Cijena mora biti usklađena s razinom kvalitete

Ante Gavranović, novinar i publicist ante.gavranovic01@gmail.com

Ako Hrvatska želi zadržati svoju poziciju i pozitivnu percepciju na globalnom turističkom tržištu, ključno će biti osigurati to da cijene budu u skladu s percepcijom kvalitete. Ulaganja u poboljšanje infrastrukturnih kapaciteta, obogaćivanje ponude, diferencijacija proizvoda i strateško određivanje cijena bit će presudni. Bez toga, visok rast cijena turističkih usluga od 2022. godine mogao bi, u kombinaciji s ekonomskim poteškoćama emitivnih turističkih tržišta, rezultirati erozijom konkurentnosti i povratkom starim navikama biranja jeftinijih destinacija, što bi dugoročno ugrozilo temelje konkurentnosti našega turističkog sektora. To je snažna poruka Savjeta za razvoj turizma, koji je „obavio“ široku inspekciju svih dobrih i loših pojava i pojavnosti koje bi dugoročno sigurno ugrozile ukupan turistički razvitak.

Prošlogodišnja turistička sezona u Hrvatskoj ocijenjena je uspješnom, ali s određenim izazovima. Ukupno je zabilježeno 9,7% više dolazaka i 2,6% više noćenja, čime je sezona premašila i predpandemijske brojke iz 2019. godine. Financijski pokazatelji također su pozitivni – ukupni prihodi za 2024. procijenjeni su na blizu 15 milijardi eura (nakon korekcije promjena HNB, jer su očekivanja bila nešto iznad toga).

Uklapa li se to u našu najavljenu strategiju razvoja, koja teži i počiva na kvaliteti, a ne brojkama o dolascima i noćenjima? U kojoj mjeri se pridržavamo postavljenih prioriteta i kako se to održava na budućnost hrvatskog turizma?

Sezona, iako uspješna, donijela je i potencirala neke probleme. Prekomjerni rast ponude smještaja, osobito u privatnom sektoru, rezultirao je nižom popunjenošću – hoteli su imali u glavnoj sezoni 95% popunjenosti, dok je privatni smještaj bio popunjen u prosjeku samo 62%. Hiperinflacija ponude dovela je do manje realiziranog prometa kod mnogih iznajmljivača. Osim toga, ranija očekivanja o „snažnom turističkom bumu“ nisu se u potpunosti ostvarila. U 2024. godini zabilježen je pad broja dolazaka njemačkih i talijanskih turista u Hrvatsku. Broj dolazaka Nijemaca, naših najbrojnijih gostiju, smanjio se, a pad broja talijanskih turista još je izraženiji – u usporedbi s 2019. godinom smanjen je za čak 23%, dok je broj noćenja pao za 28%.

Aktualna strategija razvoja turizma relativno je novijeg datuma i vrijedi do 2027. godine. Ozbiljni analitičari ukupnog stanja na turističkom tržištu skloni su razmišljanjima da su temeljne odrednice i osnovni pravci u Strategiji dobro postavljeni i nema neke velike potrebe za redefiniranjem istaknutih ciljeva. No, ono na što upozoravaju jest da treba početi aktivno provoditi sve ono što se već dugo govori i što je u strategijama i napisano. Novim zakonima i kroz sve veću opću svijest o lošim stranama turizma, vjerujem da će se neke stvari stvarno i početi mijenjati.

Izgradnja apartmana i obiteljskih kuća

Izgradnja apartmana i obiteljskih kuća u Hrvatskoj ima značajan utjecaj na turizam, s pozitivnim i negativnim aspektima. Pozitivni utjecaji su povećanje smještajnih kapaciteta, demokratizacija turizma, dodatni prihodi za lokalno stanovništvo i decentralizacija turizma. Negativni utjecaji su prekomjerna urbanizacija i devastacija prostora, niska kvaliteta i nedostatak luksuznog smještaja, preopterećenost infrastrukture, sezonalna ekonomija i, napose posljednjih godina – povećanje cijena nekretnina.

Kakav zaključak možemo iz toga izvući? Iako izgradnja apartmana i obiteljskih kuća doprinosi rastu turizma, nerazmjerno širenje privatnog smještaja može dugoročno narušiti održivost i kvalitetu turističkog proizvoda. Hrvatska bi trebala usmjeriti razvoj prema kvalitetnijem smještaju, boljoj regulaciji urbanizacije i poticanju održivih investicija u turizmu.

Pitanje koje se logično postavlja je treba li država pooštriti regulacije za izgradnju apartmana? Može li država ograničiti ili potpuno onemogućiti izgradnju novih apartmana?

Da, država može ograničiti ili čak onemogućiti daljnju izgradnju apartmana, ali to mora učiniti u okviru zakona i uz jasno definirane urbanističke i ekonomske ciljeve. Potpuna zabrana izgradnje apartmana nije realna, jer bi mogla narušiti tržište, izazvati pravne sporove i ugroziti građevinski sektor. Selektivna ograničenja su izvediva i poželjna, posebno u preizgrađenim područjima gdje turizam već ugrožava kvalitetu života i infrastrukturu.

Država bi također mogla ograničiti izgradnju apartmana kroz prostorne planove i urbanistička ograničenja. Lokalne i državne vlasti mogu zabraniti ili ograničiti izgradnju apartmana u određenim zonama (npr. obalna područja, povijesne jezgre, zaštićeni krajolici). Mogu se smanjiti građevinske zone kako bi se spriječila nekontrolirana gradnja. Postoji mogućnost uvođenje posebnih građevinskih dozvola. Gradnja apartmana mogla bi zahtijevati dodatne dozvole, a ne samo standardne građevinske dozvole. Dozvole bi se odobravale samo ako projekt doprinosi kvaliteti turizma i infrastrukture, a ne samo masovnom smještaju. Dodajmo tome strože poreze na nove apartmane, a država posebno može kroz subvencije potaknuti gradnju hotela, vila i luksuznog smještaja umjesto apartmana. Postoji i mogućnost ograničenje vlasništva za strance tj. uvođenje restrikcija za strane investitore, kao što to rade neke europske zemlje (npr. Danska, Švicarska), kako bi se smanjila spekulativna kupovina apartmana. Država, dakle, ne može u potpunosti zabraniti gradnju apartmana, ali može strogo regulirati gdje i pod kojim uvjetima se smiju graditi. Najbolje rješenje su svakako selektivna ograničenja u preizgrađenim područjima i poticanje kvalitetnijih oblika turizma umjesto masovnog apartmanskog smještaja. Mišljenja stručnih krugova, a sve više i lokalnih vlasti, smatraju da bi država trebala pooštriti regulacije za izgradnju apar- tmana, ali na strateški i selektivan način. To znači da ne treba potpuno zaustaviti gradnju, već je usmjeriti prema održivom razvoju i većoj kvaliteti turističkog smještaja. Hrvatskoj, to treba posebno naglasiti, nije potrebna potpuna zabrana izgradnje apartmana, već pametno reguliranje koje će osigurati održivost turizma i bolji život lokalnog stanovništva.

Zašto su potrebne strože regulacije?

Nekontrolirana izgradnja apartmana narušava prirodni krajobraz i kulturnu baštinu, posebno u priobalju. Mnoge destinacije gube autentičnost, jer se umjesto lokalnih zajednica stvaraju „gradovi apartmana“. Masovni apartmanski turizam donosi prihode samo ljeti, dok zimi naselja ostaju prazna. Previše privatnog smještaja smanjuje potražnju za hotelima i luksuznijim sadržajima, koji generiraju veće prihode. Mnogi gradovi i otoci nemaju dovoljno jaku infrastrukturu za povećan broj turista (voda, odvodnja, promet, otpad). Povećava se pritisak na okoliš, čime se dugoročno ugrožava privlačnost destinacija.

U posljednje vrijeme ulazimo u sferu „prosvjeda“. Jedan od najbrojnijih (vrlo aktualan) je svakako prosvjed ilegalnih vlasnika objekata na Jadranu, ali i šire. Kako uopće riješiti prosvjede vlasnika ilegalnih objekata? Kako postupati prema stranim vlasnicima? Koliko ilegalnih objekata uopće postoji u Hrvatskoj?

Prosvjedi vlasnika ilegalnih objekata (divlje gradnje) u Hrvatskoj često se događaju zbog rušenja bespravno sagrađenih kuća, vikendica i apartmana, posebice u priobalju. Ključni problem je što su mnogi objekti građeni bez dozvola na zaštićenim područjima, državnom zemljištu ili u zonama gdje nije dopuštena gradnja. Mogući načini rješavanja problema su kategorizaci - ja ilegalnih objekata, pri čemu valja razlikovati manje od većih prekršaja. Na primjer: gradnja na zaštićenim područjima, pomorskom dobru trebaju se, bez iznimaka, rješavati rušenjem. Država treba omogućiti bržu i transparentniju legalizaciju uz jasne kriterije. Jasna pravila i konzistentna provedba ključ su rješenja. U mnogim slučajevima moguće je uvesti visoke poreze i kazne umjesto rušenja – to bi obeshrabrilo nove ilegalne gradnje, a državi donijelo prihode.

Sve je više stranih državljana (posebno iz Njemačke, Austrije, Slovenije) koji kupuju ili grade nekretnine u Hrvatskoj. Ako su njihove nekretnine ilegalne, trebaju se jednako tretirati kao domaći vlasnici. Mjere koje bi država trebala poduzeti: uspostaviti registar stranih vlasnika – jasno evidentirati tko su vlasnici i provjeriti legalnost objekata. Jednaka pravila za sve – stranci ne smiju biti u povoljnijem položaju od domaćih vlasnika. Ograničiti prodaju zemljišta u osjetljivim područjima – mnogi strani investitori kupuju zemljišta blizu mora i grade ilegalno.

Kao što vidimo, „ispit istine“ o hrvatskom turizmu otvara mnoga bolna pitanja i zaista traži na njih odgovore. Svakako, najvažnija su ona koja utječu na rezultate (ali i percepciju) uspješnosti turizma, sputavanje ostalih poslovnih, napose proizvodnih aktivnosti na turističkim područjima. U kojoj mjeri se uopće pridržavamo postavljenih prioriteta i kako se to održava na budućnost hrvatskog turizma?

Hrvatska je donijela Strategiju razvoja održivog turizma do 2030. , koja naglašava ravnomjerniji razvoj, smanjenje sezonalnosti i očuvanje prirodnih resursa. Međutim, masovni turizam i dalje dominira, posebno u priobalju. Ako se ne kontrolira prekomjerni turizam, mogući su negativni efekti poput ekološkog pritiska, preopterećenja infrastrukture i pada kvalitete života lokalnog stanovništva. Na - pori se ulažu u razvoj kontinentalnog, zdravstvenog, sportskog i kulturnog turizma, ali su još uvijek u sjeni tradicionalnog „sunce i more“ modela. S druge strane, uspješna diversifikacija može produljiti sezonu i potaknuti ekonomsku održivost u manje razvijenim područjima

Postoje inicijative za digitalizaciju turističkih usluga i promocije (npr. pametni gradovi i digitalne platforme), no digitalna transformacija nije ujednačena u svim regijama. Jasno je, međutim, da ulaganja u digitalne tehnologije mogu poboljšati konkurentnost i učinkovitost turističkog sektora. Svjesni smo, također, činjenice da su infrastrukturni projekti (poput proširenja zračnih luka i prometnih mreža), ključna za održivost i kvalitetu turističkog doživljaja.

Nedostatak kvalificirane radne snage sve je izraženiji problem, a sezonalnost dodatno otežava situaciju. Ulaganja u edukaciju i poboljšanje radnih uvjeta tek su u početnim fazama. Posljednjih nekoliko sezona pokazalo je da bez ulaganja u ljude, Hrvatska riskira pad kvalitete usluge i preveliku ovisnost o uvozu radne snage.

Činjenica je da se Hrvatska djelomično pridržava postavljenih prioriteta, ali su izazovi poput sezonalnosti, ekološke održivosti i prilagodbe globalnim trendovima i dalje vrlo prisutni. Budućnost hrvatskog turizma ovisit će o tome koliko će se dosljedno provoditi strateške mjere i koliko će brzo sektor reagirati na izazove i prilike. Ovo je ipak samo mali podsjetnik gdje smo i što nam je činiti za dobrobit hrvatskog turizma. Činjenica je, naime, da mi zapravo relativno malo znamo koliko „naš“ turizam stvarno doprinosi lokalnom blagostanju i gospodarskom razvoju te kroz indirektne efekte u cijeloj zemlji. Vrijeme otrežnjenja je pred nama. Postavlja se samo pitanje kako ćemo ga (is)koristiti.