EL RETRACTO El artículo 1533 del Código Civil señala: “Independientemente de las causas de nulidad y de resolución ya explicadas en este Título y de las comunes a todas las convenciones, el contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto”. El Retracto es de dos tipos: Retracto Convencional y Retracto Legal.
Efectos El autor Aguilar Gorrondona, en su texto “Contratos y Garantías”, señala:
Retracto Convencional: Definición. Naturaleza Jurídica El Código Civil establece en su artículo 1534: “El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1544”. Supuestos del Retracto Convencional El autor Aguilar Gorrondona, en su texto “Contratos y Garantías”, señala: 1.- Que se trate de un pacto de una venta. 2.- Que el derecho de retraer no se estipule por un plazo mayor de cinco años, so pena de reducción a este plazo (C.C. Art. 1535, encab. Y ap. 1). Para ampliar esta información el alumno debe revisar el libro “Contratos y Garantías” del autor: Aguilar Gorrondona.
1.- Efectos del Pacto “Pendente Conditione”:
de
Retro
a) Pendiente la condición, el comprador con pacto de retracto, en principio, ejerce todos los derechos de su vendedor (C.C. Art. 1539, encabez.) e incluso corre en su favor la prescripción contra el verdadero propietario (si es que el vendedor no lo era) y contra todos los que pretenden
tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida (C.C. Art. 1539, aparte 1), pero si la cosa estaba arrendada en condiciones en que normalmente hubiera sido oponible al nuevo adquirente la existencia del contrato, no podrá usar la facultad de despedir al arrendatario antes de que se haga irrevocablemente propietario bajo condición suspensiva, de modo que puede ejercer todas las facultades del propietario en la medida en que sea compatible con el carácter condicional de su derecho. b) Efectos del Retracto, fallida la condición: Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad o derecho. c) Efectos del Retracto, cumplida la condición: A) Ejercido el derecho por su titular, o sea, cumplida la condición, se producen los siguientes efectos entre las partes: a) El comprador debe restituir la cosa en el mismo estado con sus accesorios y con todo lo que se haya incorporado. B) El vendedor debe restituir el precio recibido, los gastos y costo de la venta, los de las reparaciones necesarias y el de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que éste tenga. Ventas Regidas por Leyes Especiales
Condiciones de validez de la venta con reserva de dominio: a) Que sea una venta a plazo o a crédito. b) Que sea un bien mueble por su naturaleza. c) Que no sean cosas destinadas especialmente a la reventa. d) Que no sean cosas destinadas especialmente a la manufactura o transformación cuando no sean identificables después. e) Que la transferencia subordinada al pago del precio.
esté
f) Que la reserva no tenga una duración mayor de 5 años.
Venta de Propiedad Horizontal: Régimen de las Enajenaciones La Ley de Propiedad Horizontal establece normas que no sólo se refieren a la venta, sino también a las otras formas de enajenación, a la constitución de gravámenes, al arrendamiento, al comodato o a cualquier otra negociación. Negociaciones relativas a cosas comunes Están señaladas la Ley de Propiedad Horizontal cuando establece que los Registradores Subalternos, jueces y Notarios se abstendrán de protocolizar, autenticar o reconocer según el caso, los documentos de enajenación, gravamen, arrendamiento, comodato o cualquier otra clase de negociación que verse sobre las cosas comunes definidas en el artículo 5 de esta Ley y que se encuentren dentro del área de un edificio destinado a ser vendido en propiedad horizontal, de acuerdo con el correspondiente documento de condominio. Venta de apartamentos a crédito La Ley de Propiedad Horizontal al respecto señala que el contrato por el cual se enajena a título oneroso un apartamento es anulable a solicitud del adquiriente cuando se establezca para éste la obligación de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación. La misma sanción
civil acarreará la estipulación de que el adquiriente se obligue por letra de cambio u otro documento negociable antes de la protocolización del correspondiente título.
Venta de Parcelas Campo de aplicación de la Ley de Venta de Parcelas: La ley rige la enajenación de inmuebles urbanos y rurales por parcelas mediante Oferta Pública. Protocolización del Documento de Urbanización o Parcelamiento El documento de Urbanización o Parcelamiento debe protocolizarse antes de efectuarse la venta por parcelas mediante oferta pública. (Art. 2, encabez. Ley de Venta de Parcelas) El propietario o copropietarios del inmueble que deseen enajenar por parcelas y mediante Oferta Pública está obligado a protocolizar el Documento de Urbanización o Parcelamiento. (Art. 2 Ley de Venta de Parcelas). Cesión de Créditos El autor Aguilar Gorrondona, en su texto “Contratos y Garantías” señala lo siguiente: En sentido amplio, se entiende por cesión de créditos el acto entre vivos en virtud del cual un nuevo acreedor sustituye al anterior en la misma relación obligatoria. En sentido restringido, se entiende por cesión de créditos el contrato por el cual una persona llamada cedente se obliga a transferir y garantizar a otra llamada cesionario, la cual se obliga a pagar un precio en dinero, el crédito que tiene frente a un tercero llamado cedido.
Cesión de Derechos Litigiosos Según Aguilar Gorrondona, la finalidad de la cesión de derechos litigiosos es evitar que una persona no pueda hacer valer sus derechos frente a otra por el hecho de que ésta los ceda a un tercero durante el proceso y notifique la cesión para que surta sus efectos frente a terceros. El Art. 1557 del Código Civil señala: La cesión que hiciere alguno de los litigantes de los derechos que ventila a quien no es parte de la causa, después del acto de contestación al fondo de la demanda y mientras no sea dictada sentencia definitivamente firme, no surte efectos sino entre el cedente y el cesionario. Sin embargo, cuando se haga constar en los autos que la parte contraria acepta la cesión, surtirá ésta inmediatos efectos contra aquella, y en sustitución del cedente, se hará el cesionario parte de la causa”. La Donación Es el contrato por el cual una persona transfiere gratuitamente una cosa u otro derecho de su patrimonio a otra persona que lo acepta. (Art. 1431 del Código Civil). También es donación la liberalidad hecha por agradecimiento al donatario, o en consideración de sus méritos, o por especial remuneración, así como la que va acompañada de alguna obligación impuesta al
donatario. (Art. 1432 del Código Civil). El mandato para donar debe determinar la cosa o derecho objeto de la donación. El donante debe igualmente mencionar la persona del donatario, o por lo menos autorizar al mandatario para que la elija entre varias personas que le indique, o perteneciente a familias o a cuerpos morales designados por el mismo donante. Además, el mandato habrá de otorgarse en forma auténtica, si se trata de cosas o derechos cuya donación deba hacerse en dicha forma. (Art. 1438 Código Civil) - Validez de las Donaciones Para que sean válidas las donaciones, deben hacerse en forma auténtica y del mismo modo debe otorgarse su aceptación; pero cuando se refieran a inmuebles, no surtirán efecto alguno contra terceros sino después que sean registrados ambos actos. Cuando la donación sea de cosa mueble, cuyo valor no exceda de dos mil bolívares, no se necesitará escritura de ninguna especie. (Art. 1439 del Código Civil). - Aceptación de la Donación No produce efecto la donación sino cuando el donante esté en conocimiento de la aceptación, personalmente o por medio del mandatario que hubiere constituido para la donación. La aceptación debe
ser hecha en vida del donante. (Art.1440 del Código Civil).