Haus und Grund by Schaumburger Nachrichten Verlagsgesellschaft mbH & Co.KG

Mitteilungsblatt Schaumburger Haus- und Grundvereine

Haus&Grund

im Landkreis Schaumburg

AUSGABE

Mai 2012

Seite 6-7 Wenn’s Streit um die Größe der Mietwohnung gibt

Seite 8 –9

Seite 12 –13

Seite 14 –15

Was tun, wenn der Mieter stirbt?

Mietverträge mit Angehörigen: Beide Seiten profitieren

Mit Unterstützung kompetenter Ansprechpartner und Fachleute können solche Aktenberge schon im Vorfeld vermieden werden.

Aktuelle Infos aus den Vereinen

• Inhalt

Mit u. a. folgenden Themen: Seite 5 Der Mythos · Vermieter müssen Nachmieter nicht akzeptieren

Seite 10 Mietnomaden können an die Existenz gehen · Wie sich Vermieter vor Betrügern schützen können

Seite 12 Sparpotenzial, von dem beide Seiten profitieren · Für Mietverträge mit Angehörigen gelten vereinfachte Steuerregeln

Seite 15 „Ich liebe Dich“ · Sprayer-Graffiti an Häusern ist Sachbeschädigung

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Wir stellen uns vor •

Die Ansprechpartner der Haus & Grund-Vereine Haus & Grund Bückeburg und Umgegend e.V. Klaus Rohde (1. Vorsitzender) Fürst-Ernst-Straße 32 31675 Bückeburg Tel.: 0 57 22 / 95 63 63 Fax.: 0 57 22 / 95 63 62

Haus und Grund Schaumburg-Obernkirchen e.V. Friedbert Wittum (1. Vorsitzender) Lange Straße 53 31683 Obernkirchen Tel.: 0173 / 9 37 68 65 Fax: 0 57 24 / 9 65 65

Haus und Grund Bad Nenndorf e.V. Cornelia Jäger (1. Vorsitzende) Rotrehre 2 31542 Bad Nenndorf Tel.: 0 57 23 / 30 07 Fax: 0 57 23 / 7 55 05

Haus und Grund Rinteln und Umgebung e.V. Thomas Vollbrecht (1. Vorsitzender) Klosterstraße 16 a 31737 Rinteln Tel.: 0 57 51 / 9 53 30 Fax: 0 57 51 / 95 - 33 33

Haus & Grund Rodenberg und Umgebung e.V. Inge Schnabel (1. Vorsitzende) Grover Straße 27 31552 Rodenberg Tel.: 0 57 23 / 36 88

Haus und Grund Hessisch Oldendorf Karin Hacker-Bade (1. Vorsitzende) Forkenkamp 27 31832 Springe Tel.: 0 50 41 / 40 25 Fax: 0 50 41 / 26 42

Haus&Grund im Schaumburger Land

• Editorial

Sehr geehrte Mitglieder, liebe Leserinnen und Leser.

tellen Sie sich einmal vor, der Mieter Ihrer Wohnung stirbt. Im Normalfall wird das Mietverhältnis dann entweder mit einem Mitmieter oder einem Partner beziehungsweise Familienangehörigen fortgesetzt, der schon in der Wohnung lebt. Wollen sie das jedoch nicht, dann gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Kompilzierter wird’s, wenn der Verstorbene allein in der Wohnung lebte. Dann wird das Mietverhältnis mit dem Erben des Verstorbenen fortgesetzt. Worauf sie in dem einen oder anderen Fall im Detail achten müssen, das erläutern wir in diesem Magazin. Darüber hinaus beschäftigen wir uns mit der Frage, warum es immer wieder Abweichungen zwischen der tatsächlichen Wohnungsgröße und den Angaben im Mietvertrag gibt. Immerhin musste der BGH in den vergangenen sechs Jahren mehr als 40 Fälle zu diesem Thema zu entscheiden. Soviel vorab: Böse Absicht von Vermietern ist die Ausnahme. Meist liegt die Ursache in falschen Berechnungsgrundlagen. Apropos Mietverträge: Die Vermietung von Wohneigentum an Kinder oder Eltern kann ein Sparpotenzial beinhalten, von dem beide Seiten profitieren - die eine von günstigeren Mieten und die andere von einer geringeren Steuerbelastung. Genaueres dazu lesen Sie ebenfalls in diesem Heft. Alle an dieser Ausgabe Beteiligten hoffen, mit der Themenauswahl einmal mehr ins Schwarze getroffen zu haben. Selbstverständlich stehen wir allen Leserinnen und Lesern jederzeit für Kritik und Anregungen zur Verfügung. Ich möchte Sie ermutigen, sich mit Vorschlägen zu Themen, die wir in einer der nächsten Ausgaben aufgreifen sollten, einfach an Ihre Vereinsvorsitzenden zu wenden. Diese halten „einen kurzen Draht“ zur Redaktion der Schaumburger Nachrichten, mit der wir bei der Erstellung dieses Magazins eng zusammenarbeiten.

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Dietmar Janzen

Ausgabe Mai

Mietrecht •

Der Mythos Vermieter müssen Nachmieter nicht akzeptieren

Nicht immer herrscht bei Mietern ungetrübte Freude darüber, wenn sie in eine größere und schönere Wohnung ziehen. Für die alte Wohnung müssen sie bis zum vereinbarten Ende der Mietzeit die Miete bezahlen – auch wenn sie diese schon gar nicht mehr nutzen.

ass ein Mieter lediglich drei potenzielle Nachmieter stellen muss, um vorzeitig aus seinem Mietvertrag entlassen zu werden, ist ein Mythos. Denn der Mieter ist in der Regel an seine Kündigungsfristen gebunden, erklärt der Eigentümerverband Haus & Grund. Viele Vermieter gestatten es zwar ihren Mietern, selbst Nachmieter zu suchen. Wenn dann aber kein passender Kandidat dabei ist, muss der Mieter bis zum regulären Ende der Mietzeit die

Miete bezahlen, auch wenn er nicht mehr in der Wohnung wohnen sollte. Der Mythos ist laut Haus & Grund vermutlich auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahr 2003 zurückzuführen (Az.: VIII ZR 244/02). In dem damals verhandelten Fall hatten die Vertragsparteien einen Mietvertrag für die Dauer von fünf Jahren abgeschlossen. Eine vorzeitige reguläre Kündigung war weder dem Vermieter noch dem Mieter möglich.

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Der Mieter musste dann aber aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen und wollte frühzeitig aus dem Mietvertrag entlassen werden. Er stellte dem Vermieter einen Nachmieter, den dieser aber nicht akzeptierte. Der BGH entschied damals, dass in dieser besonderen Konstellation der Mieter einen Anspruch auf eine frühzeitige Beendigung des Mietverhältnisses habe, wenn er einen geeigneten Nachmieter stelle.

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Haus&Grund im Schaumburger Land

• Streitfall Wohnungsgrösse

DIN-Norm oder Wohnflächenverordnung? Bei falscher Wohnungsgröße können Mieter die Miete mindern

Wenn die Wohnung kleiner erscheint, als im Mietvertrag angegeben, sollten Mieter nachmessen. Bei größeren Abweichungen können sie die Miete mindern. Wer jedoch unberechtigt die Miete kürzt, riskiert im schlimmsten Fall die Kündigung.

Quadratmeter soll die Wohnung laut Mietvertrag groß sein. Doch die Wahrheit sieht anders aus. Denn eine Nachmessung ergibt, dass es neun Quadratmeter weniger sind. Mieter können in solchen Fällen ihre Miete mindern und zu viel gezahlte Miete zurückfordern. EWer eine Wohnung mietet, geht grundsätzlich davon aus, dass die Angaben im Mietvertrag stimmen. Doch nach Erfahrungen von Mietervereinen sind viele Wohnungen kleiner als im Mietvertrag angegeben. „Abweichungen zwischen Angaben im Mietvertrag und der tatsächlichen Wohnungsgröße sind ein Massenphänomen“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Er verweist auf Untersuchungen, wonach 80 Prozent der Kauf- oder Mietverträge falsche Angaben zur Wohnfläche enthielten. Häufige Fehler: Balkone, Terrassen, Freisitze oder Loggien werden oft mit der vollen Quadratmeterzahl

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berücksichtigt. Auch werden mitunter niedrige Räume oder der Keller mit zur Wohnfläche gezählt. Allein in den vergangenen sechs Jahren hatte der Bundesgerichtshof (BGH) mehr als 40 Fälle zu diesem Thema zu entscheiden, sagt der Rechtsanwalt Thomas Hannemann, Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV). Böse Absicht sei aber die Ausnahme. Meist seien falsche Berechnungsgrundlagen die Ursache. Kai Warnecke vom Eigentümerverband Haus und Grund in Berlin erklärt: „Bauunternehmer und Architekten dürfen zur Berechnung ganz legal eine DINNorm heranziehen. Diese dürfen Vermieter jedoch nicht verwenden.“ Für Vermieter sei grundsätzlich die Wohnflächenverordnung maßgeblich. Die aber führe regelmäßig zu geringeren Wohnflächen als die DIN-Normen. „Diese Berechnungsunterschiede waren und sind es, die zu den Größenunterschieden führen.“

Beispiel Raumhöhe: Während es für Bauunternehmer und Architekten keine Rolle spiele, wie hoch der Raum ist, dürfen gemäß der Wohnflächenverordnung Bereiche, die lediglich zwischen einem und zwei Metern hoch sind, nur zur Hälfte zur Wohnfläche hinzugerechnet werden. Bereiche, in denen die Höhe weniger als einen Meter beträgt, fallen komplett aus der Wohnflächenberechnung heraus. Und Balkone und Terrassen sind in der Regel nur zur Hälfte anzurechnen. Entsprechend können sich gravierende Unterschiede zwischen den Flächenangaben im Bauplan und der rechtlich maßgeblichen Quadratmeterzahl nach Wohnflächenverordnung ergeben, erklärt Hannemann. Viele Vermieter würden jedoch einfach die Angaben aus den Bauplänen oder alten Mietverträgen abschreiben. Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt nach der Wohnflächenverordnung in drei Schritten. Zunächst

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Streitfall Wohnungsgrösse •

Bauunternehmer und Architekten dürfen zur Berechnung der Wohnungsgröße eine DIN-Norm heranziehen. Für Vermieter ist jedoch grundsätzlich die Wohnflächenverordnung maßgeblich.

sind die Räumlichkeiten festzulegen, die überhaupt in die Wohnfläche einberechnet werden dürfen. „Dazu gehören alle typischen Wohnräume, die von der Wohnung selbst aus erreichbar sind: Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Flur und Badezimmer, aber auch Abstellräume sowie die Flächen von Balkonen und Terrassen“, erklärt Warnecke. Separate Räume wie Garagen und Kellerräume blieben hingegen außen vor. Im zweiten Schritt sei die Grundfläche dieser Räume zu ermitteln. In einem dritten Schritt sind Ausnahmen abzuziehen, wie beispielsweise unterhalb von Treppen oder Dachschrägen. „Die Wohnfläche muss fachmännisch aufgemessen werden“, sagt Ropertz. „Mögliche rechtliche Schritte eines Mieters gegen den Vermieter müssen zunächst geprüft werden.“ Wer unberechtigt die Miete kürze, riskiere im schlimmsten Fall die Kündigung.

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Haus&Grund im Schaumburger Land

• Der Mieter stirbt – und jetzt?

Wenn Mieter sterben Was Angehörige und Vermieter nach einem Todesfall tun müssen

er Tod von Angehörigen ist meist ein Schock. Für Hinterbliebene bleibt aber oft kaum Zeit zu trauern, denn sie müssen nicht nur das Begräbnis organisieren. Auch um den Nachlass müssen sie sich kümmern. Und dazu zählt auch die Wohnung. Traueranzeige, Beerdigung, Leichenschmaus: Nach dem Tod eines Angehörigen gibt es viel zu organisieren. An den Vermieter des Verstorbenen denkt in so einer Situation kaum jemand. Dabei sollten sich Hinterbliebene auch mit ihm in Verbindung setzen, denn das Mietverhältnis endet nicht mit dem Tod des Mieters. „Stirbt der Mieter, wird das Mietverhältnis entweder mit einem Mitmieter oder einem Partner beziehungsweise Familienangehörigen, der schon in der Wohnung lebt, fortgesetzt“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Wollen die

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Mitmieter oder Partner aber nicht allein im Haus oder der Wohnung zurückbleiben, haben sie eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Anders sieht es aus, wenn der Verstorbene allein in der Wohnung lebte. Wenn kein Mitbewohner in den Mietvertrag eintritt, wird das Mietverhältnis mit dem Erben des Verstorbenen fortgesetzt. „Dieser wird dann praktisch Mieter.“ Das bedeutet für den Erben: „Er kann entweder selbst einziehen oder das Mietverhältnis abwickeln.“ Abwickeln bedeutet, der Erbe muss die Wohnung räumen und unter Umständen sogar renovieren. Und er muss bis zum Ende der Kündigungsfrist die vertraglich vereinbarte Miete zahlen. In einigen Fällen ist es für die Erben daher besser, die Erbschaft abzulehnen. Das wäre zumindest denkbar, wenn zusätzliche Belastungen wie beispielsweise der Rückbau einer mit Holzlatten

Wenn Angehörige sterben, muss nicht nur die Beerdigung organisiert werden. Auch um die Wohnung müssen sich Hinterbliebene kümmern.

verschalten Wohnung drohen. „Auch ist denkbar, dass eine Nachlass-Insolvenz eröffnet wird“, sagt Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz in Hannover. Lehnt der Erbe die Erbschaft nicht ab, will aber dennoch das Mietverhältnis kündigen, hat er eine Frist von drei Monaten. „Die Kündigung muss innerhalb eines Monates erfolgen, nachdem der Erbe vom Tod des Mieters erfahren hat und er weiß, dass niemand anderes das Mietverhältnis fortführt“, erklärt Ropertz. Allerdings können Erben und Vermieter auch eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses

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Der Mieter stirbt – und jetzt? •

vereinbaren. Dann muss der Mieter nicht noch drei Monate Miete zahlen, sondern die Wohnung nur wie mit dem Vermieter vereinbart räumen. „Allerdings ist der Vermieter zu einer derartigen Vereinbarung nicht verpflichtet.“ Auf der anderen Seite hat auch der Vermieter eine Frist von drei Monaten, um dem Erben das Mietverhältnis zu kündigen. Diese Kündigung muss ebenfalls innerhalb eines Monats erfolgen, nachdem der Vermieter vom Tod seines Mieters und von der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch den Erben erfahren hat.

gens, wenn man das Amtsgericht anruft: „Das Nachlassgericht kann die Anlegung von Siegeln sowie die Hinterlegung von Geld und Wertpapieren und die Aufnahme eines Nachlassverzeichnisses anordnen.“

Gegenständen sitzenbleibe. „Meist reichen die Kaution zur Abwicklung und auch der Verkauf der Hinterlassenschaft nicht aus“, sagt Jürgens. Der Staat haftet aber nur bis zur Höhe des Nachlasswertes.

Der Experte rät Vermietern auch zu einer Anzeige beim Ordnungsamt, falls es keine Erben gibt. „Dieses wird dann von sich aus die Papiere des Verstorbenen sichten und eine Nachlasspflegschaft beim Amtsgericht beantragen.“ Das Problem sei jedoch, dass nach Freigabe der Wohnung der Vermieter auf den in der Wohnung hinterlassenen

„Ist der Erbe dem Vermieter unbekannt, kommt auch eine öffentliche Zustellung der Kündigung in Betracht“, sagt Jürgens. Der Vermieter muss zuvor jedoch alles nur Mögliche getan haben, um einen Erben zu ermitteln: Der Weg über das Ordnungsamt erleichtert diesen Weg.

„Treten Ehegatten, Lebenspartner oder andere Familienmitglieder in das Mietverhältnis ein, kann der Vermieter ebenfalls mit einer Frist von drei Monaten kündigen“, sagt Ropertz. Voraussetzung sei aber, dass er einen Kündigungsgrund hat, also beispielsweise Eigenbedarf anmeldet. Auch wenn der in den Vertrag eintretende Mieter verschuldet ist und die Miete nicht zahlen kann, ist das ein Grund für eine Kündigung, erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund. „Zu sagen ,Der ist mir nicht sympathisch’ reicht hingegen nicht.“ Komplizierter wird es, wenn der Mieter keinen Erben hat oder diese zunächst unbekannt sind. In diesem Fall kann der Vermieter beim Amtsgericht die sogenannte Nachlasspflegschaft beantragen. „Dann muss der Nachlasspfleger die Erbschaft abwickeln“, erklärt Ropertz. Das ist nötig, damit der Vermieter Ansprüche gegen das jeweils zuständige Bundesland sichert, das gesetzlicher Erbe ist, so Jürgens. Denn wenn kein Erbe da ist, erbt der Staat. Der Nachlasspfleger regelt die weiteren Mietzahlungen, die Nebenkostenabrechnung und gegebenenfalls den Schadenersatz für Schönheitsreparaturen. Außerdem gilt laut Jür-

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• Mietnomaden

Mietnomaden können an die Existenz gehen Wie sich Vermieter vor Betrügern schützen können

Mietbetrüger hinterlassen Wohnungen oft in einem miserablen Zustand. Besonders für private Vermieter kann das zu einer finanziellen Belastung werden.

ie mieten Wohnungen, doch zahlen wollen sie nicht: Mietnomaden. Vor allem für private Vermieter kann das ein Problem werden. Daher sollten sie sich vor Abschluss des Mietvertrags über die Zahlungsfähigkeit von potenziellen Mietern informieren. „Mietnomaden sind Betrüger, die eine Wohnung anmieten und von vornherein beabsichtigen, nicht zu zahlen“, erklärt Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbunds. Das ist vor allem für Vermieter ein großes Problem. Allerdings sind diese Wohnungs-

betrüger kein Massenphänomen. „Es gibt vielleicht 1000 bis 2000 Fälle im Jahr bei rund 22 Millionen Mietverhältnissen in Deutschland“, sagt Ropertz. Anders sieht das der Eigentümerverband Haus & Grund. „Das Thema Mietnomaden spielt eine signifikante Rolle“, sagt Generalsekretär Andreas Stücke. Der Verband geht in Deutschland hochgerechnet von bis zu 15.000 Mietnomaden aus, die auf dem Wohnungsmarkt auffällig werden. Forscher der Uni-

versität Bielefeld haben in einer Online-Befragung unter Vermietern wiederum nur 400 Fälle über mehrere Jahre dokumentiert. Noch dazu wurden nur rund 200 dieser Fälle in den vergangenen fünf Jahren registriert. In einem sind sich jedoch die Experten einig: Betroffen von Mietnomaden sind vor allem eher gutgläubige, private Vermieter. „In der Wohnungswirtschaft kennt man die Problematik nicht“, sagt Ropertz. Es

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Mietnomaden •

ist für Mietnomaden einfacher, bei kleinen Anbietern unterzuschlüpfen. Denn diese könnten sich keine Rechtsabteilung leisten, erklärt Stücke. Dabei stellen Mietnomaden gerade für sie ein gravierendes Problem dar. „Das kann an die Existenz gehen.“

Strapazierfähig

Denn einen Mietnomaden in der Wohnung zu haben, geht für den Vermieter meist mit einem Mietausfall einher, erklärt Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz in Hannover. Zudem sei häufig auch ein Schaden in der Wohnung damit verbunden. „Der Schaden kann leicht in die Tausende gehen.“ Und wer dann nur fünf Wohnungen besitzt, von denen er eine an einen Mietnomaden vergeben hat, kann die Mietausfälle nicht durch die anderen Mieter auffangen, sagt Stücke. Wer hingegen einen Mietnomaden in einer von insgesamt 5000 Wohnungen hat, ist nicht so leicht in seiner Existenz bedroht. Der Schaden summiert sich auch deswegen leicht auf mehrere Tausend Euro, weil Vermieter einen Mietnomaden nicht so einfach und vor allem nicht so schnell wieder loswerden. Vermieter können einem Mieter - auch einem Mietnomaden - erst nach der zweiten ausbleibenden Miete fristlos kündigen und auf die Räumung der Wohnung klagen. „Doch der Rechtsweg dauert zu lange“, kritisiert Stücke. Im Schnitt bekommen Vermieter einen Mietnomaden erst nach 22 Monaten aus der Wohnung. Vermieter sollten daher genau überlegen, wen sie in ihre Wohnung einziehen lassen. Zugleich ist es aber für Vermieter sehr schwer, sich vor Mietnomaden zu schützen. „Eine 100-prozentige Sicherheit vor Betrügern gibt es nicht“, sagt Ropertz. Er rät Wohnungseigentümern, sich vor Beginn des Mietverhältnisses über die Zahlungsfähigkeit des Mietinteressenten zu informieren. „Das ist eine Gelegenheit, die man nicht versäumen sollte“, sagt auch Stücke. Zugleich gilt aber seiner Erfahrung nach auch: „Eine Selbstauskunft ist keine hinreichende Garantie.“ Die Bonität eines künftigen Mieters lässt sich auf verschiedene Weise prüfen: Vermieter können zum Beispiel eine aktuelle Einkommensbescheinigung, eine Erklärung des Vor-Vermieters über die Mietschuldenfreiheit oder eine Schufa-Selbstauskunft verlangen, erklärt Jürgens. Sie können aber auch eine Mietsicherheit in Höhe von bis zu drei Monatsmieten verlangen. Entpuppt sich der Mieter nach seinem Einzug als Nomade und macht keine Anstalten zu zahlen, können Vermieter ihm nach fünf Wochen Mietdauer fristlos den Vertrag kündigen. Einen gewissen Schutz bietet auch der Abschluss einer Mietausfallversicherung. Doch nicht nur Vermieter leiden unter Mietnomaden. Auch ehrliche Mieter sind von dem Problem indirekt betroffen. Schließlich treffen die Schutzmaßnahmen auch sie. „Das Mietnomadenwesen übt Druck auf den Wohnungsmarkt aus, sich möglichst gläsern zu präsentieren“, räumt Stücke ein. Und Jürgens weist zudem daraufhin, dass ehrliche Mieter unter Mietnomaden leiden, wenn sie keine Wohnungen von misstrauischen Vermietern oder von solchen bekommen, die schlechte Erfahrungen gemacht haben.

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Impressum Herausgeber: „Haus & Grund“Vereine in Schaumburg in Kooperation mit der Schaumburger Nachrichten Verlagsgesellschaft mbH

Produktion und Layout: Schaumburger Nachrichten, Vera Elze Anzeigen (verantwortlich): Arne Frank

Redaktion (verantwortlich): Rechtsanwalt Dietmar Janzen, Schulstraße 16a, 31675 Bückeburg

Druck: Druckerei Kiel Hagenburg

Redaktionelle Mitarbeit: Holger Buhre, Vereine

Erscheinungsweise: zweimal jährlich

Haus&Grund im Schaumburger Land

• Mietverträge mit Angehörigen

Sparpotenzial, von dem beide Seiten profitieren Für Mietverträge mit Angehörigen gelten vereinfachte Steuerregeln

Die seit Jahresbeginn geltende steuerliche Neuregelung ist eine Erleichterung für alle, die eine Wohnung verbilligt an Verwandte vermieten. Die Rechtslage ist nunmehr überschaubarer.

KRIEG

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enn man sich gegenseitig innerhalb der Familie etwas Gutes tun kann, dann wird man das in aller Regel auch machen. Das gilt für immaterielle Güter ebenso wie für materielle. Dabei kann der Fiskus eine positive Rolle spielen erkennt er doch Verträge unter Verwandten grundsätzlich dann an, wenn sie auch unter Fremden abgeschlossen sein könnten.

Das gilt zum Beispiel für Darlehen innerhalb der Familien, für Arbeitsverträge und schließlich auch für Mietverträge. So bietet die Vermietung von Wohneigentum an Kinder oder Eltern durchaus Sparpotenzial, von dem beide Seiten profitieren: die eine von günstigeren Mieten und die andere von einer geringeren Steuerbelastung.

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Mietverträge mit Angehörigen • Vertragsgestaltung Verträge, die mit einem Angehörigen geschlossen werden, müssen bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart werden und einem so genannten Drittvergleich standhalten. Das heißt: Das Finanzamt prüft, ob ein entsprechender Vertrag auch unter fremden Dritten zu den gleichen Bedingungen abgeschlossen werden würde und ob die Vereinbarungen auch tatsächlich umgesetzt werden. Bei einem Mietvertrag mit einem Angehörigen ist daher eine Reihe von Voraussetzungen zu beachten. Schriftform erforderlich Aus Gründen der Beweissicherung sollten die Verträge zwischen Angehörigen immer schriftlich festgehalten werden. Die tatsächliche Durchführung muss dann auch den Vereinbarungen des Vertrags entsprechen. Ist beispielsweise eine Mietzahlung bis spätestens zum jeweils fünften Arbeitstag des Monats vereinbart, muss auch zu diesen Terminen gezahlt werden. Der Zahlungszeitpunkt sollte ebenso wenig wie die vereinbarte Miethöhe beliebig - je nach Liquiditätssituation - variiert werden.

Ein Standardmietvertrag reicht dafür völlig aus und erfüllt in der Regel alle steuerlichen Anforderungen. Darüber hinaus ist es auch von großer Wichtigkeit, dass der Mietvertrag konsequent umgesetzt wird. Das bedeutet: Der Mieter muss die Räumlichkeiten bewohnen und die im Vertrag festgelegte Miete samt Nebenkosten aus seinen eigenen Mitteln bestreiten. Allerdings können die unterhaltspflichtigen Eltern diese Mittel vorher an ihr Kind überweisen. Das ganze funktioniert auch umgekehrt: So können Kinder ihren Eltern, die beispielsweise nicht mehr erwerbstätig sind, eine Eigentumswohnung überlassen, um so die Kosten als Werbungskosten beim steuerpflichtigen Einkommen in Abzug zu bringen. Abzugsfähig sind zum Beiepiel die Grundsteuer, Finanzierungskosten oder auch Aufwendungen für Reparaturmaßnahmen an der Wohnung. Neue Sparchancen seit Jahresbeginn Bis einschließlich 2011 war die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn die Wohnungsmiete weniger als 56 Prozent der ortsüblichen Marktmiete betrug. Werbungskosten konnten nur abgezogen werden, soweit der entgeltliche Teil reichte.

gnose über die Dauer von 30 Jahren vorzunehmen. Das hieß, dass die Mieteinnahmen langfristig höher sein mussten als die Werbungskosten. Und nur, wenn diese Prognose positiv ausfiel, waren die gesamten Werbungskosten abzugsfähig. Anderenfalls war auch dann nur eine anteilige Abzugsfähigkeit gegeben. Mit dem Steuervereinfachungsgesetz 2011 wurden diese beiden Grenzen zusammengeführt. Nach der ab 2012 geltenden neuen Regelung dürfen die vollen Werbungskosten abgezogen werden, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Eine Totalüberschussprognose wird damit unnötig. Diese Neuregelung ist eine echte Erleichterung für alle, die eine Wohnung verbilligt an Verwandte vermieten. Durch sie wird die Rechtslage um einiges überschaubarer. Der Vermieter sollte hier auf jeden Fall überprüfen, ob es einen Handlungsbedarf gibt. Wenn die bisherige Miete nur knapp über der bisherigen Grenze von 56 Prozent liegt, muss sie gegebenenfalls angehoben werden, um den vollen Werbungskostenabzug zu erhalten. Andererseits kann aber auch eine Herabsetzung der Miete möglich werden, wenn man sich bisher an der 75-Prozent-Grenze orientiert hat.

Details beachten Neben der schon erwähnten Vergleichbarkeit mit Fremdverträgen müssen weitere Punkte erfüllt sein, um in den Genuss der steuermindernden Anerkennung von Kosten zu kommen. Dazu müssen unter anderem das Mietobjekt eindeutig benannt werden, die Dauer des Mietverhältnisses ersichtlich sein und eine bei Fremdvermietung übliche Aufteilung der Miete in Grundmiete und Betriebskosten erfolgen. Auch die Kündigungsfristen müssen verbindlich vereinbart sein.

Im Klartext: Wurde eine Miete von beispielsweise 40 Prozent der ortsüblichen Miete innerhalb der Familie verlangt, durften auch nur 40 Prozent der Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Die übrigen 60 Prozent wurden steuerlich nicht berücksichtigt. Laut Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) war bei einer Miete zwischen 56 und 75 Prozent der ortsüblichen Miete zudem eine Totalüberschusspro-

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass im Fall einer Vermietung unter Angehörigen und nahen Verwandten ein Steuerberater die steuerlichen Optionen und Konsequenzen im Vorfeld prüfen sollte, um eine optimale Lösung festzulegen. Gerhard Pompe Vorsitzender des Ortsverbands Schaumburg des Steuerberaterverbandes Niedersachsen/SachsenAnhalt e.V. und Obmann der Steuerberaterkammer Niedersachsen

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Haus&Grund im Schaumburger Land

• Energieausweis / Aus den Vereinen

Der Energieausweis muss Käufern, Mietern und Pächtern „zugänglich gemacht werden“

ach wie vor besteht bei Vermietern und Verkäufern von Hausgrundstücken Unsicherheit bezüglich der Pflicht, den Energieausweis zugänglich zu machen. Die Ausweispflicht besteht bereits bei der Errichtung von Gebäuden. Das gleiche gilt bei größeren Änderungen an Gebäuden. Die bisherige Wahlfreiheit für bestehende Wohngebäude zwischen verbrauchs- und bedarfsabhängigem Energieausweis ist bereits am 30. September 2008 abgelaufen. Nur für Mehrfamilienhäuser (ab fünf Wohnungen), deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, gilt noch der verbrauchsabhängige Energieausweis. Beim Verkauf eines Hausgrundstücks oder einer Eigentumswohnung hat der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis zugänglich zu machen. Das gleiche gilt bei Vermietung, Verpachtung und Verleasung. Ausnahme sind Baudenkmäler. Zugänglich machen bedeutet das Vorlegen. Es genügt auch ein Aushang im Treppenhaus (für die Mieter). Beim Verkauf oder der Vermietung einer Eigentumswohnung ist der Wohnungseigentümer verantwortlich, nicht der Verwalter. Der einzelne Eigentümer hat gegenüber der Eigentümergemeinschaft Anspruch auf rechtzeitige Bereitstellung des Energieausweises. Die Ausweise müssen den Mustern der Energieeinsparungsverordnung entsprechen. Nur Fachleute können solche Ausweise erstellen. Der Verein Haus & Grund Schaumburg-Obernkirchen benennt auf Anfrage geeignete Fachleute.

Ein Energieausweis gilt maximal zehn Jahre. Spätestens dann muss er erneuert werden, wenn Wohneigentum verkauft oder vermietet werden soll. Nach spätestens zehn Jahren verlieren die Ausweise ihre Gültigkeit. Die Kosten können den Mietern nicht als Nebenkosten in Rechnung gestellt werden, jedoch von der Steuer abgesetzt werden. Wer als verantwortlicher Eigentümer/Vermieter/ Verpächter/Verkäufer/Leasinggeber den Ausweis nicht zugänglich macht, muss mit einem hohen Bußgeld von bis zu 15.000 Euro rechnen (§ 27 Abs. 2 Nr. 1 EnEV).

Um Unannehmlichkeiten zu vermeiden, sollten Sie Ihren Energieausweis überprüfen und gegebenenfalls ergänzen beziehungsweise erneuern. In Zweifelsfällen fragen Sie einfach bei Ihrem Haus- & Grund-Verein nach. Maximilian Wittum Rechtsanwalt in Obernkirchen Kooperationspartner von Haus & Grund Schaumburg-Obernkirchen

Ein potenzieller Käufer kann auf die Vorlage des Energieausweises verzichten (NotarBZ 2006, 257).

Rodenberger Verein hat neuen Kassierer

der Vorsitzenden Inge Schnabel 121 Mitglieder. Zwei Eintritten standen im vergangenen Jahr ein Austritt und zwei Todesfälle gegenüber.

Der Verein Haus & Grund Rodenberg und Umgebung hat einen neuen Kassierer: Der bisherige Beisitzer Georg Hudalla wurde Ende Februar bei der Jahreshauptversammlung im Hotel Stockholm einstimmig gewählt. Er löste damit Sandra Wolf ab, die das Amt bis dahin zusätzlich zu ihrer Aufgabe als Schriftführerin kommissarisch geführt hatte. Zum neuen Beisitzer wählten die 30 Anwesenden Manfred Zeugner. Zuvor war der gesamte Vorstand einstimmig entlastet worden. Insgesamt zählt der Verein nach Angaben

Schnabel zufolge nahmen die Mitglieder im Jahr 2011 exakt 41 Rechtsberatungen in Anspruch. Darin ging es vorrangig um Fragen zu Renovierungen und Schönheitsreparaturen bei Auszug. Zudem rückte das Thema Betriebskostenabrechnung stärker in den Fokus. Nach dem offiziellen Teil der Versammlung erläuterte Verbandsjustiziar Jürgen Lindner die aktuelle Gesetzgebung und Rechtsprechung im Mietrecht.

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Graffiti-Schaden / Aus den Vereinen •

„Ich liebe Dich“ Sprayer-Graffiti an Häusern ist Sachbeschädigung

m Juni 2011 erschien in der Zeitung der Bericht, dass ein Haus in Schaumburg mit dem Text „Ich liebe Dich“ beschriftet wurde. Der Hauseigentümer hatte sich mit der Bitte an die Polizei gewandt, sachdienliche Hinweise auf den Täter dort zu melden. Dies gibt mir Veranlassung, einige Gedanken zu der aufgedrängten Beschriftung (Graffiti eines Sprayers) von Häusern mitzuteilen. Erstaunlich ist, dass der Hauseigentümer sich nicht über die Bereicherung seines Hauses mit der freundlichen Aufschrift „Ich liebe Dich“ freut. Es gibt kein schöneres Argument für ein so altes Gebäude, als ihm mitzuteilen, dass man es liebt. Ich glaube, wenn das Haus den Spruch selbst verstehen würde, es über dieses Lob entzückt sein würde. Allerdings könnte der Spruch auch so aufzufassen sein, dass der Schriftsteller nicht das Haus selbst meint, sondern den Hauseigentümer oder die Hauseigentümerin oder gar eine völlig fremde Person, die mit dem Haus gar nichts zu tun hat. Diese Interpretation hat allerdings nur dann Sinn, wenn man die Liebeskundgebung allein dem Hauseigentümer oder der Hauseigentümerin zuordnet, denn eine dritte Person ist nicht namentlich benannt, so dass sich jeder Beliebige angesprochen fühlen könnte. Dies kann aber nicht im Sinne des Schriftstellers sein. Dies ist zunächst sehr schmeichelhaft für den Eigentümer. Es kann allerdings auch peinlich oder unangenehm sein, wenn der Eigentümer verheiratet ist oder eine Liebesbeziehung nicht gewünscht und diese ihm damit aufgedrängt wird.

Egal, ob der Sprayer des Textes „Ich liebe Dich“ in diesem Fall das Gebäude oder dessen Eigentümer meint: Es handelt sich um eine Straftat, die mit einer Freiheitsstrafe bis zu zwei Jahren geahndet werden kann.

Nun hat der obige Eigentümer offensichtlich damit reagiert, dass er eine Strafanzeige gestellt hat. Soweit er sein Haus geschädigt sieht, handelt es sich hier um eine Sachbeschädigung nach §§ 303, 304 StGB. Da Graffiti ein Phänomen unserer Zeit sind und ein erhebliches Ausmaß angenommen haben, ist es zur Tatbestandsverwirklichung nicht mehr erforderlich, dass die Sache zerstört oder beschädigt wird. Es genügt bereits eine nicht nur vorübergehende Veränderung. Der Täter kann mit einer Freiheitsstrafe bis zu zwei Jahren oder einer Geldstrafe bestraft werden. Daneben liegt in der Regel Hausfriedensbruch vor (§ 123 StGB), weil man zwangsläufig das Grundstück des Hauseigentümers betreten muss, um die Beschriftung anzubringen. Diese Tat wird mit einer Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder mit einer Geldstrafe geahndet.

Wenn also der Eigentümer glaubt, dass das Anbringen von Schriftzeichen oder Graffiti auf beziehungsweise an seinem Eigentum keine Liebeserklärung an ihn oder das Haus darstellt, sollte er in der Tat die Straftaten zur Anzeige bringen. Friedbert Wittum Rechtsanwalt und Notar in Obernkirchen Vorsitzender von Haus & Grund SchaumburgObernkirchen

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Ralf Brüggemann folgt auf Dr. Michael Winckler Bei der Jahreshauptversammlung von Haus & Grund Bückeburg und Umgegend berichtete Klaus Rohde von einer sehr positiven Mitgliederentwicklung. Nach Angaben des Vorsitzenden hat der Verein zurzeit rund 850 Mitglieder. Die Sprech- und Beratungszeiten in der Geschäftsstelle und bei Rechtsanwalt Dietmar Janzen werden laut Rohde gut genutzt. Bei der Versammlung Ende März wurden neben Rohde und seinem Stellver-

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treter Janzen auch Susanne Vauth (Schriftführerin), Uwe Grothe (Beisitzer) und Angelika Mevert (Beisitzerin) in ihren Ämtern bestätigt. Beisitzer Dr. Michael Winckler schied aus eigenem Wunsch nach mehr als drei Jahrzehnten aus dem Vorstand aus. An seine Stelle wurde Ralf Brüggemann gewählt. Als Gastreferent widmete sich Verbandsjustiziar Jürgen Lindner anschließend dem Thema „Besitzstörungen durch Nachbarn und Mieter“. Rohde nutzte die Gelegenheit, auf die diesjährige Vereinsfahrt hinzuweisen, die im Spätsommer stattfinden soll. Alle weiteren Informationen dazu gibt es in der Geschäftsstelle (Schulstraße 16a). Diese ist dienstags von 10 bis 12 Uhr und von 14.30 bis 18.30 Uhr geöffnet.

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