Strategien für bezahlbaren Wohnraum in München

Technische Hochschule Nürnberg GSO Fakultät Architektur Theorie der Architektur und Entwerfen Prof. Dr. Richard Woditsch

Theorie der Architektur und Entwerfen

Wissenschaftliches Arbeiten: Studentische Beiträge

Strategien für bezahlbaren Wohnraum in München

Projekt: Redesign WS 16/17 Stefanie Fritsch, 2375290 Eileen Mann, 2385697 Fabiola Tchamko, 2939410

Seminararbeit im Fach M 1100 Wissenschaftliches Arbeiten Seminarleiter: Dr.-Ing. Mark Kammerbauer (M.Sc., Dipl.-Ing.) Sommersemester 2016 Abgabedatum: 06.07.2016 Technische Hochschule N체rnberg Georg Simon Ohm Fakult채t Architektur Bahnhofstrasse 90 90402 N체rnberg Lehrbereich Theorie der Architektur und Entwerfen Raum BB.309 Postanschrift: Postfach 90121 N체rnberg Internet: http://tae.ohmarch.de/

Technische Hochschule Nürnberg GSO Fakultät Architektur Theorie der Architektur und Entwerfen

Prof. Dr. Richard Woditsch Dr. Mark Kammerbauer

Inhaltsverzeichnis

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2.

3.

Einleitung Was muss Wohnungsbau leisten Bestehende Projekte und deren Konzeptideen 3.1 BEL Architekten, Grundbau und Siedler 3.2 Praeger Richter Architekten, Ausbauhaus Neukölln

3.3 Holzfurtner und Bahner Architekten, Streitfeld 4. Anwendungmethoden auf den Münchner Kontext 5. Fazit 6. Bibliografie

1. Einleitung

Die aktuelle Wohnungsbausituation in Deutschland, im speziellen in München, gibt Anlass dazu, die derzeitige Lage und deren mögliche Entwicklungen zu betrachten.

Gerade durch die hohe Einwanderungszahl herrscht in den deutschen Metropolregionen Wohnungsnot, insbesondere in Großstädten, wie Berlin, Hamburg und München.

München gilt dabei als eine der teuersten Städte bezüglich Bauen, Wohnen und Leben.

Jährlich entstehen in München 6700 Wohnungen, dies deckt lediglich 43% des Wohnbedarfs ab.

Vor allem kostengünstiger Wohnraum fehlt. Neue Wohnungen werden hauptsächlich im hochpreisigen Segment gebaut und nur 5% davon sind Sozialwohnungen.1

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Auch auf Grund immer aufwändigerer Normen und einer Anhebung der Baustandards, steigen die Preise für Neubauten und somit entstehen Mehrkosten, welche sich auch auf Miet- und Kaufpreise niederschlagen.

Zusätzlich steigt die Pro-KopfWohnfläche in Deutschland stetig an, wodurch die Situation weiter verschärft wird.

Der damit einhergehende Zeitdruck fordert neue Konzepte für bezahlbaren Wohnraum. Schließlich ist Wohnen ein Grundbedürfnis, welches in einer ausreichenden Qualität gewährleistet werden sollte.

Es bedarf einer Klärung dessen, was Wohungsbau heutzutage leisten muss und welcher Wandel

https://www.iwd.de <19.12.2016> [Wohnungsmangel in Deutschland]

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damit einhergehen sollte.

Des Weiteren soll anhand ausgewählter und bereits realisierter Projekte innerhalb Deutschlands deren Konzeptideen und Methoden für neue Wohnformen untersucht werden.

Insbesondere stellt sich die Frage: Lassen sich vorhandene Strategien auf den Münchner Kontext anwenden, um somit Ansätze für bezahlbaren und individuellen Wohnraum zu liefern?

2. Was muss Wohnungsbau leisten

Sucht man nach Wohnungsbauvorschriften, so bildet die Grundlage die Bayerische Bauordnung. Diese belegt das Wohnen mit Mindestanforderungen, wie der Notwendigkeit einer Küche mit ausreichender Belichtung und Belüftung und eines Bades mit Grundausstattung. Ebenso wird eine Raumhöhe von 2,40m für Aufenthaltsräume mit einer angemessenen Tageslichtversorgung vorgeschrieben. Dabei gilt die Regel, dass ein Achtel der Netto-Grundfläche als Fensteröffnungen ausgebildet werden muss.2 Auch sollte der Wohnungsbau den aktuellen Flächenbedarf pro Kopf abdecken. Dieser liegt derzeit bei einer Fläche von 47,5m2, welche dem Bedürfnis

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eines menschenwürdigen Lebens gerecht wird.

Mittlerweile hat das Wohnen jedoch im Bezug auf den gesellschaftlichen Wandel mehr zu leisten und sollte auf Probleme, wie die städtische Wohnungsnot eingehen können. Die Möglichkeit der Nachverdichtung sowohl im urbanen Raum, als auch in der internen Gebäudeorganisation sollte gegeben sein.

Auf Grund unterschiedlicher Bevölkerungsschichten und Kulturen müssen im Wohnungsbau verschiedene Standards und Preisklassen angeboten werden, womit dem Trend von überteuertem Wohnraum zukunftsorientiert entgegengesteuert wird.

Um bezahlbaren und indivduellen

Beck, 42/2016, Art. 45/46 Dömer, Drexler, Schultz-Granberg, 2016, S.7

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Lebensraum schaffen zu können, benötigt man übertragbare Konzepte und Strategien für den Münchner Kontext. „Im Fokus sollte die Frage stehen, ob neue soziale Praktiken des Planens, Bauens und Wohnens in der Lage sind, bestehende Muster und Strukturen innovativ zu ergänzen, [...]

Wohnmodelle, bei denen neue soziale Konfigurationen [...] und Prozesse eine Rolle spielen, die gleichzeitig für Lösungen stehen, bei denen mit unterdurchschnittlichem Kostenaufwand [...] wegweisende Ergebnisse erzielt wurden.”3

3. Bestehende Projekte und deren Konzeptideen 3.1 BEL Associates, Grundbau und Siedler, Hamburg 2013

Das Büro BEL Architekten hat sich bereits umfassend mit dem Thema des bezahlbaren Wohnraumes in ihrem Projekt ‚Grundbau und Siedler‘ beschäftigt. Ihr Konzept basiert auf das Vorgeben eines Rohbaus, der lediglich die Tragstruktur und nötige Anschlüsse der Haustechnik sowie einen Lastenaufzug beinhaltet. So soll den Bewohnern die Möglichkeit des Selbstausbaus gegeben werden, welcher 50% des gesamten Bauprozesses ausmachen kann.

Zugleich wird eine starke Bindung zu dem eigens erschaffenen Lebensraum hergestellt.

che innerhalb einer Tragstruktur, notwendigem Baumaterial für den Ausbau und einem Handbuch, das die verschiedenen Arbeitsschritte kapitelweise beschreibt. Dadurch wird eine regelkonforme Ausführung durch Baulaien gewährleistet und es entsteht ein stufenweiser Bauprozess, der auf den Zeitdruck der Wohnungssuchenden reagiert.4

Das Konzept der Selbstbauhäuser im mehrgeschossigen Wohnungsbau beinhaltet ein Paket bestehend aus einer Grundflä-

Durch die offene Grundrissstruktur des Rohbaus wird eine flexible Nutzung über einen langen Zeitraum hinweg ermöglicht. Die

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Ebenso kann eine Einsparung der Baukosten um 30% erreicht und die Mietpreise gesenkt werden.

Dies geht einher mit der Forderung der Gesellschaft nach erschwinglichen Wohnraum.

Dömer, Drexler, Schultz-Granberg, 2016, S.162

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Wohnungen können individuell gestaltet und leicht auf neue Lebensituationen angepasst werden. Dadurch ist das Konzept ein dauerhafter Lösungsansatz.

Ein Anliegen der Architekten war es vor allem Familien mit Migrationshintergrund zu integrieren und somit eine kulturelle Mischung zu erzielen. So soll durch das Gestaltungsrecht der Bewohner eine bunte Vielfalt der Gebäudehülle erzeugt werden.

3.2 Praeger Richter Architekten, Ausbauhaus, Berlin 2014

Auch das Projekt Ausbauhaus Neukölln des Berliner Büros Praeger und Richter verfolgt das Ziel, viel Raum zum Wohnen für unterschiedliche Lebensentwürfe und Budgets zu schaffen.5 Die Struktur basiert auf der Idee eines Rohbauregals mit Ausbauoptionen, in welchem bereits die Wohneinheiten in Parzellen eingeteilt sind. Praeger und Richter geben hierfür ein Angebot an verschiedenen Ausbaustandards vor, die von den Bewohnern individuell ausgewählt werden können. Dieses reicht von einer „Basiswohnung“ im Rohbauzustand, über ein „Standard Loft“ mit gerinfügigen Ausbauten bis hin zu einer „Standard Wohnung“ mit bereits abgetrennten Räumen.6 Durch die Kombina-

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tion von Rohbau und Selbstausbau kann eine wesentliche Planungs- und Bauzeitenverkützung im Gegensatz zu Standardbauten realisiert werden.

Durch diese Strategie der Schotteneinteilung kann großzügiges Wohnen zu Preisen des sozialen Wohnungsbaus entstehen, ebenso wie die Möglichkeit der Verdichtung zur Sechszimmerwohnung.

Nach Süden hin werden alle Wohneinheiten durch 3m-tiefe Loggien ergänzt.

Das Ziel des Berliner Büros war es kostengünstig und zeitsparend Wohnraum zu realisieren, dabei war ein gewisses Maß an Vorfertigung Teil des Konzeptes. Jedoch nicht auf Kosten der Individualität: So können die Vorstellungen

http://praegerrichter.de <19.12.2016> [Ausbauhaus Neukölln] Dömer, Drexler, Schultz-Granberg, 2016, S.154

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und Wünsche der Bewohner durch die Befreiung des Grundrisses von der Tragstruktur umgesetzt werden. Die Nutzer bleiben jeder Zeit handlungs- und entscheidungsfähig und können das Projekt vorantreiben.6 Dank der dauerhaften Möglichkeit der Umnutzung einzelner Einheiten ist das Projekt Ausbauhaus flexibel und zukunftorientiert.

3.3 Holzfurtner und Bahner Architekten, Streitfeld, München 2013

Eine andere Herangehensweise für die Schaffung von dauerhaften und bezahlbaren Wohnraum ist der Umgang mit Bestandsgebäuden. Das Büro Holzfurtner und Bahner Architekten befasst sich im Münchner Kontext und dem dort hersschenden Siedlungsdruck mit dieser Thematik. Das Konzept basiert auf der Reaktivierung einer ehemaligen Kleiderfabrik und der Umnutzung in Wohnraum.

Das Bestandsgebäude eignet sich auf Grund der Skelettbauweise und der damit einhergehenden freien Grundrissgestaltung für eine variable Nutzung.

Eine Voreinteilung des Gebäudes in fixe, unterschiedlich große Nutzungseinheiten bildet das Grundgerüst für indivduellen

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und flexiblen Wohnraum. Innerhalb dieser Einheiten können mit wenigen Eingriffen und durch Eigenleistung eigene Wünsche und Bedürfnisse erfüllt werden.

Unterstützt wird die Idee der schnellen Nutzungsaufnahme durch einen hohen Vorfertigungsgrad der Bauelemente, beispielsweise der Fassade. Dies führt wiederum zu einem schnellen Bauablauf.

Die Finanzierung des Projektes wurde durch die Bildung eines Genossenschaftsprinzips ermöglicht und es konnte gezielt auf wirtschaftlich schwache Gesellschaftsgruppen eingegangen werden. Für die Mieter besteht ein lebenslanges Nutz- und Wohnrecht mit dauerhaft günstigen Mieten.

Dömer, Drexler, Schultz-Granberg, 2016, S.120

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Zusätzlich bildet das Modell des Guthabenkontos die Möglichkeit persönliche Wünsche, die über den vereinbarten Ausbaustandards liegen, zu finanzieren.

Bei diesem Modell kann jedes Mitglied durch Geldmittel oder Arbeitseinsätze sein Konto auffüllen und jeder Zeit darauf zurückgreifen.7 Das Projekt beschäftigt sich somit mit ähnlichen Themen wie Praeger Richter Architekten und Bel Associates, jedoch nicht durch einen Neubau sondern durch die Belebung eines Bestands.

4. Anwendungmethoden auf den Münchner Kontext

Alle betrachtenten Projekte haben innerhalb der jeweiligen Großstadt eine ähnliche Lage, am Rande der Innenstadt. Deshalb ist die Möglichkeit der Übertragung auf ein gleichwertiges Gebiet im Münchner Raum druchaus vorstellbar, da ähnliche Vorraussetzungen gegeben sind.

Obwohl den Projekten unterschiedliche Herangehensweisen zu Grunde liegen, lassen sich auch Gemeinsamkeiten erkennen. Selbstausbau, die Möglichkeit zu individuellen Wohnraum und die damit einhergehende Kostenersparnis stellen wichtige Faktoren dar.

Doch stellt sich die Frage, ob sich diese vorhandenen Strategien auf den Münchner Kontext

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anwenden lassen.

So ist München als größte Stadt Bayerns mit seinen zahlreichen Vororten ein geeignetes Experimentierfeld für neue Wohnkonzepte. Der klassische Wohntypus des Einfamilienhauses ist hier der Standard, doch ist dieser obsolet.

Der Trend geht hin zu Einpersonenhaushalten und fordert neue strukturelle Ansätze, die zu einer positiven Entwicklungsdynamik im Wohnungsbau führen könnten.

Gerade München ist bekannt für hochpreisiges Wohnen, wodurch eine Durchmischung der kulturellen Bevölkerungsschichten kaum gegeben ist. Das Förderprogramm „Münchner Modell“ steuert dem überteuerten Wohnraum jedoch entgegen. So stellt die Stadt

Kastner, 17 Mai 2010

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München bis zum Jahr 2021 eine Rekordsumme von 1,25 Milliarden Euro zur Verfügung um ihren Bewohnern finanziell unter die Arme zu greifen.8 Diese Unterstützung darf generell nur von Betroffenen unter einer bestimmten Einkommensgrenze in Anspruch genommen werden. Durch ein solches Programm wird München für neue Wohnform-Konzepte zur Schaffung von erschwinglichen Wohnraum besonders interessant.

Ein Ansatz für die Übertragbarkeit und Verbesserung der Situation in München wäre die Reduzierung der dortigen hohen Standards. Diese „[...] sind dann tolerabel, wenn sie durch attraktive, zeitgemäße Rauman-

gebote kompensiert werden.

Zur Reduzierung der Erstellungskosten stellt im modularisierten System das Angebot zum Selbstausbau von Flächen eine weitere praktikable Option dar.“9

Wird vorhandene Bausubstanz intelligent genutzt, können räumliche, ökonomische und ökologische Vorteile generiert werden, die ein nachhaltiges, erschwingliches Wohnen ermöglichen.“9

Von der Tragstruktur losgelöste Grundrisse lassen sich besonders gut mit der ständigen Weiterentwicklung Münchens vereinbaren. So kann leichter nachverdichtet werden und die Strukturen können an neue Wohnbedürfnisse angepasst werden.

Dafür eignet sich ebenfalls der Umgang mit dem Münchner Bestand. „Das Münchner Streifeldprojekt zeigt auf, welches Potenzial in der Reaktivierung von Bestandsgebäuden liegt.

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Kristien Ring AA PROJECTS, 2015, S.8

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5. Fazit

Es ist generell zu überdenken, ob die heutigen Ausbaustandards noch aktuell und zeitgemäß sind. Durch eine Reduzierung auf wesentliche Bedürfnisse könnten neue Wohnformen entstehen. Das Wohnen im Rohbau stellt eine attraktive Alternative zur klassischen oder inzwischen auch hinfälligen Wohnstruktur dar.

Damit könnte man besonders auf den derzeitigen Zeitdruck am Wohnungsmarkt reagieren und eine schnellere Nutzungsaufnahme ermöglichen. Der Schlüssel einer funktionierenden Struktur liegt hierbei bei eine Vorparzellierung der einzelnen Wohneinheiten. Diese sichert die Dauerhaftigkeit des Konzeptes, da ein möglicher Bewohnerwechsel so nicht in

Konkurenz mit der Gesamtstruktur tritt.

Eventuell sollte man sich von dem Gedanken verabschieden, dass sich bereits beim Einzug eine Wohnung im Endzustand befindet. Wir sind es gewohnt eine Wohnung schlüsselfertig übergeben zu bekommen. Doch man sollte offener gegenüber freieren Konzepten werden, die beispielsweise die Möglichkeit eines stufenweisen Bauprozesses vorsehen, in dem das Zuhause nach und nach in Eigenleistung entstehen kann.

Dieser Faktor liese sich auch gut mit den wechselnden Bedürfnissen der Nutzer vereinen. So könnten die von der Tragstruktur losgelösten Ausbauten bei Bedarf

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wieder leicht verändert und angepasst werden. Dieser Ansatz spricht für einen zukunftsorientieren, dauerhaften und wandelbaren Wohnungsbau, welcher gerade in deutschen Großstädten wie München dringend benötigt wird. In diesen besteht ein großer Bedarf an Verdichtung und schnell verfügbarem Wohnraum. Dabei sollten jedoch immer die Grundbedürfnisse der Bewohner im Vordergrund stehen und ausschlaggebend für das Maximum an Verdichtung sein.

6. Bibliografie

Literaturverzeichnis: C. H. Beck: Bayerische Bauordnung und ergänzende Bestimmungen. München: C. H. Beck, 42/2016 http://praegerrichter.de/AUSBAUHAUSNEUKOLLN-1 <19.12.2016> https://www.iwd.de/artikel/wohnungsmangel-in-deutschland-288833/ <19.12.2016> Kristien Ring AA Projects: Urban Living, Strategien für das zukünftige Wohnen.

Berlin: Jovis Verlag GmbH, 2015 Klaus Dömer, Hans Drexler, Joachim Schultz-Granberg: Bezahlbar. Gut. Wohnen., Strategien für erschwinglichen Wohnraum. Berlin: Jovis Verlag GmbH, 2016 Bernd Kastner: Keine Warteschlangen. in: Süddeutsche Zeitung, 17.Mai.2010. URL: http://www.sueddeutsche.de/geld/foerderprogramm-muenchen-modell-keine-warteschlangen-1.532259 <21.01.2016 11:30>

Weiterführende Literatur: Bücher: Anne Lacaton, Jean-Philippe Vassal: Lacaton & Vassal, Obra reciente Recent work. Barcelona: Editiorial Gustavo Gili, 2011 Klaus Dömer, Hans Drexler, Joachim Schultz-Granberg: Affordable Living,

Housing for everyone. Berlin: Jovis Verlag GmbH, 2014 Peter Lorenz: Gebäude entwerfen, Grundlagen, Methoden, Arbeitshilfen.

München: DVA Kompakt, 1/2010 Beiträge aus Zeitschriften und Zeitungen im Internet: Andreas Grieß: Deutsche brauchen immer mehr Platz, Infografik der Wochen. Spiegel online, 21.08.2015. URL: http://www.spiegel.de/wirtschaft/service/wohnungen-indeutschland-so-viel-platz-brauchen-die-deutschen-a-1048708.html <19.12.2016> Hann Rauterberg: Wohnungsbau, Baut auf die Fantasie!, Was Architekten und Stadtplaner gegen die Wohnungsnot tun könnnen.. Zeit online, 13.12.2012. URL: http://www.zeit. de/2012/51/Wohnungsnot-ArchitektenStadtplaner <19.12.2016> Roland Mischke: Ein Trick macht das Wohnen auch im Neubau günstig. Welt.de, 30.01.2016.

URL: https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article151669094/Ein-Trick-machtdas-Wohnen-auch-im-Neubau-guenstig.html <19.12.2016> Uwe Bodemann: Knappheit am Wohnungmarkt, Interview. AIT online.

URL: http://www.ait-online.de/events/newsletter/newsletter-archiv/newsletter-2-2015/ nl-2-2015-frage-bezahlbares-wohnen/ <19.12.2016>

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Beiträge im Internet: http://bkult.de/de_DE/1283.ist_der_selbstbau_br_der_neue_soziale_wohnungsbau/1289.rainer_hehl.contra <19.12.2016> http://urbanlivingberlin.de <19.12.2016> https://de.statista.com/statistik/daten/studie/155747/umfrage/prognose-der-wohnflaechenentwicklung-bis-2030/ <19.12.2016> http://www.bib-demografie.de/SharedDocs/ Publikationen/DE/Download/Grafik_ des_Monats/2013_07_pro_kopf_wohnflaeche.pdf?__blob=publicationFile&v=3 <19.12.2016> https://www.destatis.de/DE/Methoden/ Zensus_/Tabellen/Wohnsituation_HH_ Zensus11_Wohnflaeche.html <19.12.2016> https://www.schader-stiftung.de/themen/ stadtentwicklung-und-wohnen/fokus/ gemeinschaftliches-wohnen/artikel/architektur-fuer-wohnprojekte-impulse-fuerinnovative-wohntypologien/ <19.12.2016> https://www.schader-stiftung.de/themen/ stadtentwicklung-und-wohnen/fokus/ gemeinschaftliches-wohnen/artikel/zukuenftiges-wohnen-perspektiven-phaenomene-lebensformen/ <19.12.2016> Internet-Video: Wohnraum für alle: Ausbauhaus Neukölln, Praeger Richter Architekten GmbH. DE, 2016. 00:00:00 - 00:03:02. InternetVideo. https://www.youtube.com/ watch?v=vZUEOxcYRoY <19.12.2016>

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