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REQUISITOS PARA EL OTORGAMIENTO E INSCRIPCIÓN DE LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y EL ACTA FINAL DE OBRA

MARGARITA VICENTE TORRES Abogada del Ilustre Colegio de Abogados de Valencia

tirant lo b anch Valencia, 2010

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MARGARTIA VICENTE TORRES

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A mis padres

Mi agradecimiento a todos los que, a lo largo de los aĂąos, me han apoyado y enriquecido con sus conocimientos y experiencia en los diferentes ĂĄmbitos de desarrollo de mi vida profesional.

ÍNDICE PRÓLOGO .............................................................................................

INTRODUCCIÓN .................................................................................

CAPÍTULO I LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA 1. LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA ................................... 1.1. Concepto ................................................................................... 1.2. Naturaleza jurídica ................................................................. 1.3. Regulación legal....................................................................... 1.4. Clases ....................................................................................... 2. REQUISITOS GENERALES PARA EL OTORGAMIENTO DE LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA ............................ 2.1. Requisitos personales .............................................................. a) Quién debe de realizar la declaración de obra nueva?..... b) Análisis de diversos supuestos específicos relativos a la declaración de obra nueva ................................................. b.1.) Transmisión de la finca ............................................ b.2.) Matrimonio contraído en régimen de gananciales .. b.3.) Declaración realizada por un superficiario ............. b.4.) Cesión de solar a cambio de obra futura ................. b.5.) Persona jurídica como propietario ........................... b.6.) Propiedad en condominio ......................................... 2.2. Requisitos reales...................................................................... a) Supuesto de obras rústicas y obras urbanas .................... b) Edificaciones incluidas en la Ley de Ordenación de la Edificación .......................................................................... c) Análisis de diversos supuestos específicos relativos a las obras urbanas..................................................................... c.1.) Obras de reforma ...................................................... c.2.) Obras de rehabilitación ............................................ c.3.) Obras de rehabilitación integral .............................. 2.3. Requisitos formales ................................................................. a) Descripción de la obra nueva y otorgamiento de Escritura Pública ................................................................................ b) Inscripción en el Registro de la Propiedad ....................... c) La constitución de la Propiedad Horizontal ..................... 3. REQUISITOS ESPECÍFICOS PARA EL OTORGAMIENTO DE LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y SU INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD......................

21 21 23 24 28 29 29 29 30 30 30 31 32 32 32 34 34 36 37 37 37 38 38 38 39 40

ÍNDICE

3.1. Supuesto de edificio en construcción ...................................... 3.1.1. Concepto ....................................................................... 3.1.2. Regulación legal ........................................................... 3.1.3. Documentación exigible ............................................... a) La Licencia de Obras .............................................. a.1.) Concepto ...................................................... a.2.) Regulación legal ........................................... a.3.) Naturaleza jurídica ...................................... a.4.) Organismo público competente para su otorgamiento ....................................................... a.5.) Principios generales en los que se deben inspirar .............................................................. a.6.) Actos de edificación sujetos a licencia ......... a.7.) Solicitud de licencia de obras ....................... a.8.) Otorgamiento de licencia de obra ................ a.9.) Inicio de las obras ......................................... a.10.) Caducidad de la licencia .............................. a.11.) Prórroga de las licencias .............................. a.12.) Transmisión de la licencia de obras. Subrogación en el expediente ................................ b) Certificado del Técnico competente de la adecuación de la obra con el proyecto para el que se obtuvo licencia................................................................ 3.2. Supuesto de edificio terminado ............................................... 3.2.1. Concepto ....................................................................... 3.2.2. Regulación legal ........................................................... 3.2.3. Documentación exigible ............................................... a) La licencia de obras ................................................ b) El certificado final de obra ..................................... b.1.) Regulación legal ........................................... b.2.) Contenido ...................................................... c) El seguro decenal.................................................... c.1.) Introducción .................................................. c.2.) Concepto y caracteres................................... c.3.) Regulación legal ........................................... c.4.) Tipo de edificación que debe de ser asegurada a la vista de la legislación actual............ c.5.) Daños que deben ser incluidos a la vista de la legislación actual ...................................... c.6.) Daños que deben ser excluidos según la legislación actual ............................................. c.7.) Tipo de edificación exonerada del seguro decenal en la legislación actual .......................

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53 59 59 63 66 66 67 67 68 72 72 75 77 80 80 80 82

ÍNDICE

c.8.) Análisis de la casuística en base a la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado ............................................. c.9.) Determinación de los casos en que debe de ser exigible el seguro decenal ...................... c.10.) Determinación de los casos en que no debe de exigirse ..................................................... d) El Libro del Edificio ................................................ d.1.) Regulación legal ........................................... d.2.) Casos en que es necesaria su presentación . d.3.) Partes de que debe constar necesariamente el Libro .......................................................... d.4.) Depósito Notarial del Libro y entrega a los propietarios finales ....................................... e) La Licencia de Primera Ocupación ........................ e.1.) Objeto ............................................................ e.2.) Regulación legal ........................................... e.3.) Finalidad....................................................... e.4.) Solicitud ........................................................ e.5.) Eficacia jurídica ............................................ e.6.) La Licencia de Primera Ocupación en relación con otras licencias ................................. e.7.) Obligatoriedad para la inscripción de la obra nueva .................................................... f) La Cédula de Habitabilidad ................................... f.1.) Concepto........................................................ f.2.) Regulación legal ........................................... f.3.) Solicitud ........................................................ f.4.) Obligatoriedad para la inscripción de la obra nueva ....................................................

83 97 98 99 99 102 103 106 107 107 107 108 109 109 111 112 114 114 114 115 115

CAPÍTULO II EL ACTA FINAL DE OBRA 1. EL ACTA FINAL DE OBRA ........................................................ 1.1. Concepto ................................................................................... 1.2. Regulación legal....................................................................... 1.3. Legitimación para otorgarla ................................................... 1.4. Requisitos formales ................................................................. 1.5. Acta parcial de fin de obra ...................................................... 1.6. Documentación exigible ..........................................................

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ÍNDICE

CAPÍTULO III ESTUDIO DE LA LEGISLACIÓN QUE REGULA LA MATERIA EN LAS DISTINTAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS Comunidad Autónoma de Andalucía ..................................... Comunidad Autónoma de Aragón........................................... Comunidad Autónoma de Asturias ........................................ Comunidad Autónoma de Baleares ........................................ Comunidad Autónoma de Canarias ....................................... Comunidad Autónoma de Cantabria ..................................... Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha .................... Comunidad Autónoma de Castilla-León ............................... Comunidad Autónoma de Cataluña ....................................... Comunidad Autónoma de Extremadura ............................... Comunidad Autónoma de Galicia ........................................... Comunidad Autónoma de La Rioja ........................................ Comunidad Autónoma de Madrid .......................................... Comunidad Autónoma de Murcia ........................................... Comunidad Autónoma de Navarra ......................................... Comunidad Autónoma del País Vasco ................................... Comunidad Autónoma Valenciana .........................................

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CONCLUSIONES .................................................................................

155

APÉNDICE DE DOCTRINA DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE REGISTROS Y DEL NOTARIADO .....................................................

159

ANEXO RESOLUCIONES-CIRCULARES .........................................

161

APÉNDICE DE JURISPRUDENCIA ..................................................

171

BIBLIOGRAFÍA ....................................................................................

173

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17.

PRÓLOGO Recibo con una inmensa satisfacción la invitación de la autora Margarita Vicente Torres, para prologar su obra, por el significado que ello conlleva. El prologar una obra significa dar a conocer a la comunidad científica una nueva autora, y que dicha obra ha merecido ser publicada, lo que agradezco en nombre de la autora y en el mío propio a la editorial Tirant lo Blanch, por la confianza depositada. En este caso, se trata de la primera vez en ambos sentidos, ya que es la primera ocasión que tengo el gusto de prologar un trabajo y también se trata del primer trabajo de la doctoranda Vicente Torres. El trabajo que ve la luz, con las necesarias adaptaciones para ser publicado, se ha realizado en el seno del Programa de Doctorado “Régimen jurídico, ordenación y gestión del territorio, el medio ambiente y el urbanismo”, que se imparte en el Departamento de Urbanismo, en la Universidad Politécnica de Valencia, en el que participo. Se trata del trabajo de investigación titulado “Requisitos para el otorgamiento e inscripción de la declaración de obra nueva y el acta final de obra” que realizó la doctoranda Vicente Torres, después de haber cursado el periodo de docencia del indicado Programa. Además, para mí tiene un significado especial, ya que es uno de los primeros trabajos realizados bajo mi dirección y que obtuvo la máxima calificación, y para quien ejerce la docencia e investigación significa el paso del testigo a quien se inicia en la ardua tarea de investigar. El tema sobre el que versa el trabajo, una vez que me fue propuesto por la autora, era muy adecuado, ya que tenía unas posibilidades de investigación muy amplias, y no estaba exento de dificultades, ya que se incardinaba entre el ámbito urbanístico y el ámbito civil. Sin embargo, la formación jurídica de la doctoranda Vicente Torres y su extraordinario bagaje profesional, ya que es abogada en ejercicio y también desempeña su actividad profesional en una promotora, eran una garantía para que pudiera abordar los principales aspectos desde la perspectiva práctica, que tantas veces se echa en falta en un trabajo de investigación.

FRANCISCA RAMÓN FERNÁNDEZ

La autora se maneja con soltura en temas tan delicados como los requisitos (generales y específicos) para el otorgamiento de la declaración de obra nueva, contemplando diferentes supuestos, facilitando al lector una guía a seguir para realizar de forma correcta toda la tramitación. De igual forma, aborda el acta final de obra. Junto con ello, consciente de que puede aplicarse diferente legislación autonómica, realiza un estudio pormenorizado de cada una de las Comunidades Autónomas y la normativa que les corresponde. También llamará la atención el detenimiento que realiza la autora sobre los aspectos registrales. No queda nada al azar, ya que precisamente por su preparación en oposiciones a Registros, conoce los entresijos de la normativa hipotecaria, facilitando soluciones ante problemas concretos. En definitiva, que estamos ante una primera obra que apunta maneras y que supone el inicio de la actividad investigadora de la doctoranda Vicente Torres, que en estos momentos está preparando su tesis doctoral, que auguro aportará nuevas perspectivas y soluciones, y en la que se volverá a mover entre el ámbito urbanístico y el ámbito del derecho civil. Valencia, octubre de 2008

FRANCISCA RAMÓN FERNÁNDEZ Profesora Contratada Doctora Área Derecho civil. Departamento de Urbanismo Universidad Politécnica de Valencia

INTRODUCCIÓN El promotor de una obra debe de enfrentarse, desde el punto de vista jurídico, con una serie de trámites legales imprescindibles para obtener la inscripción registral de la obra nueva realizada y previos, en todo caso, a la ocupación de la vivienda o edificio una vez terminado. El primero de estos trámites es la obtención de la licencia de obra, el segundo el otorgamiento de un título inscribible en que se declare la obra nueva. En el presente estudio nos vamos a centrar en estudiar en profundidad la declaración de obra nueva, las formas y requisitos para su otorgamiento e inscripción en el Registro de la Propiedad. En primer lugar se fijará su definición, su evolución histórica, su naturaleza jurídica por ser el modo de centrar qué figura jurídica estamos analizando. En segundo lugar, estableceremos cuál es el título o títulos en el que formalmente se produce su otorgamiento. Realmente el título inscribible en el que se declare la obra nueva ha sido diverso en cada momento, pero el más relevante es la escritura expresamente otorgada para declarar la obra nueva, siendo ésta la mayoritariamente utilizada en la actualidad, y que viene recogida en los artículos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 de su Reglamento. Es importante establecer cuáles son los requisitos generales para el otorgamiento de la escritura de declaración de obra nueva, pero también, se hace imprescindible analizar, pormenorizadamente, cada uno de los requisitos y documentos que deben de ser unidos a la escritura de declaración de obra nueva para que ésta obtenga su acceso al Registro de la Propiedad, fin último y primordial que se pretende con su otorgamiento. De poco sirve al promotor de una obra declarar la obra nueva de un edificio si luego el registrador competente no se la inscribe. Tendría esta circunstancia la indeseable consecuencia de que no podría otorgar posteriores escrituras de compraventa a favor de compradores presentes o futuros. Dado que el nivel de exigencia es diferente según en el momento de la actividad urbanística en que se otorgue la obra nueva, deberemos establecer una clara diferenciación entre la declaración de obra

MARGARITA VICENTE TORRES

nueva otorgada durante su construcción y la otorgada a la terminación de edificio. En virtud de lo expuesto, en el caso del otorgamiento de la declaración de obra nueva con edificio en construcción, analizaremos la obtención de la licencia de obras y la certificación que el arquitecto debe de aportar indicando que la obra en construcción se ajusta a su proyecto para el cual se concedió la licencia. Respecto al otorgamiento de la licencia de obras con edificio terminado, haremos hincapié en el seguro decenal, en el libro del edificio y en la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad. Llegado este punto, es imprescindible referirse a lo que ha supuesto la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación, Ley 38/1999, de 5 de noviembre. Según expresa su Exposición de Motivos, su objetivo prioritario es «regular el proceso de edificación actualizando y completando la configuración legal de los agentes que intervienen en el mismo, fijando sus obligaciones para así establecer las responsabilidades y cubrir las garantías de los usuarios, en base a una definición de los requisitos básicos que deben satisfacer los edificios». Dicha Ley, desde su entrada en vigor, es de obligada observancia y cumplimiento en toda edificación que esté incluida en su ámbito de aplicación. De ella destacamos en el presente estudio, principalmente, el artículo 19 en el que se recogen las garantías que los notarios y registradores deben exigir para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva terminada o las actas de finalización de obra. También es relevante a los efectos que se acaban de señalar el artículo 20 de la citada Ley, así como su Disposición Adicional Segunda. Al amparo de la Ley de Ordenación de la Edificación y de la Doctrina que la Dirección General de Registros y del Notariado ha ido desarrollando, ante la casuística surgida en torno a su aplicación, iremos estableciendo las exigencias para el otorgamiento de dicha declaración. Con posterioridad, estableceremos los requisitos para el otorgamiento del acta final de obra por ser el documento que complementa la declaración de obra nueva sobre un edificio en construcción y que es imprescindible para que la obra terminada quede reflejada en el Registro de la Propiedad.

REQUISITOS PARA EL OTORGAMIENTO E INSCRIPCIÓN…

En la parte final de la investigación, realizaremos un estudio comparativo entre todas las comunidades autónomas para señalar los puntos diferenciales respecto a las exigencias para el otorgamiento de la declaración de obra nueva. Por último, tras unas conclusiones, que resumirá la normativa aplicable, reseñaremos, cronológicamente, las Resoluciones de la doctrina de la Dirección General de Registros y del Notariado e incluiremos el texto de las mas relevantes entre las que forzosamente se encuentra la Resolución-Circular de 3 de diciembre del 2003, sobre la interpretación que deba darse a las modificaciones introducidas en la Disposición Adicional Segunda de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación.

CAPÍTULO I

LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA 1. LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA 1.1. Concepto La doctrina especializada1 define la declaración de obra nueva como «la manifestación del propietario de una finca inmatriculada en el Registro, consignada en escritura pública u otro título inscribible, en la que hace constar el hecho de haberse concluido o comenzado nuevas plantaciones, así como la construcción de edificios o mejoras si es urbana, u otras obras nuevas análogas a las descritas, y cuya declaración se formula a los fines de su inscripción». Junto a esta definición podemos indicar2 que la obra nueva es la manifestación desde el punto de vista civil del instituto de la accesión. Tradicionalmente así se manifiesta en la legislación hipotecaria, de forma que su plasmación registral deriva de la manifestación del titular como acto de riguroso dominio. De la propia definición se desprende una serie de requisitos que lleva aparejada dicha declaración: que debe de ser realizada por el propietario de la finca, que dicha declaración debe referirse al hecho de haber comenzado o concluido una obra o plantación y que se realiza, dicha declaración, con la finalidad de que se proceda a la inscripción de la misma. La utilidad de la declaración de obra nueva, como instrumento dirigido a la constancia de ésta en el Registro, se manifiesta3, en el sentido de permitir: 1. Que en el Registro se refleje la modificación física que la obra nueva significa para la finca inmatriculada, lo que redunda en la tendencia a una mayor concordancia entre el Registro

En este sentido, principalmente destaca la definición aportada por ROCA SASTRE, R. Mª. y ROCA SASTRE MUNCUNILL, L.: Derecho Hipotecario, Editorial Bosch, Barcelona, 1979, Tomo II, pág. 534. Así lo afirma RODRÍGUEZ SÁNCHEZ, J. S.: «Derecho Urbanístico y Registro de la Propiedad», Derecho Urbanístico en la Comunidad Valenciana, Editorial La Ley, Madrid, 2006, pág. 1763. Seguimos la postura de ROCA SASTRE, R. Mª. y ROCA SASTRE MUNCUNILL, L: Derecho Hipotecario, cit., pág. 538.

MARGARITA VICENTE TORRES

y la realidad jurídica; 2. Que su titular aproveche la presunción de veracidad de los asientos del Registro; 3. Que él mismo realice determinadas operaciones inscribibles, téngase en cuenta, por ejemplo, que no podrá proceder a su venta en documento público mientras dicha obra nueva no conste en el Registro, y 4. Que en algún caso implica cambio de titularidad. Otras de las ventajas de la inscripción de la obra son4: hacer posible la constitución de hipoteca sobre dicha finca, facilitar la extensión objetiva de la hipoteca respecto del posible tercer poseedor a los efectos de artículo 113 de la Ley Hipotecaria y permitir la inscripción de la propiedad horizontal. Pero sobre todo, en la actualidad, la doctrina otorga a la declaración de obra nueva la categoría de ser instrumento de control de la legalidad urbanística por parte de los notarios y registradores de la propiedad, quienes habrán de comprobar la concurrencia de los requisitos exigidos para la edificación por la legislación aplicable, de conformidad con lo dispuesto por la Ley del Suelo, en su artículo 19, desarrollada por los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las Normas Complementarias al Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción de Actos de Naturaleza Urbanística, normas que a lo largo del presente estudio iremos analizando5. No obstante, cuanto llevamos expuesto, debe de aclararse que, su constancia registral no garantiza que la obra nueva exista, sino que se basa en las declaraciones de las partes interesadas y tiene su base en el principio de fe pública registral, principio que está dotado de presunción iuris tantum que admite prueba en contrario y se encuentra amparado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria. Cabe concluir, de todo lo que se ha reseñado, que es conveniente, aunque no imprescindible, que la declaración de obra nueva conste en el Registro, pero que su constancia goza de tantas ventajas para el propietario, que realizará todo lo necesario para su acceso al mismo.

ROCA SASTRE, R. Mª. y ROCA SASTRE MUNCUNILL. L.: Derecho Hipotecario, cit., pág. 540. LANZAS MARTÍN, E. P.: «Conjuntos Inmobiliarios, propiedad horizontal y declaración de obra nueva», Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm. 683, Madrid 2004, pág. 1539 y sigs.

REQUISITOS PARA EL OTORGAMIENTO E INSCRIPCIÓN…

1.2. Naturaleza jurídica La doctrina6 señala que «la declaración de obra nueva no es un titulo inscribible de los enumerados en el artículo 2 y complementarios de nuestra Ley Hipotecaria, y su razón de existencia es ser instrumento para lograr la inscripción de la obra nueva». Le reconocen, pues, un carácter instrumental sin más pretensiones que el llevar al Registro la obra nueva. No obstante, lo indubitado de su posición, recogen estos autores diversas tesis doctrinales existentes al respecto7: a) Una primera corriente doctrinal mantiene que en la declaración de obra nueva solo se trata de la constancia registral de datos de puro hecho relativos a la finca inmatriculada, que rectifican el asiento inmatriculador, estando dirigidas solo a este fin y no suponen ningún cambio jurídico. b) Una segunda corriente doctrinal le otorga un mayor valor jurídico. Estima que en la inscripción de la declaración de obra nueva lo que se inscribe es el derecho de adquisición de la obra siendo la nueva descripción como la inmatriculación del edificio o nueva obra que va forzosamente acompañada de un derecho, y tiene acceso al Registro en cuanto es objeto de un derecho real. Le concede, pues, efecto inmatriculador. c) Una tercera corriente doctrinal, en parecido sentido se manifiesta8. Para ella, la declaración de obra nueva es una declaración de propiedad o de dominio. En las escrituras de declaración de obra nueva lo fundamental y básico no es dejar constancia de que «se ha construido» un edificio, sino declarar que «ha surgido la propiedad». Nosotros, consideramos que es obvio que, al no estar incluida la obra nueva entre los títulos inmatriculadores del artículo 2 de la Ley Hipotecaria, no se le puede dotar de los efectos inmatriculadores que ellos tienen. Su finalidad más importante entendemos que es

ROCA SASTRE, R. Mª. y ROCA SASTRE MUNCUNILL, L.: Derecho Hipotecario, cit., pág. 541. ROCA SASTRE, R. Mª. y ROCA SASTRE MUNCUNILL, L.: Derecho Hipotecario, cit., pág. 542. Así lo indica Roca Sastre en la obra que estamos citando, señalando la opinión de Monet, en su obra Problemas de técnica notarial ante la nueva Ley de propiedad horizontal, 1962, pág. 37.