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n Un entretien avec David Hiler

Fiscalité immobilière: l’intérêt du canton doit primer Après avoir lancé le débat sur un projet de réforme de la fiscalité immobilière en septembre dernier, le conseiller d’Etat David Hiler, en charge des Finances, précise sa position à l’intention de Tout l’Immobilier. Il rappelle que la discussion sur une réforme qui doit notamment aboutir à une nouvelle estimation de l’ensemble des maisons et PPE habités par leurs propriétaires n’en est encore qu’à ses débuts. - Pourquoi une réforme de la fiscalité immobilière si elle doit être neutre, comme le dit l’Etat, du point de vue des recettes? - Il y a d’abord une raison d’équité fiscale. C’est une question de principe. Il y a ensuite le fait que le système actuel est très fragile: il peut tomber sur recours d’un contribuable au Tribunal fédéral ou à la suite d’une initiative populaire. Ce n’est pas normal. Le troisième élément qui milite en faveur de cette réforme est de l’ordre de l’opportunité: le dossier est issu de contacts suivis entre milieux intéressés et Conseil d’Etat. - Quels sont les enjeux de cette réforme? - Elle offre l’opportunité d’avoir des taux d’imposition sur la fortune plus conformes à ce qui se fait ailleurs en Suisse, et même en Europe où les taux tournent autour de 0,5%. A Genève, on tend vers 1%, ce qui est énorme. L’idée est d’améliorer l’attractivité de Genève, tout en visant une neutralité fiscale globale, et de ne plus apparaître dans les classements comme l’endroit où

on est le plus imposé. Cela permettra de s’approcher du taux pratiqué à Zurich. Or améliorer les conditions-cadres dans les temps qui nous attendent est un atout important.

vie. Ce qui est aussi en question est le rétablissement de l’équilibre entre les détenteurs de biens d’immobiliers et ceux qui ont une fortune en liquidités et en titres.

- Tout de même, il y aura des gagnants et des perdants. Pouvezvous en dire plus? - Pour le savoir, une étude est en cours de réalisation. Les perdants sont ceux qui sont imposés sur un bien estimé à 50% ou moins de sa valeur réelle, avec en plus un abattement de 40%. A l’inverse, cela favorise à l’évidence ceux qui ont acheté ou hérité récemment.

- Que faites-vous de l’opposition de la Chambre genevoise immobilière? - Elle existe pour défendre certains intérêts, mais doit également prendre en compte les problèmes d’inégalités de traitement de conformité par rapport au droit fédéral. La CGI est dans une position de pré-négociation et nous dans une position d’ouverture de dialogue. Nous allons analyser sa prise de position dès que nous l’aurons.

- Cela défavorise les propriétaires de longue date, qui n’ont pas forcément des ressources importantes... - Pour les gens disposant d’une fortune inférieure à deux millions, une compensation importante aura lieu par la suppression de l’impôt immobilier complémentaire et par la baisse de l’impôt sur la fortune. Cela concerne les propriétaires restés dans leur maison toute leur

- On peut dire, d’ores et déjà, que la CGI se concentre sur certains points... - Il y a notamment une grande inquiétude quant à l’utilisation de la méthode statistique «hédoniste» préconisée pour estimer les immeubles, qui suscite des craintes en raison de la volatilité du marché qu’elle reflète. C’est une boîte noire qui est détenue

Depuis 18

• David Hiller: «lorsqu’il y a un problème difficile, la meilleure manière d’avancer est de mettre le projecteur dessus pour susciter le débat».

par une société privée et dans laquelle on ne peut pas regarder. Le Conseil d’Etat propose de prendre cette méthode pour base et de maintenir l’abattement de 40% qui permet précisément de «lisser» la volatilité du marché. Le débat sur la méthode aura lieu, mais il faut que les objectifs soient respectés, à savoir rétablir l’égalité de traitement et respecter la neutralité fiscale. La question se pose aussi

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• fiscalité

en termes de coûts: 12 millions avec la méthode du CIFI (Centre d’information et de formation immobilières à Zurich, utilisant la méthode hédoniste, ndlr), sous réserve d’une estimation individuelle pour les immeubles atypiques pour lesquels il n’y a pas suffisamment de transactions, donc pas d’échantillon. Faire estimer individuellement l’ensemble du parc immobilier par des experts coûterait au moins trois fois plus cher. Nous restons ouverts sur cette question, pour autant qu’il y ait les réserves budgétaires nécessaires. Il y a aussi une question de délai: l’idée est de commencer en 2013, pour étaler l’exercice sur trois ou quatre ans. Or, une estimation individualisée retarderait beaucoup le projet.

s’il a acheté trop cher. Or, celleci comporte effectivement un aspect de rareté. Je suis d’accord d’entrer en discussion sur la pondération de ces éléments. Mais ce qui ne se fait nulle part, c’est de garder une estimation de 300 000 francs pour une villa qui vaut 1,5 million!

- J’en reviens tout de même à la hausse des prix qui, depuis 2000, ont parfois triplé... - La hausse des prix immobiliers depuis cette date est globalement de 60%. On arrive à 150% en quarante ans pour certains biens. Dans le système genevois, celui qui vient d’acheter paie l’impôt sur la base du montant de la transaction, même

- En revanche, la réforme des droits d’enregistrement est substantielle. - Aujourd’hui, l’acquéreur d’un bien immobilier doit s’acquitter de divers droits, à hauteur d’environ 4,5% de la valeur de son achat. Il n’est pas possible de renoncer à ces recettes, mais on peut mettre l’accent sur la taxation des bénéfices. La réforme

- La réforme aborde également la question des successions et des donations... - A Genève, tout ce qui a trait aux donations s’inscrit dans la loi sur les droits d’enregistrement. La réforme ne modifie pas la situation actuelle, qui résulte d’une volonté populaire de supprimer l’impôt sur les successions en ligne directe. C’est seulement une opération formelle, sans intérêt enjeu sur le plan politique.

prévoit notamment de supprimer l’exonération de toute taxation des bénéfices après vingt ans, qui n’est pas conforme au droit fédéral. Le projet propose en fait de supprimer les droits d’enregistrement qui frappent l’acheteur et de s’intéresser plutôt à celui qui vend un bien, en corrigeant l’impôt sur les bénéfices et les gains immobiliers avec un nouveau barème proche de celui du canton de Zurich, qui frappe progressivement les gains en fonction de leur importance et diminue progressivement à partir d’une certaine durée de propriété. La CGI pense que ce barème est excessif et nous sommes d’accord de discuter. On peut ne pas supprimer entièrement les droits d’enregistrement et avancer à petits pas. Mais il faut tout de même se souvenir que les droits d’enregistrement viennent s’ajouter aux fonds propres nécessaires à l’achat et ne sont pas avancés par la banque. Or, à l’heure actuelle, c’est le manque de fonds propres, non pas les charges, qui limite les achats immobiliers. L’idée est également de simplifier les procédures et de limiter la bureaucratie.

- Vous avez affronté le débat mardi dernier, face au représentant des milieux immobiliers. Qu’en retirez-vous? - Lorsqu’il y a un problème difficile, la meilleure manière d’avancer est de mettre le projecteur dessus pour susciter le débat. On en est à la toute première étape, alors qu’on attend encore l’avis des de tous les milieux concernés. Suivra la négociation avant un projet de loi: c’est la méthode du Conseil d’Etat, lequel a la volonté de ne pas rester dans la situation actuelle, injuste et malsaine. Dans le débat de jeudi soir au Grand Conseil, tout le monde s’est accordé à dire qu’il y a un problème, même si les méthodes pour le résoudre divergent encore. La CGI et le Pic-Vert existent, je le répète, pour défendre des intérêts particuliers, mais il en existe d’autres, notamment parmi les contribuables fortunés, et il y a un moment où l’intérêt général du canton doit primer. C’est la volonté du Conseil d’Etat qui, je le rappelle, n’est pas majoritairement à gauche. n Propos recueillis par Mohammad Farrokh

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n L’avis de Me Pietro Sansonetti

Genève n’est pas obligé de faire du zèle! Pietro Sansonetti est avocat et expert fiscal diplômé de l’étude Schellenberg Wittmer. Il répond aux questions de Tout l’Immobilier sur certains aspects juridiques de la réforme de la fiscalité immobilière. Il en relativise notamment la nécessité par rapport aux exigences du droit fédéral, en l’occurrence la LHId (loi sur l’harmonisation des impôts directs). - Le Conseil d’Etat invoque la contrainte du droit fédéral pour justifier sa réforme, notamment en matière d’évaluation des immeubles. Y a-t-il une méthode prescrite? - Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise méthode, même si la LHID parle effectivement de valeur vénale. A cette égard, une certaine marge d’interprétation reste toutefois possible selon moi. Ce qui n’est intellectuellement pas satis-

faisant, c’est la méthode actuelle, qui est néanmoins confortable, puisqu’elle aboutit souvent à des évaluations au-dessous des valeurs du marché. La révision aboutirait parfois à des valeurs très différentes. - La réforme du droit genevois en matière d’évaluation est-elle vraiment exigée par la loi fédérale? - La LHID pose que la fortune est

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évaluée à la valeur vénale, mais qu’il est possible de tenir compte de la valeur de rendement. Sauf vente récente, les estimations actuelles ne sont pas toutes conformes à la valeur vénale, en raison de l’ancienneté des derniers éléments objectifs, lesquels ont fait l’objet d’une ou plusieurs augmentations linéaires, ce qui aboutit forcément à des montants imposables assez éloignés de la réalité du marché. Cela

étant, on peut se demander s’il est vraiment impératif de faire du zèle. En effet, l’imposition sur la fortune est, selon les principes fiscaux suisses, complémentaire à celle du revenu, l’idée étant qu’il faut pouvoir payer l’impôt sur la fortune avec son revenu. Même s’il est juste que les cantons tendent vers une harmonisation, il leur est aussi possible de faire preuve de retenue et le principe posé par la LHID en

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matière d’évaluation n’interdit pas une certaine marge de manœuvre pour tenir compte des spécificités locales. Sur le plan juridique, il y a une nécessité, mais pas d’urgence manifeste. Sur ce plan, cette réforme semble plutôt inspirée par un souci – certes compréhensible vu les contraintes budgétaires – d’amélioration des recettes fiscales.

songe au dispositif mis en place pour les prélever. Seule exception à cette règle, les droits de mutation sur les ventes immobilières qui, à 3%, sont rentables. Mais, à ce niveau, la réforme risque bien de faire marche arrière, dans la mesure où où le Conseil d’Etat aura peut-être de la peine à aller aussi loin qu’il le désire en matière d’évaluation d’immeubles. Pour lâcher du lest sur ce point, les droits de mutation risquent bien d’être conservés, d’autant qu’il n’existe aucune contrainte du droit fédéral à ce propos. On observe toutefois une tendance à l’abandon des droits de mutation en Suisse alémanique.

- Que pensez-vous de la hausse de l’imposition sur les plus-values immobilières? - L’objectif est de la • Me Pietro sansonetti. rendre plus forte pour les gains importants et de sup- l’ensemble des droits d’enreprimer l’exonération après vingt- gistrement. Ce sont des impôts cinq ans. Les projets comportent dont le rendement est généraleégalement la suppression de ment faible, voire négatif si l’on

AVANT TRAVAUX

- La hausse linéaire de 20% des estimations durant une période transitoire est-elle justifiée? - Elle paraît élevée. L’Etat n’est pas obligé de mettre en pla-ce une phase transitoire, mais, comme dit plus haut, il estime avoir besoin de nouvelles recettes. Il est clair que les propriétaires récents sont les plus touchés. Il faudrait peut-être envisager des taux différenciés. - Comment expliquer l’émotion suscitée par ce débat? Le contribuable qui immobilise son avoir sur un bien vit très mal toute hausse de la charge fiscale qui pourrait l’amener, dans le pire des cas, à s’en défaire dans de mauvaises conditions. n Propos recueillis par Mohammad Farrokh

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■ Les études nouvelles sont arrivées

Hausse des prix sur dix ans: records genevois! Tandis que les professionnels actifs sur le marché constatent une relative stagnation des prix, les études d’institutions spécialisées continuent à évoquer la croissance. Sur dix ans, les prix de la PPE en Suisse ont crû de 72,3%, selon l’étude Immo-Monitoring 2013/1 de Wüest & Partner. Un autre institut, le CIFI à Zurich, précise que la hausse atteint 121% dans le canton de Genève sur la décennie 2002-2012, et même 148% sur le territoire de la ville.

n ne peut pas non plus parler de ralentissement en fin de période: sur une année, la hausse des prix de la PPE s’inscrit à 16% dans le canton et à 19% sur le territoire de la ville, selon les récents chiffres du CIFI. Pour ce qui est des perspectives, l’Immo-Monitoring envisage deux scénarios, atterrissage en douceur ou redémarrage vers de nouveaux sommets. Dans l’immobilier commercial, on relève chez Colliers (Suisse) la forte présence d’acheteurs étrangers, notamment du Moyen-Orient, qui té-

moigne de l’énorme attractivité du franc suisse. On ose à peine imaginer ce qui se serait produit si le Conseil national à fin 2007 avait effectivement donné le feu vert à l’abrogation de la Lex Koller, qui limite fortement l’acquisition d’immeubles résidentiels par des étrangers non domiciliés en Suisse. Dans l’immobilier commercial, accessible aux investisseurs étrangers depuis le début des années 2000, Lorenzo Pedrazzini, administrateur de Colliers (Suisse), relève la forte présence d’acquéreurs du Moyen-Orient et des pays ex-

soviétiques, toujours disposés à acheter à des prix élevés. «Il y a des transactions au centre-ville qui se font à des taux de rendement de 2% à 3%», commente Lorenzo Pedrazzini, qui précise toutefois que ces investisseurs, manifestement soucieux de se placer sur le franc suisse, recherchent des immeubles attractifs, avec des baux de longue durée.

Accession compromise Malgré le maintien de la Lex Koller sur le marché résidentiel, ar-

raché de justesse en commission du National il y a maintenant cinq ans par une alliance inattendue qui réunissait notamment l’UDC Jacques Pagan et le socialiste Carlo Sommaruga, l’acquisition d’un logement devient hors de portée de nombreux citoyens. «En 2005, un budget de 600 000 francs permettait d’acquérir deux tiers des logements en PPE proposés en Suisse; aujourd’hui, cette proportion n’est plus que de 50%», relève le consultant Wüest & Partner. Au niveau des annonces, la proportion d’appartements en PPE

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• MARCHÉ IMMOBILIER

«offerts» à moins de 300 000 francs, qui s’inscrivait encore aux environs de 18% du total en 2005, en représente aujourd’hui tout au plus 7% ou 8%. Reste la location, où l’évolution enregistrée est la même: «Dans l’Arc lémanique, les loyers de l’offre ont doublé au cours des dix dernières années, tandis que les baux en cours ne progressaient que de 17%», précise Wüest & Partner qui, à fin 2011, ne s’attendait qu’à une légère hausse des loyers pour l’année en cours: «En fait. ceux-ci ont encore progressé de 3,8%». Pour 2013, la hausse devrait se poursuivre au rythme de 2%.

Le risque politique A plus long terme, le marché immobilier suisse bénéficiera de perspectives démographiques toujours en forte hausse, selon Wüest & Partner, qui propose une comparaison

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• Marché immobilier suisse: des perspectives toujours à la hausse.

saisissante: «Alors que la population des pays de l’Union européenne a progressé de 3,5% dans l’ensemble entre 2002 et 2011, celle de la Suisse s’est appréciée de 8,5%». D’ici 2030, la population devrait s’établir à 9,4 millions d’habitants. Cette croissance sera la plus marquée dans les cantons de Fribourg, Vaud et Valais. Or, ces trois cantons représentent 40% des réserves de terrains à bâtir

du pays, si bien qu’ils paraissent être en mesure de faire face à cette évolution. Toutefois, la révision partielle de la Loi sur l’aménagement du territoire (LAT), qui constitue un contre-projet indirect à l’Initiative «pour le paysage» encore plus drastique, et sera soumise à votation en mars 2013, devrait entraîner une révision à la baisse des réserves de terrains disponibles, notam-

ment en Valais. Si la hausse des prix de l’immobilier paraît irrésistible selon une logique de marché, elle n’est peut-être pas tout à fait à l’abri de surprises de type politique. Faut-il le rappeler, à l’automne 1989, les arrêtés fédéraux urgents avaient été l’élément déclencheur de la crise immobilière des années 1990. ■ Mohammad Farrokh

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Le Complex Money, une planche de salut pour les banques? Le refus du Bundesrat allemand de ratifier l’accord sur l’imposition libératoire à la source est-il un simple incident de parcours sur la voie de la conformité fiscale des clients des banques suisses? c’est l’opinion de Laurent Franceschetti, un consultant en organisation bancaire, qui estime que le travail accompli pour préparer la mise en œuvre des accords «Rubik» permet aux banques suisses de se positionner avantageusement par rapport à l’évolution inévitable vers le Complex Money1. Elles seront bien placées pour pouvoir intégrer les aspects fiscaux de la gestion de fortune, une tendance qui va bouleverser la façon de définir une politique de placement et aura un impact profond sur l’organisation interne des banques.

S’

il constitue bien un coup dur pour la place financière suisse, car les Allemands représentent à eux seuls 30% des clients européens, le refus de ratification de l’accord Rubik par la Chambre haute du parlement de Berlin n’est pas une catastrophe. C’est la conviction de Laurent Franceschetti, un consultant en organisation bancaire, à l’enseigne de sa société SettleNext Advisory, qui en relativise beaucoup la portée. D’une part, ce refus n’est pas forcément définitif et, d’autre part, l’effort consenti dans les banques pour s’initier

aux particularités de la directive de 200 pages émise par l’Administration fédérale des contributions (AFC) sera utile pour appliquer les accords de même type ratifiés avec la Grande-Bretagne et l’Autriche qui, eux, entreront en vigueur le 1er janvier 2013 et concernent tout de même 12% à 13% de la clientèle européenne de la place financière suisse. Avec la conclusion probable d’accords sur le modèle Rubik avec l’Italie et la Grèce et peutêtre aussi avec l’Espagne, cette proportion est susceptible de passer à près de 40%. Même pour ce qui est des Allemands,

la connaissance des subtilités du système fiscal en vigueur au nord du Rhin sera très utile, d’autant que l’échec de Rubik va inciter ces clients à se régulariser sur une base individuelle et que, par la suite, les banques devront gérer le suivi de ces dossiers de façon à ne pas retomber dans l’ornière de la «défiscalisation».

L’évasion fiscale sanctionnée Quant à la crainte de voir massivement les clients européens partir pour Singapour ou vers

des places exotiques genre Iles Cocos, elle relève du fantasme: le 16 février 2012, le GAFI2 a introduit les «infractions fiscales graves», y compris l’évasion fiscale au-delà d’un certain seuil, dans sa liste révisée de recommandations, ce qui signifie que celles-ci deviennent des indices de blanchiment. Il s’agit de crimes considérés comme lourds et dont la suspicion est susceptible de déclencher toute une série de conséquences potentiellement catastrophiques pour les clients des banques et leurs gestionnaires, ne serait-ce que l’impossibilité de voyager

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• écONOMIE

de la planète en intégrant cet aspect fiscal qui ne peut plus être ignoré. Cela signifie notamment assurer l’intendance, le reporting, c’est-à-dire fournir au client un relevé conforme aux exigences de son pays de domicile. Mais cela signifie aussi intégrer l’élément fiscal dans le choix d’un produit financier, ce qui implique une modification en profondeur de l’organisation interne des banques. n Mohammad Farrokh 1. Complex Money: concept recouvrant l’offre, à une clientèle internationale, de produits introuvables chez elle. Cela exige une maîtrise de la complexité d’un ensemble de paramètres financiers, fiscaux, légaux et opérationnels. hostettler

• Nombre de banques ne veulent plus de clients non déclarés.

suite à une communication de leur cas à Interpol. Déjà, nombre de banquiers suisses hésitent à passer les frontières... Sans attendre l’adoption d’une législation d’application au niveau suisse, qui n’entrera pas en vi-

gueur avant 2015, voire 2014 au plus tôt, nombre de banques, sinon la plupart, ne veulent plus de clients non déclarés. Reste à savoir si une fois déclarés, les clients resteront en Suisse, et à cette question, Lau-

rent Franceschetti répond par l’affirmative, car ils y trouveront une gestion de la complexité opérationnelle et fiscale qui n’existe nulle part ailleurs: les banques seront en mesure de proposer des placements sur l’ensemble

2. GAFI: Groupe d’action financière sur le blanchiment de capitaux. Organisme intergouvernemental qui a pour objectif d’élaborer et de promouvoir des stratégies de lutte contre le blanchiment de capitaux et contre le financement du terrorisme. Fondé par le G-7 en 1989, il réunit 36 membres, parmi lesquels figurent les principaux centres financiers, y compris la Suisse

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L’avis de l’expert en images: pour vous, propriétaires ! cGI conseils, l’association au service des propriétaires, lance son nouveau moyen de communication. Les experts de cGI conseils, Sidonie Morvan et Anne Hiltpold, • Sidonie Morvan, Avocate. avocates, Gregory Boria, économiste-fiscaliste, Ali Ounaies, conseiller en énergie et développement durable, répondent, sous la forme audiovisuelle, aux questions les plus fréquentes que vous vous posez en matière juridique, de fiscalité et de développement durable. Retrouvez les vidéos sur www.cgionline.ch

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• évéNEMENT

n Spectacle traditionnel genevois

Oui, la R’vue 2012 est réussie! disons-le d’emblée: après les années de méchancetés de l’équipe Naftule/Bernheim/Meury/Hohl, puis trois éditions dues au tandem Gaspard Boesch-Philippe cohen, les habitués de la Revue (devenue R’vue) avaient cru comprendre que la poésie, le music-hall et le pastiche artistique l’emportaient désormais sur l’acide verve politique des chansonniers. Un style différent, donc – pourquoi pas, d’ailleurs? - et une période de crise qui a fait s’évaporer quelques sponsors bancaires. On se disait, dès lors, qu’on allait assister à un spectacle de qualité, onirique, esthétique, familial et sans flonflon. Eh bien! Les deux compères ont su nous surprendre et la cuvée 2013 est vive, drôle et réussie, tout en gardant la «patte» des saltimbanques.

uatre acrobates du Cirque Renversé bousculent cette année la mise en scène pourtant précise de Gaspard Boesch, et plusieurs valeurs sûres comme Antoine Maulini, présentateur ondoyant et surexcité, ou les acteurs Julien Opoix et Khaled Khoury, les danseuses Alessia Sacco et Melania Mazzaferro viennent rejoindre les piliers Sylvie Legault et Mado Sierro, coutumières des revues. Les tableaux représentant Manuel Tornare et son chien ou la montée au Ciel de Jo-Johnny retrouvant Michel Chevrolet qui est arrivé avant lui («il y a un piston pour les PDC») et qui lui a préparé une soirée d’accueil sont bien ficelés, tout comme celui mettant en compétition cycliste un Daniel Brélaz suant et soufflant et un PierreFrançois Unger débonnaire. C’est la course du Grand Genève contre le Gros-de-Vaud, nous explique-t-on. Avant de préciser:

• Le Grand Genève et le Gros-de-vaud passent devant une manifestation.

«Les Vaudois réfléchissent longtemps avant de ne pas prendre de décision». Et l’ineffable syndic de Lausanne de rétorquer: «Les Genevois prennent des décisions et ensuite réfléchissent

longtemps aux moyens de réparer les dégâts». Le MCG et son savonneux Mauro Poggia, empêtré dans ses prétentions à «défendre les opprimés» tandis que son épouse vire

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les malheureux locataires de son immeuble, n’ont pas droit à la clémence des auteurs, qui s’en donnent à cœur joie. Un Carlos Medeiros aussi incompréhensible que le vrai, un Stauffer bien

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• ÉVÉNEMENT

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• Un village du terroir résiste à l’envahisseur McDonald’s.

douteux: dans la salle, quelques gros-bras aux sympathies MCG grognent. L’UDC n’est pas gâtée non plus, avec un vieux singe figurant Christoph Blocher (aux allures étrangement évocatrices de Christophe Lambert dans «Greystoke»). McDonald’s est conspué dans un combat homé-

rique entre malbouffe romaine et petit village genevois/gaulois résistant encore et toujours grâce aux produits du terroir. Enfin, l’habillement très particulier et la rhétorique féministe de Sandrine Salerno sont bien rendus: le saroual brunâtre lui va comme un gant déstructuré, tandis

qu’elle tente d’initier une Esther Alder beaucoup plus drôle que l’originale aux mystères du langage doctrinal épicène. Une bonne soirée genevoise, qui peut se vivre jusqu’au 31 décembre. Attention aux horaires: mardi, mercredi et vendredi à 20 heures, mais jeudi et samedi à 19

heures et dimanche à 17 heures! L’adresse, c’est évidemment le 42 de la rue de Carouge, au Casino-Théâtre, et les réservations se font au 0800 418 418 ou au Service culturel Migros. ■ Vincent Naville

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 657 • 3 DÉCEMBRE 2012

CE QU’IL fAUT SAvOIr SUr...

Les surélévations depuis le 22 avril 2008, dans le but exclusif de permettre la construction de logements supplémentaires, la hauteur maximale du gabarit des immeubles construits en deuxième et en troisième zone de construction a été portée à respectivement 30 et 27 mètres. c’est un à deux étages de plus qu’avant, en fonction de la largeur de la rue et de la distance aux limites de propriété.

lus de 1000 nouveaux logements ont déjà fait l’objet d’une demande d’autorisation de construire grâce à la nouvelle loi dite «sur les surélévations». Environ 430 d’entre eux ont été autorisés. Les autres sont en cours d’instruction. Plusieurs décisions de justice récentes permettent de préciser certaines questions controversées. Même si le Conseil d’Etat a dû adopter, par quartiers, des cartes indicatives des immeubles susceptibles d’être surélevés, c’est dans le cadre d’une procédure normale en autorisation de construire que l’autorité compétente examinera si un projet de surélévation répond aux conditions légales1. L’une de ces conditions est le respect • Un exemple de surélévation réussie. de l’harmonie urbanistique de la rue. C’est là une question sensible. Or, il arrive souvent que, pour optimiser le projet, le requérant souhaite pouvoir construire plus haut encore que les hauteurs mentionnées ci-dessus. Suite à plusieurs recours, les tribunaux ont récemment admis que c’était possible, par voie dérogatoire2. Dans de tels cas, la commission d’architecture doit notamment s’assurer que cette dérogation se justifie par la qualité du projet et sa bonne intégration dans la rue et le quartier. Les possibilités de dérogation ne se limitent pas à permettre d’harmoniser la hauteur d’une nouvelle construction avec celle des bâtiments qui lui sont immédiatement contigus. Il a notamment été admis de prendre en considération la situation d’un immeuble en bout d’un îlot, lequel, selon la commis-

Mark Muller Avocat au Barreau de Genève.

sion d’architecture, pouvait dépasser la hauteur des autres immeubles de la rue3. La loi autorise, aux mêmes conditions, la surélévation d’immeubles construits en zone de développement en conformité avec un plan localisé de quartier (PLQ) adopté avant le 24 novembre 2009. Il est à noter toutefois que cette faculté est actuellement combattue. Avec un certain succès, puisque, dans ses trois premières décisions, le Tribunal administratif de première instance a limité la possibilité de s’écarter d’un PLQ à ce qui peut être admis au titre de modification mineure du PLQ. Une augmentation du nombre de niveaux de 25 % a été admise dans un cas et refusée dans hostettler un autre. Le Tribunal a refusé une augmentation du nombre de niveaux de 35 %. Les milieux qui s’opposent aux surélévations développent actuellement encore d’autres arguments pour les combattre. Il s’agit notamment de la nature des logements qui peuvent être créés et des loyers qui peuvent être pratiqués. Nul doute que l’on reviendra sur ces questions dans un proche avenir! n

1. Arrêt de la Chambre administrative du 21 août 2012 2. Arrêt du Tribunal fédéral du 14 février 2012 3. Arrêt de la Chambre administrative du 30 octobre 2012

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publirédactionnel

• sécurité

n dispositifs de sûreté

Fichet organise un cambriolage… de démonstration

• Le bloc-porte Fichet résiste aux agressions et à l’incendie.

es officiers et membres de la brigade cambriolage de Genève, des responsables de la sécurité de différentes entreprises et des architectes ont assisté voilà quelques jours, à Genève, à une présentation de blocs-portes blindés pare-feu organisée à l’«uptown Geneva» par le leader mondial des systèmes d’ouverture de portes, Fichet Serrurerie bâtiment. la manifestation a été couronnée par une tentative d’effraction d’une porte blindée d’appartement par un spécialiste du cnpp (centre national de prévention et protection), un organisme indépendant chargé en France de vérifier la conformité aux normes des dispositifs qui lui sont proposés. cette démonstration spectaculaire a montré une attaque en quatre points différents de la porte, soit les coins inférieurs droit et gauche, le panneau central et la serrure. ni la perceuse, ni la masse et les burins, ni encore les pieds-de-biche ne sont venus à bout de la porte. certes inutilisable après le passage des «cambrioleurs», elle n’a cependant pas cédé. les policiers présents ont été invités à tester eux-mêmes la résis-

tance du bloc-porte Fichet, qui répond aux nouveaux standards de sécurité édités par l’union européenne en matière de résistance aux agressions et à l’incendie. c’est la norme en 1627 qui définit les méthodes d’essais et de classement des portes ré-

tOut L’iMMOBiLiEr • NO 657 • 3 décEMBrE 2012

sistant à l’effraction. concernant le feu, les nouveaux produits sont testés selon la norme en 1634-1 et bénéficient du niveau de résistance devenu obligatoire dans certains types de constructions. n F.B.

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le travail forcé n’est pas un des travaux forcés Je tournais autour du sujet depuis un certain temps, mais je ne savais pas par quel bout le prendre. Jusqu’à ce qu’un copain me taupe des sous… là, j’ai compris d’un coup le lien entre endettement et esclavage.

Bête de somme dans les deux sens A vrai dire, il m’a fallu aller à des colloques sur «le permis de travail pour danseuse de cabaret» et sur «l’insertion professionnelle des jeunes», puis voir des films sur «les suicides de paysans en Inde» et sur «le business des maisons closes en Espagne», pour pouvoir enfin crier «Eurêka»! Car si le travail forcé ressemble à première vue aux travaux forcés et même à l’esclavage, sa «logique» est tout autre. Jusqu’à une date récente (et encore de nos jours), le monde a connu les «travaux forcés» légaux, même dans les pays «libres»: le «forçat» est un condamné - devant

tribunal - à ce genre de «galère»; l’armée (sinon l’école) peut aussi être tenue pour un «travail forcé». Et, depuis la nuit des temps, la «corvée» est la poursuite de la «taille» par d’autres moyens: la servitude, partielle ou complète, temporaire ou éphémère, ne repose donc pas que sur le rapt par la force des armes. Au cours des âges, des gens ont vendu leur enfant ou se sont eux-mêmes donnés en gage, pour éteindre une dette. En ce sens, on ne peut comparer un «Sudra» en Inde, coincé par sa caste, et un migrant sicilien tenu par la dette (les premiers planteurs d’Amérique comme les dernières danseuses d’Afrique sont venus souvent à crédit, tantôt en bateau, tantôt en avion). De même, une condamnée malaisienne, qu’un policier «emprunte» à la prison comme concubine, a moins de choix au départ qu’une geisha japonaise, remboursant des années durant son très cher kimono.

La cigale sert à décapiter les fourmis Tous ceux qui ont étudié l’histoire du Crédit Agricole, les dessous de la banque Grameen, ou les «affaires» Monsanto savent com-

bien d’inepties ont été dites sur le sujet par les discours «sociaux». Au Palais des Nations, on entend souvent la plus grosse d’entre elles: que «le droit du crédit est tout au service du créancier… pas un mot pour le débiteur». Le droit des dettes est central depuis toujours: la créance s’éteignait deux fois par siècle, et le prêt à intérêt a causé des croisades contre les «intérêts», et des pogroms contre le «capital». Sans débiteur, le créancier n’est rien, et sans «exploiteur», un «exploité» est sans objet: comme l’a montré au Calife – selon la légende - son conquérant mongol, on ne prospère pas sur un tas d’or. Un auteur français – George Bataille – a même dit qu’aucune société ne pouvait marcher sans conflit si on ne chargeait pas un groupe «noble» de gérer (voire «gaspiller») le «surplus». La «servitude pour dette» est l’hypothèque de ceux qui n’ont même pas un terrain ou une maison en «collatéral». En ce sens, abolir le travail forcé, c’est proclamer l’extinction des dettes: une tâche au-dessus et à côté du mandat de l’OIT, même s’il est urgent de mettre fin aux abus. En voyant un «grand obstacle à l’insertion des jeunes» dans le fait qu’il soit désormais «plus fa-

tout l’emploi & formation • no 568 • 3 décembre 2012

cile d’emprunter un million que de trouver un emploi», l’orateur d’un récent colloque de notre «Haute école de travail social» mettait le doigt sur un problème difficile à résoudre, même en coupant la tête des banquiers. n Boris Engelson

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e «travail forcé» est une forme d’esclavage: normal que l’Organisation internationale du travail s’en indigne, et mène une croisade contre lui depuis toujours. Ce qui est moins normal, ou du moins plus surprenant, est que malgré toutes les lois mises en place dans les pays concernés, des dizaines de millions de bras soient encore victime de ce fléau. Et si ce problème en cachait un autre, plus «dur à cuire»?

Wikipedia a toute sorte d’articles sur «travaux forcés», «Servitude pour dettes», «debt bondage», «unfree labour», «unvoluntary servitude», «indentured servant», «prêt sur gage», et d’autres plus spécifiques aux pays concernés, ou sur des auteurs ayant un lien avec le sujet, comme Hernando de Soto polar, ron paul (voir aussi piler.org.pk et trocaire. org). Sur le site de l’organisation internationale du travail fier de son «art Works», «travail forcé» est un des «thèmes» majeurs; on est toutefois surpris du chiffre après la virgule, quand on sait qu’entre 2005 et 2012, on est passé de 12,3 millions à 20,9 millions juste par une nouvelle méthode de calcul (le prestige des experts commence à la virgule). Question: Sachant que près de la moitié des maisons achetées avec les «subprimes» étaient des résidences secondaires, doit-on blâmer le créancier ou le débiteur?

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n futurs constructeurs et enjeux environnementaux

choisir un métier écologique dans la construction cette année à la cité des métiers et des formations à palexpo, les entrepreneurs genevois n’ont pas lésiné pour sensibiliser les jeunes aux professions du gros œuvre! Stand valorisant les métiers de la branche, affiches didactiques expliquant à chaque étape du chantier les démarches écologiques des entreprises, exposition de graves naturelles et recyclées… le message est clair et attirera espérons-le les futurs acteurs de la construction durable.

«A

près la démolition d’une maison, les matériaux ne peuvent pas être récupérés? Euh… Faux!», répond avec un peu d’hésitation Emilie, une élève de l’école Timothée (Grand-Saconnex), qui vient tout juste de participer au concours proposé sur le stand et de gagner une lampe solaire thermodynamique. C’est dans la grande salle de l’Agora à Palexpo que les étudiants des écoles genevoises ont répondu aux différentes problématiques de la construction durable. Sous forme de questionnaires à choix multiples, les jeunes en recherche d’une orientation professionnelle ont pu tester leurs connaissances en direct sur les matériaux que l’on pouvait recycler ou non, les matières les plus isolantes, ou encore sur

• les jeunes participent au Quiz donné par françois Guisan (au micro) et Stéphane fuchs (au centre).

dire, malheureusement, que les métiers de la construction souffrent souvent d’une image biaisée. Avec ce genre de manifestation, nous pouvons informer sur ce qu’ils sont vraiment, à savoir modernes, techniques, novateurs et surtout responsables».

Groupe de travail pour la «durabilité»

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• les entrepreneurs invitent le développement durable à la cité des métiers

la consommation énergétique d’un bâtiment. Un questionnaire préparé et animé par deux spécialistes, Stéphane Fuchs, architecte, et François Guisan, intégrateur développement durable, qui saluent la démarche de l’association patronale des entrepreneurs, la SSE Genève: «Nous devons

Depuis janvier 2012, la section de Genève de la Société suisse des entrepreneurs (SG/SSE) s’est lancée dans une démarche active en faveur du développement durable. Avec la mise sur pied d’un groupe de travail ad hoc, elle s’est donnée pour mission de proposer des solutions concrètes en la matière à ses quelques 120 entreprises membres, mais aussi de communiquer sur les actions qui sont déjà menées par les métiers de la construction dans leur activité quotidienne et sur celles qui sont actuellement étudiées pour le futur. «Si la consommation d’éner-

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gie dans les bâtiments récents est relativement bien maîtrisée, les professionnels cherchent désormais à réduire l’impact énergétique de la construction elle-même, en d’autres termes à limiter l’énergie grise», nous confie Dominique Genoud-Prachet, pilote du groupe de travail et patron de l’entreprise Immotech Construction SA, sensible à l’enjeu environnemental.

Des efforts qui ont un coût Dans un canton qui ne cesse d’effectuer des travaux et devrait en entamer bien d’autres pour répondre à la pénurie de logement, voici quelques exemples concrets d’implications entrepris par nos constructeurs dans le développement durable. Avant le chantier, la «bonne terre » (terre végétale) est mise de côté et stockée de façon à ne pas l’endommager pour être remise ensuite, les matériaux de démolition sont réutilisés au maximum dans les nouvelles

tout l’emploi & formation • no 568 • 3 décembre 2012

constructions par leur valorisation (béton recyclé, traitement à la chaux de la terre d’excavation et utilisation pour les remblais), l’eau est traitée avant d’être rejetée dans les canalisations, l’isolation des maisons est pensée pour limiter la consommation d’énergie ( fenêtre à triple vitrage, isolation renforcée…). Sur le chantier, les ouvriers disposent de toilettes sèches pour limiter les déchets dans la nature et les containers sont équipés de panneaux solaires. Rappelons qu’un immeuble bâti aujourd’hui consomme cinq fois moins d’énergie qu’il y a 40 ans. Si construire écologiquement apporte un message d’espoir aux générations futures, il reste tout de même une ombre au tableau, notamment le prix de revient d’un matériau dit «vert». Un béton de recyclage coûte toujours plus cher à la production qu’un béton fabriqué à partir de granulats naturels, une ressource pourtant menacée. Il devrait également y avoir une volonté plus marquée des grands maîtres d’ouvrage – notamment institutionnels - de s’inscrire aussi dans cette démarche «durable» en favorisant systématiquement ce type de matériaux. La démarche des entrepreneurs, qui ont expliqué aux jeunes ce qu’est vraiment l’acte de construire aujourd’hui, et qui ont su leur prouver que l’on pouvait être bâtisseur et acteur du développement durable, montre en tout cas que la prise de conscience des enjeux d’avenir a bel et bien eu lieu. n Diana Fertikh

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Recherche d'emploi: comment faire du téléphone son allié? En période de recherche d'emploi, contacter par téléphone un futur employeur est une des possibilités qui s'offrent à nous. Si pour certains, décrocher son combiné est un geste anodin, pour d'autres il peut être synonyme d'appréhensions. Spécialisée dans les transitions professionnelles, Marion Aufseesser nous explique comment dépasser le cap de nos réticences.

asser un coup de fil digne de ce nom à un éventuel employeur ne s’improvise pas. «La démarche s’apparente à celle effectuée pour une lettre de motivation ou un entretien d’embauche», explique Marion Aufseesser. On l’aura compris: un appel téléphonique se prépare minutieusement. «Si l’appel vous fait peur, il faut se poser la question de savoir • décrocher le combiné, geste anodin ou angoisse? ce qui vous effraie». Donner une réponse par écrit comme un personnage qui en- bon moment, il ne faut pas forpermet d’exprimer ce que l’on trerait dans un rôle. «Ce genre cer l’écoute. Il est préférable ressent et de prendre ainsi du de conversation nécessite que de convenir d’un autre rendezl’on se sente à l’aise», insiste vous». recul. Marion Aufseesser, qui préco- • L’étape 2 consiste à faire nise quatre étapes pour réussir passer les messages clefs que La nécessité d’un l’on souhaite communiquer, son appel. scénario messages auxquels on aura Avant d’«entrer en scène», il Les clefs de la pris soin de réfléchir au préaconvient de choisir une pièce réussite lable, et par écrit. «Dans le cas calme et donc de bannir tout où nous souhaitons susciter lieu bruyant ou insolite qui don- • L’étape 1 est l’étape de l’in- l’intérêt en vue d’un entretien, nerait l’impression de se trouver troduction. Elle consiste à dé- nous devons nous interroger au fond d’une grotte! Mêmes finir la manière dont on va se sur ce que notre interlocurecommandations lorsqu’on présenter, ce que l’on a envie teur est susceptible d’attendre reçoit l’appel d’un employeur, de dire de soi... Ensuite, une comme information, et ce en fût-il attendu. Si l’endroit ne s’y pause s’impose! Un temps de quelques points phares», reprête pas ou si les conditions ne silence est effectivement es- lève Marion Aufseesser. Le but sont pas réunies, il faut savoir sentiel, afin que la personne de l’appel téléphonique n’est ne pas répondre ou éventuelle- sollicitée puisse s’exprimer. pas de dérouler tout son CV, ment décrocher son téléphone C’est également l’occasion de mais de susciter une rencontre. et expliquer poliment que l’on s’assurer que le moment est «Lorsque les personnes ne se va rappeler dès que l’on sera favorable pour être écouté. sont pas préparées, elles dresen mesure de parler dans de «Les personnes oublient sou- sent souvent une liste aussi meilleures conditions. Autre dé- vent de faire des pauses, de par longue et ennuyeuse qu’une tail qui a son importance: se vê- leur inquiétude», relève Marion liste de courses pour raconter tir correctement! Tout contribue Aufseesser. Et de recomman- leur parcours. Cela ne présente à avoir de l’assurance, un peu der: «Lorsque ce n’est pas le aucun intérêt», poursuit-elle. Et tOut l’EMplOi & fORMAtiOn • nO 568 • 3 décEMbRE 2012

de préciser: «Nous attendons des candidats potentiels qu’ils aient réfléchis aux attentes des employeurs et qu’ils puissent dire ce qu’ils peuvent apporter en terme de compétences, tant au niveau du savoir-faire que du savoir être». • L’étape 3 doit permettre d’atteindre son objectif, à savoir obtenir un rendez-vous ou un autre entretien. • L’étape 4 s’achève sur les salutations, exprimées de préférence avec le sourire. Un sourire s’entend au téléphone!

Quelques astuces... Si malgré toutes ces recommandations, téléphoner à un éventuel employeur reste une épreuve, il est possible de développer des stratégies supplémentaires. Marion Aufseesser préconise de commencer avec des entretiens téléphoniques plus faciles, qui amènent à de petits succès. Pour un appel plus important, il faut chercher autant que possible dans son entourage une référence active, à qui l’on demandera de nous introduire. L’appel qui suivra s’en trouvera facilité, un peu comme si le terrain était préparé. Si la personne ne peut absolument pas décrocher son téléphone et que cela devient vraiment invalidant pour sa recherche d’emploi, elle pourra toujours se tourner vers un spécialiste. n E.A. «Rebondir-Réussir votre transition professionnelle», de Marion Aufseesser, Aux Editions Odile Jacob.

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