CONCEPTVERSIE 3 JUNI 2013
INLEIDING CZO ; COLLECTIEF ZAKELIJK OPDRACHTGEVERSCHAP Architecten Dirk Jan van Wieringhen Borski en Rene de Prie zijn de initiatiefnemers voor het bedrijfsverzamelgebouw de XXX-en op Steigereiland in Amsterdam. Dit gebouw is voor eigen rekening en risico en voor kostprijs gezamenlijk ontwikkeld door een groep ondernemers; collectief zakelijk opdrachtgeverschap, CZO. De architecten hebben zelf alle medeopdrachtgevers geworven. Er is gezamenlijk ge誰nvesteerd. Doordat de architecten zelf proces, ambitieniveau, samenwerking en randvoorwaarden samen met de medeopdrachtgevers hebben bepaald, is het gebouw een succes geworden. Deze ervaring heeft geleerd dat een project, waar architecten zelf het initiatief nemen en een proces opzetten om samen met de eindgebruiker een traject te doorlopen leidt tot een bijzonder gebouw met een hoge prijs kwaliteitverhouding en trotse eindgebruikers/ medeopdrachtgevers. Het doel van de ontwikkeling van het bedrijfsgebouw ONS HUIS op de campus Triple O in Breda, is het realiseren van een werkgebouw met medeopdrachtgevers voor eindgebruik, voor de kostprijs in een geheel, ook financieel, transparant proces. De architecten hebben ruime ervaring met planinitiatief en projecten voor eindgebruikers. Zowel in (Collectief) Zakelijk Opdrachtgeverschap als in (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap. Op dit moment wordt ook gewerkt aan de collectieve projecten HOUTBLOK en BLACK JACK, beide in Amsterdam en DUINZICHT, een bedrijfsverzamelgebouw in collectief opdrachtgeverschap in Almere, Europakwartier. Op basis van de ervaringen in gebouw de XXX-en is een stappenplan ontwikkeld om een collectieve ontwikkeling te ondernemen. In samenwerking met een notaris is op basis van het stappenplan een heldere juridische structuur bedacht om op een verantwoorde manier het project te realiseren.
impressie campus Triple O in Breda
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
ONS HUIS: STERKE ARGUMENTEN 1. WERKEN IN EEN GROENE OMGEVING 2. BOUWEN VOOR KOSTPRIJS 3. OMRINGD DOOR CREATIEVE BEDRIJVEN 4. SCHAKELBARE UNITS 5. VRIJE VERDIEPINGHOOGTE VAN 3,3 METER 6. JE ONTWERPT JE EIGEN KANTOOR 7. VERDIEPINGSHOGE RAMEN 8. MAXIMAAL FLEXIBEL CASCO 9. DE ZEKERHEID VAN EEN BETROKKEN BOUWTEAM 10. JE STUURT MEE IN HET PROCES
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
CASCO EN ZELF ONTWERPEN In het voorlopig ontwerp is op hoofdlijnen het gebouw al vastgelegd. Dit is noodzakelijk, omdat er anders geen enkele grip is op mogelijkheden en kosten. Het ontwerp voorziet in ‘kleine’ casco units. De werkruimtes zijn horizontaal schakelbaar tot de gewenste oppervlakte. Het hele gebouw wordt casco opgeleverd. De afbouw vind plaats na oplevering en is aan de mede-opdrachtgevers. Om dit goed te laten verlopen, ontvangen zij hierin professionele begeleiding. Als onderlegger voor een individueel plan, maken we een aantal basisontwerpen op plattegrondniveau. Indien gewenst ondersteunen de architecten je hierbij. Als medeopdrachtgever kan je natuurlijk ook zelf iemand in de hand nemen. Als architect denken wij dat de kracht en kwaliteit van een werkruimte juist ligt in een intelligent ontworpen plattegrond, met veel ruimtelijkheid en functionaliteit. In onze werkpraktijk bouwden we hiermee erg veel ervaring op. Die kennis en ervaring zetten we graag in voor ONS HUIS. Niets is leuker dan dromen vorm te geven en bouwen aan je werkplek. We maken jou als mede-opdrachtgever graag vertrouwd met alle kansen en mogelijkheden in het casco van ONS HUIS. Daarvoor is in het proces - juist ook in de beslissingsfase - alle ruimte.
%2 % 1 %
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
PROCES EN GROEPSVORMING Op dit moment heeft een aantal belangstellenden gemeld als mede-opdrachtgever voor ONS HUIS. Bouwbedrijf Sprangers, de aannemer stelt zich garant voor de financiering en voortgang van het project, in het geval nog niet alle medeopdrachtgevers aan tafel zitten. Daarnaast verzorgen wij actief contacten met de banken en werken we aan garantiestellingen. De ervaring heeft ons geleerd dat het bieden van deze zekerheid een belangrijke factor is om in te stappen. De reeds gevormde Coöperatieve Vereniging ONS HUIS treedt op als ontwikkelaar van het plan. De communicatie tijdens het proces is geregeld in een regulier, maandelijks vergaderschema van de coöperatie. Voorafgaand aan de vergadering ontvangen de leden van de coöperatie een maandrapportage met de financiële stand van zaken. Beslissingen worden genomen door de coöperatie, zoals vastgelegd in de statuten. De Coöperatieve Vereniging ONS HUIS, is vertegenwoordigd in het bouwteam. Hierin zijn ook de aannemer, de architect en de projectbegeleider vertegenwoordigd. Het bouwteam neemt voor elke fase van het proces een go/no-go besluit. Dit besluit over ‘doorgaan of stoppen’ wordt genomen op vooraf geformuleerde besluitpunten. De besluitvorming is gebasseerd op meerderheid van stemmen. De aannemer heeft de mogelijkheid het project te ontbinden, zolang er geen 80% van de beschikbare vierkante meters is afgenomen, en er voor hem een risico bestaat. De initiële inleg van alle medeopdrachtgevers leden wordt dan aan hen geretourneerd. Het is van belang dat nieuwe mede-opdrachtgevers in het project geloven en zich conformeren aan het plan van aanpak, en alle overige basisuitgangspunten. In verband met de stemrechten, moet de afname van de vierkante meters in verhouding zijn met die van de overige opdrachtgevers. Nieuwe, potentiële medeopdrachtgevers gaan direct in gesprek met de bank om de financiële individuele haalbaarheid te onderzoeken. Het bestuur van de coöperatie bereidt alle relevante, aanstaande beslissingen voor, samen met het bouwteam. Vervolgens legt het bestuur dit voor aan de ledenvergadering, die beslist. Dit alles binnen de basisuitgangspunten. Zodra je in de coöperatie bent ingestapt, geldt je stemrecht. De hoelveelheid afgenomen BVO m2, bepaalt de stemverhouding binnen de groep. Bij elke beslissingen is het behalen van een meerderheid voorwaarde.
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
DUURZAAMHEID Samen met Aldus Bouwinnovatie is nagedacht over de duurzaamheids ambities. Dit aan de hand van de vraagstelling van de gemeente Breda. Daarnaast zijn, samen met Aldus Bouwinnovatie ook met Huisman & Van Muijen, installatie-adviseurs, de mogelijkheden en keuzen onderzocht. Voor het bouwteam geldt dat de keuze voor toepassing van materiaal, installaties en bouwmethodiek gemaakt wordt na afweging van de criteria Ecologie, Ethiek en Economie. Een functioneel, gezond en flexibel gebouw heeft alleen bestaansrecht en kans op realisatie als er een balans wordt gevonden tussen deze 3 elementen. Duurzaamheid Als prioriteiten in de duurzaamheid is gekozen voor gezondheid, functionaliteit en flexibiliteit. Alle consequenties die hieruit voortkomen, moeten vervolgens zo energiezuinig mogelijk gerealiseerd worden. Dit betekent concreet dat ‘energieverspilling’ uitsluitend gedoogd wordt voor zaken die de gezondheid of functionaliteit bevorderen. Gebruikers van het pand krijgen veel keuzevrijheid in gebruik en indeling. Daartegenover worden zij contractueel gehouden aan de strikte voorwaarden van het integrale duurzaamheidsplan. Hierdoor kan een klimaat neutrale prestatie, gegarandeerd worden. Dit sluit aan op de doelstelling van de gemeente Breda om in 2044 klimaatneutraal te zijn. Gezondheid Het ontwerp zoekt de grens in de balans tussen de blootstelling aan natuurinvloeden, die een positieve invloed op de gezondheid hebben en de bescherming tegen natuurinvloeden die het comfort beïnvloeden. Bijvoorbeeld, veel licht en uitzicht door gevelhoge glaspuien. Gebruikers krijgen veel invloed op hun klimaat, door individuele regelbaarheid van systemen en door maximaal te openen geveldelen. Daarbij staan wij (beperkte) schommelingen van het binnenklimaat toe. CO2 gestuurde ventilatie zal altijd voor riante hoeveelheden verse lucht zorgen. Hoge ruimtes dragen bij aan de luchtkwaliteit op gebruiksniveau. Door middel van zomernachtventilatie zal de gebouwmassa afgekoeld worden. Om opwarming in de zomer tegen te gaan heeft het ontwerp grote overstekken: de balkons rondom. Milieu Door een groendak toe te passen wordt er een bijdrage geleverd op de ecologische diversiteit in het gebied. Door het regenwater op het dak op te vangen worden pieken in het water opgevangen. Dit water kan gebruikt worden om het (publieke) groen te irrigeren.
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
CAMPUS TRIPLE O BREDA Op een steenworp afstand van het centrum en het centraal station van Breda ligt de Tripel O Campus: een open groene creatieve campus waar altijd een frisse wind waait. Het gebied, met de voormalige brandweerkazerne als centraal middelpunt, heeft een ontwikkelingsperspectief van 15.000 m2. De diverse creatieve opleidingen in Breda hebben niet het imago aan Breda kunnen geven als dĂŠ vestigingsplaats voor de creatieve industrie. Afgestudeerden verhuizen vaak na hun opleiding naar de Randstad om daar aan het werk te gaan. Om deze afgestudeerden te kunnen vasthouden en daarmee de werkgelegenheid in de regio te bevorderen, verbetert de Triple O Campus het vestigingsklimaat voor creatieve, innovatieve en kennisintensieve bedrijven. Triple O Campus richt zich op vier doelgroepen, te weten creatieve- en technologische bedrijven, starters, onderwijs, en facilitaire dienstverleners. De aanwezigheid van de centrale faciliteiten draagt bij aan de synergie tussen bedrijven onderling en tussen bedrijven en het onderwijs. Op het snijpunt van de creatieve en technologische industrie is de Game Academy van de NHTV een geslaagde invulling van het onderwijs op de Campus. De verschillende doelgroepen voelen zich niet alleen thuis op de Campus, maar vinden hier ook de inspiratie en ruimte voor toekomstige groei. De gefaseerde oplevering van de deelprojecten stelt bedrijven op de Campus in de gelegenheid om door te groeien naar nieuwe en grotere beschikbare ruimtes. Triple O Campus komt mede tot stand door financiĂŤle bijdragen van de gemeente Breda, Provincie Noord-Brabant en het REAP West-Brabant en in samenwerking met de regionale ontwikkelingsmaatschappij NV REWIN West-Brabant. bron: http://www.redconcepts.nl/projecten/triple_o zie ook: http://www.tripleocampus.nl/
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
CAMPUS TRIPLE O BREDA
referentieprojecten campus Triple O
groen landschap campus Triple O
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
CAMPUS TRIPLE O BREDA
hoogwaardige architectuur op de groene campus
hoogwaardige architectuur op de groene campus
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
IMPRESSIE ONS HUIS VARIANT 1
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
ONTWERPUITGANGSPUNTEN ONS HUIS •
• •
• •
impressie variant 1
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
Het bestemmingsplan voor de locatie laat bedrijfsruimte toe, waarbij de focus ligt op creatieve- en technologische bedrijven, starters, onderwijs, en facilitaire dienstverleners. Het ontwerp gaat uit van een ruim en flexibel casco. De flexibiliteit wordt in het ontwerp in twee aspecten gezocht: overmaat in de hoogte (3,3 meter) en zelfstandige units die onderling te koppelen zijn. Alle units zijn zelfvoorzienend op het gebied van NUTS voorzieningen en overige techniek om gescheiden gebruik, en eventuele splitsing in de toekomst te borgen. In het verlaagde maarveld onderin het gebouw bevindt zich de parkeergarage met verbinding naar de kantoorunits. Het gebouw wordt casco aan de mede-opdrachtgevers opgeleverd. Afbouw kan in eigen beheer of eventueel met de bouwer. Om goed te kunnen voorzien in aansluitingen en regelgeving zijn voor alle mogelijke units of combinaties daarvan plattegronden onderzocht.
LOCATIE CAMPUS TRIPLE O BREDA Centraal Station
Grote Kerk Breda
ChassĂŠ terrein
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
SITUATIE AV HUIS: - Movedmedia - Siegmund Audiovisuele Produkties - Lumineus - Gorba Imagineers - deClub
PAKHUIS: - Game academy - Studio 100
SLANGENTOREN: - Grosfeld architecten
BLUSHUIS - ca. 50 creatieve bedrijven
LUNET B - RDH architecten
E-SITES - nieuwe ontwikkeling
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
SOUTERRAIN
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
BEGANE GROND
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
VERDIEPING 1
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
VERDIEPING 2
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
DAK
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
DOORSNEDE AA’
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
DOORSNEDE BB’
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
DOORSNEDE CC’
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
OOSTGEVEL
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
WESTGEVEL
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
NOORDGEVEL
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
ZUIDGEVEL
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
OVERZICHT UNITS
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
SCHEMA ONS HUIS
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
IMPRESSIE ONS HUIS VARIANT 2
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
IMPRESSIE ONS HUIS VARIANT 2
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
WIE ZIJN WE? BO6 Rene de Prie (BO6) heeft afgelopen jaren vrijwel uitsluitend voor particuliere eindgebruikers gewerkt. Hoge kwaliteit, kostenbeheersing en intensieve communicatie met opdrachtgevers stonden hierbij centraal. In de afgelopen jaren nam BO6 een aantal malen initiatief tot kleinschalige ontwikkelingen. www.bo6.nl BNB architecten Dirk Jan van Wieringhen Borski (BNB) realiseert sinds 1996 grote en kleine utiliteitsen woningbouwprojecten. Daarnaast heeft BNB de afgelopen jaren een twintigtal woningen gerealiseerd in particulier opdrachtgeverschap. Dirk Jan woont ook in een zelf geïnitieerd mede opdrachtgeverschapproject van 10 woningen op IJburg. (3e amsterdamse nieuwbouwprijs) www.b-n-b.nl Reverso.Z Reverso: (om)draaien, Z: beginnen bij het einde! De naam zegt het al, Reverso.Z gaat uit van de bewoner, de gebruiker. Soms is deze ook eigenaar maar zelfs als dat niet het geval is dient de invloed van de bewoner groter te zijn dan de keuze van een badkamer, keuken of vloerbedekking. Michel Daems is na jarenlang in de commerciële ontwikkeling werkzaam geweest te zijn in 2006 zijn eigen bedrijf gestart met als doel om met groepen gelijk gepassioneerden mooie projecten te realiseren. Projecten die in uitstraling, kwaliteit en kostenbeheersing boven het maaiveld uitsteken Sprangers Bouwbedrijf De ambitie van Sprangers Bouwbedrijf luidt: het realiseren van een duurzaam en kwalitatief hoogwaardig eindresultaat met een goede prijskwaliteit-verhouding. Bouwprojecten waar opdrachtgevers 100 procent tevreden over zijn of die – zo mogelijk – hun verwachtingen overtreffen. Sprangers realiseert zowel reguliere projecten als innovatieve projecten waarvoor we ‘the state of the art’ inbrengen op het gebied van bouwkunde en techniek. In de overtuiging dat een goed proces een waarborg is voor een bijzonder eindresultaat, laat de organisatie in het proces van totstandkoming niets aan het toeval over. Onze medewerkers vervullen hierin een sleutelrol. www.sprangers.nl
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
COLOFON
locatie campus Triple O in Breda
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
Status
Voorlopig ontwerp 3 juni 2013
Initiatiefnemers
URBAN CUE & Reverso.Z
Architect
BO6 BNB samenwerkende architecten Pedro de Medinalaan 87a 1086 XP Amsterdam www.BO6.nl www.BNB.nl
Adviseur
Reverso.Z Wilhelminalaan 16 4112 KS Beusichem
Bouwer
Sprangers Bouwbedrijf Nijverheidssingel 315 4811 ZW Breda www.sprangers.nl
Duurzaamheid
ALDUS bouwinnovatie Cruquiusweg 111 1019 AG Amsterdam www.aldusbouwinnovatie.nl
Adviseur installaties
Huisman & van Muijen Rompertdreef 1 5201 CZ Den Bosch www.hvm.nl
Klant begeleiding
De Regie BV Panamalaan 4A 1019 AZ Amsterdam www.deregie.nl
Notaris
Hartman LMH Stravinskylaan 10 1077 XZ Amsterdam www.hartman-lmh.nl
REFERENTIE EN ERVARING DE XXX-EN `Tekst uit ‘architectuur na de hausse’ Gouden piramide 2010 rijksprijs voor inspirerend opdrachtgeverschap Juryoordeel Negen ondernemers ontwikkelden gezamenlijk een verzamelgebouw op IJburg in Amsterdam om hun bedrijven te huisvesten. Twee architecten die al hun huis op IJburg ontwierpen, namen het initiatief tot de onderneming. De aanleiding was om geschikte werkruimte te creëren voor hun bureaus van een formaat (100-400m2) zoals dat wonderlijk genoeg nauwelijks te koop is in de regio Amsterdam. Daarna sloten andere MKB’ers zich aan, waaronder Lingotto, dat zijn expertise inzette voor het project. Het gebouw is opgebouwd uit twintig koppelbare units van 100 vierkante meter, vijf per verdieping. Er is gestreefd naar maximale transparantie binnen het gebouw om de interactie tussen de ondernemingen te bevorderen. Het opvallendst aan het alzijdige gebouw zijn de houten erstijvingsribben, die onder een hoek van 45 graden voor de eigenlijke gevel liggen. “Die ondernemers hebben met zijn negenen in deze moeilijke tijd iets onmogelijks gedaan“, zo verwoordden de juryleden hun bewondering. ‘Het is een stoer en kloek gebouw geworden, dat een zekere tijdsloosheid uitstraalt.’ CZO de xxx-en in Amsterdam In Amsterdam staat, zowel in de koop- als huursector, enorm veel vierkante meter kantoorruimte leeg. Toch is het voor het midden en klein bedrijf (MKB) vaak erg moeilijk om iets tussen de 100 en 400 m2 kopen of te huren. Zeker op een aantrekkelijke en geschikte locatie. Kavels die worden uitgegeven zijn gebaseerd op een bruto – oppervlakte vanaf 3000 vierkante meter, wat doorgaans veel te groot is voor startende bedrijfjes. Dit ondervonden de architecten Dirk Jan van Wierighen Borski en Rene de Prie ook tijdens hun zoektocht naar eigen werkruimte.
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013
REFERENTIE EN ERVARING DE XXX-EN Stoer gebouw Vanaf het allereerste begin is er overeenstemming geweest over het karakter van het gebouw. Het moest een stoer en opmerkelijk gebouw worden met een industriÍle uitstraling. Een landmark, niet alleen voor IJburg maar ook het Steigereiland is het gebouw goed zichtbaar vanaf de ringweg A10. Het gebouw bestaat uit een glazen, rechthoekige doos met eromheen een scherm van houten balken ribben onder een hoek van 45 graden. Het interieur bestaat uit koppelbare units vanaf 100 vierkante meter, die allemaal maximaal profiteren van het uitzicht. De ontsluiting van de units ligt langs de gevel, zodat een maximale bezonning van de units mogelijk is. Aan de zuidgevel wijkt de glazen gevel om ruimte te maken voor lange balkons. Hier fungeert de karakteristieke gevel tevens als zonnescherm. De hoofdentree is opgenomen in de noordgevel van het pand. Via een langgerekte vide kunnen de gebruikers met de lift of met de trap de verdiepingen bereiken. Op de verdiepingen worden de kantoren door galerijen ontsloten. De grote vide maakt het onderlinge contact goed mogelijk en maakt in het dagelijks gebruik een dynamische indruk. Naast de gezamenlijke hoofdentree ligt nog een entree. Het bedrijf Senso Gietvloeren is in het weekend ook open en daar het op de begane grond is gesitueerd wilde het bedrijf graag een eigen ingang. Door een verlenging van het entreeplateau is de Senso ingang onderdeel van de entreepartij.’
URBAN CUE
Reverso.Z
BO6 en BNB architecten
3 juni 2013