Ausgabe Sommer 2016 // UPDATE IMMOBILIEN

UPDATE

IMMOBILIEN Wohnen im Alter. Die künftige Wohnsituation ist nicht zuletzt auch eine Frage der Tragbarkeit. // Seite 4

Verkaufen, aber wie? Immobilienportale bieten sich an.

Doch es gibt Methoden, die mehr Erfolg bringen. // Seite 6

Immobilien und Steuern. Als Eigentümer muss man Steuern zahlen, kann aber auch Abzüge geltend machen. // Seite 7

Ausgabe Sommer 2016

Freuen sich auf den Sommer im neuen Haus: Kristin und Marc (im Hintergrund) mit Kim und Ben

Zu verkaufen: Traumhaus für die nächste Generation Wechselt eine Immobilie den Besitzer, gibt es zwei Seiten, die glücklich werden wollen: Käufer und Verkäufer. Kristin und Marc, beide 36, und das Ehepaar Neuenschwander erzählen, wie Swiss Life Immopulse sie ganz unkompliziert zusammen- und schnell ans Ziel brachte. weiter auf Seite 2

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Text: Kathrin Wehrli

Die Käufer:

«Der ganze Prozess lief für uns sehr transparent ab.»

Wir waren schon seit zweieinhalb Jahren auf der Suche nach einem Haus, dann ging plötzlich alles sehr schnell. Deshalb waren wir in den letzten zwei, drei Monaten auch ziemlich beschäftigt. Am Haus mussten wir zum Glück nur kleinere Renovationsarbeiten durchführen. Ende Mai sind wir umgezogen. Das ist natürlich besonders toll, weil wir so den Sommer im Eigenheim und im Garten geniessen können. Vor allem für die Kinder ist es super, wenn sie einfach rausgehen und spielen können.

Immopulse hat den Verkaufsprozess sehr professionell organisiert und kommuniziert. Als privater Erstkäufer «ver­chlüpft» man aber schon, wenn man einen so straff durchorganisierten Zeitplan erhält.

An der ersten Besichtigung war auch ein Anlageberater von Swiss Life anwesend.

Das empfanden wir zuerst als etwas seltsam, vor allem Marc ist da eher skeptisch eingestellt. Bedingung der Verkäufer war, dass wir die bestehende Hypothek übernehmen. Der Anlageberater hat uns dabei sehr gut und umfassend beraten. Marc hat dann schliesslich eine Lebensversicherung bei Swiss Life abgeschlossen.

An einem Gespräch lernten wir die Verkäufer kennen. Für uns war diese Begegnung sehr wertvoll, weil wir da auch Fragen stellen konnten, die kein Verkaufsdossier beantwortet. Uns ist zum Beispiel wichtig, dass sich die Schule in der Nähe befindet, die Nachbarn ein angenehmes Verhältnis pflegen und es noch andere Kinder im Quartier hat. Es

Wissen, dass ihr Haus in beste Hände kommt: Christine und Andreas Neuenschwander

stellte sich heraus, dass die Verkäufer Bekannte von Marcs Eltern waren. Vielleicht hat auch das mitgeholfen, dass wir schliesslich den Zuschlag bekamen. Am Tag der Eingabefrist für die verbindliche Kaufofferte ging bei Immopulse nämlich noch eine Offerte ein, die um einiges höher war als unsere. Da resignierten wir schon und dachten: Das wird wieder nichts. Aber Familie Neuenschwander entschied sich trotzdem für uns.

Wir schätzten es sehr, dass der ganze Prozess sehr transparent ablief. Das ist nicht zuletzt Swiss Life Immopulse zu verdanken. Wir haben sehr bald gemerkt, dass da eine professionelle Firma dahinter steht. Obwohl ja die Verkäufer die Auftraggeber waren, wurden auch wir jederzeit gut beraten. Wir haben gespürt, dass Immopulse darauf bedacht war, für beide Seiten eine zufriedenstellende Lösung zu finden.

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«Die Nachbetreuung durch den Anlageberater von Swiss Life schätzten wir sehr. Wir wollten das Geld aus dem Verkauf der Liegenschaft schliesslich nicht einfach auf die Bank legen.»

Andreas Neuenschwander

Sie kaufen?

Das müssen Sie wissen: 1. Ermitteln Sie als allererstes die Tragbarkeit: Wie viel darf die Immobilie kosten?

2. Überlegen Sie sich dann, wo Sie wohnen möchten.

3. Danach überlegen Sie, was für eine Liegenschaft Sie kaufen möchten.

Die Verkäufer:

«Äusserst professionell in der Abwicklung.»

Wir haben 16 Jahre in unserem Haus gewohnt. Natürlich war ein Verkauf ein Thema, wir werden schliesslich nicht jünger und man muss ja an seine Pensionie-

rung denken. Dass es aber so schnell gehen würde, hätten wir nicht gedacht.

Jetzt sind wir in eine Mietwohnung umgezogen. In der Überbauung haben wir bereits vorher gewohnt. Wir haben schon lange gesagt: Wenn diese Wohnung frei wird, nehmen wir sie. Es ist die oberste Wohnung mit einer fantastischen, unverbaubaren Aussicht in die Berge. Leider haben wir keinen Garten mehr. Christine vermisst ihn sehr. Vor allem jetzt im Frühling, wo alles blüht.

Swiss Life haben wir vorher nur vom Namen her gekannt. Andreas arbeitet mit dem Bruder eines ImmopulseBeraters zusammen und so ist der Kontakt entstanden. Wir waren sehr zufrieden mit dem Preis-Leistungs-Verhältnis. Swiss Life Immopulse bereitete die Verkaufsunterlagen äusserst professionell auf, ebenso gestaltete sich die Abwicklung des Kaufprozesses. Die Nachbetreuung durch den Anlageberater von Swiss Life schätzten wir sehr. Wir wollten das Geld aus dem Verkauf der Liegenschaft schliesslich nicht einfach auf die Bank legen. Der Anlageberater hat uns verschiedene Wege aufgezeigt und wir haben uns unter anderem für ein Produkt von Swiss Life entschieden.

4. Suchen Sie anschliessend.

Auch im Umkreis von 5 Kilometern von Ihrer Traumdestination.

5. Besichtigen Sie so viele Immobilien wie möglich.

6. Prüfen Sie die Lage Ihres Kaufobjektes genau.

7. Prüfen Sie die Finanzierbarkeit des Objektes im Detail.

8. Besichtigen Sie das Objekt mit fachkundiger Begleitung ein zweites Mal.

9. Sprechen Sie erst über den Preis, wenn Sie wirklich kaufen möchten.

10. Regeln Sie unbedingt die Finanzierung, bevor Sie unterzeichnen.

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Wohnen im Alter

Alters-WG? Seniorenresidenz?

Wie wohnen im Alter?

Sind Sie um die 50? Und Wohneigentümer? Dann ist es höchste Zeit, sich Gedanken zu Ihrer künftigen Wohnsituation zu machen.

Denn die Tragbarkeit im Alter sollten Sie nicht unterschätzen.

Text: Dajan.Roman@swisslife.ch

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uf die Frage, wie man im Alter wohnen möchte, gibt es keine allgemein gültigen Antworten.

Jeder Mensch hat schliesslich seine individuellen Bedürfnisse. Und klar, auch die persönlichen, die familiären und die finanziellen Verhältnisse spielen eine entscheidende Rolle. Auch wenn die Wohnsituation im Moment stimmt – in zwanzig oder dreissig Jahren sieht vielleicht alles ganz anders aus. Deshalb ist es sinnvoll, wenn man sich rechtzeitig mit dem Thema befasst und sich unter anderem die folgenden Fragen stellt:

Wo will ich in Zukunft leben?

Welche Infrastruktur ist mir heute wichtig?

Welche Infrastruktur ist mir in Zukunft wichtig?

Welche Vorteile bietet meine aktuelle Wohnsituation?

Welche Nachteile bestehen bereits oder sind künftig absehbar?

Wie viel Wohnraum benötige ich?

Mit einer professionellen Finanzplanung kann man zuversichtlich nach vorne schauen.

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Unterschätzt: die Tragbarkeit von Immobilien im Alter Eigentlich ist es ja klar, auch wenn man nicht gross darüber nachdenken will: Mit der Pensionierung sinkt das Haushaltseinkommen um gut und gerne 30 Prozent, manchmal auch mehr. Die laufenden Kosten für die Liegenschaft wie kalkulatorische Zinsen, Unterhalt und Amortisation bleiben hingegen gleich und übersteigen

somit schnell einmal die «magische» Grenze von einem Drittel des Haushaltseinkommens.

Alles eine Frage des Geldes Wer die Hypothek zwischen 50 und 55 ein letztes Mal verlängert, muss sich bewusst sein, dass sie in der Regel bis zur Pensionierung auf 65 Prozent des Verkehrswertes zurückzuzahlen ist. Denn: Erreicht der sogenannte Haupteinkommensträger das Alter 65, werden Immobilien nur noch zu maximal 65 Prozent belehnt. Anders gesagt: Ab dann müssen mindestens 35 Prozent eigene Mittel in die Liegenschaft investiert sein. Das muss man sich – neben den Unterhaltskosten für die Liegenschaft – leisten können.

Ab 55 steht nicht nur die sorgfältige Planung der Pensionierung an, sondern auch alles rund um die Immobilie. Zum Beispiel das Thema Amortisation. Wer die Schulden – also die Hypothek – abbauen möchte, muss sich fragen, ob eine Amortisation unter 65 Prozent Sinn macht, das Geld könnte auch für eine grössere Renovation verwendet werden.

Auch die Diversifizierung der Vermögenswerte ist wichtig. Ist beispielsweise das ganze Vermögen in einer Immobilie investiert, ist dieses Geld gebunden und kann nicht kurzfristig in flüssige Mittel umgewandelt werden. Das ist nicht optimal, schliesslich kann nie ausgeschlossen werden, dass das Geld plötzlich gebraucht wird. Und am Ende ist es so, dass Finanzinstitute bei der Vergabe von Hypotheken auch besonderen Wert auf die Bonität und die Eigenmittelausstattung legen.

Keine Frage: Bei dieser Themenvielfalt lohnt es sich, einen professionellen Partner beizuziehen. Und wenn dieser Partner alles aus einer Hand anbietet – so wie bei Swiss Life – kann man mit einer optimalen, massgeschneiderten Lösung rechnen.

swisslife.ch/finanzplanung

Philipp Urech, Geschäftsführer Swiss Life Immopulse, über das Festhalten an Immobilien.

Viele ältere Immobilienbesitzer wünschen, dass «das Haus in der Familie bleibt». Dieser Wunsch lässt sich nicht immer erfüllen.

Oft sind mehrere Nachkommen an der Liegenschaft interessiert.

Können sie sich nicht einigen, bleibt nur der Verkauf. Bisweilen möchte ein Nachkomme die Liegenschaft übernehmen, kann die anderen jedoch nicht auszahlen.

Und gelegentlich besteht auch kein Interesse am Haus.

Manche Menschen denken deshalb ans Vermieten. Doch auch das ist in vielen Fällen keine gute Option: Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen sind oft nur knapp kostendeckend vermietbar. Zudem sorgen die Verwaltungsaufgaben für viel Aufwand. Diese Arten von Immobilien eignen sich also meist nicht als Kapitalanlagen. Aus diesem Grund macht eine Vermietung längerfristig selten Sinn.

Der Verkauf des eigenen Hauses ist mit viel Emotionalität verbunden. Umso wichtiger ist es, von Anfang an einen kompetenten und vertrauenswürdigen Partner miteinzubeziehen und den Verkauf sorgfältig zu planen: immopulse.ch

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Moderne Vermarktung

So verkauft man heute Wer seine Liegenschaft verkaufen möchte, denkt heute vor allem an Immobilien­portale und Inserate. Dabei gibt es zeitgemässe Methoden, die mehr Erfolg versprechen.

Immobilienportale sind ein Teil der 360°-Vermarktung.

Text: Dajan.Roman@swisslife.ch

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ielleicht geht es Ihnen so: Sie möchten (oder müssen) Ihre über die Jahre liebgewonnene und gepflegte Immobilie verkaufen. Zu Beginn waren Sie überzeugt, dass Ihnen die Käufer die Türe einrennen würden. Nun stellen Sie fest, dass das Interesse kleiner ist als erwartet. Das soll sich ändern, die Vermarktung muss neu gestartet werden. Nur, fragen Sie sich, wie geht man am besten vor?

On- und offline kombinieren Es macht Sinn, Ihre Liegenschaft weiterhin auf Immobilienportalen anzupreisen und mit Inseraten – die aber ihren Preis haben – in lokalen und regionalen Medien zu bewerben. Sie können das Ganze aber ergänzen: zum Beispiel mit einem moder-

nen Präsentationsvideo, das Interessenten über alle Einzelheiten der Liegenschaft optimal ins Bild setzt. Ein solches Video können Sie auf einer eigenen, speziell eingerichteten Website präsentieren. Haben Sie das Video und/oder eine Website erst einmal realisiert, können Sie Ihr Angebot auch in den sozialen Medien – wie etwa Twitter oder Facebook – bekannt machen und verbreiten.

360°-Vermarktung als Paket Wenn es für Ihre Liegenschaft kaum Interessenten gibt – was bei Liebhaberobjekten oft der Fall ist –, empfiehlt es sich, auf professionelle Hilfe zu setzen. Bei Swiss Life Immopulse bestimmen Sie immer selbst, wie viel und welche Art von Unterstützung Sie in Anspruch nehmen wollen. Das kann eine einmalige Beratung oder auch ein Gesamtpaket sein.

Oder Sie wählen die für Sie wichtigen Bestandteile aus dem Paket aus. Wie wäre es etwa mit einem Beitrag in den Immobiliennews von Swiss Life Immopulse www.immopulse.news, wo die einzelnen Objekte informativ, unterhaltend und suchmaschinengerecht dargestellt werden? Oder möchten Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus im Newsletter oder im IMMOPULSE-Magazin präsentieren? Oder können wir Sie sogar bei einer SocialMedia-Kampagne unterstützen? Privaten und Institutionellen bietet Swiss Life Immopulse die 360°-Vermarktung als Vermarktungspaket an. Damit lassen sich nicht nur die Attraktivität, sondern meist auch der Preis der Immobilie steigern.

Sie sehen: Swiss Life Immopulse steht Ihnen bei der Vermarktung Ihrer Liegenschaft gerne zur Seite. Und zwar genau so, wie es für Sie stimmt.

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Steuern

Das kleine Steuer-ABC Immobilien und Steuern sind von Anfang an ein unzertrennliches Paar.

Hier zeigen wir, wann und wo Steuern zu zahlen sind und welche Abzüge man als Immobilieneigentümer machen kann.

In welchem «Beziehungsstatus» man sich mit seiner Immobilie auch immer befindet, Steuern müssen praktisch in jedem Fall bezahlt werden. Beim Kauf der Immobilie, bei der Nutzung und beim Betrieb der Immobilie und selbstverständlich auch bei deren Verkauf.

Steuern, die zu entrichten sind: Handänderungssteuern/-gebühren • werden fällig, wenn jemand ein Grundstück kauft, erhält oder erbt (also bei einer Handänderung).

• werden auf dem Kaufpreis berechnet.

• Die Kantone Zürich und Schwyz verzichten auf die Besteuerung; Solothurn erlässt die Steuer, wenn die Liegenschaft selbst genutzt wird.

Eigenmietwert • Wer in einem Eigenheim wohnt, muss den Mietwert seiner selbstgenutzten Liegenschaft als Einkommen versteuern; also jenen Betrag, den ein Mieter als Miete bezahlen müsste.

Vermögenssteuer: Kantone mit «relativer Vermögenssteuer» • Eine Liegenschaft gilt als Vermögens­ gegenstand.

• Massgebend ist ausschliesslich der Steuerwert des Grundstücks.

• Je nach Kanton fällt die Höhe der Vermögenssteuer unterschiedlich aus.

• Nachgewiesene Schulden können in Abzug gebracht werden.

Kantone mit der «pauschalen Liegenschaftssteuer»: • In manchen Kantonen wird eine Steuer auf Grundeigentum erhoben.

• Belastet werden im Grundbuch eingetragene Eigentümer oder Nutzniesser.

• Die Steuer wird auf dem vollen Steuerwert der Liegenschaft berechnet.

• Die Steuer ist am Ort der gelegenen Sache zu versteuern. Dabei spielt es keine Rolle, wo sich der Wohnsitz des Eigentümers/Nutzniessers befindet.

Grundstückgewinnsteuer: • Wird ein Haus oder eine Wohnung mit Gewinn verkauft, fällt die Grundstückgewinnsteuer an.

• Diese Steuer wird kantonal oder kommunal erhoben, nicht aber vom Bund.

Erbschafts- und Schenkungssteuern: • Erbschafts- und Schenkungssteuern werden nur von den Kantonen, nicht aber vom Bund erhoben. Sie fallen in dem Kanton an, in dem eine Liegen-

ACHTUNG: Wertvermehrende Arbeiten wie etwa der Einbau einer Sauna oder der Anbau einer neuen Terrasse sind grundsätzlich nicht abzugsfähig. Es lohnt sich aber, die Belege aufzubewahren: Diese können später bei einem allfälligen Grundstückgewinn geltend gemacht werden und so zu einer Senkung der Grundstückgewinnsteuer führen.

schaft oder ein Grundstück liegt.

• Zurzeit bestehen grosse kantonale Unterschiede: Alle Kantone ausser Schwyz erheben eine Erbschaftssteuer.

Die Schenkungssteuer wird ausser von Schwyz und Luzern von allen Kantonen erhoben.

Kosten, die man abziehen kann: • Alle Unterhaltskosten, die den Zustand der Liegenschaft erhalten (zum Beispiel Gartenpflege sowie Schreiner-, Malerund Sanitärarbeiten), oder gleichwertige Ersatzbeschaffungen wie der Einbau einer neuen Heizung oder die Renova­ tion der Fassade. Werden solche Arbeiten auf mehrere Steuerperioden aufgeteilt, lässt sich die Progression in mehreren Jahren brechen.

• Werterhaltende Bau-/Umbaukosten.

• Investitionen in die Energieeffizienz wie Wärmedämmung, Energiesparfenster, Erdsondenheizung usw. Diese müssen durch ein fachkundiges Unternehmen ausgeführt werden.

• Hypothekar- und Schuldzinsen.

• Wird ein Haus oder eine Eigentumswohnung vermietet, können zusätzlich der Unterhalt der Stockwerkseinheit sowie anfallende Verwaltungsbeiträge und Einlagen in den Erneuerungsfonds abgezogen werden.

myworld.ch

«Für uns zwei ist das Haus zu gross geworden.»

Sorg für dich.

Auch der Verkauf oder das Vererben des geliebten Eigenheims braucht professionelle Beratung. Wann ist der richtige Zeitpunkt? Was hat das Haus für einen Wert?

Wie überträgt man das Wohneigentum reibungslos und finanziell optimal? Alles Fragen, die Ihnen unsere Experten gerne beantworten. Mehr auf immo.swisslife.ch