Apartment Feasibility Study | DAA (Undergraduate Project)

KELAYAKAN PERANCANGAN

APARTEMEN Quinn Trixie Rizky Adrian 135060500111035 - G

Do

D os e n Pe ngam p u

: D r. E n g .

Herry Sa ntosa , ST ., M T.

se

n

m Pe

bi

m

bi

ng

:A

ry

d De

y

P

ra ut

o nt

T. , M ,S

T.

DAFTAR ISI DAFTAR ISI.................................................................................................................................................. i DAFTAR TABEL........................................................................................................................................ iii DAFTAR GAMBAR ................................................................................................................................... iv BAB I GAMBARAN TAPAK ..................................................................................................................... 1 1.1. Gambaran Umum ............................................................................................................................. 1 1.1.1

Kebutuhan fasilitas hunian pada kawasan Jabodetabek......................................... 1

1.1.2

Hubungan fenomena komuter dengan kebutuhan huni kota penyangga ............... 2

1.1.3

Pengembangan Mass Rapid Transit (MRT) dan dampaknya pada potensi hunian 3

1.2. Gambaran Khusus ............................................................................................................................ 4 1.2.1.

Sejarah tapak ....................................................................................................................... 4

1.2.2.

Kondisi tapak & lingkungan eksisting ................................................................................ 4

1.2.3.

Kondisi iklim & geografis .................................................................................................. 6

1.2.4.

Kondisi bangunan eksisting ................................................................................................ 8

BAB II PROGRAM UMUM ........................................................................................................................ 9 2.1 Rencana Pengembangan/Pembangunan........................................................................................... 9 2.2 Program Ruang Internal Berdasarkan Standar/Analisis................................................................. 10 2.2.1

Studi komparasi ................................................................................................................ 10

2.2.2

Aktifitas dan kebutuhan ruang .......................................................................................... 13

2.2.3

Pola aktifitas ..................................................................................................................... 14

2.2.4

Besaran ruang ................................................................................................................... 16

2.2.5

Kebutuhan kualitatif ruang ............................................................................................... 19

2.2.6

Hubungan ruang apartemen .............................................................................................. 20

2.3 Aspek Bangunan ............................................................................................................................ 21 2.3.1

Aspek tapak berdasarkan peraturan kota/kawasan............................................................ 21

2.3.2

Aspek lingkungan ............................................................................................................. 22 i

2.3.3

Aspek manajemen ............................................................................................................. 23

2.3.4

Aspek tekno ekonomi/investasi ........................................................................................ 23

2.3.5

Aspek teknis teknologi ..................................................................................................... 27

BAB III METODE DESAIN ...................................................................................................................... 36 3.1 Kerangka Pemikiran....................................................................................................................... 36 3.2 Proses Desain ................................................................................................................................. 36 3.3 Jadwal Pelaksanaan........................................................................................................................ 37 BAB IV PRODUK YANG DIHARAPKAN .............................................................................................. 38 4.1 Produk yang diharapkan ................................................................................................................ 38 LAMPIRAN................................................................................................................................................ 40 DAFTAR PUSTAKA ................................................................................................................................. 43

ii

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1 Tabel komparasi objek studi ............................................................................................. 10 Tabel 2.2 Tabel aktifitas dan kebutuhan ruang apartemen ............................................................... 13 Tabel 2.3 Tabel kebutuhan besar ruang apartemen........................................................................... 16 Tabel 2.4 Tabel kebutuhan kualitatif ruang apartemen ..................................................................... 19 Tabel 2.5 Biaya konstruksi bangunan per lantai ............................................................................... 26 Tabel 3.1 Jadwal pelaksanaan pengerjaan proses desain .................................................................. 37

iii

DAFTAR GAMBAR Gambar 1.1

Grafik permintaan dan suplai hunian di Jabodetabek ......................................................... 1

Gambar 1.2

Grafik jumlah penduduk kota Tangerang tahun 2011-2015 ............................................... 2

Gambar 1.3

Lokasi tapak dalam konteks kota ........................................................................................ 5

Gambar 1.4

Peta rencana pola ruang Kota Tangerang Selatan ............................................................... 5

Gambar 1.5

Tapak dalam kawasan Tangerang Selatan .......................................................................... 6

Gambar 1.6

Tapak dalam konteks lingkungan ....................................................................................... 6

Gambar 1.7

Kondisi tapak dari Perumahan Bukit Indah ........................................................................ 7

Gambar 1.8

Kondisi tapak dari seberang jalan ....................................................................................... 7

Gambar 1.9

Fasilitas penunjang sekitar tapak ........................................................................................ 8

Gambar 1.10 Fungsi bangunan sejenis di sekitar tapak ............................................................................ 8 Gambar 2.1

Grafik penjualan apartemen di wilayah Jabodetabek ......................................................... 9

Gambar 2.2

Denah bangunan apartemen Saladaeng One ..................................................................... 12

Gambar 2.3

Denah bangunan apartemen Paddington Heights ............................................................. 12

Gambar 2.4

Hubungan ruang makro .................................................................................................... 20

Gambar 2.5

Hubungan ruang mikro ..................................................................................................... 20

Gambar 2.6

Peta rencana detail tata ruang (RDTR) Kota Tangerang Selatan ...................................... 21

Gambar 2.7

Diangram struktur pengelolaan apartemen ....................................................................... 23

Gambar 2.8

VRV system, AC unit, dan AC Ceiling Concealed .......................................................... 27

Gambar 2.9

Pencahayaan buatan pada malam hari .............................................................................. 28

Gambar 2.10 Pemanfaatan pencahayaan alami ...................................................................................... 29 Gambar 2.11 Cara meredam kebisingan luar bangunan ......................................................................... 30 Gambar 2.12 Acoustic ceiling panel ....................................................................................................... 31 Gambar 2.13 Sistem struktur core dan rigid frame ................................................................................. 31 Gambar 2.14 Koridor dan lift pafa bangunan apartemen ....................................................................... 32 Gambar 2.15 Sistem penyediaan air bersih ............................................................................................ 33 Gambar 2.16 Sistem down feed pada bangunan ..................................................................................... 33 Gambar 2.17 Sistem pengelolaan air kotor ............................................................................................. 34 Gambar 2.18 Sistem penangkal petir ...................................................................................................... 35 Gambar 3.1

Kerangka pemikiran perencanaan apartemen ................................................................... 36

Gambar 3.2

Diagram proses desain apartemen .................................................................................... 36

iv

BAB I PENDAHULUAN

1.1 Gambaran Umum 1.1.1 Kebutuhan fasilitas hunian pada kawasan Jabodetabek Perkembangan Kota Jakarta sebagai ibukota negara tergolong cukup cepat, dimana sebuah ibukota juga merupakan suatu daya tarik yang besar bagi para calon pekerja untuk mencari pekerjaan atau kehidupan yang lebih baik. Menurut data statistik dari 5 tahun terakhir, jumlah kepadatan penduduk di Jakarta juga ikut meningkat pesat dengan kenaikan hingga 10% atau 98 ribu jiwa per tahunnya (Badan Pusat Statistik Provinsi DKI Jakarta). Hal ini tidak disambi dengan tersedianya lahan untuk tempat tinggal, sehingga harga tanah di Kota Jakarta turut melambung.

Pada hasil riset yang dilakukan oleh Cushman & Wakefield dalam Residential Snapshot H2 2016, diterangkan bahwa kebutuhan pasar residensial di wilayah Jabodetabek (Greater Jakarta) mengalami peningkatan sejumlah 3% pada 2015 menjadi 4% pada 2016. Hal ini diperjelas melalui grafik pada Gambar 1.1 dimana pertumbuhan permintaan hunian yang sempat menurun hingga kembali stabil pada tahun 2016, sedangkan pertumbuhan suplai yang terus menurun.

Gambar 1.1 Grafik permintaan dan suplai hunian di Jabodetabek.

Kota penyangga seperti Tanggerang pada akhirnya turut terkena dampak dari perkembangan pertumbuhan ekonomi ibu kota Jakarta. Menurut hasil laporan riset Cushman & Wakefield, tingkat

1

pembelian rata-rata yang dimiliki oleh Tangerang yaitu sekitar 54 unit per bulan per estate, sedangkan Bogor-Depok berada di urutan ke dua dengan 26 unit per bulan per estate.

Gambar 1.2 Grafik jumlah penduduk kota Tangerang tahun 2011-2015.

Penduduk Kota Tangerang memiliki pertumbuhan yang kian meningkat tiap tahunnya, juga dengan tingginya angka pembelian hunian memberikan gambaran akan hubungan antara daya beli penduduk terhadap kebutuhan hunian. Hal ini menandakan kondisi pasar properti di Tangerang tergolong positif sehingga menarik minat para investor properti untuk menginvestasikan propertinya di Tangerang.

1.1.2 Hubungan fenomena komuter dengan kebutuhan huni kota penyangga Pertumbuhan ekonomi melaju dengan sangat cepat pada Jakarta sehingga lapangan pekerjaan juga meningkat. Hal ini membuat Kota Jakarta membutuhkan banyak tenaga kerja dari berbagai daerah lain. Menurut Kementrian Ketenagakerjaan UMP Jakarta berada pada puncak tertinggi dari provinsi lain yaitu Rp.3.6 juta, dibandingkan dengan Jawa Barat berkisar Rp.1.5 juta, Lampung berkisar Rp.2 juta, Sumatra Utara berkisar Rp.2.1 juta, sehingga para pekerja lebih memilih untuk merantau ke Jakarta untuk mendapatkan penghasilan yang lebih baik.

Komuter adalah seseorang yang melakukan kegiatan bekerja/sekolah/kursus di luar Kabupaten/Kota tempat tinggal dan secara rutin pulang dan pergi (PP) ke tempat tinggal pada hari yang sama. yang memilih untuk bekerja di Jakarta tidak hanya menerima penghasilan yang tinggi, namun hidup di Jakarta juga mengeluarkan biaya yang tinggi pula, terutama untuk bertempat tinggal. Biaya sewa untuk kos atau apartemen di daerah Jakarta berkisar antara 1-7 juta

2

perbulannya sesuai dengan fasilitas dan lokasinya. Hal ini membuat para pekerja lebih memilih untuk tinggal di kota penyangga seperti Tangerang dan menjadi masyarakat komuter.

Fenomena komuter ini sering terjadi di kota-kota besar seperti pada wilayah Jabodetabek.

Menurut Dani Indra dari Coldwell Banker Commercial Indonesia, kota Tangerang merupakan kota terpadat di Provinsi Banten dengan 12.441 jiwa per kilometer persegi. Angka ini belum termasuk pendatang, dan rata-rata para pendatang ke Tangerang merupakan professional asing yang siap bekerja di kawasan kota. Tangerang juga memiliki Bandara Soekarno-Hatta yang menjadi akses penting baik bagi para komuter maupun professional asing. Didukung dengan data dari BPS Provinsi DKI Jakarta tahun 2014, sebanyak 1.34 juta pekerja di Jakarta bertempat tinggal di kota penyangga Bodetabek.

1.1.3 Pengembangan Mass Rapit Transit (MRT) dan dampaknya pada potensi hunian Perencanaan pengembangan Mass Rapid Transit (MRT) sudah ditetapkan akan mencapai Tangerang. Pembangunan MRT direncanakan akan selesai melakukan studi kelayakan pada 2019, dan akan dimulai pembangunan pada 2020 (KORAN SINDO, 16 Januari 2018). Hal ini tentu mempermudah para pekerja rantau yang menetap di Tangerang untuk mendapat akses lebih mudah menuju Jakarta, yang pada umumnya hanya menggunakan kendaraan pribadi ataupun commuter line (KRL).

Penduduk Tangerang yang perkiraannya hampir 50% bekerja di Jakarta dengan menggunakan KRL karena bus penghubung dari kementrian perhubungan masih minim, sehingga MRT ini adalah solusi untuk mengurangi kemacetan dari arah Tangerang ke Jakarta, begitu pun sebaliknya.

Bagi masyarakat komuter, akses yang cepat menuju ibu kota sangat dibutuhkan untuk mempersingkat perjalanan. Oleh karena itu lokasi menjadi faktor yang penting bagi para komuter dalam memilih tempat tinggalnya. Transportasi umum juga menjadi pertimbangan bagi para komuter yang tidak memiliki kendaraan, juga dibutuhkan akses yang cepat menuju fasilitasfasilitas lain seperti pusat perbelanjaan, rumah sakit, dan lain sebagainya.

3

1.2 Gambaran Khusus Berdasarkan latar belakang yang ada untuk mendukung terbangunnya bangunan komersial apartemen di Tangerang Selatan sebagai kota penyangga ini, terdapat beberapa gambaran mengenai lokasi yang akan digunakan yang meliputi sejarah, kondisi tapak, maupun kondisi iklim serta geografis.

1.2.1 Sejarah tapak Wilayah Jabodetabek (Jakarta – Bogor – Depok – Tangerang – Bekasi) memulai pengembangannya melalui Instruksi Presiden nomor 13 tahun 1976. Sejak itu, pembangunan wilayah tersebut memiliki arah yang jelas, sehingga banyak investor tenaga kerja yang tertarik.

Kota Tangerang yang saat itu masih menjadi pusat pemerintahan Kabupaten Tangerang, mengalami pertumbuhan ekonomi lebih pesat dibanding wilayah Kabupaten Tangerang di sekitarnya. Pesatnya pertumbuhan Kota Tangerang mendorong pemerintah untuk menaikkan statusnya menjadi kotamadya melalui Undang-undang Nomor 2 Tahun 1993. Keputusan memperkuat daya tarik Kota Tangerang sehingga menjadi salah satu sasaran bagi para investor untuk melakukan pembangunan dan pengembangan.

Terbukti dari dimulainya pembangunan Alam Sutera tepatnya pada tahun 1944. Proyek yang dibangun adalah sebuah kawasan terpadu di lahan seluas 800 hektar yang membentang dari Tangerang Utara hingga Tangerang Selatan. Kawasan ini merupakan area residensial beserta komersial yang dilengkapi dengan berbagai fasilitas penunjang. Pembangunan tol Jakarta-Merak pada tahun 2009 juga memberi dampak positif sehingga aksesibilitas masyarakat meningkat dan masyarakat tertarik untuk bepergian.

Lokasi tapak yang akan digunakan tepatnya berada di Jalan Raya Bukit Sarua, Ciputat, Tangerang Selatan. Letaknya yang berada di kota berkembang ini menunjang fungsi bangunan sebagai fungsi bangunan komersial.

1.2.2 Kondisi tapak & lingkungan eksisting Rencana lokasi tapak berada di Tangerang Selatan. Letaknya dekat dengan pintu jalan Tol Jakarta – Serpong yaitu 7 menit dengan menggunakan kendaraan. Serta akses menuju Jakarta memiliki waktu tempuh 40 menit. Balai Kota Tangerang Selatan menjadi landmark terdekat

4

dengan lokasi tapak (Gambar 1.2), yaitu berada pada barat daya dari kawasan tapak. Lokasi tapak juga dekat dengan stasiun sudimara dan taman kota.

Keterangan Balai Kota Tangerang Selatan Stasiun Sudimara Taman Kota 2 BSD

Gambar 1.3 Lokasi tapak dalam konteks kota.

Pada rencana tata ruang wilayah Kota Tangerang, kawasan yang akan digunakan memiliki peruntukan perumahan kepadatan tinggi (Gambar 1.4). Peruntukan tersebut sesuai dengan fungsi bangunan apartemen sebagai bangunan komersil perumahan kepadatan tinggi.

Keterangan Lokasi Tapak Kawasan Perumahan Kepadatan Tinggi Kawasan Perumahan Kepadatan Sedang

Gambar 1.4 Peta rencana pola ruang Kota Tangerang Selatan.

Posisi tapak berada di Timur Laut dari Balai Kota Tangerang Selatan. Area tersebut terletak dekat dengan akses ke Tol Jakarta – Serpong. Di kawasan ini terdapat banyak tempat makan dan sekolah yang menjadi fasilitas pendukung yang memiliki pengaruh besar bagi masyarakat sekitar.

Tapak berada pada lahan kosong berisi pepohonan dan tanaman-tanaman liar. Sisi selatan tapak berbatasan dengan Perumahan Bukit Indah, sisi timur, barat, dan utara tapak berbatasan dengan warung dan ruko. Akses utama menuju tapak ada di bagian utara tapak, yaitu Jalan Raya Bukit Sarua.

5

Ke Jakarta Ke Serpong Ke Tangerang Utara

Akses ke Tol

Gambar 1.5 Tapak dalam kawasan Tangerang Selatan.

Keterangan 

Balai Kota Tangerang Selatan Lokasi Tapak

Gambar 1.6 Tapak dalam konteks lingkungan.

1.2.3 Kondisi iklim & geografis Kota Tangerang berada pada ketinggian rata-rata 14 mdpl dengan suhu rata-rata 27.9 C. Ratarata curah hujan di kota ini adalah 147.5 mm per bulan, dan memiliki kelembaban rata-rata 72%.

6

Dilihat dari geografisnya, tapak yang akan digunakan terletak pada 106°42’52.3” Bujur Timur dan 6°19’01.6” Lintang Selatan. Tapak berjarak sejauh 25 km dari pusat Kota Tangerang, 30 km dari pusat DKI Jakarta, dan 6 km dari pusat Kota Tangerang Selatan. Kondisi topografi pada tapak relatif rata / tidak berkontur.

Gambar 1.7 Kondisi tapak dari Perumahan Bukit Indah.

Tapak merupakan lahan kosong dengan berbagai tanaman perdu dan rumput liar. Kondisi demikian menunjukkan bahwa tapak siap untuk dibangun, sehingga pekerjaan pembangunan apartemen ini akan lebih mudah (Gambar 1.7).

Kekurangan pada tapak ini adalah belum tersedianya pedestrian untuk pejalan kaki, juga belum tersedianya pembatas antara jalan raya dengan tapak (Gambar 1.8). Oleh karena itu pada akses menuju tapak harus dibangun pedestrian agar dapat memberikan faktor kenyamanan bagi para pejalan kaki maupun pengguna apartemen.

Gambar 1.8 Kondisi tapak dari seberang jalan.

7

1.2.4 Kondisi bangunan eksisting Pada sekitar tapak terdapat banyak bangunan dengan fasilitas yang dapat membantu penghuni berkeluarga mulai dari gedung pendidikan mulai dari sekolah taman kanak – kanak (TK) hingga sekolah menegah atas (SMA), gedung ibadah seperti gereja dan masjid, pasar mandiri, tempat penitipan anak (daycare), juga apotik dan rumah sakit (Gambar 1.9).

Gambar 1.9 Fasilitas penunjang sekitar tapak.

Gambar 1.10 Fungsi bangunan sejenis di sekitar tapak.

Pada sekitar tapak tidak terdapat bangunan apartemen (Gambar 1.10), namun bangunan sekitar adalah bangunan komplek perumahan sejenis townhouse. Hal ini membuat pembangunan apartemen di kawasan ini sebagai penggerak pembangunan apartemen lain di kawasan yang sama.

8

BAB II PROGRAM UMUM 2.1 Rencana Pengembangan/Pembangunan Tingkat pertumbuhan penduduk Jabodetabek terus bertambah membuat kebutuhan hunian juga ikut meningkat, namun pertumbuhan ini tidak disambi dengan pertumbuhan suplai hunian yang ikut bertambah. Dibuktikan dalam data statistik penjualan apartemen pada tahun 2015 dan 2016 (Gambar 2.1), hal ini menjadi dasar pertimbangan memilih pembangunan di kawasan Tangerang sebagai tanggapan untuk memenuhi permintaan masyarakat (project by demand).

Gambar 2.1 Grafik penjualan apartemen di wilayah Jabodetabek.

Jenis hunian yang akan dibangun merupakan apartemen karena susunannya yang vertikal akan mengurangi penggunaan lahan yang luas, sehingga sisa lahan dapat dimanfaatkan untuk pembangunan fasilitas lainnya. Juga dengan adanya fenomena komuter mempengaruhi masyarakat untuk memilih lokasi hunian, maka lokasi yang dekat dengan akses antar kota akan sangat mendukung kegiatan komuter. Pembangunan MRT yang juga sudah dipastikan akan menerus hingga ke Tangerang Selatan menjadi salah satu faktor pendukung masyarakat komuter yang tinggal di daerah ini.

9

2.2 Program Ruang Internal Berdasarkan Standar / Analisis Analisis program ruang internal dilakukan melalui studi komparasi. Objek komparasi yang digunakan ada 2 objek, dengan perbandingan 1 objek dalam negeri, dan 1 objek luar negeri.

2.2.1 Studi Komparasi Data studi komparasi ini disajikan dalam bentuk tabel agar mempermudah komparasi. Aspek yang dapat digunakan sebagai acuan studi yaitu lokasi, efisiensi lahan, jumlah parker, serta fasilitas – fasilitas yang dimiliki.

Tabel 2.1 Tabel Komparasi Objek Studi

No

1.

2.

3.

4.

5.

6.

Aspek Pembanding

Objek 1 (Saladaeng One)

Objek 2 (Paddington Heights)

Sathon, Bangkok 10120, Thailand 3.045 m2

Alam Sutera, Tangerang, Banten 9.000 m2

40 lantai

42 lantai

214 unit dengan 3 penthouse

502 unit

Parkir

3 lantai basement outdoor parking

Fasilitas

Swimming Pool Fitness Center Meeting Room Library Room Rooftop Garden

513 unit mobil 111 unit motor Swimming Pool Rooftop Garden Outdoor CafĂŠ Shuttlebus Service Auditorium Fasilitas Olahraga

Lokasi Luas Lahan Jumlah Lantai Jumlah Unit Hunian

A. Lokasi Saladaeng One (Objek 1) berlokasi di Sathon, Bangkok, Thailand, sedangkan Paddington Heights (Objek 2) berada di Tangerang. Kedua lokasi tersebut merupakan lokasi dengan kepadatan penduduk yang tinggi. Objek 1 terletak dekat dengan Lumphini Park, sedangkan Objek 2 terletak dekat dengan pegunungan dan perairan. Dilihat dari bentuk orientasi bangunannya, Objek 1 lebih mengunggulkan view ke arah Lumphini Park, sedangkan Objek 10

2 lebih menyajikan view ke arah objek buatan yaitu rooftop garden yang berada di atas atap massa podium.

Lokasi yang digunakan pada bangunan apartemen yang akan dibangun memiliki karakteristik yang mendekati Objek 2. Sehingga, view yang diunggulkan bukan ke alam namun ke kehidupan perkotaan, sehingga perlu adanya rooftop garden untuk mengakomodasi view tersebut.

B. Efisiensi Lahan Pada Objek 1 terdapat 207 unit hunian pada tapak 3.045 m2, atau 72.4 unit per 1000 m2, sedangkan Objek 2 memiliki 502 unit hunian pada tapak dengan luas 9.000 m2, atau 55.8 unit per 1000 m2. Perbedaan jumlah hunian per m2 ini tidak terlalu signifikan. Dapat terlihat bahwa kedua bangunan tersebut mementingkan banyaknya suplai hunian.

Aspek efisiensi lahan ini berhubungan dengan masalah permintaan kebutuhan suplai hunian. Bangunan apartemen yang akan dibangun nantinya direncanakan dapat mengatasi kebutuhan hunian ini dengan memanfaatkan lahan yang terbatas menjadi hunian dengan unit yang melebihi cukup.

C. Fasilitas Dilihat dari aspek fasilitasnya, kedua objek memiliki fasilitas yang hampir sama. Terdapat kolam renang, dan perpustakaan sebagai area rekreasi atau bersantai. Lalu terdapat ruang serbaguna seperti meeting room atau auditorium untuk menanggapi pekerja yang ingin mengadakan meeting atau mengadakan acara. Kedua bangunan juga memiliki rooftop garden yang menyajikan view yang berbeda.

Dari kedua objek tersebut memiliki kesamaan dalam mengaplikasikan hunian yang santai namun terkesan berkelas dan professional. Pada bangunan apartemen yang nantinya dibangun, akan diterapkan juga konsep yang sejenis yaitu santai namun tetap professional.

D. Denah Bangunan Objek 1 merupakan sebuah apartemen yang terletak di Bangkok dengan kepadatan penduduk yang tinggi. Bangunan ini mengutamakan suplai hunian yang banyak ditengah tanah yang sempit.

Objek 2 merupakan sebuah apartemen di Alam Sutera yang dibangun oleh pengembang Alam Sutera sebagai bagian dari produk kawasan. Apartemen ini mengunggulkan lokasinya yang dekat dengan berbagai fungsi pendukung seperti mall, universitas, dan gedung kantor.

Bangunan ini memiliki target pasar yang sama dengan apartemen yang akan dibangun nantinya sehingga dapat dijadikan referensi dalam program bangunan.

Pada Objek 2 terdapat beberapa pembagian ruang, yang pertama menurut ketersediaan bedroom. Dimulai dari tanpa bedroom (studio) hingga 4 bedroom. Pembagian yang kedua adalah berdasarkan tersedianya taman atau tidak. Yang terakhir adalah pembagian menurut letak unit, standar atau loft.

11

Dalam Objek 1 susunan ruang yang digunakan adalah linier dengan inti bangunan (core) di kiri bangunan. Hal ini dilakukan karena bangunannya yang mengerucut ke atas pada bagian kanan bangunan, sehingga inti bangunan tidak diletakkan pada bagian kanan bangunan.

Susunan linier seperti ini adalah susunan yang umum pada bangunan komersial seperti apartemen agar lebih efisien dalam meletakkan ruang.

Gambar 2.2 Denah bangunan apartemen Saladaeng One.

Pada Objek 2 digunakan susunan ruang hunian secara linier dengan inti bangunan (core) berada di tengah. Susunan ini merupakan susunan yang umum pada bangunan komersial seperti apartemen karena efisiensi susunannya.

Gambar 2.3 Denah bangunan apartemen Paddington Heights.

Dari kedua objek diatas yang mengutamakan jumlah unit ruang pada lahan yang terbatas, sehingga keduanya menggunakan susunan linier yang dapat memaksimalkan jumlah unit hunian terbangun.

12

2.2.2 Aktivitas dan Kebutuhan Ruang Berdasarkan data yang dikumpulkan dari hasil pengamatan dan penelitian terdahulu, maka didapatkan kebutuhan ruang untuk apartemen yang akan dibangun sebagai berikut, digolongkan berdasarkan kebutuhan primer, sekunder dan tersier (Tabel 2.2) Tabel 2.2 Tabel Aktifitas dan Kebutuhan Ruang Apartemen

Golongan Pengguna

Golongan

Apartemen

Fungsi

Primer

Fungsi Apartemen

Hunian

Pengelola

Aktifitas

Kebutuhan Ruang

Tidur

R. Tidur

Mandi & Buang Air

Kamar Mandi

Menyiapkan Makanan

Dapur/Pantry

Makan

Area Makan

Berkumpul

R. Keluarga

Menonton TV

R. Keluarga

Beribadah

-

Belajar/Bekerja

R. Kerja/Belajar

Berenang

Kolam Renang

Olahraga

Fitness Center Jogging Track

Sekunder

Pengunjung

Sekunder

Fasilitas Umum

Fasilitas Umum

Bersantai

Café/Restaurant

Belanja Kebutuhan

Mini Market

Berobat

Apotik

Berkumpul

Café/Restaurant

Rapat

Meeting Room

Menerima Tamu

Lounge

Parkir

Area Parkir

Mencari Informasi

Information Center

Menunggu

Lounge

Membeli Barang

Mini Market

Berkumpul

Café/Restaurant

Makan & Bersantai

Café/Restaurant

Rapat

Meeting Room

Beribadah

Musholla

13

Parkir

Area Parkir R. Manajer R. Admin Resepsionis

General Office

Bekerja

R. Rapat R. Staff Keuangan R. Staff Pemasaran R. Staff Perawatan

Pengelola

Tersier

Building Service

Menyiapkan Makanan

Dapur/Pantry

Menyiapkan Minuman

Dapur/Pantry

Menyimpan Barang

Gudang

Menyimpan Peralatan

R. Peralatan

Menjaga Keamanan

Pos Security R.CCTV

BAB & BAK

Kamar Mandi/WC

Ganti Pakaian

R. Ganti

Istirahat

Pantry

Parkir

Area Parkir Karyawan

2.2.3 Pola Aktifitas Berdasarkan data yang dikumpulkan dari hasil pengamatan dan penelitian terdahulu, maka didapatkan pola aktifitas yang terjadi dalam apartemen yaitu sebagai berikut: A. Pola aktifitas pengelola

14

B. Pola aktifitas pengunjung

Penghuni

C. Pola aktifitas penghuni

Tamu

Datang

Menggunakan fasilitas

Bertamu

Pulang

15

2.2.4 Besaran Ruang Tabel 2.3 Tabel Kebutuhan Besar Ruang Apartemen Jenis Ruang

Kebutuhan &

Standar Besaran

Kelompok

Kapasitas

Ruang

Nama Ruang

Sumber

Jumlah

Sirkulasi

Luas Total Besaran (m2)

Ruang

Ruang Unit Studio

Unit Hunian

112 Unit x 45 m2

5040 Unit 1 Bedroom

224 Unit x 60 m2

13440 Unit 2 Bedroom

224 Unit x 85 m2

19040 Area Swimming Pool

Fasilitas Umum

2

Kolam Renang

50 Orang

5m /orang

NAD

2

30%

650

Tempat Bilas Pria

1 orang

0.9m x 0.9m

HMC

5

30%

5.26

Tempat Bilas Wanita

1 orang

0.9m x 0.9m

HMC

5

30%

5.26

Tempat Ganti Pria

1 orang

1.56m2/orang

NAD

5

20%

10.14

Tempat Ganti Wanita

1 orang

2

1.56m /orang

NAD

5

20%

10.14

Area Berjemur

20 orang

1.25m2/orang

HMC

2

30%

65

Kloset

2

1.25m /orang

NAD

1

20%

11.3

Urinoir

2

2.25m /orang

NAD

2

20%

Wastafel

1.80m2/orang

NAD

2

20%

Kloset

2

1.25m /orang

NAD

2

20%

Wastafel

1.80m2/orang

NAD

2

20%

2 orang

5.67m2

DM

1

20%

6.9

4 orang

4.52m2/orang

ASM

1

30%

204.8

peralatan

143.36 m

5 orang

15m2

NAD

1

20%

18

20m2

NAD

1

20%

24

Lavatory Pria

Lavatory Wanita

9.7

Area Olahraga Resepsionis

1 meja 2 kursi Fitness Center

Loker Pria

Loker Loker Wanita

5 orang Loker

R. Bilas Pria

1 orang

0.9m x 0.9m

HMC

5

30%

5.26

R. Bilas Wanita

1 orang

0.9m x 0.9m

HMC

5

30%

5.26

Kloset

2

2.25m /orang

NAD

1

20%

11.30

Urinoir

1.80m2/orang

NAD

2

20%

Wastafel

1.80m2/orang

NAD

2

20%

Kloset

2

2.25m /orang

NAD

2

20%

Wastafel

1.80m2/orang

NAD

2

20%

20 orang

2m2/orang

NAD

2

30%

Lavatory Pria

Lavatory Wanita

9.7

Area Sewa Meeting Room

1 Meja Rapat

125.9

2

17m

16

Function Room

20 kursi

12.8m2

2 rak

0.8m2

-

-

ASM

1

30%

345

Area Retail 500m2

NAD

1

20%

600

3m2/orang

NAD

1

20%

21

Kloset

2.25m2/orang

NAD

1

20%

11.3

Urinoir

2

1.80m /orang

NAD

2

20%

Wastafel

1.80m2/orang

NAD

2

20%

Kloset

2

2.25m /orang

NAD

2

20%

Wastafel

1.80m2/orang

NAD

2

20%

Kasir

2 orang

5.76m2/orang

DM

2

20%

13.8

Ruang Makan

20 set meja

1.75m x 1.75m

DM

2

20%

612.4

30% ruang makan

NAD

2

20%

183.5

Mini Market

Display Gudang

Apotek

Display 5 orang

Lavatory Pria

Lavatory Wanita

9.7

Area CafĂŠ

kapasitas 4 orang 100 orang Dapur

10 orang 1 kitchen set

Storage

-

30% dapur

NAD

2

20%

55.2

Ruang Staff Kitchen

8 orang

3.5m2/orang

NAD

2

20%

67.2

Kloset

2

2.25m /orang

NAD

2

20%

22.6

Urinoir

2

1.80m /orang

NAD

4

20%

Wastafel

1.80m2/orang

NAD

4

20%

Kloset

2

2.25m /orang

NAD

4

20%

Wastafel

1.80m2/orang

NAD

4

20%

-

-

1

-

750

Lavatory Pria

Lavatory Wanita

19.4

Garden Area Rooftop garden,

ASM

lounge, cafe Area Pengelola

Pengelola Ruang Tunggu

2 orang

3m x 2.5m

HPD

1

20%

9

2

Ruang Manajer

2 orang

9.50m /orang

HPD

1

20%

22.8

Ruang Pemasaran

2 orang

7.50m2/orang

HPD

1

20%

18

Ruang Administrasi

1 orang

2

3.50m /orang

HPD

1

20%

4.2

Ruang Staff

8 orang

3.50m2/orang

HPD

1

20%

33.6

2

Ruang Arsip

-

0.18m /ruang

HPD

1

20%

21.6

Ruang Rapat

12 orang

2m2/ruang

HPD

1

20%

28.8

Pantry

-

2.75m x 3m

NAD

1

20%

11.5

2

Ruang Loker

10 orang

3m /orang

NAD

1

20%

36

Lavatory

Kloset

2.25m2/orang

NAD

4

20%

9.7

2

NAD

4

20%

1

30%

Wastafel

1.80m /orang

Area Service

Service Ruang Laundry

Mesin Cuci

65m2

TS

84.5

Area Setrika

17

Ruang Peralatan Restroom Security

10m2

10 orang 2 orang

ASM

1

20%

12

2

NAD

1

30%

26

2

5m

NAD

2

30%

13

7.5m2

NAD

1

30%

9.5

SB

1

30%

369.9

2m /orang

1 meja 2 kursi Ruang CCTV Musholla

2 orang

2

100 orang

2m /orang

100 sajadah

1.4m x 0.6m

1

4 loker

0.6m x 1.5m

1

2

Ruang Genset

2 Genset

80m

SB

1

50%

240

Ruang Trafo

1 Trafo

20m2

SB

1

50%

30

Ruang Panel

1 Panel

2

10m

SB

1

50%

15

Ruang Pembuangan

-

30m2

TS

1

30%

39

Ruang Pompa

-

2

30m

ASM

1

30%

39

Ruang Damkar

-

30m2

ASM

1

30%

39

-

2

ASM

1

30%

39

ASM

1

30%

39

Ruang Tandon Ruang STP

30m

2

-

30m

Area Parkir Penghuni Mobil

650 mobil

15m2/mobil

NAD

1

40%

13650

Motor

250 motor

1m2/motor

NAD

1

40%

350

Mobil

30 mobil

15m2/mobil

NAD

1

40%

630

NAD

1

40%

70

NAD

1

40%

420

NAD

1

40%

70

Area Parkir Pengunjung

2

Motor

50 motor

1m /motor

Mobil

20 mobil

15m2/mobil

Area Parkir Pengelola

Motor

50 motor

2

1m /motor

Jumlah Total per Area Unit Studio

5040

Unit 1 Bedroom

13440

Unit 2 Bedroom

19040

Area Swimming Pool

766.8

Area Olahraga

285.2

Area Sewa

470.9

Area Retail

642

Area Café

974.1

Garden Area

750

Area Pengelola

195.2

Area Service

994.9

Area Parkir Penghuni

14000

Area Parkir Pengunjung

700

Area Parkir Pengelola

490 TOTAL KESELURUHAN

57789.1

Keterangan : HPD (Hotel Planning and Design), NAD (Neufert Architectr’s Data), SB (Studi Banding), TS (Time Saver Standards for Building Types), ASM (Asumsi), DM (Dimensi Manusia dan Ruang Interior)

18

2.2.5 Kebutuhan Kualitatif Ruang Berikut adalah analisis kualitatif pada bangunan apartemen yang akan dibangun: Tabel 2.4 Tabel Kebutuhan Kualitatif Ruang Apartemen Ruang

Penghawaan

Pencahayaan

Alami

Buatan

Lobby & Resepsionis

-

++

Lounge

-

++

Alami

Buatan

Akustik

Visual

Keamanan

Area Penerima ++

++

++

+

+

++

++

++

+

+

+

++

++

++

++

Area Penghuni Unit Apartemen

+

++

CafĂŠ

+

++

+

++

+

++

+

Swimming Pool

++

-

++

+

-

++

+

Function Room

+

++

+

++

+

++

+

Meetin Room

-

++

+

++

++

+

++

Fitness Center

-

++

+

++

++

+

+

Apotek

-

++

+

++

++

-

++

Mini Market

-

++

+

++

++

-

++

Rooftop Garden

++

-

++

+

+

++

+

Area Pengelola R. Manajer

+

++

+

++

++

+

++

R. Administrasi

+

++

+

++

++

+

++

R. Rapat

+

++

+

++

++

+

++

R. Staff

+

++

+

++

++

+

++

R. Pemasaran

+

++

+

++

++

+

++

Pantry

-

+

-

++

+

-

-

Area Service

Gudang

-

++

-

++

-

-

++

Musholla

+

++

+

++

++

+

+

R. Peralatan

-

++

-

++

-

-

++

Security

+

++

+

++

+

-

++

R. CCTV

+

++

+

++

+

-

++

Lavatory

-

++

+

++

+

-

-

R. Ganti

-

++

+

++

+

-

-

R. MEE

-

+

-

++

-

-

++

R. Genset

-

+

-

++

-

-

++

R. Trafo

-

+

-

++

-

-

++

R. Panel

-

+

-

++

-

-

++

R. Tandon

-

+

-

++

-

-

++

R. STP

-

+

-

++

-

-

++

R. Pompa

-

+

-

++

-

-

++

Keterangan :

(-) Tidak Perlu

(+) Penting

(++) Sangat Penting

19

2.2.6 Hubungan Ruang Apartemen Hubungan ruangan makro yang digunakan sebagai berikut:

Keterangan : Public Area Private Area Member-Only Area Service Area

Gambar 2.4 Hubungan ruang makro.

Hubungan mikro yang digunakan sebagai berikut:

Gambar 2.5 Hubungan ruang mikro.

20

2.3 Aspek Bangunan 2.3.1 Aspek Tapak Berdasarkan Peraturan Kota/Kawasan Perancangan apartemen diharuskan mematuhi aturan mengenai tata guna lahan yaitu sebagai bangunan hunian komersial. Berdasarkan tata guna lahan di RDTRK Kota Tangerang Selatan Tahun 2011, tapak merupakan lahan dengan peruntukan permukiman dengan kepadatan tinggi.

Gambar 2.6 Peta Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kota Tangerang Selatan.

Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan Nomor 6 Tahun 2011 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Tahun 2011 – 2031, tapak termasuk dalam aturan: 

Struktur ruang tapak berada dalam Kecamatan Ciputat Kelurahan Serua



Rencana koefisien dasar bangunan (KDB) paling tinggi 60%



Rencana koefisien lantai bangunan (KLB) maksimal 6



Tinggi bangunan maksimum 15 lantai



Rencana koefisien dasar hijau (KDH) paling rendah 10% 21

2.3.2 Aspek Lingkungan Pembangunan apartemen ini diharapkan dapat meningkatkan citra kawasan Kecamatan Ciputat sebagai salah satu kawasan permukiman dengan kepadatan tinggi. Lingkungan di sekitar tapak terdapat cukup banyak fasilitas yang dapat mendukung fungsi bangunan ini serta dapat membantu meningkatkan citra kawasan. Berikut merupakan dampak-dampak positif bagi pembangunan sebuah apartemen disuatu daerah diantaranya: 

Meningkatkan faktor ekonomi masyarakat sekitar.



Membuka lahan pekerjaan bagi masyarakat sekitar.



Mengurangi pemukiman kumuh.



Dapat meningkatkan citra kawasan sekitar.



Jika lokasi apartemen yang dekat dengan kantor atau infrastruktur transportasi kota, penghuni akan lebih memilih berjalan kaki atau naik kendaraan umum dan mengurangi terjadinya kemacetan.

Adapun beberapa penjabaran perencanaan Apartemen: 

Lokasi Jalan Raya Bukit Serua, Kecamatan Ciputat, Kota Tangerang, Banten mudah diakses oleh masyarakat umum, karena dilalui transportasi umum dan infrastruktur transportasi kota yang terjangkau seperti jalan tol yang cukup dekat.



Dalam skala kawasan, dapat diprediksi pertumbuhan daerah akan semakin meningkat dengan adanya pembangunan apartemen ini yang meningkatakan nilai ekonomi masyarakat termasuk dalam hal peningkatan nilai harga jual tanah.



Menjadikan apartemen ini sebuah bangunan yang tinggi dan modern yang dapat meningkatkan citra kawasan.



Fasilitas-fasilitas pada bangunan dapat dijadikan lahan pekerjaan bagi masyarakat sekitar sebagai contoh menjadi bagian dari pengelola.



Memberikan retail yang sudah disediakan dengan tujuan untuk meningkatkan faktor ekonomi masyarakat.

22

2.3.3 Aspek Manajemen

Gambar 2.7 Diagram struktur pengelolaan apartemen.

2.3.4 Aspek Tekno Ekonomi/Investasi A. Data umum  Luas Tapak : 20.000 m2 

Harga Tanah / m2

: Rp. 8.000.000/ m2

(sumber: Badan Pertahanan Nasional dan harga rata-rata di Internet)



Harga Bangunan / m2 : Rp. 2.500.000/ m2 (sumber: Pengembang Apartemen Kota Tangerang dan harga rata-rata di Internet)



Dasar Bangunan Maksimal



Lantai Bangunan Maksimal : 6 x 20.000 m2

: 60% x 20.000 m2

= 12.000 m2 = 120.000 m2

 Biaya Tanah 

Biaya Tanah

: 20.000 m2 x Rp. 8.000.000/ m2 : Rp. 160.000.000.000,-

23



Biaya Notaris

: 1% x Harga Tanah : Rp. 1.600.000.000,-



Pajak

: 5% x Harga Tanah : Rp. 8.000.000.000,-



Total

: Rp. 169.600.000.000,-



Biaya Tanah/ m2

: Rp. 169.600.000.000 / 20.000 m2 : Rp. 8.480.000,- / m2

 Biaya Bangunan 

Biaya Bangunan

: Luas Lantai Bangunan x Harga Bangunan/ m2 : 120.000 m2 x Rp. 2.500.000/ m2 : Rp. 300.000.000.000,-



Perijinan Bangunan

: 20% x Rp. 300.000.000.000,: Rp. 60.000.000.000,-



Total



Biaya Bangunan/ m2 : Rp. 360.000.000.000,- / 120.000 m2

: Rp. 360.000.000.000,-

: Rp. 3.000.000,- / m2 B. Biaya tidak langsung  Biaya Perencanaan 

Arsitek

: 5% x Biaya Bangunan : 5% x Rp. 360.000.000.000,: Rp. 18.000.000.000,-



M.E.E.

: 2% x Arsitek : 5% x Rp. 18.000.000.000,: Rp. 360.000.000,24



Perkebunan

: 6% x Biaya Bangunan : 6% x Rp. 360.000.000.000,: Rp. 21.600.000.000,-



Gambar Kerja

: 10% x Arsitek : 10% x Rp. 18.000.000.000,: Rp. 1.800.000.000,-



Total

: Rp. 41.760.000.000,-

 Biaya Hukum 

Pajak

: 10% x Biaya Bangunan : 10% x Rp. 360.000.000.000,: Rp. 36.000.000.000,-



Perizinan

: Luas Lantai x Rp. 20.000 / m2 : 120.000 m2 x Rp. 20.000 / m2 : Rp. 2.400.000.000,-



Overhead

: 8% x Biaya Bangunan : 8% x Rp. 360.000.000.000,: Rp. 28.800.000.000,-



Total

: Rp. 67.200.000.000,-

 Total Biaya Tidak Langsung : Rp. 41.760.000.000,- + Rp. 67.200.000.000,: Rp. 108.960.000.000,-

25

C. Biaya langsung Biaya pembangunan untuk fungsi apartemen menurut buku Sistem Bangunan Tinggi yaitu Rp. 3.300.000,- / m2.

Tabel 2.5 Biaya Konstruksi Bangunan Per Lantai Lantai

Luas Lantai (Total

Harga Dasar (Rp)

Koefisien

Harga Total (Rp)

Luas Lantai / Jumlah Lantai) Basement 2

12.000

39.600.000.000

1,450

57.420.000.000

Basement 1

12.000

39.600.000.000

1,450

57.420.000.000

Lantai dasar

12.000

39.600.000.000

1,000

39.600.000.000

Lantai 1

6.000

19.800.000.000

1,090

21.582.000.000

Lantai 2

6.000

19.800.000.000

1,120

22.176.000.000

Lantai 3

6.000

19.800.000.000

1,135

22.473.000.000

Lantai 4

6.000

19.800.000.000

1,162

23.007.600.000

Lantai 5

6.000

19.800.000.000

1,197

23.700.600.000

Lantai 6

6.000

19.800.000.000

1,236

24.472.800.000

Lantai 7

6.000

19.800.000.000

1,265

25.047.000.000

Lantai 8

6.000

19.800.000.000

1,294

25.621.200.000

Lantai 9

6.000

19.800.000.000

1,323

26.195.400.000

Lantai 10

6.000

19.800.000.000

1,352

26.769.600.000

Lantai 11

6.000

19.800.000.000

1,381

27.343.800.000

Lantai 12

6.000

19.800.000.000

1,410

27.918.000.000

Lantai 13

6.000

19.800.000.000

1,439

28.492.200.000

Lantai 14

6.000

19.800.000.000

1,450

28.710.000.000 507.949.200.000

Total Biaya Langsung

Total Biaya Konstruksi

: Biaya Langsung + Biaya Tidak Langsung : Rp. 507.949.200.000,- + Rp. 108.960.000.000,: Rp. 616.909.200.000,-

26

2.3.5 Aspek Teknis Teknologi A. Penghawaan Agar kenyamanan tercipta, diperlukan usaha untuk mendapatkan udara yang segar, khususnya pada daerah tropis dengan udara yang panas dan kelembaban tinggi ini yaitu melalui aliran udara baik buatan maupun alami.

1. Penghawaan buatan Pada bangunan apartemen yang akan dibangun, digunakan 3 sistem penghawaan buatan diantaranya adalah HVAC yang menggunakan AHU system VRV split pada ruang yang ramai seperti ruang public (lobby, cafĂŠ, fitness center, dan lain sebagainya). Untuk area privat kantor pengelola akan digunakan AC Unit agar lebih menghemat penggunaan listrik karena tidak setiap waktu terisi. Sedangkan untuk kamar apartemen akan digunakan AC Ceiling Concealed sehingga tidak merusak tampilan interior ruangan.

Gambar 2.8 VRV system, AC unit, dan AC Ceiling Concealed.

27

2. Penghawaan alami Berdasarkan letak kawasannya, arah angin bergerak dari arah utara ke selatan tapak.

Arah angin dapat digunakan sebagai potensi penghawaan alami pada lantai dasar dimana terdapat cafĂŠ, dan lounge yang bisa dibuat semi terbuka. Lalu pada tiap unit apartemen tersedia balkon sebagai ruang bersantai sehingga angin dapat bergerak melalui balkon tersebut.

B. Pencahayaan Pencahayaan merupakan faktor penting untuk mendapatkan suasana nyaman yang tepat, hal ini juga berkaitan dengan produktivitas manusia. Pencahayaan yang baik dapat memberikan rasa rileks kepada pengguna dalam melakukan aktifitasnya. Ada 2 sistem pencahayaan yaitu alami dan buatan.

1. Pencahayaan buatan Pencahayaan buatan merupakan pencahayaan yang dihasilkan oleh karya manusia seperti lampu, yang dapat memberi terang disaat matahari tenggelam. Cahaya buatan yang tidak baik akan berakibat mengganggu aktifitas pengguna ruangan, sedangkan cahaya buatan yang baik akan mendukung aktifitas pengguna ruangan.

Bangunan modern mengutamakan pencahayaan pada bangunannya karena masyarakat modern cenderung bekerja dan beraktifitas pada malam hari, sehingga butuhnya penggunaan cahaya yang tepat sangat diperlukan. Terutama bagi bangunan komersil, pencahayaan dapat menarik perhatian pengunjung untuk datang dan menjadikan sebuah bangunan itu sebuah identitas.

Gambar 2.9 Pencahayaan buatan pada malam hari.

28

2. Pencahayaan alami Pencahayaan alami adalah pencahayaan yang berasal dari sinar matahari. Sinar matahari mempunyai keuntungan dapat digunakan sebagai sumber energy dan dapat dikonversikan menjadi energy listrik. Agar bisa diterapkan pencahayaan alami pada bangunan, diperlukan jendela yang besar atau dinding kaca sekurang-kurangnya 1/6 daripada luas lantai.

Sumber pencahayaan alami memiliki kelemahan yaitu panas yang juga ikut terbawa dan terik yang sulit untuk dimanipulasi, juga tidak tersedianya sinar matahari pada malam hari.

Namun, penggunaan pencahayaan alami dapat mengurangi penggunaan cahaya buatan agar lebih hemat energy, dan mengurangi tingkat polusi. Ada beberapa cara agar panas dan terik dari cahaya matahari dapat tereduksi, yaitu: 

Membuat overstek pada bukan yang terpapar radiasi matahari



Memperbanyak penghijauan dengan tanaman di sekitar podium yang menggunakan dinding kaca



Menggunakan skylight pada bangunan



Memperbanyak unsur air agar panas dapat tereduksi oleh air.



Menggunakan kaca film atau doubleglass layer agar panas dan terik bisa direduksi.

Gambar 2.10 Pemanfaatan pencahayaan alami.

29

C. Akustik 1. Kebisingan luar bangunan Apartment merupakan bangunan yang membutuhkan akustik yang baik. Kebisingan dari luar bangunan tidak boleh sampai masuk ke dalam bangunan karena akan berdampak pada terganggunya penghuni apartement yang sedang beraktifitas. Cara pertama untuk menanggulanginya adalah dengan menanam vegetasi peredam kebisingan di luar bangunan guna meredam kebisingan. Cara kedua bisa dengan meninggikan tapak dan menanam vegetasi sehingga akan terbentuk tembok yang akan memantulkan kebisingan. Cara yang terakhir adalah dengan membuat barrier dan menanam vegetasi tanpa harus menaikan elevasi tapak.

Gambar 2.11 Cara meredam kebisingan luar bangunan.

2. Kebisingan dalam bangunan Kebisingan tidak hanya berasal dari luar bangunan, namun juga bisa berasal dari dalam bangunan. Kebisingan dalam bangunan bisa di kelola dengan menggunakan beberapa material akustik seperti akustik ceiling. Sehingga kebisingan yang berasal dari dalam bangunan dapat di kurangi. Setiap pengguna unit apartement memiliki karakteristik yang berbeda sehingga setiap unit kamar harus digunakan material meredam kebisingan untuk mengatasi kebisingan dari dalam bangunan itu sendiri.

30

Gambar 2.12 Acoustic ceiling panel.

D. Sistem Struktur Bangunan tinggi seperti apartemen cenderung menggunakan struktur core dan rigid frame. atau biasa disebut rangka kaku. Hal ini dimaksudkan agar ruangan kamar atau interior bangunan dapat tertata rapi dan pembagian ruangannya pun akan terbagi sesuai ukuran yang jelas sehingga tidak menimbulkan ruang-ruang negatif di dalam bangunan. bangunan apartemen akan terlihat kaku dengan penggunaan sistem struktur core dan rigid frame, sehingga penekanan bentukan fasade bisa di dapatkan dari penekanan material bangunan.

Sedangkan pondasi yang digunakan adalah pondasi tiang pancang, dimana tiang pancang menerima dan menyalurkan beban dari struktur ke atas tanah yang menjadi penunjang bangunan.

Gambar 2.13 Sistem struktur core dan rigid frame.

31

E. Sirkulasi Sistem sirkulasi pada bangunan adalah jalan yang dilalui pengguna pada bangunan.

Sistem sirkulasi dibagi menjadi sirkulasi horizontal dan vertical.

1. Sirkulasi Horizontal Sirkulasi horizontal merupakan jalan lalu-lalang antar ruang dalam satu lantai.

Persentasikemiringan pada jenis sirkulasi ini tidak lebih dari 10 %. Sedangkan alat transformasi jenissirkulasi horizontal ini adalah koridor dan konveyor.

2. Sirkulasi Vertikal Pada bangunan High Rise Building dengan berbagai macam fungsi, transportasi vertikal adalah hal yang mutlak untuk digunakan. Adapun transportasi vertikal yang digunakan adalah lift untuk fungsi tower, escalator untuk fungsi podium, dan tangga darurat untuk seluruh bangunan karena sifatnya yang wajib ada untuk bangunan komersial.

Gambar 2.14 Koridor dan lift pada bangunan apartemen.

F. Sistem Utilitas Sistem utilitas pada bangunan sangat penting khususnya jenis bangunan gedung bertingkat yang diperlukan dalam tahap perencanaan dan perancangannya. Dalam suatu proses operasional suatu bangunan khususnya bangunan bertingkat tidak akan dinyatakan lengkap/ tidak berfungsi dengan semestinya jika salah satu atau beberapa sistem utilitas tidak menunjang atau dengan kata lain sistem utilitas suatu bangunan merupakan rangkaian item 32

pelengkap yang harus direncanakan sejak awal sebelum gedung beroperasi dengan semestinya yang merupakan suatu sistem yang terintegrasi dan menunjang dalam proses operasionalnya sesuai dengan fungsi utilitasnya masing-masing.

1. Distribusi air bersih Dalam pelaksanaan studi kawasan, rata – rata bangunan apartemen didaerah Tangerang lebih memilih mendapat sumber air bersih dari PDAM, bangunan ini juga nantinya akan membeli air dari PDAM untuk sumber air besih pada bangunan. Berikut ini merupakan skema distribusi air bersih pada bangunan apartemen:

Gambar 2.15 Sistem penyediaan air bersih.

Penggunaan system down feed pada apartemen menjadi hal yang wajar, dengan memanfaatkan gaya dorong gravitasi dalam penyalurannya. Dibagi menjadi 3 tandon, yang pertama berada di lantai semi basement yaitu Ground Water Tank (GWT), lalu terdapat di lantai atas podium untuk kebutuhan kolam renang dan air bersih podium, dan terakhir pada atas tower yang ditujukan ke seluruh unit apartemen.

Gambar 2.16 Sistem down feed pada bangunan.

33

2. Distribusi air kotor Hasil dari air kotor yang berasal dari toilet, wastafel, dapur, shower, dll disalurkan menuju lantai semi basement dan ditempatkan di satu tempat yang nantinya akan diolah menggunakan sistem STP sehingga kualitas air menjadi bersih dan dapat digunakan kembali untuk kebutuhan lanskap bangunan.

Akan tetapi air bekas yang berasal dari kolam renang atau pun air hujan langsung dialirkan menuju ke bak penampung. Selain itu juga air hujan yang jatuh ke tapak akan diserap oleh lubang biopori yang mempunyai beberapa manfaat seperti mengubah sampah organik menjadi kompos, dll.

Gambar 2.17 Sistem pengolahan air kotor.

3. Fire protection Bangunan tinggi membutuhkan keamanan dan kenyamanan terutama dari bahaya api. Pada apartemen akan diletakkan smoke detector dan fire sprinkler pada setiap lantai, sehingga api bisa cepat dipadamkan bila terjadi kebakaran. Juga diletakkannya hydrant dan APAR pada beberapa titik di bangunan. Perlunya assembly point juga menjadi salah satu pertimbangan penting diletakkan di sekitar tapak yg terletak agak jauh dari bangunan.

4. Jaringan listrik PLN sebagai penyedia utama pasokan listrik, namun bila sumber listrik padam dapat digunakan genset yang tersedia pada bangunan sehingga dengan selang waktu beberapa detik, listrik cadangan dapat digunakan.

34

5. Sistem penangkal petir Sistem penangkal petir bangunan merupakan tinggi sebuah jalur rangkaian kabel tembaga yang difungsikan sebagai jalan atau aliran bagi petir menuju ke permukaan bumi atau ground, sehingga petir tidak akan merusak benda-benda yang dilewatinya. Jenis, mutu, sifat-sifat bahan dan peralatan instalasi penangkal petir yang digunakan harus memenuhi ketentuan-ketentuan yang telah tertulis menurut Pedoman Perencanaan Penangkal Petir (SKBI) atau SNI – 03990, SNI – 3991.

Gambar 2.18 Sistem penangkal petir.

35

BAB III METODE DESAIN 3.1 Kerangka Pemikiran

Gambar 3.1 Kerangka pemikiran perencanaan apartemen.

3.2 Proses Desain

Gambar 3.2 Diagram proses desain apartemen.

36

3.3 Jadwal Pelaksanaan Berikut adalah jadwal dalam pengerjaan proses desain berdasarkan setiap produk yang telah dijelaskan sebelumnya. Jadwal berikut menjelaskan urutan pengerjaan yang dilakukan dari studi kelayakan perancangan hingga evaluasi produk. Jadwal ini berfungsi sebagai bagian dari manajemen waktu dalam proses mendesain.

Tabel 3.1 Jadwal pelaksanaan pengerjaan proses desain

37

BAB IV PRODUK YANG DIHARAPKAN 4.1 Produk yang Diharapkan 1. Kelayakan Perancangan (Dengan Format A4) 2. Proposal Proyek, berisi konsep desain dan desain skematik 3. Gambar Kerja dan RAB, berisi kelengkapan gambar kerja dan RAB serta perhitungan tekno ekonomi.

Gambar Kerja meliputi: 1. Rencana tapak / site plan (skala 1:500 atau menyesuaikan) 2. Rencana Layout / layout plan (skala 1:500 atau menyesuaikan) 3. Tampak tapak (skala 1:500 atau menyesuaikan; ≥ 2 buah) 4. Tampak potongan tapak (skala 1:500 atau menyesuaikan; ≥ 2 buah) 5. Denah unit bangunan utama (skala 1:200 atau menyesuaikan) 6. Tampak unit bangunan utama (skala 1:200; 4 buah) 7. Potongan unit bangunan utama (skala 1:200; ≥ 2 buah) 8. Detail arsitektural interior (skala 1:10 atau skala 1:200; ≥ 2 buah) 9. Detail arsitektural eksterior (skala 1:10 atau skala 1:200; ≥ 2 buah) 10. Perspektif eksterior (sudut pandang mata burung dan manusia; 2 buah) 11. Perspektiff interior ruang utama (menyesuaikan) 12. Rencana system Utilitas (sistem transportasi, komunikasi, perawatan, dan keselamatan) 13. Panel, Berisi publikasi hasil rancangan dalam format A2 14. Maket, wujud permodelan 3 dimensi desain.

Format Hasil Desain: 1. Sajian untuk Proposal Proyek pada kertas ukuran A2, format bebas serta identitas jelas/lengkap.

2. Sajian untuk Tahap pada kertas ukuran A2 (Panel), yang representatif untuk penyajian akhir.

38

3. Teknik sajian akhir menggunakan teknik manual (tinta, cat air, cat poster, pensil warna) atau Digital, yang layak sebagai sajian 4. Presentasi akhir tugas besar.

5. Pengerjaan DED dan RAB (RAB dikerjakan dengan digital).

6. Sajian untuk maket studi bebas.

Batasan-batasan tugas lain yang belum disebutkan, akan dilengkapi kemudian.

39

LAMPIRAN

Lampiran 1 Berita tentang alternatif tempat tinggal bagi karyawan perantau.

Lampiran 2 Berita tentang fenomena komuter Bodetabek.

40

Lampiran 3 Berita tentang pertumbuhan apartemen di Kota Tangerang.

Lampiran 4 Berita tentang penetapan UMP Jakarta tahun 2018.

41

Lampiran 5 Berita tentang pembangunan rute MRT hingga Tangerang.

Lampiran 6 Berita tentang perantau dan apartemen.

42

DAFTAR PUSTAKA

Badan Pusat Statistik DKI Jakarta dalam jakarta.bps.go.id Badan Pusat Statistik Kota Tangerang dalam tangerangkota.bps.go.id Cushman & Wakefield. Riset. 2016. Residential Snapshot H2 2016.

Pemerintah Kota Tangerang 2011. Perda Kota Tangerang Nomor 6 Tahun 2011 tentang RTRW Kota Tangerang 2011 – 2031.

Marlina, Endy. 2008. Panduan Perancangan Bangunan Komersial. Yogyakarta: ANDI. S. Juwana, MSAE., Ir. Jimmy. 2005. Panduan Sistem Bangunan Tinggi, Jakarta: Erlangga. https://finance.detik.com/berita-ekonomi-bisnis/d-3709825/anies-sandi-tetapkan-ump-jakarta2018-rp-36-juta https://www.liputan6.com/properti/read/2624380/anak-rantau-lebih-cocok-tinggal-di-apartemen https://www.cnnindonesia.com/ekonomi/20180129210933-92-272462/rute-mrt-sampai-ketangerang-sinarmas-berminat-jadi-investor http://wartakota.tribunnews.com/2017/04/26/sandiaga-uno-berencana-rangkul-tangerangsebagai-penyangga-jakarta https://www.viva.co.id/berita/bisnis/951266-perpindahan-penduduk-buat-apartemen-ditangerang-prospektif https://nasional.sindonews.com/read/1274241/16/transportasi-massal-kota-penyangga1516129209

43