OC TOBER 2019 Issue 54
РЫНОК НОВОСТРОЕК TОРОНТО
в октябре, сразу 5 горячих проектов!
стр. 6
LAWFUL RENT v DISCOUNT.
Lease agreement issue
ЧТО ПРОИСХОДИТ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ В ОТТАВЕ
после принятия закона?
Аврора –
ЖЕМЧУЖИНА GTA
EDITORIAL October 2019
От редактора Здравствуйте, сегодня я представляю вам очередной выпуск журнала "Property and Finance Guide". Этот журнал содержит полезную информацию для тех, кто интересуется недвижимостью и финансами, хочет научиться зарабатывать деньги на инвестициях, получать нужные советы от экспертов и узнавать новые стратегии. Этот журнал также для тех, кто желает купить дом для себя, правильно застраховаться, получить информацию от ведущих экономистов и финансистов. Эксперты научат вас, как правильно обращаться с деньгами, чтобы заставить их работать на вас. Это единственный финансовый журнал на русском языке. Здесь публикуются статьи специалистов Большого Торонто в областях финансов и недвижимости. Вы также найдете в нем, кроме коммерческих материалов и рекламы, множество некоммерческих статей о финансах и недвижимости. В этом выпуске немало важной информации для новых покупателей и продавцов, особенно в области финансирования покупки недвижимости. Это – уникальное в своем роде издание. Журнал "Property and Finance Guide" распространяется в банках RBC, магазинах, включая Yummy Market, и русскоязычных центрах. Его читают жители Оквилла, Миссиссаги, Этобико, Торонто, Вона, Ричмонд Хилла, Авроры и Ньюмаркета. Мне всегда будет интересно узнать ваше мнение о журнале или какой-либо статье. Присылайте ваши вопросы и пожелания на электронный адрес: PropertyAndFinanceGuide@gmail.com Если вы пропустили какой-либо выпуск журнала, то заходите на сайт www.PropertyAndFinanceGuide.ca И в конце, как всегда, мой девиз: Если ваши деньги не начнут работать на вас... ТО ...вы никогда не перестанете работать на деньги!
Алекс Мошкович
2
Property & Finance Guide
January 2015
DIRECTOR Alex Moshkovich EDITOR IN CHIEF Alex Moshkovich DESIGN Oksana Turuta PROOF EDITOR Lidia Ineshina PUBLISHER Russian Guide Publishing House t:
647-459-9459
e:
propertyandfinanceguide@gmai.com
w: www.propertyandfinanceguide.com www.facebook.com/groups/ PropertyAndFinanceGuide/
Advertisers are responsible for the content and design of the advertising. The opinion of editorial staff may not necessarily coincide with opinion of authors of the published materials.
10
14
ISSUE 54
OCTOBER
2019
12
INVESTMENT & REAL ESTATE 6
10 секретов, как продать дом по максимальной цене 16 Что происходит на рынке жилья в Оттаве после принятия закона о поддержке first-time buyers?
LEGAL ADVICE
14 LAWFUL RENT v DISCOUNT. Lease agreement issue
REAL ESTATE
18 Аврора – жемчужина GTA
CONDO
12 Рынок новостроек Tоронто в октябре, сразу 5 горячих проектов!!!
Proper tyAndFinanceGuide.ca
3
Премьера программы
На канале
В субботу, 19 октября, в 9 часов утра Повтор: понедельник, 21 октября, в 23:00 среда, 23 октября, в 16:00
В студии - эксперты
Александр Мошкович и Максим Багинский
Присылайте вопросы на e-mail: RealEstateSecretTV@gmail.com 4
Property & Finance Guide ISSUE 54
NEWER DETACHED HOME WITH FINISHED BASEMENT IN BARRIE 3 Bedrooms, 3,5 washrooms
listed at $596,800
The opportunity is knocking at fast growing south Barrie! 3 bedrooms house at well sought after neighborhood with walking distance to top rated Elementary School, close to Community Centre, all amenities and Hwy 400 access. Professionally finished basement with spacious recreational room and full washroom. Open concept main floor, 9 ft ceiling with hardwood floor and porcelain tiles , extended to 39" upper cabinets in the kitchen with quartz counter top and backsplash, Oak Stairs With Metal Pickets, Spacious Deck To Enjoy outside, oversized tandem garage.
Anna Hvalov Sales Representative
Direct: 647-608-5958 Office: 416-495-4061 annahvalov@royallepage.ca
Агент по коммерческой недвижимости ПОКУПКА, ПРОДАЖА, ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ • Офисные здания/помещения, индустриальные помещения, плазы, многоквартирные дома. • Сделки с земельными участками для строителей и девелоперов. • Доступ к эксклюзивной базе данных (не на Realtor.ca).
Broker Royal LePage Commercial
Tel: 647-833-6542
kperelyg@gmail.com InvestingOntario.com Proper tyAndFinanceGuide.ca
5
INVESTMENT & REAL ESTATE ведущий рубрики Алекс Мошкович
После недавнего введения 15-ти процентного налога на покупку жилья для иностранцев рынок недвижимости, как и следовало ожидать, серьезно «охладился». Так, в начале этого года дома продавались с аукциона существенно дороже запрашиваемой цены, сегодня же обстановка заметно осложнилась. Тем не менее, имеется немало стратегий и секретов, позволяющих выгодно продать недвижимость и на таком рынке. В предлагаемой статье я хочу поделиться с вами некоторыми из них.
1
Во втором примере показаны главные преимущества дома, такие как: Cul-De-Sac, близость хороших школ, близость к транспорту и месторасположение.
Секрет:
ФОТО И ВИДЕОСЪЕМКА Агенты и продавцы часто экономят на качественной фото- и видеосъемке, но на самом деле, это одна из важных, а может, и самая важная составляющая успешных продаж. Сегодня, в 21 веке, нужно использовать все имеющиеся передовые технологии для съемок: 3D tour, drone, Youtube, video scene with actors. Обязательно покажите главные достоинства дома: так, например, “Walkout basement”, большой красивый участок (съемка дроном здесь будет очень кстати). Как-то я продавал дом неподалеку от гольф-клуба и пригласил специалиста, снимающего дроном. Эффект был потрясающим, даже продавцы не подозревали, в каком красивом месте они живут (https:// youtu.be/DT7nMeVf0DA). В результате дом был продан на $200,000 выше его реальной стоимости. Конечно, этому способствовал не только дрон, но и профессиональный “staging”, сделанный дизайнером.
6
Какой пример из этих двух вам больше понравился?
2
Секрет 2:
ОПИСАНИЕ. Важно очень точно описать продаваемый дом, показать все его преимущества. Приведу два примера! Пример 1: Rarely Offered Prestigious Dead End St Location * Large 5 Br Home Shows Pride Of Ownership * Upgrades Incl. Hwd Flrs * Renovated Kit W/ Granite Countertops & Centre Island * Wdws (2008), Furnace (2006), Huge Skylight Over Oak Staircase, Shingles * Professionally Fin Bsmt * 2 Frpls * Private South Facing Lot W/ Deck & Patio * Step To Toronto Ladies Gc, Schools, Yonge St & Proposed Subway Stop * Main Flr Laundry * No Sidewalk Only. 5 Homes On The Street! Пример 2: Huge 5 Bedroom Tudor Style House Surrounded Prestige Golf Club, Located On Cul-De-Sac. Top Rated School In GtTA (Woodland Ps French Immersion, Thornhill Secondary School). Wide 55 Feet Lot, Private Backyard Facing South. Hardwood Floor, Two Fireplaces, Renovated Kitchen With Granite Countertop, Professionally Finished Basement. Huge Skylight Over Oak Staircase, Windows Updated (2008), Furnace (2006). Walking Distance To Yonge And Proposed Subway Station.
Property & Finance Guide ISSUE 54
Если вы продаете дом для инвестора, представьте ему все расчеты по рентабельности сделки. Impressive Victorian Legal Duplex Great For Investors Or Those Looking For Income Property. This 2,600Sq Ft Home Has Been Renovated Top To Bottom. 2 Sep Units With Separate Hydro Meters, New Bath And Kitchens. Both Have Own Laundry. Upgrades Galore. Some New Windows, New Concrete Entrance. Huge Treed Corner Lot(61X168). Garage With Main Street Exposure. Parking For 4+ Vehicles. Located In Queen's Park Area. Close To Schools, Trans, Amenities. Potential Rent $3000+.
3
Секрет:
STAGING Staging очень популярен сегодня. Лучше всего воспользоваться услугами профессионала. Staging может быть 3-х типов: 1. По совету дизайнера переставляем мебель и докупаем аксессуары - до $500. 2. Дизайнер сам украшает дом, используя свои аксессуары. Ценовой диапазон $500$1500. 3. Арендуется мебель и аксессуары, затем в работу включается дизайнер. Этот способ обычно используют в пустых домах или в домах с устаревшей мебелью. Такой проект может стоить от $3000 и выше. Подобный проект для ранее упомянутого мною дома обошелся мне в $5,000.
INVESTMENT & REAL ESTATE
ведущий рубрики Алекс Мошкович
Если же вы ограничены в средствах, имейте виду, что иногда достаточно заменить только ручки, включая ручки в дверях, розетки и выключатели. В ванной иногда меняют только умывальник. Если крыша старая, то лучше ее заменить. Рекомендую проверить состояние дома, сделав предварительную инспекцию.
4
Но это стоит того! Иногда покупатели даже предлагают купить всю мебель, чтобы сохранить понравившийся им дизайн. Как правило, важно украсить салон, кухню, ванные и большую спальню. Даже кондо или небольшой дом преображаются с помощью Staging.
Секрет:
РЕМОНТ ПЕРЕД ПРОДАЖЕЙ Здесь нет предела для различных улучшений и усовершенствований. Я бы рекомендовал обратиться к списку всевозможных “upgrades” с указанием их цен, чтобы определить оптимальные для вас предстоящие расходы. Самое главное в доме - это кухня, но если нет возможности ее заменить, то хотя бы поменяйте электроприборы. В дорогом доме кухонная столешница должна быть из натурального камня.
5
Секрет:
МАРКЕТИНГ!
Итак, вы проделали важную работу: у вас есть первоклассные фото, 3D турe и прекрасный “staging”. Теперь осталось все это донести до покупателей. И здесь самый верный способ - MLS, но только этого недостаточно. Я, например, использую социальные сети, такие как Facebook, Instagram, журналы и телевидение, рассылку подписчикам. Продолжение на странице
Proper tyAndFinanceGuide.ca
10
7
SEPT. 2019
by the Numbers
Total Residential Transactions
Total New Listings
There were 7,825 sales in September 2019, up 22% over September 2018. On a seasonally adjusted basis, TREB MLS® Sales were down 0.3% compared to August 2019.
There were 15,611 homes listed in September 2019, down 1.9% year-over-year. The Sales-to-New Listings ratio increased, pointing to tighter market conditions.
6,414
AUG. 2019
7,932
SEPT. 2018
15,921
SEPT. 2019
7,825
SEPT. 2019
7,908
SEPT. 2019
15,611
2K
4K
6K
8K
0
2K
+22%
4K
6K
0
8K
-0.3%
compared to Sept. ‘18
4K
8K
12K
16K
-1.9%
compared to Aug. ‘19
compared to Sept. ‘18
50%
SEPT. 2018
0
Sales-to-New Listings Ratio
Year-Over-Year
40%
Seasonally Adjusted *
Year-Over-Year
SEPT. 2018
SEPT. 2019
Demand for ownership has increased throughout 2019 but many first-time buyers are still having difficulty finding an affordable home. Federal parties vying for seats in the upcoming election have pledged to alleviate affordability issues through a variety of policy proposals. While these demand-side proposals are important, it is also important that all levels of government remain focused on promoting a sustainable supply of different housing types.” – Michael Collins, TREB President
Statistic Canada’s most recent national population estimate represented the highest twelve-month population increase ever recorded. This growth was driven by immigration, of which the GTA was likely a key beneficiary due to its strong regional economy and diversity. As a result, the demand for all types of housing in the GTA – rental and ownership – will remain strong. This fact underpins the need for immediate and sustained action on housing supply.
Average Selling Price
GTA Rental Market (Q3)
The average selling price was $843,115 in September 2019. On a seasonally adjusted basis, the average selling price was up by 1.2% over August 2019.
The avg. one-bedroom rent was up by 4.5% to $2,262. The avg. two-bedroom rent was up by 4.2% to $2,941.
Year-Over-Year SEPT. 2018
$796,782
AUG. 2019
SEPT. 2019
$843,115
SEPT. 2019
$0
$300K
$600K
$900K
– John DiMichele, Chief Executive Officer, TREB
Seasonally Adjusted *
4K
$827,681
3K
$837,640
2K
$0
+5.8% compared to Sept. ‘18
$300K
¢ 2019 ¢ 2018 $2,262
$600K
$900K
+1.2% compared to Aug. ‘19
1K
$2,941
$2,822
$2,163
+4.5%
+4.2%
0
ONE-BEDROOM
TWO-BEDROOM
*Preliminary seasonal adjustment undertaken by CREA. Removing normal seasonal variations allows for more meaningful analysis of monthly changes and underlying trends.
8
Property & Finance Guide ISSUE 54
Brought to you by GTA REALTORS® and TREB’s MLS® System
Gamble/Yonge $1,048,888
Bayview/19Th Avenue
3 1 bedrms executive town, in secluded, enclave, ravine lot!!! 2500 sq. ft of luxury! 2 decks, landscaped backyard. $$$ in upgrades. Very high rating schools, trails, shopping, TTC 2 min walk.
Modern executive town in the most demanded area of Lake Wilcox! Open concept w/double door&frosted glass garage door. Premium hardwood floor throughout,California shutters. One of the bedroom has balcony. Designer’s chandeliers in all rooms, upgraded tiles, seamless glass shower. Steps to school, parks, GO station & 404. Perfect for the family!
Richmond Hill $2,870,000
Custom built, on huge lot with great opportunity for swimming pool. 10’ ceiling on main & 2nd, 9’ in basement. Spacious kitchen w/double French door to huge deck. High end s/s appl, gas stove, B/I coffee machine. About 5900 sq. ft. of living space (4072 sq. ft. +). Designers chandelier, drapes & shades throughout. Custom made carved entrance door. Professionally landscaped front & backyard, interlocking, potlights inside & outside. Vintage Hickory 5» Hand Scraped hardwood on both floors.
$939,800
Upper Thornhill Estates $2,888,800
Major McKenzie/Bathurst $2,998,000
Большой 6-спальный 3-этажный дом с законченным бейсментом. Все в доме было улучшено, вложено около $400 тысяч дополнительно. 6998 sq. ft.
Самый престижный и востребованный район, тихая улица, задний двор выходит на открытое пространство. Более $250,000 вложены в улучшения. Потолки 10 ft. на 1-м и 2-м этажах, в basement - 9 ft. Детская игровая в Walk Out basement.
Right At Home Realty Inc., Brokerage 895 Don Mills Rd, #112 Toronto, ON, M3C 1W3
INVESTMENT & REAL ESTATE ведущий рубрики Алекс Мошкович
Продолжение статьи, начало на странице
6
Секрет:
7
Секрет:
6
ИСКУССТВО ВЕСТИ ПЕРЕГОВОРЫ Даже в условиях повышенного спроса на недвижимость умение правильно вести переговоры или, выражаясь бытовым языком, умение торговаться, исключительно важно. А при нынешнем рынке недвижимости это становится еще более важным критерием выбора риелтора. Агент должен быть активным, обзванивать потенциальных покупателей, контактировать с их агентами, хорошо изучить соответствующий район, включая его недавние продажи. И совсем не случайно, что именно такие агенты, освоившие искусство продаж, заключают самые выгодные сделки.
8
ЦЕНА ДОМА
В то время, когда рынок был «перегрет», выставлялись, как правило, заведомо заниженные цены на недвижимость, чтобы заинтересовать как можно больше потенциальных клиентов и создать определенный ажиотаж. В нынешней же обстановке следует устанавливать реальные цены – именно такие, по которым и предполагается продажа. Реальная цена - это сбалансированная цена, которая и не завышена, и не занижена. И уж ни в коем случае нельзя ее поспешно изменять. В среднем дом продается в течение примерно трех недель, и если же это не происходит, цена корректируется.
10
Секрет: OPEN HOUSE
Это мероприятие является сегодня очень важной составляющей, способствующей эффективной продаже дома. Дело в том, что многие покупатели пытаются сами подыскивать себе недвижимость в надежде сэкономить на комиссионных, и именно они, по преимуществу, посещают Open House. Не следует пренебрегать этими людьми! Кроме того успешный маркетинг в социальных сетях может привлечь множество потенциальных покупателей на OPEN HOUSE.
Property & Finance Guide ISSUE 54
INVESTMENT & REAL ESTATE
ведущий рубрики Алекс Мошкович
9
Секрет:
КОМИССИОННЫЕ Ни в коем случае нельзя занижать комиссионные агенту продавца, когда сегодня так много предложений на рынке недвижимости, ибо этим вы снижаете его мотивацию реализовать вашу сделку.
10
Секрет:
ПРОДАЖА БЕЗ АГЕНТА
Таким образом, вам будет помогать не один агент, имеющий в сутках ограниченное количество рабочего времени, а целая их команда. Если вам интересна тема инвестиций в недвижимость или просто хотите узнать больше о недвижимости и финансах, то вам стоит обратиться к журналу “Property & Finance Guide”, который вы всегда найдете в любом русском магазине и не только. Много информации также на сайте:
www.PropertyAndFinanceGuide.ca
Особые условия для рекломодателей! Это журнал, который читают ваши потенциальные клиенты!
Естественно, можно продавать и без агента, но имейте в виду, что в этом случае вам придется обеспечить выполнение всех 9-ти вышеуказанных пунктов, если вы действительно рассчитываете на быструю и выгодную продажу. Иными словами, сами сделаете съемку, обеспечите маркетинг, Open House, проведете переговоры с потенциальными покупателями, установите правильную цену и так далее по списку. Имейте также в виду, что рынок не прощает сделанных ошибок, и из-за иного упущения продавец может потерять куда больше, чем «сэкономленные» комиссионные риелтора. Но если уж вы действительно настроились выполнить все самостоятельно, сделайте, пожалуйста, это в соответствии с моими рекомендациями.
Наша команда продает дома по рекордным ценам, пользуясь всеми этими секретами. Агент по недвижимости должен стать вашим наставником при продаже дома: он посоветует вам выбрать нужных профессионалов, если необходимо сделать ремонт, подскажет как минимизировать затраты на ремонт, сделает staging. Создаст эффективный план по маркетингу. Сделает профессиональную оценку дома. Желательно также, чтобы ваш агент/брокер по недвижимости работал не в одиночку, а имел команду взаимозаменяемых агентов.
Все подробности на семинаре 24 октября в 19:00, по адресу: 10 Royal Orchard Blvd, Thornhill. Позвоните мне, чтобы зарезервировать места, по телефону: 647-459-9459.
Broker of Record c: 647-459-9459 e: TorontoInvestorForum@gmail.com Royal LePaige Terrequity Capital Realty Inc., Brokerage 211 Consumers Rd, suite 105, Toronto, ON 416-495-4061
Proper tyAndFinanceGuide.ca
11
CONDO
ведущий рубрики Максим Багинский
Рынок новостроек Tоронто в октябре, сразу 5 горячих проектов!!! Рынок кондоминиумов продолжает стремительное ралли вверх. И если в первой половине года казалось, что из-за большого выхода новых проектов цены должны немного замедлить свой рост, то в середине года стало понятно, что в ближайшее время ничего не изменится. Спрос на новостройки настолько большой, что по-прежнему в разы превышает предложения, основное количество квартир в проектах раскупается молниеносно в первые дни после открытия продаж. За первые шесть месяцев 2019 года цены на кондоминиумы выросли более чем на 6%, после традиционного летнего затишья рынок опять забурлил, и по итогам года мы однозначно увидим двузначное число в графе подорожания. То есть в этом году рынок полностью переварил выход большого количества проектов, и, по всей видимости, самое интересное мы увидим в следующие два года, ведь девелоперы просто не в состоянии выпускать по несколько проектов в год, им надо достраивать предыдущие, уже проданные, и только потом двигаться вперёд, и, по прогнозам почти всех аналитиков, количество выходящих в продажу проектов в следующие два года будет уменьшаться, что при постоянно увеличивающемся спросе, скорее всего, спровоцирует следующий резкий виток роста цен. Ещё 5 лет назад, когда односпальную квартиру в даунтауне Торонто можно
было приобрести по цене менее чем за 350 тысяч долларов, многие посмеивались, когда я прогнозировал, что не так уж долго нам ждать, когда такая квартира будет стоить миллион. Сейчас в новостройках даунтауна такие квартиры стоят от 600 до миллиона, в зависимости от места расположения и самого проекта. Много это или мало судите сами: подобная квартира в лакшери проекте в даунтауне НьюЙорка, Манхэттене, стоит от полутора миллионов американских долларов или приблизительно 2,000,000 канадских, во многих мегаполисах мира картина близка к такой же, а то и ещё хуже. Торонто по увеличению численности населения и экономическому развитию даже опережает многие мегаполисы. За последние 10 лет Торонто изменился до неузнаваемости, а ещё через десять лет вы уже не узнаете сегодняшний Торонто. Может быть, мне немного легче, чем тем, кто прожил тут большую чась своей жизни, смотреть на сегодняшний Торонто с его, как кажется многим, безумными ценами, так как сюда я перебрался в 2005 году именно из Нью-Йорка, где жил и работал около 15 лет. Но реалии таковы, что имея такое увелечение населения, почти бесплатные кредитные деньги (ставки по кредитам сейчас находятся на уровне реальной инфляции) и одну из самых стабильных в мире экономик, ничто не может остановить рост цен.
The Thornhill
12
Property & Finance Guide ISSUE 54
Конечно, цены не могут стабильно подниматься каждый год, бывают спады, стагнации, кризисы, но всё это не долгосрочные явления, и если график подорожания недвижимости выпрямить в прямую линию, то за последнии 50 лет мы увидим ежегодное подорожание недвижимости на 6%, и нет никаких оснований полагать, что в будущем что-то изменится. Именно поэтому недвижимость является одним из наиболее надёжных инвестиционных инструментов, и если не делать глобальных ошибок, она в итоге делает человека финансово независимым и обеспечивает не только его самого, но и в будущем его наследников. Сегодня я хотел бы рассказать о нескольких проектах, которые наша компания будет продавать в октябре этого года. Все они интересны как для покупки себе, так и для инвестиции. Во-первых, в середине октября пройдут продажи в двух проектах, строительство которых скоро начнётся в районе Promenade Mall в Thornhill. Оба проекта в будущем станут частью масштабной реконструкции самого Promenade Mall и прилегающей к нему территории. В ближайшие 6-7 лет этот район изменится до неузнаваемости, тут ожидается масштабная жилая застройка, строительство офисных и коммерческих помещений, появится новый парк, прогулочный бульвар и общественные зоны отдыха. Проект компании Daniels – “The Thornhill” - будет строиться в трёхстах метрах от Promenade Mall, а проект компании Liberty Development - “Promenade Park Towers”- станет частью масштабной реконструкции самого мола. Продажа квартир в этих проектах пройдет в середине октября. В это же время мы проведём продажи в четвёртой по счёту башне проекта “Charisma”, которая расположена прямо на территории “Vaughan Mills Mall”. “Charisma Condos” - это мастер-план комьюнити, которое будет состоять из 6 многоэтажных башен. Строительством комплекса занимается один из крупнейших девелоперов Торонто “Greenpark”.
Promenade Park Towers
ростных трасс, а также находящийся рядом Wonderland и строящийся неподалёку новый госпиталь, делают этот проект лакомым кусочком для инвесторов, квартиру тут получить ой как непросто, но, используя наши давнишние связи с компанией “Greenpark”, в предыдущих трёх башнях мы смогли обеспечить квартирами почти всех наших клиентов.
Charisma Condos В прошлом году были проданы первые две башни проекта, строительство которых уже идёт полным ходом, в этом году весной мы продавали третью башню, и вот теперь выходит в продажу четвёртая башня. Следующие две “Greenpark” планирует продавать в следующем году. Надо сказать, что все предыдущие башни были проданы молниеносно в течение 2-3 дней через так называемые VIP продажи, и так и не были открыты к широким продажам, когда можно купить квартиру через любого агента. Уникальное месторасположение недалеко от метро, GO-поезда и всех основных ско-
The Mackenzie Condos
Также в середине октября выйдет в продажу проект компании “Pemberton”, который называется “The Mackenzie Condos”. Строиться он также будет в Vaughan недалеко от пересечения улиц Major Mackenzie и Dufferin St, помимо того, что этот проект находится в излюбленном для проживания русскоязычных районе, где многие приобретают квартиры для детей, не желая отпускать своё чадо далеко от себя, самая главная прелесть проекта - это опять же транспорт. Всего в нескольких минутах пешком расположена станция GO-поезда Maple Station. Время в пути от Maple Station до центра даунтауна Торонто, Union Station, всего 30 минут. Для инвесторов прелесть этого проекта в том, что арендные ставки в этом районе немногим меньше, чем в даунтауне, а стоимость квартир отличается очень сильно. Ну и наконец, последний проект октября этого года - это “Forest Hill Condos”, строить проект будет компания “Centre Court Development”, уникальность проекта в том, что он будет иметь прямой вход в метро. Жители только 1% кондоминиумов Торонто имеют возможность проживать в домах, где в метро можно попасть прямо не выходя из подъезда дома и, учитывая наш климат, такие проекты пользуются суперпопулярностью. Кроме этого, кондоминиум будет построен в одном из самых престижных районов Торонто с лучшими школами и самыми дорогими домами. Жить в этом районе уже само по себе считается престижным, позволить себе купить тут дом могут немногие, цены же на квартиры вполне ещё приемлемы.
Получить более подробную информацию об этих и других проектах можно на нашем сайте www.NewGtaCondos.com, или просто позвонив нам по телефону 416-832-8343. Резервация квартир во всех этих проектах уже началась, так что не откладывайте. Количество квартир по VIP ценам очень ограничено.
Maxim Baginskiy
Forest Hill Condos
Broker of Record, Right At Home Realty Investments Group Brokerage Эксперт программы «Секреты Недвижимости» на RTVI и ведущий программы «Канадская Мечта»
Member of CREA•OREA •TREB 20 ЛЕТ опыта работы с инвестициями в недвижимость
Broker of Record Эксперт программы «Секреты Недвижимости» и ведущий программы «Канадская Мечта» на канале RTVI
• Эксклюзивные предложения от билдеров (до открытия официальных продаж, VIP SALES) • Лучшие цены и условия продаж • Минимальный первоначальный взнос • Лучший выбор квартир • Улучшенная отделка • Подробный анализ инвестиции • Высокая доходность. Полное сопровождение сделок: покупка > аренда > продажа • Большая база Эсаймента (нет на MLS SYSTEM) • Помогаем получить финансирование
ПРОВОДИМ СЕМИНАРЫ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ. РАСПИСАНИЕ СЕМИНАРОВ, А ТАКЖЕ ИНФОРМАЦИЯ О НОВЫХ ПРОЕКТАХ.
АРХИВ СТАТЕЙ И ТЕЛЕПЕРЕДАЧ НА САЙТЕ
NEWGTACONDOS.COM Right At Home Investments Group Brokerage Head Office: 895 Don Mills Rd 206B-2 Toronto, ON M3C 1W3 Phone: 647-288-9422 Presentation centre: 10376 Yonge St, Unit 306, Richmond Hill, ON L4C 3B8, Phone:416-832-8343
Proper tyAndFinanceGuide.ca
13
LEGAL ADVICE October 2019
LAWFUL RENT v DISCOUNT.
Lease agreement issue
Lawful rent – это цена за аренду жилья. Эта сумма оговаривается в момент подписания договора. Владелец жилья имеет право изменять/ повышать Lawful rent только раз в 12 месяцев по предварительному извещению (за 90 дней) и согласно процентной ставке, предписанной государством на текущий год. Многие владельцы допускают ошибку, прописывая Lawful rent в договоре с учетом дискаунта, предоставленного квартиранту. Например: А – квартирант Б – владелец А и Б договорились, что «А» будет косить траву летом, а за это «Б» уменьшит стоимость аренды за жилье.
изначально оговоренную сумму в размере 900$. Но не тут-то было. «А» будет продолжать платить 850$, так как в договоре прописано, что Lawful rent равен 850$. И ежегодное поднятие цены будет опираться на 850$, а не 900$. Вывод: если вы заключаете дополнительное соглашение с вашим квартирантом, то не стоит этот дискаунт применять к основной сумме, прописывая сниженную цену в контракте, как Lawful rent. Discount – это снижение цены на аренду не более, чем на 2% и продолжительностью не более, чем 3 месяца в течении 12 месячного периода. Данное снижение цены не связано с понятием Lawful rent.
Изначально объявленная стоимость аренды была 900$ в месяц, а после договоренности о траве «А» и «Б» пришли к соглашению, что квартирант будет платить 850$ в месяц. «Б» указывает в договоре, что Lawful rent равен 850$. Через пару месяцев «А» отказывается выполнять обязанности по укосу травы, и «Б» хочет, чтобы «А» стал платить
14
Property & Finance Guide ISSUE 54
Пример: А – квартирант Б – владелец «А» потерял рабочее место и сообщил об этом «Б». «А» попросил дискаунт, так как его пособие по безработице меньше его предыдущей зарплаты. «Б» согласился дать дискаунт на несколько месяцев, пока «А» не найдет работу. Когда «А» нашел работу, он платит снова Lawful Rent. В момент действия дискаунта «Б» может известить «А» о предстоящем поднятии цены. И рост цены будет опираться на Lawful rent, а не на сумму к оплате с учетом дискаунта.
По вопросам, связанным с Landlord and Tenant Disputes, обращайтесь к EVP Legal Service
416-8544957
The Art of Defending Your Interests
ИНВЕСТИРУЙТЕ С ТЕМИ,
КТО ЭТО УЖЕ ДЕЛАЕТ ДЛЯ СЕБЯ!
ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ В • OAKVILLE, BURLINGTON – ДОМА ПОД РЕНТ В ПЕШЕХОДНОЙ ДОСТУПНОСТИ ОТ ОЗЕРА.
• HAMILTON, WATERLOO/ KITCHENER: STUDENT HOUSES.
• СТРОИТЕЛЬСТВО НОВЫХ ДОМОВ. • НОВЫЕ CONDO ОТ СТРОИТЕЛЯ.
Sales Representative
Андрей Костюнин Call or text at 416-716-5222 More info on www.BestGTAHomes.com
HOME and COMMERCIAL
MORTGAGE SERVICES
Mortgage for:
First time homebuyers Business for self or commission sales New immigrants Help with down payment
Impaired or absence of credit Renewals, debt consolidation 2nd home mortgage Reverse mortgage (for seniors only)
Investors:
Rental property financing Apartment buildings (low-rise, high rise, multiplexes) 2nd mortgage investments
Commercial mortgage
Natalia Ocuni Mortgage Broker FSCO #M8004166
400 Apllewood Crescent, #100 Vaughan, ON, L4K 0C3
C: P:
416.899.2463 647-352-2001
Medical and professional offices Office buildings Industrial units Gaz stations Financing of equipment WIDE SELECTION OF FINANCING PRODUCTS
www.mortgagearchitects.ca/nataliaocuni
Proper tyAndFinanceGuide.ca
15
REAL ESTATE October 2019
Что происходит на рынке жилья в Оттаве после принятия закона о поддержке first-time buyers? Сегодня мы продолжим говорить о растущем рынке жилья в Оттаве, и как это может помочь инвесторам в выборе правильного продукта для инвестиционных портфелей. Как мы уже говорили в предыдущих выпусках журнала, многие авторитетные издания оценивают Оттаву как лучший город страны, опережающий земляков-конкурентов в большинстве сравнительных категорий. Особенно заметно лидерство в таких позициях, как приобретение новых автомобилей, рост населения, уровень преступности и безработицы, количество врачей на душу населения, и т.д. Районы, в которые мы инвестируем, растут на 8-10% в год, начиная с марта 2017 года (новое и недавно построенное жильё растёт в цене ещё быстрее), что легко объясняется традиционным предпочтением людей жить в домах современной постройки и пользоваться новыми электроприборами. Местные строители ожидают продолжение роста цен в этом году на новое жилье. Как мы и предполагали в предыдущих выпусках, новый закон о поддержке first-time buyers, скорее всего, повлияет на цены в Оттаве,..и...пока так и происходит, мы видим очередной всплеск цен на жильё в Оттаве, и многие строители уже подняли цены на 3-4% только за август-сентябрь. Скорее всего, этот рост продолжится и в ближайшие месяцы тоже (возможно, не такой агрессивный, конечно), т.к. кто-то сразу понял, что это большая помощь для людей, у кого не было жилья и не было больших денег на downpayment, наконец-то что-то приобрести. Кто-то хочет посмотреть на это дело со стороны, принять более «осознанное» решение и пойти покупать, когда цены еще немного подрастут... В любом случае... это приятные новости для инвесторов. Вкратце о новом законе: государство даёт беспроцентные ссуды до 5% на уже построенное жильё и до 10% при покупке жилья от строителя. Общая стоимость покупки до $565,000. Если вы хотите узнать побольше информации - свяжитесь с нами, и мы скажем, как это можно получить конкретно в вашей ситуации. Как мы прекрасно понимаем, на $565,000 трудно найти новое жильё в Торонто и
16
окрестностях, а в районе Оттавы мы можем спокойно найти новые townhouses около $400,000 и новые двухгаражные дома около $500,000, т.е. это должно привести определённое количество новых покупателей на рынок жилья, которые сейчас просто не могут себе позволить покупку из-за отсутствия достаточного downpayment. Какие районы мы считаем перспективными для инвестиций в Оттаве? Мы довольно интенсивно инвестируем в такие районы, как Южная и Северная Kanata, Stittsville, Barhaven, Nepean. B этих районах в последние годы идет довольно активная застройка домов, таунхаусов, коммерческих плаз. Вдобавок к этому, Северная Каната считается северной Силиконовой долиной, и огромное количество компаний имеет здесь офисы (кстати, Apple тоже открыл недавно здесь свой филиал). Мы тесно работаем с большими группами инвесторов. Когда мы изначально планировали свои инвестиции, то консервативно рассчитывали на 20% годовых. Результаты же, которые мы видим сейчас, гораздо превосходят наши первичные ожидания. Вот основные причины, почему мы считаем, что инвестиции в недвижимость Оттаву на данный момент имеют смысл: 1 Мы покупаем проекты от строителя, которые существенно дешевле, чем аналогичное жилье, которое уже построено.
Property & Finance Guide ISSUE 54
2 Так как объемы покупок большие, мы получаем дополнительные скидки и специальные бенефиты от строителя. 3 При первоначальном взносе 20% мы получаем $200 -300 cash Flow ежемесячно, плюс квартиранты выплачивают нашу ссуду на жильё. 4 Мы делаем тщательную проверку потенциальных жильцов 5 У нас есть проверенные специалисты, которые могут вести Property Management за $100 в месяц. Если вы заинтересованы узнать больше о подобных проектах - звоните мне, и мы обсудим, как и куда имеет смысл инвестировать конкретно в вашем случае. С уважением,
Vadim Svetlov
Broker c: 416.830.7129
Royal LePage Terrequity Capital Realty Inc. Direct: 416.830.7129 Office: 416.495.4061
Bathurst & King Area
Barrie
Yonge & Weldrick
For Sale: WOW! Upgrades corner townhome. Great price!!!
For Sale: 2 car garage detached home, with 3 bed and finished WO basement in one of the best area.
3 years old, 1 plus den, high floor, south unobstructed view.
Bathurst & Centre
Ottawa
Sell your home in 45 days
GUARANTEED PROGRAM. For sale 1 plus den, only 2 years old condo. Great layout. Best Price!!!
Call me for details.
NEW CONSTRUCTION PROJECTS Townhomes start from $390,000 detached start from $479,000.
Yonge & 16th
Vaughan
Bathurst & Center
New condo for lease. 2 bedroom, 2 washroom. Short term lease available.
For lease detached home in Vaughan. Near Yummy Market. 3 bed + finished basement.
2 bed + deb, 2 washrooms, UNOBSTRUCTED VIEW.
Broker
Royal LePage Terrequity Capital Realty Inc. Office: 416.495.4061 Fax: 416.496.2144 Proper tyAndFinanceGuide.ca
17
REAL ESTATE October 2019
Здравствуйте, меня зовут Наталья Слобидкер! Я профессиональный full-time риелтор, специализируюсь на предпродажной подготовке недвижимости, разработке стратегии продаж и сведению рисков операций с недвижимостью к минимуму. Моя задача: минимум стресса — максимум выгоды при любой сделке с недвижимостью. Сегодня я расскажу вам об одном из самых престижных городов GTA – Авроре.
ДЛЯ НАЧАЛА НЕМНОГО ИСТОРИИ В 1793 году вице-губернатор Джон Грейвс Симко отдал приказ продлить Yonge St. до Holland Landing. Дорога пролегла мимо тех мест, где сегодня стоит Аврора. Первый дом в Авроре был построен в 1795 году на перекрестке Yonge St and Catherine Av. В 1804 г. Ричард Мачелл открыл первый бизнес — стал первым купцом на перекрестке Yonge and Wellington, и место вскоре стало называться Machell’s Corners (угол Мачелла). Первым управляющим этого места стал другой бизнесмен — Чарльз, который впоследствии и переименовал местечко в Аврору.
Вполне логично, что слово «Аврора» означает и утренний восход, и начало дня. Ищете ли новое место для вашего бизнеса, или просто стремитесь к большему балансу в вашей жизни, Аврора может предложить вам то, что вы ищете, и многое другое.
Исторически так сложилось, что в Авроре соотношение роскошных поместий к обычным домам гораздо выше, чем во многих других городах. Это, безусловно, ставит город в положение элитного, что не может не отражаться на ценах на недвижимость и на темпы их роста. За последние несколько лет по уровню благосостояния населения Аврора догнала, а где-то и перегнала другие пригороды. Уникальное месторасположение, при котором север, юг, запад и восток GTA равноудалены, дает городу многие преимущества. За какие-то 30-40 минут можно доехать как до даунтауна Торонто, так и до пляжей озера Симко. За это же время вы доберетесь до Миссисаги или Скарборо, в которых сосредоточено большое количество рабочих мест. То есть, выбрав Аврору местом своего проживания, вы открываете перед собой двери практически во все доступные расположения рабочих мест в GTA.
С постройкой железной дороги в 1853 году Аврора стала важным экономическим центром к северу от Торонто. Близость к сельскохозяйственным угодьям сделала Аврору процветающим промышленным городом. Первая школа города была построена Джоном Мерритт, и была названа в честь известного местного врача Уильямса (G. W. Williams). Школа открыта и сегодня. 18
Семьи с детьми, скорее всего, заинтересует тот факт, что в этом городе средний рейтинг школ 7.5 и выше, а есть и такие, рейтинг которых достигает 9,7. Если в вашей семье есть подростки, то вам, наверное, будет важен факт развитой транспортной инфраструктуры, что дает возможность взрослым детям передвигаться самостоятельно в любом направ-
Property & Finance Guide ISSUE 54
лении. Хочется еще отметить, что станция GO в Авроре имеет одну из самых больших, если не самую большую, многоуровневую стоянку с несколькими выездами, что позволяет избежать пробок при въезде-выезде в часы пик. Тем, кто добирается до работы на машине, предлагается прямой доступ к шоссе 404 и 400,
REAL ESTATE October 2019 тех, кто за рулем, и для тех, кто пользуется общественным транспортом.
4 5
Вашим детям предлагаются отличные школы и самые многообразные внеклассные занятия. Тут можно найти недвижимость для самого разного бюджета — от скромного таунхауса до роскошного поместья.
менее 20 минут до трасс 401 и 407 — крупнейших скоростных автомагистралей южного Онтарио. Любителям развлечений город предлагает захватывающие события, которые включают уличные фестивали, комплексы отдыха первого класса, поля для гольфа и исключительную сеть магазинов и ресторанов. Здесь можно найти кухню на любой вкус и любой кошелек. Аврора сочетает в себе благоприятную атмосферу маленького городка с преимуществами городского центра. Его расположение на краю экологически значимых Oak Ridges Moraine добавляет
красоты этой растущей городской общине.
ПОДЫТОЖИМ 5 ПРИЧИН, ЧТОБЫ ВЫБРАТЬ АВРОРУ СВОИМ ДОМОМ
1 2 3
Если вы заинтересовались этим чудесным местом, или вас интересует профессиональный анализ потенциала другого места, которое вы рассматриваете для жизни, звоните мне.
Наталья Слобидкер, SRS
Вы окажетесь в хорошей компании. Жители Авроры благополучны и доброжелательны.
416-333-7418 Real Estate Sales Representative,
Здесь находится ряд передовых производственных компаний, в том числе, Magna International.
Top producer 2014-2018 Top Company Sales Award Winner 2016, 2017 Certified Negotiations Expert
Вы будете наслаждаться непосредственной близостью основных районов GТА, доступ к которым удобен и для
Canadian Certified-Staging Professional Pre-sale Renovation expert Upperside Real Estate
Proper tyAndFinanceGuide.ca
19
Anna Alexandrovski Sales Representative
t: 647-969-5950 e: RealEstateForCanadians@gmail.com 211 Consumers Rd, suite 105, Toronto, ON, M2J 4G8 Office: 416-495-4061
ENTERPRISE AND WARDEN $379,000
LUXURY DESIGN
YONGE AND BANTRY $398,000
BAYVIEW GLEN
1 Bedroom luxury design unit 1 parking 1 locker Great Amenities Including Pool, Gym, Party Rm, Games Rm & Rec Rm*Steps Away From Upcoming York University Campus*Only Minutes To Highly Rated Schools & Seneca, Viva & Go Hwy 404 & 407, Public Transit & parks.
Welcome To The Gates Of Bayview Glen! Enjoy The Convenient Location W/This Bright Spacious 1 Bdrm Unit! Well Maintained Low Rise Bldg! Low Mtce Fees! Ideal For Retiree/ Single/1st Time Buyer! Unit Features Good Functional Layout! 575sqft.
JANE ST AND HIGHWAY 7 $389,000
YONGE/FINCH $399,990
IN THE HEART OF VAUGHAN
BRIGHT AND CLEAN
"The Met" In The Heart Of Vaughan, 1 Bed Rm 510 Sqft, Centrally Located With Easy Access To Hwys 400 & 427, Steps To Subway, Mins To Vaughan Mills Shopping Center, Traffic Free Access To York University & Toronto's Downtown Financial District By Subway.
Bright And Clean Bachelor Unit *New Floor & Paint *Direct Access To Subway *Walk To Yonge Street Amenities, 1 parking and exclusive locker.
BATHURST/DREWRY $398,000
YONGE & 16TH AVE $408,000
BEST PRICE PER SQ FT
Best Price Per Sq Ft In The Area! Large Suite (676 Sq Ft) In Incredible Location With Ttc Under The Door Step And Walking Distance To Everything That Matters! 1 parking and 1 locker.
EXCELLENT LOCATION
Bright&Spacious West Facing Unit In An Excellent Location Of Yonge And 16th Ave With Unobstructed View. Excellent Condition & Wonderful Amenities, Step To Hillcrest Mall, Public Transit And All Kinds Of Shops And Restaurants. Close To Hwy 7 And 407, Parks & School.
Maryna Orzhekhovska Sales Representative
Cell: 647.989.4545 I Direct: 416.495.2392 e: marynaorzhekhovska@royallepage.ca 211 Consumers Rd, Suite 105, Toronto, ON, M2J 4G8 Office: 416-495-4061
Barrie, Innishore $519,900
Barrie, Holly $495,000 Attention Investors Potential to Convert Fully Detached House into a Legal Duplex! Upper Unit 3Bed+1Bath and Lower Unit 2Bed+1 Bath. Can be Rented for $1750+$1450=$3200 Total. Extra Big Lot 75ftx150ft. Open Concept First Floor, Good Neighhouhood!
Fully Detached House in Desirable South Neighbourhood, Short Walk to Schools, Parks, Amenities, Public Transport! Potential to Convert Into a Legal Duplex! Upper Apartment 3Bed+1Bath! Lower Unit 2Bed+1Bath. Earn Income of $1700+$1,450=$3,150!
Barrie, Holly $449,900
Barrie Painswick $489,500 Amazing Deal and Great Potential For High CashFlow! Beautiful Home In Barrie’s South End, Close To Shopping And Hwy 400. Potential for Upper Apt. 3Beds+1Bath and Basnt Apt. 1Bed+1Bath Apartments! Potential Rent $1,700+1,350=$3,050. Great Deal!
Barrie, Painswick $489,000 Absolutely Wonderfully Fully Renovated Detached Home! Bright And Spacious With A Wonderful Open Concept Layout On The Main Floor! Potential fo Two 2 Bedrs+1Bathrs Apartments! Potential Rent is $1,700+1,450=$3,150. Great Return On Your Investment!
Fabulous Layout & Spacious Bedrooms! Raised Brick, Well Maintained Bungalow Has An Excellent Potential For Legal Duplex! Upper Apartment 3Bed+1Bath! Lower Unit 1Bed+1Bath. Earn Income of $1750+$1,450=$3,200! Great Deal!
Barrie Allandale $599,900 Woow! Already Legal Duplex Plus Separate In-Law Suite/Studio! Fully Renovated! Great Income Potential! Two 2 Bed Units House! Main Floor Master Bedroom Can Be Separate Dining Room If Desired! Hardwood Floors! 3 Kitchens, 3 Baths. Deep Private Backyard, Two Patios+Balcony For Ultimate Privacy! Potential Rent $3,200-$3,300 Per Month!
22
Property & Finance Guide ISSUE 54
НА ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ
* при оформлении продажи и покупки в нашем офисе.
АЛЕКС ФРИДМАН ПРЕДОСТАВЛЯЕМ ВСЕ ВИДЫ НОТАРИАЛЬНЫХ УСЛУГ И ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ сделок с недвижимостью в Онтарио, включая:
Адвокат – Нотариус
Член Коллегии Адвокатов Онтарио и Израиля ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ В ТОРОНТО И В ИЗРАИЛЕ
• Cделки с недвижимостью (покупка, продажа, рефинансирование) • Наследство и завещания • Оформление доверенностей • Справки об отсутствии судимости из Израиля • Нотариальные услуги (при необходимости выезд на дом) • Востребование документов из госучреждений Израиля • Перевод документов • Справка о нахождении в живых для Израиля
• покупку и продажу (жилой и коммерческой) • оформление ипотек /ссуд (mortgages) • рефинансирование • оформление передачи права собственности (title transfer)
Высокий профессионализм, конфиденциальность, ответственность за результат и особое отношение к клиенту.
Tel: (647)952-0827
Fax: (647) 795-4672
E-mail: svaliyeva@ynlclaw.com Web: www.valiyevalaw.com
655 Sheppard Ave. W. (Bathurst & Sheppard) Toronto ON M3H 2S4 T:
416-665-9090
C:
647-261-9080
SALESMAN
WINDOWS
DOORS
FREE DIAGNOSTIC when you FIX with us
В СВЯЗИ С РАСШИРЕНИЕМ БИЗНЕСА, В КОМПАНИЮ ПО УСТАНОВКЕ ОКОН И ДВЕРЕЙ, ТРЕБУЕТСЯ ОПЫТНЫЙ SALESMAN.
Адвокат-нотариус
Мы сэкономим ваше время и деньги
• ОТЛИЧНЫЕ УСЛОВИЯ • ВЫСОКИЕ КОМИССИОННЫЕ • МНОГО КЛИЕНТОВ • РАБОТАЕМ В GTA
ЭФФЕКТИВНЫМ ДОСТИЖЕНИЕМ ВАШИХ ЦЕЛЕЙ.
416-800-0511
647.784.6377
www.mlklaw.ca
WE ACT FOR YOU IN: - Real Estate - Wills & Estate - Corporate Commercial - Estate Administration
Proper tyAndFinanceGuide.ca
23
Terms & conditions apply. Call for more info: 647-459-9459