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Caneo Sarl Rue de la Prulay 2bis 1217 Meyrin 022 777 71 36

Diego Lopez Peinture Route du Pont-Butin 70 1213 Petit-Lancy 022 301 40 89

Lepori - Mandola SA Rue de Zürich 38bis 1201 Genève 022 732 50 26

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Rossi SA Rte de Pré-Bois 2 1214 Vernier 022 792 42 52

Caragnano & Cie SA Avenue de la Praille 45 1227 Carouge 022 784 16 77

Diteco SA Rue de Veyrot 14 1217 Meyrin 022 785 55 10

Ma Petite Entreprise Sàrl Rue de Genève 2 1225 Chêne-Bourg 022 348 06 44

Rovini Nicolas Sàrl Maison-Forte 19 1287 Laconnex 022 756 11 07

Chabloz Jean-Michel Rue R.-A. Stierlin 43b 1217 Meyrin 022 782 12 42

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Chambaz André, Alberto Climent, successeur Avenue du Lignon 38 1219 Le Lignon 022 796 14 54

Espace Interieur Sarl Route de Vireloup 9 1293 Bellevue 022 779 25 94

CI Group Exploitation SA Route de Saint-Julien 261 1258 Perly 022 721 10 40 Ciccarone Gino Chemin Saladin 2 1224 Chêne-Bougeries 022 349 99 51 CJ Entr. du Bâtiment Sàrl Chemin du Foron 16 1226 Thônex 022 348 03 86 Color Conseil, Arifi Ramadan Rue de Berne 10 1201 Genève 022 301 08 57 Colorimmo SA Rue des Pâquis 49 1211 Genève 21 022 738 75 90

FB Peinture Décoration Chemin de l’Ecu 8bis 1219 Châtelaine 079 203 49 67 Fleury-E. Hollenstein M. SA Route de Vireloup 9 1293 Bellevue 022 959 84 00 Flück Ernest Route des Pars 71 1882 Gryon 024 498 15 27 Francioli J., Francioli R., successeur Avenue Soret 15 1211 Genève 13 022 341 12 22

Matamoros Manuel Route de Saint-Julien 142 1228 Plan-les-Ouates 022 794 94 32 Mazzoli Creastaff Sarl Chemin de la Mousse 135 1226 Thônex 022 348 39 64 Mazzoli Richard SA Chemin de la Mousse 135 1226 Thônex 022 348 39 64 Mazzoni Guido SA Rue Gustave-Revilliod 12 1211 Genève 26 022 342 88 97 Megevet & Cie SA Cité Vieusseux 9 1203 Genève 022 343 51 60 MF Peintures Sàrl Rue de la Prulay 72 1217 Meyrin 022 782 63 21 Modulancy SA Route du Pont-Butin 70 1213 Petit-Lancy 022 879 69 24

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Mora Frères SA Rue Alfred-Vincent 18 1201 Genève 022 731 55 11

Pellarin D. SA Route de Saint-Julien 110 1228 Plan-les-Ouates 022 794 38 28

Seppey E., J.P. Seppey successeur Chemin de Clairejoie 7 1225 Chêne-Bourg 022 349 51 78

Pelosi SA Places d’Armes 19 1227 Carouge 022 342 12 88

Seramondi Gianfranco Chemin Franconis 18 1290 Versoix 022 755 16 84

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Soffiti SA Chemin de Champs-Prévost 22 1214 Vernier 022 782 17 12

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Spaggiari A.-E. & Cie Chemin de la Vieille-Ferme 4 1255 Veyrier 022 784 02 18 Spinelli & Fils Chemin du Pâquier 9 1231 Conches 022 347 20 22

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Construction Perret SA Route du Bois-de-Bay 38 1242 Satigny 022 306 17 17

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■ Un entretien avec Marc Studer, chef du Lobby des citoyens

Fatca: le monde regarde avec espoir le référendum suisse Page 6 •

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n Deuxième débat «Les pieds dans le Pav»

un processus lent, une progression méthodique Le Comptoir immobilier, en collaboration avec la Chambre du commerce, de l’industrie et des services (CCiG), a organisé récemment un deuxième séminaire «Les Pieds dans le Pav», à l’Hôtel ramada encore de la Praille. une fois encore, nombreux étaient les chefs d’entreprise, acteurs de la construction et investisseurs à venir écouter isabelle Girault, patronne de l’urbanisme cantonal, son bras droit nathalie Luyet, et le directeur de la FTi Yves Cretegny, accompagné de deux responsables d’associations d’entreprises du périmètre, michel balestra (Praille-Grosselin) et Yann borgstedt (etoile).

ette manifestation, animée par notre rédacteur en chef Thierry Oppikofer, est en passe de devenir un rendez-vous automnal pour tous ceux qui s’intéressent au développement de Praille-AcaciasVernets, ces quelque 230 hectares destinés à accueillir des milliers d’emplois et des milliers de logements, au fil des années à venir. Isabel Girault a expliqué que les études des architectes, urbanistes et ingénieurs se poursuivaient, avec d’ores et déjà la perspective de quelques réalisations: la Marbrerie, l’Etoile, la caserne des Vernets. Le fameux Plan directeur de quartier (PDQ) du PAV est attendu pour le tout début de l’année 2014; suivra une consultation publique. Un petit film, tout nouveau, a été conçu par le Département de l’urbanisme afin d’esquisser l’avenir du périmètre, avec son grand parc public de la taille de celui des Eaux-Vives, avec ses gares du CEVA à Carouge-Bachet et Lancy/Pont-Rouge, avec surtout ses logements, ses commerces, ses équipements et ses entreprises.

Densification des zones industrielles Les représentantes de l’Etat ont expliqué que le déplacement (à l’intérieur du PAV) ou le déménagement des entreprises peu compatibles avec le logement, par exemple en raison du bruit, ne se ferait pas du jour

un public fourni et attentif écoute les mots de bienvenue de Philippe moeschinger, qui a annoncé que le Comptoir immobilier avait mis sur pied une «équipe Pav» spécifique.

au lendemain. Michel Balestra, chef d’entreprise mais aussi fin connaisseur de la politique genevoise, a rappelé que les patrons étaient avant tout responsables devant leurs employés et leurs actionnaires: avant de déplacer une entreprise, encore faut-il savoir comment l’installer ailleurs sans perdre sa clientèle, sa compétitivité et le montant d’investissement non amorti. Yves Cretegny affirme, pour sa part, que les zones industrielles du canton sont prêtes à mettre à disposition notamment les 100 000 mètres carrés de projets en cours ou achevés. La nouvelle loi sur la densification de ces zones, de même que l’évolution des technologies, permet d’espérer loger plusieurs types d’entreprises dans les mêmes immeubles. Il y en aurait déjà 470 sortes différentes sur le territoire des ZI genevoises. Mixité et densité seront en l’occurrence les deux mamelles du

développement genevois, aurait pu dire un Sully du XXIe siècle. A ce jour, plusieurs faits semblent établis: le premier est que personne ne s’enrichira en vendant chèrement son droit de superficie. Les plus-values apportées par de nouveaux investissements ne peuvent pas être récupérées lors d’une éventuelle revente, ce qui représente évidemment un casse-tête pour un entrepreneur qui devrait amortir sur 25 ou 35 ans et risque de tout quitter au bout de 10 ou 15 ans. Toujours très en forme dans ce type de débat, Michel Balestra a cependant estimé que des solutions intelligentes seraient certainement trouvées entre partenaires étatiques et privés. Le second fait est que le «périmètre des bisons», près de l’aéroport, un temps imaginé comme zone de remplacement pour les entreprises exilées du PAV, n’est plus d’actualité. Le troisième est – dixit Isabel Girault - que «le

TOuT L’immObiLier • nO 701 • 25 nOvembre 2013

modèle de l’entreprise achetant un terrain et y construisant son siège à son idée a vécu. L’exiguïté du territoire genevois ne s’y prête plus». Le quatrième constat est qu’outre le Grand Parc évoqué, la persistance d’un centre logistique ferroviaire au cœur du périmètre est aussi acté. Enfin, il a été affirmé, au grand plaisir de Philippe Moeschinger, directeur général du Comptoir immobilier, que les entrepreneurs superficiaires ou propriétaires désireux de valoriser leurs actifs au mieux ne devaient pas se lancer seuls dans des opérations aussi complexes, sans consulter des spécialistes immobiliers compétents. La prochaine étape, très attendue, sera la publication du projet de Plan directeur de quartier. Nul doute qu’un troisième «Pieds dans le PAV» ne vienne alors compléter la réflexion publique. n Vincent Naville

BOUSINGOT

connaissait le Général Dufour et le Général Guisan. Il apprend par la «Tribune» (13.11.13) l’existence du Général Beaulieu:

félicite l’entreprise alémanique «Keller Drapeaux» (catalogue 2013), qui a inventé un bel adjectif:

Le taux le plus bas négocié la semaine du 18 au 22 novembre 2013:

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découvre ce beau titre dans la «Tribune» (09.11.13):

savait que l’anglais était désormais langue officielle de Swisscom, de la CGN, des CFF et de bien d’autres éminentes entités. Là-contre, il n’y a pas moyen de souscrire une police d’insurance («Tribune» du 15.11.13):

A 10 ans

L’inversion du pronom à la forme interrogative (engagent-ils) est désormais abolie dans la nouvelle grammaire WelschTamedia. passe par le lointain Jura, où l’on a le sens de la formule, comme l’illustrent ces affirmations du «Quotidien jurassien» (17.10.13):

note que quand la Poste essaie de parler français, on touche le fond (document 2013 sur les timbresposte suisses): Hebdomadaire distribué gracieusement à tous les ménages du Canton de Genève, de l’agglomération de Nyon et de toutes les autres communes de la Zone économique 11 (Triangle Genève-Gland-Saint-Cergue). 170 259 exemplaires certifiés REMP/FRP. Edité par Plurality Presse SA. Paraît le lundi. Directeur-Rédacteur en chef: Thierry Oppikofer Coordination: Fiona Perroud Publicité: Donatien Presutti, Patrick Gravante. Publicité France: Alain Godard, Corinne Billet. Maquette: Imagic Sàrl Carouge, Carol Bussinger, Daniel Hostettler, Sophie Hostettler, Philippe Morselli. Flashage et impression: Courvoisier-Attinger Arts Graphiques SA Distribution: Epsilon SA Rédaction, Administration, Service de publicité: Plurality Presse SA, 8, rue Jacques-Grosselin, 1227 Carouge Tél.: 022/307 02 20 - Fax: 022/307 02 22 – CCP: 17-391772-2 E-mail: annonces@toutimmo.ch - Internet: www.toutimmo.ch

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 701 • 25 NOVEMBRE 2013

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• économie

n Un entretien avec marc Studer, chef du Lobby des citoyens

Fatca: le monde regarde avec espoir le référendum suisse Avec son Lobby des citoyens, marc Studer a été associé dès le mois de juin aux efforts de lancer un référendum contre Fatca, ce qui a finalement été fait en octobre, sous la direction de la Ligue vaudoise. en tant que lobbyiste agréé au Parlement, marc Studer est un observateur privilégié de ce qui se passe derrière la scène: des banquiers terrifiés (une fois encore) par la rétroactivité des accords passés avec les etats-Unis. - Quelle est votre position sur l’accord Fatca? - Avec le Lobby des citoyens, nous avons identifié quatre attitudes possibles: capituler, ne pas entrer en matière, demander une réciprocité conditionnelle sachant que les Américains ne l’appliqueront pas, ou encore, et c’est la position que nous avons proposée aux conseillers nationaux, renvoyer le débat en attendant d’y voir plus clair. Les accords négociés par le Département du trésor avec certains Etats étrangers ne sont pas actuellement applicables par les banques américaines. - Pourtant, le Parlement a choisi la voie de la capitulation… - On capitule depuis février 2009, et le peuple suisse a commencé à en avoir ras-le-bol de la suprématie des Etats-Unis. L’actualité est venue se greffer sur ce sentiment encore diffus: avec les méthodes d’espionnage

de la NSA, les gens commencent à voir comment Washington agit. - Fatca n’est-il pas, comme on nous le serine dans les antichambres bernoises et dans les grands partis, un «mal nécessaire» pour «sauver la place financière suisse»? - Si l’on compare l’évolution récente des parts de marché en matière de gestion transfrontalière, la Suisse perd du terrain, alors que les Britanniques ont gagné 8% et les Chinois, avec Hong Kong, 6%. Les prochains chiffres seront bien plus défavorables pour la Suisse, déjà tombée au-dessous de 20% après avoir été créditée de 27%. La place financière suisse est donc en voie de disparition et Fatca ne fera qu’accélérer cette évolution. - Pourtant, les grandes banques militent pour la capitulation… - UBS et le Crédit Suisse représentent 52,45% des actifs sous

gestion. Quatorze autres banques en détiennent 28,59%. Il y a encore 42 établissements qui ont 13,73% des fonds sous gestion, alors que 89 banques, soit 65,5% du total, se partagent seulement 5,23% des actifs. Ces dernières, qui ont entre 1 et 10 milliards sous gestion, vont disparaître et, avec elles, de nombreuses fiduciaires, gestionnaires et autres intermédiaires financiers. Même les grandes banques ne sont pas épargnées: le Crédit Suisse a renoncé aux clients de 50 nationalités représentant chacune moins de 200 millions. - Le programme américain annoncé les 29 août par le Département de la justice américain et la conseillère fédérale PBD Eveline Widmer-Schlumpf (voir page 8) n’est-il pas une chance pour les banques? - Elles devront payer des amendes qui entraîneront leur perte. Cela est un avant-goût de

ce qui va se passer avec Fatca. Avec ce dernier, ce qui coûtera cher aux banques, ce sera de démontrer qu’elles n’ont rien à se reprocher, car même les banques n’ayant pas de clients américains seront soumises à Fatca. Les contrôles coûteront très cher, d’autant que le fardeau de la preuve est ici renversé. Les Etats-Unis partent de l’idée que tout le monde est coupable: c’est déjà le cas avec le programme du Department of Justice (DoJ) où toutes les banques s’apprêtent à s’annoncer en catégorie 2, celles qui ont quelque chose à se reprocher, car il est plus facile de négocier un arrangement que de démontrer son innocence. Dans ces conditions, on se demande pourquoi les banques ont soutenu Fatca… - Elles l’ont fait aussi parce qu’elles espèrent la clémence du DoJ dans le cadre du programme du 29 août. Ce qui terrifie les

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• Les banquiers sont inquiets...

banques, en particulier les banquiers privés en raison de leur structure juridique qui les rend indéfiniment (ou largement pour ceux qui ont changé leur statut légal) responsables des affaires de leur banque, c’est l’effet rétroactif des lois américaines. Les banques peuvent être soumises à des amendes pour des fautes remontant à plusieurs années. Elles le savent, et tentent d’amadouer les Américains. Les

banques acceptent tout, afin de ne pas être poursuivies pour le passé. Dans cette perspective, elles défendent évidemment Fatca, à coup d’arguments de «raison» et de pressions sur les parlementaires. - Des parlementaires qui, eux aussi, agissent par peur… - Oui, mais lorsqu’on les interroge à ce sujet, ils disent qu’ils ont des informations qu’ils ne

peuvent pas donner: on aurait notamment menacé les grandes sociétés suisses de représailles. Pourtant, 90% des sociétés suisses - qui sont des PME - ne sont pas concernées. Accepter Fatca est encore plus dangereux que cela: c’est appliquer chez nous la loi d’un pays étranger. Demain, on se soumettra peut-être aux lois des Chinois ou de tout autre Etat un peu musclé!

- Ailleurs, les gens ne semblent pas se soucier de Fatca. - Détrompez-vous. Aux EtatsUnis, quatre sénateurs et un membre du Congrès s’opposent depuis plusieurs mois à cette loi, rappelons-le non validée par le Congrès. Des plaintes ont été déposées contre l’IRS (le fisc) et le Trésor par les banques de Floride et du Texas. Au Canada, où 12% de la population est directement touchée par Fatca, l’opposition prend de l’ampleur. Une députée européenne des Pays-Bas a demandé des informations à la Commission européenne, mais sans les obtenir, et a saisi l’ombudsman qui a donné jusqu’au 30 novembre à l’Exécutif européen pour s’expliquer. Le Lobby des citoyens est en contact avec cette internationale anti-Fatca, qui regarde le référendum suisse avec beaucoup d’espoir. n Propos recueillis par Mohammad Farrokh Les listes de signatures peuvent être téléchargées sur www.stop-fatca. ch. Pour tout savoir sur cet accord controversé, lire Tout l’Immobilier Nos 688, 694 et 700, des 26 août, 7 octobre et 18 novembre 2013, également sur notre site www.toutimmo.ch.

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ToUT L’ImmoBILIeR • No 701 • 25 NovemBRe 2013

• économie

n encore un câlin de l’oncle Sam

Programme US: la grande peur des petites banques Annoncé comme le «plan B» d'eveline Widmer-Schlumpf après le refus de la «Lex USA» par le conseil national, le «programme volontaire» du Département américain de la Justice, censé permettre aux banques de négocier dans de bonnes conditions le montant des amendes qui leur seront infligées pour avoir violé un droit ne leur étant en principe pas applicable (si ce sont des banques suisses en Suisse) commence à susciter des interrogations: et si ce programme était un piège, prélude à des procédures judiciaires sans fin?

es banques ont jusqu’au 9 décembre annoncer à la Finma (Autorité suisse des marchés financiers), et jusqu’au 31 décembre au Department of Justice américain (DoJ), leur éventuelle participation au «programme volontaire» du Ministère de la justice yankee. Souvenez-vous: celui-ci a fait l’objet d’une «Déclaration commune» le 29 août, avec le Département fédéral (suisse) des finances

(DFF). C’était le «plan B» de la conseillère fédéral PBD Eveline Widmer-Schlumpf après le refus du Parlement d’entériner la «Lex USA». Les banques doivent se positionner, soit en catégorie 2, celles qui se déclarent coupables d’avoir violé le droit américain, soit en catégorie 3, celles qui estiment ne pas l’avoir fait. La catégorie 1 est réservée aux 14 banques déjà sous enquête et qui n’ont pas accès au programme.

Beaucoup de banques seront tentées de se déclarer innocentes, donc de se positionner en catégorie 3, mais ne le feront pas, car il suffit de ne pas avoir rempli le bon formulaire pour être déjà réputé avoir «violé le droit américain». Reste la catégorie 2, qui revient à plaider coupable dans l’espoir de réduire la taille de l’amende. C’est un peu la stratégie de ces personnages de dessins animés qui conti-

nuent de sourire en recevant des baffes. Aux Etats-Unis, on dit d’eux qu’ils sont slap happy.

Une Déclaration ambiguë Il y a peu, les banques n’osaient même pas penser l’impensable, à savoir ne pas participer du tout au programme du DoJ, c’est-àdire s’exposer à une procédure devant les tribunaux américains,

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• ÉCONOMIE

suivie, peut-être d’un long séjour à Sing-Sing, petit nom du pénitencier d’Ossining, dans l’Etat de New York. Mais à force de relire le texte de la Déclaration commune du 29 août, certains banquiers commencent paraît-il à réfléchir et à se demander si trop de collaboration n’est pas le plus sûr moyen d’avoir des amendes et de finir tout de même inculpé, «la totale», quoi! Car le programme n’est pas une amnistie, et la probabilité de réduire la taille de l’amende est une opportunité pour la banque, mais pas forcément pour ses dirigeants et employés, voire pour les professionnels, fiduciaires, gérants de fortune ou encore avocats d’affaires qui gravitent autour de l’établissement. «Le programme ne s’applique pas aux individus», précise le «Joint statement» du 29 août. Certaines banques ont manifestement essayé de tâter le terrain pour savoir ce qu’elles

• Eveline Widmer-Schlumpf.

risquaient avant de faire le pas fatidique pour le 9 décembre. Mais, dans un commentaire du 5 novembre, l’Administration US a fait savoir qu’elle ne se prononcerait pas sur des cas hypothétiques. Essayé, pas pu. Du coup, certaines banques commencent à se demander si elles ne vont pas aggraver leur cas en participant au programme, qui entraîne la livraison aux Etats-Unis toutes les données en leur possession, sauf les

noms des clients. Mais les Américains obtiendront ces patronymes dans un second temps, avec des «demandes groupées». Car, comme le fait valoir par exemple Me Douglas Hornung, avocat bien connu à Genève pour avoir défendu les intérêts de certains employés dont les noms avaient été transmis aux Etats-Unis, les banques qui n’ont que quelques clients américains «accidentels», sans avoir fait de démarchage, seraient en mesure de se défendre contre une accusation de conspiration (conspiracy), sauf peut-être si elles sont assez naïves pour fournir ellesmêmes des éléments à charge les concernant, en participant au programme du DoJ. Certes, les banques sont tétanisées par les précédents de Wegelin et, plus récemment, de Bank Frey & Co AG qui, le 17 octobre, a tout simplement annoncé la cessation de son activité. La banque a fait fort, ayant aug-

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 701 • 25 NOVEMBRE 2013

menté le nombre de ses clients américains de 300% de février 2009 à début 2012. Résultat, le 16 avril 2013, un tribunal de New York a inculpé le chef du private banking et un avocat de «conspiracy». Dans ce cas, on est tenté d’éprouver de la compréhension pour les autorités américaines… Mais la plupart des autres banques ne sont pas dans cette position et seraient en mesure de défendre leur bonne foi devant une justice américaine qui a tout de même ses règles. En d’autres termes, se déclarer coupable quant on ne l’est pas est probablement une erreur, alors que se présenter comme non coupable est problématique s’il faut pouvoir démontrer son innocence à grands frais et sans garantie de succès. Dans ces conditions, certaines banques pourraient décider de ne rien faire du tout... ■ Mohammad Farrokh

La chronique de CGI Conseils Cette semaine par Florence Eimann, Avocate

Les meubles et le stock du locataire commercial servent de garantie Je loue depuis plusieurs années l’arcade se trouvant au rez-de-chaussée de mon immeuble. Le contrat de bail a été résilié par le locataire pour la fin de l’année. Depuis plusieurs mois, le locataire ne verse plus les loyers. Il semble qu’il n’ait plus les moyens financiers de le faire. Toutefois, le mobilier se trouvant à l’arcade a beaucoup de valeur. Puis-je demander la vente de celui-ci pour rembourser les loyers impayés? (Christine C., Genève) faire l’objet du droit de rétention. Il s’agit alors des machines, des outils et instruments ou livres indispensables à l’exercice de la profession du locataire, ainsi que des objets réservés à son usage personnel. Le droit de rétention garanti le loyer que le locataire est tenu de verser, mais également les frais accessoires, tel que le chauffage, l’eau chaude ou les autres prestations prévues dans le contrat de bail. La jurisprudence a précisé que ce droit pouvait également s’exercer pour garantir le paiement des indemnités pour occupation illicite lorsque le bail avait été résilié par l’une ou l’autre des parties. Il peut également garantir les frais de poursuite, les frais d’exercice du droit de rétention et les intérêts moratoires.

Procédure à suivre Le droit de rétention ne peut être exercé par le propriétaire que lorsque le locataire a cessé de verser régulièrement son loyer.

• Le mobilier du magasin, une garantie pour le bailleur.

Le bailleur peut l’exercer aussitôt qu’il constate du retard. Il devra alors s’adresser à l’Office des poursuites pour demander une prise d’inventaire. C’est à partir de la date de cette demande que seront calculées les périodes pour lesquelles le droit de rétention peut s’exercer. Un officier se rendra ensuite chez le locataire, après qu’il aura

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e Code des obligations accorde au bailleur de locaux commerciaux un droit de gage, appelé droit de rétention, sur les meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui servent soit à l’aménagement, soit à l’usage de ceux-ci. Ce droit de rétention sert à garantir le loyer de l’année écoulée et du semestre courant. En relation avec ce droit de rétention, la plupart des baux commerciaux stipulent que le locataire s’engage à meubler suffisamment les lieux et à les maintenir meublés durant toute la durée du bail. Les objets concernés sont, en particulier, le mobilier, les machines, l’équipement du locataire et les marchandises qui garnissent l’objet loué. La jurisprudence a même admis que ce droit de rétention pouvait également porter sur le mazout se trouvant dans la citerne. Les meubles considérés comme insaisissables selon les règles de la poursuite pour dette et faillite ne peuvent en revanche pas

été préalablement averti, afin de procéder à ladite prise d’inventaire. Le fonctionnaire devra mentionner sur l’inventaire autant de meubles que cela paraîtra nécessaire pour garantir la prétention du bailleur. Si des objets appartenant à des tiers se trouvent dans les locaux, ils seront mentionnés au procès-verbal et le locataire sera tenu de signaler

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• CGI CONSEILS

notifié au locataire, qui pourra y faire opposition. Si tel est le cas, le bailleur devra requérir du juge la mainlevée de l’opposition. Il devra alors démontrer qu’il est au bénéfice d’un titre valant reconnaissance de dette, ce qui est en principe le cas lorsqu’un contrat de bail a été signé. Une fois la mainlevée de l’opposition prononcée par les autorités judiciaires ou si le locataire n’a pas fait opposition à la poursuite, l’Office procèdera à la vente des meubles inventoriés, dont le pro-

Brèves

qu’ils ne lui appartiennent pas. Le bailleur sera alors informé par l’Office des poursuites de la revendication des tiers et sera invité à se déterminer. En cas de litige sur les biens revendiqués, la question de la propriété de ces objets devra être tranchée par un juge. Le locataire peut s’opposer à la prise d’inventaire en s’acquittant du loyer dû ou en fournissant des sûretés à concurrence des prétentions du bailleur. Le droit de rétention s’exercera alors sur lesdites sûretés. Le procès-verbal de la prise d’inventaire sera transmis au bailleur par l’Office des poursuites, qui lui accordera un délai de 10 jours pour intenter une poursuite en réalisation de gage. Au travers de cette poursuite, le bailleur ne pourra réclamer que les montants qui ont justifié la prise d’inventaire et qui sont échus le jour de la réquisition de poursuite. Par la suite, un commandement de payer sera

duit servira à couvrir la créance du bailleur, soit les loyers et autres frais impayés. Si le locataire semble décidé à déménager sans en avertir le bailleur, ce dernier peut requérir l’assistance de la force publique pour empêcher un tel déménagement. Le locataire sera alors contraint de laisser autant de meubles qu’il en faut pour garantir la créance du bailleur. L’Office des poursuites devra procéder à une prise d’inventaire immédiatement après l’in-

Les Rendez-vous de la fiscalité immobilière 2013 Les Rendez-vous de la fiscalité immobilière 2013 auront lieu le jeudi 6 décembre 2013, de 8h45 à 12h15, à l’Auditorium UBS Acacias, Genève. Ce séminaire, organisé conjointement avec le Département de droit administratif et fiscal de la Faculté de droit de l’Université de Genève, vous offre une mise à jour de vos connaissances en matière de fiscalité immobilière. Il est animé par des orateurs spécialisés, sous la présidence de Me Xavier Oberson, professeur de droit fiscal à l’Université de Genève, avocat. Il est destiné à tous ceux qui, à titre professionnel, sont amenés à s’intéresser au domaine de la fiscalité immobilière. Renseignements complémentaires et inscriptions: www.cgiconseils.ch (rubrique cours & séminaires/rendez-vous de la fiscalité).

tervention de la force publique. Si cette intervention arrive trop tard et que le locataire a d’ores et déjà déménagé, le bailleur peut faire réintégrer les objets, avec l’assistance de la force publique, dans les 10 jours qui suivent leur déplacement. Ainsi, il semble indiqué, dans votre cas, de requérir au plus vite de l’Office des poursuites une prise d’inventaire. Pour ce faire, un formulaire est disponible sur le site internet dudit Office. ■ CGI Conseils

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CE QU’IL FAUT SAVOIR...

Sur le loyer de logements créés dans les combles

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La nouvelle jurisprudence sur les loyers autorisés en cas de création de logements Avocat au Barreau de Genève dans les combles d’un immeuble a déjà fait couler beaucoup d’encre, notamment dans ces colonnes. Dans deux arrêts rendus cette année, la Cour de justice a en effet jugé que le loyer de logements créés dans les combles devait tenir compte des loyers maximaux autorisés par la Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LDTR), soit une fourchette située entre Fr. 2536.- et Fr. 3405.-/pièce/par an. La Cour a ainsi modifié sa jurisprudence antérieure, selon laquelle l’investissement consenti par le propriétaire pour créer ces logements pouvait être entièrement rentabilisé selon la méthode de calcul prévue par la LDTR, sans que le «plafond» de loyer susmentionné n’intervienne pour limiter ce rendement.

es effets de cette jurisprudence, contestable à bien des égards, notamment sous l’angle de l’intérêt public de la construction de logements, sont importants. En lisant attentivement les arrêts en question, l’on s’aperçoit toutefois que le nouveau régime qui en découle comporte des échappatoires qui en atténuent le caractère pénalisant. La Cour a rappelé, tout d’abord, que la LDTR permettait exceptionnellement de dépasser la «fourchette» des loyers rappe-

lée ci-dessus lorsque la surface brute des pièces était importante (art. 9, al. 4 LDTR). C’est également le cas lorsque des mesures sont prises pour économiser l’énergie (art. 9, al. 6). Plus intéressants sont les développements de la Cour sur l’application de la règle qui veut que le «plafond» LDTR puisse être dépassé si des «circonstances particulières» le justifient, «soit si la protection du patrimoine génère des coûts supplémentaires» (art. 9, al. 5 LDTR). La

Cour s’exprime en ces termes: «Contrairement à la surface brute (des pièces), dont la loi précise qu’elle ne peut qu’exceptionnellement justifier un dépassement de loyer (…), la notion de ‘circonstances particulières’ de l’art. 9 al. 5 LDTR ne contient pas de mention semblable. Bien que l’usage du mot ‘soit’ à l’art. 9 al. 5 LDTR plaide en général en faveur de l’exhaustivité des motifs énumérés à sa suite, cette disposition doit être interprétée comme ne visant pas exclusi-

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vement les coûts générés par la protection du patrimoine, sous peine de conduire à des restrictions trop sévères à la garantie de la propriété et à la liberté économique des propriétaires». Dans l’un des cas que la Cour avait à juger, elle a estimé que la taille des pièces (séjour de 29 m2 et salle à manger de 22 m2) pouvait justifier un dépassement du loyer maximum LDTR. Elle a également considéré que le «coût accru notoirement lié à la création d’un appartement

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dans les combles» était une circonstance particulière au sens de l’article 9 alinéa 5 LDTR.

Pratique maintenue? Reste à savoir comment l’autorité compétente va appliquer la nouvelle jurisprudence. Il semble que, pour l’instant, elle n’envisage pas de modifier sa pratique, avec le risque que de futures autorisations d’aménager des logements dans les combles fixent leurs loyers à des niveaux qui seront attaqués par l’Asloca avec de bonnes chances de succès. Qu’en sera-t-il des logements créés en surélévation? Là aussi, l’autorité n’entend pas modifier sa pratique, considérant que la nouvelle jurisprudence ne concerne que les aménagements de combles. C’est un pari risqué, dans la mesure où, dans son dernier arrêt, la Cour de jus-

• Les logements dans les combles sous la loupe...

tice mentionne, à titre d’exemple de situations où des loyers dépassant nettement la «fourchette» des loyers maximum LDTR avaient été autorisés, le cas de loyers fixés pour des lo-

gements créés à l’occasion de la surélévation d’un immeuble. La voie à suivre consiste certainement à identifier, dans les nouveaux projets de création de logements dans les combles ou en

surélévation, les coûts spécifiques liés à de telles opérations. Ceux-ci pourront, à teneur de la récente jurisprudence de la Cour et pour autant que celle-ci soit confirmée sur ce point, être admis pour dépasser le plafond des loyers LDTR. Il importera également de veiller à justifier soigneusement chaque poste de dépense. Un effet collatéral de cette jurisprudence, dès lors que l’on se réfère à un loyer à la pièce, sera probablement de voir surgir des projets de logements dans les combles et en surélévation avec des pièces plus petites, donc plus nombreuses, permettant ainsi d’optimiser l’état locatif. Enfin, paradoxalement, certains pourraient choisir de créer des logements en PPE, dont les prix, en l’état actuel de la pratique du Département, ne font pas l’objet d’un contrôle. Au grand dam de l’Asloca…n

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• v i t i c u lt u r e

n Au 16e «Mondial des pinots»

un vin genevois gagne la «Grande médaille d’or» le vin suisse cultive le goût du succès! Sur les 1359 vins provenant de 23 pays qui ont été présentés lors de la 16e édition du «Mondial des pinots», organisée cet été à Sierre par vinea, les vignerons helvétiques se classent tout en haut de l’affiche, en remportant 6 médailles «Grand or» sur 7, et 93 médailles d’or sur 124. un palmarès où l’on relève, parmi les meilleurs compétiteurs, un couple de viticulteurs passionnés genevois, Kristèle et Nicolas cadoux, exploitants depuis 1997 et installés dans un beau coin de la champagne genevoise. - Sous le haut patronage de l’Organisation internationale de la Vigne, du Vin OIV et de l’Union suisse des œnologues U.S.O.E., l’Ancolie, AOC, Genève, 2010, votre pinot gris liquoreux du Domaine des Graves vient de remporter une médaille «Grand or», ainsi que le Prix du pinot gris qui récompense la plus haute note des pinots gris dégustés. Nicolas Cadoux, vous faites la fierté des viticulteurs genevois? - Disons que nous sommes très heureux et très fiers d’avoir remporté cette victoire, qui met en lumière le travail de la vigne genevoise. - L’Ancolie, qu’a-t-il de si particulier?

- L’Ancolie est un vin à base de pinot gris et de type liquoreux. Il est de couleur ambrée jaune or vif. C’est un vin mûr, au nez fin, à base de senteurs de raisin de Corinthe et de fruits exotiques. La douceur relevée par l’acidité combine le parfait équilibre et procure une sensation de moelleux et d’onctuosité agréable. Il est l’un de nos millésimes «coup de cœur». - Est-ce la raison pour laquelle vous vous êtes présentés à ce concours? - Avec ma épouse, voilà quelques années que nous n’avions pas participé à un concours international. Nous sommes des perfectionnistes, nous préfé-

• Nicolas cadoux, vainqueur du meilleur pointage dans la catégorie pinot gris (à droite), et Paolo Basso, meilleur sommelier du monde 2013.

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tite demoiselle d’Avusy, Noir Combe, chaque vin a sa propre identité. C’est une manière pour nous de finaliser le produit en beauté. n Diana Fertikh Domaine des Graves, Kristèle et Nicolas cadoux, 56, route de Forestal 1285 – Athenaz – tél.: 022 756 28 81

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n AS.DZ. Architecture SA

Une expérience faite d’écoute L’Atelier d’architectes AS.DZ. est le fruit d’une rencontre: celle d’Athanase Spitsas et Dominique Zanghi, deux architectes indépendants opérant depuis plus de vingt-cinq ans sur l’ensemble du territoire genevois. Leur force? Une écoute empreinte d’humilité, au service des clients tout au long du parcours des mandats confiés.

epuis quand existe l’Atelier d’architectes AS.DZ.? La question désarçonnerait presque les fondateurs Athanase Spitsas et Dominique Zanghi, tant leur collaboration semble avoir toujours été. Jusque-là, les deux indépendants œuvraient, chacun de leur côté, au sein de bureaux différents. Il n’en reste pas moins que leurs routes professionnelles se croisent régulièrement. Le courant passe tant et si bien qu’Athanase propose, un jour, à Dominique de faire équipe. «Nous étions destinés à travailler ensemble! Notre collaboration a résisté, jusque-là, à l’épreuve du temps!», souligne Dominique. C’est donc le 1er avril 1999 qu’est créée l’entreprise AS.DZ. Architecture SA. Les initiales des noms et prénoms des deux amis s’imposent d’elles-mêmes pour ONUART baptiser l’espace. Très progres- • Rénovation de la salle XX du Conseil des Droits de l’Homme, réalisée en association sivement, les mandats se sui- avec le bureau B+S et Estava Arquitectura. (Plafond réalisé par l’artiste Miquel Barcelò). vent, émanant notamment de clients privés et des autorités cantonales et ser un style particulier», explique Dominique. sont associés. «Notre objectif est de pouvoir Et de poursuivre. «Notre souci de la qualité un jour leur confier définitivement l’Atelier, communales genevoises. architecturale est néanmoins omniprésent». afin de pérenniser ce dernier», souligne Cette écoute perdure tout au long des projets. Athanase. Et de poursuivre: «La jeune géRigueur et créativité Pour Athanase et Dominique, il est essentiel nération amène un regard nouveau via des De fil en aiguille, la notoriété des deux ar- de se remettre en question et de s’adapter parcours différents. Nous avons bénéficié chitectes va grandissant. Les activités s’ar- aux contraintes, qu’elles soient financières, d’une formation tout autre». Une formation ticulent principalement autour des projets techniques ou même conceptuelles. Le mot qui faisait la part belle à l’étude des modèles de construction de logements avec quelques d’ordre? Se mettre au service des besoins du et à la recherche par le dessin. «Aujourd’hui, réalisations particulières. Et Athanase de ci- mandant. «De plus en plus, au cours d’une l’usage de l’informatique est-il un interméter, à titre d’exemples la construction d’un réalisation, les interventions d’autres spécia- diaire qui aide ou qui freine la production très grand immeuble administratif et de loge- listes sont multiples. Nous nous retrouvons architecturale?», se questionnent les deux ments à Lausanne, la participation à l’édifica- souvent dans une position de chef d’or- architectes. A leurs yeux, le crayon permet tion de la crèche des Services Industriels de chestre, sans trop d’ampleur de direction», un lien plus direct entre ce que l’on imagine la Ville de Vernier, la ligne de tram du TCOB reconnaît Dominique. Mais le jeu en vaut la et ce que l’on aimerait construire. Une ap(tronçon Ville de Genève) ou encore la Salle chandelle. Lorsque les clients expriment leur proche qui a largement fait ses preuves et XX de l’ONU, requérant un savoir-faire pointu. satisfaction, la récompense est totale! qui n’est pas près de s’arrêter, au vu des nombreux projets en cours de l’Atelier. n

Une écoute de qualité

Se voir confier des mandats aussi diversifiés n’est pas le fruit du hasard. «Notre spécificité est d’être particulièrement attentifs aux objectifs du maître de l’ouvrage, plutôt qu’impo-

C comme crayon et continuité Pour ce faire, Athanase et Dominique sont entourés d’une équipe de 25 collaborateurs. Depuis plus d’une année, quatre jeunes architectes et une collaboratrice administrative TOUT L’IMMOBILIER • NO 701 • 25 NOvEMBRE 2013

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 701 • 25 NOvEMBRE 2013

• lE pROjET dE lA SEMAInE

n A deux pas de la frontière

«Arborescence» va fleurir chez Voltaire le chantier devrait s’ouvrir en février prochain: les acquéreurs des 27 appartements de standing, à la qualité et aux finitions suisses mais au prix particulièrement doux, des trois petits immeubles de domaine «Arborescence» à Ferney-Voltaire, vont bientôt pouvoir goûter aux avantages d’une situation calme et sûre, d’un confort irréprochable et de coûts incomparables avec ceux du marché genevois, à deux minutes à peine.

ette fameuse comparaison, les concepteurs du projet «Arborescence» le pilote Gaultier d’Espinay St-Luc (AV Partner SA) et le commercialisateur Philippe Büschi (IMRO SA), n’ont pas hésité à la réaliser: si l’on ramène la surface française au mètre carré PPE calculé selon les normes genevoises, la différence de prix est de quelque 50%. De quoi faire sérieusement réfléchir, quand on sait en outre que les interlocuteurs de vente sont basés à Genève, que les frais de notaire et les exigences de fonds propres sont moins élevés en France, et que le riant village de Ferney-Voltaire se trouve relié à Genève par les TPG (bus et tram de Meyrin).

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Qualité sans concession En outre, le prix au mètre carré proposé, soit moins de 4500 francs suisses, comprend des atouts particulièrement attrayants: cuisine entièrement équipée, matériaux de haut de gamme, cave et cave à vins, immeubles élégants sis en un parc sécurisé (portail contrôlé par caméras reliées à une société de surveillance, vidéophones, etc.), extérieurs arborisés conçus par le paysagiste renommé Architectes du paysage, projet de prises à recharge rapide pour voitures électriques en extérieur en partenariat avec Nissan (il y en a déjà une au sous-sol de chaque immeuble, à cet effet): on n’a lésiné sur aucun poste, afin d’offrir un véritable produit conjuguant

• la cuisine équipée est comprise dans le prix!

qualité suisse et tarifs français. A noter que le domaine «Arborescence» offrira les premiers logements ferneysiens conformes à la norme française RT 2012, proche du standard Minergie. Il reste encore quelques apparte-

ments à vendre, sans doute pas pour longtemps. La commercialisation se fait en Suisse, chez IMRO SA. A n’en pas douter, «Arborescence» a de quoi faire passer à l’acte ceux qui croient au Grand Genève et cherchent

TOUT l’IMMOBIlIER • nO 701 • 25 nOVEMBRE 2013

une opportunité d’accession à la propriété abordable, dans un cadre de vie harmonieux. n François Berset Renseignements: IMRO SA Genève, Tél.: 022 849 88 89, E-Mail: vente@imro.ch.

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L’éducation est-elle une religion? Lancement du Centre de recherches de l’école de santé… soirée des lauréats de la Fondation Latsis… débat matinal sur les drones à la Maison de la Paix… face-à-face entre artistes et politiques au Théâtre de Poche… gourou des sciences virtuelles parlant à Uni-Mail… et même défense de la religion chez Solidarités: on va voir en action - dans ces six cas – la vérité révélée par le savoir «scientifique»… même et surtout quand elle se formule à coups d’équations.

u podium, la patronne de la Recherche à la Haute Ecole de santé est formelle: la qualité de la recherche n’est pas affaire d’individu, mais d’ouverture… sur les tables de la même salle, la bonne revue des Hautes écoles - «Hémisphères» - dit à peu près l’inverse, sous le titre parlant «Recherche: quand l’union ne fait plus la force», qui s’en prend aux «incantations» de la politique scientifique. Qu’importe la substance, pourvu qu’on ait l’étiquette… «scientifique» est dans notre société le mot le plus usé… abusé… désabusé: à une récente journée de l’Hôpital, le programme avait deux volets… un «colloque scientifique», puis une «conférence publique»… tout ce qui n’est pas public étant – chez les chercheurs - «scientifique», c’est leur théorème premier. Facile d’avoir des vérités scientifiques quand on peut choisir sa réalité: dans une salle à la Maison de la Paix – nom qui pousse au cliché - le public venu écouter un débat pointu est contre les drones à deux contre un; mais quand on demande qui a jamais parlé à un fabricant, seuls quatre (sur cent) disent

avoir visité un salon d’armement: pas curieux, les experts en pacifisme.

Qu’apprendre quand on sait tout? Bien moins curieux, en tout cas, que Bernard Wicht – un émule de Machiavel et de… Braudel – venu au Château de Penthes le même jour, pour présenter un livre plein de bonnes questions, aussi sur guerres et paix: «Europe Mad Max demain» (aux Editions Favre). On peut toutefois trouver encore moins curieux: le gratin de mandarins rassemblés la veille à Uni-Dufour par l’amour de leur Fondation Latsis: le père Yannis Latsis avait certes du mérite, mais doit-on taire que la dynastie Latsis soit au cœur d’un grand scandale de Grèce (voir l’article «The Mall Athens» dans Wikipedia, et celui sur Yannis, basé sur l’équation «argent + mécénat = influence»; et aussi corporateresponsibility.ch)? Et si les gens qui font tomber l’argent du ciel étaient, au fond, des artistes: à la veille des élections, la Genève culturelle a invité les candidats au Théâtre de Poche: «Chaque franc

investi dans l’art en crée trois… un rapport du Grand-Théâtre l’a prouvé»; équation que brandit un acteur enflammé… bref, pour abolir la misère, suffit d’ouvrir des opéras en Afrique. Même précaires, les artistes savent défendre leur fonds de commerce… on croyait qu’un vrai savant comme Joël de Rosnay – étoile de la Cité des sciences et d’un film d’Alain Resnais (et encore champion de surf) – serait moins clanique; mais à une soirée de l’Uni, il s’est accroché à la crête de la vague: un auditeur doutant de l’équation «numérique = avenir radieux» et proposant «= docteurs chômeurs», Rosnay a demandé au technicien d’effacer du film la seconde équation. Pour fuir la pensée unique de nos élites scientifiques ou artistiques, je suis allé un soir me réfugier au Café Gavroche, où l’on parlait de Marx face aux religions. Mal m’en a pris: au nom d’une pensée ouverte, l’orateur et écrivain Pierre Tevanian (lié à lmsi.net) n’a pas lâché le public avant que son homélie ait tué tout doute dans les têtes. Je me suis enfui tant qu’il m’en restait un… germé d’un autre auteur - réac mais ami

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d’August Bebel - pour qui l’essence du socialisme zélotifique tenait en l’équation «L’erreur, c’est les autres»… et qui concluait donc, à une époque où Lénine n’était qu’enfant, par une autre équation: «L’idéal de tout socialiste est Mahomet».

Primaire ou simpliste On verra une autre fois les équations de la Semaine mondiale de l’entreprenariat qui a été fêtée aussi à Genève cette semaine, et où l’OMPi a mis son bon grain de sel; mais la rengaine «l’esprit d’entreprise, c’est (surtout) l’éthique des affaires» se trompe de variables… les créateurs sont plutôt des sourds, comme Edison ou Beethoven. La boucle est bouclée et nous ramène à cette équation en chaîne qu’on nous a mise en boucle depuis quelque temps, à gauche et à droite, au travail et à l’école… évoquée il y a deux numéros: études = savoirs = mérite = salaire = pays boom. Bigre, si c’est quatre fois faux, nulle autre équation ne peut plus nous donner de direction… encore moins, de directeur. n Boris Engelson

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