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LE MAGAZINE
IMMOBILIER INTERACTIF
ÉDITION GRENOBLE
N°03 / du 08/03 au 04/04
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N° 38 MARS 2016
LE MAGAZINE D'ANNONCES IMMOBILIÈRES FNAIM DE L'ISÈRE IMMOBILIERS 5 686 BIENS À ACHETER
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SOMMAIRE
ÉDITO
4 ACTU ...................................................................................... 6/7 ZOOM ............................................................................................ 8 NEWS
.............................................................................................
VENTE / LOCATION ...................................................... 10 VENTE
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Les professionnels de l’immobilier vous donnent rendez-vous à Alpexpo du 1er au 3 avril, à l’occasion de leur salon de printemps. Promoteurs, constructeurs, agences immobilières, courtiers, banques, agences de gestion du patrimoine vous apporteront les réponses nécessaires à la réalisation de votre projet immobilier. Les trois journées seront rythmées par des conférences et des débats sur des thèmes d’actualité, auxquels vous pourrez participer. L’entrée au salon de l’immobilier est gratuite.
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN 2015
Avec 51 829 m2 de bureaux commercialisés, dont 72 % à la location et 28 % à la vente, le marché 2015 a souffert du ralentissement économique et d’une offre à l’achat en décalage avec la demande (pénurie de grandes surfaces, neuf trop cher, rareté de l’offre dans les secteurs attractifs…). La stabilité des prix de vente et de location devrait se maintenir en 2016 malgré l’arrivée de nouvelles constructions. La commercialisation des locaux d’activité s’est concentrée au second semestre, principalement dans l’ancien et sur l’entrée nord de l’agglomération grenobloise, avec une hausse des demandes pour des surfaces supérieures à 2 000 m2, et un recul de la demande provenant des TPE et artisans pour des petites surfaces. L’incertitude économique (vente en ligne…), les loyers trop élevés, les lourdeurs administratives et réglementaires, ou encore les nuisances (sécurité, stationnement…), continuent à peser sur les commerces. Des mesures s’imposent, notamment en centre-ville… Données Fnaim Entreprises 38
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Visale, c’est un tout nouveau service en ligne proposé par Action Logement afin de faciliter l’accès au logement au moment de l’entrée dans l’emploi. Il s’adresse aux salariés précaires du secteur privé (tous contrats sauf CDI confirmé), dès lors que la prise de poste et l’entrée dans le logement s’effectuent dans des délais rapprochés. Sont également concernés les salariés de moins de 30 ans en CDI confirmé (sous conditions), ou encore les ménages accompagnés dans le cadre d’une intermédiation locative, salariés ou non. Action Logement se porte garant pour le locataire en lieu et place de la famille, d’un proche ou de la banque, et verse au propriétaire les loyers impayés pendant les trois premières années du contrat de location (les loyers sont alors dus à l’organisme). Les étudiants bénéficient d’un dispositif similaire, la caution locative étudiante (CLÉ), en vigueur depuis 2014. Les conditions : être dépourvu de garant, avoir moins de 28 ans (ou plus sous conditions), et s’acquitter d’une cotisation équivalente à 1,5 % du montant du loyer (maximum 10,50 € pour Paris intra-muros, 9 € pour l’Île-de-France et 7,50 € pour les autres régions). En cas de colocation, chaque étudiant peut être éligible si le contrat ne comporte pas de clause de solidarité. Plus d’infos sur les deux dispositifs et formulaires de demande sur : www.visale.fr / www.lokaviz.fr.
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ACTU CHAQUE ANNÉE, LE TRAVAIL DES ADHÉRENTS DE LA FNAIM38 ET DE LEURS COLLABORATEURS PERMET À LA FÉDÉRATION DE VOUS PRÉSENTER SON ÉTUDE DU MARCHÉ IMMOBILIER EN ISÈRE. UN MARCHÉ UN PEU PLUS DYNAMIQUE EN TRANSACTION MAIS QUI SUSCITE DES INQUIÉTUDES À LA LOCATION. ANALYSE ET COMMENTAIRES.
LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER
2015
LA TRANSACTION REPREND DES COULEURS
Pour la première fois depuis huit ans, le volume des transactions affiche une nette augmentation en Isère (+13,9 %), avec un bon équilibre entre l’offre et la demande. Pour autant, les prix sont toujours orientés à la baisse (–2,45 %) et restent inférieurs à ceux des métropoles de taille équivalente. « La faiblesse des prix sur notre marché, même si elle est souhaitable et appréciée par le consommateur, n’est pas un bon indicateur de la santé économique de notre agglomération », commente Vincent Delaunois, président de la Fnaim38.
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Les appartements de Grenoble centre et du secteur nord de Grenoble Alpes Métropole restent stables ou progressent légèrement dans certains cas : +0,57 % en hyper-centre et +3,98 % pour l’Île-Verte. Les secteurs sud de la commune et de l’agglomération poursuivent leur chute de manière inexorable (–7,71 % pour le quartier Bajatière et –13,23 % pour le secteur Alliés-Alpins qui passe au-dessous de 2 000 €/m2). Les petites surfaces continuent de voir leur prix stagner ou baisser (+0,10 % pour les studios, –4,39 % pour les T2) alors que ceux des T3-T4 augmentent (respectivement +1,56 % et +4,63 %). Aujourd’hui, en moyenne et à budget équivalent, on peut acheter 2 m2 de plus qu’en 2014. Le marché de la maison reste stable avec une très faible lisibilité sur les prix. Les communes de Grenoble Alpes Métropole et du Grésivaudan concentrent (à parts égales) l’essentiel des ventes réalisées dans le département. « Les niveaux de prix et des taux d’intérêts attractifs insufflent au marché un regain de vigueur qui s’inscrit en rattrapage des quatre mauvaises années précédentes. Mais les objectifs politiques qui ont été définis en Isère ne laissent que peu de chance de pérenniser cette reprise en 2016 ». ÉVOLUTION DES PRIX DE VENTE DES APPARTEMENTS PAR SECTEUR GÉOGRAPHIQUE 2015
2014
2010
ÉVOLUTION
PRIX MOY/M2
PRIX MOY/M2
PRIX MOY/M2
PAR RAPPORT À 2014
GRENOBLE
2 480,92
2 531,65
2 615,78
-2%
GRENOBLE GRÉSIVAUDAN
2 862,22
3 026
2 677,43
- 5,41 %
GRENOBLE NORD
2 343,65
2 371,54
2 396,47
- 1,18 %
GRENOBLE SUD
2 333,76
2 420,7
2 511,40
- 3,59 %
GRENOBLE AGGLO
2 482,82
2 520,36
2 598,19
- 1,49 %
UN MARCHÉ LOCATIF PRÉOCCUPANT Malgré un progrès d’un point sur l’Isère (–0,26 % sur Grenoble), le marché locatif reste impacté par le ralentissement démographique et économique, significatif dans notre agglomération. « Par ailleurs, la hausse indécente de la fiscalité locale et l’intensification des mesures réglementaires (loi Alur) pèsent sur les propriétaires et sont totalement défavorables à l’investissement locatif, s’inquiète Vincent Delaunois. Nets de toutes charges et d’impôts, les rendements locatifs se réduisent comme peau de chagrin et sont aujourd’hui à peine supérieurs aux placements financiers. Ce delta est-il suffisant pour rémunérer les risques encourus par les propriétaires ? » Les loyers fixés pour les mises en location 2015 sont en recul partout en France. « Sur Grenoble et l’Isère, cette baisse a été actée depuis de nombreuses années, sous l’effet de la paupérisation de la clientèle locative : pour augmenter leur chance de louer leurs biens, les propriétaires doivent ajuster le loyer aux capacités financières des locataires. L’encadrement des loyers n’explique en rien la situation actuelle et reste une mesure inutile et contraignante », conclut le président de la Fnaim38.
BILLET D’HUMEUR
Un marché qui ralentit est une preuve et une conséquence des difficultés économiques subies par les entreprises du secteur privé et leurs employés. Nous attendons toujours et encore les actions politiques qui nous permettront de faire passer les voyants au VERT. Parmi ces actions : replacer la confiance dans la profession ! Le temps est venu pour nos acteurs locaux et nationaux de reconnaître enfin à sa juste valeur le bénéfice de l’intervention d’un agent immobilier. L’agent immobilier, le gestionnaire locatif, le syndic de copropriétés créent de la valeur ajoutée. Ils créent du lien social. Ils créent des emplois non délocalisables. À l’instar de la profession des taxis, nous subissons une concurrence déloyale par la présence d’acteurs n’ayant pas les mêmes devoirs et obligations. Cessons de stigmatiser les agents immobiliers et cessons de dégoûter les entrepreneurs qui souhaitent investir. Surtout, renonçons à ces rêves de décroissance dévastateurs, qui se transformeront inévitablement en cauchemar pour tous, à commencer par les plus faibles. Notre profession, et particulièrement les agents immobiliers de la Fnaim38, est à la pointe des évolutions numériques et est toujours en capacité à offrir des services de qualité au juste prix. Être à l’écoute des professionnels, seuls capables de fournir des données fiables et de les analyser à la lumière des indicateurs économiques, sociaux, démographiques : telle est la voie à suivre pour lever les inquiétudes, assainir le marché, le rendre plus lisible et prendre les décisions qui s’imposent. Vincent Delaunois
ÉVOLUTION DES PRIX DES LOCATIONS DES APPARTEMENTS PAR SECTEUR GÉOGRAPHIQUE 2015
2014
2010
ÉVOLUTION
PRIX MOY/M2
PRIX MOY/M2
PRIX MOY/M2
PAR RAPPORT À 2014
GRENOBLE
11,46 €
11,49 €
11,61 €
–0,26 %
GRENOBLE GRÉSIVAUDAN
11,57 €
11,37 €
11,22 €
+1,76 %
GRENOBLE NORD
10,67 €
10,43 €
10,28 €
+2,30 %
GRENOBLE SUD
11,04 €
10,87 €
11,02 €
+1,56 %
GRENOBLE AGGLO
11,33 €
11,32 €
11,45 €
+0,09 %
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ZOOM
VOIRON
LA PETITE QUI A TOUT D’UNE GRANDE Avec ses 20 000 habitants, Voiron occupe une situation privilégiée à proximité de Grenoble, mais aussi de Chambéry, Lyon ou Valence. Rattachée au Dauphiné en 1355, la commune et l’ensemble du Pays voironnais se développent autour de l’industrie textile, depuis la transformation du chanvre au Moyen Âge jusqu’à l’exportation de soieries dans toute l’Europe au XIXe siècle. Puis la ville diversifie son activité et s’agrandit, entre autres avec l’arrivée de grandes enseignes industrielles et commerciales de renommée mondiale. Capitale du Pays voironnais, elle est rattachée depuis 2010 à l’unité urbaine de Grenoble.
DÉCOUVRIR VOIRON…
Les caves de la Chartreuse, la salle de concert Le Grand Angle ou encore la célèbre foire de la Saint-Martin font partie des lieux et temps forts de Voiron. Mais la belle Dauphinoise a bien d’autres cordes à son arc. Autour de l’imposante église néo-gothique Saint-Bruno et de la place d’Armes, la commune se découpe en plusieurs quartiers spécifiques qui offrent aux résidents une vie sociale, culturelle et sportive riche et diversifiée. Crèches, écoles, médiathèque, commerces et lieux conviviaux ne manquent pas à l’appel. Et à seulement quelques minutes de voiture, le parc de Chartreuse et le lac de Paladru promettent des moments inoubliables aux amoureux de la nature.
CONNUE AUJOURD’HUI POUR QUELQUES LIEUX EMBLÉMATIQUES, VOIRON RESTE UNE VILLE À TAILLE HUMAINE, INSÉRÉE DANS UN DÉCOR NATUREL SOMPTUEUX. UNE VILLE À DÉCOUVRIR ET… À HABITER ! du centre-ville avec la construction de résidences neuves attire des investisseurs (Voiron est désormais éligible au dispositif Pinel) mais aussi des propriétaires occupants, exigeants sur certaines prestations (terrasses, parking, performance énergétique…). De nombreux primo-accédants s’orientent vers les appartements anciens du centre-ville qui offrent un excellent rapport qualité de vie / prix d’achat (moins de 2 000 €/m2). Les familles recherchent les quartiers plus résidentiels (Criel/Champfeuillet, La Martellière…), et de préférence des maisons dans un budget inférieur ou égal à 350 000 €. Enfin, le Pays voironnais constitue un bassin d’emploi important (Centr’Alp…), ce qui renforce l’attractivité de la commune auprès des actifs ». Dans un cadre de vie privilégié, et à proximité de tout, Voiron est une ville polyvalente, multiculturelle, multigénérationnelle, où chacun trouvera à s’épanouir aussi bien sur le plan professionnel que personnel. Une perspective séduisante, si vous souhaitez concilier les avantages de la ville et les attraits de la campagne, sans leurs inconvénients…
… ET Y HABITER
« Même s’il s’inscrit dans la tendance à la baisse de ces dernières années, notre marché immobilier a repris de la vigueur au second semestre 2015, sous l’effet d’une politique du logement très active menée sur l’ensemble du Pays voironnais, commente Maud Changeur, agent immobilier à Voiron. Le développement
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