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TOUT L’IMMOBILIER • NO 819 • 11 JUILLET 2016

• MARCHÉS IMMOBILIERS

Martin Hoesli passe en revue la recherche

Les marchés immobiliers passionnent les Européens Le professeur Martin Hoesli (Université de Genève et Université d’Edimbourg), bien connu de nos lecteurs(*), a répertorié et analysé les articles publiés sur le marché immobilier, ces dernières années, à travers le monde industrialisé. L’importance des thématiques relevant de la recherche change parfois du tout au tout, mais l’intérêt augmente.

e ne sont pas moins de 350 personnes, tous des spécialistes de l’immobilier concernés de près par la recherche et la formation dans ce domaine, qui ont participé courant juin au Congrès annuel de l'European Real Estate Society (ERES) à Ratisbonne, en Allemagne. Et tous ont pu apprécier l’exposé présenté par le professeur Martin Hoesli (professeur de finance immobilière à Genève et en Ecosse), consacré au rôle joué par les experts européens dans le domaine de la recherche immobilière mondiale. Deux approches sous-tendaient les considérations du professeur Hoesli. Tout d’abord, une analyse des principales revues immobilières à vocation internationale et de leur contenu dans les différents continents, entre 2010 et 2015. Puis, il a repris les deux revues les plus importantes de l’Europe, toutes deux britanniques, et a passé au crible

• Martin Hoesli, fin analyste des marchés immobiliers.

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Forte hausse en Europe La comparaison entre continents révèle tout d’abord que la part des articles publiés par des chercheurs basés en Europe dans les meilleures revues immobilières internationales a augmenté de 4% en 2000 à 18% en 2015. Durant la même période, le pourcentage des Américains du Nord a régressé de 84% à 64%. Les autres continents retenus dans l’étude du professeur genevois progressent dans le sillage de l’Europe: l’Asie de 11% à 15% et l’Océanie de 1%à3%. «L’évolution des pourcentages ne signifie nullement que les publications américaines se désintéressent des sujets liés à la recherche immobilière, précise d’emblée le professeur Hoesli. Mais ce sont les autres régions du monde qui ont connu une progression sensible dans ce domaine. Je vois plusieurs raisons à ce phénomène: tout d’abord, la recherche est liée à la formation immobilière et celleci a sensiblement progressé ces dernières années. De nombreux milieux, en particulier celui des consultants, se sont mis à la recherche. D’autre part, les marchés sont devenus plus transparents en Europe, les données chiffrées sur leur évolution ont sensiblement augmenté ces

derniers temps; enfin, il faut également tenir compte de l’attitude des principaux acteurs de ce marché, qui veulent toujours plus d’informations en un minimum de temps».

La part de la Suisse L’analyse des deux principales publications européennes (britanniques, rappelons-le), révèle – et ce n’est pas une surprise que la part principale des articles publiés sur notre continent l’est par des chercheurs basés en Grande-Bretagne (38%). Suivent l’Allemagne (11%), l’Italie et les Pays-Bas (7%), puis la Suisse (4%) qui devance l’Espagne et la France (3% seulement!). «N’oublions pas que l’anglais demeure la langue internationale par excellence, est aussi la langue du monde de l’économie y compris celle de l’immobilier. La part de la Suisse correspond à la taille de notre pays et au poids de son économie». Les recherches de Martin Hoesli font également ressortir que les auteurs suisses, comme les Finlandais d’ailleurs, se livrent surtout à des études comparatives entre les différents pays. «Il faut des événements précis ou des situations particulières pour que les publications étrangères s’intéressent spécifiquement à l’immobilier helvétique: les limitations de vente de résidences secondaires à des étrangers, par exemple, ou la faible proportion d’habitants propriétaires de leur

logement. Mais il est clair que la taille de notre pays et l’importance de son économie immobilière sont insuffisants pour passionner les investisseurs étrangers, et par conséquent les publications spécialisées. Si elles s’intéressent à la Suisse, c’est dans la majorité des cas par le biais d’analyses comparatives entre différents marchés. En fait, parmi les grands pays, c’est l’Allemagne qui serait la plus encline à s’intéresser à un petit pays comme la Suisse».

plexe». Le domaine de l’immobilier durable (économies d’énergie, protection de l’environnement) et l’arsenal réglementaire et législatif qui l’accompagne ont dopé les publications (0% en 2008, plus de 10% en 2015), au détriment de la gestion de portefeuille et de la promotion immobilière (de 18% à 8% et de 9% à 3%, respectivement), qui apparemment avaient atteint leur point maximum en 2008. Etienne Oppliger

Evaluation immobilière et logement en tête

(*) Voir notamment Tout l'Immobilier No 480, du 22 décembre 2008.

L’étude du professeur de l’Université de Genève révèle encore un élément intéressant: l’évolution des thématiques de la recherche immobilière en Europe, entre 2008 et 2015. Les articles portant sur l’évaluation immobilière ont fortement augmenté, leur part dans l’ensemble des articles passant de 5% à 25%. Celle du logement accuse elle aussi une progression marquante, de 9% à 19%. «Dans le premier des cas, la hausse s’explique entre autres par l’intérêt croissant des investisseurs pour l’ensemble du secteur immobilier, qu’il soit résidentiel ou commercial; pour le logement, elle est due au fait que les acquisitions exigent une approche plus précise des objets. Il y a une prise de conscience générale de l’importance d’études plus pointues dans un marché qui est devenu lui aussi plus com-

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les différents thèmes de leurs articles. Avec des conclusions parfois surprenantes.

L’ERES a été fondée en 1994 pour créer un réseau groupant les universitaires et les professionnels de l’immobilier. Elle consacre son activité à la promotion et à l’avancement de la recherche dans le domaine de la propriété, à travers toute l’Europe. Elle regroupe, entre autres, les sociétés nationales de recherche, des chercheurs universitaires et des doctorants engagés dans l’immobilier. Outre une conférence annuelle, l’ERES organise des séminaires et édite un journal de le recherche immobilière. Des institutions poursuivant les mêmes objectifs sont actives sur les autres continents du monde industrialisé. Elles sont affiliées à l’International Real Estate Society, qui facilite les échanges et la coopération au niveau mondial. Le professeur Martin Hoesli a présidé l’association européenne durant la période 2003-2004.

• SÉCURITÉ

A l’orée des vacances

La police appelle à la vigilance Ne pensez pas qu’aux vacances, les cambrioleurs n’en prennent pas! A l’approche de la pause estivale, les départs en vacances sont nombreux et les maisons, désertées par les vacanciers se trouvent être des cibles pour les cambrioleurs.

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absence des occupants ne faisant souvent aucun doute, les voleurs en profitent pour s’introduire dans le domicile avec la garantie de ne pas être surpris. Plusieurs mesures de précaution peuvent permettre d’éviter ce genre de mésaventure. • Mettre ses valeurs et souvenirs à l'abri est fondamental. Bijoux, papiers officiels importants, valeurs pécuniaires mais aussi documents informatiques peuvent être déposés dans un coffre, par exemple. C'est l'occasion de faire une sauvegarde des disques durs. • Simuler une présence est également une astuce susceptible de tromper et dissuader les cambrioleurs. Pour les personnes habitant des logements individuels, laisser un peu de désordre autour de la maison fera croire à l'éventuel cambrioleur que les lieux sont occupés, surtout si quelques objets familiers «traînent» dans le jardin. Pour ceux qui habitent dans un immeuble de plusieurs étages, brancher une radio sur minuterie peut donner l'illusion que le logement est occupé. Pour tous, mettre quelques lampes sur minuterie peut s'avérer efficace. • Faire relever son courrier par les voisins, des amis ou la famille ou le faire bloquer par la poste, montre que la boîte aux lettres est relevée régulièrement. Finalement, aviser ses voisins de son départ leur permettra de

• Les bons conseils de la police pour passer des vacances tranquilles.

faire preuve de plus de vigilance quant à la surveillance du domicile.

Pour que la fête soit belle! L'été est traditionnellement très animé à Genève, preuve en est le succès des différentes manifestations qui s’y déroulent avec, comme point d'orgue, les Fêtes de Genève. Afin que chacun puisse vivre sans incident ces instants festifs, il convient d’avoir les bons réflexes. • Avant de quitter son véhicule, s'assurer qu'il soit verrouillé et que les vitres et/ou le toit ouvrant soient fermés également. Ne pas laisser en vue des objets de valeur et les enfermer-les dans le coffre. Ne laisser ni les documents ni les clefs de réserve

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à l'intérieur du véhicule. Privilégier les transports publics pour venir dans le périmètre des fêtes. • Dans la foule, un moment d'inattention et l'on peut malheureusement perdre son enfant. Pour permettre à la police de contactez rapidement les parents lorsque l'enfant est retrouvé, laisser sur lui des coordonnées inscrites sur un papier. • Ne pas accepter de boissons provenant d'un inconnu et ne jamais laisser ses boissons ouvertes sans surveillance. S'il y a doute sur le contenu d'une boisson, mieux vaut la jeter. • Les voleurs en veulent à votre argent. En conséquence, il est recommandé de ne pas l'exhiber en public et de garder un œil attentif sur ses biens à tout moment, spécialement lors de paiements dans un stand.

• De manière générale, ne jamais laisser de valeurs (sac à main, porte-monnaie, téléphone, etc.) sans surveillance. Il faut garder à l'esprit que les voleurs recherchent le contact physique: il faut donc éviter dans la mesure du possible la foule trop dense et se tenir à distance des inconnus. Une des astuces couramment utilisées par les voleurs est de faire semblant de nettoyer une tache souvent inexistante ou qui a été faite exprès sur l'un de vos vêtements (vol à la salissure). • N'emporter avec soi que l'argent nécessaire à ce que l'on désire faire et privilégier les carte de paiement. Conserver son argent de préférence dans une pochette à porter en bandoulière ou à la ceinture. Astuce: Afin que la police puisse restituer un téléphone portable volé s'il est retrouvé, il est important qu'elle connaisse son numéro d'identification. Chaque appareil est muni à sa construction d'un numéro IMEI qui permet d'identifier rapidement le ou la propriétaire. Ce numéro se trouve sur l'emballage de l'appareil ou apparaît sur l'écran de votre téléphone en appuyant sur les touches *#06#. Le plus sûr est de relever par écrit ce numéro et de le conserver précieusement. Durant toute la durée des Fêtes de Genève un poste de police temporaire sera aménagé dans le Jardin anglais, à proximité du Monument national et de l'Horloge fleurie.

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a présence d’animaux sauvages dans les cirques est aujourd’hui remise en question. Certains chapiteaux y ont déjà renoncé. Mais il est une tradition: celle de la présentation et du dressage d’animaux, qui font partie des principales attractions des pistes. La réussite du monde du cirque est liée à trois éléments: la promotion qui précède l’arrivée dans une ville, la parade et la représentation. Et la disparition progressive des numéros de dressage d’animaux est une des grandes ruptures avec la tradition séculaire des

chapiteaux. On peut comprendre les clowns, les acrobates, les jon- Reste que le symbole est puisque des animaux sauvages der- gleurs, l’orchestre et - évidem- sant: dompter l’énergie de la rières des grilles heurtent la ment - les animaux sauvages. bête sauvage, c’est un peu sensibilitéLOCATION moderne. Il en va de Comme tous les arts de la scène, VENTE l’image de cette partie raisonnée la dignité de l’être humain que le cirque établit une émotion entre de l’humain qui apprivoise son GESTION PROMOTION de respecter les bêtes et ces les artistes et le public. Le dompcôté ombrageux et violent. Le numéros sont apparus comme teur recueillait toutes les atten- spectateur trouvait sur la piste des contraintes inutiles et dont tions, car comme le trapéziste, il du cirque le miroir de son propre www.schmidhauser-immo.ch l’intérêt (le plaisir et le frisson affrontait le danger. La prouesse combat contre lui-même: l’ange des spectateurs) a perdu son renoue avec une ancienne tradi- et la bête, le conscient et l’inpouvoir prépondérant. Le cirque tion, qui trouve son origine dans conscient, la lumière et l’ombre. Knie d’ailleurs a écarté les élé- l’Antiquité romaine: le civilisé se Comme jadis, les animaux sauphants, depuis l’an passé, de ses confronte avec le sauvage. Une vages domptés mais dangereux futurs spectacles. connivence peut naître entre répétaient que rien n’est jamais Mais l’univers du cirque est celui l’homme et l’animal, mais il faut joué une fois pour toutes dans de l’imaginaire, peuplé de sym- sans doute de la cruauté pour par- nos confrontations avec nousboles et de signes. Il y a bien sûr venir à dresser un ours ou un tigre. mêmes.

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Les métiers de la fin du monde Dernier numéro «Emploi», puis un «Formation», avant les vacances… Bilan du premier semestre: «Rien ne va aussi bien que prévu», répètent tous les experts en… «prévision» et en «bonification». Alors, quels métiers se portent bien même quand on prévoit faux… et que tout va mal?

adis, le métier idéal pour gagner à la hausse comme à la baisse, c’était le banquier, qui touchait sa commission, même quand il avait ruiné le client. Mais comme la taille du secteur bancaire diminue plus vite que n’augmente le salaire de ses patrons, ce n’est plus une bonne orientation de carrière. Pis, «ce qui mine le plus le moral des cadres dans la finance, c’est qu’ils passent leurs soirées en famille à répondre de crimes qu’ils n’ont jamais commis», rappelait un ethnologue qui les a observés de près, lors d’un récent débat à Genève. Autant choisir le sport ou la chanson, malgré les risques de chute: là, les fortunes sont bien vues du public (istudymag.com). Mieux encore que le banquier, l’avocat gagne aux soucis d’autrui, mais là aussi, le mythe est brisé: «Mes étudiants ne savent rien… ils veulent juste gagner de l’argent», se plaint un prof de droit, qui leur conseille plutôt «d’ouvrir un bar»: conseil intéressé, car les bars ont bien des soucis légaux et comptables. Le médecin reste une valeur plus sûre, même si certaines options, comme le radiologue, «ont perdu toute utilité face aux nouveaux instruments», entendait-on fin juin à un colloque de «Swisscom» sur «la santé connectée»; même le chirurgien, de plus en plus, «bloque le progrès du système de santé» à son profit, car «il tient toujours le couteau par le manche». Pis, «la moitié des actes médicaux ne sert à rien», fut-il admis à un colloque sur l’«incertitude» à l’Hôpital. Mais tout parent ambitieux rêve que ses enfants soient «intouchables»…

et les pouvoirs publics ont tout intérêt à le leur promettre: aussi les métiers de la santé sont-ils peu critiqués (un bon point, malgré tout, pour clinam.org qui «vise» juste… c’est le mot; voir aussi abberior. com et nano-tera.ch).

L’erreur est «juste» à la virgule près Quand on vit de problèmes plutôt que les résoudre, on a besoin d’enrober son action d’un nuage de «communication». Ainsi, les organisations humanitaires onusiennes préparent-elles une grande «campagne» pour «changer la perception du migrant»; en révélant au public qu’«un réfugié est aussi un être humain»: avenir garanti, donc, pour les experts es «révélation». Même la science, qui jadis se prouvait sans autre, a sa grande messe annuelle de la forme contre le fond (sciencecomm.ch). C’est aussi à la forme sans fond que les stats font la part belle: les créneau se multiplient, pour les statisticiens, et on a eu coup sur coup deux congrès de la branche, à Genève. L’un, un brin dissident (ices-v.ch), tirait les données enfouies des «entreprises et institutions». L’«Agefi» – le journal de la finance qui se nourrit de stats – a consacré sa une… au choix du lieu de ce congrès! L’autre, sur les «statistiques robustes», a vanté le pouvoir «prédictif» de ses équations… pour un avenir aussi sage que son passé. Mais nulle équation ne peut prévoir les «changements de paradigme», euphé-

misme pour cette fin d’un monde que nous vivons… sous les «leçons» de ceux qui en vivent: «On ne pouvait imaginer que (…)» est une phrase clef des experts… enfermés dans leur domaine (c’est même la définition de l’expertise). Pas étonnant que – comme dans le «World economic situation & prospects» des Nations-Unies ou aux points presse de la Banque cantonale (voir aussi, ces jours, oecd.org) nos oracles conjoncturels doivent déjuger leur optimisme de commande d’année en année… depuis dix ans! Pourtant, la «Handelsblatt» ironisait en juin sur l’économie qui se numérise à toute vitesse pour… stagner.

Les cours ont leur devise Un ministre de notre République aime bien dire que «la politique sert à rendre possible ce qui est souhaitable». Mais sait-on encore ce qu’est ce fameux souhaitable… quand il est l’objet d’une foire d’empoigne qui sera bientôt une guerre civile (voir d’urgence geopolitics-geneva.ch et unitar.org/ptp)? Seules les «sciences sociales» ne le voient pas, comme le prouve le programme d’un récent congrès en notre ville (adrips. org); on peut s’aveugler par le… vocabulaire, à Uni-Mail comme à Bruxelles, où – dit-on – le mot «guerre» est tabou. Le lexique du «bien penser» ne sert pas à voir et ouïr le monde, mais à troquer politesses et compliments dans les allées du pouvoir. Pouvoir d’offrir carrières,

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subsides, voyages aux plus «méritants», «qualifiés» et «créatifs» qui parlent sans accrocs: depuis la monnaie unique, c’est le seul marché aux devises en cours. Alors, en pratique, les politiciens servent surtout à garantir la formule magique de la modernité: un pacte qui les lient aux métiers des savoirs et à ceux des droits. Même quand les premiers se momifient et que les seconds s’encanaillent: les uns gardent le prestige, les autres pèsent par le nombre; deux alliés à vénérer et à ménager. On a vu plus haut comment la médecine savait surtout… résister à la «désintermédiation» que la révolution informatique a causé dans tous les autres métiers savants. On parle moins – France Culture le reproche aux autres médias – de la violence croissante d’une jeunesse drapée de «progressisme» et de «fraternité»: le pacte tripartite implique l’indulgence pour les «victimes»; or la Justice a parfois dénoncé le goût des artistes pour la violence (patent à certaines sessions de «La culture lutte»). Reste un métier qui permet de vivre tous les hauts et les bas: «pique-assiettes». Nous autres des médias sommes assez forts… mais depuis dix ans que j’héberge des «amis», j’ai trouvé bien plus forts que moi. Surtout quand ils sont des victimes «sans droits»... sauf ceux d’abuser et de médire de leurs hôtes. Alors ma vie privée, je vous la conterai en enfer… Boris Engelson

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