Haus und Grund in Schaumburg by Schaumburger Nachrichten Verlagsgesellschaft mbH & Co.KG

Mitteilungsblatt Schaumburger Haus- und Grundvereine

Haus&Grund

im Landkreis Schaumburg AUSGABE

Mai 2015

Seite 9 Bohren ist okay, Wände einreißen nicht

Seite 10

Mythen, Märchen und Gerüchte

Seite 12 Alter Standard reicht nicht mehr Mit Unterstützung kompetenter Ansprechpartner und Fachleute können solche Aktenberge schon im Vorfeld vermieden werden.

Seite 13 440 Beratungen innerhalb eines Jahres

• INHALT

Mit u. a. folgenden Themen: Seite 4 UNWISSENHEIT SCHÜTZT NICHT VOR STRAFE · Dichtheitsprüfung von Abwasserkanälen: Kommune gibt Auskunft

Seite 6 DIE CHEMIE MUSS STIMMEN · Idealer Dienstleister gesucht: Wie man den richtigen Hausverwalter findet

Seite 8 ZULÄSSIG ODER NICHT? · Bei Klauseln im Mietvertrag zählt jedes Wort

Liebelt und Kollegen Notar - Rechtsanwälte - Fachanwälte www.kanzlei-liebelt.de Hans-Dieter Liebelt Notar, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Strafrecht, Patientenverfügungen, Erbrecht und Grundstücksrecht

Alexander Ulbrich Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verkehrsrecht, Fachanwalt für Strafrecht, Insolvenzrecht, Steuerrecht, Internetrecht und Vertragsrecht

Ina Großkelwing Rechtsanwältin, Fachanwältin für Familienrecht, Scheidungsrecht, Unterhaltsrecht, Kindschaftsrecht, Sozialrecht und Mietrecht

Florentine Jakobsohn Rechtsanwältin, Erbrecht, internationales Erbrecht, Arzthaftungsrecht und Schadensrecht

Maxie Böllert-Staunau Rechtsanwältin, Arbeitsrecht, Kündigungsschutzrecht, Opferschutzrecht, WEG-Recht und Forderungsmanagement

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AUSGABE 22 | MAI 2015

EDITORIAL •

Sehr geehrte Mitglieder, liebe Leserinnen und Leser.

aben Sie schon mal von der Dichtheitsprüfung für Abwasserleitungen gehört? Dieses Thema kommt unweigerlich auf alle Immobilieneigentümer zu. In Niedersachsen können die zuständigen Kommunen bis Ende dieses Jahres eine Prüfung der Leitungen fordern. Ob und wie das Ganze zu erfolgen hat, kann jedoch von Stadt zu Stadt und von Gemeinde zu Gemeinde völlig unterschiedlich geregelt sein. Am besten erkundigen Sie sich rechtzeitig bei der Verwaltungsbehörde Ihrer Kommune. Denn in puncto Dichtheitsprüfung schützt Unwissenheit nicht vor einer möglichen Strafe. Wie Sie vorgehen sollten, lesen Sie auf den folgenden Seiten.

Impressum Herausgeber: „Haus & Grund“-Vereine in Schaumburg in Kooperation mit Schaumburger Nachrichten Verlagsgesellschaft mbH & Co. KG, Vornhäger Straße 44, 31655 Stadthagen Redaktion (verantwortlich): Rechtsanwalt Dietmar Janzen, Herminenstraße 7a, 31675 Bückeburg Redaktionelle Mitarbeit: Holger Buhre, Vereine Produktion/Layout: Schaumburger Nachrichten, Vera Elze Anzeigen: Arne Frank (verantwortlich) Erscheinungsweise: Zweimal jährlich

Ähnlich spannend ist die Frage, was in einem Mietvertrag geregelt werden kann und darf. Denn nach wie vor gibt es Klauseln, die schlichtweg unwirksam sind. Einige Beispiele haben erläutern wir in diesem Magazin. Selbiges gilt für typische Irrtümer im Mietrecht. Denn längst nicht alles, was der Volksmund sagt, entspricht auch den Tatsachen beziehungsweise hat vor Gericht Bestand. Das gilt fürs Feiern oder Grillen ebenso wie für Mietminderungen, den Einzug von Lebenspartnern sowie die Besorgung von drei Nachmietern. Darüber hinaus haben wir auch wieder aktuelle und ungewöhnliche Urteile aus deutschen Gerichten für Sie zusammengestellt, die sich mit dem „ewigen“ Spannungsfeld zwischen Mieter und Vermieter beschäftigen. Und in einem weiteren Beitrag geht es ums Thema Schallschutz und wie dieser in Bauträgerverträgen geregelt ist beziehungsweise geregelt sein sollte. Alle an dieser Ausgabe Beteiligten hoffen, mit der Themenauswahl einmal mehr ins Schwarze getroffen zu haben. Selbstverständlich stehen wir allen Leserinnen und Lesern jederzeit für Kritik und Anregungen zur Verfügung. Ich möchte Sie ermutigen, sich mit Vorschlägen zu Themen, die wir in einer der nächsten Ausgaben aufgreifen sollten, einfach an Ihre Vereinsvorsitzenden zu wenden. Diese halten „einen kurzen Draht“ zur Redaktion der Schaumburger Nachrichten, mit der wir bei der Erstellung dieses Magazins eng zusammenarbeiten.

Dietmar Janzen

Haus&Grund

IM SCHAUMBURGER LAND

• DICHTHEITSPRÜFUNG

Eine bewegliche Kamera fährt zur Inspektion durch ein Abwasserrohr: Wann die Dichtheit von Abwasserkanälen überprüft werden muss, regeln die Bundesländer – und in Niedersachsen teils auch einzelne Kommunen. Foto: dpa

Unwissenheit schützt nicht vor Strafe Dichtheitsprüfung von Abwasserkanälen: Kommune gibt Auskunft

bwasserleitungen müssen dicht sein. Für die Prüfung sind Hausbesitzer zuständig. Fristen und Pflichten können sie aber verwirren, denn jedes Bundesland regelt diese anders. Die Dichtheitsprüfung von Abwasserleitungen gehört zu den Aufgaben von Hausbesitzern. Allerdings fehlt ihnen oft der Durchblick bei den Fristen und Pflichten. Aktuell gilt eine Zeitspannenregelung, die der DIN-Norm 1986-30 folgt. Grundsätzlich gilt demnach: Neue Leitungen, die nach Einbau auf Dichtheit kontrolliert wurden, sollen nach 30 Jahren erneut geprüft werden. Für alle anderen Leitungen beträgt die Frist 20 Jahre. Für die

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konkrete Fristsetzung sind aber die einzelnen Bundesländer zuständig. Das heißt: Die Länder - teilweise auch deren Städte und Gemeinden - können laut „Verband Wohneigentum“ (VWE) selbst festlegen, welche Kanäle wie oft geprüft werden müssen. Und die Länder handhaben die Regelungen zur Dichtheitsprüfung sehr unterschiedlich. In Hamburg mussten alle Anschlüsse in Wasserschutzgebieten bis 2005 geprüft werden. Für alle anderen gilt eine Frist bis Ende 2020. Das ist auch das Fristende in NordrheinWestfalen. Ausgenommen sind häusliche Abwasserleitungen in Wasserschutzgebieten,

die vor 1965 errichtet wurden. Diese müssen bis 31. Dezember 2015 gecheckt werden. Unabhängig davon kann jede Gemeinde laut Landeswassergesetz aber eigene Regeln und Fristen erlassen, so der VWE. In Schleswig-Holstein müssen Grundstückseigentümer ihre Leitungen prüfen, sobald die anliegenden öffentlichen Kanäle geprüft und saniert sind. Die Frist läuft Ende 2025 ab. „Weil sich aber abzeichnet, dass viele der Kommunen ihre Kanalisation nicht bis 2025 sanieren können, wird sich vermutlich die Frist für die Dichtheitsprüfung verschieben“, heißt es in einer VWE-Pressemitteilung. Keine verbindlichen Prüffristen gibt es derzeit

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DICHTHEITSPRÜFUNG •

in Baden-Württemberg, Bremen, Rheinland-Pfalz, im Saarland und in den östlichen Bundesländern. In den meisten dieser Länder haben Städte und Kommunen aber das Recht, eigene Regelungen einzuführen. Gleiches gilt für Bayern und Hessen. Eine klare Frist gibt es hingegen in Niedersachsen: Hier können Kommunen bis Ende dieses Jahres eine Prüfung der Leitungen fordern. „Jeder Hauseigentümer ist für die Instandhaltung seiner Abwasserleitungen selbst verantwortlich“, betont der VWE. Bei Unsicherheiten sollten sie sich bei ihrer zuständigen Kommunalbehörde erkundigen, ob und wie die Dichtheitsprüfung geregelt ist. Wichtige Fragen sind: Gibt es eigene Regelungen? Welche Fristen gelten? Liegt die Immobilie in einem Wasserschutzgebiet? Auch Bauherren klären besser vorab, ob die Kommune für neue Entwässerungsanschlüsse Dichtheitsnachweise fordert. „Wenn ja, ist zu klären: Wie wird geprüft, und wer stellt die Nachweise aus?“, so der VWE. Oft werden Hauseigentümer von den Kommunen über ihre Prüfpflichten informiert. Allerdings sollten sie sich darauf nicht verlassen. In Nordrhein-Westfalen handhaben das zum Beispiel alle 396 Kommunen unterschiedlich, sagt Fatma Öksüz. Sie leitet das Projekt Kanaldichtheit bei der Verbraucherzentrale NRW. „Einige schreiben alle Hausbesitzer an und informieren über Fristen, andere organisieren Informationsveranstaltungen.“ Es gebe keine allgemeinen Regelungen über die Informationspflicht zur Dichtheitsprüfung.

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Besser sei, dass Hausbesitzer selbst aktiv werden und beispielsweise einen Blick in die örtliche Abwassersatzung werfen. Dort ist genau geregelt, welche Fristen gelten und wie die Dichtheit geprüft werden muss. Denn Unwissenheit schützt im Zweifel nicht vor Strafe: Können Hausbesitzer bei einer Kontrolle keinen Nachweis über eine fristgerechte Prüfung ihrer Leitungen vorlegen, droht ihnen ein Bußgeld. Wer seine Leitungen überprüfen will, sollte sich mehrere Angebote einholen, rät Öksüz. Ihren Beobachtungen zufolge sind viele unseriöse Firmen unterwegs, die die Unsicherheit der Hausbesitzer ausnutzen wollen. Diese prüfen oft mehr als nötig, sind dadurch teurer und bescheinigen zudem nicht selten falsche Defekte, die dann gegen weiteres Geld repariert werden sollen. Solche „Kanal-Haie“ klingeln mitunter an der Haustür und bieten ihre Dienste an. Die Ausgaben für eine Dichtheitsprüfung bei einem Einfamilienhaus liegen laut Verbraucherzentrale zwischen 300 und 500 Euro. Sie hängen unter anderem von der Länge der Leitungen ab, aber auch von der Zugänglichkeit der Kanäle und Schächte. Die Kosten können als steuerermäßigende Handwerksleistungen geltend gemacht werden. Das entschied der Bundesfinanzhof (Az.: VI R 1/13).

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IM SCHAUMBURGER LAND

• HAUSVERWALTUNG

Die Chemie muss stimmen Idealer Dienstleistergesucht: Wie man den richtigen Hausverwalter findet

Verwalter von Wohneigentumsanlagen haben einen verantwortungsvollen Job. Foto: dpa

Ein Hausverwalter soll fast alles können: die Abrechnung machen, die Wohnanlage in Schuss halten und selbstverständlich sorgfältig mit Geld umgehen. Aber wie finden Eigentümer einen, der seinen Job versteht und dem sie vertrauen können?

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HAUSVERWALTUNG •

rganisator, Kümmerer, Bankier: So könnte kurz gefasst die Stellenbeschreibung eines Hausverwalters in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) lauten. Die Pflichten sind gesetzlich verankert. Dazu gehören die Instandhaltung von gemeinsam genutztem Eigentum wie Aufzügen oder Grünanlagen, das Verpflichten und Kontrollieren von Handwerkern sowie das Einsammeln und Abrechnen des Hausgelds - in großen Wohnanlagen können hier siebenstellige Beträge zusammenkommen. Die Finanzen sind eine zentrale Aufgabe des Verwalters. „Ich muss auf das Geld der anderen aufpassen, als ob es mein eigenes wäre“, sagt Astrid Schultheis, Vorstandsmitglied im Verband nordrhein-westfälischer Immobilienverwalter. Außerdem organisiert die Verwaltung die WEGVersammlung und setzt deren Beschlüsse um. In allen Rollen sei die Verwaltung „Dienstleister und nicht Diktator“. Den passenden Auftragnehmer zu finden ist Sache der WEG. „Sie muss sich im Klaren sein, welchen Verwalter sie braucht“, sagt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin des Verbands Wohnen im Eigentum. Ebenso wie der Dachverband der Deutschen Immobilienverwalter (DDIV) hat Wohnen im Eigentum eine umfangreiche Checkliste erstellt, die WEGs als Leitfaden heranziehen können. Kriterien sind beispielsweise: Soll er sein Büro in der Nähe haben oder gibt es alternativ einen professionellen Hausmeister, der den tropfenden

Wasserhahn repariert? Hat die Verwaltung Erfahrung mit ähnlichen Objekten und entsprechende Referenzen? Wie steht es um technisches, bauliches, kaufmännisches und rechtliches Wissen? Wenn das Profil steht, helfen Recherchen im Internet und Anfragen bei anderen WEGs oder Verbänden, um potenzielle Kandidaten zu finden. Manchmal findet sich der Richtige sogar vor der Haustür – wenn einfach ein Miteigentümer die Aufgabe gegen Vergütung übernimmt. Das sei aber nur in kleinen Anlagen sinnvoll, so der DDIV. Die Interessenten geben ihre Bewerbung beim Beirat ab. Die Entscheidung trifft die Eigentümergemeinschaft. Bei der Auswahl achtet Heinrich über die sachlichen Prüfsteine hinaus auf das Zwischenmenschliche. „Die Chemie muss stimmen“, sagt sie. Denn der Verwalter bewegt sich in einem aus Beirat, WEG und Einzeleigentümern gebildeten Dreieck, in dem auch mal die Fetzen fliegen. Er sollte dann als Neutraler den Streit managen und die WEGVersammlung ordnungsgemäß über die Bühne bringen. Als Gradmesser der Leistung zieht Schultheis unter anderem die Jahresabrechnung heran. Diese muss transparent und für die Eigentümer nachvollziehbar sein. Das bedeutet Aufwand. „Den komplexen Sachverhalt darzustellen, ist für Verwalter eine Herausforderung“, sagt die Fachfrau. Knackpunkt zwei ist das Kümmern: Die Beschlüsse der WEG sind zügig umzusetzen.

Konflikte entzünden sich laut Heinrich oft rund um die WEG-Versammlung. Schlecht aufbereitete Unterlagen stehen weit oben auf der Liste. „Wie soll ich eine Entscheidung treffen, wenn ich 100 Seiten Papier bekomme?“, fragt sie. Verweigerte Einsicht in Dokumente, falsch angelegte WEGKonten sowie Fehler in der Jahresabrechung sind andere typische Kritikpunkte der Eigentümerseite. Von der WEG erwartet Heinrich, dass diese selbst Verantwortung übernimmt: „Eigentum verpflichtet.“ Und wie werden unzufriedene Immobilienbesitzer die Verwaltung wieder los? Zunächst über die Kündigung des meist über fünf Jahre laufenden Vertrags. Für Erstbezug bei Neubauten und frisch umgewandelte Wohnungen ist die Laufzeit gesetzlich auf drei Jahre begrenzt, erläutert Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Das soll Eigentümer vor einer zu engen Bindung zwischen dem Bauträger und einer von ihm bestimmten Verwaltung schützen. Unabhängig davon kann die WEG die Verwaltung per Mehrheitsbeschluss aus wichtigem Grund abberufen. Das WEG-Gesetz nennt dazu ausdrücklich das nicht ordnungsgemäße Führen der Beschlusssammlung. Im Alltag geben Veruntreuung, falsche oder verspätete Abrechnung, Parteilichkeit oder das Kassieren von Provisionen im Rahmen der Auftragsvergabe ebenfalls Anlass zur Abberufung.

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IM SCHAUMBURGER LAND

• MIETVERTRAG

Zulässig oder nicht? Bei Klauseln im Mietvertrag zählt jedes Wort Der Teufel steckt im Detail. Das gilt auch für Mietverträge. Sie enthalten oft Vorgaben zum Nachteil des Mieters. Jedoch dürfen Vermieter längst nicht alles. Worauf ist zu achten?

ach Schätzungen des Deutschen Mieterbunds stecken in rund 90 Prozent der Mietverträge ungültige Klauseln. Diese zu erkennen, fällt selbst Fachleuten schwer. Immerhin gibt es Anhaltspunkte, die Orientierung bieten, wenn ein neuer Vertrag unterschrieben werden soll oder die Mietparteien miteinander im Clinch liegen. Einig sind sich Experten darüber, dass zunächst alle Regelungen im Mietvertrag unwirksam sind, die zum Nachteil des Mieters von Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) abweichen. Andere Vorgaben können aufgeweicht werden. Das ist auch in einem vorformulierten Mietvertrag erlaubt. Es kommt auf den Einzelfall und das Wie an. „Ein bisschen abweichen geht. Aber was ist ein bisschen, was ist zu viel, was gerade noch zulässig?“, beschreibt Thomas Hannemann das Problem. Er ist Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. Kompliziert werde es beispielsweise immer dann, wenn der Eigentümer individuelle Vereinbarungen treffen will. Denn auf diese Weise lassen sich solche Vorschriften teilweise umgehen - unter anderem zum Rauchen. Zwar ist ein im Mietvertrag stehendes generelles Rauchverbot in der Wohnung

ungültig - und zwar auch dann, wenn der Mieter den Vertrag so unterschrieben hat. Aber eine mündliche Absprache, die das Rauchen zum Beispiel zu bestimmten Zeiten erlaubt, wäre denkbar. Sie kann den Mieter binden, wenn er sich darauf einlässt. In häufig genutzten Formularverträgen sind den Gestaltungsmöglichkeiten Grenzen gesetzt. „Wird der Mieter unzumutbar benachteiligt, gilt automatisch das Gesetz“, erläutert der Anwalt. Was unzumutbar ist, kommt auf den Einzelfall an. Tückisch sind handschriftliche Ergänzungen. Eine unter „Sonstiges“ verankerte Verpflichtung zum Rasenmähen kann als zulässige individuelle Vereinbarung durchgehen. Wendet der Vermieter die Passage aber in mehr als drei Verträgen an, werten Juristen das als vorformuliert. In der Konsequenz wird die Auflage unwirksam. Bei befristeten Mietverträgen muss nicht nur die Laufzeit genau genannt sein, sondern die Befristung auch begründet werden. Als Argument gilt zum Beispiel Eigenbedarf. Darauf macht der Mieterbund aufmerksam. Steht ein solcher Hinweis drin, müssen die Bewohner zum Ende des Vertrags aus der Wohnung heraus. Eine fehlende Begründung macht die Befristung unwirksam. „Der Vertrag wird dann wie ein unbefristeter behandelt“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.

Schönheitsreparaturen sind die Klassiker unter den unwirksamen Klauseln. Inzwischen hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe sämtliche starren Renovierungsfristen gekippt - das gilt zum Beispiel für Formulierungen wie „alle drei Jahre“, „alle fünf Jahre“ oder „alle sieben Jahre“ (BGH, VIII ZR 178/05). Der Zusatz „soweit es der Zustand der Wohnung erfordert“ wandelt die Klausel jedoch durch die Hintertür doch wieder in eine gültige um, erläutert Dietmar Strunz vom Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV). Auslassungen verwandeln ansonsten unwirksame Vorgaben wieder in erlaubte. Strunz macht das am Beispiel der Erlaubnis zur Tierhaltung deutlich. Die Formulierung „… bedarf es der schriftlichen Zustimmung des Vermieters“ ist unwirksam. Stehe aber im Text „bedarf es der Zustimmung“, sei das rechtens. Das mündliche Okay des Vermieters zum Einzug von Hund und Katze reicht. Im Streitfall muss der Mieter beweisen, dass der Eigentümer zugestimmt hat. Generell verbieten darf er Haustiere nicht. Mietverträge mit unwirksamen Klauseln bleiben im Ganzen gültig. Mieter können die Abweichungen jedoch ignorieren. Die Wohnung darf ihnen deswegen nicht gekündigt werden.

Nur wenn es der Vermieter ausdrücklich erlaubt, dürfen Mieter in der Wohnung Tiere halten. Foto: dpa

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UMBAUTEN IN DER MIETWOHNUNG •

Bohren ist okay, Wände einreißen nicht Was Mieter ohne Zustimmung des Vermieters umbauen dürfen

Mieter können ohne Einwilligung des Vermieters bohren und sogar Leichtbauwände einziehen. Geht der Umbau jedoch an die Bausubstanz, ist eine vorherige Rücksprache Pflicht. Das muss der Vermieter hinnehmen: Mieter dürfen im Bad Löcher in Fliesen bohren, um zum Beispiel einen Spiegel anzubringen. Foto: dpa

ieter sollten ihre Wohnung nicht ohne Rücksprache mit ihrem Vermieter umbauen. Denn wer sich ohne Erlaubnis an der Bausubstanz zu schaffen macht, kann abgemahnt werden, erläutert Siegmund Chychla vom Hamburger Mieterverein. Mieter, die nach einer Abmahnung nicht zurückbauen, riskieren sogar die Kündigung. Eingriffe in die Bausubstanz sind zum Beispiel Wanddurchbrüche oder Anbauten. Willigt der Vermieter in einen Umbau ein, so ist ein schriftlicher Verzicht auf die Rückbauverpflichtung hilfreich. Dann kann die Wohnung beim Auszug im umgebauten Zustand bleiben. Kleinere Baumaßnahmen sind ohne Einwilligung des Vermieters möglich: Dazu gehören zum Beispiel gebohrte Löcher zwischen zwei Zimmern, um Kabel

hindurchzulegen, erläutert Chychla. Beim Auszug könne der Vermieter jedoch die fachgerechte Schließung der Löcher verlangen.

Feuchtigkeitsschäden muss der Mieter den Kopf hinhalten, falls der Umbau zuvor nicht durch den Vermieter bewilligt wurde.

Ein häufiger Streitfall sind angebohrte Fliesen im Bad. Oft kann ein Spiegel oder ein Klorollenhalter nicht anders angebracht werden. Die Löcher muss der Vermieter in diesem Fall laut Chychla als vertragsgemäße Nutzung hinnehmen.

Besonders kompliziert kann es werden, wenn Wohnungen mit Umbauten des Vormieters übernommen werden. „Hier sollten der Mieter mit dem Vermieter sprechen“, rät Chychla. Oft wisse Letzterer nämlich nichts von den Umbauten.

Wird ein Extra-Zimmer benötigt, kann ein bestehender Raum durch eine Leichtbauwand - meist auf Gipsfaser- oder Gipskartonplatten - geteilt werden. Ein solcher Umbau sei ohne Rücksprache möglich, sagt Chychla. „Wir empfehlen dennoch ein Gespräch mit dem Vermieter.“

Wenn sich die neuen Mieter schriftlich bestätigen lassen, dass die Umbauten des Vormieters bestehen bleiben können, sind sie auf der sicheren Seite. Andernfalls drohen beim Auszug erhebliche Kosten, wenn die Wohnung auf Verlangen des Vermieters wieder in den Ursprungszustand versetzt werden muss.

Denn eine neue Wand kann die Lüftung der Wohnung beeinflussen. Bei daraus resultierenden

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IM SCHAUMBURGER LAND

• MIETRECHTS-MYTHEN

Mythen, Märchen und Gerüchte Sieben häufige Irrtümer im Mietrecht

Nachmieter, Mietminderung, Feiern oder Grillen: Zwischen Vermietern und Mietern gibt es viele Themen, über die sich streiten lässt. Mitunter sollten beide Seiten aber gut gemeintem Rat misstrauen. Denn manchmal ist eine vermeintliche Weisheit nur ein altes Märchen. Das Mietrecht ist sehr komplex - und oft ist eine vermeintliche Wahrheit nur ein altes Märchen.

Foto: dpa

iele Menschen glauben, sich mit allen rechtlichen Fragen rund um das Thema Wohnen auszukennen. Doch das ist meist ein Irrtum: „Das Mietrecht ist sehr komplex“, sagt die Mietrechtsanwältin Beate Heilmann.

erläutert Heilmann. Doch das ist falsch. „Mieter müssen sich grundsätzlich an die Kündigungsfristen halten.“ Anders verhält es sich lediglich, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass ein Nachmieter gestellt werden darf.

„Allein der Bundesgerichtshof fällt jedes Jahr zahlreiche Urteile in diesem Bereich“, erläutert Heilmann, die in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) tätig ist. Selbst Juristen kennen sich daher oft nicht in jedem Winkel dieses Rechtsgebietes aus. Ein Überblick der Irrtümer:

Bei Zeitmietverträgen können Härtegründe vorliegen, die es für Mieter unzumutbar machen, noch jahrelang in der alten Wohnung zu leben. Zum Beispiel wenn der Mieter berufsbedingt den Wohnort wechselt oder in ein Altenheim zieht. In diesen Fällen reicht ein geeigneter Nachmieter aus, um das Mietverhältnis zu beenden.

Mieter dürfen Nachmieter stellen

Zahlt ein Untermieter drei Monate Miete, ist er im Mietvertrag

Fast jeder Mieter kennt das: Die neue Wohnung ist frei, der alte Mietvertrag läuft aber erst in drei Monaten aus. Doppelte Mietzahlungen gehen ins Geld. „Viele glauben, wenn sie drei Nachmieter stellen, kommen sie früher aus dem Vertrag“,

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Gerade in größeren Wohnungen leben Mieter nicht allein, sondern gemeinsam mit Untermietern. Will der Hauptmieter die Wohnung an den Untermieter übergeben, gibt es angeblich einen

einfachen Trick: Wer dreimal hintereinander die Miete überweist, ist automatisch im Mietvertrag. „Das ist falsch“, sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Vertragspartner des Vermieters bleibt immer der Hauptmieter – egal, wer das Geld an den Vermieter überweist.“ Lebenspartner dürfen ohne Erlaubnis in die Wohnung aufgenommen werden Irgendwann stehen viele Paare vor der Frage: Wollen wir zusammenziehen? Und gleich im Anschluss stellt sich die nächste Frage: Zu mir oder zu dir? „Grundsätzlich kann jeder seinen Partner in die eigene Wohnung aufnehmen“, erklärt Mietrechtsanwältin Heilmann. „Allerdings müssen sie den Vermieter darüber informieren und dessen Einverständnis einholen.“ Ablehnen kann ein Vermieter das in der Regel

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MIETRECHTS-MYTHEN •

nicht. „Das geht nur wenigen in Ausnahmefällen - zum Beispiel, wenn die Wohnung dann überbelegt wäre“, sagt Heilmann. Mieter sollten aber trotzdem die Erlaubnis einholen. Versäumen sie dies, riskieren sie unter Umständen eine Kündigung. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az.: VIII ZR 74/10).

chende vertragliche Vereinbarung gibt, erklärt Happ. Wurden entsprechende Absprachen verbindlich getroffen, müssen Mieter dies im Zweifel belegen können.

Eine Mietminderung muss der Vermieter genehmigen

Noch ein Mythos, der sich unter Mietern hartnäckig hält, der aber unwahr ist. Selbst wenn der Mietvertrag eigentlich zur Renovierung verdonnert, müssen Mieter beim Auszug in der Regel nur ihre Einbauten entfernen und die Wohnung mit dem Besen reinigen - fertig.

Schimmel in der Wohnung oder zugige Fenster: Immer wieder treten in Mietwohnungen Mängel auf. In solchen Fällen können Mieter grundsätzlich die Miete mindern. „Viele denken, sie brauchen dafür die Zustimmung des Vermieters“, sagt Ulrich Ropertz von Deutschen Mieterbund. Doch das ist falsch. Voraussetzung für die Minderung ist, dass Mieter ihren Vermieter über den Mangel informieren. „Bis der Mangel beseitigt ist, dürfen Mieter die Miete kürzen“, stellt Ropertz klar. „Hierüber muss der Vermieter nicht unterrichtet werden.“ Die Höhe der Mietminderung muss der Mieter selbst einschätzen. Mieter dürfen einmal im Monat laut feiern Geburtstag, Hochzeit, Karneval oder Silvester: Manche Mieter feiern gerne laut. Einmal im Monat ist das auch erlaubt, hört man häufig. „Das ist falsch“, sagt Ropertz. „Bei allen Partys und Feiern egal aus welchem Anlass - ist Rücksicht auf die Nachbarn im Haus zu nehmen.“ Das bedeutet: Ab 22 Uhr gilt Nachtruhe. Was der Vermieter einmal duldet, gilt bis ans Ende der Mietzeit

Beim Auszug muss die Wohnung weiß gestrichen werden

Mieter dürfen sogar nachträglich von ihrem Vermieter Geld zurückfordern, wenn sie erst nach dem Auszug mitbekommen, dass sie unnötigerweise renoviert haben. Der BGH urteilte dazu in den vergangenen Jahren mehrfach und fegte Hunderte Klauseln zu Schönheitsreparaturen davon. Darunter auch diese: Anteilige Renovierungskosten müssen Mieter nicht mehr zahlen, wenn allein der Vermieter die Malerfirma bestimmt (Az.: VIII ZR 285/12). Wenn bei Auszug in einem Übergabeprotokoll nachträglich Schönheitsreparaturen verlangt werden, muss ein Mieter diesen Passus nicht akzeptieren. Wenn er sich jedoch darauf einlässt, muss er letztlich doch renovieren – obwohl die ursprüngliche Renovierungsklausel im Vertrag ungültig war, so der BGH (VIII ZR 71/08). Allerdings urteilte der BGH auch: Vermieter können einen Anstrich in „hellen, neutralen, deckenden Farben“ verlangen, wenn die Wände zuvor in bunten Farben dunkel gestrichen sind (Az.: VIII ZR 198/10 und VIII ZR 416/12).

Auch das ist ein Irrtum. Im Mietrecht gibt es kein Gewohnheitsrecht. Auch wenn ein Vermieter beispielsweise jahrelang damit einverstanden war, dass zum Beispiel der Schuhschrank im Treppenhaus steht, kann er es später wieder untersagen. Einen Anspruch darauf haben Mieter in der Regel nur, wenn es eine entspre-

Haus&Grund

+++ kurz notiert +++ Wespennest auf Balkon: Vermieter muss Beseitigung bezahlen Ist die Nutzung des Balkons durch ein Wespennest beeinträchtigt, kann der Mieter vom Vermieter dessen Beseitigung verlangen. Hierfür ist ihm eine angemessene Frist einzuräumen. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. Die Kosten für die Beseitigung des Wespennestes muss der Vermieter tragen. Er kann diese nicht als Betriebskosten auf die Mieter abwälzen. Nur wenn von den Wespen eine erhebliche Gefahr ausgeht, kann der Mieter selbst die Feuerwehr oder einen Kammerjäger beauftragen, ohne den Vermieter zuvor zu benachrichtigen. Die Kosten hierfür kann der Dienstleister dem Vermieter in Rechnung stellen. Allerdings gilt das nur dann, wenn die anfallenden Kosten im Verhältnis zur tatsächlichen Gefahr angemessen sind. Sind sie unverhältnismäßig, bleibt der Mieter auf den Kosten sitzen.

Mieter haben keinen Anspruch auf Einbau von Sicherheitsschloss Mieter haben keinen Anspruch darauf, dass ihnen der Vermieter ein Sicherheitsschloss in die Wohnungstür einbaut. „Einen Anspruch auf Austausch haben Mieter nur, wenn das Schloss nach dem Einzug kaputtgeht“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB). Ein altes Türschloss, das grundsätzlich noch funktionstüchtig ist, müssten Mieter akzeptieren, auch wenn es ihnen unsicher erscheint. Wer ein zusätzliches Sicherheitsschloss einbauen möchte, sollte dies vorab mit dem Vermieter klären. „Das ist ein Eingriff in die Bausubstanz, weil dafür ja häufig die Tür angebohrt wird“, erklärt Ropertz. Im Zweifel kann der Vermieter verlangen, dass beim Auszug der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird. Kommt es in der Gegend immer wieder vermehrt zu Einbrüchen, kann ein Vermieter den Einbau eines zusätzlichen Sicherheitsschlosses aber kaum verbieten.

IM SCHAUMBURGER LAND

• SCHALLSCHUTZ IM BAUTRÄGERVERTRAG

Alter Standard reicht nicht mehr In Bauträgerverträgen kann der Schallschutz nach DIN 4109 mangelhaft sein

rung weckt in dem Erwerber die Sicherheit, alles Notwendige für den Schallschutz mit dem Bauträger vereinbart zu haben. Doch das ist ein Irrtum: Denn das Normblatt DIN 4109 stammt bereits aus dem Jahr 1989. Die bautechnische Entwicklung mit ihrer zunehmenden Vielfalt an Baustoffen und Baukonstruktionen hat sich in den vergangenen Jahren rasant weiterentwickelt. Mit den gehobenen Ansprüchen der Wohnungsnutzer in Bezug auf den Schallschutz hat sich auch die bautechnische Entwicklung des Schallschutzes qualitativ weiterentwickelt. So hat sich der Standard insbesondere bei der Schalldämmung zwischen Doppel- und Reihenhäusern oder hinsichtlich der Anforderungen an die Luft- und Trittschalldämmung der Bauteile in Mehrfamilienhäusern in den vergangenen Jahren enorm erhöht.

Wenn die Trittschalldämmung einer Wohnung mangelhaft ist, bekommen die Bewohner darunter jeden Schritt mit. Foto: dpa

er Traum von den eigenen vier Wänden kann für den Erwerber schnell zu einem lauten Albtraum werden, wenn nach dem Einzug die Geräusche aus den Nachbarzimmern oder der Nachbarwohnung laut zu vernehmen sind. Der Schallschutz ist offensichtlich nicht ausreichend. Eine Mängelanzeige beim Bauträger lässt dieser oft mit Verweis auf die vertragliche Bauleistungsbeschreibung abprallen. Dort ist noch heute oft eine „Schalldämmung nach DIN 4109“ vereinbart. Diese Vereinba-

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Muss sich der Erwerber nun mit dem alten Standard DIN 4109 begnügen oder kann er erwarten, dass sein Neubau in Bezug auf den Schallschutz den aktuell üblichen Qualitäts- und Komfortstandards entspricht? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu in einem aktuelleren Urteil vom 4.6.2009 (Az.: VII ZR 54/07) entschieden, dass der Bauträger sich nicht auf den vertraglich vereinbarten Standard „Schalldämmung nach DIN 4109“ zurückziehen kann. Die darin enthaltenen Werte entsprechen nicht den heutigen anerkannten Regeln für die Herstellung des Schallschutzes in Wohnungen.

Der Erwerber kann diesen aktuellen Stand der Technik aber erwarten. Möchte der Bauträger von diesem Qualitätsstandard nach unten abweichen, kann er sich nicht auf die früheren Mindestanforderungen nach DIN 4109 zurückziehen. Er hat den Erwerber deutlich darauf hinzuweisen, dass er von dem aktuellen Standard abweichen will und ihn über die Folgen einer solchen Bauweise für die Wohnqualität aufzuklären. Erfolgt dies nicht und wird nur die vertraglich vereinbarte Schalldämmung nach DIN 4109 umgesetzt, liegt ein Baumangel vor, den der Erwerber nicht hinzunehmen hat. Er kann zum Beispiel die Beseitigung des Mangels, aber auch Minderung oder Schadensersatz verlangen. Solche Vereinbarungen finden sich immer noch in einer Vielzahl von Bauträgerverträgen, insbesondere in den Leistungsbeschreibungen und Leistungsverzeichnissen. Sollten Sie die DIN 4109 in Ihrem Bauträgervertrag vereinbart haben, scheuen Sie sich nicht, einen fachkundigen Rechtsanwalt mit der Prüfung von Mängelansprüchen zu beauftragen, bevor diese gegebenenfalls verjähren. Jens Grützmacher (Der Autor ist angestellter Rechtsanwalt in der Obernkirchener Kanzlei Wittum & Partner. Dort ist er unter anderem als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht tätig.)

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AUS DEN VEREINEN •

440 Beratungen innerhalb eines Jahres 88 Mitglieder bei Jahreshauptversammlung von Haus & Grund Schaumburg-Obernkirchen

ei der Jahreshauptversammlung des Vereins Haus & Grund Schaumburg-Obernkirchen Ende Januar im Restaurant Am Sonnenbrink berichtete der Vorsitzende Friedbert Wittum ausführlich über die gesetzliche Neuerungen und Änderungen für Immobilieneigentümer. Dabei ging er unter anderem auf das Besteller-Prinzip bei Maklergebühren, die Vorschriften für Verkäufer und Vermieter in Immobilien-Anzeigen, die Pflichten zur Kesselmodernisierung bei alten Öl- und Gasheizungen sowie auf die Vorschriften zur Dämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen ein. Zugleich erinnerte Wittum an die mehrtägige Reise der Mitglieder nach Kolberg und Köslin sowie an die Tagesfahrt ans Zwischenahner Meer. Die seit Ostern 2014 von Rechtsanwalt Jens Grützmacher übernommene Beratungsstunde für Mitglieder werde von diesen sehr gut genutzt, freute sich der Vorsitzende. Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht habe Grützmacher in den vergangenen zwölf Monaten 440 Termine gehabt.

Schatzmeisterin Hannelore Ziemann schied auf eigenen Wunsch aus dem Vorstand aus. In diesem Zusammenhang votierten die 88 anwesenden Mitglieder einstimmig dafür, diesen Vorstandsposten aus der Satzung zu streichen. Neu in den Vorstand gewählt wurde Marco Kessler. Weitere Vorstandsmitglieder sind Ingrid König (stellvertretende Vorsitzende), Gerd Baake (Schriftführer) und Maximilian Wittum (Wirtschaftsreferent). Letzterer referierte über die aktuellen Bestimmungen beim Abschluss eines Mietvertrags und die erforderliche Widerrufsbelehrung. Er führte dazu aus, dass bei Mietverträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher eine Widerrufsbelehrung erforderlich sei. Eine Privatperson könne bereits dann Unternehmer sein, wenn sie mehrere Wohnungen vermietet. Gesellschaften seien immer Unternehmer. „Ein Mietvertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher bedarf dann keiner Widerrufsbelehrung, wenn der Mieter die Wohnung besichtigt und in der Wohnung bei der Besichtigung der Mietvertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher unterschrieben wird“, so Wittum.

Grützmacher erläuterte das Thema „Wie gestalte ich wirksam die Anzeige zur Vermietung einer Wohnung - Der Energieausweis und seine Folgen“. Hierbei machte er deutlich, welche Pflichtangaben aus dem Energieausweis in die Immobilienanzeige zu übernehmen sind. Eine Anzeige sollte laut Grützmacher folgendermaßen aussehen (Pflichtangaben sind gefettet): X-Stadt 3-Zimmer-Wohnung, 90 m² Bj. 1933, 3.OG, Fahrstuhl, Duschbad Balkon, Parkett, Gas-ZH, EBK Kalt: 500 €, NK 200 €, KT 1.500 € EVA, 80 kWh/(m²*a), EEK C provisionsfrei, Tel.: …..

Marco Kessler ging anschließend auf die häufigsten Fehler beim Immobilienkauf ein. Der Fachwirt für Finanzberatung nannte beispielhaft eine falsche Wertermittlung des Verkaufspreises, falsche Angebotspreise in Internetportalen und Zeitungen, zu wenig oder falsche Werbung sowie einen fehlenden Finanzierungsnachweis. Der Experte riet unter anderem dazu, im Vorfeld ein Wertgutachten erstellen zu lassen.

Der Vorstand von Haus & Grund Schaumburg-Obernkirchen besteht seit der diesjährigen Jahreshauptversammlung aus Maximilian Wittum (von links), Marco Kessler, Ingrid König, Friedbert Wittum und Gerd Baake. Foto: pr.

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IM SCHAUMBURGER LAND

• AKTUELLE URTEILE

Bei Wohnungsverkauf an Angehörige steht Mietern kein Vorkaufsrecht zu Mieter haben beim Verkauf ihrer Wohnung ein Vorkaufsrecht. Geregelt ist das in Paragraf 577 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Allerdings gibt es auch Ausnahmen: Wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen des Haushalts verkaufen möchte, entfällt das Vorkaufsrecht. Darauf weist die Notarkammer Berlin hin. Das Recht kommt auch dann nicht zum Tragen, wenn die Immobilie in Form einer Schenkung weitergegeben wird. Im Todesfall des Mieters geht das gesetzliche Vorkaufsrecht über auf den überlebenden Ehegatten, Lebenspartner, die Kinder oder andere Familienangehörige oder Personen, mit denen der Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat. Wird ein Mieter nicht über den Verkauf informiert, muss der Immobilienbesitzer möglicherweise Schadenersatz zahlen, entschied der Bundesgerichtshof. BGH (Az.: VIII ZR 51/14)

Stromdiebstahl rechtfertigt nicht immer eine Kündigung des Mieters Zapfen Mieter unerlaubt Stromleitungen im Haus an, ist das nicht ohne Weiteres ein Grund für eine fristlose Kündigung. Das entschied zumindest das Landgericht Berlin. Nach Ansicht der Richter muss ein solches Verhalten zunächst abgemahnt werden. In dem verhandelten Fall hatte eine Mieterin in der obersten Etage eines Hauses von einer Steckdose im Hausflur ein Kabel in ihre Wohnung verlegt. Nachdem

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Mitarbeiter der Hausverwaltung dies bei einer Begehung zufällig festgestellt hatten, kündigte der Vermieter fristlos und hilfsweise fristgemäß. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage allerdings ab. Auch im Berufungsverfahren hatte der Vermieter keinen Erfolg: Das Landgericht bestätigte zwar, dass ein Stromdiebstahl vorliege. Mangels Abmahnung rechtfertige dies aber keine fristlose Kündigung. Es sei außerdem nicht bekannt, wie lange die Mieterin bereits Strom abzapfe. Daher könne auch nicht festgestellt werden, ob dem Vermieter und den Mitmietern ein erheblicher Schaden entstanden sei. Landgericht Berlin (Az.: 67 S 304/14)

Mieter muss Installation von Rauchwarnmeldern dulden Mieter müssen die Installation von Rauchwarnmeldern dulden, wenn dies gesetzlich vorgeschrieben ist. Das gilt auch, wenn der Mieter vorher bereits selbst entsprechende Warngeräte in seiner Wohnung installiert hat. Denn durch eine solche Maßnahme erfüllt er nicht die Pflichten des eigentlichen Bauherren, befand das Landgericht Halle. In dem verhandelten Fall wollte der Vermieter in der Wohnung des Mieters Rauchwarnmelder im Schlaf-, Wohn- und Kinderzimmer sowie im Flur einbauen. Der Mieter wollte das aber nicht akzeptieren, da er in den Räumen einige Jahre zuvor bereits selbst entsprechende Geräte eingebaut hatte. Vor Gericht hatte der Mieter keinen Erfolg: Bei der Anbringung

von Rauchwarnmeldern handele es sich um duldungspflichtige Maßnahmen. Die Geräte verbesserten den Sicherheitsstandard für alle Bewohner. Da die vom Mieter eingebauten Geräte ohne Prüfung eingebaut worden seien und nur der willkürlichen Wartung durch den Mieter unterliegen, könne hier nicht von einem Sicherheitszuwachs gesprochen werden. Landgericht Halle (Az.: 3 S 11/14)

Trotz Nachzahlung in der Schonfrist: Ordentliche Mietkündigung gilt Bei großen Zahlungsrückständen kann der Vermieter dem Mieter die Wohnung kündigen. Meist geschieht das in Form einer außerordentlichen Kündigung. Diese wird jedoch unwirksam, wenn der Mieter innerhalb einer Schonfrist von zwei Monaten die Rückstände zahlt. Allerdings gilt das nicht für eine zeitgleich ausgesprochene ordentliche Kündigung. Das hat das Landgericht Berlin entschieden. In dem verhandelten Fall war der Mieter eines Reihenhauses mit zwei Monatsmieten im Rückstand. Der Vermieter kündigte ihm fristlos und sprach gleichzeitig eine ordentliche Kündigung aus. Zwar glich der Mieter den Rückstand innerhalb der gesetzlichen Schonfrist aus - das führe jedoch nur zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung, so die Richter. Die ordentliche Kündigung bleibe wirksam. Nur in Ausnahmefällen sei das anders: zum Beispiel dann, „wenn die nachträgliche Zahlung ganz kurz nach der Kündigung erfolgt ist und der Mieter nachvollziehbare Gründe für sein Säumnis angeben kann“,

stellten die Richter fest. Das sei hier aber nicht der Fall gewesen. Landgericht Berlin (Az.: 67 S 290/14)

Mieter müssen Änderungen im Bad unter Umständen dulden Eine neue Badewanne oder ein neues Waschbecken zählen eigentlich nicht als Modernisierungsmaßnahme. Mieter müssen einen solchen Austausch daher nicht unbedingt dulden. Allerdings gibt es Ausnahmen: Wird die neue Sanitäreinrichtung so angeordnet, dass ein kleines Bad besser genutzt werden kann, erhöht sich auch der Wohnwert. In diesem Fall können Mieter sich gegen eine solche Maßnahme nicht wehren, entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte. In dem verhandelten Fall wollte ein Vermieter die alte Sanitäreinrichtung in einem Badezimmer erneuern. Unter anderem sollten ein Handtuchheizkörper, eine platzsparende Badewanne und ein Hänge-WC eingebaut werden. Die Mieterin lehnte das ab, weil die vorhandene Einrichtung ihrer Meinung nach einwandfrei funktionierte. Die Richter stellten sich auf die Seite des Vermieters: Die veränderte Anordnung der Badezimmereinrichtung sei eine Modernisierung, weil dadurch eine sinnvolle Nutzung des beschränkten Platzangebots des Badezimmers ermöglicht werde. Die Mieterin müsse diese Maßnahmen deshalb dulden. Amtsgericht Berlin-Mitte (Az.: 17 C 263/11)

AUSGABE 22 | MAI 2015

WIR STELLEN UNS VOR •

Die Ansprechpartner der Haus & Grund-Vereine Haus & Grund Bückeburg und Umgegend e.V. Klaus Rohde (1. Vorsitzender) Fürst-Ernst-Straße 32 31675 Bückeburg Tel.: 0 57 22 / 95 63 63 Fax.: 0 57 22 / 95 63 62

Haus und Grund Schaumburg-Obernkirchen e.V. Friedbert Wittum (1. Vorsitzender) Lange Straße 53 31683 Obernkirchen Tel.: 0173 / 9 37 68 65 Fax: 0 57 24 / 9 65 65

Haus und Grund Bad Nenndorf e.V. Cornelia Jäger (1. Vorsitzende) Rotrehre 2 31542 Bad Nenndorf Tel.: 0 57 23 / 30 07 Fax: 0 57 23 / 7 55 05

Haus und Grund Rinteln und Umgebung e.V. Thomas Vollbrecht (1. Vorsitzender) Klosterstraße 16 a 31737 Rinteln Tel.: 0 57 51 / 9 53 30 Fax: 0 57 51 / 95 - 33 33

Haus & Grund Rodenberg und Umgebung e.V. Inge Schnabel (1. Vorsitzende) Grover Straße 27 31552 Rodenberg Tel.: 0 57 23 / 36 88

Haus und Grund Hessisch Oldendorf Karin Hacker-Bade (1. Vorsitzende) Forkenkamp 27 31832 Springe Tel.: 0 50 41 / 40 25 Fax: 0 50 41 / 26 42

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