Plan Amsterdam 06 2011

PLAN Amsterdam 06 | 2011

Ruimte voor zelfbouw Van experimenten naar stedelijke bouwstenen

Succesverhaal Steigereiland Lessen en ervaringen

Diversiteit als strategie Ruimte bieden aan opdrachtgevers

04

14

22

Self-build housing Citizens contribute to development with English captions and summary

Zelf bouwen Particulier bouwt mee

infographics Mogelijkheden voor zelfbouw.

Tekeningen: Flora Nycolaas Possibilities for self-build.

1 vrijstaand huis detached house 2/3 geschakeld herenhuis linked townhouses 4 collectief appartementen足 gebouw voor 5 tot 10 woningen collective for 5 to 10 dwellings 5 collectief appartementen足 gebouw voor 20 tot 50 woningen

kaart Locaties (collectief) particulier opdrachtgeverschap.

Kaart: DRO Locations for private commissioning (individual and collective). geen ontwikkelrecht* no development rights* wel ontwikkelrecht with development rights

1

2

collective for 20 to 50 dwellings

Aantal woningen particulier opdrachtgeverschap Number of dwellings developed by private commission 2011 2012 2013 zoeklocatie vanaf 2014 prospective locations from 2014

Number of dwellings developed by collective private commission 2011 2012 2013 zoeklocatie vanaf 2014 prospective locations from 2014

then the city council is free to decide how the area is developed.

Aantal woningen collectief particulier opdrachtgeverschap

*Geen ontwikkelrecht: de gemeente is vrij in de keuze hoe het gebied te ontwikkelen. If there are no development rights,

1 Open IJnde op IJburg, 20 woningen, een gemeen足 schappelijke ruimte en een gedeeld terras.

Foto: Bart Truijens Private commissioning on IJburg, 20 dwellings, a communal space and a shared terrace.

3

4

5

Snel, flexibel, duurzaam en divers bouwen

Auteurs van dit nummer: Angelique Bor Mirjana Milanovi´c Marije Raap Bart Truijens

Colofon PLAN Amsterdam is een uitgave van de Dienst Ruimtelijke Ordening (DRO) en geeft in acht themanummers per jaar informatie over ruimtelijke ontwikkelingen in de stad en de regio.

DRO is een van de centrale diensten van de gemeente Amsterdam en zorgt voor een samenhangende ruimtelijke ontwikkeling van stad en regio.

De Dienst Ruimtelijke Ordening is onderdeel van de OntwikkelingsAlliantie van de gemeente Amsterdam en werkt daarin intensief samen met de diensten Infrastructuur Verkeer en Vervoer, Economische Zaken, het Ontwikkelingsbedrijf, ProjectManagement Bureau en het Ingenieursbureau.

(Eind)redactie en coördinatie Karin Borst, Sandra Langendijk Vormgeving Beukers Scholma, Haarlem Hoofdbeeld cover Edwin van Eis Kaarten en fotografie binnenwerk zie bijschrift Lithografie en druk Zwaan Printmedia, Wormerveer Vertaling Andrew May Deze uitgave is met de grootst mogelijke zorg samengesteld. Er kunnen echter geen rechten aan worden ontleend.

Mocht ons iets zijn ontgaan bij de vermelding van afbeeldingen of heeft u andere vragen, neem dan contact op met de redactie via planamsterdam@ dro.amsterdam.nl of 020 552 7765.

Een gratis abonnement is aan te vragen via planamsterdam@dro.amsterdam.nl.

Jaargang 17, nr 6, oktober 2011 Ook te downloaden vanaf www.dro.amsterdam.nl/publicaties

1

Vanaf oktober 2011 is zelfbouw – het zelf of samen met anderen ontwerpen en bouwen van een eigen huis of bedrijfspand – in veel meer delen van de stad mogelijk. Dat is bijzonder, want eerder kon dit alleen nog maar op enkele plekken in de stad. Het is een belangrijke, nieuwe mogelijkheid van bouwen voor iedereen die graag – nu de woningbouw enigszins op slot zit – toch een koophuis wil in Amsterdam.

Of voor iedereen die niets ziet in de reguliere nieuwbouw, maar wel kiest voor een mooi huis of kantoor in Amsterdam, naar eigen smaak ontworpen en ingedeeld.

Steigereiland op IJburg was de eerste grote plek in Amsterdam waar zelfbouw mogelijk was. In 2003 werden de eerste kavels verkocht onder nog wat aarzelende belangstelling. Daar kwam snel verandering in.

De belangstelling nam een vlucht en de resultaten zijn meer dan geslaagd. De bijzondere eigen ontwerpen van huizen en de levendige buurten die de door

06 | 2011

bewoners geïnitieerde voorzieningen heeft opgeleverd, betekenden een nieuwe stap voor zelfbouw in Amsterdam.

Het streven is nu om van zelfbouw een volwassen manier van bouwen te maken. Eind oktober kunnen zelfbouwers zich op de Zelfbouwmarkt inschrijven voor individuele kavels of voor deelname aan collectieve bouwprojecten. In de toekomst kunnen groepen zelfbouwers ook aan de slag in oude gebouwen die een nieuwe bestemming nodig hebben.

Wat deze nieuwe vorm van bouwen betekent voor de stadsontwikkeling, wat de inspiratiebronnen zijn geweest om zelfbouw op deze manier over de stad ‘uit te rollen’ en hoe de gemeente dit aan gaat pakken, is te lezen in deze Plan Amsterdam.

De redactie

03

Ruimte voor zelfbouw door Mirjana Milanovi´c m.milanovic@dro.amsterdam.nl

Van experimenten naar stedelijke bouwstenen Zelfbouw werd lang als een niet volwaardige vorm van woningbouw gezien; het was hoogstens een aardige aanvulling. Dat is aan het veranderen. Niet alleen vanuit de behoefte aan nieuwe woon- en ontwikkelingsvormen, maar ook vanuit het besef dat de energie en inventieve kracht van zelfbouwers belangrijk zijn voor een stad als Amsterdam.

1

04

PLANAmsterdam

1 Mogelijkheden voor zelf足 bouw, ingedeeld naar diverse bestemmingen.

Kaart: DRO Possibilities for self-build development in Amsterdam, categorized according to the zoning. nieuwbouw new-build transformatie transformation herontwikkeling redevelopment

bestaande stad existing city kantoorlocaties office locations 2 Herenhuizen in de Cornelis Zillesenlaan op Steigereiland, IJburg.

Foto: Edwin van Eis Townhouses along the Cornelis Zillesenlaan on Steigereiland, IJburg.

2

De discussie over zelfbouw is een aantal jaren geleden begonnen. Voorbeelden van door particulieren gebouwde huizen zijn te vinden op Sporenburg, Steigereiland, de Rieteilanden. Stuk voor stuk plekken waar soepelere regels konden gelden vanwege de afgelegen locatie. Deze experimenten zijn vaak verrassend en soms zeer bijzonder, door de kleine schaal en de zichtbare invloed die de bewoners erop hebben gehad.

De grootschalige gebiedsontwikkelingen van de afgelopen decennia hebben van Amsterdam een grotere, modernere en groenere stad gemaakt.

De grote schaal van de ontwikkelingen heeft een openbare ruimte van hoge kwaliteit en een vast aan-

06 | 2011

deel aan sociale huurwoningen mogelijk gemaakt.

De huidige tijd vraagt om een heel andere aanpak: ontwikkelingen op een kleinere schaal, die snelle aanpassing aan de vraag mogelijk maken. Zelfbouw, een ontwikkelingsmodel waarin de toekomstige bewoner een belangrijke rol speelt in de totstandkoming van de woning, voldoet uitstekend aan de actuele vraag om snel, flexibel, duurzaam en divers te bouwen.

Eigen stedelijke cultuur Amsterdam is ooit groot geworden door ontwikkelingen op kleine schaal: de schaal van een kavel. Het herhalen van een optimale bouwvorm binnen de gegeven >

05

Bovenste rij: stadsgevels Top row: urban facades

A self-build house in the southern part of Sporenburg.

3 De grachtengordel bestaat ook grotendeels uit zelfbouw.

Foto: Edwin van Eis Amsterdam’s 17th-century canals were a seminal form of self-build.

5-6 Jan Olphert Vaillantlaan op Steigereiland IJburg.

Foto: Edwin van Eis Jan Olphert Vaillantlaan on Steigereiland, IJburg.

4 Zelfbouwhuis in de Zuidbuurt op Sporenburg.

Foto: Mirjana Milanovi´c

7 Steigereiland IJburg.

Foto: Mirjana Milanovi´c Steigereiland, IJburg.

Middelste rij: gevels van individuele projecten Centre row: the facades of individual projects

Onderste rij: collectieve bouwprojecten Bottom row: collective construction projects

8-11,13 Steigereiland IJburg Foto: Mirjana Milanovi´c Steigereiland IJburg

14 Berlijn, collectief in een verbouwd kinderdagverblijf Foto: Mirjana Milanovi´c A residential collective in a converted day-care centre, Berlin.

12 Rieteiland.

Foto: Jan Schot Rieteiland.

3

8

14

6

9

15

PLANAmsterdam

15 Klimathaus in Berlijn, een duurzaam gebouwd apparte­ mentencomplex.

Foto: Mirjana Milanovi´c The Klimathaus, an environmentally friendly apartment complex in Berlin.

16-17 Kunstenaarskolonie in de oude loods op het NDSM­terrein.

Foto: Mirjana Milanovi´c The artists’ colony in the former

4

5

10

11

16

shipbuilding shed at the NDSMprecincts.

18 Woongemeenschap Open IJnde op Steigereiland.

Foto: OGA Open IJnde private commissioning on Steigereiland.

6

7

12

13

17

06 | 2011

18

7

15-16 Verschillende typen zelf­ bouwhuizen op individuele kavels in Vancouver.

Foto: Mirjana Milanovi´c Various types of self-build housing on individual plots in Vancouver.

17 Collectieve zelfbouw in de bestaande bouw in Berlijn.

Foto: Mirjana Milanovi´c Collective self-build develop-

ment within existing properties in Berlin.

18 Gezamenlijke tuin omringt door collectief ontwikkelde appartementen in Essen.

Foto: Mirjana Milanovi´c Communal garden surrounded by collectively developed apartments in Essen.

regels heeft geleid tot een herkenbare en bijzondere stedelijke typologie in de grachtengordel en gewilde woningen in andere delen van de stad, zoals villa’s in Zuid of de huizen langs de IJdijken in Noord.

Het ondernemerschap achter deze ontwikkelingen is nog steeds goed zichtbaar en een belangrijk onderdeel van de specifieke stedelijke cultuur van Amsterdam. De grootschalige naoorlogse bouw waarmee de woningnood werd bestreden heeft het individuele initiatief verdrongen uit de binnenstedelijke ontwikkelingen. Toch bleef dit bestaan,

15

16

17

18

08

PLANAmsterdam

zij het in tussenruimtes en verlaten panden, zoals woonboten, in de vorm van kunstenaarsateliers en tijdelijke gebouwen. Deze voorbeelden laten zien dat ontwikkelingen op kleine schaal ook altijd bij de stad zijn blijven horen.

Elke stad heeft een eigen stedelijke cultuur waaruit kleinschalige bouw ontstaat. In ontwikkelingslanden is zelfbouw in steden meestal de enige oplossing voor woningnood. Goedkope, tegen elkaar aan leunende woningen hebben veel weg van traditionele neder-

‘De rol van de gemeente is om ruimte te geven door locaties in de stad open te houden voor alle mogelijke bouwers en door de regels en procedures te versimpelen‘

zettingen vanwege de grote aantallen, de informele bouwstijl en spontane groei, zoals goed te zien is in de favela’s, de krottenwijken, van Rio de Janeiro. In rijke steden met een traditie zoals Wenen, vormen villa’s op eigen kavels grote, rustige en toch centraal gelegen buurten. Hier werd niet uit nood gebouwd, maar uit een zucht naar comfort, luxe en het deel uit kunnen maken van een bevoorrechte groep. In nieuwe, snel opgerichte en nog sneller groeiende steden als Vancouver, is een rechthoekige verkaveling de basis voor een gelijke verdeling van ruime kavels.

Een individueel huis op een kavel is een veilig en simpel begin. Groei van de stad en stijging van de grondwaarde, leidt tot de bouw van grotere huizen, verdichting en soms vervanging van vrijstaande panden door hogere, collectieve huizen of appartementengebouwen. Een andere vorm van stedelijke cultuur is die van collectiviteit en samenwerking.

Vanuit de behoefte om ruimte te delen met gelijk­ gestemden ontstaan woongroepen, die samen aan de slag gaan om een woongebouw te bouwen, zoals in Berlijn. De redenen om zelf een huis te bouwen zijn net zo divers als de stad zelf is. Als die redenen aansluiten bij de stedelijke cultuur, wordt zelfbouw daar een integraal onderdeel van.

Nieuwe manieren van stadsontwikkeling Dat de interesse voor zelfbouw weer opbloeit, kan niet los worden gezien van een bredere context.

Individualisering en de digitale revolutie zijn kenmerken van deze tijd. Mensen hangen niet langer een lifestyle aan, maar nemen deel aan verschillende netwerken in de directe omgeving of via de sociale media. Toegang tot grote hoeveelheden informatie heeft tot gevolg dat deze netwerken zich sneller kunnen opbouwen.

Gelijkgestemden waarmee mensen zich kunnen organiseren rond een bepaald thema of doel, vinden elkaar gemakkelijker.

In de digitale wereld is global het verzamelwoord voor talloze individuele bijdragen. Wat is de toekomst van de stad en de stedelijke ruimte in deze context?

In het begin van het digitale tijdperk werd de invloed van de digitale media op de stad vooral gezien vanuit het perspectief van flexibel werken en de relatie tussen wonen en werken. Nu rijst de vraag in hoeverre deze trends en mogelijkheden bij kunnen dragen

06 | 2011

aan nieuwe manieren van stadsontwikkeling, zoals experimentele vormen van woongroepen of het delen van ervaringen met toekomstige bouwers. Bijvoorbeeld, in Berlijn zijn websites als wohnportaal.de en netzwerk.de een belangrijke ondersteuning voor groepen die samen willen bouwen. In de komende jaren worden zelfs vijftig bouwprojecten met gemiddeld twintig appartementen per jaar verwacht. Zonder internet was dit aantal zeker lager geweest.

De sociale waarde van zelfbouw De publieke sfeer tussen privé en overheid wordt gevoed vanuit verschillende individuele en collectieve initiatieven. De groepen worden gevormd rondom algemene doelen, sociale netwerken, of initiatieven voor concrete projecten, zoals culturele, of het inrichten van groene plekken in de buurt. Ook het bouwen aan de stad kan vanuit dit soort initiatieven ontstaan.

Mensen zoeken elkaar op om een gezamenlijk doel te bereiken, of zeker in het begin, deel uit te maken van een netwerk waar zij zich thuis voelen. Ideeën over een civil society van enkele decennia geleden, zijn door de huidige trends rond individualisering en digitale netwerken weer actueel. De diversiteit aan netwerken vergroot de invloed van bewoners op hun directe omgeving. Met mogelijkheden voor individuele en collectieve zelfbouw wordt tijd en energie van toekomstige bewoners geïnvesteerd in de stad en maatschappelijke netwerken. Daaruit ontstaat een grotere verbondenheid met de buurt, mensen voelen dat ze erbij horen en willen zelf ook bijdragen aan de activiteiten in de buurt.

Van de nieuwbouw in Vrijburcht tot de kunstenaarskolonie Noorderlicht op NDSM: er zijn al veel voorbeelden van zelforganiserende initiatieven van Amsterdammers die samen een deel van de stad naar eigen inzicht veranderden. In de toekomst kunnen er nog veel meer bij komen, als er meer locaties voor beschikbaar zijn. De gemeente kan en moet een belangrijke rol daarin spelen.

Ruimte geven Hoe Amsterdam er in de toekomst uit zal gaan zien, is onderzocht en omschreven in de structuurvisie. Zowel voor de ruimtelijke als de sociaalmaatschappelijke >

9

door Mirjana Milanovi´c

Locaties voor zelfbouwkavels In de loop van 2011 heeft een gemeentelijke werkgroep, Team Zelfbouw, samen met projectbureaus en stadsdelen gezocht naar mogelijke locaties voor zelfbouw.

De zoektocht heeft zich in deze eerste fase vooral gericht op ‘vrije’ locaties in de stad, plekken waarover geen afspraken zijn gemaakt met grote partijen als corporaties of projectontwikkelaars.

De kavels zijn verdeeld in vier groepen: een groep die nu al in voorbereiding is en nog dit jaar in de verkoop gaat, twee groepen die in 2012, 2013 in de verkoop kunnen gaan en locaties waar vanaf 2014 een vorm van zelfbouw mogelijk kan zijn.

In alle stadsdelen zijn potentiële locaties gevonden, zij het dat het in stadsdeel Centrum en Zuid vooral gaat om hergebruik van bestaande panden, terwijl het scala aan mogelijkheden veel breder is in de delen van de stad met veel geplande nieuwbouw, zoals in stadsdeel Oost en Nieuw-West. Beschikbaarheid voor zelfbouwlocaties is ook afhankelijk van de huidige functies van gebouwen, zoals bedrijfspanden, en eigendommen. Afhankelijk van de locatie is een keuze gemaakt voor individuele kavels of kavels voor collectieve projecten.

Het aandeel collectieve zelfbouwwoningen is voor

dit jaar aanzienlijk groter dan voor individuele bouw, vooral omdat de meeste direct beschikbare locaties binnen grootstedelijke projecten liggen, bijvoorbeeld de Houthavens of Noordwaarts waar gebouwd wordt in hogere dichtheden. In 2012 en 2013 kan ook een groot aantal individuele kavels op de markt komen op IJburg als drijvende woningen, in Nieuw-West, Zuidoost en Noord langs de groene randen. Op langere termijn, vanaf 2014, zijn de mogelijkheden nog groter. IJburg 2 zou ruimte kunnen bieden voor vijfhonderd tot duizend zelfbouwwoningen. De tweede fase van de Houthavens, Zeeburgereiland, omgeving Station Lelylaan, Oostenburg, Bijlmerpark, de klusjespanden in Geuzenveld of nieuwe functies in kantoorpanden in Amstel III: op al die locaties zou, als het blijkt dat er markt voor is, een of andere vorm van zelfbouw toepasbaar zijn. Veel kansen liggen ook in gebieden waar de bouw of stadsvernieuwing nu stil ligt, in blokken met braakliggende terreinen of verouderde sociale huurwoningen. Een eventuele toekomst als zelfbouwlocatie ligt voor deze projecten in handen van de huidige eigenaren en kan het aandeel zelfbouw in de stad nog verder vergroten.

ontwikkelingen, leunde de stad tot nu toe op grote, vaste partners als corporaties en grote ontwikkelaars.

In de structuurvisie is ook aandacht voor zelfbouw.

Net zoals in andere segmenten van de cultuur en de economie, is er ook in de stadsontwikkeling niet langer een manier waarop dit gedaan kan worden.

Het is een voortdurende zoektocht waarbij meerdere opties worden onderzocht voor bouwen in de stad: particulieren op individuele kavels of groepen mensen die samen willen bouwen, kleine ontwikkelaars of ontwikkelende aannemers, architecten als initiatiefnemers, corporaties die de verouderde gebouwen door toekomstige bewoners laten opknappen, ontwikkelaars die nieuwe concepten ontwikkelen om meer vraaggericht te bouwen. De rol van de gemeente is om ruimte te geven door locaties in de stad open te houden voor alle mogelijke bouwers en door de regels en procedures te versimpelen. Zelf-

10

PLANAmsterdam

2011 360 collectieve zelfbouwprojecten (Buiksloterham, Houthaven, Zuidas) 70 individuele projecten (Zeeburgereiland, Buiksloterham, Zuidoost) 2012 290 collectieve zelfbouwprojecten 105 individuele projecten (Houthavens, Zuidas, kleine locaties in Nieuw-West) 2013 300 collectieve zelfbouwprojecten 170 individuele proejcten (Overamstel, Steigereiland IJburg, Buiksloterham) vanaf 2015 500-1.000 collectieve zelfbouwprojecten 500-700 individuele projecten

bouw vereist het afstappen van de zekerheid van vaste normen over parkeren, het aantal kamers, de grootte van de buitenruimte, het energieverbruik of isolatie en biedt in plaats daarvan een nieuw impuls aan het denken over wonen in de stad.

Flexibiliteit Voor het gevoel van stedelijkheid in een buurt is de dichtheid van woningen belangrijk, maar niet doorslaggevend. Intensief gebruik van de begane grond voor verschillende functies als winkels, kleine kantoren, woningen en buurtcontacten, maar ook een herkenbare en toch gevarieerde overgang van openbare naar privéruimte en de flexibiliteit, daarvan zijn net zo belangrijk voor het stedelijk gevoel. Volgens John Habraken, auteur van Transformations of the Site, is juist de voortdurende verandering van een stedelijke structuur het meest interessante aspect >

a Individuele zelfbouwkavels in Buiksloterham, Amsterdam足 Noord.

Illustratie: DRO Individual self-build plots in Buiksloterham, AmsterdamNorth. b Collectieve zelfbouwkavels in Buiksloterham, Amsterdam足 Noord.

Illustratie: DRO

a

Collective self-build plots in Buiksloterham, Amsterdam-North. c Locaties voor zelfbouwkavels op IJburg en Zeeburgereiland.

Kaart: DRO Locations for self-build plots on IJburg and the Zeeburgereiland. geen ontwikkelrecht* no development rights* wel ontwikkelrecht with development rights

Aantal woningen particulier opdrachtgeverschap Number of dwellings developed by private commission 2011 2012 2013 zoeklocatie vanaf 2014 prospective locations from 2014 Aantal woningen collectief particulier opdrachtgeverschap

Number of dwellings developed by collective private commission 2011 2012 2013 zoeklocatie vanaf 2014 prospective locations from 2014

then the city council is free. to decide how the area is developed.

*Geen ontwikkelrecht: de gemeente is vrij in de keuze hoe het gebied te ontwikkelen. If there are no development rights,

b

c

06 | 2011

11

19 Open dag op het NDSM­ terrein.

Foto: Mirjana Milanovi´c Open day at the NDSMprecincts.

‘Nieuwe fiets­ of bootverbindingen kunnen delen van de stad aantrekkelijker maken, zoals aan de noordelijke IJoever.‘

van stedelijkheid. Een goede, stedelijke vorm biedt gelegenheid tot voortdurende transformatie: aanpassing van grootte, andere functies, nieuwe manieren van gebruik, individuele expressie. De kleine schaal en de directe invloed en de betrokkenheid van de bewoners zijn kenmerken van zelfbouw die deze flexibiliteit mogelijk maken.

Mogelijkheden voor zelfbouw Hoewel de woningbouw in Amsterdam stagneert vergeleken met enkele jaren geleden, staan de ontwikkelingen in de stad niet stil.

De transformatiegebieden in AmsterdamNoord – Hamerstraat, NDSM, Buiksloterham – zijn een voorbeeld van een proces dat gestart is door enkele individuele initiatiefnemers, gestimuleerd door de gemeente via een lage grondprijs en vastgelegd in de structuurvisie. De aanwezigheid van grote lege industriële gebouwen, de snelle veerverbinding naar het centrum en verre uitzichten over het IJ zijn voor kunstenaars en kleine creatieve bedrijven redenen geweest om zich hier te vestigen. Horeca, grotere bedrijven en woningen volgen. In de jaren negentig zijn deze gebieden op een grootschalige manier herontwikkeld, met hoge dichtheden en een openbare ruimte van hoge kwaliteit. Sinds 2010 zijn er losse, onafhankelijke ontwikkelingen gaande.

Kunstenaars hebben zich gevestigd in de grote lege hal op het NDSM-terrein, architectenbureaus en opnamestudio’s zijn te vinden in de voormalige garages en werkruimtes. Woningbouw is vooralsnog beperkt gebleven tot enkele kavels voor woongroepen met duurzaamheidsambities, maar dat aantal kan groeien.

Meer vrijheid in bestemmingsplannen voor combinaties van wonen en werken zou de mogelijkheden voor de huidige gebruikers kunnen vergroten en het transformatieproces versnellen. De gemeente zou de infrastructuur verder kunnen verbeteren. De pontverbinding heeft de huidige ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Een goede fietsroute langs de Noordelijke IJoever zou de transformatiegebieden Hamerstraat, Buiksloterham en NDSM nog toegankelijker maken.

Oud- en nieuwbouw Ook op andere plekken in de stad zijn er voldoende woon- en publieke gebouwen te vinden die na een

12

PLANAmsterdam

aantal jaren niet meer aan de eisen van de tijd of wensen van de gebruikers voldoen. Vooral in de oudere delen van de stad worden fabrieken gesloten, scholen verplaatst en grote panden gesplitst in appartementen. De komende tijd zal een aantal kantoorpanden een nieuwe bestemming krijgen, zoals het ABN Amro-gebouw op de Kerkstraat. Ook de Hallen, de tramremise en oude schoolgebouwen in stadsdeel Zuid bieden daardoor ruimte voor nieuwe woningen. Door de ontwikkelingen te verdelen in meerdere kleinere opgaves kan de groep potentiële bouwers en initiatiefnemers worden vergroot. Behoud van het bestaande stadsbeeld handhaaft het stedelijke karakter van de buurt.

Behalve de grote naoorlogse woongebieden, zijn ook grote kantoorgebieden als Teleport en Amstel III, hard geraakt door de recessie. Hier speelt aanvullend ook de vraag of er in de toekomst behoefte is aan extra kantoren. Nog niet gebouwde kantoorlocaties zullen wellicht in de toekomst een andere bestemming moeten krijgen. Voor de bestaande leegstaande kantoorpanden wordt nu al gezocht naar nieuwe invullingen, zoals hotels of studentenwoningen.

In de nieuwbouwgebieden heeft zelfbouw verschillende vormen gekend. Een rij zelfbouwkavels langs de oever of aan het park gereserveerd voor de grootste en duurste woningen wordt snel een ‘goudkust’. Maar dat is niet de enige manier. Grotere aantallen zelfbouwkavels biedt niet alleen de mogelijkheid om verschillende vormen uit te proberen, maar ook een kans om een buurtgevoel op te bouwen nog voordat de huizen er staan. In de komende jaren is er op IJburg, Zeeburgereiland, Zuidas, in de Houthavens en op een aantal kleinere locaties elders in de stad genoeg ruimte voor zowel individuele als collectieve kavels.

Daarnaast kan zelfbouw een onderdeel zijn van stadsvernieuwing. Grote vernieuwingsprojecten in Nieuw-West en Zuidoost worden de laatste jaren uitgesteld of vervangen door kleinere projecten.

Minder geld voor beheer leidt tot verdere verlaging van de woonkwaliteit en meer problemen in de buurten.

Het betrekken van de buurtbewoners bij de verbouwing biedt de kans om zelf aan de slag te gaan met het aanpassen van deze panden. Buurtbewoners investeren tijd in plaats van geld, met de nieuwe woonruimte en

19

het geleerde vakmanschap als belangrijkste opbrengst. De corporaties, als eigenaren van de gebouwen, nemen het voortouw in deze projecten.

De overheid kan als extra stimulans de openbare ruimte verbeteren en interessante voorzieningen vestigen. In andere steden is hiermee ervaring opgedaan, zoals de klusjeswoningen in Rotterdam of het project Selfhelp housing in Berlijn. Een Amsterdams voorbeeld is te vinden op de Mauritskade. In een oude school zijn nu woningen en ateliers gevestigd.

Nieuwe leidraad Zelfbouw is niet alleen een manier van bouwen, het is vooral een ontwikkelingsvorm met een andere set regels en andere rollen voor de deelnemers aan het proces.

Welke rol moet de gemeente, en in het bijzonder stedenbouwkundige ontwerpen, spelen in deze ontwikkelingen? Elke deel van de stad heeft een andere dynamiek en andere mogelijkheden voor zelfbouw. Afhankelijk van de doelen op de langere termijn, zowel maatschappelijk als ruimtelijk, kunnen

06| 2011

verschillende vormen van zelfbouw ingezet worden, als middelen voor transformatie en bouwstenen voor de nieuwe stedelijke structuren. Een overkoepelende, in de structuurvisie afgesproken strategie voor de stad als geheel geldt daarbij als uitgangspunt. Een voorbeeld is ruimte geven aan de lokale krachten.

In Noord betekent dit meer vrijheid voor creatieve bedrijven; in Nieuw-West zou de leidraad zijn dat bewoners hun eigen buurt en woning op kunnen knappen. Het herkennen, opnemen, steunen en begeleiden van deze processen is de nieuwe leidraad in het werken aan de stad. Steeds opnieuw de gevolgen van individuele initiatieven naast elkaar leggen, deze elkaar laten versterken en inzicht bieden in de mogelijke gevolgen voor de langere termijn, is de rol van stedenbouw. Een strategie van adaptive design, het meebewegen met de dynamiek van de stad en steeds opnieuw aanpassen van het ontwerp aan de nieuwe omstandigheden, lijkt de juiste weg voor de toekomst.

13

Succesverhaal Steigereiland

1 Steigereiland, IJburg.

Foto: Edwin van Eis Steigereiland, IJburg.

2 Woning in woongemeenschap Open IJnde op Steigereiland, IJburg.

Foto: Mirjana Milanovi´c A dwelling within the Open IJnde commune on Steigereiland, IJburg.

1

door Angelique Bor en Bart Truijens a.bor@oga.amsterdam.nl b.truijens@oga.amsterdam.nl

Lessen en ervaringen Amsterdam experimenteert sinds eind jaren negentig met zelfbouw door particulieren, eerst in het klein in het Oostelijk Havengebied en later op een heel eiland in IJburg, Steigereiland. Dit is alle partijen zo goed bevallen dat vanaf oktober op veel meer plaatsen in de stad Amsterdammers of ondernemers zelf hun huis of bedrijfspand kunnen bouwen.

Toen eind jaren negentig van de vorige eeuw Haveneiland op IJburg vorm begon te krijgen en de samenwerkende ontwikkelaars als consortia hun plannen voor dit eiland begonnen te ontwikkelen, had de gemeente de grond op het eerste eiland van IJburg, het Steigereiland, nog niet uitgegeven. De gemeente besloot op dit eiland te gaan experimenteren met nieuwe vormen van bouwen en wonen. Dit waren vrije kavels die particulieren zelf konden bebouwen, zowel alleen als in een groep, maar ook kavels voor drijvende woningen, platformwoningen, houtskeletbouw en een bedrijvenstrook waar particulieren hun bedrijfsgebouw konden ontwikkelen.

Op dat moment was er met zelfbouw op kleine schaal succesvolle ervaring opgedaan in de Scheepstimmermanstraat op Borneo-Sporenburg in het Oostelijk Havengebied. Het resultaat van deze zelfbouw was bijzonder en leidde tot grote belangstelling vanuit binnen- en buitenland. Een kleine toeristische attractie was spontaan ontstaan. In de uitvoering van dat project bleek dat particulier opdrachtgeverschap wel een andere tak van sport was, dan de grootschalige stedelijke projecten waar de stadsdelen en een aantal gemeentelijk diensten waaronder Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA), Ingenieursbureau Amsterdam (IBA) en Dienst Ruimtelijke Ordening (DRO) tot op dat moment mee te maken hadden gehad. De particulier bleek een heel andere klant te zijn dan een ‘doorsnee’ projectontwikkelaar.

Experimenteren Vooral zaken als de inrichting van de openbare ruimte, aansluitingen op de nutsvoorzieningen, bouwoverlast op belendende kavels door bijvoorbeeld heien, de kadekant en de uitvoeringslogistiek bleken om extra aandacht te vragen van de projectorganisatie. >

14

2

PLANAmsterdam

3 Rijtjeshuizen bestaande uit drie lagen, langs het water.

Foto: Jan Schot Three-storey terraced houses alongside the water.

4 Herenhuizen in de Thomas Hoodstraat; 4 lagen.

Foto: Edwin van Eis Townhouses in the Thomas Hoodstraat.

5 Steigereiland.

Foto: Mirande Phernambucq Steigereiland.

6 Drijvend wonen op Steiger­ eiland.

Foto: Mirjana Milanovi´c Living afloat at Steigereiland.

3

4

16

PLANAmsterdam

‘Elk ontwerp, maar ook elke kleur en elk gevelmateriaal was toegestaan, waardoor experimenteren mogelijk werd.‘

5

6

06| 2011

17

‘Met name innovatieve technieken werden enthousiast gedeeld, vooral op het gebied van duurzaamheid.‘

Hetzelfde team ambtenaren van de Scheepstimmermanstraat werd betrokken bij de eerste ontwikkelingen met particulier opdrachtgeverschap op Steigereiland.

De schaal en het volume van de in de Zuidbuurt beoogde zelfbouw maakte het mogelijk met verschillende typologieën te werken. Daardoor konden er luxe herenhuizen (4 laags) in een rij aan royale lanen een plek krijgen, naast wat lagere en daardoor goedkopere rijtjeshuizen langs het buitenwater (3 laags met inpandig parkeren). De binnengebieden met straten en dwarsstraten boden plek aan intiemere tweelaagse, vrijstaande woningen. Dat alles in een stedelijke dichtheid van 50 woningen per hectare.

Extra aandacht kreeg de overgang van privé naar openbaar. De stedenbouwkundige randvoorwaarden waren er vooral op gericht om goede straten met doorlopende gevelwanden te realiseren. En om hinder tussen buren, bijvoorbeeld door ongewenste schaduwwerking in beoogde tuinen, en de overige omgeving te voorkomen. Verder was het hele gebied welstandsvrij. Elk ontwerp, maar ook elke kleur en elk gevelmateriaal was dus toegestaan, waardoor experimenteren mogelijk werd.

Verder was er in de Zuidbuurt van Steigereiland ruimte voor enkele collectieve zelfbouwprojecten, zoals Vrijburcht, het Open IJnde, de Groene Gemeenschap en Shravan. Allemaal gerealiseerd in gestapelde bouw, de laatste twee voor sociale huur, in samenwerking met woningcorporatie Delta Forte die is opgegaan in Stadgenoot.

Door ook kleinschalige bedrijvigheid aan huis toe te staan ontstond een gevarieerde wijk met veel voorzieningen, zoals kapsalons en detailhandel, kleine kantoortjes, maar ook een café, een kinderdagverblijf, een theaterzaal en een bed & breakfast.

Iets later ging de realisatie van de Waterbuurt van Steigereiland van start. Ofschoon daar meer projectmatig werd gebouwd dan in de Zuidbuurt, is daar misschien wel het grootste experiment gerealiseerd.

Namelijk wonen op het water: niet op een boot, maar in een drijvende woning. In Waterbuurt West is dit gedaan door een ontwikkelaar, in Waterbuurt Oost door particulieren die hun waterwoning zelf hebben gebouwd.

18

PLANAmsterdam

Hoewel de gestarte projecten allemaal afgerond en opgeleverd zijn, is Steigereiland nog niet helemaal gereed. De tweede fase drijvende zelfbouwwoningen gaat naar verwachting in 2012 van start. De platformwoningen – zeg maar een drijvend flatgebouw – en het Sluishuis, een gezichtsbepalend woongebouw in het water bij de entree van Steigereiland, laten vanwege de crisis nog even op zich wachten.

Mondig en betrokken De uitgifte van de vrije kavels aan particulieren in erfpacht is verzorgd door het ambtelijk Projectteam Zelfbouw binnen Projectbureau IJburg. Daarin zaten medewerkers van zowel OGA als DRO, te weten een projectleider, uitgever, verkoopbegeleider, mensen voor de technische ondersteuning, een communicatieadviseur en een stedenbouwkundige. Via kranten, andere media, verkoopbrochures en open dagen op locatie is particulier opdrachtgeverschap op Steigereiland bekend gemaakt. Na een aarzelende start bij de uitgifte van de eerste strook in 2003 was de belangstelling bij de latere stroken steeds vele malen groter dan het aantal beschikbare kavels. De kavels zijn via loting toegewezen.

Niet alleen was er vooraf veel enthousiasme, er werd uiteindelijk ook snel en kwalitatief goed gebouwd. Degenen die uiteindelijk een kavel wisten te verwerven bleken zeer mondige en betrokken mensen te zijn die zeer goed in staat waren hun droom – een eigen huis bedenken en bouwen – waar te maken. Wie nu rondloopt op Steigereiland, ziet een wijk die gevarieerd is en levendig, waar geen gaten of half gerealiseerde huizen te vinden zijn, waar de gebouwde huizen op maat gemaakt zijn door en voor de bewoners en waar de waardeontwikkeling van de woningen zich aan de bovenkant van de markt bevindt. Bovendien is door de vroegtijdige contacten tussen de bouwers en bewoners een sterke sociale structuur ontstaan.

De aanpak De particulieren die een kavel hadden verworven, kregen een aantal verplichtingen van de gemeente mee.

Uiteraard diende te worden voldaan aan de wettelijke bouwregelgeving en het bestemmingsplan: er mocht >

7 Jan Olphert Vaillantlaan op Steigereiland IJburg.

Foto: Edwin van Eis Jan Olphert Vaillantlaan on Steigereiland, IJburg.

7

alleen worden gebouwd met een bouwvergunning.

Stedenbouwkundig waren alleen de bouwenveloppe, de plek van de woning op de kavel en de rooilijnen vastgelegd. Enkele milieuafspraken die voor heel IJburg golden, waren ook voor zelfbouwers van toepassing. Zo mochten er geen metalen gebruikt worden die het grondwater vervuilen. Daarnaast moesten ze bouwen volgens de bepalingen van het erfpachtcontract, waarin ook was vastgelegd wanneer de woning gereed moest zijn. Daarmee werd beoogd dat de bouwwerkzaamheden per fase op een zeker moment afgerond waren, zodat overlast voor de bewoners tot een bepaalde periode beperkt bleef.

Dit is gedaan vanuit de zorgplicht die de gemeente heeft aangaande het woonklimaat in de wijk. Verder waren er weinig regels: geen welstandseisen, volledige vrijheid in keuze van architect, aannemer of eigen

06 | 2011

ontwerp, volledig of gedeeltelijk bouwen, samenbouwen, gefaseerd bouwen en woonwerkwoningen.

De gemeente bood de zelfbouwer ondersteuning in de vorm van een handboek, waarin het ontwikkelen bouwproces beschreven staat en de gemeentelijke regelgeving wordt toegelicht. Daarnaast verzorgde de gemeente een helpdesk, waar de particulier met al zijn vragen terecht kon. De zelfbouwer werd geadviseerd een professionele partij in de arm te nemen voor het begeleiden van het bouwproces, maar dat werd niet geĂŤist.

De bouwuitvoering vroeg wel om logistieke regie van de gemeente, maar de zelfbouwers hebben ook veel onderling opgelost. Kennis werd gedeeld via het internet. Met name innovatieve technieken werden enthousiast gedeeld, vooral op het gebied van duur>

19

8

zaamheid. De particulieren vonden het zelfbouwen weliswaar moeilijk en zwaar, maar ook een heel leuk traject. Het enthousiasme wisselde met de fase waarin de bouw zich bevond: bij de start en oplevering was het enthousiasme het grootst, halverwege viel het veel zelfbouwers wat zwaarder. De ondersteuning door de gemeente werd gewaardeerd.

De belangrijkste lessen voor de gemeente zijn: spreek als gemeente met een mond, bij voorkeur ook letterlijk via een loket en verander tussentijds de regels niet. Zekerheid bieden is een belangrijke succesfactor, ook als het gaat om het garanderen van het tijdstip van gereedkomen van de wijk. Dat vraagt van de gemeente een goede handhaving op gemaakte afspraken met de zelfbouwers, bijvoorbeeld via deadlines en boetes. En uiteraard moet de gemeente zich zelf ook aan die afspraken houden.

Ervaringen Na het succesvolle resultaat van de Scheepstimmermanstraat, het Steigereiland en andere landelijke projecten voor particuliere zelfbouw, zoals Roombeek in Enschede, het Homeruskwartier en de Buitenkans in Almere, de Kersentuin in Leidsche Rijn en de Bau-

20

PLANAmsterdam

gruppen in T端bingen, Berlijn en Hamburg, diende de vraag zich aan of er in Amsterdam niet meer ruimte zou moeten komen voor particuliere bouw. Daarbij gaat het zowel om kavels voor individuele particulieren als voor groepen die collectief willen ontwikkelen of bouwen al dan niet met als doel om samen te wonen.

Financieel bleek de uitgifte van kavels aan particulieren voor de gemeente zeker niet nadelig. Door de kavels tegen een vaste kavelprijs uit te geven, zijn de beoogde grondopbrengsten volledig gerealiseerd.

Dat zelfbouw op onderdelen meer ambtelijke begeleiding en daardoor meer capaciteit op detailniveau vraagt, leidt op basis van de eerdere ervaringen naar verwachting niet tot hogere proceskosten, al vraagt het wel om een andere rol van de ambtenaar. De extra capaciteitsvraag wordt gecompenseerd door de mogelijkheid van standaardisatie op andere onderdelen, bijvoorbeeld bij contractvorming. Per saldo zal de ambtelijke tijdsbesteding bij zelfbouw niet veel verschillen ten opzichte van die bij reguliere projectontwikkeling. Gebleken is dat de tijd tussen investeren en incasseren door de gemeente korter is dan bij projectmatige bouw, wat dus heel positief is.

door Angelique Bor en Bart Truijens

Markt in oktober: kavels voor 1.000 zelfbouwwoningen

8 Zelfbouw (de gekleurde gevels) en projectmatige bouw wisselt zich af op Steigereiland.

Foto: Mirande Phernambucq On Steigereiland there is an alternation of self-build (the coloured plots) and projectbased construction. a Na een aarzelende start bij de uitgifte van de eerste kavel op Steigereiland in 2003, was

de belangstelling later steeds vele malen groter dan het aantal beschikbare kavels.

Foto: Nels van Malsen After a hesitant start with the allocation of the first self-build plot on Steigereiland in 2003, interest then swelled and soon far outstripped the number of plots available.

Wethouder Maarten van Poelgeest heeft het Team Zelfbouw – samengesteld uit mensen werkzaam bij verschillende gemeentelijk diensten van de OntwikkelingsAlliantie – in het voorjaar van 2011 de bestuursopdracht gegeven zelfbouw tot een volwassen marktsegment te maken op de Amsterdamse woningmarkt. De eerste concrete opdracht is om in oktober kavels voor 1.000 zelfbouwwoningen op de markt te brengen.

Het Team Zelfbouw zal de ervaring die eerder is opgedaan in IJburg en het Oostelijk Havengebied, zoveel mogelijk toegankelijk maken voor projectbureaus en stadsdelen die binnen hun projecten kavels gaan reserveren en aanbieden voor zelfbouw.

De eerste kavels worden op 29 en 30 oktober uitgegeven op de Zelfbouwmarkt in de Houthavens.

De verschuldigde erfpacht voor vijftig jaar wordt vastgesteld door de gemeente, en varieert van 100.000 tot 350.000 euro voor individuele kavels.

De pachtsommen voor appartementskavels liggen hoger omdat daar meer woningen op kunnen worden gebouwd. Meer informatie over onder meer bezichtigingen is te vinden op de website.

a

De door de gemeente geregistreerde belangstelling onder particulieren voor zelfbouw is nog steeds overweldigend. Toch hoeft een grotere toepassing van zelfbouw in Amsterdam niet vanzelfsprekend net zo succesvol te zijn als de ervaringen op Steigereiland en de Scheepstimmermanstraat in het Oostelijk Havengebied.

De financiële crisis en de crisis op de huizenmarkt spelen natuurlijk ook bij particuliere bouw een rol.

Immers, particulieren moeten hun zelfbouwwoning ook zien te financieren. Bovendien zullen zij veelal ook nog op het juiste moment hun bestaande woning verkocht moeten zien te krijgen. Anderzijds wordt verondersteld dat er onder particulieren veel geld beschikbaar is, dat vrij kan komen als de mogelijkheid van een droomwoning zich aandient. Denk daarbij aan ouderen die hun te grote gezinswoning willen inruilen voor iets meer passends.

06 | 2011

Meer info: www.amsterdam.nl/zelfbouw Vragen of ideeën: teamzelfbouw@oga.amsterdam.nl

Als er in Amsterdam op grote schaal kavels voor particuliere zelfbouw beschikbaar komen, speelt mee dat op veel locaties in Amsterdam in hoge dichtheden gebouwd wordt, waardoor er meer sprake is van gestapelde bouw en minder van kavels voor grondgebonden woningen. Bij gestapelde bouw zal de focus meer komen te liggen op groepsinitiatieven, zoals collectief particulier opdrachtgeverschap, omdat er dan meer samengewerkt moet worden. Bijvoorbeeld bij het maken van de gezamenlijke fundering en casco, maar ook bij gemeenschappelijke voorzieningen.

Gezamenlijk opdrachtgeverschap ligt dan voor de hand. Amsterdam kan op deze wijze particulieren een belangrijke rol geven bij de stedelijke ontwikkeling in gebruikelijke dichtheden en niet alleen op de gouden randjes met ruime kavels. En ook met minder draagkrachtigen.

21

Diversiteit als strategie door Marije Raap m.raap@oga.amsterdam.nl

Ruimte bieden aan opdrachtgevers In een project, of het nu een gebouw is of een stuk stad, is de opdrachtgever van grote invloed op de kwaliteit. Niet voor niets bestaat de Gouden Piramide voor inspirerend opdrachtgeverschap en gaan de Zuiderkerkprijs, de Geurt Brinkgreve Bokaal en de Groene Speld niet alleen naar de ontwerper, maar ook naar de opdrachtgever. Zonder een goede opdrachtgever geen goed gebouw.

Maar, wie bepaalt wat goed is?

De opdrachtgever of de gebruiker?

Met het steeds complexer worden van de bouwopgave is de afstand tussen opdrachtgever en de gebruiker van het gebouw steeds groter geworden.

Dat is op zich niet verwonderlijk. Jarenlang is gestreden tegen de woningnood. Productie en tempo waren kernwaarden die hebben geleid tot steeds verdergaande professionalisering van de bouwsector.

De complexiteit van de bouwopgaven en de schaalvoordelen die bij standaardisering van de bouw te behalen zijn, hebben geleid tot steeds groter wordende ontwikkeleenheden met steeds langer

22

PLANAmsterdam

wordende processen en steeds meer betrokkenen.

De kwaliteit hangt bij deze opgaven sterk samen met dat wat professionals als kwaliteit zien; vaak meer gericht op de buitenkant dan op de binnenkant. Dit komt niet altijd overeen met wat de gebruiker als kwaliteit ziet.

Gewijzigde opgave Geholpen door de crisis, krijgt de gebruiker naar het principe ‘wie betaalt bepaalt’ meer zeggenschap.

Ook zonder een financiële noodzaak was al duidelijk dat de woningbouwopgave aan het veranderen was.

In 2009 stelde de VROM-raad – deze adviseert regering en parlement over beleid voor een duurzame leefomgeving – al dat ‘het proces waarin vraag en aanbod van woningen en woonmilieus tot stand komt, om een andere organisatie vraagt’. Hier op voortbordurend rijst de vraag of er geen andere vormen van opdrachtgeverschap zijn die beter in staat zijn een kwalitatieve vraag te vertalen naar een gebouw.

Inmiddels laat de Amsterdamse praktijk zien dat het mogelijk is om de eindgebruiker directe invloed te geven op de ontwikkeling van een woning. Dit kan door collectief of particulier opdrachtgeverschap, maar ook door constructies waarin corporaties een rol spelen als procesbegeleider, als achtervang dienen of eigenaar zijn.

De schaal van de opgave speelt hierin een belangrijke rol. Voorheen werd uitgegaan van grote ontwikkeleenheden. Grotere aantallen – zeg minimaal 50 woningen – maakt efficiënt bouwen mogelijk.

Nu kopers aarzelen en banken risico’s minimaliseren is het kansrijker om uit te gaan van kleinschaligere bebouwing. Een kleine kavel vraagt om een ander soort opdrachtgever dan een groot bouwproject.

Toch gaapt er in het kavelaanbod een gat tussen individuele kavels en bouwgrond waar grote volumes in projectmatige bouw neergezet kunnen worden.

De tussenmaten ontbreken. Een overzicht van de mogelijkheden.

1 De bewoners van Dappere Maurits, een voorbeeld van zelf­ bouw in een al bestaand pand in de Dapperbuurt in Amsterdam­ Oost.

Foto: Margot Smidt The inhabitants of ‘Plucky Maurice’, an example of selfbuild within existing properties in Amsterdam-East.

1

Individuele kavels De individuele kavel is de pioniersfase voorbij. Projecten op individuele kavels laten zien dat individueel particulier opdrachtgeverschap ook in de stad in een redelijke dichtheid mogelijk is. De praktijk wijst uit dat bouwers zelf hun bouwbudget en woonwensen op elkaar weten af te stemmen. Er zijn woningen gerealiseerd met een minimaal bouwbudget of woningen met maximaal comfort voorzien van een lift en twee parkeerplekken op de plaats van een. Bovendien nodigt het uit tot innovaties en experimenten. Een voorbeeld zijn de twee woningen op Steigereiland in IJburg van Pieter Weijnen (FARO-architecten) die samen een gebouwde serie duurzaamheidsexperimenten vormen.

Vijf tot tien woningen Bouwen op een schaal van vijf tot tien woningen komt nog nauwelijks voor, terwijl die wel degelijk heel aantrekkelijk is. Een kleine groep mensen is immers sneller gevonden dan een grote. De Dappere Maurits in de Dapperbuurt in Amsterdam-Oost, is een voorbeeld in de bestaande bouw. Twaalf kleine etagewoningen zijn verkocht aan vijf particulieren die er met begeleiding van Woonstichting De Key vijf totaal verschillende woningen van hebben gemaakt. De Villa van Vijven, ontworpen door Next architects, is een vrijstaande villa van vijf woningen in Almere. De kracht is daar woonkwaliteit door uitzichtkamers en zicht in alle windrichtingen gecombineerd met een gemeenschappelijk plein onder de woningen. Door de bundeling van woningen blijft er rondom veel ruimte vrij.

In Antwerpen koopt een gemeentelijke dienst AG Vespa-panden op om ze op te knappen of te vervangen door nieuwbouw en daarmee betaalbare woningen van goede kwaliteit te bieden aan gezinnen in de stad. Deze kleine ingrepen geven grote impulsen aan achterstandswijken, die daarmee aantoonbaar verbeteren.

Deze drie voorbeelden laten al een grote diversiteit aan opdrachtgeverschap zien. Het betrof hier een groep particulieren begeleid door respectievelijk een corporatie, een architectenbureau en een overheid die het opdrachtgeverschap en risico op zich nam.

Ook voor de kleine aannemers en particuliere beleggers kan bouwen op dit schaalniveau aantrekkelijk zijn.

Twintig tot vijftig woningen De meeste collectieve bouwprojecten in de stad bestaan uit de bouw van twintig tot vijftig woningen.

Naast op maat gesneden woningen hebben deze projecten vaak meer collectieve voorzieningen dan gebruikelijk is. Vrijburcht op IJburg bestaat uit een kinderdagverblijf, een theater en een café. Ook kleinere projecten als het Open IJnde, met 20 woningen hebben een gemeenschappelijke ruimte en een gedeeld terras. Op deze schaalgrootte liggen kansen voor andere vormen van opdrachtgeverschap. Bijvoorbeeld voor architecten en ondernemers die naast het initiatief ook een deel van het projectontwikkelingtraject voor hun rekening nemen. Dit gebeurt in Buiksloterham in Amsterdam-Noord. Architect Tom Frantzen van BAMO bouwmanagement en TMC marketing zijn de initiatiefnemers voor een 30 meter hoog houten gebouw.

Binnen een CO2 neutrale casco werkwoning kunnen de kopers zelf hun volledige interieur ontwerpen.

Dat bedrijven ook opdrachtgevers kunnen zijn bewijst het gebouw XXX op het Steigereiland. De initiatiefnemers zijn twee architecten, Dirk Jan van Wieringen Borski en René de Prie. Samen met zeven andere bedrijven bouwen zij een bedrijfsverzamelgebouw, waarbij ontwikkelaar Lingotto de gedelegeerde opdrachtgever was.

Projecten met een grotere schaal Ook in projecten met een grotere schaal, vanaf 50 woningen en groter, kunnen de toekomstige gebruikers opdrachtgever zijn. Met de Solids wordt >

06 | 2011

23

2

3

5

4

het casco door de eigenaar Stadgenoot verhuurd en de inbouw door de huurder aangelegd. Ruimte is er in letterlijke zin door voldoende verdiepingshoogte.

Bestemmingen zijn flexibel, overlastgevende functies uitgesloten. De hybride constructie van huur en eigen investeringen maakt de vorm ook interessant voor tijdelijke bestemmingen. Het is een ogenschijnlijk helder en simpel idee dat binnen de reguliere, strak georganiseerde ruimtelijke sector om ‘een hoop geregel’ vroeg en een groot investeringsrisico betekende. De tijd zal leren of dit een goede manier van ontwikkelen is. De Solids bedragen zo’n tienduizend vierkante meter. Daarbinnen zijn eenheden van circa zestig vierkante meter mogelijk.

Bouw samen een buurt Zelfbouw is op een nog grotere schaal, op buurtniveau, zelfs ook mogelijk. De technologie van het internet en vooral de verschillende toepassingen zoals apps, en de netwerken die als gevolg hiervan zijn ontwikkeld, bieden mogelijkheden voor initiatieven ‘van onderop’, en voor nieuwe vormen van ontwikkeling op wijkniveau. Met open data, zoals de kaarten met braakliggende terreinen en zelfbouwkavels, wordt hierin een eerste stap gezet. Sociologe en econome Saskia Sassen stelt een urban Wikileaks voor waarbij (overheids)organisaties gegevens lekken of gewoon

24

PLANAmsterdam

beschikbaar stellen. Dit stelt ondernemende burgers in de gelegenheid om verbanden te leggen die een veel directer antwoord geven op lokale behoeften: ‘The park is made not only with the hardware of trees and ponds but also with the software of people’s practices.’ Dit gaat uiteraard niet vanzelf, het vraagt om een cultuurverandering bij alle betrokkenen.

Maar, ook het kijken over de landsgrenzen biedt interessante perspectieven voor de toekomst. Financiering kan worden gevonden via crowdfunding – het zoeken van een heleboel kleine investeerders om gezamenlijk een grote investering te kunnen doen. In de Verenigde Staten is onlangs het platform Kiva-City gelanceerd. Dit platform heeft een alliantie gesloten met lokale bestuurders, organisaties en financiële instellingen. De werkwijze is gebaseerd op succesvolle methodes van microfinanciering voor ondernemers in ontwikkelingslanden. Ook wijkaanpak en stedelijke vernieuwing kunnen in een veel directere dialoog met bewoners tot stand komen. In Engeland is hier al ervaring mee opgedaan. Daar wordt via trusts, bestuurd door een meerderheidsaandeel van bewoners, gewerkt aan de economische en maatschappelijke verbetering van wijken.

Möckernkiez in Berlijn is een interessant initiatief waarbij 400 woningen op drie hectare land in de wijk

2 Vrijburcht op IJburg bestaat uit koopwoningen, bedrijfsruim­ ten uit een kinderdagverblijf, een theater en een café.

Foto: Mirjana Milanovi´c The ‘Free Citadel’on IJburg accomodates dwellings, businessunits, a day-care centre, a theater and a café.

Foto: OGA The roof of the Open IJnde commune.

3 Het dak van woongemeen­ schap Open IJnde.

5 Kaart en maquette van de zelfbouwwijk Möckernkiez

5

4 Bedrijfsverzamelgebouw XXX op Steigereiland.

Foto: René de Prie The XXX Business Campus on Steigereiland.

in Berlijn. Hier worden 400 woningen op drie hectare land ontwikkeld, in de wijk Kreuzberg.

Kaart en artist’s impression: Initiative Möckernkiez Plan and model of the Möckernkiez self-build neighbourhood in Berlin, where 400 housing units are being developed on three hectares of land in the Kreuzberg district.

6

Kreuzberg worden ontwikkeld. Opdrachtgever is een Genossenschaft, een vereniging die eigenaar is van een gebouw of aantal gebouwen. De bewoners zijn lid van de vereniging en hebben recht op het gebruik van een woning, maar het eigendom is niet individueel toegedeeld.

Vaak bestaat de financiering uit een eenmalige inleg, die per project kan verschillen. De huurbijdrage kan lager zijn naarmate de eenmalige inleg hoger is. Möckernkiez moet de grootste wijk met passiefhuizen worden – huizen die niet of nauwelijks energie verbruiken, die ooit is gebouwd. Doelstellingen als huizen waar meerdere generaties samenwonen, familiengerecht & barierefrei wohnen hebben inmiddels al velen doen besluiten zich bij de Genossenschaft aan te sluiten.

Een strakke procesplanning is een voorwaarde. De individuele zeggenschap over de woningplattegrond is in deze vorm beperkter, het belang van het collectief is uiteindelijk om te zorgen voor goed verhuurbare woningen.

Deze buitenlandse voorbeelden zijn niet direct toepasbaar in Amsterdam. De Nederlandse praktijk is financieel, juridisch en cultureel net iets anders georganiseerd. Het hypothecaire stelsel is anders en financiering van woningbouw in Nederland is jarenlang gericht geweest op waardeontwikkeling en veel minder op inbreng van eigen vermogen. De grotere aansprakelijkheid die architecten in Duitsland hebben, zorgt ervoor dat ze een andere rol in het bouwproces innemen. Maar, ook de Duitse banken aarzelden aanvankelijk. Inmiddels zien banken Bouwgroepen als een gewenste doelgroep. Vooral omdat blijkt dat Bouwgroepen binnen een redelijk budget, en zonder voorschriften, veel kwaliteit weten te realiseren: passiefhui-

06 | 2011

zen, flexibel indeelbare plattegronden en collectieve dakterrassen, sauna’s of gastenkamers. In Amsterdam heerst nog koudwatervrees. De ervaringen in het buitenland bieden realistische handvatten om lokale versies te onderzoeken en hiermee te experimenteren.

Beter en effectiever Het is niet alleen in het belang van zelfbouwers dat een groter aandeel van de bouwgrond wordt aangeboden aan particuliere opdrachtgevers. Een aanbod van kavels in verschillende soorten en maten leidt tot een grotere variatie aan opdrachtgevers. De grotere diversiteit komt de woningmarkt alleen maar ten gunste. Naast particulieren die zelf bouwen kunnen verschillende soorten opdrachtgevers beter en effectiever reageren. De een zal zich specialiseren op het vroeg betrekken van gebruikers, de ander zal focussen op betaalbare woningen. Ook zullen architecten vaker als opdrachtgever optreden. En, de gemeente zal meer in haar rol moeten variëren: van actieve sturing op programma en eindbeeld naar het matchen van vraag en aanbod. Verder zal meer dan nu algemeen beleid vertaald moeten worden in maatwerk voor een locatie, wat bijvoorbeeld op kan gaan voor parkeernomen. Waarom een norm voorschrijven als een bouwgroep van plan is auto’s te delen? Binnen dit bredere repertoire aan rolopvattingen hoort nog steeds actieve sturing op onderdelen waar coördinatie vanuit de gemeente nodig is. Grote infrastructurele werken, maatschappelijke voorzieningen en de aanleg en het onderhoud van de openbare ruimte blijven een verantwoordelijkheid van de overheid, die waar mogelijk versterkt kan worden met de inzet en middelen van particulieren.

25

Summary

Self­build housing Citizens contribute to development The large-scale developments of recent decades have transformed Amsterdam into a larger, more modern and greener city. The scale of such developments has made it possible to realize high-quality public space and a fixed proportion of social-sector rented housing. Current times call for a radically different approach: developments on a smaller scale that facilitate swift adaptation to changing demands. Self-build is a development model in which the future inhabitant plays an important part in the dwelling’s realization, and it dovetails perfectly with the current demand for fast, flexible and diverse development.

From experimentation to urban building blocks Although residential construction in Amsterdam has stagnated by comparison with activity a few years ago, the developments in the city have not ground to a halt; the city’s evolution is not merely a question of construction or demolition. Buildings can assume other functions – temporarily or permanently. For example, the large, vacant industrial buildings in Amsterdam-North have proven to be highly suitable for selfbuild projects by artists and small creative enterprises. Cafés and restaurants, larger enterprises and housing have followed in their wake. This is also possible at other spots in the city, where there are plenty of vacant office buildings, for example. Selfbuild can also be an integral component of urban renewal. In recent years, large-scale regeneration projects in the suburbs of Amsterdam-New West and -Southeast have been deferred or replaced by smaller projects. Involving local residents in the renovation gives them the opportunity to take the adaptation of these properties into their own hands. Potential locations have been pinpointed in all quarters of the city, though in the Centre and South boroughs this primarily involves the repurposing of

26

existing properties, while the range of possibilities is much greater in those parts of the city where there is plenty of planned new-build, as in the East and New West boroughs. The City Council’s role is to provide space and flexibility by ensuring that building locations in the city are open to all potential developers and by simplifying rules and procedures.

A success story: the Steigereiland Since the late 1990s, Amsterdam has been experimenting with self-build by private parties, initially on a small scale in the Eastern Harbour District and later on a whole island in IJburg: the Steigereiland, which means ‘Jetty Island’. Anyone who walks around on the Steigereiland will find a district laid out by the city council that is varied and lively, without gaps or halffinished houses. The early contact between builders and residents has, moreover, established a strong social structure. The urban planners predetermined nothing more than the building envelope, the position of the properties on the plots and the building alignments. All the parties involved in the self-build project on the Steigereiland are so pleased with the results that from October 2011 Amsterdam residents or businesspeople will be able to build their own house or business premises at many more places in the city. The relevant city authorities have received an overwhelming number of serious expressions of interest in self-build from private individuals. However, if plots become available for private self-build projects on a large scale, then an attendant factor in Amsterdam is that construction densities are high at many locations in the city, so there it is a question of stacked development rather than generous plots for houses with streetlevel access like those on the Steigereiland.

Collective private commissioning then becomes the natural course, and in this way Amsterdam can allow private individuals to take a lead role in urban development

PLANAmsterdam

in standard densities, rather than just in the ‘golden periphery’ with its spacious plots.

Providing leeway for a diversity of commissioners With self-build becoming a possibility throughout the city, several options are being investigated: private individuals developing single plots or groups of people who want to build together, small developers or expanding building contractors, architects as initiators, housing corporations who allow tenants to refurbish outdated properties, and developers who devise new concepts in order to be more responsive to consumer demands in their construction projects. Selfbuild is possible in low densities as well as high: on individual plots, on a scale of five to ten dwellings, collective building projects for 20 to 50 units, for 50 or more dwellings, and even for a whole neighbourhood. Amsterdam does not boast a model for the latter as yet, but Berlin does. Möckernkiez is an interesting initiative that involves an association of private individuals developing 400 dwellings on three hectares of land in the city’s Kreuzberg district. A supply of plots in different sorts and sizes leads to a greater variation in commissioners, which can only be to the advantage of the housing market. The city authorities will have to be more flexible in the role they perform: ranging from active steermanship based on the programme and the resulting cityscape to the matching of demand and supply. General policy will increasingly need to be translated into a tailor-made approach for a specific location; this could, for example, apply to parking norms. What reason is there to prescribe such a norm if a self-build group is intending to share cars? Major infrastructural projects, social amenities and the layout and upkeep of public space continue to be governmental responsibilities, though where possible these can be bolstered by the efforts and resources of private parties.

1 Entree herenhuis Zuidbuurt Steigereiland.

Foto: Mirjana Milanovi´c Entrance to a townhouse in the southern part of Steigereiland.

‘Self­build can also be an integral component of urban renewal.‘

2 Café­restaurant Noorderlicht op het NDSM­terein.

Foto: Edwin van Eis Café-restaurant Noorderlicht at the NDSM-precincts.

Auteurs van dit nummer

– – –

– – – –

– – – – 1

– –

– –

Angelique Bor (1961) Is 31 jaar werkzaam bij het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA) Heeft gewerkt aan het Oostelijk Havengebied, Zeeburgereiland en IJburg Is nu teammanager van het OntwikkelingsAlliantieteam Zelfbouw en projectleider OGA bij Projectbureau IJburg voor de zelfbouwkavels op Zeeburgereiland en IJburg Mirjana Milanovi´c (1962) Is afgestudeerd als architect, master instedenbouw aan de TU Delft Werkt sinds 1996 voor de gemeente Amsterdam als stedenbouwkundige en senior adviseur bij Dienst Ruimtelijke Ordening (DRO) Was verantwoordelijk voor het stedenbouwkundig ontwerp van Steigereiland en IJburg 2 Werkt nu aan het kenniskwartier op de Zuidas en het project Zelfbouw Marije Raap (1972) Heeft Bouwkunde gestudeerd aan de TU Delft Werkt ruim tien jaar voor de gemeente onder meer aan de herontwikkeling van het Archiefterrein en IJburg 2 Is nu projectleider bij het OGA Maakt deel uit van het team Zelfbouw en is betrokken bij het onderzoek Ruimte voor de tussenmaat Bart Truijens (1957) Werkt sinds 2000 bij de gemeente als senior adviseur en specialist bij de afdeling Regie Productie van het OGA Zijn werkgebieden zijn: bouwkwaliteit en -techniek, duurzaam bouwen, aanpasbaar bouwen, zelfbouw, hergebruik gebouwen, broedplaatsen, studentenhuisvesting Werkte vanaf 2003 onder meer aan de uitgifte zelfbouwkavels en waterkavels op Steigereiland en de promotie van particulier opdrachtgeverschap Maakt sinds 2010 deel uit van team Zelfbouw

PLANAmsterdam is een uitgave van de Dienst Ruimtelijke Ordening gemeente Amsterdam en is te downloaden vanaf www.dro.amsterdam.nl/publicaties.

2

06 | 2011

27

Stadsbeeld 06/11 Noblesse oblige

Foto: Sandra Langendijk

Over het probleem van losse klinkers in de trambaan en of streetprint een hoogwaardige oplossing biedt Een hoge inrichtingskwaliteit is nu al tien jaar het uitgangspunt in de binnenstad. Het Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR) rekende af met grachten vol betonstraatsteen, Amsterdammertjes, knalgele biggenruggen en andere lelijks. Amsterdam werd een stad van granietkeien, rode baksteen en hardsteen trottoirbanden.

Maar wat doen we met losliggende klinkers in de trambanen?

De combinatie van te ondiep gefundeerde trambanen en loeizware

Combino’s is de oorzaak. De nieuwste oplossing is streetprint, asfalt waar een klinkerpatroon op is geprint. Een soort straat­ laminaat. Is dit nu de definitieve oplossing? Daarover zijn de meningen vooralsnog verdeeld. De betrokken gemeentelijke diensten, stadsdelen, Stadsregio en het Gemeentelijk Vervoers­ bedrijf komen daar samen toch wel uit?

Errik Buursink, planoloog bij Dienst Ruimtelijke Ordening