Proper tyAndFinanceGuide.ca
JUNE 2019 Issue 51
в условиях нестабильного
рынка
ОСТОРОЖНО - deal breaker! ФАКТЫ О РЫНКЕ КОНДОМИНИУМОВ ТОРОНТО.
Когда же рухнут цены?
ХОЧУ ВЕРНУТЬ ЖИЛЬЕ
в собственное пользование!
EDITORIAL June 2019
От редактора Здравствуйте, сегодня я представляю вам очередной выпуск журнала "Property and Finance Guide". Этот журнал содержит полезную информацию для тех, кто интересуется недвижимостью и финансами, хочет научиться зарабатывать деньги на инвестициях, получать нужные советы от экспертов и узнавать новые стратегии. Этот журнал также для тех, кто желает купить дом для себя, правильно застраховаться, получить информацию от ведущих экономистов и финансистов. Эксперты научат вас, как правильно обращаться с деньгами, чтобы заставить их работать на вас. Это единственный финансовый журнал на русском языке. Здесь публикуются статьи специалистов Большого Торонто в областях финансов и недвижимости. Вы также найдете в нем, кроме коммерческих материалов и рекламы, множество некоммерческих статей о финансах и недвижимости. В этом выпуске немало важной информации для новых покупателей и продавцов, особенно в области финансирования покупки недвижимости. Это – уникальное в своем роде издание. Журнал "Property and Finance Guide" распространяется в банках RBC, магазинах, включая Yummy Market, и русскоязычных центрах. Его читают жители Оквилла, Миссиссаги, Етобико, Торонто, Вона, Ричмонд Хилла, Авроры и Ньюмаркета. Мне всегда будет интересно узнать ваше мнение о журнале или какой-либо статье. Присылайте ваши вопросы и пожелания на электронный адрес: PropertyAndFinanceGuide@gmail.com Если вы пропустили какой-либо выпуск журнала, то заходите на сайт www.PropertyAndFinanceGuide.ca И в конце, как всегда, мой девиз: Если ваши деньги не начнут работать на вас... ТО
DIRECTOR Alex Moshkovich EDITOR IN CHIEF Alex Moshkovich DESIGN Oksana Turuta PROOF EDITOR Lidia Ineshina PUBLISHER Russian Guide Publishing House ADDRESS 691 Petrolia Road North York, ON, M3J 2N6 t:
647-459-9459
e:
propertyandfinanceguide@gmai.com
w: www.propertyandfinanceguide.com www.facebook.com/groups/ PropertyAndFinanceGuide/
...вы никогда не перестанете работать на деньги!
Алекс Мошкович
2
Property & Finance Guide
January 2015
Advertisers are responsible for the content and design of the advertising. The opinion of editorial staff may not necessarily coincide with opinion of authors of the published materials.
18
ISSUE
51
JUNE
2019
14
12
INVESTMENT & REAL ESTATE
LEGAL ADVICE
6
14 Хочу вернуть жилье в собственное пользование!
Как приумножить капитал в условиях нестабильного рынка 10 Инвестиции в Оттаве: вам это выгодно!
CONDO
REAL ESTATE 18 Осторожно - deal breaker!
12 Факты о рынке кондоминиумов Торонто. Когда же рухнут цены?
Proper tyAndFinanceGuide.ca
3
Премьера программы
На канале
В субботу, 15 июня, в 9 часов утра Повтор: понедельник, 17 июня, в 23:00 среда, 19 июня, в 16:00
В студии - эксперты
Александр Мошкович и Максим Багинский
Присылайте вопросы на e-mail: RealEstateSecretTV@gmail.com 4
Property & Finance Guide ISSUE 51
LOCATION, SIZE AND RAVINE LOT! This spasious and inviting home has it all! 79 Jewel House Lane, Barrie. $948,800.00 The Opportunity is knocking at sought after Innis-Shore Area in Barrie. Quality built by Grandview, 3250 Sq.Ft spacious home shows Like New! Main floor offers spacious double door entry, 9 Ft ceiling, open concept floor plan with separate den, dining, living and family room with a gas fireplace, upgraded kitchen with quartz counters, island and mosaic backsplash. Spacious breakfast area leading to the private backyard with no neighbours behind and more! MLS#: S4426237
Anna Hvalov Sales Representative
Direct: 647-608-5958 Office: 416-495-4061 annahvalov@royallepage.ca
Агент по коммерческой недвижимости ПОКУПКА, ПРОДАЖА, ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ • Офисные здания/помещения, индустриальные помещения, плазы, многоквартирные дома. • Сделки с земельными участками для строителей и девелоперов. • Доступ к эксклюзивной базе данных (не на Realtor.ca).
Broker Royal LePage Commercial
Tel: 647-833-6542
kperelyg@gmail.com InvestingOntario.com Proper tyAndFinanceGuide.ca
5
ВЕДУЩИЙ РУБРИКИ АЛЕКС МОШКОВИЧ
INVESTMENT & REAL ESTATE ведущий рубрики Алекс Мошкович
КАК ПРИУМНОЖИТЬ
КАПИТАЛ В УСЛОВИЯХ
нале “Property & Finance Guide” я не раз информировал о том, как это делается в различных городах Онтарио. Ниже приведены расчёты на базе реального дома, где вы можете увидеть, как отрицательное CASH FLOW увеличилось на $700 в месяц после создания дуплекса.
НЕСТАБИЛЬНОГО РЫНКА Введение новых правительственных мер по «охлаждению» рынка недвижимости достигло своей цели, и он «замерз» на два года. Многие газеты и прочие средства массовой информации переполнены сообщениями о коррекции рынка недвижимости в Онтарио и его падении. Действительно, во многих районах нашего региона цены на недвижимость снизились. Однако возникает вопрос: по сравнению с какими ценами произошло это снижение? Фактически цены упали относительно их уровня в феврале-марте 2017 года, когда был зафиксирован их невероятный скачок в течение короткого промежутка времени. Если же взять для сравнения цены июля 2016 года, то в июле текущего года цены на отдельно стоящие дома, например, возросли в среднем на 5%, а на таунхаузы – даже на 13.5%. Рекордсменом же по росту цен в этом году являются кондо, стоимость которых поднялась за тот же период на 23%. Последний факт на самом деле вовсе не вызывает удивления, так как цены на кондо в течение длительного времени существенно не изменялись. Анализ статистики за относительно долгий срок показывает, что в среднем темп роста цен на недвижимость составляет 6% в год. Когда профессиональный инвестор принимает решение о покупке недвижимости, он никогда не делает ставку
30 6
только на ее подорожание. Главным компонентом принятия решения об инвестиции является CASH FLOW, обусловленный этой инвестиционной недвижимостью. Поэтому временное «затишье» на рынке недвижимости - это отличный шанс для инвесторов заключить выгодные сделки. Когда вы покупаете дом для инвестиции, не важно, купили ли вы его для флипа или в расчете на подорожание, вы должны быть готовы сохранять его за собой в течение 10 ЛЕТ! Если вдруг что-то пойдет не так, и вы не сможете продать этот дом, сможете ли его содержать 10 лет, не выплачивая расходы из своего кармана?
КУДА ЖЕ СЛЕДУЕТ ОБРАТИТЬ СВОЙ ВЗОР ИНВЕСТОРАМ В 2019 ГОДУ? 1. Дома вокруг Большего Торонто Для примера возьмем город Барри. В последнее время цены на дома, выставленные на продажу в этом городе, немного ниже, чем в 2017 году, но это не так важно в нынешних условиях. Гораздо существеннее то, что в 2017 году спрос на них был значительно выше, и дома продавались по ценам, выше первоначально установленных. А сегодня задача инвестора и агента - найти мотивированного продавца, чтобы купить дом по цене ниже его реальной стоимости и, сдав его, получить положительное CASH FLOW. 2. Дуплексы Разделение дома на две квартиры, то есть создание дуплекса - это не новая стратегия. В предыдущих статьях в жур-
All About Home June 2019 Property & Finance Guide ISSUE 51
House price Down Payment Renovations Mortgage Property Tax Insurance Rent Expenses CASH FLOW
Single Family $470,000 $94,000 $0 $1585 $300 $80 $2000 $1965 $35
Duplex $470,000 $94,000 $30,000 $1585 $330 $100 $2750 $2015 $735
3. Rent to own (RTO) Этой стратегией я начал заниматься в 2011 году, и она тогда была очень выгодна в связи со стабильным ростом цен на недвижимость. Когда же этот рост стал характеризоваться двузначным числом, популярность RTO существенно снизилась. В настоящее время при стабилизации роста цен и значительном усложнении условий получения мортгиджа рассматриваемая стратегия вновь становится привлекательной. Если говорить вкратце, RTO заключается в том, что арендатор платит арендную плату чуть выше средней арендной платы и тем самым зарабатывает себе кредит на будущий Down Payment для выкупа в дальнейшем арендуемого дома. Дополнительно арендатор вносит депозит, позволяющий ему купить этот дом через 2 – 3 года по заранее установленной цене, которая обычно определяется из расчета роста 5% в год. Рассмотрим пример.
РЕКЛАМА (416) 477-6107
www.therussianguide.com
ВЕДУЩИЙ РУБРИКИ АЛЕКС МОШКОВИЧ
INVESTMENT & REAL ESTATE ведущий рубрики Алекс Мошкович
House price Down Payment Deposit Mortgage Property Tax Insurance Rent Credit Expenses CASH FLOW Buy out price after 3 years
Single Family $375,000 $75,000 $1265 $250 $80 $1,700 $1595 $105
Самый простой ответ: используйте деньги других! Вы можете получить всю желаемую сумму с кредитной линии под ваш дом или под инвестиционные дома. Требуется только одно: принять решение и сделать первый шаг.
то вам стоит читать журнал “Property & Finance Guide”, который вы всегда найдете в любом русском магазине и не только. Также информация на сайте:
Если вам интересна тема инвестиций в недвижимость, или просто хотите узнать больше о недвижимости и финансах,
Особые условия для рекламодателей! Это журнал, который читают ваши потенциальные клиенты!
www.PropertyAndFinanceGuide.ca
Rent To Own $375,000 $75,000 $10,000 $1265 $250 $80 $1950 $400 $1595 $355 $440,000
4. Buy&Hold В последнее время выросли не только цены на дома, но и арендная плата. Сегодня можно приобрести таунхаус по цене $375,000 и сдать его за $1,700 в месяц. Мы видим, что такая инвестиция уже сейчас принесет CASH FLOW, пусть и небольшой. House price Down Payment Mortgage
Single Family $375,000 $75,000 $1265
After 5 years $375,000 $1108
Однако по прошествии 5 лет мы можем обновить мортгидж на оставшуюся сумму, тем самым уменьшив ежемесячную выплату банку, а это вместе с подросшей за указанный период арендной платой заметно увеличит наш CASH FLOW. Property Tax Insurance Rent Expenses CASH FLOW
$250 $80 $1,700 $1595 $105
ВСЕ ПОДРОБНОСТИ НА СЕМИНАРЕ 27 июня в 19:00 в Improve Canada, по адресу: 7250 Keele street, Vaughan. Позвоните мне, чтобы зарезервировать места, по телефону: 647-459-9459 www.facebook.com/events/461135851289478
ЕСЛИ ДЕНЬГИ НЕ БУДУТ РАБОТАТЬ ДЛЯ ВАС, ВЫ НИКОГДА НЕ ПЕРЕСТАНЕТЕ РАБОТАТЬ ДЛЯ ДЕНЕГ.
$250 $80 $1875 $1438 $337
В заключение можно сказать, что, если вы сможете приобрести 5 домов, то уже через 5 – 10 лет вы становитесь финансово независимым, но, возможно, это произойдет и быстрее. Естественно, возникает вопрос: где взять эти $500,000 для покупки 5 домов? РЕКЛАМА (416) 477-6107
aahtoronto@gmail.com
All About Home June 2019 7 Proper tyAndFinanceGuide.ca 31
8
Property & Finance Guide ISSUE 51
Richmond Hill $2,870,000
Upper Thornhill Estates $2,888,800
Custom built, on huge lot with great opportunity for swimming pool. 10’ ceiling on main&2nd, 9’ in basement. Spacious kitchen w/double French door to huge deck. High end s/s appl, gas stove, B/I coffee machine. About 5900 sq. ft. of living space (4072 sq. ft. +). Designers chandelier, drapes & shades throughout. Custom made carved entrance door. Professionally landscaped front & backyard, interlocking, potlights inside & outside. Vintage Hickory 5» Hand Scraped hardwood on both floors.
Yonge/Weldrick $558,000
3 bdrm, 3 Wshm town, located in the heart of Richmond Hill, well maintained complex with low fee, close to Hill Crest Mall, Yonge St, schools, shops, Go & Viva bus. Upper level two story town house, extremely well cared unit with great layout, spacious living area, 3rd floor media/computer loft with walk-out to private roof top terrace, ideal for Bbq & entertainment. Upgraded in 2018.
Aurora $959,000
4 bedroom semi-detached дом в самом востребованом р-не Aurora. Дому 1 год, 10 ft. потолки на 1-ом этаже, 9 ft. на 2-ом. Деревянные полы по всему дому. Законченный бейсмент. Открытая планировка.
Самый престижный и востребованный район, тихая улица, задний двор выходит на открытое пространство. Более $250,000 вложены в улучшения. Потолки 10 ft. на 1-м и 2-м этажах, в basement - 9 ft. Детская игровая в Walk Out basement.
Right At Home Realty Inc., Brokerage 895 Don Mills Rd, #112 Toronto, ON, M3C 1W3
REAL ESTATE June 2019
Инвестиции в Оттаве: вам это выгодно! Что мы знаем об Оттаве? Прежде всего, что это столица нашей страны. Ну, и, уверен, большинство из нас хотя бы раз в ней побывали. Знаем и то, что здесь находится парламент, много исторических мест, музеев, канал Ридо. Что ещё?
мы по-прежнему можем купить townhomes до $400,000 долларов и отдельно стоящие дома до $500,000 долларов. Если этот закон войдет в силу, то специалисты прогнозируют ещё больший рост жилья в регионе. Дополнительный фактор, который нужно учитывать это то, что в районах, в которых мы инвестируем, средний семейный доход от $100.000 в год на семью и выше. Какие районы мы считаем перспективными для инвестиций в Оттаве? Мы довольно интенсивно инвестируем в такие районы как Южная и Северная Kanata, Stittsville, Barhaven, Nepean. B этих районах в последние годы идет довольно активная застройка домов, таунхаусов, коммерческих плаз. Вдобавок к этому, Северная Каната считается северной Силиконовой долиной, и огромное количество компаний имеет здесь офисы (кстати, Apple тоже открыл недавно здесь свой филиал). Мы тесно работаем с большими группами инвесторов. Когда мы изначально планировали свои инвестиции, то консервативно рассчитывали на 20% годовых. Результаты же, которые мы видим сейчас, гораздо превосходят наши первичные ожидания. Вот основные причины, почему мы считаем, что инвестиции в недвижимость Оттавы на данный момент имеет смысл:
Некоторые из нас знают, что качество жизни в городе выше среднестатистического канадского уровня. В последние два года Оттава вырвалась на первое место для инвесторов в Онтарио, и это один из самых привлекательных городов для инвестиций в Канаде. Авторитетный журнал "Money Sense" оценивает Оттаву как лучший город страны, опережающий земляков-конкурентов в большинстве сравнительных категорий. Особенно заметно лидерство в таких позициях, как приобретение новых автомобилей, рост населения, уровень преступности и безработицы, количество врачей на душу населения. Ну, и объектов культуры. Канадские правоохранители используют индекс серьёзности преступлений. Он учитывает, как количество зарегистрированных правонарушений, так и их тяжесть. Естественно, чем ниже индекс, тем лучше. Так вот, Оттава имеет в своём активе индекс 46.5 при среднем показатели по стране 69.7. Некоторые другие оценки: Торонто – 45.7, Монреаль - 59.1, Калгари - 78.3, Виннипег - 87.2, Ванкувер - 96.2. журнал “Forbes” поставил Оттаву на четвёртое место среди 300 городов мира по показателю чистоты.
10
Что мы знаем о рынке недвижимости Оттавы? Рынок недвижимости в Оттаве всегда был довольно консервативный. Рост цен около 4-6% в год. Правда, с 2017 года рост в районах, в которых мы инвестируем, стал около 8-10% в год и выше. Цены на новое жилье растут быстрее, чем на давно построенное, что легко объясняется традиционным предпочтением людей жить в домах современной постройки и пользоваться новыми электроприборами. Местные строители ожидают продолжения роста цен в этом году на новое жилье. Еще одним фактором предположительного роста может быть предложение от федерального правительства о том, чтобы увеличить помощь людям, которые пытаются купить свое первое жилье. В этом предложении говорится о том, что правительство собирается дать до 5% down payment на покупку уже построенного жилья и до10% down payment на жильё, которое покупается от строителя (покупатели должны соответствовать определённым критериям по доходу на семью). Причём это распространяется на покупки до $500,000. Понятно, что довольно тяжело найти в Торонто жилье, которое стоит в пределах этой суммы, а в районе Оттавы
Property & Finance Guide ISSUE 51
1 Мы покупаем проекты от строителя, которые существенно дешевле, чем аналогичное жилье, которое уже построено. 2 Так как объемы покупок большие, мы получаем дополнительные скидки и специальные бенефиты от строителя. 3 При первоначальном взносе 20% мы получаем $200 -300 cash flow ежемесячно, плюс квартиранты выплачивают нашу ссуду на жильё. 4 Мы делаем тщательную проверку потенциальных жильцов 5 У нас есть проверенные специалисты, которые могут вести Property Management за $100 в месяц. Если вы заинтересованы узнать больше о подобных проектах - звоните мне и мы обсудим, как и куда имеет смысл инвестировать конкретно в вашем случае.
Vadim Svetlov
Broker c: 416.830.7129
Royal LePage Terrequity Capital Realty Inc. Direct: 416.830.7129 Office: 416.495.4061
Innisfil
Thornhill
Yonge & Weldrick
Brand New over 3000 sw ft, top of the line finishes, 50 ft lot, minutes from GO and beach.
For Sale fully renovated 2 bed penthouse condo apartment, south view, underground parking for 2 cars.
3 years old, 1 plus den, high floor, south unobstructed view.
Richmond Hill
Ottawa
Sell your home in 45 days
GUARANTEED PROGRAM. Freehold townhouse, $$$ spent on upgrades, Bathurst & King.
Call me for details.
NEW CONSTRUCTION PROJECTS Townhomes start from $370,000 detached start from $450,000.
Yonge & 16th
Innisfil
Bathurst & Center
Yonge & 16th, big 1 + den, 2 washrooms, unobstructed view. $458,000
Brand new 4 bed, 4 wash house for lease, steps from GO.
2 bed + deb, 2 washrooms, UNOBSTRUCTED VIEW.
Broker
Royal LePage Terrequity Capital Realty Inc. Office: 416.495.4061 Fax: 416.496.2144 Proper tyAndFinanceGuide.ca
11
CONDO
ведущий рубрики Максим Багинский
Факты о рынке кондоминиумов Торонто. Когда же рухнут цены? Я не редко слышу от своих клиентов: квартиры стали очень дорогие, мы опасаемся покупать, так как рынок перегрет, мы слышали, что сейчас новостройки покупать опасно, так как цены могут скоро упасть, и так далее. Причём подобного рода высказывания я слышу с того момента, как в 2005 году перебрался жить и работать в Торонто из Нью-Йорка. Тем не менее за это время цены на новые квартиры утроились. В действительности рынок строящихся квартир абсолютно предсказуем и гораздо менее подвержен всякого рода кризисным явлениям, чем рынок отдельно стоящих домов, так как сроки строительства в 3-4 раза дольше. Чтобы понимать, куда двигается рынок, нужно лишь уметь сопоставлять и анализировать статистические данные. Поэтому в этой статье я хочу привести факты, и пусть каждый для себя решит, когда рухнет рынок квартир. Начнём с того, какие факторы двигают рынок вверх. На графике №1, приведённом ниже, вы видите, какое количество новостроек (дома + квартиры) сдаются каждый год, начиная с 1990 года, и, как видно по графику, количество заканчивающих строительство новостроек почти все эти годы находится на уровне менее 40,000
в год, а баланс спроса и предложений в прошедшие годы находился приблизительно на этой отметке в 40 тысяч. Как только количество заканчивающих строительство новостроек становилось больше, спрос и предложения сравнивались и застройщики, сталкиваясь с тем, что продавать становилось сложнее, соответственно, не имея возможности кредитоваться под следующий проект, не продав предыдущий, резко снижали обороты. Через какое-то время спрос начинал превышать предложение, и, соответственно, цены начинали резко расти, а застройщики закладывали новые проекты. Не надо забывать, что за последние 7 лет численность населения большого Торонто резко увеличилась, и, по мнению большинства аналитиков, точка баланса на данный момент находится на уровне в 50-52 тысячи сдаваемых новостроек в год. Тоесть мы имеем фактор № 1 – большую нехватку жилья. И даже если бы прирост населения сегодня остановился, то понадобилось бы как минимум 7-8 лет, чтобы сбалансировать спрос и предложения. Далее, почему растут цены. На графике № 2 указаны факторы, влияющие на рост цен как положительно, так и отрицательно, вот эти факторы в цифрах.
Общая себестоимость строительства квартиры в многоквартирном доме на данный момент от 600 до 1200 долларов за фут в зависимости от проекта и его места расположения (если начинать проект с нуля сегодня). Почему так сильно выросла стоимость строительства? 1 Стоимость строительных работ за последние 5 лет увеличилась более чем на 40% и достигла (в зависимости от качества отделочных материалов и самого проекта) от 300 $ до 500$ за кв. фут. В основном это связано с удорожанием строительных материалов. 2 Поборы со стороны государства в виде всевозможных налогов за те же 5 лет выросли почти вдвое. Вот пример, сколько приблизительно приходится платить девелоперу за односпальную квартиру стоимостью в 500 тысяч долларов сегодня. HST (after rebate) – 40,000, Development charges 40,000, Education and Park Levies – 30,000 итого в сумме 110,000. 3 Получить разрешение на строительство многоквартирного дома крайне не просто, и на данный момент занимает не менее 3 лет.
ГРАФИК №1
12
Property & Finance Guide ISSUE 51
Member of CREA•OREA •TREB 20 ЛЕТ опыта работы с инвестициями в недвижимость
ГРАФИК №2
Broker of Record
Всё это время девелопер вынужден платить от 7% до 10% в год по кредиту за приобретенный земельный участок стоимостью в миллионы. 4 Стоимость земельных участков, пригодных для строительства многоквартирных домов, удвоилась за последние 5 лет, и владельцы не торопятся их продавать, понимая, что дальше только дороже. В итоге мы имеем фактор № 2 – себестоимость строительства очень высока и девелоперы работают под минимальный процент прибыли. Соответственно, опустить цены они просто не могут физически. Проще не строить. Именно поэтому в прошлом году мы увидели аннулирование нескольких крупных проектов, которые были проданы до окончательного получения разрешения на строительство и стали нерентабельными после того, как город в очередной раз взвинтил поборы. Фактором № 3 является иммиграция. За следующие 3 года Канада намерена принять более миллиона иммигрантов, ожидается, что около половины из них осядут в GTA. Причём сегодняшний иммигрант резко отличается от иммигранта 20-тилетней давности, обычно это люди, уже имеющие кое-какие сбережения. Кроме этого, почти все банки имеют программы упрощённой квалификации на получение мортгиджа для новых иммигрантов и покупающих впервые. Статистика показывает, что в 2018 году 51% от общего количества сделок с недвижимостью совершили именно они. Фактором № 4 является внушительный внутренний рынок покупателей, костяк которого составляют две категории: 1 – это Baby Boomers, которые, подойдя к пенсионному возрасту, перебираются из просторных домов в более дешёвые квартиры, покупая их без мортгиджа, а оставшиеся деньги добавляют к уже заработанной пенсии, и 2- это молодёжь, которая и слышать не хочет о покупке дома где-нибудь на окраине, их выбор именно квартиры в районах GTA c хорошей транспортной доступностью.
Что мы имеем в противовес перечисленным выше факторам. 1 Вынуждено введённый правительством стресс-тест для получения мортгиджей и 15% налог для иностранцев, это сильно ограничило покупательскую способность и обрушило рынок дорогих домов и перенаправило покупателей в более дешёвый сегмент, и в какой-то мере убрав с рынка иностранных инвесторов. Правда, как позже выяснилось, их оказалось далеко не 50%, как кричали СМИ, а всего чуть более 5%. Банкиры же крайне недовольны сложившийся ситуацией, так как они теряют потенциальных заёмщиков, и уже сегодня рассматривается вопрос об упрощении стресстеста и увеличении срока амортизации кредитов до 35, а может быть, и 40 лет, что уже было в Канаде когда-то. И решило бы на данный момент все проблемы. 2 Полностью провалившаяся программа правительства, предлагающая застройщикам некоторые земельные участки, принадлежащие городу, и освобождение от ряда поборов при строительстве рентовок. Как выяснилось, девелоперам не интересны вложения, срок окупаемости которых очень большой. Бизнес сейчас заточен на краткосрочные вложения - 5, максимум 15 лет. Кстати, именно по той же причине мы не видим в Канаде строительства крупных металлургических предприятий, срок окупаемости которых 30 и более лет, проще закупать арматуру в США, хоть и гораздо дороже. Судя по всему, мы уверенно двигаемся по сценарию таких мегаполисов как Нью-Йорк, Лондон, Токио, Шанхай. Где на сегодня цены на недвижимость в 2-3 раза выше, чем в Торонто, но при этом обладает ею лишь категория богатых, остальные вынуждены довольствоваться арендой, которая забирает три четверти семейного дохода.
Maxim Baginskiy
Broker of Record / Investment Advisor Эксперт программы «Секреты Недвижимости» на RTVI и ведущий программы «Канадская Мечта»
Эксперт программы «Секреты Недвижимости» и ведущий программы «Канадская Мечта» на канале RTVI
• Эксклюзивные предложения от билдеров (до открытия официальных продаж, VIP SALES) • Лучшие цены и условия продаж • Минимальный первоначальный взнос • Лучший выбор квартир • Улучшенная отделка • Подробный анализ инвестиции • Высокая доходность. Полное сопровождение сделок: покупка > аренда > продажа • Большая база Реэсаймента (нет на MLS SYSTEM) • Помогаем получить финансирование
ПРОВОДИМ СЕМИНАРЫ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ. РАСПИСАНИЕ СЕМИНАРОВ, А ТАКЖЕ ИНФОРМАЦИЯ О НОВЫХ ПРОЕКТАХ.
АРХИВ СТАТЕЙ И ТЕЛЕПЕРЕДАЧ НА САЙТЕ
NEWGTACONDOS.COM Right At Home Investments Group Brokerage Head Office: 895 Don Mills Rd 206B-2 Toronto, ON M3C 1W3 Phone: 647-288-9422 Presentation centre: 10376 Yonge St, Unit 306, Richmond Hill, ON L4C 3B8, Phone:416-832-8343
Proper tyAndFinanceGuide.ca
13
LEGAL ADVICE June 2019
Хочу вернуть жилье в собственное пользование! Давайте сегодня поговорим об опции выселения квартирантов на основании: 1) personal use 2) purchaser’s family use. В данной статья я возьму нейтральную позицию и буду рассматривать просто букву закона.
В случае необходимости доведения дела до суда, Affidavit должен быть предоставлен покупателями.
Итак, Владелец может и имеет право выселить квартиранта на основании, что ему или ближайшим членам семьи это жилье необходимо в личное пользование. Для этого Владелец должен подать Notice N12 о выселении за 60+ дней до termination date и предоставить чек-компенсацию в размере одного месяца-рент. По данному Notice квартирант имеет 3 опции: 1. Выехать из жилья согласно termination date 2. Не выезжать и ждать, когда Владелец подаст в суд, и на суде оспаривать необходимость данного жилья самому владельцу или членам его семьи 3. Подать встречный Notice и сократить срок проживания, не дожидаясь termination date.
N12 – глазами Владельца
Какую бы опцию ни выбрал квартирант, Владелец обязан предоставить чек/компенсацию в размере одного месяца-рент. В случае необходимости нести документы в суд, Владелец должен предоставить Affidavit, в котором говорит, что данное жилье будет использовано для личного пользования в ближайшие 12 месяцев.
N12 – глазами Покупателя
N12 – глазами квартирантов
Следующая опция на выселение – это покупатель приобретает жилье для себя. Продавец должен подать Notice N12 о выселении за 60+ дней до termination date, НО чек/компенсацию давать не надо. При таком раскладе у квартиранта опять есть 3 опции: 1. Выехать из жилья согласно termination date 2. Не выезжать и ждать, когда Владелец подаст в суд, и на суде оспаривать необходимость данного жилья самому владельцу или членам его семьи 3. Подать встречный Notice и сократить срок проживания, не дожидаясь termination date.
14
Теперь рассмотрим, как на данные процессы смотрит суд и государство. Во-первых, государство и закон стоят на страже прав квартирантов. В наше нестабильное время на рынке недвижимости, все больше и больше людей не могут себе позволить роскошь покупки собственного жилья, а крышу над головой должны иметь все.
Property & Finance Guide ISSUE 51
Соответственно, при подобных сценариях наиболее уязвимая сторона – это квартирант. Во-вторых, существует небезосновательное мнение, что Владельцы используют их право по закону на N12 не всегда честно. И очень часто квартиранты лишаются крыши над головой просто по причине того, что их месячный платеж рента не соответствует ценам на рынке. Активисты за права квартирантов уже добились того, чтобы Владельцы платили компенсацию за выселение по N12, а теперь и вовсе хотят добиться ужесточения условий для Владельца на его право вступить в жилье в собственное пользование. Однако пока и это, в -третьих, судьи принимают решения N12 на основании, что Владелец с добрыми и чистыми намерениями собирается въезжать в жилье и собирается там проживать на постоянной основе. Т.е. достаточно убедить судью, что ты или члены твоей семьи собираются въехать, и твои квартиранты будут выселены. Сегодня Квартиранты активно борются за свои права и стремятся «перекрыть кислород» Владельцам. В-четвертых, N12 используется и в тех случаях, когда квартиранта надо выселить для того, чтобы покупатель и его семья могли там жить. Данные процессы превращаются в ад для квартирантов. Предыдущий Владелец выселяет квартиранта для будущего Владельца, на основании его Affidavit, что он покупает дом/жилье для себя и своей семьи, и при этом квартирант даже не получает компенсации. Во время суда судья выпишет указ о выселении, и квартиранту придется выезжать не солоно хлебавши. Подводя итоги, государство и закон стоят на страже прав квартирантов, но и нарушать права Владельцев они тоже не могут. Квартирант может быть выселен по N12, если форма заполнена правильно, соблюдены временные ограничения, и судья убежден, что владелец искренне хочет вселиться в жилье. Остается еще много вопросов: А как долго это будет продолжаться? Что думает государство и общественность по этому поводу? Добьются ли квартиранты ужесточения условий по N12? Пойдет ли государство на изменение закона и уравновешивания прав Владельцев и Квартирантов?
Продолжение следует.
Elina Vasilieva, M.A.Ed., CSTE., CIFC
Licenced Paralegal with LSO EVP LEGAL SERVICE
Direct: (416) 854-4957 www.evplegalservice.ca
HOME and COMMERCIAL
MORTGAGE SERVICES
Mortgage for:
First time homebuyers Business for self or commission sales New immigrants Help with down payment
Impaired or absence of credit Renewals, debt consolidation 2nd home mortgage Reverse mortgage (for seniors only)
Investors:
Rental property financing Apartment buildings (low-rise, high rise, multiplexes) 2nd mortgage investments
Commercial mortgage
Natalia Ocuni Mortgage Broker FSCO #M8004166
400 Apllewood Crescent, #100 Vaughan, ON, L4K 0C3
C: P:
416.899.2463 647-352-2001
Medical and professional offices Office buildings Industrial units Gaz stations Financing of equipment WIDE SELECTION OF FINANCING PRODUCTS
www.mortgagearchitects.ca/nataliaocuni
Proper tyAndFinanceGuide.ca
15
Anna Alexandrovski Sales Representative
t: 647-969-5950 e: RealEstateForCanadians@gmail.com 211 Consumers Rd, suite 105, Toronto, ON, M2J 4G8 Office: 416-495-4061
BATHURST AND CENTRE $380,000
GORGEOUS 1 BEDROOM
BATHURST/CENTRE $548,000
LUXURIOUS BUILDING
Gorgeous 1 bedroom East View apartment with 9 Ft Ceiling, Upgraded Extended Kitchen Cabinets With Granite & Backsplash. S/S Kitchen Appliances, Laminate Flooring, Walk To Disera Shopping Village, Promenade Mall And Plazas and more.
Luxurious Building On Disera Drive, Two Bedrooms Split Layout With Two Full Washrooms, Huge Terrace, Parking, Granite Countertop, 5 Appliances. Swimming Pool, Whirlpool, Sauna. Walking Distance To Promenade Mall, Park, School, And Bus Transportation.
YONGE AND 16TH AVE $400,000
KEELE & RUTHERFORD $549,000
1 BEDROOM + DEN
BRIGHT & FRESH
1 Bedroom + Den with Unobstructed View, Bright And Spacious, Freshly Painted, New Light Fixtures Installed, Granite Counter Tops Plus Lots Of Upgrades. Move In Condition. One parking and Locker.
Bright & Fresh 2 Storey, 2 Bedroom Condo Located In Maple. Spotless Corner Unit With Over 900 Sq.Ft & A Large Private Terrace Overlooking The Ravine. Quartz Countertops & Stainless Steel Appliances In The Kitchen. Master Bedroom Has An Ensuite Bathroom & Walk-In Closet.
YONGE ST. & MAJOR MACKENZIE $458,000
BAYVIEW/ HIGHWAY 7 $619,000
1 BEDROOM + DEN
The Dynasty Condominium Situated In The Heart Of Richmond Hill. 1 Bedroom + Den, 2 bathroom 1100sqft, 2 parking spaces, and locker. Maintenance include all the utilities, and Amenities Such As,Indoor Pool, Fitness Rm, Party Rm, 24Hr Security.
2 BEDROOM + DEN
2 Bedroom plus den East Ravine View 10' Ceiling, Granite Counter Top, Open Concept, Split Bedrooms Plan. Bus Stop At Front Of Building, Easy Access To Hwy 407/404, Go Station, Supermarket, Restaurant, And Theater. 2 Parking spots and one locker.
$257,990
Price: starts from Occupancy: January 2020 - July 2020
Potential rent : $1450
those units can be rented starts from $1400/ month
deposit structure:
only $20,000 during 3 months: $5,000 with an offer $5,000 in 30 days $5,000 in 60 days $5,000 in 90 days
Current specials: 1. Stainless Steel Fridge, Stove & Dishwasher 2. Washer/ Dryer 3. Granite Countertops in Kitchen with Under-mount Sink 4. Ceramic Tiles in bathorroms 5. No Condo fees for 1 year
ВЕДУЩАЯ РУБРИКИ НАТАЛЬЯ СЛОБИДКЕР REAL ESTATE June 2019
ОСТОРОЖНО - DEAL BREAKER!!! ЧАСТЬ ВТОРАЯ
Здравствуйте, меня зовут Наталья Слобидкер! Я профессиональный full-time риэлтор, сертифицированный эксперт по переговорам, специализируюсь на предпродажной подготовке недвижимости, разработке стратегии продаж и сведению рисков операций с недвижимостью к минимуму.
ФАКТОР #1 - линия электропередач ФАКТОР #2 - близость к улицам с оживленным движением ФАКТОР #3 - плесень ФАКТОР #4 - заклеймленные дома ФАКТОР #5 - масляная цистерна для обогрева дома (oil tank)
Моя задача: минимум стресса - максимум выгоды при любой сделке с недвижимостью.
Итак, какие же еще факторы надо учитывать?
После огромного числа писем и звонков, которые я получила после первой части статьи, я поняла, как много людей потенциально находятся в опасности купить «неправильную» недвижимость и испытывать негативные последствия такого шага много лет.
До семидесятых годов прошлого столетия асбест широко использовался в самых разных отраслях промышленности, прежде всего, в строительстве. Только спустя много лет было обращено внимание на его опасность для здоровья. В результате многочисленных исследований он был включён в список канцерогенов первой категории по классификации МАИР.
Потому я решила продолжить список факторов, которые обязательно надо учитывать, покупая недвижимость. Поэтому мы продолжим говорить о так называемых deal breakers – или факторах, из-за которых человек может (а иногда и должен) отказаться от понравившегося ему дома. Они могут быть объективными и субъективными, навеянными суевериями или городскими легендами. То, что объединяет их все – это то, что наличие одного такого фактора может перечеркнуть все достоинства дома и послужить причиной отказа от сделки. Учитывая мой крайне консервативный подход к покупке дома, а также принцип «надейся на лучшее, готовься к худшему», я всегда говорю своим клиентам, что дом надо покупать такой, который, если вдруг что, всегда можно продать. Даже на слабом рынке. Даже на следующий день после закрытия. Иногда скорость продажи даже важнее цены. В таком случае, дом, имеющий такой фактор, может стать якорем, который затянет вас в море проблем.
ФАКТОР #6 - асбест. Тихий убийца
Хроническое отравление асбестом развивается долго и обусловлено не столько самим минералом, сколько теми структурными нарушениями, какие он вызывает, накапливаясь в лёгких. Самое страшное, что вред асбеста для человека может проявиться через десять и более лет. К сожалению, по сей день можно найти немало домов, где используется теплоизоляция асбестом. В зависимости от возраста дома его можно встретить вокруг труб с горячей водой или вокруг воздуховодов, под полами или в штукатурке стен, на чердаке или в потолочных плитках.
Итак, что же это за факторы? В прошлом выпуске мы упомянули первые 5 факторов. Для тех, кто не читал, вот их краткий список:
34
Property Finance 18All About Home &June 2019 Guide ISSUE 51
Важно не только знать, что в домах определенного возраста может быть использован этот материал, а и то, что, реши вы делать более или менее глобальный ремонт, вы обязаны вызвать специальные службы, которые уберут асбест из вашего дома профессионально и безопасно для вас и соседей. В зависимости от широты использования, цена такой работы может исчисляться десятками тысяч долларов. Учитывая все это, вы осознаете, сколько людей даже не приблизятся к такому дому, правда?
ФАКТОР #7 - страховые иски
Этот фактор немного перекликается с фактором номер 4. Люди всегда боятся, если в доме что-то случилось. Иногда это правильно и объективно, а иногда чистое суеверие – «несчастливый дом». Например, если дом затопило, то потенциально деревянные конструкции дома могут быть поражены плесенью, и обязательно надо делать соответствующую инспекцию. Сегодня, когда стратегия аукционной продажи стала почти повсеместной, это крайне сложно, почти невозможно. Мало кто захочет рассматривать предложение, содержащее условия (conditional offer). Поэтому лучше дом не купить, чем купить, не проверив. Если же дом был перестроен после пожара, то он оттолкнет много суеверных людей. А это означает, что, купив такой дом, вы отсекаете себя от определенного круга покупателей, что, на мой взгляд, неразумно. Есть еще множество нюансов, и поэтому, если у вас возникли хотя бы малейшие подозрения, попросите своего риэлтора проверить страховую историю дома.
РЕКЛАМА (416) 477-6107
www.therussianguide.com
ВЕДУЩАЯ РУБРИКИ НАТАЛЬЯ СЛОБИДКЕР REAL ESTATE June 2019 ФАКТОР #8 - мокрый подвал (basement)
ФАКТОР #9 - проблемы с крышей
Видите влажные пятна там, где стена встречается с полом?
Скорее всего, в доме проблемы с дренажом, и грунтовые воды проникают сквозь фундамент.
К сожалению, решение такой проблемы сложное и дорогостоящее. Специалистам придется рыть вокруг всего дома и устанавливать дренажные трубы. Это десятки тысяч долларов, которых у вас может не быть.
РЕКЛАМА (416) 477-6107
Если вы заметили влажные пятна в углах нескольких комнат – это может свидетельствовать о текущей крыше. Причем (!!!), учитывая, что это видимые следы, продавец не обязан ставить вас в известность. Не увидели – ваши проблемы. Помимо очевидных расходов по замене крыши вас еще могут ожидать вполне сопоставимые по размеру расходы по устранению плесени с чердака, образовавшейся вследствие протечки. Если вы видите, что снег не задерживается на крыше дома или что вокруг много сосулек – скорее всего, такой дом недостаточно теплоизолирован. Это решается просто – добавлением теплоизоляции на чердак.
aahtoronto@gmail.com
К сожалению, в пределах одной статьи невозможно осветить все потенциальные опасности и факторы риска, как для покупателей, так и для продавцов. Я обязательно продолжу этот список в следующих номерах.
Но если вы не хотите или не можете ждать, если у вас есть вопросы, на которые вам бы хотелось получить максимально честные ответы, или вы просто хотите оценить свою недвижимость или начать поиски новой, то звоните мне, и я с удовольствием вам помогу!
Наталья Слобидкер Sales Representative Specialist
416-333-7418 Real Estate Sales Representative, Top producer 2014-2018 Top Company Sales Award Winner 2016, 2017 Certified Negotiations Expert Canadian Certified-Staging Professional Pre-sale Renovation expert Upperside Real Estate Фотографии, использованные в статье, взяты с сайтов: constructco.ca, nusitegroup.com, prugarinc.com, bestdrainage.ca, www.triushomeperformance.com
Proper tyAndFinanceGuide.ca All About Home June 201919
35
FREE DIAGNOSTIC when you FIX with us
CUSTOM WINDOWS & DOORS DIRECT TO PUBLIC Lifetime Warranty
416.877.8508
Your Neighbourhood Business Centre
SET UP
Toll Free: 1.855.690.7171 SMARTCHOICEWINDOWS.CA Info@smartchoicewindows.ca 75 Fernstaff Court, Unit #11 Concord, ON
YOUR BUSINESS
IN A REAL
OFFICE BUILDING 10271 YONGE ST. #302, RICHMOND HILL, ON L4C 3B5
(905) 237-4653
Marina Neiman-Fishman
▪ ▪ ▪ ▪
Corporation & Personal Income Tax HST, Payroll, Tax Planning Financial Statements - Compilations Financial Advice by Certified CPA Accountant ▪ Business Registration/Closing
Protect What Matters Most • • • • •
20
Property & Finance Guide ISSUE 51
Mortgage Protection Life Insurance Health Coverage Group Benefits Travel Insurance
elena@lukelfs.com www.lukelfs.com
647-261-6020 4646 Dufferin St, Unit #3
НА ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ
* при оформлении продажи и покупки в нашем офисе.
АЛЕКС ФРИДМАН ПРЕДОСТАВЛЯЕМ ВСЕ ВИДЫ НОТАРИАЛЬНЫХ УСЛУГ И ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ сделок с недвижимостью в Онтарио, включая:
Адвокат – Нотариус
Член Коллегии Адвокатов Онтарио и Израиля ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ В ТОРОНТО И В ИЗРАИЛЕ
• Cделки с недвижимостью (покупка, продажа, рефинансирование) • Наследство и завещания • Оформление доверенностей • Справки об отсутствии судимости из Израиля • Нотариальные услуги (при необходимости выезд на дом) • Востребование документов из госучреждений Израиля • Перевод документов • Справка о нахождении в живых для Израиля
• покупку и продажу (жилой и коммерческой) • оформление ипотек /ссуд (mortgages) • рефинансирование • оформление передачи права собственности (title transfer)
Высокий профессионализм, конфиденциальность, ответственность за результат и особое отношение к клиенту.
Tel: (647)952-0827
Fax: (647) 795-4672
E-mail: svaliyeva@ynlclaw.com Web: www.valiyevalaw.com
655 Sheppard Ave. W. (Bathurst & Sheppard) Toronto ON M3H 2S4 T:
416-665-9090
647-261-9080
Адвокат-нотариус
Единственное в Канаде ежедневное информационномузыкальное онлайн радио на русском языке
Аппликации для мобильных телефонов для прослушивания радио можно бесплатно скачать с нашего сайта
C:
Мы сэкономим ваше время и деньги
ЭФФЕКТИВНЫМ ДОСТИЖЕНИЕМ ВАШИХ ЦЕЛЕЙ.
647.784.6377
www.mlklaw.ca
WE ACT FOR YOU IN: - Real Estate - Wills & Estate - Corporate Commercial - Estate Administration
Proper tyAndFinanceGuide.ca
21
22
Property & Finance Guide ISSUE 51
Terms & conditions apply. Call for more info: 647-459-9459
Вы знаете, что большинство домов в Бэрри выстaвляются в базе данных Бэрри МЛС. ПОДПИШИТЕСЬ НА РАССЫЛКУ!
MOVEINVESTBARRIE.COM
Alex Moshkovich Broker of Record
Cell: 647.459.9459
Email: torontoinvestorforum@gmail.com
www.RealEstateForCanadians.com
211 Consumers Rd, Suite 105, Toronto, ON, M2J 4G8 Office: 416-495-4061