FEBRUARY 2019 Issue 48
Proper tyAndFinanceGuide.ca
Обзор рынка
недвижимости
Notice of Termination
правильность заполнения
Рынок кондоминиумов
Tоронто
Кого назначить получателем
вашего имущества
Сравнение производительности
рынка недвижимости GTA с портфелем акций
защищенным опционами со стратегией “collar”
EDITORIAL February 2019
От редактора Здравствуйте, сегодня я представляю вам очередной выпуск журнала "Property and Finance Guide". Этот журнал содержит полезную информацию для тех, кто интересуется недвижимостью и финансами, хочет научиться зарабатывать деньги на инвестициях, получать нужные советы от экспертов и узнавать новые стратегии. Этот журнал также для тех, кто желает купить дом для себя, правильно застраховаться, получить информацию от ведущих экономистов и финансистов. Эксперты научат вас, как правильно обращаться с деньгами, чтобы заставить их работать на вас. Это единственный финансовый журнал на русском языке. Здесь публикуются статьи специалистов Большого Торонто в областях финансов и недвижимости. Вы также найдете в нем, кроме коммерческих материалов и рекламы, множество некоммерческих статей о финансах и недвижимости. В этом выпуске немало важной информации для новых покупателей и продавцов, особенно в области финансирования покупки недвижимости. Это – уникальное в своем роде издание. Журнал "Property and Finance Guide" распространяется в банках RBC, магазинах, включая Yummy Market, и русскоязычных центрах. Его читают жители Оквилла, Миссиссаги, Етобико, Торонто, Вона, Ричмонд Хилла, Авроры и Ньюмаркета. Мне всегда будет интересно узнать ваше мнение о журнале или какой-либо статье. Присылайте ваши вопросы и пожелания на электронный адрес: PropertyAndFinanceGuide@gmail.com Если вы пропустили какой-либо выпуск журнала, то заходите на сайт www.PropertyAndFinanceGuide.ca И в конце, как всегда, мой девиз: Если ваши деньги не начнут работать на вас... ТО
Director Alex Moshkovich Editor in Chief Alex Moshkovich Design Oksana Turuta Proof editor Lidia Ineshina Publisher Russian Guide Publishing House Address 691 Petrolia Road North York, ON, M3J 2N6 t:
647-459-9459
e:
propertyandfinanceguide@gmai.com
w: www.propertyandfinanceguide.com www.facebook.com/groups/ PropertyAndFinanceGuide/
...вы никогда не перестанете работать на деньги!
Алекс Мошкович
2
Property & Finance Guide
January 2015
Advertisers are responsible for the content and design of the advertising. The opinion of editorial staff may not necessarily coincide with opinion of authors of the published materials.
11
12
Issue 48
F E B R UA RY
2019
22
INVESTMENT & REAL ESTATE
Real Estate
6 8
20 Kак правильно выбрать риэлтора на сегодняшнем рынке
Как купить дом для инвестиции? Сравнение производительности рынка недвижимости GTA с портфелем акций 24 Обзор рынка недвижимости
Condo 12 Рынок кондоминиумов Tоронто
LEGAL ADVICE 11 Notice of Termination, правильность заполнения 22 Кого назначить получателем вашего имущества после смерти
Proper tyAndFinanceGuide.ca
3
Премьера программы
На канале
В субботу, 16 февраля, в 9 часов утра Повтор: понедельник, 18 февраля, в 23:00 среда, 20 февраля, в 16:00
В студии - эксперты
Александр Мошкович и Максим Багинский
Присылайте вопросы на e-mail: RealEstateSecretTV@gmail.com 4
Property & Finance Guide ISSUE 48
For all your real estate needs in Barrie and surrounding areas
Winter
Prepare to list this
Spring!
Let’s talk this
Anna
HVALOV
647-608-5958 705-300-0029 / 416-495-4061
annahvalov@gmail.com
Sales Representative
www.righthome4u.ca
Independently Owned and Operated
Агент по коммерческой недвижимости Location: Improve Canada
7250 Keele Street, Vaughan, Ontario L4K 1Z8
March 1st 19:00 Agenda:
5 strategies to invest in Real Estate. Commercial property investment: Strategy for success. Financing Investment properties through Joint Venture and VTB. How to start or buy a business in Canada with minimum investment. Multi-family investing, The Real Deal.
Покупка, продажа, инвестиции в коммерческую недвижимость • Офисные здания/помещения, индустриальные помещения, плазы, многоквартирные дома. • Сделки с земельными участками для строителей и девелоперов. • Доступ к эксклюзивной базе данных (не на Realtor.ca).
RSVP by phone or by email: TorontoInvestorForum@gmail.com
Broker Royal LePage Commercial
Tel: 647-833-6542
kperelyg@gmail.com InvestingOntario.com Proper tyAndFinanceGuide.ca
5
investment & Real Estate ведущий рубрики Алекс Мошкович
Как купить дом для инвестиции?
В Канаде и, в частности, в Онтарио уже в течение длительного времени наблюдается бум в сфере недвижимости.
Цены на недвижимость за последние 10 лет удвоились, а иногда и утроились. Несмотря на то, что сейчас временное затишье на рынке недвижимости, этот тип инвестирования по-прежнему остается популярным в Канаде. Инвестирование в недвижимость это профессия? Многие люди покупают дома для инвестиций, не вполне понимая, что этот вид деятельности требует серьезных профессиональных знаний и навыков. Небывалый, а зачастую и экономически неоправданный,
6
рост цен на рынке недвижимости вызвал ажиотаж среди покупателей, совершивших чрезмерно рискованные сделки и, как результат, серьезно пострадавших при последней коррекции цен на рынке. Стоит ли отказаться от этого типа инвестиций? Инвестиции в недвижимость сделали миллионерами очень многих людей. И даже сегодня в условиях столь перегретого рынка все еще возможно зарабатывать хорошие деньги, а самое главное - стать финансово независимым в будущем.
Property & Finance Guide ISSUE 48
Что для этого надо? Прежде всего требуется построить план/ стратегию действий: каким образом вы собираетесь достичь финансового благополучия с помощью этого рода инвестиций. Вполне естественно, когда предприниматель, например, открывая новый бизнес, начинает с разработки бизнес-плана. Почему же начинающий инвестор позволяет себе опрометчиво купить дом или кондо, часто руководствуясь лишь эмоциями и допуская непоправимую ошибку.
investment & Real Estate
ведущий рубрики Алекс Мошкович
Начните с бизнес-плана! Одной из главных составляющих успешного бизнеса является команда профессионалов-исполнителей. Это целиком и полностью относится и к вашему новому бизнесу – инвестицию в недвижимость.
Итак, вам нужна команда! Кто войдет в вашу команду:
1
Агент по недвижимости, специализирующийся на инвестициях в недвижимость.
2
Специалист по финансированию домов или квартир, купленных как инвестиция.
3
Адвокат по недвижимости, опять же специалист по инвестициям.
4
Как выбрать агента по недвижимости?
Инспектор дома, специализирующийся на том же районе, где находится ваш инвестиционный обьект.
Если у вас болит зуб, вы наверняка обратитесь к зубному врачу, которого вам порекомендовали друзья или родственники. И тем не менее, вы обязательно поинтересуетесь, сколько лет он этим занимается и какая у него специализация.
5
Специалист по налогам для инвесторов.
6
Различные специалисты по ремонту и строительству.
7
Инженер-проектировщик.
8
Страховой брокер, специализирующийся на инвестициях в недвижимость.
Вы также не пойдете, например, даже к лучшему кардиологу проверить проблемы с пищеварением. Аналогично при выборе риелтора. Вы должны задать потенциальному кандидату всего 4 вопроса:
1
Является ли он сам инвестором? Если ответ отрицательный, то отпадает необходимость в последующих вопросах.
2
Сколько инвестиционных объектов недвижимости у него в портфолио?
3
Сколько объектов недвижимости для инвестиций он приобрел в том районе, где вы решили приобрести инвестицию, и сколько он совершил сделок с тем видом инвестиций, который вы выбрали.
4
Есть ли у него команда перечисленных выше специалистов. Продолжение на странице
Proper tyAndFinanceGuide.ca
10
7
investment February 2019
Сравнение производительности рынка недвижимости GTA с портфелем акций, защищенным опционами со стратегией “collar” Прошедший 2018 г был весьма необычным годом для индустрии финансов и международного бизнеса. Давайте сравним, как могло бы повести себя грамотно управляемое портфолио рыночных ценных бумаг, торгующихся вручную, и состоящих из акций, Google Amazon, Tesla, а также портфель фьючерсов, торгующийся алгоритмическим путем (auto trading) и купленный односемейный дом в Торонто, который был бы, гипотетически, куплен в декабре 2017г. и продан в декабре 2018г. Начинаем с портфеля технологических акций. Купим 100 акций с использованием защитной опционной стратегии, называемой “collar”. Она состоит из следующих элементов: 1. Покупка 100 акций компании 2. Покупка опциона PUT с ценой исполнения (strike price) немного ниже, чем цена покупки акции. Эта транзакция стоит денег. 3. Продажа опциона CALL с ценой исполнения выше цены покупки акции. Эта транзакция приносит вам деньги. Механизм работы следующий: Покупка опциона PUT позволит вам продать акцию по указанной strike price, не зависимо от рыночной цены акции. Таким образом, чем ближе strike price опциона PUT к вашей цене покупки акции, тем лучше защищена ваша инвестиция, но тем дороже стоит такой опцион. Продажа опциона CALL позволит вам сильно сократить или вообще избавиться от расходов за покупку опциона PUT, но в обмен на ограничение вашей прибыли по акции, если ее цена превысит цену исполнения опциона CALL. Идеально построенная collar позиция имеет delta –коэффициент очень близкий к нулю и может быть открыта бесплатно, или за небольшую прибыль. Рассмотрим пример с компанией AMZN с ограничением максимальных убытков в $1000: Пример: 1. Купить 100 акций AMZN за $1695 (на день публикации), итого $169 500 2. Купить 1 PUT Strike $1685, сроком до 25 января 2019 за $19.00 за акцию, $1900 за контракт, delta= -0.41(меньше нуля) 3. Продать 1 CALL Strike $1705, сроком до 25 января 2019 по $19.15 за акцию, -$1915 за контракт, delta= 0.43. Заметьте минус перед знаком доллара в цене. Это означает получение Вами денег. Мы получаем $15 за открытие этой позиции, и наш коэффициент дельта равен 0,02. Это почти ноль. То есть, мы практически не делаем никаких предсказаний движения акции. Обратите внимание на цену исполнения опциона PUT – она ровно $10 ниже цены покупки акции! $10*100=$1000. Это и есть максимально возможная сумма потери, так как наш опцион PUT позволяет продать акции на рынке по цене исполнения $1685. Цена исполнения опциона CALL выбиралась уже основываясь на дельта – коэффициенте опциона PUT так, чтобы сумма дельта коэффициентов CALL+PUT была почти 0.
8
Если бы мы не продавали опцион CALL, то наша позиция стоила бы нам целых $1900, что нецелесообразно. А теперь давайте посмотрим на реальную производительность управляемых и не управляемых портфелей со следующими условиями: Условие 1: Акции AMZN, GOOG, TSLA были куплены в количестве 100 штук в первый торговый день 2018г и проданы 31 декабря 2018г. Никаких манипуляций с портфолио не производится в течение года. Условие 2: Акции защищены стратегией “collar”. В случае срабатывания защитного опциона PUT, акции будут проданы с убытком в $1000 и покупаются снова только в случае повторного возврата акции к внутригодовому максимуму. В случае, если акции отозваны с прибылью, они вручную покупаются заново, либо продается недельный at-the-money PUT, и акции приобретаются в случае исполнения короткого PUT. В противном случае продается еще один PUT-опцион на следующей неделе, и так далее, до успешного исполнения покупки. В нашей стратегии истечение любого опциона в деньгах приводит к недобору или потерям прибыли. Коэффициент delta по модулю числа для нашей позиции AMZN равен 0,42 (в среднем), что является вероятностью истечения хотя бы одного опциона in-the-money 42%. Имея ввиду наше условие не открывать позицию на акции, когда акции находятся ниже годового максимума, если акция была ликвидирована PUT-опционом, мы можем аппроксимировать чистую прибыль за год как 58% от той прибыли, как если бы мы купили акции в первый день года, а продали на абсолютном годовом максимуме. Позиции с опционами, описанные выше, очень редко встречаются в портфолио профессиональных денежных менеджеров. Обвал последнего квартала 2018 г не был виной этих портфолио менеджеров, но меры могли быть приняты таким образом, что потери для клиентов могли бы быть гораздо меньше, или их могло не быть вовсе. Подводим итоги: Описание
Прибыль и убытки в %
Средний % прибыли за год без управления (портфолио)
12.93 %
Средний % прибыли с использованием защитной стратегии “collar”
25.17 %
Возврат на инвестиции индекса S&P 500 за 2018 г. (без управления)
-5.53 %
Покупка дома в Торонто и удержание 1 год (с налогами и сборами)
-47.69 %
Property & Finance Guide ISSUE 48
Вывод первый: Акции с опционной стратегией типа collar более чем удвоили возврат на инвестиции в портфолио. А для отдельных акций использование стратегии collar защитило полученную прибыль и позволило закончить финансовый год с прибылью примерно в 7-8 раз выше, чем та, которую можно было получить без защитных стратегий. Особенно примечателен пример с заработком на TSLA. Мы получили 17,30% годовых даже при том, что акция в итоге закрыла год с приростом менее 2%. Второй вывод: Опционные стратегии, работая вместе с акциями, существенно увеличивают возвраты на инвестиции, а также защищают ваш капитал. Вывод третий: Односемейный дом в Торонто- сжигание денег по полной программе. Мы потеряли 46,79% первого взноса, подержав дом всего год! И это учитывая рост цены на протяжении года! В данный момент времени, односемейные дома в GTA являются просто ужасной инвестицией. И, судя по экономическим прогнозам, деструктивное поведение рынка недвижимости в Торонто сохранится еще очень долгое время. Акции AMZN GOOG и TSLA были выбраны не случайно. Ведь для покупки 100 акций каждого из этих гигантов по состоянию на январь 2018г у вас бы ушло в общей сложности примерно $ 253 000 US. Где же взять денег на такие акции? Депозитируя в ваш биржевой счет сумму, примерно равную первому взносу в 20% для покупки дома (CAD $147 000 или $110 000 USD), вы бы получили $440 000 USD покупательской способности в вашем биржевом счете (стандартное плечо 1:4, возможен вариант 1:6). Таким образом, ваше портфолио бы заняло чуть больше половины покупательской способности, все еще оставляя много избыточной ликвидности для защиты от маржевых нарушений. Таким образом, возможность покупки дома с 20% первым взносом и инвестиция по выше указанным стратегиям отражают примерно одинаковые финансовые вложения. Но результаты этих инвестиций, как видно из таблицы сверху, очень сильно различаются. Вопросы по Trades, Private Mortgages, Placements, Short Term Funding или частных ипотечных кредитов.
Andrey V Tytchino
Real Estate, Mortgage Agent, FSCO Lic. № M16001510
c: (613) 295-4663 e: atychino@bell.net • Active market trading • Options and portfolio management
Richmond Hill $679,000
Thornhill Woods $3500
Completely Remodeled & Upgraded 2-1 Apartment In The Heart Of Richmond Hill. Everything Was Changed For New: White Glossy Kitchen W/Glass Backsplash, Quartz Countertop, Huge Island, Laminate Floor All Over The Space. Very Spacious, Open Concept Living, Dining, Solarium Aria With B/I Electric Fireplace & Huge, Panoramic, Floor To Ceiling Window. Big Size Master With 4P.C. Ensuite. All Amenities In Place. Just Steps To Shopping, Bus Stops W/Just 20 Min To Finch Subway.
Aurora $959,000
HWY 7/ Islington $2,100
4 bedroom semi-detached дом в самом востребованом р-не Aurora. Дому 1 год, 10 ft. потолки на 1-ом этаже, 9 ft. на 2-ом. Деревянные полы по всему дому. Законченный бейсмент. Открытая планировка.
Новая 2-спальная квартира в аренду. 2 ванные комнаты, 9-й этаж, все встроенные электроприборы, терасса для барбекю. Выходит на тихую сторону. Транспорорт TTC возле дома, магазины в двух шагах.
4-спальный новый танхауз в аренду. В самом престижном районе! В очень хорошем состоянии, $$$ на улучшения, задний двор выходит на парк.
Right At Home Realty Inc., Brokerage 895 Don Mills Rd, #112 Toronto, ON, M3C 1W3
investment & Real Estate ведущий рубрики Алекс Мошкович
Продолжение статьи, начало на странице
6
Агент по недвижимости должен стать вашим наставником по инвестированию и управляющим вашими сделками: он посоветует вам выбрать нужных профессионалов, поможет создать бизнес- план ваших будущих инвестиций, предоставит вам анализ выбранного обьекта жилья, покажет особенности и тенденции развития того района, где он находится. Желательно также, чтобы ваш агент/брокер по недвижимости работал не в одиночку, а имел команду взаимозаменяемых агентов. Таким образом, вам будет помогать не один агент, имеющий в сутках ограниченное рабочее время, а целая их команда. Я и моя команда помогла приобрести более 500 домов и квартир инвесторам, мы специализируемся во многих районах Онтарио. Для бесплатных консультации и составления бизнес-плана / стратегии, которая подходит именно вам, звоните по телефону: 647-459-9459.
Алекс Мошкович,
брокер по недвижимости и инвестор, главный редактор журнала “Property&Finance Guide”, постоянный эксперт ТВ программ «Секреты Недвижимости» и «Новости Недвижимости». Основатель компании Royal LePage Terrequity Capital Realty Inc.
10
Property & Finance Guide ISSUE 48
legal advice
February 2019
Notice of Termination,
правильность заполнения Все это время Квартирант продолжает проживание без оплаты. Во время заседания судья сообщит владельцу, что форма N4 не действительна, и объяснит ошибку с количеством дней, следовательно, иск будет аннулирован, а Владельцу будет предложено все начать сначала. Подсчитываем убытки: стоимость аренды за январь, февраль, март - $1000 x 3 = $3,000 Судебные пошлины - $175 Итого - $3,175 и Квартирант все еще не освободил жилплощадь. Владелец вынужден еще раз подать N4 и уже правильно высчитать дни, а потом опять подавать в суд и ждать заседания, которое будет назначено уже на 10 июня. Далее, по решению суда Квартиранта обяжут выплатить Владельцу всю задолженность и возместить стоимость судебной пошлины в размере за $175 за второй суд; судебные издержки при подаче первого иска учитываться не будут. Какой вывод? Ошибка в 1 день на Notice of Termination может стоить вам 6-ть месяцев потраченного времени и нервов и $175.
Каждый Владелец квартиры (дома, юнита) хоть раз в жизни сталкивался с заполнением формы Notice of Termination. В действующем законодательстве существуют различные формы для прекращения отношений Владелец\Квартирант. Для каждой формы в действующем акте (Residential Tenancy Act) есть одна или несколько статей, предписывающих пошаговые действия, необходимых для того, чтобы конкретная форма вступила в силу, и на ее основании можно было бы обратиться в суд.
Многие могут сказать, что у меня проблема с математикой, потому что 2+14=16. Математически выходит 16, а по закону калькулирования дней – 17, так как первый день не входит в подсчеты.
Так, например, форма по неуплате предписывает Владельцу выждать 14 дней с момента вручения формы Квартиранту до указанной даты на выселение.
К каким последствиям может привести данная ошибка? Владелец подождал до 16 января, Квартирант не внес оплату, и время отправлять документы в суд пришло. Сегодня стало возможным подать заявление в суд самостоятельно через интернет, поэтому никто не укажет Владельцу на его ошибки в форме. Владелец оплатит пошлину в размере $175. Слушание назначено на 1 марта.
Пример: Date the Tenant received the N4 (form) – January 2, 2019 Date of Termination (1 page of the N4) – January 17, 2019
Это наиболее распространённая ошибка, которую совершают Владельцы при заполнении форм.
СОВЕТ: уважаемые Владельцы, если вы предпочитаете действовать самостоятельно, то будьте внимательны, заполняйте формы правильно с учетом всех требований законодательства. Если же вы чувствуете неуверенность и в чем-либо сомневаетесь, обращайтесь к EVP LEGAL SERVICE за консультацией. Консультация с паралигалом поможет сэкономить вам время и деньги и сохранит нервы.
Elina Vasilieva, M.A.Ed., CSTE., CIFC Licenced Paralegal with LSO EVP LEGAL SERVICE
Direct: 416-8544957
Proper tyAndFinanceGuide.ca
11
condo
ведущий рубрики Максим Багинский
Рынок кондоминиумов Tоронто сегменте отдельно стоящих домов, не случился. И рынок понемногу возвращается к стабильному, здоровому рынку, показателем которого является поднятие цены в пределах 6% в годовом эквиваленте. По моему мнению, что-то около этого мы должны увидеть в конце этого года.
Вопреки прогнозам некоторых аналитиков рынок кондоминиумов Торонто стабилен. На данный момент нет никаких предпосылок для того, чтобы ситуация изменилась в ближайшее время. Спрос превышает предложения, проекты продаются довольно быстро, соответственно, каждый последующий проект открывается всё дороже и дороже. К сожалению, во второй половине 2018 года существенно повысилась себестоимость строительства, и у девелоперов просто нет другого выхода, как понемногу поднимать цены. Кроме этого, очень быстро растет цена земельных участков, пригодных для строительства многоквартирных комплексов. Слухи о том, что девелоперы имеют на строительстве колоссальные прибыли - это миф. В действительности прибыльность проектов в многоэтажных кондоминиумах около 20%,
12
и при подорожании строительства девелоперы просто не могут удерживать цены на том же уровне. Положительным фактором прошлого года было большое количество новых проектов, именно это помогло рынку избежать сильного скачка цен. Усреднённое подорожание в сегменте квартир за прошлый год составило около 10%, что несколько выше показателей здорового рынка, но тем не менее находится в разумных приделах. Теперь уже можно с уверенностью сказать, что рынок квартир безболезненно проскочил опасную точку, пузырь, подобный тому, который сначала надулся, а потом лопнул в
Property & Finance Guide ISSUE 48
Для инвесторов это именно то, что надо, рынок с большим подорожанием, несмотря на то, что в краткосрочной перспективе это может быть очень выгодно, в действительности очень опасен. Очень трудно угадать тот момент, в который пузырь лопнет, так как этот момент зависит от множества внешних факторов. Таким фактором для отдельно стоящих домов в 2017 году послужили меры, направленные на охлаждение рынка, которые правительство ввело в апреле 2017 года, и те, кто занимался банальной спекуляцией, в один момент потеряли колоссальные суммы. Рынок кондоминиумов в этот момент был абсолютно здоровым на момент начала кризиса, в сегменте домов рост цен составлял 6-8%, и никакие меры были не в состоянии его опрокинуть. Дальше же был опасный момент, так как покупатели резко перекинулись с отдельно стоящих домов на кондоминиумы, и к концу 2017 года кондо-рынок показал около 18% прироста цены, что уже было очень опасно. Спасение же пришло в 2018 из-за выхода большого количества новых проектов, которые помогли избежать кондо-рынку сумасшедшего взлёта. Итог же оказался очень хорошим: рынок кондо-квартир мягко приземляется на свои положенные 6% годового роста. Для тех, кто инвестирует в квартиры на начальном этапе строительства 6% годового роста, это значит, что деньги, вносимые в качестве депозита, приносят доходность около 50% в годовом исчислении. Дело в том, что при инвестициях подобного рода, проекты покупаются в тех районах, где идёт сильное развитие инфраструктуры, и район в ближайшие годы изменится в лучшую сторону, соответственно, к общему подорожанию рынка добавляется подорожание района, которое, как правило, около 4% годовых. В сумме же проект дорожает уже на 10%. Давайте возьмём квартиру стоимостью 500,000, обычно суммарный депозит на покупку такой квартиры составит
Member of CREA•OREA •TREB 20 ЛЕТ опыта работы с инвестициями в недвижимость
75,000, которые надо внести несколькими платежами в течение первых двух лет строительства. Поскольку деньги вносятся не сразу, то в среднем вы инвестируете сумму около 60 тысяч. На момент окончания строительства, возьмем проект, который строится 3 года, цена приобретенной вами недвижимости с учетом аккумуляции процентов составляет 500,000 + 10% + 10% + 10% = 665,000. Так называемая грязная прибыль (прибыль без учёта налогов и затрат) составит 165,000, то есть прибыль на депозит составит 275% за 3 года. Вложенные в качестве депозита 60,000 работают под приблизительно 90% годовых. После вычета всех расходов, таких как налоги, оплата агенту за продажу недвижимости и т.д. чистая доходность депозита составит около 50% годовых. То есть если у вас есть сумма в размере 100 тысяч долларов, то вы легко создаёте себе пассивный доход в 50,000 в год. Так ли делают инвесторы? Ответ: НЕТ. Мелкие инвесторы нередко используют свои собственные деньги, профессионалы не делают это никогда. Давайте рассмотрим вариант, как заработать, не используя ни копейки собственных денег. Если у вас есть возможность получить кредит, в этой статье я не буду описывать, как это сделать, замечу лишь, что таких вариантов много, но это уже совсем другое дело. Допустим, вы одолжили в банке 100,000 и собираетесь вложить их по вышеописанной схеме. В среднем кредитные линии имеют процентную ставку около 5%, то есть кредит в 100,000 будет обходиться вам в 5,000 в год. Соответственно, за 3 года за кредит вам нужно будет заплатить 15,000. Из одолженных 100,000 мы откладываем в сторону 15,000 на 3 года оплаты кредита, чтобы проценты по кредиту не нужно было платить из собственного кармана.
Оставшиеся 75,000 мы вкладываем по приведенной выше схеме. По окончании инвестиционного цикла мы возвращаем одолженные деньги в банк. И если в первом случае нам понадобилось вложить 75,000 собственных денег, то во втором вы вложили 0. Доналоговая прибыль осталась прежней 165,000, посленалоговая даже увеличилась, так как 15,000, заплаченные по кредиту, являются списываемыми с налогов, все остальные расходы остались прежними. Это лишь один из примеров, как инвесторы делают деньги из воздуха. За годы работы с инвестиционными сделками мы сумели собрать профессиональную команду, включающую в себя опытных агентов по недвижимости, юристов и финансистов. В нашем офисе в Richmond Hill вы всегда можете получить полную консультацию по всем вопросам, связанным с инвестициями в недвижимость, также мы поможем вам подобрать инвестиционную програму по вашим финансовым возможностям. Кроме этого, ежемесячно мы проводим семинары для инвесторов. Получить информацию о наших проектах можно на сайте: WWW.NEWGTACONDOS. COM, там же в разделе Blog можно посмотреть наши телепередачи, послушать радиоинтервью и почитать архив статей за последнии 5 лет. За годы работы мы сделали сотни семей финансово независимыми за счёт получения пассивного дохода, и мы поистине этим гордимся.
Broker of Record Эксперт программы «Секреты Недвижимости» и ведущий программы «Канадская Мечта» на канале RTVI
• Эксклюзивные предложения от билдеров (до открытия официальных продаж, VIP SALES) • Лучшие цены и условия продаж • Минимальный первоначальный взнос • Лучший выбор квартир • Улучшенная отделка • Подробный анализ инвестиции • Высокая доходность. Полное сопровождение сделок: покупка > аренда > продажа • Большая база Реэсаймента (нет на mls system) • Помогаем получить финансирование
ПРОВОДИМ СЕМИНАРЫ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ. РАСПИСАНИЕ СЕМИНАРОВ, А ТАКЖЕ ИНФОРМАЦИЯ О НОВЫХ ПРОЕКТАХ.
Maxim Baginskiy
Broker of Record / Investment Advisor Эксперт программы «Секреты Недвижимости» на RTVI и ведущий программы «Канадская Мечта»
АРХИВ СТАТЕЙ И ТЕЛЕПЕРЕДАЧ НА САЙТЕ
NEWGTACONDOS.COM Right At Home Investments Group Brokerage Head Office: 895 Don Mills Rd 206B-2 Toronto, ON M3C 1W3 Phone: 647-288-9422 Presentation centre: 10376 Yonge St, Unit 306, Richmond Hill, ON L4C 3B8, Phone:416-832-8343
Proper tyAndFinanceGuide.ca
13
Innisville
Bathurst & Teston Road
Yonge & Weldrick
Brand New over 3000 sw ft, top of the line finishes, 50 ft lot, minutes from GO and beach.
WOW! Huge ravine lot on a court, 6,000 sq ft!! Assignment sale.
3 years old, 1 plus den, high floor, south unobstructed view.
Richmond Hill
Ottawa
Sell your home in 45 days
guaranteed program. Call me for details.
Freehold townhouse, $$$ spent on upgrades, Bathurst & King.
New Construction Projects Townhomes start from $370,000 detached start from $450,000.
Yonge & 16th
Innisville
Bathurst & Center
Yonge & 16th, big 1 + den, 2 washrooms, unobstructed view. $458,000
Brand new 4 bed, 4 wash house for lease, steps from GO.
2 bed + deb, 2 washrooms, Unobstructed view.
Sales Representative
Royal LePage Terrequity Capital Realty Inc. Office: 416.495.4061 Fax: 416.496.2144 14
Property & Finance Guide ISSUE 48
HOME and COMMERCIAL
MORTGAGE SERVICES
Mortgage for:
First time homebuyers Business for self or commission sales New immigrants Help with down payment
Impaired or absence of credit Renewals, debt consolidation 2nd home mortgage Reverse mortgage (for seniors only)
Investors:
Rental property financing Apartment buildings (low-rise, high rise, multiplexes) 2nd mortgage investments
для владельцев бизнеса первым 5 позвонившим
тел: 647-459-9459 (только по оговоренным условиям)
Commercial mortgage
Natalia Ocuni Mortgage Broker FSCO #M8004166
400 Apllewood Crescent, #100 Vaughan, ON, L4K 0C3
C: P:
416.899.2463 647-352-2001
Medical and professional offices Office buildings Industrial units Gaz stations Financing of equipment WIDE SELECTION OF FINANCING PRODUCTS
www.mortgagearchitects.ca/nataliaocuni
Proper tyAndFinanceGuide.ca
15
$257,990
Price: starts from Occupancy: January 2020 - July 2020
Potential rent : $1450
those units can be rented starts from $1400/ month
deposit structure:
only $20,000 during 3 months: $5,000 with an offer $5,000 in 30 days $5,000 in 60 days $5,000 in 90 days
Current specials: 1. Stainless Steel Fridge, Stove & Dishwasher 2. Washer/ Dryer 3. Granite Countertops in Kitchen with Under-mount Sink 4. Ceramic Tiles in bathorroms 5. No Condo fees for 1 year
Student rental investment in Waterloo
Property Management Free and Rent Guarantee for 2 years. Special package for our clients Building & Suite Features
On Now for a Limited Time
Gil Vaksman
Sales Representative
Cell: (647) 928-0045
Real Estate February 2019
18
Property & Finance Guide ISSUE 48
Proper tyAndFinanceGuide.ca
19
Anna Alexandrovski Sales Representative
t: 647-969-5950 e: RealEstateForCanadians@gmail.com 211 Consumers Rd, suite 105, Toronto, ON, M2J 4G8 Office: 416-495-4061
Bathurst & Centre St. $878,800
Bathurst & Center St $430,000
L
R
E UP
A DE
S
Attention!! HUGE 2bdr Unit Aprox 1500 Sqft + Balcony Plenty Of Natural Light., Caesar-stone Counters & Engineered Hardwood Corner Unit.Bright And Specious Open Layout, This Layout Feels Like A Real House With Large Parking Spot Can Fit 2 Cars. Rarely Does A Unit Like This Come Up For Sale, Full Amenities Building.
Hot Spot Location, North Park Rd 1 Bedroom Unit Located In Demanded The Fountaines Complex. Great Living Area In The Heart Of Thornhill. 1 Bedroom and 1 bathroom. Low maintenance fee.
Dufferin & Steeles $419,900
Bathurst & Steeles $719,000
L
R
E UP
A DE
S Super Opportunity Spacious Southwest Facing Main Floor Unit With Loft Like 10' Ceilings In An Open Concept Layout. Large Terrace (Great For Entertaining) Great Location Extremely Well Maintained Building. This Unit Offers The Condo Lifestyle To The Max.
WOW! Pen-house $1400 SQFT 2+1 Bedrooms, 10 feet ceiling, 1000 sqft rounded terrace with gas extension for BBQ North/ East/South Views . 3 Parking Spots!! Renovated top to Bottom, in Low Raised Condo Boutique (ONLY 6 FLOORS) in High End Location. What Else you need?! MUST SEE!!
Maryna Orzhekhovska Sales Representative
Cell: 647.989.4545 I Direct: 416.495.2392 e: marynaorzhekhovska@royallepage.ca 211 Consumers Rd, Suite 105, Toronto, ON, M2J 4G8 Office: 416-495-4061
Barrie, Ardagh $479,900
Attention Investors!!! Potential For Legal Duplex! Raised Bungalow, Fully Detached House..Potential Rent Upper Apt. 2Bed+1Bath! Lower Apt. 1Bed+1Bath. Earn Income of $1,600+$1,300=$2,900. Great Deal!!!
Barrie, North $539,000
REGISTERED SECOND SUITE! Both Units Already Leased! Upper $1,650 lower is $1,375, raised bungalow with large windows, 3 bedrooms up and 2 bedrooms down, shared laundry, sliding door walkout to fenced back yard, Excellent location close to Georgian Mall, Hwy 400, schools and transit.
Barrie, Innishore $507,900
Lovely Raised Bungalow Home In Prestige Neighbourhood Conviniently Located Close To 400 And Go Station. Too Many Upgrates to List. Potential Rent: Upper 2Bed+1Bath ($1,600), Lower Level 1Bed+1Bath ($1,300). Collect Total Rent of $$2,900.
Barrie, Innishore $524,900
Spacious All Brick Bungalow In Desirable South End Location! Cozy, Open Concept House with Large Eat-In Kitchen, Close to All Major Amenities! Potential Rent: 2 Bed+2Bath ($1,650) and Lower Unit 2Bed+1Bath ($1,375). Total Potential Rent ($3,025).
Barrie, North $475,000
Barrie, Holly $434,900 Potential For Legal Duplex! Very Well Kept, Hard Wood Flooring , Walk-Out to Deck! Unfinished Basement Awaits Your Imagination. Potential Rent: Upper 3Bed+1Bath $1,650, Lower Level 2Bed +1Bath $1,350 (Total Rent $3,000).
Potential For Legal Duplex! Raised Bungalow With Fully Finished Walkout Basement, Backs Onto Greenbelt. Potential Rent Upper Apt. 2Bed+1Bath! Lower Apt. 2Bed+1Bath. Earn Income of $1,600+$1,300=$2,900. Don't Miss Amazing Deal !!!
legal advice
ведущий рубрики адвокат Евгений Данканич
Кого назначить получателем вашего имущества после смерти Когда ваше завещание составлено, нужно сделать гораздо больше, чем просто сообщить адвокату, кого вы хотите назвать своим исполнителем и бенефициаром. Ваш адвокат должен провести с вами тщательный обзор ваших правовых и финансовых условий. Этому есть несколько причин, но сегодня я хочу поговорить о том, что кроме назначения бенефициаров должны быть вписаны в ваше завещание и все остальные условия. Назначение бенефициаров – это имена, которые вы указали в активах, таких как полисы страхования жизни, именные пенсионные сберегательные программы, именные пенсионные доходные фонды и пенсионные планы. Когда вы покупаете или создаете один из этих активов, вас просят указать, кого бы вы хотели видеть получателем средств после вашей смерти, и вы называете (назначаете) бенефициара. Если прошло несколько лет с тех пор, как вы сделали назначение бенефициаров, неплохо было бы потратить немного времени и пересмотреть ваши назначения. Вы вступали в брак или разводились с момента назначения бенефициара? У вас появились еще дети? Ваше финансовое состояние немного отличается от того, каким оно было раньше?
Проверьте свои документы или позвоните в банк, чтобы убедиться, что вы знаете, кого вы назвали. Важно осторожно подходить к вопросу о том, кого вы хотите назвать бенефициаром. Могут возникнуть неожиданные последствия, если вы не в полной мере понимаете, как это все будет работать. Например, часто наблюдаемый мною сценарий – это когда родитель во втором браке оставил актив, такой как именная пенсионная сберегательная программа своим детям от первого брака. В своем завещании он хочет оставить определенную сумму своему супругу. В большинстве случаев лицо, описывающее мне такую ситуацию, не знает о том, что, оставляя именную пенсионную сберегательную программу детям, она подвергнется крупному налогу. А если все поменять так, чтобы именная пенсионная сберегательная программа перешла новому супруг, а другие средства – детям, то на налоге можно сэкономить. Это не означает, что есть один правильный путь, который подойдет всем. Нет такой вещи, как ответ, правильный для всех и каждого. То, что работает для вашего брата или сестры, друга или сослуживца, может не работать также хорошо для вас.
Потому вам нужно обсудить свою конкретную ситуацию со своим адвокатом или консультантом. Помните, что при назначении бенефициара на определенный актив, такой актив не будет частью вашего наследственного имущества. На него не распространяется ваше завещание, и исполнитель им не занимается. Это может быть то, чего вы хотите или же не хотите. Если вы назначили своих детей бенефициарами полиса или плана, согласны ли вы с получением ими средств в виде единовременной выплаты при достижении ими 18или 19-летия? Если нет, вероятно, вам нужно хорошенько и более тщательно обдумать назначение бенефициара. Возможной альтернативой является назначение своего наследственного имущества в качестве бенефициара актива, в таком случае используйте свое завещание, чтобы средства находились в доверительном управлении в пользу ваших детей до тех пор, пока они не станут старше. Я часто слышу, что люди, с которыми я говорю, уверены в своих назначениях бенефициаров, исходя из того, что они однажды прочли или услышали. Насколько надежна эта информация? Насколько хорошо она была понята этим человеком? Касается ли она действительно вашего случая? Лучший способ, чтобы знать наверняка – это понимать, что наследственное имущество и жизнь каждого человека отличается, потому советы должны быть адаптированы под индивидуальную ситуацию.
Евгений Данканич Barrister & Solicitor, Notary Public, LLB • Завещания и Наследство, Суды • Недвижимость: покупка/продажа Tel: (416) 939 5615, (905) 597 4276 • Семейные споры, расторжение браков info@legim.ca www.legim.ca • Алименты на детей и супруга, Опека 201-1750 Steeles Ave. W., • Регистрация компаний, сопровождение Toronto, ON L4K 2L7 • Юридические услуги Украина, Россия и США
I
Евгений Данканич - опытный канадский адвокат, также ведущий дела в Украине и США, арбитражный судья, постоянный советник в Парламенте по правовым вопросам, гарантирует качество ведения дел любой сложности, индивидуальный подход и гибкие цены. 22
Property & Finance Guide ISSUE 48
на юридические услуги
при продаже недвижимости
* при оформлении продажи и покупки в нашем офисе.
АЛЕКС ФРИДМАН предоставляем все виды нотариальных услуг и полный комплекс юридических услуг по сопровождению сделок с недвижимостью в Онтарио, включая:
Адвокат – Нотариус
Член Коллегии Адвокатов Онтарио и Израиля Юридические услуги в Торонто и в Израиле
• Cделки с недвижимостью (покупка, продажа, рефинансирование) • Наследство и завещания • Оформление доверенностей • Справки об отсутствии судимости из Израиля • Нотариальные услуги (при необходимости выезд на дом) • Востребование документов из госучреждений Израиля • Перевод документов • Справка о нахождении в живых для Израиля
• покупку и продажу (жилой и коммерческой) • оформление ипотек /ссуд (mortgages) • рефинансирование • оформление передачи права собственности (title transfer)
высокий профессионализм, конфиденциальность, ответственность за результат и особое отношение к клиенту.
Tel: (647)952-0827
Fax: (647) 795-4672
E-mail: svaliyeva@ynlclaw.com Web: www.valiyevalaw.com
655 Sheppard Ave. W. (Bathurst & Sheppard) Toronto ON M3H 2S4 T:
416-665-9090
647-261-9080
Адвокат-нотариус
Единственное в Канаде ежедневное информационномузыкальное онлайн радио на русском языке
Аппликации для мобильных телефонов для прослушивания радио можно бесплатно скачать с нашего сайта
C:
Мы сэкономим ваше время и деньги
эффективным достижением ваших целей.
647.784.6377
www.mlklaw.ca
We act for you in: - Real Estate - Wills & Estate - Corporate Commercial - Estate Administration
Proper tyAndFinanceGuide.ca
23
24
Property & Finance Guide ISSUE 48
Marina Neiman-Fishman
▪ ▪ ▪ ▪
Corporation & Personal Income Tax HST, Payroll, Tax Planning Financial Statements - Compilations Financial Advice by Certified CPA Accountant ▪ Business Registration/Closing
Protect What Matters Most
Your Neighbourhood Business Centre
SET UP
• • • • •
Mortgage Protection Life Insurance Health Coverage Group Benefits Travel Insurance
elena@lukelfs.com www.lukelfs.com
647-261-6020 4646 Dufferin St, Unit #3
YOUR BUSINESS
IN A REAL
OFFICE BUILDING Custom Windows & Doors direct to Public Lifetime Warranty
10271 YONGE ST. #302, RICHMOND HILL, ON L4C 3B5
(905) 237-4653
416.877.8508
Toll Free: 1.855.690.7171 smartchoicewindows.ca Info@smartchoicewindows.ca 75 Fernstaff Court, Unit #11 Concord, ON
NEWMARKET HEALTH & WELLNESS CENTER Wide selection of
CBD Products sourced exclusively from
Organic, non-GMO
mature industrial hemp stalks.
CBD Oil may help with the following conditions: • Arthritis • Osteoporosis • Asthma • Psoriasis • Multiple Sclerosis
• Anxiety • Anorexia • Nausea • Crohn’s • Diabetes • And more
www.NewmarketHealth andWellness.ca
905-967-0000
PropertyAndFinanceGuide.ca
25
Profitable Turnkey Business for sale
Only $388,000
Don't Miss Out On A Great Opportunity To Become The Owner Of ADAGIO, Toronto's Most Elite Valley Parking And Guest Services Business. The Business Operates Since 2010, Not Only In Toronto, But Also In Ottawa And Montreal And Still Has A Great Potential To Grow And Develop. Among With Serving It's Permanent Locations, Such As High End Restaurants, ADAGIO Also Specializes In Exclusive Events, Cooperating With Toronto Convention Centre, Toronto International Film Festival, Politicians, Celebrities And More. Take The Turn Key Business From It's Original Owner With All It's Staff Members, Which Includes: Valley Drivers, Servers, Bartenders, Coat Check Attendants And Traffic Directors. ADAGIO Is On The First Page Of Google Search Results In Toronto, Ottawa And Montreal, And Has An Excellent Reputation.
Maryna Orzhekhovska Sales Representative
Cell: 647.989.4545 e: marynaorzhekhovska@royallepage.ca 211 Consumers Rd, Suite 105, Toronto, ON, M2J 4G8 Office: 416-495-4061
assignments
Townhouse in Richmond Hill for sale $1,290,000 2,418 Sq ft, 4 stories with ground floor only partially under ground. 3 + 1 bedrooms, 3 full baths + 1 powder room. Living room stretches over 1st and 2nd floor with large aluminum windows top to bottom.
Beautiful Assignment Sale In The Heart of Innisfil Alcona. Just a Bit Under 2,800 Sf. Less than 10 Minutes Walk to Lake Simcoe. 4 Bedroom + 3.5 Bathroom. Walk-Out Basement, Ravine Lot Facing Beautiful Rich Forest! Premium Lot 50 Feet x 115 Feet
100K IN UPGRATES! Upgrated Ceilings on All Levels. Smooth Ceilings, Larger Basement Windows, Upgrated Tiles Everywhere, Metal Railing, Frameless Glass Shower in Master, Cathedral Ceiling 10Feet in Master Bedroom, Waffle Ceilings in Dining Room, Upgraded Kitchen Cabinets and Counter Top, Upgraded Hand Scrambled Engineering Hardwood, 2nd Floor Laundry And Much More!!! Closing Early 2019!
Maryna Orzhekhovska Sales Representative
Cell: 647.989.4545 e: marynaorzhekhovska@royallepage.ca 211 Consumers Rd, Suite 105, Toronto, ON, M2J 4G8 Office: 416-495-4061
Terms & conditions apply. Call for more info: 647-459-9459
Вы знаете, что большинство домов в Бэрри выстaвляются в базе данных Бэрри МЛС. Подпишитесь на рассылку!
moveinvestbarrie.com
Alex Moshkovich Broker of Record
Cell: 647.459.9459
Email: torontoinvestorforum@gmail.com
www.RealEstateForCanadians.com
211 Consumers Rd, Suite 105, Toronto, ON, M2J 4G8 Office: 416-495-4061