Mitteilungsblatt Schaumburger Haus- und Grundvereine
Haus&Grund
®
im Landkreis Schaumburg
AUSGABE
15
Oktober 2011
Seite 6-7 Wohngebäudeversicherung:
„Nicht alles ist für jeden sinnvoll“
Seite 8-9
Seite 11–13
Seite 15
Alle Jahre wieder: Umweltschutzmessung und Feuerstättenschau
Aktuelle Infos aus den Vereinen
Mit Unterstützung kompetenter Ansprechpartner und Fachleute können solche Aktenberge schon im Vorfeld vermieden werden.
Wichtige Urteile für Vermieter
Mit u. a. folgenden Themen: Seite 3 Wir stellen uns vor · Ihre Ansprechpartner in den Haus & Grund-Vereinen
Seite 5 Immobilie bei altersvorsorge beliebter als andere investments · Vertrauen in gesetzliche Rentenversicherung und Aktien geschwunden
Seite 6 „Nicht alles ist für jeden sinnvoll“ · Wovor die Wohngebäudeversicherung schützt
Seite 14 Der Stichtag entscheidet · Mietrecht
Seite 12 Staatliche Schikane beim Eigentümerschutz · Gemeinde wird wegen Grundstücksüberbau durch Straße nach 42 Jahren zu Rentenzahlung verurteilt
Seite 18 Aktuelle Urteile · Was Gerichte bei Streitfällen zwischen Vermieter und Mieter entschieden haben
Wir stellen uns vor •
Die Ansprechpartner der Haus & Grund-Vereine Haus & Grund Bückeburg und Umgegend e.V. Klaus Rohde (1. Vorsitzender) Fürst-Ernst-Straße 32 31675 Bückeburg Tel.: 0 57 22 / 95 63 63 Fax.: 0 57 22 / 95 63 62
Haus und Grund Schaumburg-Obernkirchen e.V. Friedbert Wittum (1. Vorsitzender) Lange Straße 53 31683 Obernkirchen Tel.: 0173 / 9 37 68 65 Fax: 0 57 24 / 9 65 65
Haus und Grund Bad Nenndorf e.V. Cornelia Jäger (1. Vorsitzende) Rotrehre 2 31542 Bad Nenndorf Tel.: 0 57 23 / 30 07 Fax: 0 57 23 / 7 55 05
Haus und Grund Rinteln und Umgebung e.V. Thomas Vollbrecht (1. Vorsitzender) Klosterstraße 16 a 31737 Rinteln Tel.: 0 57 51 / 9 53 30 Fax: 0 57 51 / 95 - 33 33
Haus & Grund Rodenberg und Umgebung e.V. Inge Schnabel (1. Vorsitzende) Grover Straße 27 31552 Rodenberg Tel.: 0 57 23 / 36 88
Haus und Grund Hessisch Oldendorf Karin Hacker-Bade (1. Vorsitzende) Forkenkamp 27 31832 Springe Tel.: 0 50 41 / 40 25 Fax: 0 50 41 / 26 42
KRIEG
GMBH HOCH- UND TIEFBAU
Planung Statik Ausführung
31848 Bad Münder, Lindenallee 5 Telefon 0 50 42 / 39 11, e-Mail: info@krieg-bau.com • Schlüsselfertiges Bauen zum Festpreis • Ein- und Mehrfamilienhäuser • Gewerbliche Bauten • Sanierungen und Reparaturen • An- und Umbauten • Beratung bei Eigenleistungen Qualität seit mehr als 60 Jahren · Nur mit einheimischen Fachkräften
Haus&Grund im Schaumburger Land
• Editorial
Sehr geehrte Mitglieder, liebe Leserinnen und Leser.
D
ie eigene Immobilie steht nach wie vor hoch im Kurs: sowohl als Altersvorsorge als auch, um mietfrei zu wohnen. Ärgerlich, wenn dann ein Schaden zu beklagen ist, sei es durch einen Brand oder angerichtet durch Wasser. Noch ärgerlicher, wenn im Anschluss daran der finanzielle Schaden nicht angemessen ersetzt werden kann, weil der Wert in der Gebäudeversicherung zu gering angesetzt war. In diesem Magazin erläutern wir, worauf man beim Abschluss oder der Anpassung dieser wichtigen Versicherung achten sollte.
Zudem geht es um die heutigen Aufgaben des Schornsteinfegers, der in früheren Zeiten bis zu viermal pro Jahr an der Haustür klingelte. Da sich das Aufgabengebiet des „schwarzen Mannes“ – nicht zuletzt, weil die modernen Heizanlagen eine enorme technische Entwicklung hinter sich haben – geändert hat, kümmert er sich inzwischen weniger ums reine Fegen, sondern vielmehr um Umweltschutzmessungen und die sogenannte Feuerstättenschau. Worum es dabei genau geht, lesen Sie in diesem Magazin. Selbstverständlich gibt es auch wieder Neuigkeiten aus den beteiligten Vereinen und einen Überblick über aktuelle Gerichtsurteile, die speziell für Wohnungsvermieter wichtig sind. Alle an dieser Ausgabe Beteiligten hoffen, mit der Themenauswahl einmal mehr ins Schwarze getroffen zu haben. Selbstverständlich stehen wir allen Leserinnen und Lesern jederzeit für Kritik und Anregungen zur Verfügung. Ich möchte Sie ermutigen, sich mit Vorschlägen zu Themen, die wir in einer der nächsten Ausgaben aufgreifen sollten, einfach an Ihren Vereinsvorsitzenden zu wenden. Diese halten einen „kurzen Draht“ zur Redaktion der Schaumburger Nachrichten, mit der wir bei der Erstellung dieses Magazins eng zusammenarbeiten.
4|5
Dietmar Janzen
Ausgabe Oktober
15
Altersvorsorge-studie •
Immobilie bei Altersvorsorge beliebter als andere Investments
D
ie Deutschen bauen bei der Altersvorsorge auf Immobilien. Das ist das Ergebnis einer Immobilien-Umfrage des Dienstleisters Planet Home AG. Demnach sehen 86 Prozent der Befragten die eigenen vier Wände als gut geeignete Absicherung für das Rentenalter an. „Nicht nur in ökonomischen Krisenzeiten wird das Eigenheim als Investment mit langfristig stabiler Wertentwicklung gesehen“, sagt Vorstand Robert Anzenberger. „Auch in guten Zeiten schneidet die Immobilie im Vergleich zu anderen Vorsorge-Optionen deutlich besser ab.“
staatliche Rente wird den Prognosen nach weiter sinken.“ Während dem Ergebnis der Umfrage zufolge bei der Altersvorsorge fast neun von zehn Befragten auf die Immobilie setzen, spielen Aktien und Aktienfonds (23 Prozent) oder alle Formen von Anleihen (30 Prozent) kaum eine Rolle. Betriebliche Altersvorsorge (67 Prozent), private Renten- oder Lebensversicherung (61 Prozent) sowie RiesterRente (45 Prozent) liegen im Mittelfeld.
Die gesetzliche Rente sieht nur rund jeder Fünfte als sicher an (21 Prozent). Damit landet die einstige deutsche Errungenschaft auf dem letzten Platz. „Immer mehr Bürger wissen, dass sie sich bei der Altersvorsorge nicht ausschließlich auf die staatliche Rente verlassen können. Und dass oft auch eine zusätzliche private Rentenversicherungen nicht genügt, um materiell sorgenfrei leben zu können“, sagt Anzenberger.
Die große Mehrheit der Bevölkerung sieht in der eigenen Immobilie die beste Altersvorsorge.
Impressum
Als Ergänzung zu diesen beiden Säulen der Absicherung sorge mietfreies Wohnen für finanzielle Sicherheit im Ruhestand. Denn Mietkosten stellten einen erheblichen Kostenfaktor dar, der im Rentenalter noch stärker spürbar sei als vorher. „Immobilienbesitzer haben im Seniorenalter monatlich einige hundert Euro mehr zur Verfügung als Rentner, die Miete bezahlen müssen“, so Anzenberger. „Diese Zahl verschärft sich in den kommenden Jahrzehnten noch, denn die
Herausgeber: „Haus & Grund“-Vereine in Schaumburg in Kooperation mit der Schaumburger Nachrichten Verlagsgesellschaft mbH
Produktion und Layout: Schaumburger Nachrichten, Jasmin Schaer
Redaktion (verantwortlich): Rechtsanwalt Dietmar Janzen, Schulstraße 16a, 31675 Bückeburg
Druck: Druckerei Kiel Hagenburg
Redaktionelle Mitarbeit: Holger Buhre, Vereine
Erscheinungsweise: zweimal jährlich
Anzeigen (verantwortlich): Arne Frank
Haus&Grund im Schaumburger Land
• wohngebäudeversicherung
„Nicht alles ist für jeden sinnvoll“ Wovor die Wohngebäudeversicherung schützt
H
ausbesitzer sollten nicht an der falschen Stelle sparen. Denn ein Feuer oder ein Sturm kann schnell schwere finanzielle Folgen haben. Schutz bietet eine Wohngebäudeversicherung. Das Leistungsspektrum sollte aber gut verglichen werden. Eigenheimbesitzer haben oft lange für ihre vier Wände gespart und viel Zeit in ihr Zuhause gesteckt. Umso schmerzlicher, wenn das traute Heim durch widrige Umstände beschädigt oder gar zerstört wird – zum Beispiel, weil eine geplatzte Wasserleitung Wände und Decken volllaufen lässt oder weil ein Kurzschluss zu einem Brand führt. Je nach Ausmaß des Schadens können die finanziellen Folgen empfindlich sein. Deshalb sollte eine Wohngebäudeversicherung für jeden Immobilieneigentümer zur Grundausstattung gehören.
Gegen die Folgen von Hochwasser schützt eine Wohngebäudeversicherung nicht in jedem Fall. Hierfür müssen Verbraucher sogenannte Elementarschäden absichern.
6|7
„Warum sie so essenziell ist, wird klar, wenn man sich überlegt, dass der Bau oder Kauf eines Eigenheims für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens darstellt“, erklärt Brigitte Mayer von der Verbraucherzentrale. Unabhängig von der Höhe der Summe - die je nach Größe, Ausstattung und Lage der Immobilie zwischen einigen Zehntausend und mehreren Millionen variieren kann - sei es bei den wenigsten so, dass sie das eingesetzte Kapital aus der „Portokasse“ nehmen könnten. Vielmehr würden Reserven und in den meisten Fällen zusätzlich ein Kredit herangezogen.
Ausgabe Oktober
15
wohngebäudeversicherung •
vollständig erstattet werden“, erklärt Hahn. Das richtige Beziffern zu Anfang sei das eine, darüber hinaus seien über die Jahre hinweg nicht selten Anpassungen nötig - „vor allem bei größeren und wertsteigernden Umbauten.“
Wenn dann ein größerer Schaden eintritt, kann das schnell Existenz gefährdend sein. Hat es beispielsweise gebrannt, müsse nicht nur die Renovierung oder der Wiederaufbau finanziert werden. „Zusätzlich muss ich weiter Schulden bei der Bank abbezahlen. Das ist für viele der finanzielle Super-Gau“, verdeutlicht Mayer.
mit den Starkregenfällen zugenommen, die in den vergangenen Jahren verstärkt auftreten“, sagt Hahn und spricht sich für den Elementarschäden-Schutz aus, den es nur als Komplettlösung gibt. Aber nicht überall: In Gegenden, die hinsichtlich einer der versicherten Katastrophen als risikoreich eingestuft werden, ist er meist gar nicht erhältlich.
Wohngebäudeversicherungen können zwar nicht gegen den Schadensfall selbst absichern, wohl aber die finanziellen Folgen mildern: Ist der Betroffene versichert, kommt seine Versicherung in voller Höhe für die Schadensbeseitigung auf - nötigenfalls auch für den kompletten Wiederaufbau seiner Immobilie.
Prinzipiell ist es durchaus sinnvoll, seinen Versicherungsschutz an die persönliche Situation anzupassen. Zum Beispiel gibt es Zusatzschutz für Garage, Pool oder Solaranlage. Und wer in einem Umfeld wohnt, in dem Vandalismus alltäglich ist, hat die Möglichkeit, sich dagegen abzusichern.
Und nicht nur wegen einer möglichen Unterversorgung ist der aufmerksame Blick in die Versicherungsunterlagen empfehlenswert. So wird manch einer feststellen, dass ihm ein viel zu teures „Rundum-sorglos-Paket“ verkauft wurde, von dem er die Hälfte nicht braucht, oder dass seine Versicherung im Vergleich zu anderen überteuert ist. „Der Vergleich des Leistungsspektrums lohnt“, sagt Köster.
„Die Vielfalt der Schäden, gegen die man sein Haus absichern kann, ist riesig“, erklärt Andreas Hahn vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft. „Aber nicht alles ist für jeden sinnvoll. Es gibt jedoch einen Basisschutz, den jeder haben sollte.“
Noch wichtiger als der Zukauf solcher Leistungen ist die korrekte Bemessung der Versicherungssumme. „Die Höhe des Beitrags wird ausgehend vom Wert der Immobilie berechnet und muss unbedingt ausreichend sein, weil sonst die Gefahr der Unterversicherung besteht und entstehende Schäden nicht
Von großem Vorteil sei auch, wenn der Versicherer auf den Einwand der „groben Fahrlässigkeit“ verzichtet. Nur wenn das der Fall sei, würden auch mitverschuldete Schadensfälle wie ein Brand, der durch eine unbeaufsichtigt brennende Kerze entsteht, voll reguliert.
Ein wesentlicher Bestandteil ist die Absicherung gegen Feuer, die sich auf Schäden durch Brand, Blitzschlag und Explosion erstreckt. Auch Gebäudeschäden durch Hagel, Sturm und Leitungswasser sollten abgedeckt sein. „Tatsächlich sind gerade letztere sehr häufig“, erklärt Hajo Köster vom Bund der Versicherten (BdV). „Oft ist der Grund ein Rohrbruch. Teils sind aber auch winzige Lecks in den Leitungen entstanden, aus denen unbemerkt Wasser ins Mauerwerk strömt.“
Wohngebäudeversicherungen können zwar nicht gegen den Schadensfall selbst absichern, wohl aber die finanziellen Folgen mildern.
Zusätzlich zur Grunddeckung wird von vielen Versicherungsexperten die Absicherung gegen Elementarschäden als sinnvoll angesehen. Darunter versteht man Schäden, die durch Überschwemmungen oder andere Naturkatastrophen entstehen – zum Beispiel Erdbeben oder Lawinen. „Natürlich ist das Risiko einiger der eingeschlossenen Katastrophen sehr gering, aber gerade das von Überschwemmungen hat
Haus&Grund im Schaumburger Land
• besuch vom Schornsteinfeger
Alle Jahre wieder Umweltschutzmessung und Feuerstättenschau: Wenn der Schornsteinfeger klingelt
Er klingelt einmal im Jahr: Der Schornsteinfeger. Aber er muss die Umweltschutzmessungen nicht mehr jährlich vornehmen - das hat sich geändert.
D
er Schornsteinfeger klingelt immer noch jährlich an der Tür, aber er hat weniger zu erledigen als früher. Aufgrund des technischen Fortschritts wurde der Turnus mancher Untersuchungen verlängert. Verbraucher merken das durch geringere Gebühren in manchen Jahren. Der Besuchsrhythmus von Schornsteinfegern hat sich geändert. Doch weiterhin klingeln sie jährlich an vielen Haustüren. Das hat seinen Grund: Zwar wurden die Abstände der Umweltschutzmessungen verlängert, sagt Achim Heckel vom Bundesverband des Schornsteinfegerhandwerks (ZIV). „Eine Sicherheitsbetreuung findet aber in den meisten Haushalten weiterhin jedes Jahr statt.“ Diese Änderung in der Ersten Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzes (1. BImSchV) im vergangenen Jahr werden viele Verbraucher wohl erst jetzt merken: Ihre Kontrollen werden billiger, weil der Kaminkehrer in manchen Jahren weniger Posten auf seiner Aufgabenliste abarbeiten muss. Bei Gas- und Ölheizungen, die älter als zwölf Jahre sind, muss laut ZIV-Angaben nur noch alle zwei Jahre, bei jüngeren Anlagen alle drei Jahre eine Umweltschutzmessung erfolgen. Vor der Änderung war die Umweltkontrolle stets jährlich fällig.
8|9
Der Verbraucher hat davon vor allem, dass die Untersuchungen in einigen Jahren günstiger sind: Rund 10,40 Euro spart man sich in den meisten Bundesländern laut Bundes-Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO), erläutert Andreas Kramer vom Zentralverband Deutscher Schornsteinfeger.
Grund für die Änderung ist der Fortschritt der Technik: „Mittlerweile gibt es viele Geräte, die selbstregulierend sind“, sagt Andreas Müller vom Zentralverband „Sanitär Heizung Klima“. Diese Geräte seien in der Lage, den Verbrennungsprozess automatisch zu überwachen und anzupassen.
Ausgabe Oktober
15
besuch vom Schornsteinfeger •
Zu dieser Umweltschutzprüfung gehört die Messung des Abgasverlustes sowie die Messung der Ruß-Menge, der Ölrückstände und bei Ölheizungsanlagen des Kohlenstoffdioxidgehalts. Diese Prüfungen sind in der Bundes-Immissionsschutzverordnung geregelt - und sie muss jeder Hausbesitzer machen lassen. Wie gewohnt macht der Kaminkehrer auch weiterhin die sogenannten Feuerstättenschau: Zweimal in einem Zeitraum von sieben Jahren muss er Anlagen, von denen eine Brandgefahr ausgehen kann, prüfen. Dazu gehören Heizungen und Abgasanlagen. „Am Ende dieser Prüfung erhält der Hausbesitzer vom Schornsteinfeger einen Feuerstättenbescheid, der eine Art Fahrplan ist, in welchen Abständen der Schornsteinfeger welche Messungen durchführen wird“, sagt Heckel. Sind sich Haus- und Wohnungsbesitzer unsicher, in welchem Messrhythmus ihre Anlagen
geprüft werden müssen, sollten sie ihren Schornsteinfeger um einen Terminplan bitten, raten die Experten. Das kann auch helfen, bei weiteren anstehenden Änderungen in der Branche die Übersicht zu behalten.
fegers in der KÜO festgeschrieben - und erst im vergangenen Juni waren die Gebühren für die sich in kurzen Abständen wiederholenden Tätigkeiten des Schornsteinfegers darin festgehalten worden.
„Ab 2013 beginnt im Schornsteinfegerhandwerk der freie Wettbewerb“, sagt Kramer. Dann könne jeder Hausbesitzer selbst aussuchen, welcher Schornsteinfeger seinen Kamin kehrt oder den ungehinderten Abzug der Abgase kontrolliert. Bisher wird jedem Kehrbezirk ein Bezirksschornsteinfeger für sieben Jahre zugeteilt. In dessen Hand bleiben weiterhin allerdings die Feuerstättenschau und Bauabnahmen, erläutert Heckel.
Durchschnittlich zahlen Besitzer eines Einfamilienhauses mit Zentralheizung derzeit für einen Besuch des Schornsteinfegers laut Kramer zwischen 40 und 50 Euro. Je nachdem, wie viele Heizungen, Schlote und andere zu prüfende Installationen es in einem Haushalt gibt und was in diesem Jahr geprüft werden muss, steigen die Gebühren.
Die freiere Wahl kann Auswirkungen auf die Höhe der Gebühren haben, da mehr Konkurrenz auch den Preisdruck erhöhen kann. Bislang sind die Gebühren für jede Tätigkeit des Schornstein-
Die Branche erwartet allerdings kaum Veränderungen durch die Marktöffnung: „Laut Umfragen ist die Kundenzufriedenheit im Schornsteinfegerhandwerk sehr hoch. Daher werden voraussichtlich die meisten bei ihrem bewährten Fachmann bleiben“, so Kramer.
Ingenieurbüro
Wehmeyer
B auplanung Baustatik Baukonstruktion Altbausanierung Bauphysik Energieberatung Denkmalschutz
Bauleitung
Wehmeyer WohnBau GmbH Immobilienverwaltung
Meinser Straße 13
31675 Bückeburg OT W arber
Sc hlüsselfertiges Bauen
Tel.: 05722 / 95 90 0
Fax: 05722 / 95 90 50
Internet: www.bauing-wehmeyer.de
E-Mail: inf o@bauing-wehmeyer.de
Haus&Grund im Schaumburger Land
• Mieter und vermieter
Kaution und Mietmängel sorgen regelmäßig für Zwist Mieter und Vermieter: Worüber sie sich am meisten ärgern
Bei 14 Prozent der Mieter traten Probleme erst zum Ende des Mietverhältnisses auf - nämlich bei der Rückzahlung der Kaution. Die Antworten der Vermieter bestätigen dieses Ergebnis: Auch hier sind 14 Prozent schon einmal wegen der Mietsicherheit in Rage geraten. Die gute Nachricht: Auf beiden Seiten blickt eine Mehrheit auf positive Erfahrungen zurück. 36 Prozent der Mieter hatten noch nie Ärger mit den Wohnungsinhabern. Unter den Eigentümern äußerten sich sogar 41 Prozent zufrieden über das Verhältnis. An der freiwilligen Online-Umfrage nahmen 3544 Mieter und 2254 Eigentümer teil.
Die jährliche Nebenkostenabrechnung sorgt häufig für Verdruss – sowohl bei Mietern als auch bei Vermietern.
E
s ist eine nicht ganz einfache Beziehung: das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Betriebskosten, Kaution oder Reparaturarbeiten sind regelmäßig Anlass für die Parteien, sich vor Gericht zu treffen. Eine OnlineBefragung zum Thema „Hatten Sie schon einmal Ärger mit ihrem Mieter/ Vermieter?“ zeigt, dass vor allem Mietmängel auf beiden Seiten für Unmut sorgen. Beim Anblick der jährlichen Betriebskostenabrechnung werden viele Bewohner misstrauisch - zu Recht, wie der Deutsche Mieterbund meint. Jeder zweite Abschlag für Heizung, Wasser, Hauswart und Co. ist nach Angaben der Interessenvertretung nicht richtig berechnet. So legen offenbar nicht wenige Vermieter die Kosten für Reparaturen, Wartungsarbeiten oder leerstehende Mietwohnungen auf die Mieter um, obwohl sie diese alleine tragen müssten. Laut der nicht-repräsentativen Internet-Befragung hatte jeder Fünfte wegen der Nebenkostenabrechnung schon einmal Ärger mit seinem Vermieter. Bei den Vermietern war die Quote noch etwas höher: 22 Prozent gaben an, sich aus diesem Grund schon einmal mit Mietern angelegt zu haben.
Der häufigste Anlass für Misstöne zwischen den Parteien sind jedoch Mietmängel: Wegen undichter Fenster, Schimmel an der Wand und leckenden Heizungen waren 30 Prozent der Bewohner schlecht auf ihre Vermieter zu sprechen. Auf der anderen Seite waren 24 Prozent der Eigentümer schon einmal erbost, weil sie die Kosten für Reparaturarbeiten übernehmen sollten.
10 | 11
Ausgabe Oktober
15
Aus Den Vereinen •
Ein erlebnisreicher Tag mit vielen Eindrücken Bad Nenndorfer erkundeten die „Auswandererstadt“ Bremerhaven
D
ie jährlichen Tagesfahrten von Haus & Grund Bad Nenndorf sind inzwischen zu einer festen Einrichtung geworden. Im September machten sich rund 50 Mitglieder und Gäste mit dem Bus auf in die Hafen- und Seestadt Bremerhaven. Dort angekommen starteten die Teilnehmer auf einer Barkasse zu einer einstündigen Hafenrundfahrt. Diese führte hautnah heran an das Hafenleben mit seinen riesigen Schiffen, Autoumschlagsplätzen, Docks und Werften. Anschließend blieb reichlich Zeit für eigene Erkundungen, Museumsbesuche, einen Einkaufsbummel oder Spaziergänge. „Bremerhaven bietet eine große maritime Vielfalt, und alles liegt ganz nah beieinander“, beschreibt die Vor-
sitzende Cornelia Jäger die Faszination dieser Stadt. Eine große Bedeutung genoss einst der Liniendienst mit großen Passagier-Linern nach New York, wohin viele Auswanderer von Bremerhaven aus starteten. Nicht zuletzt deshalb besuchten viele Teilnehmer das Deutsche Auswandererhaus, das von den Schicksalen und Hintergründen der großen Auswandererwelle erzählt. Auch das Klimahaus, das Schifffahrtmuseum, der Zoo am Deich, die Aussichtsplattform in der 21. Etage des Hotels „Sail City“ und das neue Shopping- und Erlebnis-Center Mediterraneo mit seiner Plaza waren einen Besuch wert – ebenso die Arkadengänge und die Wasserspiele. Nach einem erlebnisreichen und auch wettermäßig sehr schönen Tag trafen die Ausflügler abends wieder in Bad Nenndorf ein.
Mit dieser Barkasse erkundeten die Ausflügler aus Bad Nenndorf vom Wasser aus die Stadt Bremerhaven.
Die Knöllchen von Obernkirchen In den Schaumburger Nachrichten vom 29.9.2011 stand zu lesen, dass es in weiten Teilen der Innenstadt von Obernkirchen - zunächst befristet auf ein Jahr - keine Knöllchen mehr geben wird. Der Stadtrat schafft „diesen Irrsinn“ - wie er sich selbst ausdrückt - endlich ab. Bereits im Jahr 2008 hatte ich in diesem Mitteilungsblatt mit gesetzteren Worten die fatale Auswirkung der Knöllchen von Obernkirchen beschrieben: „Der Verein Haus & Grund Schaumburg-Obernkirchen setzt sich seit Jahren dafür ein, dass Obernkirchen eine attraktive, liebenswerte Innenstadt erhält und diese durch viele Gäste und Besucher belebt wird. Der Verein hält daher die Art und Weise der Überwachung für kontraproduktiv und bezweifelt, dass durch die Knöllchen das Ziel attraktives, liebenswertes Obernkirchen erreicht oder gefördert wird.“ Wenn nun der Rat der Stadt Obernkirchen die Knöllchenfrage selbst als „Irrsinn“ ansieht und die Konsequenz zieht, in weiten Teilen der Innenstadt keine Sanktionen mehr zu vollziehen, ist der Weg für ein attraktives, liebenswertes Obernkirchen geöffnet. Dem schließt sich Haus & Grund Schaumburg-Obernkirchen gerne an.
Haus&Grund im Schaumburger Land
• Aus Den Vereinen
Vorstand freut sich über positive Resonanz und Entwicklung Jahreshauptversammlung von Haus & Grund Bad Nenndorf sehr gut besucht
Die Jahreshauptversammlung in Bad Nenndorf war so gut besucht wie lange nicht mehr.
B
ei der Jahreshauptversammlung von Haus & Grund Bad Nenndorf im Restaurant „L`Orangerie“ des Hotels Esplanade freute sich die Vorsitzenden Cornelia Jäger nicht nur über die besonders große Beteiligung, sondern auch über die anhaltend positive Mitgliederentwicklung des Vereins. Beides sporne das Vorstandsteam an, auch in Zukunft mit attraktive Vortragsthemen und versierten Referenten aufzuwarten.
Nach der Abhandlung der vereinsrechtlichen Formalitäten widmete sich Lindner der Frage „Was ist bei Beendigung des Mietvertrags zu beachten?“. Dieses Thema ist seiner Erfahrung nach immer wieder interessant und wichtig für Vermieter und Immobilienbesitzer. Das an die Mitglieder verteilte vierseitige Script konnte nur einen Teil der damit zusammenhängenden
und wiederkehrenden Probleme sowie kurze Erläuterungen aufzeigen. Die aktuelle Rechtsprechung befasst sich Lindner zufolge mit einer Vielzahl von Fragen in Bezug auf die Beendigung des Wohnungsverhältnisses. Beispielhaft nannte der Experte die Aspekte Mietkaution, Zeitpunkt der Rückgabe, Schlüsselübergabe, Schönheitsreparaturen, Einbauten des Mieters, Betriebskosten, Verrechnung von Ansprüchen, Mietnomaden und Tod des Mieters.
Als erfreulich bezeichnete Jäger zudem die nach wie vor rege Inanspruchnahme der kostenlosen Mitglieder-Beratungstermine durch Jürgen Lindner, den Justiziar des Landesverbands Haus & Grund Niedersachsen. Die Vorsitzende wies darauf hin, dass Bad Nenndorf auch weiterhin eine attraktive Wohnstadt sei. „Eine gute Vermietung ist aber nur dann gewährleistet, wenn in die Immobilie investiert wird.“
12 | 13
Ausgabe Oktober
15
Aus Den Vereinen •
Die „Weltreise“ Haus & Grund Schaumburg-Obernkirchen auf Stippvisite im Klimahaus Bremerhaven
D
iese Fahrt werden 41 Mitglieder von Haus& Grund Schaumburg-Obernkirchen so schnell nicht vergessen. Sie begaben sich im Klimahaus Bremerhaven entlang dem 8. Breitengrad auf eine Reise rund um die Welt. Binnen weniger Stunden legten sie rund 36.000 Kilometer zurück. Um 9.30 Uhr standen die Obernkirchener auf einer Alm in 1200 Metern Höhe zwischen Kuhglockengeläut und dem Schrei des Steinadlers. Hier konnten sie vor Ort beobachten, wie die glücklichen Schweizer Kühe in freier Natur Alpengräser zu Milch verwandeln und der Senner diese Milch in Käse. Gegen 10 Uhr trafen die Reiseteilnehmer auf der Insel Sardinien ein. Hier begeisterte die bizarre mediterrane Landschaft. Eine halbe Stunde später befand sich die Gruppe bereits am Niger. Hier herrschte eine große Hitze, um die 40 Grad. Zum Glück stand ein Riesenbett zum Ausruhen parat. Der dunkle Urwald von Kamerun wurde um 11 Uhr betreten. Hier war die Hitze feucht und schier unerträglich. Dann folgte jedoch ein Kälteschock, denn kurz darauf standen die Bergstädter bei minus 40 Grad vor einem Riesengletscher am Südpol. Mittags kam die Reisegruppe glücklicherweise in ein angenehmes und von warmen Winden durchdrungenes Klima: auf die Insel Samoa, wo die Unterwasserwelt bestaunt und die Riffkante belauscht wurde. Anschließend ging es jedoch gleich wieder in die Kälte: Bei minus 20 Grad erreichten die Obernkirchener um 12.30 Uhr Alaska – wo die Einwohner unter härtesten Bedingungen nach Walen und Robben jagen. Um Punkt 13 Uhr erreichten die „Weltreisenden“ dann wieder Europa. Sie betraten die Hallig Langeness. Dort erfuhren sie, wie schön und schrecklich gleichermaßen die Naturgewalten auf die Insel und deren Einwohner einwirken. Nach dieser strapaziösen „Reise um die Erde“ fand sich die Gruppe im Restaurant „Längengrad“
Im Klimahaus Bremerhaven unternahmen die Obernkirchener eine Reise um die Erde. ein. Hier gab es ein köstliches Essen mit frischem Fisch, Salat und Dessert. Anschließend konnte jeder nach Lust und Laune Bremerhaven bei Sonne
Photovoltaik im Fokus „Die Energiewende ist da!“ Das ist das Thema des bevorstehenden Info-Abends von Haus & Grund Rodenberg. Am Mittwoch, 9. November, wird Solarberater Horst Roch zunächst über die Funktionsweise, die Technik, den Nutzen sowie die Kosten und Erträge von Photovoltaik sprechen. Anschließend steht der Experte Fragenden Rede und Antwort. „Durch die Abkehr vom Atomstrom müssen die Anteile der regenerativen Stromerzeugung erhöht werden“, schreibt der Vorstand in einer Pressemitteilung. „Die Stromerzeugung durch Photovoltaik ist für Hausbesitzer besonders interessant“, heißt es weiter. Der Info-Abend beginnt um 19.30 Uhr im Hotel Stockholm in Rodenberg (Allee 2). Der Eintritt ist frei. Auch interessierte Gäste sind gerne willkommen. Sparkasse Schaumburg / BLZ 255 514 80) gilt ebenfalls als Anmeldung.
und ohne Wind genießen und insbesondere dem Großsegler Alexander von Humboldt Adieu sagen, ehe Reise am Abend wieder in Obernkirchen endete
Neue Mitgliedsausweise bei Haus & Grund Rodenberg Anfang November wird der Verein Haus & Grund Rodenberg Mitgliedsausweise verteilen beziehungsweise verschicken. Mit diesem Dokument erhalten die Mitglieder verschiedene Vergünstigungen. Unter anderem gibt es beim Einkauf im OBI-Baumarkt Barsinghausen fünf Prozent Sofort-Rabatt, wenn der Ausweis vor dem Kassiervorgang vorgelegt wird. Das Hagebaucentrum Altenburg in Stadthagen gewährt bei Barzahlung acht Prozent Ermäßigung. Ausgeschlossen davon sind Gutscheine, Pfandartikel, preisgebundene Artikel, Tabakwaren, Sonderangebote, Dienstleistungen sowie bereits reduzierte Waren. Eine Kombination mit der HagebauPartnercard ist nicht möglich.
Haus&Grund im Schaumburger Land
• mietrecht
Der Stichtag entscheidet Ordentliche Kündigung des Wohnraum-Mietverhältnisses durch den Mieter
S
eit dem 31.8.2001 hat der Mieter die Möglichkeit das Wohnraummietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen (§ 573 BGB) - unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bestanden hat. Sollte der Mietvertrag längere Kündigungsfristen aufweisen, sind diese unwirksam. Umgekehrt ist es aber erlaubt, zu vereinbaren, dass der Vermieter verlängerte Kündigungsfristen hat.
Vor dem 31.8.2001 sah die Rechtslage anders aus: Es war gesetzlich vorgeschrieben (nach § 565 II BGB), dass sich die Kündigungsfristen für den Vermieter und Mieter nach fünf, acht und zehn Jahren um jeweils drei Monate verlängern. So betrug die Kündigungsfrist bei einem Mietverhältnis, das schon zehn Jahre bestand, zwölf Monate. Komplizierter kann es bei Altverträgen werden, die nach dem 31.8.2001 gekündigt werden. Ein Beispiel: Mit Vertrag vom 26.11.1998 vereinbarten der Vermieter Egon Ehrlich und die Mieterin Anita Biermann eine Kündigungsfrist gem. § 2 des Mietvertrags, wonach die Kündigungsfrist vor Ablauf der 5 Jahre sechs Monate, nach 5 Jahren neun Monate und nach 10 Jahren zwölf Monate beträgt. Am 8.6.2010 kündigte Frau Biermann das Mietverhältnis zum 30.9.2010 (gemäß §§ 573, 573c BGB). Der Vermieter widersprach und teilte mit, dass laut Mietvertrag und der alten Vorschrift (§ 565 II BGB) die Kündigungsfrist zwölf Monate betrage, also das Mietverhältnis erst am 31.7.2011 enden könne. Da die Mieterin die Miete nicht mehr zahlte, wurde sie auf Mietzahlung des Monats August in Höhe von 500 Euro in Anspruch genommen. Das Amtsgericht verurteilte die Mieterin antragsgemäß und bezog sich auf eine Entscheidung des BGH (Urteil vom 10.3.2004 - VIII ZR 64/03, NJW 04, 1447). Danach bestimmt sich die Rechtslage nach Artikel 229 § 3 X EGBGB. Hiernach ist § 573c VI BGB nicht anwendbar, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1.9.2001 vereinbart wurden. Im vorliegenden Fall wurden
14 | 15
Bei den einzuhaltenden Kündigungsfristen gibt es immer wieder Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Dabei ist die Rechtslage eindeutig.
die Kündigungsfristen bereits 1998 vereinbart, so dass § 565 II BGB anzuwenden ist.
da die vertragliche Vereinbarung lediglich die Gesetzeslage wiederholt.
Im vorliegenden Fall wurden in § 2 des Mietvertrags die Fristen verlängert. Dem Gesetzeswortlaut nach könnte man jetzt meinen, dass § 565 II BGB keine Anwendung findet und Frau Biermann Recht hat. Der BGH hat in der oben genannten Entscheidung aber klar gestellt, dass dies nur dann gilt, wenn die Regelung in dem Mietvertrag von der gesetzlichen Vorlage des § 565 II BGB abweicht. Dies ist hier aber nicht Fall,
Fazit: Herr Ehrlich hat Recht. Frau Biermann musste noch bis zum 31.7.2011 die Miete weiterzahlen. Maximilian Wittum Rechtsanwalt in Obernkirchen Kooperationspartner von Haus & Grund Schaumburg-Obernkirchen
Ausgabe Oktober
15
Aktuelle Urteile •
Architekt muss bei Bedarf Pflegehinweise geben
Mieter muss in der Wohnung nicht wohnen
Brauchen Fensterrahmen regelmäßig einen Schutzanstrich, muss ein Architekt darauf hinweisen, wenn er deren Einbau empfiehlt. Macht er das nicht, haftet er, wenn der Bauherr die Rahmen nicht regelmäßig lackiert und das Holz deswegen fault. So entschied das Oberlandesgericht Koblenz.
Mieter müssen in einer angemieteten Wohnung nicht wohnen. Sie dürfen dort auch Hausrat lagern und verkaufen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Das ist nach Ansicht der Richter noch keine geschäftliche Tätigkeit und damit kein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache.
Das Gericht gab damit einem Ehepaar Recht, das von seinem Architekten 14.770 Euro Schadensersatz für verfaulte Fensterrahmen verlangt hatte. Der Architekt hatte den Klägern Rahmen aus Kiefernholz empfohlen, ohne darauf aufmerksam zu machen, dass diese alle zwei Jahre einen Schutzanstrich benötigen. Deswegen fing das Holz an zu faulen. Nach Ansicht des Gerichts hätte der Architekt entweder entsprechende Pflegehinweise geben oder von der Holzart abraten müssen. AZ: 5 U 297/11 (OLG Koblenz)
Im verhandelten Fall hatte der Mieter zwei Wohnungen angemietet. Neben seinem Hauptwohnsitz hatte er noch drei Zimmer angemietet, die im Melderegister als „Nebenwohnung“ bezeichnet wurden. Hier lagerte er umfangreichen, teilweise ererbten Hausrat. Er bot die Gegenstände zum Verkauf an und empfing in der Wohnung Kaufinteressenten. Der Vermieter wollte dieses Verhalten verbieten, weil die Räume nicht mehr als Wohnung genutzt würden.
Vermieter lässt zu früh renovieren: Keine volle Miete nach Auszug Der Vermieter darf keine volle Miete mehr verlangen, wenn er die Wohnung nach dem Auszug vor Ende des Mietvertrags renovieren lässt. Das entschied das Kammergericht Berlin.
Der BGH erklärte aber, dass Mieter zum einen nicht verpflichtet seien, in ihrer Wohnung zu wohnen. Zum anderen sei die Existenz von Hausrat in der Wohnung typisch für eine Wohnnutzung. Auf die Anzahl der Hausratsgegenstände oder die Anordnung in der Wohnung komme es überhaupt nicht an. Außerdem sei es dem Mieter unbenommen, die Gegenstände zu verkaufen. AZ: VIII ZR 93/10 (BGH Karlsruhe) Vermieter muss Wasserleitungen nur bei Anlass prüfen
Das betrifft zum Beispiel Mieter, die im Laufe des Monats in eine neue Wohnung umziehen, obwohl ihr bisheriger Vertrag noch bis zum Monatsende läuft. Sie müssen die doppelte Miete nur dann zahlen, wenn sie die alte Wohnung weiter nutzen können. Ansonsten entfällt die Gegenleistungspflicht in Form der Miete. Das Gericht wies mit seinem Urteil die Klage eines Vermieters ab. Sein Mieter war vorzeitig ausgezogen, und der Vermieter hatte mit Renovierungsarbeiten begonnen. Gleichwohl verlangte er für den entsprechenden Monat noch eine Restmiete von rund 420 Euro. Das Kammergericht sah dafür keine rechtliche Grundlage. Denn die Benutzung der Räume sei für den Mieter während dieser Zeit nicht mehr möglich gewesen. Als unerheblich wertete das Gericht, dass der Mieter zu diesem Zeitpunkt schon ausgezogen war. AZ: 8 U 187/10 (Kammergericht Berlin)
Ein Vermieter muss nicht ständig die Wasserleitungen in seiner Immobilie überprüfen, sondern nur bei begründetem Anlass. Das hat das Landgericht Berlin entschieden. Im verhandelten Fall hatte ein Autobesitzer seinen Wagen in einer gemieteten Tiefgarage abgestellt. Dort tropfte Wasser aus einem defekten Wasserhahn auf den Wagen, und Kalk lagerte sich ab. Der Mieter verlangte Schadensersatz für die Neulackierung - das Landgericht wies die Klage in der Revision ab. Die Richter sahen den Angaben zufolge den Vermieter nicht in der Pflicht, die Leitungen ständig zu kontrollieren. Dies sei nur nötig, wenn aktuell Handlungsbedarf bestehe. Die pauschale Behauptung des Mieters, dass es „in der Vergangenheit Probleme mit Wasserleitungen“ gegeben habe, reiche hierfür nicht aus. AZ: 63 S 470/10 (Landgericht Berlin)
Haus&Grund im Schaumburger Land
BADAUSSTELLUNG BRÖTJE HANDEL BREUER KG
Wir sind das Bad! BRÖTJE HANDEL BREUER KG Fachgroßhandel für Gebäude- und Umwelttechnik Stiftsallee 9a . 32425 Minden · Tel.: 0571 38838 - 0 www.sanitaerausstellung.de