Manual mantencion union obrera valparaiso by Alexandra Garín Franz

MANUAL D E U S O Y MANTENCIÓN

CORTE A-A

ELEVACIÓN CAMINO CINTURA

ELEVACIÓN CALLE CASTILLO

E L E V A C I Ó N C A L L E EYZAGUIRRE

PLANTA PRIMER NIVEL

PLANTA SEGUNDO NIVEL

PLANTA TERCER NIVEL

PLANTA CUARTO NIVEL

PRELIMINARES

El Manual de Uso y Mantenimiento para el edificio Población Obrera de la Unión del Cerro Cordillera de la ciudad de Valparaíso, es concebido como fruto del esfuerzo de los habitantes de este inmueble por mejorar sus condiciones de vida. Sin su prestancia, su dedicación por cambiar el destino inminente de deterioro y olvido en que se encontraba su casa, cada palabra e idea consignada en este manual, sería un mero hecho fortuito del destino. Sin duda el financiamiento que El Programa de Recuperación y Desarrollo Urbano de Valparaíso (PRDUV) ha proporcionado para el desarrollo de este soporte tangible, es de relevancia importante como lo es también los aportes realizados por el mismo Programa, MINVU y Junta de Andalucía para la concreción de la obra de rehabilitación de la misma manera, se quisiera agradecer a cada persona que ha hecho posible la concreción de esta idea. A Juan Mastrantonio, Paz Undurraga y Mario Ferrada, que con su experiencia y dedicación, han colaborado y ayudado a la generación de criterios, estructura y edición del Manual; al Equipo de Arquitectura del Proyecto de Rehabilitación del Edificio Población Obrera de la Unión, como también a Constructora Valle Mar, quienes facilitaron y ayudaron en la entrega de los insumos necesarios para la elaboración del Manual; al equipo de trabajo de NG Consultores, como también a la Directiva del Edificio, quienes prestaron su colaboración; a Héctor Corvalán por su ayuda técnica; y en especial, a cada uno de los habitantes de este maravilloso inmueble.

INDICE

1.- A modo de introducción 2.- ¿Cómo usar el manual? 3.- Recomendaciones generales sobre uso y mantención de bienes y espacios comunes 4.- Recomendaciones generales para modificaciones de departamentos 5.- Humedad en la vivienda 6.- Pisos 7.- Muros y Tabiques 8.- Puertas y Ventanas 9.- Pintura y Barnices 10.- Cielos 11.- Techumbre 12.- Instalaciones Sanitarias 13.-Instalacion Eléctricas 14.- Calendario de Mantenimiento 15.- Herramientas y Costos

SOBRE LA IDEA DE MANUAL DE USO Y MANTENCIÓN

Se estima pertinente establecer dos (2) criterios de trabajo para el ordenamiento de la información que debe contenerla edición del manual, como ejes que dimensionan tanto la i) intensidad como ii) frecuencia de la(s) intervención(es) que el inmueble puede tener, una vez habitado por sus residentes. Se establece para este caso que el habitar del inmueble es un acto cotidiano, donde labores diarias ocurren por parte de las familias residentes. Algunas de estas labores van en directa relación a cómo el inmueble puede o no sufrir daños, en tanto puede existir deterioro por el mal manejo y/o aplicación de ciertos elementos domésticos de uso habitual. Además, existen deterioros propios de los materiales existentes y/o ocupados en la rehabilitación de inmueble, que corresponden a las propiedades físicas de los mismos, donde su deterioro van en directa relación con el tiempo de exposición a las características naturales de emplazamiento del inmueble. A su vez, la exposición de ciertos materiales principalmente revestimientos está sujeto al uso adecuado que puedan presentar por parte de los residentes. Por tanto, la idea de uso y mantención del inmueble son relevantes a la hora de establecer criterios para la implementación de un manual. De la misma forma y por la diversidad de factores que pueden incidir en la mantención del inmueble es necesario categorizar el i) cómo ocurren las intervenciones, ii) cuales son las implicancias sobre la estructura del inmueble y iii) de qué manera se implementa; entre otros aspectos aconsiderar. Dentro de este ámbito, hay ciertas tareas de manejo del

inmueble que ocurren con mayor frecuencia, que implican actividades cotidianas que los residentes realizan y que son de bajo costo, pero representan una intensidad menor sobre la estructura del inmueble. Por otro lado, hay tareas de manejo del inmueble que ocurren con menor frecuencia, que implican actividades que no son cotidianas para los residentes y que son de mayor costo, pero representan una intensidad mayor sobre la estructura del inmueble. Teniendo en cuenta lo antes expuesto, es posible esquematizar la idea de uso y mantención, en tanto se presenta la variabilidad de intensidad y frecuencia, a saber:

La idea de generar lineamientos en torno a uso y mantención, hace referencia a proyectar la estructura del producto como una generalidad aplicable a otros casos, en tanto se pueda establecer criterios abordables en estructuras arquitectónicas de cierta semejanza a la encontrada en el inmueble denominado Población Obrera de la Unión. Se entiende que dicha tarea implica esquematizar la función del producto a totalidades asimilables, que repercuten en la implementación de un manual de referencia específica al caso del inmueble en cuestión. Por tal razón, es preciso reestablecer criterios que puedan ayudar a la idea de “estructuras arquitectónicas semejantes”.

USO

INTENSIDAD V/S FRECUENCIA

MANTENCIÓN

Lavado y secado de Ropa y otros

Tratamiento de residuos domiciliarios

Revestimiento de estructuras horizontales y verticales (pintura, ceramico y barnices entre otros)

Actividades que presentan una intensidad menor, pero que ocurren con mayor frecuencia

Actividades Tipo Desarrolladas

Limpieza y lustre de pisos y otros

INTENSIDAD V/S FRECUENCIA

Limpieza y o reparación del inmueble Cambio y / o reparación de instalaciones eléctricas o sanitarias

Actividades que presentan una intensidad mayor, pero que ocurren con menor frecuencia

SOBRE LA IDEA DE FORMAS DE INTERVENCIÓN, SEGÚN ESTRUCTURA Y MATERIALIDAD ENCONTRADA / USO PRIVADO Y USO COLECTIVO El inmueble intervenido sujeto de la elaboración de un manual de uso y mantención es dentro del contexto de Proyecto denominado Rehabilitación Patrimonial Edificio Población Obrera de la Unión, cuyo permiso de obra es el 70/2006, otorgado por la Dirección de Obras Municipales de la Ilustre Municipalidad de Valparaíso. Dentro de este contexto, la intervención del inmueble según consta en las Especificaciones Técnicas elaboradas por el equipo de arquitectura y asesores competentes está organizada en tres niveles de intervención, a saber: - Restauración - Rehabilitación - Obra Nueva

Los niveles de intervención, como sus componentes descritos son parte de las Especificaciones Técnicas del Proyecto de Rehabilitación Patrimonial Edificio Población Obrera de la Unión, con fecha del 13 de Octubre del año 2007. Los arquitectos responsables del proyecto son Raúl Araya Bugueño y María Castillo Couve; arquitectos colaboradores son Juan Alvarado Villaroel y Tegualda Quiroga Corvalán; asesor patrimonial es el Constructor Civil Francisco Prado García; ingeniero calculista es el Ingeniero Francisco Ottone Vigorena; constructor responsable de obra es el Constructor Civil Fernando Lüer Barbieri, por parte de Empresa Constructora Valle Mar Ltda.

Nivel de intervención Restauración

Restauración: se realiza una intervención mínima en la zona habitable de las crujías hacia calle Castillo, camino Cintura y calle Eyzaguirre, reforzando y consolidando puntualmente las estructuras de albañilería perimetral y las interiores perpendiculares a éstas.

Nivel de intervención Rehabilitación

Rehabilitación: se interviene en el espacio entre las fachadas interiores de adobillo y la línea de baranda hacia el patio, introduciendo refuerzos estruc turales según plano de cálculo. Adicionalmente se realiza la intervención de los tabiques de primer piso. Estas obras consisten en la reparación de entre 0.3 a 0.8 m. de altura en el primer nivel (el reemplazo de piezas de madera y rellenos de material de adobillo recuperado del existente en terreno y/o la colocación de nuevos sobrecimientos de H.A.)

Nivel de intervención Obra Nueva

Obra nueva: se realiza un conjunto de obras nuevas en el sector norte, incorporando un área social en el primer nivel, dos departamentos dúplex en segundo nivel y una terraza en tercer nivel. Asimismo, se incorpora una escalera común y se señala la futura ubicación de un ascensor. Corresponden también a Obra Nueva la totalidad de las instalaciones y los reforzamientos de la estructura realizados en hormigón armado y estructuras metálicas. Se construyen como obra nueva todos los altillos del 3º nivel, sus correspondientes muros cortafuegos y la totalidad de la estructura de techumbres y su cubierta.

Plantas y infografía de características referenciales. Puede sufrir modificaciones, según estado de avance en la elaboración del manual. Para los efectos de visualizar la información, se ha utilizado una planta esquemática correspondiente al primer nivel del Edificio.

Además, dadas a las características de uso de los recintos emplazados en el inmueble, es necesario establecer categorías en relación a la propiedad de éstos, como de su uso. Según Consta en el Reglamento de Copropiedad del Edificio Población Obrera de la Unión, en su artículo 2º, se entenderá por unidades los 34 inmuebles que forman parte del condominio de viviendas sociales sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo. De estos 34 inmuebles, 7 se encuentran en primer nivel, 12 en segundo nivel y 15 en tercer nivel. Las unidades que integran el condominio, como asimismo los bloques o sectores en que éste se divide y los bienes de dominio común, han sido singularizados en los planos del condominio aprobados por el Director de Obras Municipales. La edificación se divide en 4 zonas denominadas alas o zonas (norte, poniente, sur y oriente) que en su totalidad son bienes de dominio común, salvo aquellas en las que se ubican las 34 unidades de dominio exclusivo. Los bienes de dominio común se dividen en los singularizados en el Art. 2, nº 3, en sus distintas letras en la Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria de acuerdo a lo siguiente: Según letra b): accesos, circulaciones horizontales y verticales, patio, terraza común y sala de basura,

Según letra d): 2 inmuebles ubicados en las esquinas de Camino Cintura con Castillo y en la esquina de Camino Cintura con Eyzaguirre, destinados a usos comerciales,

1 inmueble destinado a Área Educacional, al oriente del departamento 104, 1 inmueble destinado a Sede Comunitaria ubicado en el primer nivel de la zona norte. El Reglamento de Copropiedad del edificio, hace necesaria que las categorías de pertinencia en las intervenciones para el uso y mantención del inmueble, estén referidas a la organización interna. Por tanto, se debe crear un organigrama de conveniencia, en tanto a la propiedad individual versus a la propiedad en común. A manera de establecer estos criterios (individual v/s colectivo), se presenta la siguiente clasificación, según se desprende de lo enunciado en el Reglamento de Copropiedad.

Propiedad de uso Individual: se entenderá aquella que hace referencia al dominio exclusivo por parte de los propietarios. Para tales propiedades, la responsabilidad de uso y mantención recae exclusivamente en cada familia propietaria de dicho inmueble, salvo haya excepciones estipuladas en el Reglamento de Copropiedad y sus posibles modificaciones. Propiedad de Uso Colectivo: se entenderá aquellas que hace referencia al dominio común, en letra b del Reglamento de Copropiedad y aquellas de dominio común en letra d sede comunitaria y área educacional del Reglamento de Copropiedad. Para tales propiedades, la responsabilidad de uso y mantención recae en todos los propietarios o a quien sea responsable de la administración del edificio, según conste en el Reglamento de Copropiedad y sus posibles modificaciones. Propiedad Colectiva, pero de Uso Exclusivo: se entenderá aquellas que hace referencia al dominio común, en letra d inmuebles destinados a uso comercial del Reglamento de Copropiedad. Para tales propiedades, la responsabilidad de uso y mantención recae en quienes hagan usufructo de la propiedad o a quien sea responsable de la administración del edificio, según conste en el Reglamento de Copropiedad y sus posibles modificaciones. Esta organización del Edificio se puede representar gráficamente en las siguientes plantas esquemáticas que hacen referencia a cada categoría de propiedad, a saber:

Propiedad Acogida a la Ley 19.537, que rige el Reglamento de Copropiedad para Condominios de Viviendas Sociales, según título IV de la misma ley. Reglamento de Copropiedad para Condominios de Viviendas Sociales: “Edificio Población Obrera de la Unión”. Plantas y infografía de características referenciales. Para los efectos de visualizar la información, se ha utilizado plantas esquemáticas correspondientes a los tres niveles del Edificio.

PLANTAS ESQUEMÁTICAS DE LOS TRES N I V E L E S D E L E D I F I C I O S E G Ú N U S O.

ACCESO

Teniendo en cuenta todo lo antes expuesto, es posible esquematizar la idea de formas de intervención, según estructura y materialidad encontrada, uso privado y uso colectivo, a saber:

TIPO DE

OBSERVACIÓN

MANTENCIÓN

Restauración

Perímetro de albañilería del edificio, línea interior perpendicular

Individual

Rehabilitacíon

Fachadas interiores / Tabiques primer nivel

Colectiva

Obra Nueva

Zona norte edificio/ escalera común/ tercer Nivel/ reforzamiento

Colectiva de uso exclusivo

OBSERVACIÓN

Departamentos Sala educación / sede Social / accesos, circulaciones, terraza, patio y sala de basura Propiedades para uso comercial

¿CÓMO USAR EL MANUAL?

Este manual está pensado para una adecuada utilización de los espacios comunes y departamentos del Edificio Población Obrera de la Unión. La idea matriz que sustenta este manual es dar una prolongación a la vida útil de la(s) vivienda(s), entendiendo que su constante uso provoca deterioro y desgaste. Asimismo, se busca incidir en aquellos factores de riesgo que puedan incidir en el funcionamiento adecuado de los componentes y partes constituyentes del Edificio. Por tal razón, se esgrime que el manual es de uso y mantenimiento. Estos dos elementos, son caracterizados en cada sección que se desglosa a continuación, a modo de establecer las diferencias de quienes o cuando se deben realizar las acciones y/o trabajos que ayuden a minimizar los efectos adversos a la prolongación de la vida útil del Edificio.

Cada sección cuenta con cuatro elementos, que tratan de explicar lo antes anunciado, a saber: A)

Elemento explicativo de la sección: hace referencia al componente y parte del Edificio, a modo de describir sus elementos esenciales y su importancia dentro de la idea de uso y mantenimiento. B) Precauciones de uso: hace referencia al cómo se evita el deterioramiento y/o desgaste de los componentes y partes del Edificio, en las acciones cotidianas que desarrollan los habitantes del inmueble. C) Precauciones de mantenimiento: hace referencia al cómo se minimizan los factores de riesgos, a través de correcciones y/o reparaciones de los componentes y partes del Edificio. D) Situaciones de precaución: hace referencia a aquellas preocupaciones y/o indicios que requieren atención inminente para asegurar u n co r re c to f u n c i o n a m i e nto d e l o s componentes y partes del Edificio.

De la misma manera, cada sección es identificada con un color en particular, ilustraciones e infografía, que establece de una forma didáctica y explicativa, lo contenido en cada elemento.

RECOMENDACIONES GENERALES SOBRE USO Y MANTENCIÓN DE BIENES Y ESPACIOS COMUNES

Como ya fue descrito en la introducción de este manual, el Edificio cuenta con bienes de dominio común, divididos en dos grandes grupos, a saber: A) Accesos, circulaciones horizontales y verticales, patio, terraza común y sala de basura. B) Dos recintos destinados a uso comercial, un recinto destinado a área educacional, un inmueble destinado a sede comunitaria. Dado a que las características de cada espacio difieren tanto en su naturaleza de utilización y/o explotación, se tratará cada bien común de forma separada. De la misma forma, aquellos bienes comunes consignados con la letra b), serán tratados en las secciones subsiguientes, dado que la naturaleza de sus componentes y partes son asimilables a los aspectos a tratar.

BROCHA

MARTILLO

TALADRO

ATORNILLADOR

ESCOBILLÓN

ALICATE

ESPÁTULA

CLAVOS

PINTURA / BANIZ

ESCOBILLA METÁLICA

AGUA

HERRAMIENTAS

TRAPERO

DESINFECTANTE

PROHIBIDO

ACCESO Los accesos al Edificio (cuatro en total) son parte del bien común del Edificio. Para el caso de este manual, se considerará las puertas de acceso como aquellos c o m p o n e n t e s a t r a t a r, e n t a n t o u s o y mantenimiento. Estas puertas son parte del envolvente del Edificio, que separa el exterior del interior del mismo. Dado su antigüedad, el material utilizado para su realización es fierro de forja, el cual ha sido corregido y/o puesto en valor en el proceso de rehabilitación. USO Si el tipo de articulación (i.e. charnela flanqueada tipo gozne) presenta problemas para abrir o cerrar, debido a que se tranca o requiere demasiada exigencia de presión para su operación, verifique su posición con respecto a la hoja de la puerta, asegurando que no haya desaplome con respecto al rasgo existente. Además, se debe aplicar periódicamente lubricante a base de elementos no petroquímicos, ya que de esta manera dará mayor utilidad a la articulación.

MANTENIMIENTO Debe realizarse una mantención anual contra la corrosión del fierro de forja, preferentemente en época de primavera. Procure decapar el material, a través de la aplicación de algún elemento mecánico-eléctrico (copa de cerda de acero asentada en taladro); limpie la superficie con un paño humedecido en solvente no petroquímico; aplique dos manos de sello epóxico transparente o similar en toda la superficie tratada. PRECAUCIÓN Descascaramiento de sello y/o pintura en la puerta de acceso por falta de mantenimiento de la misma.

CIRCULACIONES HORIZONTALES Las circulaciones horizontales hacen referencia principalmente a los pasillos de los tres niveles del Edificio. Estos son de hormigón armado tipo radier, el cual presenta un afinado que, a su vez, sirve de terminación como pavimento. USO Este tipo de solución (radier afinado) está pensado como situación inicial de terminación, ya que no está planteado para soportar un uso por un periodo prolongado de tiempo. Por tal razón, se debe considerar dentro del uso, el recubrimiento con algún tipo de pavimento más definitivo, que pudiese prolongar la vida útil de los pasillos. Se recomienda la utilización de pavimento tipo cerámico, el cual requiere una limpieza diaria con paño húmedo. En este tipo de pavimento debe evitar la caída de elementos de gran peso, que pueden causar trizaduras en las palmetas, como a su vez, se debe evitar el uso de elementos abrasivos para la eliminación de manchas, los cuales pueden causar rayas en la superficie del pavimento. MANTENIMIENTO Se recomienda mantener con una periodicidad prudente (no más de dos años), las líneas de separación creadas entre palmetas. Procure retirar todo elemento suelto entre palmetas y aplique sello (fragüe) en las mismas. En caso de desprendimiento de palmeta, se debe eliminar tanto el pegamento encontrado en ella, como aquel que esté depositado en la superficie base. Una vez realizado este procedimiento, vuelva a colocar con pegamento para cerámico y selle con fragüe. PRECAUCIÓN Desprendimiento de palmeta de cerámico / trizadura de palmeta de cerámico. Zonas del pavimento con presencia de sales o manchas que indican presencia de humedad o filtración.

CIRCULACIONES VERTICALES Las circulaciones verticales hacen referencia principalmente a la escalera exterior del Edificio. Esta escalera está confeccionada en hormigón armado, el cual presenta un afinado que, a su vez, sirve de terminación como pavimento. USO El tipo de solución de pavimento (radier afinado) está pensado como situación inicial de terminación, ya que no está planteado para soportar un uso por un periodo prolongado de tiempo. No obstante, se puede prolongar su vida útil con un aseo diario, que ayude a disminuir la cantidad de polvo superficial de los peldaños. Se recomienda la utilización en los peldaños de tratamiento superficial de cuarzo y/o vidrio, la que garantiza una superficie antideslizante, el cual pudiese prolongar la vida útil del pavimento. MANTENIMIENTO Se recomienda una mantención preventiva semestral, que verifique el nivel de deterioro o desgaste que pueda tener el pavimento. Se puede utilizar algún elemento mecánico (espátula metálica o similar) para comprobar adherencia del afinado. Para el caso de tratamiento superficial con cuarzo y/o vidrio, se puede utilizar la misma técnica antes descrita (espátula metálica para comprobación de adherencia). Si se encuentra desprendimiento de material de tratamiento superficial, es necesario el retiro total del cuarzo y/o vidrio del peldaño. Acto seguido, se debe limpiar superficie con brocha o insumo similar y aplicar tratamiento superficial, según disposiciones de fabricante. PRECAUCIÓN Desprendimiento del cuarzo y/o vidrio de la superficie del peldaño. Zonas del pavimento con presencia de sales o manchas que indican presencia de humedad o filtración.

TERRAZA COMÚN La terraza común hace referencia al bien común encontrado en el ala norte del tercer nivel del Edificio. Este elemento está ejecutado en hormigón armado, con tratamiento de impermeabilización superficial en membrana asfáltica, sobre la cual está instalado pavimento del tipo cerámico. USO Dado el tratamiento de piso cerámico de la terraza, este debe tener una limpieza diaria con paño húmedo. En este tipo de pavimento debe evitar la caída de elementos de gran peso, que pueden causar trizaduras en las palmetas, como a su vez, se debe evitar el uso de elementos abrasivos para la eliminación de manchas, los cuales pueden causar rayas en la superficie del pavimento. MANTENIMIENTO Se recomienda mantención preventiva semestral sobre líneas de separación creadas entre palmetas del pavimento cerámico. A su vez, procure retirar todo elemento suelto entre palmetas y aplique sello (fragüe) en las mismas, a modo de no exponer la impermeabilización. Si las palmetas del pavimento cerámico sufren trizadura y/o desprendimiento, cambie la palmeta utilizando procedimiento establecido por fabricante de membrana asfáltica.

PRECAUCIÓN Desprendimiento de palmeta de cerámico / trizadura de palmeta de cerámico. Zonas del pavimento con presencia de sales o manchas que indican presencia de humedad o filtración.

R E C O M E N D A C I O N E S G E N E R A L E S PA R A MODIFICACIONES DE DEPARTAMENTOS Su vivienda está compuesta por elementos estructurales, que corresponden a la parte resistente de la vivienda, y tabiques no estructurales, además de redes de agua, alcantarillado, electricidad y gas. Si desea hacer ampliaciones o modificaciones interiores es siempre recomendable consultar previamente a un profesional calificado para que analice la factibilidad de las modificaciones que usted requiere, ya que de otra forma existe una alta posibilidad de obtener malos resultados que traen como consecuencia problemas de tipo técnico, estructural, estético, de costo y/o legales. En todo caso, no debe picar o cortar elementos estructurales (pilares, vigas, fierros, etc.) ya que pone en riesgo la estabilidad estructural de la vivienda y eventualmente del edificio. Es importante al efectuar una modificación o reparación que signifique una alteración de muros, tabiques, pavimentos o jardines, por pequeña que sea, consultar siempre los planos de instalaciones. De esta manera, se evita que por desconocimiento de un problema mínimo, pueda derivarse a uno mucho mayor y más serio. Se debe recordar que el habitar un edificio bajo régimen de copropiedad, implica establecer formas y/o criterios que resguarden la integridad total del edificio, a modo de minimizar aquellos factores que puedan dañar tanto los espacios de copropiedad, como aquellos de uso exclusivo.

HUMEDAD EN LA VIVIENDA La humedad demora largo tiempo en salir en un 100% de los materiales empleados en la construcción de la casa o edificio (hormigón, ladrillos y morteros, especialmente). Por esta razón, es recomendable que, en especial durante el primer año de uso de la vivienda, sea ventilada a diario y generosamente para favorecer el secado de muros y otros elementos que tengan humedad incorporada. USO Debe procurarse emplear calefacción seca, si esto no es posible, no hay que exagerar con el uso de estufas a parafina y gas. Los problemas generados por la condensación (daños en papel mural, hongos, desprendimientos de pinturas, manchas, etc.) no son consecuencia de una mala construcción o por falla de materiales, sino que se producen por las prácticas comunes de calefacción y de ventilación poco adecuadas. Para eliminar o disminuir los problemas provocados por la humedad generada por la condensación se recomienda:

No use en exceso calefacción parafina o a gas, no prenda estufas en la noche mientras duerme. Seque a primera hora de la mañana los vidrios que amanecen mojados. Ventile abriendo ventanas que produzcan corrientes de aire, diariamente y por varias horas. No tape celosías de ventilación pasiva. Evite tener llaves abiertas de agua caliente por mucho tiempo, teteras u ollas hirviendo más de lo adecuado sin campana o extractor, evite el exceso de vapor. Evite secar ropa al interior de los recintos cerrados. No riegue en exceso plantas de interior. La humedad producto de lluvia es fácil de descubrir (goteras), por eso se debe revisar periódicamente el estado de la cubierta y sellos en vidrios y ventanas. MANTENIMIENTO Anualmente, antes que comience el periodo de invierno, debe hacerse una revisión acuciosa de las cubiertas (techumbre), sellos en vidrios y ventanas, canales, bajadas, gárgolas y desagües de aguas lluvia. PRECAUCIÓN Condensación en los diferentes recintos del departamento, consecuencia de la falta de ventilación, exceso de vapor de agua y/o falta de continuidad en la aislación, entre otros aspectos

PISOS Los pisos los constituyen tanto la estructura de madera como el pavimento de terciado al interior de cada departamento. Por pavimento se entiende, para este caso, el mismo terciado con terminación de sello a base de poliuretano. USO Evite el impacto de objetos pesados con punta sobre el pavimento. La limpieza del pavimento debe hacerse diariamente, evitando el uso de materiales abrasivos y/o de solventes para su limpieza. Use paño húmedo para la limpieza diaria y asegure el uso de cera para piso flotante y/o piso con sello de poliuretano, la cual es a base de agentes de cera virgen de abeja (sin solventes a base de petroquímicos u otro componente químico dañino al poliuretano). MANTENIMIENTO Verificar semestralmente, aunque se recomienda resellar el piso de poliuretano cada vez que presente desprendimiento o desgaste de capa selladora. Para tal caso, exfolie capa impregnada con lija u otro elemento abrasivo (suave, con gramaje mayor a 150), para después limpiar con un paño húmedo impregnado con diluyente a la piroxilina. Acto seguido, sellar con poliuretano de una fase (tipo chilcorofin 63 o similar), según instrucciones del fabricante. PRECAUCIÓN Manchas o desprendimiento de sello de poliuretano. Manchas claras que acusan mal sello y/o humedad existente en la estructura de piso.

MUROS Y TABIQUES En el edificio existen distintas materialidades de muros y tabiques, tales como albañilería de ladrillo (envolvente perimetral del edificio), estructura de madera con adobillo, estructura de madera sola y estructura metálica, principalmente. USO Para cualquier tipo de intervención sobre la estructura de muro, debe verificarse su materialidad, para poder determinar procedimiento a seguir. No obstante, las fijaciones a recibir por parte de un muro, debe realizarse a través de elementos de fijación mecánico (tarugo, taco expansivo, entre otros) para el afianzamiento de tornillos y/o ganchos. NO OCUPE CLAVOS BAJO NINGÚN MOTIVO, ya que estos elementos dañaran la estructura de muro, generando desprendimiento de material que afectará no sólo la terminación del muro, sino la forma de mantenimiento de este. MANTENIMIENTO Debe aplicarse mantenimiento tanto a los muros interiores como exteriores de los departamentos, con una periodicidad mínima de un año y máxima de dos años, a través del uso de pintura, según corresponda la zona a tratar. Debe emparejarse zona a tratar, limpiarse y ocupar pintura indicada para el tratamiento. PRECAUCIÓN Las fisuras que aparecen en las viviendas se pueden calificar de normales y no son signos de mala construcción sino del comportamiento propio que tienen los materiales empleados. En los primeros 2 o 3 años de terminada la vivienda aparecen fisuras en los muros producto de la retracción de fraguado del hormigón y de los morteros, de sismos (a veces imperceptibles) y los bruscos cambios de temperatura. En General, estas fisuras no son motivo de preocupación y no hay riesgo de daños estructurales en la edificación. También se generan fisuras normales en las uniones de los distintos tipos de tabiques.

PUERTAS Y VENTANAS Tanto las puertas y ventanas de cada departamento, como las del edificio en general, se dividen entre las puertas y ventanas existentes, de maderas nobles y aquellas utilizadas en la rehabilitación, que para el caso de ventanas son de aluminio y puertas sistema de marco-panel tipo terciado honeycomb. USO Para el caso de puertas y ventanas existentes, se debe tener el cuidado de no golpearlas al cerrarlas ya que éstas se deterioran y dañan el muro o tabique que las soporta. Cuando una puerta presenta dificultad para cerrar, es necesario saber si el problema se debe a la humedad, (hinchamiento por exceso de humedad ambiente) o a que está descolgada de las bisagras, para hacer la reparación adecuada. Para el caso de ventanas de aluminio, es importante que antes de su utilización se familiarice con el sistema de cierre, para así evitar posibles fallas en ese sistema, que es lo que ocurre generalmente cuando no se utiliza en forma correcta. Se deben mantener limpios los perfiles inferiores para no dañar las correderas. Antes de la época de lluvias se recomienda revisar los sellos de silicona tanto exteriores como interiores y limpiar las perforaciones de desagüe de los rieles. Lubricar con elementos de base oleosa, en lo posible no derivado de petroquímicos. Para todos los casos, se debe cuidar los sellos tanto de los marcos como de las puertas y ventanas, a modo de que la aislación de los departamentos pueda funcionar de forma correcta.

MANTENIMIENTO Para asegurar larga vida de sus puertas y ventanas exteriores de madera, planifique repasar su pintura por lo menos una vez al año. No olvide pintar los cantos superiores e inferiores de las puertas y así evitará mayor absorción de humedad. Las puertas y ventanas exteriores protegidas con barnices tienden a deteriorarse más rápido que las pinturas. Vuelva a sellar las puertas exteriores cada vez que el acabado se empiece agrietar, utilizando el mismo procedimiento explicitado para pavimento interior de departamentos (sello poliuretano). En caso de ventanas de aluminio, lubricar bisagras y cerraduras con componente oleoso, para su mejor funcionamiento. Limpie bien el exceso de lubricante y no permita que escurra por el marco, con esto evitara ensuciar la pintura. PRECAUCIÓN Zonas húmedas o manchas en torno a marco de puertas y ventanas (falta de sello). Desprendimiento y/o fisuras de sellos entre marco de puer ta y ventanas y rasgo estructurante. Hinchazón de la madera. Descascaramiento inferior de la puerta.

PINTURA Y BARNICES Las pinturas son aplicación de recubrimiento tanto a muros, puertas, maderas y otros elementos encontrados en la superficie de cada departamento y el edificio en su total. La característica principal de este material que es un medio de protección. Por tal razón, su mantenimiento es clave para la prolongación de los componentes y materiales del edificio como de los departamentos. USO Es necesario determinar el tipo de pintura y/o barniz a utilizar, en relación a cada tipo de componente o material. A continuación, se entrega el tipo de componente y/o material, en relación a la pintura a aplicar. Además, es necesario que las pinturas y barnices tengan una limpieza quincenal, de modo de asegurar una prolongación de sus cualidades de protección. Este procedimiento es a través de un paño húmedo impregnado en jabón neutro (jabón de glicerina), el cual se aplica a la superficie de la pintura. Hay que evitar el uso de abundante agua sobre la pintura o cualquier tipo de rociador, el cual provee demasiada humedad. MANTENIMIENTO Para barnices, repasar anualmente con sellados de poliuretano de una fase, una vez exfoliada la superficie con elemento abrasivo (lija de 150 gramos o mayor) y limpia con paño impregnado en solvente. Debe aplicarse a lo menos 3 manos de sellados. Para cielos en zona húmeda, pintar cada un o dos años, dependiendo de la cantidad de condensación encontrada en el recinto. Para otras zonas, pintar cada dos años, dependiendo del deterioro por uso y/o exposición (clima, interior, exterior, entre otros)

PRECAUCIÓN Manchas diversas en la superficie de la pintura, indica falta de mantención y/o registro de humedad por condensación. Deterioro de la pintura por descacaramiento, englobamiento, entre otros efectos.

CIELOS Los cielos corresponden a la superficie que es visible en la cara inferior de techos y/o estructura de piso de cada departamento, como del edificio en su conjunto. La materialidad y/o componente de estos difieren según su ubicación, pero principalmente cumplen la misma función de aislar y/o dar terminación. USO Tal como los muros y tabiques, debe verificarse su materialidad, para poder determinar procedimiento a seguir. No obstante, las fijaciones a recibir por parte de un cielo, debe realizarse a través de elementos de fijación mecánico (tarugo, taco expansivo, entre otros) para el afianzamiento de tornillos y/o ganchos. NO OCUPE CLAVOS BAJO NINGÚN MOTIVO, ya que estos elementos dañaran la estructura de cielo, generando desprendimiento de material que afectará no sólo la terminación, sino la forma de mantenimiento de este. MANTENIMIENTO Debe aplicarse mantenimiento tanto a los cielos interiores de los departamentos, con una periodicidad mínima de un año y máxima de dos años, a través del uso de pintura, según corresponda la zona a tratar. Debe emparejarse zona a tratar, limpiarse y ocupar pintura indicada para el tratamiento. PRECAUCIÓN Las fisuras que aparecen en las viviendas se pueden calificar de normales y no son signos de mala construcción sino del comportamiento propio que tienen los materiales empleados. En General, estas fisuras no son motivo de preocupación y no hay riesgo de daños estructurales en la edificación. También se generan fisuras normales en las uniones de los distintos tipos de tabiques.

TECHUMBRE La techumbre corresponde tanto a la estructura de techo (cerchas) como a la cubierta (planchas de zinc) ocupadas para recibir lluvia, exposición solar y/o viento. Aunque es un elemento de bien común y la cubierta representa el sistema y/o elemento constructivos de mayor exposición a las condiciones medioambientales, es necesario un uso y mantención por cada miembro del edificio. USO No caminar por la planchas, ni tampoco perforarlas o colocar elementos como sistema de almacenamiento de agua, como antenas de recepción u otros, sin antes consultar y tener la aprobación de la administración del edificio. MANTENIMIENTO Revisar el estado de techumbre (especialmente la cubierta) anualmente, retirando todos los elementos ajenos a la misma, lo que incluye la limpieza de canales y/o bajadas agua. Además, debe mantenerse una constante vigilancia hacia la aparición de oxido en las planchas, cuestión que hay que corregirla a través de la aplicación de pintura para techo de base no oleosa. Se debe limpiar la superficie a tratar y aplicar con rodillo, según las especificaciones del fabricante. PRECAUCIÓN Goteras y/o humedad a través de los cielos directamente expuestos a estructura de techumbre. Aparición de oxido en cubierta, producto de la exposición a condiciones medioambientales

INSTALACIONES SANITARIAS Las instalaciones sanitarias corresponden al conjunto de red de agua potable y descarga; artefactos sanitarios, con sus respectivos sellos y grifería. En síntesis, es el sistema que proporciona agua potable a cada departamento del edificio. USO El uso de cada elemento de las instalacionessanitarias es de sumo cuidado para la prolongación de vida útil de los mismos, como del departamento y edificio en su conjunto. Por tal razón, es necesario utilizar los siguientes criterios para optimizar su uso. Para los artefactos sanitarios, es necesario evitar la exposición a fuerzas y/o golpes que puedan dañar la estructura de los artefactos sanitarios. En las conexiones entre elementos, insumos y/o artefactos, utilice herramientas adecuadas, procurando no forzar los elementos más allá de su capacidad mecánica. No utilice productos a base de hipoclorito de sodio (cloro) en el interior del estanque de agua o en la limpieza intensiva de los artefactos, ya que corroe la materialidad de los mismos. MANTENIMIENTO En el funcionamiento optimo del sistema de instalaciones sanitarias, es necesario realizar semestralmente la revisión de los sellos de las conexiones entre los elementos, insumos y/o artefactos. Si el sello presenta problema, haga de inmediato su reemplazo en su totalidad, no tratando de arreglar parte del mismo. Es necesario que estos procedimientos sean realizados por personal competente, ya que de esta manera, hay seguridad que el trabajo ha sido realizado en forma correcta. PRECAUCIÓN Goteras y/o filtraciones en conexiones entre los elementos, insumos y/o artefactos.