Hypothecair lenen in box 3 voor de eigen woning

De combinatie van een lage rentestand, afbouw van het aftrektarief en hoge woningwaardes maakt hypotheekrenteaftrek steeds minder voordelig. Daarom kiezen steeds meer mensen voor een lening die (deels) in box 3 valt. De meest voorkomende reden is een lagere maandlast bij aflossingsvrij lenen.

Hypothecair lenen voor de eigen woning in box 3 heeft diverse aandachtspunten. Die kunnen, afhankelijk van de situatie, zowel een voordeel als een nadeel zijn.

Aandachtspunten Toelichting lenen in box 3

Geen fiscaal keuzerecht Een schuld die aan de fiscale eisen voldoet van een ews*, kan niet ‘vrijwillig’ in box 3 worden geplaatst.

Verplaatsen lening Een bestaande ews (< 2013) naar box 3 verplaatsen is mogelijk door de ews van box 1 naar box 3 af te lossen en opnieuw op te nemen, mits géén sprake is van herfinanciering (NB: overleg met (met de nieuwe schuld rechtstreeks de bestaande ews aflossen). Een nieuwe geldverstrekker) ews kan naar box 3 door niet aan het aflossingsschema te voldoen. Niet mogelijk met NHG Op grond van Norm 5.1.4 is een niet-fiscaal aflossingsvrij leningdeel niet toegestaan. Anders gezegd: een lening mag alleen aflossingsvrij zijn, voor zover het een bestaande ews is (box 1). Pas vanaf 2031 geldt dat deze leningen in box 3 (na 30 jaar) toch NHG mogen houden.

Een NHG-leningdeel in box 3 is mogelijk voor bijvoorbeeld restschuldfinanciering of het meefinancieren van boeterente. Maar die leningdelen mogen niet aflossingsvrij worden verstrekt.

Bij aflossingsvrij: De rente voor aflossingsvrije leningen (zelfs als deze niet in box 3 vallen) is n hogere rente meestal hoger. Bereken of dit opweegt tegen de voordelen. n LTV-opslag vervalt niet Bij een aflossingsvrije lening vervallen LTV-opslagen niet vanzelf, terwijl dit bij leningen met aflossing vaak wel zo is.

Bij aflossingsvrij: Aflossingsvrij lenen verhoogt de kans op een restschuld. Niet alleen bij n risico restschuld verkoop, maar ook aan het eind van de economische looptijd van het krediet. n risico rentestijging Bij een rentestijging van 300% (zoals in 2022), stijgt ook de netto maandlast n betaalbaarheid lange 300% (in geval van een nieuwe rentevaste periode). termijn Op lange termijn moeten de lasten betaalbaar blijven, zeker als er niets wordt afgelost. Ook als de rente stijgt, de klant met pensioen gaat, en/of een ander inkomensrisico zich voordoet.

Risico geen Een geldverstrekker hoeft niet mee te werken aan verlenging. De kans dat een herfinanciering geldverstrekker weigert de lening opnieuw te financieren, is groter bij box 3 dan box 1. Zeker bij gestegen rente.

Lagere leencapaciteit Voorbeeld: inkomen van € 50.000, toetsrente van 5%. box 3

Verschil leencapaciteit box 1 en box 3 = € 54.332.

Maximaal 50% Box 3 lenen gebeurt vaak aflossingsvrij. Volgens de Gedragscode Hypothecaire aflossingsvrij Financieringen is dat leningdeel maximaal 50% van de waarde van de woning. Impact bijleenregeling Financiering in box 3 van een woning verhoogt de eigenwoningreserve. Er is immers geen ews. Bij aankoop van een volgende woning, kan daardoor mogelijk een groter deel dan gewenst niet in box 1 worden gefinancierd.

Aandachtspunten Toelichting

lenen in box 3

(Eerder) last van Voorbeeld: WOZ-waarde woning: € 500.000. bijtelling door afbouw Financiering van € 200.000 tegen 1,25%.

Wet Hillen

In box 1: geen bijtelling ewf, want rente ews > ewf. In box 3: wel bijtelling ewf, omdat er geen ews is. Die bijtelling wordt tot 2048 elk jaar hoger.

Hoog inkomen: Door de tariefmaatregel is het voordeel van renteaftrek voor inkomens in de aantrekkelijker hoogste belastingschijf laag (max 36,93%).

Impact box 3: Het forfaitair negatief rendement op schulden in box 3 (2,57%**) is meestal vanaf 2023 geen lager dan de echte rente. En ook lager dan het forfaitaire positieve rendement saldering schuld met op ‘overige bezittingen’ (6,17%), maar hoger dan op sparen (0,36%**). vermogen, nadelig voor Stel, forfaitair rendement schuld is 2,57%, dan is er per saldo 3,6% fictief vermogenden. rendement (6,17% -/- 2,57%) over gesaldeerde overige bezittingen. Geen aftrek bijkomende Financieringskosten zijn aftrekbaar in box 1, maar alleen voor zover het kosten financiering van een ews betreft. Als een woning wordt gefinancierd met een box 3-lening, zijn de financieringskosten daarover niet aftrekbaar. In de praktijk wordt vaak deels in box 1 en deels in box 3 geleend. In dat geval zijn de financieringskosten pro rata aftrekbaar.

* ews = eigenwoningschuld; * ewf = eigenwoningforfait

** definitieve forfaitaire rendementen nog onbekend (zie pagina 43)