Estate 2016 // UPDATE IMMOBILI

UPDATE

IMMOBILI Abitare nella terza età. La futura situazione abitativa è anche una questione di sostenibilità. // Pagina 4

Vendere, ma come? I portali immobiliari sono la soluzione più immediata. Ma esistono metodi più efficaci. // Pagina 6

Immobili e imposte. I proprietari devono pagare le imposte, ma possono anche beneficiare di deduzioni. // Pagina 7

Edizione estate 2016

Passano l’estate nella nuova casa: Kristin e Marc (sullo sfondo) con Kim e Ben

In vendita: casa dei sogni per la prossima generazione Quando un immobile passa di mano, ci sono due parti che vogliono essere soddisfatte: acquirente e venditore. Kristin e Marc, entrambi di 36 anni, e i coniugi Neuenschwander raccontano come Swiss Life Immopulse li ha condotti al traguardo in modo rapido e senza complicazioni.

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Testo: Kathrin Wehrli

L’acquirente:

«L’intero processo per noi è stato molto trasparente.»

Stavamo cercando casa da due anni e mezzo e all’improvviso tutto è successo molto rapidamente. Così negli ultimi due, tre mesi siamo stati molto impegna­ ti. La casa fortunatamente necessitava solo di piccoli lavori di ristrutturazione.

Alla fine di maggio abbiamo traslocato.

Il bello è che in questo modo possiamo goderci l’estate nella nostra casa e in giardino. Soprattutto per i bambini è ottimo, sono contenti di poter uscire a giocare.

Immopulse ha organizzato e comu­ nicato il processo di vendita in modo molto professionale. Chi si cimenta per la prima volta da privato con l’acquisto di una casa rimane sbalordito da una tabella di marcia così ben definita. Alla prima visita era presente anche un con­ sulente finanziario di Swiss Life. Inizial­ mente questo ci è sembrato un po’ stra­ no, soprattutto Marc è tendenzialmente scettico. La condizione dei venditori era che ci accollassimo l’ipoteca esistente. Il consulente ci ha consigliato bene e in modo esaustivo al riguardo. Alla fine Marc ha stipulato un’assicurazione sulla vita presso Swiss Life.

Nel corso di un colloquio abbiamo conosciuto i venditori. L’incontro è stato prezioso perché abbiamo avuto tutte le risposte che non è possibile reperire in nessun dossier di vendita. Per noi, ad esempio, è importante che ci sia una scuola nelle vicinanze, ci sia un rapporto cordiale con i vicini e nel quartiere ci sia­ no altri bambini. È risultato che i vendi­ tori sono conoscenti dei genitori di Marc.

Sanno di lasciare la loro casa in buone mani: Christine e Andreas Neuenschwander

Forse anche questo ci ha aiutato ad ag­ giudicarci la casa. Infatti, alla scadenza per la consegna dell’offerta d’acquisto vincolante Immopulse ha ricevuto un’ul­ tima offerta che era superiore alla no­ stra. Ci eravamo già rassegnati. Pensava­ mo che non se ne sarebbe fatto più niente.

La famiglia Neuenschwander però ha de­ ciso in nostro favore.

Abbiamo apprezzato molto che l’in­ tero processo sia stato molto trasparente.

Ciò è avvenuto anche grazie a Swiss Life Immopulse. Ci siamo accorti subito che dietro c’è un’impresa professionale.

Sebbene il mandato venisse dai vendito­ ri, anche noi abbiamo beneficiato di una buona consulenza. Abbiamo percepito come Immopulse fosse attenta a trovare una soluzione soddisfacente per entram­ be le parti.

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«Abbiamo apprezzato l’assistenza successiva da parte del consulente finanziario di Swiss Life.

Dopotutto non volevamo semplicemente mettere in banca il denaro deri­vante dalla vendita dell’immobile.»

Andreas Neuenschwander

Il venditore:

«Molto professio­ nali nel disbrigo.»

Abbiamo vissuto nella nostra casa per 16 anni. Naturalmente abbiamo pensato alla vendita, visto che ci facciamo sem­ pre più vecchi e dobbiamo pensare al pensionamento. Non ci aspettavamo, però, che tutto si svolgesse così rapidamente.

Ora ci siamo trasferiti in un appartamento in affitto. Abbiamo abitato nel complesso anche in passato. Da tempo pensava­ mo: quando si libera questo apparta­ mento, lo prendiamo noi. Si tratta dell’appartamento all’ultimo piano con una splendida e imprendibile vista sulle montagne. Purtroppo non abbiamo più il giardino. A Christine manca molto.

Soprattutto adesso in primavera, con tutte le piante in fiore.

Prima conoscevamo Swiss Life solo di fama. Andreas lavora insieme al fratel­ lo di un consulente Immopulse e così siamo venuti in contatto. Siamo stati molto soddisfatti del rapporto qualità / prezzo. Swiss Life Immopulse ha prepa­ rato la documentazione di vendita in modo molto professionale, occupandosi allo stesso modo del processo di vendita.

Abbiamo apprezzato l’assistenza succes­ siva da parte del consulente finanziario di Swiss Life. Dopotutto non volevamo semplicemente mettere in banca il dena­ ro derivante dalla vendita dell’immobile.

Il consulente d’investimento ci ha illustra­ to diverse soluzioni e abbiamo scelto tra l’altro un prodotto di Swiss Life.

Acquistate?

Questo è neces­ sario saperlo: 1. Accertate innanzitutto la sostenibilità: quanto potete pagare per l’immobile?

2. Riflettete sul luogo in cui vorreste abitare.

3. Riflettete sul tipo di immobile che desiderate acquistare.

4. Iniziate quindi la ricerca.

Anche a un raggio di 5 chilometri dal luogo desiderato.

5. Visitate il maggior numero possibile di immobili.

6. Verificate con attenzione la posizione dell’immobile.

7. Verificate nel dettaglio la finanziabilità dell’oggetto.

8. Visitate l’immobile una seconda volta assieme a un esperto.

9. Discutete del prezzo solo quando siete sicuri di voler acquistare.

10. Discutete l’aspetto del finanziamento prima di firmare.

4 Abitare nella terza età

Una casa condivisa per la vecchiaia? Una residenza per anziani? Come abitare nella terza età?

Avete intorno ai 50 anni? Siete proprietari di un immobile? Allora è arrivato il momento di occuparsi della futura situazione abitativa.

Non dovete sottovalutare, infatti, la sostenibilità nella vecchiaia.

Testo: Dajan.Roman@swisslife.ch

N

on esistono risposte gene­ ralmente valide alla domanda su come si desidera abitare nella terza età. Ogni perso­ na, infatti, ha esigenze diverse. Natural­ mente sono fondamentali anche le con­ dizioni personali, familiari e finanziarie.

Anche se al momento la situazione abita­ tiva appare adeguata, tra venti o trent’an­ ni la situazione potrebbe essere diversa.

Per questo vale la pena occuparsi per tempo di questo argomento, ponendosi le seguenti domande:

Dove voglio vivere in futuro?

Quali infrastrutture sono importanti per me oggi?

Quali infrastrutture saranno importanti per me in futuro?

Quali vantaggi offre la mia attuale situazione abitativa?

Quali sono gli svantaggi attuali o quelli futuri prevedibili?

Di quanto spazio abitativo ho bisogno?

Con una pianificazione finanziaria professionale si può guardare al futuro con fiducia.

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Un aspetto sottovalutato: la sostenibilità degli immobili nella terza età Si tratta di una riflessione ovvia, anche se si preferisce non pensarci: con il pensio­ namento il reddito familiare può ridursi del 30 percento, a volte anche di più. Le spese correnti relative all’immobile, come i tassi d’interesse teorici, la manutenzio­ ne e l’ammortamento, invece, rimangono gli stessi e possono quindi superare facil­ mente il limite di un terzo del reddito dell’economia domestica.

È tutta una questione di soldi Chi tra i 50 e i 55 anni prolunga per l’ul­ tima volta l’ipoteca deve essere consape­ vole del fatto che fino al pensionamento questa deve essere rimborsata al 65 per­ cento del valore venale. Infatti, quando il cosiddetto principale percettore di red­ dito raggiunge l’età di 65 anni, i prestiti sugli immobili vengono concessi solo per il 65 %. In altre parole, da quel momento in poi nell’immobile deve essere investito almeno il 35 percento di fondi propri.

Questo però bisogna poterselo permet­ tere, oltre alle spese di manutenzione dell’immobile.

A partire da 55 anni, oltre all’attenta pianificazione del pensionamento, occor­ re pianificare tutti gli aspetti riguardanti l’immobile. Ad esempio bisogna occu­ parsi dell’ammortamento. Chi desidera ridurre i debiti, ovvero l’ipoteca, deve chiedersi se l’ammortamento al di sotto del 65 percento sia utile oppure se il denaro deve essere investito nel rinnovo dell’immobile. Anche la diversificazione dei valori patrimoniali è importante. Se, ad esempio, l’intero patrimonio è investi­ to in un immobile, il denaro è vincolato e non può essere trasformato in liquidità nel breve termine. Si tratta di una situazio­ ne non ottimale, perché non si può mai sapere se all’improvviso si ha bisogno di denaro. Alla fine inoltre gli istituti finan­ ziari nella concessione delle ipoteche danno particolare importanza alla solvi­ bilità e alla disponibilità di fondi propri.

Non c’è dubbio: considerata la com­ plessità di questo argomento, vale asso­ lutamente la pena avvalersi di un partner professionale. Se poi questo partner offre tutto da un’unica fonte, come nel caso di Swiss Life, potete contare sicuramente su una soluzione ottimale su misura.

swisslife.ch/finanzplanung

Philipp Urech, direttore Swiss Life Immopulse sul mantenimento degli immobili.

Molti anziani proprietari di im­ mobili desiderano che «la casa rimanga in famiglia». Non sem­ pre è possibile realizzare questo desiderio. Spesso l’immobile interessa a più discendenti e se questi non riescono a trovare un accordo, non rimane che la ven­ dita. Talvolta un discendente desidera acquistare l’immobile, ma non è in grado di pagare gli altri. In alcuni casi, inoltre, non vi è nessun interesse per la casa.

Alcuni quindi pensano alla locazione. Tuttavia, anche questa in molti casi non è una soluzione ottimale. Spesso l’affitto delle case unifamiliari e degli apparta­ menti in condominio è appena sufficiente per coprire le spese.

Inoltre, l’amministrazione dell’immobile è piuttosto onerosa.

Questo tipo di immobile, dun­ que, in molti casi non è adatto come investimento. Pertanto, solo di rado la locazione risulta conveniente nel lungo periodo.

La vendita della propria casa è legata a forti emozioni. Perciò è importante coinvolgere fin dall’inizio un partner competente e affidabile e pianificare con cura la vendita: immopulse.ch

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La commercializzazione moderna

Oggi si vende così Chi desidera vendere il proprio immobile, oggi pensa soprat­ tutto ai portali im­ mobiliari e alle inser­ zioni. Esistono, però, metodi all’avanguar­ dia che promettono maggiore successo.

I portali immobiliari sono una parte della commercia­ lizzazione a 360 gradi.

Testo: Dajan.Roman@swisslife.ch

L

a vostra situazione potrebbe essere questa: volete (o dovete) vendere l’immobile a cui vi siete affezionati e che avete curato negli anni. All’inizio eravate convinti di trovare una fila di acquirenti davanti alla porta. Ora, però, dovete constatare che l’interesse è inferiore alle attese. Occorre fare qualcosa, è necessario riavviare la commercializzazione. Ora però vi chiede­ te, qual è il modo migliore di procedere?

Abbinare on e off line È utile continuare a pubblicizzare l’im­ mobile sui portali immobiliari e con inserzioni nei giornali locali e regionali.

Questo, tuttavia, ha un costo. Sono pos­ sibili comunque delle integrazioni: ad esempio, con un video di presentazione

moderno che informa le persone interes­ sate sui dettagli dell’immobile. Tale video può essere presentato attraverso un apposito sito web. Una volta realizzato il video e/o il sito web, l’offerta può essere diffusa nei social media, come Twitter e Facebook.

La commercializzazione a 360 gradi come pacchetto Se il vostro immobile riscuote poco inte­ resse, come succede spesso nel caso di oggetti per intenditori, conviene avvalersi di un aiuto professionale. Con Swiss Life Immopulse siete voi a decidere di quanto aiuto e di quale tipo di supporto deside­ rate usufruire. Si può trattare di un’unica consulenza o di un pacchetto completo.

Oppure potete scegliere solo i compo­ nenti più importanti per voi, all’interno del pacchetto. Cosa ne pensate per

esempio di un contributo nelle news immobiliari di Swiss Life Immopulse immopulse.swisslife.ch/it/, dove i singoli immobili sono presentati in modo in­ formativo, interessante e a misura di motore di ricerca? Oppure desiderate presentare il vostro appartamento o la vostra casa nella newsletter o nella rivi­ sta IMMOPULSE? Possiamo sostenervi addirittura con una «campagna» sui so­ cial media? Swiss Life Immopulse offre la commercializzazione a 360 gradi per pri­ vati e clienti istituzionali sotto forma di pacchetto. In questo modo è possibile non solo migliorare l’attrattiva dell’im­ mobile, ma anche aumentarne il prezzo.

Come potete constatare, Swiss Life Immopulse è al vostro fianco nella com­ mercializzazione dell’immobile. Sostenen­ dovi nel modo che preferite.

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Imposte

L’ABC delle imposte Immobili e imposte rappresentano un’accoppiata indivisibile fin dall’inizio.

Qui vi illustriamo quando e dove devono essere pagate le imposte e quali deduzioni possono essere fatte valere dai proprietari degli immobili.

Qualsiasi sia lo «status del rapporto» con il proprio immobile, le imposte sono dovute praticamente in ogni caso. Per l’acquisto dell’immobile, per l’uso e la gestione dell’immobile e naturalmente anche per la vendita.

Imposte da pagare: Imposte/ tasse sul passaggio di proprietà • Sono dovute per l’acquisto, l’acquisi­ zione o l’eredità di un terreno (ovvero ad ogni cambiamento del proprietario).

• Sono calcolate sul prezzo d’acquisto.

• I cantoni Zurigo e Svitto rinunciano alla tassazione; Soletta concede l’esenzione se l’immobile è destinato a uso proprio.

Valore locativo proprio • Per chi vive in un’abitazione propria, il valore locativo dell’immobile è imponibile come reddito; si tratta dell’importo corrispondente alla pigione che dovrebbe essere pagato dal locatario.

Imposta sulla sostanza: cantoni con «imposta sulla sostanza proporzionale» • Un’immobile è considerato come oggetto patrimoniale.

• È determinante esclusivamente

il valore fiscale del terreno.

• L’ammontare dell’imposta sulla sostanza varia in base al cantone.

• I debiti documentati sono deducibili.

I cantoni con «imposta immobiliare forfettaria» • In alcuni cantoni è dovuta un’imposta sulla proprietà fondiaria.

• L’imposta è a carico del proprietario o dell’usufruttuario iscritto nel registro fondiario.

• L’imposta è calcolata sull’intero valore fiscale dell’immobile.

• L’imposta deve essere corrisposta nel luogo di ubicazione dell’oggetto. Non ha alcuna rilevanza il domicilio del proprietario o dell’usufruttuario.

Imposta sugli utili fondiari • Se una casa o un appartamento sono venduti con profitto, è dovuta un’imposta sugli utili fondiari.

• Questa imposta è riscossa a livello cantonale o comunale, ma non dalla Confederazione.

Imposte sulle successioni e donazioni • Le imposte sulle successioni e donazioni sono riscosse solo dai cantoni, ma non dalla Confederazione. Sono dovute in tutti i cantoni in cui è presente un immobile o un terreno.

ATTENZIONE: I lavori che incrementano il valore come l’installazione di una sauna e l’aggiunta di un terrazzo sostanzialmente non sono deducibili. Tuttavia, vale la pena conservare le ricevute: successivamente in caso di utile fondiario, queste possono essere fatte valere riducendo l’imposta sugli utili fondiari.

• Al momento esistono notevoli differenze a livello cantonale: l’imposta di succes­ sione è riscossa da tutti i cantoni tranne Svitto. L’imposta di donazione è riscos­ sa da tutti i cantoni tranne Svitto e Lucerna.

Le spese deducibili: • Tutte le spese di manutenzione che servono a conservare lo stato dell’im­ mobile (ad esempio, la cura del giardi­ no e i lavori di falegnameria, di tinteg­ giatura e sanitari) o le sostituzioni equivalenti come l’installazione di un nuovo riscaldamento o il rinnovo della facciata. Se tali lavori sono ripartiti in diversi periodi fiscali, è possibile smorzare la progressione su vari anni.

• Spese di costruzione e di ristruttura­ zione atte a mantenere il valore.

• Gli investimenti nell’efficienza ener­ getica, come l’isolamento termico, le finestre a risparmio energetico, il riscaldamento a sonda geotermica ecc.

I lavori devono essere eseguiti da imprese specializzate.

• Gli interessi ipotecari e su debiti.

• Se una casa o un appartamento in condominio sono dati in affitto, è possibile dedurre inoltre la manutenzio­ ne dell’unità di piano nonché gli even­ tuali contributi di amministrazione e i versamenti nel fondo di rinnovamento. myworld.ch

«Ormai la casa è troppo grande per noi due.»

Pensaci, ora tocca a te.

Anche vendere o lasciare in eredità la casa a cui si è tanto affezionati è una questione di consulenza professionale. Quando è il momento opportuno? Quale valore presenta l’immobile? Come trasferire la proprietà della casa in modo corretto e ottimale dal punto di vista finanziario? I nostri specialisti sono lieti di rispondere a queste e ad altre domande. Maggiori informazioni su immo.swisslife.ch