HO_Voorbeeldhoofdstuk_Praktisch personenbelasting 2024 by VAN IN

III Inkomsten van onroerende goederen

Het vak III is bestemd voor het invullen van de inkomsten uit onroerende goederen behaald buiten de uitoefening van de beroepswerkzaamheid. Het belastingstelsel van onroerende inkomsten van vak III hangt af van de aard (gebouwd, ongebouwd, materieel en outillage) en de bestemming van de onroerende goederen door de eigenaar of huurder (zuiver privé of geheel/gedeeltelijk voor beroepsdoeleinden).

1 Uitgangspunt bij belastbare grondslag

In vak III.A vraagt de belastingadministratie om voor de onroerende goederen het kadastraal inkomen (KI) en soms ook de brutohuur of de ontvangen vergoedingen te vermelden. Voor de in het buitenland gelegen onroerende goederen vraagt de Administratie om die gegevens te herhalen in subrubriek III.B en dit met het oog op de toepassing van de vrijstelling met progressievoorbehoud (voor onroerende goederen gelegen in landen waarmee België een dubbelbelasting heeft afgesloten) of de toepassing van de belastingvermindering van 50 % (voor onroerende goederen gelegen in landen waarmee België geen dubbelbelasting heeft afgesloten).

1.1 Kadastraal inkomen

A Definitie van het kadastraal inkomen

Er wordt een KI vastgesteld voor alle in België en in het buitenland gelegen gebouwde (gebouwen, woningen, fabriekspanden …) en ongebouwde onroerende goederen (gronden, bossen, wegen, vijvers …) alsook voor het materieel en de outillage die onroerend zijn van nature (toestellen, machines of installaties die in de grond of in een gebouw geïncorporeerd zijn of die minstens duurzaam met de grond verbonden zijn, zoals benzinepompen en silo’s) of door bestemming.

Het kadastraal inkomen van gebouwde en ongebouwde onroerende goederen is het normale gemiddelde jaarlijkse netto-inkomen dat door de administratie van het kadaster wordt vastgesteld op basis van de normale netto huurwaarde op een bepaald referentietijdstip (01-01-1975).

Normaal gebeurt de perequatie (algemene herziening van de kadastrale inkomens) om de tien jaar, maar degene die voorzien was voor 1992 blijft uit. Daarom worden de kadastrale inkomens vanaf inkomstenjaar 1991 jaarlijks geïndexeerd. Voor het inkomstenjaar 2023 is het indexcijfer 2,0915 en voor het inkomstenjaar 2024 is het indexcijfer 2,1763. Het geïndexeerde KI wordt steeds afgerond op de dichtstbijzijnde euro (…,50 of meer naar boven afronden, minder dan …,50 naar onder).

Het KI van de Belgische en buitenlandse onroerende goederen vindt men terug op de website www. myminfin.be in de rubriek ‘Mijn woning’. Het kadastraal inkomen (zowel het geïndexeerde als het niet-geïndexeerde bedrag) van de Belgische onroerende goederen vindt men ook terug op het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing.

In de aangifte moet de belastingplichtige altijd het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen invullen. Voor de berekening van de personenbelasting past de computer van de administratie automatisch de indexering en de afronding toe, op alle KI’s vermeld in één code.

B Bestaan van KI

Voor een nieuwgebouwd onroerend goed telt het KI vanaf de dag van ingebruikname of eerste verhuring (gewijzigd art. 9, eerste lid WIB 1992).

Wanneer het KI verhoogt ingevolge verbouwingswerken aan een onroerend goed, telt het verhoogde KI mee vanaf de dag van de voltooiing van de werken (gewijzigd art. 9, eerste lid WIB 1992).

C KI nog niet gekend

Als nog geen kadastraal inkomen betekend is op het ogenblik van de indiening van de aangifte personenbelasting en men niet van een vrijstelling van aangifte kan genieten, moet de belastingplichtige:

– ofwel uitstel vragen van aangifte;

– ofwel niets invullen en nadien bezwaar indienen.

D Vermindering van het KI wegens onproductiviteit

In volgende situaties kan het aan te geven KI proportioneel verminderd worden in verhouding tot de duur en de omvang van de niet-bewoning of de onproductiviteit (art. 15 WIB 1992):

– wanneer een niet-gemeubileerd gebouw ten minste 90 dagen volstrekt niet wordt gebruikt en volstrekt géén inkomsten heeft opgebracht. De administratie houdt vast aan de voorwaarde dat de onproductiviteit onvrijwillig moet zijn (Com.IB 92 257/ 90 e.v.). Het onvrijwillige karakter moet met voldoende externe factoren worden aangetoond, bv. onteigening, beslag, wegeniswerken; – als het gebouw of materiaal/outillering geheel, of voor een gedeelte dat ten minste 25 % van het KI ervan vertegenwoordigt, vernield is;

– wanneer materiaal en outillering ten minste 90 dagen in 2023 voor minstens 25 % van het KI buiten werking is.

1.2 Brutohuur

De brutohuur is gelijk aan de huurprijs plus de huurvoordelen.

Met huurprijs bedoelt men de daadwerkelijk ontvangen huurinkomsten (van belang bij bijvoorbeeld wanbetaling of uitstel van betaling). Als de huur voor meerdere jaren wordt vooruitbetaald, mag het bedrag van de vooruitbetaalde huur worden verdeeld over de periode waarop de betaling betrekking heeft, mits het schriftelijk en onherroepelijk akkoord van de belastingplichtige (verhuurder). Als het een contract van onbepaalde duur is, of bij gebrek aan een huurcontract, mag de vooruitbetaalde huur gespreid worden over drie jaar.

Huurvoordelen zijn kosten die de eigenaar normaal moet dragen, maar die om een of andere reden ten laste worden gelegd van de huurder (onroerende voorheffing, kostprijs van aanbouwingen, verbeteringswerken, herstellingen die geen huurherstellingen zijn ...). Een huurlast voor de huurder (en dus een huurvoordeel voor de verhuurder) veronderstelt dat de huurder de verplichting heeft om het voorwerp van die huurlast uit te voeren en dat de verhuurder het recht heeft om de uitvoering ervan te eisen. Het volstaat niet dat de eigenaar toestemming geeft tot de uitvoering van de werken; deze moeten opgelegd worden in de juridische zin van het woord.

Als een huurvoordeel bestaat in een eenmalige uitgave van de huurder, dan wordt het bedrag ervan verdeeld over de gehele duur van de huurovereenkomst (uitgave gedaan bij de aanvang van de huurovereenkomst) of over het aantal jaren dat de huurovereenkomst nog loopt, te rekenen vanaf 1 januari van het belastbare tijdperk waarin die last is betaald of gedragen (uitgave gedaan in de loop van de huurovereenkomst). Als de huurovereenkomst van onbepaalde duur is of als er geen geschreven huurovereenkomst bestaat, wordt de eenmalige uitgave over drie jaar verdeeld.

De persoonlijke lasten van de huurder, zoals verwarming, water enz., die door de eigenaar worden gedragen en niet door de huurder worden terugbetaald, moeten daarentegen van de huurprijs en de huurvoordelen worden afgetrokken.

Voor de in het buitenland gelegen onroerende goederen mogen bij de bepaling van de brutohuur de buitenlandse belastingen die werkelijk de inkomsten van de onroerende goederen in kwestie hebben bezwaard niet afgetrokken worden van de brutohuur.

1.3 Vrijstelling van het onroerend inkomen in de personenbelasting

In de volgende vier gevallen wordt het onroerend inkomen vrijgesteld van aangifte in de personenbelasting.

1 Onroerende goederen bestemd voor bepaalde weldadigheidsdoeleinden (art. 12, § 1 WIB 1992)

Er geldt een vrijstelling voor het kadastraal inkomen van in de Europese Economische Ruimte gelegen onroerende goederen (gebouwen en gronden) of delen van onroerende goederen die een belastingplichtige of een bewoner zonder winstoogmerk heeft bestemd voor (art. 12, § 1 WIB 1992):

– het openbaar uitoefenen van een eredienst of van de vrijzinnige morele dienstverlening (openbaar betekent dat de lokalen normaal toegankelijk moeten zijn voor het publiek);

– onderwijs; – het vestigen van hospitalen, rusthuizen, ziekenhuizen, dispensaria, vakantiehuizen voor kinderen of gepensioneerden of andere soortgelijke weldadigheidsinstellingen (bv. tehuizen voor wezen of verlaten kinderen, jeugdclubs).

Voor deze onroerende goederen geldt er ook een vrijstelling van de onroerende voorheffing. In de praktijk heeft de directoriale beslissing over de aanvraag om vrijstelling van onroerende voorheffing, automatisch haar weerslag op de vrijstelling van het kadastraal inkomen.

Dat het kadastraal inkomen is vrijgesteld, betekent dat dit onroerend inkomen niet mag worden aangegeven.

2 Onroerende goederen gelegen in de EER verhuurd in het kader van loopbaanpacht of langetermijngrondpacht of in het kader van een gelijkaardige overeenkomst (art. 12, § 2 WIB 1992)

Zie bespreking in punt 3.5 in dit hoofdstuk.

3 Onroerend inkomen van de eigen woning (art. 12, § 3 WIB 1992)

Zie bespreking in punt 3.1 in dit hoofdstuk.

4 Vergoeding voor de overdracht van recht van erfpacht, recht van opstal of gelijkaardig onroerende rechten onder bepaalde voorwaarden (art. 12, § 4 WIB 1992)

Zie bespreking in punt 3.9 in dit hoofdstuk.

2 Wie moet het onroerend inkomen aangeven?

2.1 Algemene principes

De onroerende inkomsten moeten naargelang het geval worden aangegeven door de (art. 11 WIB 1992):

– eigenaar: diegene aan wie het goed juridisch toebehoort;

bezitter: houder van het goed, alsof hij er eigenaar van zou zijn, hoewel hij juridisch geen eigenaar is;

– vruchtgebruiker: diegene die het tijdelijk zakelijk recht heeft om het genot van een goed te hebben, zonder er eigenlijk eigenaar van te zijn. Hij heeft wel de verplichting de zaak in stand te houden zoals een goede huisvader (hij mag bijvoorbeeld de bestemming van het onroerend goed niet wijzigen, wat wel mag bij erfpacht);

erfpachter: diegene die het tijdelijk zakelijk recht heeft (15 tot 99 jaar) om het volle genot en gebruik te hebben van een onroerend goed dat juridisch aan een derde toebehoort. Hij wordt geacht een tijdelijk en beperkt eigendomsrecht te hebben verworven. Dat recht is beperkt omdat hij de waarde van het onroerend goed niet mag verminderen. Zijn recht is ruimer dan dat van een vruchtgebruiker, omdat hij de bestemming van het goed mag wijzigen. De erfpachter mag ook het onroerend goed verbeteren door er beplantingen of gebouwen op te richten. Het nieuwe goederenrecht voorziet o.a. dat de erfpachtgever de erfpachter moet vergoeden voor de bouwwerken en de beplantingen opgericht binnen de grenzen van zijn recht;

opstalhouder: diegene die het tijdelijk zakelijk recht heeft dat erin bestaat op andermans grond gebouwen, werken of beplantingen uit te voeren en te bezitten. De genieter van het recht (opstalhouder) is eigenaar van de gebouwen, werken of beplantingen, maar het eigendomsrecht is slechts tijdelijk (max. 99 jaar, maar kan worden vernieuwd en er is geen minimumtermijn vastgelegd). De opstalhouder heeft het recht de gebouwen, werken of beplantingen die hij zelf tot stand gebracht of betaald heeft af te breken, op voorwaarde dat hij de grond herstelt in zijn oorspronkelijke staat. Bij het eindigen van het recht van opstal gaat het eigendomsrecht van de gebouwen, werken of beplantingen over naar de opstalgever van de grond, maar hij is wel verplicht hiervoor een vergoeding te betalen aan de opstalhouder. De opstalgever heeft echter ook het recht de grond in de oorspronkelijke staat te laten herstellen waarbij de opstalhouder verplicht is alle opstallen op zijn kosten af te breken.

De blote eigendom van een onroerend goed geeft daarentegen geen aanleiding tot een aan de personenbelasting onderworpen inkomen van onroerende goederen en het verschuldigd zijn van onroerende voorheffing.

VOORBEELD

Een fiscaal alleenstaande is gedurende het hele belastbaar tijdperk voor 100 % eigenaar van een tweede verblijf (met een niet-geïndexeerd KI van 1 200,00 EUR) in Brugge dat hij gedurende heel 2023 verhuurt aan een gepensioneerd echtpaar dat het goed enkel gebruikt voor bewoning.

De belastingplichtige moet als 100 % eigenaar van het onroerend goed, het volledige niet-geïndexeerde KI vermelden in de code 1106-58. Code 1106-58: 1 200,00 EUR.

Als het genot van een onroerend goed in onverdeeldheid toebehoort aan verschillende personen, moet iedere deelhebber in het onverdeelde slechts het deel van het inkomen van de onverdeelde eigendommen aangeven dat met zijn aandeel in de eigendom, in het vruchtgebruik enz. overeenstemt.

VOORBEELD

Een feitelijk samenwonend koppel, Ilse en Tom, is eigenaar van een tweede verblijf (met een niet-geindexeerd KI van 1 200,00 EUR). Zij verhuren het gedurende heel het jaar 2023 aan een gepensioneerd echtpaar dat het goed enkel gebruikt voor bewoning. Ilse is voor 3/4 eigenaar en Tom voor 1/4. Ieder geeft het inkomen aan volgens zijn eigendomsaandeel.

Aangifte Ilse: code 1106-58: 1 200,00 × 3/4 = 900,00

Aangifte Tom: code 1106-58: 1 200,00 × 1/4 = 300,00

Bij de aangifte van het ‘eigendomsdeel’ in het inkomen van het onroerend goed, moet men, als een gemeenschappelijke aanslag van toepassing is, bovendien rekening houden met het vermogensrecht.

Art. 127 WIB 1992 preciseert namelijk dat wanneer een gemeenschappelijke aanslag wordt gevestigd, men bij de vaststelling van het totale netto-inkomen van elke belastingplichtige rekening moet houden met:

1 de eigen beroepsinkomsten, na toepassing van huwelijksquotiënt en meewerkinkomen;

2 de persoonlijk behaalde diverse inkomsten vermeld in art. 90, 1° tot 4° en 12° WIB 1992;

3 de andere inkomsten die eigen zijn op grond van het vermogensrecht (= de eigen onroerende en roerende inkomsten), alsook bepaalde diverse inkomsten zoals meerwaarden op gronden en gebouwen;

4 50 % van alle andere gezamenlijke en onverdeelde inkomsten van beide gehuwde of wettelijk samenwonende partners.

Men moet dus inzake de aangifte van onroerende inkomsten – voor zover een gemeenschappelijke aangifte wordt gevestigd – voorrang geven aan de toewijzingsregels van art. 127, 3° en 4° WIB 1992 op art. 11 WIB 1992.

In de onderstaande tabel vind je een overzicht van de meest voorkomende gevallen – voor zover er een gemeenschappelijke aangifte wordt gevestigd:

Burgerlijke stand Onroerend goed behoort toe aan Inkomen aan te geven

1 Gehuwd volgens wettelijk stelsel de gemeenschap

2 Gehuwd volgens wettelijk stelsel eigen vermogen

3 Gehuwd scheiding van goederen partner 1: 50 % eigenaar

of wettelijk samenwonend partner 2: 50 % eigenaar

4 Gehuwd scheiding van goederen partner 1: 100 % eigenaar 100 % / of wettelijk samenwonend partner 2: 0 % eigenaar

5 Gehuwd scheiding van goederen partner 1: 60 % eigenaar 60 %

of wettelijk samenwonend partner 2: 40 % eigenaar

6 Algehele gemeenschap de gemeenschap

VOORBEELD 1

Een sinds jaar en dag gehuwd koppel heeft een tweede verblijf dat voor 100 % eigendom is van de jongste echtgenoot omdat deze die villa door een erfenis verkregen heeft.

In het wettelijk huwelijksstelsel moet het kadastraal inkomen van dat eigen onroerend goed verdeeld worden in gelijke helften tussen de twee echtgenoten. Iedere echtgenoot vult dus 50 % van het KI in naast de code 1106-58 en 2106-28 in het vak III van de aangifte. Als het echtpaar gehuwd is volgens scheiding van goederen, dan geeft alleen de jongste echtgenoot het volledige KI aan in de rechterkolom van het vak III van de aangifte, naast de code 2106-28.

VOORBEELD 2

Piet en Emma hebben, naast de gezinswoning die volledig afbetaald is, samen nog de volle eigendom van een appartementje met een KI (niet-geïndexeerd) van 600,00 EUR dat gedurende heel het jaar 2023 verhuurd wordt aan een gezin dat er in woont (zonder beroepsgebruik). Eigendomsdeel van Piet: 50 %; eigendomsdeel van Emma: 50 %.

Verder werd nog een bijkomende woning (niet-geïndexeerd KI van 1 000,00 EUR) door het koppel gedurende heel het jaar 2023 verhuurd aan een gepensioneerd echtpaar dat er louter in woont. Emma is voor 20 % eigenaar van die woning en Piet voor 80 %. Piet is ouder dan Emma.

–

Als Piet en Emma gehuwd zijn sinds 2022 onder het wettelijk stelsel: Gemeenschappelijke aangifte voor Piet en Emma:

code 1106-58: 800,00

code 2106-28: 800,00

= (50 % × 600,00) + (50 % × 1 000,00) = (50 % × 600,00) + (50 % × 1 000,00) –

Als Piet en Emma gehuwd zijn sinds 2022 onder het stelsel van scheiding van goederen: Gemeenschappelijke aangifte voor Piet en Emma:

code 1106-58: 1 100,00

code 2106-28: 500,00 = (50 % × 600,00) + (80 % × 1 000,00) = (50 % × 600,00) + (20 % × 1 000,00)

– Als Piet en Emma wettelijk samenwonend zijn sinds 2022: zelfde oplossing als bij gehuwd zijn onder het stelstel van scheiding van goederen.

– Als Piet en Emma feitelijk samenwonend zijn:

Elk een aparte aangifte, elk vult de linkerkolom in:

Aangifte Piet: code 1106-58: 1 100,00 = (50 % × 600,00) + (80 % × 1 000,00)

Aangifte Emma: code 1106-58: 500,00 = (50 % × 600,00) + (20 % × 1 000,00)

De ouders hebben het wettelijk genot van de inkomsten van onroerende goederen waarvan hun minderjarige niet-ontvoogde kinderen eigenaar, vruchtgebruiker … zijn. Heel concreet betekent dit dat de ouders de inkomsten van dat kind uit onroerende goederen zelf zullen moeten aangeven met hun eigen inkomsten.

VOORBEELD

Ginette en Kris hebben een zoon van 10 jaar die een woning (niet-geïndexeerd KI van 800,00 EUR) bezit op zijn naam. Het gebouw wordt verhuurd aan een bejaarde. Ginette en Kris zijn uit de echt gescheiden. Ginette is hertrouwd met Wim volgens het stelsel van scheiding van goederen. Wim is ouder dan Ginette. Kris is hertrouwd met Denise volgens het wettelijk huwelijksstelsel. Elke ouder (Ginette en Kris) moet de helft van het onroerend inkomen van de zoon aangeven. De helft van het onroerend inkomen dat Ginette moet aangeven, moet in de gemeenschappelijke aangifte van GinetteWim volledig worden aangegeven in de rechterkolom (volledig bij Ginette, vermits gehuwd onder scheiding van goederen). Code 2106-28: 400,00.

De andere helft van het onroerend inkomen dat Kris moet aangeven, wordt in de gemeenschappelijke aangifte van Kris-Denise, voor de helft bij Kris en voor de helft bij Denise aangegeven (vermits de inkomsten door het huwelijksstelsel gemeenschappelijk zijn).

Code 1106-58: 200,00 en code 2106-28: 200,00.

2.2 Speciale gevallen

A Verandering van eigenaar tijdens het belastbare tijdperk

Bij verandering van eigenaar (vruchtgebruiker, erfpachter …) tijdens het belastbare tijdperk (wegens verkoop, schenking, erfenis …) moet elk van de opeenvolgende eigenaars die inkomsten van het onroerend goed aangeven die evenredig verband houden met het tijdperk waarin hij het goed in eigendom, vruchtgebruik … had. Dit tijdperk moet in dagen worden uitgedrukt (art. 9, tweede lid WIB 1992).

VOORBEELD 1

aankoop/verkoop

aan te geven aan te geven door koper in 2023 door verkoper

05-01 4/365 361/365 21-03

VOORBEELD 2

Jos en Katie hebben, naast de gezinswoning, op 12 maart 2023 samen de volle eigendom van een tweede woning met een niet-geïndexeerd KI van 1 000,00 EUR aangekocht. Vanaf 1 april 2023 wordt die tweede woning aan een gezin verhuurd dat er in woont (zonder beroepsgebruik). Eigendomsdeel van Jos: 60 %; eigendomsdeel van Katie: 40 %. Jos is ouder dan Katie.

– Als Jos en Katie gehuwd zijn sinds 2022 onder het wettelijk stelsel: Gemeenschappelijke aangifte voor Jos en Katie:

code 1106-58: 404,11

code 2106-28: 404,11 = (295/365 × 1 000,00 × 50 %) = (295/365 × 1 000,00 × 50 %)

– Als Jos en Katie gehuwd zijn sinds 2022 onder het stelsel van scheiding van goederen: Gemeenschappelijke aangifte voor Jos en Katie:

code 1106-58: 484,93

= (295/365 × 1 000,00 × 60 %)

code 2106-28: 323,29

= (295/365 × 1 000,00 × 40 %

– Als Jos en Katie wettelijk samenwonend zijn sinds 2022: zelfde oplossing als bij gehuwd zijn onder het stelstel van scheiding van goederen.

– Als Jos en Katie feitelijk samenwonend zijn:

Elk een aparte aangifte, elk vult de linkerkolom in:

Aangifte Jos: code 1106-58: 484,93 = (295/365 × 1 000,00 × 60 %)

Aangifte Katie: code 1106-58: 323,29 = (295/365 × 1 000,00 × 40 %)

B Wijziging van bestemming tijdens het belastbare tijdperk

Als de bestemming van een onroerend goed in de loop van het belastbare tijdperk gewijzigd wordt, moet het onroerend inkomen proportioneel in dagen worden opgesplitst al naargelang de bestemming (art. 9, tweede lid WIB 1992).

VOORBEELD

– Vanaf 16-04: verhuring aan privégebruiker wordt verhuring aan beroepsgebruiker

Code 1106-58/2106-28: KI × 105 (31 + 28 + 31 + 15)/365

Code 1109-55/2109-25: KI × 260 (15 + 31 + 30 + 31 + 31 + 30 + 31 + 30 + 31)/365

Code 1110-54/2110-24: werkelijk ontvangen huur voor verhuring aan beroepsgebruiker

– Vanaf 16-04: verhuring aan beroepsgebruiker wordt verhuring aan privégebruiker

Code 1106-58/2106-28: KI × 260 (15 + 31 + 30 +31 + 31 + 30 + 31 + 30 + 31)/365

Code 1109-55/2109-25: KI × 105 (31 + 28 + 31 + 15)/365

Code 1110-54/2110-24: werkelijk ontvangen huur voor verhuring aan beroepsgebruiker

3 Inkomsten van onroerende goederen behorend tot privépatrimonium

We gaan na welke verschillende bestemmingen de belastingplichtige aan zijn onroerend goed kan geven, onder welke code(s) men het in de aangifte moet opnemen en tot welk belastbaar onroerend inkomen dat leidt.

3.1 Eigen woning

A Algemeen

Het inkomen van de eigen woning is vrijgesteld (art. 12, § 3, WIB 1992) d.w.z. dat het onroerend inkomen van de eigen woning niet mee wordt opgenomen in de belastbare basis van de personenbelasting.

Het inkomen van de eigen woning dient dus niet vermeld te worden in het vak III.

Merk op dat in bepaalde gevallen het KI (en de ontvangen huur) van de eigen woning aangegeven moet worden in vak IX, niet met het oog op de belastbaarheid ervan, maar met het oog op de berekening van de gewestelijke belastingvermindering voor de verrekening van het KI van de eigen woning en voor de gewestelijke belastingvermindering voor bijkomende intresten. (Zie bespreking hoofdstuk ‘Vak IX: intresten en kapitaalaflossingen van leningen en premies van individuele levensverzekeringen die recht geven op een belastingvoordeel’)

De beoordeling of een woning de eigen woning is, dient te gebeuren op dagbasis (art. 5/5, § 4, achtste lid BFW).

B Het begrip eigen woning

Art. 2, § 1, 15° WIB 1992 bevat een verwijzing naar de bijzondere wet tot hervorming van de financiering van de gemeenschappen en gewesten (art. 5/5, § 4, BFW) die de eigen woning definieert.

Onder de eigen woning wordt verstaan (art. 5/5, § 4, tweede lid BFW):

De woning waarvan de belastingplichtige eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker is tijdens het belastbare tijdperk en – die door hemzelf of zijn gezinsleden wordt betrokken (in principe bewonersverplichting) of

– die niet door de belastingplichtige en zijn gezin wordt betrokken omwille van a beroepsredenen

b sociale redenen

c wettelijke of contractuele belemmeringen die het de belastingplichtige onmogelijk maken om de woning zelf te betrekken d de stand van de (ver)bouwwerkzaamheden die het de belastingplichtige niet toelaten de woning daadwerkelijk te betrekken.

Beroepsredenen zijn o.a. een abnormaal moeilijke pendel tussen die woning en de vaste plaats van tewerkstelling, niet-bewoning omwille van de verplichting om dicht bij het werk te wonen.

Sociale redenen zijn bijvoorbeeld:

– niet bewonen omdat huis te klein is volgens de gezinssamenstelling; – niet bewonen omwille van rolstoelgebruiker en huis niet aangepast aan die noden; – niet bewonen omwille van verwikkeling in echtscheiding;

–

bij een zieke ouder gaan inwonen en de eigen woning niet betrekken. Het samenwonen met de echtgenoot of de al of niet wettelijke partner wordt niet als een sociale reden beschouwd (Memorie van toelichting, Kamer, Doc. 50 1270/001, p. 10 en nr. 12 Circulaire nr. Ci.RH.221/569.663 (AOIF 18/2005) d.d. 14 april 2005).

De woning niet betrekken omwille van wettelijke of contractuele belemmeringen die het de belastingplichtige onmogelijk maken om de woning zelf te betrekken zijn bijvoorbeeld: – het niet betrekken van de woning omdat de vorige eigenaar enkel die woning wou verkopen onder de voorwaarde van er zelf nog even in te wonen gedurende een overgangsperiode (tot zijn nieuwbouwwoning af is); – de aangekochte woning wordt nog niet zelf betrokken omdat er nog een huurder inwoont waarvan het huurcontract wel is opgezegd, maar nog niet ten einde is.

De eigen woning omvat niet het gedeelte van de woning dat tijdens het belastbare tijdperk

1 beroepsmatig gebruikt wordt door de belastingplichtige of één van zijn gezinsleden

2 betrokken wordt door personen die geen uitmaken van het gezin van de belastingplichtige (art. 5/5 § 4, derde lid BFW).

VOORBEELD 1

Belastingplichtige bezit een woning die hij voor 25 % gebruikt voor beroepswerkzaamheid en 75 % voor eigen bewoning gezin. Het KI is dus op te splitsen en is voor 25 % niet aan te merken als eigen woning en voor 75 % wel als de eigen woning.

VOORBEELD 2

Belastingplichtige bezit een woning die hij voor 20 % verhuurt aan zijn vennootschap en voor 80 % behoudt voor eigen bewoning gezin. Het KI is dus op te splitsen en is voor 20 % niet aan te merken als eigen woning en voor 80 % wel als de eigen woning.

Speciaal geval: (deel van) woning die niet door belastingplichtige wordt betrokken omwille van beroepsredenen of sociale redenen en ter beschikking wordt gesteld van personen die geen deel uitmaken van het gezin.

VOORBEELDEN

–

De belastingplichtige woont niet langer in zijn eigen woning (om sociale redenen) maar in een rusthuis en verhuurt zijn woning aan derden.

– Een bedrijfsleider woont om beroepsredenen in de firmawoning en verhuurt zijn ‘eigen woning’.

Een Belgische rijksinwoner werkt in België, woont in een huurwoning in Aalst en bezit een woning in Spanje die hij niet betrekt omwille van beroepsredenen maar die hij door derden laat betrekken – Een belastingplichtige betrekt de aangekochte woning nog niet zelf omdat er nog een huurder inwoont waarvan het huurcontract wel is opgezegd maar nog niet ten einde is.

Strikt volgens de BFW (art. 5/5, § 4, derde lid BFW) kan die woning niet als eigen woning gekwalificeerd worden, want de eigen woning omvat niet het deel van de woning dat betrokken wordt door personen die geen uitmaken van het gezin van de belastingplichtige.

Ondanks de klare taal in de BFW, kan in bovengenoemde gevallen die woning toch als eigen woning worden aanzien (zie de parlementaire werkzaamheden, Kamer 53 3427/003, blz. 13-14 en bevestiging hiervan in nr. 7 van Circulaire AAFisc Nr. 6/2015 (nr. Ci.RH.331/633.998) d.d. 03.02.2015 en FAQ op website www.minfin.fgov.be): wanneer een woning of een deel ervan niet door de

belastingplichtige wordt betrokken omwille van beroepsredenen of redenen van sociale aard of contractuele/wettelijke belemmeringen, vormt het feit dat zij wordt betrokken door personen die geen deel uitmaken van het gezin van die belastingplichtige geen belemmering voor het feit dat zij wordt beschouwd als eigen woning.

Een belastingplichtige kan maar één eigen woning hebben. Dit dient op dagbasis beoordeeld te worden (art. 5/5, § 4, achtste lid BFW). Als voor een bepaalde dag meer dan één woning in aanmerking komt om de eigen woning te zijn, worden de onderstaande regels toegepast:

Regel 1: als de belastingplichtige meer dan één woning betrekt wordt de woning waar zijn fiscale woonplaats is gevestigd als eigen woning beschouwd (art. 5/5, § 4, vierde lid BFW).

VOORBEELD

Stefan is gedomicilieerd in Knokke. Hij bezit ook een appartement in Antwerpen, waar hij werkt en waar zijn kinderen school lopen. In het weekend verblijft hij in Knokke maar zijn leven speelt zich voornamelijk af in Antwerpen. Het appartement in Antwerpen is zijn eigen woning. De inschrijving in het bevolkingsregister van Knokke is een weerlegbaar vermoeden van fiscale woonplaats in Knokke. De feiten wijzen echter uit dat zijn fiscale woonplaats in Antwerpen ligt. Het appartement in Antwerpen is dus zijn eigen woning.

Regel 2: als de belastingplichtige één woning betrekt en een andere niet omwille van één van de hierboven opgesomde redenen (beroepsredenen, sociale redenen, wettelijke/contractuele belemmeringen of stand van de (ver)bouwwerkzaamheden) primeert de woning die hij zelf betrekt en moet deze als eigen woning worden aangemerkt (art. 5/5, § 4, vijfde lid BFW).

VOORBEELD 1

Een alleenstaande is eigenaar van een woning in Gent, waar hij werkelijk woont en werkt, en eigenaar van een woning in Luik die hij om beroepsredenen niet zelf betrekt en ook niet verhuurt. De woning in Gent die hij zelf betrekt primeert als eigen woning.

VOORBEELD 2

Jan bezit op 1 januari 2023 een appartement in Roeselare en een woning in Ieper. Vanaf 1 januari 2023 woonde hij in zijn appartement in Roeselare en op 17 maart 2023 verhuisde hij naar zijn woning in Ieper. Van 1 januari 2023 t.e.m. 16 maart 2023 is zijn appartement in Roeselare zijn eigen woning en is de woning in Ieper zijn niet-eigen woning. Vanaf 17 maart 2023 is zijn woning in Ieper zijn eigen woning, en is zijn appartement in Roeselare zijn niet-eigen woning.

VOORBEELD 3

Jan is eigenaar van een woning in Vlaanderen, die hij zelf bewoont, en van een stuk grond in Wallonië. Op 10 februari 2023 begon hij op die grond een woning te bouwen. Jan neemt de woning in Wallonië op 7 december 2023 in gebruik (hij is dan naar Wallonië verhuisd). De woning in Vlaanderen stelt hij te koop na de verhuis. De woning in Vlaanderen is zijn eigen woning tot 6 december 2023. Vanaf 7 december 2023 is de nieuwbouw in Wallonië zijn eigen woning en is de woning in Vlaanderen zijn niet-eigen woning (en dus belastbaar). Opmerking: van 1 januari 2023 t.e.m. 6 december 2023 moet hij het KI van de grond gelegen in Wallonië aangeven.

Regel 3: Als de belastingplichtige enkel woningen heeft die hij omwille van één van de vier hierboven opgesomde redenen niet betrekt, dan kiest de belastingplichtige welke woning als eigen woning moet worden aangemerkt. Die keuze is onherroepelijk tot de belastingplichtige

ofwel zelf een woning betrekt ofwel de aangeduide woning niet langer bezit (art. 5/5, § 4, zesde lid BFW).

VOORBEELD

Belastingplichtige bezit drie woningen (die hij niet verhuurt):

– W1 die hij niet betrekt omwille van beroepsredenen (te verre afstand met plaats van tewerkstelling)

– W2 die hij niet betrekt omwille van verbouwwerkzaamheden en

W3 die hij niet betrekt omwille van wettelijke belemmeringen (vorige huurder zit er nog in).

Belastingplichtige kan één van de drie aanduiden als eigen woning, bv. de eerste woning. – Stel dat belastingplichtige woning 1 verkoopt. Dan heeft hij opnieuw de keuze om W2 dan wel W3 aan te duiden als eigen woning als hij die woningen nog steeds niet betrekt omwille van een van de vier hierboven opgesomde redenen.

– Stel dat belastingplichtige woning 2 gaat bewonen na de verbouwwerkzaamheden. Dan wordt die woning de eigen woning (geen keuze meer) vermits hij er één van betrekt.

Voor gehuwde belastingplichtigen of wettelijk samenwonenden kan slechts één woning als de eigen woning worden beschouwd (art. 5/5, § 4, zevende lid BFW).

Dat houdt in dat de hierboven vermelde regels over de ‘eigen woning’ in voorkomend geval voor beide echtgenoten of wettelijk samenwonenden samen dienen te worden toegepast. Volgens de administratie (zie toelichting aangifte pp. 16-17) wordt in die context onder echtgenoten en wettelijk samenwonenden bedoeld: echtgenoten en wettelijk samenwonenden voor wie een gemeenschappelijke aanslag wordt gevestigd.

VOORBEELD 1

Een gemeenschappelijk belast koppel (scheiding van goederen) is elk eigenaar van één woning (in bezit van vóór huwelijk): de man heeft een woning aan de kust, de vrouw bezit een woning in Luik.

Gedurende heel 2023 woonden ze in de woning van mevrouw.

Woning in Luik is de eigen woning voor beiden.

– Woning aan de kust is de niet-eigen woning voor beiden.

VOORBEELD 2

Els is 100 % eigenaar van een woning die ze betrekt met Filip. Els en Filip zijn wettelijk samenwonend sinds 2021. Op 10 oktober 2023 sluiten ze een hypothecaire lening af tot aankoop van een woning (waarvan elk voor de helft eigenaar) die ze niet onmiddellijk betrekken, maar eerst wensen te renoveren. Na de renovatie zullen ze verhuizen van de eigendom van Els naar hun gemeenschappelijke woning. Zolang ze de woning betrekken die eigendom is van Els, is die woning voor beiden hun eigen woning.

VOORBEELD 3

Lien is sinds 2013 voor 100 % eigenaar van woning A. In 2018 is ze gehuwd (stelsel scheiding van goederen) met Greg. In 2019 kochten ze woning B aan, waarvan Lien voor 1 % eigenaar is en Greg voor 99 %. Van 1 januari 2023 t.e.m. 31 augustus 2023 hadden Lien en Greg hun fiscale woonplaats in woning B. Op 1 september 2023 ging het koppel feitelijk uit elkaar en ging Lien terug wonen in woning A. Greg bleef wonen in woning B. De echtscheiding zal maar gevonnist worden in 2024. Het voor aanslagjaar 2024 nog gezamenlijk belast koppel dient de bepalingen m.b.t. de eigen woning samen toe te passen.

Van 01-01-2023 t.e.m. 31-08-2023

Van 01-09-2023 t.e.m. 31-12-2023

Opmerkingen

- is woning A hun niet-eigen woning (en dus aan te geven in vak III); - is woning B hun eigen woning en dus vrijgesteld.

Ze moeten overeenkomen of woning A (waar Lien in woont en Greg niet in woont omwille van de sociale reden ‘verwikkeld in echtscheiding’) dan wel woning B (waar Greg in woont en Lien niet in woont omwille van de sociale reden) hun eigen woning is. Stel dat ze overeenkomen dat woning B hun eigen woning is, dan is woning A hun niet-eigen woning en voor die periode aan te geven.

1 Het begrip ‘eigen woning’ werkt volledig door naar de woonkredieten. Aangezien de gewesten exclusief bevoegd zijn voor het verlenen van belastingvoordelen voor kredieten en verzekeringen m.b.t. het verwerven en behouden van de eigen woning, dient men voor de uitgaven m.b.t. kredieten op dagbasis na te gaan of die uitgaven betrekking hebben op de eigen woning of niet:

Ingeval op tijdstip van het betalen van intresten, kapitaalaflossingen en verzekeringspremies, deze betrekking hebben op de eigen woning, zullen deze voordelen dienen aangegeven te worden onder de gewestelijke codes. Ingeval het op tijdstip van de betaling niet de eigen woning is, zullen de voordelen dienen aangegeven te worden onder de federale codes.

2 Het begrip ‘eigen woning’ is niet beperkt tot een in België gelegen woning. Die woning kan in de EER gelegen zijn en zelfs buiten de EER.

3.2 Onroerende goederen die de belastingplichtige voor zijn beroep gebruikt (code 1105-59/2105-29)

In de code 1105-59/2105-29 wordt het (niet-geïndexeerde) kadastraal inkomen vermeld van de onroerende goederen (zowel de gebouwde als de ongebouwde) die de belastingplichtige zelf voor de uitoefening van zijn beroep gebruikt.

Belastbaar: het kadastraal inkomen wordt geacht begrepen te zijn in het belastbare beroepsinkomen van de belastingplichtige, zodat het niet meer als onroerend inkomen wordt belast.

Op verzoek van de taxatieambtenaar van de directe belastingen maakt de dienst Patrimoniumdocumentatie (AKRED) een splitsing van het kadastraal inkomen dat privatief en beroepsmatig gebruikt wordt. Indien nodig heeft de dienst Patrimoniumdocumentatie de bevoegdheid een bezoek ter plaatse te brengen.

Beroepsmatig gebruik van een onroerend goed door de belastingplichtige en/of zijn feitelijk samenwonende partner

Indien een onroerend goed in onverdeeldheid toebehoort aan twee feitelijk samenwonenden en een van beiden gebruikt het onroerend goed beroepsmatig zonder dat er huurgeld moet betaald worden, dan moet:

– de partner die het onroerend goed beroepsmatig gebruikt het KI overeenkomstig zijn eigendomsaandeel en beroepsgebruik aangeven in zijn code 1105-59;

– de andere partner het KI overeenkomstig zijn eigendomsaandeel en a rato van het beroepsgebruik van zijn partner aangeven in zijn code 1106-58.

VOORBEELD

Een feitelijk koppel woont samen in een woning (KI 820,00 EUR) waarvan de man voor 60 % eigenaar is, en de vrouw voor 40 %. De vrouw gebruikt de woning voor 20 % beroepsmatig. Er worden geen huurgelden betaald.

Aangifte man:

Vrijgesteld als eigen woning: (60 % (eigendomsaandeel) × 820) – 98,40 (beroepsgebruik door de partner zonder huurgeld) = 393,60 EUR

Code 1106-58: 60 % (eigendomspercentage) × 20 % (beroepsgebruik van de woning door de partner zonder huurgeld) × 820,00 = 98,40 EUR

Aangifte vrouw:

Vrijgesteld als eigen woning: (40 % (eigendomsaandeel) × 820) – 65,60 (beroepsgebruik) = 262,40 EUR

1105-59: 40 % (eigendomspercentage) × 20 % (beroepsgebruik van de woning door de belastingplichtige zelf zonder huurgeld) × 820,00 = 65,60 EUR

Indien een onroerend goed in onverdeeldheid toebehoort aan twee feitelijk samenwonenden en één van beiden gebruikt het onroerend goed beroepsmatig én er moet huurgeld betaald worden, dan moet:

– de partner die het onroerend goed beroepsmatig gebruikt het KI overeenkomstig zijn eigendomsaandeel en beroepsgebruik aangeven in zijn code 1105-59; – de andere partner het KI overeenkomstig zijn eigendomsaandeel en a rato van het beroepsgebruik van zijn partner aangeven in zijn code 1109-55 en de ontvangen huur in zijn code 1110-54.

VOORBEELD

Een feitelijk koppel woont samen in een woning (KI 900,00 EUR) waarvan de man voor 50 % eigenaar is, en de vrouw voor 50 %. De vrouw gebruikt de woning voor 20 % beroepsmatig. De vrouw betaalt 1 800 EUR huurgeld aan de man.

Aangifte man:

Vrijgesteld als eigen woning: (50 % (eigendomsaandeel) × 900) – 90,00 (beroepsgebruik door partner met huurgeld) = 360,00 EUR

1109-55: 50 % (eigendomspercentage) × 20 % (beroepsgebruik van de woning door partner tegen huurgeld) × 900,00 = 90,00 EUR

1110-54: 1 800,00 EUR

Aangifte vrouw:

Vrijgesteld als eigen woning: (50 % (eigendomsaandeel) × 900) – 90,00 (beroepsgebruik) = 360,00 EUR

1105-59: 50 % (eigendomspercentage) × 20 % (beroepsgebruik van de woning door de belastingplichtige zelf zonder huurgeld) × 900,00 = 90,00 EUR

De vrouw brengt 1 800,00 EUR huur als beroepskosten in aftrek.

Beroepsmatig gebruik van een onroerend goed door de belastingplichtige en/of zijn echtgenoot in geval van vestiging van een gemeenschappelijke aanslag

Indien een onroerend goed door één van de echtgenoten voor de beroepswerkzaamheid wordt gebruikt en beide echtgenoten worden gemeenschappelijk belast, én er wordt geen huur tussen de

echtgenoten betaald, dan moet eerst het deel van het onroerend goed bepaald worden dat voor de beroepswerkzaamheid wordt gebruikt en dit ongeacht:

– het huwelijksvermogensstelsel;

– wie van de echtgenoten eigenaar is van het onroerend goed; – het eventuele eigendomsaandeel van de echtgenoot in het onroerend goed (Ci.RH.221/569.663 d.d. 14 april 2005 nrs. 7.1 en 7.3).

Dit gedeelte moet in de code 1105-59/2105-29 ingevuld worden bij de echtgenoot die het beroepsmatig gebruikt. Het wordt overeenkomstig art. 37 WIB 1992 geacht een beroepsinkomen te vertegenwoordigen. Het saldo moet aangegeven worden als onroerend inkomen overeenkomstig de spelregels van het vermogensrecht ter zake. Deze situatie moet dus nog globaal voor beide echtgenoten beoordeeld worden (Ci.RH.221/569.663 d.d. 14 april 2005 nrs. 7.1 en 7.3).

VOORBEELD

Een gehuwd koppel (gehuwd sinds 2018) woont samen in een woning (KI 820,00 EUR) waarvan echtgenoot 1 (= de oudste) voor 60 % eigenaar is, en echtgenoot 2 (= de jongste) voor 40 %. Echtgenoot 2 gebruikt de woning 20 % beroepsmatig. Er worden geen huurgelden betaald.

Gemeenschappelijke aangifte aanslagjaar 2024 in de veronderstelling gehuwd volgens het wettelijk stelsel Vermeld eerst het beroepsmatig gebruikte deel in code 2105-29 (echtgenoot 2 gebruikt het onroerend goed beroepsmatig) en dit ongeacht het huwelijksvermogenstelsel: 820,00 × 20 % = 164,00 EUR. Het resterende KI van 656,00 wordt daarna verdeeld onder hen beiden op basis van het wettelijke huwelijksstelsel.

Kolom echtgenoot 1: Kolom echtgenoot 2: Vrijgesteld als eigen woning:

328,00 = 50 % × 656,00

Vrijgesteld als eigen woning:

328,00 = 50 % x 656,00

Code 2105-29: 164,00

Gemeenschappelijke aangifte aanslagjaar 2024 in de veronderstelling gehuwd volgens scheiding van goederen

Vermeld eerst het beroepsmatig gebruikte deel in code 2105-29 (echtgenoot 2 gebruikt het onroerend goed beroepsmatig) en dit ongeacht het huwelijksvermogenstelsel: 820,00 × 20 % = 164,00 EUR. Het resterende KI van 656,00 wordt daarna verdeeld onder hen beiden op basis van hun eigendomsaandeel.

Kolom echtgenoot 1:

Kolom echtgenoot 2:

Vrijgesteld als eigen woning: Vrijgesteld als eigen woning:

393,60 = 60 % × 656,00

262,40 = 40 % × 656,00

Code 2105-29: 164,00

Uitzondering: Indien de ene echtgenoot een huur betaalt aan de andere echtgenoot voor het beroepsmatig gebruik van het onroerend goed waarvan die andere echtgenoot eigenaar is, én die huurgelden in mindering brengt als beroepskosten , dan moeten deze huurgelden steeds belast worden als onroerende inkomsten (Ci.RH.221/569.663 d.d. 14 april 2005 nr. 7.2).

VOORBEELD

Een sinds 2007 gehuwd koppel woont samen in een woning (KI 735) waarvan echtgenoot 1 100 % eigenaar is. Echtgenoot 2 gebruikt de woning voor 20 % beroepsmatig. Er worden geen huurgelden betaald. Echtgenoot 1 is de oudste.

Eerste veronderstelling: echtgenoot 2 betaalt géén huurgelden aan echtgenoot 1 voor het beroepsmatig gebruikte deel van de woning.

Gemeenschappelijke aangifte ingeval gehuwd onder het wettelijk stelsel: Kolom echtgenoot 1: Kolom echtgenoot 2:

Vrijgesteld als eigen woning: Vrijgesteld als eigen woning: 294,00 294,00

Code 2105-29: 147,00

Gemeenschappelijke aangifte ingeval gehuwd onder scheiding van goederen: Kolom echtgenoot 1: Kolom echtgenoot 2:

Vrijgesteld als eigen woning: Vrijgesteld als eigen woning: 588,00 /

Code 2105-29: 147,00

Tweede veronderstelling: de vrouw heeft 1 200,00 EUR huurgelden aan haar echtgenoot betaald voor het beroepsmatig gebruikte deel van de woning en dat bedrag als aftrekbare beroepskost ingebracht.

Ingeval gehuwd onder het wettelijk stelsel: gemeenschappelijke aangifte

Kolom echtgenoot 1: Kolom echtgenoot 2:

Vrijgesteld als eigen woning:

294,00 = 735,00 × 80 % × 50 %

Code 1105-59: /

Code 1109-55: 73,50

Vrijgesteld als eigen woning:

294,00 = 735,00 × 80 % × 50 %

Code 2105-29: /

Code 2109-25: 73,50 = 20 % × 735,00 × 50 % = 20 % × 735,00 × 50 %

Code 1110-24: 600,00

Code 2110-24: 600,00 = 1 200,00 × 50 % = 1 200,00 × 50 %

Ingeval gehuwd onder scheiding van goederen: gemeenschappelijke aangifte

Kolom echtgenoot 1:

Vrijgesteld als eigen woning:

Kolom echtgenoot 2:

Vrijgesteld als eigen woning: 588,00 = 735,00 × 80 % /

Code 1105-59: /

Code 1109-55: 147,00

Code 2105-29: /

Code 2109-25: / = 20 % × 735,00

Code 1110-24: 1 200,00

Code 2110-24: /

3.3 Gebouwen die niet verhuurd worden of verhuurd worden aan een privégebruiker (code 1106-58/2106-28)

In de code 1106-58/2106-28 moet de belastingplichtige het (niet-geïndexeerde) kadastraal inkomen vermelden van gebouwen die hij:

• OFWEL niet verhuurt en niet gebruikt als eigen woning (bv. tweede verblijven of gratis ter beschikking gestelde woningen);

• OFWEL verhuurt aan natuurlijke personen die ze niet voor hun beroep gebruiken;

• OFWEL verhuurt aan een rechtspersoon die geen vennootschap is (vzw, OCMW ...) of aan een gewestelijke huisvestingsmaatschappij of erkende maatschappij voor sociale huisvesting, met het oog op de terbeschikkingstelling ervan aan één natuurlijke persoon om uitsluitend als woning te worden gebruikt ofwel aan meerdere natuurlijke personen die ze uitsluitend gezamenlijk als woning gebruiken (geheel of gedeeltelijk gebruik voor beroepsdoeleinden is uitgesloten).

Belastbaar: (niet-geïndexeerd kadastraal inkomen × indexatiecoëfficiënt) afgerond en vervolgens × 1,40

VOORBEELD 1

Een echtpaar (gehuwd sinds 2005) bezit naast hun eigen woning nog een woning (KI 1 000,00) (40 % eigendom van echtgenoot 1 (= de oudste) en voor 60 % van echtgenoot 2 (= de jongste)) die ze gedurende 2022 verhuren aan een gezin voor 550,00 EUR per maand die dit onroerend goed niet voor beroepsdoeleinden gebruiken.

Aangifte als de echtgenoten getrouwd zijn onder het stelsel van scheiding van goederen gemeenschappelijke aangifte:

code 1106-58: 400,00 (1 000,00 × 40 %)

code 2106-28: 600,00 (1 000,00 × 60 %) belastbaar:

in hoofde van echtgenoot 1: in hoofde van echtgenoot 2:

400,00 × 2,0915 = 837,00

600,00 × 2,0915 = 1 255,00 × 1,40 × 1,40 1 171,80 1 757,00

Aangifte als de echtgenoten getrouwd zijn onder het wettelijke stelsel gemeenschappelijke aangifte:

code 1106-58: 500,00 (1 000,00 × 50 %)

code 2106-28: 500,00 (1 000,00 × 50 %) belastbaar:

in hoofde van echtgenoot 1: in hoofde van echtgenoot 2:

500,00 × 2,0915 = 1 046,00

500,00 × 2,0915 = 1 046,00 × 1,40 × 1,40 1 464,40 1 464,40

VOORBEELD 2

Een woning (KI 1 125,00) van een fiscaal alleenstaande wordt tot 30-04-2023 als eigen woning gebruikt. Tijdens de maand mei staat de woning leeg en vanaf 05-06-2023 wordt de woning verhuurd aan een OCMW dat het huis verder verhuurt aan kansarme gezinnen. De belastingplichtige ontvangt een maandelijkse huurprijs van 400,00 EUR.

–

aangifte: code 1106-58: 1 125,00 × 245/365 = 755,14

belastbaar: 755,14 × 2,0915 = 1 579,00 × 1,40

2 210,06

Totaal belastbaar onroerend inkomen = 2 210,06

Zoals uit het voorbeeld blijkt, moet het afgeronde geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd worden met 40 %. Die uitkomst mag vervolgens niet worden afgerond.

Opmerkingen

1 Speciaal geval: kosteloos geregistreerd huisvestingscontract

Vaststelling van het onroerend inkomen bij de verhuurder bij een kosteloos geregistreerd huisvestingscontract

Vanaf aanslagjaar 2024 kunnen de huurprijs en de toegekende huurvoordelen die betrekking hebben op een onroerend goed waarvan de huurovereenkomst kosteloos is geregistreerd op basis van art. 161, 12°, a) of b) W.Reg. (= kosteloze registratie wegens uitsluitend bestemd als huisvesting), of kosteloos had kunnen worden geregistreerd, als het gaat om huurovereenkomsten van in het buitenland gelegen onroerende goederen die uitsluitend zijn bestemd voor huisvesting van een gezin of van één persoon, niet meer in aanmerking worden genomen als werkelijke beroepskosten bij de huurder (aftrekverbod van art. 53, 33°, b) WIB 1992). Dat aftrekverbod geldt nog altijd als de huurder tegen de aard van de overeenkomst toch een deel beroepsmatig (bv. om dossiers voor te bereiden …) zou gebruiken.

Als de huurvergoedingen omwille van het aftrekverbod van art. 53, 33°, b) WIB 1992 (= kosteloos geregistreerde huurovereenkomsten) niet in aanmerking komen als beroepskosten bij de huurder (natuurlijk persoon), dan wordt het onroerend inkomen bij de verhuurder vastgesteld op basis van het geïndexeerd KI, verhoogd met 40 % (dus aangifte KI in code *106) omdat wordt aangenomen dat het betreffend onroerend goed niet voor het uitoefenen van een beroepswerkzaamheid wordt gebruikt.

Uitzondering: wettelijke of contractuele verplichting Het aftrekverbod van art. 53, 33°, b) WIB 1992 (= aftrekverbod van huurvergoedingen bij kosteloos geregistreerde huurovereenkomsten) geldt niet voor de huurprijs en de huurvoordelen die verband houden met een onroerend goed dat door de belastingplichtige (bv. werkgever eenmanszaak of vennootschap) wordt gehuurd met als uitsluitend doel de huisvesting van een of meer werknemers of bedrijfsleiders en, desgevallend, hun gezin, ingevolge een wettelijke of contractuele verplichting. In dat geval zal het onroerend inkomen bij de verhuurder (natuurlijk persoon) worden vastgesteld op basis van de werkelijke huurvergoedingen (aangifte in code *109/*110) (= verhuring aan een beroepsgebruiker; zie de paragraaf ‘Gebouwen die verhuurd worden aan personen die ze gebruiken voor hun beroepswerkzaamheid’).

VOORBEELD 1

Een belastingplichtige (natuurlijk persoon) heeft zijn fiscale woonplaats in X. Hij huurt een bijkomende verblijfsgelegenheid dicht bij zijn plaats van tewerkstelling. De huurovereenkomst (akte houdende verhuring) werd kosteloos geregistreerd. Uit de feitelijke omstandigheden blijkt dat de huurkosten noodzakelijk zijn voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid en niet zijn ingegeven door privémotieven. De verhuurder is een natuurlijk persoon die het onroerend goed verhuurt buiten het uitoefenen van een beroepswerkzaamheid.

De huurprijs en de huurvoordelen van de bijkomende verblijfsgelegenheid hebben betrekking op een kosteloos geregistreerde huurovereenkomst (akte houdende verhuring) en komen op basis

van art. 53, 33°, b) WIB 1992 niet als werkelijke beroepskosten in aanmerking in hoofde van de huurder.

De onroerende inkomsten van de verhuurder worden vastgesteld volgens het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) van de verhuurde woning, verhoogd met 40 % (aangifte in code *106).

VOORBEELD 2

Zelfde gegevens als voorbeeld 1, maar ondanks de wettelijke verplichting werd de huurovereenkomst (akte houdende verhuring) niet geregistreerd.

Het aftrekverbod voor kosteloos geregistreerde huurovereenkomsten (akte houdende verhuring) is niet van toepassing in hoofde van de huurder. De beroepsmatige huur is in hoofde van de huurder aftrekbaar, als is voldaan aan art. 49 WIB 1992 en de huurder de bijlage 270 MLH bij zijn aangifte in de personenbelasting voegt.

De huurder gebruikt het onroerend goed voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid. In dit geval werd de huur op grond van art. 49 en 52, 1° WIB 1992 als werkelijke beroepskost in aanmerking genomen.

In hoofde van de verhuurder worden de onroerende inkomsten van het volledige onroerend goed vastgesteld op basis van de werkelijke huurvergoedingen (aangifte in code *109/*110).

VOORBEELD 3

In het kader van zijn zelfstandige beroepswerkzaamheid stelt een werkgever (rijksinwoner) tijdelijk een werknemer (niet-rijksinwoner) in België tewerk. De werknemer behoudt zijn woning in het buitenland en verblijft maar tijdelijk, in opdracht van de werkgever, in België. In de arbeidsovereenkomst wordt bepaald dat de werkgever gedurende de periode van tewerkstelling in België een woning ter beschikking zal stellen als huisvesting voor de werknemer. Om aan die contractuele verplichting te voldoen, huurt de werkgever een in België gelegen, niet-bemeubelde woning. De eigenaar van de woning is een natuurlijk persoon (rijksinwoner) die de woning verhuurt buiten zijn beroepswerkzaamheid. De woning is uitsluitend bestemd voor huisvesting. Er werd voor de verhuur geen factuur of een document in de plaats ervan opgesteld, volgens de toepasselijke btw-reglementering. De huurovereenkomst (akte houdende verhuring) werd kosteloos geregistreerd op grond van art. 161, 12°, a) of b) W.Reg.

De kosteloze registratie van de huurovereenkomst (akte houdende verhuring) belet in dit geval niet dat de werkgever deze huurvergoedingen toch als beroepskosten in mindering kan brengen. De huurvergoedingen zijn aftrekbaar als beroepskost, als is voldaan aan art. 49 WIB 1992 en de werkgever de bijlage 270 MLH bij zijn aangifte in de personenbelasting voegt.

De onroerende inkomsten van het onroerend goed worden in hoofde van de verhuurder vastgesteld op basis van de werkelijke huurvergoedingen (aangifte in code *109/*110).

2 Wanneer men een woning waarvan men eigenaar is om sociale of beroepsredenen niet zelf bewoont, maar verhuurt, kan men die woning eventueel toch als eigen woning aanduiden. Zie bespreking onder punt 3.1.B in dit hoofdstuk.

3 Gemeubelde verhuur

Wanneer de belastingplichtige een gemeubileerd onroerend goed verhuurt zonder bijkomende dienstverlening, heeft hij twee inkomens verkregen met een verschillende fiscale kwalificatie: – het inkomen dat betrekking heeft op de verhuring van het onroerend goed = onroerend inkomen (vak III); – het inkomen dat betrekking heeft op de verhuring van de meubels = roerend inkomen (vak VII).

Om de huurprijs voor het onroerend goed en de meubels te bepalen, baseert men zich in eerste instantie op de bepalingen van het huurcontract. Als er geen huurcontract is afgesloten of als het huurcontract zelf geen opdeling maakt, mag men ervan uitgaan dat: – 60 % van de ontvangen huur betrekking heeft op het onroerend goed en; – 40 % van de ontvangen huur betrekking heeft op de meubels (Com.IB 92 7/19.2).

Het netto roerend inkomen zal moeten aangegeven worden in vak VII (deel 1 van de aangifte), in code 1156-08/2156-75.

Het netto roerend inkomen = werkelijk geïnde huur voor de verhuring van de meubels, na aftrek van de kosten. Als kosten mag de belastingplichtige hier zijn werkelijke kosten bewijzen. Heeft hij geen of onvoldoende kosten te bewijzen, dan heeft hij recht op een kostenforfait van 50 % (art. 4 KB/WIB 1992).

Het aangegeven netto roerend inkomen in code 1156-08/2156-75 is dan afzonderlijk belastbaar tegen 30 %, tenzij globalisatie voordeliger is.

Het onroerend inkomen (bij verhuring aan privégebruikers) is het kadastrale inkomen (KI) van het onroerend goed beperkt tot het verhuurde gedeelte van dat onroerend goed én beperkt tot de periode van verhuring (aan te geven in code 1106/2106).

VOORBEELD

Een tweede woning (KI 1 500,00) van een sinds 2019 gehuwd echtpaar (gehuwd met scheiding van goederen en die woning is 100 % eigendom van de jongste echtgenoot) wordt gemeubileerd verhuurd sinds 2021 tegen een jaarlijkse huurprijs van 6 000,00 EUR. De huurder gebruikt de woning niet beroepsmatig:

– onroerend inkomen: 6 000,00 × 60 % = 3 600,00 EUR. Dit onroerend inkomen wordt forfaitair vertegenwoordigd door het kadastraal inkomen. aangifte: code 2106-28: 1 500,00

– bruto roerend inkomen: 6 000,00 × 40 % = 2 400,00 EUR min kosten: 50 % × 1 200,00 EUR = – 1 200,00 EUR netto roerend inkomen: 1 200,00 EUR op code 2156-75

3.4 Gronden, materieel en outillage die niet verhuurd worden of verhuurd worden aan een privégebruiker (code 1107-57/210727)

In de code 1107-57/2107-27 moet de belastingplichtige het (niet-geïndexeerde) kadastraal inkomen vermelden van gronden, materieel en outillage die hij:

– OFWEL niet verhuurt;

– OFWEL verhuurt aan natuurlijke personen die ze niet voor hun beroep gebruiken.

Belastbaar: niet-geïndexeerd kadastraal inkomen × indexatiecoëfficiënt, en vervolgens afronden tot op de euro.

VOORBEELD

Een stuk grond (KI 50,00) wordt door de belastingplichtige gebruikt als moestuin.

– aangifte: code 1107-57/2107-27 = 50,00

– belastbaar: 50,00 × 2,0915 = 104,575 = 105,00

3.5 Onroerende goederen die overeenkomstig de pachtwetgeving of een vergelijkbaar buitenlands recht dat de pachtprijzen beperkt, verhuurd worden aan land- of tuinbouwers (code 1108- 56/2108-26)

In de code 1108-56/2108-26 moet het (niet-geïndexeerde) kadastraal inkomen worden aangegeven van (gebouwde en ongebouwde) onroerende goederen die worden verhuurd overeenkomstig de pachtwetgeving of overeenkomstig een vergelijkbaar buitenlands recht dat de pachtprijzen beperkt én die door de huurder gebruikt worden voor land- of tuinbouwdoeleinden (met inbegrip van het deel van de hoeve dat de landbouwer samen met zijn gezin betrekt als woning).

Als men een onroerend goed overeenkomstig de pachtwetgeving verhuurt, betekent dat onder meer dat de huurprijzen aan strenge beperkingen onderworpen zijn. Overeenkomstig de Wet van 4 november 1969 tot beperking van de pachtprijzen mogen de pachtprijzen van verpachte gronden inderdaad niet hoger zijn dan een bepaald plafond. Normaal is dit plafond gelijk aan het (niet-geïndexeerde) kadastraal inkomen vermenigvuldigd met een coëfficiënt die door de provinciale pachtprijzencommissies wordt vastgesteld en die verschilt van streek tot streek.

Als de verhuring niet overeenkomstig de pachtwetgeving of niet volgens vergelijkbaar buitenlands recht gebeurt (bv. wegens het niet naleven van de bepalingen over de beperking van de pachtprijzen) moeten de inkomsten in de codes 1109-55/1110-54 of 2109-25/2110-24 (voor gebouwen) en de codes 1112-52/1113-51 of 2112-22/2113-21 (voor gronden) worden aangegeven: zie infra. – Belastbaar: niet-geïndexeerd kadastraal inkomen × indexatiecoëfficiënt, en vervolgens afronden tot op de euro.

Uitzondering: loopbaanpacht en langetermijnpacht voor gronden vrijgesteld

Voor in de EER gelegen onroerende goederen (gebouwen en gronden) die onder loopbaanpacht of onder een gelijkaardige pachtovereenkomst in een andere lidstaat van de Europese Economische Ruimte worden verhuurd (altijd schriftelijke overeenkomst ↔ gewone pacht) moet noch het KI noch het huurinkomen worden aangegeven. De loopbaanpacht is de pacht die gesloten wordt voor een vaste periode die loopt van de datum van het afsluiten van de pacht tot de datum waarop de pachter 65 jaar wordt. Deze periode moet minstens 27 jaar bedragen.

De duur van de loopbaanpacht moet bijgevolg als volgt worden berekend: (65 jaar – leeftijd van de kandidaat-pachter bij afsluiting van het loopbaanpachtcontract) met een minimum van 27 jaar. De pachter mag m.a.w. maximum 38 jaar zijn op het ogenblik van afsluiting van de overeenkomst.

Inkomsten van onroerende goederen gelegen in een lidstaat van de Europese Economische Ruimte die bij pachtovereenkomst van gronden of een gelijkaardige overeenkomst in een andere lidstaat van de Europese Economische Ruimte worden verhuurd en die voorzien in een eerste gebruiksperiode van minimaal achttien jaar, zijn eveneens vrijgesteld van personenbelasting.

3.6 Gebouwen die verhuurd worden aan personen die ze gebruiken voor hun beroepswerkzaamheid (codes 1109-55/2109-25 en 1110-54/2110-24)

In code 1109-55/2109-25 moet de belastingplichtige het (niet-geïndexeerde) kadastraal inkomen vermelden van gebouwen die hij verhuurt aan:

– OFWEL een natuurlijke persoon die het gebouw geheel of gedeeltelijk gebruikt voor de uitoefening van zijn beroepswerkzaamheid;

OFWEL een rechtspersoon naar Belgisch of buitenlands publiek of privaat recht (handelsvennootschappen, vzw’s, de staat, gewesten, gemeenschappen, provincies, gemeenten, openbare instellingen, autonome overheidsbedrijven zoals bpost en Belgacom), met uitzondering van de rechtspersonen die geen vennootschappen zijn (bv. OCMW) of gewestelijke huisvestingsmaatschappij of erkende maatschappij voor sociale huisvesting, én die het gebouw verder ter beschikking stellen aan een of meerdere natuurlijke personen om uitsluitend als woning te worden gebruikt. In dit geval moet het kadastraal inkomen worden aangegeven onder code 1106-58/2106-28; – OFWEL een vennootschap, vereniging of groepering zonder rechtspersoonlijkheid (bv. vakbond, Chiro, burgerlijke vennootschap, landbouwvennootschap ...).

• In code 1110-54/2110-24 moet de belastingplichtige de ontvangen brutohuur vermelden. Zie bespreking 1.2 voor definiëring van het begrip brutohuur.

• Belastbaar: brutohuur (code 1110-54/2110-24)

– kosten1

NETTOHUUR met als minimum: afgerond geïndexeerd kadastraal inkomen × 1,40

VOORBEELDEN

1 Een woning (KI 1 250,00), eigendom van een fiscaal alleenstaande, wordt verhuurd aan een natuurlijke persoon die de woning volledig voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid gebruikt. De jaarlijkse huurprijs bedraagt 8 000,00 EUR.

– aangifte: code 1109-55: 1 250,00

code 1110-54: 8 000,00

– belastbaar: brutohuur: 8 000,00 – kosten: – 3 200,00 (40 % < 1 250,00 × 2/3 × 5,37) nettohuur: 4 800,00 met als minimum: 1 250,00 × 2,0915 = 2 614,00 × 1,40 3 659,60

Uit het voorbeeld blijkt dat het belastbare onroerend inkomen 4 800,00 EUR bedraagt, aangezien het meer is dan het minimum.

2 Zie het eerste voorbeeld, maar de jaarlijkse huurprijs bedraagt 14 000,00 EUR.

– aangifte: code 1109-55: 1 250,00

code 1110-54: 14 000,00

1 De kosten worden forfaitair geraamd op 40 %, te beperken tot het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen × 2/3 × revalorisatiecoëfficiënt (= 5,37 voor het aanslagjaar 2024 en 5,46 voor het aanslagjaar 2025).

belastbaar: brutohuur: 14 000,00

– kosten: – 4 475,00 (1 250,00 × 2/3 × 5,37 < 40 %)

nettohuur: 9 525,00

met als minimum: 1 250,00 × 2,0915 = 2 614,00 × 1,40

3 659,60

Uit het voorbeeld blijkt dat het belastbare onroerend inkomen 9 525,00 EUR bedraagt, aangezien het meer is dan het minimum.

3 Zie het eerste voorbeeld, maar de jaarlijkse huurprijs bedraagt 4 000 EUR. De elektriciteit en de verwarming (1 050,00) worden door de huurder betaald.

– aangifte: code 1109-55: 1 250,00

code 1110-54: 4 000,00

belastbaar: brutohuur: 4 000,00

– kosten: – 1 600,00 (40 % < 1 250,00 × 2/3 × 5,37)

nettohuur: 2 400,00

met als minimum: 1 250,00 × 2,0915 = 2 614,00 × 1,40

3 659,60

Uit het voorbeeld blijkt dat het belastbare onroerend inkomen 3 659,60 EUR bedraagt, aangezien dit het absolute minimum is.

4 Een echtpaar, gehuwd in 2021 volgens het wettelijk huwelijksstelsel, verhuurt een gebouwd onroerend goed (KI 1 000,00 EUR; waarvan elk voor de helft eigenaar is) aan een vennootschap waarin geen van beide een functie uitoefenen, voor 10 000,00 EUR. Daarnaast verhuren ze nog een hangar (KI 1 800,00 EUR, waarvan echtgenoot 1 (= de oudste) voor 75 % eigenaar is, en echtgenoot 2 voor 25 %) aan een beroepsgebruiker voor 16 000,00 EUR. –

Gemeenschappelijke aangifte:

code 1109-55: (50 % × 1 000,00 + 50 % × 1 800,00) = 1 400,00

code 1110-54: (50 % × 10 000,00 + 50 % × 16 000,00) = 13 000,00

code 2109-25: 1 400,00

code 2110-24: 13 000,00

– Belastbaar echtgenoot 1: brutohuur: 13 000,00 – kosten: – 5 012,00 (40 % > 1 400,00 × 2/3 × 5,37)

nettohuur: 7 988,00

met als minimum: 1 400,00 × 2,0915 = 2 928,00 × 1,40 4 099,20

Uit het voorbeeld blijkt dat het belastbare onroerend inkomen voor echtgenoot 1 7 988,00 EUR bedraagt, aangezien het meer is dan het minimum.

– Belastbaar echtgenoot 2: idem zoals bij echtgenoot 1.

Opmerkingen

1 Speciaal geval: kosteloos geregistreerd huisvestingscontract

Vaststelling van het onroerend inkomen bij de verhuurder bij een kosteloos geregistreerd huisvestingscontract

gezin of van één persoon, niet meer in aanmerking worden genomen als werkelijke beroepskosten bij de huurder (aftrekverbod van art. 53, 33°, b) WIB 1992). Dat aftrekverbod geldt nog altijd als de huurder tegen de aard van de overeenkomst toch een deel beroepsmatig (bv. om dossiers voor te bereiden …) zou gebruiken.

Als de huurvergoedingen omwille van het aftrekverbod van art. 53, 33°, b) WIB 1992 (= de kosteloos geregistreerde huurovereenkomsten) niet in aanmerking komen als beroepskosten bij de huurder (natuurlijk persoon), dan wordt het onroerend inkomen bij de verhuurder vastgesteld op basis van het geïndexeerd KI, verhoogd met 40 % (dus aangifte KI in code *106) omdat wordt aangenomen dat het betreffend onroerend goed niet voor het uitoefenen van een beroepswerkzaamheid wordt gebruikt.

Uitzondering: wettelijke of contractuele verplichting Het aftrekverbod van art. 53, 33°, b) WIB 1992 (= aftrekverbod van huurvergoedingen bij kosteloos geregistreerde huurovereenkomsten) geldt niet voor de huurprijs en de huurvoordelen die verband houden met een onroerend goed dat door de belastingplichtige (bv. werkgever eenmanszaak of vennootschap) wordt gehuurd met als uitsluitend doel de huisvesting van een of meer werknemers of bedrijfsleiders en, desgevallend, hun gezin, ingevolge een wettelijke of contractuele verplichting. In dat geval zal het onroerend inkomen bij de verhuurder (natuurlijk persoon) worden vastgesteld op basis van de werkelijke huurvergoedingen (aangifte in code *109/*110) (= verhuring aan een beroepsgebruiker; zie ook de paragraaf ‘Gebouwen die niet verhuurd worden of verhuurd worden aan een privégebruiker’).

2 Het gegeven dat de huurvergoedingen in hoofde van de huurder-beroepsgebruiker niet aftrekbaar zouden zijn omdat hij voor de niet-gefactureerde huurvergoedingen geen bijlage 270 MLH bij zijn aangifte heeft gevoegd (aftrekverbod van art. 53, 33° WIB 1992), is van geen belang voor de vaststelling van de onroerende inkomsten in hoofde van de verhuurder. Als bijvoorbeeld een natuurlijk persoon een handelspand verhuurt aan een natuurlijk persoon (zelfstandige), dan zal het onroerend inkomen in hoofde van de verhuurder worden vastgesteld op basis van de werkelijke huurvergoedingen (aangifte in code *109/*110).

3 Als het onroerend goed door een natuurlijke persoon gedeeltelijk privé en gedeeltelijk beroepsmatig wordt gebruikt, moet de volledige nettohuur voor de eigenaar belast worden (zie opmerking 1), behalve als er een geregistreerde huurovereenkomst is opgemaakt die het beroeps- en privégedeelte van de huurprijs en -voordelen afzonderlijk vermeldt. In dat laatste geval is de eigenaar belastbaar op de nettohuur voor het beroepsmatige gedeelte en op het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40 % voor het privégedeelte.

VOORBEELD

Een gebouwd onroerend (KI 2 500,00), eigendom van een fiscaal alleenstaande, wordt verhuurd aan een geneesheer. De jaarlijkse huurprijs bedraagt 13 800,00 EUR. De huurder gebruikt het onroerend goed voor 2/3 privé en voor 1/3 beroepsmatig.

Hypothese 1: er is geen geregistreerde huurovereenkomst opgemaakt OF er is een geregistreerde huurovereenkomst met globale huurprijs van 13 800,00 EUR

aangifte: code 1109-55: 2 500,00

code 1110-54: 13 800,00

belastbaar: brutohuur: 13 800,00

– kosten: – 5 520,00 (40 % < 2 500,00 × 2/3 × 5,37)

nettohuur: 8 280,00

met als minimum: 2 500,00 × 2,0915 = 5 229,00 × 1,40

7 320,60

Hypothese 2: er is wel een geregistreerde huurovereenkomst opgemaakt, waarin vermeld staat: privégebruik 2/3, beroepsgebruik 1/3, huur privédeel: 8 700,00 EUR, huur beroepsdeel = 5 100,00 EUR

– aangifte: code 1106-58: 1 666,67 (2 500,00 × 2/3)

code 1109-55: 833,33 (2 500,00 × 1/3)

code 1110-54: 5 100,00

– belastbaar:

code 1106-58: 1 666,67 × 2,0915 = 3 486,00 × 1,40

4 880,40

code 1109-55: brutohuur: 5 100,00 en 1110-54 – kosten: – 2 040,00 (40 % < 833,33 × 2/3 × 5,37)

nettohuur: 3 060,00 met als minimum: 833,33 × 2,0915 = 1 743,00 × 1,40

2 440,20

Totaal belastbaar onroerend inkomen: 4 880,40 + 3 060,00 = 7 940,40

3 Als de huur wordt vooruitbetaald, mag ze (in tegenstelling tot het algemene principe) worden verdeeld over de jaren waarop de betaling betrekking heeft, mits een schriftelijk en onherroepelijk akkoord van de belastingplichtige.

4 Wanneer een natuurlijk persoon bedrijfsleider eerste categorie (d.w.z. bestuurder, zaakvoerder, vereffenaar of natuurlijke persoon met een soortgelijke functie) een gebouwd onroerend goed, waarvan hij eigenaar, vruchtgebruiker, bezitter, erfpachter of opstalhouder is, verhuurt aan de vennootschap waarin hij die functie uitoefent, dan is het mogelijk dat het onroerend inkomen geherkwalificeerd wordt in beroepsinkomen. Voor een volledige bespreking, zie hoofdstuk ‘Vak XVI: bezoldiging van bedrijfsleiders’, punt 3.5.

3.7 Gronden die verhuurd worden aan een beroepsgebruiker (codes 1112-52/2112-22 en 1113-51/2113-21)

In code 1112-52/2112-22 moet de belastingplichtige het (niet-geïndexeerde) kadastraal inkomen vermelden van gronden die hij verhuurt aan:

– OFWEL een natuurlijke persoon die de gronden geheel of gedeeltelijk gebruikt voor de uitoefening van zijn beroepswerkzaamheid;

– OFWEL een rechtspersoon naar Belgisch of buitenlands publiek of privaat recht;

– OFWEL een vennootschap, vereniging of groepering zonder rechtspersoonlijkheid.

– In code 1113-51/2113-21 moet de belastingplichtige de ontvangen brutohuur vermelden. Wat onder brutohuur moet worden verstaan: zie bespreking onder punt 1.2 in dit hoofdstuk.

Ook hier mag de vooruitbetaalde huur verdeeld worden over de jaren waarop de betaling betrekking heeft, als er een schriftelijk en onherroepelijk akkoord is van de belastingplichtige verhuurder.

– Belastbaar: brutohuur (code 1113-51/2113-21)

– kosten 2

NETTOHUUR met als minimum: afgerond geïndexeerd kadastraal inkomen

VOORBEELD

Een stuk grond (KI 75,00) wordt door een fiscaal alleenstaande aan een vennootschap verhuurd voor 125,00 EUR/maand.

– aangifte: code 1112-52: 75,00

code 1113-51: 1 500,00

– belastbaar: brutohuur: 1 500,00

– kosten: – 150,00 (10 %)

nettohuur: 1 350,00

met als minimum: 75,00 × 2,0915 = 156,8625 ≈ 157,00

Uit het voorbeeld blijkt dat het belastbare onroerend inkomen 1 350,00 EUR bedraagt, aangezien het meer is dan het minimum.

3.8 Materieel en outillage die verhuurd worden aan een beroepsgebruiker (codes 1115-49/2115-19 en 111648/2116-18)

In code 1115-49/2115-19 moet de belastingplichtige het (niet-geïndexeerde) kadastraal inkomen vermelden van het materieel en de outillage die hij verhuurt aan:

– OFWEL een natuurlijke persoon die het geheel of gedeeltelijk gebruikt voor de uitoefening van zijn beroepswerkzaamheid;

– OFWEL een rechtspersoon naar Belgisch of buitenlands publiek of privaat recht;

– OFWEL een vennootschap, vereniging of groepering zonder rechtspersoonlijkheid.

– In code 1116-48/2116-18 moet de belastingplichtige de ontvangen brutohuur vermelden. Wat onder brutohuur moet worden verstaan: zie bespreking onder punt 1.2 in dit hoofdstuk. Ook hier mag de vooruitbetaalde huur verdeeld worden over de jaren waarop de betaling betrekking heeft, als er een schriftelijk en onherroepelijk akkoord is van de belastingplichtige.

Belastbaar: brutohuur (code 1116-48/2116-18) – kosten3

NETTOHUUR met als minimum: afgerond geïndexeerd kadastraal inkomen

VOORBEELD

Materieel dat onroerend is door bestemming en waaraan een niet-geïndexeerd KI van 150,00 is toegekend, wordt door een fiscaal alleenstaande aan een vennootschap verhuurd voor 200,00 EUR/maand.

– aangifte: code 1115-49: 150,00 code 1116-48: 2 400,00

2 De kosten worden altijd forfaitair geraamd op 10 % (dat forfait moet, in tegenstelling tot de gebouwde onroerende goederen, niet beperkt worden tot 2/3 van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen) (revalorisatiecoëfficiënt = 5,37 voor het aanslagjaar 2024).

3 De kosten worden forfaitair geraamd op 40 %, te beperken tot het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen × 2/3 × revalorisatiecoëfficiënt (= 5,37 voor het aanslagjaar 2024 en 5,46 voor het aanslagjaar 2025).

belastbaar: brutohuur: 2 400,00

– kosten: – 537,00 (40 % > 2/3 × 150,00 × 5,37)

nettohuur: 1 863,00 met als minimum: 150,00 × 2,0915 = 314,00

Uit het voorbeeld blijkt dat het belastbare onroerend inkomen 1 863,00 EUR bedraagt, aangezien het meer is dan het minimum.

3.9 Ontvangen erfpacht/opstalvergoeding (code 111450/2114-20)

– Onder deze code moet de belastingplichtige de vergoeding(en) vermelden die hij heeft verkregen op grond van de vestiging of de overdracht van een recht van erfpacht of opstal, of van een soortgelijk onroerend recht (die geen verband houden met de uitoefening van de beroepswerkzaamheid).

– Belastbaar: de werkelijk ontvangen vergoeding met als minimum de waarde van het recht dat de ontvanger van de registratierechten in aanmerking heeft genomen.

De bedragen die de eigenaar ontvangt zijn altijd integraal belastbaar voor het jaar van ontvangst of toekenning, zelfs als ze betrekking hebben op de gehele duur van het recht van erfpacht of opstal.

De uitgaven of lasten die worden gedaan of gedragen in verband met de vestiging van het recht van erfpacht of opstal zijn niet aftrekbaar.

De vestiging van een recht van erfpacht of opstal heeft tot gevolg dat de eigenaar niet langer belastbaar is op het kadastraal inkomen en niet langer schuldenaar is van de onroerende voorheffing. De desbetreffende verplichtingen rusten nu op de erfpachter of opstalhouder.

VOORBEELD

Een woning (KI 1 600,00) werd door de eigenaar op 12 mei 2010 in erfpacht gegeven voor 30 jaar, tegen betaling van een jaarlijkse vergoeding van 3 000,00 EUR (werd aanvaard voor de heffing van de registratierechten). De erfpachter verhuurt de woning aan een gepensioneerd koppel.

1 Voor de erfverpachter:

aangifte: code 1114-50/2114-20: 3 000,00 – belastbaar: 3 000,00

2 Voor de erfpachter: – aangifte: code 1106-58/2106-28: 1 600,00 – belastbaar: 1 600,00 × 2,0915 = 3 346,00

× 1,40

4 684,40

Vrijstelling voor de overdracht van erfpacht, recht van opstal of gelijkaardig onroerende rechten

In art. 12, 4° WIB 1992 als afwijking op artikel 7, § 1, 3° WIB 1992, zijn vier gevallen ingevoerd waarin de bedragen verkregen bij overdracht onder bezwarende titel van een recht van erfpacht of van opstal of van gelijkaardige onroerende rechten vrijgesteld zijn. De administratie heeft commentaar gegeven in Circulaire 2019/C/85 van 5 september 2019.

Toepassingsgebied van de vrijstelling: de bedragen moeten verkregen zijn bij de overdracht van een erfpacht, van een recht van opstal of van gelijkaardige onroerende rechten onder bezwarende titel.

De bedragen die worden verkregen bij de vestiging van een recht van erfpacht, van een recht van opstal of van gelijkaardige onroerende rechten komen dus niet in aanmerking voor vrijstelling.

Vereisten voor het bekomen van de vrijstelling: het recht moet betrekking hebben op een grond waarop een gebouw is opgericht, op een bebouwd onroerend goed of op een gebouw. Ook de eigen woning van de houder van het recht komt dus in aanmerking.

Wanneer geldt de vrijstelling:

1° Indien het recht wordt overgedragen ten vroegste 5 jaar na de datum van de authentieke akte van vestiging of verkrijging van het recht. Het speelt geen rol of het recht onder bezwarende titel werd verkregen. Het is voor deze vrijstelling niet vereist dat het om een eigen woning gaat. Het moet ook niet om een woning gaan: ook andere gebouwen komen in aanmerking voor de vrijstelling.

2° Indien de woning die gedurende een ononderbroken periode van ten minste 12 maanden die de maand van de overdracht voorafgaat, de eigen woning is geweest van de belastingplichtige. Evenwel mag tussen de periode van ten minste 12 maanden en de maand van vervreemding nog een periode van maximaal 6 maanden liggen, gedurende dewelke de woning niet in gebruik mag zijn genomen.

3° Indien het recht toebehoort: a aan al dan niet ontvoogde minderjarigen ingeval een gerechtelijke instantie daartoe machtiging heeft gegeven; b aan personen aan wie een bewindvoerder is toegevoegd overeenkomstig de bepalingen van het vierde deel, boek IV, hoofdstuk X van het Gerechtelijk Wetboek, krachtens een bijzondere machtiging van de vrederechter.

4° In geval van onteigeningen of overdrachten in der minne van onroerende goederen ten algemenen nutte, wanneer die overdrachten overeenkomstig artikel 161 van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten kosteloos aan de registratieformaliteit zijn onderworpen.

Opmerking

De vrijstelling geldt ook voor dergelijke in het buitenland gelegen onroerende goederen.

4 Onroerende inkomsten van in het buitenland gelegen onroerende goederen

4.1 Belastbaar inkomen van buitenlands onroerend goed

Omdat een Belgische rijksinwoner belastbaar is op zijn wereldwijd inkomen (art. 5 WIB 1992), zijn ook de inkomsten van in het buitenland gelegen onroerende goederen in België belastbaar. De basis voor de berekening van het belastbaar inkomen voor buitenlands onroerend goed (waar ook gelegen, dus ook buiten de EU) is hetzelfde als dat voor in België gelegen onroerend goed het geval is. Naar analogie met de in België gelegen onroerende goederen is: – het KI of de brutohuur van de eigen woning gelegen buiten België, een vrijgesteld onroerend inkomen (art. 12, § 3, WIB 1992) (zie bespreking onder punt 3.1.B in dit hoofdstuk). Merk op dat die vrijstelling niet beperkt is tot de eigen woning gelegen binnen de EER; – het onroerend inkomen inzake onroerende goederen of delen van onroerende goederen gelegen in een andere lidstaat van de EER dan België en die de belastingplichtige of een bewoner zonder winstoogmerk heeft bestemd voor het openbaar uitoefenen van een eredienst of van de vrijzinnige morele dienstverlening, voor onderwijs, voor het vestigen van hospitalen, klinieken, dispensaria,

rusthuizen, vakantiehuizen voor kinderen of gepensioneerden, of van andere soortgelijke weldadigheidsinstellingen een vrijgesteld onroerend inkomen in de personenbelasting (art. 12, § 1 WIB 1992);

– het onroerend inkomen van onroerende goederen gelegen in een andere lidstaat van de EER dan België die bij loopbaanpacht of een pachtovereenkomst van gronden of een gelijkaardige overeenkomst in een andere lidstaat van de EER worden verhuurd en die voorzien in een eerste gebruiksperiode van minimaal achttien jaar, een vrijgesteld onroerend inkomen in de personenbelasting (art. 12, § 2 WIB 1992);

– het bedrag verkregen bij de overdracht onder bezwarende titel van een recht van erfpacht of van opstal of van gelijkaardige onroerende rechten op een grond waarop een gebouw is opgericht, op een bebouwd onroerend goed of op een gebouw in vier gevallen (zie 3.9), een vrijgesteld onroerend inkomen in de personenbelasting (art. 12, § 4 WIB 1992).

De belasting van de inkomsten van buitenlandse onroerende goederen die niet van de vrijstelling van art. 12 WIB 1992 kunnen genieten, kunnen wel voor een deel geneutraliseerd worden.

Het belastbaar inkomen van buitenlands onroerend goed dat gelegen is in een land waarmee België een overeenkomst heeft gesloten om dubbele belasting te voorkomen, zal in aanmerking komen voor het bepalen van de belasting, maar die zal worden verminderd naar de verhouding tussen de inkomsten die zijn vrijgesteld en het geheel van de inkomsten (vrijstelling met progressievoorbehoud). Over het vrij te stellen inkomen is dus geen inkomstenbelasting verschuldigd, maar het telt wel mee ter bepaling van het tarief over de andere inkomsten. Het inkomen van dat buitenlands onroerend goed geef je aan in dezelfde codes als voor binnenlands onroerend goed. De vrijstelling vraag je aan door in II.B.1 van jouw aangifte in de personenbelasting het land, de code en het bedrag waarvoor je de vrijstelling vraagt te vermelden.

Het belastbaar inkomen van buitenlands onroerend goed dat gelegen is in een land waarmee België geen overeenkomst heeft gesloten om dubbele belasting te voorkomen, zal in aanmerking komen voor het bepalen van de belasting, maar de belasting die verhoudingsgewijs op dit buitenlands onroerend inkomen betrekking heeft zal tot de helft teruggebracht worden (belastingvermindering van 50 % voor inkomsten van buitenlandse oorsprong). Deze belastingvermindering vraag je aan door in III.B.2 van jouw aangifte in de personenbelasting het land, de code en het bedrag te vermelden.

4.2 Bepaling KI voor buitenlands

onroerend goed

De fiscus (administratie voor patrimoniumdocumentatie) kent aan het buitenlands onroerend goed een KI toe op dezelfde verouderde basis als die van Belgisch vastgoed, dus ook teruggerekend naar 1975.

4.2.1 KI voor gebouwde onroerende goederen gelegen in het buitenland

Bij gebrek aan de waarde van het goed in 1975, wordt het kadastraal inkomen van een in het buitenland gelegen gebouwd onroerend goed als volgt vastgesteld:

Actuele normale verkoopwaarde x 5,3 %

Correctiefactor

De toegepaste correctiefactor kan u in de tabel hieronder terugvinden.

Actuele normale verkoopwaarde

Onder actuele normale verkoopwaarde wordt hier de verkoopwaarde verstaan die onder normale marktomstandigheden kan worden bekomen (exclusief bijkomende kosten zoals belastingen).

Bij gebrek aan een recente deskundige waardebepaling, kan gebruik worden gemaakt van de waarde van het goed op het moment van de verwerving (bv. de aankoopprijs) onder normale omstandigheden (dus zonder enige invloed wegens een persoonlijke of familiale band met de verkoper). De waarde opgenomen in een successie- of schenkingsaangifte kan eveneens worden gebruikt.

Deze waarde wordt dan door middel van een correctiefactor herleid naar de waarde in het jaar 1975.

Huurwaarde of venale waarde van 1975 is gekend

Als u beschikt over informatie omtrent de huurwaarde of de venale waarde (van een normale verkoop) van het goed in 1975, kan u aan de administratie vragen deze waarden te gebruiken in plaats van de huidige waarde aangepast met de correctiefactor waarvan hierboven sprake.

Waarde nieuwbouw

Er wordt aangenomen dat de waarde van een nieuwbouw het resultaat kan zijn van de optelsom van de verwervingsprijs van de grond en de kosten van de constructie (nr. 60 Circulaire 2021/C/21 van 01-03-2021).

4.2.1.1 KI voor ongebouwde onroerende goederen gelegen in het buitenland

Het kadastraal inkomen van ongebouwde onroerende goederen die gelegen zijn in het buitenland wordt vastgesteld op basis van de schaal van 2 EUR per hectare.

4.2.1.2 KI voor materieel en outillage gelegen in het buitenland

Het kadastraal inkomen van het materieel en de outillage wordt berekend door op hun gebruikswaarde 5,3 % toe te passen.

De gebruikswaarde wordt verondersteld gelijk te zijn aan 30 % van de aanschaffings- of beleggingswaarde als nieuw, eventueel vermeerderd met de kosten van de opeenvolgende veranderingen.

VOORBEELD 1: GEBOUWD ONROEREND GOED

Een goed gelegen in het buitenland is in 2011 verworven voor de som van 250 000,00 EUR. Stel dat de actuele normale verkoopwaarde op basis van een deskundigenverslag niet gekend is, dan kan de verwervingsprijs als uitgangspunt worden gebruikt voor de bepaling van het KI (buiten alle wijzigingen aan het goed en voor zover de verwerving in normale omstandigheden gebeurde).

Het KI van dit goed zal 1 010,00 EUR bedragen, zijnde 250 000,00 EUR gedeeld door 13,124 (correctiefactor 2011 > 1975) vermenigvuldigd met 5,3 %.

VOORBEELD 2:

NIEUWE CONSTRUCTIE OP EEN TERREIN

Er wordt aangenomen dat de waarde van een nieuwbouw het resultaat kan zijn van de optelsom van de verwervingsprijs van de grond en de kosten van de constructie. Het KI van een nieuwe constructie opgericht in 2021 (kostprijs 250 000,00 EUR) op een grond verworven in 2013 voor 100 000,00 EUR zal als volgt worden berekend: [250 000,00 EUR + 100 000,00 EUR ] x 5,3 % = 1 260,00 EUR 15,018 (correctiefactor 2021) 14,040 (correctiefactor 2013)

VOORBEELD 3: GROND

Het kadastraal inkomen van gronden wordt vastgesteld op basis van een schaal van 2 EUR per hectare. Een terrein van 50 aren zal dus een kadastraal inkomen van 1 EUR hebben. Een terrein van 20 aren zal een kadastraal inkomen van 0 EUR hebben (na afronding).

VOORBEELD 4: MATERIEEL EN OUTILAGE

Het kadastraal inkomen van materieel en outillage is gebaseerd op de gebruikswaarde, die wordt berekend op basis van de investeringswaarde. Een investering van 100 000,00 EUR betekent een gebruikswaarde van 30 000,00 EUR (30 % van de investeringswaarde) en een kadastraal inkomen van 1 590,00 EUR (5,3 % van de gebruikswaarde).

4.2.2 Aangifteverplichting van verwerving, vervreemding of andere gebeurtenissen m.b.t. buitenlands onroerend goed

Eigenaars en alle houders van een zakelijk recht op buitenlands onroerend goed (mede-eigendom, vruchtgebruik, opstal of erfpacht of een vergelijkbaar buitenlands recht), onderworpen aan de personenbelasting of de rechtspersonenbelasting (en juridische constructies) moeten ‘uit eigen beweging’ de nodige gegevens (inzake verwerving of vervreemding alsook andere wijzigingen aan het buitenlands onroerend goed, zoals voltooiing van de werken aan de gewijzigde gebouwde onroerende goederen) bezorgen aan de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie via:

– een gewone brief, gericht aan Administratie Opmetingen en Waarderingen – Cel buitenlands KI, Koning Albert II-laan 33, bus 55, 1030 Brussel – via e-mail: foreigncad@minfin.fed.be of – door de gegevens in te vullen op de site www.myminfin.be

5 Oefeningen

Vul het vak III in en bereken het netto belastbaar onroerend inkomen in volgende gevallen:

Geval 1

Een docent (fiscaal alleenstaande) is eigenaar van een woning met een niet-geïndexeerd KI van 1 800,00 EUR. Hij betrekt die woning zelf. Hij gebruikt echter 10 % van die woning beroepsmatig als bureauruimte (voorbereiding lessen, corrigeren examens …).

Geval 2

Een alleenstaande belastingplichtige is naast zijn eigen woonhuis (niet-geïndexeerd KI 1 200,00 EUR; m.b.t. dat woonhuis dat hij zelf betrekt met zijn gezin loopt geen lening meer in 2023) nog eigenaar van een appartement (niet-geïndexeerd KI van 800,00 EUR) dat hij gedurende heel het jaar 2023 verhuurt voor 500,00 EUR per maand aan een koppeltje dat dit appartement puur privé gebruikt. Voor dat appartement loopt er geen aankooplening meer in 2023.

Geval 3

Een alleenstaande belastingplichtige is eigenaar van een gebouw met een niet-geïndexeerd KI van 2 000,00 EUR. Dat gebouw wordt gedurende heel het jaar 2023 verhuurd aan een vennootschap voor 1 000,00 EUR per maand. De belastingplichtige heeft in 2023 in dat gebouw de kamer vernieuwd voor 6 500,00 EUR.

Geval 4

Idem geval 4 maar verhuurd voor 1 500,00 EUR per maand. Bovendien is hij ook nog eigenaar van een loods (niet-geïndexeerd KI 1 000,00) die hij gedurende heel het jaar 2023 verhuurt aan een garagist (beroepshandelaar) voor 300,00 EUR per maand.

Geval 5

Een alleenstaande belastingplichtige verhuurt zijn tweede eigendom (een woning met een niet-geïndexeerd KI van 700,00 EUR) aan het OCMW van Gent dat het zal onderverhuren aan een kansarm gezin als woonst. In 2023 ontving de belastingplichtige van het OCMW Gent 4 200,00 EUR als huur.

Geval 6

Een alleenstaande man betrekt een woning in Leuven (niet-geïndexeerd KI 2 200,00 EUR) waarvan hij 100 % eigenaar is. Vanaf 1 september 2023 verhuurt hij 30 % van die woning aan studenten, wat hem maandelijks 900,00 EUR oplevert. Daarnaast is hij nog voor 50 % eigenaar van een woning (geërfd samen met zijn broer) (niet-geïndexeerd KI 1 500,00 EUR) die wordt verhuurd aan een gezin voor 600,00 EUR per maand, en van een bos (100 % eigenaar bekomen via schenking) (niet-geïndexeerd KI 70,00 EUR).

Geval 7

Nancy (fiscaal alleenstaande) is op 01-01-2023 eigenaar (verworven via erfenis van een tante) van: – een weide (niet-geïndexeerd KI 40,00 EUR) die gans het jaar 2023 werd verhuurd aan een gezin die er hun geitjes op laten grazen; – een handelspand (niet-geïndexeerd KI 3 000,00 EUR) dat gans het jaar 2023 werd verhuurd aan een vennootschap voor 2 000,00 EUR per maand.

Ze ging op 10 oktober 2023 een hypothecaire lening aan tot aankoop van een woning (niet-geïndexeerd KI 800,00 EUR). Die woning kan ze nog niet bewonen in 2023 omdat de vorige eigenaar zich nog het bewoningsrecht voorbehoudt tot 15 februari 2024. Pas dan zullen de sleutels worden overhandigd.

a Tot 15 februari 2024 blijft ze wonen bij haar ouders.

b Tot 15 februari 2024 blijft ze wonen in haar studio (100 % eigendom sinds 2018 (niet-geïndexeerd KI 550,00 EUR)).

Geval 8

Nick is 100 % eigenaar van een woning in Gent (niet-geïndexeerd KI 780,00 EUR), aangekocht via een lening aangegaan in 2015 (looptijd 15 jaar) die hij bewoont met zijn partner Lara. Sinds 2020 zijn Nick en Lara eigenaar van een stuk grond (niet-geïndexeerd KI 80,00 EUR; Nick is 75 % eigenaar; Lara is 25 % eigenaar). In 2022 gingen ze een hoofdelijk en onverdeelde hypothecaire lening aan tot bouw van een woning op die grond. Op 20 oktober 2023 (datum eerste ingebruikname) is het koppel verhuisd van die woning in Gent naar die nieuwbouwwoning (niet-geïndexeerd KI 1 450,00 EUR).

De woning in Gent is verkocht op 14 december 2023. Nick is ouder dan Lara.

a Nick en Lara zijn een feitelijk koppel.

b Nick en Lara worden voor aanslagjaar 2024 gemeenschappelijk belast (wettelijk samenwonenden).

c Nick en Lara worden voor aanslagjaar 2024 gemeenschappelijk belast (gehuwd volgens scheiding van goederen).

d Nick en Lara worden voor aanslagjaar 2024 gemeenschappelijk belast (gehuwd volgens wettelijk stelsel).

Geval 9

Een gemeenschappelijk belast echtpaar (zaakvoerders van de vennootschap Texas) woont in een woning in Mechelen die eigendom is van hun vennootschap. Ze zijn elk voor de helft eigenaar van een woning (niet-geïndexeerd KI 3 000,00 EUR) in Knokke, gefinancierd met een lening aangegaan in 2015 (looptijd 10 jaar). Die woning in Knokke bewonen ze niet zelf uit beroepsredenen (te verre afstand woning en plaats van tewerkstelling) en verhuren ze aan een zelfstandige verzekeringsmakelaar die er met zijn gezin woont (3/5 van het gebouw) en waarin ook het kantoor is ondergebracht (2/5 van het gebouw).

a Het huurcontract vermeldt een maandelijkse huurprijs van 2 000,00 EUR.

b Het huurcontract maakt een opsplitsing tussen privégebruik (3/5) en beroepsgebruik (2/5) en maandelijkse huur privégebruik = 1 000,00 EUR en maandelijkse huur beroepsgebruik = 1 000,00 EUR.

Geval 10

Veerle is sinds 2012 voor 100 % eigenaar van een riante woning (KI niet-geïndexeerd 1 700,00 EUR).

Gilles is sinds 2015 voor 100 % eigenaar van een appartement (KI niet-geïndexeerd 800,00 EUR).

Veerle vormt met Gilles een nieuw samengesteld gezin, bestaande uit haar drie kinderen en zijn twee kinderen. Het gezin woonde heel het jaar 2023 in de woning van Veerle. Het appartement van Gilles werd niet zelf bewoond uit sociale redenen (te klein voor nieuw samengesteld gezin) en werd heel het jaar 2023 verhuurd aan een particulier gezin voor 400,00 EUR per maand.

a Veerle en Gilles zijn een feitelijk koppel voor aanslagjaar 2024.

b Veerle en Gilles worden voor aanslagjaar 2024 gemeenschappelijk belast:

als wettelijk samenwonenden; – gehuwd volgens het wettelijk stelsel; – gehuwd volgens het stelsel scheiding van goederen;

Veerle is ouder dan Gilles.

Geval 11

Mieke Deckers, weduwe zonder personen ten laste, is eigenaar van volgende onroerende goederen:

a een villa (KI 3 900,00) die zij zelf bewoont. Zij heeft die villa nieuw gebouwd en in gebruik genomen op 6 maart 2023. De bouwgrond (KI 90,00) had ze al in haar bezit sinds 8 april 2020;

b een woning (KI 1 125,00) die zij in 2013 heeft aangekocht. Deze woning bewoonde zij zelf tot 5 maart 2023. Sinds 5 januari 2023 heeft zij de woning te koop gesteld. Op 23 juni 2023 is de woning uiteindelijk verkocht;

c een stuk grond (KI 12,00) dat zij op 12 mei 2023 heeft aangekocht. Dat stuk grond heeft zij vanaf die datum te huur gesteld en op 16 augustus 2023 verhuurd aan de plaatselijke schuttersvereniging voor 130,00 EUR/maand. Voor de maand augustus heeft ze een halve maand huur ontvangen;

d een stuk grond (KI 10,00) dat vanaf 1 mei 2023 in opstal wordt gegeven aan een vennootschap. De opstalvergoeding bedraagt 250,00 EUR per maand. Tot 30 april 2023 lag het stuk grond braak.

Geval 12

Nelly, weduwe zonder personen ten laste, is eigenaar van volgende onroerende goederen:

a een woning die zij zelf bewoont. Na verbouwingswerken is het KI verhoogd van 1 600,00 EUR tot 1 750,00 EUR. De werken werden voltooid op 10 oktober 2023;

b een appartement (KI 800,00) gelegen in Oostende, waar ze haar weekends en vakantiedagen doorbrengt;

c een stuk weiland (KI 10,00) dat ze overeenkomstig de pachtwetgeving verhuurt aan een landbouwer voor 260,00 EUR/maand;

d een woning in Nederland (KI 880,00) die ze aan haar zoon verhuurt voor 500,00 EUR/ maand. De buitenlandse belasting bedraagt 800,00 EUR;

e een studio (KI 650,00) gelegen in Gent, verhuurd aan een echtpaar dat erin woont voor 350,00 EUR/maand.

Geval 13

Fred en Anouk worden gemeenschappelijk belast voor aanslagjaar 2024. Fred is de oudste. Ze bezitten volgende onroerende goederen in België:

a een appartement (KI 1 000,00) dat door henzelf wordt bewoond. Dit appartement behoort aan elk toe voor 50 %;

b een stuk grond (KI 5,00) dat door henzelf wordt gebruikt als moestuin. De tuin behoort tot het eigen vermogen van Fred;

c een studio (KI 375,00) die verhuurd wordt aan een arbeider voor 300,00 EUR/maand. De huurder gebruikt de studio niet beroepsmatig. De studio behoort tot het eigen vermogen van Anouk;

d een woning (KI 1 500,00) die verhuurd wordt aan een vennootschap voor 1 250,00 EUR/ maand. De vennootschap stelt die woning gratis ter beschikking aan haar zaakvoerder die de woning volledig privé bewoont. De woning behoort aan elk toe voor 50 %.

Geval 14

Stefaan en Arife, gehuwd onder het wettelijk stelsel, zijn elk voor 50 % eigenaar van de volgende onroerende goederen in België:

a een woning (KI 1 500,00) die drie jaar geleden werd aangekocht: 3/5 van de woning bewonen zij zelf, 1/5 gebruikt Stefaan beroepsmatig (er worden geen huurgelden betaald tussen de echtgenoten) en 1/5 wordt verhuurd aan een student voor 250,00 EUR/ maand;

b een woning (KI 1 000,00) wordt verhuurd aan een advocaat. In de geregistreerde huurovereenkomst staat dat de maandelijkse huurprijs 1 000,00 EUR bedraagt: voor het privégedeelte (60 %) 600,00 EUR en voor het beroepsgedeelte (40 %) 400,00 EUR;

c een handelspand (KI 2 200,00): de gelijkvloerse verdieping (50 % van de totale oppervlakte) wordt verhuurd aan een geneesheer voor 800,00 EUR/maand die er zijn praktijk uitoefent en de eerste verdieping (de overige 50 %) wordt voor 820,00 EUR/maand verhuurd aan een handelsvennootschap die er haar maatschappelijke zetel heeft gevestigd.

Stefaan is ouder dan Arife.

Verschilt je antwoord mochten ze gehuwd zijn met scheiding van goederen?

Geval 15

Michel en Jonas zijn gehuwd met scheiding van goederen. Zij hebben geen personen ten laste en zijn eigenaar van volgende onroerende goederen in België: a een woning (KI 4 000,00) die ze op 18 april 2023 hebben aangekocht met registratierechten. Zij zijn beiden voor 50 % onverdeeld eigenaar van die woning. Ze namen op 1 juni 2023 hun intrek in die woonst. Als zelfstandig belastingconsulent gebruikt Michel 1/5 van de woning beroepsmatig;

b een handelspand (KI 2 250,00) dat ze verhuren aan een vennootschap voor 1 000,00 EUR/ maand. Michel is voor 100 % eigenaar van dit pand. Op 1 oktober 2023 wordt de huur opgezegd omdat het gezin heeft besloten het pand te verkopen. Op 14 december 2023 wordt het pand verkocht. Van 1 oktober tot 14 december stond het gebouw leeg;

c een stuk grond (KI 14,00) dat Jonas op 18 februari 2023 heeft geërfd van zijn ouders. Op 1 juli 2023 wordt het stuk grond verhuurd voor 260,00 EUR per maand aan een garagehouder die er zijn occasiewagens te koop zet;

d een stuk grond (KI 10,00) dat gratis aan de plaatselijke gemeenteschool ter beschikking wordt gesteld als sportterrein voor de kinderen. Michel is voor 60 % en Sandra voor 40 % onverdeeld eigenaar van dit stuk grond.

Michel heeft een totaal netto-inkomen dat aanzienlijk hoger is dan dat van Jonas.

Geval 16

Tine is sinds 2015 voor 100 % eigenaar van een woning A (KI = 680,00 EUR). In 2017 kochten Tine en Sven woning B (KI = 800,00 EUR) aan. Tine is voor 1 % eigenaar van woning B en Sven voor 99 %. Van 1 januari 2023 t.e.m. 31 juli 2023 hadden Tine en Sven hun fiscale woonplaats in woning B. Woning A werd van 1 januari 2023 t.e.m. 31 juli 2023 verhuurd aan particulieren. Op 1 augustus 2023 ging het koppel uit elkaar en ging Tine opnieuw in woning A wonen. Sven bleef in woning B wonen. Tine is de jongste.

a het betreft een feitelijk samenwonend koppel voor aanslagjaar 2024;

b het betreft een voor aanslagjaar 2024 nog gemeenschappelijk belast koppel (gehuwd volgens het wettelijk stelsel);

c het betreft een voor aanslagjaar 2024 nog gemeenschappelijk belast koppel (gehuwd volgens scheiding van goederen).