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Master Thesis ǀ Tesis de Maestría submitted within the UNIGIS MSc programme presentada para el Programa UNIGIS MSc at/en

Interfaculty Department of Geoinformatics- Z_GIS Departamento de Geomática – Z_GIS University of Salzburg ǀ Universidad de Salzburg

Modelo de valoración catastral de suelo y construcción mediante SIG para el Cantón San Cristóbal de Patate,Tungurahua, Ecuador.

GIS-based cadastral valuation methodology for the San Cristóbal de Patate Cantón, Tungurahua, Ecuador. by/por

Aracely Arlette Vidal Rodriguez 01423656 A thesis submitted in partial fulfilment of the requirements of the degree of Master of Science (Geographical Information Science & Systems) – MSc (GIS) Advisor ǀ Supervisor: Leonardo Zurita Arthos PhD

Quito - Ecuador, octubre22 de 2019 1

COMPROMISO DE CIENCIA

Por medio del presente documento, incluyendo mi firma personal certifico y aseguro que mi tesis es completamente resultado de mi propio trabajo. He citado todas las fuentes que he usado en mi tesis y en todos los casos he indicado su origen.

Quito, octubre 22 de 2019

(Lugar, Fecha)

Firma

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AGRADECIMIENTOS

Agradezco a todo el equipo de UNIGIS por trabajar arduamente para dar cumplimiento a su lema educando en sistemas de información geográfica a profesionales de todo el mundo, con un excelente nivel. Gracias por todo su apoyo, paciencia y constante motivación en el transcurso del desarrollo de la maestría.

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DEDICATORIA

A Jorgito mi compañero de vida, nuestros hijos: Pablito, Luciana y todos nuestros familiares que a través de su apoyo en el cuidado de los pequeños contribuyeron a lo largo de este camino a hacer realidad este gran sueño.

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RESUMEN En respuesta a la problemática de encontrar una metodología de valoración catastral acorde con la legislación vigente, el mercado y de fácil actualización, se realizó la presente investigación estableciendo un modelo de valoración catastral, empleando un Sistema de Información Geográfica (SIG) para el área urbana del Gobierno Autónomo Descentralizado del Cantón San Cristóbal de Patate, Ecuador. A través de este modelo se pretende optimizar el proceso de valoración catastral y su actualización.

La metodología de valoración utilizada.cumple con.el artículo 495 del El Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización (COOTAD). Es decir sumando el valor del suelo y de la construcción, utilizando el método comparativo para determinar el valor del suelo y de reposición para valorar la construcción.

La determinación de las tablas de valor y coeficientes correctores, se obtuvieron aplicando procedimientos de la Asociación de Municipalidades del Ecuador (AME), actualización de los costos directos e indirectos de la construcción, lineamientos de Borrero y coeficientes determinados por el Instituto Brasileiro de Avaliaçoes e Pericias de Engenharia (IBAPE).

Para asegurar la eficiacia de la metodología planteada, se.comparó el valor catastral obtenido con un valor proporcionado por el propietaro o informante del predio a través de una encuesta; realizada en la actualización del catastro del 2015 -2016 y se encontró una diferencia menor al 10%, lo que demuestra que el valor obtenido se encuentra muy cercano a la realidad y cuenta con un alto grado de aceptación por parte del contribuyente pues la diferencia en el valor del suelo es del 1.73% y de 9.43 % para el valor de la construcción.

El modelo de valoración planteado es eficaz pues permite optimizar el proceso de valoración catastral y su actualizacion. Se compone de tres archivos denominados valoración del suelo, valoración de la construcción y adicionales constructivos,.que contienen la información preliminar y automaticamente a través de la aplicación de las debidas expresiones empleadas por.herramientas geoespaciales calcula los diferentes valores, hasta obtener un archivo final que reune toda la información y el valor del avalúo catastral de los predios. Para asegurar la actualización de la valoración basta con ingresar los datos actualizados en los archivos iniciales y volver a correr el modelo.

Asegurando así la aplicación del.modelo en posteriores administraciones.

El procedimiento empleado para el cálculo de la valoración catastral garantiza la imparcialidad, justicia relación con el mercado inmobiliario homogeneidad y automatizmo.

Palabras Clave: Valoración Catastral, SIG, Valor del suelo, Valor de la construcción, modelo.

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ABSTRACT

In response to the problem of finding a cadastral valuation methodology in accordance with current legislation, the market and of easy actualization. The present research was carried out, establishing a cadastral valuation model, using a Geographic Information System (GIS) for the urban area of the Decentralized Autonomous Government of San Cristobal of Patate Canton, Ecuador. Through this model, it is intended to optimize the cadastral valuation process and its updating.

The valuation methodology used complies with article 495 of the Organic Code of Territorial Organization Autonomy and Decentralization (COOTAD). That is, adding the value of the land and the construction, using the comparative method to determine the value of the land and replacement to value the construction.

The determination of the value tables and correction coefficients were obtained applying procedures of the Association of Municipalities of Ecuador, (AME) update of direct and indirect construction costs, Borrero guidelines and coefficients determined by the Brazilian Institute of Avaliaรงoes e Pericias de Engenharia (IBAPE).

To ensure the efficiency of the proposed methodology, the cadastral value obtained was compared with a value provided by the owner or informant of the property through a survey carried out in the 2015-2016 cathodic update and a difference was found, less than 10% which shows that the value obtained is very close to the reality and would have a very good degree of acceptance by the taxpayer because the difference in the value of the land is 1.73% and 9.43% for the value of the construction.

The proposed valuation model is effective and allows optimizing the cadastral valuation process and its updating. It consists of three soil valuation files, valuation of the construction and additional constructions that contain the preliminary information and automatically through the application of the appropriate expressions used by geospatial tools to calculate automatically the different values until obtaining a final file that gathers all the information and the value of the cadastral valuation of the properties.

The procedure used to calculate the cadastral valuation guarantees impartiality, fairness in relation to the homogeneity and automaizmo real estate market.

Keywords: Cadastral valuation, GIS, Land value, Construction value, Model.

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Tabla de contenido 1.INTRODUCCIÓN ........................................................................................................................ 12 1.1. ANTECEDENTES .................................................................................................................... 13 1.2. OBJETIVO GENERAL .............................................................................................................. 14 1.3. OBJETIVOS ESPECÍFICOS ....................................................................................................... 14 1.4. PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN .......................................................................................... 14 1.5. HIPÓTESIS ............................................................................................................................. 14 1.6. JUSTIFICACIÓN...................................................................................................................... 14 1.7. ALCANCE ............................................................................................................................... 15 2. REVISIÓN DE LITERATURA ....................................................................................................... 16 2.1. MARCO TEÓRICO: VALORACIÓN CATASTRAL....................................................................... 16 2.1.1. Valor catastral ................................................................................................................... 16 2.1.2. Impuesto predial urbano................................................................................................... 16 2.1.3. Productos objeto de valoración ........................................................................................ 17 2.1.4. Métodos de valoración ..................................................................................................... 18 2.1.5. Factores que intervienen en la valoración ........................................................................ 20 2.2. MARCO HISTORICO: SISTEMAS DE INFORMACIÓN GEOGRÁFICA (SIG) ............................... 22 2.2.1. Definición .......................................................................................................................... 22 2.2.2. Ventajas ............................................................................................................................. 22 2.2.3. Sistemas de información geográfica aplicados a la valoración catastral .......................... 23 2.2.4. Metodologías de valoración catastral aplicadas en Latinoamérica .................................. 24 2.3. MARCO METODOLÓGICO: VALORACIÓN AUTOMATIZADA ................................................. 28 2.3.1. Obtención y tratamiento de la información de mercado ................................................. 28 2.3.2. Elaboración del modelo .................................................................................................... 29 2.3.3. Comprobación y ajuste del modelo .................................................................................. 30 2.3.4. Aplicación del modelo ....................................................................................................... 30 2.3.5. Normativa legal en el ecuador .......................................................................................... 31 3.METODOLOGÍA......................................................................................................................... 33 3.1. UBICACIÓN .......................................................................................................................... 33 3.1.1. Ubicación geográfica ......................................................................................................... 33 3.1.2. División política y superficie .............................................................................................. 34 7

3.1.3. Límites ............................................................................................................................... 34 3.2. FLUJOGRAMA DE LA METODOLOGIA ................................................................................... 35 3.3. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA.................................................................................... 36 3.3.1. Selección y estructura de los datos preliminares.............................................................. 36 3.3.2. Determinación de sectores homogéneos ......................................................................... 37 3.3.3. Valoración del suelo .......................................................................................................... 41 3.3.4. Valoración de la construcción ........................................................................................... 43 3.3.5. Valoración de adicionales constructivos ........................................................................... 50 3.3.6. Valoración del predio ........................................................................................................ 52 3.3.7. Modelo de valoración ....................................................................................................... 52 4. RESULTADOS Y ANÁLISIS ......................................................................................................... 55 4.1. RESULTADOS ........................................................................................................................ 55 4.2. ANÁLISIS ............................................................................................................................... 61 5.CONCLUSIONES RECOMENDACIONES...................................................................................... 78 5.1. CONCLUSIONES .................................................................................................................... 78 5.2. RECOMENDACIONES ............................................................................................................ 79 6. REFERENCIAS ........................................................................................................................... 80

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LISTA DE TABLAS Tabla 1. Ponderación cuantitativa de indicadores presentes alrededor de la manzana AME (2017) ..............................................................................................39 Tabla 2. Valor de los materiales empleados en los acabados de la construcción por m2 ...............................................................................................45 Tabla 3. Categorización del tipo de acabado de la construcción ...................................46 Tabla 4. Valor de la construcción por metro cuadrado según la estructura, número de pisos, y tipo de acabado empleado en la construcción ...............................47 Tabla 5. Factores de corrección para uso cubierto ........................................................48 Tabla 6. Vida útil de la construcción y porcentaje residual según estructura (Borrero,2008) ..............................................................................................49 Tabla 7. Factor de estado de conservación y mantenimiento según Heidecke .............49 Tabla 8. Coeficientes por porcentaje de edad, estado de conservación y mantenimiento de Fito y Corvini .................................................................................50 Tabla 9. Valores de adicionales constructivos por m2 ....................................................51 Tabla 10. Coeficientes de estado de conservación y mantenimiento según Ross y Heidecke ....................................................................................................52 Tabla 11. Campos empleados en el archivo del valor del suelo .....................................53 Tabla 12. Campos empleados en el archivo del valor de la construcción.......................53 Tabla 13 Campos empleados en el archivo del valor del adicional constructivo............54 Tabla 14. Valor del suelo comparado entre una manzana de la zona 1y 3 ....................67 Tabla 15. Comparación del valor de la construcción obtenido e investigado en las manzanas de las zonas homogéneas 1 y 3 respectivamente ...............................71 Tabla 16. Valores del suelo y construcción (USD/ m2) obtenidos en la comprobación del modelo ................................................................................................................................. 74

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LISTA DE FIGURAS Figura 1. Ubicación del área de estudio. Fuente: Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de San Cristóbal de Patate, 2015....................................................................33 Figura 2. Flujograma de la metodología. Fuente: Elaboración propia ............................35 Figura 3. Valor del suelo del cantón San Cristóbal de Patate obtenido para el bienio 2016-2017. Fuente: Elaboración propia ..........................................................................57 Figura 4. Valor del precio de la construcción por m2 obtenido en San Cristóbal de Patate para el bienio 2016-2017. Fuente: Elaboración propia .......................................58 Figura 5. Valoración predial obtenida en el Cantón San Cristóbal de Patate 2016-2017. Fuente: Elaboración propia ..........................................................................59 Figura 6. Estructura del modelo de aplicando model builder. Fuente: Elaboración propia...............................................................................................................................60 Figura 7. Número de contribuyentes del catastro anterior vs actual en el Cantón san Cristóbal de Patate. Fuente: Elaboración propia ............................................................62 Figura 8. Comparación de datos georeferenciados de catastro anterior vs actual.

Fuente: Elaboración propia .............................................................................................63 Figura 9. Comparación del valor del suelo investigado frente al obtenido en San Cristóbal de Patate Fuente: Elaboración propia .............................................................65 Figura 10. Diferencia estadística del valor del suelo obtenido e investigado.

Fuente: Elaboración propia .............................................................................................66 Figura 11. Comparación del valor de la construcción por metro cuadrado obtenido e investigado. Fuente: Elaboración propia .........................................................................69 Figura 12. Diferencia estadística del valor da la construcción por metro cuadrado obtenido e investigado. Fuente: Elaboración propia ......................................................70 Figura 13. Comprobación del modelo de valoración aplicando cambios en manzanas de las zonas homogéneas 1 y 3. Fuente: Elaboración propia ...................76

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TABLA DE ACRONIMOS

AME

Asociación de Municipalidades del Ecuador

AHP

Proceso Analítico Jerárquico

BIESS

Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social

COOTAD

Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización

FODA

Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas

GAD

Gobierno Autónomo Descentralizado

IBAPE

Instituto Brasileiro de Avaliaçoes e Pericias de Engenharia

SIG

Sistema de Informacion Geográfica

INEC

el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos

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1. INTRODUCCIÓN

En Latinoamérica y en nuestro país, muchos municipios enfrentan el reto de encontrar una metodología de valoración catastral adecuada, justa, equitativa, coherente con el precio real del mercado, las leyes vigentes, que sea de fácil actualización y garantice a los contribuyentes una valoración real de su inmueble.

El Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización (COOTAD) a través de su artículo 139 Ejercicio de la competencia de formar y administrar catastros inmobiliarios. Manifiesta que es obligación de los GAD, actualizar cada dos años los catastros y la valoración de la propiedad urbana y rural, pero a pesar de existir una normativa legal no se cuenta un manual del procedimiento de valoración, para ser aplicado a todos los municipios. San Cristóbal de Patate no es ajeno a esta realidad, de ahí inicialmente parte la necesidad de desarrollar un modelo de valoración que permita realizar una valoración acorde al mercado, de fácil y permanente actualización.

La valoración en el Gobierno Autónomo Descentralizado (GAD) de San Cristóbal de Patate, presenta una desactualización en sus valores, en divergencia a la realidad actual, pues la ultima actualización se realizó basada en el catastro del 2005 para el bienio del 2006 - 2007, dicha información se encontraba en forma analógica y se fue actualizando parcialmente desde entonces. Actualmente esta información resulta ineficiente para realizar la actualización de la valoración, pues al no contar con datos georreferenciados, identificación de las zonas patrimoniales, áreas protegidas, áreas de riesgo e identificación de la construcción, existen predios valorados con precios muy por debajo de la realidad, que perjudican los ingresos y gestión municipal, así como también los propietarios quienes no disponen de las garantías debidas para acceder a créditos que permitan mejorar sus nivel de vida.

De ahí la necesidad de contar con una valoración real de la propiedad con una base de datos actualizada, fiable, eficaz y moderna, que permita no solo tener una valoración

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actualizada sino también sirva de ayuda para emprender políticas de desarrollo para el bien de la comunidad.

1.1. ANTECEDENTES

Actualmente la aplicación de un modelo internacional de valoración para América Latina es una necesidad que surge en la región. Ecuador no es ajeno a esta realidad pues hoy por hoy los GAD municipales se encuentran en proceso de actualización de sus catastros, con el fin de obtener un catastro multifinalitario que sirva como base para el mantenimiento de los planos de valoración para tener un avaluó real.

Dentro de los estudios realizados en la región podemos citar algunos como, De Cesare (2004) que realizó un análisis de la tributación inmobiliaria en América Latina tratado en el seminario organizado por el Instituto Lincoln en el 2001, también De Cesare (1999) realizó un análisis al sistema de valoración empleado en Porto Alegre Brasil, Perló (1999) analiza el uso de técnicas econométricas en Mexicali como reforma al sistema fiscal inmobiliario, donde presento un gran éxito. En Ecuador la valoración de un inmueble se ha venido realizando en base a catastros económicos que eran catastros elaborados para este único fin según (Chávez ,2014).

Ministerio de Defensa (2015) El Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización COOTAD a través de su artículo 139, manifiesta que la obligación de los GAD es de actualizar cada dos años los catastros y la valoración de la propiedad urbana y rural; pero en los GAD municipales no existe una uniformidad en los factores que se aplican, ni existe una normativa que sirva como guía. Pero en general los GAD se encuentran interesados en contar con la elaboración de catastros multifinalitarios que permitan actualizar la información física, jurídica, fiscal y económica de los bienes inmuebles para conseguir mejorar sus finanzas y conseguir una mejor igualdad tributaria.

El Cantón San Cristóbal de Patate la valoración catastral vigente se realizó basada en los archivos del catastro realizado para el bienio 2006- 2007.

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1.2. OBJETIVO GENERAL

Establecer un Modelo de valoración catastral, para el bienio 2016-2017 del area urbana del Gobierno Autónomo Descentralizado del Cantón San Cristóbal de Patate, Ecuador.

1.3. OBJETIVOS ESPECÍFICOS -Determinar el valor del suelo para el bienio 2016-2017 en el área de estudio.

-Determinar el valor de la construcción para el bienio 2016-2017 en el área de estudio.

-Desarrollar un mapa de valoración catastral.del bienio 2016-2017 de los predios del area de estudio.

-Diseñar un modelo de valoración catastral a través de un sistema de información geográfica.

1.4. PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN

¿El modelo de valoración basado en un Sistema de Información Geográfica, permite optimizar el proceso de valoración catastral y su actualización?

1.5. HIPÓTESIS

El modelo de valoración catastral permite actualizar el valor para el bienio 2016-2017 y posteriores actualizaciones que se realicen en el Cantón San Cristóbal de Patate, Ecuador.

1.6. JUSTIFICACIÓN

La planificación territorial de los GAD se ve influenciada por la valoración de bienes inmuebles, a través de esta investigación se contribuye a aunar los diferentes 14

esfuerzos que actualmente se encuentran realizando diversas instituciones públicas, privadas y educativas para llegar a generalizar un método de valoración en la región.

La valoración de los predios debe responder a las necesidades del GAD municipal de San Cristóbal de Patate y usuarios para ello debe ser real, sencilla acorde con las leyes vigentes y que permita una actualización continua, de aplicación automática y que se pueda seguir utilizando en posteriores administraciones.

Lejos de pensar en que los beneficios económicos que obtendría el municipio con el cobro de impuestos. Los usuarios o contribuyentes del cantón también pueden mejorar su nivel de vida, pues al contar con una valoración real y actualizada de su predio se abre la posibilidad de acceder a mejores líneas de crédito que permitan invertir ya sea en la mejora de sus predios como en la generación de trabajos en el sector.

1.7. ALCANCE

Esta investigación contribuirá a que la valoración catastral del Gobierno Autónomo Descentralizado de San Cristóbal de Patate cuente con un modelo de valoración basado en un SIG que permita tener una valoración real de los bienes inmuebles del área urbana, de fácil actualización. Utilizando la información del catastro que actualmente se está actualizando a escala 1:100. Aplicando como base de la valoración el método de comparación y reposición.

Se generarán los datos espaciales necesarios para la generación de las variables necesarias que nos permitan realizar la modelación y análisis espacial.

Los resultados obtenidos podrán ser utilizados por personal del GAD municipal, así como también por propietarios y estudiantes que busquen un referente del proceso de actualización de la valoración.

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2. REVISION DE LITERATURA 2.1. MARCO TEÓRICO: VALORACIÓN CATASTRAL

Es el proceso, que permite actualizar paralelamente los valores catastrales de los bienes inmuebles de un municipio, utilizando la valoración masiva. (Sociedad de tasación, Sf) Para Guimet (2002) la valoración catastral es una valoración masiva de carácter administrativo, que debe ser obtenida a través de procedimientos que garanticen la imparcialidad, justicia, la relación con el mercado inmobiliario, homogeneidad y automatismo en la obtención de su valor El avalúo catastral constituye la base de la tributación de la tributación (Aznar, González, Guijarro y López 122012)

2.1.1. Valor catastral

El valor catastral es el valor determinado, para cada uno de los bienes inmuebles que constan en el catastro inmobiliario, integrando el valor del suelo y la construcción.

(Sociedad de tasación, Sf)

2.1.2. Impuesto predial urbano

Es un instrumento que sirve para financiamiento del sector público local, se caracteriza por su neutralidad, estabilidad y anclaje espacial para el logro de equidad, eficiencia en la recaudación y planificación urbana.

La equidad se ve reflejada cuando el pago del impuesto conlleva al progreso a través de los beneficios recibidos en programas públicos.

Puede considerarse como el impuesto directo sobre el valor del bien inmobiliario asumiendo que el valor de dicho ben refleja la capacidad de pago de sus propietarios.

(Torres y Terán, 2012) 16

2.1.3. Productos objeto de valoración

García (2007) considera que los productos objeto de valoración más empleados independientemente de sus fines valorativos son: suelo, edificación, inmueble, local o unidad de uso.

• SUELO

El suelo puede ser considerado como parcela o solar.

Se denomina parcela al terreno cuyas características físicas de tamaño y proporcionalidad corresponden al planeamiento urbanístico.

Se denomina solar a una parcela que cumple con las condiciones legales para ser edificable y urbanizada. Entendiendo como urbanizable que cuenta con los servicios básicos, alcantarillado, acceso a capa de rodadura o vías pavimentadas, aceras y bordillos, alumbrado público, agua.

• EDIFICACION

Se considera a la estructura que cuenta con la base de la cimentación hasta la cubierta de una construcción y que se puede evaluar sus características constructivas cualitativas como antigüedad, conservación, etc.

• INMUEBLE

Inmueble se considera a la edificación, con sus características particulares que se encuentra cimentada sobre el suelo. Es decir que constituye a la entidad indisociable de suelo más la edificación.

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• LOCAL O UNIDAD DE USO

Son los distintos espacios de uso particular e independiente que posee un inmueble.

Estas unidades se clasifican de a cuerdo al uso para el que fueron diseñadas y las características físicas que presentan, como: distribución tamaño, servicios, acceso a la vía pública y pueden denominarse como: vivienda, local comercial, oficina, parqueadero, etc.

2.1.4. Métodos de valoración

Existen diversos métodos de valoración que se emplean de a cuerdo a la finalidad de la valoración que puede ser con fines fiscales, impositivos, liquidaciones, pero a continuación se detallan únicamente los más empleados.

• REPOSICIÓN

Se obtiene el costo de reproducción de un bien inmueble a través del presupuesto de construcción, obras de infraestructura y mejoras, utilizando métodos de depreciación.

(Chávez, 2014) Para Alcázar (2015) este método es adecuado para la valoración urbana siempre y cuando se cuente con un actualizado y fiable estudio de mercado de los valores de suelo, contrastar los coeficientes con el costo de la edificación en función de su uso, conservación y depreciación.

• COSTE

Es el método más usado en la valoración urbana y el más usado en las normas administrativas

de

valoración

masiva.

Consiste

en

calcular

el

coste

de

reemplazamiento del inmueble y se usa junto con el método comparativo. (Sociedad de tasación, Sf).

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Guadalajara (2014) el método del coste se aplica a edificaciones en las diferentes etapas sean estas en proyecto, construcción, terminadas o remodeladas calculando el valor técnico y reemplazamiento bruto o neto.

El valor de reemplazamiento bruto se obtiene al sumar el valor del terreno, costo de la edificación y gastos necesarios de reemplazamiento.

El valor de reemplazamiento neto se obtiene restando al valor del reemplazamiento bruto la depreciación física y funcional.

• CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA

Consiste en realizar el cálculo indirecto de la capitalización de la renta que producirá a futuro un inmueble al valor presente empleando conceptos de matemática financiera.

(Chávez, 2014) Para Alcázar (2015) en el ámbito urbano cuando se escoge el valor de capitalización de la renta en ocasiones se toma el valor usando el método analítico aplicando un único coeficiente de capitalización para todos.

• COMPARATIVO

Se emplea en todos los sistemas catastrales y es muy practicado por evaluadores. Se utiliza en los estudios de mercado, para encontrar inmuebles de referencia. Realizando la comparación de precios de terrenos similares a través el método de homogeneización aplicando factores complementarios. (Chávez, 2014) Para emplearlo se toman bienes parecidos al que se está tasando a los que se conocerá como testigos. En este método es el mercado el que define los precios por ello se debe evitar la influencia debida a normativas ajenas al bien o monopolios; no se puede utilizar en inmuebles que no exista mercado o que son de carácter especial como los que tengan valor histórico, medioambiental, sean únicos o escasos (Alcázar, 2015)

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• ANALÍTICO O RACIONAL

El valor del bien está en función de los rendimientos futuros que genere. Es un método bastante flexible y se puede aplicar en inmuebles para los que no existe un mercado, en valoraciones de épocas distintas a la actual sean pasadas o futuras, bienes que producen o producirán rentas indirectas, valoración de derechos. Este método es muy usado en procesos de valoración administrativa por lo que no suele coincidir con el mercado (Alcázar, 2015)

• RESIDUAL

Este método consiste; en calcular el valor del inmueble con la edificación terminada y restarle los gastos que hay que realizar para que el inmueble llegue a ese estado. Se usa este método cuando no es posible usar el método comparativo y cuando se trata de terrenos edificables o inmuebles a rehabilitar. (Sociedad de tasación, Sf)

• ESTADÍSTICOS O ECONOMÉTRICOS

A pesar de ser considerados la valoración del futuro, la gran cantidad de datos que hay que introducir y actualizar no siempre se disponen. (Chávez, 2014)

2.1.5. Factores que intervienen en la valoración • FRENTE

El Instituto Brasilero de Avaliaçoes e Pericias de Engenharia (IBAPE) relaciona el frente del lote con el frente tipo, con la condición de que el frente se situé entre la mitad y el doble del frente tipo; esta es la ecuación adoptada por la Unión Panamericana de Valuadores y la más usada en Latinoamérica. (Borrero ,2008)

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• FONDO O PROFUNDIDAD

Borrero (2008). El valor del terreno disminuirá, a medida que se profundiza siendo la sección más valiosa la que se acerca a la calle y a medida que se aleja disminuye su precio.

Entre los criterios más conocidos para el cálculo del factor de fondo tenemos: Hoffman, Harper, siendo el más usado en Latinoamérica el de Harper.

• SUPERFICIE Este factor depende básicamente del lugar, porque responde en el método comparativo a la oferta y demanda. Por lo tanto; no existe una fórmula matemática para su cálculo simplemente se aplica la diferencia del tamaño o superficie del lote con el tamaño del lote tipo. (Borrero, 2008)

• DEPRECIACIÓN

Según Artavia (2012) La depreciación es la disminución de la utilidad, debido al deterioro físico causado por elementos naturales, obsolescencia o descuido en la conservación. Los factores que interviene en el cálculo de la depreciación son: • El valor nuevo del bien a depreciar.

• El valor residual.

• Valor por depreciar.

• La vida útil del bien.

• Estado de conservación del bien.

• Edad del bien.

• El método por aplicar para obtener la depreciación.

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2.2. MARCO HISTORICO: SISTEMA DE INFORMACIÓN GEOGRÁFICA (SIG) 2.2.1. Definición

Un Sistema de información geográfica (SIG) reúne la información relacionada con el espacio físico o geográfico a través de programas informáticos o software.

(Confederación de empresarios de Andalucía, 2010) Misra (Sf) Define a los sistemas de información geográfica como un sistema de software, hardware, datos, personas, organizaciones e instituciones que colectan almacenan, analizan y diseminan información acerca de un territorio.

2.2.2. Ventajas

La confederación de Empresarios de Andalucía (2010) enuncia las siguientes ventajas.

• Fomentan la productividad y aumentan la competitividad a través de la optimización de recursos, simplificación de los procesos productivos y reducción de los costos de producción.

• Permiten el almacenamiento, visualización y actualización de la realidad geográfica de manera eficiente, interactiva y centralizada a través del enriquecimiento constante de la base de datos.

• Los datos pueden ser almacenados de manera independiente en varios niveles.

• Integran grandes volúmenes de información espacial y no espacial en bases de datos de manera compacta, permitiendo el análisis complejo de la realidad con total rapidez.

• Los productos cartográficos obtenidos del análisis espacial son de buena calidad y variedad.

• Permiten realizar consultas y presentar sus resultados en entornos web, dispositivos móviles.

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2.2.3. Sistemas de información geográfica aplicados en la valoración catastral

Las herramientas SIG aplicadas a la valoración inmobiliaria, proporcionan tanto al usuario o cliente como a su administrador; agilidad y comodidad en el proceso de localización del inmueble y su análisis espacial, pues la propiedad puede ser visualizada a través de mapas y productos cartográficos que presenten la información referente a características propias del inmueble y sus alrededores; debido a que a través de las herramientas se analizan servicios, propiedades ambientales, ubicación y precios generales para determinar la zonificación del territorio que junto a las características constructivas servirán de base para su valoración. (Confederación de Empresarios de Andalucía, 2010) Uno de los emprendimientos en esta materia es la iniciativa tomada por el ayuntamiento de Madrid, por medio de la creación de un Sistema de Información Geográfica con el software ArcGis 9; integrando información sobre los sectores económicos de la ciudad en un entorno SIG de escritorio. Se reunió información referente a los locales clasificados según su actividad, uso, afectación urbanística, licencias de construcción obtenidas y fotografías. Su objetivo inicial fue la gestión y planificación diaria de los agentes urbanísticos, pero con el tiempo se convirtió en una herramienta de ordenamiento urbano y promoción del sector industrial y consulta a través de la creación del catálogo de ofertas de inmuebles empresariales. (Michelini y García, 2008) En China en Shenzhen ciudad con 12 millones de habitantes a través de su centro de tasaciones se desarrolla el sistema GAMA para la valoración masiva de bienes inmuebles. GAMA trabaja con técnicas del sistema de valuación masiva asistida por computadora GAMA y herramientas SIG el sistema puede construir en 3D ciudades enteras con calles, edificios, características del paisaje, edificios con propiedades individuales dentro de ellos y a través de vectores dibujar una ventana y hasta el sol para evaluar la cantidad de luz que recibe el departamento. Su efectividad en el cobro

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de impuestos sobre las transacciones inmobiliarias se refleja en que de 27106 reclamos solo 286 fueron procedentes y se tuvieron que corregir. (Nunlist, 2017) En Turquía en la ciudad de Selçuklu, se. ha realizado la predicción de valores inmobiliarios reales integrando el método multicriterio denominado proceso analítico jerárquico (AHP) y SIG.A través del método AHP se evalúa los pesos obtenidos de la comparación de las variables, información espacial y estructural con sus subvariables para determinar el valor real de los inmuebles en el software ArcGis se puede observar toda la información de los inmuebles en una sola vez. (Yalpir ,2014) SIGTIERRAS (2017) Ecuador cuenta con el Sistema (SINAT) que dispone el módulo de valoración desarrollado en software libre kosmos y la metodología de valoración se basa en el método comparativo y de reposición; de manera general se subdivide en cuatro partes: • Diseño del estudio de mercado rural: se fundamenta en la cartografía temática para la obtención de zonas agroecológicas homogéneas y la distribución de las muestras para el estudio de mercado.

• Ejecución del estudio de mercado: siguiendo la metodología estructurada para obtener la información valida y representativa.

• Análisis y fijación de los valores obtenidos en campo a través de la elaboración de la matriz de valor y tabla de factores de corrección • Valoración de las construcciones. Basada en los materiales principales de estructura, antigüedad uso, acabados y estado de la edificación

2.2.4. Metodologías de valoración catastral aplicadas en Latinoamérica

La valoración catastral en Latinoamérica cobra su importancia para las municipalidades puesto que se constituye en la principal fuente de ingreso para generar recursos.

Además, muchos profesionales aúnan esfuerzos por normalizar una metodología común para la región.

En Mexicali México Perlo (1999) se aventuró a realizar una reforma al sistema fiscal inmobiliario a través de la aplicación de métodos econométricos para mejorar las 24

finanzas municipales. Realizando la contratación de una empresa privada dirigida por Sergio Flores Peña se abandonó la valoración basada en suelo más construcción y se propuso tomar únicamente la valoración basada en el valor del suelo para a través de un modelo matemático calcular el valor del precio del suelo.

Los resultados tuvieron el éxito esperado pues se pudo elevar los ingresos producto de ventas de bienes raíces y mayores gravámenes, además no hubo resistencia política ni legal por parte de los contribuyentes. Esto permitió mejorar los ingresos de la municipalidad y mejoramiento de servicios públicos. Pero al próximo año hubo resistencia por parte del personal de valuaciones y catastro y no se realizó una actualización de precios de suelo y posteriores administraciones no tuvieron la decisión política para realizar la actualización y en años posteriores disminuyeron los ingresos.

De esta experiencia Perlo (1999) concluye que para una reforma de tal magnitud contribuye a mejorar los ingresos de la municipalidad, pero se debe contar con liderazgo, visión, decisión y compromiso político por parte de la dirigencia gubernamental.

De Cesare (2002) que realizó un análisis de la tributación inmobiliaria en América Latina tratado en el seminario organizado por el Instituto Lincoln en el 2001. Durante el seminario se trataron diversos temas entre ellos en varias ponencias se enfatizó en la necesidad de contar con un catastro que contenga los atributos necesarios para realizar la valoración de bienes inmuebles e integrar a la comunidad en el proceso de actualización catastral; un grupo de participantes enfatizo en la necesidad de realizar un análisis de costo-beneficio antes de implementar los sistemas de información geográfica.

Como parte de la problemática de América latina se detectó que en los países donde el catastro no es administrado por el gobierno central; existen diferentes modelos de catastro que van, desde una lista, hasta un catastro multifinalitario basado en un SIG; lo mismo sucede en los métodos de valorar los bienes inmuebles, así en Colombia y Bolivia se utiliza la autotasación puesto que existe una oposición a realizar una actualización de valores debido a la falta de recursos, son los usuarios quienes 25

declaran el valor de sus propiedades, el mismo que no puede ser menor al valor catastral registrado. En México, Chile, Ecuador, Brasil se usa el método de costo. El cálculo del valor del suelo también presenta diferencias en la manera de calcular. Chile se presentó como pionero en presentar la información a través del uso de internet.

Durante el seminario se hace muy clara la necesidad de generar confianza en los contribuyentes en cuanto a la valoración de sus bienes inmuebles.

De Cesare (1999) en su ensayo desafíos que enfrenta el sistema Fiscal sobre la propiedad inmobiliaria en Porto Alegre Brasil; aborda la manera de valorar los bienes inmuebles el cual se basa en los costos y no existe una normativa legal en cuanto a cada que tiempo se debe realizar la actualización de la valoración. Este estudio reflejo que hay una desvinculación de entre las tablas de costos, el rendimiento del mercado inmobiliario, la baja correlación existente entre las tasas de depreciación adoptada y la reducción del precio debido a edad desusó o deterioro de las edificaciones.

Fernández Castro y De Obaldía Valdés (2004) presentan una propuesta metodológica para valoración de bienes inmuebles en valoraciones catastrales, basados en un análisis y mejoría de la metodología aplicada en el municipio, obteniendo zonas homogéneas. a partir del análisis de la delimitación natural del terreno, tipología, constructiva, lote, frente tipo, análisis de áreas sensibles con problemas de inundaciones o deslizamientos. El valor del metro cuadrado por terreno para el plano de valores se determinó a través del método comparativo tomando en cuenta variables como existencia de servicios públicos, vías, pendiente, hidrografía, uso de suelo e investigación de mercado y para determinar el área construida a través de software de dibujo.

A través de todas estas propuestas Fernández Castro y De Obaldía Valdés (2004) obtuvieron una mejoría en el tiempo empleado en la valoración y el número de predios valorados que se redujo de 5 a3 días y de 8 a 12 predios diarios contribuyendo a una mejora significativa en los ingresos de la municipalidad a través de la recaudación de impuestos. sobre los bienes inmuebles.

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Pazmiño (2008) propone lineamientos para determinar el valor del suelo del Cantón Chambo para mejorar la recaudación tributaria en un 90% y planificación a través de la aplicación de la matriz FODA y un SIG. El valor del suelo se determina a través de análisis del comportamiento económico de los precios del terreno, uso, ubicación, topografía, tamaño, clases agrológicas, valor base de la tierra determinada en base a los servicios e infraestructura que posee el barrio, lotización, o urbanización.

Centralidades urbanas.

Espinosa (2016) aplico tres métodos multicriterio o mejor conocidos como econométricos en un sector piloto del Distrito Metropolitano de Quito para valoración de bienes inmuebles. Los métodos aplicados fueron el método Critico, entropía y el proceso analítico jerárquico (AHP) las variables que se analizaron fueron el estado del inmueble, distancia a un punto de interés, superficie, precios testigo. Concluyendo que el proceso analítico jerárquico es el mejor método para valorar bienes inmuebles debido a la buena correlación obtenida en los resultados Espinosa (2016) manifiesta que los métodos econométricos son confiables y podrían sustituir a los métodos empíricos empleados en la valoración de bienes inmuebles e incluso utilizarse para la valoración de bienes en el cantón Montero Lorenzo y Larras (2006) plantean el uso de la geoestadística a través del Krigeado para determinar el precio de 121 viviendas en el casco histórico de Toledo.

Este método aplica estimaciones en cualquier lugar de una determinada zona geográfica muestreada tomando en cuenta la correlación espacial de precios. Las variables analizadas inicialmente fueron: la ubicación física de la vivienda, estado, superficie, existencia de garaje, ascensor, patio, altura del inmueble, orientación interior o exterior y el precio del inmueble. Sin embargo, solo el estado de la vivienda superficie y existencia de garaje tuvieron influencia en el precio del inmueble por tanto solo se tomaron en cuenta a estos tres. Concluyendo finalmente que método permite obtener un precio bastante real libre de la subjetividad del avaluador y el método es extrapolable a cualquier otra zona o municipio.

Galarza (2005) estudio el aumento del precio del valor del suelo de Bogotá aplicando herramientas estadísticas como el índice de Moran y variables como desarrollo 27

urbano, uso de suelo, empleo, densidad de población. En el estudio se argumentó que el aumento era producto de la especulación. Los precios del suelo desde los años 60 al 90 tuvieron un incremento lento y constante y a partir del 91 se aceleraron presentando un incremento Concluye que a pesar de haber un evidente crecimiento en el valor del suelo entre los años 1991 a 1995 del 7,5% en las áreas no consolidadas y del 7,4% en las áreas consolidadas y la hipótesis de que sea producto de un fenómeno especulativo no se comprobó.

2.3. MARCO METODOLÓGICO: VALORACIÓN AUTOMATIZADA

Mora (2008) Define a la valoración automatizada como la valoración realizada por un experto basándose en el empleo de técnicas matemáticas para estimar el valor, gracias a la utilización de estas técnicas la valoración automatizada se vuelve más objetiva y adquiere valor científico y confiable y sugiere las siguientes etapas para la implementación de un modelo de valoración automatizada: ➢ Obtención y tratamiento de la información de mercado. ➢ Elaboración del modelo matemático. ➢ Comprobación y ajuste del modelo. ➢ Aplicación del modelo.

2.3.1. Obtención y tratamiento de la información de mercado

Mora (2008) sugiere el siguiente procedimiento: Obtener la información de mercado de operaciones y ofertas del mercado inmobiliario donde el valor del bien está en función de sus características, para obtener esta información se debe escoger fuentes confiables y de un periodo de tiempo amplio comprendido de entre 12 a 24 meses previos al actual y realizar una verificación de la muestra para saber si es representativa con respecto a la totalidad de las muestras.

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Limpiar los datos, usando herramientas estadísticas como gráficos medias y dispersiones que permitan estimar la información valida y desestimar la invalida y analizar la distribución para definir los límites de máximo y mínimo.

La información invalida se almacena aparte con los debidos justificativos de su desestimación para demostrar q se utilizó toda la información existente.

Incorporar variables que nos indican la mejor o peor situación para ello se puede emplear las siguientes técnicas.

• Zonificación del territorio. - Es el método más usado, en cada zona se consiguen valores medios para cada categoría de la construcción como antigüedad, superficie construida, etc.

• K-vecinos. - Consiste en adquirir las variables de las propiedades próximas.

• Distancias a los centros de interés.

Se recomienda seleccionar las variables a través de técnicas matemáticas que permiten hacer una mejor evaluación y suprimir las variables que sean idénticas o tengan un alto grado de correlación.

Para Aznar et al. (2012) se debe verificar si existe relación entre el precio y las variables sean estas dependiente o independiente. A través del análisis de regresión lineal simple y múltiple.

2.3.2. Elaboración del modelo

Mora (2008) propone utilizar un procedimiento matemático estándar que lea y procese la información obtenida en la primera etapa para extraer la relación entre variables y el valor.

Los procedimientos más empleados son los siguientes:

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• Regresiones que obtienen el valor aplicando las variables en ecuaciones lineales cuadráticas; siendo las utilizadas para este fin la regresión aditiva, multiplicativa e hibrida.

• Redes neuronales que, a través de algoritmos, simula una red de neuronas y procesa la información en capas.

• K- vecinos realiza la valoración del inmueble con sus vecinos más próximos, calculando la distancia lógica entre el inmueble a valorar y los que se encuentran en la base de datos con la muestra. Para conseguir el valor se puede emplear podemos emplear el valor medio, el valor ponderado con la distancia y el método global.

ESRI (2017) Plantea el uso de la aplicación modelbuilder para crear, editar, administrar y compartir modelos, Los modelos son considerados como flujos de trabajo que encadenan secuencias de herramientas de geoprocesamiento y proveen la salida de una herramienta como entrada a otra herramienta. modelbuilder emplea un lenguaje de programación visual para crear modelos los mismos que pueden ser compartidos a modo de herramienta. Además, modelbuilder puede usarse para integrar ArcGIS en otras aplicaciones.

2.3.3. Comprobación y ajuste del modelo

Para asegurar la confiabilidad de la implementación del modelo es necesario realizar su comprobación a través de la comprobación interna y externa.

La comprobación interna se realiza con las operaciones q utilizamos para generar el modelo. La comprobación externa se realiza con operaciones u ofertas externas q no se hayan considerado en la generación del modelo.

Para medir la precisión; se debe tener claro los estándares que queremos cumplir ya que si el modelo no cumple con los estándares planteados se debe detectar y solucionar el error para regresar a la primera etapa y repetir el proceso (Mora, 2008).

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2.3.4. Aplicación del modelo

Finalmente, el modelo se puede aplicar para: ➢ Realizar una valoración individual es decir para conocer el valor de un inmueble. ➢ Realizar la valoración masiva lo que permitirá obtener el valor de un gran volumen de inmuebles. ➢ Obtener los Mapas de valores. (Mora,2008)

2.3.5. Normativa legal en el Ecuador

El Código Orgánico de Organización territorial Autonomía y Descentralización (COOTAD) en su artículo 139. Establece la obligación de los Gobiernos Autónomos Descentralizados de actualizar cada dos años los catastros y la valoración de la propiedad urbana y rural sin perjuicio de realizar la actualización cuando lo solicite el propietario. Y en su artículo 495 referente al avalúo de los predios determina que el valor de la propiedad se establezca mediante la suma del valor del suelo y de las construcciones que se hayan edificado sobre el mismo. Este valor constituye el valor intrínseco, propio o natural del inmueble y servirá de base para la determinación de impuestos y para otros efectos tributarios, y no tributarios.

Para establecer el valor de la propiedad se considerará, en forma obligatoria, los siguientes elementos: a) El valor del suelo, que es el precio unitario de suelo, urbano o rural, determinado por un proceso de comparación con precios unitarios de venta de inmuebles de condiciones similares u homogéneas del mismo sector, multiplicado por la superficie del inmueble. b) El valor de las edificaciones, que es el precio de las construcciones que se hayan desarrollado con carácter permanente sobre un inmueble, calculado sobre el método de reposición.

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c) El valor de reposición, que se determina aplicando un proceso que permite la simulación de construcción de la obra que va a ser avaluada, a costos actualizados de construcción, depreciada de forma proporcional al tiempo de vida útil. Las municipalidades y distritos metropolitanos, mediante ordenanza establecerán los parámetros específicos que se requieran para aplicar los elementos indicados en el inciso anterior, considerando las particularidades de cada localidad.

Con independencia del valor intrínseco de la propiedad, y para efectos tributarios, las municipalidades y distritos metropolitanos podrán establecer criterios de medida del valor de los inmuebles derivados de la intervención pública y social que afecte su potencial de desarrollo, su índice de edificabilidad, uso o en general cualquier otro factor de incremento del valor del inmueble que no sea atribuible a su titular.

(Ministerio de Defensa,2015)

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3. METODOLOGíA 3.1. UBICACIÓN

Figura 1.Ubicación del área de estudio. Fuente: Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de San Cristóbal de Patate, 2015.

3.1.1. Ubicación geográfica

El Cantón Patate se ubica al oriente de la provincia de Tungurahua, entre las coordenadas 1° 25´ de latitud Sur y 78° 30´ de longitud Oeste en su extremo Sur – Occidente y 1° 10´ de latitud Sur y 78° 20´ de longitud Oeste en su extremo Nor – Oriente.

Se encuentra a 10 Km. de la ciudad de Pelileo, 25 km de la ciudad de Ambato (capital provincial) y a 150 Km de Quito - Capital de la República. Se accede a través de la 33

Troncal Amazónica, Ambato – Pelileo – Baños. (Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de San Cristóbal de Patate, 2015)

3.1.2. División política y superficie

El Cantón San Cristóbal de Patate se crea el 13 de septiembre de 1973, tiene una superficie de 316,44 Km2 sin considerar el Parque Nacional Llanganates, cuya área de intervención es de 169,95 Km2. Se conforma con las siguientes Parroquias.

Parroquia Patate con 76,79 Km2 Parroquia El Triunfo con 51,28 Km2 Parroquia Los Andes con 21,81 Km2.

Parroquia Sucre con 166,56 Km2

3.1.3. Límites

El Cantón San Cristóbal de Patate administrativamente tiene los siguientes límites.

NORTE: Cantón Píllaro y cantón Tena de la provincia de Napo.

SUR: Cantón Baños.

ESTE: Cantón Baños.

OESTE: Cantón Pelileo.

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3.2. FLUJOGRAMA DE LA METODOLOGÍA

Figura 2.Flujograma de la metodología. Fuente: Elaboración propia.

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La metodología aplicada para obtener el valor catastral a través del modelo de valoración se explica en la figura 2. Se parte de la obtención de la información luego la elaboración de una base de datos con la información pertinente y a través de herramientas de geoprocesamiento se obtendrá los resultados preliminares de valores de las variables y finalmente se obtiene el valor catastral el mismo que deberá poder ser corregido o actualizado por el modelo de valoración

3.3. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA

Para dar cumplimiento a la normativa legal de la COOTAD en su artículo 495 referente al avaluó de los predios; en general la metodología a seguir será sumando el valor del suelo y de las construcciones, utilizando el método comparativo y reposición.

3.3.1. Selección y estructura de los datos preliminares

Una vez recolectada toda la información referente a ordenanzas, límites urbanos, planes de desarrollo y ordenamiento territorial, así como de la infraestructura, servicios e información catastral de cada uno de los predios del Cantón, se procesa con el software ArcGis con ayuda de las diferentes herramientas SIG en una base de datos a escala 1:1000.

La información de partida será: • Limite urbano.

• Base catastral gráfica y alfanumérica de cada uno de los predios del Cantón • Plano base manzanero.

• Red vial.

• Precios de mercado de suelo y construcción.

• Precios de materiales de construcción.

• Precios de mano de obra.

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• Servicios: agua, alcantarillado de aguas servidas y aguas lluvias, energía eléctrica, alumbrado público, red telefónica, aceras y bordillos, recolección de basura, aseo de calles.

• Uso de suelo y construcción.

• Información de morfología y equipamiento urbano.

• Plano de construcciones de cada uno de los predios.

• Inventario de adicionales constructivos de cada uno de los predios.

3.3.2. Determinación de sectores homogéneos

La determinación de los sectores homogéneos se realiza siguiendo el instructivo de la Asociación de municipalidades del Ecuador (AME, 2017).

Para ello se parte con la evaluación de las siguientes variables con su respectiva ponderación.

• Infraestructura Básica 50% • Infraestructura complementaria 10% • Servicios municipales 5% • Información Urbana 35% Cada una de estas variables está compuesta por diferentes indicadores que proporcionan la información para determinar la existencia o inexistencia de los diferentes servicios. Tomando como unidad básica de análisis la manzana ortogonal rodada por cuatro ejes, la misma que se encuentra identificada con su respectivo código catastral para proceder a analizar la información temática que la rodea. Es decir, evaluando si dicha unidad de análisis cuenta con el servicio alrededor de sus cuatro ejes, no se analiza si el predio lo utiliza o no.

Para registrar los datos se crea un archivo tipo shape utilizando el plano manzanero representando gráficamente a la manzana como un polígono cerrado, en la parte alfanumérica se identificara con su respectivo código catastral, el mismo que se conforma usando los códigos de la división político administrativa realizada por el

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Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC),.para Provincia (18) Cantón (05).Parroquia (50) las zonas sectores y manzanas se asignan en forma secuencial Zona (01) Sector (01) y Manzana (001). (INEC, 2010) Además, se registra cada uno de los indicadores a valorar con su respectiva ponderación en base a la tabla 1. Al final se suma la ponderación total para cada una de las variables de la manzana. Los resultados obtenidos se ordenan en forma descendente, desde el valor máximo alcanzado y se calcula la distancia existente entre el mayor y menor valor esta distancia se divide para el numero de sectores homogéneos, que se definió en el plano del valor de la tierra vigente. Esta distancia se conoce como R1 y es la distancia que separa a cada sector homogéneo.

Para cubrir el número de sectores homogéneos procedemos a restar del valor máximo obtenido el valor de R1 para obtener el límite inferior de ese sector, continuando el mismo procedimiento hasta llegar a obtener el total de sectores homogéneos del área urbana.

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VARIABLES

Infraestructura Básica 50 %

INDICADORES

Agua potable Alcantarillado Energía Eléctrica Alumbrado Publico Red vial (capa de rodadura)

Infraestructura Complementaria 10 % Servicios Municipales 5% Información Urbana 35 %

Red telefónica Aceras y bordillos

Aguas servidas Agua lluvia

Asfalto Hormigón Adoquín HS Adoquín piedra Piedra bola Lastre Tierra Aceras Bordillos

Recolección de basura Aseo de calles Uso de suelo

Turístico comercial

Densidad Edificada

Comercial residencial Residencial Residencial producción Producción Conservación y riesgo % Predios Edificados en la manzana

NOEJES VIALES/ TOTAL DE EJES DE LA MANZANA 0/4 1/4 2/4 3/4 4/4 PONDERACION 0 0.313 0.625 0.938 1.25 0 0.156 0.312 0.468 0.624 0 0.156 0.312 0.468 0.624 0 0.25 0.5 0.75 1 0 0.06 0.12 0.19 0.25 0 3.13 0.625 0.938 1.25 0 3.13 0.625 0.938 1.25 0 0.275 0.55 0.825 1.1 0 0.25 0.5 0.75 1 0 0.156 0.313 0.469 0.625 0 0.078 0.157 0.235 0.313 0 0.063 0.125 0.188 0.25 0 0.125 0.25 0.375 0.5 0 0.063 0.125 0.188 0.25 0 0.063 0.125 0.188 0.25 0 0.063 0.125 0.175 0.25 0 0.063 0.125 0.175 0.25 0 0.31 0.63 0.93 1.25 0 0 0 0 0 < 40% 0.16

0.26 0.21 0.15 0.1 0.05 40-70 % 0.33

0.53 0.42 0.32 0.21 0.1 >70% 0.5

0.77 0.62 0.47 0.31 0.15

1.04 0.83 0.63 0.42 0.21

Tabla 1.Ponderación cuantitativa de indicadores presentes alrededor de la manzana. AME (2017)

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Continuación VARIABLES

Información Urbana 35 %

INDICADORES

Morfología Urbana

Presencia Histórica

Representación Simbólica Nivel Organizacional Equipamiento urbano

Generación De Flujos Frecuencia

NOEJES VIALES/ TOTAL DE EJES DE LA MANZANA 0/4 1/4 2/4 3/4 4/4 PONDERACION 0-5 5-10 0-15 años años años 0.625 1.25 1.875 Baja Regular Media Alta 1.5 3 4.5 6 Baja Regular Media Alta 0.375 0.75 1.125 1.5 Mínimo Medio Alto 4 6 10 Esporádico Periódico Permanente 5 10 15

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3.3.3. Valoración del suelo

En esta fase lo que se busca es conocer el valor individualizado del lote, se utiliza el método comparativo empleando los lineamientos planteados por (Borrero,2008) La información por utilizar en esta instancia será: El tamaño, frente, fondo, área y valor del suelo, frente del lote tipo, fondo del lote tipo y área del lote del lote tipo.

Los datos del lote tipo son los que más se repiten dentro de la manzana; obteniéndose a través de la moda estadística.

El valor del suelo o del terreno individualizado se calcula a través de la siguiente formula VT= Vb*SA*FTA DONDE VT = Valor del suelo o terreno Vb= Valor por m2 del suelo obtenido del plano de valor de la tierra o también llamado valor de la manzana, definido por el municipio.

SA = Área del lote a evaluar FTA= Factor de corrección total En la base de datos basta con multiplicar los campos que contienen este valor para obtener el valor del suelo de cada uno de estos predios usando la siguiente expresión: ([PRECIO_MAN] * [AREA]* [FC_TOTAL]) Previo a este cálculo se calcula los siguientes factores y sus respectivos coeficientes correctores usando la herramienta de field calculator en el campo respectivo con la expresión correspondiente.

• FACTOR FONDO DEL LOTE. - Para ello se considera el criterio de Harper a través de la siguiente ecuación.

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FP= (FT/Fa) 0,5 Donde: Fp = factor fondo Ft = fondo del lote tipo Fa = fondo del lote a avaluar 0,50= exponente que equivalente a sacar la raíz cuadrada Para poder calcular este valor en la base de datos. La expresión por usarse en la herramienta field calculator será: ([FOND_TIPO]/ [FONDO_Val]) ^0.5 El factor máximo será 1.20 y el mínimo 0.80.

En los lotes irregulares antes de calcular este factor, se obtiene primero el fondo ficticio o equivalente cuya fórmula es: Fe= (S/A) Donde Fe= Fondo Ficticio o equivalente S= Área del lote A= Frente del lote La expresión para aplicar seria: [AREA]/[FRENTE] Con el fondo ficticio o equivalente calculado, se aplica la fórmula de factor de fondo usándolo como fondo del lote, para obtener el valor de factor de fondo.

• FACTOR DE FRENTE. - Para ello aplicaremos la Formula de IBAPE que relaciona al frente con el frente tipo, y es la más usada en Latinoamérica.

(Borrero,2008) T= (A/AR) 0.25

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Donde: T= Factor de frente A= Frente del inmueble que se evalúa AR= Frente del lote tipo 0.25= Exponente equivalente a sacar la raíz cuarta El factor de corrección, mínimo será 0.84 y el máximo de 1.19.

Para obtener el factor de corrección en nuestra base de datos se aplica la formula a través de la siguiente expresión: ([FRENTE] / [FREN_TIPO] )^0.25 • FACTOR TAMAÑO. -Se aplica la formula siguiente FTA= (0.25*ST/SA)+0.75 Donde FTA = Factor Tamaño ST= Área del lote tipo SA = Área del lote a evaluar La expresión a usar seria: (0.25* [S_LOTTIPO]/ [AREA])+0.75 • FACTOR DE CORRECCIÓN TOTAL. - Se obtiene multiplicando todos los factores de corrección obtenidos y su valor no podrá ser superior a 1.20 ni menor a 0.85.

La expresión para usar seria la siguiente: [FAC_FONDO]*[FAC_FREN]*[FAC_TAM]

3.3.4. Valoración de la construcción

La valoración de la construcción se realiza utilizando el método de costo de reposición el mismo que consiste en valorar la construcción nueva corregida por el factor de uso y depreciada por el tiempo de vida útil.

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La Valoración de la construcción se determinará a través de la siguiente formula: Vc = Vcu * Sc Donde: Vc= Valoración de la construcción.

Vcu = Valor de la construcción usada.

Sc = Área de construcción.

La expresión por usarse será: [Vcu]* [S_Cons] Se valora la construcción usada o depreciada empleando los lineamientos planteados por Borrero (2008) y las tablas usadas en los municipios del Ecuador para la valoración masiva cuyos coeficientes correctores se obtienen actualizando los costos directos e indirectos de la construcción.

La fórmula para seguir para determinar el valor de la construcción usada y depreciada será:

La expresión a utilizarse seria la siguiente: ([VAL_ESTRUC] * [FAC_USO])* (([P_RESIDUAL] /100)+(1-( [P_RESIDUAL] /100)))*(1-( [POR__VI_UT] /100)) El procedimiento para obtener el valor de la construcción nueva será catalogar en primera instancia el tipo de acabado con el que cuenta la construcción, y luego el costo de la construcción según la estructura, el tipo de acabado y corregida por el factor de uso.

El factor de uso se calcula empleando las tablas 2, 3, 4 y 5 obtenidas de fuentes como la cámara de la construcción, proyectos inmobiliarios y el Bies. Se basan en el costo de los materiales directos e indirectos usados en la construcción y se agrupan de acuerdo con el material empleado en los diferentes elementos de la construcción, número de pisos y al sistema estructural empleado.

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ELEMENTO

Paredes

Cubierta

Marcos de ventana

MATERIAL Hormigón arquitectónico Vidrio Hormigón armado prefabricado Espacato/ mármol /piedra importada Alucobond Fachaleta/Cerámica Madera Terminada Caña Guadua o Bambú Madera Terminada Grafiado/Estucado Enlucido y Pintado Enlucido sin pintura Sin enlucido con pintura Steel panel Madera ordinaria Ladrillo No tiene o mampostería sin enlucir Bloque Policarbonato/Acrílico Cerámica alto trafico Tejuelo Teja común Teja asfáltica Lámina impermeabilizante Steel panel Gress Asbesto cemento Zinc Paja No tiene (solo losa) Madera tratada Aluminio Anodizado PVC Aluminio común natural Hierro Madera ordinaria No tiene

VALOR 8 8 7

COSTO 160 140 120

7 7 6 6 6 6 5 3 2 1 1 1 1 0 1 7 6 5 5 4 3 2 2 1 1 1 0 6 5 4 4 3 2 1

120 70 50 35 38 35 31 24 20 17 16 15 14 0 14 80 70 65 62 44 31 22 28 16 16 8 0 120 55 50 45 40 35 0

UNIDAD m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m²

Tabla 2. Valor de los materiales empleados en los acabados de la construcción por m2.

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Continuación.

ELEMENTO

Vidrios

Puerta

MATERIAL Laminado, polarizado, reflectivo Bronce Color/Vitrales Claro Catedral Malla No tiene MDF Madera maciza Madera con hierro madera con vidrio Hierro/Puerta enrollable Aluminio y vidrio Madera ordinaria No tiene

VALOR 4 3 2 1 0 0 3 3 3 2 2 1 1 1

COSTO 120 84 63 25 12 0 180 180 180 140 130 117 115 0

UNIDAD m² m² m² m² m² m² unidad unidad unidad unidad m² unidad unidad unidad

Para determinar el tipo de acabado; se asigna un valor para cada material empleado en los diferentes elementos de los acabados de la construcción como se puede ver en la tabla 2 y la suma final de estos valores nos dará el calificativo final del tipo de acabado que va desde popular a de lujo (Tabla 3).

Valor 1a6 7 a 10 11 a 14 14 a 24 25 a 28

Categoría Popular Económica Normal Primera Lujo

Símbolo A B C D E

Tabla 3. Categorización del tipo de acabado de la construcción.

Obtenida la categorización del acabado de la construcción se emplea la tabla 4 para determinar el valor de la construcción nueva según el número de pisos y tipo de acabado.

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№ PISOS

ACABADO TIPO

Popular Económico

1-3

Normal Primera Lujo

Económico Normal

ESTRUCTURA Hormigón Armado

Metal Acero

Ladrillo Bloque

Adobe Tapial

Madera

164

158

131

116

124

270

265

194

173

199

190

161

416

391

359

273

370

263

205

547

590

597

497

515

483

704

731

748

641

678

272

267

196

174

422

397

365

277

577

621

629

733

791

799

445

409

Piedra

Caña Guadua 122

4-5 Primera Lujo Normal

≥6

Primera

598

Lujo

861

524

668

643

920

Tabla 4. Valor de la construcción por metro cuadrado según la estructura, número de pisos y tipo de acabado empleado en la construcción.

Los factores de corrección empleados en el cálculo de la valoración de la construcción nueva y depreciada se detallan en las tablas siguientes a continuación.

47

• FACTOR DE USO. - El factor de uso se toma en cuenta al uso predominante de la construcción para ello se aplica la tabla 5 que contiene los factores de corrección obtenidos para uso cubierto.

CATEGORIA PRINCIPAL AGRÍCOLA Y AGROPECUARIO

1

Invernadero, Caballeriza, Plantel Avícola

FACTOR DE CORRECCION 0.49

2

Establo, Sala de Ordeño, Granja Porcícola

0.58

3

1.00

1.22

№

USO CUBIERTO

GESTIÓN

7

EDUCACIÓN

8 9 10 11 12 13 14

Casa, Departamento Parqueadero Cubierto, Cuarto de Basura, Bodega, Garita, Guardianía, Balcón, Porche, Lavandería, Secadero Cubierto Cuarto de Máquinas, Barbeque, Sala de Uso Múltiple, Vestidor Terminal Terrestre, Centro de Asistencia Social, Oficina, Edificio de Oficinas, Banco, Financiera Edificio de Parqueaderos, planta de tratamiento de agua o bombas de agua, batería sanitaria Aula, auditorio Centro cultural Retén policial, UPC Reclusorio, UVC, estación de Bomberos Centro de salud, dispensario, clínica Hospital Iglesia, capilla, sala de culto, convento

15

Cementerio, funeraria

4 HABITACIONAL 5 SERVICIO PÚBLICO,

6

ADMINISTRATIVO Y

SEGURIDAD SALUD RELIGIOSO SERVICIOS FUNERARIOS INDUSTRIAL

16

DEPORTIVO

17

RECREATIVO

18 19 20

HOSPEDAJE

21 COMERCIO 22

Galpón comercial, bodega comercial, bodega industrial, nave industrial Piscina Cubierta, Escenario Deportivo Cubierto Sauna, turco, Hidromasaje, Jacuzzi Hostal, Motel Hostería, Hotel Almacén, Comercio Menor, Local, Lavadora de Autos Centro Comercial, Restaurante, Mercado, Gasolinera

0.74 1.44 1.49

1.22 1.56 1.15 1.27 1.53 2.01 2.44 1.50

0.78 1.50 0.81 1.18 1.55 1.00 1.39

Tabla 5. Factores de corrección para uso cubierto.

48

• VIDA ÚTIL Y PORCENTAJE RESIDUAL. -Se determina a través del método de la línea recta; relacionando la vida útil del inmueble y una depreciación del inmueble a 70 años (Borrero,2008) SISTEMAS ESTRUCTURALES Hormigón Armado Hormigón Armado Metálico Metálico Muro Portante (Ladrillo-Bloque) Muro Portante (Ladrillo-Bloque) Muro Portante (Adobe/Tapial) Muro Portante (Adobe/Tapial) Madera Piedra Caña Guadúa Cercha Porticada

TIPO DE CONSTRUCCIÓN Edificios Casas Edificios Casas Edificios Casas Casas Edificios Casas Casas Casas Casas

VIDA ÚTIL

% RESIDUAL

65 55 70 55 45 40 30 35 30 30 10 20

10 8 10 9 6 5 2 3 3 2 1 6

Tabla 6. Vida útil de la construcción y porcentaje residual según estructura (Borrero, 2008) Se considera edificio a la construcción mayor a 4 pisos.

• FACTOR ESTADO DE CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO. -Se determina por el método de Heidecke, usando la tabla 7.

DESCRIPCIÓN

FACTOR ESTADO DEL INMUEBLE

MUY BUENO

1

Nuevo

BUENO REGULAR

2 3

Usado Requiere reparaciones mínimas

MALO

4

Requiere reparaciones integrales

Tabla 7. Factor de estado de conservación y mantenimiento según Heidecke.

• EDAD DE LA CONSTRUCCIÓN EN PORCENTAJE. – Se determina a través del método de la línea recta con la siguiente formula:

Donde: Ec = Edad de la construcción.

49

Vu = Vida Útil Si la Ec < 1 el porcentaje de edad es 0.

• PORCENTAJE DE VIDA ÚTIL. -Se calcula con la siguiente tabla.

RANGO DE % DE EDAD % EDAD (x) x=0 0<x≤5 5<x≤10 10<x≤15 15<x≤20 20<x≤25 25<x≤30 30<x≤35 35<x≤40 40<x≤45 45<x≤50 50<x≤55 55<x≤60 60<x≤65 65<x≤70 70<x≤75 75<x≤80 80<x≤85 x>85

ESTADO DE CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO 1 2 3 4 MUY BUENO BUENO REGULAR MALO 0 2.5 18.1 51.6 2.62 5.08 20.25 53.94 5.5 7.88 22.6 55.21 8.62 10.93 25.16 56.69 12 14.22 27.93 58.29 15.62 17.75 30.89 60 19.5 21.53 34.07 61.84 23.62 25.55 37.45 63.8 28 29.81 41.03 65.87 32.62 34.32 44.82 68.06 37.5 39.07 48.81 70.37 42.62 44.07 53.01 72.8 48 49.32 57.41 75.35 53.62 54.8 62.02 78.02 59.5 60.52 66.83 80.8 65.62 66.49 71.85 83.71 72 72.71 77.07 86.73 78.62 79.16 82.49 89.87 85.5 85.87 88.12 93.13

Tabla 8.Coeficientes por porcentaje de edad, estado de conservación y mantenimiento de Fitto y Corvini A y B.

3.3.5. Valoración de adicionales constructivos Se realizará la valoración de adicionales constructivos a través del uso de la siguiente formula.

Ad= Vac x Sa x Fc Donde: Ad = Avalúo del adicional constructivo.

Vac = Valor del costo del adicional constructivo (Tabla 7).

Sa = Área o volumen del adicional constructivo.

50

Fc = Factor de corrección (Tabla 8) Se aplica la siguiente expresión: [VALOR_m2]* [AREA_VOL]* [COEF_EST] El valor del costo del adicional constructivo aplicando la tabla 9.

Nro.

ADICIONALES CONSTRUCTIVOS

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Piscina Cisterna Cancha de arcilla Cancha de césped sintético Cancha encementada Cancha de engramada Escenario deportivo abierto Terraza con acabado Parqueadero con acabado Parqueadero descubierto sobre estructura de hormigón armado Fuente de agua - Espejo de agua Mirador Jardín-Patio de tierra Jardín-Patio de césped Jardín-Patio de adoquín Jardín-Patio de pavimento Jardín-Patio de hormigón armado Lavandería - Secadero Circulación vehicular cubierta Circulación peatonal cubierta, halls, corredores, gradas, ductos Muro de gaviones Muro de hormigón Muro de hormigón ciclópeo Muro inclinado de piedra Cerramiento bloque/ladrillo/hormigón sin acabados Cerramiento bloque/ladrillo/hormigón con acabados Cerramiento bloque/ladrillo/hormigón con acabados especiales Cerramiento de hierro Cerramiento de piedra Cerramiento de adobe/tapial Cerramiento de malla sobre mampostería

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31

m3 m3 m² m² m² m² m² m² m²

VALOR USD / m2., USD/m 3 403.04 273.89 29.17 33.01 50.02 19.45 578.54 168.00 51.51

m²

231.46

m² m² m² m² m² m² m² m² m²

178.46 172.32 9.71 13.58 26.25 38.31 99.56 85.75 462.22

m²

328.94

m² m² m² m²

86.23 379.81 162.19 90.33

m²

45.17

m²

85.20

m²

124.21

m² m² m² m²

73.91 43.11 39.01 51.33

UNIDAD DE MEDIDA

Tabla 9. Valores de adicionales constructivos por metro cuadrado.

51

Para la corrección en adicionales constructivos se aplicará la tabla 10.

ESTADO MUY BUENO BUENO REGULAR MALO

COEFICIENTE 1.00 0.85 0.70 0.50

Tabla 10. Coeficientes de estado de conservación y mantenimiento según Ross y Heidecke.

3.3.6. Valoración del predio

Para valorar el predio se usa la siguiente formula.

Ap = Vt + Vc +Ad Vt = Avalúo del suelo o terreno Vc = Avaluó de la construcción Ad = Avalúo del adicional constructivo La expresión para usarse seria: [Vt] + [Vc] + [Ad]

3.3.7. Modelo de valoración

El modelo de valoración se desarrolla en la aplicación. modelbuilder en ArcGis 10.3 siguiendo los pasos respectivos y sugeridos por ESRI (2017) en su tutorial de ayuda.

Para ello creamos la caja de herramientas y el lienzo que se despliega añadimos los archivos creados con los campos requeridos e información pertinente para realizar los cálculos requeridos y así automatizar el proceso de valoración.

La información requerida para la valoración se estructurará de la siguiente manera.

Se crean 3 archivos Shaperfile que contendrán la información de suelo construcción y adicional constructivo.

El archivo para el cálculo de la valoración del suelo se nombrará Valor_suelo y contendrá los campos mostrados en la tabla 11.

52

CAMPO CLAVE MANZANA FRENTE FREN_TIPO FONDO_ val FOND_TIPO AREA S_LotTipo FAC__FONDO FONDO_EQUI FAC_FRENTE FAC_TAMANO FC_TOTAL PRECIO_MAN VT

TIPO TEXT TEXT DOUBLE DOUBLE DOUBLE DOUBLE DOUBLE DOUBLE DOUBLE DOUBLE DOUBLE DOUBLE DOUBLE DOUBLE DOUBLE

DESCRIPCION CLAVE CATASTRAL MANZANA FRENTE DEL LOTE FRENTE TIPO FONDODEL LOTE FONDO TIPO AREA DEL LOTE AREA DEL LOTE TIPO FACTOR DE FONDO FONDO EQUIVALENTE FACTOR DE FRENTE FACTOR TAMAÑO FACTOR DE CORRECCION TOTAL PRECIO DE LA MANZANA VALOR DEL SUELO O TERRENO

Tabla 11. Campos empleados en el archivo del valor del suelo.

El cálculo de la valoración de la construcción se realiza creando el archivo llamado valor_construccion en la parte gráfica se digitalizan las construcciones de todos los predios del área urbana del cantón y los campos requeridos en la parte alfanumérica se muestran en la tabla 12.

CAMPO CLAVE BLOQUE N0 PISOS ANO_CONST S_CONS PARED VAL_pared CUBIERTA VAL_cub VENTANAS VAL_vent VIDRIOS VAL_vidrio PUERTA VAL_puerta ACABADO

TIPO TEXT TEXT SHORT TEXT DOBLE TEXT SHORT TEXT SHORT TEXT SHORT TEXT SHORT TEXT SHORT SHORT

DESCRIPCION CLAVE CATASTRAL BLOQUE CONSTRUCTIVO NUMERO DE PISOS AÑO DE CONSTRUCCION SUPERFICIE CONSTRUIDA MATERIAL DE LA PARED VALOR PARA PARED MATERIALDE LA CUBIERTA VALOR PARA CUBIERTA MATERIAL DE LOS MARCOS DE VENTANA VALOR PARA VENTANA MATERIAL DE LOS VIDRIOS VALOR PARA VIDRIOS MATERIAL DE PUERTA VALOR PARA PUERTA VALOR DEL ACABADO

Tabla 12. Campos empleados en el archivo del valor de la construcción.

53

Continuación.

CAMPO TIPO_ACAB ESTRUCTURA VAL_ESTRUC USO_CONSTR FAC_USO TIPO_CONS

TIPO TEXT TEXT DOBLE TEXT SHORT TEXT

VU

SHORT

P_RESIDUAL

SHORT

ESTADO_CON

TEXT

FAC_ESTCO

SHORT

EDAD_CONS

SHORT

EDAD_POR

SHORT

POR_VI_UT VCU VC

SHORT DOBLE DOBLE

DESCRIPCION CATEGORIA DEL TIPO DE ACABADO ESTRUCTURA DE LA CONSTRUCCION VALOR DE LA ESTRUCTURA EN M2 USO CONSTRUCTIVO FACTOR DE USO TIPO DE CONSTRUCCION VIDA UTIL DE LA CONSTRUCCION SEGÚN ESTRUCTURA PORCENTAJE RESIDUAL SEGÚN ESTRUCTURA ESTADO DE LA CONSTRUCCION FACTOR.DE ESTADO DE CONSERVACION Y MANTENIMIENTO EDAD DE LA CONSTRUCCION EDAD DE LA CONSTRUCCION EN PORCENTAJE PORCENTAJE DE VIDA UTIL VALOR DE LA CONSTRUCCION USADA VALOR DE LA CONSTRUCCION

Se crea un archivo con la información de los adicionales constructivos en la tabla 13 se muestra los campos que deben crearse.

CAMPO CLAVE ADICIONAL AREA_VOL VALOR_m2

TIPO TEXT TEXT DOUBLE DOUBLE

ESTADO

TEXT

COEF_EST

DOUBLE

AD

DOUBLE

DESCRIPCION CLAVE CATASTRAL ADICIONAL CONSTRUCTIVO AREA O VOLUMEN VALOR DEL COSTO DEL ADICIONAL CONSTRUCTIVO ESTADO DE CONSERVACION DEL ADICIONAL CONSTRUCTIVO COEFICIENTE DEL ESTADO DE CONSERVACION DEL ADICIONAL CONSTRUCTIVO AVALUO DEL ADICIONAL CONSTRUCTIVO

Tabla 13. Campos empleados en el archivo del adicional constructivo.

Una vez creados estos 3 archivos y completada la información pertinente correremos el modelo.

54

4. RESULTADOS Y ANALISIS 4.1. RESULTADOS

Una vez aplicado el modelo de valoración se obtuvieron los siguientes resultados.

El valor del suelo obtenido a través del método de comparación; varía entre 34 USD/m2. y 132 USD/m2.con un valor promedio de 77 USD/m2.

Como se puede observar en la figura 3 el valor del suelo obtenido, esta geográficamente distribuido en relación con las zonas homogéneas de suelo obtenidas previamente. Así las zonas que presentan un valor de suelo más alto son las ubicadas en la zona 1 y se identifican en color rojo y verde, la zona 2 concentra el valor promedio por metro cuadrado identificado con el color amarillo.

El valor de la construcción en el Cantón San Cristóbal De Patate varía de 6.64 USD/m2. a 766.60 USD/m2 y un promedio de 205.85 USD/m2. Aplicando el método de costo y reposición para el cálculo del valor de la construcción, aseguramos cumplir con la normativa de la COOTAD recreando el inmueble como nuevo y calcular su depreciación, asegurando que su precio sea justo y concuerde con el estado, de conservación y vida útil del inmueble.

La valoración de predios de San Cristóbal de Patate obtenida presenta valores desde 2,792.40 USD como mínimo a 2,117,945.67 USD el valor máximo, en promedio un predio costaría 67,125.12 USD. En la figura 6 se muestra la estructura del modelo de valoración obtenido aplicando modelbuilder. El modelo calcula en primera instancia el valor del suelo, valor de la construcción, adicional constructivo y luego unifica la información a través de la herramienta join fields y copia estos valores en un solo archivo con la herramienta copy features y finalmente se añade el campo para calcular el avaluó del predio y posteriormente se calcula este valor con la aplicación de la herramienta correspondiente.

El modelo asegura la fácil actualización y automatización del proceso, con solo actualizar los valores en los archivos de valor del suelo, construcción y adicional, pues

55

el modelo ya cuenta con las expresiones necesarias correspondientes a su cálculo del avaluó del predio.

Al respetar los métodos de valoración normados por la COOTAD en su artículo 495, estamos asegurando que el modelo se pueda utilizar por el GAD municipal con toda tranquilidad.

56

Figura 3.Valor del suelo del Cantรณn San Cristรณbal de Patate obtenido para el bienio 2016-2017.Fuente: Elaboraciรณn propia.

57

Figura 4.Valor del precio de la construcciรณn por m2 obtenido en San Cristรณbal de Patate para el bienio 2016-2017. Fuente: Elaboraciรณn propia.

58

Figura 5.Valoraci贸n predial obtenida en el Cant贸n San Crist贸bal de Patate para el bienio 2016-2017. Fuente: Elaboraci贸n propia.

59

Figura 6.Estructura del modelo de valoraciรณn aplicando model builder. Fuente: Elaboraciรณn propia.

60

4.2. ANÁLISIS Al tratarse de una valoración catastral, se ha respetado la normativa legal que se requiere para cumplir con los lineamientos de la COOTAD, la metodología aplicada permitió cumplir con el objetivo general planteado al establecer exitosamente el modelo de valoración catastral para el bienio 2016-2017 del área urbana del Cantón.

La aplicación de SIG y sus respectivas herramientas para el diseño del modelo permiten realizar el cálculo y la actualización de la información requerida para la obtención del valor del suelo, así como el de la construcción e incluso llegar más allá ya que es posible realizar la corrección de datos si fuera necesario.

El modelo responde a nuestra pregunta de investigación satisfactoriamente ya que nos permite optimizar el proceso de valoración catastral. Esto genera recursos para los ingresos del Cantón. A continuación, se presenta un análisis contrastando el número de contribuyentes que contaba la municipalidad con el número de contribuyentes con los que cuenta actualmente.

En la Figura7 se observa que el número de contribuyentes con los que contaba la municipalidad antes de la actualización catastral eran 1031 cabe acotar que estos datos no se encontraban georeferenciados y sus aéreas de lote o construcción no estaban actualizadas. Actualmente se cuenta con 1077 predios debidamente georeferenciados y actualizadas las áreas de lote y construcción

61

Figura 7.Numero de contribuyentes del catastro anterior vs actual del Cantón San Cristóbal de Patate. Fuente: Elaboración propia.

La información actualizada y geo-referenciada permite ubicar fácilmente a un propietario y disponer de la información referente a su inmueble para solventar cualquier inquietud que podría presentarse, así como disponer de un material preliminar para realizar una inspección.

La valoración obtenida a través del modelo de valoración servirá como base para la tributación como lo exige el COOTAD en su artículo 495, permitiendo mejorar los ingresos de la municipalidad al generar un cobro más equitativo y justo tanto para el propietario como para municipalidad.

En la figura 8 se puede evidenciar el resultado obtenido al tratar de geo-referenciar la información del catastro anterior con la del catastro actualizado donde únicamente coinciden 905 predios, de los cuales 621 presentan construcción y de ellos en 53 lotes no constaba la construcción existente y la información referente a las características constructivas no constaba, esto hacía imposible realizar una valoración real con estos datos. La actual información presenta un 16 % más de lotes geo-referenciados que la información anterior y cuenta con información más actualizada, lo que permitirá tener un valor más real del predio y por ende la tributación será más justa y equitativa.

62

Figura 8. Comparación de datos georeferenciados de catastro anterior vs actual.

Fuente: Elaboración propia.

Para analizar el grado de aceptación de los propietarios, se ha realizado una diferenciación, entre el precio obtenido en el valor del suelo y construcción a través de la metodología empleada y el avaluó investigado en la actualización del catastro 20152016 a través de una encuesta; realizada a propietarios e informantes, sobre el valor que consideran que debería tener el terreno y la construcción, para medir el grado de aceptación que tendría el nuevo avaluó frente a los habitantes del cantón.

La aplicación de herramientas SIG podemos realizar diversos análisis y consultas, almacenar y obtener la información necesaria para su cálculo, como obtener el frente fondo o superficie tipo de cada uno de los predios de la manzana. Evaluar la existencia o inexistencia de los servicios con los que cuenta un área determinada. Obtenido el valor del suelo podemos realizar selecciones que permiten de manera visual identificar fácilmente el rango de valor en el que se encuentran los predios, y a que zona homogénea pertenecen. Su actualización dependerá básicamente de la generación de las áreas homogéneas y del valor de la manzana que se asigne previamente y el cálculo del valor del suelo. se realizará con la aplicación de la herramienta fiel calculator a través. La expresión en el campo requerido, proceso que tomara únicamente unos segundos. Esto nos permite afirmar la hipótesis planteada al inicio de la investigación, 63

El modelo de valoración catastral, permite actualizar el valor catastral para el bienio 2016-2017 y posteriores actualizaciones que se realicen en el Cantón San Cristóbal de Patate.

Al observar, la comparación del precio del suelo por metro cuadrado obtenido, frente al investigado en la figura 9. Se puede evidenciar que valores de suelo de menor precio están agrupados geográficamente de la misma manera al investigado, en la zona 4 donde tenemos sectores con menor atención de servicios y en la zona 1 se encuentran los predios con mayor valor del suelo. Esta zona es la que cuenta con más infraestructura básica y complementaria, servicios municipales e información urbana y mejor organización e idénticas características de mercado inmobiliario. Es decir que estas zonas cuentan con servicios como alcantarillado, energía eléctrica, alumbrado público, telefonía, aceras y bordillos recolección de basura y aseo de calles, mayor densidad edificada y una mayor organización.

64

Figura 9.Comparación del valor del suelo investigado frente al obtenido en San Cristóbal de Patate. Fuente: Elaboración propia.

Podríamos manifestar que los propietarios e informantes están conscientes de que el valor del suelo o terreno está supeditado a su ubicación y servicios con los que cuenta y al momento de realizar el pago del impuesto predial estarán conformes con el avaluó 65

obtenido, pues el producto de comparar el valor por metro cuadrado obtenido en los 1073 predios del cantón con la encuesta realizada a propietarios e informantes en la última actualización del catastro en 2015-2016 arroja una diferencia del 1.73 % en el precio promedio del valor del suelo por metro cuadrado.

Figura 10. Diferencia estadística del valor del suelo obtenido e investigado. Fuente: Elaboración propia.

En la tabla 14 se puede observar el valor del suelo investigado en el catastro 20152016 y el valor obtenido por el método de comparación en dos manzanas pertenecientes a las zonas homogéneas 1 y 3. Las manzanas 25 de la zona 1 que es la zona más atendida y más cercana al centro urbano, la diferencia entre los valores es del 0.64% y la manzana 6 de la zona 3 que esta menos atendida y más lejana al centro urbano la diferencia es del 12.61%.

66

ZONA 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 03 03 03 03 03

VALOR DEL SUELO (USD / m2) VALOR VALOR MANZANA LOTE OBTENIDO INVESTIGADO 025 025 025 025 025 025 025 025 025 025 025 025 025 025 025 025 025 025 025 025 025 025 025 025 025 025 025 025 025 006 006 006 006 006

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 1 2 3 4 5

122.81 93.60 93.60 93.60 94.06 94.22 132.14 122.37 125.64 123.52 124.94 121.58 121.68 132.14 132.14 132.14 132.14 132.14 132.14 93.60 93.60 132.14 93.60 132.14 96.33 107.99 132.14 119.05 119.29 58.48 58.48 58.48 58.48 58.48

127.22 79.83 79.56 71.93 67.42 96.93 143.62 111.16 134.44 105.29 106.13 127.34 132.54 164.00 165.97 148.32 185.20 158.60 130.86 68.01 65.48 178.23 65.48 148.60 100.74 65.48 137.16 115.94 116.90 49.18 49.18 49.18 53.43 54.54

Tabla 14. Valor del suelo comparado en una manzana de la zona 1 y 3.

El cรกlculo del valor de la construcciรณn con SIG se realiza de forma automรกtica, asegurando la rapidez e imparcialidad al momento de realizar la valoraciรณn. Pues en el archivo para su cรกlculo se ingresan los diferentes coeficientes correctores y valores

67

actualizados de la construcción y a través de la aplicación de la debida expresión en la herramienta se obtendrá el valor de la construcción.

Para comparar el valor de la construcción obtenido por el método de costo y reposición frente a la encuesta realizada en la última actualización del catastro 2015.

Se ha clasificado el valor a cinco clases.

En la figura 11 podemos evidenciar que el valor de la construcción por metro cuadrado no guarda ninguna relación geográfica con respecto a las zonas homogéneas de suelo, pues la tipología de construcción en cada manzana varia y la edad de dichas construcciones no es la misma, lo que influye en el valor calculado porque el valor de la construcción por metro cuadrado está supeditado a una actualización de precios de materiales y mano de obra empleada para recrear el inmueble según la estructura y acabados el estado de la construcción y de la depreciación que sufre dicho inmueble a través del tiempo, así como también de su uso constructivo.

68

Figura 11.Comparación del valor de la construcción por metro cuadrado obtenido e investigado. Fuente: Elaboración propia.

El valor promedio de la construcción por metro cuadrado obtenido varía entre 6.64 y 776.60 USD/m2 con un valor promedio de 205.85 USD/m2y el investigado varía entre 7.03 y 1631.27 USD/m2. la diferencia entre el valor promedio obtenido de las 69

construcciones y el valor investigado corresponde al 9.43%.que corresponde a un valor significativamente bajo. Dado que, al realizar la encuesta al propietario e informante, siempre habrá un poco de subjetividad al dar el valor por el apego sentimental o por miedo a q se consigne el valor proporcionado al cobro del impuesto predial.

Figura 12.Diferencia estadística del valor de la construcción por metro cuadrado obtenido e investigado. Fuente: Elaboración propia.

Al comparar las construcciones de la manzana 25 de la zona homogénea 1, la diferencia de precio en el valor de la construcción por metro cuadrado obtenido frente al investigado es del 17.24% y la variación en el precio obtenido se debe a los años de construcción uso y categoría de los acabados. Los lotes 1, 2 y 4 a pesar de estar construidos con la misma estructura y tener el mismo uso constructivo su valor 70

obtenido varían debido a la edad de la construcción y el tipo de acabado. El lote 2 a pesar de solo tener seis años y tener una menor depreciación con respecto al lote 1 de 15 años presenta un 62% menos por tener un acabado popular y con respecto al valor investigado un 48 %.

En la manzana 6 de la zona 3 la diferencia entre el valor promedio de construcción por metro cuadrado obtenido e investigado es del 44.82% pues el informante del lote 4 considero un valor menor al calculado en un 32% y en el lote 5, considero un valor mayor en un.145% una de las razones por las que el informante daría un precio muy elevado al calculado; podría ser porque él considera los acabados interiores de la construcción y nuestro método considera acabados exteriores solamente. En esta manzana podemos evidenciar que se trata de edificaciones de igual estructura, calidad de acabado y uso, pero debido a la depreciación que sufre el lote 4 cinco años más antigua q la edificación del lote 5 disminuye 12.69 dólares en su precio en el valor

USO CONSTRUCTIV O

EDAD DE LA CONSTRUCCIO N

CATEGORIA DE ACABADOS

VALOR OBTENIDO

VALOR INVESTIGADO

15 6 23

Normal Popular Normal

254.62 95.74 179.05

125.09 184.52 96.27

19

Económica

201.02

115.87

Deportivo

23

Económica

147.48

298.21

0

Popular

134.32

155.47

16

Económica

211.87

243.43

15

Económica

178.01

129.99

11

Normal

236.69

111.43

11 31

Económica Popular

231.61 14.73

195.14 8.21

LOTE

Industrial Industrial Industrial Habitacion al

MANZANA

Hormigón Hormigón Hormigón

ZONA

ESTRUCTURA

obtenido.

01 01 01

025 025 025

1 2 4

01

025

6

Hormigón

01

025

8

Ladrillo bloque

01

025

9

Hormigón

01

025

10

Hormigón

01

025

11

Hormigón

01

025

12

01 01

025 025

13 14

Ladrillo bloque Hormigón Madera

Habitacion al Habitacion al Habitacion al Habitacion al Comercio Comercio

Tabla 15.Comparación del valor de la construcción obtenido e investigado en las manzanas de la zona homogénea 1 y 3 respectivamente.

71

ESTRUCTURA

USO CONSTRUCTIVO

EDAD DE LA CONSTRUCCIO N

18

Hormigón

Comercio

2

01

025

19

Hormigón

01

025

20

01

025

21

01

025

01

VALOR INVESTIGADO

LOTE

025

VALOR OBTENIDO

MANZANA

01

CATEGORIA DE ACABADOS

ZONA

Continuación.

Económica 356.23

153.24

Ladrillo bloque Ladrillo bloque

Habitacion al Habitacion al Habitacion al

22

Hormigón

Comercio

16

025

25

Madera

Comercio

38

Primera

61.18

39.94

01

025

29

Hormigón

Comercio

23

Normal

273.23

118.40

03

006

4

Hormigón

8

Normal

370.53

123.83

03

006

5

Hormigón

3

Normal

383.22

559.15

Habitacion al Habitacion al

38

Primera

215.96

173.06

27

Económica

64.35

118.66

24

Económica

82.62

98.28

Económica 211.87

242.15

A través de la aplicación de herramientas SIG. Podemos realizar un análisis de la tipología de la construcción, la densidad edificada, así como también el uso constructivo que se viene dando a las edificaciones.

La forma en la que se estructura la información hace posible que el cálculo del valor del suelo, construcción, adicional constructivo y valoración predial se automatice además de poder ser fácilmente actualizado. Pues las expresiones empleadas para dicho cálculo se mantienen. No así el cálculo del valor de la manzana y la construcción nueva donde algunos de sus coeficientes correctores y valores que están sujetos a una actualización continua; razón por la cual no se ha automatizado su cálculo.

El uso de un SIG para el cálculo de la valoración ayuda también a tener un referente visual de la información, la misma que puede presentarse de diversas maneras: se puede generar reportes, información cartográfica, tablas para estudios posteriores.

Además, se puede crear otros modelos y anexar al modelo de valoración desarrollado.

72

Para la actualización de la información del valor del suelo en cada bienio se mantiene los valores de los coeficientes correctores del frente, fondo o tamaño empleados ya que estos son producto de la investigación de IBAPE. El valor sujeto a cambio en cada actualización será el valor de la manzana, ya que este se obtiene del análisis de mercado y de las zonas homogéneas de suelo, este proceso se podría automatizar a través de un modelo específico para la obtención de las zonas homogéneas y valor de la manzana.

Para actualizar el valor de la construcción. se deberá actualizar el valor del precio de la construcción nueva, para actualizar las tablas de la construcción según estructura y el tipo de acabado de la construcción, y coeficientes correctores según los usos cubiertos y adicionales.

Una vez actualizados estos valores se subirán los archivos en el modelo de valoración planteado, asegurando su permanencia en la aplicación para realizar nuevamente el cálculo de la valoración predial para un nuevo bienio.

Para comprobar que el modelo funciona correctamente, se volvió. a correr el modelo asumiendo que se tuviera un reclamo y debiéramos cambiar la información; cambiando los datos al valor de la manzana para el valor del suelo y el tipo de acabado en el valor de la construcción de las manzanas 25 de la zona homogénea 1 y manzana 6 de la zona homogénea 3. Los resultados se observan en la tabla 16. Y figura 13

73

Normal

Primera

01

025

2

Hormigón

Industrial

6

Popular

Primera

01

025

3

110.12 40.15 254.62 334.80 122.81 44.78 195,775.23 218,827.68 110.12 40.15 95.74 319.31 93.60 34.13 112,661.56 184,769.65 110.12 40.15 93.60 34.13 62,009.01 22,608.63

01

025

4

Hormigón

Industrial

23

Normal

Primera

110.12 40.15 179.05 235.43

93.60

34.13

54,756.63

45,226.56

01

025

5

110.12 40.15

94.06

34.30

15,967.34

5,821.73

01

025

6

110.12 40.15 201.02 407.24

94.22

34.35

79,861.45

129,708.10

01

025

7

20,573.47

7,501.13

01

025

8

Ladrillo - bloque

Deportivo

23

Económica

Primera

132.14 48.18 110.12 40.15 147.48 453.84 122.37 44.61

45,592.40

97,056.55

01

025

9

Hormigón

Habitacional

0

Popular

Primera

88,623.81

168,095.44

01

025

10

Hormigón

Habitacional

16

Económica

Primera

110.12 40.15 134.32 447.99 125.64 45.81 110.12 40.15 211.87 429.23 123.52 45.03

566,49.45

92,862.58

01

025

11

Hormigón

Habitacional

15

Económica

Primera

30,931.30

41,471.98

01

025

12

Ladrillo - bloque

Habitacional

11

Normal

Primera

110.12 40.15 178.01 360.64 124.94 45.55 110.12 40.15 236.69 393.60 121.58 44.33

32,883.83

19,819.34

01

025

13

Hormigón

Comercio

11

Económica

Primera

68,137.80

88,770.04

01

025

14

MADERA

COMERCIO

31

POPULAR

110.12 40.15 231.61 469.22 121.68 44.36 PRIMERA 110.12 40.15 14.73 61.18 132.14 44.18

01

025

15

110.12 40.15

01

025

16

110.12 40.15

01

025

17

110.12 40.15

01

025

18

Hormigón

Comercio

2

ECONOMICA

01

025

19

Hormigón

Habitacional

38

PRIMERA

01

025

20

Ladrillo - bloque

Habitacional

27

01

025

21

Ladrillo - bloque

Habitacional

24

Hormigón

Habitacional

19

Económica

Primera

110.12 40.15

AVALUO DEL PREDIO 2

CATEGORIA ACABADOS 2

15

AVALUO DEL PREDIO 1

CATEGORIA DE ACABADOS 1

Industrial

VALOR DEL TERRENO 2

EDAD DE LA CONSTRUCCION

Hormigón

VALOR DEL TERRENO 1

USO CONSTRUCTIVO

VALOR CONSTRUCCION 2

ESTRUCTURA

VALOR CONSTRUCCION 1

LOTE 1

PRECIO MZ 2

MANZANA 025

PRECIO Mz 1

ZONA 01

11,242.38

11,284.46

132.14 44.18 132.14 44.18

10,175.54

3,710.03

33,469.19

12,202.94

132.14 44.18 PRIMERA 110.12 40.15 356.23 721.71 132.14 44.18

16,680.59

6,081.78

76,123.67

134,434.75

84,703.90

66,804.44

ECONOMICA

PRIMERA 110.12 40.15 215.96 215.96 132.14 44.18 PRIMERA 110.12 40.15 64.35 198.02 93.60 34.13

24,653.22

33,502.99

ECONOMICA

PRIMERA 110.12 40.15

30,699.72

45,811.51

82.62

254.26

93.60

34.13

Tabla 16. Valores de suelo y construcción (USD /m2) obtenidos en la comprobación del modelo.

74

16

Económica

Primera

01

025

23

01

025

24

01

025

25

01

025

26

110.12 40.15

01

025

27

110.12 40.15

01

025

28

110.12 40.15

01

025

29

03

006

1

68.80 110.12

58.48

93.60

93,512.86 149,674.94

03

006

2

68.80 110.12

58.48

93.60

82,060.33 131,344.23

03

006

3

68.80 110.12

58.48

93.60

91,433.55 146,346.83

03

006

4

Hormigón

Habitacional

8

Normal

Primera

68.80 110.12 370.53

487.21

58.48

93.60 113,781.73 162,063.29

03

006

5

Hormigón

Habitacional

3

Normal

Primera

68.80 110.12 383.22

503.90

58.48

93.60

110.12 40.15 110.12 40.15 110.12 40.15

Madera

Hormigón

Comercio

Comercio

38

23

Primera

Normal

Primera

Primera

110.12 40.15

110.12 40.15

61.18

273.23

61.18

359.27

AVALUO DEL PREDIO 2

Comercio

AVALUO DEL PREDIO 1

CATEGORIA ACABADOS 2

Hormigón

VALOR DEL TERRENO 2

CATEGORIA DE ACABADOS 1

22

VALOR DEL TERRENO 1

EDAD DE LA CONSTRUCCION

VALOR CONSTRUCCION 2

USO CONSTRUCTIVO

025

PRECIO MZ 2

ESTRUCTURA

01

PRECIO Mz 1

LOTE

429.23

MANZANA

211.87

ZONA

VALOR CONSTRUCCION 1

Continuación.

132.14 48.18 93.60 34.13

96,370.80 152,572.48

132.14 48.18 96.33 35.12

17,747.14

6,470.65

31,235.52

17,976.96

107.99 39.37 132.14 48.18

21,806.46

7,950.68

43,365.63

15,811.21

26,591.08

9,695.17

119.05 43.41 19,321.02 7,044.49 119.29 43.49 27,9423.44 348,888.11

83,761.77 122,320.01

75

Figura 13. Comprobación del modelo de valoración aplicando cambios en manzanas de las zonas homogéneas 1 y 3. Fuente: Elaboración propia.

Al tratarse de una valoración catastral en concordancia con Guimed (2002). Por ser de carácter masivo y administrativo, se aplico una metodología acorde con las normativas legales que rigen en el Ecuador es decir seguimos los lineamientos de la COOTAD. 76

Para determinar el valor del suelo en el área de estudio se aplico el instructivo de la AME y el método comparativo siguiendo los lineamientos de Borrero (2008) los resultados se muestran en la figura 7.

El valor de la construcción para el bienio 2017 -2017 en el área de estudio se muestra en la figura 4 y se obtuvo aplicando el método del coste y reposición a través de la aplicación y actualización de tablas que permiten obtener el valor de la construcción nueva y los factores de corrección que permitieron evaluar se depreciación.

El desarrollo del mapa de valoración para el bienio 2016 – 2017 de los predios del área de estudio se obtuvo siguiendo la normativa de la COOTAD en su artículo 495 al sumar el valor del suelo mas el valor de la construcción (Ministerio de Defensa,2015) El diseño del Sistema de Valoración Catastral a través de un sistema de información geográfica se obtuvo usando la aplicación model builder. En la figura 6 se muestra el proceso y aplicación de las herramientas SIG que sigue el modelo para llegar al cálculo de la valoración catastral de los predios del cantón.

La aplicación de la metodología nos permitió llegar al cumplimiento de cada uno de los objetivos específicos, planteados en el inicio la presente investigación y finalmente llegar a cumplir con el objetivo general de establecer un modelo de valoración catastral para el bienio 2016-2017 del Cantón San Cristóbal de Patate.

77

5. CONCLUSIONES RECOMENDACIONES 5.1.CONCLUSIONES Una vez aplicada la metodología del método de comparación y del costo de reposición para la obtención del precio del suelo y construcción y generado, aplicado y comprobado el modelo de valoración. Se puede concluir lo siguiente: • La metodología de valoración planteada y procesada a través de SIG es eficaz y permite obtener un avaluó, con un precio real, actualizado al valor del mercado y muy cercano a las expectativas de los contribuyentes del Cantón San Cristóbal de Patate. Esto se puede confirmar a través de la comparación del valor del suelo y construcción obtenido frente al valor del suelo y construcción que el propietario o informante considera que valdría el predio. Esta diferencia es menor al 10 % en el valor del suelo la diferencia es del 1.73% y en el valor de la construcción es de 9.43% demostrando que el valor obtenido estaría muy cercano a la realidad y a la aceptación de los contribuyentes.

• El valor del suelo obtenido a través del método de comparación tiene relación geográfica con las zonas homogéneas de suelo calculadas previamente.

• El valor de la construcción no guarda relación geográfica con las zonas homogéneas de suelo y se analiza desde el precio que costaría reproducir el inmueble actualmente y la depreciación que sufre.

• En concordancia con Guimet (2002) el procedimiento empleado para el cálculo de la valoración catastral garantiza la imparcialidad, justicia, la relación con el mercado inmobiliario, homogeneidad y automatismo en la obtención de su valor.

• El modelo de valoración planteado es eficaz y permite optimizar el proceso de valoración y actualización catastral a través de su automatización por contar con las debidas expresiones para los diferentes cálculos.

78

5.2. RECOMENDACIONES Finalmente, una vez concluida la investigación se puede recomendar lo siguiente:

• Para el cálculo del valor del suelo se recomienda desarrollar modelos automatizados para el cálculo de las zonas homogéneas, obtención del valor de la manzana y coeficientes correctores del suelo.

• Automatizar a través de un modelo el cálculo las tablas del valor de la estructura y acabados de la construcción para asegurar la fácil actualización de estos valores.

• Al momento de actualizar los archivos del valor del suelo, construcción y adicionales para correr el modelo se debe conservar el nombre del campo creado como se sugiere en la metodología para asegurar el éxito en la ejecución del modelo.

79

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