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LA NUEVA REGULACIÓN DE ARRENDAMIENTO Y DESAHUCIO Ley 19/2009 de fomento del alquiler

NATALIA RUIZ VILLANUEVA Abogado del Colegio de Abogados de Pamplona

tirant lo b anch Valencia, 2010

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NATALIA RUIZ VILLANUEVA

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ÍNDICE I. MOTIVOS DE LA REFORMA: BREVE REPASO DE REFORMAS ANTERIORES I.I. EN CUANTO A ARRENDAMIENTOS URBANOS ..

1. Ley 23/2003 de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo .....................................................................

2. Ley 19/2003 de 23 de Diciembre de modificación de la Ley Orgánica del Poder Judicial ...........................

3. Ley 19/2009 de 23 de Noviembre de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios ..............................

I.II. EN CUANTO A LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL ..........................................................................

II. REFORMA EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS II.I. ASPECTOS SUSTANTIVOS DE LA REFORMA .....

1. Artículo Primero: Modificación LAU/94 de 24 Noviembre .......................................................................

1.1. Regulación anterior............................................

1.2. Redacción Artículo 9.3 LAU/94 tras reforma....

II.II. ASPECTOS PROCESALES DE LA REFORMA 1. Repercusiones de la Ley 13/09 de 3 de noviembre de reformas procesales para la implantación de la Oficina Judicial ...............................................................

2. Artículo Segundo: Modificación LEC 1/2000 ............

2.1. En cuestiones de finalización anticipada del procedimiento .....................................................

– Apartado UNO: Inclusión de nuevo apartado 3 al Artículo 21 LEC: Allanamiento..............

– Apartado DOS: Modificación apartado 4 e inclusión nuevo apartado 5 en artículo 22 LEC: Enervación del desahucio..............................

2.2. En cuestiones relacionadas con la Justicia Gratuita ....................................................................

– Apartado TRES: Inclusión de nuevo apartado 4 en el artículo 33 LEC.............................

2.3. En cuestiones relacionadas con actos de comunicación ...............................................................

– Apartado CUATRO: Modificación del Apartado 3 del Artículo 155 LEC: Actos de comunicación a las partes aun no personadas ......

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ÍNDICE

– Apartado CINCO: Inclusión de un nuevo párrafo al artículo 164 LEC: Comunicación edictal .............................................................

– Apartado VEINTE: Modificación de la Letra b) del apartado 2 de la Disposición Adicional Quinta de la LEC: Agilización de determinados procesos civiles ........................................

2.4. En relación a cuestiones de fondo .....................

– Apartado SEIS: Modificación del Artículo 220 LEC: condenas a futuro..........................

2.5. Modificaciones en los Procesos Judiciales ........

– Apartado SIETE: Modificación del ordinal 6º del apartado 1 del Artículo 249 LEC: Ámbito del Juicio Ordinario .......................................

– Apartado OCHO: Modificación del ordinal 1º del apartado 1 del Artículo 250 LEC: Ámbito del Juicio Verbal ............................................

– Apartado DIECINUEVE: Inclusión de un nuevo apartado 3 al Artículo 818 LEC: Proceso Monitorio ................................................

– Apartado NUEVE: Modificación de la regla 9 del artículo 251: determinación de la cuantía del procedimiento ..........................................

– Apartado DIEZ: Modificación de la regla 2 del Artículo 252 LEC: determinación de la cuantía en supuestos de Acumulación de acciones ..............................................................

– Apartado ONCE: Modificación del apartado 3 del Artículo 437 LEC: ofrecimiento de condonación de todo o parte de la deuda y costas: desalojo voluntario ............................

– Apartado DOCE: Modificación del apartado 3 del Artículo 438 LEC: acumulación acciones ..................................................................

– Apartado TRECE: Modificación del apartado 3 del Artículo 440 LEC: citación del demandado ................................................................

2.6. En cuestiones relacionadas con la Sentencia ...

– Apartado CATORCE: Modificación del apartado 1 del Artículo 447 LEC: Sentencia y efectos de cosa Juzgada de la Sentencia ......

– Apartado QUINCE: Inclusión de un nuevo párrafo al Artículo 494 LEC: Recurso de Queja ..............................................................

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ÍNDICE

– Apartado DIECISÉIS: Inclusión de un nuevo párrafo al apartado 2 del Artículo 497 LEC: Notificación sentencia al demandado ...........

2.7. En cuestiones relacionadas con la Ejecución de la Sentencia ........................................................

– Apartado DIECISIETE: Inclusión de nuevos apartados 3 y 4 al Artículo 549 LEC: Demanda ejecutiva ....................................................

– Apartado DIECIOCHO: Modificación del Apartado 4 del Artículo 703 LEC: Entrega de bienes inmuebles ......................................

III. REFORMA EN MATERIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL ............................................................................................

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IV. DISPOSICIONES ADICIONALES 1. Disposición Adicional Primera: Ayuda a los inquilinos de alta vulnerabilidad social ....................................................

2. Disposición Adicional Segunda: Medidas para garantizar la eficiencia hídrica de los edificios .....................................

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V. DISPOSICIONES TRANSITORIAS 1. Disposición Transitoria Primera: Aplicación de las reformas ........................................................................................

2. Disposición Transitoria Segunda: Suspensión de las Funciones atribuidas al Secretario Judicial ..............................

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VI. DISPOSICIÓN DEROGATORIA 1. Disposición Derogatoria Única ............................................

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VII. DISPOSICIONES FINALES 1. Disposición Final Primera: Título Competencial ...............

2. Disposición Final Segunda: Entrada en vigor. ...................

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I. MOTIVOS DE LA REFORMA. BREVE REPASO DE REFORMAS ANTERIORES I.I. EN CUANTO A ARRENDAMIENTOS URBANOS A pesar de las recientes modificaciones en materia de arrendamientos, y de los Decretos aprobados por diferentes comunidades autonómicas con el objetivo de incentivar el mercado del alquiler de viviendas, a través de la creación de sociedades públicas de arrendamiento, incentivos fiscales para familias con menores rentas y ayudas económicas a los jóvenes que desean emanciparse 1, la realidad social ha evidenciado la insuficiencia o inadecuación del actual marco normativo, tanto sustantivo como procesal, para impulsar el modelo arrendaticio.

Quizá uno de los aspectos más criticados de la LEC 1/00 ha sido y es, el defectuoso funcionamiento de la misma en orden a la tutela de los arrendadores de viviendas frente a la falta de pago de los inquilinos. Si bien la reforma establecida por la nueva LEC parecía ofrecer mejoras con respecto al sistema anterior (relacionadas fundamentalmente con la celeridad), lo cierto es que la práctica ha demostrado la insuficiencia de las normas procesales en relación con los procesos arrendaticios, cuando el demandado es un inquilino que no tiene intención de pagar, abandonar la vivienda o local o recibir notificaciones del Juzgado. En éstos supuestos la LEC 1/2000 ha evidenciado sus defectos, al permitir al inquilino permanecer por más tiempo en la vivienda o local, con el consecuente menoscabo para los intereses del ciudadano, que en la gran mayoría de los casos ni cobraba las rentas adeudadas ni las generadas durante el procedimiento, y tardaba mucho más de lo previsto en obtener el lanzamiento del inquilino, lo que conlleva el lógico miedo a arrendar propiedades, ante la escasa y lenta respuesta de la justicia, que, como consecuencia casi siempre de los problemas de notificación, veía

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Renta básica de emancipación regulada en el R.D. 1472/07 y ayudas estatales a inquilinos recogidas entre otras en los planes estatales de vivienda 2005-2008 y 2009-2012, y en los R.D. 801/05 de 1 de julio, modificado por R.D. 14/08 de 11 de enero

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alargado el proceso de un mínimo razonable de cuatro meses, a una media de ocho o nueve.

1. Ley 23/03 de Garantías en la venta de bienes de consumo La indicada Norma, en vigor desde septiembre/03, reformó parcialmente varios aspectos de la LEC 1/00, con la finalidad de agilizar los procesos judiciales sobre arrendamientos: 1. Reducción de plazos entre el requerimiento de pago y la interposición de la demanda para evitar la enervación de la acción (de cuatro meses antes de la reforma a dos meses en 2003) 2. Inclusión de un apartado 3 en el Artículo 33 de la LEC en relación con la Justicia Gratuita, agilizando, mediante requerimiento judicial el nombramiento provisional de profesionales de oficio 3. Designación a los efectos de notificación del demandado la vivienda o local arrendado, añadiendo un segundo párrafo al apartado 3º del art. 155 de la LEC. Igualmente se modificaba el primer párrafo del apartado 3º del art. 161, añadiendo a las previsiones generales, la vivienda o local arrendado al demandado, para que el inquilino no pueda alegar como fundamento de su defensa la incorrecta citación, pues si el mismo ocupa la vivienda, conocerá la citación aunque esté empadronado en otro lugar. Si no se le haya, la notificación podrá efectuarse a cualquier empleado o familiar, mayor de 14 años, que se encuentre en ese lugar, o al conserje de la finca, si lo tuviere, advirtiendo al receptor que está obligado a entregar la copia de la resolución o la cédula al destinatario de ésta, o a darle aviso, si sabe su paradero.2 4. Acumulación ilimitada de acciones en los cauces del juicio de desahucio, suprimiendo el límite de 3.000 € fijado en el art.

438.3.3 L.E.C., de manera que con independencia de la can-

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Este precepto sufre una nueva modificación operada mediante ley 13/09 de reformas procesales para la implantación de la Oficina Judicial, que a partir del 5 de mayo 2010, permitirá también la citación a la persona que conviva en la vivienda con el arrendatario.

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tidad que se reclame, se permitía la acumulación objetiva de acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago.

2. Ley Orgánica 19/2003 de 23 de Diciembre, de modificación de la Ley Orgánica del Poder Judicial La anterior reforma hay que ponerla en relación con la planteada por la Ley Orgánica 19/2003, de 23 de diciembre, de modificación de la Ley Orgánica del Poder Judicial, cuya disposición duodécima añade una D.A. Quinta a la L.E.C. en la que se recogen una serie de medidas de agilización de determinados procesos civiles; medidas que consisten, fundamentalmente, en la creación de las Oficinas de Señalamiento Inmediato (OSI), las cuales son introducidas para mejorar la calidad y el tiempo de respuesta en la resolución de determinados tipos de procedimientos civiles a los que por sus características específicas y sociales debe dárseles preferencia, caso de los desahucios. Estas Oficinas no han entrado en funcionamiento, sin embargo. Esperemos que la Ley 13/09 de Reformas Procesales para la implantación de la Oficina Judicial publicada en el BOE de 4 de Noviembre y que entrará en vigor el 5 de mayo de 2010, suponga el impulso definitivo que se requiere para el correcto funcionamiento de éstos denominados Juicios Rápidos Civiles.

Como hemos expuesto, nuestra Ley adjetiva, aprobada en enero de 2000 ha resultado, tras sus escasos 9 años de vigencia, insuficiente para garantizar la seguridad jurídica de las partes y excesivamente lenta en la resolución de los procedimientos judiciales relacionados con los procesos arrendaticios, sobre todo en lo relacionado con el Desahucio y la reclamación de rentas pendientes, limitando el acceso al mercado de viviendas en alquiler por la desconfianza de sus propietarios, esta circunstancia, unida a la carga establecida para el arrendador en la actual ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos, ha propiciado que el legislador afronte una nueva reforma normativa, que afecta, tanto a normas sustantivas, como procesales, reforzando la posición legítima de los arrendadores ante inquilinos que incumplen reiteradamente el contrato, y beneficiando a los inquilinos de buena fe, dejando un mayor margen de libertad al arrendador para limitar en contrato el plazo mínimo del arrendamiento, simplificando los procesos arrendaticios en supuestos de reclamación de rentas

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y expiración legal o contractual, agilizando el cumplimiento de la sentencia de Desahucio eliminando trámites que alargaban en exceso el proceso y reforzando la posibilidad de acuerdo ente las partes.

3. Ley 19/2009 de 23 de Noviembre de Medidas de Fomento y agilización procesal del alquiler de viviendas y mejora energética de los edificios La comentada Norma, que entrará en vigor el próximo 24 de diciembre 2009, plantea, en sus tres artículos, la modificación del Artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94, así como diversos preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, relacionados con los procesos arrendaticios.

Este texto refundido integra el proyecto de ley de fomento del alquiler de viviendas aprobado por el Gobierno a finales del año 2008 y encierra dos puntos clave: 1.- Agilización del proceso judicial arrendaticio de Desahucio y reclamación de rentas pendientes sin menoscabo de los derechos del inquilino: – Reducción de plazos para acceder al procedimiento judicial en caso de impago de rentas, así como medidas de agilización en cuanto a citaciones, emplazamientos y notificaciones y evitación de suspensiones.

– Rápida ejecución del lanzamiento sin necesidad de instar una nueva demanda de ejecución. La sentencia condenatoria será título suficiente de ejecución directa.

– Ampliación de supuestos arrendaticios tramitados a través del Juicio Verbal. Agilización procesal.

– Asimilación del desahucio por expiración del plazo legal o contractual al desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades debidas.

2.- Ampliación de supuestos de rescisión del contrato por necesidades del arrendador.

– En contrato el arrendador podrá limitar la prórroga obligatoria establecida en la LAU/94 hasta el mínimo de 5 años, si precisa la vivienda no solo para sí mismo, sino para sus familiares de primer grado de consanguineidad o adopción o cónyuge

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que por sentencia firme tenga atribuido el uso, volviéndose a la fórmula de la anterior legislación arrendaticia.

I.II. EN CUANTO A LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL Como continuación a los diferentes apoyos normativos relacionados con las energías renovables, la eficiencia energética de los edificios y demás cuestiones relacionadas con el cambio climático y los edificios sostenibles, la Ley de Medidas de Fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, modifica diferentes preceptos de la Ley 49/60 de 21 de julio de Propiedad Horizontal, simplificando el procedimiento para la adopción de acuerdos comunitarios para la realización de obras o instalación de equipos o sistemas para la mejora energética de los edificios, así como para la instalación de puntos eléctricos en los aparcamientos de los edificios.

II. REFORMA EN MATERIA ARRENDATICIA II.I. ASPECTOS SUSTANTIVOS DE LA REFORMA 1. Artículo primero.- Modificación lau/94 MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 9.3 LEY ARRENDAMIENTOS URBANOS 29/94: PLAZO MÍNIMO DURACIÓN ARRENDAMIENTO

1.1. Regulación anterior a la modificación operada La reforma aquí comentada no tiene incidencia en los contratos anteriores al 1 de enero de 1995, que en cuestión de duración quedan regulados como hasta ahora: – Los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos bajo la vigencia de la LAU/64, que aún se encuentren en vigor tras la entrada en vigor de la LAU/94, por aplicación de la Disposición Transitoria Segunda de dicha norma seguirán rigiéndose, en cuanto a su duración, por el Artículo 57 de la LAU/64, que regula el régimen de prórroga forzosa, con algunas modificaciones en cuanto a régimen de subrogaciones, extinción contenidas en dicha disposición adicional.

– Los contratos de arrendamiento de vivienda sometidos al Decreto Boyer (aprobado el 9-5-85), que aún estén en vigor, se regirán en cuanto a su duración por el Artículo 9, que suprimió la prórroga forzosa en los mismos, siendo su duración la que pacten las partes en contrato.

Para los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos a partir del 1 de enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la LAU/94, se establece en el artículo 9 un plazo de duración mínimo de cinco años, voluntario para el arrendatario, pero obligatorio para el arrendador, salvo reseña en contrato de causa de necesidad para el arrendador.

La redacción del artículo 9 comentado, anterior a la reforma aquí analizada establecía:

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1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.

El mencionado precepto, señalaba, de forma engañosa, la libertad de pacto de las partes para la duración del contrato de arrendamiento de vivienda, estableciendo, seguidamente, un plazo mínimo de CINCO AÑOS obligatorio para el arrendador si el arrendatario decide ejercitar el derecho que seguidamente dicho precepto establece en su apartado 3, lo que significaba que independientemente del plazo de duración inicial pactado por las partes, el contrato se iría prorrogando por plazos anuales, a voluntad del arrendatario, y de forma obligatoria para el arrendador (o tercer adquirente) hasta completar el plazo mínimo de cinco años, salvo que 30 días antes de la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de las prórrogas comunica al arrendador su voluntad de no renovación.

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El único supuesto contemplado en la norma antes de su reforma, para que el arrendador pudiera evitar la duración mínima del contrato o las prórrogas hasta alcanzar dicho plazo de cinco años era la CAUSA DE NECESIDAD PARA SÍ MISMO, siempre y cuando se hubiera hecho constar expresamente la causa de necesidad de la vivienda para el arrendador en un plazo determinado y por un motivo concreto.

La realidad y la picaresca que ésta cláusula encerraba ha motivado que el legislador vuelva al modelo anterior contenido en el Texto Refundido de la Ley de arrendamientos Urbanos de 1964, ampliando los supuestos de causa de necesidad.

1.2. Redacción artículo 9.3 Tras la reforma aprobada El ARTÍCULO PRIMERO de la LEY 19/2009 de 23 de noviembre DE MEDIDAS DE FOMENTO Y AGILIZACIÓN PROCESAL DEL ALQUILER Y DE LA EFICIENCIA ENERGÉTICA DE LOS EDIFICIOS se ocupa de modificar el apartado tercero del artículo 9 de la LAU/94, volviendo prácticamente a la regulación recogida en el Texto Refundido de Arrendamientos Urbanos de 1964.

El precepto, tras la entendemos necesaria mejora, queda redactado del siguiente modo: Artículo 9.3 LAU/94: No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para si o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia forme de divorcio, o nulidad matrimonial Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, o en su caso, desde el efectivo desalojo de la vivienda, no hubiera el procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta cinco años, respetando en los demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto

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hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiere tener lugar por causa de fuerza mayor.

Los cambios que la norma modificada encierran son evidentes, y desde luego tendentes a garantizar los derechos de propiedad del arrendador de la vivienda, que, habiendo previsto una necesidades de uso de la vivienda arrendada, puede ejercitar los mismos. En definitiva se trata de tratar de equilibrar la balanza entre derechos y deberes de arrendador y arrendatario.

Los principales cambios respecto a la norma anterior son: A.- AMPLIACIÓN DE LOS SUJETOS LEGITIMADOS PARA RECLAMAR LA CAUSA DE NECESIDAD: Los contratos suscritos a partir del 24 de diciembre de 2009 podrán incluir la reforma del apartado 3 del Artículo 9 de la LAU/94, volviendo al modelo establecido en la legislación arrendaticia anterior (Texto Refundido del año 64).

– Arrendador: se mantiene como en la norma reformada.

– Familiares de primer grado por consanguinidad o adopción ➣ Hijos naturales o adoptados ➣ Padres – Cónyuge con sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial ➣ Siempre y cuando se le haya adjudicado mediante sentencia firme el uso de la vivienda arrendada ➣ El legislador quiere dotar de carácter “definitivo” a la ruptura de la relación conyugal para justificar ésta causa de necesidad, para garantizar la estabilidad del arrendamiento y la seguridad jurídica del arrendatario. ➣ Nada dice la norma sobre dos cuestiones de gran relevancia práctica: • Otros supuestos de ruptura de la relación conyugal como la separación mediante sentencia firme, la adopción de medidas provisionales, urgentes o provisionalísimas previas a las correspondientes demandas de separación

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o divorcio que adjudiquen el uso de la vivienda arrendada aun con carácter provisional. No parece tener sentido excluir de la reforma el supuesto de separación mediante sentencia firme, puesto que si bien no existe ruptura del vínculo si que existe separación de hecho más o menos definitiva de los cónyuges y adjudicación de uso de viviendas. Tal vez el legislador excluyendo ésos supuestos de hecho ha querido mantener la seguridad jurídica del arrendatario y evitar la picaresca que supondría para el arrendador querer hacer uso de la cláusula cuando no media una verdadera ruptura matrimonial, sino que ésta tratara de simularse para recuperar el uso de una vivienda arrendada, mediante unas medidas provisionales o una separación de mutuo acuerdo, que, insistimos, no es definitiva (no supone ruptura del vínculo).

Habrá que esperar a los supuestos prácticos que puedan generarse y la interpretación que nuestros tribunales efectúen de la norma.

• Parejas de hecho o convivencia en análoga relación que la conyugal: ¿qué ocurre en estos supuestos? Sin duda parece un descuido del legislador no incluir este supuesto de hecho, máxime cuando la jurisprudencia, e incluso la misma legislación arrendaticia en diferentes preceptos (Artículo 12, 16 LAU/94), lo equipara en derechos al cónyuge. ➣ En principio, y tratándose de normas de obligado cumplimiento, en virtud de lo establecido en el Artículo 6 de la LAU/94, cualquier inclusión en contrato de una causa de necesidad distinta a la recogida en la norma comentada sería NULA y debería tenerse por no puesta, al considerarse en perjuicio del arrendatario o subarrendatario.

B.- MANTENIMIENTO DEL PLAZO DE INICIO DE LA EFECTIVA OCUPACIÓN POR EL ARRENDADOR O SU FAMILIA: MODIFICACIÓN DEL CÓMPUTO DEL DIES A QUO: – La norma mantiene el plazo de tres meses como límite para iniciar la ocupación de la vivienda por aquel que hace uso de la cláusula de limitación de la prórroga contractual, pero añade la reforma un importante dato a tener en cuenta dada su relevancia práctica:

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➣ Dicho plazo comenzará a contar: • Desde la extinción del contrato: no es el momento de la notificación, sino cuando se cumple la anualidad correspondiente. ó • Desde el efectivo desalojo de la vivienda por el arrendatario.

Esta inclusión supone un importante adelanto práctico, puesto que en numerosas situaciones la fecha de la extinción del contrato, no coincidía con el efectivo desalojo, llegando a tener que instar procedimientos judiciales para declarar la extinción del contrato por ésta causa, lo que impedía el cumplimiento de los plazos establecidos en la norma, por ello, la inclusión de éste dies a quo en la norma evitará, en la práctica números problemas.

– Nada se indica en la norma, sin embargo, sobre el plazo de ocupación posterior, siendo suficiente cualquier plazo durante el cual se necesite la vivienda arrendada de forma permanente para justificar la extinción del contrato, salvo que el arrendatario demuestre la existencia de fraude de ley.

C.- VIVIENDA PERMANENTE: al igual que en la anterior redacción, la causa de necesidad queda justificada y cumplida únicamente si la ocupación por el arrendador, sus familiares de primer grado por consanguinidad o adopción o cónyuge en supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad es como vivienda permanente, es decir, que cubra sus necesidades básicas de alojamiento, como primera vivienda.

D.- CUMPLIMIENTO DEL PLAZO INICIAL: la causa de necesidad impide el nacimiento de una nueva prórroga, pero el plazo inicial de duración pactada del contrato debe cumplirse.

E.- MENCIÓN EN CONTRATO.- La reforma mantiene la necesidad de expresar en el contrato la causa de necesidad, obviamente, cuando ésta sea previsible. Lo aconsejable será, reservarse ése derecho, aunque sea de modo genérico en el contrato, en previsión de que ocurra alguna de los supuestos contenidos en la norma.

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II.II. ASPECTOS PROCESALES DE LA REFORMA 1. Repercusiones de la ley 13/09 de 3 noviembre de reforma de la legislación procesal para la implantación de la oficina judicial Antes de analizar en profundidad los aspectos procesales de la concreta reforma en materia arrendaticia, interesa destacar la incidencia que en materia procesal tiene y tendrá a partir del 5 de mayo de 2010, las reformas Procesales introducidas por Ley 13/09 de 3 de noviembre (BOE 4 noviembre/09), que modifica nuestras leyes procesales, entre ellas la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/00 de 7 de enero, para la implantación de la Oficina Judicial, así como la Ley 1/09 de 3 de noviembre complementaria de la anterior y que reforma diversos preceptos de la Ley Orgánica del Poder Judicial, que se encuentra en vigor desde el 4 de noviembre de 2009.

Dichas Leyes tienen y tendrán una notable incidencia en numerosos aspectos prácticos de los procedimientos judiciales, en concreto en cuestiones de admisión de demanda, citaciones, ejecución de Sentencias y apelaciones, aspectos todos ellos muy importantes en los Procedimientos de Desahucio, cuya regulación, establecida en la LEC 1/00 ha resultado, tras una corta experiencia de 9 años, incompleta e insatisfactoria, dejando un excesivo margen para el fraude procesal e incluso amparando dilaciones indebidas en los procesos arrendaticios, debido en gran parte a la regulación de los aspectos relacionados con las citaciones, notificaciones y, sobre todo, ejecuciones de Sentencia.

Por ello, es importante comentar diversos aspectos de una Ley ya publicada en el BOE y que entrará en vigor el 5 de mayo de 2010, atendiendo a su estrecha relación con los procedimientos de desahucio.

Destaca, no obstante, que nuestra Ley adjetiva civil, como decimos, recientemente modificada en el año 2000 se haya visto reformada en varias ocasiones desde su aprobación (no podemos olvidar la Ley 23/03 de 10 de Julio de garantía de venta de bienes de consumo, y sus importantes modificaciones en materia procesal arrendaticia), y sea objeto de otras dos importantes reformas: La operada mediante Ley de Medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, ya en vigor, y la Ley 13/09 de 3 de noviembre (BOE 4 noviembre) de Reformas Procesales para la implantación de la Oficina Judicial, que entrará en vigor el 5 de mayo de 2010.