1_9788498768343 by Editorial Tirant Lo Blanch

Formularios sobre arrendamientos urbanos (Con apéndice normativo y adaptados a la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios)

2ª Edición

José Antonio Mora Alarcón José Vicente Rojo Arnau

tirant lo b anch Valencia, 2010

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JOSÉ ANTONIO MORA ALARCÓN JOSÉ VICENTE ROJO ARNAU

TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com http://www.tirant.com Librería virtual: http://www.tirant.es DEPOSITO LEGAL: V I.S.B.N.: 978-84-9876-834-3 IMPRIME: GUADA IMPRESORES, S.L. MAQUETA: PMc Media Si tiene alguna queja o sugerencia envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia por favor lea en www.tirant.net/index.php/ empresa/politicas-de-empresa nuestro Procedimiento de quejas.

Índice Capítulo I MODELOS DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS URBANOS F01. Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda superior a 300 m2 ........................................................... F02. Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda con renta anual superior en 5,5 veces al salario mínimo interprofesional ........................................................... F03. Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda de duración determinada ................................................ F04. Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda de duración determinada, excluyendo la prórroga tácita del contrato .................................................................. F05. Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda de duración determinada, dejando sin efecto el derecho del arrendatario a las prórrogas forzosas .................. F06. Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda de duración de ocho años, con exclusión de la prórroga tácita del contrato ....................................................... F07. Modelo de contrato de arrendamiento de local de negocio ............................................................................. F08. Contrato de arrendamiento turístico o de temporada

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Capítulo II FORMULARIOS PROCESALES SOBRE ARRENDAMIENTOS URBANOS A) DOCTRINA Y JURISPRUDENCIA ............................................... 1. Efectos de la discusión sobre la cuantía de la renta ................ 2. Enervación de la acción: Momento en que debe producirse la consignación ............................................................................... 3. Costas en caso de enervación de la acción ................................ 4. Precario: diferenciación con el comodato .................................. 5. Admisión de cuestiones complejas en el precario .................... 6. Procedencia del precario en caso de atribución judicial de la vivienda ...................................................................................... 7. Consignación de rentas para recurrir ....................................... 8. Domicilio en las demandas sobre arrendamientos urbanos ....

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ÍNDICE

B) DEMANDAS SOBRE RECLAMACIÓN DE RENTAS .................. F09. Demanda sobre reclamación de rentas....................... F10. Contestación a la demanda de juicio verbal por reclamación de rentas oponiendo el desistimiento del contrato de arrendamiento (artículo 26 LAU) ........... C) DEMANDAS DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL ...................................................... F11. Demanda de resolución de contrato de alquiler de vivienda por no uso de la misma ................................... F12. Demanda de resolución de contrato de alquiler de vivienda por daños dolosos en la finca .......................... F13. Demanda de extinción del arrendamiento por declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente .......................................................................... F14. Demanda de extinción de contrato de arrendamiento de vivienda interpuesta por el inquilino, por no realización por el arrendador de reparaciones en la vivienda ................................................................................. F15. Demanda de resolución de contrato de alquiler de vivienda de fecha anterior a la vigencia de la Ley 29/94, por no uso de la misma ................................... F16. Demanda de resolución de contrato de alquiler de vivienda de fecha anterior a 9 de mayo de 1985, por causa de necesidad de la misma................................. F17. Demanda de extinción de contrato de arrendamiento de vivienda interpuesta por el inquilino, por no realización por el arrendador de reparaciones .................. F18. Demanda de extinción de contrato de arrendamiento por desistimiento tácito del arrendatario ................... F19. Demanda de resolución de contrato de alquiler de vivienda por muerte del arrendatario ........................... D) DEMANDAS SOBRE DETERMINACIÓN, ELEVACIÓN Y ACTUALIZACIÓN DE LAS RENTAS ................................................ F20. Demanda solicitando actualización de rentas ........... F21. Demanda solicitando actualización de rentas en local de negocio..................................................................... E) OTRAS DEMANDAS ...................................................................... F22. Demanda exigiendo el arrendatario el importe de las obras de reparación efectuadas por sí mismo en la vivienda .......................................................................... F) DEMANDAS DE DESAHUCIO ..................................................... 1. Esquema del procedimiento ...................................................... 2. Formularios ................................................................................

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F23. Demanda de resolución de contrato de vivienda por precario ........................................................................ F24. Demanda de resolución de contrato de vivienda por extinción del plazo de arriendo ................................... F25. Demanda de desahucio de vivienda por falta de pago, no procediendo la enervación de la acción ................. F26. Escrito del arrendatario solicitando la enervación de la acción ....................................................................... F27. Diligencia de ordenación dando traslado a la parte actora de la soliditud de enervación ........................... F28. Escrito de la parte actora estimando la solicitud de enervación y solicitando la entrega de las cantidades consignadas ................................................................. F29. Decreto acordando la enervación de la acción ........... F30. Escrito de la parte actora no aceptando la enervación de la acción de desahucio ............................................ F31. Demanda de desahucio de vivienda por falta de pago, ofreciendo condonación de las rentas y costas en caso de desalojo voluntario ................................................. F32. Escrito del demandado allanándose a la demanda .. F33. Demanda de juicio verbal de desahucio con acumulación de reclamación de rentas ..................................... F34. Demanda de resolución de arrendamiento de local de negocio por falta de pago de las rentas y reclamación de dichas rentas........................................................... F35. Demanda de desahucio por falta de pago de la renta de local de negocio, procediendo la enervación de la acción ........................................................................... F36. Solicitud de ejecución de sentencia de desahucio por falta de pago de la renta (o expiración del plazo contractual o legal) ........................................................... F37. Escrito del demandado entregando las llaves de la vivienda (o local de negocio) ....................................... F38. Decreto dando por ejecutada la sentencia .................. F39. Escrito del propietario de la finca solicitando el mantenimiento de la diligencia de lanzamiento para comprobar el estado de la finca ......................................... G) CONSIGNACIONES ....................................................................... F40. Escrito de parte consignando las rentas debidas en un contrato de arrendamiento ....................................

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Apéndice I JURISPRUDENCIA SOBRE ARRENDAMIENTOS URBANOS 1. Adquisición preferente en caso de dación en pago ................... 2. Aplicación de la ley de arrendamientos urbanos y los derechos de tanteo y retracto arrendaticios a las plazas de garaje ........ 3. Repercusión en el arrendatario del importe de las obras necesarias. Esta necesidad tendrá lugar en aquellos casos en que la renta y sus posibles actualizaciones aparece ....................... 4. Desahucio: impago del impuesto sobre bienes inmuebles ....... 5. Desahucio por falta de pago de la renta, habiendo mediado ya la enervación de un desahucio anterior .................................... 6. Local de negocio.Subrogación por fallecimiento: la falta de notificación al arrendador no implica la resolución del contrato 7. Actualización de rentas:resultará procedente a partir de una declaración de voluntad recepticia del arrendador al arrendatario por escrito, haciéndole saber el incremento, sin que tenga efectos retroactivos ..........................................................

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Apéndice II JURISPRUDENCIA SOBRE MOBBING INMOBILIARIO Y OKUPAS 1. Mobbing inmobilario.................................................................. 2. Okupas .......................................................................................

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Apéndice III LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos .......................

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Capítulo I:

MODELOS DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

F01.

MODELO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA SUPERIOR A 300 M2 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

En la ciudad de ………… a ……… de ……… de ……….

REUNIDOS De una parte, en concepto de arrendador, D./Dª …………… con circunstancias personales ………. Y de otra, en concepto de arrendatario, D/Dª …………… con las siguientes circunstancias personales …………. Ambas partes se reconocen capacidad legal para la celebración de este contrato y

MANIFIESTAN Primero.- Que D/Dª …………… como arrendador, es titular en concepto de dueño (o cualquier otro concepto que le autorice a arrendar) del siguiente inmueble sito en la Ciudad de ……… calle ……… edificio ……… núm. ……… piso …………. Segundo.- Que en tal concepto D/Dª ………… arrienda dicho inmueble a D/Dª ……… concertándolo y conviniéndolo en este acto de acuerdo con las siguientes

ESTIPULACIONES Primera.- Objeto.- Por el presente contrato, el arrendador arrienda al arrendatario, que la acepta, la vivienda descrita en las condiciones generales, en el estado que el arrendatario declara conocer y aceptar. El arrendatario destinará la vivienda arrendada única y exclusivamente

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a su residencia y la de su familia, tomando posesión de la misma en este acto. Segunda.- Régimen aplicable. Dado que la superficie de la vivienda alquilada es superior a trescientos metros cuadrados (300 m2), el presente arrendamiento se regirá exclusivamente por lo dispuesto en este contrato, de conformidad con el artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y, en su defecto, por lo dispuesto en esta Ley. Tercera.- Renta y forma de pago. El precio de este arrendamiento se fija en ………… euros mensuales. El arrendatario abonará esta renta por meses adelantados, entre los días 1 y 5 de cada mes, mediante ingreso en la cuanta corriente núm, ……… del Banco ………, Agencia …………, núm. ………………. El justificante de ingreso tendrá plena eficacia como recibo. Cuarta.- Revisión e incremento de renta. La renta mensual se revisará anualmente en función de las variaciones que experimente el Índice General de ………… correspondiente a los doce meses anteriores a la fecha del contrato, de acuerdo con el porcentaje publicado por el Instituto Nacional de Estadística. Este porcentaje se aplicará sobre la renta acumulada vigente en el momento de realizar dicha revisión. Si el arrendador realizara las obras de mejora en la vivienda, la renta podrá incrementarse aplicando a la vigente en el momento de su realización un porcentaje equivalente al interés legal del dinero más tres puntos sobre el capital invertido, sin que pueda superar el 20% de la renta abonada. Este incremento se repercutirá en el primer recibo siguiente a la terminación de las obras. Quinta.- Fianza. En este acto, el arrendatario entrega al arrendador la cantidad de ……… euros equivalente a una mensualidad de renta, en concepto de fianza, que será devuelta al arrendatario a la finalización del contrato y descontando de ella las cantidades que fueran necesarias, en su caso, para cubrir daños, rentas o cantidades asimiladas pendientes. En todo caso, el arrendatario, deberá mantener actualizada la fianza depositada de forma que su importe sea igual a la de la renta vigente. Sexta.- Cláusula penal. Desde que medie requerimiento de pago, las rentas y cantidades asimiladas vencidas y no satisfechas se incre-

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mentarán en un 10% en concepto de penalidad, sin perjuicio de las acciones que legalmente correspondan al arrendador. Séptima.- Duración. El presente contrato tendrá una duración de ………… años a contar desde el día 1 de ……… de ………. El arrendatario, sin necesidad de previo requerimiento, devolverá la posesión del inmueble al arrendador el día ………. Sólo podrá renovarse el presente contrato de forma expresa y por escrito, con una antelación de dos meses a su terminación. Igualmente, y sin perjuicio de la penalización antes reseñada, en caso de que el arrendatario continúe en el disfrute de la vivienda una vez expirado el plazo del contrato o haya sido decretado judicialmente el desahucio, aquél vendrá obligado a abonar al arrendador la cantidad de ……… euros por cada dia de ocupación, hasta el desalojo efectivo. Octava.- Gastos y suministros. Los gastos de comunidad de propietarios (cuotas fijas y derramas), el importe del impuesto sobre bienes inmuebles y sus aumentos y cualesquiera otros gastos o tributos existentes o de nueva creación que afecten a la vivienda, correrán de cuenta del arrendatario. Su importe se cargará en el primer mes siguiente al devengo de cualquiera de tales conceptos. Igualmente, serán por cuenta del arrendatario todos los gastos de suministro de agua, luz, gas y teléfono, que deberán ser contratados a su nombre. En otro caso, el arrendador cargará los importes correspondientes a tales suministros en el primer recibo siguiente al abono de los mismos. Novena.- Notificaciones. El arrendatario acepta la validez de cualquier notificación o requerimiento practicado por el arrendador en la vivienda arrendada. A tal efecto será suficiente la utilización de telegrama, o burofax, con acuse de recibo. Décima.- Prohibiciones y renuncias. Quedan expresamente prohibidos la cesión y el subarrendamiento total o parcial de la vivienda, y la ejecución de obras en la finca arrendada sin el previo consentimiento expreso y por escrito del arrendador. El arrendatario renuncia expresamente a los derechos de tanteo y retracto sobre la finca.

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Undécima.- Incumplimiento. En caso de incumplimiento, correrán de cuenta del arrendatario todos los gastos, judiciales y extrajudiciales, incluidos honorarios de notarios, abogados y procuradores, aun cuando no fuera preceptiva su intervención, en que el arrendador incurra para el ejercicio de las acciones legales que correspondan. Duodécima.- Desistimiento del arrendatario. Si el arrendatario desistiera de la continuación del presente arrendamiento antes de su vencimiento, indemnizará al arrendador con las rentas pendientes hasta la terminación del plazo pactado o renovado, salvo que su cónyuge o conviviente decidiera continuar con el contrato, de conformidad con el artículo 12 de la LAU de 1994. Decimotercera.- Jurisdicción. Ambas partes reconocen al competencia de los Tribunales del lugar donde se encuentra la finca, conforme al artículo 52,1.7º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Cláusula adicional.- El régimen de subrogaciones, obras y causas de suspensión, resolución y extinción del presente contrato se regirá por lo dispuesto en la LAU de 1994. Lo cual es leído y hallado conforme por ambas partes que lo firman en el lugar y fecha arriba indicados, por duplicado y a un solo efecto.

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F02.

MODELO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA CON RENTA ANUAL SUPERIOR EN 5,5 VECES AL SALARIO MÍNIMO INTERPROFESIONAL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

En la ciudad de ………… a ……… de ……… de ……….

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a su residencia y la de su familia, tomando posesión de la misma en este acto. Segunda.- Régimen aplicable. Dado que la renta anual pactada en este contrato es superior a 5,5 veces del Salario Mínimo Interprofesional (SMI) previsto por la Ley de Presupuestos para el año ……… en cantidad de ………… euros, el presente arrendamiento se regirá exclusivamente por lo dispuesto en este contrato, de conformidad con el artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y, en su defecto, por lo dispuesto en esta Ley. Tercera.- Renta y forma de pago. El precio de este arrendamiento se fija en ………… euros mensuales. El arrendatario abonará esta renta por meses adelantados, entre los días 1 y 5 de cada mes, mediante ingreso en la cuanta corriente núm, ……… del Banco ………, Agencia …………, núm. ………………. El justificante de ingreso tendrá plena eficacia como recibo. Cuarta.- Revisión e incremento de renta. La renta mensual se revisará anualmente en función de las variaciones que experimente el Índice General de ………… correspondiente a los doce meses anteriores a la fecha del contrato, de acuerdo con el porcentaje publicado por el Instituto Nacional de Estadística. Este porcentaje se aplicará sobre la renta acumulada vigente en el momento de realizar dicha revisión. Si el arrendador realizara las obras de mejora en la vivienda, la renta podrá incrementarse aplicando a la vigente en el momento de su realización un porcentaje equivalente al interés legal del dinero más tres puntos sobre el capital invertido, sin que pueda superar el 20% de la renta abonada. Este incremento se repercutirá en el primer recibo siguiente a la terminación de las obras. Quinta.- Fianza. En este acto, el arrendatario entrega al arrendador la cantidad de ……… euros equivalente a una mensualidad de renta, en concepto de fianza, que será devuelta al arrendatario a la finalización del contrato y descontando de ella las cantidades que fueran necesarias, en su caso, para cubrir daños, rentas o cantidades asimiladas pendientes. En todo caso, el arrendatario, deberá mantener actualizada la fianza depositada de forma que su importe sea igual a la de la renta vigente.

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Sexta.- Cláusula penal. Desde que medie requerimiento de pago, las rentas y cantidades asimiladas vencidas y no satisfechas se incrementarán en un 10% en concepto de penalidad, sin perjuicio de las acciones que legalmente correspondan al arrendador. Séptima.- Duración. El presente contrato tendrá una duración de ………… años a contar desde el día 1 de ……… de ………. El arrendatario, sin necesidad de previo requerimiento, devolverá la posesión del inmueble al arrendador el día ………. Sólo podrá renovarse el presente contrato de forma expresa y por escrito, con una antelación de dos meses a su terminación. Igualmente, y sin perjuicio de la penalización antes reseñada, en caso de que el arrendatario continúe en el disfrute de la vivienda una vez expirado el plazo del contrato o haya sido decretado judicialmente el desahucio, aquél vendrá obligado a abonar al arrendador la cantidad de ……… euros por cada dia de ocupación, hasta el desalojo efectivo. Octava.- Gastos y suministros. Los gastos de comunidad de propietarios (cuotas fijas y derramas), el importe del impuesto sobre bienes inmuebles y sus aumentos y cualesquiera otros gastos o tributos existentes o de nueva creación que afecten a la vivienda, correrán de cuenta del arrendatario. Su importe se cargará en el primer mes siguiente al devengo de cualquiera de tales conceptos. Igualmente, serán por cuenta del arrendatario todos los gastos de suministro de agua, luz, gas y teléfono, que deberán ser contratados a su nombre. En otro caso, el arrendador cargará los importes correspondientes a tales suministros en el primer recibo siguiente al abono de los mismos. Novena.- Notificaciones. El arrendatario acepta la validez de cualquier notificación o requerimiento practicado por el arrendador en la vivienda arrendada. A tal efecto será suficiente la utilización de telegrama, o burofax, con acuse de recibo. Décima.- Prohibiciones y renuncias. Quedan expresamente prohibidos la cesión y el subarrendamiento total o parcial de la vivienda, y la ejecución de obras en la finca arrendada sin el previo consentimiento expreso y por escrito del arrendador.

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El arrendatario renuncia expresamente a los derechos de tanteo y retracto sobre la finca. Undécima.- Incumplimiento. En caso de incumplimiento, correrán de cuenta del arrendatario todos los gastos, judiciales y extrajudiciales, incluidos honorarios de notarios, abogados y procuradores, aun cuando no fuera preceptiva su intervención, en que el arrendador incurra para el ejercicio de las acciones legales que correspondan. Duodécima.- Desistimiento del arrendatario. Si el arrendatario desistiera de la continuación del presente arrendamiento antes de su vencimiento, indemnizará al arrendador con las rentas pendientes hasta la terminación del plazo pactado o renovado, salvo que su cónyuge o conviviente decidiera continuar con el contrato, de conformidad con el artículo 12 de la LAU de 1994. Decimotercera.- Jurisdicción. Ambas partes reconocen al competencia de los Tribunales del lugar donde se encuentra la finca, conforme al artículo 52,1.7º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Cláusula adicional.- El régimen de subrogaciones, obras y causas de suspensión, resolución y extinción del presente contrato se regirá por lo dispuesto en la LAU de 1994. Lo cual es leído y hallado conforme por ambas partes que lo firman en el lugar y fecha arriba indicados, por duplicado y a un solo efecto.

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F03.

MODELO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA DE DURACIÓN DETERMINADA CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

En la ciudad de ………… a ……… de ……… de ……….

JOSÉ A. MORA ALARCÓN - JOSÉ V. ROJO ARNAU

a su residencia y la de su familia, tomando posesión de la misma en este acto. Segunda.- Duración. El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de …… año, a contar desde la fecha del mismo, sin perjuicio de las prórrogas forzosas previstas por el artículo 9,1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, hasta completar un total de cinco años de vigencia. Tercera.- Renta y forma de pago. El precio de este arrendamiento se fija en ………… euros mensuales. El arrendatario abonará esta renta por meses adelantados, entre los días 1 y 5 de cada mes, mediante ingreso en la cuanta corriente núm, ……… del Banco ………, Agencia …………, núm. ………………. El justificante de ingreso tendrá plena eficacia como recibo. Cuarta.- Revisión e incremento de renta. La renta mensual se revisará anualmente, el día 1 de cada año, en función de las variaciones que experimente el Índice General de Precios al Consumo en el período anual anterior a la fecha de revisión, que se aplicará siempre sobre la renta acumulada vigente. El procedimiento de revisión será el previsto por el artículo 18.3 de la LAU de 1994. En el caso de que el contrato se prorrogue tácitamente, la revisión de la renta a partir del sexto año y siguientes se realizará con arreglo al Índice general de Viviendas en Alquiler, de conformidad con el procedimiento expresado anteriormente. Quinta.- Fianza. En este acto, el arrendatario entrega al arrendador la cantidad de ……… euros equivalente a una mensualidad de renta, en concepto de fianza, que será devuelta al arrendatario a la finalización del contrato y descontando de ella las cantidades que fueran necesarias, en su caso, para cubrir daños, rentas o cantidades asimiladas pendientes. En caso de prórroga del contrato, el arrendatario actualizará, en los quince primeros días de la primera prórroga anual, la fianza depositada de forma que su importe sea igual a la de la renta vigente. Sexta.- Gastos y suministros. Los gastos de comunidad de propietarios (cuotas fijas y derramas), el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y sus aumentos y cualesquiera otros gastos o tributos exis-

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tentes o de nueva creación que afecten a la vivienda correrán de cuenta del arrendatario. Su importe se cargará en el primer mes siguiente al devengo de cualquiera de tales conceptos, con el límite previsto por el artículo 20.2 de la LAU para los cinco primeros años del contrato. El importe de la cuota mensual de la comunidad de propietarios, según el último recibo, asciende a la cantidad de ………… euros y la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles a la cantidad de ……… euros. Igualmente serán por cuenta del arrendatario todos los gastos de suministros de agua, luz, gas, teléfono y, en general, los que se hallen individualizados con aparatos contadores, que deberán ser contratados a su nombre. En otro caso, el arrendador cargará los importes correspondientes a tales suministros en el primer recibo siguiente al abono de los mismos. También serán por cuenta del arrendatario los gastos derivados de la elevación a instrumento público de este contrato y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Séptima.- Cláusula penal. Desde que medie requerimiento de pago, las rentas y cantidades asimiladas vencidas y no satisfechas se incrementarán en un 10% en concepto de penalidad, sin perjuicio de las acciones que legalmente correspondan al arrendador. Igualmente, si a la terminación del contrato o desde la firmeza de la sentencia de desahucio el arrendatario continuara ocupando la vivienda, abonará al arrendador la cantidad de ……… euros, por cada día que permanezca en la misma. Ambas penalizaciones podrán exigirse conjuntamente. Octava.- Notificaciones. El arrendatario acepta la validez de cualquier notificación o requerimiento practicado por el arrendador en la vivienda arrendada. A tal efecto será suficiente la utilización de telegrama, o burofax, con acuse de recibo. Novena.- Cesión y subarriendo. La cesión y el subarriendo parcial de la vivienda arrendada requerirán el previo consentimiento expreso y por escrito del arrendador. Décima.- Tanteo y retracto. El arrendatario podrá ejercer los derechos de tanteo y retracto sobre la vivienda en caso de venta de la misma, de conformidad con el artículo 25 de la LAU de 1994.