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argent & placements
Dimanche 13 - Lundi 14 juillet 2014
Résidences de tourisme: derrière le rêve…
CLIGNOTANT Les ETF ont le vent en poupe
Sur le papier, ce placement offre de nombreux avantages. La réalité est quelque peu différente
L
a résidence de tourisme fait toujours rêver les épargnants. Sur les 150000 investisseurs que compte ce marché, 85 % sont des particuliers. Sur le papier, ce placement, quiconsiste à acheter un appartement dans une résidence pour le louer à des vacanciers, est attractif. Tout d’abord, il permet d’investir dans la pierre enbénéficiant d’un double avantage fiscal : une réduction d’impôt sur le revenu grâce aux régimes du logement meublé non professionnel (LMNP) et du dispositif CensiBouvard, ainsi qu’une exonération de TVA lors de l’acquisition. Ensuite, le particulier n’a rien à gérer. L’exploitant se charge de trouver les locataires et de lui reverser des loyers garantis par bail commercial. Fort de ces arguments, promoteurs et exploitants ne manquent pas de projets. Des Menuires (Savoie) à Boulogne-sur-Mer (Pas-de-Calais)enpassantparBeauval(Loiret-Cher), des dizaines de nouvelles résidences sont mises sur le marché. Sans oublier VillageNature, le «plus gros projet de resort touristique d’Europe» qui s’apprête à sortir deterreàquelqueskilomètresduparcEurodisney,danslesforêtsdeFerrièresetdeCrécy. Murs végétalisés, jardins suspendus, géothermie… de la résidence écolo grand luxe, qui sera commercialisée au prix fort – 5 200 euros/m2 – par Pierre et VacancesCenter Parcs (PVCP). Séduisant ? A voir, car la réalité est parfois moins idyllique. Premier piège : la garantie de loyer. « Cette promesse est un élément décisif de la vente», souligne l’avocat fiscaliste Paul Duvaux. Or ce n’en est pas vraiment une. En témoignent les affaires Resitel et Soderev, deux exploitants du groupe Lagrange qui, placés en procédure desauvegardejudiciaire,ontobtenudemilliers de propriétaires des baisses de loyer significatives pour poursuivre leur activité. « La garantie est un terme qu’il ne faut plus employer », admet Pierre Margeridon, le président du Syndicat national des rési-
Croissance NOMBRE DE RÉSIDENCES ET D’APPARTEMENTS DE TOURISME EN FRANCE Résidences Appartements 188 110
2 249 92 600 1 130
+ 99 %
2003
2014
25 %
C'est la part des résidences de tourisme dans l’hébergement touristique français.
+ 103 % 2003
2014
150 000
C'est le nombre d'investisseurs. A 85 % ce sont des particuliers.
SOURCE : SYNDICAT NATIONAL DES RÉSIDENCES DE TOURISME
dences de tourisme. En fait, si le loyer n’est pas renégocié durant le bail, il l’est souvent au renouvellement. Ainsi, 40 % des investisseurs chez Pierre et Vacances ont vu leurs revenus locatifs révisés au bout de neuf ans, dans des proportions allant de 10% à… 70%.
Redressement fiscal «Nos loyers étaient indexés sur le coût de la construction, qui a pris 40 % en dix ans là où l’inflation a pris 20 %. Ce modèle économiquen’étaitpastenable »,expliqueDominique Menigault, directeur général adjoint de Pierre et Vacances. Désormais, les loyers du groupe sont indexés sur l’indice des loyers plafonné à 2 % par an. Autre point à surveiller : le coût des travaux fixé lors du renouvellement du bail, qui peut atteindre deux années de loyer.
« Attention, si ce n’est pas spécifié dans le bail, ils sont à la charge du propriétaire », précise Paul Duvaux. Au Village Nature de Pierre et Vacances, ils peuvent atteindre 6 % du prix d’achat, soit près d’une année de loyer. «Les propriétaires sont informés et ne sont donc pas surpris, précise Dominique Menigault. Malgré cela, la rentabilité de nos résidences reste supérieure à celle de l’immobilier moyen. » Avant de se lancer, mieux vaut enfin avoirconsciencequesortird’untelinvestissement n’est pas aisé. Le bail commercial permet,eneffet,aulocataire(enl’occurrence l’exploitant) de réclamer une indemnité d’éviction si le propriétaire lui donne congé, même au terme du bail. En 2010, la société SMAS Tourisme avait réclamé 100 000 euros d’indemnité à chaque propriétaire de la résidence Port-Marine de Sainte-Maxime… De surcroît, l’exonération de TVA n’est réellement acquise qu’au bout de vingt ans.Si vouscédezvotrebienavant,vousrisquez d’être redressé par le fisc. C’est ce qui est arrivé à Eric Vanpoucke. En 2009, il préfère vendre au terme d’un bail de neuf ans, plutôt que d’accepter les nouvelles conditions de Pierre et Vacances : une baisse de loyer de 33 %. Redressé de plus de 14 000 euros au titre des années de TVA encore dues, il attaque Pierre et Vacances en raison des « modifications substantielles apportées à l’économie globale du montage financier ». En février 2013, le tribunal de grande instance de Paris reconnaît « une faute dans l’exécution contractuelle » et condamne l’exploitant à rembourser cette somme au plaignant. Une première. Pierre et Vacances a fait appel. Pour « sortir », la meilleure solution consiste à mettre en vente son bien, assorti du bail commercial, sur le marché secondaire, en prenant garde que les intermédiaires ne se montrent pas trop gourmands sur les frais. p Tatiana Kalouguine
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Egalement appelés trackers, les ETF (Exchange Traded Funds) sont des fonds indiciels cotés en Bourse reproduisant un indice ou un panier d’indices. Au cours du premier semestre, les souscriptions de ces produits ont atteint 32,1 milliards de dollars (23,6 milliards d’euros) en Europe, selon le cabinet Etfgi. Le dernier record datait de 2011, à 20,5 milliards. Aux Etats-Unis, les souscriptions ont atteint 126,6 milliards, contre un précédent record de 106,4 milliards. En Europe, c’est iShares (groupe BlackRock) qui domine ce marché devant Lyxor, filiale de la Société générale. p
QUESTION À UN EXPERT p a r M u r i el l e G a met, c h eu vr eu x n ota i r es
Immobilier: quand privilégier le droit d’usage à l’usufruit?
C
ette question se pose lors de la rédaction d’un testament. L’objectif est de transmettre un logement en profitant d’un cadre fiscal plus avantageux. Lors du calcul des droits de succession, la valeur d’un bien en droit d’usage et d’habitation est, en effet, évaluée à 60 % de la valeur d’usufruit, qui est elle-même inférieure à la valeur d’un bien en pleine propriété. Mais attention ! Le droit d’usage est plus contraignant que l’usufruit, car celui qui en profite (le conjoint survivant, par exemple) ne pourra louer le logement ni en tirer le moindre revenu. L’usufruitier, en revanche, perçoit les fruits et les revenus de ce bien. De plus, l’usufruit est un droit réel, susceptible d’être vendu, donné, ce qui n’est pas le cas du droit d’usage… Pour les frais d’entretien du bien : usufruitier et titulaire de droit d’usage et d’habitation ont les mêmes obligations. L’usufruitier peut, en plus, être tenu aux grosses réparations. Côté fiscalité : la taxe d’habitation est due par l’occupant au 1er janvier de l’année. La taxe foncière est en principe payée par le propriétaire ou l’usufruitier. Au titre de l’ISF, usufruitier et titulaire du droit déclarent la valeur du bien en pleine propriété. p
VILLES EN MUE
Espace vert, places piétonnes,viaduc… Poitiersmultiplie les chantiers pourtenir son rang
Le viaduc Léon-Blum, à Poitiers. DANIEL PROUX
E
n 2017, Poitiers ne sera plus qu’à une heure quinze de Paris et à à peine plus d’une heure de Bordeaux, grâce à la ligne à grande vitesse (LGV) qui reliera la capitale à la métropole girondine. Un atout, certes, mais qui n’est pas sans risque selon le maire (PS) de la ville, Alain Claeys : « Poitiers doit continuer d’être attractive pour éviter que la LGV, qui est un plus pour nous, n’ait aussi une autre conséquence, celle de rapatrier des centres d’activités sur Paris. » « Nous avons la chance d’avoir un CHU et un pôle universitaire important de 23000 étudiants, dont 4 000étrangers, c’est une ouverture formidable sur le monde », poursuit-il. Pour rester attrayante, la ville met les bouchées doubles. La mairie a d’abord réalisé un important travail de requalification de son centre-ville entre 2009 et 2013. Deux nouvelles places piétonnes (place Leclerc et square Républi-
que), 38 000 mètres carrés d’espace public, 4 000 places de parking, un nouvel espace vert (le jardin de Puygarreau) ont été aménagés pour un coût de 25 millions d’euros, dont 14,8 millions à la charge de la ville. Parallèlement, 160 millions d’euros ont été consacrés à la rénovation des quartiers sociaux.
Fluidifier la circulation Côté transport, un nouveau viaduc permet, depuis février, de fluidifier la circulation entre Poitiers ouest et le centre-ville en desservant la gare TGV. D’une longueur de 330 mètres et d’un coût de 38,6 millions d’euros, il est réservé aux bus, aux vélos, aux piétons et redonne un nouveau souffle aux quartiers ouest de la ville, assez populaires, comme Montmidi, Montgorges… Dans ce dernier, d’ailleurs, 35 hectares sont en cours d’aménagement, dont un tiers sera consacré aux activités
économiques, et les deux tiers restants à l’habitation. De quoi animer un peu plus le marché immobilier. «Ces quartiers sontplusfacilesd’accèsgrâceauviaduc et, si le contexte économique ne permet pas aux prix de grimper, les biens se vendent mieux », explique Patrick Russet, gérant d’une agence Guy Hoquet. A Montgorges, les tarifs oscillent entre 1 300 et 1800euroslemètrecarré.Unemaison à rénover de 66 mètres carrés sur un terrain de 400 mètres carrés s’est négociée 127 000 euros. Sur le plateau, c’est-à-dire l’hypercentre de Poitiers, les biens s’échangent entre 1 400 et 2 200 euros le mètre carré. Le haut de fourchette étant atteintpourdeslogementsdequalité avec jardin. p Colette Sabarly
n Sur Lemonde. fr Les prix au mètre carré partout en France dans la rubrique immobilier
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Céline est toujours vivant : sans cesse réédité, il est aussi l’un des auteurs français les plus traduits. Entre morgue et provocation, il affirmait avoir démodé tous les écrivains de son temps. Et il avait raison. Il y a, en littérature, un avant et un après Céline. Mais ses pamphlets antisémites jettent sur l’œuvre une ombre qui fait qu’on ne peut l’admirer sans s’interroger. Ainsi, vouloir lui rendre hommage dans ce horssérie reste un exercice périlleux. C’est autour de ce constat que s’articulent les contributions que nous publions, en particulier celles de Pierre Assouline, Delfeil de Ton, Jean-Pierre Martin, Yann Moix et de Jean-François Balmer, où chacun fabrique son Céline, avec une certitude : le bonheur de l’avoir lu et relu.