SQUARE NEWS
N° 59
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Janvier 2017 MAILLE DE FREJUS – SAINT RAPHAËL – DRAGUIGNAN – SAINTE MAXIME – SAINT TROPEZ
Retour sur l’incroyable Année 2016 ! L’année 2016 touche à sa fin. Il est donc temps de se pencher sur le bilan de cette année pour le marché immobilier en France. Quelles sont les grandes tendances observées cette année ? Le fait marquant de 2016 : une chute de 89 points de base des taux de crédit immobilier Comme depuis plusieurs années, ce sont encore les taux de prêt immobilier et leur incroyable baisse qui ont tenu le marché immobilier à bout de bras en 2016. Avec une chute d’environ 89 points de base pour le taux immobilier moyen mensuel entre la fin d’année 2015 et le mois de novembre 2016 qui offre un nouveau record à 1.31 %, cela a été une aubaine pour dynamiser le marché et tirer les prix à la hausse pour la première fois en 5 ans. Voici la courbe de l’évolution moyenne des taux de crédit immobilier sur ces dernières années : Il est bien loin le temps où un taux moyen d’à peine plus de 3.00 % était jugé comme exceptionnellement bas. Et pourtant ce n’était qu’en 2013, période où le record descendait pour la première fois vers cette barre symbolique. Le taux d’intérêt pour un financement immobilier aura été depuis plus que divisé par 2 ! Ces taux très bas ont également permis un retour important des primo-accédants. Grâce aux taux bas, les volumes de ventes se sont envolés La remontée des ventes sur un an glissant s’est faite de mois en mois pour atteindre à l’été 2016 des niveaux aussi importants qu’aux précédents pics de 2006 et début 2012. Il faut néanmoins tenir compte du fait que depuis ces années, le nombre de logements en France a augmenté ainsi que la population. Le taux de rotation des biens immobiliers anciens reste donc légèrement inférieur à ces hauts niveaux précédents. Les prix moyens de l’immobilier ancien ont augmenté pour la 1ère fois depuis 5 ans En ce qui concerne l’évolution des prix de l’immobilier en 2016, il est trop tôt pour connaître les chiffres définitifs sur les derniers mois de l’année. Seuls ceux du 1er trimestre 2016 sont connus et définitifs : ils montrent de premiers signes d’une hausse globale des prix. La chute importante des taux et des ventes plus dynamiques auront fini par permettre de légères remontées des prix. Attention cependant, ces chiffres peuvent encore être modifiés dans les mois à venir lors de leurs consolidations. Il faudra attendre plusieurs mois avant d’avoir des statistiques globales complètes et définitives pour l’ensemble de l’année 2016. En outre, il faut bien comprendre que ces augmentations de prix sont loin d’être homogènes. Comme souvent ce sont principalement les secteurs très recherchés qui voient les prix augmenter en 2016, principalement les appartements dans Paris et les maisons dans les grandes agglomérations dynamiques. Le graphique qui montre à quel point la bulle immobilière française s’est déjà fortement dégonflée En effet, les conditions globales pour acheter un bien immobilier en France en cette fin d’année 2016 n’ont jamais été aussi bonnes depuis 2004. C’est ce que nous indique ce graphique qui reprend la durée nécessaire pour un effort équivalent par rapport au revenu disponible des ménages pour acheter un même logement dans le temps : Il ne faut plus "que" 21 ans pour acheter un logement identique à celui que l’on devait payer pendant 27 à 44 ans entre 2006 et 2013. Certes c’est toujours plus élevé que les 15 ans ou moins de la fin des années 1990, mais c’est tout de même plus supportable pour les finances des Français.
CHIFFRES CLES
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Point sur Décembre 2016 Agence de Fréjus Centre « Ce mois de décembre laisse entrevoir une nette reprise pour 2017. Pas mal de demandes sur Fréjus centre et ses environs. Nous continuons notre recherche de biens sur ce secteur, afin de proposer toujours plus à notre clientèle exigeante. Rassurez-vous… Les prix sont stabilisés et seuls les biens au prix du marché trouvent preneurs. Toute l’équipe Square-habitat vous souhaite une très bonne année 2017 et mettra tout en œuvre afin que vos projets immobiliers se réalisent. » Dominique Walmetz. Agence de Fréjus Plage « Un mois de décembre de nouveau très calme, avec quelques contacts intéressants durant la période des vacances scolaires. Cette période creuse nous a permis de réguler le marché en continuant à réactualiser les prix de vente. Les compteurs sont remis à zéro et nous repartons enthousiastes vers de nouvelles aventures immobilières. Toute l’équipe de l’agence de Fréjus Plage, vous souhaite tout ce qu’il y a de meilleur pour cette nouvelle année et nous espérons de tout cœur réaliser votre projet immobilier pour cette année 2017.» Arnaud Antétomaso. Agence de Vadon « L’équipe de vadon vous souhaite une excellente année 2017 en espérant que tous vos projets immobilier se concrétisent rapidement. Un début d’année qui commence bien puisque nous sommes en train de réapprovisionner le stock de mandats. De nouveaux produits vous seront proposés dans des prix très corrects par rapport au marché actuel. Les transactions se multiplient de plus en plus grâce à la réactualisation de prix que nous faisons encore et encore. L’année 2017 sera une bonne année pour tous » Alimatou Rémy. UN ABATTEMENT POUR INCITER LES PROPRIETAIRES A LOUER LEURS BIENS VACANTS Les propriétaires qui refusaient jusque-là de mettre en location leur bien immobilier vide ou inoccupé vont peut-être changer d'avis. Un amendement voté hier soir par les députés prévoit une exonération fiscale pour inciter les ménages à remettre leur logement vacant sur le marché et à le louer en dessous du prix du marché. La proposition de la ministre du Logement Emmanuelle Cosse a donc été entendue. Concrètement, les propriétaires pourront déduire de 15 à 70% des loyers qu'ils perçoivent en fonction du niveau de tension du marché locatif dans la zone considérée. L'abattement sera majoré à 85% si le propriétaire confie la gestion du bien à un organisme agréé. Ce dispositif qui vise à remplacer les dispositifs "Besson ancien" et "Borloo ancien" jugés moins efficaces s'appliquera sur l'ensemble du territoire. "Il permettra d'une part de faciliter pour les publics fragiles l'accès à un logement conventionné et d'autre part de garantir, grâce au contrôle d'un tiers, que le logement est loué décent", a déclaré la ministre.Cet avantage fiscal sera conditionné à la conclusion d'une convention à loyer maîtrisé conclue avec l'agence nationale de l'habitat (ANAH) entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019. Selon Mme Cosse, "cette modernisation se fera à coût constant", évalué par la rapporteur général Valérie Rabault (PS) à 45 millions d'euros.
BOOM DE L'INVESTISSEMENT DANS LES RESIDENCES SENIORS L'investissement dans les maisons de retraite médicalisées a bondi de 60% en Europe au premier semestre. Un actif plébiscité notamment pour sa fiscalité avantageuse et son rendement attractif. Mais ce dernier a tendance à s'effriter. Explications. Les maisons de retraite médicalisées ont le vent en poupe. Au premier semestre 2016, le montant total investi dans les résidences seniors a atteint les 2,6 milliards d'euros en Europe. C'est 60% de plus que l'année dernière à la même époque, selon une étude du groupe de services immobiliers Savills. La France se positionne en tête des pays les plus actifs au premier semestre 2016 avec 878 millions d'euros investis, suivie par l'Allemagne (870 M€), le Royaume-Uni (244 M€), la Finlande (218 M€), le Pays-Bas (175 M€) et la Suède (116 M€). Il faut dire que ce type d'investissement, qui consiste à acheter un lot en vue de le louer à un exploitant, procure de nombreux avantages comparé à l'immobilier locatif classique. Elles offrent une visibilité à long terme, notamment celle des changements démographiques. La population européenne vieillissante, associée au type et au niveau de revenu des retraités du baby boom, explique le besoin grandissant d'établissements de santé offrant un vaste choix de services et d'aides. En 2025, plus de 20% des Européens seront âgés de 65 ans et plus, tandis que le nombre de personnes âgées de 85 ans et plus passerait de 14 millions actuellement à 19 millions en 2020, et à 40 millions en 2050. Autre argument, et pas des moindres, avancé par les professionnels : la gestion avec les locataires. L'immobilier géré d'une manière générale (Ehpad, logements étudiants, résidences de tourisme...) assure à l'investisseur le versement d'un loyer récurrent, "les contrats de bail étant généralement signés pour une première période comprise entre 10 et 12 ans. La fiscalité est également un critère important. Alors que l'immobilier traditionnel est soumis à l'impôt sur les revenus fonciers, pouvant atteindre au global un taux de 45%, l'immobilier géré permet de récupérer la TVA sur l'investissement (soit 20% du prix de vente) et surtout d'amortir le bien, avec à la clé une exonération d'impôts sur 80% des revenus. Et puis il y a le rendement. La baisse persistante des taux d'intérêt conduit naturellement les investisseurs particuliers, mais également institutionnels, à chercher des alternatives aux placements financiers sans risque. De ce fait, on constate un engouement pour l'immobilier géré, notamment en raison du rendement qui est offert. Il serait au moins deux fois plus élevé que celui réalisé dans le cadre d'une location traditionnelle. Reste que cet intérêt croissant de la part des investisseurs a entraîné une pression à la baisse sur le rendement prime des maisons de retraite médicalisées, qui oscille actuellement de 4,4 à 7,5% selon le pays, l'emplacement et la qualité des actifs. Ce taux devrait continuer à baisser sur les douze prochains mois, en raison de la concurrence accrue pour ce type d'actifs. Mais qu'on se rassure, il y a encore de la marge par rapport aux livrets d'épargne classiques tel que le Livret A, qui ne rapporte lui que 0,75% par an...