Edition de l'été 2016 // UPDATE IMMOBILIER

UPDATE

IMMOBILIER Logement à la retraite.

Le futur logement est aussi une question de niveau des charges. // Page 4

Vendre, oui mais comment? Les portails immobiliers constituent une aide. Cependant, certaines méthodes sont plus fructueuses. // Page 6

Immobilier et impôts. En tant que propriétaire, on doit payer des impôts, mais il est aussi possible de faire valoir certaines réductions. // Page 7

Edition Eté 2016

Kristin et Marc (en arrière-plan) ainsi que Kim et Ben se réjouissent de passer l’été dans leur nouvelle maison.

A vendre: maison de rêve pour la prochaine génération Si un bien immobilier change de main, les deux parties concernées, à savoir l’acheteur et le vendeur doivent être satisfaites. Kristin et Marc, 36 ans tous les deux, ainsi que le couple Neuenschwander racontent comment Swiss Life Immopulse les a aidés à atteindre leur objectif en toute simplicité et rapidement.

La suite en page 2

›››

2

Texte: Kathrin Wehrli

Les acquéreurs

«L’ensemble du processus a été transparent à tout point de vue.»

Nous étions à la recherche d’une maison depuis deux ans et demi, et tout est arrivé très vite. Nous étions donc assez occupés au cours des deux, trois derniers mois.

Heureusement, la maison n’a nécessité que quelques petits travaux de rénovation. Nous avons emménagé fin mai.

C’est bien sûr parfait, car nous avons pu profiter de l’été dans notre propre maison et notre propre jardin. C’est surtout super pour les enfants qui peuvent facilement sortir jouer.

Immopulse a organisé et nous a expliqué la vente de façon très professionnelle. En tant que primo-accédant, on est impressionné par un calendrier aussi rigoureux. Lors de la première visite, un conseiller en investissement de Swiss Life était également présent. Cela nous a d’abord paru étrange, d’autant plus que Marc est plutôt sceptique de nature.

Les vendeurs avaient posé comme condition que l’hypothèque en cours soit reprise. Le conseiller en investissement nous a donné un conseil global de haute qualité. Marc a ensuite conclu une assurance vie auprès de Swiss Life.

Nous avons fait la connaissance des vendeurs lors d’un entretien. Cette rencontre a été très utile, car nous avons pu poser des questions auxquelles aucun dossier de vente n’apporte de réponses.

Il était par exemple important pour nous que l’école se trouve à proximité, que les

Christine et Andreas Neuenschwander savent que leur maison sera en de bonnes mains.

voisins soient agréables et qu’il y ait d’autres enfants dans le quartier. Il s’est avéré que les vendeurs connaissaient les parents de Marc. Cela nous a peut-être permis d’être choisis. Le dernier jour du délai de remise pour les offres d’acquisition, une offre plus élevée est arrivée chez Immopulse. Nous étions déjà résignés et avons pensé que cela ne marcherait pas non plus cette fois-ci. Mais la famille Neuenschwander nous a quand même choisis.

Nous avons vraiment apprécié la grande transparence du processus. Nous le devons uniquement à Swiss Life Immopulse.

Et nous avons rapidement constaté le grand professionnalisme de cette société.

Bien que les vendeurs étaient aussi les mandants, nous avons bénéficié d’un bon conseil en tout temps. Nous avons senti qu’Immopulse tenait à trouver une solution satisfaisante pour les deux parties.

UPDATE IMMOBILIER // 3

Vous achetez?

Ce que vous devez savoir: 1. Evaluez tout d’abord le

«Nous ne voulions pas mettre à la banque les fonds issus de la vente.»

Andreas Neuenschwander

Les vendeurs

«Un processus extrêmement professionnel.»

Nous avons vécu seize ans dans cette maison. Il était bien sûr question de la vendre. Nous ne rajeunissons pas et il faut bien penser à la retraite. Mais nous n’aurions pas cru que cela irait aussi vite.

Nous avons entre-temps emménagé dans un appartement locatif. Nous avions déjà vécu auparavant dans cet immeuble.

Nous avions dit il y a longtemps que si cet appartement se libérait, nous y emménagerions. C’est au dernier étage, avec une vue imprenable sur les montagnes.

Malheureusement, nous n’avons plus de jardin. Cela manque beaucoup à Christine.

Surtout maintenant, au printemps, alors que tout est en fleur.

Jusqu’à présent, nous avions uniquement entendu parler de Swiss Life. Le frère d’un conseiller Immopulse travaille avec Andreas, c’est ainsi que s’est fait le contact. Nous sommes très contents du rapport prix/prestations. Swiss Life Immopulse prépare les dossiers de vente de façon très professionnelle, et le déroulement du processus de vente est également sans faille. Nous avons énormément apprécié le suivi mené par le conseiller en investissement de Swiss Life. Nous ne voulions pas mettre à la banque les fonds issus de la vente. Le conseiller en investissement nous a proposé différentes solutions et nous avons entre autres opté pour un produit de Swiss Life.

niveau des charges: quel prix pouvez-vous payer?

2. Demandez-vous ensuite où vous voulez habiter.

3. Demandez-vous quel type de bien vous souhaitez acquérir.

4. Commencez alors vos recherches. Egalement dans un rayon de cinq kilomètres autour du lieu de vie dont vous rêvez.

5. Visitez le plus de biens immobiliers possible.

6. Evaluez la situation du bien.

7. Vérifiez en détail la faisabilité du financement.

8. Visitez le bien une deuxième fois en compagnie d’un professionnel.

9. Ne négociez le prix que si vous êtes vraiment sûr de vouloir acheter.

10. Les détails du financement doivent impérativement être réglés avant toute signature.

4

Logement à la retraite

La coloc’ de seniors?

La résidence pour seniors?

Quel logement à la retraite?

Vous avez dans les 50 ans? Vous êtes propriétaire de votre logement?

Il est alors grand temps de réfléchir à votre futur habitat.

En effet, il ne faut pas sous-estimer le niveau des charges à la retraite.

Texte: Dajan.Roman@swisslife.ch

P

our ce qui est du logement à la retraite, il n’y a pas de solution universelle. En effet, chacun a ses propres besoins. De plus, la situation personnelle, familiale et financière joue bien entendu un rôle décisif.

Si votre logement est parfait actuellement, il est possible que, dans vingt ou trente ans, la situation soit différente.

Pour cette raison, il est judicieux d’aborder ce thème en temps voulu et de se poser entre autres les questions suivantes:

Où aimerais-je vivre plus tard?

Quelle infrastructure est importante aujourd’hui?

Quelle infrastructure sera importante plus tard?

Quels sont les avantages de ma situation actuelle en matière de logement?

Quels sont les inconvénients actuels et lesquels sont prévisibles?

De combien de pièces ai-je besoin?

Une planification financière professionnelle permet d’aborder l’avenir en toute confiance.

UPDATE IMMOBILIER // 5

Les charges d’un bien immobilier à la retraite sont souvent sous-estimées En fait, cela paraît évident, même sans entrer dans les détails: à la retraite, le revenu du ménage baisse d’au moins 30 %.

En revanche, les frais courants du bien immobilier tels que les taux d’intérêt calculatoires, l’entretien et l’amortissement ne changent pas et dépassent par conséquent rapidement la limite «magique», soit un tiers du revenu du ménage.

Tout n’est qu’une question d’argent Si, entre 50 et 55 ans, vous prolongez l’hypothèque, vous devez avoir à l’esprit le fait que celle-ci doit être remboursée à hauteur de 65 % de la valeur vénale d’ici la retraite. En effet, lorsque la personne apportant le revenu principal atteint 65 ans, le bien immobilier ne peut être mis en gage qu’à 65 % au maximum. En d’autres termes: à partir de ce moment, 35 % des fonds propres au moins doivent être investis dans le bien. Il faut pouvoir se le permettre, en plus des frais d’entretien.

A partir de 55 ans, il ne s’agit pas uniquement de planifier minutieusement sa retraite, mais également tout ce qui concerne l’immobilier. L’amortissement, par exemple. Pour réduire les dettes, donc l’hypothèque, il faut vérifier si un amortissement inférieur à 65 % est judicieux ou non. L’argent pourrait aussi servir pour une rénovation importante.

La diversification des actifs est également importante. Si, par exemple, toute la fortune est placée dans un bien immobilier, cet argent est lié et ne peut pas être transformé en liquidités dans un bref délai.

Ce n’est pas une situation souhaitable, mais on ne peut jamais exclure avoir besoin de cet argent à brève échéance.

Pour cette raison, les établissements financiers accordent une importance toute particulière à la solvabilité et à la dotation en fonds propres lors de l’attribution des hypothèques.

Pas de doute! Etant donné les nombreux thèmes concernés, il est recommandé d’avoir recours à un partenaire professionnel. Et si celui-ci propose une offre globale, comme Swiss Life, la solution ne peut qu’être optimale et adéquate.

swisslife.ch/planificationfinanciere

Philipp Urech, directeur de Swiss Life Immopulse, à propos du maintien du bien immobilier dans la famille.

De nombreux propriétaires immobiliers d’un certain âge souhaitent que la maison reste dans la famille. Mais ce souhait n’est pas toujours réalisable.

Souvent, plusieurs descendants sont intéressés par le bien immobilier. S’ils ne parviennent pas à se mettre d’accord, il reste la vente. Parfois, un descendant souhaite reprendre le bien, mais ne peut pas verser leur part aux autres descendants. D’autres fois, personne n’est intéressé par la maison.

Certains pensent donc à la location. Dans de nombreux cas, ce n’est pas bonne option: la location d’une maison individuelle ou d’un appartement en propriété couvre à peine les frais.

De plus, les tâches administratives demandent beaucoup de temps. Ce type d’affaire immobilière ne constitue en général pas un placement intéressant.

Pour cette raison, louer à long terme est rarement judicieux.

Vendre sa propre maison représente souvent une charge émotionnelle. Il est donc important de se fier dès le début à un partenaire compétent, digne de confiance et de planifier minutieusement la vente. immopulse.ch

6

Commercialisation moderne

La vente aujourd’hui Qui souhaite vendre son bien pense d’abord aux portails immobiliers et aux annonces. Il existe pourtant des méthodes plus efficaces.

Les portails immobiliers représentent une part de la commercialisation globale

Texte: Dajan.Roman@swisslife.ch

P

eut-être souhaitez-vous ou devez-vous vendre un bien immobilier que vous avez entretenu pendant des années et auquel vous êtes attaché. Au début, vous étiez persuadé que les acheteurs se précipiteraient à votre porte. Vous constatez maintenant que, malheureusement, l’intérêt n’est pas aussi grand qu’escompté.

Il faut agir et relancer la vente. Seulement, vous ne savez pas comment vous y prendre.

Combiner médias numériques et médias papier Il est judicieux de continuer à faire de la publicité pour votre bien sur des portails immobiliers ainsi que dans les annonces des médias locaux et régionaux. Mais cela a un prix. Vous pouvez aussi ajouter une

vidéo de présentation qui offre aux intéressés la possibilité de voir au mieux tous les détails. Vous pouvez mettre cette vidéo en ligne sur un site Web que vous aurez conçu spécialement à cette occasion. Une fois que vous avez réalisé la vidéo et/ou le site Web, vous pouvez publier votre offre également dans les médias sociaux comme Twitter ou Facebook.

La commercialisation globale en tant que pack Si votre bien immobilier ne suscite aucun intérêt, ce qui arrive souvent aux objets d’amateurs, il est recommandé de miser sur une aide professionnelle. Chez Swiss Life Immopulse, c’est vous qui choisissez à quel type de soutien vous souhaitez recourir. Il peut s’agir d’un conseil unique ou d’un pack global. Vous pouvez également choisir les éléments du

pack importants pour vous. Que pensezvous par exemple d’un article dans les actualités immobilières de Swiss Life Immopulse www.immopulse.news, où les biens sont présentés de façon informative, divertissante et adaptée aux moteurs de recherche? Peut-être préférez-vous présenter votre appartement ou maison dans la newsletter ou dans le magazine IMMOPULSE? Nous pouvons aussi vous aider à réaliser une campagne dans les médias sociaux. Swiss Life Immopulse offre aux particuliers et aux investisseurs institutionnels un pack de commercialisation globale. Ainsi, non seulement l’attractivité, mais également le prix du bien immobilier augmentent.

Comme vous le constatez, Swiss Life Immopulse vous épaule pour la commercialisation de votre bien immobilier. Et ce, exactement comme vous le souhaitez.

UPDATE IMMOBILIER // 7 Impôts

Petit abécédaire des impôts L’immobilier et les impôts sont un couple inséparable dès le début. Nous vous indiquons ici le moment et l’endroit où les impôts doivent être payés ainsi que les déductions auxquelles vous avez droit en tant que propriétaire immobilier.

Quel que soit le «statut de relation» dans lequel on se trouve, des impôts doivent être versés dans presque tous les cas: que ce soit à l’achat du bien immobilier, pendant l’exploitation et, bien entendu, lors de la vente.

Impôts à payer Droits de mutation • Sont dus lorsqu’on achète, reçoit ou hérite d’un immeuble (donc en cas de changement de propriétaire).

• Sont calculés en fonction du prix d’achat.

• Les cantons de Zurich et de Schwyz renoncent à cette imposition; le canton de Soleure y renonce également si le bien est utilisé pour les propres besoins du propriétaire.

Valeur locative propre • Tout propriétaire occupant son bien doit en déclarer la valeur locative en tant que revenu, à savoir le montant qu’un locataire devrait payer.

Impôt sur la fortune: cantons avec «impôt sur la fortune relatif» • Tout immeuble est considéré comme bien.

• Seule la valeur fiscale de l’immeuble est déterminante.

• Le montant de l’impôt sur la fortune varie d’un canton à un autre.

• Les dettes attestées peuvent être déduites.

Cantons avec «impôt foncier forfaitaire» • De nombreux cantons prélèvent un impôt sur la propriété foncière.

• Sont concernés les propriétaires ou usufruitiers inscrits au registre foncier.

• L’impôt est calculé sur la valeur fiscale complète de l’immeuble.

• L’impôt doit être payé dans la localité où se trouve le bien. Dans ce cas, le lieu de domicile du propriétaire ou de l’usufruitier n’a aucune importance.

Impôt sur les gains immobiliers • Si une maison ou un appartement est vendu avec un bénéfice, l’impôt sur les gains immobiliers est dû.

• Cet impôt est prélevé au niveau du canton ou de la commune, pas au niveau fédéral.

Impôt sur les successions et les donations • Les impôts sur les successions et les donations ne sont prélevés que par les cantons et non par la Confédération.

Ils sont dus dans le canton où se trouve le bien immobilier ou le terrain.

• Il existe actuellement de grandes

ATTENTION: les travaux visant à accroître la valeur d’un bien, comme un sauna ou une terrasse supplémentaire, ne sont en principe pas déductibles. Il est tout de même judicieux de conserver les factures: en cas de gains immobiliers, ces frais peuvent être déclarés et faire baisser l’impôt sur les gains immobiliers.

différences entre les cantons: à l’exception de Schwyz, tous les cantons prélèvent un impôt sur les successions.

A l’exception de Schwyz et Lucerne, l’impôt sur les donations est prélevé dans tous les cantons.

Coûts pouvant être déduits • Tous les frais d’entretien permettant de maintenir l’état du bien (par exemple entretien du jardin ou travaux sanitaires, de menuiserie et de peinture) ou le matériel de remplacement de valeur similaire, comme un nouveau système de chauffage ou une rénovation de la façade. Si ces travaux sont répartis sur plusieurs périodes fiscales, la progression fiscale est réduite.

• Coûts de construction/transformation visant à conserver la valeur d’un bien.

• Investissements dans l’efficacité énergétique comme l’isolation thermique, les fenêtres à économie d’énergie, une pompe à chaleur, etc. Les travaux doivent être réalisés par des profes­ sionnels.

• Intérêts hypothécaires et passifs.

• Si une maison ou un appartement en propriété est loué, les frais d’entretien des étages ainsi que les contributions administratives et versements dans le fonds de renouvellement peuvent être également déduits.

myworld.ch

«La maison est devenue trop grande pour nous deux.»

Prends les devants.

Vendre ou léguer son bien immobilier nécessite aussi un conseil professionnel.

Quel est le moment opportun? Quelle est la valeur de la maison? Comment assurer une transmission optimale sur le plan financier? Autant de questions auxquelles nos spécialistes répondent volontiers. Plus d’informations sur immo.swisslife.ch