Haus und Grund by Schaumburger Nachrichten Verlagsgesellschaft mbH & Co.KG

Mitteilungsblatt Schaumburger Haus- und Grundvereine

Haus&Grund

im Landkreis Schaumburg AUSGABE

Oktober 2012

Seite 6-7 Wenn’s Streit um die Größe der Mietwohnung gibt

Seite 8-9

Treppenhaus als Abstellraum: Was erlaubt ist und was nicht

Seite 12-13 Mit Unterstützung kompetenter Ansprechpartner und Fachleute können solche Aktenberge schon im Vorfeld vermieden werden.

Aktuelle Infos aus den Vereinen

Seite 15 Wichtige Urteile für Vermieter

• Inhalt

Mit u. a. folgenden Themen: Seite 10 Was Vermieter wünschen · Ideal ist ein „sympathisches Paar mit sicherem Einkommen – aber ohne Kinder“

Seite 11 Klasse statt Masse · Besichtigungen für freiwerdende Wohnung müssen angekündigt werden

Seite 12 Schokolade und Kathedrale, Bier und Pommes Frites · Obernkirchener erleben eindrucksvolle Tage in Belgien

Seite 13 Wie man aus Unwissen Täter zum Einbruch einlädt · „Sicherheit rund ums Haus“ stand im Mittelpunkt der Rintelner Mitgliederversammlung

Wir stellen uns vor •

Die Ansprechpartner der Haus & Grund-Vereine Haus & Grund Bückeburg und Umgegend e.V. Klaus Rohde (1. Vorsitzender) Fürst-Ernst-Straße 32 31675 Bückeburg Tel.: 0 57 22 / 95 63 63 Fax.: 0 57 22 / 95 63 62

Haus und Grund Schaumburg-Obernkirchen e.V. Friedbert Wittum (1. Vorsitzender) Lange Straße 53 31683 Obernkirchen Tel.: 0173 / 9 37 68 65 Fax: 0 57 24 / 9 65 65

Haus und Grund Bad Nenndorf e.V. Cornelia Jäger (1. Vorsitzende) Rotrehre 2 31542 Bad Nenndorf Tel.: 0 57 23 / 30 07 Fax: 0 57 23 / 7 55 05

Haus und Grund Rinteln und Umgebung e.V. Thomas Vollbrecht (1. Vorsitzender) Klosterstraße 16 a 31737 Rinteln Tel.: 0 57 51 / 9 53 30 Fax: 0 57 51 / 95 - 33 33

Haus & Grund Rodenberg und Umgebung e.V. Inge Schnabel (1. Vorsitzende) Grover Straße 27 31552 Rodenberg Tel.: 0 57 23 / 36 88

Haus und Grund Hessisch Oldendorf Karin Hacker-Bade (1. Vorsitzende) Forkenkamp 27 31832 Springe Tel.: 0 50 41 / 40 25 Fax: 0 50 41 / 26 42

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im Schaumburger Land

• Editorial

Sehr geehrte Mitglieder, liebe Leserinnen und Leser.

n manchen Mietshäusern kann man schon im Treppenhaus viel über seine Bewohner erfahren. Hier stehen zum Beispiel Kinderwagen im Gang, die Sportlichen lüften ihre Joggingschuhe vor der Wohnungstür, und Pflanzenliebhaber schmücken den Flur mit Blumen. Aber ist das gestattet? Die Antworten lesen Sie in diesem Magazin. Zudem erläutern wir, worauf Vermieter achten müssen, wenn Sie Ihre Wohnungen sanieren beziehungsweise modernisieren wollen. Wie sich Vermieter ihre „idealen Mieter“ vorstellen, zeigt derweil eine aktuelle Online-Umfrage. Deren Ergebnisse sind durchaus aufschlussreich. Mehr dazu gibt es in diesem Heft. Und wie immer lenken wir den Fokus auch diesmal wieder auf aktuelle Gerichtsurteile im „ewigen“ Konfliktfeld zwischen Vermieter und Mieter. Amüsant und interessant zugleich ist dabei die Frage „Wann ist ein Hund ein Hund und darf in der Mietwohnung gehalten werden?“ Was bei Bernhardinern sicher eindeutig ist, sieht die Justiz bei Yorkshire Terriern bisweilen ganz anders. Aber lesen Sie selbst…. Alle an dieser Ausgabe Beteiligten hoffen, mit der Themenauswahl einmal mehr ins Schwarze getroffen zu haben. Selbstverständlich stehen wir allen Leserinnen und Lesern jederzeit für Kritik und Anregungen zur Verfügung. Ich möchte Sie ermutigen, sich mit Vorschlägen zu Themen, die wir in einer der nächsten Ausgaben aufgreifen sollten, einfach an Ihre Vereinsvorsitzenden zu wenden. Diese halten „einen kurzen Draht“ zur Redaktion der Schaumburger Nachrichten, mit der wir bei der Erstellung dieses Magazins eng zusammenarbeiten.

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Dietmar Janzen

Ausgabe oktober

Hunde in der Mietwohnung •

Wann ist ein Hund ein Hund? Wie Gerichte bei kleinen Vierbeinern in Mietwohnungen urteilen

Die Gerichte sind sich nicht einig, ob ein Yorkshire Terrier unter mietrechtlichen Gesichtspunkten als Hund oder als Kleintier anzusehen ist.

ind kleine Hunde echte Hunde oder „nur“ Kleintiere? Die Gerichte sind sich nicht immer einig. Hier einige Urteile zur Haltung von kleinen Hunden. Klein wie ein Meerschweinchen, passt in jede Handtasche; und wenn er bellt, klingt das wie ein leises Krächzen: Dass Yorkshire Terrier keine Hunde sind, würde ein Biologe wohl nicht unterschreiben. Wenn es aber um das Thema Mietrecht geht, zweifelt manch ein Richter daran. Wer in Deutschland einen Hund in der Mietwohnung halten möchte, ist auf die Zustimmung seines Vermieters angewiesen – außer die Hundehaltung ist vertraglich ohnehin erlaubt. Woran aber macht man fest, was ein Hund ist? Das Landgericht Kassel hat entschieden, dass der Yorkshire Terrier der Kleintierhaltung zuzurechnen ist. Kleintiere dürfen Mieter auch ohne Zustimmung des Vermieters halten. Begründung: Der Hund sei etwa so groß wie ein Meerschweinchen. Zudem mache sich das Tier allenfalls über heiseres Krächzen bemerkbar.

Daher belästige er die übrigen Hausbewohner nicht. (LG Kassel, AZ 1 S 503/96). Ein Herz für Tiere zeigte auch das Düsseldorfer Landgericht: Da Yorkshire Terrier nicht laut bellen und winzig seien, könne die Haltung dieser Hunderasse erlaubt werden, urteilten die Richter (LG Düsseldorf, AZ 24 S 90/93). „Hund bleibt Hund“, meint das Amtsgericht Berlin-Spandau. Geklagt hatte eine Frau, die mit ihrem Yorkshire Terrier in Spandau wohnte. In ihrem Mietvertrag war das Halten von Hunden ausdrücklich verboten, die Haltung von Kleintieren hingegen ausdrücklich erlaubt. Der Vermieter beharrte darauf, dass der Terrier ein Hund sei und bekam vor Gericht Recht. Der Richter beurteilte das Tier in diesem Fall ausdrücklich nicht nach Größe, Gewicht oder Eigenheiten (AG Berlin-Spandau, AZ 13 C 574/10).

kleinen Hundes gegeben. Das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf entschied, dass sich in diesem Fall der Vermieter nicht auf das vertraglich geregelte Verbot berufen kann. Ein schutzwürdiges Eigeninteresse des Vermieters liege nicht mehr vor, so die Richter (AG Hamburg-Bergedorf, AZ 409 C 517/02). Eine weitere Ausnahme machte das Landgericht Hamburg im Fall eines betagten Mieterpärchens. Auch ihnen durfte die Erlaubnis für die Haltung eines kleinen Hundes nicht verweigert werden. Das Paar konnte vor Gericht nachvollziehbar begründen, warum sie ihren Ruhestand durch die Beschäftigung mit einem Hund sinnvoll gestalten können und Freude bringend ausfüllen. Für das Gericht war ausschlaggebend, dass die Erlaubnis für den Hund wieder entzogen werden kann, falls sich die Nachbarn von dem Tier gestört fühlen (LG Hamburg, AZ 334 S 26/01).

Es gibt noch andere Fälle, in denen der Vierbeiner mit einziehen durfte – zum Beispiel in Hamburg: Hier hatten alle Hausbewohner einem Mieter ihr Einverständnis für die Haltung eines

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im Schaumburger Land

• Modernisierungsmassnahmen

Streitfall Sanierung Vermieter müssen Maßnahmen rechtzeitig ankündigen / Mieter müssen keinen Luxusumbau dulden

ind goldene Wasserhähne in der Mietwohnung Luxus? „Klar“, sagen die einen. „Nein“, meinen die anderen. Experten sagen: „Es kommt drauf an.“ Streit zwischen Mieter und Vermieter jedenfalls ist programmiert, wenn Wohnungen teuer aufgehübscht werden und dann die Miete steigt. Viele Mieter – besonders in Großstädten – fürchten um ihre günstigen Wohnungen. Straßenzüge werden aufwendig modernisiert. Für die bisherigen Bewohner wird die Miete unbezahlbar, finanzkräftige Klientel zieht ein. Luxussanierung heißt das Schreckenswort. Was genau darunter zu verstehen ist, ist Auslegungssache. „Gesetzlich definiert ist der Begriff nicht“, sagt Gerold Happ, Jurist des Eigentümerverbands Haus und Grund Deutschland. Für Experten wie Happ sowie Hermann-Josef Wüstefeld vom Deutschen Mieterbund spielen persönliche Einschätzung und die Nachbarschaft eine Rolle. „Was ist in der Gegend Standard?“ lautet eine Orientierungsfrage.

Werden Altbauten saniert, stellt sich häufig die Frage, was nötig und was Luxus ist?

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Ausgabe oktober

Modernisierungsmassnahmen •

+ kurz notiert + Der Einbau eines Marmortreppenhauses geht im exklusiven Villenviertel als Anpassung an den üblichen Standard durch. Genauso der goldene Wasserhahn, ein roter Teppich oder ein Spiegel im gepflegten Ambiente der Gründerzeit. In einer Gegend mit sehr niedrigen Mieten dürften die Bewohner auf so etwas wenig Wert legen. „Wenn sich dann noch die Miete verdreifacht, ist es Luxus“, erklärt Happ. Und dieser müsse ebenso wenig akzeptiert werden wie die daraus resultierende „Modernisierungsmieterhöhung“. Diese birgt das größte Konfliktpotenzial zwischen den Parteien. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) darf ein Vermieter elf Prozent pro Wohnung und Jahr aufschlagen, wenn er „bauliche Maßnahmen durchführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern“ oder Energie und Wasser einsparen (BGB § 559). Beispiel Badezimmer: Wird zusätzlich zur Badwanne eine Dusche eingebaut, steigt der Wohnwert – und die höhere Miete geht in Ordnung. Auch dann, wenn dem Mieter die Ausstattung des alten Bads genügte und er die neue Dusche für überflüssig hält. Ein angebauter Balkon geht laut Landgericht Berlin als Maßnahme durch, die den Wohnwert tatsächlich verbessert (AZ 65 S 285/09). Das eingesetzte Material dient nach Meinung von Mieterbund-Fachmann Wüstefeld auch als

Gradmesser für Luxus. „Vernünftige Arbeiten ausgeführt mit außergewöhnlichem Material“ deuteten auf Luxus hin: Beispielsweise der Fußboden aus italienischem Marmor zum fünffachen Preis statt Laminat. Der Austausch eines PVC-Bodens gegen Laminat ist nach Ansicht des Amtsgerichts München jedoch „unzweifelhaft keine Luxussanierung“ (AZ 474 C 31317/09). Trotzdem dürfen Vermieter hochwertiges, teures Gerät verwenden. „Sofern es der Wirtschaftlichkeit dient“, schränkt Happ ein. Gegen die Argumente „Wartungsfreundlichkeit“ oder „höhere Lebensdauer“ können Mieter daher wenig einwenden. Die Kosten dürfen in der Regel jedoch nur teilweise auf sie umgelegt werden. Zum Schutz der Mieter muss der Eigentümer Modernisierungen mindestens drei Monate im Voraus schriftlich ankündigen. Im Detail sind Dauer, Art und Umfang sowie Kosten und vor allem die voraussichtlich daraus resultierende Mieterhöhung aufzulisten. So können Mieter prüfen, was auf sie zukommt und davon ihre Zustimmung abhängig machen. Grundsätzlich dürfen Handwerker nur mit dieser Erlaubnis in die Wohnung kommen. Bei Zweifeln können Mieter der geplanten Modernisierung widersprechen. Dafür gibt es keine ausdrückliche Frist. Im eigenen Interesse sollten Mieter jedoch „nicht im letzten Moment den Mund aufmachen“, rät der Mieterbund.

Hausordnung muss nicht für alle Mieter gleich sein Auch wenn der Name etwas anders vermuten lässt: Eine Hausordnung muss nicht für alle Mieter im Haus die gleichen Regeln beinhalten. „Die Hausordnung ist Bestandteil des einzelnen Mietvertrags“, erklärt Hermann-Josef Wüstefeld vom Deutschen Mieterbund. Daher könne es durchaus vorkommen, dass ein Mieter zum Beispiel bei der Nachtruhe oder den Putzpflichten strengere Regeln erfüllen muss als ein anderer. Meist würden Vermieter aber darauf achten, dass alle Mieter sich an ähnliche Regeln halten müssen. Grundsätzlich hätten Mieter kein Recht darauf, gleich behandelt zu werden. „Das ist so ähnlich wie bei der Höhe der Miete“, erklärt Wüstefeld. „Auch da kommt es ja durchaus vor, dass mein Nachbar 100 Euro weniger im Monat zahlt.“ Generell gelte: „Mit seiner Unterschrift akzeptiert der Mieter die Regelungen des Mietvertrags.“ Dazu gehöre neben der Miethöhe auch die Hausordnung. Unangemessen benachteiligen dürfe der Vermieter einzelne Mietparteien allerdings nicht, erklärt der Mietrechtsexperte. Beginnt die vorgeschriebene Nachtruhe bei einem Mieter eine Stunde früher als bei anderen, sei das noch zulässig. „Wenn ein Mieter aber schon ab 18 Uhr ruhig sein muss und der andere erst ab 22 Uhr, ist das nicht zulässig.“

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• „Abstellraum“ Treppenhaus

Keine Regel ohne Ausnahme Was im Hausflur stehen darf und was nicht

Ein Kinderwagen darf im Hausflur abgestellt werden. Allerdings muss genug Platz für Fluchtwege bleiben.

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ie schmutzigen Schuhe schnell noch neben der Fußmatte ausziehen, und die Mülltüten vor der Wohnungstür parken: Viele Mieter benutzen den Hausflur oder das Treppenhaus als Abstellkammer. Erlaubt ist das aber nicht: Schließlich ist der Flur nicht mitvermietet. In manchen Mietshäusern kann man schon im Hausflur viel über seine Bewohner erfahren. Von den Familien stehen die Kinderwagen im Gang, die Sportlichen lüften ihre Joggingschuhe vor der Wohnungstür, und die Pflanzenliebhaber schmücken den Flur mit Blumen. Gestattet ist das aber in der Regel nicht. Grund-

sätzlich gilt: „Der Hausflur ist nicht Bestandteil des Mietverhältnisses“, sagt Claus Deese vom Mieterschutzbund. „Daher muss der Eigentümer in den meisten Fällen nicht dulden, dass etwas abgestellt wird.“ Im Gegenteil: „Der Vermieter hat für die Verkehrssicherungspflicht im Hausflur Sorge zu tragen“, erklärt Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz. „Deshalb kann er in der Hausordnung die Nutzung der Gemeinschaftsflächen einschränken – also auch des Hausflures.“ Frank Luckhardt, Vorsitzender des Verbands deutscher Hausverwalter, ergänzt: „Flur und Treppenhaus sind

Ausgabe oktober

„Abstellraum“ Treppenhaus • Fluchtwege. Daher darf prinzipiell eigentlich nichts abgestellt werden.“ Doch keine Regel ohne Ausnahme. So dürfen laut Rechtsprechung Kinderwagen und Rollatoren meist sehr wohl im Hausflur stehen. „Da sich sowohl kleine Kinder als auch Menschen, die einen Rollator benötigen, in einer hilfsbedürftigen Situation befinden, dulden die Gerichte das Abstellen im Hausflur“, erklärt Deese. „Allerdings nur, wenn der Hausflur groß genug ist und der Fluchtweg nicht behindert wird.“

che Vermieter haben auch bestimmte Stellflächen dafür vorgesehen. Nur in den Hausflur dürfen sie nicht.“ Doch nicht nur Gegenstände im Flur können Ärger heraufbeschwören, sondern auch Gerüche. So stellt manch ein Mieter beim Ausprobieren exotischer Rezepte seine Nachbarn auf eine harte Probe, weiß Jürgens. „Die mir bekannten Fälle, in denen das erträgliche Maß überschritten wurde, betrafen das mehrmals wöchentliche Auskochen von Knochen und die Zubereitung von Sauerkraut.“

Dem stimmt Jürgens zu: „Ein Durchgang von etwa einem Meter muss gewährleistet sein.“ Zudem sollte das Abstellen von Kinderwagen nur vorübergehend sein. „Wenn das Kind acht Jahre alt ist und die Mutter den Kinderwagen für ein Geschwisterchen aufbewahren möchte, darf sie das nicht im Hausflur tun“, sagt er.

In einem Fall sei eine Wohnung in eine heimliche asiatische Garküche verwandelt worden. „Da wurde der Wohnraum umfunktioniert für Bringdienste und ein Sushi-Lokal, das beim Transportieren von Abfällen in den Hinterhof häufig Fischreste verlor.“ In solchen Fällen können andere betroffene Mieter die Miete kürzen, und der Vermieter kann abmahnen.

Gar nicht im Hausflur stehen dürfen Fahrräder. „Sie sind ein Transportmittel und gehören in die Wohnung oder in den Keller“, erklärt Deese. „Man-

Doch nicht immer ist eine Beschwerde angebracht. Was andere Mieter wann kochen, können sie selbst entscheiden. Vermieter oder auch Nachbarn müssen

das meistens hinnehmen. Denn in einer vielschichtigen Gesellschaft essen, schlafen und arbeiten die Menschen unterschiedlich. Entsprechend viel Toleranz werde auch von den Mietern und Vermietern erwartet, so die Mietrechtsexperten. Selbstverständlich muss sich alles in bestimmten Grenzen bewegen. Wer nicht nur einen Hund, sondern gleich zehn in seiner Wohnung hält, kann wegen einer eventuellen Geruchsbelästigung durchaus Ärger bekommen. Wer ab und zu ein paar nasse Schuhe zum Trocknen vor die Wohnungstür stellt, wird sich in der Regel keine Probleme einhandeln. Wer allerdings ganze Schuhschränke in den Hausflur verlagert, schon. Mieter sollten daher jene Regeln beachten, die für ihr Haus gelten. „Hält man sich daran nicht, stört man den Hausfrieden“, erklärt Luckhardt. Bei nachhaltiger Störung könne man den entsprechenden Mieter abmahnen – und wenn sich nichts ändert, sogar kündigen.

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im Schaumburger Land

• der ideale Mieter

Was Vermieter wünschen Ideal ist ein „sympathisches Paar mit sicherem Einkommen – aber ohne Kinder“

Der Wohnraum wird in den meisten deutschen Städten immer knapper. Das bringt Wohnungsbesitzer häufig in die komfortable Lage, unter immer mehr Bewerbern einen passenden Mieter aussuchen zu können. Das wichtigste Auswahlkriterium ist dabei ein regelmäßiges, nachweisbares Einkommen der Interessenten (72 Prozent). Darüber hinaus sind ein sympathisches Auftreten (46 Prozent) sowie das Zusammenpassen mit der Hausgemeinschaft (44 Prozent) ausschlaggebend, um den Zuschlag für die Wohnung zu bekommen. Schlechtere Chancen haben Suchende mit Kindern. Am liebsten vermieten die Eigentümer an kinderlose Paare (30 Prozent) oder Singles (26 Prozent). Alleinerziehende Eltern (4 Prozent) und Wohngemeinschaften (2 Prozent) rangieren auf der Beliebtheitsskala ganz unten. Auch was den Job der Interessenten betrifft, hat die Mehrheit der Vermieter Präferenzen. Die beliebteste Berufsgruppe sind Handwerker (21 Prozent), gefolgt von Angestellten und Beamten (jeweils 20 Prozent). Politiker und Rechtsanwälte gehören dagegen nicht zu den favorisierten Mietern.

Einer aktuellen Umfrage zufolge werden Wohnungen am liebsten an kinderlose Paare mit sympathischem Auftreten und sicherem Einkommen vermietet.

ie Vermieter in Deutschland haben klare Vorstellungen von ihrem Wunschmieter: Ein sicheres Einkommen und sympathisches Auftreten sind die wichtigsten Kriterien bei der Auswahl potenzieller Mieter. Kinder sind bei der Wohnungssuche eher ein Hindernis: Am liebsten wird an kinderlose Paare oder Singles vermietet. Die meisten Vermieter sichern sich durch zusätzliche Recherchen über ihre zukünftigen Bewohner ab. Dies sind die Ergebnisse einer Umfrage unter 1016 deutschen Vermietern im Auftrag des Internet-Portals ImmobilienScout24.

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Die Hälfte der befragten Vermieter will bei der Entscheidung auf Nummer sicher gehen. Statt sich nur auf die ersten Eindrücke der Bewerber beim Besichtigungstermin zu verlassen, beschaffen sich viele noch anderweitig Informationen. Nahezu jeder zweite Vermieter (44 Prozent) forscht in Suchmaschinen wie Google oder sozialen Netzwerken wie Facebook, Xing oder LinkedIn nach zusätzlichen Informationen über ihre Bewerber. Häufig werden auch die vorherigen Vermieter angerufen und ausgefragt (18 Prozent). Das hohe Kontrollmaß scheint vor allem auf schlechten Erfahrungen mit Mietern zu beruhen. Fast drei Viertel der Befragten hatte schon Probleme mit Mietern. Etwa jeder dritte Vermieter hat seine Miete schon mindestens einmal verspätet oder gar nicht erhalten. Bei 15 Prozent wurde die Immobilie sogar beschädigt oder verwüstet. Und bei ebenso vielen Verwaltern störten die Mieter den Hausfrieden durch ständige Lärmbelästigung. 30 Prozent der Vermieter mussten daher schon mindestens einmal zum letzten Mittel greifen und ihre Wohnung zwangsräumen lassen.

Ausgabe oktober

Wohnungsbesichtigung •

Klasse statt Masse Besichtigungen für freiwerdende Wohnung müssen angekündigt werden

Impressum Herausgeber: „Haus & Grund“Vereine in Schaumburg in Kooperation mit der Schaumburger Nachrichten Verlagsgesellschaft mbH Redaktion (verantwortlich): Rechtsanwalt Dietmar Janzen, Schulstraße 16a, 31675 Bückeburg Redaktionelle Mitarbeit: Holger Buhre, Vereine

Produktion und Layout: Schaumburger Nachrichten, Vera Elze Anzeigen (verantwortlich): Arne Frank Druck: Druckerei Kiel Hagenburg Erscheinungsweise: zweimal jährlich

Seit 130 Jahren der Experte für Innen- und Außendämmung Massenbesichtigungen muss ein Noch-Mieter in seiner Wohnung nicht hinnehmen. Termine am Wochenende mit einzelnen Interessenten darf der Vermieter jedoch sehr wohl anberaumen.

ollen Vermieter Interessenten eine freiwerdende Wohnung zeigen, müssen sie sich mit dem bisherigen Mieter absprechen. „Die Termine müssen ihm mindestens 48 Stunden vorher angekündigt werden“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Allerdings habe der Noch-Mieter dabei ein Mitspracherecht. „Niemand muss extra Urlaub nehmen, weil ein potenzieller Nachmieter die Wohnung am Tage anschauen will.“ Und auch wenn die Terminabsprache schwierig werde, weil beispielsweise der Noch-Mieter berufstätig ist, dürfe der Vermieter nicht einfach in dessen Abwesenheit in die Wohnung. Ganz verweigern dürften sich die Mieter aber nicht, erklärt Ropertz. „Zwei Besichtigungstermine mit Interessenten pro Woche muss man tolerieren.“ Allerdings dürfe der Vermieter dabei keine Massenbesichtigung organisieren. „Angemessen wäre es aber, wenn der Vermieter die Wohnung etwa an einem Samstag zwischen 14 und 16 Uhr mit zwei oder drei Interessenten anschaut.“

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im Schaumburger Land

• Aus den Vereinen

Schokolade und Kathedrale, Bier und Pommes Frites Obernkirchener erleben eindrucksvolle Tage in Belgien

Am nächsten Tag führte die Reise „zur schönsten Stadt der Welt“ nach Brügge. Der Belfried und die beiden Kathedralen waren bereits von Weitem zu sehen. Dem Stadtführer gelang es beim Spaziergang durch die Altstadt über Brücken und Kanäle die Reize von Brügge darzustellen. Dazu gehörte auch die Besuche eines Pommes-Frites-Stands mit hausgemachter Sauce, einer Chocolaterie und des Bierhauses „´t Brugs Beertje, wo es 1001 Biere gibt – unter anderem auch ein Champagner-Bier. Etliche Reiseteilnehmer nutzten die Gelegenheit, um mit dem Schiff durch die Kanäle zu fahren oder per Kutsche die engen Gassen der Altstadt zu erkunden. Am Abend gab es köstliche Steaks im Gasthaus „De Brugse Hanze“. Dann ging es zurück nach Brüssel, wo einige Mitreisende noch die „Fressgasse“ aufsuchten, um einige Spezialitäten zu probieren.

Das Atomium ist das bekannteste Wahrzeichen Brüssels.

itte Mai dieses Jahres fuhren 44 Mitglieder von Haus & Grund Schaumburg-Obernkirchen mit dem Reisebus nach Belgien. Dort wollten sie an vier Tagen und drei Nächten Land und Leute kennenlernen.

Europaparlaments. So erfuhren die Obernkirchener, dass das Parlament einige Sitzungen in Straßburg abhalten müsse, was auf einer Vereinbarung des Europazusammenschlusses von Frankreich und Deutschland beruhe.

Donnerstags erreichte die Gruppe pünktlich um 13.15 Uhr das Europaparlament in Brüssel und nahm an einer Sitzung teil. In der Debatte ging es um ein Gesetz für niedrigere Tarifobergrenzen für Roaming sowie die Deckelung der Kosten bei der Internetnutzung per Smartphone. Es sprachen polnische, rumänische, italienische, französische und deutsche Abgeordnete. Die fremdsprachigen Statements wurden von Dolmetschern ins Deutsche übersetzt und per Kopfhörer übertragen.

Balz zufolge möchten dies 91 Prozent der Abgeordneten abschaffen, da der doppelte Sitzungsort die Gemeinschaft 200 Mio. Euro im Jahr koste. Weitere aktuelle Themen des Europaparlaments waren das Eigentums- und Erbrecht – das garantiert werden soll – sowie die Deckelung der Supergehälter von Bänkern.

Anschließend stand ein Empfang beim Schaumburger Europaabgeordneten Burkhard Balz auf dem Programm. Das Mitglied der CDU/CSU-Gruppe in der EVP-Fraktion schilderte aktuelle Probleme des

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Anschließend wurde die Reisegruppe vom Stadtführer Arthur Dierickx zu Fuß durch die Brüsseler Altstadt geführt. Am Abend gab es im Restaurant Manneken ein typisches Brüsseler Mahl. Einige Bergstädter ließen den Abend bei einem Gläschen Ständerbier auf dem sommerlichen und illuminierten Grand Place ausklingen.

Der Sonnabend begann mit einem Besuch des Brüsseler Atomiums. Anschließend ging es nach Gent in die Geburtsstadt von Karl V. Dort konnten alte Patriziergebäude, Kirchen und Lagerhäuser bewundert werden. In den Lagerhäusern wurden einst jene Waren untergebracht, die Kaufleute mit

Alle in einem Boot: Die Obernkirchener Reisegruppe schippert durch die Kanäle von Brügge.

Ausgabe oktober

Aus den Vereinen •

In Rodenberg geht es um Brandschutz Der Verein Haus & Grund Rodenberg und Umgebung lädt alle Mitglieder zu einem Info-Abend in die Räume der Freiwilligen Feuerwehr Rodenberg ein (Hans-SachsStraße 1). Am Donnerstag, 15. November, dreht sich ab 19.30 Uhr alles um das Thema „Brandschutz im Haus“.

Wie man aus Unwissen Täter zum Einbruch einlädt „Sicherheit rund ums Haus“ stand im Mittelpunkt der Rintelner Mitgliederversammlung

den Koogen aus aller Welt hierher transportieren ließen. Weiter ging die Fahrt dann nach Antwerpen. Auf dem dortigen Marktplatz steht neben der Statue des Handwerfers die Statue von Peter Paul Rubens, dem größten Maler Belgiens. Auch dessen Geburtshaus wurde besichtigt. Der geführte Rundgang endete schließlich im Stadtfestsaal, das heute ein Kaufhaus ist. Den Abend genossen die Obernkirchener im Restaurant „Van Dijck“ – benannt nach dem Maler Van Dijck. Dort gab es Kabeljau, die berühmten Belgischen Waffeln und Belgische Blutwurst. Zurück in Brüssel genossen viele Mitreisende das Flair in der Altstadt – vielfach bei einem der berühmten Belgischen Biere: Deus, Tripel oder Elefant. Auch der Manneken Pis wurde bewundert. Am Sonntag mussten die 44 Bergstädter bereits wieder Abschied nehmen von Belgien. Eine Zwischenstation auf der Heimfahrt war die Führung in der Domkapelle zu Aachen. Die Reisegruppe war von der Pracht der Domkapelle tief beeindruckt. Anschließend ging es direkt zurück in die Schaumburger Heimat.

Die Mitgliederversammlung des Vereins Haus & Grund Rinteln war sehr gut besucht.

ei der jährlichen Mitgliederversammlung des Vereins Haus & Grund Rinteln freute sich der Vorsitzende Thomas Vollbrecht Anfang Oktober über „ein volles Haus“. Da Neuwahlen nicht anstanden, waren die Formalien schnell abgehandelt. Auf Einladung des Vorstands referierte Reinhard Krüger (Polizei Nienburg) das Thema „Sicherheit rund ums Haus“ zu berichten. Dem Experten zufolge sind die Einbruchzahlen im Bereich der Polizeiinspektion Nienburg-Schaumburg seit 2006 um etwa die Hälfte zurückgegangen. Krüger wies jedoch auch darauf hin, dass immer noch rund 80 Prozent aller Einbrüche über Fenster, Terrassentüren und dergleichen geschehen würden. Durch eine bessere Sicherung könne man hier vorbeugen. Der Faktor Zeit spielt laut Krüger bei Einbrüchen eine entscheidende Rolle. Da mit laufender Zeitdauer die Entdeckungsgefahr steige, würden die meisten Täter nach wenigen Minuten aufgeben, wenn sie bis dahin nicht ins Haus eingedrungen seien. „Solange kann jeder sein Haus durch ausreichend gesicherte Fenster und Türen schützen“, machte der Experte deutlich. Dies könne durch neue Einbauten geschehen, aber auch durch nachträglich angebrachte Verriegelungen könne zusätzlicher Schutz geschaffen werden.

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Nach Angaben von Krüger handelt es sich bei den meisten Einbrechern um Gelegenheitstäter. Hier seien viele Bürger einfach zu unvorsichtig, indem sie durch ihr Verhalten solchen Tätern geradezu signalisieren, dass niemand zuhause sei. Eine leerstehende und offene Garage, ein überquellender Briefkasten und tagsüber heruntergelassene Rollläden seien für Gelegenheitstäter deutliche Hinweise. „Das ist wie eine Einladung zum Einbruch.“ Durch Vermeidung könne man genauso vorbeugen wie durch weitere Maßnahmen. Krüger nannte beispielsweise das Anlassen des Lichts bei vorübergehender Abwesenheit und das Abstellen der Klingel. Auch sollten Fenster nie auf Kipp gelassen werden, wenn man das Haus verlässt. Zudem sollte die Haustür immer abgeschlossen werden, wenn man das Haus verlässt. „Wer die Tür einfach nur zuzieht, gefährdet seinen Versicherungsschutz“, erläuterte Krüger. Abschließend wies er auf die nach wie vor hohen Opferzahlen durch Haus- und Wohnungsbrände hin. Durch die Anbringung von Rauchschutzmeldern, die es für wenige Euro in Fachgeschäften oder auch in Baumärkten zu kaufen gibt, könne hier jeder vorbeugen und sich schützen.

im Schaumburger Land

• Nachbarrecht vs. Schlichtungsgesetz

Zunächst den Schiedsweg einschlagen Nachbarschaftsklage auf Kürzung von Bäumen ist unzulässig

Das Nachbarrecht sieht bei Streitfällen grundsätzlich eine schiedsgerichtliche Einigung vor – auch bei der Frage, ob umsturzgefährdete Nadelbäume zurückgeschnitten werden müssen oder nicht.

us aktuellem Anlass möchte ich an dieser Stelle einen Nachbarschaftsstreit schildern, der kürzlich vor Gericht verhandelt wurde. Dabei ist die Klägerin Eigentümerin eines Grundstücks. Die Beklagten sind die Eigentümer des Nachbargrundstücks, wo 40 bis 50 Nadelbäume wachsen, die inzwischen eine Höhe von 14 bis 16 Metern erreicht haben. Anfang 2012 sind zwei der Nadelbäume bei mäßigem Wind bis zu zwei Meter über dem Erdboden abgeknickt und umgefallen. Es wurden dabei der Zaun und Anpflanzungen beschädigt. Die Klägerin beantragte daher, die angepflanzten Nadelbäume einzukürzen und zurückzuschneiden, so dass keine Gefahr für ihr Grundstück mehr besteht. Die Beklagten beantragten hingegen, die Klage als unzulässig zurückzuweisen. Dies wurde insbesondere damit begründet, weil zuvor keine Streitschlichtung gemäß § 1 des Niedersächsischen Schlichtungsgesetzes stattgefunden hatte. Das Amtsgericht Rinteln verurteilte die Beklagten antragsgemäß. Sie sollten die Kosten des Verfahrens (Streitwert 4000 Euro) in Höhe von 1800 Euro zahlen. Das Amtsgericht begründete seine Entscheidung damit, dass der Anspruch der Klägerin auf §

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1004 BGB beruhe. Diese Vorschrift sei jedoch in § 1 des Niedersächsischen Schlichtungsgesetzes nicht angeführt. Dort lese man nur von den § 906, 910, 911 und 912 BGB.

von Ansprüchen regelt, deren Ursprung sich nicht im Nachbarrecht findet, sind derartige Ansprüche vom Schlichtungsgesetz ausgeschlossen (zum Beispiel Emissionen, unaufgeforderte Werbungsschreiben).

Deshalb bedürfe eine derartige Klage, die sich auf § 1004 BGB stützt (Kürzung der Bäume wegen Sturzgefahr), vor einer Klageerhebung keines schiedsgerichtlichen Verfahrens. Die Klage war daher nach Ansicht des Amtsgerichts Rinteln zulässig und begründet.

Mit Beschluss vom 20. September 2012 bestätige das Landgericht Bückeburg die Auffassung der Berufungskläger. Die Klage war unzulässig. Sobald ein Anspruch nach § 1004 BGB geltend gemacht wird, der einen Bezug zum Nachbarrecht hat, ist demnach das schiedsgerichtliche Verfahren vor Klageerhebung erforderlich.

Die Beklagten legten dieses Urteil Berufung ein. Begründung: Bereits der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 10. Juli 2009 entschieden, dass § 15a des Einführungsgesetzes der Zivilprozessordnung (EGZPO) – worauf die Schlichtungsgesetze der Länder beruhen – auch für Beseitigungs-, Bereicherungs- und Schadensersatzansprüche gelten, soweit die geltend gemachten Ansprüche im Nachbarrecht ihren Ursprung finden. Der Anspruch auf Beseitigen und Zurückschneiden von Bäumen findet sich in § 53 des Niedersächsischen Nachbarschaftsgesetzes, so dass § 1004 BGB in diesem Fall unmittelbar mit einer Nachbarschaftsstreitigkeit im Zusammenhang steht und dort seinen Ursprung hat. Da § 1004 BGB eine Vielzahl

Ergebnis: Die Beklagten müssen nicht die Prozesskosten zahlen. Die Klägerin wird hingegen mit einer Kostenlast von etwa 3900 Euro zu rechnen haben. (AG Rinteln, 2 C 165/12 / LG Bückeburg, 1 S 40/12) Friedbert Wittum Rechtsanwalt in Obernkirchen Vorsitzender Haus & Grund Schaumburg-Obernkirchen

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Aktuelle Urteile • Vermieter muss Abnutzungserscheinungen beseitigen

Autos darstellen. Das entschied das Landgericht Berlin.

Vermieter müssen Abnutzungserscheinungen in der Wohnung beseitigen. Es sei Pflicht des Vermieters, sich für die Erhaltung der Wohnung einzusetzen, entschied das Amtsgericht München. Mängel müssen daher auch von ihm beseitigt werden.

In dem verhandelten Fall wollten Mieter an der Außenseite des Stahlgeländers ihres Balkons Blumenkästen aufhängen. Der Vermieter untersagte dies und berief sich dabei auf seine Verkehrssicherungspflicht. Unter den Balkonen befanden sich Parkplätze. Die dort abgestellten Autos könnten durch herunterfallende Blumenkästen beschädigt werden, so der Vermieter. Das Landgericht gab ihm Recht. Zumindest beim Anbringen und Abnehmen bestehe die Gefahr, dass die Blumenkästen herunterfallen, befanden die Richter. Daher müssten sie an der Innenseite des Balkons angebracht werden. Das Argument, dass es dann zu eng auf dem Balkon werde, wollten die Richter nicht akzeptieren: Ein Tisch und zwei Stühle hatten in diesem Fall noch Platz.

In dem verhandelten Fall hatte eine Mieterin in ihrem Badezimmer eine zunehmende Feuchtigkeit festgestellt. In dem Bad wurde die feuchte Luft über einen in der Wand eingelassenen Abluftkanal nach außen geleitet. Die Mieterin stellte jedoch fest, dass der Schacht verstopft war. Sie bat die Vermieterin daher um Abhilfe. Diese weigerte sich jedoch, den Mangel zu beseitigen. Daraufhin klagte die Mieterin. Die Richter gaben ihr Recht. Denn die Erhaltungspflicht der Vermieterin ende in diesem Fall nicht am Abluftgitter selbst, sondern betreffe auch den dahinterliegenden Schacht. Es sei zudem nicht nachzuvollziehen, warum die Vermieterin nicht einmal einen Mitarbeiter in die Wohnung geschickt habe, um die Angelegenheit zu überprüfen. Die Vermieterin habe daher den Abluftschacht insgesamt wieder in einen funktionsfähigen Zustand zu versetzen. Amtsgericht München (AZ: 461 C 2775/10)

Vermieter können Blumenkästen an Außenseite des Balkons verbieten Vermieter können ihren Mietern verbieten, Blumenkästen an der Außenseite des Balkons anzubringen. Die Blumenkästen können eine erhebliche Gefahr für Passanten sowie unter dem Balkon geparkte

Landgericht Berlin (AZ: 655 S 40/12)

Kaution kann nicht mit Miete verrechnet werden Mieter können Mietzahlungen nicht einfach mit der Kaution verrechnen. Sie dürfen also nach der Kündigung nicht die Zahlung der Miete einstellen und dem Vermieter sagen, er solle die ausstehenden Raten von der Kaution abziehen. Das hat das Landgericht Berlin entschieden. In dem verhandelten Fall hatte ein Mieter seine Wohnung gekündigt und die Mietzahlung eingestellt. Seinem Vermieter teilte er mit, er dürfe sich aus der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution bedienen. Dagegen wehrte sich der Vermieter vor Gericht.

Landgericht Berlin (AZ: 12 T 1/12)

Vermieter dürfen mit Kündigung nicht zu lange warten Auch Mieter haben Pflichten. Verstoßen sie dagegen, können Vermieter den Mietvertrag kündigen. Allerdings sollten sie sich dabei nicht zu lange Zeit lassen. Wird die Kündigung zum Beispiel erst acht Monate nach Bekanntwerden des Fehlverhaltens des Mieters ausgesprochen, ist das zu spät, entschied das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in Berlin. In dem verhandelten Fall hatte ein Mieter ein Zimmer seiner Wohnung untervermietet, ohne den Vermieter um Erlaubnis zu bitten. Der Untermieter stellte sich allerdings der Hausverwaltung vor. Sieben Monate später wurde der Mieter wegen der unerlaubten Untervermietung abgemahnt und der Mietvertrag einen weiteren Monat später gekündigt. Die Räumungsklage blieb allerdings ohne Erfolg. Der Vermieter habe nicht mehr kündigen können, da seine Hausverwaltung von der Untervermietung bereits acht Monate vor Ausspruch der Kündigung gewusst habe. Angemessen wäre eine Frist von vier Monaten gewesen. Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in Berlin (AZ: 2 C 365/11)

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Die Richter gaben dem Vermieter Recht. Denn der Mieter habe trotz Kündigung noch keinen Anspruch auf die Kaution. Diese werde erst nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Zuvor dürfe der Vermieter noch prüfen, ob er zur Deckung eventueller Schäden oder Außenstände auf die Kaution zurückgreifen muss.

Ralf Brüggemann

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