Property&Finance Guide #53, 2019 by Russian Guide

SEPTEMBER 2019 Issue 53

Thirty Six Zorra Condos почему это один из лучших проектов для инвестиций?

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ТОРОНТО:

выше взлетишь – больнее падать

Proper tyAndFinanceGuide.ca

КАК ПОВЛИЯЕТ ЗАКОН

о поддержке first-time buyers?

EDITORIAL

September 2019

От редактора Здравствуйте, сегодня я представляю вам очередной выпуск журнала "Property and Finance Guide". Этот журнал содержит полезную информацию для тех, кто интересуется недвижимостью и финансами, хочет научиться зарабатывать деньги на инвестициях, получать нужные советы от экспертов и узнавать новые стратегии. Этот журнал также для тех, кто желает купить дом для себя, правильно застраховаться, получить информацию от ведущих экономистов и финансистов. Эксперты научат вас, как правильно обращаться с деньгами, чтобы заставить их работать на вас. Это единственный финансовый журнал на русском языке. Здесь публикуются статьи специалистов Большого Торонто в областях финансов и недвижимости. Вы также найдете в нем, кроме коммерческих материалов и рекламы, множество некоммерческих статей о финансах и недвижимости. В этом выпуске немало важной информации для новых покупателей и продавцов, особенно в области финансирования покупки недвижимости. Это – уникальное в своем роде издание. Журнал "Property and Finance Guide" распространяется в банках RBC, магазинах, включая Yummy Market, и русскоязычных центрах. Его читают жители Оквилла, Миссиссаги, Этобико, Торонто, Вона, Ричмонд Хилла, Авроры и Ньюмаркета. Мне всегда будет интересно узнать ваше мнение о журнале или какой-либо статье. Присылайте ваши вопросы и пожелания на электронный адрес: PropertyAndFinanceGuide@gmail.com Если вы пропустили какой-либо выпуск журнала, то заходите на сайт www.PropertyAndFinanceGuide.ca И в конце, как всегда, мой девиз: Если ваши деньги не начнут работать на вас... ТО ...вы никогда не перестанете работать на деньги!

Алекс Мошкович

Property & Finance Guide

January 2015

DIRECTOR Alex Moshkovich EDITOR IN CHIEF Alex Moshkovich DESIGN Oksana Turuta PROOF EDITOR Lidia Ineshina PUBLISHER Russian Guide Publishing House t:

647-459-9459

propertyandfinanceguide@gmai.com

w: www.propertyandfinanceguide.com www.facebook.com/groups/ PropertyAndFinanceGuide/

Advertisers are responsible for the content and design of the advertising. The opinion of editorial staff may not necessarily coincide with opinion of authors of the published materials.

ISSUE 53

SEPTEMBER

2019

12 INVESTMENT & REAL ESTATE 6

Секрет успеха “Rent To Own” стратегии 10 Как повлияет закон о поддержке first-time buyers на рынок инвестиций в Оттаве?

HOME INSPECTION 8

Home inspection – для чего это нужно?

CONDO

12 Thirty Six Zorra Condos почему это один из лучших проектов для инвестиций на сегодня?

LEGAL ADVICE

14 Знаете ли вы ….?

REAL ESTATE

18 Рынок недвижимости Торонто: выше взлетишь – больнее падать

Proper tyAndFinanceGuide.ca

Премьера программы

На канале

В субботу, 21 сентября, в 9 часов утра Повтор: понедельник, 23 сентября, в 23:00 среда, 25 сентября, в 16:00

В студии - эксперты

Александр Мошкович и Максим Багинский

Присылайте вопросы на e-mail: RealEstateSecretTV@gmail.com 4

Property & Finance Guide ISSUE 53

NEWER DETACHED HOME WITH FINISHED BASEMENT IN BARRIE 3 Bedrooms, 3,5 washrooms

listed at $596,800

The opportunity is knocking at fast growing south Barrie! 3 bedrooms house at well sought after neighborhood with walking distance to top rated Elementary School, close to Community Centre, all amenities and Hwy 400 access. Professionally finished basement with spacious recreational room and full washroom. Open concept main floor, 9 ft ceiling with hardwood floor and porcelain tiles , extended to 39" upper cabinets in the kitchen with quartz counter top and backsplash, Oak Stairs With Metal Pickets, Spacious Deck To Enjoy outside, oversized tandem garage.

Anna Hvalov Sales Representative

Direct: 647-608-5958 Office: 416-495-4061 annahvalov@royallepage.ca

Агент по коммерческой недвижимости ПОКУПКА, ПРОДАЖА, ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ • Офисные здания/помещения, индустриальные помещения, плазы, многоквартирные дома. • Сделки с земельными участками для строителей и девелоперов. • Доступ к эксклюзивной базе данных (не на Realtor.ca).

Broker Royal LePage Commercial

Tel: 647-833-6542

kperelyg@gmail.com InvestingOntario.com Proper tyAndFinanceGuide.ca

INVESTMENT & REAL ESTATE ведущий рубрики Алекс Мошкович

Секрет успеха

“Rent To Own” стратегии Сегодня мы говорим о программе “Rent-to-Own”. Она создана для тех, кто хочет со временем стать владельцем дома, но на текущий момент может быть только его арендатором. Обычно это те люди, которые имеют хороший доход, но у них еще нет кредитной истории, или она не очень хорошая. Главная идея заключается в том, что квартиросъемщик подписывает еще один договор с опцией покупки снимаемого им дома по заранее установленной цене через 2-3 года. Квартплата жильца немного превышает квартплату за другие дома в его районе,и за это он получает кредит, который накапливается в счет первого взноса при выкупе снимаемого жилья. Дополнительно квартиросъемщик платит хозяину предоплату за опцию на право выкупа дома по заранее обговоренной цене. Эти деньги тоже идут в счет будущего первого взноса. Так как квартиросъемщик живет в доме, который в будущем будет его, то он и смотрит за домом соответствующим образом Всего один дом для инвестиций предлагает пять источников дохода! Максимальный результат при минимальных затратах Первый источник дохода – это предоплата. В этой ситуации этот первоначальный взнос составляет от 2 до 5 % от стоимости дома. Это немедленная прибыль с вложенных вами денег. Депозит, полученный от вашего жильца, также защищает вас от возможных проблем, связанных со сдачей дома. Второй источник дохода – это ежемесячное погашение кредита или мортгиджа вашим арендатором. При этом после вычета всех расходов, связанных с выплатой кредита, у вас остается определенная сумма денег, или чистая прибыль. Третий источник дохода – это ежемесячная плата за аренду, которая покрывает все расходы, связанные с кредитом, страховкой и налогом на недвижимость и приносит прибыль инвестору. Обычно, в случае “Rent-to-Own”, арендная плата на 10-20% выше, чем на аналогичные дома в этом районе, которые сдаются без перспективы перехода в собственность арендатора.

Четвертый источник дохода – это прирост стоимости на недвижимость или price appreciation. На сегодняшний день хороший дом в перспективном районе растет в цене в среднем на 5% в год. Пятый источник дохода – это возврат налогов от Canada Revenue Agency. Всегда есть затраты, связанные с благоустройством дома. Все, что связано с расходами на бизнес (сдача в аренду дома – это бизнес), уменьшает налогооблагаемую базу. Решать эти вопросы помогает профессиональный бухгалтер. Стратегия “Rent To Own” мне ещё нравится потому, что с ней хорошим людям проще обрести свои дома. Мои съемщики всегда дарят мне теплые объятия, приглашают на обеды, присылают собственноручно сделанные открытки с благодарностями и инвестируют в ремонт домов.

Создавая с вашим арендатором отношения, выигрышные для обеих сторон, вы переводите ваши инвестиции в режим автопилота.

8 советов, которые необходимо помнить, чтобы перевести вашу инвестицию в режим автопилота: 1

Получите более высокий доход от программы RTO. Сдавайте в аренду на 2030 % выше.

Получите депозит в самом начале программы.

Огромный спрос со стороны арендаторов на программу RTO существенно упрощает выбор хорошего арендатора.

Максимальная экономия материальных и денежных затрат, а также времени по обслуживанию и управлению, поскольку арендатор снимает помещение в аренду с целью дальнейшего выкупа. Арендаторы ответственны за первые $300 на ремонт дома каждый месяц.

Цена выкупа арендатором основана на будущей рыночной стоимости, до того, как учтены ежемесячные кредиты.

Арендаторы должны всегда оплачивать аренду в срок, чтобы получить ежемесячный кредит.

Вы сохраняете все налоговые льготы на период программы Rent To Own.

Если арендатор не купит вашу собственность, все выплаченные денежные средства (депозит и месячный кредит) считаются оплатой стоимости аренды, без возврата.

ВЫ ВЫИГРЫВАЕТЕ

ВАШ АРЕНДАТОР ВЫИГРЫВАЕТ Как всегда говорил Зиг Зиглар: «Вы можете иметь в вашей жизни все, что пожелаете, если вы поможете достаточному количеству людей получить то, что они хотят».

Property & Finance Guide ISSUE 53

И как всегда приведу реальный пример одной из моих последних сделок.

INVESTMENT & REAL ESTATE

ведущий рубрики Алекс Мошкович

Дом в Бэрри – 3 спальни, 3 ванны, и законченный бейсмент. 1400 кв. футов.Цена за $425,000. Аренда за $1950 в месяц. Rent To Own Аренда $2200.

After 3 years

Every month

Down payment – $85,000 Closing cost – $7,000 Deposit from tenant – $10,000 Price after 3 years - $499,900 Credit to tenant – $14,400 Mortgage down after 3 years – $23,000 Рост цены – $68,000 Cash Flow - $15,840 Total = Profit + cash flow + mortgage down - credit = $92,440

Rent - $1,750 Mortgage – $1,415 Tax - $275 Insurance – $80 Total expenses – $1,760 Cash Flow – $440

ROI (Return On Investment) = 100% или 33% годовых

ВСЕ ПОДРОБНОСТИ НА СЕМИНАРЕ

24 сентября

в 19:00 в Импрув Канада, по адресу: 7250 Keele street, Vaughan. Позвоните мне, чтобы зарезервировать места, по телефону: 647-459-9459.

Broker of Record c: 647-459-9459 e: TorontoInvestorForum@gmail.com Royal LePaige Terrequity Capital Realty Inc., Brokerage 211 Consumers Rd, suite 105, Toronto, ON 416-495-4061

Proper tyAndFinanceGuide.ca

HOME INSPECTION September 2019

HOME INSPECTION – для чего это нужно? Home Inspection - независимая инспекция недвижимости как отдельный вид услуг появилась и затем стала популярна именно в Северной Америке в 60-80-х годах прошлого века. Это стало возможным, вопервых, благодаря огромному количеству отдельных домов, которые, по новому законодательству США, надо было как-то проверять на техническую пригодность при купле-продаже, и, во-вторых, из-за очень глубокой стандартизации жилищного малоэтажного строительства в Америке и Канаде. Известно, что в 90-е и 2000-е годы были попытки экспортировать этот бизнес в страны бывшего Союза, но они не привели к каким-либо существенным успехам. Строительство малоэтажного жилья в этих странах не регламентируется по кодам так жестко, как здесь, и привязать обнаруженные недостатки к каким-либо стандартам было очень непросто. Так что же такое Инспекция недвижимости и в чем её уникальная ценность? Почему же так важно периодически проверять состояние вашего дома или коммерческой недвижимости, которую вы используете для бизнеса или инвестиций? Даже самые ухоженные на первый взгляд дома могут иметь существенные проблемы, которые практически невозможно обнаружить без специальных знаний и оборудования. Это могут быть скрытые или малозаметные протечки, проблемы с изоляцией стен и потолков, приводящие к утечкам тепла, проблемы с инженерными системами и пожарной безопасностью дома, потенциально опасные для здоровья и даже жизни его обитателей. Не говоря уже о наличии в доме плесени, вредителей или повышенной концентрации радона. Более того, могут возникнуть проблемы со страхованием дома после его покупки, если, к примеру, выяснится, что электрическая проводка в доме выполнена с использованием алюминиевых проводов по старым стандартам. В новых домах дефектов зачастую бывает больше, чем в старых. Например, могут быть забиты вентиляционные трубы, или недоставать изоляции, что определяется с помощью инфракрасной камеры и других диагностических приборов. На более ранних стадиях строительства инспектор может своевременно выявить неправильную закладку балок, структурных элементов, использование плохой древесины для

“studs”, стоек каркаса и многое другое, что потом закроется стенами, полом, потолком. Множество проблем может быть связано с непрофессиональными ремонтами или изменениями в конструкции и инженерных системах домов. Например, при ремонте производится прокладка труб и установка сантехники с ошибками, которые приводят к их неправильной работе, протечкам и появлению плесени. Также может быть некорректно выполнена работа по электропроводке, что может привести к ряду опасных последствий, таких как перегрев проводов и даже возгорание. Профессиональная инспекция дома позволяет быстро, за один день, получить полный отчет о состоянии всех систем вашего жилья именно в контексте их совместной работы, соответствия современным нормам и стандартам и их влияния на качество вашей жизни в доме. Такой комплексной проверки не делает больше никто из специалистов, связанных со строительством и его нормами. Современные инспекторы — специалисты самого широкого профиля, абсолютные универсалы – и это их главное отличие от узких специалистов, таких как электрики, структурные инженеры или водопроводчики, которые обладают более глубокими знаниями, но в только в своих областях. Инспекторов учат именно «видеть» дефекты, иногда даже совершенно неочевидные на первый взгляд, без применения каких-либо разрушающих действий, например, разборки стен или конструкций. Во время инспекции проводится визуальный осмотр основной структуры дома и его систем и компонентов, включая участок, на котором стоит дом, крышу и систему водоотвода, внешние стены, цокольный этаж, фундамент и конструктивные элементы. Далее проверяется состояние инженерных систем: отопления и кондиционирования воздуха, водопровода и канализации, электрооборудования, камина, чердака, изоляции и вентиляции. Затем проводится проверка работоспособности дверей, окон и состояния интерьера жилой недвижимости. Помимо выявления недостатков у заказчиков также появляется уникальная возможность сопровождать опытного инспектора и задать любые вопросы, чтобы узнать, как «работает дом», как нужно обслуживать его системы и на что надо обращать особенное внимание.

Property & Finance Guide ISSUE 53

Первоочередная задача инспектора – это обнаружение серьёзных дефектов, которые могут повлечь за собой дорогостоящий ремонт, или замену компонентов. Все серьезные дефекты перечисляются в отчете, который предоставляется заказчикам по результатам инспекции, вместе с фотографиями, пояснительными иллюстрациями и рекомендациями, что необходимо делать дальше. Зачастую рекомендуемыми действиями будет дальнейшее наблюдение или вызов специалистов узкого профиля для устранения дефектов. Инспекция недвижимости проводится в соответствии со специально установленными стандартами провинции Онтарио в этой сфере деятельности и не направлена на выявление нарушений строительных кодов, хотя некоторые изъяны могут быть именно такими нарушениями. Стандарты устанавливают минимально необходимый перечень и формат проверок в каждой области для того, чтобы адекватно оценить техническое состояние строения. Существует несколько видов инспекций недвижимости, которые часто путают с Home Inspection. На предмет соответствия новых домов строительным кодам проводится совсем другой вид инспекции – Building Inspection. Эту работу проводят муниципальные и городские инспекторы во время строительства или после ремонта, и это не имеет никакого отношения к тому виду деятельности, о котором мы беседуем в этой статье. С инспекцией недвижимости также часто путают Appraisal – оценку стоимости жилья, при которой тоже проводится детальный осмотр недвижимости оценщиками. В этом случае осмотр производится не с целью выявить недостатки, а получить максимум информации для более точной оценки недвижимости. Стандарты строительства и инспекции недвижимости постоянно совершенствуются, поэтому современные профессиональные инспекторы должны непрерывно пополнять свои знания. Многие колледжи и профессиональные ассоциации предлагают программы и дополнительные курсы для подготовки инспекторов. Я постоянно совершенствую свои знания и с интересом занимаюсь своим делом. Это реальная возможность помогать людям. И я вижу для себя очень большой потенциал в этом.

Anton Pranov, Home Inspector (416) 732-2165 e: inspector@truinspections.ca w: www.truinspections.ca

Gamble/Yonge $1,048,888

Bayview/19Th Avenue

3 1 bedrms executive town, in secluded, enclave, ravine lot!!! 2500 sq. ft of luxury! 2 decks, landscaped backyard. $$$ in upgrades. Very high rating schools, trails, shopping, TTC 2 min walk.

Modern executive town in the most demanded area of Lake Wilcox! Open concept w/double door&frosted glass garage door. Premium hardwood floor throughout,California shutters. One of the bedroom has balcony. Designer’s chandeliers in all rooms, upgraded tiles, seamless glass shower. Steps to school, parks, GO station & 404. Perfect for the family!

Richmond Hill $2,870,000

Custom built, on huge lot with great opportunity for swimming pool. 10’ ceiling on main & 2nd, 9’ in basement. Spacious kitchen w/double French door to huge deck. High end s/s appl, gas stove, B/I coffee machine. About 5900 sq. ft. of living space (4072 sq. ft. +). Designers chandelier, drapes & shades throughout. Custom made carved entrance door. Professionally landscaped front & backyard, interlocking, potlights inside & outside. Vintage Hickory 5» Hand Scraped hardwood on both floors.

$939,800

Upper Thornhill Estates $2,888,800

Major McKenzie/Bathurst $2,998,000

Большой 6-спальный 3-этажный дом с законченным бейсментом. Все в доме было улучшено, вложено около $400 тысяч дополнительно. 6998 sq. ft.

Самый престижный и востребованный район, тихая улица, задний двор выходит на открытое пространство. Более $250,000 вложены в улучшения. Потолки 10 ft. на 1-м и 2-м этажах, в basement - 9 ft. Детская игровая в Walk Out basement.

Right At Home Realty Inc., Brokerage 895 Don Mills Rd, #112 Toronto, ON, M3C 1W3

REAL ESTATE September 2019

Как повлияет закон о поддержке first-time buyers на рынок инвестиций в Оттаве? Сегодня мы продолжим говорить о растущем рынке жилья в Оттаве, и как это может помочь инвесторам в выборе правильного продукта для инвестиционных портфелей.

Как мы уже говорили в предыдущих выпусках журнала, многие авторитетные издания оценивают Оттаву как лучший город страны, опережающий земляков-конкурентов в большинстве сравнительных категорий. Особенно заметно лидерство в таких позициях, как приобретение новых автомобилей, рост населения, уровень преступности и безработицы, количество врачей на душу населения, и т.д. Районы, в которые мы инвестируем, растут на 8-10% в год, начиная с марта 2017 года (новое и недавно построенное жильё растёт в цене ещё быстрее), что легко объясняется традиционным предпочтением людей жить в домах современной постройки и пользоваться новыми электроприборами. Местные строители ожидают продолжения роста цен в этом году на новое жилье. В последнее время всё серьёзней обсуждается предложение федерального правительства, которое должно войти в силу в начале сентября 2019 о том, чтобы увеличить помощь людям, которые пытаются купить свое первое жилье, что может увеличить количество покупателей, особенно на новое жильё в ценовой категории до $500,000. Почему новое и почему до $500,000? А потому, что если вы попадаете под определение First-time buyer, и ваш семейный доход

до $120,000, то вы можете купить жильё стоимостью, превышающей в 4 раза ваш доход, т.е. до $480,000, при этом вкладывая только 5% downpayment. Государство добавит в этом случае 5% downpayment, если вы покупаете уже построенное жильё, и 10%, если приобретаете жильё от строителя. То есть, другими словами, любая молодая (или не очень :) пара с суммарным годовым доходом до $120,000 и небольшим downpayment теперь сможет купить жильё до $500,000!!! Как мы прекрасно понимаем, на $500,000 трудно найти новое жильё в Торонто и окрестностях, а в районе Оттавы мы можем спокойно найти новые townhouses около $400,000 и новые двухгаражные дома около $500,000, т.е. это должно привести определённое количество новых покупателей на рынок жилья, которые сейчас просто не могут себе позволить покупку из-за отсутствия достаточного downpayment. Мы считаем, что это должно привести к ещё большему подьёму цен на жильё в Оттаве, что является благотворной почвой для инвесторов, особенно тех, кто планирует купить новое жильё до начала сентября этого года. Какие районы мы считаем перспективными для инвестиций в Оттаве? Мы довольно интенсивно инвестируем в такие районы,

Property & Finance Guide ISSUE 53

как Южная и Северная Kanata, Stittsville, Barhaven, Nepean. B этих районах в последние годы идет довольно активная застройка домов, таунхаусов, коммерческих плаз. Вдобавок к этому, Северная Каната считается Северной Силиконовой долиной, и огромное количество компаний имеет здесь офисы (кстати, Apple тоже открыл недавно здесь свой филиал). Мы тесно работаем с большими группами инвесторов. Когда мы изначально планировали свои инвестиции, то консервативно рассчитывали на 20% годовых. Результаты же, которые мы видим сейчас, гораздо превосходят наши первичные ожидания. Вот основные причины, почему мы считаем, что инвестиции в недвижимость Оттавы на данный момент имеют смысл: 1 Мы покупаем проекты от строителя, которые существенно дешевле, чем аналогичное жилье, которое уже построено. 2 Так как объемы покупок большие, мы получаем дополнительные скидки и специальные бенефиты от строителя. 3 При первоначальном взносе 20% мы получаем $200 -300 cash flow ежемесячно, плюс квартиранты выплачивают нашу ссуду на жильё. 4 Мы делаем тщательную проверку потенциальных жильцов. 5 У нас есть проверенные специалисты, которые могут вести Property Management за $100 в месяц. Если вы заинтересованы узнать больше о подобных проектах - звоните мне, и мы обсудим, как и куда имеет смысл инвестировать конкретно в вашем случае. С уважением,

Vadim Svetlov

Broker c: 416.830.7129

Royal LePage Terrequity Capital Realty Inc. Direct: 416.830.7129 Office: 416.495.4061

10 months new, 2942 sq ft, tons of upgrades, facing green space. Unbeatable price!

Thornhill

Yonge & Weldrick

For Sale fully renovated 2 bed penthouse condo apartment, south view, underground parking for 2 cars.

3 years old, 1 plus den, high floor, south unobstructed view.

Bathurst & Centre

Ottawa

Sell your home in 45 days

GUARANTEED PROGRAM. For sale 1 plus den, only 2 years old condo. Great layout. Best Price!!!

Call me for details.

NEW CONSTRUCTION PROJECTS Townhomes start from $390,000 detached start from $479,000.

Yonge & 16th

Vaughan

Bathurst & Center

New condo for lease. 2 bedroom, 2 washroom. Short term lease available.

For lease detached home in Vaughan. Near Yummy Market. 3 bed + finished basement.

2 bed + deb, 2 washrooms, UNOBSTRUCTED VIEW.

Broker

Royal LePage Terrequity Capital Realty Inc. Office: 416.495.4061 Fax: 416.496.2144 Proper tyAndFinanceGuide.ca

CONDO

ведущий рубрики Максим Багинский

Thirty Six Zorra Condos -

почему это один из лучших проектов для инвестиций на сегодня?

Thirty Six Zorra Condos – новый проект компании Altree Developments, расположенный в Etobicoke, будет построен в Queensway neighbourhood. Это 36-этажная башня, имеющая 7-этажный подиум. Всего в проекте будет 460 квартир разных площадей от Studio до трёхспальных квартир. Проект имеет уникальное архитектурное решение: тут будут все удобства, соответствующие уровню пятизвездочных отелей, включая уникальный бассейн на крыше 36-этажной башни с захватывающими дух панорамными видами. Отличная транспортная доступность, в проекте предусмотрен постоянно курсирующий бесплатный шатл, который доставит жителей до ближайшей станции метро Kipling Station всего за 6

минут, а Islington Station - в 7 минутах езды, таким образом, путь до центра даунтауна при использовании метро займёт не более получаса. Кроме этого, ещё быстрее можно будет добраться до Union Station, используя GO-поезд, так как Mimico GO Station совсем недалеко от места застройки. В свободное время суток на машине за 10-15 минут можно будет добраться как до центра даунтауна, так и до аэропорта Pearson. Большинство клиентов нашей компании - это инвесторы, и мы не зря выбрали этот проект. Последние годы район Etobicoke стал очень популярен, а проект 36 Zorra очень выгодно отличается от других проектов этого района, хотя, к слову сказать, почти все проекты, выходившие в продажу в Etobicoke в по-

Property & Finance Guide ISSUE 53

следний год, были раскуплены молниеносно. Готовясь к продажам этого проекта, мы провели тщательный анализ района, и вот некоторые факторы, которые подтверждают, что выбран этот проект был не зря, и в будущем он принесёт инвесторам отличную прибыль. 1 Средняя цена в новых проектах даунтауна Торонто на сегодня – 1,200 $ за квадратный фут, и это мы говорим именно о средних проектах, расположенных далеко не в лучших районах даунтауна. Такие районы как Yorkville, University Ave, Bloor/ Bay и Bloor/ Yonge продаются по ценам от 1,500 $ за фут, а цены квадратного фута в лучших проектах перевалили за 2,000 $. Средняя цена квадратного фута в проектах, расположенных в Etobicoke Waterfront на сегодня, -1,065$, цена квартир в проекте 36 Zorra на наших первичных продажах будет всего 850$ за кв.фут, что на 41% ниже средней цены даунтауна Торонто и на 15% ниже рынка, для проектов, расположенных в районах, откуда в течение получаса можно добраться до центра даунтауна Торонто общественным транспортом. По нашему анализу, эти проекты продаются на данный момент по ценам около 1,000$ за квадратный фут площади квартиры. Естественно, девелопер не планирует продавать все квартиры в проекте 36 Zorra по 850$ за фут. По этим ценам мы сможем продать не более 20% проекта, после чего цены будут значительно подняты, и инвесторы, купившие квартиры на наших продажах, уже будут в плюсе. Мы ожидаем, что по итогам всех продаж средняя цена квартир в этом проекте будет близка к рыночной и окажется на уровне около 1,000 за квадратный фут.

Member of CREA•OREA •TREB 20 ЛЕТ опыта работы с инвестициями в недвижимость 4 Вот некоторые статистические данные

2 Средняя цена аренды двухбедрумной

квартиры в даунтауне на сегодня 2,900$ в месяц. Цена аренды аналогичной квартиры в районе, где будет построен проект 36 Zorra, - 2,700$ месяц, то есть при разнице в покупочной стоимости в 40% аренда отличается лишь на 7.5% В реальных цифрах это будет выглядеть следующим образом. Для покупки подобной квартиры в даунтауне Торонто нужно потратить 750,000$, и сдаваться она будет за 2,900$ в месяц. Для покупки квартиры в проекте 36 Zorra по нашим ценам, надо будет заплатить 550,000$, и сдавать её можно будет за 2,700. Если учитывать платежи по кредиту, мейнтенанс и годовые налоги, то по даунтауну инвестору придется ежемесячно докладывать почти 500 долларов, так как платы, получаемой от аренды, будет не хватать именно на столько. В 36 Zorra мы, наоборот, увидим положительное Cash Flow, то есть после выплат по кредиту, мейнтенанса и таксов у инвестора останется около 70 долларов в месяц от денег, получаемых за аренду. Следующим важным фактором в успеш3 ной инвестиции является подорожание недвижимости, и если в предыдущие годы безусловным лидером являлся даунтаун Торонто, то сейчас именно районы, находящиеся в радиусе, из которого можно в течение 30 минут добраться до центра даунтауна на общественном транспорте, показывают наибольший рост. Цены на квартиры тут значительно ниже, и этот сегмент пользуется у покупателей наибольшим спросом, соответственно, цены тут быстро растут.

по району будущего строительства проекта 36 Zorra. Численность населения района - 129,000, прирост населения - около 2.5% в год. 43% население проживает в кондоминиумах. Средний семейный доход жителей района - 128,448$, что на 25% выше среднего семейного дохода по Торонто, который на сегодня 102,721$. Район находится в бурной стадии развития: сносятся старые торговые плазы, и на их месте строятся новые современные комплексы, включающие в себя торговые и коммерческие помещения, жилые квартиры, рестораны, банки и сопутствующую инфраструктуру. В данный момент в муниципалитете Etobicoke в стадии согласования находятся больше сотни различных инфраструктурных проектов, включая новую станцию GO-поезда, расширение дорог, обустройство общественных зон. Всё это говорит о том, что район продолжает активно развиваться, и в ближайшее десятилетие и цены на жильё тут однозначно будут расти. Небольшую квартиру в проекте можно будет приобрести менее чем за 400 тысяч долларов, двуспальные квартиры будут стоить около 550 тысяч, и я абсолютно не сомневаюсь, что к моменту окончания строительства подорожание проекта будет глобальным. Мы начнём продавать квартиры в этом проекте 10 сентября, желающие забронировать квартиру могут сделать это на нашем сайте: www.NewGtaCondos.com, заполнив заявку на странице проекта, позвонив нам по телефону: 416-832-8343 или приехав в наш офис в Ричмонд-Хилле.

Maxim Baginskiy

Broker of Record Эксперт программы «Секреты Недвижимости» и ведущий программы «Канадская Мечта» на канале RTVI

• Эксклюзивные предложения от билдеров (до открытия официальных продаж, VIP SALES) • Лучшие цены и условия продаж • Минимальный первоначальный взнос • Лучший выбор квартир • Улучшенная отделка • Подробный анализ инвестиции • Высокая доходность. Полное сопровождение сделок: покупка > аренда > продажа • Большая база Эсаймента (нет на MLS SYSTEM) • Помогаем получить финансирование

Broker of Record / Investment Advisor Эксперт программы «Секреты Недвижимости» на RTVI и ведущий программы «Канадская Мечта»

ПРОВОДИМ СЕМИНАРЫ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ. РАСПИСАНИЕ СЕМИНАРОВ, А ТАКЖЕ ИНФОРМАЦИЯ О НОВЫХ ПРОЕКТАХ.

АРХИВ СТАТЕЙ И ТЕЛЕПЕРЕДАЧ НА САЙТЕ

NEWGTACONDOS.COM Right At Home Investments Group Brokerage Head Office: 895 Don Mills Rd 206B-2 Toronto, ON M3C 1W3 Phone: 647-288-9422 Presentation centre: 10376 Yonge St, Unit 306, Richmond Hill, ON L4C 3B8, Phone:416-832-8343

Proper tyAndFinanceGuide.ca

LEGAL ADVICE September 2019

Знаете ли вы ….?

7 ....что, если квартирант подал Notice of Termination, или Владелец и квартирант подписали Agreement to Terminate, то владелец может показывать жилье потенциальным квартирантам БЕЗ 24 часа Notice. Все что нужно сделать – предупредить настоящего арендатора о показе жилья. ОДНАКО, данной возможностью нельзя воспользоваться в случае продажи. Если жилье будет показано потенциальным покупателям – 24 часа Notice ОБЯЗАТЕЛЕН!

8 .…что, если вы, например, зять хозяина, проживаете в его доме, платите/не платите за жилье и делите кухню и ванную, то в слу1 .…что уборка снега и кошение травы – это обязанность владельца дома. Недостаточно просто в контракте прописать, что косить траву и убирать снег должен квартирант, необходимо составить договор с квартиросъемщиком о соответствующей выполненным работам оплате со стороны Владельца.

4 .…что арендатор квартиры не может подать жалобу на владельца в суд, рассказывая, что владелец does not provide the maintenance, если до этого он не поставил арендодателя в известность об этих проблемах и не дал reasonable time на устранение проблемы.

2 ...что платежи за Utilities можно перевести на квартиранта. При этом, в случае неоплаты счетов, квартирант сам будет нести ответственность перед этими компаниями. КРОМЕ воды. Задолженность по воде может перейти на Property Tax.

5 ….что в редких случаях в суде принимаются решения о выселении квартиранта. Решение о материальной компенсации получить проще, если есть документальное подтверждение (счета и квитанции).

3 ....что если вы правильно подали квартиранту форму 24 часа Notice, то вам не надо ждать разрешения на вход. Вы можете смело открывать дом (квартиру, комнату) своим ключом и входить.

6 ....что правильно составленный контракт и его соблюдение значительно уменьшает риск возникновения судебных разбирательств.

чае разногласий в браке, вы можете оказаться на улице, что называется «без суда и следствия» (Residential Tenancy Act не распространяется на такие случаи).

По вопросам, связанным с Landlord and Tenant Disputes, обращайтесь к EVP Legal Service

416-8544957

The Art of Defending Your Interests

Property & Finance Guide ISSUE 53

HOME and COMMERCIAL

MORTGAGE SERVICES

Mortgage for:

First time homebuyers Business for self or commission sales New immigrants Help with down payment

Impaired or absence of credit Renewals, debt consolidation 2nd home mortgage Reverse mortgage (for seniors only)

Investors:

Rental property financing Apartment buildings (low-rise, high rise, multiplexes) 2nd mortgage investments

Commercial mortgage

Natalia Ocuni Mortgage Broker FSCO #M8004166

400 Apllewood Crescent, #100 Vaughan, ON, L4K 0C3

C: P:

416.899.2463 647-352-2001

Medical and professional offices Office buildings Industrial units Gaz stations Financing of equipment WIDE SELECTION OF FINANCING PRODUCTS

www.mortgagearchitects.ca/nataliaocuni

Proper tyAndFinanceGuide.ca

Anna Alexandrovski Sales Representative

t: 647-969-5950 e: RealEstateForCanadians@gmail.com 211 Consumers Rd, suite 105, Toronto, ON, M2J 4G8 Office: 416-495-4061

BATHURST AND CENTRE $380,000

GORGEOUS 1 BEDROOM

BATHURST/CENTRE $548,000

LUXURIOUS BUILDING

Gorgeous 1 bedroom East View apartment with 9 Ft Ceiling, Upgraded Extended Kitchen Cabinets With Granite & Backsplash. S/S Kitchen Appliances, Laminate Flooring, Walk To Disera Shopping Village, Promenade Mall And Plazas and more.

Luxurious Building On Disera Drive, Two Bedrooms Split Layout With Two Full Washrooms, Huge Terrace, Parking, Granite Countertop, 5 Appliances. Swimming Pool, Whirlpool, Sauna. Walking Distance To Promenade Mall, Park, School, And Bus Transportation.

YONGE AND 16TH AVE $400,000

KEELE & RUTHERFORD $549,000

1 BEDROOM + DEN

BRIGHT & FRESH

1 Bedroom + Den with Unobstructed View, Bright And Spacious, Freshly Painted, New Light Fixtures Installed, Granite Counter Tops Plus Lots Of Upgrades. Move In Condition. One parking and Locker.

Bright & Fresh 2 Storey, 2 Bedroom Condo Located In Maple. Spotless Corner Unit With Over 900 Sq.Ft & A Large Private Terrace Overlooking The Ravine. Quartz Countertops & Stainless Steel Appliances In The Kitchen. Master Bedroom Has An Ensuite Bathroom & Walk-In Closet.

YONGE ST. & MAJOR MACKENZIE $458,000

BAYVIEW/ HIGHWAY 7 $619,000

1 BEDROOM + DEN

The Dynasty Condominium Situated In The Heart Of Richmond Hill. 1 Bedroom + Den, 2 bathroom 1100sqft, 2 parking spaces, and locker. Maintenance include all the utilities, and Amenities Such As,Indoor Pool, Fitness Rm, Party Rm, 24Hr Security.

2 BEDROOM + DEN

2 Bedroom plus den East Ravine View 10' Ceiling, Granite Counter Top, Open Concept, Split Bedrooms Plan. Bus Stop At Front Of Building, Easy Access To Hwy 407/404, Go Station, Supermarket, Restaurant, And Theater. 2 Parking spots and one locker.

Maryna Orzhekhovska Sales Representative

Cell: 647.989.4545 I Direct: 416.495.2392 e: marynaorzhekhovska@royallepage.ca 211 Consumers Rd, Suite 105, Toronto, ON, M2J 4G8 Office: 416-495-4061

Barrie Painswick $484,500

Barrie, North $549,900 Excellent raised bungalow in desirable SE Barrie. Professionally finished from top-bottom. Approximately 2,200 Sq. Potential To convert Into a Legal Duplex and Build two units of 2Bed+1Bath and Collect Rent of $1,650+$1,350=$3,000. AMAZING DEAL!

Barrie, Allandale Heights $499,900 Enjoy A Private Southern Exposure Backyard Oasis With A 16' X 32'. Potential to Convert Into a Legal Duplex! Upper Apartment 2Bed+1Bath! Lower Unit 2Bed+1Bath. Earn Income of $1650+$1400=$3050! Great Investment!

Barrie, Innishore $524,900 Minutes From Barrie South "Go", Waterfront & Major Shopping. Well Maintained, Open Concept, Hardwood Floors and Much More! Potential To Convert Into a Legal Duplex. Upper Apt. 2Bed+1Bath! Lower Apt. 1Bed+1Bath. Earn Income of $1,650+$1,300=$2,950. Amazing Investment!!!

Desirable North end Barrie neighborhood mins from Georgian Mall, Major Shops, Parks, Schools, Transportation. Shows like a model home. Potential to Convert Into a Legal Duplex! Upper Apartment 3Bed+1Bath! Lower Unit 2Bed+1Bath. Earn Income of $1750+$1400=$3150!

Barrie, City Centre $559,000 Already A Legal Duplex!!! Upper Level- 3 Bedrs, Large Living Area, Dining Room, Main Floor And Large 4 Pc Bathroom With Rain Shower. Walk Out To Rear Yard. Lower Level: 2 Large Bedrms, 4 Pc Bath. Each Unit Has Separate Laundry! Currently Generating $3200 A Month Income! Woow!!!

Barrie, South $539,900 Legal Duplex In A Desirable, Family Friendly Neighbourood In South Barrie. Close To Shopping & Hwys. Updates: Bathroom, Kitchen, Flooring, Some Windows, Furnace & Roof. Brand New Deck.Fully Fenced Yard. Lower Level 2Bed+1Bath Rented $1400. Upper Level Can Be rented for $1650. Great Investment!

REAL ESTATE September 2019

Рынок недвижимости Торонто: выше взлетишь – больнее падать Продолжение. Начало в августовском выпуске.

Здравствуйте, меня зовут Наталья Слобидкер! Я профессиональный full-time риелтор, специализируюсь на предпродажной подготовке недвижимости, разработке стратегии продаж и сведению рисков операций с недвижимостью к минимуму. Моя задача: минимум стресса — максимум выгоды при любой сделке с недвижимостью.

ний. В тот год рынок недвижимости Торонто не только поднялся на почти 10%, он еще и установил несколько рекордов и пересек парочку рубиконов. На фоне понижения ипотечных ставок впервые в истории было совершено более 100 тысяч (!!!) сделок, и средняя цена отдельно стоящего дома в Торонто перевалила за миллион! И как-то осталось почти незаметным, что канадский доллар, в отличие от рынка недвижимости, стремительно падал, и к концу 2015 достиг 1.4 по сравнению c американскому. А это значит, что для тех, кто считает в другой валюте, цены у нас УПАЛИ!!! Халява, надо брать!!! - вскрик-

Сегодня моя статья для тех, кто пытается понять, что же происходит на нашем канадском рынке недвижимости. Это большая и сложная тема, и мы начали говорить об этом в августовском номере. Я объяснила, почему рынок недвижимости так влияет на экономику страны и так от нее зависим. Мы рассмотрели основные причины приседания рынка в 2008 году, а также его возрождение в 2009-2014 годах. Именно тогда средняя цена недвижимости в общем выросла аж на 60% за 5 лет!!! Это означает, что средний дом стал дороже на целых 200 тысяч!!! И вроде, казалось, куда еще расти...но последующие три года смогли удивить даже бывалых.

3. 2015.. И УНОСИТ ЕГО...

Или как 2015 оставил позади себя шлейф новых достиже18

Property & Finance Guide ISSUE 53

нули иностранные инвесторы и бросились скупать все подряд.

4. 2016 – ИСТЕРИЯ ПОД ДЕВИЗОМ «ЭТО ТВОЙ ПОСЛЕДНИЙ ШАНС»

Казалось, что беспрецедентный рост рынка не может продолжаться, и 2016 ознаменуется если не охлаждением, то хотя бы стабилизацией. Но куда там! Оглядываясь на друзей и знакомых, зарабатывающих сотни тысяч просто перепродавая дома, купленные несколько месяцев назад, народ охватила паника. Если я не куплю сегодня, завтра это уже будет мне не по карману! Особенно сильно это повлияло на тех, кто планировал купить свое первое жилье. Казалось – протяни еще чуть-чуть, и этот поезд уйдет навсегда, особенно, когда все вокруг пестрит вывесками: "SOLD OVER ASKING" (продано выше запрашиваемой цены). И действительно, каждый или почти каждый дом продавался выше запрашиваемой цены и выше такого же дома на улице, проданного за пару дней до этого. И не удивительно, ведь основной стратегией продажи стали так называемые “multiple offers” - продажи аукционного типа, когда цену дома изначально намеренно занижали, чтобы создать ажиотаж. В итоге дом продавался на десятки тысяч

REAL ESTATE September 2019 кончилось и почему, то читайте продолжение анализа в следующем номере! Если у вас есть еще какие-нибудь вопросы, на которые вам бы хотелось получить максимально честные ответы, или вы просто хотите оценить свою недвижимость или начать поиски новой, то звоните мне, и я с удовольствием вам помогу!

дороже самых смелых ожиданий хозяев. Я помню, продавала дом, красная цена которому (на основе анализа последних продаж подобных домов) была 1.6 млн, а продан он был выше 1.9! То, что творилось в момент продажи трудно описать. КАЖДЫЙ следующий дом продавался ДОРОЖЕ, даже если он был объективно хуже. Иногда дома продавались просто за считанные часы. Просмотр домов превратился в систему мгновенного реагирования. Для того, чтобы удовлетворить клиента, ищущего в нескольких районах параллельно, надо было сбивать команду из риелторов, каждый из которых сидел в определен-

ном районе на низком старте, готовый сорваться в момент, когда очередной дом выходил на рынок. Мое портфолио каждую неделю пополнялось домами и квартирами, которые люди покупали НЕ ГЛЯДЯ! В итоге этого безумия осенью 2016 года цены на отдельно стоящие дома поднялись почти на 30% по сравнению с предыдущим годом.

Наталья Слобидкер, Sales Representative Specialist

416-333-7418 Real Estate Sales Representative,

Top producer 2014-2018 Top Company Sales Award Winner 2016, 2017 Certified Negotiations Expert Canadian Certified-Staging Professional Pre-sale Renovation expert Upperside Real Estate

И тогда же появились первые признаки того, что скоро это все обвалится. И тогда же кондо-рынок, гордо подняв голову, вышел на передовую.

* Все сказанное в этой статье является частным мнением и не может быть расценено как юридический совет.

Если вам интересно, чем же все это за-

Фотографии взяты с сайтов: ChrisScott.ca, century21.ca

Proper tyAndFinanceGuide.ca

ИНВЕСТИРУЙТЕ С ТЕМИ,

SALESMAN

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ В

DOORS

КТО ЭТО УЖЕ ДЕЛАЕТ ДЛЯ СЕБЯ! • OAKVILLE, BURLINGTON – ДОМА ПОД РЕНТ В ПЕШЕХОДНОЙ ДОСТУПНОСТИ ОТ ОЗЕРА.

• HAMILTON, WATERLOO/ KITCHENER: STUDENT HOUSES.

• СТРОИТЕЛЬСТВО НОВЫХ ДОМОВ. • НОВЫЕ CONDO ОТ СТРОИТЕЛЯ.

WINDOWS

FREE DIAGNOSTIC when you FIX with us

В СВЯЗИ С РАСШИРЕНИЕМ БИЗНЕСА, В КОМПАНИЮ ПО УСТАНОВКЕ ОКОН И ДВЕРЕЙ, ТРЕБУЕТСЯ ОПЫТНЫЙ SALESMAN. • ОТЛИЧНЫЕ УСЛОВИЯ • ВЫСОКИЕ КОМИССИОННЫЕ • МНОГО КЛИЕНТОВ • РАБОТАЕМ В GTA

416-800-0511

Sales Representative

Андрей Костюнин Call or text at 416-716-5222 More info on www.BestGTAHomes.com

Your Neighbourhood Business Centre

SET UP

YOUR BUSINESS

IN A REAL

OFFICE BUILDING 10271 YONGE ST. #302, RICHMOND HILL, ON L4C 3B5

Marina Neiman-Fishman

(905) 237-4653

▪ ▪ ▪ ▪

Corporation & Personal Income Tax HST, Payroll, Tax Planning Financial Statements - Compilations Financial Advice by Certified CPA Accountant ▪ Business Registration/Closing

Protect What Matters Most • • • • •

Property & Finance Guide ISSUE 53

Mortgage Protection Life Insurance Health Coverage Group Benefits Travel Insurance

elena@lukelfs.com www.lukelfs.com

647-261-6020 4646 Dufferin St, Unit #3

НА ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ

ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ

* при оформлении продажи и покупки в нашем офисе.

АЛЕКС ФРИДМАН ПРЕДОСТАВЛЯЕМ ВСЕ ВИДЫ НОТАРИАЛЬНЫХ УСЛУГ И ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ сделок с недвижимостью в Онтарио, включая:

Адвокат – Нотариус

Член Коллегии Адвокатов Онтарио и Израиля ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ В ТОРОНТО И В ИЗРАИЛЕ

• Cделки с недвижимостью (покупка, продажа, рефинансирование) • Наследство и завещания • Оформление доверенностей • Справки об отсутствии судимости из Израиля • Нотариальные услуги (при необходимости выезд на дом) • Востребование документов из госучреждений Израиля • Перевод документов • Справка о нахождении в живых для Израиля

• покупку и продажу (жилой и коммерческой) • оформление ипотек /ссуд (mortgages) • рефинансирование • оформление передачи права собственности (title transfer)

Высокий профессионализм, конфиденциальность, ответственность за результат и особое отношение к клиенту.

Tel: (647)952-0827

Fax: (647) 795-4672

E-mail: svaliyeva@ynlclaw.com Web: www.valiyevalaw.com

655 Sheppard Ave. W. (Bathurst & Sheppard) Toronto ON M3H 2S4 T:

416-665-9090

647-261-9080

Адвокат-нотариус

Мы сэкономим ваше время и деньги

ЭФФЕКТИВНЫМ ДОСТИЖЕНИЕМ ВАШИХ ЦЕЛЕЙ.

647.784.6377

www.mlklaw.ca

WE ACT FOR YOU IN: - Real Estate - Wills & Estate - Corporate Commercial - Estate Administration

Proper tyAndFinanceGuide.ca

REAL ESTATE September 2019

GTA REALTORS® Release August 2019 Stats ORONTO, SEPTEMBER 5, 2019 – Toronto Real Estate Board President Michael Collins announced that Greater Toronto Area REALTORS® reported 7,711 residential sales through TREB’s MLS® System in August 2019. This result represented a 13.4 per cent increase compared to 6,797 sales reported in August 2018. On a monthover-month basis, after preliminary seasonal adjustment, sales were up by 0.8 per cent. GTA-wide sales were up on a year-over-year basis for all major market segments, with annual rates of sales growth strongest for low-rise home types including detached houses. This reflects the fact that demand for more expensive home types was very low in 2018 and has rebounded to a certain degree in 2019, albeit not back to the record levels experienced in 2016 and the first quarter of 2017. Market conditions also became tighter in August 2019 compared to a year ago because, while sales were up year-over-year, new listings were down by three per cent over the same time period to 11,789. Year-to-date, growth in sales has well outstripped growth in new listings. This is why overall active listings counted at the end of August were down by more than 11 per cent compared to August 2018. The MLS® Home Price Index Composite Benchmark for August 2019 was up by 4.9 per cent on a year-over-year basis. The average selling price, at $792,611 in August 2019, was up by 3.6 per cent year-over-year. Both the MLS® HPI benchmark prices and average selling prices were up on an annual basis for major market segments. The condominium apartment segment continued to lead the way in terms of price growth, followed by higher density low-rise home types and finally detached houses.

Property & Finance Guide ISSUE 53

Terms & conditions apply. Call for more info: 647-459-9459