1/1/2016
EDITORIAL ELIZ’S EDICION 1
LAS VENTAS, LA CESION DE CREDITOS Y MAS EN EL DERECHO VENEZONALO
AUTORA: ELIZABETH MENDEZ | UFT
El articulo 1533 del Código Civil señala: “Independientemente de las causas de nulidad y de resolución ya explicadas en este Título y de las comunes a todas las convenciones, el contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto”. El Retracto es de dos tipos: Retracto Convencional y Retracto Legal. Retracto Convencional: Definición. Naturaleza Jurídica El Código Civil establece en su articulo 1534: “El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1544”. Supuestos del Retracto Convencional El autor Aguilar Gorrondona, en su texto “Contratos y Garantías”, señala: 1.- Que se trate de un pacto de una venta. 2.- Que el derecho de retraer no se estipule por un plazo mayor de cinco años, so pena de reducción a este plazo (C.C. Art. 1535, encab. Y ap. 1). Para ampliar esta información el alumno debe revisar el libro “Contratos y
Garantías” del autor: Aguilar Gorrondona. Efectos El autor Aguilar Gorrondona, en su texto “Contratos y Garantías”, señala: 1.Efectos del Pacto de Retro “Pendente Conditione”: a) Pendiente la condición, el comprador con pacto de retracto, en principio, ejerce todos los derechos de su vendedor (C.C. Art. 1539, encabez.) e incluso corre en su favor la prescripción contra el verdadero propietario (si es que el vendedor no lo era) y contra todos los que pretenden tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida (C.C. Art. 1539, aparte 1), pero si la cosa estaba arrendada en condiciones en que normalmente hubiera sido oponible al nuevo adquirente la existencia del contrato, no podrá usar la facultad de despedir al arrendatario antes de que se haga irrevocablemente propietario bajo condición suspensiva, de modo que puede ejercer todas las facultades del propietario en la medida en que sea compatible con el carácter condicional de su derecho. b) Efectos del Retracto, fallida la condición: Si
el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad o derecho. c) Efectos del Retracto, cumplida la condición: A) Ejercido el derecho por su titular, o sea, cumplida la condición, se producen los siguientes efectos entre las partes: a) El comprador debe restituir la cosa en el mismo estado con sus accesorios y con todo lo que se haya incorporado. b) El vendedor debe restituir el precio recibido, los gastos y costo de la venta, los de las reparaciones necesarias y el de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que éste tenga. Para ampliar esta información el alumno puede revisar el texto “Contratos y Garantías” del autor Aguilar Gorrondona.
compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse comodamente o sin menoscabo”. Supuestos del Retracto Legal 1.- Que el bien sea una comunidad no divisible. 2.- Que el comunero no haya ofrecido previamente su derecho a los otros miembros de la comunidad. 3.- Que el comunero ceda su derecho en venta o en dación en pago. 4.- Que la adquisición sea hecha por un extraño. Efectos Los efectos son los mismos que se nombran en el artículo 1544 del Código Civil, es decir, lo relativo al Retracto Convencional, en lo que sea aplicable. En el Retracto Legal, el comunero que se va a subrogar, ejerce su derecho, pide la resolución del contrato y se coloca en la posición del comprador. Si el comprador ha pagado el precio, se le devuelve el precio; el comprador ha sufragado los gastos de la negociación, el comunero que se subroga debe satisfacer esos gastos. Ventas Regidas por Leyes Especiales
El artículo 1546 del Código Civil señala: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por
Venta con Reserva de Dominio Ámbito de aplicación: Se refiere a la venta mobiliaria. Definición: Es la venta en la cual, en virtud de la voluntad de las partes se difiere la transferencia de la cosa o derecho vendido hasta el momento en que el comprador pague la totalidad o una parte determinada del precio.
vendedor. 2) Descripción exacta de la cosa con las referencias de su elaboración industrial cuando existan. 3) Lugar donde permanecerá la cosa durante la vigencia del pacto. 4) Precio de la venta. 5) Fecha de la operación. 6) Condiciones de pago con la indicación de si se han emitido letras de cambio para el pago de las cuotas.
Condiciones de validez de la venta con reserva de dominio: a) Que sea una venta a plazo o a crédito. b) Que sea un bien mueble por su naturaleza. c) Que no sean cosas destinadas especialmente a la reventa. d) Que no sean cosas destinadas especialmente a la manufactura o transformación cuando no sean identificables después. e) Que la transferencia esté subordinada al pago del precio. f) Que la reserva no tenga una duración mayor de 5 años. El alumno para ampliar esta información debe revisar los artículos 1, 2 y 10 de la Ley de Venta con Reserve de Dominio. Formalidades del documento de venta con reserva de dominio Están señalados en el artículo 5 de la Ley de Venta con Reserva de Dominio. A) El documento debe contener las siguientes menciones: 1) Nombre, apellido, profesión y domicilio del comprador y del
Venta de Propiedad Horizontal: Régimen de las Enajenaciones La Ley de Propiedad Horizontal Establece normas que no sólo se refieren a la venta, sino también a las otras formas de enajenación, a la constitución de gravámenes, al arrendamiento, al comodato o a cualquier otra negociación. Negociaciones relativas a cosas comunes Están señaladas la Ley de Propiedad Horizontal cuando establece que los Registradores Subalternos, jueces y Notarios se abstendrán de protocolizar, autenticar o reconocer según el caso, los documentos de enajenación, gravamen, arrendamiento, comodato o cualquier otra clase de negociación que verse sobre las cosas comunes definidas en el artículo 5 de esta Ley
y que se encuentren dentro del área de un edificio destinado a ser vendido en propiedad horizontal, de acuerdo con el correspondiente documento de condominio. Cualquier operación celebrada en contravención a esta disposición es nula de pleno derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que haya lugar.
apartamento en relación con el fijado a la totalidad del inmueble. Para ampliar esta información, el alumno puede revisar el texto “Contratos y Garantías”, del autor Aguilar Gorrondona y revisar los artículos 32 y 33 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Registro de los títulos de propiedad u otros derechos sobre apartamentos La Ley de Propiedad Horizontal dispone que no podrá registrarse ningún título de pro- piedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al documento de condominio establecido en el artículo 26. No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad. Igualmente la Ley de Propiedad Horizontal dispone que los títulos a que se refiere el artículo anterior deberán contener: a) Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo Documento de Condominio; b) La designación del apartamento, con expresión del área correspondiente, situación, número o letra que lo distinga, linderos y demás circunstancias que sirvan para hacerlo conocer distintamente; c) El porcentaje que represente el valor atribuido al
Venta de Parcelas Campo de aplicación de la Ley de Venta de Parcelas: La ley rige la enajenación de inmuebles urbanos y rurales por parcelas mediante Oferta Pública. Protocolización del Documento de Urbanización o Parcelamiento El documento de Urbanización o Parcelamiento debe protocolizarse antes de efectuarse la venta por parcelas mediante oferta pública. (Art. 2, encabez. Ley de Venta de Parcelas) El propietario o copropietarios del inmueble que deseen enajenar por parcelas y mediante Oferta Pública está obligado a protocolizar el Documento de Urbanización o
Parcelamiento. (Art. 2 Ley de Venta de Parcelas). Contenido del Documento de Urbanización o Parcelamiento Art. 2 Ley de Venta de Parcelas La voluntad de destinar el inmueble a la enajenación por parcelas. b) La denominación del inmueble, si la tiene, y su ubicación, áreas, linderos, medidas y demás características que sirvan para hacerlo conocer distintamente. c) La relación cronológica de los títulos de adquisición en los 20 años anteriores, con indicación de la naturaleza de estos títulos y de la fecha y datos de registro de los documentos correspondientes. d) El porcentaje que represente el valor atribuido a cada parcela con el valor fijado para la totalidad del área destinada a la venta. e) El número de parcelas en que se dividirá el inmueble conforme al plano de urbanismo o Parcelamiento. f) Las condiciones generales de Urbanización o Parcelamiento y especialmente, la relación de las obras y servicios esenciales con indicación del término dentro del cual estarán terminadas y en capacidad de cumplir cabalmente su finalidad de acuerdo con las leyes y ordenanzas municipales.
Venta de Parcelas por Documento Privado Esta ley, en su artículo 9, no prohíbe la venta de parcelas por documento privado pero establece la nulidad relativa en los casos que se mencionan a continuación y a solicitud del adquirente: a) Cuando éste se obligue a pagar todo o parte del precio antes de otorgarse el respectivo documento registrado. b) Cuando el comprador se haya obligado con anterioridad a aquel otorgamiento por letras de cambio u otros documentos negociables emitidos en su ejecución. Por otra parte se establece, el referido artículo, la sanción de prisión de 5 a 20 meses y a solicitud del adquirente, al enajenante, que: a) Hubiere recibido pagos en razón del contrato. b) Hubiese recibido pagos en razón de letras de cambio u otros documentos negociables emitidos en su ejecución. c) Hubiese transmitido tales títulos.
cuanto a la eficacia de la transferencia frente a terceros y al objeto de la obligación de transferir. Eficacia de la transferencia frente a terceros
Cesión de Créditos: Definición El autor Aguilar Gorrondona, en su texto “Contratos y Garantías” señala lo siguiente: En sentido amplio, se entiende por cesión de créditos el acto entre vivos en virtud del cual un nuevo acreedor sustituye al anterior en la misma relación obligatoria. En sentido restringido, se entiende por cesión de créditos el contrato por el cual una persona llamada cedente se obliga a transferir y garantizar a otra llamada cesionario, la cual se obliga a pagar un precio en dinero, el crédito que tiene frente a un tercero llamado cedido. Obligación de transferir El autor Aguilar Gorrondona, en su texto “Contratos y Garantías”, refiere: La transferencia del crédito u otro derecho, en razón de la cesión, se rige por el Derecho Común. La propia ley dispone expresamente que la venta o cesión de un crédito, derecho o acción, es perfecta y el derecho cedido se transmite al cesionario, desde que haya convenio sobre el crédito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho tradición (C.C. Art. 1549, encab.). Pero existen normas especiales en
El autor Aguilar Gorrondona, en su texto “Contratos y Garantías”, señala: A) El cesionario no tiene derecho contra terceros, sino después que la cesión ha sido notificada al deudor o que éste la ha aceptado. (C.C. Art. 1550). B) La regla enunciada de que el cesionario no tiene derecho contra terceros sino después que la cesión ha sido notificada al deudor o de que éste la ha aceptado, tiene importantes consecuencias: a) El deudor cedido (C.C. Art. 1551) se libera si paga al cedente antes de la notificación de la cesión, salvo cuando se tratan de documentos que llevan la aceptación expresa o tácita del deudor de que el crédito pueda ser cedido. En cambio, el deudor no se libera por el pago que anteriormente hiciera al cedente si luego acepta la cesión, ya que esta aceptación implica renuncia a oponer dicha excepción. Por otra parte, el cedido puede oponer la compensación al cesionario cuando se ha hecho acreedor del cedente antes que lo notifiquen de la cesión mientras que si la acepta sin condiciones ni reserva ya no podrá oponerle al 2 cesionario la compensación que podía oponer al cedente antes de la aceptación. (C.C. Art. 1337). b) Entre los varios cesionarios de un mismo crédito, se prefiere al primero cuya cesión fue notificada al deudor o aceptada por éste. c) Si el cedente dio en prenda el crédito después de haberlo cedido, entre el acreedor prendario y el cesionario se prefiere al contratante cuyo contrato (de
prenda o cesión), fue notificado al deudor o aceptado por éste con anterioridad. d) Los acreedores del cedente antes de la aceptación o notificación pueden, entre otras cosas, practicar medidas preventivas o de ejecución sobre el crédito o intentar la acción oblicua frente al deudor, pero no pueden hacerlo después de la aceptación o notificación de la cesión.
Tradición Se hace con la entrega del título que justifica el crédito o derecho cedido (Art. 1549 del Código Civil). El Saneamiento: Artículos1553, 1554 y 1555 del Código Civil. • GARANTÍA DE LA EXISTENCIA DEL CRÉDITO: Art. 1553 C. Civil. • GARANTÍA DE LA SOLVENCIA DEL DEUDOR: Art. 1554 C.Civil y Art. 1555 C. Civil.
Según Aguilar Gorrondona, la finalidad de la cesión de derechos litigiosos es evitar que una persona no pueda hacer valer sus derechos frente a otra por el hecho de que ésta los ceda a un tercero durante el proceso y notifique la cesión para que surta sus efectos frente a terceros. El Art. 1557 del Código Civil señala: La cesión que hiciere alguno de los litigantes de los derechos que ventila a quien no es parte de la causa, después del acto de contestación al fondo de la demanda y mientras no sea dictada sentencia definitivamente firme, no surte efectos sino entre el cedente y el cesionario. Sin embargo, cuando se haga constar en los autos que la parte contraria acepta la cesión, surtirá ésta inmediatos efectos contra aquella, y en sustitución del cedente, se hará el cesionario parte de la causa”.
Cesión de Herencia Según Aguilar Gorrondona, en sentido estricto, es el contrato por el cual un heredero vende a un coheredero o a un extraño sus derechos en la sucesión abierta de una persona a la que ha sido llamada a suceder por la ley o por testamento. Objeto de la Transferencia en la Cesión de la Herencia Es el emolumento que corresponde al heredero-cedente. Cesión de Derechos Litigiosos
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La Donación: Concepto. La Donación es el contrato por el cual una persona transfiere gratuitamente una cosa u otro derecho de su patrimonio a otra
persona que lo acepta. (Art. 1431 del Código Civil). También es donación la liberalidad hecha por agradecimiento al donatario, o en consideración de sus méritos, o por especial remuneración, así como la que va acompañada de alguna obligación impuesta al donatario. (Art. 1432 del Código Civil).
Revocación de las Donaciones La donación puede revocarse por causa de ingratitud del donatario o por supervivencia de hijos. (art. 1459 del Código Civil). El donante puede revocar la donación por las mismas causas de indignidad para suceder a que se refiere el artículo 810 y porque el donatario rehúse indebidamente dar alimentos al donante, aun en el caso de que no sea de las personas que están obligadas a prestarlo. (art. 1460 del Código Civil).