ТЕНДЕНЦИИ И ВЫЗОВЫ
ЧЕМ ЖИВЕТ РЫНОК ЖИЛЬЯ
ЧЕМ ЖИВЕТ РЫНОК ЖИЛЬЯ pixabay
УСПЕШНЫЕ ЛЮДИ
Множество строительных площадок в Украине, кредитных предложений и рассрочек от застройщиков создают впечатление, что страна переживает строительный бум. Но так ли это на самом деле?
Последние несколько лет рынок недвижимости стал рынком покупателя. Застройщики и девелоперы все чаще идут на уступки и предлагают своим потенциальным клиентам скидки, рассрочки, кредиты и бонусные предложения. Все это – проявление роста конкуренции среди застройщиков. «На примере Киева можно отметить, что выросла конкуренция на рынке продажи недвижимости, которая заставила девелоперов и застройщиков значительно усилить маркетинговую составляющую в проектировании новостроек. Постепенная дифференциация концептуальных подходов привела к появлению предложений разных ниш на рынке недвижимости. Таким образом застройщики хотят занять свое место на рынке. В результате появились форматы смарт-квартир, городков с таунхаусами, квартирная застройка повышенной этажности (более 20 этажей) и др. Ведь лет семь назад такого еще было. Также не стоит забывать и о концептуальных кварталах малой и средней этажности застройки по единому проекту. Кстати, по действующему на сегодня Генеральному плану Киева до 2020 года именно такая застройка должна доминировать в предложениях застройщиков. Доля мало- и среднеэтажной (до 8 этажей) застройки в структуре жилищного строительства должна вырасти почти в 12
шесть раз – с 5,8% в 1999 году до 34% в 2020-м», – рассказывает Елена Шуляк, генеральный директор Midland Development Ukraine, руководитель сектора «Строительство» Офиса эффективного регулирования BRDO.
«Постепенная дифференциация концептуальных подходов привела к появлению предложений разных ниш на рынке недвижимости» Если говорить о будущем, то девелопмент и строительная индустрия в Украине имеют значительные перспективы. Этому способствует как отложенный спрос из-за нехватки средств, так и непосредственно состояние инфраструктуры. Например, почти 24% жилого фонда в Украине – это хрущевки и сталинки, которые уже в ближайшее время потребуют реконструкции и термомодернизации. А это колоссальный рынок в сегменте жилой застройки. Другое дело, что украинские компании, работающие на этом рынке, должны адаптировать стратегии, учитывая изменчивость ситуации, и стать более динамичными и гибкими.
Кризис – один из самых эффективных и бескомпромиссных способов по оздоровлению и улучшению отрасли жилой недвижимости. Мы становимся свидетелями развития рынка новых концептов, форм и форматов. Девелоперы под натиском экономической нестабильности в стране и растущей конкуренции вынуждены переходить на новый уровень в борьбе за своего клиента. К концу 2017 года можно было отметить значительное увеличение нового строительства во всех сегментах – от эконом до премиум. Рост количества новостроек является закономерной практикой в сфере жилого строительства. Проблема падения рынка касается главным образом старого фонда, который не выдерживает конкуренции с новостройками. Вторичный рынок уже давно морально устарел, и клиент отдает предпочтение квартирам в новых домах. Именно поэтому, если и будут проблемы, то только у «вторички». Проблемы могут испытать и те девелоперы, которые не успели и/или не захотели трансформироваться в новых условиях и игнорируют требования рынка – концептуальные проекты с продуманными планировочными решениями, современной архитектурой и инфраструктурой. Запросы клиента растут прямо пропорционально росту нового предложения. Потребитель хочет большего от недвижимости, чем просто стены и крышу над головой. И это касается всех классов жилья: эконом, комфорт, бизнес, премиум. И в каждом сегменте уровень требования клиентов становится принципиальнее. В элитном секторе только в прошлом году на рынок вышли объекты, которые значительно отличаются от существующего предложения концепцией, архитектурными решениями, дизайном экстерьеров и интерьеров, инфраструктурой, – Signature, The Garden,
УСПЕШНЫЕ ЛЮДИ
ОЛЕГ ПЕРЕГИНЕЦ управляющий партнер Kiev Standard real estate boutique
Taryan Tower. Огромное влияние на развитие рынка жилой недвижимости оказало принятие в 2016 году решения о редевелопменте промышленных зон столицы под развитие новых жилых кварталов. Это и проект Rybalsky на Рыбальском острове, и «Файна Таун» от «КАН девелопмент» на Нивках, и Svitlo Park от КГС. И это только первые такие масштабные проекты. В будущем именно на формат квартальной застройки будет сфокусировано основное внимание как застройщиков, так и клиентов. Спрос на рынке не убавил оборотов даже несмотря на то, что волна миграции населения внутри страны в связи с событиями на востоке прошла. Нестабильность банковской системы Украины определяет единственный актуальный вариант сохранения своих денежных ресурсов у населения через приобретение недвижимости в собственность – как с целью улучшения своих жилищных условий, так и с целью инвестирования. Именно этот фактор будет основным в поддержании спроса на рынке новостроек. Необходимо также учитывать, что Киев остается одним из основных центров притяжения для желающих сменить место жительства. Анализ стоимостных показателей новостроек, проводимый нашей службой аналитики, показывает, что цены продолжают свою корректировку в интересах клиента, но без катастрофической отрицательной динамики. А если учесть, что разница между себестоимостью строительства и ценами остается весьма значительной, то подушка безопасности дает еще запас безболезненного для девелоперов и застройщиков снижения цен. Таким образом, мы смело можем охарактеризовать ситуацию в отрасли как стабильную, без очевидных предпосылок к резкому ухудшению или обвалу. В то же время, как было сказано выше, рынок ждет улучшения качества проектов от застройщика в этой конкурентной борьбе за клиента.
ТЕНДЕНЦИИ И ВЫЗОВЫ
ЧЕМ ЖИВЕТ РЫНОК ЖИЛЬЯ
pixabay
13
ЧЕМ ЖИВЕТ РЫНОК ЖИЛЬЯ
ТЕНДЕНЦИИ И ВЫЗОВЫ
в ЖК, дополнительных сервисов для жильцов, фактор безопасности и охраны территории, однородную социальную среду. Немаловажным фактором остаются и качественные материалы, которые применяются в строительстве, их экологичность и энергоэффективность.
«Запросы клиента растут прямо пропорционально росту нового предложения. Потребитель хочет большего от недвижимости, чем просто стены и крышу над головой»
ГАЛИНА МАРТЫНЕНКО руководитель департамента корпоративных коммуникаций девелоперской компании City One Development
УСПЕШНЫЕ ЛЮДИ
Анализ рынка первичной недвижимости показывает, что динамика строительства в столице высокая. Преимущественно наибольшее количество объектов нового строительства – это эконом-класс, за ним следует комфорт, далее бизнес и премиум. Если говорить о ценовых колебаниях, то традиционно активнее всего реагирует на изменение курса национальной валюты по отношению к иностранной эконом-класс, цены на который формируются в гривне. Премиум- и бизнес-класс более устойчивы в цене по отношению к курсу. Как и в предыдущие годы, инвестиционный спрос на первичное жилье остается высоким. Не имея альтернативы для сбережения накопленных средств, люди по-прежнему рассматривают недвижимость как один из самых надежных, проверенных и ликвидных вариантов для инвестирования своих сбережений.
Если говорить о прогнозах на 2018 год, то структура предложения сохранится на том же уровне. Поскольку доходы населения пока растут слабо, а ипотечное банковское кредитование не предлагает выгодных условий для покупателя недвижимости, наиболее востребованными останутся эконом- и комфорт-класс. В то же время премиум сохранит свою долю на том же уровне, потому как этот сегмент покупателя на рынке будет всегда. Надежные и финансово стабильные компании, которые имеют свой запас финансовой прочности и успешную бизнес-модель развития, будут и дальше реализовывать свои проекты, гибко реагируя на спрос и требования покупателя. Компании с сомнительной репутацией и не очень успешными по своей задумке проектами, скорее всего, столкнутся с проблемами реализации объектов недвижимости.
Почти 24% жилого фонда в Украине – это хрущевки и сталинки, которые уже в ближайшее время потребуют реконструкции и термомодернизации Также стоит отметить, что покупатели стали более избирательными и требовательными в вопросе выбора будущей покупки. Все больше они обращают внимание на наличие собственной инфраструктуры 14
pixabay
з 0,42% до 1,49%, або з 6,6 млрд грн до 29,9 млрд грн. У доларовому еквіваленті приріст не такий значний – з 800 млн дол. до 1,2 млрд дол. Цікава ситуація також у регіональній структурі інвестицій населення. Переформатування відбулося за рахунок збільшення інвестицій у регіони. Так, наприклад, якщо 2013-го на Київську область припадало 1,2% інвестицій, то 2016-го уже 14%. Схожа ситуація і в більшості регіонів. Лідерами за приростом також є Львівська та Хмельницька області.
Будь-які обґрунтовані прогнози розвитку в Україні нагадують ворожіння. Адже у нашій країні не передбачається існування стабільної ситуації протягом тривалого часу. Ми живемо у постійно змінному оточенні. Саме політичні зміни та стан економіки були тими чинниками, які вплинули на розвиток ринків девелопменту та будівництва. Минулого року індекси виробництва основних будівельних матеріалів продемонстрували позитивне значення і досягли 105-118%. Будівельна галузь теж має позитивну динаміку: обсяг виконаних робіт досяг 73,5 млрд грн і приросту в середньому на 23,4%. Тренд зростання, який розпочався у другій половині 2015 року, триває. Звісно, що за ґрунтовнішого аналізу слід врахувати також інфляційні процеси та валютні коливання. Можна об’єктивно спостерігати за позитивною динамікою у галузях. Однак ми розуміємо, що така динаміка зумовлена не зростанням попиту на комфортну нерухомість, а намаганням індустрії використати час можливостей для подальшої діяльності: інвестувати сьогодні, щоб не втратити завтра. За даними експертів, майже 60 тис. квартир у новобудовах Києва не продані, і найближчим часом їх не реалізують. Але говорити, що на ринку з’явилася «кризова миляна бульбашка», не варто. Явище кризового перенасичення нерухомості зазвичай виникає під час значного надходження у будівництво незабезпечених кредитних ресурсів. Тепер в Україні ситуація геть інша. Ринок дійшов того ціноутворення, який обмежений рівнем доходів громадян. Від 2013 року частка коштів, що інвестує населення у нерухомість, у загальних доходах зросла утричі –
Статистика введення житла відреагувала на такий тренд: за підсумками 9 місяців 2017-го лідерами за темпами приросту введення в експлуатацію нового житла стали Луганська (291%), Тернопільська (200%) та Черкаська області (194%). Хоча й Київ із 156% не пасе задніх. Також можна згадати і передостаннє місце у рейтингу доступності житла Bloomberg серед найбільших міст планети. Київ втратив пальму першості серед українських міст як найвигідніше місце для інвестування у комерційну та житлову нерухомість на тривалий період. Про це свідчить відтік коштів населення у регіони. Приріст у 17% реальних доходів і 9% зростання обсягів роздрібної торгівлі пішли не в економіку, а в нерухомість. Однак на всю нерухомість їх не вистачає. Текст: Ольга Сороколетова
УСПЕШНЫЕ ЛЮДИ
ЕЛЕНА ШУЛЯК генеральный директор Midland Development Ukraine, руководитель сектора «Строительство» Офиса эффективного регулирования BRDO
«Можна об’єктивно спостерігати за позитивною динамікою у галузях. Однак ми розуміємо, що така динаміка зумовлена не зростанням попиту на комфортну нерухомість, а намаганням індустрії використати час можливостей для подальшої діяльності: інвестувати сьогодні, щоб не втратити завтра»
ТЕНДЕНЦИИ И ВЫЗОВЫ
ЧЕМ ЖИВЕТ РЫНОК ЖИЛЬЯ
pixabay
15