DECEMBER 2018 Issue 46
Как помочь ребёнку приобрести свою
первую недвижимость
Введение в Опционы:
жизненно необходимый биржевой инструмент
Аврора – жемчужина GTA 3 предстоящих тренда на рынке недвижимости Большого Торонто в 2019 году
Наследство в Онтарио -
налог или сбор?
Proper tyAndFinanceGuide.ca
EDITORIAL December 2018
От редактора Здравствуйте, сегодня я представляю вам очередной выпуск журнала "Property and Finance Guide". Этот журнал содержит полезную информацию для тех, кто интересуется недвижимостью и финансами, хочет научиться зарабатывать деньги на инвестициях, получать нужные советы от экспертов и узнавать новые стратегии. Этот журнал также для тех, кто желает купить дом для себя, правильно застраховаться, получить информацию от ведущих экономистов и финансистов. Эксперты научат вас, как правильно обращаться с деньгами, чтобы заставить их работать на вас. Это единственный финансовый журнал на русском языке. Здесь публикуются статьи специалистов Большого Торонто в областях финансов и недвижимости. Вы также найдете в нем, кроме коммерческих материалов и рекламы, множество некоммерческих статей о финансах и недвижимости. В этом выпуске немало важной информации для новых покупателей и продавцов, особенно в области финансирования покупки недвижимости. Это – уникальное в своем роде издание. Журнал "Property and Finance Guide" распространяется в банках RBC, магазинах, включая Yummy Market, и русскоязычных центрах. Его читают жители Оквилла, Миссиссаги, Етобико, Торонто, Вона, Ричмонд Хилла, Авроры и Ньюмаркета. Мне всегда будет интересно узнать ваше мнение о журнале или какой-либо статье. Присылайте ваши вопросы и пожелания на электронный адрес: PropertyAndFinanceGuide@gmail.com Если вы пропустили какой-либо выпуск журнала, то заходите на сайт www.PropertyAndFinanceGuide.ca И в конце, как всегда, мой девиз: Если ваши деньги не начнут работать на вас... ТО
Director Alex Moshkovich Editor in Chief Alex Moshkovich Design Oksana Turuta Proof editor Lidia Ineshina Publisher Russian Guide Publishing House Address 691 Petrolia Road North York, ON, M3J 2N6 t:
647-459-9459
e:
propertyandfinanceguide@gmai.com
w: www.propertyandfinanceguide.com www.facebook.com/groups/ PropertyAndFinanceGuide/
...вы никогда не перестанете работать на деньги!
Алекс Мошкович
2
Property & Finance Guide
January 2015
Advertisers are responsible for the content and design of the advertising. The opinion of editorial staff may not necessarily coincide with opinion of authors of the published materials.
14
Issue 46
DECEMBER
2018
8
12 INVESTMENT & REAL ESTATE
Real Estate
6
10 лучших городов для инвестирования в Онтарио 8 Введение в Опционы: жизненно необходимый биржевой инструмент 14 Коммерческая недвижимость стабильность в эпоху перемен
20 Аврора – жемчужина GTA
Condo
LEGAL ADVICE
12 Как помочь ребёнку приобрести свою первую недвижимость
28 Наследство в Онтарио налог или сбор?
MORTGAGE & FINANCE 26 Азбука Ипотечного Кредитования: 3 предстоящих тренда на рынке недвижимости Большого Торонто в 2019 году
PropertyAndFinanceGuide.ca
3
Премьера программы
На канале
В субботу, 16 декабря, в 9 часов утра Повтор: понедельник, 18 декабря, в 23:00 среда, 20 декабря, в 16:00
В студии - эксперты
Александр Мошкович и Максим Багинский
Присылайте вопросы на e-mail: RealEstateSecretTV@gmail.com 4
Property & Finance Guide ISSUE 46
BRAND NEW 4 BDRMs DETACHED HOUSE FOR SALE IN BARRIE The opportunity is knocking at desirable established area in fast growing Barrie! Asking price $649,900.00 Bright, spacious and inviting 4 bedrooms 2,5 washrooms home 2019 sq.ft. Open Concept Main floor offers 9' Celings, porcelain tiles and hardwood floors, Oak Staircase With Metal Pickets, Chef's Kitchen With Quartz Countertops, Large Kitchen Island, Pot Lights, Moen Faucets and more... Worth to see today!
Anna Hvalov Sales Representative
Direct: 647-608-5958 Office: 416-495-4061 annahvalov@royallepage.ca
Tax planning
Location: 10 Royal Orchard Blvd, Thornhill, Ontario
17 of January, 19:00 Agenda: 1. How to get money, when you open business in Canada 2. Double Cash flow by investing in Duplex 3. How to rent/buy commercial property
RSVP by phone or by email: TorontoInvestorForum@gmail.com
Corporate business planning Group benefits and retirement plans
$
$
Mortgage Planning Estate planning Retirement planning Investment planning Risk management Cash flow management
I work with individuals, corporations, business owners, charitable and non-profit organizations
Alex TARAIEV
B.Fin., CPCA
www.linkedin.com/in/alextaraiev www.facebook.com/alextaraiev
Office: 416 491 7400 Investors Group Ext.6620 Financial Services Inc. alex.t@investorsgroup.com www.investorsgroup.com Insurance products and services distributed through I.G. Insurance Services Inc. Insurance license sponsored by The Great-West Life Assurance Company.
Proper tyAndFinanceGuide.ca
5
investment & Real Estate ведущий рубрики Алекс Мошкович
Barrie.
Это стремительно и гармонично развивающийся город, расположенный на берегу озера Симко. Уникальность Барри заключается в том, что он удачно сочетает спокойную и размеренную жизнь курортного города с мощным производственным сектором и хорошо развитой инфраструктурой. И если раньше он представлял интерес, главным образом, для инвесторов, то сегодня, по причине более доступного жилья, в городе наблюдается заметное усиление потока переселенцев из Большого Торонто, несмотря на относительное удаление от места работы. Отметим, что наличие двух остановок поезда "Go" смягчает эту проблему и увеличивает привлекательность города для работающих в Торонто.
6
Действительно, цены на жилье в Барри по-прежнему остаются значительно более доступными, чем в Торонто, несмотря на то, что за последний год они выросли почти на 20%. Так, цена отдельно стоящего дома в среднем составляет сегодня около $500,000, а таунхауз можно приобрести даже дешевле - $400,000. Начиная с 2015 года, самая аттрактивная покупка для инвесторов - это дом, в который инвестирование стало возможным в связи со значительным упрощением процесса легализации дуплексов. Цена такого дома порядка $500,000, и, сдавая его для двух семей, получаем суммарно $3000 в месяц.
Brantford.
Population
197,059
Population
98,197
Population change
5.4%
Population change
4.1%
Vacancy rate
2.2%
Vacancy rate
2.1%
CAP RATE
6.5%
CAP RATE
8.8%
Investment
Investment
Duplex
4-plex
Price
$520,000
Price
$650,000
Monthly rent
$3,000
Monthly rent
$5,200
CASH FLOW
$16,404
CASH FLOW
$36,098
Cap rate
6.5%
Cap rate
8.8%
Property & Finance Guide ISSUE 46
Город получил известность прежде всего, как родина прославленного Уэйна Гретцки. Однако не этот исторический факт послужил причиной того, что в последние два года сюда потянулись многие семьи, владельцы бизнесов и инвесторы. Как вы догадались, главную роль в этом процессе сыграли доступность жилья и относительная близость к Большому Торонто. Брантфорт является промышленным городом с такими известнейшими компаниями как "SC Johnson", "Fereiro Canada", "Adidas". Здесь расположен филиал "Wilfrid Laurier University". А сейчас город превращается в спальный район для тех, кого растущая дороговизна жилья вытеснила из Большого Торонто и соседнего Гамильтона. В Брантфорте имеется немало 4-plex домов, т.е. домов с четырьмя квартирами, каждую из которых можно сдать за $3000 в месяц. Стоимость такого дома около $650,000.
Hamilton. Издавна город
известен как один из крупнейших центров сталелитейной промышленности. К настоящему времени здесь произошли очень серьезные изменения благодаря разумной политике субсидирования деловой активности, что привлекло сюда множество предприятий и бизнесов.
Важно отметить, что в Гамильтоне находится прекрасно всем известный, и не только в Онтарио, университет McMaster, в котором обучается более 31,000 студентов из 107 стран мира. В городе также много колледжей, среди которых выделяется большой Mohawk колледж, имеющий около 30,000 учащихся. Именно по причине этих факторов самой привлекательной формой инвестирования в недвижимость стало приобретение домов с последующей сдачей по комнатам студентам. Например, семикомнатный дом стоит от $500,000 и сдается из расчета $500 за комнату.
investment & Real Estate
ведущий рубрики Алекс Мошкович
Orillia.
Population
31,128
Population change
1.9%
Vacancy rate
1.3%
CAP RATE
8.3%
Investment 5-bedroom student rental Price
$500,000
Monthly rent
$3,000
CASH FLOW
$20,016
Cap rate
8.3%
Это северный сосед Барри. Основной причиной его развития стало появление поезда "Go" в Барри, что сделало город Ориллия привлекательным для людей, работающих в Торонто. В дополнение к этому был расширен Lakehead and Georgian Bay колледж и, соответственно, значительно увеличилось число его студентов. В результате город Ориллия утратил сомнительрую репутацию города пенсионеров и коттеджей. Большое строительство в районе West Ridge открыло много возможностей для инвесторов, которые планируют сдавать жилье семьям или студентам. Цены на дома в Ориллие варьируются от $350,000 до $500,000, а рент отдельно стоящего дома достигает $2,400. Если же его разделить на современные и комфортные студенческие комнаты, арендная плата за каждую из которых порядка $700, то рентабельность инвестиций значительно возрастет.
Oshawa.
Population
159,458
Population
117,304
Population change
6.6%
Population change
12.2%
Vacancy rate
1.7%
Vacancy rate
5.2%
CAP RATE
6.4%
CAP RATE
5.2%
Investment
Investment
Duplex
3-bedroom townhouse
Price
$500,000
Price
$295,000
Monthly rent
$2,900
Monthly rent
$1,600
CASH FLOW
$15,636
CASH FLOW
$8,004
Cap rate
6.4%
Cap rate
5.2 %
Регион Durham теперь уже не тот, что когдато был весьма привлекателен для инвесторов, такие города как Эйджакс и Пикеринг стали настолько дорогими, что уже не создают cash flow. Другое дело – Ошава, более дешевый город, где есть районы, выгодные для инвестиций. Недавние изменения в политике зон города привели к тому, что появилось больше районов, позволяющих конвертировать дома в дуплексы. Такой дом может стоить от от $450,000 до $500,000.
Ottawa.
Столица – и этим все сказано. Понятно, что в городе имеется огромное количество рабочих мест как в государственном секторе, так и в обслуживающих или связанных с ним предприятиях. В Оттаве два крупных университета, в которых обучаются тысячи студентов. Город получил признание как «силиконовая долина» Онтарио. Множество предприятий High-Tech расположено в пригородe Kanata. В Оттаве ведутся масштабные строительные работы. В силу этих обстоятельств столица просто притягивает к себе инвестиции.
Таунхаузы стоимостью $300,000 легко можно сдать за $1600 в месяц. Типичные дома на 2 гаража стоят порядка $450,000, а рент такого дома составляет $1900 -$2000. В этом году все больше домов продаются по принципам аукциона, когда имеющееся число покупателей, желающих приобрести недвижимость, более одного. Это объясняется тем, что в городе не был введен 15-ти процентный налог на покупку иностранными инвесторами.
Продолжение на странице
10
Broker of Record c: 647-459-9459 e: TorontoInvestorForum@gmail.com Royal LePaige Terrequity Capital Realty Inc., Brokerage 211 Consumers Rd, suite 105, Toronto, ON 416-495-4061
Proper tyAndFinanceGuide.ca
7
investment December 2018
Введение в опционы Теперь предположим, что акция больше не движется за следующие три недели. Тогда Delta будет постепенно приближаться к +1, а стоимость вашего контракта автоматически вырастет до $0.90, где и останется на момент истечения, заработав вам прибыль в $80, или 80 центов за акцию, то есть, на порцию «в деньгах минус начальная стоимость контракта вне денег». Таким же образом, если вы продали такой опцион, то ваши убытки будут автоматически нарастать, даже если нет движения актива. Тем не менее, если в день истечения такого опциона его подлежащая акция резко упадет таким образом, что опцион станет «вне денег», его дельта сразу же превратится в 0,01 и далее в 0, а опцион, соответственно, обесценится. Мораль такова: опционы с приближающейся датой истечения начинают вести себя все больше, как позиции с акциями, таким образом, выявляется самое важное для вас свойство коэффициента дельта: этот коэффициент отображает ВЕРОЯТНОСТЬ истечения опциона с конкретной страйк-ценой in the money. То есть опцион с дельта +0,3 имеет вероятность истечения in the money в 30% (вопрос на проверку: какого типа этот опцион)? Контракт с дельта равной 1 или -1 уже истек в деньгах и имеет 100%-ную вероятность того, что он будет исполнен. А как мы знаем из повседневной жизни, только уже случившиеся события имеют вероятность в 100% (путешествия в прошлое не рассматриваем). Во всех иных случаях вероятность всех событий имеет коэффициент меньше 1, и 0.99 для deep in the money опционов в частности. Deep out of the money опционы, за некоторое, очень короткое время до истечения, имеют дельта, равную 0.01, что почти что гарантирует их истечение вне денег. Но и прибыль с продажи таких опционов тоже почти что нулевая. Gamma: Этот коэффициент указывает, насколько быстро будет изменяться ДЕЛЬТА. Как вы уже поняли, дельта меняется с различной скоростью для различных страйкпрайсов для одного и того же подлежащего актива. Посмотрите на таблицу выше: вы убедитесь в том, что гамма очень высока для at-the-money опционов, нежели
8
чем для in the money или out of the money опционов. И гамма, как всегда, будет выше для опционов с ближней датой истечения. Таким образом, гамма работает на вас, если вы находитесь на правильной стороне сделки (длинная или короткая позиция в контракте), а также гамма будет работать против вас, очень быстро создавая убытки, если ваша короткая позиция перейдет в большие значения гамма (то есть, окажется внезапно in the money).
THETA: Этот коэффициент регулирует скорость исчезновения временного премиума с течением времени. Он показывает, какое количество стоимости опцион теряет за каждый день приближения ко дню его истечения. Обесценивание опционов во времени не является процессом с линейной функцией: процесс обесценивания очень сильно ускоряется при наступлении последних дней, и особенно последних часов перед истечением. На этой неравномерности построены многие стратегии по продаже опционов, которые полностью обесцениваются в течение нескольких часов после их продажи, позволяя продавцам таких контрактов реализовывать большие прибыли. Этот коэффициент – ваш лучший друг при продаже опционов, когда вы держите короткие позиции. Theta помогает вашим проданным контрактам быстро обесцениваться и закрыть короткие позиции по более низкой цене, реализовав прибыль.
Property & Finance Guide ISSUE 46
Тем не менее, если вы держите длинные позиции в ваших контрактах, коэффициент THETA может очень быстро обесценить ваши вложения, если ваш опцион находится вне денег в день его истечения. Вопросы по Trades, Private Mortgages Placements, Short Term Funding или частных ипотечных кредитов? Свяжитесь со мной.
Andrey V Tytchino
Real Estate, Mortgage Agent, FSCO Lic. № M16001510
c: (613) 295-4663 e: atychino@bell.net • Active market trading • Options and portfolio management
Upper Thornhill Estates!!! $2,998,000
Aurora $978,000
Spectacular Executive Home W/ Ravine Premium Lot!!! The Most Demanded Upper Thornhill Estates! 10 ft. Ceiling On Main & 2nd, 9 ft. Basement! Heated Floor In Kitchen, Master Ensuite & Basement! Finished Playroom In W/O Basement! Just 3 Years Old. 4263 sq. ft. Extended Stone Interlock & Prof Landscaping, Double Deck From Kitchen.
Richmond Hill $679,000 Completely Remodeled & Upgraded 2-1 Apartment In The Heart Of Richmond Hill. Everything Was Changed For New: White Glossy Kitchen W/ Glass Backsplash, Quartz Countertop, Huge Island, Laminate Floor All Over The Space. Very Spacious, Open Concept Living, Dining, Solarium Aria With B/I Electric Fireplace & Huge, Panoramic, Floor To Ceiling Window.Big Size Master With 4P.C. Ensuite. All Amenities In Place. Just Steps To Shopping, Bus Stops W/Just 20 Min To Finch Subway.
Ravine!!! One Of A Kind! Backing&Siding To Conservation! Brand New! 4Bdrm Executive Townhome In The Most Prestigious Area Of Aurora! Corner Lot, *Sumac* Model, 2440 sq. ft. Very Convenient& Practical Layout. Huge Floor To Ceiling Windows, Very Bright & Spacious. Hardwood On Main Floor, Granite On Kitchen Counter, Ceramic Backsplash, S/S Appliances, Walk Out To Deck From The Kitchen. Just Minute To Shopping, Walking Trails, Hwy 404, Stronach Aurora Recreation Complex.
HWY 7/ Islington $2100
Aurora $959,000
Thornhill Woods $3500
Новая 2-спальная квартира в аренду. 2 ванные комнаты, 9-й этаж, все встроенные электроприборы, терасса для барбекю. Выходит на тихую сторону. Транспорорт TTC возле дома, магазины в двух шагах.
4 bedroom semi-detached дом в самом востребованом р-не Aurora. Дому 1 год, 10 ft. потолки на 1-ом этаже, 9 ft. на 2-ом. Деревянные полы по всему дому. Законченный бейсмент. Открытая планировка.
4-спальный новый танхауз в аренду. В самом престижном районе! В очень хорошем состоянии, $$$ на улучшения, задний двор выходит на парк.
Right At Home Realty Inc., Brokerage 895 Don Mills Rd, #112 Toronto, ON, M3C 1W3
investment & Real Estate ведущий рубрики Алекс Мошкович
Продолжение статьи, начало на странице
Population
7,786
Population change
3.5%
Vacancy rate
1.3%
CAP RATE
3.4%
6
Investment Single family house Price
$1,300,000
Monthly rent
$4,000
CASH FLOW
-$1,716
Cap rate
3.4%
10
Population
17,549
Population
2,418
Population change
103%
Population change
13.6%
Vacancy rate
1.3%
Vacancy rate
1.3%
CAP RATE
5.2%
CAP RATE
5.3%
Investment
Investment
1-bedroom condo
1-bedroom condo
Price
$400,000
Price
$350,000
Monthly rent
$1,700
Monthly rent
$1,700
CASH FLOW
$7,872
CASH FLOW
$7,296
Cap rate
5.2 %
Cap rate
5.3%
Property & Finance Guide ISSUE 46
business
ведущий рубрики Алекс Мошкович
Population
523,894
Population change
5.5%
Vacancy rate
1.2%
CAP RATE
6.6%
Investment 2-bedroom furnished condo Price
$500,000
Monthly rent
$3,000
CASH FLOW
$16,740
Cap rate
6.6%
Proper tyAndFinanceGuide.ca
11
condo
ведущий рубрики Максим Багинский
Как помочь ребёнку приобрести свою первую недвижимость Цены на квартиры в Торонто продолжают подниматься, и все факторы указывают на то, что рост продолжится и дальше. Сегмент квартир стал наиболее востребованным после введения новых мортгидж-правил, которые сильно ужесточили условия кредитования, и отдельно стоящие дома и таунхаусы стали для многих недоступны. С одной стороны, бурный рост цен на кондоминиумы на руку инвесторам, зарабатывающим на покупке квартир на стадии котлована, с другой стороны, для обычного покупателя, особенно покупающего впервые, ничего хорошего тут нет. Мы явно повторяем сценарий многих мегаполисов, где владельцами квартир является лишь незначительная часть населения, а остальные вынуждены довольствоваться лишь арендой. Нашим детям уже сегодня трудно приобрести первую недвижимость, а в будущем станет ещё сложнее, так как коэффициент стоимости недвижимости относительно зарплат постоянно увеличивается, и нет никаких шансов, что эта тенденция изменится. К сожалению, дорогая недвижимость - удел всех мировых мегаполисов. Многие родители задумываются, как помочь детям приобрести свою первую недвижимость, которая будет для ребёнка отличным стартом при вступлении во взрослую жизнь. Я постоянно сталкиваюсь с подобными вопросами, и вот какая картина вырисовывается из бесед с моими клиентами. Почти все имеют какие-то пенсионные сбережения, но при этом большинство родителей, понимая, что эти сбережения в будущем понадобятся им самим, не готовы расстаться с ними, сделав первоначальный взнос за ребёнка для покупки недвижимости. Кроме этого, вообще не многие знают, как это возможно сделать, ведь владельцем недвижимости по канадским законам можно быть лишь с 18 лет. При этом большинство пенсионных накоплений родителей находятся в консервативных инвестиционных вкладах типа RRSP или TFSA, приносящих не более 5 % годового дохода, а иногда и попросту лежат мёртвым грузом на обычных банковских счетах. Давайте рассмотрим вариант, как мы можем, используя эти деньги, помочь своему ребёнку приобрести недвижимость и при этом не потратить свои пенсионные накопления.
12
Допустим, вашему ребёнку около 14 лет, то есть официальным владельцем недвижимости он сможет быть через 4 года. В этом случае покупка квартиры на этапе котлована будет идеальным вариантом. Причём не надо пытаться купить квартиру ребёнку там, где, по вашему мнению, ему будет комфортно жить в будущем. Не забывайте, вы не покупаете квартиру ребёнку для его будущего проживания, вы лишь даёте старт. Далее он или она сможет продать эту недвижимость и купить ту, которая ему больше подходит или ещё правильнее рефинансировать её, на вырученные деньги купить недвижимость себе, а эту оставить как свою первую рентал проперти. Соответственно, важно купить недвижимость в том районе, где идёт бурное развитие инфраструктуры, изменяется транспортная доступность и т.д. То есть там, где цены на недвижимость будут подниматься гарантированно, вне зависимости от общего состояния рынка.
Property & Finance Guide ISSUE 46
Таких районов достаточно как в самом Торонто, так и в его пригородах. То есть подобную недвижимость можно подобрать практически на любой бюджет. Давайте возьмём для ориентира недвижимость стоимостью в 500 тысяч долларов, просто для удобства подсчёта, в реальности цена покупки может быть и меньше. Для покупки такой недвижимости на этапе котлована вам, как правило, потребуется 15% от стоимости, то есть 75,000 долларов, которые надо будет внести тремя или четырьмя равными платежами в течение приблизительно полутора лет. Строительство дома сейчас занимает в среднем 4 года. Если бы ваши 75,000 продолжали лежать в консервативном инвестменте типа RRSP, то за 4 года они бы превратились в 90,000. Я не буду описывать в этой статье, как временно перевести сбережения из RRSP в живые деньги для покупки недвижимости, а потом вернуть их обратно, скажу лишь, что путей довольно-таки много.
Member of CREA•OREA •TREB 20 ЛЕТ опыта работы с инвестициями в недвижимость
Так вот, если вы покупаете на эти деньги недвижимость на стадии строительства, то по окончании стройки вы возвращаете себе 90,000 долларов, при этом ваш ребёнок получает квартиру. Также очень важным фактором является то, что ребёнку абсолютно не обязательно сразу переезжать в эту квартиру, он может оставаться жить с вами, а квартиру сдавать в аренду, при этом по новому законодательству, она как единственная недвижимость не будет облагаться налогом при продаже, даже в том случае, если ребёнок в неё не переехал. Схема работает очень просто: квартира, купленная за 500 тысяч на этапе котлована на ваше имя, к моменту окончания строительства (6% подорожания в год) стоит 631,500, и это по самым скромным расчётам, обычно мы выбираем проекты, которые дорожают значительно больше, и подобная квартира должна стоить как минимум 660,000, но возьмём наиболее консервативный сценарий. Далее вы делаете перепродажу контракта на ребёнка, причём в этом случае перепродажа контракта будет безналоговая, надо лишь знать, как правильно это оформить.
Ребёнок как покупающий впервые получает мортгидж от цены ассайнмента с 5% первоначального взноса. Соответственно, банк одобрит кредит в 600,000. Застройщику же вы должны заплатить всего (500,000 – 75,000 депозит + 8,500 закрытие сделки для покупающих впервые = 433,500). Скорее всего, на какой-то период вам придётся выступить гарантом этого кредита, так как у ребёнка ёщё нет достаточной кредитной истории и дохода, но этот момент как раз обычно мало пугает родителей. На закрытии сделки вы получаете от банка чек на 166,500 (разница между выданным кредитом и деньгами, которые вы должны девелоперу), из них вы возвращаете свои 75,000 плюс прирост 5% годовых, то есть 90,000 пенсионных денег, после этого и у вас ещё остаётся 76,500 прибыли, которые вы можете оставить себе, заплатив налоги, но мы рекомендуем вернуть их назад для увеличения первоначального взноса за квартиру ребёнка. Таким образом, ребёнок получит квартиру с меньшим кредитом и без обязательной страховки, которую необходимо оплачивать в случае с даунпейментом в 5%. Итог всей этой процедуры очень прост, ваши пенсионные деньги возвращаются назад в банк с теми же процентами, которые приросли бы в том случае, если бы вы их оттуда и не забирали. Ребёнок получил квартиру, в которую он может переехать или же сдавать какое-то время, выплачивая кредит за счёт арендаторов, ну и наконец, квартиру можно продать, и при этом это безналоговая продажа, а вырученные деньги станут стартовыми деньгами для покупки недвижимости для проживания уже в том районе, где удобно для ребёнка. Стоит отметить, что такую же схему можно сделать, не используя RRSP и другие пенсионные планы, а просто оформив кредитную линию под недвижимость, которая, как правило, уже имеется у родителей, в этом случае всё ещё проще. Вы не используете никаких собственных денег, не платите никаких процентов, а ребёнок в итоге получает свою первую недвижимость, в которой уже есть около 20% его собственных денег. Ждём вас на наши ежемесячные семинары и просто на консультации. Записаться на консультацию можно по телефону: 416-832-8343.
Maxim Baginskiy
Broker of Record / Investment Advisor Эксперт программы «Секреты Недвижимости» на RTVI и ведущий программы «Канадская Мечта»
Broker of Record Эксперт программы «Секреты Недвижимости» и ведущий программы «Канадская Мечта» на канале RTVI
• Эксклюзивные предложения от билдеров (до открытия официальных продаж, VIP SALES) • Лучшие цены и условия продаж • Минимальный первоначальный взнос • Лучший выбор квартир • Улучшенная отделка • Подробный анализ инвестиции • Высокая доходность. Полное сопровождение сделок: покупка > аренда > продажа • Большая база Реэсаймента (нет на mls system) • Помогаем получить финансирование
ПРОВОДИМ СЕМИНАРЫ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ, информация и регистрация на сайте WWW.INVESTCONNECT.CA Информация о новых проектах: exclusive pre-construction condo deals на сайте: www.Remlis.ca и на www.Condodeal.ca Right At Home Investments Group Brokerage Head Office: 895 Don Mills Rd 206B-2 Toronto, ON M3C 1W3 Phone: 647-288-9422 Presentation centre: 10376 Yonge St, Unit 306, Richmond Hill, ON L4C 3B8, Phone:416-832-8343
Proper tyAndFinanceGuide.ca
13
investment & Real Estate December 2018
Коммерческая недвижимость стабильность в эпоху перемен - Нет никакого обрушения рынка, о чём вы? - Ну как же - дома не продаются, цены падают, ипотеку не взять из-за новых правил… - Понимаю, вы говорите о рынке жилой недвижимости. Да, там наблюдается некоторая коррекция в связи с задержкой обычного экономического цикла и влиянием внешних факторов. - Хотите сказать, что это не коснулось коммерческой недвижимости? - Коснулось, но, во-первых, коммерческая недвижимость - это достаточно общий термин, включающий в себя от помещения для магазина и здания для склада или завода, до земельных участков для строительства; а, во-вторых, в большинстве случаев, рынок коммерческой недвижимости только выиграл от коррекции рынка жилой недвижимости. … Разговоры такого рода становятся достаточно частыми в последний год, и я наблюдаю всё возрастающий интерес к стабильным источникам дохода в коммерческой недвижимости. Кроме более стабильного рынка (цены на коммерческую недвижимость не зависят от общего экономического цикла, как в случае с жилой недвижимостью), инвесторы называют следующие ключевые факторы в пользу коммерческой недвижимости: - гарантированные долговременные доходы ("ААА" съемщики на долгосрочных контрактах, 15-20 лет); - отсутствие сдерживающих факторов типа рент-контроля и налога на покупателя, нерезидента Канады; - финансирование зависит от типа и эффективности объекта недвижимости больше, чем от кредитной истории покупателя; - в случае неплатежеспособности съемщика владелец имеет право поменять замки и наложить арест на имущество практически в течение первого месяца, когда в случае с жилой недвижимостью этот процесс может занять до полугода и больше. Одним из самых «простых» в содержании и финансировании является инвестиция в помещение с одним съемщиком высокого рейтинга (Single-tenant Net leased property), как можно рассмотреть в примере 1.
14
Это строящееся помещение, которое по окончании постройки будет снимать Shoppers Drug Mart, договор с которым уже подписан на 15 лет, с опцией дальнейшего продления. Договор включает в себя увеличение размера рента каждые 5 лет. Таким образом, покупая объект с Нормой Капитализации (Cap rate) около 5%, через 10 лет этот показатель становится уже 5.8% без каких-либо действий со стороны владельца. Так как съёмщик, по условиям контракта, полностью отвечает за содержание самого объекта, такой вид вложений действительно является инвестицией без головной боли ("headache-free investment"). Пример 1 Single-Tenant Net Leased Property Цена: $4.9 M Депозит 20%: $980,000 Cap Rate Yr1: 5% Lease Term: 15 years + 2 options
Пример 2 Construction Project Цена: $1.8 M Стоимость Проекта: $18М Необходимые вложения: $4.5М Продажи: $25.5М Чистый доход: $6М Return on Equity: 133% ROI: 33%
Вне зависимости от уровня подготовки инвестора, финансовых возможностей и уровня толерантности риска - коммерческая недвижимость предлагает огромное количество разнообразных вариантов вложений для желающих разнообразить свою «инвестиционную корзину». Если у вас возникли какие-либо вопросы по приведённым примерам (объекты, описанные выше ещё доступны на момент написания статьи), или у вас есть желание проконсультироваться по вопросам инвестиций в коммерческую
Year
Lease
Mortgage Pmt
Cash Flow
Equity at term End
Return on Equity
1-5
$250,000.00
$212,000.00
$38,000.00
$1,384,000.00
141%
6-10
$270,000.00
$212,000.00
$58,000.00
$1,864,865.00
190%
11-15
290,000.00
$212,000.00
$78,000.00
$ 2,437,699.00
249%
Другим популярным видом вложений являются инвестиции в разработку (development) и/или постройку новых объектов недвижимости. Несмотря на кажущийся больший риск такого вложения, при внимательном подходе он является одним из самых выгодных видов вложения. Как можно увидеть из второго примера, постройка 116 таунхаузов в городе Кингстон приносит около 133% возврата на вложенную сумму. Так как удачная постройка такого объекта требует повышенного внимания к многоступенчатому процессу подготовки и самой постройки, то такой вид вложений требует от инвестора большей толерантности к риску, чем в первом примере.
Property & Finance Guide ISSUE 46
недвижимость, обращайтесь по телефону: 647-833-6542 или по емайл: kperelyg@gmail. com, я буду рад помочь. С уважением, Кирилл Перелыгин
Kirill Perelyguine,
Broker HomeLife/Bayview Realty Inc., Brokerage Independently Owned and Operated Office: (905)889-2200 Direct: (647)833-6542 Email: kperelyg@gmail.com www.investingOntario.com
Ïðèÿòíîå äîïîëíåíèå ê íîâîãîäíèì ïðàçäíèêàì!
Proper tyAndFinanceGuide.ca
15
Your Neighbourhood Business Centre
SET UP
YOUR BUSINESS
IN A REAL
OFFICE BUILDING 10271 YONGE ST. #302, RICHMOND HILL, ON L4C 3B5
(905) 237-4653
для владельцев бизнеса первым 5 позвонившим
тел: 647-459-9459 (только по оговоренным условиям)
16
Property & Finance Guide ISSUE 46
Консультант отдела продаж крупнейшего дилерского автосалона Ford Lincoln в Канаде. Большой ассортимент новых и сертифицированных подержанных автомобилей. Консультация • презентация • организация тест-драйва • сопровождение клиента на всех этапах сделки • консультация по дополнительному оборудованию. Лизинг и финансирование. Возможна помощь новоприбывшим без кредитной истории. Проводим оценку вашей старой машины в счёт новой.
www.facebook.com/yanginzburgauto/
HOME and COMMERCIAL
MORTGAGE SERVICES
Mortgage for:
First time homebuyers Business for self or commission sales New immigrants Help with down payment
Impaired or absence of credit Renewals, debt consolidation 2nd home mortgage Reverse mortgage (for seniors only)
Investors:
Rental property financing Apartment buildings (low-rise, high rise, multiplexes) 2nd mortgage investments
Commercial mortgage
Natalia Ocuni Mortgage Broker FSCO #M8004166
400 Apllewood Crescent, #100 Vaughan, ON, L4K 0C3
C: P:
416.899.2463 647-352-2001
Medical and professional offices Office buildings Industrial units Gaz stations Financing of equipment WIDE SELECTION OF FINANCING PRODUCTS
www.mortgagearchitects.ca/nataliaocuni
Proper tyAndFinanceGuide.ca
17
BLACKSTONE HOUSE Kanata, ON from $363,990 Only $20,000 deposit. Builder Name: Mattamy 2 store townhomes starts from $363,990 (include $10,000 price discount) 2 car garage detached homes starts from $437,990 closing: Oct. 2019 - Mar. 2020 Townhomes:
Specials/ list of upgrades: $10,000 price discount $10,000 in decor center 3 stainless steels appliances in kitchen $1,000 development levies cap remote assistance in decor centre deposit structure: $5,000 with an offer $5,000 in 30 days $5,000 in 60 days $5,000 in 90 days potential rent: $1750 and up 32 ft double car garages: $15,000 in decor center $1,000 development levies cap deposit structure: $5,000 with an offer $5,000 in 30 days $5,000 in 60 days $5,000 in 90 days potential rent: $2200 and up
Student rental investment in Waterloo
Property Management Free and Rent Guarantee for 2 years. Special package for our clients Building & Suite Features
On Now for a Limited Time
Gil Vaksman
Sales Representative
Cell: (647) 928-0045
Real Estate December 2018
Аврора – жемчужина GTA Вполне логично, что слово «Аврора» означает и утренний восход, и рассвет, начало дня. Ищете ли новое место для вашего бизнеса, или просто стремитесь к большему балансу в вашей жизни, Аврора может предложить вам то, что вы ищете, и многое другое.
Здравствуйте, меня зовут Наталья Слобидкер! Я профессиональный full-time риелтор, специализируюсь на предпродажной подготовке недвижимости, разработке стратегии продаж и сведению рисков операций с недвижимостью к минимуму. Моя задача: минимум стресса максимум выгоды при любой сделке с недвижимостью. Сегодня я расскажу вам об одном из самых престижных городов GTA – Авроре. Исторически так сложилось, что в Авроре соотношение роскошных поместий к обычным домам гораздо выше, чем во многих других городах. Это, безусловно, ставит город в положение элитного, что не может не отражаться на ценах на недвижимость и на темпах их роста.
Для начала немного истории В 1793 году вице-губернатор Джон Грейвс Симко отдал приказ продлить Yonge St. до Holland Landing. Дорога пролегла мимо тех мест, где сегодня стоит Аврора. Первый дом в Авроре был построен в 1795 году на перекрестке Yonge Stand Catherine Av. В 1804 г. Ричард Мачелл открыл первый бизнес - стал первым купцом на перекрестке Yonge and Wellington, и место вскоре стало называться Machell's Corners (угол Мачелла). Первым управляющим этого места стал другой бизнесмен - Чарльз, который впоследствии и переименовал местечко в Аврору.
За последние несколько лет по уровню благосостояния населения Аврора догнала, а где-то и перегнала другие пригороды. Уникальное месторасположение, при котором север, юг, запад и восток GTA равноудалены, дает городу многие преимущества. За какие-то 30-40 минут можно доехать как до даунтауна Торонто, так и до пляжей озера Симко. За это же время вы доберетесь до Миссисаги или Скарборо, в которых сосредоточено большое количество рабочих мест. То есть, выбрав Аврору местом своего проживания, вы открываете перед собой двери практически во все доступные расположения рабочих мест в GTA.
С постройкой железной дороги в 1853 году Аврора стала важным экономическим центром к северу от Торонто. Близость к сельскохозяйственным угодьям сделало Аврору процветающим промышленным городом. Первая школа города была построена Джоном Мерритт, и была названа в честь известного местного врача Уильямса (G. W. Williams). Школа открыта и сегодня.
20
Семьи с детьми, скорее всего, заинтересует тот факт, что в этом городе средний рейтинг школ 7.5 и выше, а есть и такие, рейтинг которых достигает 9,7. Если в вашей семье есть подростки, то вам, наверное, будет важен факт развитой инфраструктуры транспорта, что позволит взрослым детям передвигаться самостоятельно в любом направлении.
Property & Finance Guide ISSUE 46
Хочется еще отметить, что станция GO в Авроре имеет одну из самых больших, если не самую большую подземную стоянку с несколькими выездами, что позволяет избежать пробок при въезде-выезде в часы пик.
Real Estate
December 2018
доступ к которым удобен и для тех, кто за рулем, и для тех, кто пользуется общественным транспортом. Вашим детям предлагаются отличные школы и все самые многообразные внеклассные занятия. Тут можно найти недвижимость для самого разного бюджета - от скромного таунхауса до роскошного поместья. Тем, кто добирается до работы на машине, предлагается прямой доступ к шоссе 404 и 400, менее 20 минут до трасс 401 и 407 крупнейших скоростных автомагистралей Южного Онтарио. Любителям развлечений город предлагает захватывающие события, которые включают уличные фестивали, комплексы отдыха первого класса, поля для гольфа и исключительную сеть магазинов и ресторанов. Здесь можно найти кухню на любой вкус и любой кошелек. Аврора сочетает в себе благоприятную атмосферу маленького городка с преимуществами городского центра.
Его расположение на краю экологически значимых Oak Ridges Moraine добавляет красоты этой растущей городской общине. Подытожим, вот 5 причин, чтобы выбрать Аврору своим домом: Вы окажетесь в хорошей компании. Жители Авроры благополучны и доброжелательны. Здесь находится ряд передовых производственных компаний, в том числе Magna International. Вы будете наслаждаться непосредственной близостью основных районов GTA,
Если вы заинтересовались этим чудесным местом, или вас интересует профессиональный анализ потенциала другого места, которое вы рассматриваете для жизни, звоните мне.
Наталья Слобидкер, SRS 416-333-7418 Real Estate Sales Representative,
Top producer 2014-2017 Top Company Sales Award Winner 2016, 2017 Certified Negotiations Expert
Canadian Certified-Staging Professional Pre-sale Renovation expert Upperside Real Estate
Proper tyAndFinanceGuide.ca
21
Anna Alexandrovski Sales Representative
t: 647-969-5950 e: RealEstateForCanadians@gmail.com 211 Consumers Rd, suite 105, Toronto, ON, M2J 4G8 Office: 416-495-4061
Yonge st / 16th Ave $369,000
Luxury Building
Bayview/Highway 7 $389,900
Stunning 1 Bedroom Condo
Luxury Building Located In Prime Richmond Hill Area Amazing Studio Unit With Open Concept Layout, With 9Ft. Ceilings And Floor-To- Ceiling Windows. Den Can Be Used As A Bedroom, Open Balcony, Modern Kitchen! Beautiful And Clear View, Close To All Amenities.
Luxury 7 Storey Building - Tao Boutique Condos - On Bayview Stunning 1 Bedroom Condo - Approx 488Sf**Engineered Hardwood Flooring Throuout**Very Bright - Floor To Ceiling Windows**Open Concept Design**Spotless - Pride Of Ownership**Kitchen Features Stainless Steel Appliances & Granite Counter Top**Backing To The Greenbelt And Ravine**
Yonge St. And 16th Ave $368,000
Bathurst/Steeles 399,000
One Of A Kind
Lovely 2 Bedroom
This Rare Highly Demanded One Of A Kind Custom North West Premium Corner Suite 490 Sq Ft Open Concept Living Space. Enjoy One Of The Best Views In All Of Richmond Hill From Its Private Balcony With Upgraded Gas Bbq. Upgraded Smooth 9 Ft Ceilings & Floor To Ceiling Windows Throughout.
Lovely Two Bedroom Condo Apartment, With A Gorgeous Unobstructed East View. Functional Kitchen With Nice BackSplash,Open Concept Living Area With 2 Separate Walk Outs To Large Balcony. Very Well Manages And Maintained Building.
Yonge st / Major Mack. $389,800
Royal Orchard/Yonge $399,000
Bright & Spacious
Prime Location In Heart Of Richmond Hill** Bright & Spacious 2 + Solarium, Large Master With Ensuite, Amazing Amenities; Large Indoor Pool W/ Hot Tub & Sauna, Outdoor Patio, 24 Hr Security, Visitor Parking, Guest Suites, Library, Tennis Court.
Very Spacious & Bright
Very Spacious & Bright Completely Renovated 3BDRM & 2 BATH unit, Master Peace In Great Area With An Easy Access And Great Commute. Short Reach To Women Only Golf Club, Free Membership To Excellent Amenities At The Royal Orchard Club With Indoor Swimming Pool, Sauna, Gym, Free Yoga Classes And Exercises/Bingo Nights/Movie Nights At The Club.
Maryna Orzhekhovska Sales Representative
Cell: 647.989.4545 I Direct: 416.495.2392 e: marynaorzhekhovska@royallepage.ca 211 Consumers Rd, Suite 105, Toronto, ON, M2J 4G8 Office: 416-495-4061
Barrie, Ardagh $479,900
Attention Investors!!! Potential For Legal Duplex! Raised Bungalow, Fully Detached House..Potential Rent Upper Apt. 2Bed+1Bath! Lower Apt. 1Bed+1Bath. Earn Income of $1,600+$1,300=$2,900. Great Deal!!!
Barrie, North $539,000
REGISTERED SECOND SUITE! Both Units Already Leased! Upper $1,650 lower is $1,375, raised bungalow with large windows, 3 bedrooms up and 2 bedrooms down, shared laundry, sliding door walkout to fenced back yard, Excellent location close to Georgian Mall, Hwy 400, schools and transit.
Barrie, Innishore $507,900
Lovely Raised Bungalow Home In Prestige Neighbourhood Conviniently Located Close To 400 And Go Station. Too Many Upgrates to List. Potential Rent: Upper 2Bed+1Bath ($1,600), Lower Level 1Bed+1Bath ($1,300). Collect Total Rent of $$2,900.
Barrie, Innishore $524,900
Spacious All Brick Bungalow In Desirable South End Location! Cozy, Open Concept House with Large Eat-In Kitchen, Close to All Major Amenities! Potential Rent: 2 Bed+2Bath ($1,650) and Lower Unit 2Bed+1Bath ($1,375). Total Potential Rent ($3,025).
Barrie, North $475,000
Barrie, Holly $434,900 Potential For Legal Duplex! Very Well Kept, Hard Wood Flooring , Walk-Out to Deck! Unfinished Basement Awaits Your Imagination. Potential Rent: Upper 3Bed+1Bath $1,650, Lower Level 2Bed +1Bath $1,350 (Total Rent $3,000).
Potential For Legal Duplex! Raised Bungalow With Fully Finished Walkout Basement, Backs Onto Greenbelt. Potential Rent Upper Apt. 2Bed+1Bath! Lower Apt. 2Bed+1Bath. Earn Income of $1,600+$1,300=$2,900. Don't Miss Amazing Deal !!!
investment & Real Estate
GTA REALTORS® Release November Stats ORONTO, ONTARIO, December 5, 2018 – Toronto Real Estate Board President Garry Bhaura announced the continuation of moderate price growth in November 2018 compared to November 2017. The MLS® Home Price Index (HPI) Composite Benchmark was up by 2.7 per cent year-over-year.
The average selling price was up by 3.5 per cent year-over-year to $788,345. Greater Toronto Area REALTORS® reported 6,251 residential transactions through TREB’s MLS® System in November 2018. This result was down by 14.7 per cent compared to November 2017, when we saw a temporary upward shift in demand as the market was distorted by the looming OSFI-mandated stress test at the end of last year. “New listings were actually down more than sales on a year-over-year basis in November. This suggests that, in many neighbourhoods, competition between buyers may have increased. Relatively tight market conditions over the past few months have provided the foundation for renewed price growth,” said Mr. Bhaura. On a preliminary seasonally adjusted basis, sales were down by 3.4 per cent compared to October 2018. The average selling price after preliminary seasonal adjustment was down by 0.8 per cent compared to October 2018. “Home types with lower average price points have been associated with stronger rates of price growth over the past few months. Given the impact of the OSFI-mandated mortgage stress test and higher borrowing costs on affordability, it makes sense that the condo apartment and semi-detached market segments experienced relatively stronger rates of price growth in November, as market conditions in these segments remained tight or tightened respectively over the past year,” said Jason Mercer, TREB’s Director of Market Analysis.
24
Property & Finance Guide ISSUE 46
Yonge & St Clair Ave
Richmond Hill
Iconic Imperial Plaza Condo at Yonge And St. Clair. 1 bedroom for lease. $2100/ month
4 bed + comp loft semi-detached at Bathurst & King, Richmond Hill.
Yonge & 16th
Bathurst & Centre
Yonge & 16th, big 1 + den, 2 washrooms, unobstructed view. $458,000
Bathurst & Centre, 2 bed, 2 bath at a high floor. 1 year new. 9 ft ceiling, corner unit, lots of upgrades, parking & locker included.
Thornhill HOT!!!
1 year new 2 bedroom, 2 bath corner unit condo in Bathurst & Centre. 9 ft ceilings, upgraded kitchen, big balcony, Lots of natural lights. 1 parking and 1 locker included.
Ottawa
New Construction Projects TOWNHOMES start from $370,000 DETACHED start from $450,000
Sales Representative
Royal LePage Terrequity Capital Realty Inc. Office: 416.495.4061 Fax: 416.496.2144 Proper tyAndFinanceGuide.ca
25
Mortgage & finance
ведущие рубрики Михаил Тульченецкий и Денис Державец
3 предстоящих тренда на рынке недвижимости Большого Торонто в 2019 году В то время как в 2018 году рынок недвижимости Большого Торонто (GTA) не страдал от недостатка испытаний, следующий год, похоже, окажется не менее интересным. Текущий год начался с удара нового мортгидж стресс-теста, введённого после того, как рынок уже потратил месяцы на попытки адаптироваться к более строгим правилам от правительства Онтарио. Теперь, когда приближается новый год, на рынке наблюдается исторически низкое число вакантных объектов для аренды, слабая рыночная активность и растущие процентные ставки. Давайте рассмотрим эти тенденции подробнее. Значительный недостаток рентных объектов Так как в Торонто ежемесячно приезжает всё больше и больше людей, рынок объектов для сдачи в аренду уже трещит по швам. По данным Канадской Ипотечной и Жилищной Корпорации (СМНС), коэффициент свободных объектов на рынке составляет сегодня лишь 1.8%. Такой рекордно низкий показатель появился на фоне стабильного роста доходов, который уверенно увеличивает ренту. «В Торонто стоимость аренды квартиры превысила провинциальные нормы», - отмечается в отчёте СМНС. «Торонто продолжает показывать почти исторически низкий коэффициент свободных объектов. Это приводит к росту цен на аренду освобождающихся объектов из-за высокого спроса». Одним из решений этой проблемы долгое время были кондо инвесторы, которые скупали объекты и сдавали их в аренду жильцам, тем самым увеличивая рентное предложение в городе. Согласно президенту Bullpen Research & Consulting Бену Майерсу, недавнее решение провинции вернуться к предыдущим правилам регулирования арендной платы для новых объектов недвижимости может поспособствовать расширению такой практики в новом году. «Самое главное, что данное решение поддержит заинтересованность частных инвесторов в покупке кондо для последующей сдачи в аренду ещё на стадии разработки проектов», говорит Майерс. «Кондо инвесторы ответственны более чем за 75% всего нового рентного
26
предложения в GTA за последние 20 лет, и без них ситуация на рынке аренды недвижимости Большого Торонто была бы намного, намного хуже». Продавцы могут начать избегать рынка После месяцев нахождения на территории покупателей рынок недвижимости Торонто несколько сбалансировался этим летом. Однако, если объемы продаж продолжат охлаждаться и в новом году, это может измениться. «Рынок Торонто вошел на территорию покупателей после введения новых мортгидж-правил, так как продавцы заполнили рынок предложением, которое обогнало активность продаж», указывается в отчёте Zoocasa. «С тех пор рынок восстановился и практически сбалансировался». Но с учётом многочисленных прогнозов о довольно пассивном начале следующего года продавцы могут запаниковать и выставить своё жильё на продажу, демпингуя рынок ещё серьёзнее, снижая цены и объемы продаж. В октябре рынок демонстрировал снижение продаж и рост листингов, что может означать начало тревоги у покупателей. По данным отчёта Zoocasa, даже если город окажется на территории покупателей, цены на недвижимость всё равно будут превышать национальный средний уровень. Высокие процентные ставки сократят активность Что может заставить рынок зайти на территорию покупателей? Растущие процентные ставки. Напомним, в прошлом месяце Банк Канады поднял свою овернайт ставку до 1.75%, и предполагается, что в новом году он сделает это снова. «Трудно определить, какая часть недавнего снижения рыночной активности была спровоцирована более строгими мортгиджправилами, а какая – повышением процентных ставок», - считает экономист CIBC, Ройс Мендес. «Однако, основываясь на предыдущих подсчётах влияния одних лишь новых правил можно утверждать, что снижение объёмов кредитования было более резким». Это может означать, что октябрьское снижение активности на рынке недвижимости не является одномесячной аномалией, а может быть лишь
Property & Finance Guide ISSUE 46
началом более крупной тенденции, так как потенциальные покупатели откладывают момент захода на рынок. «С учётом системы кредитно-денежной политики влияние более высоких ставок открыто проявятся в новом году», - считает Мендес. Никакого краха, лишь мягкое приземление По мнению крупнейшего застройщика в Северной Америке, Канада избегала резких крахов рынка недвижимости, которые десятилетиями терзали другие страны, благодаря правительственному контролю над растущими ценами. «Мы непосредственно в центре мягкого приземления – это именно то, что мы предвидели и чему способствовали», - заявил Брэд Карр, глава канадского подразделения Mattamy Homes Ltd. «Это было необходимо. Рынок начал нагреваться сильнее, чем было нужно для долгосрочного здоровья рынка». Различные уровни правительств ввели новые правила, направленные на охлаждение рынков, включая налог для иностранных покупателей и более строгие мортгидж-правила, после роста цен в Торонто на 60%, а в Ванкувере – на 70% за последние 5 лет. Рынок недвижимости значительным образом охладился после последнего изменения правил в январе, хотя цены и продажи стабилизировались. Теперь застройщики по всей стране, в том числе Mattamy Homes, выступают за отмену более строгих мортгидж-правил. В частности, речь идёт о требовании для покупателей показать свою способность выплатить кредит под ставку на 2% выше контрактной. «Цель уже достигнута, и это уже чересчур», - говорит Карр. По его словам, растущие процентные ставки сейчас выполняют часть работы за правительство.
Michael Tulchenetskiy, Denys Derzhavets
Mortgage Brokers, AMP Northwood Mortgage Ltd. Lic.#10349 2180 Steeles Ave W., Suite 204, Concord, ON, L4K 2Z5 1-855-761-7001
Михаил Тульченецкий Mortgage Broker Ph.D.,AMP
25 pm
9 декабря Ресторан-паб
The Barrel 2180 Steeles Ave West, Concord
Денис Державец Mortgage Broker AMP
Приглашаем на
ЕЖЕГОДНУЮ ВCТРЕЧУ ПРИЗНАТЕЛЬНОСТЬ КЛИЕНТАМ! ПИВО
ЗАКУСКИ
РОЗЫГРЫШ ПРИЗОВ
Регистрация по телефону 18557617001 или www.mortgagelegko.com Proper tyAndFinanceGuide.ca
27
legal advice
ведущий рубрики адвокат Евгений Данканич
Наследство в Онтарио налог или сбор? (Продолжение)
а) Проанализировать ваше имущество, как его характер, так и стоимость, с юристом. б) Оценить размер обязательств по уплате сбора за официальное утверждение, если вы не приняли никаких мер. в) Если размер обязательств окажется неприемлемо высоким, проанализировать налоги, расходы и нежелательные последствия других вариантов. г) Решить, преобладают ли такие расходы и последствия над экономией, которой можно достичь через много лет после вашей смерти.
Будьте осторожны с передачей права собственности по нескольким причинам: 1 Это может иметь нежелательные налоговые последствия. Хотя дарение кажется безопасным, законодательство по налогу на прибыль рассматривает подарки так же, как и продажи. Следовательно, вы можете заменить будущий, относительно небольшой сбор за официальное утверждение на довольно значительную сумму налога на прибыль, которую необходимо уплатить сразу. 2 Вы потеряете контроль над собственностью. Не следует ожидать, что лицо, которое вступит в право собственности (или будет делить его с вами), вернет его обратно в
будущем, если вы передумаете, или согласитесь на то, каким образом вы в дальнейшем предложите распоряжаться этим имуществом (например, на продажу или ипотеку недвижимости). 3 У другого лица могут возникнуть проблемы, связанные с семейным положением, или финансовые трудности, которые будут подвергать собственность на риск потери. Я не предлагаю полностью не уплачивать сбор за официальное утверждение. Однако его избегание может не стоит свеч. Лучший совет, который я могу дать, это обратиться к юристу и с ним тщательно проанализировать сбор за официальное утверждение:
Последнее замечание. Если вы выступаете в качестве исполнителя завещания, остерегайтесь начинать управление наследственным имуществом, не получив официальное утверждение, даже если бенефициары могут настаивать на таком варианте действий, чтобы избежать уплаты сбора за официальное утверждение. Если вы начнете управление без официального утверждения, вы рискуете тем, что завещание или его части могут быть признаны недействительными в ходе дальнейшего судебного разбирательства. Если вы уже провели раздел имущества согласно документу, который вы считали настоящим завещанием, вы можете быть признаны лично ответственным перед другими лицами, которые имели право на распределение наследственного имущества, когда такое распределенное имущество уже невозможно будет вернуть.
Евгений Данканич
Barrister & Solicitor, Notary Public, LLB
• Все виды сделок с недвижимостью: Tel: (416) 939 5615, (905) 597 4276 покупка, продажа и рефинансирование w w w. l e g i m . c a • Завещания и наследство • Нотариальное заверение • Представительство в судах • Разводы и семейное право 201-1750 Steeles Ave. W., Toronto, ON L4K 2L7 • Регистрация и сопровождение компаний Ведём дела на русском, украинском, • Юридические услуги в Украине и США английском и французском. Евгений Данканич - опытный канадский адвокат, также ведущий дела в Украине и США, арбитражный судья, постоянный советник в Парламенте по правовым вопросам, гарантирует качество ведения дел любой сложности, индивидуальный подход и гибкие цены. 28
Property & Finance Guide ISSUE 46
на юридические услуги
при продаже недвижимости
* при оформлении продажи и покупки в нашем офисе.
АЛЕКС ФРИДМАН предоставляем все виды нотариальных услуг и полный комплекс юридических услуг по сопровождению сделок с недвижимостью в Онтарио, включая:
Адвокат – Нотариус
Член Коллегии Адвокатов Онтарио и Израиля Юридические услуги в Торонто и в Израиле
• Cделки с недвижимостью (покупка, продажа, рефинансирование) • Наследство и завещания • Оформление доверенностей • Справки об отсутствии судимости из Израиля • Нотариальные услуги (при необходимости выезд на дом) • Востребование документов из госучреждений Израиля • Перевод документов • Справка о нахождении в живых для Израиля
• покупку и продажу (жилой и коммерческой) • оформление ипотек /ссуд (mortgages) • рефинансирование • оформление передачи права собственности (title transfer)
высокий профессионализм, конфиденциальность, ответственность за результат и особое отношение к клиенту.
Tel: (647)952-0827
Fax: (647) 795-4672
E-mail: svaliyeva@ynlclaw.com Web: www.valiyevalaw.com
655 Sheppard Ave. W. (Bathurst & Sheppard) Toronto ON M3H 2S4 T:
416-665-9090
647-261-9080
Адвокат-нотариус
Единственное в Канаде ежедневное информационномузыкальное онлайн радио на русском языке
Аппликации для мобильных телефонов для прослушивания радио можно бесплатно скачать с нашего сайта
C:
Мы сэкономим ваше время и деньги
эффективным достижением ваших целей.
647.784.6377
www.mlklaw.ca
We act for you in: - Real Estate - Wills & Estate - Corporate Commercial - Estate Administration
PropertyAndFinanceGuide.ca
29
Profitable Turnkey Business for sale
Only $388,000
Don't Miss Out On A Great Opportunity To Become The Owner Of ADAGIO, Toronto's Most Elite Valley Parking And Guest Services Business. The Business Operates Since 2010, Not Only In Toronto, But Also In Ottawa And Montreal And Still Has A Great Potential To Grow And Develop. Among With Serving It's Permanent Locations, Such As High End Restaurants, ADAGIO Also Specializes In Exclusive Events, Cooperating With Toronto Convention Centre, Toronto International Film Festival, Politicians, Celebrities And More. Take The Turn Key Business From It's Original Owner With All It's Staff Members, Which Includes: Valley Drivers, Servers, Bartenders, Coat Check Attendants And Traffic Directors. ADAGIO Is On The First Page Of Google Search Results In Toronto, Ottawa And Montreal, And Has An Excellent Reputation.
Maryna Orzhekhovska Sales Representative
Cell: 647.989.4545 e: marynaorzhekhovska@royallepage.ca 211 Consumers Rd, Suite 105, Toronto, ON, M2J 4G8 Office: 416-495-4061
assignments
Townhouse in Richmond Hill for sale $1,290,000 2,418 Sq ft, 4 stories with ground floor only partially under ground. 3 + 1 bedrooms, 3 full baths + 1 powder room. Living room stretches over 1st and 2nd floor with large aluminum windows top to bottom.
Beautiful Assignment Sale In The Heart of Innisfil Alcona. Just a Bit Under 2,800 Sf. Less than 10 Minutes Walk to Lake Simcoe. 4 Bedroom + 3.5 Bathroom. Walk-Out Basement, Ravine Lot Facing Beautiful Rich Forest! Premium Lot 50 Feet x 115 Feet
100K IN UPGRATES! Upgrated Ceilings on All Levels. Smooth Ceilings, Larger Basement Windows, Upgrated Tiles Everywhere, Metal Railing, Frameless Glass Shower in Master, Cathedral Ceiling 10Feet in Master Bedroom, Waffle Ceilings in Dining Room, Upgraded Kitchen Cabinets and Counter Top, Upgraded Hand Scrambled Engineering Hardwood, 2nd Floor Laundry And Much More!!! Closing Early 2019!
Maryna Orzhekhovska Sales Representative
Cell: 647.989.4545 e: marynaorzhekhovska@royallepage.ca 211 Consumers Rd, Suite 105, Toronto, ON, M2J 4G8 Office: 416-495-4061
Terms & conditions apply. Call for more info: 647-459-9459
Вы знаете, что большинство домов в Бэрри выстaвляются в базе данных Бэрри МЛС. Подпишитесь на рассылку!
moveinvestbarrie.com
Alex Moshkovich Broker of Record
Cell: 647.459.9459
Email: torontoinvestorforum@gmail.com
www.RealEstateForCanadians.com
211 Consumers Rd, Suite 105, Toronto, ON, M2J 4G8 Office: 416-495-4061