102700 by UNIGIS América Latina

Master Thesis ǀ Tesis de Maestría submitted within the UNIGIS MSc programme presentada para el Programa UNIGIS MSc at/en

Interfaculty Department of Geoinformatics- Z_GIS Departamento de Geomática – Z_GIS University of Salzburg ǀ Universidad de Salzburg

SIG 3D PARA SANEAMIENTO PREDIAL EN UN BARRIO DE CÚCUTA, COLOMBIA 3D GIS FOR PREDIAL SANITATION IN A DISTRICT OF CÚCUTA, COLOMBIA by/por

Ingeniero Catastral y Geodesta Rodrigo Rodríguez Figueroa 01123022 A thesis submitted in partial fulfilment of the requirements of the degree of Master of Science– MSc Advisor ǀ Supervisor: Leonardo Zurita Arthos PhD.

Cúcuta, Colombia, junio de 2020

Compromiso de Ciencia

Por medio del presente documento, incluyendo mi firma personal certifico y aseguro que mi tesis es completamente el resultado de mi propio trabajo. He citado todas las fuentes que he usado en mi tesis y en todos los casos he indicado su origen.

CĂşcuta, Colombia 17 de junio de 2020

(Lugar, Fecha)

(Firma)

RESUMEN Un caso puntual de informalidad en la tenencia de la tierra se da en el casco urbano del Municipio de Cúcuta, Norte de Santander (Colombia), en un barrio surgido a partir de la invasión de propiedad privada por parte de familias desplazadas por la violencia. Estas familias levantaron edificaciones sin tener en cuenta la planificación urbana, donde la información institucional del catastro actualmente arroja inconsistencias entre lo propuesto en el ordenamiento territorial y la realidad de las viviendas edificadas. La presente tesis consistió en determinar un SIG en 3D que permitiera establecer alternativas de solución al problema de la propiedad y tenencia de la tierra en un sector del Barrio Olga Teresa de Cúcuta. Se buscó determinar, a través de herramientas tecnológicas, el estado actual y real de cada predio y si efectivamente se encuentran dentro del predio de propiedad privada invadido, determinar las restricciones de construcción establecidas por el Municipio para esta zona y definir exactamente cuánto cuesta cada lote de acuerdo a un estudio de valor del suelo por metro cuadrado. El SIG fue construido en base a imágenes tomadas con un drone, a las cuales se le aplicaron las debidas correcciones y se cruzaron con la información predial del catastro local. Se buscó, de esta forma, aplicar tecnología en auge por su innovación para resolver problemáticas comunes derivadas de factores socioeconómicos, obteniendo como resultado concreto un valor del suelo por metro cuadrado, comparado con el valor actual de venta de cada lote por parte del dueño del mismo, así como también se obtuvo el volumen potencial de explotación en la construcción, que actualmente se encuentra desaprovechado.

Palabras clave: SIG 3D, tenencia, informalidad, propiedad, Drone.

ABSTRACT

A specific case of informality in land possession occurs in the urban area of the Municipality of CĂşcuta, Norte de Santander (Colombia), in a neighborhood that emerged from the invasion of private property by families displaced because of violence. Buildings were left by families without taking into account urban planning where the institutional information of land registry currently shows inconsistencies between what is proposed by the territorial laws and the reality of the houses which were built. This thesis consisted of determining a GIS in 3D that allowed to establish alternatives for solving the problem of land ownership and possession of land area in a sector of Olga Teresa neighborhood in CĂşcuta. The aim was to determine through technological resources the real and current state of each plot of land and if they are actually inside the ground of invaded private property, and to establish the construction restrictions set by the Municipality for this zone and to define how much each plot of land costs exactly through a study of soil value per square meter. The GIS was built based on images taken with a Drone to which corrections were applied and matched up to the local land registry information. In this way, it was sought to apply booming technology for its innovation to solve common problems derived from socioeconomic factors getting as a concrete result the value of the soil per square meter, in comparison to the current sale value of each plot of land by the owner, as well as the potential volume of exploitation in the construction, which is wasted currently.

Keywords: 3D GIS, tenure, informality, property, Drone.

TABLA DE CONTENIDO

RESUMEN / ABSTRACT - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3 LISTADO DE GRÁFICOS - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 8 LISTADO DE TABLAS - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 10 ANEXOS - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 11 ABREVIATURAS - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 12 GLOSARIO DE TÉRMINOS - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 13 1. INTRODUCCIÓN - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 19 1.1 Antecedentes - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 19 1.2 Objetivos y preguntas de investigación - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 21 1.2.1

Objetivo General - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 21

1.2.2

Objetivos Específicos - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 21

1.2.3

Preguntas de Investigación - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 21

1.3 Hipótesis - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 22 1.4 Justificación - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 22 1.5 Alcance - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 24 2. REVISIÓN DE LITERATURA - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 25 2.1 Asentamientos Humanos Informales - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 25 2.2 Informalidad en la tenencia - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 26 2.3 Catastro - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 27 2.4 Drones - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 29 2.5 Topografía con Drones - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 30 3. METODOLOGÍA - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 32 3.1 Descripción del área de estudio - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 32 3.2 Población objetivo - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 39 3.3 Definición de datos y variables - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 39 3.4 Flujograma - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 40 3.5 Proceso metodológico - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 42 3.5.1

Etapa 1 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 42

3.5.2

3.5.1.1

Captura de imágenes tomadas con un drone - - - - - - - - - - - - 42

3.5.1.2

Geoprocesamiento y corrección de las imágenes - - - - - - - - - 45

3.5.1.3

Generación del mosaico con las imágenes capturadas - - - - - 45

3.5.1.4

Generación del modelo digital de superficie No. 1 - - - - - - - - - 46

3.5.1.5

Generación del modelo digital de superficie No. 2 - - - - - - - - - 50

3.5.1.6

Cruce de modelos digitales de superficie 1 y 2 - - - - - - - - - - - 50

Etapa 2 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 51 3.5.2.1 Toma de encuestas en terreno - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 51 3.5.2.2 Definición del valor promedio en m2 del terreno según pobladores - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 54 3.5.2.3 Definición del valor promedio en m2 del terreno según el dueño - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 55 3.5.2.4 Cruce de precios de lotes entre pobladores y dueño - - - - - - - - - 55

3.5.3

Etapa 3 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 55 3.5.3.1 Determinación valor m3 de construcción según pobladores - - - - 55 3.5.3.2 Determinación del valor por m3 potencial de construcción según pobladores - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 56 3.5.3.3 Determinación del valor por m3 potencial de construcción según el dueño - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 57

4. RESULTADOS - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 58 4.1 Etapa 1 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 58 4.1.1

Captura de imágenes tomadas con un drone - - - - - - - - - - - - - - - - - - 58

4.1.2

Geoprocesamiento y corrección de las imágenes - - - - - - - - - - - - - - - 62

4.1.3

Generación del mosaico con las imágenes capturadas - - - - - - - - - - - 64

4.1.4

Generación del modelo digital de superficie No. 1 - - - - - - - - - - - - - - - 68

4.1.5

Generación del modelo digital de superficie No. 2 - - - - - - - - - - - - - - - 70

4.1.6

Cruce de modelos digitales de superficie 1 y 2 - - - - - - - - - - - - - - - - - 74

4.1.7

RESULTADO 1: Cálculo de Diferencias de Volúmenes - - - - - - - - - - - 75

4.2 Etapa 2 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 76 4.2.1

Toma de encuestas en terreno - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 76

4.2.2

Definición del valor promedio por m2 del terreno según pobladores - - 81

4.2.3

Definición del valor promedio por m2 del terreno según dueño - - - - - - 83

4.2.4

RESULTADO 2: Cálculo de variaciones de precios por m 2 - - - - - - - - - 83

4.3 Etapa 3 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 83 4.3.1

Determinación del valor en m3 de construcción según pobladores - - - 83

7 4.3.2

RESULTADO 3: Determinación del valor en m3 potencial de construcción según pobladores - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 84

4.3.3

RESULTADO 4: Determinación del valor por m3 potencial de construcción según el dueño - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 84

4.3.4

Contraste de valores potenciales de construcción entre dueño y pobladores - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 86

5. ANÁLISIS DE RESULTADOS - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 87 5.1 Análisis de RESULTADO 1: Cálculo de Diferencias de Volúmenes - - - - - - 87 5.2 Análisis de RESULTADO 2: Cálculo de variaciones de precios por m2 - - - - 87 5.3 Análisis de RESULTADO 3: Determinación del valor en m3 potencial de construcción según pobladores - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 88 5.4 Análisis de RESULTADO 4: Determinación del valor por m 3 potencial de construcción según el dueño - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 89 6. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 91 7. REFERENCIAS - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 93

LISTADO DE GRÁFICOS Gráfico 1. Ubicación del Departamento Norte de Santander con respecto a Bogotá D.C. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 34 Gráfico 2. Ubicación del Municipio de Cúcuta en el Departamento Norte de Santander - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 35 Gráfico 3. Ubicación del Barrio Olga Teresa en el Municipio de Cúcuta - - - - - - - - - - 36 Gráfico 4. Detalle del sector Villa de las Américas 2, Municipio de Cúcuta - - - - - - - - 37 Gráfico 5. Imagen Google Earth Barrio OlgaTeresa, Cúcuta, Norte de Santander - - 38 Gráfico 6. Flujograma de la metodología - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 41 Gráfico 7. Drone de captura de imágenes del Barrio Olga Teresa - - - - - - - - - - - - - 43 Gráfico 8. Acercamiento a plano de Zonas de actividad en suelo urbano de acuerdo al POT Municipal, zona residencial 4 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 47 Gráfico 9. Acercamiento a leyenda de plano de Zonas de actividad en suelo urbano de acuerdo al POT Municipal - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 47 Gráfico 10. Plano propuesta urbanización Terrenos del Barrio Olga Teresa antes de la invasión - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 48 Gráfico 11. Detalle de Plano del Barrio Olga Teresa antes de la invasión - - - - - - - - 49 Gráfico 12. Encuesta tomada en campo para determinar el valor de los predios (hoja 1) - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 52 Gráfico 13. Encuesta tomada en campo para determinar el valor de los predios (hoja 2) - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 53 Gráfico 14. Fotografía de las Encuestas diligencidas - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 53 Gráfico 15. Sectores del Barrio Olga Teresa - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 59 Gráfico 16. Imagen capturada con el Drone , Barrio Olga Teresa sector Villa de las Américas 2 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 61 Gráfico 17. Imagen capturada con el Drone , Barrio Olga Teresa sector Villa de las Américas 2 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 61 Gráfico 18. Imagen capturada con el Drone , Barrio Olga Teresa sector Villa de las Américas 2 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 62 Gráfico 19. Georreferenciación y corrección de las imágenes capturadas con el Drone con ArcGIS - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -63 Gráfico 20. Fotografía corregida aplicando ERDAS Imagine - - - - - - - - - - - - - - - - - 64

9 Gráfico 21. Mosaico generado con el software Pix4D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 65 Gráfico 22. Modelo digital de terreno generado con Pix4D - - - - - - - - - - - - - - - - - - 65 Gráfico 23. Mosaico generado aplicando ERDAS Imagine - - - - - - - - - - - - - - - - - - 67 Gráfico 24. Modelo 3D visualizado en Google Earth - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 69 Gráfico 25. Modelo 3D elaborado en Google SkethUp - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 70 Gráfico 26. Predial Sector Villa de las Américas 2 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 71 Gráfico 27. Modelo 3D visualizado en Google Earth - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 72 Gráfico 28. Modelo 3D Predial Sector Villa de las Américas 2 presentado en Google Earth - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 72 Gráfico 29. Manzanas IGAC - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 73 Gráfico 30. Detalle de manzanas IGAC - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 73 Gráfico 31. Superposición de modelos 3D (volúmen exagerado 400%) - - - - - - - - - 74 Gráfico 32. Superposición de modelos 3D (volúmen exagerado 400%) - - - - - - - - - 75 Gráfico 33. Calidad Jurídica de los encuestados - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 79

LISTADO DE TABLAS

Tabla 1. Base de datos de las encuestas tomadas en campo - - - - - - - - - - - - - - - - - 54 Tabla 2. Índice de Ocupación y Construcción según POT de Cúcuta - - - - - - - - - - - 68 Tabla 3. Tipo de Vivienda - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -77 Tabla 4. Tipo de Documento de Titularidad - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 78 Tabla 5. Calidad Jurídica de los encuestados - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 79 Tabla 6. Precio de compra de los propietarios - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 80 Tabla 7. Precio de venta de los predios - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 81

ANEXOS

Anexo 1. plano de Zonas de actividad en suelo urbano de acuerdo al POT Municipal

ABREVIATURAS DANE: Departamento Administrativo Nacional de estadística D.C.: Distrito Capital FIG: Federación Internacional de Geómetras IGAC: Instituto Geográfico Agustín Codazzi JPEG: Joint Photographic Experts Group, Grupo conjunto de expertos en fotografía. Corresponde a un tipo de presentación o codificación de imágenes, creado por este grupo de expertos. Km: Kilómetros m2: Metros cuadrados MDE: Modelo Digital de Elevación MDT: Modelo Digital de Terreno N: Norte O: Oeste ORIP: Oficina de Registro de Instrumentos Públicos POT: Plan de Ordenamiento Territorial PV: Valor Promedio de Venta PVm2: Precio de venta por metro cuadrado de terreno SGC: Sociedad Geográfica de Colombia SIG: Sistema de Información Geográfica SIG 3D: Sistema de Información Geográfica en tres dimensiones UAEAC: Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil UAS: Sistema(s) de aeronave(s) no tripulada(s) – Unmanned aircraft system(s); las expresiones UAV, UAS, RPA, RPAS, ART, VANT, DRON o DRONE, se refieren a un mismo concepto, independientemente de su principio de vuelo o propulsión. VBD: Valor del barrio según el dueño VBP: Valor del barrio según los pobladores VC: Volumen construido VD: Volumen desperdiciado VTCP: Valor total de construcción potencial

GLOSARIO DE TÉRMINOS AREA CONSTRUIDA: “Parte edificada que corresponde a la suma de las superficies de los pisos. Excluye azoteas, áreas duras sin cubrir o techar, áreas de las instalaciones mecánicas y puntos fijos, las áreas de los estacionamientos y equipamientos comunales ubicadas en un piso como máximo, así como el área de los estacionamientos ubicados en

semisótanos

sótanos”

(Visto

en:

https://www.habitatbogota.gov.co/ventanillaconstruccion/formatos/manual%20usuario %20curaduria-baja.pdf).

DRONE: Aparato volador no tripulado usado para diferentes fines, sobre los cuales se pueden instalar accesorios como cámaras fotográficas o de video, o equipos de GPS. “Para entenderlo en criollo, un Drone vendría a ser como el clásico avión de aeromodelismo pero mucho más sofisticado. Su diseño con cámaras, GPS y sensores de todo tipo, fue inicialmente desarrollado para ser usado en los círculos militares, como misiones espías y hasta portando misiles de guerra

para

disparar

contra

blancos

teledirigidos”

(visto

www.agencia.donweb.com/los-14-usos-de-drones-que-seguro-no-conocias/).

en: Las

expresiones DRONE, DRON, UAV, UAS, RPA, RPAS, ART o VANT, se refieren a un mismo concepto, independientemente de su principio de vuelo o propulsión

GEORREFERENCIACIÓN: Se entiende por georreferenciación al proceso mediante el cual se determinan coordenadas a un objeto, para relacionarlo con su entorno, por ejemplo ubicar espacialmente una fotografía asignándole coordenadas conocidas a los objetos que se pueden apreciar en la imagen. “Es la técnica de posicionamiento espacial de una entidad en una localización geográfica única y bien definida en un sistema de coordenadas y datum específicos. Es una operación habitual dentro de los Sistemas de Información Geográfica (SIG) tanto para objetos ráster (imágenes de mapa de píxeles) como para objetos vectoriales (puntos, líneas,

polilíneas

polígonos

que

representan

https://es.wikipedia.org/wiki/Georreferenciación).

objetos

físicos)”

(visto

en:

INDICE DE CONSTRUCCIÓN: “Cociente que resulta de dividir el área total construida, por el área total del predio. Se expresa sobre área neta urbanizable o sobre área útil, según

determine

norma

urbanística”

(Visto

en:

https://www.habitatbogota.gov.co/ventanillaconstruccion/formatos/manual%20usuario %20curaduria-baja.pdf).

INDICE DE OCUPACIÓN: “Cociente que resulta de dividir el área construida del primer piso, por el área total de un predio. Se expresa sobre área neta urbanizable o sobre área útil,

según

determine

norma

urbanística”

(Visto

en:

https://www.habitatbogota.gov.co/ventanillaconstruccion/formatos/manual%20usuario %20curaduria-baja.pdf).

MODELO DIGITAL DE TERRENO: “Un modelo Digital de Terreno MDT es el conjunto de capas (generalmente ráster) que representan distintas características de la superficie terrestre derivadas de una capa de elevaciones a la que se denomina Modelo Digital de Elevaciones (MDE)”.

MOSAICO: Un mosaico corresponde a la unión de dos o más fotografías para generar una única imagen ampliada. En otras palabras, un mosaico es un conjunto de fotografías que integradas forman una única fotografía.

ORTO-RECTIFICACIÓN: es una “corrección geométrica de la imagen derivada de una perspectiva convencional de imagen por rectificación diferencial o simple, para que los desplazamientos causados por la inclinación del sensor y el relieve del terreno sean removidos” (Visto en: http://webapp.ciat.cgiar.org/dtmradar/glosario.htm).

PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL: “Un Plan de Ordenamiento Territorial o Plan de Ordenación Territorial (también denominado por sus siglas POT) es en el ámbito del urbanismo, una herramienta técnica que poseen los municipios para planificar y ordenas su territorio.

Tiene como objetivo integrar la planificación física y socioeconómica, así como el respeto al medio ambiente; estos documentos pueden incluir estudios sobre temas como la población, las etnias, el nivel educativo, así como los lugares donde se presentan fenómenos meteorológicos y tectónicos como lluvias, sequías y derrumbes. Estableciéndose como un instrumento que debe formar parte de las políticas de estado, con el fin de propiciar desarrollos sostenibles, contribuyendo a que los gobiernos orienten la regulación y promoción de ubicación y desarrollo de los asentamientos humanos (Visto en: https://es.wikipedia.org/wiki/Plan_de_Ordenammiento_Territorial). Los Planes de Ordenamiento Territorial en Colombia están organizados de acuerdo a componentes, en los cuales se analizan los aspectos físicos, bióticos, sociales, de equipamiento y relacionales

POSESIÓN: Corresponde a la relación jurídica con los inmuebles en los cuales la titularidad no necesariamente está acreditada mediante un título, sin embargo la persona poseedora se cree dueño y señor y los demás lo reconocen como tal. La posesión se determina de acuerdo a una serie de parámetros entre los que se encuentran: El poseedor debe usufructuar el bien de manera quieta, pacífica e ininterrumpida, es decir que ejerce la posesión sin violencia y sin haber expulsado del inmueble a otra persona con mejor derecho, adicionalmente el poseedor practica su señorío durante el tiempo, sin interrupciones. El poseedor además se considera amo y señor a pesar de no contar con un título de propiedad debidamente registrado, generalmente las posesiones se dan mediante la adquisición con documentos privados, es decir, documentos que se realizan entre las partes y de las cuales no queda ningún soporte en alguna institución o entidad. Existen poseedores donde principalmente obtuvieron su calidad jurídica debido a herencia recibida con ocasión del fallecimiento del propietario, esta tenencia debe sanearse a través de mecanismos jurídicos, sin embargo por costos y por trámites, en el área rural Colombiana esta práctica no es común, encontrándose muchos herederos que aún no han saneado sus inmuebles y para las instituciones responsables de la materia aún aparece como dueño una persona ya fallecida.

PROPIEDAD: Corresponde a la relación jurídica con los inmuebles, en donde se puede acreditar la titularidad del mismo a través de un título debidamente registrado, ya sea una escritura pública, una sentencia judicial o una Resolución de adjudicación de terrenos baldíos, cualquiera de estos tres títulos determinan la propiedad siempre y cuando se presenten ante la Oficina de Registro de instrumentos Públicos –ORIP- para validar la titularidad.

SIG: Siglas de Sistema de Información Geográfica, “Un sistema de información geográfica (SIG) es un sistema empleado para describir y categorizar la Tierra y otras geografías con el objetivo de mostrar y analizar la información a la que se hace referencia espacialmente. Este trabajo se realiza fundamentalmente con los mapas. El objetivo de SIG consiste en crear, compartir y aplicar útiles productos de información basada en mapas que respaldan el trabajo de las organizaciones, así como crear y administrar la información geográfica pertinente. Los mapas representan colecciones lógicas de información geográfica como capas de mapa. Constituyen una metáfora eficaz para modelar y organizar la información geográfica en forma de capas temáticas. Asimismo, los mapas SIG interactivos ofrecen la interfaz de usuario principal con la que se utiliza la información geográfica” (Visto en: http://resources.arcgis.com/es/help/getting-started/articles/026n0000000t000000.htm).

SIG 3D: Un SIG 3D es un sistema de información geográfica donde los resultados gráficos y sus mapas pueden ser visualizados e incluso analizados en tres dimensiones, aplicando valores de altura o profundidad a los objetos representados en el sistema.

SHAPEFILE: Es el formato en el cual se conocen los archivos que pueden ser desplegados en ArcGIS. “es un formato sencillo y no topológico que se utiliza para almacenar la ubicación geométrica y la información de atributos de las entidades geográficas.

17 Las entidades geográficas de un shapefile se pueden representar por medio de puntos, líneas o polígonos (áreas). El espacio de trabajo que contiene shapefiles también puede incluir tablas del dBASE, que pueden almacenar atributos adicionales que se pueden vincular

las

entidades

shapefile”

(Visto

en:

http://help.arcgis.com/es/arcgisdesktop/10.0/help/index.html#//005600000002000000).

TENENCIA DE LA TIERRA: “Tenencia de la tierra es la relación, definida en forma jurídica o consuetudinaria, entre personas, en cuanto individuos o grupos, con respecto a la tierra (por razones de comodidad, «tierra» se utiliza aquí para englobar otros recursos naturales, como el agua y los árboles). La tenencia de la tierra es una institución, es decir, un conjunto de normas inventadas por las sociedades para regular el comportamiento. Las reglas sobre la tenencia definen de qué manera pueden asignarse dentro de las sociedades los derechos de propiedad de la tierra. Definen cómo se otorga el acceso a los derechos de utilizar, controlar y transferir la tierra, así como las pertinentes responsabilidades y limitaciones. En otras palabras, los sistemas de tenencia de la tierra determinan quién puede utilizar qué recursos, durante cuánto tiempo

bajo

qué

circunstancias”

http://www.fao.org/docrep/005/y4307s/y4307s05.htm).

(Visto

en:

AGRADECIMIENTOS A mi Esposa y a mi hija por su apoyo incondicional. A mis padres y hermanos por su valiosa colaboraciรณn.

1. INTRODUCCIÓN

1.1 Antecedentes En el entorno de la informalidad de la tenencia, entendida esta como la precariedad de documentación legal en la adquisición de los bienes inmuebles, convergen una serie de aristas propias de los conflictos de uso en suelos urbanos. Uno de ellos radica en los asentamientos informales construidos sobre predios de propiedad privada sin autorización de los reales titulares de derecho. Cuando ocurren las invasiones, generalmente comienzan a producirse problemas en la planeación y ordenamiento territorial de los suelos, lo cual radica en desorden y dificultades tanto para las administraciones municipales como para el entorno y el crecimiento urbanístico en general. Cuando el Municipio de Cúcuta fue fundado, no se pensó que tendría un crecimiento poblacional como el que actualmente tiene, lo cual es una particularidad de las grandes ciudades latinoamericanas (Herrera y Pecht, 1976). Su crecimiento ha sido desbordado y poco planificado y los predios rurales aledaños al casco urbano inicial han sido poblados y loteados para ir generando barrios. La generalidad es que los barrios de invasión se van formando en horas de la noche y se coloca una bandera de Colombia como señal inequívoca que se trata de una invasión (TvSanjorgeocana, 2013). Este procedimiento se dio en el Barrio Olga Teresa a pesar que los terrenos se encuentran a nombre del señor Adolfo León Nuñez desde finales de la década de los ochenta. Las invasiones históricamente se dan por los problemas de pobreza o desplazamiento forzado que agobian a un sector de la población, lo cual para la fecha de esta invasión tuvo un marcado crecimiento debido a la proliferación de grupos guerrilleros a la región. Es así como, según los resultados de los censos de población del Departamento Administrativo Nacional de Estadística - DANE -, la ciudad de Cúcuta contaba en 1993 con 482,490 habitantes y en el año 2005 con 585,543 habitantes.

Hoy, según los datos estadísticos de esta misma entidad, se estima que la población de Cúcuta se acerca a los 1’355,787 habitantes (DANE, 2018). Con base en estos datos se puede apreciar el crecimiento poblacional del municipio en los últimos 20 años. La entrevista informal realizada al señor Adolfo León Núñez, que dio origen a la idea de investigación a través del presente trabajo, arrojó que el predio correspondía a una sucesión adquirida por los tres hijos del titular inicial del derecho. Cuando el titular falleció, sus tres hijos tomaron la propiedad a través del proceso sucesoral pero posteriormente el predio les fue invadido por personas indeterminadas. Con el fin de intentar la recuperación del predio, el señor Adolfo León adquirió los derechos de la sucesión de sus dos hermanos, quedando como único dueño de lo que hoy se conoce como Barrio Olga Teresa. Lo paradójico del asunto es que antes de la invasión ya se tenían planes de urbanización del predio, los cuales se lograron georreferenciar y presentar ante el Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC -, para iniciar la venta de lotes. Los invasores no respetaron la delimitación, manzaneo y loteo propuesto, sino que por el contrario, urbanizaron a su parecer la totalidad del predio, ocasionando así la primera inconsistencia con respecto a la información que institucionalmente reposa en el IGAC (León Núñez, comunicación personal). Los conflictos no se hicieron esperar, el señor León Núñez intentó conciliar con las familias, a algunas les logró vender los lotes ocupados y otros aún hoy en día no tienen la intención de comprar el lote para sanear, argumentando precios elevados con respecto al valor comercial real. Entonces se generó así la controversia por el valor considerado por los residentes en el barrio con respecto al monto determinado por el señor León Núñez. Teniendo en cuenta las dificultades que se presentaron en la urbanización del barrio y su desordenado crecimiento, se ha hecho muy difícil determinar con claridad el valor del suelo en la zona, así como el potencial de crecimiento real que tiene el barrio sin la planeación adecuada.

1.2

Objetivos y preguntas de investigación

1.2.1 Objetivo General Establecer las variaciones en el valor del suelo con respecto al problema de la propiedad y tenencia de la tierra en el sector Villa de las Américas 2 del barrio Olga Teresa del Municipio de Cúcuta, Norte de Santander, Colombia.

1.2.2 Objetivos Específicos  Aplicar herramientas SIG y el uso de Drones como insumo para la posible resolución de conflictos de tenencia de la tierra en zonas urbanas.  Establecer las variaciones de precio por metro cuadrado de terreno entre los pobladores y el dueño de los terrenos del Sector Villa de las Américas 2 del barrio Olga Teresa del Municipio de Cúcuta, Norte de Santander, Colombia.  Establecer las diferencias de volúmenes con potencial de construcción tanto para los pobladores como para el dueño de los terrenos del Sector Villa de las Américas 2 del barrio Olga Teresa del Municipio de Cúcuta, Norte de Santander, Colombia.

1.2.3 Preguntas de investigación  ¿Es posible establecer las variaciones en el valor del suelo con respecto al problema de la propiedad y tenencia de la tierra en el sector Villa de las Américas 2 del barrio Olga Teresa del Municipio de Cúcuta, Norte de Santander, Colombia aplicando herramientas SIG y el uso de Drones?

 ¿Cuáles son las variaciones de precio por metro cuadrado de terreno entre los pobladores y el dueño de la tierra de los terrenos del Sector Villa de las Américas

22 2 del barrio Olga Teresa del Municipio de Cúcuta, Norte de Santander, Colombia?  ¿Cuáles son las diferencias de volúmenes con potencial de construcción tanto para los pobladores como para el dueño de los terrenos del Sector Villa de las Américas 2 del barrio Olga Teresa del Municipio de Cúcuta, Norte de Santander, Colombia?

1.3 Hipótesis El valor de los predios en el sector Villa de las Américas 2, barrio Olga Teresa del municipio de Cúcuta, Norte de Santander, difiere considerablemente entre lo que establece el dueño de la tierra y los pobladores del mismo, siendo más alto el precio establecido por el propietario que el considerado por los pobladores.

1.4 Justificación La principal razón por la cual el presente trabajo se realizó es porque corresponde a un procedimiento novedoso que en Colombia no se tiene conocimiento de haberse aplicado con anterioridad ni se ha documentado un trabajo de similares características, de acuerdo con la investigación realizada. Adicionalmente la bibliografía encontrada hasta el momento solo se limita a un trabajo relativamente parecido de SIG 3D en el municipio de Málaga, Santander, cuya finalidad radicaba en el aprovechamiento de las herramientas que ofrece la información geográfica del IGAC (Rodríguez Bernal y Ochoa Walteros, 2009). En ‘Desarrollo personalizado de aplicaciones SIG 3D’, se menciona que “en los últimos años la proliferación de aplicaciones 3D en SIG ha sido enorme, desde la aparición de Google Earth el usuario está familiarizado con entornos 3D” (De la calle Alonso, GómezDeck, Olaya Ferrero, 2014, pág. 1).

23 Lo cual es cierto, no obstante lo anterior, es muy importante definir que la aplicación como tal de sistemas de información geográfica aplicada a herramientas 3D no se ha presentado en todo su potencial. Esta es la razón por la cual en muchas de las regiones apartadas de Colombia hasta ahora se están empezando a desarrollar aplicativos que de manera incipiente estudian casos específicos y sólo se han encontrado aplicaciones en las grandes ciudades Colombianas. Cabe resaltar que la ciudad de Cúcuta es una ciudad intermedia en Colombia. Centrándose en el objetivo del trabajo, y siendo este caso el primero para el Departamento Norte de Santander, en donde se intenta implementar la tecnología de los SIG 3D para clarificar, tanto el valor del suelo como las calidades jurídicas de sus pobladores, se establece este trabajo como un desafío, con resultados esperados que puedan ser de utilidad no sólo al dueño del predio, sino a los poseedores actuales, a la institucionalidad catastral y a la misma administración municipal. Finalmente se justifica el proyecto teniendo en cuenta que se requiere dar una solución a la problemática social presentada, y para ello se aplicó un sistema de información geográfico. En consecuencia, la investigación es relevante de acuerdo a dos aspectos fundamentales, por un lado, la aplicación de nuevas metodologías que anteriormente no se han aprovechado, tal es el caso de las imágenes capturadas con Drones y los SIG en 3D, que son relativamente nuevos en el país y no han tenido la aplicabilidad suficiente. Adicionalmente, la importancia de aplicar esta tecnología para resolver conflictos prediales dentro de zonas urbanas le da un valor agregado al hecho de poder ser replicado en otros barrios o municipios. Teniendo en cuenta los inconvenientes presentados con la información institucional, y ante la imposibilidad de conocer qué predios ya fueron vendidos y saneados y cuáles no, se justifica de este modo la necesidad de hacer un análisis exhaustivo para la zona, la cual es de mayor utilidad si se aplican los sistemas de información geográfica.

24 Adicionalmente, con el fin de generar cartografía con mayor precisión en un tiempo record, se propuso la captura de fotografías aéreas de alta resolución a través de un equipo drone, el cual fue clave para establecer la tridimensionalidad necesaria para la determinación de un sistema de información geográfica en tres dimensiones.

1.5 Alcance Con el SIG se pretendió llegar hasta un punto en el cual se pudieran obtener valores del suelo de manera generalizada en el sector Villa de las Américas 2, barrio Olga Teresa del municipio de Cúcuta, Norte de Santander, el cual fue el barrio objeto de estudio. Por ello, se buscó tomar una muestra representativa de área de trabajo con un suficiente nivel de detalle, es decir, la mayor cantidad de predios que se encontraran dentro de las seis manzanas que conforman el barrio, lo anterior con la finalidad de brindar herramientas a las personas que se encuentran invadiendo el predio en razón a que sabrán a ciencia cierta el valor de lo ocupado. Además de ellos, la investigación también es relevante para el dueño del predio porque tendrá mayor control sobre sus ventas y el valor real de cada predio. Es relevante también para el municipio porque tendrá mayor claridad para determinar los valores del suelo con el fin de justificar el cobro del impuesto predial, así como para mejorar el ordenamiento del territorio. La investigación es relevante ante la innovación que implica el uso de drones en Norte de Santander, así como la puesta en marcha del primer SIG en 3D de la región. La limitante principal del trabajo de investigación corresponde al área de estudio, dado que el barrio Olga Teresa comprende varios sectores que lo conforman; por lo anterior el trabajo de investigación tiene como límite el sector Villa de las Américas 2, un área específica que comprende aproximadamente 215 construcciones habitadas.

2. REVISIÓN DE LITERATURA 2.1

Asentamientos humanos informales

La legislación vigente de Colombia define los asentamientos humanos informales, también llamados Barrios subnormales, barrios piratas, invasiones, tugurios o asentamientos ilegales (González Zapata, 2009),como: “asentamiento humano ubicado en las cabeceras de municipios o distritos servidos a través del Sistema Interconectado Nacional que reúne las siguientes características: (I) que no tenga servicio público domiciliario de energía eléctrica o que éste se obtenga a través de derivaciones del sistema de distribución local o de una acometida, efectuadas sin aprobación del respectivo operador de red y (II) que no se trate de zonas donde se deba suspender el servicio público domiciliario de electricidad, (…)” (Congreso de la República de Colombia, 2003. P 2). Dada la normatividad actual, se infiere que quien determina si un barrio es informal es la empresa de energía eléctrica que opere dentro del área correspondiente, determinando así si un asentamiento humano es informal o no. En Colombia existe una tendencia al crecimiento desbordado de las ciudades ocasionado en primera medida por las condiciones de orden público presentes en la zona rural del país, lo cual ha conllevado a que la población rural llegue a la zona urbana invadiendo predios con el fin de constituir asentamientos subnormales (Muñoz Neira, 2004), sin la dotación mínima necesaria para la subsistencia como el acueducto, energía eléctrica y alcantarillado (Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, 2005). El problema del establecimiento de asentamientos humanos informales tiene origen en las difíciles condiciones económicas de la población, lo cual es una característica de las ciudades latinoamericanas (Fernandes, 2011). En Colombia las condiciones de violencia agravan la problemática; las personas llegan a las ciudades a suplir sus necesidades básicas perdidas en su transición de la vida rural a la vida urbana, donde adicionalmente se ven expuestos a nuevos problemas como las escasas oportunidades laborales, siendo necesario ocuparse en empleos informales (Muñoz Neira, 2004).

2.2 Informalidad en la tenencia Haciendo una revisión de la normatividad actual referente a la tenencia de tierras en Colombia se encuentra que: “El dominio que se llama también propiedad es el derecho real de una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, no siendo contra la ley o contra derecho ajeno” (Congreso de la República de Colombia, 1887) De acuerdo con el Código Civil Colombiano, En Colombia se establecen cuatro calidades jurídicas de las personas sobre los bienes inmuebles, es decir que una persona puede reclamar derechos sobre un bien inmueble si es Propietario, Poseedor, Tenedor u Ocupante (Congreso de la República de Colombia, 1887). El propietario demuestra mediante un título registrado que es el dueño del bien, lo cual no ocurre con los poseedores, quienes, a pesar que la gente los reconoce como dueños, carecen de la documentación necesaria para acreditarse como propietarios, tal es el caso de los herederos donde no se ha formalizado la sucesión mediante el procedimiento jurídico vigente en Colombia (Congreso de la República de Colombia, 1887). Similar caso ocurre con los ocupantes, quienes no cuentan con documentación legal de su predio, se consideran dueños y señores, usan y gozan del bien de manera quieta, pacífica e ininterrumpida, al igual que los poseedores, pero con la diferencia que estos ejercen este derecho sobre tierras que no han tenido dueño anterior (Congreso de la República de Colombia, 1887). Finalmente, un tenedor usa y goza de un bien inmueble pero que no se considera dueño del mismo, sino que reconoce que existe otra persona con un mejor derecho sobre el bien que él, tal es el caso de las personas que viven en arriendo (Congreso de la República de Colombia, 1887). “Una cosa es la posesión y otra cosa es la mera tenencia; en la posesión una persona ejerce animo de señor y dueño sobre un bien sobre el cual no tiene la propiedad, mientras que un mero tenedor reconoce la propiedad de alguien más sobre el bien, el cual cuida o disfruta de él, como en el derecho de usufructo, donde el usufructuario es un mero tenedor” (Zambrano Mutis, 2017, pág. 1)

Teniendo claros estos conceptos se puede establecer que la informalidad de la tenencia ocurre cuando una persona no es propietaria, es decir, carece de la documentación legal vigente que lo acredite como dueño y señor, como propietario, falta el formalismo de la titularidad para llegar a ejercer derechos sobre los predios. La Ley 1,561 del 11 de julio de 2012 tiene por objeto promover el acceso a la propiedad, mediante un proceso especial para otorgar título de propiedad al poseedor material de bienes inmuebles urbanos y para sanear títulos que conlleven la llamada falsa tradición, entendida esta como la titularidad incompleta (Congreso de la República de Colombia, 2012). La invasión de predios de propiedad privada es un delito en Colombia, sin embargo, la Corte Constitucional en la sentencia C-157 de 1997 estableció que: “El invasor atenta contra el derecho de propiedad, pues irrumpe en tierras o edificaciones ajenas, haciendo imposible al propietario el goce y uso del bien, la percepción de sus frutos y su disposición. (…) No se puede alegar la función social o las restricciones constitucionales al derecho de propiedad como justificación para quebrantarlo de hecho, o mediante la violencia o el uso de la fuerza física, como ocurre con la invasión de tierras o inmuebles, cuya ilicitud, en los términos definidos por la disposición acusada, debe conducir a la imposición de sanciones proporcionales a la agresión” (Corte Constitucional - Colombia, 1997, pág. 1). Se puede notar en el anterior concepto de la Corte Constitucional la importancia de proteger los predios de propiedad privada respecto de las invasiones hechas por terceros, las cuales se establecen como vías de hecho con el fin de apropiarse de bienes ajenos, así mismo establece la necesidad de castigar estas acciones con el fin de garantizar que las mismas no se vuelvan a presentar.

2.3 Catastro “El catastro comenzó hace muchos siglos por el afán del hombre de conocer sus recursos y ha evolucionado hasta convertirse en un sistema de información de tierras basado en el predio. En la actualidad, es soporte para el desarrollo sostenible, los procesos de planeación, adecuación, administración y gerencia de

28 la tierra, como el recurso más preciado de la humanidad” (Martínez Martínez, 2003, pág. 1). Con esta descripción se realiza un acercamiento a la evolución misma del catastro en Colombia de acuerdo con las herramientas tecnológicas con que actualmente se cuenta. Además constituye el punto de partida conceptual para la determinación de lo que en la actualidad se entiende como catastro a nivel mundial. Según Martínez Martínez (2003), el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC- realiza en Colombia desde el año 1940 la actividad catastral que estructura para esa fecha la única base nacional de catastro de Latinoamérica, de manera incipiente. De lo anterior se desprende que Colombia es un país en donde desde hace 80 años se ha venido trabajando en la formación, actualización y conservación de un catastro competitivo a nivel mundial y que determine parámetros y estándares de calidad. Es en este sentido como el catastro en Colombia ha estado en una permanente evolución aplicando diferentes metodologías para poder determinar una información predial confiable y cercana a la realidad (Martínez Martínez, 2003). Se debe tener en cuenta que el catastro en Colombia se crea con fines fiscales y que su finalidad inicial consistía en la determinación de un precio base del suelo con el fin de obtener un porcentaje que finalmente sería el valor del impuesto predial que aún hoy en día se mantiene vigente (Martínez Martínez, 2003). Dado lo anterior, los procedimientos para la determinación de predios principalmente a nivel rural se han enmarcado en la determinación de linderos apoyados en imágenes de fotografía aérea rectificadas a través de procesos fotogramétricos que posteriormente generarán un mapa de predios que posteriormente es verificado superficialmente en campo. Esto es, una revisión no exhaustiva para establecer la precisión del proceso realizado en oficina. Últimamente con la introducción del concepto de catastro multipropósito, el IGAC busca definir una estrategia para la actualización de la prediación del campo, ya que se encuentra en un alto nivel de desactualización, dicho por el saliente Director General del IGAC, “la desactualización del campo del país es de más del 60 por ciento” (Nieto Escalante, 2015, p. 1).

2.4 Drones Con la evolución de la información a través de la aplicación de las nuevas herramientas que ofrece el mercado mundial, se destaca la aparición de los drones como un poderoso aliado al momento de capturar información de detalle a bajo coste, lo cual ha permitido que en varios países de Latinoamérica se haya expandido su utilización y adquisición, siendo Brasil el principal cliente para las marcas fabricantes. En Latinoamérica, el uso de drones ha consistido fundamentalmente en el desarrollo de herramientas para la seguridad y protección fronteriza, de acuerdo con el artículo escrito por Marguerite Cawley para la organización InSight Crime, donde se aborda con profundidad el tema del crimen organizado en las Américas (Cawley, 2014). Con la evolución de la tecnología Drone, muchas entidades latinoamericanas han visto con preocupación los potenciales riesgos que conlleva en seguridad, en Colombia, la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil – UAEAC-, emitió la Circular 002 DE 2015, en donde se plantean los reglamentos y parámetros para la operación de vehículos aéreos no tripulados diferentes a los usados para la recreación o el deporte (Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil, 2015). Un drone es un aparato volador que funciona de manera remota, particularmente a través de ondas de radio y en el cual se pueden adicionar distintas herramientas que ayuden a cubrir una necesidad específica, ya sea llegar a zonas de difícil acceso o capturar imágenes desde distintos puntos de vista, hacer análisis diversos como por ejemplo topografía, fotografía, fotogrametría, publicidad, rescatismo, etc (Comunidad de Madrid, 2016). No todos los aparatos voladores son considerados drones, dado que, como lo menciona Barrio Tajadura, la palabra proviene del término Drone (Zángano) y fue empleada para referirse a los aparatos voladores con aspecto de avión, o similares en su forma; sin embargo, existen aparatos que no tienen forma de avión, a los cuales también se les denomina así, aunque puede ser más acertado el término UAV -del inglés unmanned aerial vehicle- (Barrio Tajadura, 2017).

30 Los drones se clasifican de acuerdo a su peso, en donde adicionalmente en algunos países se requiere un permiso especial de operación para pilotar este tipo de aparatos (Dougherty, 2015). Se encuentra entonces una clasificación de drones con peso inferior a 2Kg, drones con peso bruto de entre 2 Kg y 25 Kg y Drones con un peso superior a los 25 Kg. Con la finalidad de obtener resultados óptimos dependiendo del estudio a realizar, se puede encontrar en el mercado actual una amplia gama de posibilidades y de tecnología asociada a los drones (Isood, 2015), dadas las facilidades que tienen estos vehículos para adaptar, adicionar, suprimir o modificar componentes, las posibilidades hoy en día son muchas y por tanto la aplicabilidad de las mismas es bastante amplia. En el trabajo con infraestructura urbana o construcciones específicas, los drones han posibilitado el estudio de diversas prácticas que anteriormente representaban elevados costos o riesgos para la seguridad de los operarios; en temas como catastro, se redujeron los costos y el tiempo que implicaba anteriormente generar un fotomosaico, incluso con un mayor nivel de detalle que con los procedimientos anteriores (Nagai, Chen, Ahmed, Shibasaki, 2008).

2.5. Topografía con Drones Los drones se utilizan como complemento a las técnicas de georreferenciación en terreno actualmente usadas y vigentes, es decir, el uso de GPS y estaciones totales, por lo tanto su uso para realizar levantamientos topográficos no se puede apartar de las técnicas tradicionales (Geodrones, 2018). No obstante lo anterior, el drone ofrece acceso a beneficios adicionales, tal es el caso de la reducción de tiempos y por ende costos, dada su capacidad de cubrir superficies de terreno mucho mayores a las que se pueden cubrir en una jornada de topografía con herramientas tradicionales; adicional a lo anterior, los drones, a través de la Fotogrametría, permiten acceder a otros productos, tales como Ortofotografías, nubes de puntos o volúmenes 3D (Geodrones, 2018).. Con el paso reciente de los años, se ha establecido una ruta procedimental generalizada para la aplicación de drones en topografía, la cual tiene una serie de pasos que a continuación se describen (Geodrones, 2018):

2.5.1 Inspección de la Zona de Estudio. Para cada trabajo topográfico sea con drone o sin él, es necesario tener un conocimiento previo de la zona a trabajar, dado que la misma permitirá establecer las necesidades, los tiempos y otros detalles a tener en cuenta; adicionalmente, conociendo la zona de trabajo se pueden obtener datos claves como por ejemplo, posibles obstáculos que se puedan presentar al momento de la realización del trabajo en campo. 2.5.2 Captura de puntos de control Antes de comenzar con la utilización del drone y la puesta en marcha del plan de vuelo, es necesario establecer o identificar puntos con coordenadas conocidas que permitirán realizar las respectivas correcciones fotogramétricas que requieren las imágenes capturadas en el vuelo. La forma más común de hacerlo es identificando puntos en el suelo, sobre los cuales se toman sus coordenadas con la utilización de GPS. 2.5.3 Planeación y ejecución del vuelo Una vez establecida la zona objeto de estudio y teniendo ya claros los puntos georreferenciados sobre el terreno con los cuales se rectificarán las imágenes, el siguiente paso consiste en establecer el plan de vuelo, es decir, la trayectoria que llevará a cabo el drone para cubrir la totalidad de la superficie requerida en el estudio, una vez establecido el plan de vuelo, se procede a ejecutarlo. 2.5.4 Procesamiento de la información Luego de haber obtenido las imágenes con el drone, se procede a realizar el análisis de los datos tomados en terreno, es decir, para el caso de las imágenes capturadas con el drone, se deben realizar las respectivas correcciones de orientación, así mismo deben georreferenciarse las imágenes y empalmarse para generar un solo mosaico, debidamente rectificado y georreferenciado. Adicional a lo anterior, deben realizarse los procesos de elevación digital con el fin de obtener los volúmenes 3D necesarios para el desarrollo del estudio 2.5.5 Formato y presentación de los resultados Finalmente, los productos generados se entregan en los formatos, dimensiones, escalas y presentaciones ajustables a las necesidades del cliente (Geodrones 2018).

3. METODOLOGÍA

3.1 Descripción del área de estudio El primer aspecto metodológico a tener en cuenta tiene que ver con el área de estudio, por lo tanto, es importante establecer que para el presente trabajo se determinó como área de estudio un barrio de Cúcuta, Norte de Santander, Colombia. El Municipio de Cúcuta se encuentra aproximadamente a 500 Km al Nor-Este de la Ciudad de Bogotá, es capital del Departamento de Norte de Santander y adicionalmente es el municipio fronterizo con la República Bolivariana de Venezuela con mayor flujo comercial, seguido de Maicao en el Departamento de la Guajira y Arauca Capital en el Departamento de Arauca (Telesur, 2018). Venezuela en su momento fue el segundo socio comercial del País después de Estados Unidos y la frontera con Venezuela correspondía a una de las más activas comercialmente hablando; durante el año 2008 Venezuela logró ser el segundo socio comercial más importante de Colombia llegando a USD $6,071’000,000 en exportaciones (DANE, 2018). No obstante lo anterior, para el año 2017 esta cifra se derrumbó al punto que Venezuela no aparece entre los 10 primeros países objeto de exportaciones y solo se llegó a una cifra apenas superior a los USD $300’000,000 (DANE, 2018). El barrio Olga Teresa se encuentra en el occidente del Municipio de Cúcuta, colindando con el Aeropuerto Internacional Camilo Daza de esta ciudad, en unas coordenadas aproximadas de acuerdo a su centroide de 7° 55’ 00,95” N y 72° 30’ 30,47” O. Se especifica el trabajo teniendo en cuenta que Olga Teresa en realidad corresponde a un sector que abarca muchos pequeños barrios de acuerdo al Plan de Ordenamiento territorial de Cúcuta, razón por la cual se afina el área de estudio al barrio o sector Villa de las Américas 2, el cual tiene seis manzanas y un área aproximada de 31.768,86 m2. Para dar mayor claridad, para efectos del presente estudio se definió a Olga Teresa como barrio y a sus pequeños barrios inmersos como sectores, por lo tanto Villa de las

33 Américas 2 corresponde a un sector inmerso en el barrio Olga Teresa, a pesar de ser conocido por los pobladores como sector Villa de las Américas 2. Adicionalmente el sector Villa de las Américas consta de 215 edificaciones de vivienda, una escuela, una cancha de fútbol en tierra y una iglesia católica. A pesar de la importancia estratégica de la ciudad de Cúcuta para Colombia, al ser uno de los pasos fronterizos con mayor actividad de Latinoamérica, es importante también aclarar que existe un aislamiento de tipo geográfico ocasionado por la cordillera oriental y por la selva del Catatumbo, por lo cual el acceso terrestre desde Bogotá sólo se da por dos rutas y el recorrido mínimo en un vehículo puede durar en promedio unas 13 horas. La ciudad con alto índice poblacional más cercana a Cúcuta es Bucaramanga, la cual se encuentra a unos 200 Km por vía terrestre y es necesario atravesar la cordillera Oriental, por lo cual llegar a Bucaramanga puede ser un viaje de unas cinco a seis horas en promedio. En los gráficos 1 a 5 se muestra el área de estudio con mayor detalle. Inicialmente se presenta el territorio Colombiano y la ubicación del departamento Norte de Santander dentro del país, respecto a la capital Bogotá D.C. Un posterior acercamiento presentado en el gráfico 2 da cuenta de la ciudad de Cúcuta inmersa en el departamento Norte de Santander, donde ya se puede apreciar con mayor detalle la ubicación de la ciudad respecto de la vecina República de Venezuela. En el gráfico 3 se presenta el sector Villa de las Américas inmerso en la imagen Google Earth correspondiente a la ciudad de Cúcuta. Finalmente los gráficos 4 y 5 hacen un acercamiento mayor al sector Villa de las Américas con el fin de visualizar con un mayor nivel de detalle la conformación del mismo, la cantidad de viviendas que lo constituyen, la orientación y la infraestructura adicional que compone el sector, donde además se puede visualizar una cancha de fútbol sin césped y una construcción grande que corresponde a un templo religioso católico.

Grรกfico 1. Ubicaciรณn del Departamento Norte de Santander con respecto a Bogotรก D.C.

Gráfico 2. Ubicación del Municipio de Cúcuta en el Departamento Norte de Santander

Gráfico 3. Ubicación del sector Villa de las Américas 2 en el Municipio de Cúcuta.

Gráfico 4. Detalle del sector Villa de las Américas 2, Municipio de Cúcuta

Gráfico 5. Imagen Google Earth sector Villa de las Américas 2, Cúcuta, Norte de Santander

39 3.2 Población Objetivo Una vez determinada el área de estudio, se identificó que en la misma existen actualmente 215 viviendas edificadas, las cuales fueron definidas como la población objetivo para el presente documento. Teniendo en cuenta que fueron relativamente pocas las viviendas a analizar, se determinó que el trabajo podría realizarse al 100% de la población, es decir, aplicación de encuestas en las 215 viviendas. De este modo se tendrían datos certeros y más precisos que mediante la selección de una muestra estadística de la población objetivo. No obstante lo anterior, el proceso de realización de encuestas arrojó como resultado que solamente fue posible realizar un total de 105 encuestas que corresponden casi al 50% debido a la negativa de algunos pobladores a participar o la ausencia de personas en las viviendas al momento de la visita. A pesar de lo anterior, la cantidad de encuestas recolectadas no afectó la calidad de la información, sino que por el contrario, fue un porcentaje significativo que permitió obtener datos de todas las manzanas que conforman el barrio. 3.3 Definición de datos y variables El siguiente paso consistía en establecer las variables objeto de estudio y por las cuales se llegaría finalmente a obtener datos concluyentes para confirmar o refutar la hipótesis planteada. A continuación, se describen las variables que se definieron en el estudio: VC = Volumen construido. Corresponde al volumen de las construcciones que tiene el barrio en su conjunto general. VD = Volumen desperdiciado. Corresponde al volumen que puede construirse en la zona de acuerdo con la normatividad vigente del sector, pero que no se ha construido. PV = Precio de venta. Corresponde al precio que fijaría un poblador en caso de llegar a vender su predio. PVm2 = Precio de venta por metro cuadrado. Corresponde al precio de venta desagregado en un metro cuadrado.

40 VCons = Valor de construcción. Se extrae de fraccionar el precio de venta entre terreno y construcción de acuerdo con las metodologías para determinar avalúos. En este caso se determina el valor de las construcciones actualmente erigidas en el sector. Vter = Valor del terreno. Se extrae de fraccionar el precio de venta entre terreno y construcción de acuerdo con las metodologías para determinar avalúos. En este caso se determina el valor del terreno sobre el cual se edificaron las construcciones actualmente erigidas en el sector. VBD = Valor del barrio según el dueño. Corresponde a la totalización de los precios de las viviendas que constituyen el barrio de acuerdo con el precio fijado por el dueño. VBP = Valor del barrio según los pobladores. Corresponde a la totalización de los precios de las viviendas que constituyen el barrio de acuerdo con el precio determinado por los pobladores. VTCP = Valor total de construcción potencial. Corresponde al monto que cuesta construir la totalidad del barrio hasta el tope máximo permitido de acuerdo con los valores de costo de construcción por metro cuadrado definidos en la encuesta aplicada en el barrio. Con la definición de las anteriores variables se buscó obtener información referente al valor por metro cuadrado del terreno del barrio desde dos puntos de vista diferentes, el primero de ellos desde la óptica del dueño del barrio; así mismo, una segunda opinión respecto de la percepción del valor determinado por parte de los pobladores del terreno. Se buscó además obtener información referente al valor de las construcciones actuales, su posible potencial de crecimiento de acuerdo con la normatividad vigente en el sector y el costo del mismo. Todo ello para llegar a definir si efectivamente se está cobrando un precio muy alto o irrisorio por parte del dueño del terreno para que los pobladores puedan solucionar su situación de informalidad. 3.4 Flujograma Para una mejor comprensión, la metodología se resume a través del siguiente flujograma representado en el gráfico 6:

41 GrĂĄfico 6. Flujograma de la metodologĂa

42 3.5 Proceso metodológico En este acápite se determina realmente el procedimiento llevado a cabo con el fin de obtener los resultados que permiten aceptar o rechazar la hipótesis propuesta, de acuerdo con lo presentado en el flujograma del gráfico 6, el cual se tomó como hoja de ruta para llegar al fin esperado. 3.5.1 Etapa 1 De acuerdo con el flujograma del gráfico 6 el primer paso de la etapa 1 corresponde a la definición del área de estudio, el cual ya en el numeral 3.1 se explicó.

3.5.1.1 Captura de imágenes tomadas con un drone Inicialmente se determinó la escogencia de un drone definitivo. Se seleccionó el equipo DJI Phantom 2 Vision +, el cual se muestra en el gráfico 7, por tres razones: 1. Aunque la cámara es estándar, representa el equipo de mayor comercialización a nivel local y por ende se esperaba demostrar la pertinencia del mismo teniendo en cuenta su alto impacto de ventas en Colombia. Dicho de otro modo, se buscaba con un equipo comercial convencional determinar la viabilidad de realizar trabajos de precisión como el que se plantean, aprovechando su bajo coste y que las especificaciones de su cámara incorporada brindan unas altas expectativas referentes a su maniobrabilidad. En este sentido vale la pena resaltar que en la actualidad la casa fabricante DJI tiene a la venta la cuarta generación de drones Phantom: Las diferencias entre el Phantom 2 y el Phantom 3 no son muy grandes salvo en la capacidad que tiene el Phantom 3 de acoplarse a una Tablet que permite visualizar en un mayor tamaño lo que está grabando o capturando la cámara incorporada. Sin embargo, en esencia los dos drones son prácticamente iguales, ahora bien, el equipo Phantom 4 sí presenta una serie de modificaciones que brindan mayor autonomía y mejor resolución, pero su coste se hace mayor. Debe aclararse que para la fecha de elaboración del presente trabajo este equipo Phantom 4 no se encontraba aún en el mercado.

43 2. Teniendo en cuenta que corresponde a un equipo comercializado altamente en Colombia, representa también un costo moderadamente bajo para un drone que puede tener este tipo de funcionalidades (aproximadamente tres millones de pesos Colombianos, unos USD$1,000), por lo tanto la inversión en la adquisición del equipo no es excesivamente alta teniendo en cuenta sus funcionalidades. 3. Siendo un equipo tan comercial, en el mercado se ofrecen mejoras técnicas, entre las cuales existe la posibilidad en un futuro de adecuarle cámaras de mayores especificaciones si se requieren trabajos con una precisión superior. Por lo pronto, lo que se busca es determinar si la cámara instalada de fábrica puede satisfacer las necesidades del trabajo. Cabe señalar que luego de la investigación del mercado se determinó que las cámaras de los drones que se indagaron no tienen variaciones significativas, esto se debe a que estas tienen un peso bajo y por lo tanto posibilitan la maniobrabilidad de los drones en el aire.

Gráfico 7. drone de captura de imágenes del Barrio Olga Teresa

44 Determinando el mejor equipo drone se buscó sobrevolar el área de estudio haciendo un barrido de líneas de vuelo similar a las de captura de fotografías aéreas con aeroplano y obteniendo puntos de control a través de un equipo GPS. Para este proceso, primero, fue necesario indagar acerca de la aeronave no tripulada más conveniente para realizar la respectiva captura de imágenes, con las respectivas especificaciones necesarias para obtener un mejor resultado. Lo primero que se realizó en este apartado fue una investigación de mercado acerca de las mejores alternativas de equipos drone, de donde se obtuvo que existen ya incontables modelos, todos con diferentes especificaciones y aplicabilidad. Con base en esta investigación de mercado, se inició por decantar las alternativas de acuerdo a las necesidades, es así como se empezó por la búsqueda de drones que tuviesen incorporadas tanto cámaras fotográficas como GPS para la georreferenciación de las fotografías capturadas. El segundo ítem para tener en cuenta correspondió a los costos de los equipos versus versatilidad, encontrando aparatos con un precio superior a los ocho millones de pesos colombianos (USD$ 2,580 1), los cuales tienen una alta autonomía de vuelo, es decir que su batería puede durar más de treinta minutos en funcionamiento, adicionalmente pueden recorrer más de dos kilómetros de distancia y alturas superiores a los 500m. Este tipo de equipos sería lo ideal, sin embargo la importancia en la escogencia del equipo no radica tanto en su autonomía sino en la potencialidad de la cámara instalada en el mismo, en donde no se encontró mayor diferencia con respecto al equipo que finalmente fue el seleccionado. Durante el proceso de determinación del drone más adecuado para la realización del trabajo se exploraron diversas opciones entre las que se encontraron distintas casas fabricantes, por ejemplo: Parrot, Aeryon, 3DR, DJI, Sky drones y drone Metrex. De acuerdo con la investigación se encontraron diversas clases de vehículos aéreos no tripulados y de diferentes tamaños, no obstante lo anterior, la adquisición de la mayoría de estos aparatos requieren de importación directa en las casas fabricantes en razón a que en Colombia no se comercializan.

Todos los valores de conversión a Dólares americanos se fijaron a de acuerdo a los precios promedio anual del Dólar en Colombia donde USD$1 = $3,100 COP (pesos Colombianos)

Adicionalmente se logró determinar que los precios de estos aparatos van directamente en aumento con respecto a las especificaciones de la cámara instalada en cada uno de ellos y las funcionalidades que brindan, donde se encontraron aparatos bastante robustos con respecto al peso, tamaño y al alcance de los equipos instalados en los mismos. Pero no sólo la cámara es lo que aumenta el precio de los drones, también se estableció que la conectividad con smartphones y tablets también generan un impacto directo sobre el precio, principalmente al determinar las funciones y aplicativos que generan en los drones una versatilidad y funcionalidad capaz de sorprender a los usuarios. Debe tenerse claro que al momento de capturar las respectivas imágenes se deben cumplir una serie de requisitos, tal es el caso del sobrevuelo en condiciones climáticas adecuadas, sin lluvia o fuertes vientos, además debe volarse en zonas que no ocasionen daños ni al mismo equipo ni a la infraestructura del sector, por ejemplo cerca de líneas de conducción de electricidad. . 3.5.1.2 Geoprocesamiento y corrección de las imágenes. Las imágenes capturadas deben surtir un proceso de corrección, en donde se georreferencian, se rotan y se rectifican con puntos de control tomados en campo a través de GPS. A través de software especializado se realizó la corrección de las imágenes capturadas. En este proceso, lo que se buscó fue establecer metodológicamente cuál es la herramienta más adecuada para obtener imágenes en formato JPEG que no contengan errores ocasionados por distorsión o por el ángulo de la cámara al momento de capturar la imagen. 3.5.1.3 Generación del mosaico con las imágenes capturadas. Este proceso consiste en la unificación de las imágenes capturadas con el drone en una sola que condense la totalidad del área objeto de estudio, así como también que ofrezca la posibilidad de trabajar con ellas a partir de su resolución.

46 La generación del mosaico para el presente trabajo se realizó a través del método de ensayo y error, dado que se probaron diferentes aplicativos (software) especializados en la generación de mosaicos basado en imágenes continuas, obteniendo diferentes resultados y conclusiones posteriormente explicadas en el capítulo 4.1.3. El objetivo de la elaboración del mosaico consistió en identificar con mayor claridad las viviendas del barrio, así como sus alturas con el fin de ser comparadas con el modelo propuesto inicialmente del barrio por parte del dueño de los terrenos, contrastado con el número máximo de pisos permitidos para edificar en el sector de acuerdo con lo establecido en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) del Municipio de Cúcuta. 3.5.1.4 Generación de modelo digital de superficie No. 1 Los modelos digitales en tres dimensiones se realizaron gracias a la adecuación de valores Z de altura a cada una de las construcciones que se encuentran presentes en el mosaico. Vale la pena señalar que para poder realizar este proceso fue necesario digitalizar por separado cada una de las construcciones presentes en el barrio, adicionalmente a las construcciones, también fue necesario señalar los límites de cada manzana. El primer modelo en tres dimensiones que debió realizarse consistió en el modelo generado con base en el plano inicial del barrio que tenía el dueño de los terrenos, antes de su invasión masiva, generándole un valor de altura Z tomado del Plan de Ordenamiento Territorial. En el POT se especifica una altura máxima permitida de construcción de acuerdo a diversos factores, entre los cuales se encuentran la cercanía al Aeropuerto Internacional Camilo Daza y a formaciones arcillosas del suelo de Cúcuta que impiden la construcción de edificios de gran altura (Concejo Municipal de Cúcuta, Norte de Santander, 2011). Para este caso y de acuerdo al plano 17 de zonas de actividad del suelo urbano que se encuentra en el Plan de Ordenamiento Territorial de Cúcuta, se identificó que el Barrio Olga Teresa y más específicamente el sector Villa de las Américas 2 se encuentra localizado en la zona de actividad residencial 4.

47 A continuación en los gráficos 7, 8 y 9 se presentan el plano de zonas de actividad en suelo urbano de acuerdo con el POT de Cúcuta en donde se establece que el barrio Olga Teresa se encuentra catalogado en la zona residencial No. 4. Este Plano adicionalmente se presenta en su totalidad en el Anexo 1 del presente documento, con el fin de dar mayor claridad a la procedencia del mismo. Gráfico 8. Acercamiento a plano de Zonas de actividad en suelo urbano de acuerdo al POT Municipal, zona residencial 4

Gráfico 9. Acercamiento a Leyenda de Plano de Zonas de actividad de suelo urbano de acuerdo al POT Municipal

El plano del Anexo 1, de donde se extrajo el acercamiento de los gráficos 8 y 9, presenta los usos del suelo establecidos en el Plan de Ordenamiento Territorial para el Municipio de Cúcuta, el cual corresponde a los usos reglamentados y aprobados para desarrollar en el área urbana del Municipio. De acuerdo al mapa se puede establecer que el Barrio Olga Teresa se encuentra ubicado en la Zona 4, de tipo Residencial, la cual tiene además una división en cuatro tipologías diferentes de zonas urbanas, correspondiéndole la zona ZR4 al Barrio Olga Teresa. Con base en lo anterior, se procedió a tomar como fuente el plano base presentado por el dueño de los terrenos como su propuesta inicial de urbanización. Vale la pena aclarar que en el plano presentado por el dueño de los terrenos no se encontró una división predial definida sino simplemente un manzaneo propuesto, el cual era la base para su posible urbanización, antes de la invasión masiva de los terrenos. En el gráfico 10, se presenta el plano propuesto por el dueño de las tierras: Gráfico 10. Plano propuesta urbanización Terrenos del Barrio Olga Teresa antes de la invasión

En el gráfico 11, se presenta un detalle de la zona objeto de estudio en el plano general: Gráfico 11. Detalle de Plano del Barrio Olga Teresa antes de la invasión

Teniendo ya los dos insumos básicos para generar el primer modelo 3D, se procedió a determinar cuál era la mejor manera de realizarlo, de donde se llegó a dos posibilidades. La primera de ellas consistía en aplicar las herramientas suministradas por Google a través de SketchUp y posterior conversión a formato KML para ser visualizado en Google Earth. El otro procedimiento consistía en aplicar las herramientas de ArcGIS y ArcScene, el cual tiene más funcionalidades y se puede ligar la base de datos obtenida en las encuestas de los procesos que posteriormente se explicarán, lo cual brinda mayores ventajas de análisis. A pesar de las ventajas que tiene la realización de los modelos en ArcGIS y ArcScene, debe aclararse que estas herramientas no son de código abierto y por lo tanto la licencia

50 de uso tiene un costo, que realmente para el caso del presente estudio resulta altamente oneroso. Dado lo anterior se decidió realizar el procedimiento con Google SketchUp y Google Earth para determinar mayores posibilidades de visualización y bajo el entendido que los programas SkethUp y Google Earth son de distribución gratuita, diferente al software proveniente de la casa Esri (ArcGIS y ArcScene). 3.5.1.5 Generación del modelo digital de superficie No. 2 El segundo Modelo 3D se elaboró teniendo como base la imagen de mosaico capturada con el drone y sometida a correcciones fotogramétricas en ERDAS Imagine. Además, fue necesario adicionar información compensatoria de los vacíos presentados al momento de generar el mosaico, con información proveniente de la página web del IGAC, en donde existe una división predial que pudo ser superpuesta al mosaico obteniendo así mayor claridad respecto a los linderos y alturas de cada predio. El anterior archivo fue el utilizado para generar el modelo 3D, ya que se generó una columna con la altura de cada vivienda asumiendo como valor promedio de altura por piso de 2,50m, de acuerdo con lo observado en terreno, por lo tanto una vivienda de tres pisos tendría como altura máxima 7,50m. Con base en la anterior relación y aplicando la herramienta Google Earth Pro, la cual permite importar archivos en formato Shapefile (SHP), se le dio el valor de altura de acuerdo a la columna generada, obteniendo de esta forma el modelo número 2 que .se presentará en el capítulo 4.1.6. 3.5.1.6 Cruce de modelos digitales de superficie 1 y 2 Siendo este el último paso de la etapa 1, el resultado del proceso metodológico constituye el primero de tres resultados a indagar en el presente documento. Una vez logrados los dos Modelos en 3D, el procedimiento a seguir consistió en contrastar los mismos con el fin de establecer sus diferencias, de este modo se logró obtener información que será explicada posteriormente en el capítulo de resultados, relacionada con las diferencias de volumen entre los dos modelos.

51 3.5.2 Etapa 2 3.5.2.1 Toma de encuestas en terreno Para proceder a elaborar la respectiva base de datos, se aplicó una encuesta sencilla que constaba de diez (10) preguntas, las cuales estaban enfocadas principalmente a establecer el vínculo entre el viviente y su predio, ya sea de propiedad, posesión, ocupación o tenencia (Congreso de la República de Colombia. 1887). Adicionalmente, la encuesta buscaba definir un valor aproximado del metro cuadrado del suelo actualmente, por lo menos para cada manzana, con el fin de compararla con el valor impuesto por el reclamante del predio en mayor extensión como precio mínimo para entrar a negociar la legalización de cada mejora existente en el predio. A continuación, en los gráficos 12, 13 y 14, se presenta el formato de encuesta que fue aplicado a través de la modalidad de muestreo aleatorio, teniendo en cuenta que no se logró obtener información para la totalidad de las viviendas del sector. En la encuesta se realizaron las siguientes preguntas: -

Cuál es el uso del predio; Si corresponde a una vivienda destinada a uso residencial, comercial, industrial, institucional o algún otro tipo de uso.

La vivienda es de su propiedad o de otra persona.

Si la vivienda es propia, con qué documento soporta su titularidad.

Si la vivienda es propia, cuál fue su valor de adquisición, en rango de valores.

Cuál fue el año de la compra de la vivienda.

¿Se pagó en su totalidad el valor pactado de la compra?

¿Debe algún monto todavía para llegar a la adquisición total de la vivienda? Es decir si le faltan cuotas por pagar y cuantas.

Si aún no se ha terminado de pagar en su totalidad la vivienda, ¿cuál es el valor promedio de cada cuota mensual?

¿ha realizado alguna mejora estructural o estética a la edificación?

Finalmente se preguntó, a criterio del encuestado, ¿cuál puede ser el precio de venta actual? En caso hipotético de llegar a venderse el día de la aplicación de la encuesta. El formato se muestra a continuación en los gráficos 12 a 14:

52 Grรกfico 12. Encuesta tomada en campo para determinar el valor de los predios (hoja 1)

Gráfico 13. Encuesta tomada en campo para determinar el valor de los predios (hoja 2)

Gráfico 14. Fotografía de las encuestas diligenciadas

Una vez realizado el proceso de captura de información en campo se procedió a sistematizar los datos obtenidos generando una base de datos que inicialmente se elaboró en Microsoft Excel, mostrada parcialmente en la tabla 1:

Tabla 1. Base de datos de las encuestas tomadas en campo

El siguiente paso correspondió en ligar la base de datos al shapefile obtenido luego de realizar el modelo 3D del barrio en la actualidad. Lo anterior permitió integrar tanto la información capturada vivienda por vivienda, como la información obtenida a partir de las fotografías tomadas con el drone y la posterior contrastación con la información proveniente del IGAC. 3.5.2.2 Definición del valor promedio en m2 del terreno según pobladores Con el fin de determinar el valor promedio en m2 del terreno según lo que consideran los pobladores del barrio, se tomó la información de precios de venta suministrados por los pobladores en la encuesta; fue necesario para este propósito unificar un valor promedio dado que las opciones establecidas en la encuesta no se referían a valores exactos sino a rangos de precios.

55 Para poder promediar el valor de venta de los predios en el Barrio fue necesario entonces promediar los rangos de valores indicados en la encuesta. Los resultados obtenidos se presentan en el capítulo 4.2.2 3.5.2.3 Definición del valor promedio en m2 del terreno según el dueño El predio de mayor extensión se encuentra actualmente en proceso de venta por lotes por parte del dueño. Debe tenerse en cuenta con este valor que corresponde únicamente al precio del suelo mas no de las construcciones allí presentes. En el capítulo 4.2.3 se profundiza sobre este ítem dado el valor identificado por el dueño del predio.

3.5.2.4 Cruce de precios de lotes entre pobladores y dueño Se halló igualmente el valor total de las viviendas que conforman el barrio según el dueño de los terrenos y según lo que consideran los pobladores. El procedimiento para obtener este resultado consiste en contrastar los resultados obtenidos en los numerales 3.5.2.2 y 3.5.2.3 con el fin de llegar a un dato diferencial entre estas dos cifras. El contraste anterior se desarrolló para ser presentado en el capítulo 4.2.4 3.5.3 Etapa 3 3.5.3.1 Determinación valor m3 de construcción según pobladores Teniendo como fuente de información base el valor de construcción por m2 según los pobladores, junto con el volumen construido actualmente, es posible determinar el volumen de construcción según los pobladores. Para esto, es necesario aclarar que, por regla general de construcción, en Colombia se suele hablar de valor por metro cuadrado de construcción, sin tener en cuenta que las construcciones de por sí no son cuadradas sino cúbicas.

56 Así, el valor por metro cuadrado de una construcción no corresponde exactamente a un costo con altura 1m, sino con altura hasta el techo de la misma construcción. Lo anterior quiere decir que un metro cuadrado de construcción corresponde a la multiplicación de lado por lado, independiente de su altura; en el barrio Olga Teresa la altura de los predios en promedio es de 2,5m por lo tanto el volumen de construcción es el resultante de la multiplicación de 1m x 1m x 2,5m, que corresponde exactamente al valor por metro cuadrado de construcción. Es decir que, 1m2 de construcción en realidad corresponden a 2,5m3 construidos Teniendo clara esta información es posible determinar entonces el valor de construcción total actual del barrio, a través de sencillas operaciones matemáticas que se presentan en el capítulo 4.3.1 del presente documento. 3.5.3.2 Determinación del valor por m3 potencial de construcción según pobladores Teniendo el dato del volumen total desperdiciado en el barrio con potencial de construcción, multiplicándolo por el valor del metro cúbico de una construcción, se puede hallar el valor por m3 potencial de construcción. El valor por m3 potencial de construcción consiste en determinar el valor potencial que puede llegar a costar construir la totalidad máxima permitida de pisos para todas las viviendas que conforman el barrio. Dicho de otro modo, es asumir que todas las viviendas lleguen al tope de cuatro pisos establecidos en la normatividad actual vigente municipal a través del POT y de este modo determinar su valor potencial. El procedimiento para hallar el valor potencial de construcción consiste en contrastar el volumen desperdiciado y con condiciones para ser construido, teniendo en cuenta la capacidad de hasta 4 pisos que se puede construir en el barrio, y sabiendo de antemano el volumen actual construido; este volumen potencial al ser multiplicado por el valor de construcción de 1m3 suministrado por los pobladores en la encuesta realizada, da como resultado el valor por m3 potencial de construcción, según la información aportada por los pobladores.

57 3.5.3.3 Determinación del valor por m 3 potencial de construcción según el dueño Finalmente, se realizó un proceso similar al numeral 3.5.3.2 con el fin de hallar el valor por m3 potencial de construcción según el dueño. La diferencia con el numeral anterior radica en que en este paso fue necesario determinar el valor de construcción por m 3 de acuerdo con los precios de venta de los terrenos establecido por el dueño, aplicando la regla general de avalúos consistente en que el precio del terreno corresponde al 20% y el de construcción al 80% (Kent, 2018), se puede hallar el valor de construcción teniendo como base el valor del terreno. Así mismo, se entiende que el dueño lo que vende es terreno, mas no construcciones, por esta razón se asume que para el dueño el valor potencial de construcción se obtiene de multiplicar el área construida por el número total de pisos permitido y este valor multiplicarlo por la totalidad de viviendas presentes en el terreno. Es decir que para este proceso se entiende como si no existiera ninguna construcción en el barrio y se pretendiera construir todas las viviendas hasta su tope máximo de 4 pisos, el cual será el dato que se multiplicará por el valor de construcción para determinar el valor por m3 potencial de construcción según el dueño. Este valor fue el último dato generado en el presente documento y sus resultados se presentan en el capítulo 4.3.3.

4. RESULTADOS En este capítulo se presentan los resultados obtenidos de acuerdo con la metodología aplicada, entre lo que se encuentra: La idoneidad de la utilización de un Drone para la realización de un trabajo de cartografía en 3D, la calidad del producto cartográfico obtenido, la contrastación entre los dos modelos 3D generados, la determinación del valor del suelo por metro cuadrado para el barrio a través de la metodología aplicada y la contrastación del valor del suelo por metro cuadrado con respecto al valor de venta por parte del dueño de los terrenos. Finalmente, en este capítulo se establece si el procedimiento y la metodología aplicados, lograron confirmar o no la hipótesis presentada. 4.1 Etapa 1 4.1.1 Captura de imágenes tomadas con un drone Ya contando con el equipo drone seleccionado, se presentó una primera sesión de toma de fotografías aéreas realizadas, las cuales abarcaron cinco de las seis manzanas que cubren el sector Villa de las Américas 2 (ver gráfico 15). Debe tenerse en cuenta también que el barrio Olga Teresa en su totalidad corresponde a una zona que abarca 7 sectores. La mayoría de ellos tienen restricción de vuelo de drones en razón a que se encuentran colindantes con el Aeropuerto Camilo Daza de la ciudad de Cúcuta, haciéndose necesario limitar el espacio de trabajo únicamente a este sector. El bario Olga Teresa se encuentra atravesado por la Avenida de las Américas, una vía arterial de gran importancia para el sector oriental del municipio de Cúcuta y fuente de conexión con la zona centro de la ciudad; adicionalmente la avenida de las Américas, no solo le da nombre al sector Villa de las Américas, sino que también fue establecido por el municipio como el límite de restricción debido a la colindancia que se tiene con el Aeropuerto Camilo Daza. Otro límite del barrio por el sur correspondía a un caño que en la actualidad se encuentra urbanizado y ya no se puede apreciar en campo con claridad.

Gráfico 15. Sectores del Barrio Olga Teresa

La primera sesión de imágenes permitió delimitar con mayor precisión el área objeto de estudio, adicionalmente se logró establecer con el vuelo de prueba unas condiciones que debían tenerse en cuenta al momento de la captura. Es así como se definió que las imágenes para el trabajo final, como es el caso de la mejor línea de vuelo y la altura más conveniente para abarcar mayor área en menos tiempo teniendo en cuenta que el drone se puede mantener en el aire 20 minutos antes que la batería se descargue. Con el tiempo jugando en contra, se hicieron pruebas de vuelo a 50, 100, 150 y 200 metros de altura determinándose lo siguiente:  Volando a 50 metros de altura se obtuvo una buena precisión, pero se corría el riesgo que el drone se estrellara con postes, construcciones o árboles, ya que en ese momento no se tenía claridad de la altura máxima principalmente de los postes y los árboles.

60 Un factor en contra radicó en que la cobertura de todas las seis manzanas que cubren el barrio tardaba más de 20 minutos y era necesario realizar dos sesiones de trabajo, lo cual no era recomendable teniendo en cuenta las condiciones de seguridad que se presentaban en este barrio.  Volando a 100 metros de altura se obtuvo igualmente una buena precisión y una cobertura mayor, adicionalmente se presentaba mayor rapidez al momento de recorrer el barrio a través de la línea de vuelo propuesta. Sin embargo, se tenía el inconveniente que, desde el centro de las imágenes los objetos se veían bien, pero a medida que se va alejando la mirada hacia los bordes de la foto, radialmente los objetos se empiezan a ver distorsionados. Este fenómeno se produce en razón a que la cámara es gran-angular, lo que significa que al momento de tomar una foto, se abarca más área de la normal generando un efecto convexo en la imagen.  Volando a 150 metros de altura se mejoraron los tiempos de recorrido del barrio por la línea de vuelo trazada, la distorsión debido a la lente gran angular de la cámara se acentuó bastante y generaba inconvenientes ya difíciles de subsanar al momento de generar la rectificación de las mismas a través de los programas especializados para tal fin.  Volando a 200 metros de altura prácticamente con tres fotografías se logró cubrir la totalidad del barrio, esto gracias a la lente gran angular. No obstante lo anterior, la distorsión fue ya muy grande y el nivel de detalle empezaba a perderse. De acuerdo con estas pruebas de vuelo realizadas se decidió finalmente capturar las imágenes a 100 metros de altura, teniendo en cuenta que Cúcuta se encuentra a unos 350 msnm, las imágenes entonces se capturarían a unos 450 msnm. Lo anterior permitió la cobertura total del barrio con un aproximado de 35 fotografías capturadas a la altura elegida. El resultado del proceso se presenta a continuación en los gráficos 16 a 18:

61 Gráfico 16. Imagen capturada con el drone , Barrio Olga Teresa sector Villa de las Américas 2

Gráfico 17. Imagen capturada con el drone , Barrio Olga Teresa sector Villa de las Américas 2

62 Gráfico 18. Imagen capturada con el drone , Barrio Olga Teresa sector Villa de las Américas 2

4.1.2 Georreferenciación y corrección de las imágenes. Teniendo como referencia una de las fotografías tomadas en campo en la primera sesión, se realizó una prueba de corrección de errores y georreferenciación a través de ArcGIS para definir la pertinencia de este procedimiento en ese software, o si por el contrario se requiere utilizar un software distinto. En el gráfico 19, se presenta una manzana georreferenciada en las cuatro esquinas. Sin embargo, debido al foco y a la altura de la cámara fotográfica, se evidencia una distorsión radial en aumento hacia los bordes de la misma, lo cual plantea la necesidad de tomar muchos puntos de control alrededor de la manzana para poder obtener una imagen orto-rectificada y georreferenciada adecuadamente. Este mismo proceso hubiese tenido que hacerse para cada una de las fotografías que se capturarían en la segunda sesión de toma de imágenes en campo, lo cual generaría un importante desperdicio de tiempo y no existía garantía alguna de lograr obtener un producto consistente y de buena calidad. En el gráfico 19 se alcanza a notar que para corregir sólo una fracción de foto se usaron 22 puntos de control, diferentes a los 4 puntos georreferenciados con gps en campo, correspondientes a los puntos 1, 3, 7 y 9 de los puntos de control del gráfico

Gráfico 19. Georreferenciación y corrección de las imágenes capturadas con el drone con ArcGIS

Teniendo en cuenta la dificultad que implicó la realización de la rectificación a través de ArcGIS, se determinó la prudencia de utilizar otro tipo de software para la realización de este proceso. Por lo tanto, se realizó una investigación acerca del software más adecuado para la rectificación de las fotografías, encontrando que se puede producir un mejor resultado con ERDAS Imagine. Adicionalmente, de acuerdo con la investigación realizada sobre el software más óptimo para el procesamiento de las imágenes, se encontró en la web la recomendación de una serie de programas que pueden generar mosaicos de las fotografías, en donde el más completo encontrado corresponde al software Pix4D (Ricardo, 2015), Cabe resaltar que este software tiene licencia abierta por 7 días y sólo genera el mosaico, no rectifica las imágenes una a una como sí se puede hacer con ERDAS Imagine.

64 Por lo anterior, para el proceso de rectificación de imágenes sólo se utilizó ERDAS Imagine pero al momento de la realización del mosaico se aplicaron los dos programas para la determinación de los mejores resultados. Al utilizar ERDAS Imagine no sólo se corrigieron cada una de las imágenes capturadas, sino que adicionalmente se realizó el mosaico de todas las fotografías obteniendo así un solo archivo ráster en formato .TIFF que fue utilizado para los contrastes posteriores. Una de las imágenes rectificadas luego de la aplicación de los diferentes procesos realizados con ERDAS Imagine se presenta en el gráfico 20. Gráfico 20. Fotografía corregida aplicando ERDAS Imagine

4.1.3 Generación del mosaico con las imágenes capturadas. Este proceso se realizó inicialmente aplicando el Software Pix4D, el cual es de descarga abierta por 7 días, en donde se obtuvo una primera aproximación del Mosaico esperado. El software es especializado para el trabajo con drones y puede producir modelos digitales de terreno, razón por la cual se decide inicialmente su aplicación. Se obtiene como resultado entonces la imagen presentada en el gráfico 21. Sin embargo, se detectan dos inconvenientes que más adelante se explican:

65 Gráfico 21. Mosaico generado con el software Pix4D

De la imagen anterior, el Software Pix4D genera automáticamente un modelo digital de superficie que también se presenta en el gráfico 22. Gráfico 22. Modelo digital de superficie generado con Pix4D

Como se puede apreciar en las dos anteriores imágenes, el software Pix4D presenta dos inconvenientes que lo hacen no aplicable: el primero de ellos corresponde a la pérdida de resolución en las imágenes tomadas con el drone, lo cual es precisamente opuesto a lo que se busca al capturar imágenes con esta herramienta. La pérdida de resolución imposibilita realizar un modelo 3D del sector. El modelo digital de superficie presentado en el gráfico 23 demuestra también que, aunque se tiene un valor adecuado de la altura sobre el nivel del mar del barrio, el procesamiento del modelo no permite determinar con precisión las manzanas del barrio, sino que por el contrario se genera una imagen piramidal con valores de altura que dan nociones pero que no reflejan la realidad del terreno. Un segundo inconveniente encontrado fue que el mosaico cortó área sobre el cual se encuentra definido el barrio, por lo tanto se pierde obviamente una porción del área objeto de estudio, a pesar de haberse capturado con el drone la totalidad del barrio, existen zonas en las cuales el Software no tiene forma de realizar un procesamiento de las imágenes para realizar el mosaico, eliminando un sector. Cabe aclarar que estos dos inconvenientes se presentaron al utilizar la versión de prueba, ya que la adquisición del software resulta bastante costosa. De acuerdo a lo investigado en la página web del software Pix4D, en la versión Premium no solo se eliminan estos inconvenientes, sino que adicionalmente se ofrecen productos de máxima precisión y resolución. Luego de definir que el software inicialmente escogido no cumplía los requisitos para la elaboración del modelo digital, se decidió probar un software avanzado para el procesamiento de imágenes denominado ERDAS Imagine, con el cual se rectificaron las fotografías captadas en terreno una por una, para su posterior georreferenciación y determinación del mosaico final. Luego de realizar el proceso de elaboración del mosaico en ERDAS Imagine, se obtuvo la imagen presentada en el gráfico 23.

67 Gráfico 23. Mosaico generado aplicando ERDAS Imagine

De acuerdo con los resultados obtenidos con ERDAS Imagine, se puede apreciar que la imagen también sufre un poco de pérdida de calidad al acercarse para observar con mayor detalle. Adicionalmente, se perdió información del sector objeto de estudio, como ocurrió también con el mosaico realizado con Pix4D. Sin embargo, la información perdida corresponde a la zona donde no es posible acercar el drone porque se intersecta con el espacio de influencia del Aeropuerto Camilo Daza.

No obstante, lo anterior, resultó ser el mejor producto para la elaboración del respectivo modelo 3D de la realidad actual del barrio. 4.1.4 Generación del modelo digital de superficie No. 1 Como se mencionó anteriormente, el procedimiento para la realización de los modelos digitales de superficie se determinó con base en las funcionalidades que ofrecen los programas Google Earth y Google SketchUp. Con base en el Acuerdo 089 de 2011 (POT de Cúcuta), se identificaron los índices de ocupación y de construcción para la zona de actividad residencial número 4, los cuales se pueden apreciar con mayor detalle en la tabla 2. Adicional a lo anterior, y teniendo en cuenta el insumo de uso del suelo presentado en el POT, se sabe ya que el barrio Olga Teresa se encuentra ubicado en la zona ZR4. Esta zona tiene entonces unas características establecidas y unos índices de ocupación y

construcción

reglamentados

para

viviendas

unifamiliares,

bifamiliares

multifamiliares. Tabla 2. Índice de Ocupación y Construcción según POT de Cúcuta

Teniendo en cuenta que: Número de pisos (NP) = índice de construcción / índice de ocupación, Y asumiendo toda la zona objeto de estudio como una zona residencial (teniendo en cuenta que el comercio existente corresponde a locales comerciales adecuados dentro

69 de las mismas viviendas de residencia), el número de pisos potenciales para construcción en el sector Villa de las Américas 2 es entonces de: NP = 2.50 / 0.77 NP = 3.246 Resultado que se puede redondear para asumir que el número máximo en la zona es de 4 pisos. Ahora bien, ya teniendo claro el número máximo de pisos posibles de construcción en el barrio, y teniendo en cuenta que en promedio un piso mide 2.50 m de altura, la máxima capacidad de altura que se puede edificar es de 10 metros. Con las fotografías del drone se obtuvo la información referente a las manzanas, con potencial de construcción de acuerdo a su altura, las cuales, al ser digitalizadas en Google SketchUp, permiten con mucha facilidad ser exportadas a Google Earth para obtener un resultado visual más impactante. Una vez georreferenciado el plano se procedió a realizar el modelo 3D para finalmente exportarlo nuevamente a Google Earth para obtener el siguiente resultado mostrado en el gráfico 24: Gráfico 24. Modelo 3D visualizado en Google Earth

70 Realizando este trabajo se obtuvo el siguiente resultado visto en el gráfico 25: Gráfico 25. Modelo 3D elaborado en Google SketchUp

4.1.5 Generación del modelo digital de superficie No. 2 El segundo Modelo 3D se elaboró teniendo como base la imagen de mosaico capturada con el Drone y sometida a correcciones fotogramétricas en ERDAS Imagine, la cual fue necesario adicionarle información compensatoria de los vacíos presentados al momento de generar el mosaico, con información proveniente de la página web del IGAC, en donde existe una división predial que pudo ser superpuesta al mosaico obteniendo así mayor claridad respecto a los linderos y alturas de cada predio. El gráfico 27 presenta el archivo en formato Shapefile de todas las viviendas encontradas en el barrio. Debe aclararse que el gráfico 26 muestra el mosaico ERDAS Imagine como mapa base para la ubicación espacial de los predios que conforman el barrio, donde se evidencia la falta de información del mosaico respecto de la realidad del mismo. Para corregir el faltante de información arriba informado, fue necesario adicionar alrededor una imagen georreferenciada de Google Earth con el fin de complementar esta falencia.

Gráfico 26. Predial Barrio Villa de las Américas 2

El anterior archivo fue el utilizado para generar el modelo 3D, ya que se generó una columna con la altura de cada vivienda asumiendo como valor promedio de altura por piso de 2,50m, de acuerdo con lo observado en terreno, por lo tanto una vivienda de tres pisos tendría como altura máxima 7,50m. Con base en esta relación y aplicando la herramienta Google Earth Pro, la cual permite importar archivos en formato Shapefile (SHP), se le dio el valor de altura de acuerdo a la columna generada, obteniendo finalmente el modelo de los gráficos 27 y 28. En este resultado se puede apreciar que el mapa base corresponde a Google Earth pero no tiene una diferencia radical respecto del mosaico ERDAS Imagine, por lo tanto para las salidas gráficas 27 y 28, se obvió el mosaico, entre otras razones, debido a su peso. No obstante lo anterior, la generación de los modelos 3D se realizaron con base en la información ERDAS Imagine y no con Google Earth.

72 Gráfico 27. Modelo 3D visualizado en Google Earth

Gráfico 28. Modelo 3D Predial Barrio Villa de las Américas 2 presentado en Google Earth

Los resultados obtenidos al aplicar las imágenes del drone elegido, a pesar de cumplir con los lineamientos definidos para un trabajo de este tipo, ocasiona inconvenientes al

73 procesar las fotografías generando pérdida de calidad cuando se intenta elaborar un mosaico debido a que la lente de la cámara sea gran angular. No obstante lo anterior, se logró realizar el modelo en 3D apoyado tanto de las imágenes del Drone como de la información obtenida de la consulta catastral encontrada en el Geoportal del IGAC (IGAC, 2020), la cual corresponde a las manzanas catastrales que a continuación se presentan en los gráficos 29 y 30: Gráfico 29. Manzanas IGAC

Gráfico 30. Detalle de manzanas IGAC

4.1.6. Cruce de modelos digitales de superficie 1 y 2 Una vez logrados los dos Modelos en 3D, el primero de ellos correspondiente a la información del dueño de los terrenos con una altura Z según el número permitido de pisos de acuerdo al POT, contrastado con el segundo modelo 3D correspondiente a la actualidad del barrio, obtenido con las fotografías del Drone y digitalizando los predios resultantes para generar elevaciones de acuerdo al número de pisos de cada vivienda, se lograron las diferencias presentadas en los gráficos 31 y 32. Inicialmente se pensaba que las manzanas determinadas por el dueño de los terrenos no concordaban con las manzanas actuales. Sin embargo, estas manzanas sí corresponden casi que a la misma área, dado que la invasión se empezó a dar antes de la realización del proyecto urbanístico presentado por el dueño de los terrenos, él mismo tomó la determinación de acoplarse a las primeras invasiones para generar unas manzanas medianamente ordenadas, siendo así como se empezó a formar el barrio.

Gráfico 31. Superposición de modelos 3D (volúmen exagerado 400%)

Gráfico 32. Superposición de modelos 3D (volúmen exagerado 400%)

Al realizar el cruce de los dos modelos se aprecia que existe una alta similitud entre las manzanas, adicionalmente en el modelo inicial existe una manzana de la cual no se tiene información de alturas, por cuanto en esta hay un caño, no obstante lo anterior, en el modelo de la prediación actual, se nota que efectivamente existe el caño, pero este es tomado como un límite interno de los predios de una manzana que no estaba contemplada por el dueño pero terminó invadiéndose. Cabe anotar que los volúmenes de diferencia con el potencial real de edificación no son muy significativos, esto en razón a que la altura máxima permitida en el POT es sólo de cuatro pisos y en el barrio existen 8 predios de 3 pisos y 35 predios de 2 pisos. Las restantes 172 viviendas son de un solo piso. Si se tiene en cuenta que en promedio los predios son de 72m2, y que la altura promedio corresponde a 2,50m, entonces el volumen de un piso corresponde a 180m 3. 4.1.7 RESULTADO 1: Cálculo de Diferencia de Volúmenes: Con el fin de calcular la diferencia entre el volumen construido (VC) y el volumen Total de Construcción Posible (VTP), se realizaron los siguientes cálculos:

76 Volumen Construido (VC) = (172 viviendas x 1 piso x 180m3) + (35 viviendas x 2 pisos x 180m3) + (8 viviendas x 3 pisos x 180m 3) VC = (30,960) + (12,600) + (4,320) VC = 47,880m3 Por lo tanto en el barrio en la actualidad hay 47,880m3 construidos aproximadamente. Ahora bien, el Volumen Total de Construcción Posible (VTP) corresponde a: Volumen Total de Construcción Posible (VTP) = (215 viviendas x 4 pisos x 180m3) VTP = 154,800m3. Por lo tanto la diferencia de volúmenes (Dif. V) es: Dif. V = Volumen Total de Construcción Posible (VTP) – Volumen Construido (VC) Dif, V = 154, 800 m3 - 47,880 m3 Dif. V = 106,920 m3 Lo anterior significa que el barrio tiene potencial de crecimiento en construcciones en un 223% más de lo que actualmente se encuentra construido.

4.2. Etapa 2 4.2.1. Toma de Encuestas en Terreno Con base en la encuesta realizada en terreno, se obtuvo como resultado un shapefile con el cual se extrajo información como el valor promedio de compra de las viviendas, el año promedio de llegada al barrio y el valor de venta que en la actualidad los pobladores le asignan a sus predios, diferenciando entre valor de las construcciones y valor del terreno, el cual finalmente fue el valor que se contrastó con el precio por metro cuadrado que el dueño de los terrenos tiene actualmente para la venta de los lotes.

77 Dado que se obtuvo información del barrio a través de la modalidad de encuesta, a pesar que se realizó la visita a los 216 predios que integran el barrio, se presenta mucha desconfianza, ocasionando que no se haya logrado encuestar un total de 110 viviendas, las cuales se negaron a suministrar la información. No obstante lo anterior, el procedimiento de realización de encuestas, que tomó 5 días en campo, permitió definir información para un 48,8% del barrio, lo cual es una muestra significativa que nos da luces para poder determinar un valor muy aproximado por metro cuadrado para cada una de las manzanas del barrio. Una primera pregunta que se realizó consistió en el tipo de uso al cual se le está dando a la edificación en donde 101 predios tienen uso netamente residencial mientras que 4 de los encuestados tienen uso residencial y uso comercial simultáneamente, a través de tiendas de barrio simples. La zona de mayor actividad comercial en el barrio se encuentra en la manzana 960, la cual se encuentra frente a la vía principal de acceso al barrio denominada Avenida de las Américas. Teniendo claro que prácticamente la totalidad de las viviendas son usadas para residir en ellas y que no hay construcciones que sean utilizadas únicamente al comercio o a la industria, podemos llegar a preguntar si la vivienda es propia o si es arrendada, es decir, que quien reside en ella reconoce a otro como dueño para que le permita vivir allí, generalmente el procedimiento se legaliza a través de un contrato de arrendamiento pero se pueden presentar casos en los cuales el procedimiento se realiza a través de un acuerdo de palabra. (Congreso de Colombia, 1887). De lo anterior, se obtuvo el siguiente resultado mostrado en la tabla 3:

Tabla 3. Tipo de Vivienda TIPO DE VIVIENDA

VIVIENDA PROPIA

57.14%

VIVIENDA ARRENDADA

42.85%

78 De acuerdo con la información obtenida en la tabla arriba presentada, se puede apreciar que el 42% de los encuestados tienen calidad jurídica de Tenedores, es decir que son arrendatarios de una vivienda propiedad de otra persona. Teniendo claro que el 57.14% de los encuestados indicó que su vivienda era propia, se procede entonces a determinar si estas personas son propietarias o poseedoras de sus viviendas. Un propietario corresponde a una persona que tiene un derecho sobre un predio y que tiene un título de propiedad debidamente registrado, es decir, tiene escritura pública o Resolución de Adjudicación o una Sentencia Judicial que les otorga la titularidad y que se materializa al momento de registrar este título ante la Oficina de registro de Instrumentos Públicos (ORIP) (Congreso de Colombia, 1887). Por otra parte, un poseedor corresponde a una persona que usa, goza y disfruta de un bien considerándose señor y dueño, lo hace a la vista de todos y los demás lo consideran igualmente señor y dueño, sin embargo no tiene título de propiedad legal sino otro tipo de documentos o acuerdos de palabra, o en otros casos sí tiene título a su nombre pero este no se encuentra registrado ante la ORIP (Congreso de Colombia, 1887). Para poder determinar la calidad jurídica de las personas que manifestaron que su vivienda era propia, es necesario identificar el tipo de documento que les da o no la titularidad. En la Encuesta, en la pregunta Número 3 se indagó sobre el tipo de documento que cada persona refirió encontrando el siguiente resultado mostrado en la tabla 4:

Tabla 4. Tipo de Documento de Titularidad TIPO DE DOCUMENTO

CONTRATO DE PALABRA

20%

DOCUMENTO PRIVADO

35%

ESCRITURA REGISTRADA

28.3%

SIN DOCUMENTOS

16.6%

79 De la tabla anterior se concluye que sólo 17 personas tienen documentos debidamente registrados, lo cual les da el carácter de Propietarios, mientras que los restantes 43 serían poseedores, ya que no cuentan con título de propiedad registrado, así mismo diez personas manifestaron no tener documentos, sin embargo se consideran dueños. Adicionando a los tenedores, es decir, las personas que tienen un vínculo de alquiler o arriendo sobre los predios, la tabla de calidades jurídicas para las 105 encuestas mostrada en la tabla 5, produjo el siguiente resultado:

Tabla 5. Calidad Jurídica de los encuestados CALIDAD JURÍDICA

PROPIETARIOS

16.19%

POSEEDORES

40.95%

TENEDORES

42.85

Gráficamente la tabla generó el siguiente resultado visto en el gráfico 33:

Gráfico 33 Calidad Jurídica de los encuestados

Personas Personas Personas

80 Con base en este resultado se obtiene información interesante, teniendo en cuenta que se puede deducir que 17 personas ya han adquirido legalmente sus predios luego de una negociación que debió hacerse con el dueño original de los terrenos, es decir que estas personas compraron las tierras y construyeron sobre ellas. Lo más probable es que hayan adquirido sus tierras al valor fijado por el dueño de los terrenos del barrio. Adicional a lo anterior, se puede decir también que la informalidad en la tenencia todavía se mantiene alta, ya que unas 43 viviendas no han legalizado sus terrenos pero consideran que son los dueños de los mismos, lo cual evidencia el conflicto presentado entre estas personas que se podrían llamar ocupantes ilegales con respecto al dueño legítimo de las tierras que conforman el barrio. Llama profundamente la atención el valor de compra manifestado por los propietarios, mostrado en la tabla 6: Tabla 6. Precio de compra de los propietarios PRECIO DE COMPRA

<$1'000,000

ENTRE $1'000,000 Y $5'000,000

Ninguno de los propietarios manifestó haber comprado el predio a un valor superior a los $5’000,000 (USD$1,613), sin embargo, tomando en cuenta que el área promedio de los lotes corresponden a 6m de frente y 12m de fondo, los lotes son en su mayoría de 72m2. Si se multiplica el área por el valor de venta de los lotes por parte del dueño de los terrenos, esto da como resultado $6’912,000 (USD$ 2,230), lo cual es un valor más alto en un 38% del valor máximo posible pagado por 6 de los encuestados y aproximadamente un 600% más alto que el valor pagado por las 11 personas encuestadas restantes que manifestaron ser propietarias. Con base en lo anterior se concluye que existen dos posibles explicaciones a este hecho: 1. Quienes manifestaron ser propietarios con escritura registrada mintieron en la encuesta y en verdad son poseedores o invasores, y 2. El dueño de los terrenos vendió a un precio mucho menor al fijado

81 Ante la imposibilidad de determinar cuál de las dos anteriores afirmaciones es la correcta, se asumió que las personas obraron de buena fe al momento de suministrar la información. Vale la pena aclarar que al momento de realizar la encuesta no se tuvo la precaución de solicitar soporte documental a los encuestados respecto de la calidad jurídica ostentada y que manifestaron en el momento de responder la encuesta. Ahora bien, sin importar si las personas son propietarias o poseedoras, en la encuesta suministraron un valor de venta posible si tuvieran que vender sus predios a precios actuales. Los resultados que arrojó la encuesta fueron los que se presentan a continuación en la tabla 7: Tabla 7. Precio de venta de los predios PRECIO DE VENTA

ENTRE $1'000,000 Y $5'000,000

ENTRE $5'000,000 Y $10'000,000

ENTRE $10'000,000 Y $50'000,000

ENTRE $50'000,000 Y $100'000,000

De la tabla anterior se puede apreciar que existe una persona que manifiesta que su predio si lo vendiera tendría un valor entre $50’000,000 y $100’000,000 (entre USD$16,129 y USD$32,258), lo cual es un valor muy superior al resto de datos, sin embargo, haciendo la indagación, la encuesta arrojó que este caso correspondió a una propietaria que adquirió su predio a menos de $1’000,000 (menos de USD$323) pero que tiene un negocio, actividad comercial dentro de su predio que es el que aumenta el valor del predio 4.2.2. Definición del valor promedio por m2 del terreno según pobladores Este valor se logró obtener con base en los resultados de la encuesta aplicada. Para poder promediar el valor de venta de los predios en el Barrio primero es necesario promediar los rangos de valores, por lo tanto: Entre $1'000,000 Y $5'000,000, se consideró su valor medio que corresponde a $3’000,000 (USD$968). Entre $5'000,000 Y $10'000,000, se consideró su valor medio que corresponde a $7’500,000 (USD$2,419)

82 Entre $10'000,000 Y $50'000,000, se consideró su valor medio que corresponde a $30’000,000 (USD$9,677) Entre $50'000,000 Y $100'000,000, se consideró su valor medio que corresponde a $75’000,000 (USD$24,194) Por lo tanto, el valor promedio de venta de los predios en el barrio se puede describir del siguiente modo: Promedio de venta (PV) = [($3’000,000 x 20 viviendas) + ($7’500,000 x 19 viviendas) + (30’000,000 x 20 viviendas) + ($75’000,000 x 1 vivienda)] / 60 viviendas Por lo tanto, PV = $877’500,000 / 60 viviendas PV = $14’625,000 (USD$4,718) Si el valor anterior se desagrega por metro cuadrado, teniendo en cuenta que en promedio los lotes tienen 72m2, el precio de venta del metro cuadrado (PVm2) en el barrio corresponde a: PVm2 = $14’625,000 / 72m2, PVm2 = $203,125 / m2 (USD$65.5 /m2) Teniendo en cuenta que por regla general de avalúos el valor de la construcción (VCons) corresponde en promedio a un 80% del valor total y el valor del terreno (VTer) corresponde a un 20% del valor total (Kent, 2018), se obtuvo para el Barrio Villa de las Américas: Valor de Construcción (VCons) = $203,125 / m2 (USD$65.5 /m2) x 0.8 Valor de Construcción (VCons) = $162,500 / m2 (USD$52.4 /m2), y Valor de Terreno (VTer) = $203,125 / m2 (USD$65.5 /m2) x 0.2 Valor de Terreno (VTer) = $40,625 / m2 (USD$13.1 /m2)

83 Es decir que las personas del barrio consideran que la tierra de cada uno de sus predios tiene un valor aproximado de $40,625

por metro cuadrado (USD$13.1 /m 2) en la

eventualidad que no existiera construcción 4.2.3. Definición del valor promedio por m2 del terreno según dueño Como se mencionó en el capítulo de metodología, el dueño del predio en mayor extensión ha intentado realizar venta de los lotes que conforman el predio y que ya fueron invadidos, para ello, él mismo estableció un precio por metro cuadrado, el cual es el valor que se trae a consideración para su respectivo análisis. El dueño del terreno manifiesta que el precio por metro cuadrado de cada predio (PD) corresponde a $96,000 (aproximadamente USD$31) (OLX, 2015). Se desconoce la fuente o la metodología establecida para poder llegar a esta cifra, sin embargo es la que ha usado el dueño para vender algunos lotes del barrio. 4.2.4 RESULTADO 2: Cálculo de variaciones de precios por m² Una vez se obtuvieron los precios por metro cuadrado establecidos por parte de los pobladores (VTer = $40,625

por metro cuadrado, unos USD$13.1 /m2) y el valor

estipulado por el dueño del terreno (PD = $96,000, aproximadamente USD$31) se obtuvo una diferencia de un 57,6% entre los dos valores. Lo anterior significa que para el dueño del terreno, el metro cuadrado de lote tiene un precio 57,6% más alto que el que consideran los pobladores.

4.3 Etapa 3 4.3.1 Determinación del valor en m3 de construcción según pobladores Por regla general de construcción, el valor por metro cuadrado de una construcción no corresponde exactamente a un costo con altura 1m, sino con altura hasta el techo de la misma construcción, es decir que un metro cuadrado de construcción corresponde a la multiplicación de lado por lado, independiente de su altura; en el barrio la altura de los predios en promedio es de 2,5m por lo tanto el volumen de construcción resulta de la multiplicación de 1m x 1m x 2,5m, es decir:

84 1m2 de construcción = 2,5m3 construidos, por lo tanto para una vivienda promedio: Vivienda de un piso: 72m2 de construcción = 180m3 construidos Vivienda de dos pisos: 144m2 de construcción = 360m 3 construidos Vivienda de tres pisos: 216m2 de construcción = 540m3 construidos. Ahora bien, si para los pobladores (VCons) = $162,500 / m 2 (USD$52.4 /m2), entonces: 1m3 = ($162,500 / m2 (USD$52.4 /m2)) / 2,5m 1m3 = $65,000 (USD$20.9).

4.3.2 RESULTADO 3: Determinación del valor en m3 potencial de construcción según pobladores Dado que en el numeral 4.1.7 se había establecido que el volumen desperdiciado y con condiciones para ser construido corresponde a la diferencia entre el volumen construido (VC) y el volumen Total de Construcción Posible (VTP) al cual se le denominó Dif. V y se obtuvo un resultado de: Dif. V = 106,920 m3, entonces el valor total de construcción potencial (VTCP) para los pobladores correspondería a: VTCP = 106,920 m3 x $65,000/m3 VTCP = $6,949’800,000 (USD$2’241,870.9) Lo anterior significa que hacen falta $6,949’800,000 (USD$2’241,870.9) para poder construir la totalidad de los predios hasta una altura de 10m (4 pisos por vivienda).

4.3.3 RESULTADO 4: Determinación del valor por m3 potencial de construcción según el dueño Debe aclararse que el dueño no fijó un precio de construcción sino de terreno, el cual se denominó “PVm2D” y corresponde a $96,000 /m2 (USD$31 /m2), es decir que si se quiere obtener un valor de construcción según el dueño, se puede hallar de acuerdo a la regla general de avalúos donde el valor de la construcción corresponde en promedio

85 a un 80% del valor total y el valor del terreno corresponde a un 20% del valor total (Kent, 2018). Lo anterior significa que el PVm2D, es decir $96,000 /m2 (USD$31 /m2), corresponden al 20%, así que el 80% restante sería un valor hipotético de construcción, el cual se denominó “VPCm3D”, y dio como resultado: VPCm3D = ($96,000 /m2 x 80%) / 20% VPCm3D = $1’536,000 /m2 (USD $495.48 /m2)

Multiplicando este valor por los 72m 2 que tiene una vivienda de un piso, el valor de construcción según la información suministrada por el dueño del terreno se denominó VPCD y arrojó el siguiente resultado: VPCD = $1’536,000 m2 x 72 m2 VPCD = $110’592,000 (USD $35,674.83) Así mismo, al multiplicar el valor de construcción de una vivienda por el número total de viviendas se denominó Valor Total de Construcción del barrio según el Dueño de los terrenos, simplificado con el nombre de variable “VTCD”, donde obtuvo el siguiente resultado: VTCD = VPCD x 215 VTCD = $110’592,000 x 215 VTCD = $23,777’280,000 (USD $7’670,090.32) Ahora bien, teniendo en cuenta que en el barrio la altura máxima de construcción permitida es de 4 pisos, el valor total de construcción debe multiplicarse por esta cifra para obtener su valor final, el cual dio: VTCD = $23,777’280,000 (USD $7’670,090.32) X 4

86 VTCD = $95,109’120,000 (USD $30’680,361.28)

Lo anterior quiere decir que construir la totalidad de las viviendas hasta una altura de 4 pisos con los precios establecidos por el dueño del terreno, puede llegar a costar más de treinta millones de dólares. 4.3.4 Contraste de valores potenciales de construcción entre dueño y pobladores Una vez obtenidos los valores potenciales de construcción de los numerales 4.3.2 y 4.3.3, se puede realizar un comparativo de los resultados obtenidos del siguiente modo: De 4.3.2 se obtuvo que VTCP = $6,949’800,000 (USD$2’241,870.9), mientras que de 4.3.3 se obtuvo que VTCD = $95,109’120,000 (USD $30’680,361.28). Son cifras significativamente diferentes que en teoría no podrían compararse adecuadamente dado que la información obtenida de acuerdo al dueño del terreno corresponde a datos sin construcción alguna, es decir, como si a la fecha no existiera ninguna edificación sobre el predio, cosa que actualmente no ocurre y que ya se extrajo del valor potencial obtenido en 4.3.2. Dicho de otro modo, se están comparando valores hipotéticos con el fin de llegar a 4 pisos de construcción en escenarios diferentes, uno de ellos con las construcciones actuales y el otro como si no existiera actualmente construcción alguna. De este modo se percibe la diferencia astronómica en valores de aproximadamente veintiocho millones de dólares.

5. ANÁLISIS DE RESULTADOS Teniendo como base los resultados anteriores, se tiene lo siguiente: 5.1 Análisis del RESULTADO 1: Cálculo de diferencia de volúmenes. Durante el proceso de construcción de los modelos de elevación se logró establecer no sólo el volumen actual construido sino que con base en este, se obtuvo el volumen desperdiciado teniendo en cuenta la potencialidad con que cuenta el barrio de acuerdo con la normatividad vigente en el POT, en donde se establece que cuatro es el número máximo de pisos con posibilidad de construir en el sector, más allá de cuatro pisos es ilegal. Es así como se obtuvo que el volumen actual construido corresponde a: VC = 47,880 m3. El anterior valor surgió luego de sumar el volumen de todas las edificaciones que conforman el barrio, teniendo en cuenta un valor promedio de altura de cada piso correspondiente a 2,50 m, cifra extraída de lo observado en campo. Dado que el objetivo es encontrar la diferencia de volúmenes era necesario hallar el volumen potencial de construcción, del cual se llegó al siguiente resultado: VTP = 154,800 m3. Una vez contrastados los anteriores valores, se obtuvo finalmente que en el barrio existe la posibilidad de aumentar las construcciones hasta en un 223% más de lo que actualmente hay, generando de este modo un faltante de 106,920 m 3 de ocupación de construcción. 5.2 Análisis de RESULTADO 2: Cálculo de variaciones de precios por m 2. Este resultado se logró contrastando los valores del terreno por metro cuadrado de acuerdo a lo que consideran los residentes del barrio y contrastado con lo que considera el dueño que cuesta.

La encuesta realizada en el barrio generó un valor promedio de venta de cada vivienda, del cual se sustrajo únicamente el valor del terreno y se promedió, llegando de este modo al valor que consideran los pobladores que puede costar 1 m 2 de terreno en la zona: VTer = $40,625 por metro cuadrado (unos USD$13.1 /m 2). Ahora bien, el valor del terreno de acuerdo con el dueño fue más sencillo de extraer porque este dato lo suministró directamente él mismo a través de un anuncio de venta de lotes donde especificaba el valor por metro cuadrado que esperaba obtener (PD = $96,000, aproximadamente USD$31). El resultado obtenido consistió simplemente en hallar la diferencia entre los dos valores y determinar quién considera el precio por m2 más alto y en qué porcentaje. Lo anterior arrojó entonces que el dueño de los terrenos considera que los mismos valen un 57.6% más que lo que consideran que vale los residentes del barrio. Al analizar esta diferencia se puede identificar que existe una diferencia considerable de precios, lo que conlleva a que las personas que residen en el barrio y que aún no han legalizado sus predios, se enfrenten con el problema de creer que el dueño les está cobrando un valor 57.6% más costoso de lo que ellos piensan que realmente vale el predio. Así mismo, el dueño de los terrenos asume que el precio que asignó es el correcto y justo para que las personas que viven, usan y se aprovechan del mismo sin pagar nada, puedan legalizar sus predios, sin embargo estas personas se negaron a pagar argumentando un precio muy alto. Es evidente que las diferencias en valores son bastante altas y esto dificulta una concertación entre las partes involucradas.

5.3 Análisis de RESULTADO 3: Determinación del valor en m 3 potencial de construcción según pobladores. Este resultado se encuentra ligado directamente con el volumen disponible para construir en el barrio, el cual se halló en el numeral 4.1.7, determinándose que se podría

89 construir, aparte de lo que ya está construido, un total de 106,920 m3, esto contando con la normatividad vigente del POT. Para poder construir esta alta cantidad de m3, se requerirían aproximadamente unos $6,949’800,000 (USD$2’241,870.9) De este modo se tendría en el barrio la totalidad de predios con construcciones hasta una altura de 10m (4 pisos por vivienda). Pero aquí es necesario detenerse a analizar el valor de construcción de 1m 3, de acuerdo con los pobladores. Para llegar al resultado de los $6,949’800,000 (USD$2’241,870.9), se estableció que de acuerdo con la información suministrada por los pobladores, 1m 3 de construcción costaría unos $65,000 (USD$20.9), dato que surge de dividir (VCons) = $162,500 / m2 (USD$52.4 /m2) entre la altura de las construcciones (2.5 m). El valor de $162,500 / m2 (USD$52.4 /m2) correspondiente a 1 m2 de construcción resulta ser significativamente barato, si se compara con los precios actuales del mercado colombiano en materia de construcción, que resulta ser un valor mucho mayor que oscila aproximadamente entre los $900,000 y los $1’300,000, (unos USD$290 y USD$420) (Habitissimo, 2020).

5.4 Análisis de RESULTADO 4: Determinación del valor por m3 potencial de construcción según el dueño. El resultado encontrado en el numeral 4.3.3, incluyó tres datos importantes: el primero de ellos correspondió al valor del metro cuadrado de construcción de acuerdo con los datos definidos por el dueño del predio, el cual arrojó $1’536,000 /m2 (USD $495.48 /m2) como resultado. Un segundo dato encontrado corresponde al valor de construcción de una casa completa de 72 m2 de acuerdo con los precios determinados por el dueño del terreno, de donde se llegó al valor de $110’592,000 (USD $35,674.83). Finalmente y como tercer punto, se llegó al valor total de construcción de todo el barrio de acuerdo con los valores del dueño y asumiendo que todas las casas serían de cuatro pisos, llegando a obtener: $95,109’120,000 (USD $30’680,361.28)

Si se analiza el valor establecido por el dueño de los terrenos en materia de precio de construcción, ($1’536,000 /m2 o USD $495.48 /m2), y sabiendo que el valor promedio de Construcción en Colombia oscila aproximadamente entre los $900,000 y los $1’300,000, (unos USD$290 y USD$420) (Habitissimo, 2020), la diferencia es mucho más razonable que la hallada con los valores reportados por los pobladores actuales del barrio. No obstante lo anterior, el valor establecido por el dueño supera el promedio de construcción, por lo tanto, si bien la diferencia no es grande, sí se evidencia un valor un poco inflado con respecto al promedio del valor de construcción y por ende, directamente influye en el valor del terreno.

6. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES Se obtuvo que el valor de los predios en el barrio Olga Teresa, sector Villa de las Américas 2 del municipio de Cúcuta, Norte de Santander, difiere considerablemente entre lo que establece el dueño de la tierra y los pobladores del mismo, siendo más alto el precio establecido por el propietario que el considerado por los pobladores. Lo anterior confirma la hipótesis del presente documento y se confirma en un 57.6% más costoso el precio establecido por el propietario de los terrenos que el definido por los pobladores. No obstante lo anterior, se insiste en que los valores hallados corresponden a valores hipotéticos, dado que el dueño del barrio en ningún momento definió un valor de construcción sino de terreno; el valor de construcción según el dueño se halló luego de aplicar fórmulas de avalúos. A pesar de lo anterior, se logró concluir que los valores suministrados por el dueño del terreno se acercan más a la realidad actual de las construcciones colombianas, que lo manifestado por los pobladores Una conclusión importante a la que se llegó es que el esfuerzo realizado en la aplicación de herramientas tecnológicas para determinar valores del suelo, facilitan los procedimientos tradicionales, reducen tiempos de trabajo en campo y proporcionan información adicional para la obtención de los resultados alcanzados. El proceso de elaboración de modelos en tres dimensiones permite dar mayor claridad al momento de identificar las potencialidades de un sector determinado de acuerdo con la normatividad establecida con respecto al panorama real del mismo sector. Se concluyó que extrañamente no hay una diferencia significativa en el mejoramiento del valor del suelo cuando se es propietario con respecto a los poseedores. El suelo no sube su precio. No obstante lo anterior siempre es más recomendable tener título debidamente registrado de los predios para evitar futuros inconvenientes. Las personas que residen en el barrio han levantado construcciones incluso hasta de tres pisos, lo cual no es barato, sin embargo, teniendo construcciones con más de 10

92 años de construcción, no han establecido un plan de pagos al dueño de los terrenos con la finalidad de obtener de una vez por todas un título que los acredite como propietarios de sus viviendas; quizá con algo de esfuerzo, las personas del barrio hubiesen podido sanear su predio hace ya mucho tiempo. Como recomendación se puede sugerir una concertación entre el dueño de los terrenos y los residentes en el mismo, inicialmente para limar asperezas, teniendo en cuenta que en el barrio existen grafitis donde se considera al dueño del terreno como persona no grata. Adicionalmente, una concertación puede brindar un punto de equilibrio entre el valor fijado para la venta y el valor que consideran los pobladores es el más adecuado para la compra de los lotes; con este proceso se puede sanear en un alto número los predios que conforman el barrio y se puede reducir en un amplio porcentaje la informalidad en la tenencia que se logró evidenciar. Finalmente, se concluyó que se pueden establecer variaciones entre el potencial de desarrollo y el uso actual de un sector de la ciudad a partir de cartografía en tres dimensiones.

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100 Anexo 1. plano de Zonas de actividad en suelo urbano de acuerdo al POT Municipal