MANUAL COMO OBTENER VIVIENDA
PRESENTACIÓN
Para la constructora Castro de Quintero & Cía. S.C.A., es muy importante usted como cliente, es por eso que hemos compilado información valiosa de diferentes fuentes bibliográficas y de internet, para presentarte a usted el presente manual de vivienda al cual hemos nombrado.
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INTRODUCCIÓN
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l propósito es poderle ofrecer a propietarios y/o interesados en comprar o mantener sus viviendas, una guía que les indique algunos aspectos relacionados con el mantenimiento general de una vivienda y las medidas preventivas que para obtener un máximo bienestar y su vida útil. Adicionalmente presentamos una sencilla guía que orienta al lector sobre cómo debe iniciar los trámites para comprar vivienda y en caso de requerirlo le mostramos lo fácil que es tramitar financiamiento bancario. Es posible que algunas de las indicaciones le puedan resultar demasiado obvias y conocidas por usted, pero lo que hemos identificado con nuestra experiencia es que resulta más beneficioso darlas a conocer Bienvenidos a esta guía que les permitirá aprovechar de mejor manera su hogar y las ventajas de la cultura de prevención y cuidado que hará de su casa un “Su Hogar Feliz”
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CAPITULO 1
COMPRAR VIVIENDA A
dquirir vivienda es de las decisiones más importante para todas las personas y para todas las familias, luego de haberlo analizado y revisado el tema en familia es muy importante comenzar a indagar con familiares y amigos sobre las opciones de financiación que ellos conocen y puede ser esto un muy buen primer paso. Si aún no tiene decidida una opción de vivienda, puede acudir a las entidades financieras y solicitar una pre-aprobación de crédito, que es una buena manera de conocer su nivel de ingreso personal o sus ingresos familiares que tanto endeudamiento le permite asumir. Es esta también una primera manera de reconocer cuales son las opciones de crédito hipotecario que tendría usted para disponer. Generalmente las entidades financieras ofrecen financiar el 70% de los valores de las viviendas que se desean adquirir y en todas las opciones de compra de vivienda se debe contar con los recursos para pago de la cuota inicial que mínimo es del 30% del valor.
En Colombia la oferta de financiamiento hipotecario es amplia
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CAPITULO 1 Es importante comparar las diferentes alternativas de crédito que se le ofrezcan, vale la pena revisar en detalle las ofertas en relación con: • • • • •
Tipo de crédito (Hipotecario o Leasing Habitacional) Plazos (se presentan generalmente en meses) Sistemas de pago (cuotas fijas o variables en pesos o UVR) Tasa de interés Valor de los seguros y las coberturas de los mismos (póliza de vida deudores, póliza contra incendio y otras) • Costos del crédito (valor avalúo, estudio de crédito, estudio de títulos, otros) • Tiempos de procesamiento del crédito, aquí es importante saber cuántos días se tarda la aprobación y posteriormente cuanto tiempo se tarda el desembolso y los trámites de hipoteca. (Estos tiempos se deben tener en cuenta para los acuerdos que se establecen en la promesa de compra –venta)
En Colombia la oferta de financiamiento hipotecario es amplia, podría usted considerar dentro de las siguientes opciones la entidad de su preferencia
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CAPITULO 2
VENTAJAS DEL
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CREDITO HIPOTECARIO S •
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eleccionar el crédito hipotecario como la opción para adquirir su vivienda, es una ventaja teniendo en cuenta que: Le facilita tener su vivienda propia en el corto plazo, pues espera a ahorrar el valor total de su vivienda puede llevar mucho tiempo, con este crédito solo necesitará tener disponible el valor de la cuota inicial. Si hoy usted paga arriendo, puede utilizar este valor mensual para pagar su vivienda propia. Puede escoger el sistema de amortización que mejor se ajuste a sus necesidades y contar con los plazos desde 5 hasta 20 años. Con los seguros de vida deudores, incendio y terremoto tiene respaldo frente a este tipo de siniestros. Puede beneficiarse de subsidio de vivienda si su grupo familiar tiene ingresos inferiores a 4 SMMLV. El crédito hipotecario le ayudará a disminuir los impuestos para declaración de renta o retención en la fuente, lo que es para usted un beneficio tributario. Estas mismas ventajas las puede recibir si tramita su utiliza la modalidad de Leasing habitacional.
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CAPITULO 3
SISTEMAS DE AMORTIZACIÓN
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Y ante la inquietud… Qué sistema debo escoger?
El sistema de amortización que usted debe seleccionar, es aquel que se ajuste a su capacidad de pago y a la forma como varían sus ingresos.
os sistemas de amortización son la forma como se estipula realizar el pago del crédito, en cuotas mensuales que incluyen pago de capital, intereses y seguros y que se cancelaran durante el plazo pactado, estos se diferencian por la velocidad con que se paga el capital adecuado. En Colombia se pueden adquirir créditos hipotecarios en dos modalidades Pesos o UVR (es una unidad cuyo valor cambia de acuerdo con la inflación) Cada modalidad tiene características diferentes, dependiendo de Todos los sistemas de amortizalas necesidades de cada persona. UVR En esta modalidad las cuotas pueden variar cada mes por el efecto de la inflación.
PESOS
El valor de la cuota se mantiene fijo o VALOR DE disminuye durante LA CUOTA toda la vida del crédito. Durante los primeros El salo en pesos baja años, el saldo en pesos desde el primer pago no refleja disminución, SALDO DE pero el saldo de la LA DEUDA deuda en UVR si, comienza a disminuir desde el primer mes. Mínimo es de 5 años y el máximo de 30 años, PLAZO en general el mercado ofrece hasta 20 años Las tasas de interés cumplen con un tipo TASA máximo determinado por la Junta Directiva del Banco de la República.
ción que les ofrecen las entidades tienen las siguientes características: SIMILITUDES: No capitalizan intereses Podrán efectuar pagos parciales o totales de forma anticipada (Pre-pagos) La tasa de interés es fija DIFERENCIAS: El valor de las cuotas mensuales El aumento o disminución del valor de la cuota durante la vida del crédito La rapidez con la cual comienza a disminuir el saldo de la deuda en pesos
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CAPITULO 4
LA IMPORTANCIA DEL PLAZO
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os créditos hipotecarios se otorgan mínimo a 5 años (60 meses) y máximo a 30 años (36 meses), entre más corto es el plazo, mayor será el valor de la cuota y se requiere mayor capacidad de pago (es decir tener mayores ingresos familiares); de igual forma entre más corto es el plazo menos intereses se pagan, ya que en cada pago se hace un mayor aporte a capital. Recuerde siempre antes de elegir el plazo contar con su nivel actual de ingresos personales o familiares (de los que
Plazo 5 años 8 años 10 años 12 años 15 años
Cuota (*) $22.171= $16.153= $14.235= $13.013= $11.868=
respondan por el pago mensual) siempre será preferible iniciar con una cuota cómoda que si es el caso te permita hacer abonos mayores cada mes, que iniciar con plazos cortos y llegar a no poder con la obligación mensual y caer en mora o tener que reestructurar el crédito. Miremos un sencillo ejemplo: Pepito Perez, realizó un crédito de $1.000.000 y observemos como es menor la cuota en la medida en que el plazo aumenta:
(*) En el ejemplo se supone una variación del 3% en el IPC, para una tasa de UVR +12,40 cuota constante en UVR. Tasa tomada como ejemplo a partir de la máxima autorizada. No incluye seguros.
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CAPITULO 5
EN SEIS PASOS TRAMITE SU CREDITO 1 2 3
SOLICITUD
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ESTUDIO DE TITULOS
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ESTUDIO DE TITULOS
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SOLICITUD
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l momento de acercarse a la entidad financiera que ha seleccionado, usted recibirá la solicitud de crédito con el listado de requisitos, los cuales son muy similares. Cuando el inmueble que va a financiar en nuevo y el proyecto está financiado por un Banco, generalmente en la sala de ventas usted encontrará información relacionada con el financiamiento y los trámites son más agiles y casi siempre le asignan un asesor para que le acompañe en el proceso. Cuando la vivienda es usada, puede acercarse a las oficinas (áreas de crédito o información) y allí le suministran la información. La solicitud se debe diligenciar de manera clara todos los datos solicitados; nombres, direcciones, teléfonos y no debe tener tachones ni enmendaduras. En el banco le informarán quien es el Perito (Arquitecto que realiza avalúo del inmueble), para este fin debe realizar una visita al inmueble por lo que hay que coordinar el día y la hora. Generalmente los documentos que se solicitan son:
ESCRITURACIÓN Y RECIBO DEL INMUEBLE
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REGISTRO
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DOCUMENTO
ASALARIADO
INDEPENDIENTE
Solicitud de crédito (diligenciada y firmada por los solicitantes) Promesa de compra venta, avalúo y certificado de libertad y tradición del inmueble. Fotocopias cédula de ciudadanía o extranjería Fotocopia del certificado de ingresos y retenciones del año anterior Original de la carta laboral (Especificando cargo, salario, tipo de contrato y antigüedad) Fotocopia de los últimos comprobantes de pago (si el pago es quincenal de las dos quincenas) Declaración de renta del último año Extractos bancarios del último trimestre Estados financieros firmados por un contador titulado.
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A criterio de la entidad A criterio de la entidad
Para el caso de los trabajadores independientes se solicita soportar documentos que demuestren el desarrollo de la actividad por ejemplo cámara de comercio, facturas de compra venta, referencia de proveedores o libro de registro de ventas y gastos. De igual forma si el crédito se va a tramitar con ingresos familiares (esposos – padre e hijo, etc) se deben aportar los documentos por cada uno de los solicitantes.
Que gastos debe tener presente? Para esta parte inicial, se debe pagar el avalúo (generalmente el 0,1% del valor del inmueble), expedir certificado de libertad y tradición, autenticación de la promesa de compra venta y en algunos bancos estudio de crédito.
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as entidades financieras en esta etapa evalúan si con todos los soportes es viable o no la aprobación considerando lo siguiente: a centrales de riesgo. Se hace revisión de los reportes R Consulta que en su historia financiera tiene el solicitante en las bases de datos Datacrédito y/o CFIN. Muchas veces tener un reporte negativo no es señal de negación pues podría avanzar con la presentación de los paz y salvos respectivos. de la información: Toda la información que soporta la R Verificación solicitud es validada por el equipo del área de crédito destinada para tal fin, se recomienda que las referencias que allí se registran estén debidamente informadas que van a ser llamadas para que atiendan al funcionario del banco. de la viabilidad financiera: Para determinar la capacidad R Análisis de pago, relacionando ingresos versus egresos, de igual manera se valora aspectos como tipo de contrato, antigüedad laboral, trayectoria de la empresa y otros aspectos a criterio de la entidad.
Una vez es Aprobado el crédito se le debe entregar una carta de aprobación que indique las condiciones de la misma (Valor aprobado, sistema de amortización, plazo, tasa y vigencia entre otras) en caso de ser negado el crédito también se le informará y la entidad se puede reservar las razones de la negación.
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ste es una etapa posterior a la aprobación que consiste en que un experto (Abogado) revisará la situación jurídica del inmueble que se desea adquirir, el banco le indicará el abogado responsable de dicho estudio. Cuando es vivienda nueva en la mayoría de los casos el área de tramitación de la constructora se encarga de este tema y es más fácil y ágil el proceso. Una vez se realiza el estudio y si no tiene observaciones, el abogado procede a elaborar un informe, que es como un borrador de la escritura de hipoteca y si existen observaciones es el vendedor quien debe apoyar en resolverla (ejemplos embargos, hipotecas, patrimonios de familia) Una vez finaliza en estado aprobado dicho estudio se le debe notificar por parte del banco la fecha, hora para la firma de la escritura. Para el estudio de títulos se debe aportar al abogado los siguientes documentos: 1. Copia de la carta de aprobación 2. Certificado de libertad y tradición del inmueble 3. Promesa de compraventa 4. Avalúo comercial 5. Copia de las escrituras 6. Recibo de pago impuesto predial 7. Fotocopia de la cédula de identificación de compradores y vendedores 8. Paz y salvo de valorización 9. En caso de que el inmueble esté sometido a régimen de propiedad horizontal, debe presentar copia del reglamento de propiedad horizontal (RPH).
Generalmente el gasto del estudio de títulos es el 1.2 x mil del valor del inmueble.
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sta etapa consiste en la formalización de la compra mediante la firma de las escrituras, las cuales parten de unas minutas (borradores) de hipotecas que resultan del estudio de titules y la promesa de compraventa y que al Notario le sirven como base para elaborar la escritura que formalizará la venta del inmueble. Para la firma de la escritura se deben contar con los siguientes documentos • Originales y fotocopias de los documentos de identificación de vendedor y comprador. • Certificado de valorización • Certificado de nomenclatura • Reglamento de propiedad horizontal y paz y salvo de administración (para los casos que aplica) Cuando son inmuebles nuevos, generalmente estos documentos los suministra la firma constructora y si es usada por el vendedor.
En la notaria se deben asumir unos gastos de legalización así:
Concepto
Valor a pagar
Impuesto de retención en 1% del valor de la venta la fuente 3 x 1000 del valor de Gastos notariales ventas más el 16% de IVA Aproximadamente Copias de las escrituras $140.000= (Año 2015)
Responsable Vendedor 50% vendedor y 50% comprador 50% vendedor y 50% comprador
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na vez se han firmado las escrituras y se les han sacado las copias en la notaria se entrega un paquete completo de documentos los cuales deben ser ingresados en la oficina de instrumentos públicos para el respectivo registro, donde se cancelan unos impuestos y el derecho al registro. En la oficina de registro los documentos pasan a estudio por abogados calificadores de la oficina de registro para que efectúen la anotación de la compra y la hipoteca en el certificado de libertad y tradición del inmueble. Este trámite tarda entre 5 y 15 días hábiles dependiendo de la ciudad de ubicación de la oficina de registro y se debe aportar la primera y segunda copia de la escritura. Las tarifas plenas para los gastos se cargan en su totalidad al comprador y son las siguientes: • Impuesto municipales: 1% sobre el valor de la venta • Derechos de registro: 5 x 1000 sobre el valor de la venta más el 5 x 1000 del valor de la hipoteca más $13.900 en 2015 por cada folio de matrícula inmobiliaria) si tiene garaje y depósito sería este valor por tres) • Las compras con financiación se les otorga un descuento en la tarifa de registro de hipoteca y solo cancelan el 70% • Si son Vivienda de Interés Social VIS solo cancelan el 40% por registro de la hipoteca y si son VIS con subsidio solo el 10%
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s la etapa en la cual una vez se cuenta con las copias de las escrituras y el certificado de libertad y tradición con la compra y la hipoteca debidamente registrada ante el banco y estos documentos son nuevamente revisados por el experto para validar que no existan inconsistencias. Cuando se presentan inconsistencias por la oficina de registro se deben hacer las correcciones y someterse a los tiempos establecidos en este tipo de casos. Para que el banco realice el desembolso, todos los solicitantes han debido firmar previamente el Pagaré en blanco con la respectiva carta de instrucciones. También se debe firma las declaraciones de asegurabilidad por los riegos de vida, incendio y terremoto. Dependiendo del Banco, una vez se cuente con el VoBo del abogado que valide que no existen inconsistencias se procede al desembolso de los recursos por parte del banco al vendedor (personal natural o jurídica) mediante cheque o abono a cuenta según sea la política del banco. Si es vivienda nueva y luego del desembolso se debe estar atento para que el constructor adelante los tramite de levantamiento de hipoteca en mayor extensión.
NOTA IMPORTANTE:
Para este tipo de tramite no dude en preguntar y solicitar aclaraciones las veces que sea necesario, recuerde que usted no es experto en este tema y entre más claras sean para la usted las actividades mayor tranquilidad tendrá.
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