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Commence à mieux comprendre l’action parfois étonnante de M. Fabius. Lorsqu’on voit (BFM TV, 10.04.14) où il situe Cuba...

découvre dans la publication «L’Oeil de la photographie» (mars 14) cette déclaration du directeur du Musée de l’Elysée à Lausanne:

Jean Nouvel est peut-être mégalomane au MAH à Genève, mais 22 000 km2 au cœur de Lausanne, c’est vraiment la folie des grandeurs!

imagine que les dirigeants anglais parlent de plus en plus mal le français (France24, 22.03.14):

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Une activité «un peu sportive» L’immobilier de rapport s’est avéré «un peu sportif» ces derniers temps, a constaté Philippe Sormani lors du 9e «CIFI Real Estate Investment Lunch». Globalement, 2013 aura été une bonne année, mais l’avenir s’annonce pavé de nombreux obstacles. Quant à la prétendue «bulle» immobilière qui agite Berne depuis quelques années, elle n’existe toujours pas.

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ésamorçant d’emblée la sempiternelle ritournelle autour de l’existence d’une «bulle» immobilière en Suisse, le patron du CIFI (Centre d’information et de formation immobilières) a comparé l’évolution des prix nominaux des immeubles à celle de leurs prix en francs constants. Or il s’avère que les prix actuels se situent très nettement au-dessous des pics touchés lors de la dernière crise immobilière, qui avait démarré au début des années 90. Alors qu’en termes réels, ces prix ont augmenté de 21% de- • Evolution du prix nominal/réel. puis 1987, ils ont reculé de 18% en francs constants. Conclusion: surer l’évolution des prix, le CIFI il reste, théoriquement, une cer- calcule chaque trimestre le SWX taine marge de hausse, du moins Real Estate Price Index, un indice pour le segment des immeubles basé sur les données provenant détenus en direct par des ins- de transactions effectivement titutionnels tels que les caisses réalisées. Or en 2013, cet indice de pension, les assureurs ou les a encore augmenté de 5,5% (contre 4,8% en 2012). Cette fonds immobiliers. évolution est en ligne avec celle du CIFI Swiss Property BenchPrix en hausse mark, qui regroupe les données Pour autant, tout ne va pas pour de près de 10 000 immeubles le mieux dans la meilleure des représentant une valeur de marrentabilités possibles. Lorsque ché de plus de 136 milliards de les prix augmentent plus rapi- francs, soit la référence la plus dement que les loyers, le ren- représentative pour les invesdement des immeubles diminue: tisseurs institutionnels suisses. c’est la rançon de la gloire, ironi- En effet, en 2013, la valeur des sait Philippe Sormani. Pour me- immeubles de ce portefeuille

de référence a également progressé de 3,1% (contre 2,7% en 2012). En Suisse romande, la progression n’a été supérieure à cette moyenne que dans les cantons de Vaud (+4,1%) et de Genève (+3,9%). A titre de comparaison, elle s’est établie à 3,4% dans le canton de Zurich et a culminé à 4,3% dans celui de Zoug. Par type d’immeubles, c’est le segment mixte qui a connu l’évolution la plus remarquable, avec une progression de valeur de 1,4%, portant sa moyenne à +4,7%. Même s’ils donnent une tendance générale, tous ces chiffres sont à considérer avec

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précaution, tant l’évaluation immobilière est un art difficile. Selon les calculs du CIFI, les progressions de valeur varient fortement selon les institutionnels concernés: en 2013, elles vont de 2,1% pour les caisses de pension à 3,9% pour les assureurs, en passant par 2,7% pour les fonds de placement. Et, plus intéressant encore, alors que pour les assureurs et les caisses de pension, 80% de la progression résultent des évaluations des experts, pour les fonds de placement, la revalorisation des immeubles due aux investissements en représente les 40%. Ces derniers devraient donc en

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• Evolution des valeurs 2013.

principe présenter un potentiel de réévaluation des loyers plus élevé que leurs pairs.

Déceptions côté loyers Mais que s’est-il passé au niveau des loyers en 2013? En moyenne, l’état locatif est resté stable à 246 CHF/m2, la baisse enregistrée dans le commercial étant compensée par la hausse

• Evolution des cash-flows nets 2013

survenue dans les immeubles mixtes. A 321 francs/m2, Genève est le canton le plus cher, et s’il est en ligne avec Zurich pour ce qui concerne le résidentiel (env. 220 CHF/m2), il se situe nettement au-dessus pour le commercial, où le m2 se loue aux alentours des 500 francs (contre 350 francs à Zurich). Comme le souligne Philippe Sormani: «Le commercial est certes beaucoup plus attractif que le résidentiel à

Genève et Zurich; toute la difficulté viendra lorsqu’il s’agira de relouer» (rappelons que l’état locatif reflète la somme des loyers figurant dans les baux actuels). Or, en moyenne, les loyers non réalisés en 2013 se sont élevés à 5,1% de l’état locatif, en hausse de 1,2% par rapport à 2012. Et s’ils sont restés plutôt stables dans le résidentiel (à 2,8%), ils ont en revanche nettement augmenté dans le mixte (+2,1%) et

le commercial (+1,7%). L’arrivée sur le marché de nouvelles constructions ne pourra qu’aggraver cette tendance. Enfin, côté entretien et investissements, lesquels représentent 75% des dépenses, la tendance est également à la hausse, à 57,80 francs/m2. Mais la situation varie fortement selon les endroits. Comme le souligne Philippe Sormani, «dans le canton de Vaud, où il existe encore •

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des terrains à bâtir, la tendance est à préférer construire du neuf plutôt que de procéder à de l’assainissement. A Genève, les investissements sont au plus bas, dans la mesure où les dépenses encourues ne peuvent pas être reportées sur les locataires».

Un cashflow toujours agréable Au final, qu’en a- • Caisses de pension, fonds immobiliers et assurances. t-il été de la rentabilité? Mesurée à l’aide des immeubles traduit donc une d’une correction de valeur des cash-flows nets (NCF) des im- augmentation des risques sur le prix de l’immobilier. Je ne sais meubles du CIFI Swiss Property marché immobilier. Si l’on ajoute pas quand elle interviendra, mais Benchmark, celle-ci s’est éta- à cela l’accroissement de l’in- la pression est là», concluait blie à 3,7%, en recul de 0,2% certitude résultant de la votation Philippe Sormani. A quoi d’éterpar rapport à 2012. Cette di- du 9 février et le durcissement nels optimistes rétorquent que vergence entre l’évolution des de la réglementation, tous ces les investisseurs institutionnels NCF et celle des valeurs des éléments sont «avant-coureurs voyant dans l’immobilier de rap-

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port un actif permettant de dégager des cash-flows réguliers, ils se contenteront d’un petit 3,7%, un pourcentage toujours bien supérieur à celui du rendement des obligations de la Confédération! ■ Véronique Bühlmann

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La maison du tartare fait table pleine La spécialiste genevoise du tartare ne connaît pas la crise. monique ambrosio, dont la réputation n’est plus à faire, fait table pleine, midi et soir, avec sa table d’hôte, puisqu’il faut compter un délai d’attente de 16 semaines pour obtenir une place à la maison du tartare! «Quand j’ai commencé en octobre 2010, explique-t-elle, le délai de réservation était de deux à trois semaines. aujourd’hui, il est passé à quatre mois!».

100 mètres du sol, au dernier étage de la plus haute tour de Genève (tour du lignon), Monique ambrosio vous reçoit chez elle autour de sa table élégante et fleurie. tandis que vos papilles se délectent de ses tartares raffinés, vos yeux ne sont pas en reste, jouissant d’une vue exceptionnelle sur les méandres du rhône et le sud du canton de Genève.

La Maison du Tartare: toute une histoire la Maison du tartare, c’est toute une histoire, un décor aussi. on y va pour la délicatesse des plats, l’environnement exceptionnel, la discrétion du lieu, et pour la bouillonnante patronne, un puits de créativité culinaire et d’anecdotes cocasses. «la Maison du tartare est née d’une boutade, raconte Monique. c’était lors de la fête de clôture de l’auberge de la Mairie. un habitué, qui goûtait trois fois par semaine à • monique ambrosio, reine du tartare.

toute convivialité, des tartares concoctés avec des produits du terroir et de saison, assaisonnés à l’humeur créative et pétulante de la patronne. «de l’entrée au dessert, en passant par les boissons, tout est prévu à l’avance». explique Monique. a moins d’une exception liée à une allergie, Monique réserve les surprises des entrées et des desserts à ses hôtes, lesquels choisissent uniquement le plat principal, parmi une trentaine de sortes de tartares de poisson et de viande. la table de Monique est aussi appréciée pour des déjeuners ou des dîners d’affaires. «c’est souvent l’occasion de surprendre ses clients ou un membre de sa direction et de partager un dîner en toute discrétion, loin des regards indiscrets et des bruits dérangeant d’un restaurant». relève-t-elle.

en entrée, un tartare de bison pour le plat (choisi par ses hôtes) et un tartare d’ananas pimenté avec une boule de glace chocolat en dessert. pour chaque plat, Monique travaille ses ingrédients. «Je varie souvent, explique-telle, car ce qui compte c’est la créativité et l’intuition!». comme toute bonne cuisinière qui se respecte, elle aime les défis. Fantaisie, créativité, vivacité d’esprit et organisation font sa fortune, en dehors de son mari, François et son fils Vincent, qui font les «cobayes» – comme elle dit - quelquefois. Mais, il y a pire comme job, quand on sait que, depuis quelques jours, un tartare de chocolat est en gestation dans la tête de Monique! n

La table de Monique

Qu’est-ce qu’on mange ce soir?

a la Maison du tartare, on laisse libre cours à la cuisinière et à ses inspirations. loin du stress et du bruit d’un restaurant traditionnel, un même repas est pris autour de la salle à manger familiale. on déguste, en

Quand nous l’avons interviewée, Monique concoctait, pour 10 personnes, une verrine d’asperges avec curry et lait de coco pour la mise en bouche, un tartare de truite fumée et pommes vertes sur un lit d’algues

réservation de 4 à 10 personnes tél.: 022 970 14 12 ou 079 416 27 76 www.lamaisondutartare.com La maison du tartare, table d’hôte 5, avenue du Lignon – 1219 Le Lignon

• a déguster, parmi les spécialités de monique: crème d’asperges au curry, lait de coco et sa burrata crémeuse.

mes tartares, a lancé: «et où est-ce qu’on va les manger, tes tartares, à présent?». Sous l’œil rond, un peu désolé de la patronne, il a ajouté: «t’as qu’à les faire chez toi!». et l’idée a germé dans l’esprit fertile de Monique...

toUt L’immoBiLier • no 720 • 28 avriL 2014

Laura Maxwell

La maison du tartare reçoit en toute saison, le midi et le soir ainsi que le dimanche de 12h00 à 15h00 et de 19h00 à 23h00. selon le concept de la table d’hôte et, avec l’accord des participants, la table peut être partagée.

• LE PROJET DE LA SEMAINE

■ Inauguration au Grand-Lancy

La Coopérative «Le Verger de Champlong-Marbriers» crée 38 logements

L’

inauguration d’un nouvel immeuble au GrandLancy, à proximité de l’Institut Florimont, semble en effet conforter cette tendance. Situé en pleine zone résidentielle et de développement de la couronne suburbaine genevoise, cet immeuble, avec ses deux entrées distinctes, qui comprend 38 logements de 3, 4, 5, et 6 pièces, subventionnés HM-LUP, a été réalisé dans le cadre d’un Plan localisé de quartier (PLQ), lui-même issu

BUCHET

Les coopératives d'habitation seraient-elles réellement une solution pour favoriser la construction de nouveaux immeubles locatifs en ville de Genève et dans le canton? Il y a quelques semaines, dans nos colonnes, nous avions parlé des projets des huit coopératives sélectionnées par la commune de Meyrin pour la construction de son écoquartier des Vergers. Plus récemment (voir Tout l'Immobilier No 717, du 31 mars 2014), c'était la Coopérative Rhône-Arve Jonction qui fêtait le bouquet de chantier de ses deux immeubles situés au Rond-Point de la Jonction et à la rue des Falaises. Et aujourd’hui, c’est à nouveau Lancy qui tient la vedette…

• De gauche à droite, Marco Sabbadini (Estravaganza SA), Antonio Hodgers, conseiller d’Etat en charge du DALE, Lise Moret (Régie du Rhône SA), François Lance, maire de Lancy, et Enrique Ortiz, président de la Coopérative «Le Verger de Champlong-Marbriers».

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• Un bâtiment qui fait honneur à ce nouveau quartier.

• des terrasses spacieuses en alternance avec des balcons intimistes.

du Plan directeur de quartier «Les Marbriers» de la commune de Lancy. Les subventions permettent l’acquisition de parts sociales afin de devenir membre de la Société coopérative et de pouvoir accéder à la location d’un logement, dont les plus grands, destinés aux familles, ont une superficie de 98 m2, pour un loyer inférieur à 2000 francs. Pour Enrique Ortiz, président de la Coopérative d’habitation «Le Verger de ChamplongMarbriers», «cette inauguration marque l’aboutissement avec

du Rhône, en charge de sa gestion. La majorité des appartements se composent de 5-pièces traversants est-ouest aux espaces généreux, dotés de parois modulables et de portes coulissantes. En alternance selon les sept niveaux, des 3-pièces et des 4-pièces duplex complètent l’offre de logements. L’accent a aussi été mis sur l’aspect multifonctionnel des appartements, en regroupant la cuisine et les locaux sanitaires autour d’un noyau technique unique. Cette option rationnelle a permis de subs-

succès d’un projet lancé en 2010 dans le but de réaliser un immeuble certifié Minergie, édifié sur un terrain en droit de superficie», comme il a été rappelé en présence du conseiller d’Etat Antonio Hodgers, en charge du Département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (DALE).

Philosophie du projet Conçu par le cabinet d’architectes Estravaganza SA et Michel Mayer, le projet a été piloté par la Régie

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tantielles économies, sans pénaliser la qualité des logements. Enfin, les deux façades où alternent balcons intimistes et terrasses spacieuses sont mises en évidence, grâce à l’installation de stores de couleurs sur chaque logement. «Une initiative comme celleci prouve qu’il est possible de construire des logements sociaux de qualité pour des personnes à faibles revenus», a souligné Antonio Hodgers lors de l’inauguration. n Jean-Pierre Buchet

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Est-il encore possible d’acheter un bien immobilier en toute sécurité? En tant que propriétaire, la perte de son revenu peut rapidement entraîner des difficultés financières avec un cortège de mauvaises nouvelles, dont l’impossibilité de régler ses échéances hypothécaires notamment, quelquefois la perte de son logement, sans parler des différents aspects sociaux et psychologiques de la situation.

our éviter ces risques, la société Asset Security Management (ASM), spécialiste en financement et solutions hypothécaires, offre une garantie aux personnes salariées et indépendantes grâce à l’hypothèque solution garant, une nouvelle prestation exclusive en Suisse. Cette nouvelle génération de garantie hypothécaire répond au besoin grandissant de stabilité et de garantie dans la période économique actuelle et fait déjà recette auprès des ins-

titutions bancaires et des futurs propriétaires. Nous avons rencontré Christophe Maleplate, fondateur d’ASM en 2011, qui nous a expliqué le pourquoi et le comment de cette garantie hypothécaire. «Cette solution de financement a l’avantage de compenser les pertes de revenus en cas de chômage ou d’incapacité de gains, explique-t-il. Elle permet au propriétaire d’un bien immobilier de continuer à remplir ses obligations financières, en

conservant son logement et sa qualité de vie». «Depuis le 1er juillet 2013, les conditions des prêts hypothécaires des institutions bancaires et des assurances se sont renforcées. Aujourd’hui, les banques pourraient même se lancer dans la révision des prêts hypothécaires déjà accordés. Ces conditions rendent la recherche et le montage d’un dossier de financement extrêmement délicat», relève Christophe Maleplate. En effet, l’Association suisse des

banquiers a édicté sa propre réglementation concernant les exigences minimales en matière de financement hypothécaire. Ces nouvelles directives sont reconnues par l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) et constituent un standard minimal de prudence. Elles prévoient une part minimale de 10% de fonds propres ne provenant pas des avoirs du 2e pilier. Les fonds propres représentent 20% du prix d’achat, dont seuls 10% requis pour le fi-

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et motivés à finaliser leur achat», explique notre interlocuteur. En contrepartie d’une petite prime mensuelle, cette garantie hypothécaire permet de rassurer les propriétaires, mais aussi et surtout l’organe qui finance le bien. La garantie en cas de décès ou de perte de gain est délivrée avec un contrat hypothécaire.

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institutions bancaires et compagnies d’assurances, lesquelles vont estimer le cas selon leurs critères. En général, un délai de dix jours est nécessaire pour une synthèse des propositions des banques et des compagnies d’assurances. En dehors de la négociation du meilleur taux d’intérêt et des habituelles prestations fournies, comme l’optimisation fiscale et le conseil en matière d’assurances, ASM offre un soutien unique en identifiant les besoins réels des futurs propriétaires, comme le rappelle Christophe Maleplate, qui possède une large expérience dans les assurances et le secteur immobilier: «L’avenir est incertain et le logement est un capital. Il est donc impératif de le protéger et de miser sur des opérations immobilières très sécurisées». ■ Laura Maxwell Christophe Maleplate Managing Partner & Founder Eric Lecoulter – Managing Partner Tél.: 022 807 21 52 info@asmanagement www.asmanagement.ch

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Les pénalités de sortie d’un er prêt hypothécaire (1 volet) Lors de la résiliation anticipée d’un prêt hypothécaire à taux fixe avant échéance, l’établissement financier fera valoir une indemnité. Cette pénalité est souvent importante, suivant la durée résiduelle du prêt et les taux en vigueur sur le marché lors de la rupture du contrat. Il est également à noter que certaines banques n’acceptent la résiliation anticipée qu’en cas de vente du bien, même si le débiteur est prêt à verser une pénalité. Aussi, certains établissements offrent des taux variables ou Libor faisant l’objet d’un contrat cadre de 1, 3 ou 5 ans, dont la résiliation est également sujette à indemnité.

ans tous les cas, la pénalité peut se calculer ou se facturer de plusieurs façons. Prenons un exemple: • Taux client, fixé pour une durée de 10 ans (du 1er mars 2006 au 28 février 2016): 3,85%. • Taux de refinancement de la banque au moment de la réservation: 2,50%. • Marge de la banque sur l’entier de la durée du taux fixe: 1,35%.

Imaginons que le «taux client» soit cassé au 28 février 2014, date à laquelle le prêt est remboursé à la banque. Cette dernière, toujours engagée de son côté, dispose maintenant du montant du remboursement. Cette somme va être placée sur le marché des capitaux (type de placement en CHF et sans risque) pour la durée restante sur le contrat de base, soit du 28

février 2014 au 28 février 2016. Rendement sur le marché des capitaux pour la durée restante: 0,25%. Différence pour la banque: A) Sur son taux de refinancement (2,50% – 0,25%): 2,25 % (perte pour la banque). B) Sur le taux client (3,85% – 2,50%): 1,35 % (manque à gagner). Total perte + manque à gagner

(3,85% - 0,25%): 3,60% (différence totale). Dans la plupart des cas, l’institution financière facturera les taux A+B, soit une indemnité de 3,60% calculée sur le montant du prêt hypothécaire, multiplié par la durée restante en jours. Cela couvre la perte de la créancière, ainsi que le manque à gagner, répercuté sur l’ensemble de la durée du crédit (sous toute

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L’établissement financier pourrait se contenter de l’option A, soit une indemnité permettant

de couvrir la perte qu’il réalise. Mais en procédant ainsi, le prêteur perd le profit sur la durée

résiduelle. Tout ceci reste bien entendu à la libre appréciation de l’établissement financier et dépendra de la relation globale du client. Ceci expliqué, il est important de préciser que la pénalité de dénonciation d’un taux fixe, facturée par l’organe financier, est déductible fiscalement. Les intérêts débiteurs déductibles et le montant de la pénalité ne doivent pas dépasser le montant qui correspond au rendement des valeurs mobilières et immobilières, augmenté de CHF 50 000.-. Dans notre prochaine chronique, nous reviendrons sur la pénalité de sortie d’un prêt hypothécaire et évoquerons les possibilités offertes avant d’en arriver à une telle extrémité. n

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TOUT L’IMMOBILIER • NO 720 • 28 avRIL 2014

• DOSSIER

■ Vous êtes assujetti à l’impôt français sur la fortune?

Comment rendre vraiment utile votre contribution fiscale Tout l’Immobilier a publié dans sa dernière édition (No 719, du 14 avril 2014) un article sur le Fonds Proclero, lancé par les prêtres de la Communauté Saint-Martin. Comme annoncé, nous publions ici l’analyse de l’éminent avocat fiscaliste Lionel Devic (photo), associé du Cabinet Delsol à Paris, expliquant comment le détenteur (par exemple suisse) d’un bien en France, et à ce titre soumis à l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune), peut choisir, dans une large mesure, à qui donner son argent: le percepteur ou une œuvre comme Saint-Martin, par exemple.

’année 2007 a donné à certains organismes un avantage comparatif en matière de collecte de dons: ils peuvent faire bénéficier ceux de leurs donateurs qui sont assujettis à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) d’une réduction de cet impôt à hauteur de 75% du montant de leur don1. Cette mesure concerne tant les personnes physiques domiciliées en France que les résidents fiscaux suisses assujettis à l’ISF en raison de leurs biens situés en France. En effet, pour mémoire, sont assujetties à cet impôt les personnes physiques fiscalement domiciliées en Suisse, mais qui disposent de biens situés en France, c’est-à-dire de biens meubles corporels ayant une assiette matérielle en France, de biens immeubles et droits réels

immobiliers possédés directement ou indirectement en France (via une SCI, par exemple), de créances sur un débiteur établi en France et de valeurs mobilières émises par l’Etat français ou une personnes morale ayant son siège en France. Le seuil d’imposition est fixé à 1 300 000 €. Ainsi, les personnes dont le patrimoine net taxable au 1er janvier de l’année est égal ou inférieur à ce montant ne sont pas soumises à l’ISF. Quant aux autres, elles sont alors assujetties à l’ISF selon un taux qui varie (de 0,50% à 1,50%) en fonction de la valeur nette taxable du patrimoine (le barème s’applique dès 800 000 € de valeur nette taxable). Le Code général des impôts permet donc à ces assujettis, suisses notamment, de diminuer, voire de supprimer tota-

lement, l’impôt dû au moyen, notamment, de dons consentis à certains types d’organismes.

1. Qui peut recevoir un don déductible de l’ISF? Ainsi, un dispositif permet aux redevables de l’ISF d’imputer sur leur cotisation, dans une limite annuelle de 50 000 €2, 75% du montant des dons effectués au profit des différents organismes français suivants: - les établissements de recherche ou d’enseignement supérieur ou d’enseignement artistique, publics ou privés, d’intérêt général, à but non lucratif (par exemple, l’établissement d’enseignement supérieur Ecole de théologie et de la Communauté Saint Martin3). Conformément à sa doctrine en

la matière, l’Administration rappelle que la condition de l’intérêt général est satisfaite si l’activité qu’exerce l’établissement n’est pas lucrative, si la gestion de ce dernier est désintéressée et s’il ne fonctionne pas au profit d’un cercle restreint de personnes. - les fondations reconnues d’utilité publique: il doit s’agir de fondations ayant une activité d’intérêt général (au sens précité) à caractère philanthropique, éducatif, scientifique, social, humanitaire, sportif, familial, culturel, ou concourant à la mise en valeur du patrimoine artistique, notamment à travers les souscriptions ouvertes pour financer l’achat d’objets ou d’œuvres d’art destinés à rejoindre les collections d’un musée de France accessibles au public, à la défense de l’environnement naturel ou à la diffusion de la culture, de la lan-

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gue et des connaissances scientifiques françaises; - certains organismes agissant dans le domaine de l’insertion (entreprises d’insertion, associations intermédiaires, ateliers et chantiers d’insertion, entreprises adaptées, groupements d’employeurs); - les fondations universitaires et les fondations partenariales; - les associations reconnues d’utilité publique ayant pour objet le financement et l’accompagnement de la création et de la reprise d’entreprises.

S’agissant des dons de titres, il convient d’attirer l’attention sur le fait que le gain net (plus-value) correspondant à la différence entre la valeur des titres retenue pour la détermination de la réduction d’ISF (cf. ci-après) et leur valeur d’acquisition est imposée à l’impôt sur le revenu, lors du don4. Enfin, il faut également noter que les dons consentis dans le cadre de ce mécanisme de réduction d’ISF sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit5.

2. En quoi doit consister le don?

3. A quelles dates prendre en compte les dons?

La réduction d’impôt ne s’applique qu’aux dons en numéraire et aux dons en pleine propriété de titres de sociétés admis aux négociations (c’est-à-dire cotés) sur un marché règlementé français ou étranger.

En principe, les dons pris en compte pour la réduction d’ISF sont ceux effectués entre la date limite de dépôt de la déclaration de l’année précédant celle de l’imposition et la date limite de dépôt de la déclaration de l’an-

née d’imposition. Pour une année d’imposition N, sont donc retenus les dons effectués du 16 juin N-1 au 15 juin N. Pour les dons en numéraire, la date du don à retenir est celle de la mise à disposition des fonds au profit de l’organisme bénéficiaire, c’est-à-dire la date de la remise des espèces ou la date de la remise du chèque lorsque celle-ci est effectuée directement au donataire, même s’il ne le porte pas immédiatement au crédit de son compte bancaire, ou la date de réception de la lettre par le donataire si le chèque est adressé par courrier, ou encore la date de l’inscription de la somme au crédit du compte du donataire (lorsque le don est effectué par virement, prélèvement ou carte bancaire). L’Administration précise qu’en pratique, il est admis que la date du don à retenir soit, comme en matière d’impôt sur le revenu,

celle figurant sur le reçu délivré par l’organisme bénéficiaire. Quant aux dons de titres de sociétés, la date à retenir est celle du transfert de propriété juridique des titres, c’est-à-dire la date de la signature de l’acte constatant le don des titres lorsque le don est constaté par un acte authentique ou sous seing privé, ou la date du transfert des titres du compte du donateur à celui du donataire en l’absence d’acte constatant le don (don manuel). Toutefois, au titre de l’ISF 2014, la situation des non-résidents fiscaux français au regard des délais de déclaration en matière d’ISF devrait être la suivante: - Les non-résidents ayant un patrimoine net taxable français supérieur à 1,3 M€ et inférieur à 2,750 M€ et disposant de revenus de source française (ce qui les amènera à souscrire une déclaration de revenus n°2042) •

Dominique Aebi ébénisterie – François Aebi ébénisterie-menuiserie – AF Agencement SA – AFP Küchen AG, Cuisines Piatti – Allain SA – Alpina Bois SA – AS Bois Sàrl – Associés successeurs des Ateliers Casaï SA – Barro & Cie SA – Béchaz SA – Christian Bonaldi SABois Bonvard SA – Gérald Bosonnet, Ricardo Parente successeur – Casto Sàrl – Pascal Carluy Agencements SA – CG Cuisines & Bains SA – Luc Chavaz – Christo SA – Pierre Crettol SA Menuiserie-agencement – Dasta Charpentes Bois SA – DD Charpente Menuiserie Sàrl – Degaudenzi & Cie – Deprez menuiserie Sàrl – Philippe Ding ébénisterie – Ducrest Sàrl - Duret SA – François Erbeia Menuiserie – EVM Menuiserie Sàrl – FA menuiserie-ébénisterie SA – J.Farina SA – René Favre, Christophe Favre, successeur – Fazio & Cie Jean-Louis Fazio successeur – Guy Fracheboud SA – R.Fragnière SA – Galli Décoration SA – Garin-Davet & Cie SA – Louis Geneve SA – Antonio Geremia – Grizzebene Sàrl Ebénisterie – A.Gros, Fils Andres successeur – Hitpold SA – HTS-Home Tech Service SA – René Jemmely Sàrl – HK-Agencement Rémy Ketterer – Albert Leroux – Ebénisterie Luthi SA – Mag Atelier de menuiserie Sàrl – Marti & Lutz – Pro, Entreprise Sociale Privée – Norba SA – J.W.Y Niffeler, Décoration – Luigi Papa – Perroud Laurent – Marziale Pologruto, Menuiserie-ébénisterie – Prodi Cuisines Küchen SA, succ. de Genève – Racines Carrées, Bruno de Giuli – Rajic ébénisterie-menuiserie – Rodriguez & Alvarez – Georges Rousset SA – Antonio Sergi Menuisier-ébéniste – Sol Pinto – Tek Cuisines SA – UMS Services Sàrl

TOUT L’IMMOBILIER • NO 720 • 28 AvRIL 2014

devront simplement indiquer, sur leur déclaration de revenus n°2042, le montant à la fois de leur patrimoine brut et de leur patrimoine net taxable; la date limite de dépôt de la déclaration de revenus des non-résidents est fixée au 30 juin pour les résidents d’Europe (attention, ce délai peut varier selon que la déclaration de revenus est faite par Internet ou non). - Les non-résidents ayant un patrimoine net taxable français supérieur à 1,3 M€ et inférieur à 2,750 M€, mais ne disposant pas de revenus de source française (et qui n’auront donc pas à souscrire une déclaration de revenus n°2042). devront souscrire une déclaration complète d’ISF sur l’imprimé n°2725; la date limite de dépôt de la déclaration de revenus des non-résidents est fixée au 30 juin pour les résidents d’Europe. - Les non-résidents ayant un patrimoine net taxable français supérieur à 2,750 M€ doivent souscrire une déclaration complète d’ISF sur l’imprimé n°2725; la date limite de dépôt de cette déclaration est fixée au 15 juillet pour les contribuables domiciliés dans la principauté de Monaco ou dans un autre pays d’Europe, au 31 août pour les autres pays. Les contribuables suisses doivent donc, en pratique, effectuer leur don soit avant le 30 juin, soit avant le 15 juillet.

4. Quelles valeurs prendre en compte? Pour le calcul de la réduction d’ISF, il convient de prendre en compte le montant du don reçu. Lorsque le don porte sur des titres de sociétés, l’assiette de la réduction d’impôt est constituée par le cours moyen de Bourse au jour de la transmission; ce cours est constitué par la moyenne du cours le plus haut et du cours le plus bas de la séance au jour de la transmission à titre gratuit ou, à défaut, par le seul cours mentionné s’il n’y a eu qu’un cours. Mais à titre de règle pratique, il est admis de retenir le dernier cours connu du titre, c’est-à-dire

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• Propriétaires d’un bien en France: donnerez-vous votre argent à une bonne œuvre ou aux impôts?

le cours de clôture de la veille du jour du transfert juridique des titres.

5. Concilier la réduction ISF et la réduction d’impôt sur le revenu (IRPP) Lorsque le don relève à la fois du champ d’application de la réduction d’ISF et de la réduction d’IR, le redevable peut décider d’affecter la totalité du don soit à la réduction d’IRPP, soit à la réduction d’ISF, soit aux deux impôts. La fraction du versement qui donne lieu à la réduction d’ISF ne peut toutefois donner lieu à la réduction d’IRPP. Mais dans l’hypothèse où le versement éligible au bénéfice de la réduction d’ISF ne peut être intégralement utilisé par suite de l’effet du plafonnement du montant de la réduction, la fraction de ce versement non utilisée est éligible au bénéfice de la réduction d’IRPP.

6. Quel justificatif? Le contribuable doit être en mesure de produire un reçu fiscal que lui adresse l’organisme bénéficiaire du don. Ce reçu doit être conforme à un modèle établi par l’Administration fiscale.

7. Ce que dit la Convention fiscale franco-suisse Les règles relatives à l’ISF sont fixées par l’article 24 de la convention franco-suisse.

L’article 24 énumère d’abord dans ses paragraphes 1 et 2, les biens qui sont imposables dans l’État de leur situation. A cette catégorie appartiennent les biens immobiliers tels qu’ils sont définis au paragraphe 2 de l’article 6 de la Convention, ainsi que les biens mobiliers faisant partie de l’actif d’un établissement stable d’une entreprise ou constitutifs d’une base fixe servant à l’exercice d’une profession libérale. Les navires et aéronefs exploités en trafic international et les bateaux servant à la navigation intérieure, ainsi que les biens autres que les biens immobiliers affectés à leur exploitation, ne sont imposables que dans l’État où se trouve le siège de la direction effective de l’entreprise. Mais les biens immobiliers afférents à l’exploitation de ces navires, aéronefs et bateaux sont imposables dans l’État où ils sont situés, conformément à la règle indiquée au paragraphe 1er dudit article. Les participations à des entreprises constituées sous forme de sociétés autres que des sociétés de capitaux ou à responsabilité limitée sont imposables dans l’État contractant où ces entreprises ont un établissement stable. Les meubles meublants sont imposables dans l’État contractant où se trouve l’habitation à laquelle ils sont affectés, les biens mobiliers grevés d’usufruit ne le sont que dans l’État dont l’usufruitier est un résident. Enfin, pour ce qui est des élé-

TOUT L’IMMOBILIER • NO 720 • 28 avRIL 2014

ments de la fortune autres que ceux, énumérés ci-avant, le paragraphe 7 de l’article 24 prévoit qu’ils ne sont imposables que dans l’État contractant dont la personne à qui ils appartiennent est résidente. S’agissant de la méthode d’élimination de la double imposition en matière de fortune, il convient de distinguer selon que le contribuable concerné est résident français ou résident suisse. S’il est résident suisse, est alors appliquée la méthode de l’exonération (art. 25, B). Ainsi, un résident suisse qui dispose d’une fortune imposable en France selon les dispositions conventionnelles n’est pas imposable en Suisse à raison de ces biens. Il est toutefois prévu que l’exonération ne s’applique pour certains éléments de fortune qu’après justification de l’imposition en France de ces éléments de fortune. Sont visés par cette mesure les titres de sociétés à prépondérance immobilière en France. n Lionel Devic Avocat Associé Cabinet Delsol Avocats – Paris 1. Cf. article 885-0 V bis A du Code général des impôts, issue du III de l’article 16 de la loi n° 2007-1223 du 21 août 2007 en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat. 2. 45 000 € si le contribuable a également investi au capital de petites et moyennes entreprises dans le cadre d’un autre mécanisme de réduction d’ISF. Le don déductible au titre de l’ISF peut donc être, au maximum, de 66 666 €. 3. Voir article de Tout l’Immobilier No 719, p. 8. 4. Selon les règles prévues aux articles 150-0 A du Code général des impôts 5. Article 757 C du Code général des impôts.

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Le marché des immeubles à Genève mérite une analyse nuancée Comme souvent, les transactions immobilières doivent être analysées avec discernement selon l’emplacement et le type de bien dans notre canton.

oncernant la vente d’immeubles résidentiels et commerciaux à Genève, le nombre de transactions a baissé ces dernières années, avec 142 ventes d’immeubles en 2013, soit environ deux fois moins de transactions qu’en 2007, alors que la valeur de ces ventes a peu changé et se situe à environ 1,5 milliard de CHF par an. Le prix moyen par transaction est continuellement monté pour faire suite d’une part à l’augmentation de l’état locatif de ces biens, mais surtout • Une analyse nuancée est indispensable. à la baisse de rendements bruts escomptés de la de bureaux dans le centre et part des investisseurs nationaux dans la périphérie, jusqu’à près et internationaux. Le marché de 2% aujourd’hui. Ce constat présente toujours une forte de- exercera inévitablement une mande, mais peu d’offres. pression baissière sur l’état loLes investisseurs internationaux, catif de ces biens et donc une qui peuvent acheter unique- perte de valeur. Pour ce qui est ment des biens commerciaux, des immeubles industriels et intègrent également la force artisanaux, aussi ouverts aux du franc suisse et sont prêts investisseurs étrangers, le secà acheter, dans l’hyper centre teur demeure intéressant. Les de la ville de Genève, avec des prix devraient rester stables et rendements bruts jusqu’à 3%. garantir des rendements bruts Néanmoins, depuis 2011, on ob- entre 5,5% et 7%. serve une rapide augmentation Le segment des immeubles rédu taux de vacance des surfaces sidentiels reste très attractif, car

la demande en appartements à louer reste soutenue, même si certains acteurs pensent que le marché, avec les lois de régulation des loyers à Genève, comparativement à Zurich ou Berne par exemple, est plus compliqué à gérer. Ce type d’actifs, situé dans les grandes agglomérations, reste très recherché par les investisseurs suisses comme les fonds de pension ou les fonds immobiliers, qui disposent de beaucoup de fonds propres. Les transactions se réalisent, suivant l’état et la situation de

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QUArTIer Des BAsTIons QUArTIer Des BAsTIons Dans un quartier prestigieux de Genève, beaux Dans un quartier prestigieux de Genève, beaux bureaux de 490m2 au rez-de-chaussée et 1er bureaux de 250m2 au 2e étage avec possibilité étage avec possibilité de louer 1 dépôt au sous- de louer 1 dépôt au sous-sol en sus. Disponible 1er octobre 2014. sol en sus. Disponible 1er octobre 2014. Loyer CHF 680.-/m2/an + charges Loyer CHF 680.-/m2/an + charges

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Ça coule de source Depuis un ou deux ans, on parle «mooc» à tout bout de champ, dans les Universités: «massive open online course»… bref, l’apprentissage en ligne, même si c’est «bien plus que ça» (voir par exemple emoocs2014. eu, eduhub.ch, openeducationeuropa.eu, go-lab-project.eu, ocean-flots.org, coorpacademy.com, franceuniversite-numerique.fr, openuniversity.edu, cnam.fr, cned.fr, udemy.com, learnrev.com; «Bilan» du 5 février et France Inter le 7 novembre). Pourquoi ce brusque réveil, alors que les moyens techniques sont vieux comme le Web, et même comme la radio?

«J

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e sème à tout vent» fut la devise du plus célèbre des éditeurs: un esprit fertile a-t-il besoin de graines, de limon, de soleil et d’eau, tout comme un champ? En tout cas, pas d’un déluge; or le Web nous a noyés de savoir: n’est-il pas en soi un «massif cours ouvert en ligne»… si massif qu’on ne sait plus où est l’avant et l’arrière, ni le haut et le bas? En y ajoutant dix mille sources d’enseignement supérieur • Pêche scientifique et miraculeuse: la première est bien sèche (dont mille en Europe: voir eua.be), ne va-t-on pas faire alors des 9999 Universités leines à bord. En comparaison tuer jusqu’à la dernière pousse, aux «moocs» de second choix, des médias qui ont pris l’eau, les bateaux académiques sont enet emporter tous les ponts? A quand le premier aura gagné? core à l’abri de la concurrence moins que «l’enseignement su«massive» du Web: ils vendent périeur» veuille à propos mon- Retrouver la pêche des billets pour le mont Ararat trer le haut… cacher le bas… en ligne des diplômes d’Etat, voire pour le oublier le derrière pour aller de l’avant. C’est sans doute ainsi On dira que si le Déluge noie le Paradis. Mais d’audacieux entrequ’on voit les choses depuis le blé, on peut pêcher le poisson, preneurs construisent des tours Ciel (voir ciel.unige.ch). Mais les et c’est ainsi que les médias encore plus hautes (comme en dieux ne sont pas partageurs… – tels Jonas se prenant pour Inde, l’humble Sardar Patel vise il n’en reste qu’un à la fin: que Noé – ont voulu hisser des ba- plus haut que le royal Taj Mahal): toUt l’emPloI & FormatIoN • No 631 • 28 avrIl 2014

Telefonica, l’opérateur télécom d’Espagne, est en train de coloniser en ligne l’Amérique Latine (telefonicalearningservices.com). Mais à l’inverse de Wikipedia, ce savoir en ligne n’est pas tout à fait «collaboratif», et reste donc un peu «élitiste»: le mot fétiche de Patrick Aebischer (epfl.ch) est «branding», alors que Célya Gruson-Daniel (hackyourphd. org) craint que les moocs soient au service du prestige. Coursera (.org) a beau être une société commerciale, elle fédère surtout des Universités (dont l’Unige et l’EPFL), plus la Banque Mondiale, la National Geographic Society, et seuls deux ou trois musées et aucune bibliothèque (pourtant tous deux jadis, grandes écoles du dimanche), plus un curieux Exploratorium. Graham Holdings Company – fleuron des médias il y a peu: «Newsweek» et le «Post» - s’est diversifiée dans la formation en ligne.

La science est-elle canon? Mais on peut faire tous les tours de passe-passe qu’on veut, les

«moocs» sont pris entre deux dangers, la «laroussisation» et la «penguinisation». Voyons les choses sous trois angles: les sciences dures, les molles, et la médecine… sinon les arts. Même avant le Web, on trouvait nombre de manuels de chimie ou de maths (par exemple) en librairie; et même des exercices corrigés. Mais, en gros, c’était le même cours… style pédagogique mis à part; de temps en temps, on donnait un coup de jeune, à Berkeley ou au Caltech, et ce manuel devenait la

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référence en physique, comme le Larousse, en français. A l’inverse, le monde de l’édition – de Gallimard à Penguin – est voué aux romans ou aux essais: bref, de l’art au sens large… et c’est une possible définition de l’art, même quand le sujet est «scientifique». Au cent-cinquantenaire de la Société des Arts, le jeune historien des sciences Sylvain Wenger a d’ailleurs rappelé qu’avant les «temps modernes», la science était faite par des touche-à-tout, mi-artisans, mi-commerçants.

Qui aboie et qui blatère? En clair, pour les sujets «durs», le monde académique risque bientôt de se réduire à un simple cours standard. Quant aux sujets «mous», Rousseau n’était pas plus prof que Stanley ou Hugo. Ce n’est pas sans raison que les médias relèvent du secteur privé, des télés mises à part. Reste le savoir du troisième type: «artisanal» - comme la médecine (voir ghf.globalhealthforum.net) – où le savoir-faire compte autant

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que le savoir su. Mais là aussi, on retrouve les deux impasses: pour les «best practices», un site suffit… et pour la «cuisine», on ne compte pas les grains de sel. Un «mooc» peut-il changer cette loi: aux durs les dogmes, aux mous, le doute? Le doute envers les dogmes est certes un bruit de fond… que seuls les dogmatiques prennent pour des parasites. Du big-bang ne reste qu’un bruit diffus, mais qui en dit des choses. n Boris Engelson

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un enfant, des langues en suisse, le plurilinguisme définit ses habitants autant que ses lacs et ses montagnes. apprise tôt, une autre langue aide l’enfant à voyager et à s’ouvrir aux autres.

vec ses vingt-six cantons et ses quatre langues nationales, la Suisse est une terre multiculturelle riche, mais complexe. La langue est un enjeu à la fois économique et culturel, objet de toutes les attentions éducatives. Depuis plusieurs années déjà, de nombreux cantons harmonisent leur apprentissage et désormais dès l’école primaire, les enfants apprennent deux langues étrangères, une deuxième langue nationale et l’anglais. Une immersion précoce favorise une meilleure • apprendre dès son plus jeune âge... un atout compréhension au quotidien pour les enfants. avec son voisin romand, alémanique, italien, mais assure aussi à plus et permet à l’enfant une meilleure comlong terme la cohésion nationale. En plus préhension. Pour son identité comme pour de développer ses capacités relationnelles, l’équilibre familial, avoir deux univers n’est l’enfant une fois adulte aura, grâce à ce pas un handicap, mais une chance. S’en pripasseport linguistique, des opportunités ver serait le couper en deux, lui qui est après professionnelles sur l’ensemble du terri- tout, le fruit de deux histoires. Il ressentirait plus tard un manque, celui de ne pas pouvoir toire et au-delà. communiquer avec des grands-parents, des oncles, des cousins. En Suisse, la volonté En V.O. de promotion du bilinguisme peut se heurA la maison, dans un couple mixte, les pa- ter à des freins culturels. Les francophones rents doivent s’attacher à s’exprimer chacun ressentent parfois le sentiment de «germadans sa langue maternelle. Le modèle «une nisation», quand les régions alémaniques personne, une langue», évite les confusions vont choisir le français…après l’anglais. Outout l’emploi & formation • no 631 • 28 avril 2014

vert, tolérant, le plurilinguisme suisse est un patchwork interculturel qui résiste aux vents de la mondialisation sans couleur, ni odeur.

Dès le berceau L’enfant est curieux de tout et son cerveau assimile les langues sans forcer. Avant même l’école et ses livres, il va trouver dans le jeu la motivation d’échanger avec ses petits camarades. «Cuisine, bricolage, préparation d’un spectacle, nous encourageons les enfants à pratiquer et à s’exprimer en anglais tout en s’amusant», confie Sarah Pralong, directrice de Key English School, à Genève et sur le canton de Vaud. Plus que de simples cours, l’accent est mis sur des activités qui rendent une langue vraiment vivante. Dès 3 ans, quelques heures par semaine, des parents exigeants misent sur cet apprentissage naturel pour donner à leurs enfants le goût des langues. En matière de bilinguisme, le talent n’attend pas le nombre des années. n François Jeand’Heur

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l’option musique en plus! a l’âge de 15 ans, nombreux sont les adolescents qui aspirent à mettre leur passion pour la musique au centre de leur vie. Depuis cette année, l’école mutuelle d’etudes Secondaires (meS), qui prépare au Baccalauréat international, donne aux musiciens confirmés la possibilité de choisir l’option musique. pour un avenir sans fausse note.

• le professeur de musique et artiste Sassoun arapian et son CD «Yanac». ^

sicienne dans l’âme. C’est en parfaite réponse avec l’attente de Mme Parent que la Mutuelle d’Etudes Secondaires a mis en place en septembre 2013 l’Option Musique; une matière au même coefficient que les mathématiques ou la biologie. «Cette décision était tout-à-fait cohérente à nos yeux et totalement en accord avec notre vision pédagogique», relève Michel Dubret, codirecteur. L’école a effectivement toujours mis à l’honneur la création artistique au

sens large du terme. «Nous pensons qu’un adolescent qui a la possibilité de développer sa créativité pourra inventer ses propres réponses aux défis à venir de son existence», souligne Jean-Jacques Le Testu, directeur péda• Des élèves passionnés... gogique de la MES et directeur artistique du NABAB, Notre Ate- vraie rigueur qui mène au dépassement de soi», tient à souligner Jean-Jacques Le lier Beaux-Arts des Bains. Testu. Aujourd’hui, Madame Parent se dit souLe cours de musique, lagée: «Nous sommes heureux d’avoir pu un enchantement trouver une solution pour notre fille, en L’enseignement musical est prodigué par le froid avec l’école traditionnelle. Pouvoir pianiste et artiste Sassoun Arapian. Au pro- faire de la musique à la MES de manière gramme: histoire de la musique à travers des soutenue l’a réconciliée non seulement analyses de partitions, écoutes d’œuvres avec le système scolaire, mais aussi avec anciennes et travail pratique d’apprentis- elle-même». n sage de certains éléments stylistiques caEsthet Ackermann ractéristiques de chaque époque. L’objectif de ce cours est aussi d’accompagner les Journee «porteS ouverteS» musiciens dans leur propre développement le merCreDi 14 mai 2014 artistique et leur expérience personnelle dès 14 heures du monde musical. Le professeur entend mutuelles d’etudes Secondaires également familiariser les mélomanes aux 7 bis, boulevard Carl-vogt réalités de la vie d’un artiste. Ils verront 1205 Genève notamment comment s’organise et se pré- tél.: 022 741 00 41 fax: 022 741 21 25 pare un concert. Sassoun Arapian est par- www.ecolemes.ch – info@ecolemes.ch ticulièrement bien placé pour le faire: le 3 avril dernier, l’artiste a sorti un CD intitulé naBaB: notre atelier Beaux-arts des Bains 7 bis, rue du vieux Billard – 1205 Genève «Octopus 1», aux subtiles sonorités jazz et klezmer. Côté instrument, l’élève continue de travailler avec son professeur habituel, fondée en 1976, la mutuelle d’etudes hors de l’école mais en étroite collaboration Secondaires prépare non seulement les avec Sassoun Arapian, qui veille à ce que élèves au Baccalauréat international, le travail d’interprétation corresponde aux mais aussi aux concours d’entrée des ecoles d’art. autres spécificités de critères souhaités.

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n choisissant l’option Musique au sein de la MES, ma fille a pu développer le piano bien plus qu’elle ne l’aurait fait en suivant une scolarité classique», explique Madame Parent. Cette dernière souhaitait une pédagogie différente pour sa fille Iéva, mu-

l’école: l’option Création littéraire, qui connaît un franc succès, sans oublier les voyages d’études inoubliables aux quatre coins du monde: venise, Berlin, Séville, Stockholm... les élèves de l’école, leur diplôme en poche, s’engagent résolument en Suisse dans des filières supérieures: Haute école d’art, ecole hôtelière, université entre autres, ou en optant pour un contexte largement international: etats-unis, Canada, Belgique, etc.

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