situeert zich vooral in het tarief. Waar de roerende voorheffing gestegen is, is het tarief in de vennootschapsbelasting door de jaren heen gedaald naar 25 procent. Voor kmo’s geldt zelfs een tarief van 20 procent op de eerste schijf van 100.000 euro. Het tarief in de vennootschapsbelasting is dus lager dan het standaardtarief in de roerende voorheffing. Bovendien kunnen bepaalde financiële kosten (zoals de taks op beursverrichtingen of bankkosten) als particulier fiscaal niet afgetrokken worden, terwijl diezelfde kosten in een vennootschap in principe wél aftrekbaar zijn. Het gevolg daarvan is dat voor sommige beleggingen de belastbare basis bij vennootschappen lager ligt. Bovendien zien we in de praktijk dat ondernemers hun vennootschap steeds vaker zien als een ideale manier om middelen samen te houden en gecontroleerd en gefaseerd over te dragen naar de volgende generatie.”

Geduld wordt fiscaal beloond: de wachttermijn van vijf jaar is een bijkomende reden waarom middelen langer in de vennootschap worden aangehouden.

Wat met nadelen?

Zijn er dan ook nadelen verbonden aan beleggen in een vennootschap? Toch wel. Zo voegt beleggen in de vennootschap een zekere mate van complexiteit toe (voor de accountant). Daarenboven zijn meerwaarden op aandelen in de meeste gevallen belastbaar in de vennootschap. “Een belegging in een zogenaamd dbi-fonds kan een alternatief vormen. Dit heeft als voordeel dat de door de vennootschap ontvangen dividenden en gerealiseerde meerwaarden onder bepaalde voorwaarden nagenoeg vrij zijn van vennootschapsbelasting. Uiteraard moet deze belegging wel gealigneerd zijn met het risicoprofiel van de vennootschap.”

Geduld wordt fiscaal beloond

De uitkering van liquide middelen door de vennootschap zonder een al te hoge fiscale kostprijs kan op meerdere manieren. De aanleg van een liquidatiereserve is een wijze van uitkering naar het privévermogen aan een fiscale kostprijs van 15 procent bij een dividenduitkering of zelfs aan 10 procent bij vereffening. Kleine vennootschappen kunnen de winst van het boekjaar boeken op een speciale liquidatiereserve waarbij onmiddellijk een bijzondere heffing van 10 procent verschuldigd is. Bij een latere uitkering van deze reserve door middel van een dividend wordt nog een roerende voorheffing geheven van slechts 5 procent indien het dividend pas uitgekeerd wordt na het verstrijken van de ‘wachtperiode’ van 5 jaar. “Als het dividend wordt uitgekeerd naar aanleiding van de ontbinding van de vennootschap, is er zelfs geen bijkomende roerende voorheffing verschuldigd en is de oorspronkelijke heffing van 10 procent tevens de totale fiscale kost. Geduld wordt dus wel degelijk fiscaal beloond. Gedurende die wachttermijn kunnen de middelen belegd of geïnvesteerd worden in de vennootschap. Een heel aantrekkelijke beleggingsoplossing in dit verband is de dbi-bevek, waarmee de fiscale druk aanzienlijk verminderd kan worden.”

Extra mogelijkheden tot uitkering

Een andere manier van fiscaalvriendelijke winstuitkering is het iets minder gekende VVPR bis-regime. Onder dat gunstige fiscaal regime kan een kleine vennootschap een dividend uitkeren aan haar aandeelhouders aan een tarief van 15 procent als een wachttermijn gerespecteerd wordt van 3 jaar na de inbreng en bepaalde voorwaarden vervuld zijn. Eén van de vele voorwaarden is dat er kapitaalinbreng in cash is gebeurd na 1 juli 2013. De overweging hier dient dus af te hangen van de concrete situatie van de vennootschap.

In de praktijk blijkt echter dat veel ondernemers enkel uitkeringen overwegen in de gevallen waar het noodzakelijk is, bijvoorbeeld als er bepaalde belangrijke privékosten of investeringen gedaan moeten worden. Denken we maar aan een grote verbouwing of de aankoop van een tweede verblijf.

Niko Hostyn

Manager Estate Planning Flanders

Sinds 1871 is Degroof Petercam een vermogensbeheerder die particulieren, ondernemers, institutionele cliënten en overheden ondersteunt met financiële expertise. De dienstverlening van de groep is op te splitsen in vier takken: private banking, waarbij de globale aanpak van vermogens wordt gedaan; investment banking, waar alles rond beleggen en ondernemen voor professionele beleggers draait; asset management, oftewel fondsenbeheer voor institutionele cliënten; en ten slotte asset service, de efficiëntie-administratie die bij het ontwerp van het beleggingsvehikel komt kijken. De Private Bank, gespecialiseerd in u.

Alle expertise onder een dak

Ontstaan vanuit een boekhoudkantoor staat RAADHUIS vandaag voor een geïntegreerd expertisehuis dat ondernemers en vrije beroepers met raad en daad bijstaat in elke stap op hun professionele pad.

RAADHUIS is de gemeenschappelijke naam van een groep onafhankelijke bedrijven, die onder hetzelfde dak een waaier van complementaire diensten aanbieden. Met vestigingen in Sint-Andries, Torhout, Oostende, Knokke-Heist en Harelbeke omhelst de Groep de ganse West-Vlaamse provincie. De roots van het familiebedrijf, waarvoor Filip Misseeuw zowat 30 jaar geleden de basis legde, liggen dan ook in die regio. Met zijn ervaring als verzekeringsagent en boekhouder bouwde hij de fundamenten. Via verschillende overnames en partnerships groeit het kantoor gestaag. In 2005 zette Benedict Misseeuw, de oudste zoon, z’n eerste stappen in het bankkantoor. Samen met Bruno Haegebaert zal hij de controle over de bank- en verzekeringsactiviteiten onder de vleugels nemen. Ze kiezen voor een partnership met AXA voor de bankactiviteiten. Vanuit het niets wordt een AXA-kantoor in Sint-Andries uitgebouwd. Zus Melissa en broer Alexander zijn vennoten in het boekhoudkantoor. “Intussen zijn we uitgegroeid tot een onestopshop voor zelfstandigen, kmo’s en vrije beroepers”, zegt Benedict Misseeuw. “Onze activiteiten zijn ruim en divers en omvatten alles van bank en verzekeringen, boekhouding en fiscaliteit, administratie en hr, tot managementbegeleiding en overnamebemiddeling.” Met zowat 45 specialisten op elk terrein en de gedeelde expertise vanuit de diverse kantoren is RAADHUIS een fullservicekantoor voor professionele klanten. “Ondernemers hebben vaak geen tijd om zich in te laten met al die aspecten, en daarom nemen wij dat graag van hen over. Altijd met de lange termijn voor ogen, en in een relatie gebaseerd op wederzijds vertrouwen”, zegt Benedict Misseeuw. “Onze klanten moeten er beter van worden.”

De experten werken elk onafhankelijk maar met een open vizier voor alle vragen. Zo behouden de klanten de vrijheid terwijl ze door de diverse kennis die aanwezig is zich toch verzekerd weten van de juiste en noodzakelijke expertise. Of het nu gaat om beleggingsadvies, financiële planning, waardemaximalisatie voor het bedrijf, pensioen- of successieplanning, zelfs interimmanagement en erkend advies voor familiebedrijven, de knowhow is telkens aanwezig. “Op deze manier is RAADHUIS wat het zegt: een solide omgeving waar degelijk, gediversifieerd en professioneel advies wordt gegeven”, aldus Benedict Misseeuw. Persoonlijke begeleiding staat daarbij centraal. Dat mag u letterlijk nemen, want de dossierbeheerders en experten ontvangen u in een van de verscheidene kantoren of komen bij u persoonlijk langs. Voor de nabije toekomst wil Benedict Misseeuw samenwerkingsgesprekken aanknopen met andere makelaars, bankiers of boekhouders die dezelfde waarden en langetermijnvisie delen. “Op die manier kunnen we onder de koepel van RAADHUIS de samenwerking in andere regio’s verder uitbouwen en versterken”, zegt Benedict Misseeuw. “De motor van onze groei zijn steeds de klanten zelf.”

www.raadhuis.be

CROWDLENDING ALS DEEL VAN DE OPLOSSING

ECCO NOVA is een door de FSMA erkend crowdlendingplatform dat mensen de kans geeft om te investeren in duurzame projecten van bedrijven via leningen. Spaarders kunnen op deze manier bijdragen én verdienen aan de versnelling van de energietransitie. De bedragen, de ‘tickets’ die de particulieren kunnen investeren, gaan van enkele honderden euro tot 50.000 euro. De duurtijd van de lening is gemiddeld 5 jaar. De interesten lopen zelfs op tot 8% bij bepaalde campagnes. Dat kan tellen in deze tijden van stijgende inflatie en dalende koopkracht.

Na zich ingeschreven te hebben op de website worden de community leden – tot nu 10.000 – telkens verwittigd wanneer er een nieuwe crowdlendingcampagne wordt gelanceerd waarin zij kunnen investeren. De focus ligt op hernieuwbare energie, energie-efficiënt vastgoed en duurzame kmo’s. Alle info over het project, de risicoanalyse en de modaliteiten (interest %, looptijd ea.) worden transparant gepubliceerd op de site.

“Als Investment & Business Development Manager wil ik vooral een bondgenoot zijn voor bedrijven en projectontwikkelaars door crowdlending als een bijkomende optie in hun financieringsmix aan te bieden”, legt Petra Lievens uit. “Bankleningen zijn niet altijd makkelijk te verkrijgen, en via het organiseren van een crowdlendingcampagne kunnen projectontwikkelaars de financiering makkelijker rond krijgen en een hefboom creëren. Andere redenen waarom crowdlending interessant kan zijn voor bedrijven is dat het hun kapitaal kan versterken en hun financiering diversifieert, en daarbovenop een innovatieve vorm van marketing en PR is. We zijn het tweede grootste crowdlendingplatform in België.

Schrijf je in op de site als investeerder op www.ecconova.com Vraag als projectontwikkelaar een call/meeting aan via p.lievens@ecconova.com Tot nu hebben we al 45 miljoen euro opgehaald en ik heb de indruk dat de impact investment power/hunger van onze investeerders alleen maar groter wordt.”

“Last but not least, denk ik dat crowdlendingplatformen zelfs een bondgenoot kunnen zijn voor politici en de overheid, nu noodzakelijke klimaatinvesteringen hoogdringend en van een ongeziene grootteorde zijn. Door het mogelijk maken van burgerparticipatie kan de kiezer bijvoorbeeld niet alleen via belastingen bijdragen aan de transitie en de economie, maar er ook iets aan verdienen.”

“Als ik praat met spaarders, ondernemers of politici, merk ik dat er bij alle drie veel goodwill, een sense of urgency en drive is om de dingen aan te pakken. Dat vind ik heel positief, want het zal nodig zijn. Crowdlending is daarbij een deel van de oplossing.”