EL CONDOHOTEL LA CONFIGURACIÓN JURÍDICA:
DE LA SOCIEDAD DE CAPITAL
A LA PROPIEDAD HORIZONTAL STRICTO SENSU
Mª
TERESA OTERO COBOSACCESO GRATIS a la Lectura en la Nube
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EL CONDOHOTEL. LA CONFIGURACIÓN
JURÍDICA: DE LA SOCIEDAD DE CAPITAL A LA PROPIEDAD
HORIZONTAL STRICTO SENSU
COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH
María José Añón Roig
Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia
Ana Cañizares Laso
Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga
Jorge A. Cerdio Herrán
Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho
Instituto Tecnológico Autónomo de México
José Ramón Cossío Díaz
Ministro en retiro de la Suprema
Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional
María Luisa Cuerda Arnau
Catedrática de Derecho Penal de la Universidad Jaume I de Castellón
Manuel Díaz Martínez
Catedrático de Derecho Procesal de la UNED
Carmen Domínguez Hidalgo
Catedrática de Derecho Civil de la Pontificia Universidad Católica de Chile
Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot
Juez de la Corte Interamericana de Derechos Humanos
Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM
Owen Fiss
Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)
José Antonio García-Cruces González
Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED
José Luis González Cussac
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia
Luis López Guerra
Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid
Ángel M. López y López
Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla
Marta Lorente Sariñena
Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid
Javier de Lucas Martín
Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia
Víctor Moreno Catena
Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid
Francisco Muñoz Conde
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla
Angelika Nussberger
Catedrática de Derecho Constitucional e Internacional en la Universidad de Colonia (Alemania). Miembro de la Comisión de Venecia
Héctor Olasolo Alonso
Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)
Luciano Parejo Alfonso
Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid
Consuelo Ramón Chornet
Catedrática de Derecho Internacional Público y Relaciones Internacionales de la Universidad de Valencia
Tomás Sala Franco
Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia Ignacio Sancho Gargallo
Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España
Elisa Speckman Guerra
Directora del Instituto de Investigaciones
Históricas de la UNAM
Ruth Zimmerling
Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)
Fueron miembros de este Comité:
Emilio Beltrán Sánchez, Rosario Valpuesta Fernández y Tomás S. Vives Antón
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EL CONDOHOTEL.
LA CONFIGURACIÓN JURÍDICA: DE LA SOCIEDAD DE CAPITAL A LA PROPIEDAD HORIZONTAL STRICTO SENSU
Mª Teresa OTerO CObOs
tirant lo blanch
Valencia, 2024
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© Mª Teresa Otero CobosA Cayetana, el culmen de un sueño, “¡te quiero... todo!”
Abreviaturas
AP Audiencia Provincial
Art. Artículo
Cc Código civil
C.d.com Código de comercio
CE Constitución Española
Decreto-Lei
39/2008
Decreto-Lei
128/2014
Decreto 13/2020
Decreto-Lei núm. 39/2008, de 7 de março, que aprova o regime jurídico da instalação, exploração e funcionamento dos empreendimentos turísticos
Decreto-Lei núm. 128/2014, de 29 de agosto, aprova o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local
Decreto-ley 13/2020, de 18 de mayo, por el que se establecen medidas extraordinarias y urgentes relativas a establecimientos hoteleros, coordinación de alertas, impulso de telematización, reactivación del sector cultural y flexibilización en diversos ámbitos ante la situación generada por el coronavirus (COVID-19)
Directiva sobre reestructuraciones e insolvencia
Directiva (UE) 2019/1023 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de junio de 2019, sobre marcos de reestructuración preventiva, exoneración de deudas e inhabilitaciones, y sobre medidas para aumentar la eficiencia de los procedimientos de reestructuración, insolvencia y exoneración de deudas, y por la que se modifica la Directiva (UE) 2017/1132
LAU Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
LEC Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil
Ley 16/2022 Ley 16/2022, de 5 de septiembre, de reforma del texto refundido de la Ley Concursal, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, para la transposición de la Directiva (UE) 2019/1023 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de junio de 2019, sobre marcos de reestructuración preventiva, exoneración de deudas e inhabilitaciones, y sobre medidas para aumentar la eficiencia de los procedimientos de reestructuración, insolvencia y exoneración de deudas, y por la que se modifica la Directiva (UE) 2017/1132 del Parlamento Europeo y del Consejo, sobre determinados aspectos del Derecho de sociedades
LC Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal
LGUM Ley 20/2013, de 9 de diciembre, de garantía de la unidad de mercado
LH Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria
LN Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862
LPH Ley 49/2960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal
LSC Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital
LTA
LTB
Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía
Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears
LTC Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias
LTG Ley 7/2011, de 27 de octubre, del Turismo de Galicia
LTM
LTPV
LTV
Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Comunidad de Madrid
Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo del País Vasco
Ley 15/2018, de 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana
RH Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario
RRM Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Registro Mercantil
TJUE Tribunal de Justicia de la Unión Europea
TRLGDCU Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias
TS Tribunal Supremo
TSJ Tribunal Superior de Justicia
JUAN IGNACIO PEINADO GRACIA
Catedrático de Derecho mercantil Universidad de Málaga
“El Código de comercio no regula todas las instituciones comerciales, porque nuevas formas nacen y se desarrollan de continuo por la afanosa vida de los negocios. Hay muchos contratos de banca y de Bolsa, muchas especies de ventas, muchos negocios marítimos que el legislador no ha regulado, ya porque no tenían líneas uniformes en todo el país, ya porque no eran bastante seguros o importantes; y esta parte del derecho que el legislador abandonó a la fuerza de la costumbre, se va extendiendo cada vez más conforme nos alejamos del tiempo en que se promulgó el código, porque éste permanece fijo mientras que el derecho se mueve”1.
ILos que tenemos una cierta edad crecimos con las palabras de admonición, dichas por nuestros maestros, de Cesare Vivante que nos llamaba al método de la observación que entonces y hoy nos separan del pandectista vicio de acudir a la norma para conocer la realidad (discúlpeseme la boutade). Había que acudir a bancos y bolsas, a casas de comercio….había que acudir a la realidad para aprender el Derecho.
1 VIVANTE, C., Derecho mercantil, citamos por la traducción y notas (muy ricas notas) de Francisco Blanco Constans, Madrid, Editorial La España Moderna, 1913, pág. 33.
Esta referencia al profesor hijo de Serenissima2, que podría pasar por una simple concesión viejuna, obedece en realidad a dos razones pertinentes en lo que aquí nos convoca. De una parte, el objeto sobre el que trata esta obra, el condohotel, vive al margen de la norma, es atípico3 si a las leyes nos referimos, pero ha tenido un rápido crecimiento en nuestro país y se hace acreedor de los mejores esfuerzos de comprensión, análisis y exposición4.
De otra, este trabajo, como la mayoría de los trabajos de la Drª Otero Cobos, responde al método de la observancia de la realidad jurídica. Y es que si algo caracteriza a la autora es que huye de instituciones que no conozca tanto a través de su estudio como del contacto con la práctica real. Así que el trabajo empieza para ella siempre por acudir a los contratos, a los pactos sociales, a las tomas de decisión estratégica empresarial, a los planes de negocio, a las opciones de inversión, para desde ahí aplicar el
2 Vivante era no sólo hijo de Venecia, sino de familia de comerciantes lo que le hizo tener un temprano contacto con la realidad vívida mercantil.
3 En la obra prologada y en muy menor medida en este prólogo veremos las carencias normativas que la institución presenta. Sin embargo hay que reconocer que el contrato no es innominado y su atipicidad convive con el tratamiento que le han dado algunas normas turísticas autonómicas desde 2011, como: Andalucía, Baleares, Canarias, Comunidad Valenciana, Cataluña, Extremadura, Murcia o País Vasco. Aunque algo fuera de nuestro circuitos y no actualizado, es de utilidad el análisis que hizo ROMÁN MÁRQUEZ, A., “La propiedad plural de los establecimientos de alojamiento turístico: la figura del condo-hotel en la legislación autonómica”, en Pasos, Revista de Turismo y Patrimonio cultural, 2018, Vol.16 (4), pp.1005-1022.
4 No es este lugar para extenderse porque en la bibliografía del libro hay cumplida noticia, pero siendo esta nueva obra muy necesaria, no faltan importantes trabajos sobre la figura. Especial reconocimiento merecen los trabajos de la Drª. Inmaculada González Cabrera, el Dr. Munar Bernat, y de la Drª Cristina López Sánchez con una interesante monografía aunque con un plateamiento que difiere bastante de la que ahora prologamos.
conocimiento jurídico. Y esta monografía es pleno ejemplo de esto. El lector tiene el trabajo académico que se alza sobre un conocimiento profundo de la realidad y con haber protagonizado la autora, algunos informes en conflictos recientes en el sector.
II
La autora, antes discípula y hoy compañera, está acreditada hace demasiados años a la condición de contratada doctora y se desempeña en la Universidad de Málaga, área de Derecho mercantil. Allí me honro en ser el catedrático. Y allí hemos ido haciendo un pequeño taller de Derecho mercantil donde tras el Derecho de sociedades, se trabaja en otras materias como el Derecho turístico, el Derecho de la competencia, los mercados financieros o la Propiedad intelectual.
III
El trabajo que tienen en sus manos es el resultado del estudio, el esfuerzo y la constancia que ha llevado a cabo la autora para reunir en una monografía varias materias de notable relevancia en el mercado. Fiel a su trayectoria académica y profesional, la autora ha elegido una materia carente de un adecuado tratamiento jurídico que se está implantando con notable fuerza en los últimos años en el mercado del hospedaje en el mercado nacional e internacional. Nos referimos al negocio del condohotel.
Esta figura, que tiene su razón de ser en el mercado turístico, ha adquirido protagonismo recientemente al convertirse en un producto de inversión que ha permitido cubrir una demanda existente en el mercado turístico: la de aquel conjunto de empresarios o particulares que desean adquirir la propiedad de una habitación o apartamento entrando a formar parte del pool de explotación de un establecimiento hotelero. Como
se puede ver en esta monografía hay una propiedad individual y completa pero afectada (de manera real u obligacional, ya se verá) a una explotación por tercero, de forma conjunta con otras, constituyendo el conjunto, en unión de otros servicios, una explotación hotelera. El condohotel es pues una empresa de cuya naturaleza asociativa o no se discute en esta obra, una empresa creada por un haz de contratos de distinta tipología y una común naturaleza mercantil5. IV
Esta actividad, que tiene sus origenes en Estados Unidos, se ha ido implantando paulatinamente en otros destinos atraída por la bonanza económica y por el interés de cada vez un mayor número de inversores.
La autora ha manejado, además, los principales informes sobre la industria existentes. Tras el cierre de la obra se ha publicado algún otro, como el Informe Colliers6 que tiene interés al menos por la cercanía temporal y porque viene a ratificar algunas de las afirmaciones de la autora. En estos informes puede el lector novel hacerse una idea de cómo de pujante es este nuevo sector. Y también del perfil de clientela al que nos referimos. Sin entrar en más detalles, el nombre de los grandes operadores del sector nos dan una idea cabal del perfil de cliente: Marriott, Accor o Four Seasons, son ejemplos de
5 Como veremos en seguida el crecimiento del condohotel ha venido de la mano del crecimiento económico del negocio del lujo hotelero e inmobiliario. Pero es una figura que, desde el condominio, se conoce y estudia hace décadas. Véase, MANHEIM, U., “Condohotels - promise versus performance”, en Real estate review, 1977, núm. 10, Vol.7 (3), p.23.
6 COLLIERS, Informe Branded Residences Insights, España 2023, disponible en: https://infocolliers.com/research/2023/Colliers-Branded-Residences-Insights-ES.pdf
empresas que participan en este mercado. Además, marcas de lujo, como Armani, Karl Lagerfeld, Fendi, Bulgari o Porsche Design, Lamborghini o Bentley, entre otras.
En general, este producto de inversión va dirigido a un segmento muy específico, aquel que dispone de una renta elevada7. La mayoría de establecimientos constituidos en régimen de condohotel pertenecen a la categoría de 5 estrellas y 5 estrellas Gran Lujo, aunque esta característica no impide que este régimen se pueda implantar en establecimientos con categoría inferior. V
Las anteriores afirmaciones son especialmente relevantes en el caso español por diversos motivos que favorecen el crecimiento del condohotel. En primer término, el mercado inmobiliario de lujo ha crecido un 45% respecto del año 2022, con más de 1.000 operaciones por encima de los 2 millones de euros. A su vez, ha habido también un muy notable crecimiento de la inversión extranjera en el inmobiliario español8.
Lo anterior también coincide con un incremento de las rentas más altas en nuestro país. En parte por el crecimiento ordinario del país (pese a todo) y además con la incorporación
7 El target de este producto es el de los llamados HNWIs (personas de alto patrimonio) concepto difuso en el que englobaríamos a las personas cuyo patrimonio, excluida su vivienda principal, supera el millón $US. Y este segmento, como el llamado UHNWIs (personas con patrimonio ultra alto) entendiendo por tales los que, excluyendo su domicilio principal tienen un patrimonio superior a los treinta millones $US, crece de manera importante desde 2008. De interés resulta el Informe de Capgemini World Wealth Report 2023. https://prod.ucwe. capgemini.com/wp-content/uploads/2023/05/WWR-2023_web.pdf
8 Véase el Informe de BEKA en https://www.bekafinance.com/noticia/ lujo-encuentra-hogar-branded-residences-espana
a nuestro país de personas, tanto jurídicas como físicas, procedentes de otros mercados.
La evolución pasada y previsible de los altos y ultra altos patrimonios en nuestro país puede verse en el siguiente cuadro:
Fuente: Beka Finance sobre datos de Frank Knight9 VI
Los datos económicos anteriores han supuesto un incremento igualmente del mercado de la exclusividad, también en España10. Han aparecido en su seno otros modelos de negocio
9 De interés el informe de la consultora Inmobiliaria Frank Knght The Wealth Report 2023, en https://content.knightfrank.com/resources/knightfrank.com/wealthreport/the-wealth-report-2023.pdf
El informe de 2023 se cierra con datos de 2022. Cuando esto se escribe faltan seis días para que se presente el informe de 2024.
10 Véase CABALLÉ FABRA, G., “Buying a hotel room in Spain: the “condohotels””, en International journal of law in the built environment,
que no solo poseen un fin turístico, sino que combinan la explotación turística con la residencial. En estos casos, el inversor puede residir en el inmueble adquirido durante determinados periodos al año o todo el año y disfrutar de los servicios hoteleros11. El tiempo que no utilice su estancia podrá cederla a la entidad explotadora para que la oferte a terceros. Este último producto turístico, conocido como branded residences, y que nace en muchos casos gracias a las colaboraciones que se formalizan entre marcas posicionadas en otros sectores de lujo como la automoción, la moda o la alta joyería, es un ejemplo más de la importancia que está adquiriendo el negocio de los condohoteles.
Los particulares, tradicionalmente, en el mercado turístico han asumido el rol de consumidores. En cambio, hoy en día, con las mutaciones que están experimentando los operadores turísticos, la necesidad de reconvertir la planta hotelera y el rediseño de los productos que se ofertan fruto de la aparición de nuevos competidores, especialmente en el campo del alojamiento, los particulares han pasado a convertirse también en prestadores de servicios turísticos.
VII
Esta obra trata de analizar estas cuestiones. Aunque debemos destacar que no se trata de un trabajo exclusivamente dedicado al Derecho del turismo, sino que en el mismo se abor-
2018-10, Vol.10 (3), p.172-186. El trabajo de Caballé es útil pues destaca las dificultades legales en España, esencialmente de la Comunidades autónomas, que se convierten en barrera de entrada o, al menos, dificultad, para el desarrollo de este modelo de negocio.
11 En el ámbito anglosajón se habla de “winters”, esto es, jubilados que tienen una segunda residencia remunerada bajo la forma del condohotel. Véase, GREENE, J. “Thinking for buying a condo hotel: here are 20 things you need to know”, 6 de Agosto de 2006. ezinearticles.com