INFORME FINAL TRANSICIร N HACIENDA VIEJA PRODUCTO 6
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ciudad | paisaje | ideas
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CONTENIDOS Introducci贸n p.4 Presupuesto p.6 Aproximaci贸n de costos corto plazo p.6 Banco de lotes p.8
Herramientas de Gesti贸n p.10 Instrumentos nacionales p.10 Instrumentos a contemplar p.14 Ejemplos de aplicabilidad p.14
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES p.20 Conclusiones p.22 Recomendaciones p.24
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Introducción Como parte del proyecto ´Transiciones Urbanas´ de la Municipalidad de Curridabat, inmerso en la visión Ciudad Dulce, se realiza un nuevo proyecto de corredor urbano para el barrio Hacienda Vieja. Este cuenta con un equipo en triada de gobierno local, equipo técnico y actores locales, así como varios de los procesos de planificación urbana de la Municipalidad. El Producto 6 contiene el informe final del proyecto de Transición urbana Hacienda Vieja, con un aproximación a los costos de las propuestas a realizar en un corto plazo, acompañado de una sección de Herramientas de gestión que busca explorar cómo materializar las propuestas planteadas en el plan maestro. Adicionalmente se muestran los datos y la información extraída de la encuesta digital realizada. Por último, se sintetizan conclusiones y recomendaciones para el barrio Hacienda Vieja a partir del trabajo realizado.
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Dentro del proceso de trabajo del proyecto se ha entregado:
- Producto 1- Estudio de territorio E ST U D IO D E TE RRITORIO
Análisis de las características existentes y a futuro del barrio, la descripción de los alcances y del plan de trabajo del proyecto.
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- Producto 2- Estrategias Dulces
Estrategias urbanas generales vinculadas a la visión de
E strat e gias d ulc e s
Ciudad Dulce y estudios de caso urbanos.
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- Producto 3- Informe de talleres in fo rme de tal l eres
Informe del taller participativo con los vecinos de la comunidad y resultados de la encuesta digital realizada.
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- Producto 4- Informe de obras I NFO R M E DE OBRA S P ROP UESTA
Aproximación a la propuesta urbana en los ámbitos de movilidad, paisaje, proyectos y crecimiento urbano.
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- Producto 5- Anteproyecto Diseño urbano del plan maestro para el barrio Hacienda Vieja contemplado por etapas y por ámbitos planteados. Estudio
ant e proy e c t o
de caso “Hacienda Vieja Ciudad Compacta”, escenario de
TRANSICIÓN HACIENDA VIEJA PRODUCTO 5
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crecimiento urbano del barrio. Transición Hacienda Vieja Producto 6
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PRESUPUESTO APR OXIMACIÓN DE COSTOS PARA PROPUESTAS DE CORTO PLAZO
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1
2
1
3
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1. Puntos de acopio y compostaje:
5 2. Calle compartida “piloto” en A054:
- 3 puntos de acopio y compostaje, infraestructura para
- continuidad en textura de acera y vía, áreas verdes,
reciclaje en diversas categorías y compost, recolección,
arborización, iluminación, mobiliario -
separación, edificación liviana, accesos-
ÁREA CONSTRUIDA: 975,37 m
COSTO APROXIMADO: $256.532
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ÁREA CONSTRUIDA: 1333,92 m2
COSTO APROXIMADO: $205.716
3. Proyecto desborde de parque la amistad,
4. Mejoramiento puente peatonal, Lomas de San
nuevo espacio público abierto:
Pancracio - Hacienda Vieja:
- continuidad en textura de acera y vía, áreas verdes,
- puente peatonal, iluminación, vegetación -
arborización, iluminación, mobiliario, maceteras, kioskos -
ÁREA CONSTRUIDA: 1.316,25 m
COSTO APROXIMADO: $217.460
5.
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Mejoramiento
infraestructura
Parque
La
ÁREA CONSTRUIDA: 50 m lineales
COSTO APROXIMADO: $55.000
6. Pacificación vía A058 frente a lotes municipales.
Amistad: - mejoramiento de acera y vía, áreas verdes, arborización, - senderos, áreas verdes, arborización, iluminación,
iluminación, mobiliario, maceteras, kioskos -
mobiliario, kioskos, tratamiento de la quebrada -
ÁREA CONSTRUIDA: 2365 m2
COSTO APROXIMADO: $250.750
7.
Limpieza
y
creación
de
infraestructura
ÁREA CONSTRUIDA: 1.068,66 m2
COSTO APROXIMADO: $228.604
8. Mejoramiento Parque La Troja:
recreativa en ¨Bosque Escuela´ como nuevo espacio público abierto:
- senderos, áreas verdes, arborización, iluminación, mobiliario, cancha multiuso -
- senderos, áreas verdes, arborización, iluminación, mobiliario, eliminar tapia Liceo, kioskos, tratamiento de la
ÁREA CONSTRUIDA: 707 m2
quebrada -
COSTO APROXIMADO: $61.730
ÁREA CONSTRUIDA: 1.075 m2
COSTO APROXIMADO: $114.500
TOTAL: ÁREA CONSTRUIDA: 9.850.18 m2 COSTO APROXIMADO: $1.392.292
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BANCO DE LOTES Proyecto Mixto
Ecobarrio
Finca Gurdián
Finca Dulce Lote en venta Lote baldíos Deportivo Parque de Dulzura Espacio verde Zona de Bosque Espacios de Dulzura Río Tiribí
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LOTES BALDร OS #
m
2
LOTES EN VENTA costo *
#
m2
costo *
1
345,97
$103 791,00
1
291,68
$87 504,00
2
310,40
$93 120,00
2
311,68
$93 504,00
3
325,32
$97 596,00
3
296,06
$88 818,00
4
319,31
$95 793,00
4
301,64
$90 492,00
5
719,24
$215 772,00
5
350,63
$105 189,00
6
304,67
$91 401,00
6
395,69
$118 707,00
7
12.974,51
$2 594 902,00
7
393,34
$118 002,00
8
306,06
$91 818,00
8
312,04
$93 612,00
9
301,04
$90 312,00
9
372,22
$111 666,00
10
300,26
$90 078,00
10
589,00
$176 700,00
11
288,98
$86 694,00
12
488,53
$146 559,00
10
3613,98
$1 084 194,00
13
294,445
$88 333,50
14
291,63
$87 489,00
15
305,82
$91 746,00
16
304,87
$91 461,00
17
317,59
$95 277,00
18
402,93
$120 879,00
19
279,70
$83 910,00
20
305,52
$91 656,00
21
303,13
22
381,02
23
352,47
$105 741,00
24
283,90
$85 170,00
25
280,94
$84 282,00
26
317,46
$95 238,00
27
385,63
$115 689,00
28
627,97
$188 391,00
29
333,77
$100 131,00
30
331,60
$99 480,00
31
360,87
$108 261,00
32
192,49
$57 747,00
33
310,85
$93 255,00
34
299,36
$89 808,00
35
293,61
$88 083,00
36
310,59
$93 177,00
37
290,98
$87 294,00
38
284,71
$85 413,00
TOTAL DE LOTES #
m2
40
104.058,88
$18 188 230,00
10
3 613,98
$1 084 194,00
$90 939,00
38*
3864960,48
$4 945 540,50
$114 306,00
39**
29459,645
$7 540 442,50
50
107.672,86
$19 272 424,00
39
417,52
$125 256,00
40
78.213,21
$11 731 981,50
40
104058,875
$18 188 230,00
costo *
* sin contabilizar lotes #7 y #40 *sin contabilizar lote #7
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HERRAMIENTAS DE GESTIÓN Este capítulo de Instrumentos de gestión del suelo busca facilitar y agilizar la aplicabilidad del Plan Regulador y la ejecución de proyectos propuestos para el caso de Hacienda Vieja, instrumentos replicables para el cantón de Curridabat en sus procesos de planificación urbana. Se ha buscado valorizar instrumentos existentes en la norma nacional, de los cuales algunos no han sido aprovechados históricamente en el país para los procesos de renovación urbana. Además, se proponen algunos instrumentos que no se contemplen en la normativa nacional, pero que podrían aplicarse e inscribirse de forma cantonal en el Plan Regulador o a través de ordenanza municipal. Estos esfuerzos por mejorar la habitabilidad urbana deben pasar por un proceso de reforma consensuado para el bien común y la coherencia territorial.
Instrumentos nacionales: a. Reglamento Renovación Urbana: ARTÍCULO 10. OBJETIVO DEL PROYECTO DE RENOVACIÓN URBANA Es la rehabilitación, regeneración, remodelación o conservación de las áreas urbanas con el fin de mejorar la calidad de vida urbana a través del aprovechamiento de los predios y edificaciones existentes, habilitación usos de suelo mixtos, mejoramiento del espacio público y la protección ambiental. Los Proyectos de Renovación Urbana podrán incluir la peatonización del espacio, accesibilidad universal, protección de los recursos naturales, rescate del paisaje urbano y del patrimonio histórico arquitectónico e intangible, el uso de energías alternativas, la priorización del transporte público, la variación de la densidad poblacional en los centros urbanos, u otros factores que impulsen la renovación urbana. El Proyecto garantizará la coherencia funcional de las actividades que se desarrollan en las áreas de acuerdo a sus propias necesidades y según la normativa vigente. ARTÍCULO 16. PRÁCTICAS INCENTIVABLES La Municipalidad podrá establecer incentivos para los Planes Proyecto de Renovación Urbana que promuevan alguna de las siguientes prácticas: 1) Donación de terrenos a la municipalidad. 2) Restauración de inmuebles patrimoniales de interés Municipal y Nacional, así como los declarados bienes inmuebles de interés histórico arquitectónico
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3) Mayor cesión de área para espacio público, de lo establecido en la norma. 4) Integración de cauces de ríos y quebradas al Proyecto. 5) Provisión de vías peatonales. 6) Implementación de usos mixtos en el Proyecto. 7) Edificación de equipamiento para educación o salud. 8) Sustitución de actividades no permitidas o no conformes. 9) La instalación de equipamiento urbano. ARTÍCULO 17. INCENTIVOS La Municipalidad podrá otorgar incentivos, a cambio de la implementación de alguna de las prácticas señaladas en el artículo 16 del presente Reglamento, podrá además determinar la posibilidad de que se utilice uno o varios de los siguientes incentivos en los Planes Proyecto para ello, deberán verificar la normativa aplicable para cada caso concreto: 1) Mayor cobertura 2) Mayor aprovechamiento de suelo 3) Mayor altura 4) Mayor edificabilidad 5) Simplificación de trámites 6) Exoneración parcial o total de impuestos municipales ARTÍCULO 18. CONCESIÓN DE POTENCIAL EDIFICABLE POR INVERSIÓN EN ESPACIO PÚBLICO La Municipalidad podrá conceder mayor potencial edificable en bienes inmuebles, en tanto se realice una inversión directa en obras determinadas por ésta como de interés público, que podrán ser áreas de parque, facilidades comunales, espacios públicos o infraestructura urbana. Lo anterior, sin perjuicio de los porcentajes mínimos de superficie establecidos para espacios públicos determinados por la Ley de Planificación Urbana. La Municipalidad que aplique este instrumento deberá elaborar la metodología de cálculo que garantice un reparto equitativo de cargas y beneficios.
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ARTÍCULO 19. REAJUSTE DE TERRENOS “El reajuste de terrenos se refiere a procesos de integración inmobiliaria, donde los propietarios ceden sus terrenos para dar paso a nuevos proyectos que implican la reconfiguración de un amplio sector urbano. Es una operación fundiaria que pretende revalorizar los predios subutilizados, generando plusvalías que al final son repartidas entre los participantes de la operación. En otras palabras, la cesión que se hace, es una cesión “voluntaria pero interesada” basada en las ganancias que se deriven del proyecto final.” Roy Allan Jiménez Céspedes, Qué es el reajuste de terrenos, agosto 2016 El reajuste de terrenos se realizará según lo dispuesto en los artículos 52 y 53 de la Ley de Planificación Urbana. Solamente se podrán desarrollar proyectos acordes con la zonificación en el nuevo predio producto de esta unión, con el aval municipal. Artículo 52. Ley de Planificación Urbana. - Las zonas a mejorar indicadas anteriormente, serán incluidas en el Mapa de Zonificación, tan luego la municipalidad interesada en corregir sus deficiencias apruebe formalmente el correspondiente programa de renovación. Desde entonces, y por él término de cinco años, pesarán sobre esas áreas restricciones para fraccionar o construir, en tanto no sean subsanadas sus deficiencias. Vencido dicho plazo, quedará por el mismo hecho insubsistente cualquier restricción debida a remodelamiento predial, y los permisos de construcción se ajustarán a los requisitos comunes. Artículo 53. Ley de Planificación Urbana. - En programa de renovación urbana, la facultad remodeladora permite a la municipalidad abrir y cerrar calles, así como rectificar su trazado. La municipalidad o el instituto gestionarán con los propietarios de los inmuebles sujetos a remodelación, lo correspondiente a redistribución de lotes, para arreglar por convenio el modo de reubicarles dentro de la misma zona, trasladarles a otra y efectuar compensaciones en dinero o en especie. ARTÍCULO 21. METODOLOGÍA PARA EL MODELO DE REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS Para realizar el Modelo de Reparto de Cargas y Beneficios, la Municipalidad tomará en cuenta lo siguiente: 1) Definir el aporte inicial de cada uno de los participantes, incluyendo el avalúo del costo individual de cada propiedad y otras inversiones de uso público tales como infraestructura, áreas de parque y facilidades comunales 2) Identificar el área bruta que corresponde a la totalidad del predio que será sujeto a reajuste de terrenos 3) Delimitar el área neta que corresponde al área bruta menos las restricciones urbanísticas y ambientales del predio 4) Determinar el área urbanizable que corresponde al área neta menos las cesiones públicas de acuerdo con el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana
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5) Verificar el uso del suelo de los predios objeto del reajuste 6) Calcular el aumento del valor de los bienes inmuebles que resulten de la operación del Reajuste del Terrenos ARTÍCULO 23. SOCIEDADES PÚBLICAS DE ECONOMÍA MIXTA PARA LA RENOVACIÓN URBANA Las Municipalidades podrán establecer y participar de sociedades públicas de economía mixta para la gestión específica de los Planes Proyecto de Renovación Urbana y para la proyección urbanística de los respectivos cantones, conforme al Código Municipal, y la Ley Reguladora de la Actividad de las Sociedades Públicas de Economía Mixta. El objetivo de estas sociedades es establecer el modelo de gestión conjunto, entre el sector público y privado, para Planes Proyecto de Renovación Urbana. Además, facilitará la compra de terrenos para la construcción de equipamiento urbano, vivienda, áreas verdes y recreativas. El modelo de gestión que se implemente a través de la sociedad deberá seguir los lineamientos y parámetros de este Reglamento, en especial procurará el reparto equitativo de cargas y beneficios en las operaciones urbanísticas. Las municipalidades en Costa Rica cuentan con la competencia por ley (Código Municipal, Articulo 3 inciso p) para construir sociedades públicas de economía mixta para la gestión de actividades de índole mercantil, la gestión de servicios públicos o bien cualquier actividad de interés público. ARTÍCULO 24. CONTRIBUCIONES ESPECIALES Hacia la recuperación de plusvalías derivadas de la valorización del suelo: Tasas o contribuciones que se pagan como contrapartidas por la obtención de un beneficio o mejora. Por ejemplo, la normativa en Costa Rica contempla la CEM (contribución especial de mejoras o contribución por valorización). Cuando la Municipalidad invierta en obra pública y mejoras urbanas que beneficien a la comunidad, podrá establecer un tributo que no debe tener un destino ajeno a la financiación de las obras públicas. Esto con la intención de recuperar la inversión inicial realizada. Artículo 77. Código Municipal: Dentro de los tributos municipales podrán establecerse contribuciones especiales, cuando se realicen obras que se presten a ello y que mantengan una relación apropiada con el beneficio producido. Estas contribuciones estarán a cargo de los propietarios o poseedores del inmueble beneficiado y se fijarán respecto de los principios constitucionales que rigen la materia. Artículo 70. Ley de Planificación Urbana. - Se autoriza a las municipalidades para establecer impuestos, para los fines de la presente ley, hasta el 1% sobre el valor de las construcciones y urbanizaciones que se realicen en el futuro, y para recibir contribuciones especiales para determinadas obras o mejoras urbanas. Las corporaciones municipales Transición Hacienda Vieja Producto 6
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deberán aportar parte de los ingresos que, de acuerdo con este artículo se generen, para sufragar los gastos originados por la centralización que de los permisos de construcción se realice. No pagaran dicha tasa las construcciones del Gobierno Central e instituciones autónomas, siempre que se trate de obras de interés social, ni las de instituciones de asistencia médico-social o educativas. Artículo 70 bis. Ley de Planificación Urbana. - Las personas físicas o jurídicas, privadas o públicas, que requieran permisos o autorizaciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, relativos a la aprobación de anteproyectos, permisos de construcción, usos del suelo y segregaciones, así como cualesquiera otros de su competencia, contribuirán económicamente con el pago del servicio, según las normas que dicte. b. Ley de Planificación Urbana: CONTRIBUCIÓN POR VALORIZACIÓN: Artículo 71. Ley de Planificación Urbana.- El costo total de las obras de pavimentación y de construcción de caminos públicos cuando estos crucen zonas urbanas, aceras, cordones y cunetas, alcantarillado pluvial y sanitario, acueductos y distribución e iluminación eléctricas deberán ser cargado y cobrado a los propietarios de los fondos directamente beneficiados, mediante la correspondiente tasa de valoración que fije la entidad estatal competente ejecutora de las obras, previa publicación de audiencia a los interesados en el diario oficial La Gaceta. En el costo total se incluirán, además de los materiales y la mano de obra con sus respectivas cargas sociales, los gastos de administración e ingeniería, el precio de los terrenos por adquirir, el pago de mejoras o indemnizaciones por edificaciones que han de ser demolidas o reparadas y, en su caso, los fondos financieros. Entre lo que debe pagarse por concepto de terrenos y mejoras y lo que corresponda por importe de la tasa de valorización se efectuará compensación directa e inmediata en cuanto a la parte correspondiente. Quien tenga que pagar algún valor con motivo de la compra-venta o expropiación podrán disponer hasta de diez años de plazo sujeto a un interés del ocho por ciento (8%) anual para la cancelación de lo adeudado. Los proyectos u obras de evidente interés público pueden ser exceptuados total o parcialmente del pago de la tasa de valorización.
Instrumentos a contemplar: CAPÍTULO DE PLANES MAESTROS MUNICIPALES DE LA PROPUESTA DEL NUEVO PLAN REGULADOR DE CURRIDABAT: Cuando un desarrollador o propietario pretenda plantear una propuesta de diseño y construcción sobre las propiedades seleccionadas, el mismo deberá revisar los planes maestros elaborados para las mismas por la Municipalidad y veri car que su propuesta encaje con los principios que dichos planes formulan. Con esto, no es necesario que la propuesta del desarrollador o privado sea igual a la planteada por la Municipalidad, sino que asemeje o supere a las propuestas municipales en el aprovechamiento del terreno,
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integración de recursos y elementos naturales, pro- moción de los usos mixtos y las alturas edilicias incentivables y ofrezca aportes a nivel urbano por medio de la creación de espacios y amenidades accesibles a nivel público. DECLARATORIA DE INTERÉS PRIORITARIO: Instrumento en donde se mapean los terrenos que se encuentran baldíos dentro de la ciudad y se otorga un plazo para su desarrollo, caso contrario la Municipalidad los expropia para el desarrollo de proyectos de interés público (desde vivienda de interés social, hasta parques). IMPUESTO PREDIAL PROGRESIVO O EL IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES PROGRESIVO: Inventivo de densificación y optimización del uso del suelo. Aumento progresivo del IBI para aquellas propiedades ociosas que al Municipio le interesa que sean desarrolladas. Se otorga un plazo perentorio para su desarrollo y se cobra un porcentaje sustancialmente mayor del impuesto para obligar a que el predio “cumpla con su función social”. “De esta forma, se desincentiva la práctica de mantener lotes de engorde y se aumenta la recaudación para construcción y mantenimiento de infraestructura, al mismo tiempo, se promueve la construcción de vivienda en las zonas de la ciudad con mejor infraestructura.” Roy Allan Jiménez Céspedes, Urbanismo e instrumentos de gestión del suelo en Costa Rica. Una mirada al reajuste de terrenos, julio 2016 DERECHO PREFERENTE, O DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO: “El derecho preferente le permite al Estado tener la preferencia en cualquier negociación sobre el suelo en las áreas determinadas como de interés público. En caso de que un inmueble sea declarado como de interés público, la persona propietaria debe ofrecerlo a la institución interesada antes de ponerlo en el mercado. Si la institución no deseara adquirirlo por el precio señalado por el propietario, entonces el inmueble sale al mercado privado. Si el inmueble tampoco es vendido por el precio indicado y el propietario decide reducir el precio, de nuevo se ve en la obligación que ofrecerlo primero al estado antes de volver a sacarlo al mercado. Esta figura permite que se seleccionen áreas para la construcción de equipamientos sociales, comunitarios o infraestructura, sin tener que recurrir a procesos de expropiación. Al mismo tiempo, permite establecer un seguimiento de los precios del suelo y su evolución en el mercado y permite tomar decisiones de compra en el momento que se considere oportuno.” Roy Allan Jiménez Céspedes, Urbanismo e instrumentos de gestión del suelo en Costa Rica. Una mirada al reajuste de terrenos, julio 2016 DERECHO DE SUPERFICIE: “El derecho de superficie es una herramienta muy utilizada en grandes ciudades del mundo, consiste en crear una separación entre la propiedad del terreno y el derecho de usar la superficie de ese terreno. El propietario de un inmueble puede conceder a otras personas físicas o jurídicas, el derecho de utilización de la superficie correspondiente a su terreno (Suelo, subsuelo y sobrevuelo) según lo establecido en la normativa urbanística Transición Hacienda Vieja Producto 6
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y en el código civil. Para efectos de la herramienta, es necesario que ambas partes suscriban un contrato. La concesión del derecho de superficie podrá acordarse tanto de forma gratuita o mediante un pago. El dueño del terreno continúa siendo el dueño del inmueble con todos los derechos y deberes que conlleva, además, puede negociar beneficios adicionales con la contraparte del contrato. Por otro lado, la persona que utiliza el derecho de superficie es dueño de la inversión que realiza y de las ganancias que se generen por el lapso de tiempo acordado en el contrato. Al final del acuerdo toda la inversión de infraestructura hecha en el terreno pasa a manos del titular del terreno. Esta figura es muy utilizada en países de América del Sur para la generación de vivienda social en terrenos del estado. Mediante la cesión del derecho de superficie el gobierno puede construir vivienda sin que necesariamente pierda la propiedad de la tierra. Por otra parte, las grandes ciudades chinas que han tenido un crecimiento acelerado en las últimas décadas (Shanghai, Beijing, Shenzhen, Hong Kong, entre otras) utilizan el derecho de superficie como una manera de incentivar la inversión extranjera y convertirse en zonas económicas especiales. Mediante derechos de superficie, se permite al inversionista no hacer una erogación de capital muy alta para conseguir el suelo y, por otra parte, permite al estado ser socio de las operaciones que llegan al territorio.” Roy Allan Jiménez Céspedes, Urbanismo e instrumentos de gestión del suelo en Costa Rica. Una mirada al reajuste de terrenos, julio 2016 CERTIFICADOS DE POTENCIAL CONSTRUCTIVO: “Los “Certificados de Potencial Constructivo”, son una herramienta de gestión urbanística que permite a los gobiernos locales, “materializar” las expectativas de desarrollo de la ciudad y colocarlas de forma anticipada en el mercado. Estos certificados funcionan como derechos “virtuales materializables” y son aplicados a zonas donde el municipio tiene proyectadas obras de infraestructura e intervenciones que vayan a generar ganancias por plusvalías. Ejemplo: Un municipio determina una zona de renovación urbana, emite certificados para obtener derechos constructivos de desarrollo preferencial en esas zonas (mayor aprovechamiento, por ejemplo). Un inversionista le compra este derecho al municipio y puede hacer efectivo ese beneficio si construye directamente en esa zona de renovación, o bien, puede re-vender ese derecho a otro inversionista. En países donde esta herramienta se utiliza, estos certificados pueden negociarse en la bolsa de valores. Es una herramienta que permite al municipio incentivar el desarrollo de áreas prioritarias sin necesidad de incurrir en gastos directos o exenciones de impuestos que afecten las finanzas públicas.” Roy Allan Jiménez Céspedes, Urbanismo e instrumentos de gestión del suelo en Costa Rica. Una mirada al reajuste de terrenos, julio 2016
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CONVENIOS DE APROVECHAMIENTO DE PREDIOS EN DESUSO Y VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL (CVAPD) : PRUGAM Artículo 116: En función de un Convenio Voluntario de Aprovechamiento de Predios en Desuso (CVAPD), La Municipalidad deberá desarrollar por un plazo no menor de cinco años, obras temporales para el disfrute y aprovechamiento público, así como el adecuado mantenimiento de propiedades privadas en desuso. El CVAPD no podrá crear derechos de posesión o propiedad sobre el inmueble. No obstante lo anterior, otorgará derechos de uso y aprovechamiento sobre el inmueble por lo que serán responsabilidad de la Municipalidad ejercer las obligaciones de conservación propias del propietario, de forma tal que finalizado el convenio voluntario, el propietario reciba de parte de la Municipalidad, el predio en buenas condiciones de uso. Artículo 117. Obligaciones de ambas partes: En la elaboración del CVAPD las partes deberán establecer las obligaciones que regirán el contrato voluntario. Los contratos deberán contener referencias específicas sobre: (a) El objeto del aprovechamiento temporal limitado a parque, área recreativa, área deportiva, área cultural o agricultura urbana. (b) El plazo acordado. (c) Constancia expresa de que el CVAPD es firmado por el propietario registral del bien inmueble y de que no existen gravámenes o anotaciones que puedan limitar el ejercicio del uso y aprovechamiento por el plazo acordado. (d) Constancia expresa de que el propietario registral del predio se compromete a respetar el CVAPD por el plazo acordado y que de no hacerlo deberá́ resarcir a la municipalidad de los gastos incurridos en las obras temporales y de los costos de mantenimiento. (e) Las obligaciones contractuales de ambas partes y el derecho exclusivo de la Municipalidad en cuanto al uso y aprovechamiento de la propiedad por el plazo determinado. (f) El alcance de los incentivos y exenciones de tasas municipales a favor del propietario del inmueble en razón de la cesión del uso y aprovechamiento temporal. } Artículo 118.- Delimitación: La Municipalidad delimitará en el Plan Regulador, las zonas sujetas a CVAPD y establecerá los incentivos urbanísticos y de exoneración de tasas municipales a los propietarios de dichos predios. Artículo 119.- Ocupación del suelo: Las Municipalidades deberán incluir disposiciones en sus Planes Reguladores que garanticen la vivienda de interés social, en las áreas del cantón destinadas a uso residencial. Entre un 5 y 20% del área residencial del cantón es lo recomendable.
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Ejemplos de aplicabilidad de los instrumentos de gestión del suelo:
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Derecho preferente Art. 16/17, 19 y/o 23 RRU Art. 18 RRU Art. 19 RRU Art. 24 RRU - Art.71 LPU Zona de Bosque Río Tiribí
Este mapa tiene como objetivo ejemplificar para cuáles de los proyectos propuestos en el plan maestro de Hacienda Vieja se podrían hacer uso de los instrumentos de gestión del suelo mencionados anteriormente, y cuáles de estos instrumentos se podrían aplicar para el desarrollo de los procesos de renovación urbana. Alamedas: En el caso de las alamedas, se podrían usar los artículos 16, 17, 19 y/o 23 del RRU y los artículos del PRUGAM sobre CVAPD dependiendo del caso, los cuales consistirían en:
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- Para el caso de los lotes baldíos propuestos como alamedas cubiertas, incentivar el propietario en ceder la planta baja como espacio público para crear la conexión deseada con el siguiente terreno y así crear la alameda. - Para los lotes baldíos y de dominio público, en los cuales se propone dejarlos libres de construcción, el artículo 23 del RRU permitiría crear alianzas público-privadas para poder financiar el proyecto y así desarrollar áreas verdes y recreativas. - En el caso de los lotes baldíos o que cuentan con inmuebles y de dominio privado, se podría aplicar el artículo 19 del RRU, el cual consiste en ceder el terreno para dar paso a nuevos proyectos que implican la reconfiguración de un amplio sector urbano, y por medio de la plusvalía que generaría esta intervención urbana (alameda), la cual será repartida entre los participantes de la operación, crear un equilibrio entre los propietarios y la Municipalidad para el beneficio del bien común. Obra pública: áreas recreativas, infraestructura vial, etc.: Para financiar los proyectos de infraestructura y pacificación vial, mejoramiento o creación de áreas verdes y recreativas, para el proyecto del centro cultural (lotes Liceo, escuela y Mercado), u otra obra pública, se podría aplicar el artículo 24 del RRU, el cual consiste en recaudar tasas o contribuciones especiales para financiar nuevas obras públicas y/o recuperar la inversión inicial realizada. Incentivar la mejora o creación de proyectos de interés públicos: - El artículo 18 del RRU permitiría crear y mejorar proyectos de interés público, como parques, facilidades comunales, espacios públicos o infraestructura urbana. En el caso de la Finca Gurdián, del Ecobarrio, del proyecto cultural colindante a la Finca Gurdián y del proyecto comunal del Club de Leones, se podría conceder mayor potencial edificable en los bienes inmuebles (respetando la norma establecida en el Plan Regulador), en tanto se realice una inversión directa en obras determinadas por ésta como de interés público (intervención en Parque de la Amistad, en Ruta Dulce o en infraestructura urbana en la nueva calle que crearía el Ecobarrio). - Asimismo, el capítulo de planos maestros de la propuesta del nuevo Plan Regulador de Curridabat es un instrumento que se podría aprovechar para el desarrollo de nuevos proyectos que se ubican en las zonas definidas como áreas de Planes Maestros Municipales.
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CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
CONCLUSIONES PLA N MAESTRO
- Carácter ambiental: Este proyecto posiciona el carácter ambiental de la zona como una fortaleza no solamente a nivel del ecosistema natural, sino también como un punto focal para enlazar y conectar socio-espacialmente los barrios colindantes, actualmente desarticulados por las características topográficas, de infraestructura vial y naturales que posee. Al considerar el río Tiribí, el Parque de la Amistad, la Finca Gurdián y la Autopista Florencio del Castillo como catalizador, permite llegar a una articulación coherente del territorio y de sus diferentes ecosistemas (urbanos y ambientales). - Carácter barrial: Las diferentes escalas de propuestas urbanas, arquitectónicas y de gestión del presente plan maestro, permiten consolidar el carácter barrial de la zona de estudio entendido como una fortaleza. Es decir, que cada área se debe abordar según sus funciones y usos que dependen de su posición estratégica en el cantón y de sus especificidades, y por lo tanto, crear tipos de proyectos y dispositivos urbanos específicos. En el caso de Hacienda Vieja, es consolidar el carácter barrial y de proximidad que se ha creado a lo largo del tiempo. - Cambio de Zonificación: Se propone modificar el Plan Regulador en cuanto a la ubicación espacial de la Zona Urbano Central de Hacienda Vieja por la que se propone en este plan maestro. Cabe destacar que esta modificación nace tanto de una análisis técnico, como de los procesos de participación ciudadana. - Apropiación ciudadana: Existe una falta de apropiación al barrio por parte de sus habitantes, actualmente el barrio no cuenta con un tránsito peatonal constante, de manera que no existe claridad del entorno que les rodea. - Diseño participativo: Los procesos de diseño participativo permiten analizar información del lugar de estudio de una manera más próxima, las dinámicas y actividades que se deben presentar en estos deben ser específicas y no generales, conociendo de antemano la generalidad del lugar, sus potencialidades y carencias, de manera que la información recolectada en los procesos participativos pueda llenar los vacíos de aquello que se desconoce. Por otro lado, las encuestas digitales como primer medio de aproximación permite acceder a aquellas generalidades de antemano y no caer en la redundancia de procesos.
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MOVILIDAD - Transformación del derecho de vía: El derecho de vía debe de considerarse como un ecosistema urbano en el cual diversas actividades pueden suceder, considerando las escalas de tránsito que existen -motorizado y no motorizado- y las demandas que cada una tiene, esto acompañado de componentes naturales para el control y manejo de aguas pluviales. La vía de responder y ser complemento a las fachadas de las edificaciones y el desborde de la actividad de las mismas. - Conectividad: La creación y mejoramiento de las conexiones norte-sur son fundamentales para propiciar principalmente la movilidad no motorizada, segura y cómoda para los ciudadanos del barrio y del cantón, mejorando las alternativas de medios de transporte y fomentando el uso peatonal constante de las vías, complementado con fachadas habitables y usos mixtos.
cre cimiento urbano - Vacíos urbanos: La cantidad de lotes baldíos en un área urbana consolidada, como lo es el barrio Hacienda Vieja, permite un amplio potencial de proyección de crecimiento, inyectando nueva población que aumente el tránsito y genere mayor demanda de comercios, servicios e infraestructura. Esto puede realizarse como parte del proyecto Date tu casa, considerando adicionalmente el interés del 56% de los vecinos con una propiedad para participar en algún proyecto, reflejado en la encuesta realizada a 81 encuestados. - Compacidad Urbana: Mayor altura edificatoria no implica necesariamente mayor densidad. Las alturas propuestas por el Plan Regulador deben ser cuidadosamente estudiadas para cada barrio y cada caso en específico, considerando las dimensiones de las vías existentes, el tamaño de las cuadras y el contexto inmediato del predio. En el plan maestro propuesto, se muestra un caso denso sin alcanzar las alturas máximas permitidas. - Piloto de desarrollo: Hacienda Vieja se considera como un barrio plan piloto de Renovación urbana y de densificación. Actualmente el barrio Hacienda Vieja tiene una densidad habitacional deficiente muy por debajo del promedio con 44 hab./ha; el Plan GAM 2013-2030 considera 120 hab./ha como Centralidades Integrales. La propuesta del plan maestro, considerando compacidad urbana y alturas edificatorias medias contempla un aproximado de 351 hab./ha, definido en esta normativa como una Centralidad Densa integral de alta densidad.
GESTIÓN - Herramientas de gestión de suelo: Estas son esenciales para actuar de manera significativa en el territorio e implementar proyectos que tengan un impacto real en la coherencia del territorio. Permitirán además asegurar la sostenibilidad de los proyectos y de la institución, trabajando de forma integral y en colaboración con la empresa privada, actor esencial para concretar los proyectos urbanos. - Escalas de economía: Incentivar los proyectos de usos mixtos tomando en cuenta no solamente el tipo de usos detallados, sino también su influencia a nivel cantonal, distrital y barrial. Las herramientas de gestión del suelo propuestas pueden también apoyar estos procesos. Transición Hacienda Vieja Producto 6
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RECOM ENDACIONES PLA N MAESTRO
- Escala barrial: Aunque el Plan Regulador permite hasta 11 niveles de construcción, se recomienda para la zona de Hacienda Vieja, contemplar las alturas propuestas en este plan maestro debido a la morfología urbana existente, al tipo de paisaje natural que la rodea y al carácter barrial, entendido como una cualidad. Sin embargo, para las construcciones que requieren llegar a los 11 niveles, se recomienda estructurarlas por medio de retiros frontales significativos al beneficio de la comunidad, los cuales deben ser de uso público y no privado, con el fin de mejorar la experiencia y morfología urbana en base a proporciones peatonales. Las herramientas de gestión del suelo proporcionan algunas estrategias para garantizar modelos urbanos adecuados para la zona estudiada. - Parque lineal La Amistad: La extensión y mejoramiento de infraestructura del Parque La Amistad como parque lineal, activando los márgenes de los ríos como espacio público, recreativo, deportivo y de contemplación a través de infraestructura de bajo impacto: miradores, senderos, decks, mobiliario, iluminación, así como la implementación de esculturas y arte local como atractivo. Propiciar el tratamiento de los ríos y del recorrido del agua pluvial, contención de aguas residuales, siembra de especies nativas, hoteles para abejas, etc. - Cubiertas con propósito: Creación de huertas, terrazas, techos verdes, uso de energías limpias o captación de agua; esto permite el uso de cubiertas para el complemento de la actividad urbana o arquitectónica, optimizando el aprovechamiento del territorio.
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MOVILIDAD
- Nuevas rutas de transporte: A nivel cantonal y/o regional deben implementarse rutas rápidas de transporte público masivo, que permita agilizar los sistemas de transporte evitando redundar en trayectos innecesarios. Estos deben contemplar energías limpias, sistemas centrales y tecnológicos de cobro, accesibilidad universal e infraestructura complementaria de funcionamiento. - Interinstitucionalidad: Debido al carácter nacional de la Autopista Florencio del Castillo, articular esfuerzos con instituciones claves (por ejemplo con ICE encargada inicialmente del proyecto de “Túnel San José-Cartago” de la Autopista y MOPT) para considerar dentro del crecimiento de Curridabat el estado del proyecto de conectividad y prolongación de la Autopista, y del proyecto de sectorización, aportando desde el gobierno local pautas y recomendaciones desde los estudios urbanos realizados en la zona circundante. En efecto, actualmente existen interrogantes sobre el estado del proyecto y se considera como una barrera física y social. - Intersticios urbanos: Las alamedas son estrategias de conectividad para fraccionar cuadras de gran tamaño, esto permite distancias caminables, nuevas áreas de encuentro y descanso para los ciudadanos, la extensión de las actividades al espacio público, así como menores velocidades del tránsito motorizado. - Rutas de “pedibus” capacitación y apropiación de la ciudad: Estrategia de movilidad en dónde los niños del sistema educativo del barrio ganan independencia y calidad de vida mientras van y vienen solos a la escuela, recorren por el parque la Amistad o van por las rutas Dulces, promoviendo un compromiso de participación de la comunidad, por medio del voluntariado o de una nuevo oficio para beneficiar a población excluida de otras opciones laborales. Para ello es necesario incidir en los diferentes grupos de edad, generar actuaciones que contribuyan al replanteo de actitudes por ambas partes: los niños deben poder experimentar y aprender a valorar los riesgos mientras la comunidad debe contribuir a poner las condiciones de viabilidad. Transición Hacienda Vieja Producto 6
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ECONOMÍA LOCAL
- Complejidad urbana: Implementar un plan de infraestructuras con redes de servicio, recogida neumática de residuos en el EcoBarrio y otros sectores, soluciones avanzadas en movilidad, red eléctrica redundante, fibra óptica a cada terreno, nueva red 5g, entre otros; para la creación de un suelo terciario del siglo XXI, consolidando un modelo de ciudad compacta y compleja. - Fortalecimiento de proyectos locales: Crear las condiciones para la formación de un ecosistema abierto de innovación. Fortalecer el carácter productivo dentro de Hacienda Vieja, favorecer las actividades intensivas en conocimiento e “industria skateboarding” (comunicación, souvenirs “El Caño”, festivales, ropa, accesorios, turismo local y regional), así como consolidar futuros parques lineales, áreas de encuentro, actividades al aire libre y diversidad de actividades deportivas. - Emprendedurismo: Propiciar la instalación de centros de creación de conocimiento, de centros de negocios y manufactura pequeña escala (fablab, centros de investigación, transferencia tecnológica, etc). Fomentar espacios de trabajo y encuentro para empresas, profesionales independientes, directivos y emprendedores. Colocar a Hacienda Vieja como barrio piloto para “Date tu Negocio”, ofreciendo asesoramiento fiscal, jurídico, contable, laboral y de seguros, con el apoyo de un equipo propio altamente especializado y comprometido, así como también la prestación de servicios de domiciliación de empresas, recepción de llamadas, oficina virtual, alquiler de despachos completamente equipados, salas de reuniones, de formación y videoconferencias, entre otras.
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INICIATIVAS CO MUNALES
- Incubadoras: En el proyecto de Centro Comunal y el Club de Leones, implementar Los Maker Spaces, estos espacios son claves para potenciar el desarrollo de la comunidad ya que son lugares para impulsar proyectos. Crear espacios físicos de colaboración abierta donde las personas tienen acceso a recursos, conocimiento, conexiones profesionales y herramientas que comparten para trabajar en sus proyectos con la finalidad de crear productos o servicios. - Actores Locales: Propiciar espacios de interacción y actividad al aire libre para que las distintas iniciativas locales existentes, como lo son Mercado Natural de Curri, Taekowondo, “El Caño”, entre otros; para que por medio de ellos se fortalezca la apropiación y el uso del espacio público. - Huertas urbanas: La creación de áreas productivas en espacios públicos abiertos, como es el centro urbano propuesto, generan nuevos puntos de actividad comunal. Esto se ve complementado por el Mercado Natural de Curri, la educación primaria y secundaria del barrio, así como capacitaciones para los vecinos, buscando fomentar una visión de alimentación consciente para el barrio.
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